МІНІСТЕРСТВО АГЕНСТВО ДО ОСВІТИ РФ
Саратовський Державний Університет ім. Н.Г. Чернишевського
Кафедра економічної теорії та національної економіки
Курсова робота
З регіональної економіки
«Регіональний земельний ринок: стан та перспективи."
Виконав:
студент 361гр.
економічного ф-ту
Бегінін Кирило
керівник:
асистент кафедри
Потапова Т.В.
Саратов 2007рік
Зміст:
Введення. 2
Глава 1. Характеристика регіонального земельного ринку.
1.1. Етапи формування земельного ринку. 4
1.2. Аналіз сучасного стану земельного обігу в РФ. 6
1.3. Структура угод із земельними ділянками та їх ринкова оцінка. 10
Глава 2. Напрями розвитку регіонального земельного ринку.
2.1. Державна кадастрова оцінка земель. 21
2.2. Необхідність використання земель сільськогосподарського призначення. 26
2.3. Шляхи вдосконалення земельного ринку. 33
Висновок. 40
Список використаної літератури. 43
Введення:
Обрана мною тема «Регіональний земельний ринок: стан та перспективи." Актуальна в наш після реформенной час. Після кардинальних перетворень і зародження ринку в цілому, з'являється подальша необхідність реформування механізмів земельних відносин. У Росії вже більше 16 років йдуть земельні перетворення, і важливо, щоб унікальні природні ресурси, багатюща земля Росії використовувалися на благо кожного жителя нашої країни. Недосконалість самого законодавства ще посилюється необхідними змінами із змінами економічної політики. Проблема вдосконалення правового регулювання земельних відносин в Росії останнім часом стала однією з найбільш актуальних і широко обговорюваних не тільки серед юристів, законодавців і політиків, але і в суспільстві в цілому. Думки що беруть участь у дискусії сторін часом протилежні, але всі сходяться в одному: чинне земельне законодавство не відповідає сучасним потребам регулювання земельних відносин, так як Росія перейшла на якісно нові відносини, а отже змінилося і ставлення до землі. З'явилися різні нововведення. Одне з них - вільна купівля-продаж землі. Метою написання цієї роботи є проаналізувати земельний ринок в сучасній Росії, виявити його проблеми і перспективи розвитку.
Завдання:
o Описати етапи формування земельного ринку.
o Проаналізувати стан сучасного земельного обороту в РФ.
o Вивчити структуру операцій із земельними ділянками та їх ринкову оцінку.
o Описати державну кадастрову оцінку земель.
o Показати необхідність використання земель сільськогосподарського призначення.
o Виявити шляхи вдосконалення земельного ринку.
Найбільш вагомий внесок у розробку проблематики ринкового землеустрою внесли А. Гольцблат, Н. В. Комов, Н Шагайда, В.Р Бєлєнький, С. І. Сай. У сфері управління вартістю нерухомості слід відзначити фундаментальні праці В. О. Горемикін, П. Г. Грабового, В. В. Григор 'єва, В. Р. Дорожкіна, В. Н. Зарубіна, Є. С. Озерова, І. А. Рахмана , Є. П. Ушакова, М. А. Федотової. Правові аспекти містобудування і розвиток земельного ринку відображені в працях В. П. Гриньова та В. В. Куценко.
Глава 1. Характеристика регіонального земельного ринку.
1.1. Етапи формування земельного ринку.
Земельний ринок Росії вже існує. Це один з очевидних підсумків аграрних перетворень, що здійснюються в країні з 1990 року.
Земельна реформа почалася в країні з прийняттям закону про земельну реформу. Її метою був розподіл земель між більш ефективними власниками, господарськими суб'єктами.
Земельна реформа, під якою розуміється зміна відносин власності на землю, усунення монополії державної власності, перетворення колгоспів і радгоспів у різні організаційно-правові форми, передбачені Цивільним кодексом. Земельна реформа проводилася поетапно.
Перший етап (1991-1995 рр..) - Приватизація державної земельної власності, що знаходилася в користуванні колгоспів і радгоспів, перерозподіл сільгоспугідь на користь селянських (фермерських) господарств, особистих підсобних господарств, садівничих кооперативів. У результаті до 1996 р. у державному секторі залишилося 13,4% сільгоспугідь, колективні господарства мали 61,8%, господарства громадян - 11,5%, решта 13,3% сільгоспугідь використовувалися поза сільським господарством. Сталося зрівняльний безкоштовне перерозподіл землі з державної у приватну власність.
Другий етап (з 1996 р.) - розвиток орендних і заставних відносин, формування регіональних земельних ринків, застосування санкцій і заохочень з урахуванням показників використання землі, поступовий перерозподіл землі на користь більш ефективних власників.
Укази Президента РФ, прийняті в 1991-1992 рр.., Визначили принципи приватизації державних земель, які перебували в безстроковому і безоплатному користуванні колгоспів і радгоспів. На основі земельних часток земля передавалася у власність працівникам сільгосппідприємств і підприємств соціальної сфери, розташованих на території господарства та обслуговуючих його жителів, а також пенсіонерам, які раніше працювали в даному господарстві. [1]
Наступні етапи правового забезпечення земельної реформи - Земельний кодекс РРФСР, прийнятий в 1991р. і який закріпив приватну власність на землю громадян і юридичних осіб, Конституція РФ 1993р.
На другому етапі земельної реформи мова йде про залучення землі, земельних ресурсів в економіку. Набрав чинності ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», права почали реєструвати в єдиному державному органі.
Природним логічним ходом стало створення ФЗ «Про державний земельний кадастр», а закон "Про землеустрій» був третім у цій тріаді.
І все ж головним на другому етапі земельної реформи стало прийняття нового Земельного кодексу РФ. Незважаючи на те, що питання це сильно політизовано, основним завданням прийнятого кодексу було закріпити вже досягнуте і не здійснювати ніяких революційних дій, залишити працюючі механізми, виключивши ті, які не працюють. Все це встановлює право власності фізичних та юридичних осіб на землю, що дає можливість купівлі та продажу земельних ділянок, здачі їх в оренду, дарування, застави і т. п. [2]
Основною метою земельної реформи в пострадянській Росії було роздержавлення землі, створення умов для виникнення ринку землі і суб'єктів цього ринку, які володіють землею на правах приватної власності. Для легалізації такого необхідного елемента ринкової економіки, як цивільний оборот земель, знадобилося понад 10 років. Реформа проводилася поетапно: після революційних перетворень і подальшої стихійної приватизації, схожою на переділ власності, слід етап обережно закріплює досягнуте і зароджуються цивілізовані ринкові відносини.
1.2. Аналіз сучасного стану земельного обігу в РФ.
Важливу роль у перетворенні і розвитку агропромислового комплексу Р.Ф. грає вирішення питання про земельну власність в ринковому землеобороте. У найзагальнішому вигляді під землеоборотом розуміється сукупність різних економічних операцій із землею, в результаті яких відбувається перерозподіл прав власності на земельні ресурси. Землеоборот в ринковій економіці служить свого роду індикатором стану відповідної економічної системи і ступеня зрілості, стійкості та ефективності механізмів її функціонування. "Гарячкові", "що скачуть" з року в рік обсяги попиту та пропозиції на земельному ринку вказують на негаразди в економіці в цілому і в конкретних галузях виробництва зокрема. У країнах з історично сформованої стійкої ринкової економічною системою в період стабільності ринковий землеоборот здійснюється на природній конкурентній основі, без активного втручання держави в процеси руху земельних ресурсів та перерозподілу прав і функцій землевласників і землекористувачів. У країнах же, які після багаторічного штучного перерви відновлюють нормальні ринкові економічні відносини, ситуація інша. Хвороблива ломка старих і повільне, часто непослідовну становлення нових механізмів функціонування економічної системи створюють специфічну обстановку, при якій форсований відхід держави від управління економічними процесами супроводжується великими економічними і соціальними втратами, об'єктивно перешкоджає проведенню самих реформ, знижує ефективність всього процесу перетворень. Сказане повною мірою відноситься і до організації в умовах перехідної економіки ефективного землеоборота як дієвого інструменту здійснення земельної реформи і найбільш ефективного землеволодіння та землекористування. Необхідно диференційоване державне регулювання масштабу і структури землеоборота за кількістю, площі та категоріями залучених в різні ринкові операції земельних ділянок, складу цих операцій, їх пропорцій, пріоритетів і кордонів. Навіть у найскладніших, кризових економічних ситуаціях втручання держави в процес становлення ефективного ринкового землеоборота повинно грунтуватися не на адміністративно-командних, переказних, а на ринкових механізмах і методах стимулювання поведінки його учасників. Іншими словами, найважливішими інструментами впливу держави на масштаб, структуру і пріоритети ринкового землеоборота виступають податкова, фінансово-кредитна, інвестиційна політика, гарантії підприємницького
ризику при виконанні конкретних ринкових операцій із земельними ділянками, підтримка страховій, консалтингової та інших видів інфраструктурної діяльності на земельному ринку.
У результаті земельної реформи суттєво змінився розподіл
земельного фонду Росії за категоріями землекористувачів та формами
власності. Ці зміни в першу чергу торкнулися землі
сільськогосподарського призначення. Створено селянські господарства на площі в 34,3 млн. га, а також їх об'єднання і асоціації (9,0 млн. га). У
районах Крайньої Півночі організовані общинно-родові господарства, їх площа досягла 68,9 млн. га. Інтенсивно йде процес утворення акціонерних товариств і товариств, що займаються товарним сільськогосподарським виробництвом. На їх частку припадає 190,9 млн. га. Отримали широкий розвиток сільськогосподарські кооперативи, розташовані на площі 36,6 млн. га. [3]
Відзначаючи істотні зміни в розподілі земель за формами
власності, підкреслимо, що значна частина території Російської
Федерації - більше 76% (1306,2 млн. га) її земель - усе ще залишається в
державній формі власності, причому 803 млн. га-землі суб'єктів
Федерації. У муніципальній власності знаходиться 56 млн. га, або 3,3%, у власності юридичних осіб - 335,8 млн. га (20%) і у власності
громадян - трохи більше 10 млн. га (0,6%) До не підлягає залученню в ринковий землеоборот або мають певні обмеження віднесено землі:
- Оборони і забезпечення безпеки країни (10,0 млн. га);
- Єдиної загальнодержавної транспортної мережі (1,4 млн. га);
- Природоохоронного, заповідного, оздоровчого, рекреаційного та
історико-культурного призначення (27,2 млн. га);
- Розташованих на території міст і населених пунктів об'єктів і
підприємств федеральної власності (0,34 млн. га);
- Об'єктів забезпечення внутрішніх функцій держави, її сталого
розвитку, життєздатності та охорони навколишнього середовища (2,0 млн. га);
- Лісового фонду (265,9 млн. га);
- Запасу (47,0 млн. га), а також водні об'єкти (17,8 млн. га). Крім
того, для здійснення ефективної містобудівної політики в кожному населеному пункті потрібно збереження резервних площ, які в середньостроковій перспективі не підлягають забудові (всього приблизно 0,43 млн. га). Навряд чи є підстави включати в ринковий землеоборот і землі таких об'єктів, як внутрішні водойми, болота, гідротехнічні споруди, на які припадає в складі федерального фонду 18,2 млн. га. Підлягають обмеження в частині включення в операції купівлі-продажу території оленячих і кінських пасовищ в місцях проживання малих народів і етнічних груп (13,2 млн. га). Не до ринкового землеоборота і господарського використання принаймні на середньострокову перспективу і малодоступні тайгові території Східного Сибіру і Далекого Сходу. Їх площа можна оцінити приблизно в 300-400 млн. га. Особливого ставлення заслуговують і землі сільськогосподарського призначення федеральної власності (83,1 млн. га), ринкові операції з якими істотно обмежуються.
Отже, в даний час можна вилучити з обороту з купівлі-продажу близько 800-900 млн. га земель, віднесених до федеральної власності. До даної цифри слід додати ще майже 124 млн. га ерозійно небезпечних
сільськогосподарських земель, а також приплюсувати 15% території »
Європейській частині Росії, забрудненій радіонуклідами, важкими металами, токсинами промислового походження. [4]
Російський земельний ринок поки ще дуже слабкий, цьому свідчать сумбурні з року в рік скачуть показники землеоборота. Землеоборот в ринковій економіці служить свого роду індикатором стану економічної системи та ефективності механізмів її функціонування. Висновком з незліченних реформ і постанов може служити необхідність політики, що впливає на структуру ринкового землеоборота, її інструментами повинні виступати податкова, фінансово-кредитна, інвестиційна політика, гарантії підприємницького ризику, підтримка страховій, консалтингової та інших видів інфраструктурної діяльності на земельному ринку. Аналізуючи структуру земель РФ, з об'єктивних причин з ринкового землеоборота в частині купівлі-продажу земель у сучасних умовах виключається орієнтовно 1065-1165 млн. га. Залишається ж як потенційного його резерву близько 540-640 млн. га, що не може не засмучувати.
1.3. Структура угод із земельними ділянками та їх ринкова оцінка.
Саратовський Державний Університет ім. Н.Г. Чернишевського
Кафедра економічної теорії та національної економіки
Курсова робота
З регіональної економіки
«Регіональний земельний ринок: стан та перспективи."
Виконав:
студент 361гр.
економічного ф-ту
Бегінін Кирило
керівник:
асистент кафедри
Потапова Т.В.
Саратов 2007рік
Зміст:
Введення. 2
Глава 1. Характеристика регіонального земельного ринку.
1.1. Етапи формування земельного ринку. 4
1.2. Аналіз сучасного стану земельного обігу в РФ. 6
1.3. Структура угод із земельними ділянками та їх ринкова оцінка. 10
Глава 2. Напрями розвитку регіонального земельного ринку.
2.1. Державна кадастрова оцінка земель. 21
2.2. Необхідність використання земель сільськогосподарського призначення. 26
2.3. Шляхи вдосконалення земельного ринку. 33
Висновок. 40
Список використаної літератури. 43
Введення:
Обрана мною тема «Регіональний земельний ринок: стан та перспективи." Актуальна в наш після реформенной час. Після кардинальних перетворень і зародження ринку в цілому, з'являється подальша необхідність реформування механізмів земельних відносин. У Росії вже більше 16 років йдуть земельні перетворення, і важливо, щоб унікальні природні ресурси, багатюща земля Росії використовувалися на благо кожного жителя нашої країни. Недосконалість самого законодавства ще посилюється необхідними змінами із змінами економічної політики. Проблема вдосконалення правового регулювання земельних відносин в Росії останнім часом стала однією з найбільш актуальних і широко обговорюваних не тільки серед юристів, законодавців і політиків, але і в суспільстві в цілому. Думки що беруть участь у дискусії сторін часом протилежні, але всі сходяться в одному: чинне земельне законодавство не відповідає сучасним потребам регулювання земельних відносин, так як Росія перейшла на якісно нові відносини, а отже змінилося і ставлення до землі. З'явилися різні нововведення. Одне з них - вільна купівля-продаж землі. Метою написання цієї роботи є проаналізувати земельний ринок в сучасній Росії, виявити його проблеми і перспективи розвитку.
Завдання:
o Описати етапи формування земельного ринку.
o Проаналізувати стан сучасного земельного обороту в РФ.
o Вивчити структуру операцій із земельними ділянками та їх ринкову оцінку.
o Описати державну кадастрову оцінку земель.
o Показати необхідність використання земель сільськогосподарського призначення.
o Виявити шляхи вдосконалення земельного ринку.
Найбільш вагомий внесок у розробку проблематики ринкового землеустрою внесли А. Гольцблат, Н. В. Комов, Н Шагайда, В.Р Бєлєнький, С. І. Сай. У сфері управління вартістю нерухомості слід відзначити фундаментальні праці В. О. Горемикін, П. Г. Грабового, В. В. Григор 'єва, В. Р. Дорожкіна, В. Н. Зарубіна, Є. С. Озерова, І. А. Рахмана , Є. П. Ушакова, М. А. Федотової. Правові аспекти містобудування і розвиток земельного ринку відображені в працях В. П. Гриньова та В. В. Куценко.
Глава 1. Характеристика регіонального земельного ринку.
1.1. Етапи формування земельного ринку.
Земельний ринок Росії вже існує. Це один з очевидних підсумків аграрних перетворень, що здійснюються в країні з 1990 року.
Земельна реформа почалася в країні з прийняттям закону про земельну реформу. Її метою був розподіл земель між більш ефективними власниками, господарськими суб'єктами.
Земельна реформа, під якою розуміється зміна відносин власності на землю, усунення монополії державної власності, перетворення колгоспів і радгоспів у різні організаційно-правові форми, передбачені Цивільним кодексом. Земельна реформа проводилася поетапно.
Перший етап (1991-1995 рр..) - Приватизація державної земельної власності, що знаходилася в користуванні колгоспів і радгоспів, перерозподіл сільгоспугідь на користь селянських (фермерських) господарств, особистих підсобних господарств, садівничих кооперативів. У результаті до 1996 р. у державному секторі залишилося 13,4% сільгоспугідь, колективні господарства мали 61,8%, господарства громадян - 11,5%, решта 13,3% сільгоспугідь використовувалися поза сільським господарством. Сталося зрівняльний безкоштовне перерозподіл землі з державної у приватну власність.
Другий етап (з 1996 р.) - розвиток орендних і заставних відносин, формування регіональних земельних ринків, застосування санкцій і заохочень з урахуванням показників використання землі, поступовий перерозподіл землі на користь більш ефективних власників.
Укази Президента РФ, прийняті в 1991-1992 рр.., Визначили принципи приватизації державних земель, які перебували в безстроковому і безоплатному користуванні колгоспів і радгоспів. На основі земельних часток земля передавалася у власність працівникам сільгосппідприємств і підприємств соціальної сфери, розташованих на території господарства та обслуговуючих його жителів, а також пенсіонерам, які раніше працювали в даному господарстві. [1]
Наступні етапи правового забезпечення земельної реформи - Земельний кодекс РРФСР, прийнятий в 1991р. і який закріпив приватну власність на землю громадян і юридичних осіб, Конституція РФ 1993р.
На другому етапі земельної реформи мова йде про залучення землі, земельних ресурсів в економіку. Набрав чинності ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», права почали реєструвати в єдиному державному органі.
Природним логічним ходом стало створення ФЗ «Про державний земельний кадастр», а закон "Про землеустрій» був третім у цій тріаді.
І все ж головним на другому етапі земельної реформи стало прийняття нового Земельного кодексу РФ. Незважаючи на те, що питання це сильно політизовано, основним завданням прийнятого кодексу було закріпити вже досягнуте і не здійснювати ніяких революційних дій, залишити працюючі механізми, виключивши ті, які не працюють. Все це встановлює право власності фізичних та юридичних осіб на землю, що дає можливість купівлі та продажу земельних ділянок, здачі їх в оренду, дарування, застави і т. п. [2]
Основною метою земельної реформи в пострадянській Росії було роздержавлення землі, створення умов для виникнення ринку землі і суб'єктів цього ринку, які володіють землею на правах приватної власності. Для легалізації такого необхідного елемента ринкової економіки, як цивільний оборот земель, знадобилося понад 10 років. Реформа проводилася поетапно: після революційних перетворень і подальшої стихійної приватизації, схожою на переділ власності, слід етап обережно закріплює досягнуте і зароджуються цивілізовані ринкові відносини.
1.2. Аналіз сучасного стану земельного обігу в РФ.
Важливу роль у перетворенні і розвитку агропромислового комплексу Р.Ф. грає вирішення питання про земельну власність в ринковому землеобороте. У найзагальнішому вигляді під землеоборотом розуміється сукупність різних економічних операцій із землею, в результаті яких відбувається перерозподіл прав власності на земельні ресурси. Землеоборот в ринковій економіці служить свого роду індикатором стану відповідної економічної системи і ступеня зрілості, стійкості та ефективності механізмів її функціонування. "Гарячкові", "що скачуть" з року в рік обсяги попиту та пропозиції на земельному ринку вказують на негаразди в економіці в цілому і в конкретних галузях виробництва зокрема. У країнах з історично сформованої стійкої ринкової економічною системою в період стабільності ринковий землеоборот здійснюється на природній конкурентній основі, без активного втручання держави в процеси руху земельних ресурсів та перерозподілу прав і функцій землевласників і землекористувачів. У країнах же, які після багаторічного штучного перерви відновлюють нормальні ринкові економічні відносини, ситуація інша. Хвороблива ломка старих і повільне, часто непослідовну становлення нових механізмів функціонування економічної системи створюють специфічну обстановку, при якій форсований відхід держави від управління економічними процесами супроводжується великими економічними і соціальними втратами, об'єктивно перешкоджає проведенню самих реформ, знижує ефективність всього процесу перетворень. Сказане повною мірою відноситься і до організації в умовах перехідної економіки ефективного землеоборота як дієвого інструменту здійснення земельної реформи і найбільш ефективного землеволодіння та землекористування. Необхідно диференційоване державне регулювання масштабу і структури землеоборота за кількістю, площі та категоріями залучених в різні ринкові операції земельних ділянок, складу цих операцій, їх пропорцій, пріоритетів і кордонів. Навіть у найскладніших, кризових економічних ситуаціях втручання держави в процес становлення ефективного ринкового землеоборота повинно грунтуватися не на адміністративно-командних, переказних, а на ринкових механізмах і методах стимулювання поведінки його учасників. Іншими словами, найважливішими інструментами впливу держави на масштаб, структуру і пріоритети ринкового землеоборота виступають податкова, фінансово-кредитна, інвестиційна політика, гарантії підприємницького
ризику при виконанні конкретних ринкових операцій із земельними ділянками, підтримка страховій, консалтингової та інших видів інфраструктурної діяльності на земельному ринку.
У результаті земельної реформи суттєво змінився розподіл
земельного фонду Росії за категоріями землекористувачів та формами
власності. Ці зміни в першу чергу торкнулися землі
сільськогосподарського призначення. Створено селянські господарства на площі в 34,3 млн. га, а також їх об'єднання і асоціації (9,0 млн. га). У
районах Крайньої Півночі організовані общинно-родові господарства, їх площа досягла 68,9 млн. га. Інтенсивно йде процес утворення акціонерних товариств і товариств, що займаються товарним сільськогосподарським виробництвом. На їх частку припадає 190,9 млн. га. Отримали широкий розвиток сільськогосподарські кооперативи, розташовані на площі 36,6 млн. га. [3]
Відзначаючи істотні зміни в розподілі земель за формами
власності, підкреслимо, що значна частина території Російської
Федерації - більше 76% (1306,2 млн. га) її земель - усе ще залишається в
державній формі власності, причому 803 млн. га-землі суб'єктів
Федерації. У муніципальній власності знаходиться 56 млн. га, або 3,3%, у власності юридичних осіб - 335,8 млн. га (20%) і у власності
громадян - трохи більше 10 млн. га (0,6%) До не підлягає залученню в ринковий землеоборот або мають певні обмеження віднесено землі:
- Оборони і забезпечення безпеки країни (10,0 млн. га);
- Єдиної загальнодержавної транспортної мережі (1,4 млн. га);
- Природоохоронного, заповідного, оздоровчого, рекреаційного та
історико-культурного призначення (27,2 млн. га);
- Розташованих на території міст і населених пунктів об'єктів і
підприємств федеральної власності (0,34 млн. га);
- Об'єктів забезпечення внутрішніх функцій держави, її сталого
розвитку, життєздатності та охорони навколишнього середовища (2,0 млн. га);
- Лісового фонду (265,9 млн. га);
- Запасу (47,0 млн. га), а також водні об'єкти (17,8 млн. га). Крім
того, для здійснення ефективної містобудівної політики в кожному населеному пункті потрібно збереження резервних площ, які в середньостроковій перспективі не підлягають забудові (всього приблизно 0,43 млн. га). Навряд чи є підстави включати в ринковий землеоборот і землі таких об'єктів, як внутрішні водойми, болота, гідротехнічні споруди, на які припадає в складі федерального фонду 18,2 млн. га. Підлягають обмеження в частині включення в операції купівлі-продажу території оленячих і кінських пасовищ в місцях проживання малих народів і етнічних груп (13,2 млн. га). Не до ринкового землеоборота і господарського використання принаймні на середньострокову перспективу і малодоступні тайгові території Східного Сибіру і Далекого Сходу. Їх площа можна оцінити приблизно в 300-400 млн. га. Особливого ставлення заслуговують і землі сільськогосподарського призначення федеральної власності (83,1 млн. га), ринкові операції з якими істотно обмежуються.
Отже, в даний час можна вилучити з обороту з купівлі-продажу близько 800-900 млн. га земель, віднесених до федеральної власності. До даної цифри слід додати ще майже 124 млн. га ерозійно небезпечних
сільськогосподарських земель, а також приплюсувати 15% території »
Європейській частині Росії, забрудненій радіонуклідами, важкими металами, токсинами промислового походження. [4]
Російський земельний ринок поки ще дуже слабкий, цьому свідчать сумбурні з року в рік скачуть показники землеоборота. Землеоборот в ринковій економіці служить свого роду індикатором стану економічної системи та ефективності механізмів її функціонування. Висновком з незліченних реформ і постанов може служити необхідність політики, що впливає на структуру ринкового землеоборота, її інструментами повинні виступати податкова, фінансово-кредитна, інвестиційна політика, гарантії підприємницького ризику, підтримка страховій, консалтингової та інших видів інфраструктурної діяльності на земельному ринку. Аналізуючи структуру земель РФ, з об'єктивних причин з ринкового землеоборота в частині купівлі-продажу земель у сучасних умовах виключається орієнтовно 1065-1165 млн. га. Залишається ж як потенційного його резерву близько 540-640 млн. га, що не може не засмучувати.
1.3. Структура угод із земельними ділянками та їх ринкова оцінка.
У російській федерації серед всіх видів операцій із землею переважають орендні відносини (у середньому вище 90 відсотків), тоді як на продаж органами місцевого самоврядування було виставлено всього лише 91,4 тис. га 0,006% земельного фонду. (Табл. 2) У 2005 частка площі державних і муніципальних земель, що використовуються на правах оренди в Російській Федерації, склала 4,3% від всієї їх площі. По федеральних округах Росії цей показник коливається від 1,6% у Північно-Західному федеральному окрузі до 17,9% у Південному федеральному окрузі.
Ціни за оренду державних земель встановлювалися поступово, у міру залучення земельних ділянок в ринковий оборот. Причому, на думку деяких дослідників, виявити коло факторів, від яких стійко залежать ці ціни, досить важко. Особливо це стосується земель, призначених для сільськогосподарського виробництва. На формування цін продовжують надавати великий вплив суб'єктивні причини, що не піддаються аналізу і узагальнень. [5] У 2005 р базові розміри орендної плати за землю встановлювалися на основі діючих ставок земельного податку із застосуванням коефіцієнтів залежно від цінності території, цільового використання земель, категорії орендарів (таблиця 1).
Зростання ставок орендної плати побічно обумовлений індексацією ставок земельного податку відповідно до законодавчими актами Російської Федерації. Орендні платежі за землю значно диференційовані в залежності від попиту і пропозиції, категорії орендарів, місця розташування і величини земельних ділянок. При цьому плата за оренду землі міст і селищ в порівнянні з сільською місцевістю значно вище для всіх категорій орендарів.
Середні розміри орендної плати за використання державних і муніципальних земель в Російській Федерації.
руб. / кв.м.
| Орендарі | 2002р. | 2003р. 0Зг. | 2004р. | 2005р. | |||||
| в місто. н посел ках | в сель. насел. пунктах | поза насел. пунктів | у населених пунктах лених | поза насел. пунктів | у населених пунктах лених | поза насел. пунктів | у населених пунктах лених | поза насел. пунктів | |
| 1. Підприємства, організації, установи: промисловості, транспорту. зв'язку, будівництва | 6.58 | 1,57 | 0,49 | 11.54 | 1,26 | 12,00 | 1.63 | 11.41 | 1.89 |
| торгівлі, громадського харчування, побутового та сервісного обслуговування | 37.12 | 8.82 | 0,72 | 55,34 | 4,81 | 64,40 | 4.57 | 55,76 | 13,81 |
| сільськогосподарських е підприємства | 0.05 | 0.03 | 0.01 | 0.08 | 0.06 | 0.11 | 0.02 | 0,13 | 0.05 |
| 2. Громадяни, їх об'єднання, використовують земельні ділянки для: житлового, дачного і гаражного будівництва | 0,25 *) | 0,12 | 0,02 | 1,46 | 0,20 | 1-53 | 0,22 | 1.82 | 0.35 |
| особистого підсобного господарства, садівництва, городництва | 0.14 | 0,11 | 0.17 | 0,08 | 0.32 | 0.13 | |||
Таблиця 2 [7]
Структура угод із земельними ділянками в РФ.
| Види угод | 2003р. | 2004р. | 2005р. |
| Кількість угод, од. (Площа, га) | Кількість угод, од. (Площа, га) | Кількість угод, од. (Площа, га) | |
| 1. Оренда державних і муніципальних земель в тому числі: угоди, зроблені у звітному році | 3729655 (67403009) 444377 (13994875) | 3665563 (70154034) 498684 (11905493) | 3621086 (68230403) 474128 (14580742) |
| 2. Продаж прав оренди державних і муніципальних земель | 10660 (12093) | 7226 (38222) | 5854 (23316) |
| 3. Продаж державних і муніципальних земель в тому числі на торгах. | 96876 (54965) 3249 (2448) | 150793 (45485) 4644 (3774) | 154702 (91446) 9562 (35250) |
| Разом угод з державними та муніципальними землями | 3837191 (67470067) | 3823582 (70237741) | 3781642 (68345166) |
| 4. Купівля-продаж землі громадянами та юридичними особами | 323532 (82463) | 357937 (123386) | 378215 (293955) |
| 5. Дарування | 30100 (13358) | 32326 (27223) | 31824 (57528) |
| 6. Успадкування | 161330 (137903) | 165162 (106195) | 147653 (133820) |
| 7. Застава | 8773 (31665) | 6350 (18792) | 7479 (16959) |
| Разом угод між громадянами та юридичними особами | 523735 (92653890) | 561775 (9275596) | 565171 (502261) |
| Всього угод у звітному році з урахуванням всіх діючих договорів оренди | 4360926 (967735456) | 4385357 (70513337) | 4346813 (68847427) |
| у тому числі угод, укладених у звітному році | 1075648 (14327322) | 1218478 (12264796) | 1199855 (15197766) |
Судячи з зареєстрованим договорами оренди, бюджет РФ повинен був у 2001 році поповнитися на 30,3 мільярда рублів. Однак, за даними Міністерства РФ з податків і зборів, фактично вдалося зібрати лише 12,8 мільярда рублів. [8] Тоді як у 2002 р. до консолідованого бюджету надійшло 49,5 млрд. руб., У тому числі 51,2% від земельного податку та 48,8% від орендних платежів. [9] Продаж державних і муніципальних земель громадянам почалася відповідно до указів Президента Російської Федерації «Про невідкладні заходи щодо здійснення земельної реформи в РРФСР» від 27 грудня 1991 року, «Про додаткові заходи щодо наділенню громадян земельними ділянками »від 23 квітня 1993 року і« Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами »від 22 липня 1994 року. Якщо спочатку вдалося пробудити досить активний інтерес до придбання земельних ділянок в основному для індивідуального житлового будівництва, особистого підсобного господарства, садівництва (у 1993 році виявилися проданими 137,3 тисячі ділянок площею понад 57 тисяч гектарів), то потім інтерес почав падати. Після 1993 року загальна кількість продажів щорічно стало скорочуватися в півтора-два рази (у 1998 році відбулося лише 11,5 тисячі угод з ділянками загальною площею 7,5 тисячі гектарів). З 1999 року кількість продажів знову почала зростати. У 2005 році зареєстровано вже 154 702 угод на загальну площу 91446 гектарів. Землі досі купувалися головним чином з метою будівництва індивідуальних будинків, ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ) та садівництва. Володарями найбільших площ - у сумі 11 383 гектарів - стали всього 90 фермерів. Громадян, що побажали придбати землі для підприємницьких (несільськогосподарських) цілей, виявилося набагато більше - 1 439, але виторгував вони всього лише 429 гектарів, в середньому по 30 соток кожен.
Слід зазначити, що кількість угод із продажу земельних ділянок на торгах у порівнянні з 2004 роком у цілому по Росії збільшилася в 2,1 рази, а за площею в 9,3 рази (9562 угоди, 35250 га). Частка угод, здійснених на торгах, становить за кількістю і площі відповідно - 6,2% і 38,5% (таблиці 1, 2) У 2005 році на торгах з придбання земель зареєстровано близько 9,5 тис. громадян і організацій.
Середні ціни на державні до муніципальні земельні ділянки, продані громадянам та юридичним особам в Російській Федерал у 2005р. (Вибірково)
руб-'кв. м
| Архангельська обл. | Московська обл. | Ростовська обл. | Кемеровська обл. | Смоленська обл. | ||||||
| в населених них пунктах | поза населений них пунктів | в населених них пунктах | поза населений них ПУНКТІВ | в населених них пунктах | поза населений них пунктів | в населених них пунктах | поза населений них пунктів | в населений них пунктах | поза населений них пунктів | |
| 1. Громадянам та їх об'єднанням для: | ||||||||||
| -Індивідуаль ного житлового та дачного будівництва | 5,48 | - | 72.83 | 78.89 | 35,05 | - | 5.98 | 13.60 | 6.56 | - |
| - Особистого підсобного господарства, садівництва, городництва | 0,43 | 3,66 | 54,40 | 62,30 | 1,88 | 0.88 | 3,82 | 0.51 | 1-43 | 1.36 |
| 2. Юридичним особам для використання з метою промисловості та іншого спеціального призначення | 7,68 | 2,74 | 146,21 | 72,29 | 125,32 | 3,39 | 18.62 | 17.42 | 75,31 | 6.65 |
| 3. Селянським (фермерським) господарствам, іншим сільськогосподарським підприємствам | - | - | - | 0.93 | 0.13 | 0.30 | 0.29 | 0.01 | 0.93 | 0.46 |
Ціни на продавані землі встановлюються органами державної влади та місцевого самоврядування. При цьому вони керуються нормативної ціною на землю. Тоді нормативна ціна була встановлена в розмірі 50-кратної ставки земельного податку за одиницю площі земель відповідного цільового призначення. У 1994 році її розмір збільшився до 200-кратної ставки податку, а регіональні та місцеві органи влади отримали право вводити підвищувальні коефіцієнти, які наближають нормативну ціну до ринкової. Згідно з Постановою Уряду РФ «Про порядок визначення нормативної ціни землі» від 15 березня 1997 органи місцевого самоврядування мають право змінювати нормативну ціну на 25 відсотків від встановленої суб'єктом РФ. При цьому уточнена нормативна ціна землі не повинна перевищувати 75 відсотків рівня сформованої ринкової ціни на типові земельні ділянки аналогічного цільового призначення.
Через нерозвиненість земельного ринку Росії нормативна ціна землі визначається на основі ринкових цін та експертних оцінок тільки у чверті суб'єктів РФ. Майже в третини суб'єктів РФ нормативна ціна землі розраховується кратно ставками земельного податку. У Республіці Комі, Брянської, Челябінській, Омській, Тюменській, Архангельській областях, Ненецькому і Таймирському автономних округах вона має гнучку шкалу - від 10 до 800-кратної ставки. В інших суб'єктах Федерації, наприклад в Республіці Татарстан, Орловської, Тамбовської, Пензенської, Ульяновської, Сахалінської, Амурської областях, Приморському краї, Чукотському автономному окрузі, вона продовжує обчислюватися як 200-кратна ставка земельного податку. [11]
Не брали постанови про нормативну ціну землі органи виконавчої влади Москви, Республіки Інгушетія, Чеченської республіки і Ямало-Ненецького автономного округу.
Таблиця 4 [12]
Продаж державних і муніципальних земель в Російській Федерації
У 2005 році в 75 суб'єктах РФ було зареєстровано понад 305 тисяч договорів купівлі-продажу. Всього ж за період з 1993 по 2005 рік кількість таких угод зросла в 31 разів, для дачних ділянок - у 93 рази. Однак площі реалізованих громадянами ділянок досить скромні (таблиця 4).
Земельні ділянки купувалися у власність громадянами в основному для індивідуального житлового та дачного будівництва, особистого підсобного господарства та садівництва, а також організаціями для використання в цілях промисловості, транспорту, зв'язку, будівництва та іншого спеціального призначення. За 2005 рік громадяни Росії викупили для індивідуального житлового та дачного будівництва, особистого підсобного господарства, садівництва та городництва (таблиця 4) 116,4 тис. земельних ділянок (27732,5 га), у тому числі в населених пунктах 111,0 тис. ділянок на площі 26011,1 га. Що в порівнянні з 2004 роком більше на 3,8 тис. земельних ділянок і практично в 2 рази більше за площею придбаних земель, тобто збільшення придбань земельної нерухомості супроводжується збільшенням площі в кожній операції, незважаючи на зростання цін.
У той же час кількість покупок земельних ділянок юридичними особами за останні три роки поступово знижується, в 2005 році в цілому по Росії придбано 6384 ділянки (10128,6 га). Операцій було здійснено в два рази менше, ніж у попередньому році. Ситуація пояснюється з одного боку природною стабілізацією земельного ринку, а з іншого - більш вигідними пропозиціями з оренди земель. | 2002р. | 2003р. | 2004р. | 2005р. | |||||
| число угод, од. | площа. га | число угод, од. | площа. га | число угод, од. | площа. га | кількість угод, од. | площа, га | |
| I. Громадянам для: індивідуального житлового та дачного будівництва, особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, тваринництва | ||||||||
| поза населеними пунктами | 3544 | 474.2 | 3141 | 550.1 | 3292 | 750.3 | 5394 | 1721,5 |
| в поселеннях | 33452 | 4184.3 | 70939 | 8422.7 | 109282 | 13942.9 | 111010 | 26011.1 |
| РАЗОМ | 36996 | 4653,5 | 74080 | 8972,8 | 112574 | 14693.2 | 116404 | 27732,6 |
| П. Юридичним особам для: використання в цілях промисловості та іншого спеціального призначення | ||||||||
| поза населеними пунктами | 93 *) | 567,6 | 1016 | 9079,6 | 11052 | 8143,3 | 1540 | 3732.9 |
| в поселеннях | 1881 е) | 14953 | 4359 | 15953.7 | 3863 | 4001 | 5294 | 6395.8 |
| РАЗОМ | 1974 | 15520,6 | 5375 | 25033.3 | 14915 | 12144.3 | 6834 | 10128,7 |
| III. Селянським (фермерським) господарствам та іншим сільськогосподарським підприємствам | ||||||||
| поза населеними пунктами | 19 | 3464.1 | 95 | 7283.8 | 240 | 8132.5 | 363 | 33658,0 |
| в поселеннях | 46 | 100.9 | 83 | 180.6 | 95 | 346.6 | 285 | 9529,6 |
| РАЗОМ | 65 | 3565 | 178 | 7464,4 | 335 | 8479,1 | 648 | 43187,6 |
Земельні ділянки купувалися у власність громадянами в основному для індивідуального житлового та дачного будівництва, особистого підсобного господарства та садівництва, а також організаціями для використання в цілях промисловості, транспорту, зв'язку, будівництва та іншого спеціального призначення. За 2005 рік громадяни Росії викупили для індивідуального житлового та дачного будівництва, особистого підсобного господарства, садівництва та городництва (таблиця 4) 116,4 тис. земельних ділянок (27732,5 га), у тому числі в населених пунктах 111,0 тис. ділянок на площі 26011,1 га. Що в порівнянні з 2004 роком більше на 3,8 тис. земельних ділянок і практично в 2 рази більше за площею придбаних земель, тобто збільшення придбань земельної нерухомості супроводжується збільшенням площі в кожній операції, незважаючи на зростання цін.
На закінчення необхідно відзначити нікчемність кількості операцій по заставі земель. У 1999-2005 роках на їх частку доводилося від 0,02 до 0,04 відсотка від числа всіх угод. Розвиток земельної іпотеки стримувалося російським законодавством, в першу чергу Федеральним законом від 16 липня 1998 року «Про іпотеку (заставі нерухомості)», яким землі сільськогосподарського призначення виключалися з іпотечного обороту.
Держдума 23 січня 2004 прийняла новий закон з цього приводу, що вносить поправки в попередній; 28 січня прийнятий закон схвалений Радою Федерації, а з 5 лютого вступив у дію. Найбільш суттєва поправка знімає колишнє обмеження щодо земель сільськогосподарського призначення, які тепер також стали предметом заставних операцій з нерухомістю. Однак дана поправка не поширюється на земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності.
Інша поправка дозволяє орендарю земельної ділянки передавати орендні права на нього в заставу за згодою власника ділянки і в межах терміну договору оренди.
Згідно ще одній поправці, іпотека що знаходяться на землях сільськогосподарського призначення будинків, будівель, споруд та інших міцно пов'язаних із землею об'єктів нерухомості, що є поряд з нею також власністю власника земельної ділянки, допускається тільки з одночасною іпотекою самої земельної ділянки.
Можна сподіватися, що зазначені поправки розширять сферу дії ринкового механізму стосовно до землі. [13]
Роблячи висновок, можна побачити, що в даний час переважають орендні відносини серед всіх угод із землею, але ринок, що розвивається, регульований державою і підкріплюваний законодавчими актами, намагається зробити з цієї сфери дійсно ринок, з гарантіями і правами. І неухильне зростання цін на землю, дає серйозні підстави вважати ринок землі найбільш перспективним вкладенням капіталу.
Глава 2. Напрями розвитку регіонального земельного ринку.
2.1 Державна кадастрова оцінка земель.
У листопаді 1999 року Держдумою був прийнятий Федеральний закон РФ «Про державний земельний кадастр». Основними сферами застосування кадастрового обліку були: інформаційне забезпечення державного та муніципального управління земельними ресурсами, державний контроль за використанням і охороною земель, заходи щодо збереження та підвищення родючості земель, державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним, землеустрою, економічна оцінка земель та облік вартості землі у складі природних ресурсів, встановлення обгрунтованої плати за землю.
Закон встановив обов'язковість кадастрового обліку всіх земельних ділянок на території РФ незалежно від форм власності на землю, цільового призначення і дозволеного використання ділянок. Усі облікові відомості вносяться до постійно поповнюється і оновлюється єдиний державний реєстр земель. У нього включаються такі відомості про земельні ділянки: кадастрові номери; місце розташування (адреса); площа; категорія земель і дозволене використання земельних ділянок; опис меж земельних ділянок та їх окремих частин; зареєстровані в установленому порядку речові права та обмеження (обтяження); економічні характеристики , в тому числі розміри плати за землю; якісні характеристики, у тому числі показники стану родючості окремих категорій земель; наявність об'єктів нерухомого майна, міцно пов'язаних із земельними ділянками. [14]
Даний законодавчий акт встановив одиниці кадастрового поділу території РФ на кадастрові округи, райони і квартали, в яких кадастровий облік проводиться за єдиною методикою. У вересні 2000 року Уряд РФ прийняв Постанову «Про затвердження правил кадастрового поділу території РФ і правил присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам». Відповідно до нього кадастровий округ включає в себе, як правило, територію суб'єкта РФ (а також акваторію внутрішніх вод і територіального моря, що прилягає до цієї території), кадастровий район - територію адміністративно-територіальної одиниці суб'єкта РФ, кадастровий квартал - невеликі населені пункти, квартали міської або селищної забудови та інші обмежені природними і штучними об'єктами території.
У квітні 2000 року Уряд РФ затвердив Правила здійснення державної кадастрової оцінки земель. У них сформульований загальний принцип проведення кадастрової оцінки земель - оціночне зонування території. Під оціночної зоною розуміється частина земель, однорідних за цільовим призначенням, виду функціонального використання та близьких за кадастрової вартості.
Правила відображають три основні підходи, що склалися в сучасній теорії оціночної діяльності: витратний, порівняльний і прибутковий. Перший передбачає визначення витрат, необхідних для відновлення або так званого «заміщення» об'єкта оцінки з урахуванням його зносу. Порівняльний підхід виявляє вартість об'єкта оцінки виходячи з зіставлення цін на аналогічні об'єкти, щодо яких вже є інформація про ринкові ціни на них за результатами угод. Прибутковий - базується на визначенні величини очікуваних дохідних надходжень від об'єкта оцінки, у чому, власне, і полягає метод «капіталізації розрахункового рентного доходу». Два останніх підходу реалізовані в Правилах з найбільшою повнотою.
Кадастрова оцінка земель міських і сільських поселень, садівничих, городницьких і дачних об'єднань перш за все спирається на статистичний аналіз ринкових цін аналогічних об'єктів нерухомості. Навпаки, при оцінці сільськогосподарських угідь поза межею міських і сільських поселень та земель лісового фонду використовується метод капіталізації розрахункового рентного доходу, іноді поряд з урахуванням витрат, необхідних для відтворення (збереження) і підтримки цінності їх природного потенціалу.
Застосовуваний при кадастрової оцінки земель сільськогосподарського призначення метод капіталізації ренти враховує безліч факторів: стан грунтового покриву, кліматичні умови, місце розташування щодо ринків збуту сільськогосподарської та лісової продукції, відстань до центру господарства та місць складування і переробки, наявність і якість дорожньої мережі. Щодо сільськогосподарських земель враховуються також категорії їх використання (рілля, сінокоси, пасовища, присадибні ділянки, поклади, незручний).
Необхідно зауважити, однак, що об'єктивні показники, які підлягають врахуванню при застосуванні даного методу (багаторічні дані про врожайність, результати грунтових обстежень, величину витрат на виробництво одиниці продукції, ринкові ціни на сільськогосподарську продукцію), належать реальності сьогоднішнього дня. Вона ж поки не дає приводів для оптимізму, засвідчуючи в цілому про дуже низьку ефективність сільгоспвиробництва. Отже, навряд чи в даному випадку можна говорити про коректне обліку справжнього потенціалу земельних угідь (тим більше в умовах повсюдного прагнення керівників господарств до заниження показників прибутковості). І все ж між кадастрової та ринковою вартістю землі існує величезна невідповідність. Остання, за результатами окремих аукціонів, виявилася у багато разів дешевше.
У грудні 2000 року Постановою Уряду РФ затверджені правила надання відомостей державного земельного кадастру. Ці відомості кваліфіковані постановою як загальнодоступні, що носять відкритий характер, за винятком віднесених до категорії обмеженого доступу (їх перелік у постанові відсутня). Тому будь-який громадянин має право на отримання потрібних йому відомостей єдиного кадастру, не будучи зобов'язаний при цьому обгрунтовувати свій запит.
Кадастровий облік земель сільськогосподарського призначення завершився в 2001 році. Найдорожчими були визнані кубанські чорноземи. Вартість одного гектара землі в Краснодарському краї склала 43 650 рублів. Далі слідують Московська (33030 рублів), Ленінградська (23 000 рублів), Воронезька (21 650 рублів) і Калінінградська (17 720 рублів) області. Слідом за ними розташувалися Чуваська республіка (14 950 рублів), Алтайський край (10 990 рублів), Республіка Башкортостан (10 100 рублів), Приморський край (10 000 рублів), Новгородська область (7 620 рублів), Красноярський край (7 190 рублів ) і Астраханська область (2 440 рублів). Самими малоцінними визнані сільгоспугіддя Магаданської області, Ханти-Мансійського і Комі-Пермяцького автономного округів - всього 400 рублів. [15]
Аналогічний метод капіталізації рентного доходу використовується при кадастрової оцінки земель лісового фонду. Основними вихідними показниками для розрахунків є: базова продуктивність лісових земель у натуральному та вартісному вираженні, оціночні витрати на видобуток, переробку та транспортування деревини, ціни реалізації готової продукції. Поки ще не враховується екологічне значення лісових угідь, захисна функція лісових насаджень від ерозії грунтів, роль лісу як постачальника цінних лікарських рослин, дикорослих ягід та грибів.
При визначенні кадастрової вартості земель промисловості поза населених пунктів разом з методом капіталізації рентного доходу застосовується і витратний метод, оскільки існує безліч труднощів в отриманні достовірної вихідної інформації. Тому в ряді випадків визнається доцільним перш за все враховувати витрати на інженерно-транспортне облаштування території промислових районів. Така оцінка не виходить за межі лише мінімального рівня податкової бази, нижче якого не забезпечується повернення громадських інвестицій на відтворення обладнаних територій.
До найбільш складних видів кадастрових робіт належить визначення вартості земельних ділянок, зайнятих промисловими об'єктами та об'єктами іншого спеціального призначення (космодроми; стартові комплекси і пускові установки, що використовуються для космічної діяльності; ділянки під аеродромами і іншими об'єктами повітряного транспорту; земельні ділянки для розміщення гідроелектростанцій, атомних станцій та інших електростанцій; ділянки під об'єктами дорожнього сервісу, розміщені на смугах відводу автомобільних доріг). Сюди ж входять і особливо охоронювані території. Такими вважаються території лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів, а також будинків відпочинку, пансіонатів, об'єктів фізичної культури і спорту т. п. З огляду на необхідність завершення всіх кадастрових робіт до кінця 2003 року, Федеральна служба земельного кадастру РФ в лютому цього року оголосила конкурс з оцінці ділянок зазначених категорій приватними оцінювачами. Перед ними були визначені жорсткі терміни закінчення оціночних робіт до 1 вересня 2003 року. [16]
Державна кадастрова оцінка земель необхідна для створення податкової бази для обчислення земельного та ряду інших майнових податків. Оцінка проводиться одночасно на всій території Російської Федерації, з використанням єдиних методичних, нормативно-технічних документів і програмних засобів, що дає можливість отримати порівняльні показники вартості земель на всій території країни. В даний час кадастрова оцінка дуже сильно різниця з ринковою вартістю, в меншу сторону для останньої. Це показує недосконалість взаємозв'язків системи кадастрової оцінки та ринкових механізмів.
2.2 Необхідність використання земель сільськогосподарського призначення.
Землями сільськогосподарського призначення є землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства або призначені для цих цілей. Землі даної категорії виступають як основний засіб виробництва в сільському господарстві, мають особливий правовий режим і підлягають особливій охороні, спрямованої на збереження їх площі, запобігання розвитку негативних процесів і підвищення родючості грунтів.
На 1 січня 2006 року площа земель сільськогосподарського призначення склала 401,6 млн. га. До даної категорії віднесено землі, надані різним сільськогосподарським підприємствам і організаціям (товариствам і товариствам, кооперативам, державним і муніципальним унітарним підприємствам, науково-дослідним установам). У неї входять також земельні ділянки, надані громадянам для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, тваринництва, сінокосіння та випасання худоби. Крім того, до категорії земель сільськогосподарського призначення віднесено землі, виділені козачим товариствам і родовим громадам.
Відповідно до Земельного кодексу Російської Федерації в суб'єктах Російської Федерації фонд перерозподілу земель формується у складі земель сільськогосподарського призначення. До фонду включаються земельні ділянки сільськогосподарського призначення, вільні від обтяження правами юридичних і фізичних осіб, з метою перерозподілу земель для сільськогосподарського виробництва, створення та розширення селянських (фермерських) господарств, особистих підсобних господарств, ведення садівництва, тваринництва, городництва, сінокосіння, випасання худоби.
Підставою включення земельних ділянок до фонду перерозподілу в 2005 році було рішення виконавчого органу влади про переведення земель сільськогосподарського призначення до фонду у разі добровільної відмови від земельної ділянки, при примусовому відмову, якщо немає спадкоємців ні за законом або ні за заповітом. Масового характеру набула передача земельних ділянок у встановленому порядку до фонду при ліквідації сільськогосподарських підприємств. За звітний період загальна площа земель фонду перерозподілу збільшилася на 5,0 млн. га і на звітну дату склала 39,9 млн. га, при цьому площа сільськогосподарських угідь, що увійшли до фонду перерозподілу, збільшилася на 1,1 млн. га (таблиця 5 Зміна загальної площі земель фонду перерозподілу в значній мірі викликане ліквідацією сільськогосподарських державних унітарних підприємств, що займалися на території Таймирського автономного округу північним оленярством. У результаті чого до фонду перерозподілу земель було зараховано 2,7 млн. га несільськогосподарських угідь, раніше наданих підприємствам під оленячі пасовища. [17]
Таблиця 5
Відомості про фонд перерозподілу земель в Російській Федерації (2004 - 2005 роки)
(Тис. м а)
| 2004 рік 2005 рік 2005р. до 2004р. (+ \ -) | ||||||
| Землі сільськогосподарського призн а чення | Землі сільськогосподарського призн а чення | Землі сільськогосподарського зв н аченія | ||||
| всього | в т.ч. землі фонду перерозподілу | всього | в т.ч. землі фонду перерозподілу | всього | в т.ч. землі фонду перерозподілу | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Загальна площа Сільськогосподарські угіддя | 400973,0 193950,5 | 34863,6 8701,5 | 401559,0 194376,5 | 39907,7 9769,7 | +586,0 +426,0 | +5044,1 +1068,2 |
У звітному році повсюдно відзначався добровільна відмова сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств та інших виробників сільськогосподарської продукції від наданих їм раніше земель, пов'язаний з їх незадовільним економічним станом. Як і раніше, ліквідовувалися сільськогосподарські підприємства, селянські (фермерські) господарства. При цьому часто не вирішеним залишалося питання подальшої долі земельних ділянок. Внаслідок цього, в Єдиному державному реєстрі земель (ЕГРЗ) відомості про таких земельних ділянках продовжували враховуватися як землі сільськогосподарського призначення, які використовуються тими чи іншими юридичними і фізичними особами для сільськогосподарського виробництва. За даними статистичних спостережень загальна площа земельних ділянок ліквідованих в результаті банкрутства сільськогосподарських підприємств, але значаться за підприємствами в ЕГРЗ, на звітну дату склала 6,2 млн. га.
Землі даної категорії в установленому порядку відводилися під будівництво нових і розширення території вже діючих підприємств промисловості, транспорту і зв'язку. Зі складу земель сільськогосподарського призначення передавалися ділянки лісогосподарським підприємствам для цілей лісорозведення. За рахунок земель сільськогосподарського призначення збільшили минулого року свої площі також підприємства та організації, що займаються природоохоронною діяльністю. Здійснювався відвід земель сільськогосподарського призначення і для інших несільськогосподарських цілей. Всього за звітний рік надано 35,0 тис. га для потреб, не пов'язаних із сільським господарством, з них сільськогосподарських угідь - 20,8 тис. га.
Площа сільськогосподарських угідь у складі даної категорії земель склала 194,4 млн. га (таблиця 6). Площа несільськогосподарських угідь у структурі земель сільськогосподарського призначення склала 207,2 млн. га. Це - землі під будівлями, спорудами, внутрішньогосподарськими дорогами, захисними деревно-чагарниковими насадженнями, замкнутими водоймами, а також земельними ділянками, призначеними для обслуговування сільськогосподарського виробництва. В даний час до складу угідь даної категорії включені земельні ділянки, зайняті ділянками лісу, які перебувають у постійному (безстроковому) користуванні сільськогосподарських підприємств, а також земельні ділянки під водними об'єктами, які можуть бути переведені у відповідні категорії земель. Протягом звітного року в цілях дотримання вимог Лісового кодексу Російської Федерації велися роботи з припинення права постійного (безстрокового) користування у сільськогосподарських підприємств на земельні ділянки, вкриті лісом, і передачу цих масивів у відання лісгоспів, в результаті площа лісових земель зменшилася на 87,3 тис. га. Землі, надані для північного оленярство, у складі земель сільськогосподарського призначення займали 105,7 млн. га. Значна їх частина - це лісові землі, які з часом можуть бути виведені зі складу земель сільськогосподарського призначення відповідно до вимог лісового та земельного законодавства. У порівнянні з минулим роком площа земель, що використовуються сільськогосподарськими підприємствами для оленярство, збільшилася на 3,3 млн. га в результаті переведення їх з категорії земель запасу. Даний факт вплинув на збільшення площі лісових земель (на 37,9 тис. га) в категорії земель сільськогосподарського призначення. Тому в цілому частка земельних ділянок, вкритих лісом, в категорії залишається як і раніше високою і становить 10,1% (40,6 млн. га). Станом на 1 січня 2006 року в складі категорії земель сільськогосподарського призначення частка сільськогосподарських угідь у 23 суб'єктах Російської Федерації склала більше 90% (рисунок 1-2). Найбільша кількість сільськогосподарських угідь у складі земель сільськогосподарського призначення спостерігалося в Оренбурзькій та Саратовській областях (більше 95%) [18]
Таблиця 6 [19]
Розподіл земель сільськогосподарського призначення по угіддях.
| Найменування угідь | Площа (млн. га) | У відсотках від категорії | |
| Сільськогосподарські угіддя | 194,4 | 48,4 | |
| Лісові землі | 40,6 | 10,1 | |
| Землі під деревно-чагарниковою рослинністю | 19,4 | 4,8 | |
| Землі під дорогами | 2,3 | 0,6 | |
| Землі забудови | 1,1 | 0,3 | |
| Землі під водою | 13,2 | 3,3 | |
| Землі під болотами | 25,4 | 6,3 | |
| Інші землі | 105,2 | 26,2 | |
| Разом | 401,6 | 100,0 |
Розподіл земель категорії сільськогосподарського призначення по федеральних округах.
У цілому по Російській Федерації площа невикористовуваних сільськогосподарських угідь становила 6033,75 тис. га, з них ріллі - 4948,25 тис. га, або 82% від площі невикористовуваних сільськогосподарських угідь в Російській Федерації. Не за цільовим призначенням використовувалося 171,89 тис. га сільськогосподарських угідь.
У цілому по Російській Федерації було залучено в сільськогосподарський оборот невикористовуваних земель 1490,43 тис. га, що становить 24,7% від загальної площі невикористаних сільськогосподарських угідь в цілому по Російській Федерації. [21]
У щорічний оборот земель сільськогосподарського призначення, поки залучено не більше п'яти відсотків земель. Проте зараз ситуація починає мінятися: земля від сільськогосподарських організацій все-таки поступово переходить до інших користувачів - в селянські (фермерські) і особисті підсобні господарства. В останній рік, коли закінчилися всі дискусії про можливість продажу землі, збільшився виведення земель з сільськогосподарського виробництва. [22]
Нерозвиненість обороту сільськогосподарської землі керівники найбільш часто пояснюють тим, що в землі для сільськогосподарського виробництва немає потреби; крім того, при оформленні операцій їх учасники стикаються з великими труднощами.
Дійсно, більшість сільськогосподарських організацій не мають фінансових можливостей для того, щоб підготувати карти земельних ділянок, оплатити роботу з оформлення угод з власниками земельних часток і ділянок. Як правило, доходи цих організацій не дозволяють їм платити високу орендну плату або купити земельні частки і ділянки. Набагато частіше такі витрати можуть собі дозволити ті, хто планує вести на цих землях будівництво.
Формально сільськогосподарські землі захищені від використання для будівництва, але на практиці можна спостерігати численні випадки їх перекладу в землі поселень. Поки такий переклад можливий, поки витрати на нього нижчі, ніж вигоди, які можна отримати від будівництва, земля буде виводитися з сільськогосподарського обороту. [23]
У нашій країні площа невикористовуваних сільськогосподарських угідь становила 6033,75 тис. га, з них ріллі - 82% (4948,25 тис. га,), а це втрачені можливості поповнити бюджет, використовуючи ці землі. У щорічний оборот земель сільськогосподарського призначення, поки залучено не більше п'яти відсотків земель. В даний час ситуація починає мінятися: земля від сільськогосподарських організацій все-таки поступово переходить до інших користувачів - в селянські (фермерські) і особисті підсобні господарства. Перед урядом стоїть дилема: дозволити продаж землі, і збільшити виведення земель з сільськогосподарського виробництва, або намагатися розвивати агропромисловий комплекс і освоювати нові землі сільськогосподарського призначення. На даний момент перший варіант, менш витратний у плані грошових вкладень і будь-яких зусиль держави, і приносить більшу вигоду з точки зору користувачів і меншу для держави, виграє.
2.3 Шляхи вдосконалення земельного ринку.
Російське землекористування унікально у світі за своїми масштабами, воно відрізняється глибокою і багатовимірної регіональною диференціацією за природно-кліматичних умов, ступеня антропогенного освоєння, рівнем урбанізації та індустріалізації, різноманітності населяють різні території країни національно-етнічних груп. Звідси зрозуміло, з яким надзвичайно складним, життєво важливим фактором суспільного відтворення ми маємо справу, наскільки небезпечно залишати його поза сферою державного управління і як необхідно терміново відновити таке управління в максимально повному обсязі.
Для ефективного управління земельно-нерухомим надбанням Росії, безперечно, потрібно орган, який здійснював би загальнодержавну координацію діяльності у цій сфері, займався комплексним, системним рішенням виникаючих тут великих господарських проблем.
У кінцевому рахунку завдання полягає в тому, щоб радикально переглянути концепцію управління земельно-нерухомим комплексом, виявити механізми його впливу на ефективність економічного розвитку регіонів і країни в цілому. Звісно ж необхідним на принципово новій концептуальній основі створити Міністерство земельно-нерухомого економічного ресурсу, який повинен буде займатися інституціональним, інфраструктурних і економічним забезпеченням процесу формування нового земельного ладу в Росії і комплексного освоєння сукупного земельно-нерухомого економічного ресурсу. У складі такого міністерства повинні бути відповідні служби і агентства, спеціалізовані на наданні послуг зі створення повноцінної інформаційної бази про земельно-нерухоме ресурсі, її використання в прогнозах, програмах та проектах розвитку земельно-нерухомих об'єктів. Паралельно із системою державного управління слід стимулювати у встановлених межах участь в управлінні та недержавних організацій різних типів і форм власності.
Формувалася в 1996-2003 рр.. з величезним перевитратою коштів і суттєвими змістовними вадами автоматизована система ведення державного земельного кадастру цим вимогам ні в якій мірі не відповідала. І не тільки через те, що об'єктом кадастрового обліку виступали далеко не всі володіють властивістю нерухомості ресурси.
Насамперед ще ні юридично, ні практично не сформована і не скоро буде сформована «критична маса» земельних ділянок, що виступають об'єктами кадастрового обліку, так як поки переважна частина земельних ресурсів залишається у державній, не розділеної за рівнями ведення власності. Земельні ж ділянки сільськогосподарських володінь, які залишилися у вигляді часток у зберегли спільну форму власності підприємствах, теж фізично ще не виділені на місцевості, а отже, не можуть виступати об'єктами кадастрового обліку і реєстрації.
Додамо до цього відсутність повсюдного реального попиту на кадастрову інформацію у зв'язку з дефіцитом інвесторів, так як для іноземців вихід на російський ринок сільськогосподарських земель закритий російськими ж законодавчими бар'єрами, а вітчизняні власники фінансових коштів досі проявляють інтерес лише до займає менше 2% території країни земельним ділянкам, відведеним для забудови в містах, та й то не у всіх, а лише в найбільших і великих, або володіють рекреаційним потенціалом. У цьому немає нічого дивного, бо сучасна російська економіка має сировинну орієнтацію і не потребує значних додаткових територіальних площах та земельних ресурсах.
Навряд чи доцільно повсюдне створення земельної кадастрової системи і тому, що земельний ринок як головна передумова організації такої системи існує в Росії в депресивному, деформованому і «осередковому» стані.
Все це означає, що гроші, витрачені на створення та розміщення на всій території країни опорних пунктів земельно-кадастрової системи, з великою часткою ймовірності виявляться викинутими на вітер, особливо ті з них, які будуть вкладені в технічні й програмні засоби, які вимагають безперервного, буквально через кожні півтора-два роки, оновлення.
Звідси зовсім не випливає, що треба взагалі відмовитися від організації російського кадастру об'єктів нерухомості. Наша позиція інша: щоб вирішити поставлене завдання і не допустити розбазарювання коштів платників податків, слід хоча б орієнтовно встановити ті частини географічного простору Росії, де в доступній для огляду перспективі буде дійсно потрібно повноцінна кадастрова інформація про земельно-нерухоме ресурсі економічного зростання, і сформувати там опорні пункти єдиного кадастрового обліку земельних ділянок і міцно пов'язаної з ними нерухомості. [24]
Нічим не обгрунтована, недешева для державної скарбниці поспіх у створенні на всій території Росії опорних пунктів кадастрової системи - не єдина вада практики її організації. Не менш серйозний недолік, по суті виключає можливість використання кадастрової інформації для будь-яких серйозних економічних розрахунків і обгрунтувань, полягає в тому, що інформація ця є максимально деекономізірованной, зведеної в основному до показників геодезичних вимірювань в поєднанні з якимсь набором правовстановлюючих характеристик (відомості про власника, адреса ділянки і різного роду обмеження) і сумнівними по своїй достовірності оцінками кадастрової вартості об'єктів обліку. Інші показники, що дозволяють використовувати кадастрову інформацію як відомості про економічний ресурс, а тим більше про багатовимірної порівняльної цінності його споживчих властивостей, виявилися геть «викорчувані».
І тепер в єдине ціле необхідно звести інформацію, об'єктивно формується на різному територіально-географічному підставі, не синхронізовану в часі і, що найголовніше, з різними можливостями приведення до загального економічного «знаменника». [25]
Завдання дуже складна. Але посильна, якщо організувати на додаток до модернізованої кадастрової системі суміщений за часом і місцем комплексний моніторинг економічного простору, причому так, щоб поєднати в єдиній інформаційній «оболонці» прив'язані по місцю і часу «нашарування» різнорідних інформаційних масивів. Для цього потрібно вирішити ще одне дуже нагальним питання - відмовитися від професійно ущербної методики масової кадастрової оцінки земельно-нерухомих об'єктів і освоїти в практичної оціночної діяльності професійно повноцінні методичні розробки.
Важливо усвідомити, що оцінка вартості кожного товару окремо для здійснення поточних ринкових угод між конкретними партнерами зовсім не те ж саме, що оцінка «товарної маси» для вирішення завдань державного управління економікою. Якщо в першому випадку досить пов'язати оцінку об'єкта угоди з поточною економічною кон'юнктурою, коли цілком продуктивно застосування таких загальновідомих методів, як прибутковий, витратний і порівняння продажів, то в другому варіанті потрібно більш фундаментальні підстави.
Розрахунки, виконані для Нижньогородської області, показали, що об'єктивна вартість землекористування сільськогосподарського підприємства коливається там в межах 90-110 тис. руб. / га проти 9 тис. руб. / га кадастрової вартості земель сільськогосподарського призначення. Різниця значна, з усіма наслідками, що випливають з цього негативними наслідками для кредитування аграрного виробництва під заставу земельних ресурсів, «нігілістичним» ставленням власників таких земель до їх дбайливому використанню, низькою ліквідністю земельної нерухомості і відповідно «закріпленням» депресії і деформації даного сегмента земельного ринку.
Далі необхідно розробити стандарти ефективності використання земельно-нерухомого ресурсу. Для цього потрібно скласти комплексні схеми раціональної економіко-землевпорядної організації виробничої структури регіональних соціально-економічних комплексів та оптимізації механізмів їх функціонування. Ці схеми по ідеї не замінюють деталізовані комплексні міжгалузеві та галузеві цільові програми, але володіють цілком конкретним методичним перевагою. Суть в тому, що в сучасних оптимізаційних моделях регіонального розвитку його територіально-земельне підставу вводиться в розрахунки в усереднених кількісних характеристиках, часто без урахування складної системи внутрішніх і зовнішніх зв'язків і залежностей, без належного урахування диференціації його економічного змісту на макро-, мезо-та особливо мікрорівні. Тому й регіональні програми соціально-економічного розвитку носять певною мірою абстрактний, спрощений характер.
Важливий момент грамотного управління земельно-нерухомим надбанням Росії - приведення ринку земельно-нерухомих об'єктів до цивілізованих стандартів. Центральної тут є завдання створення повноцінної ринкової інфраструктури, прогнозування перспектив розвитку земельного ринку, виявлення сегментних і регіональних його диспропорцій, розробки і здійснення заходів регулювання, які дозволять нейтралізувати негативні відхилення в його функціонуванні. [26]
У «пакеті» цих завдань на перше місце треба поставити тривале на довгі роки створення таких структур, як Земельний банк, Земельний заставний фонд, Фонд страхування ризиків недобросовісних угод з земельно-нерухомими об'єктами, причому не тільки застави, але і здачі в оренду, внесення в якості паю в статутний капітал спільних підприємств, нарешті, страхування від несумлінних угод із землею. І все це - з кваліфікованим урахуванням специфіки земельної ділянки.
Серйозним гальмом розвитку повноцінного збалансованого ринку земельно-нерухомих об'єктів залишається дефіцит, а за великим рахунком - просто відсутність повноцінних статистичних даних з кон'юнктури попиту і пропозиції. Не можна встановити вкрай необхідні для розрахунків рівноважної ринкової вартості земельних ресурсів цінові домагання одних і цінові очікування інших партнерів по фіксується у статистиці кінцевими результатами угод. Потрібна об'єктивна інформація про інтереси, оцінках, установках та мотиви поведінки учасників ринку. На основі нинішньої статистики стратегічні перспективи розвитку земельного ринку визначати просто неможливо.
Є й інші вразливі блоки в інфраструктурі ринку земельно-нерухомих об'єктів. Слабкою ланкою виступають, наприклад, консалтингові, посередницькі структури, інформаційно-аналітичні, маркетингові служби організації моніторингу ринку земельно-нерухомих об'єктів, і т.п. [27]
У даний момент найбільш істотною і в той же час об'єктивно які важко на сучасному етапі причиною проблемного стану земельного ринку в Росії виступає великі витрати на освоєння землі, нерозвиненість виробничої інфраструктури в сільській місцевості, недостатній обсяг інвестицій у сільськогосподарське виробництво і на відновлення землі. Разом з тим є і цілком переборні причини, що стримують становлення повноцінного земельного ринку. До них відносяться: недостатня державна підтримка землевласників; недовіра людей до влади і проведеної ними економічної політики; нерозвиненість системи середньо-і довгострокового кредитування; корумпованість влади. Для кваліфікованого вирішення проблем розвитку та визначення перспектив використання земельно-нерухомого комплексу Росії необхідно суттєво зміцнити наукове забезпечення управлінської діяльності в даній сфері. Доцільно також організувати інститут відповідного профілю, створити Міністерство земельно-нерухомого економічного ресурсу. Принципове значення у розвитку земельного ринку Росії буде мати створення відповідних земельних фінансових інструментів і агрегатів: земельних акцій, облігацій, векселів, сертифікатів та інших цінних паперів, що забезпечують приплив реальних інвестицій. Створення таких структур, як Земельний банк, Земельний заставний фонд, Фонд страхування ризиків недобросовісних угод з земельно-нерухомими об'єктами. На закінчення можна сказати, що головним завданням на сьогодні є створення повноцінної ринкової інфраструктури, прогнозування перспектив розвитку земельного ринку, виявлення сегментних і регіональних його диспропорцій, розробки і здійснення заходів регулювання, які дозволять нейтралізувати негативні відхилення в його функціонуванні.
Висновок:
Основною метою земельної реформи в пострадянській Росії було роздержавлення землі, створення умов для виникнення ринку землі і суб'єктів цього ринку, які володіють землею на правах приватної власності. Для легалізації такого необхідного елемента ринкової економіки, як цивільний оборот земель, знадобилося понад 10 років. Реформа проводилася поетапно: після революційних перетворень і подальшої стихійної приватизації, схожою на переділ власності, слід етап обережно закріплює досягнуте і зароджуються цивілізовані ринкові відносини.
Російський земельний ринок поки ще дуже слабкий, цьому свідчать сумбурні з року в рік скачуть показники землеоборота. Землеоборот в ринковій економіці служить свого роду індикатором стану економічної системи та ефективності механізмів її функціонування. Висновком з незліченних реформ і постанов може служити необхідність політики, що впливає на структуру ринкового землеоборота, її інструментами повинні виступати податкова, фінансово-кредитна, інвестиційна політика, гарантії підприємницького ризику, підтримка страховій, консалтингової та інших видів інфраструктурної діяльності на земельному ринку. Аналізуючи структуру земель РФ, з об'єктивних причин з ринкового землеоборота в частині купівлі-продажу земель у сучасних умовах виключається орієнтовно 1065-1165 млн. га. Залишається ж як потенційного його резерву близько 540-640 млн. га, що не може не засмучувати.
Роблячи висновок, можна побачити, що в даний час переважають орендні відносини серед всіх угод із землею, але ринок, що розвивається, регульований державою і підкріплюваний законодавчими актами, намагається зробити з цієї сфери дійсно ринок, з гарантіями і правами. І неухильне зростання цін на землю, дає серйозні підстави вважати ринок землі найбільш перспективним вкладенням капіталу.
Державна кадастрова оцінка земель необхідна для створення податкової бази для обчислення земельного та ряду інших майнових податків. Оцінка проводиться одночасно на всій території Російської Федерації, з використанням єдиних методичних, нормативно-технічних документів і програмних засобів, що дає можливість отримати порівняльні показники вартості земель на всій території країни. В даний час кадастрова оцінка дуже сильно різниця з ринковою вартістю, в меншу сторону для останньої. Це показує недосконалість взаємозв'язків системи кадастрової оцінки та ринкових механізмів.
У нашій країні площа невикористовуваних сільськогосподарських угідь становила 6033,75 тис. га, з них ріллі - 82% (4948,25 тис. га,), а це втрачені можливості поповнити бюджет, використовуючи ці землі. У щорічний оборот земель сільськогосподарського призначення, поки залучено не більше п'яти відсотків земель. В даний час ситуація починає мінятися: земля від сільськогосподарських організацій все-таки поступово переходить до інших користувачів - в селянські (фермерські) і особисті підсобні господарства. Перед урядом стоїть дилема: дозволити продаж землі, і збільшити виведення земель з сільськогосподарського виробництва, або намагатися розвивати агропромисловий комплекс і освоювати нові землі сільськогосподарського призначення. На даний момент перший варіант, менш витратний у плані грошових вкладень і будь-яких зусиль держави, і приносить більшу вигоду з точки зору користувачів і меншу для держави, виграє.
У даний момент найбільш істотною і в той же час об'єктивно які важко на сучасному етапі причиною проблемного стану земельного ринку в Росії виступає великі витрати на освоєння землі, нерозвиненість виробничої інфраструктури в сільській місцевості, недостатній обсяг інвестицій у сільськогосподарське виробництво і на відновлення землі. Разом з тим є і цілком переборні причини, що стримують становлення повноцінного земельного ринку. До них відносяться: недостатня державна підтримка землевласників; недовіра людей до влади і проведеної ними економічної політики; нерозвиненість системи середньо-і довгострокового кредитування; корумпованість влади. Для кваліфікованого вирішення проблем розвитку та визначення перспектив використання земельно-нерухомого комплексу Росії необхідно суттєво зміцнити наукове забезпечення управлінської діяльності в даній сфері. Доцільно також організувати інститут відповідного профілю, створити Міністерство земельно-нерухомого економічного ресурсу. Принципове значення у розвитку земельного ринку Росії буде мати створення відповідних земельних фінансових інструментів і агрегатів: земельних акцій, облігацій, векселів, сертифікатів та інших цінних паперів, що забезпечують приплив реальних інвестицій. Створення таких структур, як Земельний банк, Земельний заставний фонд, Фонд страхування ризиків недобросовісних угод з земельно-нерухомими об'єктами. На закінчення можна сказати, що головним завданням на сьогодні є створення повноцінної ринкової інфраструктури, прогнозування перспектив розвитку земельного ринку, виявлення сегментних і регіональних його диспропорцій, розробки і здійснення заходів регулювання, які дозволять нейтралізувати негативні відхилення в його функціонуванні.
Список використаної літератури:
1. Гольцблат.А. Операції з землею: купівля-продаж, оренда, приватизація, іпотека - М., 2004. С. 11.
2. Горемикін В.А. Сучасний земельний ринок Росії: практ. посібник. - М., 2005. С. 345.
3. Державний національна доповідь про стан і використання земель Російської Федерації в 2001 році. -М.: Федеральна служба земельного кадастру, 2002. С. 96
4. Державний національна доповідь про стан і використання земель в РФ в 2005р. -М.: Федеральна служба земельного кадастру. 2006. С. 10-16, 146-154.
5. Ліпскі С. А. Інституційні перетворення в системі земельних відносин та їх дослідження (модель Росії кінця XX - початку XXI століття). -М., 2002. С. 209.
6. Шагайда Н. Земельний ринок / / Ринки факторів виробництва в АПК Росії: перспективи аналізу. М.: АЕП, 2000. С. 86.
7. Бєлєнький В.Р. Російський ринковий землеоборот: міф чи реальність? / / Питання економіки. № 11. 1998. С. 46-62.
8. Бєлєнький В.Р.. Що потрібно зробити для формування земельного ринку в Росії / / Незалежна газета. 2004. № 103.
9. Кабаков С.І. До питання формування цін на землю в містах Росії / / Економіка будівництва. 2004. № 6. С. 2-15.
10. Ковальчук А. Земельний ринок Росії. / / Вітчизняні записки. № 1. 2004. С. 256-261.
11. Комов Н.В. Соціально-економічні та правові аспекти становлення земельних відносин в Росії / / Земельний вісник України. № 1. 2004. С. 5.
12. Креснікова М. Становлення земельного ринку в РФ / / Економіка сільського господарства в Росії. 2004. № 3. С.9.
13. Шагайда М. Формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Росії / / Вітчизняні записки. 2004. № 1. С.262-268.
14. http://www.kadastr.ru/news/official/3692/ Земельний фонд РФ на 1.01.2006 року Федеральна служба земельного кадастру
15. http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf Всеросійської науково-практичної конференції "Земля Росії: економіка, право, власність".
16. http://www.gks.ru/free_doc/2006/b06_11/2-01.htm Розподіл земель сільськогосподарського призначення по угіддях.
17. http://www.finansy.ru/publ/tax/001.htm Податкові ініціативи Уряду РФ.
18. http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=83&Id=1007&ContId=301 кадастрова оцінка земель сільгосппризначення в Саратовській області.
19. http://www.roskazna.ru/reports/cb.html Інформація про виконання бюджетів.
20. http://www.budgetrf.ru/index.htm Університетська інформаційна система РОСІЯ. Оперативні статистичні дані.
21. http://www.dontr.ru/Environ/WebObjects/dontr.woa/wa/Main?textid=16217Проблемы обороту земель сільгосппризначення.
22. http://www.vdv-rielt.ru/help/analytics/land/ Земля - ринок, прогнози, аналітика.
23. http://www.irn.ru/articles/9909.html Росії потрібен земельний ринок.
24. http://www1.minfin.ru/11inf.htm Інформаційні системи Міністерства фінансів.
Є й інші вразливі блоки в інфраструктурі ринку земельно-нерухомих об'єктів. Слабкою ланкою виступають, наприклад, консалтингові, посередницькі структури, інформаційно-аналітичні, маркетингові служби організації моніторингу ринку земельно-нерухомих об'єктів, і т.п. [27]
У даний момент найбільш істотною і в той же час об'єктивно які важко на сучасному етапі причиною проблемного стану земельного ринку в Росії виступає великі витрати на освоєння землі, нерозвиненість виробничої інфраструктури в сільській місцевості, недостатній обсяг інвестицій у сільськогосподарське виробництво і на відновлення землі. Разом з тим є і цілком переборні причини, що стримують становлення повноцінного земельного ринку. До них відносяться: недостатня державна підтримка землевласників; недовіра людей до влади і проведеної ними економічної політики; нерозвиненість системи середньо-і довгострокового кредитування; корумпованість влади. Для кваліфікованого вирішення проблем розвитку та визначення перспектив використання земельно-нерухомого комплексу Росії необхідно суттєво зміцнити наукове забезпечення управлінської діяльності в даній сфері. Доцільно також організувати інститут відповідного профілю, створити Міністерство земельно-нерухомого економічного ресурсу. Принципове значення у розвитку земельного ринку Росії буде мати створення відповідних земельних фінансових інструментів і агрегатів: земельних акцій, облігацій, векселів, сертифікатів та інших цінних паперів, що забезпечують приплив реальних інвестицій. Створення таких структур, як Земельний банк, Земельний заставний фонд, Фонд страхування ризиків недобросовісних угод з земельно-нерухомими об'єктами. На закінчення можна сказати, що головним завданням на сьогодні є створення повноцінної ринкової інфраструктури, прогнозування перспектив розвитку земельного ринку, виявлення сегментних і регіональних його диспропорцій, розробки і здійснення заходів регулювання, які дозволять нейтралізувати негативні відхилення в його функціонуванні.
Висновок:
Основною метою земельної реформи в пострадянській Росії було роздержавлення землі, створення умов для виникнення ринку землі і суб'єктів цього ринку, які володіють землею на правах приватної власності. Для легалізації такого необхідного елемента ринкової економіки, як цивільний оборот земель, знадобилося понад 10 років. Реформа проводилася поетапно: після революційних перетворень і подальшої стихійної приватизації, схожою на переділ власності, слід етап обережно закріплює досягнуте і зароджуються цивілізовані ринкові відносини.
Російський земельний ринок поки ще дуже слабкий, цьому свідчать сумбурні з року в рік скачуть показники землеоборота. Землеоборот в ринковій економіці служить свого роду індикатором стану економічної системи та ефективності механізмів її функціонування. Висновком з незліченних реформ і постанов може служити необхідність політики, що впливає на структуру ринкового землеоборота, її інструментами повинні виступати податкова, фінансово-кредитна, інвестиційна політика, гарантії підприємницького ризику, підтримка страховій, консалтингової та інших видів інфраструктурної діяльності на земельному ринку. Аналізуючи структуру земель РФ, з об'єктивних причин з ринкового землеоборота в частині купівлі-продажу земель у сучасних умовах виключається орієнтовно 1065-1165 млн. га. Залишається ж як потенційного його резерву близько 540-640 млн. га, що не може не засмучувати.
Роблячи висновок, можна побачити, що в даний час переважають орендні відносини серед всіх угод із землею, але ринок, що розвивається, регульований державою і підкріплюваний законодавчими актами, намагається зробити з цієї сфери дійсно ринок, з гарантіями і правами. І неухильне зростання цін на землю, дає серйозні підстави вважати ринок землі найбільш перспективним вкладенням капіталу.
Державна кадастрова оцінка земель необхідна для створення податкової бази для обчислення земельного та ряду інших майнових податків. Оцінка проводиться одночасно на всій території Російської Федерації, з використанням єдиних методичних, нормативно-технічних документів і програмних засобів, що дає можливість отримати порівняльні показники вартості земель на всій території країни. В даний час кадастрова оцінка дуже сильно різниця з ринковою вартістю, в меншу сторону для останньої. Це показує недосконалість взаємозв'язків системи кадастрової оцінки та ринкових механізмів.
У нашій країні площа невикористовуваних сільськогосподарських угідь становила 6033,75 тис. га, з них ріллі - 82% (4948,25 тис. га,), а це втрачені можливості поповнити бюджет, використовуючи ці землі. У щорічний оборот земель сільськогосподарського призначення, поки залучено не більше п'яти відсотків земель. В даний час ситуація починає мінятися: земля від сільськогосподарських організацій все-таки поступово переходить до інших користувачів - в селянські (фермерські) і особисті підсобні господарства. Перед урядом стоїть дилема: дозволити продаж землі, і збільшити виведення земель з сільськогосподарського виробництва, або намагатися розвивати агропромисловий комплекс і освоювати нові землі сільськогосподарського призначення. На даний момент перший варіант, менш витратний у плані грошових вкладень і будь-яких зусиль держави, і приносить більшу вигоду з точки зору користувачів і меншу для держави, виграє.
У даний момент найбільш істотною і в той же час об'єктивно які важко на сучасному етапі причиною проблемного стану земельного ринку в Росії виступає великі витрати на освоєння землі, нерозвиненість виробничої інфраструктури в сільській місцевості, недостатній обсяг інвестицій у сільськогосподарське виробництво і на відновлення землі. Разом з тим є і цілком переборні причини, що стримують становлення повноцінного земельного ринку. До них відносяться: недостатня державна підтримка землевласників; недовіра людей до влади і проведеної ними економічної політики; нерозвиненість системи середньо-і довгострокового кредитування; корумпованість влади. Для кваліфікованого вирішення проблем розвитку та визначення перспектив використання земельно-нерухомого комплексу Росії необхідно суттєво зміцнити наукове забезпечення управлінської діяльності в даній сфері. Доцільно також організувати інститут відповідного профілю, створити Міністерство земельно-нерухомого економічного ресурсу. Принципове значення у розвитку земельного ринку Росії буде мати створення відповідних земельних фінансових інструментів і агрегатів: земельних акцій, облігацій, векселів, сертифікатів та інших цінних паперів, що забезпечують приплив реальних інвестицій. Створення таких структур, як Земельний банк, Земельний заставний фонд, Фонд страхування ризиків недобросовісних угод з земельно-нерухомими об'єктами. На закінчення можна сказати, що головним завданням на сьогодні є створення повноцінної ринкової інфраструктури, прогнозування перспектив розвитку земельного ринку, виявлення сегментних і регіональних його диспропорцій, розробки і здійснення заходів регулювання, які дозволять нейтралізувати негативні відхилення в його функціонуванні.
Список використаної літератури:
1. Гольцблат.А. Операції з землею: купівля-продаж, оренда, приватизація, іпотека - М., 2004. С. 11.
2. Горемикін В.А. Сучасний земельний ринок Росії: практ. посібник. - М., 2005. С. 345.
3. Державний національна доповідь про стан і використання земель Російської Федерації в 2001 році. -М.: Федеральна служба земельного кадастру, 2002. С. 96
4. Державний національна доповідь про стан і використання земель в РФ в 2005р. -М.: Федеральна служба земельного кадастру. 2006. С. 10-16, 146-154.
5. Ліпскі С. А. Інституційні перетворення в системі земельних відносин та їх дослідження (модель Росії кінця XX - початку XXI століття). -М., 2002. С. 209.
6. Шагайда Н. Земельний ринок / / Ринки факторів виробництва в АПК Росії: перспективи аналізу. М.: АЕП, 2000. С. 86.
7. Бєлєнький В.Р. Російський ринковий землеоборот: міф чи реальність? / / Питання економіки. № 11. 1998. С. 46-62.
8. Бєлєнький В.Р.. Що потрібно зробити для формування земельного ринку в Росії / / Незалежна газета. 2004. № 103.
9. Кабаков С.І. До питання формування цін на землю в містах Росії / / Економіка будівництва. 2004. № 6. С. 2-15.
10. Ковальчук А. Земельний ринок Росії. / / Вітчизняні записки. № 1. 2004. С. 256-261.
11. Комов Н.В. Соціально-економічні та правові аспекти становлення земельних відносин в Росії / / Земельний вісник України. № 1. 2004. С. 5.
12. Креснікова М. Становлення земельного ринку в РФ / / Економіка сільського господарства в Росії. 2004. № 3. С.9.
13. Шагайда М. Формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Росії / / Вітчизняні записки. 2004. № 1. С.262-268.
14. http://www.kadastr.ru/news/official/3692/ Земельний фонд РФ на 1.01.2006 року Федеральна служба земельного кадастру
15. http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf Всеросійської науково-практичної конференції "Земля Росії: економіка, право, власність".
16. http://www.gks.ru/free_doc/2006/b06_11/2-01.htm Розподіл земель сільськогосподарського призначення по угіддях.
17. http://www.finansy.ru/publ/tax/001.htm Податкові ініціативи Уряду РФ.
18. http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=83&Id=1007&ContId=301 кадастрова оцінка земель сільгосппризначення в Саратовській області.
19. http://www.roskazna.ru/reports/cb.html Інформація про виконання бюджетів.
20. http://www.budgetrf.ru/index.htm Університетська інформаційна система РОСІЯ. Оперативні статистичні дані.
21. http://www.dontr.ru/Environ/WebObjects/dontr.woa/wa/Main?textid=16217Проблемы обороту земель сільгосппризначення.
22. http://www.vdv-rielt.ru/help/analytics/land/ Земля - ринок, прогнози, аналітика.
23. http://www.irn.ru/articles/9909.html Росії потрібен земельний ринок.
24. http://www1.minfin.ru/11inf.htm Інформаційні системи Міністерства фінансів.
[1] Всеросійської науково-практичної конференції "Земля Росії: економіка, право, власність". http://www.kadastr.ru/news/official/3692/
[2] Державний національна доповідь про стан і використання земель Російської Федерації в 2001 році. М.: Федеральна служба земельного кадастру, 2002. С. 96
[3] Гольцблат.А. Операції з землею: купівля-продаж, оренда, приватизація, іпотека - М., 2004. С. 11.
[4] Бєлєнький В.Р. Російський ринковий землеоборот: міф чи реальність? / / Питання економіки. № 11. 1998. С. 46-62.
[5] Ліпскі С. А. Інституційні перетворення в системі земельних відносин та їх дослідження (модель Росії кінця XX - початку XXI століття). М., 2002. С. 209.
[6] Державний національна доповідь про стан і використання земель в РФ в 2005р. -М.: Федеральна служба земельного кадастру. 2006. С.156.
[7] Державний національна доповідь про стан і використання земель в РФ в 2005р. -М.: Федеральна служба земельного кадастру. 2006. С.147.
[8] Інформація про виконання бюджетів. http://www.roskazna.ru/reports/cb.html
[9] Комов Н.В. Соціально-економічні та правові аспекти становлення земельних відносин в Росії / / Земельний вісник України. № 1. 2004. С. 5.
[10] Державний національна доповідь про стан і використання земель в РФ в 2005р. -М.: Федеральна служба земельного кадастру. 2006. С. 146-154.
[11] Кабаков С.І. До питання формування цін на землю в містах Росії / / Економіка будівництва. 2004. № 6. С. 2-15.
[12] Державний національна доповідь про стан і використання земель в РФ в 2005р. -М.: Федеральна служба земельного кадастру. 2006. С.151-152.
[13] Ковальчук А. Земельний ринок Росії. / / Вітчизняні записки. № 1. 2004. С. 256-261
[14] Росії потрібна земельна ринок. http://www.irn.ru/articles/9909.html
[15] Університетська інформаційна система РОСІЯ. Оперативні статистичні дані. http://www.budgetrf.ru/index.htm
[16] Державний національна доповідь про стан і використання земель в РФ в 2005р. -М.: Федеральна служба земельного кадастру. 2006. С. 10-16.
[17] Шагайда Н. Земельний ринок / / Ринки факторів виробництва в АПК Росії: перспективи аналізу. М.: АЕП, 2000. С. 86.
[18] Кадастрова оцінка земель сільгосппризначення в Саратовській області. http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=83&Id=1007&ContId=301
[19] Розподіл земель сільськогосподарського призначення по угіддях http://www.gks.ru/free_doc/2006/b06_11/2-01.htm
[20] Земельний фонд РФ на 1.01.2006 року Федеральна служба земельного кадастру
http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf
http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf
[21] Проблеми обороту земель сільгосппризначення. http://www.dontr.ru/Environ/WebObjects/dontr.woa/wa/Main?textid=16217
[22] Креснікова М. Становлення земельного ринку в РФ / / Економіка сільського господарства в Росії. 2004. № 3. С.9.
[23] Шагайда М. Формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Росії / / Вітчизняні записки. 2004. № 1. С.262-268.
[24] Податкові ініціативи Уряду РФ. http://www.finansy.ru/publ/tax/001.htm
[25] Інформаційні системи Міністерства фінансів. http://www1.minfin.ru/11inf.htm
[26] Земля - ринок, прогнози, аналітика. http://www.vdv-rielt.ru/help/analytics/land/
[1927] Бєлєнький В.Р. Що потрібно зробити для формування земельного ринку в Росії / / Незалежна газета.2004. № 103.