Реформа житлово комунального господарства ЖКГ

Таким чином, положення до кінця ХХ ст. у житловій сфері можна оцінити як незадовільний, з явними негативними тенденціями до погіршення. Скоротилися обсяги житлового будівництва. Істотно зросла вартість житлово-комунальних послуг, а частка оплати населення у витратах підприємств житлово-комунальної сфери залишалося недостатньою. На підтримку житлово-комунальної сфери держава витрачала 4% ВВП, тобто більше, ніж на соціальну сферу і багато інших сфер життєдіяльності, але цих коштів все одно не вистачає через їх неефективного використання.
Навіть неповний перелік розглянутих проблем свідчить про наявність глибинних причин незадовільного стану у житловій сфері, а також про необхідність пошуку шляхів вирішення житлової проблеми. Не вдаючись глибоко в аналіз їхньої появи і загострення в останні роки, відзначимо, що доцільно всі причини розбити на дві групи: об'єктивні і суб'єктивні. До першої групи можна віднести залишкове ресурсозабезпечення і недостатній розвиток житлової сфери в радянський період від командно-адміністративної системи до ринкового господарства. З числа суб'єктивних причин відзначимо зберігся адміністративний механізм господарювання в муніципальному секторі міст країни, відсутність реальних механізмів інвестування в житлове будівництво та реальної реформи житлової сфери.
Житлова проблема та шляхи її вирішення в сучасних умовах
З впровадженням ринкових відносин відбулися істотний зміни. Так, почав функціонувати ринок житла, змінилася структура житлового фонду за формами власності. Однак житлова проблема залишилася, як і раніше, актуальною. Суть житлової проблеми полягає в гострій нестачі житла, відповідного нормативним і споживчим вимогам, для значної частини населення.
Житлова проблема має кілька важливих аспектів:
§ дефіцит житла - кількісний аспект;
§ невідповідність структури житлового фонду демографічній структурі сімей - структурний аспект;
§ невідповідність наявного житлового фонду вимогам до споживчих якостей житла - якісний аспект;
§ невідповідність вимог до технічного утримання житлового фонду - експлуатаційний аспект.
Середня житлова забезпеченість в містах країни становить не більше 18 кв.м. загальної (корисної) площі житла на одного жителя, багато сімей мають менше 9 кв.м. на душу населення, часто, у комунальних квартирах. Досвід розвинених країн показує, що для успішного вирішення житлової проблеми необхідно підвищити середній рівень житлової забезпеченості в 2-3 рази.
Склад квартирного фонду в багатьох містах країни не відповідає демографічній структурі населення, що суттєво погіршує житлові умови городян. Про недостатніх темпах вирішення житлової проблеми свідчить невиконання державних програм у сфері забезпечення житлом певних категорій населення (військовослужбовці, вимушені переселенці і т.д.). Багато сімей проживають у комунальних квартирах та гуртожитках.
Важливим аспектом даної проблеми є невідповідність існуючого житлового фонду функціонально-споживчим вимогам, що пред'являються до житлових приміщень: незручне планування, недостатній рівень виробництва, вологостійкість, звукоізоляція і інші параметри житлових приміщень.
Відсутність сучасних видів благоустрою і конструктивні недоліки житлових будинків приводять до завищеного споживання енергоресурсів та води. Так, з точки зору енерговикористання житловий фонд є вельми неефективним. Це багато в чому пояснюється тим, що в існуючому житловому фонді Россі значну частку (в деяких регіонах до 80%) складають будинки із збірного залізобетону, що мають значні тепловтрати, які до того ж на 20-30% вище проектних з-за низької якості будівництва і експлуатації. Найбільш значні втрати тепла в будинках відбуваються через зовнішні стінові огородження (42% для 5-поверхових і 49% для 9 - поверхових будинків) та вікна (32 і 35% відповідно). У результаті показники питомої теплоспоживання в таких будівлях в 2-4 рази перевищують аналогічні показники в країнах Європи і Америки з близькими кліматичними умовами.
Нарешті, невиконання вимог щодо змісту і сучасному ремонту житлового фонду призводить до погіршення технічного стану житла та наростання його «недоремонт». Наприклад, чверть житлового фонду Санкт-Петербурга знаходиться в незадовільному технічному стані, а 6,8% - у ветхому, що представляє собою потенційну загрозу життю та здоров'ю мешканців. Мають місце випадки обвалення конструктивних елементів і елементів декору фасадів будівель.
Слід також зазначити, що якість житлового середовища багато в чому залежить від рівня змісту та технічного обслуговування житлових будинків і прибудинкових територій. У цій сфері також є цілий ряд невирішених питань: несвоєчасне проведення капітальних та поточних ремонтів, низький рівень обслуговування інженерного і санітарно-технічного обладнання житлових будинків, незадовільний санітарний зміст сходових клітин та прибудинкових територій і т.д.
Застосовуваний протягом тривалого часу адміністративний механізм управління житлової сферою, відсутність економічної зацікавленості будівельних, ремонтно-експлуатаційних організацій в результатах своєї діяльності і відчуження жителів від власності призвели до серйозних негативних наслідків і деформацій у житловій сфері. Відбулося зниження якості житлового фонду і погіршення умов його експлуатації. Населення ж було поставлено у вкрай пасивну позицію, тому що жителі не мали реальних важелів впливу на будівельні, ремонтні та експлуатаційні організації.
Основними причинами загострення житлової проблеми є відсутність реального власника і ефективного управління житловим фондом в сучасних умовах, а також безгосподарне ставлення до житла.
Таким чином, житлова проблема є досить багатогранною, потребує значних зусиль щодо її вирішення. Основні шляхи вирішення житлової проблеми:
пошук і залучення централізованих і децентралізованих джерел фінансування будівництва, капітального ремонту та реконструкції житла (розробка і реалізація державних і муніципальних житлових програм і проектів, формування міських фондів будівництва, реконструкції та ремонту житлового фонду, залучення коштів інвесторів, підприємств і організацій, населення шляхом спорудження елітного і масового комерційного житла, будівництво житлових будинків на пайових засадах, концентрації коштів у конкретних фондах та проектах);
підвищення доступності житла для широких верств населення (створення сприятливих умов для розвитку ринку житла та житлових послуг з експлуатації житлового фонду, надання реальної допомоги населенню в придбанні житла на первинному і вторинному ринках у різних формах, стимулювання розвитку систем житлового кредитування, в тому числі іпотеки, використання муніципальних житлових позик);
вдосконалення системи забезпечення житлом соціально незахищених категорій населення (розробка ефективних систем цільової підтримки соціально незахищених груп населення, посилення принципу адресності державної і муніципальної допомоги, надання безкоштовного або дешевого муніципального житла і т.д.);
вдосконалення містобудівних, архітектурно-планувальних та екологічних підходів до формування сприятливого житлового середовища (розвиток якісної малоповерхової і змішаної забудови, перехід від типових проектів до індивідуальних і зразковим, розвиток комплексної забудови, що включає благоустрій території);
підвищення якості експлуатації житлового фонду (істотне поліпшення утримання та ремонту житлового фонду, економія енергетичних ресурсів, стимулювання зниження витрат і підвищення якості житлово-комунальних послуг, розвиток систем самоорганізації громадян).
Як показує багатий зарубіжний досвід, найбільш перспективним і масовим напрямком вирішення житлової проблеми є кредитування громадян і, в першу чергу, іпотечне кредитування, що має на увазі видачу кредиту на тривалий термін під заставу нерухомості.
Виходячи з досвіду розвинених країн, в яких житлова проблема практично вирішена, можна визначити такі характерні риси функціонування житлової сфери:
§ велика частина житлового фонду міста перебуває у приватній або колективній власності, а міський житловий фонд складає лише незначну частину (10-15%);
§ помітна частка городян є власниками житла, в якому вони проживають, а інші наймають квартири у приватному чи муніципальному фонді;
§ власники житла несуть всі витрати на його утримання, ремонт та відновлення і виплачують страхові внески та податки на нерухомість;
§ оплата найму в приватному фонді покриває всі витрати власника житла і прибуток домовласника, а в муніципальному фонді - витрати муніципалітету (без прибутку);
§ ставки за наймання житла всіх форм власності в багатьох містах країни і країнах регулюються муніципалітетом за допомогою непрямих економічних важелів;
§ субсидії на утримання житла виплачуються для обмеженої частини наймачів з низькими душовими доходами;
§ роботи з утримання, ремонту, реконструкції та будівництва житла визначаються власником з урахуванням діючих норм і правил, прийнятих у даному місті (регіоні) на договірній основі; інтереси власника може представляти компанія з управління нерухомістю;
§ придбання житла в більшості випадків здійснюється в кредит на тривалий термін (10-25 років); використовуються різні форми кредитування, у тому числі іпотечні кредити під заставу нерухомості;
§ рівень доходу більшості населення дозволяє повністю оплачувати наймання житла або містити його як власника, вносити початковий внесок на будівництво й виплачувати відповідні відсотки;
§ будівництво та здача в найм житла є прибутковою комерційної сферою і тому привабливі для приватного капіталу.
Для практичної реалізації наведеної вище системи необхідні наступні умови:
§ наявність розвиненого ринку житла та підрядних робіт;
§ досить високий рівень життя більшості населення;
§ стійке і надійне дію механізму інвестування, довгострокового кредитування та страхування;
§ розвинена правова основа ринкових механізмів;
§ політична, соціальна і економічна стабільність.
На жаль, ці умови в нашій країні поки не склалися, і тому швидкий перехід до даної системи неможливий. Але це не означає, що вирішення житлової проблеми має бути відсунуто на довгий термін. Розвиток житлового будівництва та підвищення рівня утримання житлового фонду можливе і в сучасних умовах при наявності сприятливих умовах за наявності сприятливих тенденцій зміни макроекономічної ситуації в країні.
Зміст і хід реалізації житлово-комунальної реформи
Найважливішими результатами реформи повинні стати суттєве поліпшення житлових умов населення, забезпечення нормативних вимог до утримання житлового фонду і підвищення рівня житлово-комунального обслуговування споживачів. Для досягнення очікуваних результатів необхідне дотримання певних умов, основними з яких є наявність розвиненого ринку житла і підрядних робіт, підвищення рівня доходів громадян, наявність економіко-правового механізму інвестування, довгострокового кредитування та страхування в житловій сфері, а також політична та соціально-економічна стабільність. Як вже зазначалося вище, ці умови в повній мірі в більшості міст країни на сучасному етапі не виконані, але якщо ж взагалі не приймати заходів по її перетворенню, то ситуація може серйозно погіршитися, і мільйони людей залишаться без тепла, електрики, води, газу і навіть без даху над головою.
В даний час керівництвом країни та адміністрацією ряду міст і регіонів прийняті важливі документи, що визначили зміст реформи ЖКГ. У ряді регіонів і міст країни розроблені програми реформування ЖКГ.
В даний час є два альтернативних підходи до реформування житлової сфери. Відповідно до першого з них пріоритет віддається зниження витрат бюджету в частині фінансування житлової сфери для вивільнення коштів, які можуть бути спрямовані на соціальні потреби і на інші життєво важливі потреби населених пунктів. Визнаючи актуальність і обгрунтованість такого підходу, зазначимо, що практично він може бути реалізований шляхом перекладання надмірно високих витрат міського господарства на плечі споживачів і відповідного підвищення тарифів на житлово-комунальні та інші послуги.
При другому підході пріоритет віддається структурної перебудови господарських відносин у житлово-комунальному секторі міста шляхом його демонополізації, підвищення ефективності управління, створення конкурентного середовища, дієвого ресурсозбереження і т.п. Удосконалення тарифної політики і збільшення частки платежів населення є складовою частиною реформ, але підвищення тарифів повинне проводитися тільки по вичерпанню можливостей комплексу економіко-організаційних та інституційних заходів, що не зачіпають безпосередньо інтересів населення і створюють умови для зниження рівня витрат і підвищення ефективності функціонування підприємств міського господарства. Даний шлях реформування представляється правовим і реально здійсненним.
Найважливішою стратегічною метою розвитку житлової сфери є підвищення якості життя шляхом поліпшення житлових умов, підвищення збереження житлового фонду і рівня житлово-комунального обслуговування громадян відповідно до чинних стандартів якості. Виходячи з цієї базової мети, формуються цільові орієнтири:
§ зниження виробничих витрат;
§ зниження витрат міського бюджету на утримання житлової сфери;
§ пом'якшення для населення негативних наслідків реформи;
§ підвищення рівня житлової забезпеченості населення;
§ підвищення якості житла;
§ підвищення рівня технічного утримання житлового фонду;
§ підвищення якості комунальних послуг з водо-, газо-, електро-і теплопостачання;
§ забезпечення потреб населення в холодній воді, гарячому водопостачанням, в теплопостачанні, в електроенергії;
§ підвищення якості змісту прибудинкових територій та ін
Як випливає з цього переліку цільових установок, особливу увагу тут приділяється якісним підходам. Включення якісних цілей дозволяє перейти на принципово інший рівень управління даною системою, але це пов'язано з труднощами кількісної оцінки якісних параметрів. Для її вирішення пропонується використовувати кваліметричні методи визначення якісних показників, методи експертних оцінок і соціологічні опитування споживачів.
Перелік цільових орієнтирів і показників з їх кількісними значеннями наведено в табл.1. Зазначимо, що ряд цільових показників вимірюється у відносних величинах або в балах у відповідності з діючими або перспективними стандартами, нормами і методиками:
5 балів - повна відповідність стандартам якості (відмінна якість робіт або послуг);
4 бали - відповідність стандартам якості за основними параметрами (гарна якість);
3 бали - виконання стандартів лише за найважливішими параметрами (задовільна якість);
2 бали - невиконання ряду найважливіших параметрів (не цілком задовільний);
1 бал - повна невідповідність стандарту (незадовільна якість).
Оцінка рівня та якості робіт і послуг у житловій сфері повинна проводитися з встановленою періодичністю та залученням позавідомчої експертизи, а також обов'язково супроводжуватися соціологічними опитуваннями населення. Тим самим оцінюється рівень досягнення цілей і ефективність реалізації заходів, що проводяться.