ВСТУП
Ведення готельного бізнесу немислимо без постійних пошуків шляхів підвищення його прибутковості, залучення та збереження клієнтів і зниження собівартості пропонованих послуг. Сьогоднішні клієнти готелів значно змінилися в порівнянні з минулим часом - вони стали не тільки більш вимогливими, але і піднесеними у технічному сенсі. Тому в конкурентній боротьбі на ринку готельних послуг таким клієнтам необхідно пропонувати не просто традиційні розкіш, комфорт і зручності, а ці ж послуги, але і з використанням новітніх технологій.
У нашій роботі ми розглянемо три основних питання: ремонт готелів, їх технічне переозброєння, а також особливості вентиляційних систем. Які особливості ремонту готелю? Чи можливо за допомогою його вийти на новий щабель у бізнесі і забезпечити постійний потік клієнтів? Розглянемо як інноваційне CRM-рішення покликане удосконалити внутрігостінічние робочі процеси, а також забезпечити більш ефективне управління діями обслуговуючого персоналу готелю. Ці рішення дозволяють відслідковувати, зберігати та аналізувати дані про переваги і побажання постояльців на всьому проміжку часу від їх висловлювання до здійснення. Періодично формуються інтелектуальні звіти, що відображають ефективність задоволення вимог клієнтів готелю, загальний рівень якості їх обслуговування, статистику надання послуг тощо, можна використовувати для заповнення баз даних статистичною інформацією про ступінь задоволеності клієнтів, популярності тих чи інших послуг і т.п.
Відзначимо, що з появою готельних інтерактивних комунікаційних систем компанії почали пропонувати клієнтам різні розважальні та гостьові послуги, такі як побудка або передача повідомлень. Крім того, протягом уже декількох років компанія пропонує послуги з організації управління, призначені для готельного персоналу. Послуги такого роду включають формування повідомлень про стан кімнат, міні-барів та технічного обладнання готелю.
Переконаємося, що обмін повітря в житлових номерах, виробничих приміщеннях, готельних, ресторанних залах і кафе необхідний для створення відповідних умов гостям і персоналу. За допомогою вентиляції здійснюється обмін повітря: видаляється забруднене повітря; містить надмірну кількість двоокису вуглецю, водяної пари і пилу, і подається свіже повітря, багате киснем.
Рішення в сфері готельного бізнесу надають у розпорядження готельних операторів інструменти, що забезпечують максимальне задоволення вимог постояльців під час їх перебування в готелі.
Розвиток економіки Росії в цілому і зростання приватного ринку туристичних послуг - основні причини, що стимулюють розвиток готельного бізнесу.
1.ТЕКУЩІЙ, КАПІТАЛЬНИЙ РЕМОНТ ГОТЕЛІВ
Загальні огляди проводяться двічі на рік - навесні та восени. При огляді обстежуються конструкції будівлі, інженерне обладнання, оздоблення та елементи зовнішнього благоустрою.
При частковому огляді обстежуються окремі елементи будівлі та інженерного обладнання. У процесі огляду проводиться усунення виявлених дрібних несправностей, обов'язкова налагодження і регулювання приладів і обладнання.
Позачергові огляди конструкцій і устаткування проводяться після злив, сильних вітрів, снігопадів, повеней, пошкодження яких від даного стихійного явища може бути найбільш імовірним.
Завданням весняного огляду є перевірка стану приміщень, конструкцій, обладнання будівлі, елементів благоустрою дворової території та готовності їх до експлуатації в наступний період часу. У процесі огляду уточнюються обсяги робіт з поточного ремонту, визначаються несправності та пошкодження, усунення яких потребує капітального ремонту.
За даними весняного огляду і раніше виявлених недоліків у минулий зимовий період складається перелік заходів, необхідних для підготовки будинку і його інженерного обладнання до експлуатації в наступну зиму. Після закінчення весняного огляду складається акт у двох примірниках, один з яких зберігається в готелі, а інший направляється у вищестоящу організацію.
Осінній огляд готелю здійснюється до початку опалювального сезону для перевірки готовності кожної будівлі та інженерного обладнання до зими з складанням акту. У процесі проведення осіннього огляду уточнюються обсяги робіт поточного ремонту на планований рік.
Будівлі готелю і прилеглі території оглядаються в наступному порядку:
· Прилегла до готелю територія та елементи благоустрою;
· Фундаменти і підвальні приміщення, у тому числі котельні;
· Зовнішні стіни, елементи фасадів, включаючи балкони, лоджії, карнизи і водовідвідні пристрої. Крім оглядів з землі фасади та їх архітектурні елементи обстежуються з балконів, лоджій і з боку приміщень. У повнозбірних будівлях готелів ретельному огляду підлягають стикові з'єднання панелей;
· Даху та їх вентиляційні пристрої, горищні приміщення, утеплювач горищних перекриттів, а також комунікації та пристрої, розташовані в межах горища і на даху;
· Поверховий огляд приміщень проводиться зверху вниз від верхнього поверху до підвального. При цьому встановлюється стан перекриттів і підлоги (особливо в санітарних вузлах номерів і загальних санвузлах), вікон, дверей, стін, перегородок, сходів;
· Огляд інженерного обладнання готелю здійснюється одночасно з оглядом будівельних конструкцій.
Технічний стан елементів будівель визначається шляхом зовнішнього огляду за даними, отриманими в процесі експлуатації, і за матеріалами технічних паспортів. За рішенням комісії (або за вказівкою головного інженера готелю) роблять необхідні розтину конструкцій, взяття проб для визначення якості матеріалів (міцності, вологості), перевірочні розрахунки, а також інструментальні дослідження (теплотехнічні, акустичні, міцнісні).
Комісія повинна встановити причину виникнення виявлених дефектів і вказати заходи щодо їх усунення.
Після огляду конструктивних елементів будівлі готелю розкриті місця повинні бути ретельно забиті, а результати відображені у відповідних актах.
1.2 ОРГАНІЗАЦІЯ РЕМОНТУ ГОТЕЛЬНОГО ФОНДУ І РОБІТ ПО ЙОГО БЛАГОУСТРОЮ
При експлуатації готельного фонду повинні забезпечуватися збереження будівель готелів і поліпшення їх експлуатаційних якостей. Збереження готельного фонду забезпечується виконанням правил його технічної експлуатації (техобслуговування і ремонтів), поліпшення експлуатаційних якостей досягається проведенням в процесі капітального ремонту робіт з підвищення благоустрою готелів, застосуванням довговічних конструкцій, нових ефективних матеріалів та інженерного обладнання і в необхідних випадках реконструкцією будівель.
Основою забезпечення схоронності будинків готелів та їх обладнання є система планово-попереджувального ремонту. Своєчасне виконання охороняє готелі та їх обладнання від передчасного зносу і знижує витрати на капітальний ремонт.
Непередбачений поточний ремонт (неплановий) виявляється в процесі експлуатації і виконується зазвичай в терміновому порядку.
До планової поточного ремонту відносяться роботи по вибірковому ремонту і забарвленням покрівель, заміну відсутніх частин і забарвленням водостічних труб, часткового ремонту підлог, вікон і дверей, очищення від забруднень і часткової забарвленні стін і стель основних і допоміжних приміщень, заміні арматури санітарно-технічного обладнання, електроустановочних виробів і пускорегулювальної апаратури.
Капітальний ремонт підрозділяють на капітальний (передбачається одночасне відновлення всіх зношених конструкцій та обладнання) і вибірковий (замінюються окремі зношені конструкції, обладнання та їх частини, і усуваються дефекти, виявлені в процесі експлуатації).
При виконанні капітального ремонту готелів одночасно мають виконуватися роботи, що входять до складу поточного ремонту.
Періодичність поточного та капітального ремонту готелів слід приймати з урахуванням їх капітальності, архітектурно-планувальних і конструктивних рішень, наявності інженерного обладнання і умов експлуатації, відповідно до Положення про проведення планово-попереджувального ремонту житлових і громадських будівель.
Перелік робіт з підвищення благоустрою готелів, які можуть виконуватися за рахунок коштів, що виділяються на капітальний ремонт:
1) внутрішнє перепланування з улаштуванням нових санітарних вузлів;
2) переобладнання допоміжних приміщень під житлові приміщення;
3) заміна зношених конструкцій будівель новими конструкціями із застосуванням більш міцних і довговічних матеріалів, окрім заміни стін стінами з інших матеріалів;
4) автоматизація котелень, ліфтового господарства і електроосвітлення;
5) приєднання готелів до водопровідних і каналізаційних мереж і відповідне внутрішнє обладнання готелів;
6) влаштування газоходів і водоподкачек;
7) влаштування нових ліфтів у готелях висотою понад п'ять поверхів і відновлення недіючих ліфтів;
8) встановлення додаткової газової апаратури та газифікація окремих частин будівель готелів;
9) пристрій внутрішнього електроосвітлення в готелях і переведення його на підвищену напругу;
10) виконання допоміжних приміщень (зовнішні тамбури, дворові огорожі і т.д.);
11) благоустрій територій дворів (замощення, асфальтування та озеленення.
1.3 ТЕХНІЧНЕ ОБСЛУГОВУВАННЯ І ПОТОЧНИЙ РЕМОНТ ГОТЕЛІВ
Дві головні проблеми, з якими в той чи інший момент стикається кожен готель, електрика і вода. Хтось неодмінно повинен стежити за справністю санвузлів і бойлерів у готелі.
Для цих цілей потрібен спеціальний людина, яка б довго знав готель, і запобігав витік води, що приводить до витоку і самих грошей з Вашої кишені.
Свого постійного техніка доцільно тримати, якщо у Вас більше 30 номерів. Взявши фахівця з керуючої компанії на неповний день, Ви відчутно заощадите свої кошти (якщо номерів до 30).
В обов'язки техніка входить щоденний огляд санвузлів і труб. Готель подібна підводному човні: маленька текти може призвести до катастрофи. Пам'ятайте, при хорошому ремонті труби рідко течуть. Увага, технік повинен бути здатний в екстрених випадках виїхати в будь-який час на місце. Обов'язково обумовлюйте цей пункт при прийомі на роботу.
Готель у поганому стані буде складно продати як інвестору, так і простим клієнтам. Вважайте: у літній час номер коштує близько 100 $. При «потоп», Ви не тільки не заробите цих грошей, але й витратите ще додаткові на ремонт обладнання в готелі.
У журналі огляду і ремонту конкретно перераховуються види робіт, що підлягають виконанню, орієнтовний обсяг робіт, хто повинен робити роботу, орієнтовний термін виконання, підписи проводив огляд і відмітка про виконання робіт. Результати виконання технічного обслуговування і ремонту слід відзначати в цьому ж журналі.
Для обліку заявок на усунення дрібних несправностей або виконання аварійних та інших потребують термінового виконання робіт повинен вестися журнал заявок (покоївками, черговими по поверхах) на кожному поверсі, а за наявності технічних служб або ділянок - безпосередньо в службах або ділянках.
Журнал заявок повинен бути доступний для запису протягом усього робочого часу. Заявки повинні виконуватися в день їх надходження.
Результати техобслуговування і ремонту готелів систематично контролюються особами, відповідальними за окремі ділянки робіт, а також головним інженером (інженером) готелю.
Після закінчення поточного ремонту, виконані роботи повинні бути прийняті представниками адміністрації готелю (техніком, інженером, начальником служби або головним інженером) за участю представника спеціалізованої організації.
Усі несправності, виявлені за заявками працівників готелів або при чергових обходах, ліквідація яких не носить невідкладного характеру, слід усувати при поточному профілактичному ремонті. Невідкладні роботи з поточного ремонту повинні виконуватись штатними співробітниками готелю негайно.
Роботи аварійного характеру виконуються службами при готелі або спеціалізованими організаціями. У чергових працівників готелів на робочому місці повинні бути схеми комунікацій (водопроводу, каналізації, електрообладнання та ін) і телефони аварійних служб, а також телефони водопровідно-каналізаційних, теплопостачальних та електропостачальних організацій. Про наявність аварії повинна бути поставлена до відома вищестояща організація. Кожен випадок аварії в готелі повинен аналізуватися керівництвом готелю.
1.4 ПЛАНУВАННЯ ТА ОРГАНІЗАЦІЯ КАПІТАЛЬНОГО РЕМОНТУ В ГОТЕЛІ
План капітального ремонту складається на наступний рік не пізніше 1 червня, підписується керівником та погоджується з вищестоящою організацією. У плані зазначаються обсяги робіт у грошовому виразі і в натуральних показниках, а також підрядні організації, які виконують капітальний ремонт.
План підписується керівником готелю і затверджується вищестоящою організацією. Зміни плану допускаються лише у виняткових випадках, пов'язаних з аварією або зміною вартості робіт. У цьому випадку зміни можуть проводитися не пізніше ніж за 45 днів до кінця кварталу.
Підводка систем холодного і гарячого водопостачання в номери, монтаж ліфтів і сміттєпроводів, влаштування систем центрального пиловидалення, телефонізація, оформлення вестибюльних груп, благоустрій прилеглої території і т.д. дозволяють підняти рівень благоустрою готелі та поліпшити обслуговування проживаючих. При складанні перспективного та річного плану підвищення благоустрою необхідно враховувати знос будівлі та обладнання, а також стан комунікацій. Проектно-кошторисна документація на капітальний ремонт готелю повинна бути достатньо повною і забезпечувати завчасне розміщення замовлень на виготовлення необхідних конструкцій та обладнання.
Посилення або заміна, розбирання або пристрій несучих конструктивних елементів повинні проводитися тільки за затвердженим проектом ремонтних робіт. У проекті крім конструктивного рішення повинна бути визначена в кожному конкретному випадку черговість виконання робіт. Ремонт конструкцій повинен супроводжуватися усуненням причин, що викликали погіршення їх експлуатаційних якостей чи пошкодження. Усунення причин передчасного зносу конструкцій при капітальному ремонті повинно бути передбачено проектом.
Контроль за якістю та термінами виконання проектно-кошторисної документації покладається на керівництво готелю.
Зразкові терміни проведення ремонту номерів:
· Косметичний ремонт (малярні роботи) житлового номери - шість днів;
· За умови додаткового ремонту санітарно-технічного обладнання в санвузлі - вісім днів;
· Капітальний ремонт (ремонт віконних і дверних блоків, санітарно-технічного обладнання, підлог, а також косметичний ремонт) номерів без санвузла - 12 днів;
· Номерів з санвузлом (включаючи ремонт підлог із гідроізоляцією, вікон, дверей, заміну санітарно-технічного обладнання та електрообладнання, трубопроводів і т.д.) - 18 днів.
Для контролю робіт з капітального ремонту директором готелю виділяється відповідальна особа, яка зобов'язана:
ü здійснювати контроль за обсягами та якістю виконуваних робіт;
ü вести накопичувальну відомість виконання робіт у сумарному вираженні і за номенклатурою;
ü вести журнал обліку ремонту і його якості;
ü стежити за виконанням робіт відповідно до проектно-кошторисною документацією;
ü кожен місяць подавати звіт про виконання плану капітального ремонту.
Роботи, виконані неякісно, з наявністю дефектів, підрядник зобов'язаний переробити. Неякісно виконані роботи не приймаються і в приймальному акті не враховуються.
Приймання відремонтованих приміщень готелю після капітального ремонту виробляє інженерно-технічний і експлуатаційний персонал готелю за участю представників вищестоящої організації.
Після закінчення капітального ремонту готелю наказом начальника управління призначається комісія, яка визначає готовність об'єкта до експлуатації.
1.5 ПРИЙНЯТТЯ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ Капітально відремонтовано ГОТЕЛІВ
Капітально відремонтовані будівлі готелів можуть бути прийняті в експлуатацію після закінчення всіх робіт, передбачених проектом і кошторисами на ремонт будівлі в цілому або окремих його частин, а також робіт з благоустрою ділянки та приєднання всіх внутрішніх комунікацій до діючих зовнішніх мереж.
Інженерне обладнання - водопровід, каналізація, гаряче водопостачання, центральне опалення, вентиляція, кондиціювання повітря, газопостачання, електрообладнання та слабкострумові пристрої, ліфти та сміттєпроводи - випробовуються в робочому стані.
Випробування проводяться до попереднього приймання готелі робочою комісією. На підставі випробувань складається відповідний акт.
При відсутності дефектів дається попередня оцінка ремонту і рекомендація з приймання інженерного обладнання в експлуатацію. При виявленні дефектів ремонт вважається незакінченою до їх усунення.
Остаточна оцінка якості капітального ремонту обладнання або систем дається після роботи під навантаженням протягом одного місяця.
На підставі даних акта приймання експлуатаційна організація вносить відповідні відмітки в технічний паспорт на готель та земельну ділянку із зазначенням у ньому виконаних обсягів робіт та їх вартості.
Виконавча технічна документація на капітальний ремонт готелю в одному примірнику повинна бути передана в експлуатаційну організацію і зберігатися нарівні з документами суворої звітності.
ВИСНОВОК
Створивши особливий номерний фонд, відмовившись від «типових» рішень, ви перейдете на новий рівень обслуговування, і зробите важливий крок до завоювання свого клієнта.
Вкладаючи гроші в ремонт готелю, ви не тільки інвестуєте засоби в комфорт і лояльність відвідувачів, забезпечуєте собі репутацію і постійну клієнтуру, але й створюєте всі необхідні умови для потоку нових людей, яких приведе в готель її позитивний імідж.
Ведення готельного бізнесу немислимо без постійних пошуків шляхів підвищення його прибутковості, залучення та збереження клієнтів і зниження собівартості пропонованих послуг. Сьогоднішні клієнти готелів значно змінилися в порівнянні з минулим часом - вони стали не тільки більш вимогливими, але і піднесеними у технічному сенсі. Тому в конкурентній боротьбі на ринку готельних послуг таким клієнтам необхідно пропонувати не просто традиційні розкіш, комфорт і зручності, а ці ж послуги, але і з використанням новітніх технологій.
У нашій роботі ми розглянемо три основних питання: ремонт готелів, їх технічне переозброєння, а також особливості вентиляційних систем. Які особливості ремонту готелю? Чи можливо за допомогою його вийти на новий щабель у бізнесі і забезпечити постійний потік клієнтів? Розглянемо як інноваційне CRM-рішення покликане удосконалити внутрігостінічние робочі процеси, а також забезпечити більш ефективне управління діями обслуговуючого персоналу готелю. Ці рішення дозволяють відслідковувати, зберігати та аналізувати дані про переваги і побажання постояльців на всьому проміжку часу від їх висловлювання до здійснення. Періодично формуються інтелектуальні звіти, що відображають ефективність задоволення вимог клієнтів готелю, загальний рівень якості їх обслуговування, статистику надання послуг тощо, можна використовувати для заповнення баз даних статистичною інформацією про ступінь задоволеності клієнтів, популярності тих чи інших послуг і т.п.
Відзначимо, що з появою готельних інтерактивних комунікаційних систем компанії почали пропонувати клієнтам різні розважальні та гостьові послуги, такі як побудка або передача повідомлень. Крім того, протягом уже декількох років компанія пропонує послуги з організації управління, призначені для готельного персоналу. Послуги такого роду включають формування повідомлень про стан кімнат, міні-барів та технічного обладнання готелю.
Переконаємося, що обмін повітря в житлових номерах, виробничих приміщеннях, готельних, ресторанних залах і кафе необхідний для створення відповідних умов гостям і персоналу. За допомогою вентиляції здійснюється обмін повітря: видаляється забруднене повітря; містить надмірну кількість двоокису вуглецю, водяної пари і пилу, і подається свіже повітря, багате киснем.
Рішення в сфері готельного бізнесу надають у розпорядження готельних операторів інструменти, що забезпечують максимальне задоволення вимог постояльців під час їх перебування в готелі.
Розвиток економіки Росії в цілому і зростання приватного ринку туристичних послуг - основні причини, що стимулюють розвиток готельного бізнесу.
1.ТЕКУЩІЙ, КАПІТАЛЬНИЙ РЕМОНТ ГОТЕЛІВ
Будь-яка готель схильна амортизації. Запорука успішної і довгої роботи об'єкта - якісна будівництво самого будинку і його внутрішня обробка. Просто, красиво і надійно - від цього прямо залежить успіх Вашого готельного бізнесу.
Для цього достатньо знати лише кілька важливих нюансів, що дозволяють зробити якісний і правильний ремонт, який допоможе в створенні нового іміджу.
Ремонт готелів має свою специфіку. Не факт, що фірми спеціалізуються по ремонту квартир і офісів зможуть виконати якісно ремонт у готелі. Оздоблення стін високоміцними матеріалами (антивандальними) дозволяє надовго зберегти приміщення в первісному вигляді. Детально продуманий інтер'єр номерів створює зручну і затишну атмосферу, тобто клієнт наступного разу зупиниться в цьому ж готелі.
Ремонт і обробка готельних номерів і інших приміщень мають свою специфіку. Велику увагу варто приділити звукоізоляції, яка повинна бути виконана на найвищому рівні. Витрати на опалення можна скоротити за допомогою грамотного застосування передових технологій при проведенні теплоізоляції. Системи вентиляції та кондиціонування повинні бути добре продуманими, раціональними, ефективними і не гучними, а головне - економічними. Особливості установки цих систем безпосередньо залежать від загального плану готелі та планування окремо взятих номерів.
Звичайно ж, це далеко не всі нюанси. Одним з головних умов виконання якісного та професійного ремонту готелю є підвищення її рентабельності. Цього можна досягти, використовуючи при обробці приміщень матеріали з підвищеною зносостійкістю, які легко піддаються прибиранню. Однак не варто забувати і про естетичність зовнішнього вигляду оздоблювальних матеріалів.
Є ще один важливий нюанс: багато готелів роблять ставку на постійних клієнтів. Тому в якості додаткового джерела лояльності можна створювати різноманітність номерного фонду. Це дозволить приємно дивувати клієнта щоразу, коли він приїжджає в готель, а також дасть можливість запропонувати йому вибір між різними варіантами номерів. Адже клієнти люблять, коли у них є вибір. Тому зараз висококласні готелі намагаються продумати як можна більше варіантів номерів, кожен з яких представлятиме собою гармонійний закінчений образ, і кожен з яких можна продавати як щось особливе.
Досягти цього можна за допомогою різного планування, облаштування відповідної меблями. Правильний фон і настрій здатні створити вдало підібрані шпалери, штори, а також незначні на перший погляд деталі, які можуть зіграти ключову роль при точно підібраному освітленні.
Існують різні види ремонту - від нескладного косметичного до капітального. Реставруватися може, наприклад, тільки хол або ж повністю весь будинок.
1.1. СИСТЕМА ОГЛЯДУ ГОТЕЛІВ
Контроль за технічним станом конструкції та інженерного обладнання готелів здійснюється за допомогою проведення планових загальних, часткових і позачергових оглядів. У процесі оглядів виявляються несправності та причини їх появи, перевіряється обсяг і якість виконання робіт з поточного ремонту та обслуговування.Загальні огляди проводяться двічі на рік - навесні та восени. При огляді обстежуються конструкції будівлі, інженерне обладнання, оздоблення та елементи зовнішнього благоустрою.
При частковому огляді обстежуються окремі елементи будівлі та інженерного обладнання. У процесі огляду проводиться усунення виявлених дрібних несправностей, обов'язкова налагодження і регулювання приладів і обладнання.
Позачергові огляди конструкцій і устаткування проводяться після злив, сильних вітрів, снігопадів, повеней, пошкодження яких від даного стихійного явища може бути найбільш імовірним.
Завданням весняного огляду є перевірка стану приміщень, конструкцій, обладнання будівлі, елементів благоустрою дворової території та готовності їх до експлуатації в наступний період часу. У процесі огляду уточнюються обсяги робіт з поточного ремонту, визначаються несправності та пошкодження, усунення яких потребує капітального ремонту.
За даними весняного огляду і раніше виявлених недоліків у минулий зимовий період складається перелік заходів, необхідних для підготовки будинку і його інженерного обладнання до експлуатації в наступну зиму. Після закінчення весняного огляду складається акт у двох примірниках, один з яких зберігається в готелі, а інший направляється у вищестоящу організацію.
Осінній огляд готелю здійснюється до початку опалювального сезону для перевірки готовності кожної будівлі та інженерного обладнання до зими з складанням акту. У процесі проведення осіннього огляду уточнюються обсяги робіт поточного ремонту на планований рік.
Будівлі готелю і прилеглі території оглядаються в наступному порядку:
· Прилегла до готелю територія та елементи благоустрою;
· Фундаменти і підвальні приміщення, у тому числі котельні;
· Зовнішні стіни, елементи фасадів, включаючи балкони, лоджії, карнизи і водовідвідні пристрої. Крім оглядів з землі фасади та їх архітектурні елементи обстежуються з балконів, лоджій і з боку приміщень. У повнозбірних будівлях готелів ретельному огляду підлягають стикові з'єднання панелей;
· Даху та їх вентиляційні пристрої, горищні приміщення, утеплювач горищних перекриттів, а також комунікації та пристрої, розташовані в межах горища і на даху;
· Поверховий огляд приміщень проводиться зверху вниз від верхнього поверху до підвального. При цьому встановлюється стан перекриттів і підлоги (особливо в санітарних вузлах номерів і загальних санвузлах), вікон, дверей, стін, перегородок, сходів;
· Огляд інженерного обладнання готелю здійснюється одночасно з оглядом будівельних конструкцій.
Технічний стан елементів будівель визначається шляхом зовнішнього огляду за даними, отриманими в процесі експлуатації, і за матеріалами технічних паспортів. За рішенням комісії (або за вказівкою головного інженера готелю) роблять необхідні розтину конструкцій, взяття проб для визначення якості матеріалів (міцності, вологості), перевірочні розрахунки, а також інструментальні дослідження (теплотехнічні, акустичні, міцнісні).
Комісія повинна встановити причину виникнення виявлених дефектів і вказати заходи щодо їх усунення.
Після огляду конструктивних елементів будівлі готелю розкриті місця повинні бути ретельно забиті, а результати відображені у відповідних актах.
1.2 ОРГАНІЗАЦІЯ РЕМОНТУ ГОТЕЛЬНОГО ФОНДУ І РОБІТ ПО ЙОГО БЛАГОУСТРОЮ
При експлуатації готельного фонду повинні забезпечуватися збереження будівель готелів і поліпшення їх експлуатаційних якостей. Збереження готельного фонду забезпечується виконанням правил його технічної експлуатації (техобслуговування і ремонтів), поліпшення експлуатаційних якостей досягається проведенням в процесі капітального ремонту робіт з підвищення благоустрою готелів, застосуванням довговічних конструкцій, нових ефективних матеріалів та інженерного обладнання і в необхідних випадках реконструкцією будівель.
Основою забезпечення схоронності будинків готелів та їх обладнання є система планово-попереджувального ремонту. Своєчасне виконання охороняє готелі та їх обладнання від передчасного зносу і знижує витрати на капітальний ремонт.
Непередбачений поточний ремонт (неплановий) виявляється в процесі експлуатації і виконується зазвичай в терміновому порядку.
До планової поточного ремонту відносяться роботи по вибірковому ремонту і забарвленням покрівель, заміну відсутніх частин і забарвленням водостічних труб, часткового ремонту підлог, вікон і дверей, очищення від забруднень і часткової забарвленні стін і стель основних і допоміжних приміщень, заміні арматури санітарно-технічного обладнання, електроустановочних виробів і пускорегулювальної апаратури.
Капітальний ремонт підрозділяють на капітальний (передбачається одночасне відновлення всіх зношених конструкцій та обладнання) і вибірковий (замінюються окремі зношені конструкції, обладнання та їх частини, і усуваються дефекти, виявлені в процесі експлуатації).
При виконанні капітального ремонту готелів одночасно мають виконуватися роботи, що входять до складу поточного ремонту.
Періодичність поточного та капітального ремонту готелів слід приймати з урахуванням їх капітальності, архітектурно-планувальних і конструктивних рішень, наявності інженерного обладнання і умов експлуатації, відповідно до Положення про проведення планово-попереджувального ремонту житлових і громадських будівель.
Перелік робіт з підвищення благоустрою готелів, які можуть виконуватися за рахунок коштів, що виділяються на капітальний ремонт:
1) внутрішнє перепланування з улаштуванням нових санітарних вузлів;
2) переобладнання допоміжних приміщень під житлові приміщення;
3) заміна зношених конструкцій будівель новими конструкціями із застосуванням більш міцних і довговічних матеріалів, окрім заміни стін стінами з інших матеріалів;
4) автоматизація котелень, ліфтового господарства і електроосвітлення;
5) приєднання готелів до водопровідних і каналізаційних мереж і відповідне внутрішнє обладнання готелів;
6) влаштування газоходів і водоподкачек;
7) влаштування нових ліфтів у готелях висотою понад п'ять поверхів і відновлення недіючих ліфтів;
8) встановлення додаткової газової апаратури та газифікація окремих частин будівель готелів;
9) пристрій внутрішнього електроосвітлення в готелях і переведення його на підвищену напругу;
10) виконання допоміжних приміщень (зовнішні тамбури, дворові огорожі і т.д.);
11) благоустрій територій дворів (замощення, асфальтування та озеленення.
1.3 ТЕХНІЧНЕ ОБСЛУГОВУВАННЯ І ПОТОЧНИЙ РЕМОНТ ГОТЕЛІВ
Дві головні проблеми, з якими в той чи інший момент стикається кожен готель, електрика і вода. Хтось неодмінно повинен стежити за справністю санвузлів і бойлерів у готелі.
Для цих цілей потрібен спеціальний людина, яка б довго знав готель, і запобігав витік води, що приводить до витоку і самих грошей з Вашої кишені.
Свого постійного техніка доцільно тримати, якщо у Вас більше 30 номерів. Взявши фахівця з керуючої компанії на неповний день, Ви відчутно заощадите свої кошти (якщо номерів до 30).
В обов'язки техніка входить щоденний огляд санвузлів і труб. Готель подібна підводному човні: маленька текти може призвести до катастрофи. Пам'ятайте, при хорошому ремонті труби рідко течуть. Увага, технік повинен бути здатний в екстрених випадках виїхати в будь-який час на місце. Обов'язково обумовлюйте цей пункт при прийомі на роботу.
Готель у поганому стані буде складно продати як інвестору, так і простим клієнтам. Вважайте: у літній час номер коштує близько 100 $. При «потоп», Ви не тільки не заробите цих грошей, але й витратите ще додаткові на ремонт обладнання в готелі.
У журналі огляду і ремонту конкретно перераховуються види робіт, що підлягають виконанню, орієнтовний обсяг робіт, хто повинен робити роботу, орієнтовний термін виконання, підписи проводив огляд і відмітка про виконання робіт. Результати виконання технічного обслуговування і ремонту слід відзначати в цьому ж журналі.
Для обліку заявок на усунення дрібних несправностей або виконання аварійних та інших потребують термінового виконання робіт повинен вестися журнал заявок (покоївками, черговими по поверхах) на кожному поверсі, а за наявності технічних служб або ділянок - безпосередньо в службах або ділянках.
Журнал заявок повинен бути доступний для запису протягом усього робочого часу. Заявки повинні виконуватися в день їх надходження.
Результати техобслуговування і ремонту готелів систематично контролюються особами, відповідальними за окремі ділянки робіт, а також головним інженером (інженером) готелю.
Після закінчення поточного ремонту, виконані роботи повинні бути прийняті представниками адміністрації готелю (техніком, інженером, начальником служби або головним інженером) за участю представника спеціалізованої організації.
Усі несправності, виявлені за заявками працівників готелів або при чергових обходах, ліквідація яких не носить невідкладного характеру, слід усувати при поточному профілактичному ремонті. Невідкладні роботи з поточного ремонту повинні виконуватись штатними співробітниками готелю негайно.
Роботи аварійного характеру виконуються службами при готелі або спеціалізованими організаціями. У чергових працівників готелів на робочому місці повинні бути схеми комунікацій (водопроводу, каналізації, електрообладнання та ін) і телефони аварійних служб, а також телефони водопровідно-каналізаційних, теплопостачальних та електропостачальних організацій. Про наявність аварії повинна бути поставлена до відома вищестояща організація. Кожен випадок аварії в готелі повинен аналізуватися керівництвом готелю.
1.4 ПЛАНУВАННЯ ТА ОРГАНІЗАЦІЯ КАПІТАЛЬНОГО РЕМОНТУ В ГОТЕЛІ
План капітального ремонту складається на наступний рік не пізніше 1 червня, підписується керівником та погоджується з вищестоящою організацією. У плані зазначаються обсяги робіт у грошовому виразі і в натуральних показниках, а також підрядні організації, які виконують капітальний ремонт.
План підписується керівником готелю і затверджується вищестоящою організацією. Зміни плану допускаються лише у виняткових випадках, пов'язаних з аварією або зміною вартості робіт. У цьому випадку зміни можуть проводитися не пізніше ніж за 45 днів до кінця кварталу.
Підводка систем холодного і гарячого водопостачання в номери, монтаж ліфтів і сміттєпроводів, влаштування систем центрального пиловидалення, телефонізація, оформлення вестибюльних груп, благоустрій прилеглої території і т.д. дозволяють підняти рівень благоустрою готелі та поліпшити обслуговування проживаючих. При складанні перспективного та річного плану підвищення благоустрою необхідно враховувати знос будівлі та обладнання, а також стан комунікацій. Проектно-кошторисна документація на капітальний ремонт готелю повинна бути достатньо повною і забезпечувати завчасне розміщення замовлень на виготовлення необхідних конструкцій та обладнання.
Посилення або заміна, розбирання або пристрій несучих конструктивних елементів повинні проводитися тільки за затвердженим проектом ремонтних робіт. У проекті крім конструктивного рішення повинна бути визначена в кожному конкретному випадку черговість виконання робіт. Ремонт конструкцій повинен супроводжуватися усуненням причин, що викликали погіршення їх експлуатаційних якостей чи пошкодження. Усунення причин передчасного зносу конструкцій при капітальному ремонті повинно бути передбачено проектом.
Контроль за якістю та термінами виконання проектно-кошторисної документації покладається на керівництво готелю.
Зразкові терміни проведення ремонту номерів:
· Косметичний ремонт (малярні роботи) житлового номери - шість днів;
· За умови додаткового ремонту санітарно-технічного обладнання в санвузлі - вісім днів;
· Капітальний ремонт (ремонт віконних і дверних блоків, санітарно-технічного обладнання, підлог, а також косметичний ремонт) номерів без санвузла - 12 днів;
· Номерів з санвузлом (включаючи ремонт підлог із гідроізоляцією, вікон, дверей, заміну санітарно-технічного обладнання та електрообладнання, трубопроводів і т.д.) - 18 днів.
Для контролю робіт з капітального ремонту директором готелю виділяється відповідальна особа, яка зобов'язана:
ü здійснювати контроль за обсягами та якістю виконуваних робіт;
ü вести накопичувальну відомість виконання робіт у сумарному вираженні і за номенклатурою;
ü вести журнал обліку ремонту і його якості;
ü стежити за виконанням робіт відповідно до проектно-кошторисною документацією;
ü кожен місяць подавати звіт про виконання плану капітального ремонту.
Роботи, виконані неякісно, з наявністю дефектів, підрядник зобов'язаний переробити. Неякісно виконані роботи не приймаються і в приймальному акті не враховуються.
Приймання відремонтованих приміщень готелю після капітального ремонту виробляє інженерно-технічний і експлуатаційний персонал готелю за участю представників вищестоящої організації.
Після закінчення капітального ремонту готелю наказом начальника управління призначається комісія, яка визначає готовність об'єкта до експлуатації.
1.5 ПРИЙНЯТТЯ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ Капітально відремонтовано ГОТЕЛІВ
Капітально відремонтовані будівлі готелів можуть бути прийняті в експлуатацію після закінчення всіх робіт, передбачених проектом і кошторисами на ремонт будівлі в цілому або окремих його частин, а також робіт з благоустрою ділянки та приєднання всіх внутрішніх комунікацій до діючих зовнішніх мереж.
Інженерне обладнання - водопровід, каналізація, гаряче водопостачання, центральне опалення, вентиляція, кондиціювання повітря, газопостачання, електрообладнання та слабкострумові пристрої, ліфти та сміттєпроводи - випробовуються в робочому стані.
Випробування проводяться до попереднього приймання готелі робочою комісією. На підставі випробувань складається відповідний акт.
При відсутності дефектів дається попередня оцінка ремонту і рекомендація з приймання інженерного обладнання в експлуатацію. При виявленні дефектів ремонт вважається незакінченою до їх усунення.
Остаточна оцінка якості капітального ремонту обладнання або систем дається після роботи під навантаженням протягом одного місяця.
На підставі даних акта приймання експлуатаційна організація вносить відповідні відмітки в технічний паспорт на готель та земельну ділянку із зазначенням у ньому виконаних обсягів робіт та їх вартості.
Виконавча технічна документація на капітальний ремонт готелю в одному примірнику повинна бути передана в експлуатаційну організацію і зберігатися нарівні з документами суворої звітності.
ВИСНОВОК
Сучасні вимоги до ремонту готелів дуже високі, тому що мають на увазі не тільки використання високоякісних матеріалів, але і оперативне проведення робіт кваліфікованими фахівцями, тому що розвинений вітчизняний готельний бізнес ставить власників у рамки жорсткої конкуренції.
У цілому для забезпечення постійного потоку клієнтів варто керуватися одним простим, але важливим правилом: робіть ремонт у своєму готелі так само уважно і якісно, як робили б у себе вдома. Адже готель - той же тимчасовий будинок, який гарантує спокій, затишок. Важлива продуманість і гнучкість рішень.Створивши особливий номерний фонд, відмовившись від «типових» рішень, ви перейдете на новий рівень обслуговування, і зробите важливий крок до завоювання свого клієнта.
Вкладаючи гроші в ремонт готелю, ви не тільки інвестуєте засоби в комфорт і лояльність відвідувачів, забезпечуєте собі репутацію і постійну клієнтуру, але й створюєте всі необхідні умови для потоку нових людей, яких приведе в готель її позитивний імідж.