Підстави приватизації житлових приміщень

Введення

Найбільш прийнятний спосіб придбання права власності на житлове приміщення - приватизація. Приватизація житла - це безкоштовна передача у власність громадян на добровільній основі займаних ними жилих приміщень у державному і муніципальному житлових фондах. При переході державних і муніципальних підприємств в іншу форму власності, або при їх ліквідації, за громадянами, які проживають в будинках таких підприємств, зберігаються всі житлові права, в тому числі, і право на безкоштовну приватизацію житла.

Тема даної дипломної роботи - «Підстави приватизації житлових приміщень» - актуальна в силу того, що, по-перше, шляхом приватизації громадяни мають право на придбання житла у власність без обмеження його кількості, розмірів і вартості, по-друге, громадяни мають право приватизувати займану ними квартиру у спільну часткову (у рівних долях) або спільну (без вказівки часток) власність, по-третє, на мій погляд, найважливішими принципами нинішньої приватизації, заснованої на Законі про приватизацію, є: добровільний характер приватизації, безоплатна (безкоштовно) передача квартири у власність громадян, одноразовий характер такої передачі.

Метою даної роботи є дослідження сутності підстав приватизації житлових приміщень.

Для досягнення цієї мети в роботі вирішуються наступні завдання:

- Описується право власності на житлові приміщення;

- Виділяються вимоги до приватизації житлових приміщень;

- Показуються наслідки недотримання умов дійсності договору приватизації житлових приміщень.

Об'єкт дослідження: суспільні відносини, що складаються в сфері приватизації житлових приміщень.

Предмет дослідження - підстави приватизації житлових приміщень.

Новизна дослідження - в тому, що кожна глава підкріплюється проблемним матеріалом, в свою чергу безпосередньо пов'язаним із судовою та арбітражною практикою.

При роботі над даною темою використовувалися системний та інструментальний методи дослідження.

Робота складається з вступу, трьох розділів, Висновків і Списку використаної літератури.

У Розділі 1 - Право власності на житлові приміщення - вирішується перша з поставлених вище проміжних завдань, а саме: описується право власності на житлові приміщення.

У Глава 2 - Вимоги пред'являються до приватизації житлових приміщень - вирішується друге з поставлених вище проміжних завдань, а саме: виділяються вимоги до приватизації житлових приміщень.

У Глава 3. - Наслідки недотримання умов дійсності договору приватизації житлових приміщень вирішується остання з поставлених вище проміжних завдань, а саме: показуються наслідки недотримання умов дійсності договору приватизації житлових приміщень.

У Висновку робляться основні висновки по роботі.

Глава 1. Право власності на житлові приміщення

§ 1.1. Житлові приміщення як об'єкт права власності

Для житлового права найважливіше значення має категорія «житлове приміщення» («житловий будинок»). Розкриття її змісту важливо для правильного застосування законів та нормативних правових актів, що регулюють житлові відносини, зокрема, для організації державного обліку житлових приміщень (будівель).

Поняття «житлове приміщення» («житлову будову») вживається в законодавстві в декількох значеннях: в одних випадках - як родового поняття, що охоплює всі види житлових приміщень (квартири, житлові будинки тощо), які можуть бути об'єктом договору найму житлового приміщення (див. наприклад, ст. 273 ГК РФ); в інших випадках - як частина житлового будинку, наприклад житлове приміщення (квартира, кімната в багатоквартирному будинку), по-третє - як облікову категорії поряд з житловим будинком.

Житлові приміщення поділяються на такі види:

а) житлові будинки;

б) житлові кімнати і квартири в багатоквартирних житлових будинках;

в) службові та спеціалізовані житлові будинки і квартири, призначені для проживання певних категорій громадян.

Житловий будинок - самостійний об'єкт (вид житла), що має свої ознаки. Житловим будинком називають споруду (будова), призначену для проживання людей і відповідає відповідним будівельним, технічним, протипожежним, санітарно - гігієнічним вимогам.

З точки зору права, житловим будинком будова є з моменту, коли будівництво будинку завершено, він прийнятий в експлуатацію приймальною комісією і зареєстрований у встановленому порядку, саме як житлового будинку уповноваженими на те спеціальними організаціями, що здійснюють державний облік житлового фонду, - бюро технічної інвентаризації (БТІ) та ін

У складі житлових приміщень (житлових будинків) особливо виділяються квартири і житлові кімнати, які безпосередньо служать житлом для громадян.

Квартирою вважається призначена та використовується для проживання окрема житлова площа, яка має окремий вихід на вулицю, у двір, на сходову клітку або в загальний коридор і окрему кухню.

Кімната - це відособлена постійними стінами частину квартири. За своїм призначенням кімнати поділяються на житлові (спальні, вітальні тощо) і допоміжні (коридори, кухня, ванна кімната, туалет, комори).

Житловою кімнатою вважається відособлена постійними стінами частину приміщення, призначена та використовується для житла.

Для характеристики житлового приміщення важливо також відзначити виділення всередині приміщення: 1) корисної (загальної) площі, тобто суми площ усіх приміщень квартири, включаючи площа житлових кімнат, підсобних приміщень та місць загального користування в квартирі - коридорів, кухні, ванної кімнати та ін, і 2) житлової площі, яка включає тільки площа всіх житлових кімнат, у тому числі площа спальних і столових кімнат, кімнат для ігор, навчання і відпочинку, а також площа утеплених терас і веранд, обладнаних для мешкання.

Згідно із Законом про основи федеральної житлової політики до складу житлового фонду включаються не тільки житлові приміщення, призначені для постійного проживання, але взагалі всі житлові приміщення незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для самотніх престарілих, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів тощо), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в інших будівлях, «придатні для проживання (ст. 1 Закону).

Житлові приміщення можна класифікувати в залежності від підстав надання їх у користування громадян. За цією ознакою розрізняються житлові приміщення, що надаються за договором соціального найму; житлові приміщення, що надаються за договором комерційного найму або за договором оренди, житлові приміщення в будинках житлово-будівельних та житлових кооперативів; житлові приміщення, що знаходяться у власності громадян; службові та спеціалізовані житлові приміщення ; житлові приміщення, що надаються громадянам з інших підстав.

Вимоги, що пред'являються до житлових приміщень

Житлове приміщення соціального використання, що надається громадянам для проживання, має відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам (ст. 40 ЖК РРФСР).

Відповідність житлового приміщення певним санітарним і технічним вимогам - необхідна умова, що забезпечує нормальне проживання, нормальну життєдіяльність людини. Житло повинно забезпечувати підтримку належної температури навколишнього середовища, мати чисте повітря, повинно мати певну звуконепроникність, мати належне природне освітлення, бути безпечним у протипожежному відношенні.

Найбільшою мірою цьому відповідає окрема упорядкована квартира. В даний час практично вся житлова площа нових будинків заселяється за принципом «окрема квартира на сім'ю» і лише незначна частина звільняється в існуючому житловому фонді площі - шляхом покомнатно заселення.

Надаване жиле приміщення має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту. До елементів благоустрою належать: водопровід, електричне освітлення, ванна (душова) кімната, підсобні приміщення, вбудоване обладнання квартир і т. д. Ст. 40 ЖК РРФСР питання про впорядкованості наданого житлового приміщення пов'язує з умовами конкретного населеного пункту.

Крім того, береться до уваги, для якої мети надається жиле приміщення. Наприклад, при виселенні на час капітального ремонту надаються громадянам тимчасово житлові приміщення можуть бути менш упорядкованими, ніж приміщення, які надаються для постійного проживання.

Хоча в ст. 40 ЖК РРФСР не міститься вимоги про надання жилого приміщення в межах даного населеного пункту, такий висновок можна зробити з її змісту. Можливі, однак, випадки надання житлового приміщення за згодою особи, якій воно надається, та за межами даного населеного пункту.

Житлове приміщення - це не будь-яке приміщення або будівля, що використовується для проживання, а тільки функціонально призначене для проживання, придатне по санітарним і технічним характеристикам до проживання у ньому.

Переведення жилих приміщень в нежилі, виключення з житлового фонду жилих приміщень

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду в нежилі не допускається (ст. 9 ЖК РРФСР), Це загальне правило, оскільки вони мають використовуватися за призначенням для проживання громадян,. Такий переклад здійснюється у виняткових випадках за рішенням органів місцевої адміністрації (наприклад, при визнанні житлових приміщень непридатними для проживання). Згідно зі ст. 288 ГК РФ переведення жилих приміщень, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, у нежилі здійснюється в порядку, визначеному житловим законодавством (ст. 9 ЖК РРФСР).

Наказом Держкомітету Російської Федерації по будівництву і житлово-комунальному комплексу від 31 грудня 1999 року № 177 затверджено Методику по визначенню непридатності житлових будинків і житлових приміщень для проживання.

Методика розроблена замість положення з оцінці непридатності житлових будинків і житлових приміщень державного і громадського житлового фонду для постійного проживання від 5 листопада 1985 року.

Розгляд питань про непридатність житлових будинків і житлових приміщень для проживання (незалежно від форм власності) покладено на міжвідомчі комісії міських (інших) поселень.

Міжвідомча комісія здійснює свою роботу на підставі заяви власника або наймача, заяви громадян або організацій, за запитами і поданнями органів нагляду, суду, прокуратури та інспекції.

Підставами для визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними є:

- Розташування житлових будинків в зоні, забороненої до забудови;

- Технічний стан будівельних конструкцій або інженерного обладнання, що представляє небезпеку для проживаючих, і т. д.

В результаті роботи комісії оформляється рішення про віднесення будинку або житлового приміщення до категорії непридатного для проживання. Це рішення затверджується органами місцевого самоврядування. Затверджені акти є підставою для вирішення питань капітального ремонту, реконструкції та модернізації будівель, а також їх знесення або переобладнання для використання в інших цілях, у тому числі відселення та поліпшення житлових умов громадян, у встановленому порядку.

Державна реєстрація житлових приміщень та облік житлового фонду

Згідно зі ст. 131 ГК РФ право приміщень власності та інші речові права на нерухомі речі, в тому числі на житлові приміщення, їх виникнення, перехід, обмеження і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі.

Реєстрації підлягають такі права на житлові приміщення: право власності, право господарського відання, право оперативного управлінь, іпотека, а також права, що виникають з договору оренди (найму комерційного), включеного на термін, що перевищує один рік. Не підлягають державній реєстрації права на житлові приміщення, що виникають з договору найму житлового приміщення соціального використання.

Порядок державної реєстрації та підстави відмови в реєстрації встановлюються відповідно до Цивільного кодексу РФ і Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, ГК РФ передбачає, що така державна реєстрація проводиться установами юстиції.

Порядок державного обліку житлового фонду встановлено Положенням про державний облік житлового фонду в Російській Федерації, затвердженим постановою Уряду РФ від 13 жовтня 1997 р. № 1301. Відповідно до даного Положення державному обліку підлягають незалежно від форми власності житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для одиноких престарілих, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів тощо), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в інших будівлях, придатні для проживання. Державний облік включає в себе технічний (оперативний) облік, офіційний статистичний облік і бухгалтерський облік. Згідно з Положенням основу державного обліку складає: технічний облік, здійснюваний шляхом проведення технічної інвентаризації та реєстрації документів. Технічний облік здійснюють спеціалізовані державні та муніципальні організації технічної інвентаризації (органи БТІ). Облік домоволодінь, будівель і житлових приміщень (квартир) проводиться органами БТІ шляхом ведення особливого реєстру житлового фонду. Він проводять інвентаризацію житлового фонду та інших об'єктів основних фондів житлово-комунального господарства.

Згідно з Положенням офіційний статистичний облік житлового фонду здійснюється Державним комітетом РФ по статистиці та його територіальними органами.

Бухгалтерський облік житлового фонду здійснюється відповідно до Федеральним законом «Про бухгалтерський облік» від 21 листопада 1996 р. № 129-ФЗ і іншими нормативними правовими актами.

§ 1.2. Зміст права власності на житлові приміщення

Житлові приміщення є специфічним майном-нерухомістю. Специфіка даного майна виражається в таких аспектах: по-перше, будь-яке житло, як в одноквартирному так і в багатоквартирному будинку має зв'язок із землею, по-друге, житлові приміщення використовуються досить тривалий час, по-третє, житло оподатковується особливим податком (податок на майно), по-четверте, право власності на квартири має законодавчо визначені обмеження, по-п'яте, житлові приміщення неможливо переміщати без втрати цілісності, по-шосте, угоди по розпорядженню житлом повинні реєструватися в місцевій адміністрації. Нотаріальне оформлення угод з нерухомістю зараз застосовується до прийняття нового закону про порядок їх укладення.

У зв'язку з цим, раніше, інститут приватної власності громадян у житловій сфері був достатньо обмежений і стиснутий в рамки жорсткого контролю з боку держави. Предметом приватної власності громадян частіше усього був житловий будинок, а підставою виникненням права на нього - індивідуальне житлове будівництво на відведеній для цих цілей у встановленому порядку земельній ділянці або участь в ЖК (ЖБК). Рідше застосовувався договір купівлі-продажу.

Розглянемо приклад із судової практики.

Постановою президії Калузького обласного суду від 23 січня 2002 скасовані рішення Калузького районного суду від 22 травня 2001 р. та ухвалу судової колегії в цивільних справах Калузького обласного суду від 26 липня 2001 р. як винесені з порушенням норм матеріального права, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Згідно з матеріалами справи Ч. уклала 15 квітня 1997 договір з ВАТ «Калузький діловий центр», за умовами якого прийняла на себе зобов'язання внести пайовий внесок у встановлені терміни в сумі 226 427 руб., А відповідач - передати в її власність двокімнатну квартиру в третьому кварталі 1997 р.

З додаткової угоди від 30 січня 1998 р. до договору від 15 квітня 1997 р. видно, що Ч. викупила 80, 82 кв. м загальної площі квартири в споруджуваному будинку на суму 226 427 руб., що становить 100% площі.

Відмовляючи в задоволенні вимог, суд першої інстанції послався на те, що після укладення 15 квітня 1997 договору позивачка стала учасником спільної діяльності з будівництва житлового будинку, прийняла на себе зобов'язання з фінансування будівництва і отримала права на ознайомлення (і контроль) з усієї технічної , фінансової, будівельної документації, а також право переуступки паю дольової участі в будівництві квартири. Отже, на відносини, що склалися між сторонами, поширюються правила ст. 1041 ГК РФ про договір простого товариства (договорі про спільну діяльність). Правовий аналіз взаємних обов'язків позивачки та ВАТ «Калузький діловий центр» виключає наявність між сторонами договору будівельного підряду і всі можливі випливають з нього вимоги.

Однак, як правильно зазначено в постанові президії Калузького обласного суду, судом не враховано, що договір між Ч. і відповідачем є договором будівельного підряду за своїм змістом.

Висновок суду першої інстанції про укладення сторонами договору про спільну діяльність помилковий і зроблений без урахування мети, переслідуваної позивачкою. Внесений пайовий внесок призначений тільки для фінансування будівництва конкретної квартири, права на участь в управлінні загальними справами і права на частку в спільному майні та на отримання частини прибутку Ч. не мала.

Таким чином, звертаючись до суду з позовом, вона обгрунтовано вважала, що виникли відносини між нею та організацією у зв'язку з укладенням договору регулюються законодавством про захист прав споживачів.

Як роз'яснено в п. 1 постанови Пленуму Верховного Суду РФ «Про практику розгляду судами справ про захист прав споживачів», відносини, що регулюються законодавством про захист прав споживачів, можуть виникати з договорів, спрямованих на задоволення особистих, сімейних, домашніх і інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності.

Та обставина, що в договорі є пункт про право на переуступку частки в будівництві квартири іншій особі, само по собі, по суті не змінює змісту фактично укладеного між сторонами договору будівельного підряду.

Визначаючи характер договору, суд повинен був з достовірністю встановити мету, що переслідується Ч. при його укладанні, призначення внесеного нею пайового внеску, а також з'ясувати, чи мала позивачка право на участь в управлінні загальними справами, право на частку в спільному майні та на отримання частини прибутку. Цим обставинам суду належало дати оцінку при вирішенні питання про можливість застосування до правовідносин сторін положень ст. 740 ГК РФ про договір будівельного підряду.

Придбання квартири або кімнати з державного фонду житла було і зовсім неможливо. У той же час, що знаходиться в особистій власності громадянина житловий будинок не міг використовуватися їм у цілях, так званої, «особистої наживи», вилучення «нетрудових» доходів, в інших «корисливих» цілях.

Це явно суперечило самому змісту права власності громадянина, тобто, права щодо володіння, користування і розпорядження майном на свій розсуд і в своїх інтересах. Спостерігалося надмірне обмеження права власності громадян, зведення його функціонального призначення до задоволення споживчих потреб власника; на перший план висувалися такі повноваження як володіння і користування. Надається власник вдавався значно рідко.

Для сучасного правового регулювання характерне розкріпачення власності громадян від численних пут, які раніше її пов'язували. На власність громадян у житловій сфері повною мірою поширений принцип дозволительной спрямованості цивільно-правового регулювання, який отримав закріплення в новітньому законодавстві.

Зараз право власності громадян на нерухомість в житловій сфері означає, що власник має право, у порядку встановленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, у тому числі здавати в оренду, оренду, віддавати в заставу в цілому і по частинах, продавати, видозмінювати, перебудовувати і зносити, здійснювати також інші дії, якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові та інші права і свободи інших громадян, громадські інтереси. Власник може передавати свої правомочності іншій особі, обтяжувати його різними способами

Право володіння означає певну законом можливість володіння житловим приміщенням. При цьому слід мати на увазі, що крім власників законними власниками житлових приміщень є особи проживаючі за договором житлового найму, піднайму, а також громадяни, вселившиеся в житлове приміщення в якості тимчасових мешканців.

Члени сім'ї власника жилого приміщення, які проживають разом з ним, має право володіти житловим приміщенням нарівні з власником, якщо при їх вселенні не було застережено інше. Причому право володіння житловим приміщенням зберігається за членами сім'ї власника і у випадку припинення сімейних відносин з ним. У цьому випадку, колишні члени сім'ї власника стають наймачами житлового приміщення і з ними повинен бути укладений договір найму житлового приміщення, який може бути розірваний тільки на передбачених у законі підставах. У разі відчуження житлового будинку (продажу, міни, дарування), в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення (коли переходить право власності), договір найму зберігає силу для нового власника

Право користування власника житловим приміщенням полягає в експлуатації житлового приміщення з метою задоволення власником своїх житлово-побутових потреб. Користування житловими приміщеннями носить строго цільовий характер - для постійного проживання. Обмеження права користування, а значить, і обмеження права власності, можливе тільки відповідно до чинного законодавства.

Право розпорядження, як вже говорилося, означає право власника визначити правове положення житлового приміщення, тобто свободу його відчуження і свободу його передачі в користування іншим особам за допомогою договору найму чи оренди. Власник може розпоряджатися належним йому житлом через такі цивільно-правові угоди: купівлю-продаж, міну, дарування, обмін, складання заповіту.

При цьому приватна власність на нерухомість або її частину у житловій сфері не обмежується за кількістю, розмірами і вартості.

Об'єктом приватної власності громадян у житловій сфері можуть бути: індивідуальні житлові будинки, приватизовані, придбані квартири та будинки, квартири в будинках житлових і житлово-будівельних кооперативів з повністю виплаченим пайовим внеском, у будинках товариств індивідуальних власників квартир, квартири та будинки, придбані у власність громадянами на інших підставах, передбачених чинним законодавством.

Дані об'єкти навмисно пойменовані в множині, щоб підкреслити можливість володіння декількома однорідними і різними об'єктами одночасно одним громадянином.

Однак існує ряд обмежень права власності громадян у житловій сфері. Так, наприклад, не допускається використання власником житлових приміщень у будинках для потреб промислового характеру, тобто під нежитлові цілі. Власник зобов'язаний використовувати житлові і підсобні приміщення без обмеження житлових та інших прав і свобод інших громадян. Право власності на житловий будинок слід відрізняти від права власності на квартиру в багатоквартирному будинку. В останньому випадку власнику належить тільки квартира, а фундамент, дах, сходові майданчики і інші частини будинку, які обслуговують квартири, вони складають власність держави, або якщо це будинок індивідуальних забудовників загальну власність учасників будівництва

Зміст і ремонт переданого у власність житлового приміщення здійснюється власником з обов'язковим дотриманням єдиних правил і норм експлуатації, ремонту житлового фонду за рахунок коштів власника. Капітальний ремонт житлового будинку, квартири з перебудовою або переплануванням приміщень проводиться з дозволу місцевої адміністрації.

Необхідно дотримання санітарно-гігієнічних вимог, будівельних норм і правил, протипожежних норм як даного житлового приміщення, так і інших житлових приміщень розташованих в цьому будинку.

Наприклад, договори громадян з організаціями, які залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків, невиконання яких послужило підставою для звернення до суду, носили самі різні назви: підряду, пайової участі в будівництві, спільної діяльності, придбання квартири за відплатним договором, у тому числі з трудовим участю громадянина-пайовика, купівлі-продажу квартири з розстроченням платежу, безоплатної передачі квартири у власність, поступки вимоги (цесії) та ін

Однак зміст перерахованих договорів (предмет, умови участі та взаємні права та обов'язки сторін) є практично однаковим: на громадянина (інвестора, пайовика) покладався обов'язок з оплати фактичної вартості будівництва жилого приміщення, а організація (інвестиційно-будівельна компанія, інвестиційна компанія, забудовник, замовник, підрядник і т. д.) приймає на себе функції замовника будівництва певного об'єкта нерухомості (самостійно або за допомогою третіх осіб) з зобов'язанням передати громадянину у власність обумовлене договором житлове приміщення після закінчення будівництва і здачі будинку в експлуатацію.

§ 1.3. Правова регламентація відносин власності в житловій сфері

Підстава виникнення права власності на житлове приміщення

Громадяни можуть поліпшити свої житлові умови шляхом придбання у власність житлових приміщень (житлових будинків). Відповідно до ст. 19 Закону «Про основи федеральної житлової політики» громадяни мають право на придбання житла у власність без обмеження його кількості, розмірів і вартості шляхом:

1) приватизації в установленому порядку займаних житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлових фондів, у тому числі що знаходяться в господарському віданні підприємств або оперативному управлінні установ (відомчому житловому фонді);

2) житлового будівництва, у тому числі житлового будівництва товариствами індивідуальних забудовників;

3) участі в житлових та житлово-будівельних кооперативах, в товариства власників житла;

4) купівлі-продажу житла, у тому числі через біржі, аукціони;

5) придбання у порядку спадкування і на інших законних підставах.

Приватизація - відповідно до ст. 1 Закону «Про приватизацію житлового фонду» - є безкоштовна передача у власність громадян на добровільній основі займаних ними жилих приміщень у державному і муніципальному житлових фондах, а для громадян, що забронювали житлові приміщення, - за місцем бронювання житлових приміщень.

Відповідно до Закону громадяни вправі приватизувати займану ними квартиру у спільну часткову (у рівних долях) або спільну (без вказівки часток) власність. Питання про те, яким чином приватизувати квартиру, вирішується самими громадянами.

На мій погляд, найважливішими принципами нинішньої приватизації, заснованої на Законі про приватизацію, є: добровільний характер приватизації; безоплатна (безкоштовно) передача квартири у власність громадян; одноразовий характер такої передачі.

Згідно зі ст. 11 Закону про приватизацію житлового фонду кожен громадянин має право на придбання у власність безкоштовно, в порядку приватизації, житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів один раз. Із загального принципу одноразовості приватизації законом зроблені окремі вилучена. Так, неповнолітні, які стали власниками займаних ними житлового приміщення в порядку його приватизації, зберігають право на одноразову безкоштовну приватизацію житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів після досягнення ними повноліття (ч. 2 ст. 11 Закону про приватизацію).

Зберігається можливість повторної приватизації у разі переїзду громадянина з приватизованого житлового приміщення в інше житлове приміщення і заселення його за договором найму, якщо раніше приватизована квартира передана безоплатно відповідного муніципального утворення, державному органу чи установі.

Суб'єктами приватизації житлових приміщень є наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї, з одного боку, і органи місцевого самоврядування та організації, уповноважені передавати житлові приміщення у власність громадян, - з іншого.

Об'єктами приватизації є житлові приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів, які займають громадяни на основі договору соціального найму житлового приміщення.

Відповідно до Закону про приватизацію (ст. 4) не підлягають приватизації житлові приміщення, що знаходяться в аварійному стані, в гуртожитках, у будинках закритих військових містечок, а також службові житлові приміщення, за винятком службового житлового фонду радгоспів та інших прирівняних до них сільськогосподарських підприємстві .

Чинне законодавство передбачає також, що не підлягають приватизації (роздержавлення) житлові приміщення, розташовані в будівлях навчального, виробничого, соціального, культурного призначення й у сільській місцевості, що знаходяться в оперативному управлінні загальноосвітніх установ або в іншому віданні (див. п. 13 ст. 39 Закону РФ - в редакції ФЗ «Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації« Про освіту »від 13 квітня 1996 р.).

Передача приватизованого житла в право власності здійснюється на основі договору. Договір передачі житла у власність громадян полягає органом місцевої адміністрації, підприємством, установою з громадянином, які отримують жиле приміщення у власність, у порядку, що встановлюється відповідним органом виконавчої влади.

Договір передачі квартири у власність громадян полягає в простій письмовій формі.

Крім договору про передачу квартири у власність громадянам видається Свідоцтво про власність на житло за встановленою формою.

Іншим і найбільш частим випадком виникнення права власності на житловий будинок, особливо на селі, є будівництво житлового будинку в індивідуальному порядку (індивідуальне житлове будівництво).

Забудовник має право на отримання або придбання у встановленому порядку земельних ділянок для будівництва житла (ст. 22 Закону про основи федеральної житлової політики). На органи місцевого самоврядування з урахуванням специфіки регіонів та міст покладено обов'язок надавати в користування, оренду, власність або продавати земельні ділянки для житлового будівництва. Земельні ділянки повинні виділятися забудовнику в термін не більше одного місяця для громадян і двох місяців для юридичних осіб з моменту їх обігу (ч. 1 ст. 22 Закону про основи житлової політики).

Громадяни мають право на отримання або придбання у встановленому порядку земельних ділянок для житлового будівництва незалежно від наявності у них іншого житлового приміщення (нерухомості в житловій сфері), у тому числі в інших населених пунктах.

Забудовник зобов'язаний використовувати земельну ділянку, відведену під житлове будівництво, в строки, встановлені органами місцевого самоврядування. При перевищенні встановленого терміну до забудовника органами місцевого самоврядування застосовуються санкції, передбачені законодавством. Громадянам, не забезпеченим житлом, держава надає допомогу, використовуючи систему компенсацій (субсидій) і пільг по оплаті будівництва.

Указом Президента Російської Федерації від 29 березня 1996 р. № 430 «Про державну підтримку громадян у будівництві і придбанні житла» безоплатні субсидії надаються громадянам в обсязі від 5 до 70% вартості будівництва або придбання житла. Розмір субсидій за Указом тим вище, чим менше доходу громадян і чим більше часу є вони черговиками на поліпшення житлових умов.

Указом передбачається, що субсидії виділяються громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, які використовують для виплати різниці між вартістю житла та розміром субсидії свої власні кошти (таким капіталом може стати приватизована або здана в заставу квартира) або отримують житловий кредит від банку на будівництво і купівлю житла. Право власності на побудований житловий будинок виникає у громадянина (громадян) з моменту його державної реєстрації після його прийняття в експлуатацію. Приймання житлового будинку в експлуатацію провадиться після завершення його будівництва державною приймальною комісією з подальшим затвердженням акту приймання місцевою адміністрацією. До моменту державної реєстрації громадянин має лише право власності на будівельні матеріали, але права власності на будинок зводиться він ще не набуває.

Житловий будинок повинен зводитися в точній відповідності до затвердженого проекту, відповідати будівельним нормам і правилам.

Права та обов'язки власника щодо користування жилим приміщенням

Пункт 2 ст. 292 ГК РФ передбачає, що перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Таким чином, за членами сім'ї колишнього власника жилого будинку зберігається право самостійно здійснювати користування займаним житловим приміщенням, незважаючи на зміну його власника.

Разом з тим вони повинні вносити плату нового власника за займане житло і можуть бути виселені з підстав, передбачених законодавством (ст. 135, 136 ЖК РРФСР).

Відповідно до закону (п. 4 ст. 292 ГК РФ) забороняється відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, без згоди органів опіки та піклування.

У Цивільному кодексі встановлені наслідки використання власником житлового приміщення не за призначенням (ст. 293 ГК РФ). Якщо власник житлового приміщення використовує його не за призначенням, систематично порушує права та інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житлом, допускаючи його руйнування, орган місцевого самоврядування може попередити власника про необхідність усунути порушення, а якщо його дії спричинили руйнування приміщення - також призначити власникові відповідний строк для ремонту приміщення.

Якщо власник після попередження продовжує порушувати права та інтереси сусідів або використовувати житлове приміщення не за призначенням або без поважних причин не зробить необхідний ремонт, суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення.

Здійснюючи право власності на житлове приміщення, власник приміщення зобов'язаний, зокрема, дотримуватися вимога закону про неприпустимість розміщення в належному йому житловому приміщенні (житловому будинку) промислових виробництв, а розміщення підприємств, установ, організацій проводити тільки після переведення належного йому житлового приміщення в нежитлове ( п. 3 ст. 288 ГК РФ).

На громадян законом (ст. 1 42 ЖК РРФСР) покладається обов'язок забезпечувати збереження житлових приміщень, бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержувати правил утримання жилого будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, дотримуватися частоту і порядок в під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування.

Власник зобов'язаний проводити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт житлового будинку, квартири.

Відповідно до ст. 6 Закону про основи житлової політики громадяни вправі видозмінювати, перебудовувати належні їм житлові приміщення, здійснювати інші дії, якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові та інші права і свободи громадян і якщо це не призводить до псування і руйнування будівлі, його елементів та інженерних систем. Виходячи з цих вимог, закон передбачає обов'язкове узгодження перепланування, для чого створюються особливі міжвідомчі комісії.

Громадяни-власники зобов'язані своєчасно здійснювати оплату житла, комунальних послуг.

Вилучення для державних або громадських потреб земельних ділянок, на яких знаходяться житлові будинки громадян, тягне за собою правові наслідки, передбачені ст. 239 ГК РФ і ст. 137 - 139 ЖК РРФСР.

Згідно зі ст. 137 ЖК РРФСР у разі знесення що перебувають в особистій власності громадян житлових будинків у зв'язку з вилученням земельних ділянок для державних або громадських потреб зазначеним громадянам, членам їх сімей, а також іншим громадянам, які постійно проживають у цих будинках, надаються за встановленими нормами квартири в будинках державного (муніципального) або громадського житлового фонду. Крім того, власникам жилих будинків на їх вибір або сплачується вартість будинків, що зносяться, будівель та пристроїв, або надається право використати матеріали від розбирання цих будинків, будівель та пристроїв за своїм розсудом.

Правова регламентація відносин власності в багатоквартирному будинку

Деякі особливості є в правовій регламентації відносин власності в багатоквартирному будинку.

У структурі багатоквартирного будинку виділяються дві частини, одна з яких (окремі житлові приміщення у вигляді квартир) належить на праві власності окремим громадянам, які проживають у цих приміщеннях, а інша частина будинку перебуває у спільній власності громадян - власників квартир у багатоквартирному будинку.

Правовий режим комплексу нерухомого майна встановлюється нормами ГК РФ і Законом "Про товариства власників житла». До прийняття цього Закону не було чіткої вказівки про те, що слід розуміти під «кондомініумом». Наприклад, у Законі про основи житлової політики термін «кондомініум» вживається в значенні «товариство власників житла». Новий Закон вніс ясність в це питання.

Поняття кондомініуму трактується як «єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових і інших цілей (приміщення), знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень (домовласників) - приватної, державної, муніципальної та інших формах власності, а решта частини (спільне майно) знаходяться в їх спільній власності ». За змістом Закону кондомініумом вважається будь-який житловий будинок, який належить на праві спільної власності двом і більше власникам (громадянам, юридичним особам). Кондомініумом може бути визнаний не тільки окремий будинок, а й частину будинку (будівлі), що має не менше одного під'їзду. Як кондомініуму може виступати також комплекс з декількох будівель, включаючи під'їзні шляхи, зелені насадження, двір або частину двору, водойма.

Згідно з цим Законом (ст. 7) спільним майном в кондомініумі є обслуговуючі більше одного домовласника міжквартирні сходові клітини, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, дахи, технічні поверхи і підвали, огороджуючі, несучі і ненесучі конструкції, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше устаткування, що знаходиться за межами або всередині приміщень і обслуговує більше одного приміщення, прилеглі земельні ділянки у встановлених межах з елементами озеленення і благоустрою, а також інші об'єкти, призначені для обслуговування єдиного комплексу нерухомого майна кондомініуму і службовці його використання. Спільне майно кондомініуму знаходиться у спільній частковій власності домовласників. У багатоквартирному будинку громадянину - власнику квартири поряд з належним йому приміщенням, займаним під квартиру, належить також частка у праві власності на спільне майно. Об'єкти (частки) в спільному майні не підлягають відчуженню окремо від права власності домовласників на приміщення кондомініуму.

При переході права власності на житлове приміщення до іншого власника до нього відповідно переходить і частка колишнього власника у праві на об'єкти, що знаходяться у спільній власності.

Розглянемо приклад із судової практики.

Кіровський районний суд м. Уфи розглянув справу за позовом Ю. до товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) «Центр нерухомості« Ісмеріта », в якому Ю. заявив вимогу передати йому передбачену договором квартиру, оформити право власності, усунути недоліки шляхом оплати суми за договором позивача з третьою особою. У заяві позивач вказав, що 28 жовтня 1998 р. між ним і відповідачем був укладений договір пайової участі у будівництві житла, згідно з яким він повинен сплатити за квартиру на строк до 25 листопада 1998 обумовлену сторонами суму (виходячи з вартості одного квадратного метра) , а відповідач передати йому, пайовикові, квартиру з оформленням у власність необхідних документів за умови виконання Ю. всіх зобов'язань за договором і заселення житлової площі протягом 30 днів.

Оскільки позивач свої зобов'язання виконав (у встановлений договором термін перерахував відповідачу грошові кошти), а відповідач квартиру в його власність не передав у зв'язку з наявністю будівельних недоліків, оформлених актом від 22 вересня 2000 р., Ю. звернувся до суду з вищеназваним позовом.

Посилаючись на Закон Російської Федерації «Про захист прав споживачів», позивач просив зменшити договірну ціну квартири, стягнути неустойку за кожен день прострочення виконання зобов'язання, компенсувати йому моральну шкоду.

Суд, відмовляючи в задоволенні вимог, зазначив, що між сторонами укладено договір простого товариства (договір про спільну діяльність) і що до правовідносин, які виникли між учасниками договору, застосовуються з 1 березня 1996 р. норми глави 55 ЦК РФ, що регламентують договір простого товариства.

Згідно з Федеральним законом про товариства власників житла управління кондомініумом може здійснюватися: шляхом безпосереднього управління домовласниками при незначних розмірах кондомініуму і обмеженому числі домовласників; шляхом передачі домовласниками функцій з управління кондомініумом, уповноваженою державою або органами місцевого самоврядування до служби замовника на житлово-комунальні послуги; шляхом утворення домовласниками товариства власників житла для самостійного управління кондомініумом або для подальшої передачі за договором частини або всіх функцій з управління уповноваженому фізичній особі - підприємцю уповноваженої організації будь-якої форми власності (управляючому), а також іншим способом, встановленим федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації.

Вибір одного з наведених вище способів управління кондомініумом здійснюється на загальних зборах домовласників.

Товариство власників житла. Поняття та порядок організації

Товариство власників житла - це добровільне об'єднання власників житла, які об'єдналися для спільного управління кондомініумом, тобто комплексом нерухомого майна житлового будинку, прилеглого до нього земельної ділянки і т. д.

Товариства власників житла утворюються власниками квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами та їх спільним майном (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Більш повно функції товариства власників житла визначені в Законі про товариства власників житла. Згідно зі ст. 24 Закону домовласники можуть утворювати товариства власників житла з метою узгодження порядку реалізації своїх прав щодо володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном в кондомініумі, а також для здійснення діяльності з утримання, збереження та збільшенню нерухомості в кондомініумі, розподілу між домовласниками обов'язків по відшкодування відповідних витрат, забезпечення належного санітарного та технічного стану загального майна.

Товариством є об'єднання домовласників - власників приміщень як в існуючих, так і в новостворюваних кондомініумах. За рішенням власників державного та муніципального майна членами товариства можуть бути юридичні особи - державні і (або) муніципальні організації, яким приміщення в кондомініумі належать на праві господарського відання або на праві оперативного управління. Членство в товаристві виникає у домовласників з моменту реєстрації товариства в установленому порядку.

Згідно із Законом товариство власників житла може бути утворено як у вже існуючому кондомініумі, так і у новостворюваному.

Право створення кондомініуму має будь-який громадянин або юридична особа, включаючи органи державної виконавчої влади та місцевого самоврядування, чи група осіб, що діють спільно, мають необхідний дозвіл на забудову. Вони мають право побудувати або реконструювати нерухоме майно з метою створення кондомініуму. Право власності на нерухоме майно новостворюваного кондомініуму виникає з моменту державної реєстрації кондомініуму.

Згідно із Законом товариство власників житла має свої органи управління: загальні збори членів товариства і правління товариства.

Загальні збори членів товариства є вищим органом управління товариством і скликається в порядку, встановленому статутом товариства, один раз на рік. Позачергові загальні збори членів товариства може бути скликано за ініціативою правління, членів товариства, що володіють 10% голосів і більше від загального числа голосів у товаристві, а також на вимогу ревізійної комісії, органу місцевого самоврядування.

Керівництво поточною діяльністю товариства здійснюється правлінням товариства, яке має право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів членів товариства.

У випадку, коли в державній або муніципальній власності знаходиться більше 30% площі всіх приміщень у кондомініумі представник відповідного члена товариства входить в обов'язковому порядку в правління товариства (за винятком випадку, передбаченого ст. 51 Федерального закону про товариства власників житла).

Правління товариства обирається з числа членів товариства загальними зборами на строк, встановлений статутом товариства, але не більше ніж на два роки.

Правління має право розпоряджатися коштами товариства, що знаходяться на рахунку в банку, відповідно до фінансового плану. Закон (ст. 38) визначає також повноваження голови правління товариства. У його обов'язок входить забезпечення виконання рішень правління, він має право також давати вказівки і розпорядження всім посадовим особам товариства.

Для перевірки фінансово-господарської діяльності загальні збори членів товариства обирає ревізійну комісію (ревізора) не більше ніж на два роки.

Права та обов'язки товариства власників житла

Федеральний закон про товариства власників житла визначає права та обов'язки товариства власників житла.

У Законі (ст. 32 і 49) говориться, що після організації товариства всі особи, які набувають приміщення в кондомініумі, стають членами товариства негайно після виникнення у них права власності на приміщення. Однак ці положення Закону про товариства власників житла, що зв'язують придбання членства в товаристві з фактом придбання приміщення в будинку, а не з фактом подачі громадянином заяви про прийом до товариство, визнані не відповідними положеннями ст. 30 Конституції РФ про право громадян на об'єднання (постанова Конституційного Суду РФ від 3 квітня 1998р.). Інтереси неповнолітніх членів товариства представляють їх батьки, опікуни або піклувальники в установленому законодавством порядку.

Товариство власників житла має право:

- Укладати договори на управління та (або) обслуговування;

- Організовувати власне будинкоуправління;

- Визначати бюджет товариства на рік;

- Встановлювати на основі прийнятого річного бюджету товариства розміри платежів, зборів і внесків для кожного домовласника відповідно до його частки участі;

- Виконувати роботи та надавати послуги членам товариства.

На товариство власників житла законом покладаються дуже важливі обов'язки. Так, на товариство власників житла покладається:

- Забезпечення виконання вимог зазначеного Закону, інших законодавчих та правових актів, а також статуту товариства;

- Виконання прийнятих на себе договірних зобов'язань;

- Забезпечення виконання всіма членами товариства їх тягаря з утримання та ремонту нерухомого майна в кондомініумі;

- Забезпечення належного санітарного та технічного стану загального майна в кондомініумі;

- Забезпечення дотримання інтересів усіх членів товариства при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю.

Здійснення власником повноважень щодо розпорядження житловими приміщеннями

Відповідно до ст. 288 ГК РФ власнику житлового приміщення належить право володіння, користування і розпорядження житловим приміщенням. Власник нерухомості в житловій сфері або її частини має право в установленому законодавством порядку володіти, користуватися і розпоряджатися нею, у тому числі здавати в оренду, оренду, передавати в заставу в цілому або по частинах, продавати видозмінювати, перебудовувати або зносити, здійснювати інші дії, якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові, інші права і свободи інших громадян, а також громадські інтереси. Правомочність розпорядження означає право визначити юридичну долю речі, в даному випадку житлового приміщення: продати, подарувати, обміняти на інше жиле приміщення і т.п.

Згідно зі ст. 34 Конституції РФ кожен громадянин має право на вільне використання свого майна для підприємницької та іншої, не забороненої законом, економічної діяльності.

Право розпорядження може бути здійснено шляхом передачі житлового приміщення у користування іншої особи. Так, юридичні особи, створене як приватні власники, можуть придбати приміщення у власність, отримати у володіння або (та) користування на основі договору оренди або іншого договору. При цьому, однак, юридична особа може розпорядитися цим житловим приміщенням лише шляхом передачі його для проживання громадян (п. 2 ст. 671 ГК РФ), оскільки сама юридична особа не наділене такою функцією.

Житлове приміщення (житловий будинок, квартира тощо) нерідко є об'єктом тієї чи іншої цивільно-правової угоди.

Здійснення операцій з житловими приміщеннями в одних випадках (наприклад, при купівлі-продажу) тягне за собою перехід права власності на житлове приміщення від продавця до покупця. В інших випадках угода спрямована лише на надання житлового приміщення іншій особі в користування (наприклад, при наймі, оренду, піднайму) і не тягне за собою перехід права власності на житлове приміщення. Як відомо, закон (ст. 288 ГК РФ) встановлює, що житлові приміщення можуть здаватися їх власниками для проживання на підставі договору. Конституція РФ (ч. 2 ст. 40) встановлює, що «органи державної влади та органи місцевого самоврядування заохочують житлове будівництво, створюють умови для здійснення права на житло».

Відповідно до закону право громадян Російської Федерації не житло забезпечується, зокрема, шляхом придбання житла за власні кошти без обмеження площі.

Громадянам, не забезпеченим житлом за встановленими нормативами, держава надає допомогу.

Так, Законом про основи федеральної житлової політики (ст. 25) передбачається, що «громадяни при будівництві житла або купівлі житла мають право на отримання кредиту під заставу, у тому числі під заставу нерухомості, а також під гарантії органів державної влади та управління або органів місцевого самоврядування чи під гарантії підприємств, установ, громадських об'єднань ».

Указом Президента Російської Федерації «Про житлові кредити» від 10 червня 1994 р. № 1180 встановлено, що юридичні особи та громадяни Російської Федерації отримують позикові кошти для будівництва (реконструкції) та придбання житла, а також облаштування земельних ділянок для житлового будівництва на комерційній основі.

Положення про надання безоплатних субсидій на будівництво або придбання житла субсидій передбачає, що при кредитуванні будівництва (реконструкції) або придбання житла банком можуть надаватися три види житлового кредиту:

а) короткостроковий або довгостроковий кредит, наданий юридичним і фізичним особам на придбання та облаштування землі під майбутнє житлове будівництво (земельний кредит);

б) короткостроковий кредит на будівництво (реконструкцію) житла, що надається юридичним і фізичним особам для фінансування будівельних робіт (будівельний кредит);

в) довгостроковий кредит, наданий фізичним та юридичним особам для придбання житла (кредит на придбання житла).

У Положенні визначені основні принципи, при дотриманні яких здійснюється житлове кредитування: цільове використання, забезпеченість, терміновість, платність, зворотність виданого кредиту.

Указом Президента Російської Федерації «Про випуск та обіг житлових сертифікатів» від 10 червня 1994 р. № 1182 встановлено, що юридичні особи, які мають права замовника при проведенні будівництва житлових будинків, відведена в установленому порядку земельну ділянку під житлове будівництво і проектну документацію на житлове будівництво , мають право залучати фінансові кошти громадян Російської Федерації з використанням житлових сертифікатів.

Згідно з Положенням про випуск й жорстоке поводження житлових сертифікатів, затвердженого цим Указом, житлові сертифікати - особливий вид облігацій з индексируемой номінальною вартістю, що засвідчує право їх власника на придбання власником квартири (квартир) за умови придбання пакету житлових сертифікатів, а також на отримання емітента на першу вимогу індексованої номінальної вартості житлового сертифікату.

Указом Президента РФ від 29.03.1996 р. № 430 «Про державну підтримку громадян у будівництві і придбанні житла» встановлено, що громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, надаються безоплатні субсидії в обсязі від 5 до 70% вартості будівництва або придбання житла.

Договір купівлі-продажу житлового приміщення

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну) (ст. 454 ГК РФ).

Житлове приміщення (житловий будинок) є досить широко поширеним об'єктом договору купівлі-продажу. За таким договором продавець зобов'язується передати житловий будинок, квартиру чи інше житлове приміщення у власність покупця, а останній зобов'язується прийняти житлове приміщення і сплатити за нього певну грошову суму. Житловий будинок, інше житлове приміщення відповідно до цивільного законодавства є видом нерухомості в житловій сфері, тому на договір купівлі-продажу житлового приміщення поширюються норми § 7 гл. 30 ГК РФ, якими регламентується продаж нерухомості. Договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, відповідно до п. 2 ст. 558 ГК РФ, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Якщо продаж або інше відчуження стосується житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, то таке відчуження допускається тільки за згодою органу опіки та піклування (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Якщо житловий будинок, квартира є спільної (часткової або сумісної) власністю, кожен з власників має переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадків продажу з публічних торгів. Якщо вони (власники) відмовляться від покупки або не придбають продавану частку в праві власності на житлове приміщення протягом одного місяця, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. При продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав та обов'язків покупця (ст. 250 ГК РФ).

Продаж нерухомості в житловій сфері здійснюється за цінами, встановленими угодою сторін, якщо інше не передбачено законодавством.

При відсутності в договорі купівлі-продажу умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним.

При укладенні договору купівлі продажу продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на продавану нерухомість в житловій сфері: права орендарів, наймачів, право застави, довічного користування тощо Продавець зобов'язаний передати товар (в даному випадку жиле приміщення) вільним від прев третіх осіб, за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти товар, обтяжений правами третіх осіб. У ДК РФ (ст. 588) встановлено в якості однієї з особливостей продажу житлових приміщень те, що істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після придбання покупцем, є включення в договір цих осіб із зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням.

Договори міни житловими приміщеннями

За договором міни житловими приміщеннями кожна зі сторін договору зобов'язується передати другій стороні у власність житлове приміщення в обмін на інше жиле приміщення.

Згідно законодавству і практиці договір міни житловими приміщеннями укладається між власниками квартир, житлових приміщень, цей договір слід відрізняти від іншого, схожого з ним договору обміну житловими приміщеннями, при укладанні якого між особами, що у договорі, відбувається перехід не права власності, а лише права користування житловим приміщенням.

За договором міни кожна із сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні свою житлове приміщення в обмін на житлове приміщення іншої сторони.

Якщо законом або договором міни не передбачено інше, право власності на обмінювані житлові приміщення переходить до сторін, що виступають за договорами міни як покупців, одночасно після виконання зобов'язань передати відповідні житлові приміщення обома сторонами.

Оскільки кожен з учасників договору міни виступає в якості продавця майна, яке він зобов'язується передати, і одночасно покупця іншого майна, яке він зобов'язується отримати, то до договору міни застосовуються відповідно правила про купівлю-продаж, якщо це не суперечить принципам і суті міни (ст . 567 ГК РФ). Сказане свідчить про подібність правової природи договорів купівлі-продажу та міни. Головна відмінність між цими договорами полягає в тому, що якщо за договором купівлі продажу покупець зобов'язується сплатити грошову суму (ціну), то за договором міни з обох сторін передається майно. Разом з тим нерідко Імена житловими приміщеннями на практиці оформляється не шляхом укладення одного договору міни, а шляхом двох договорів купівлі-продажу: по одному з цих договорів передається у власність покупця житлове приміщення, яке належить продавцю, а за іншим договором - передається у власність особі, продав своє житлове приміщення за першим договором, інше житлове приміщення, яке раніше належало особі, який купив приміщення, яке раніше належало особі, який купив приміщення. При такій мене (фактично купівлі-продажу) проводиться оцінка кожного з житлових приміщень, що є об'єктами угод.

Договори ренти та довічного змісту з утриманням

Договір ренти - новий вид договорів у російському цивільному праві. Раніше, у ЦК РРФСР 1964 р., передбачалася один з різновидів рентного договору - договір довічного утримання.

Цивільний кодекс РФ передбачає кілька видів ренти:

- Постійна рента - тобто рента, що виплачується громадянам безстроково;

- Довічна рента - встановлена на період життя громадянина - одержувача ренти або іншого вказаного ним громадянина, при цьому довічна рента може бути встановлена також на умовах довічного утримання громадянина з коштом (п. 2 ст. 538 ДК РФ).

Договір ренти вимагає певної форми його укладання - він підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає також державній реєстрації (ст. 584 ГК РФ).

Цивільний кодекс регламентує особливий випадок користування житловим приміщенням на підставі договору довічного змісту з утриманням. Згідно зі ст. 601 ЦК РФ за договором довічного змісту з утриманням одержувач ренти - громадянин передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з коштом громадянина і (або) зазначеного їм третьої особи (осіб) . У ДК РФ сфера застосування договору, що отримав нову назву - договір довічного змісту з утриманням, істотно розширена. Особливістю зобов'язання довічного змісту з утриманням є наявність як об'єкта тільки нерухомого майна (житлового будинку, квартири тощо). Отримання довічного змісту з утриманням (як і отримання ренти взагалі) не ставиться, як це було за ЦК РРФСР 1964 р., в залежність від стану здоров'я, віку, працездатності громадянина. Одержувачами ренти, довічного змісту з утриманням можуть бути будь-які громадяни, які мають фактичну можливість і потреба віддати своє цінне майно (житловий будинок, квартиру тощо) тому, хто за це погодиться виплачувати ренту (надавати утримання з утриманням). До обов'язків платника ренти за надання змісту з утриманням можуть включатися забезпечення потреб у житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина - догляд за ним, а також оплата ритуальних послуг. У договорі довічного змісту з утриманням повинна бути визначена вартість всього обсягу змісту з утриманням. При цьому сума не може бути менше двох мінімальних розмірів оплати праці. Закон надає одержувачу довічного змісту з утриманням право вимагати повернення квартири, житлового будинку (або іншого нерухомого майна), переданих в забезпечення довічного змісту з утриманням (або виплати йому покупної ціни), якщо платник ренти допускає істотне порушення своїх зобов'язань (ст. 605 ГК РФ ).

Договір оренди житлового приміщення

За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ГК РФ). Договір оренди укладається в письмовій формі, шляхом складання одного документа, якщо термін договору не менше 1 року, то обов'язкова його державна реєстрація.

Право здачі житлових приміщень в оренду належить власникові або уповноваженій ним особі (органу).

В оренду можуть бути передані житлові будинки, квартири, пов'язані з державним, муніципального, суспільного, приватному житловим фондам.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди житлового приміщення. Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік.

Орендар - юридична особа вправі вселити в орендоване житлове приміщення своїх працівників з членами їх сімей. З працівниками, всесвітами в житлове приміщення, орендар - юридична особа укладає відповідний договір найму житлового приміщення (суборенди) на термін, що не перевищує строку, на який укладено договір оренди.

Якщо особи, всесвіти в житлове приміщення орендарем - юридичною особою, розірваний з ним трудові відносини, вони втрачають права на користування житловим приміщенням, якщо інший член сім'ї, який проживає спільно, не є працівником цього орендаря. Орендар - юридична особа вправі в такому випадку переукласти договір суборенди з цим членом сім'ї.

Орендар - юридична особа не вправі вселяти в орендовані приміщення працівника з сім'єю, якщо при цьому на одного члена сім'ї припадатиме менше встановленої Житловим кодексом норми площі житлового приміщення.

Орендодавець, орендар має право розірвати договір оренди житлового приміщення у випадках, передбачених у Цивільному кодексі України.

Договором оренди може бути встановлено право орендаря викупити орендоване приміщення. Порядок та умови викупу орендованих житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлових фондів визначаються нормативними актами органів державної влади суб'єктів РФ і органів місцевого самоврядування. Порядок та умови викупу орендованого житлового приміщення, інших житлових фондів визначаються в договорі оренди або додатковою угодою сторін.

Договір про іпотеку житлового приміщення

За договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника , за винятками, встановленими федеральним законом (ст. 1 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 р. № 102 - ФЗ). Особа, якій належить жиле приміщення на праві власності (або на праві господарського відання), може закласти це приміщення в забезпечення виконання якого-небудь зобов'язання. Оскільки предметом застави є нерухоме майно, якими є відповідно до ст. 130 ГК РФ, зокрема, житлові будинки (квартири), то застава такого майна іменується іпотекою, а договір про заставу - договором про іпотеку.

У договір про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінна вартість, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою.

Житлові будинки та інші будівлі, безпосередньо пов'язані із землею, можуть предметом іпотеки тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або будівля, або частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю прав оренди цієї ділянки або його відповідної частини (ст. 5, ст. 69 Закону про іпотеку). Оціночна вартість предмета іпотеки визначається за згодою заставодавця з заставоутримувачем і вказується в договорі в грошовому вираженні.

Договір про іпотеку повинен бути нотаріально посвідчений і підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для реєстрації угод з відповідним майном (п. 2 і 3 ст. 339 ЦК України, ст. 10 Закону про іпотеку). У ДК РФ визначено порядок звернення стягнення на заставлене майно. Згідно зі ст. 349 вимоги заставодержателя (кредитора) задовольняються з вартості закладеного нерухомого майна за рішенням суду. Звернення стягнення на нерухомість, яка є предметом застави, за виконавчим підпису нотаріуса не допускається. Задоволення вимоги заставодержателя за рахунок заставленого нерухомого майна (у тому числі за рахунок житлового приміщення) без звернення до суду допускається на підставі нотаріально посвідченого угоди заставодержателя з заставодавцем, укладеної після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет застави. Реалізація (продаж) закладеного майна, на яке звернено стягнення, провадиться шляхом продажу з публічних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством, якщо законом не встановлений інший порядок. Звернення стягнення на закладене індивідуальний житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна не є підставою для виселення покупцем житлового будинку або квартири спільно проживають в цьому приміщенні заставодавця та членів його сім'ї, якщо воно є для них єдиним придатним для проживання приміщенням за винятком випадків, передбачених п . 2 ст. 78 Закону про іпотеку. Між особою, яка придбала колишній предметом іпотеки житловий будинок (або квартиру) в результаті його реалізації, і колишнім власником житлового будинку (квартири) або будь-ким із проживаючих з ним членів його сім'ї укладається договір найму займаного ними житлового приміщення. Заставодержателями житлового будинку та квартири можуть бути тільки банки та інші кредитні установи, які мають спеціальну ліцензію. Іпотека житлового будинку або квартири допускається для забезпечення погашення позики, наданої для будівництва, реконструкції або капітального ремонту житлового будинку (квартири).

Заповіт житлового приміщення

Заповіт має задовольняти зазначеним у законі вимогам і за будовою, і за формою. Заповідач має право залишити своє житлове приміщення і спадкоємцям за законом, та особам, які не входять до їх числа, а також державі і будь-якої організації. Але свобода заповіту не є абсолютною. Існує певне коло спадкоємців за законом, які мають право на обов'язкову частку у спадкуванні. Закон визначає форму заповіту. Воно повинно бути укладений у письмовій формі із зазначенням місця і часу його складання та підписаний особисто заповідачем. Якщо заповідач не в змозі підписати заповіт (в силу фізичних вад, хвороби або інших причин), тоді на його прохання це може зробити інший громадянин у присутності нотаріуса або іншої особи, яка має право засвідчувати заповіт. У заповіті зазначається, чому спадкодавець не може сам його підписати. Заповіт має бути нотаріально посвідчений. З цього правили зроблені виключення: при особливих обставинах до нотаріально посвідчених прирівнюються заповіти, посвідчені зазначеними в законі посадовими особами (ст. 1127 ЦК РФ).

Заповідач може згодом скасувати або змінити заповіт, подавши про це заяву до нотаріальної контори. Заповідач вправі зробити заповіт, не надаючи іншим особам, у тому числі нотаріусу, можливість ознайомитися з його змістом (закрите заповіт). Громадянину, який перебуває в надзвичайних обставинах, надано право зробити заповіт у простій письмовій формі (ст. 1129 ГК РФ).

§ 1.4. Основні проблеми виникнення і припинення права власності на житлові приміщення

Економічна реформа, перехід до ринкової економіки, широка приватизація привнесли в повсякденне життя поряд з позитивними результатами і нові негативні явища, серед яких відзначається порушення прав громадян на придбання житлових приміщень у споруджуваних багатоквартирних будинках при виконанні договорів, у зв'язку з чим збільшилася кількість звернень громадян до суди.

Відповідно до ст. 40 Конституції Російської Федерації кожен має право на житло. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування заохочують житлове будівництво, створюють умови для здійснення права на житло. Можливість реалізації цього права шляхом будівництва житла за рахунок власних коштів громадян без обмеження площі закріплена нормами Цивільного кодексу Російської Федерації (ГК РФ), Закону Російської Федерації від 24 грудня 1992 р. № 4218-1 «Про основи федеральної житлової політики» (в ред. від 8 липня 1999 р.), Житлового кодексу РРФСР (ЖК РРФСР) і ряду інших законодавчих актів. Новий Цивільний кодекс України регулює відносини, що виникають у зв'язку з укладенням різних договорів, в тому числі і договорів, предметом яких є придбання житла в споруджуваних будинках.

Згідно п. 1 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 29 вересня 1994 р. № 7 «Про практику розгляду судами справ про захист прав споживачів» (в ред. Від 21 листопада 2000 р.) законодавство про захист прав споживачів регулює відносини між громадянином, які мають намір замовити чи придбати або замовляють, які купують або використовують товари (роботи, послуги) виключно для особистих, сімейних, домашніх і інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, з одного боку, і організацією або індивідуальним підприємцем, що виробляють товари для реалізації споживачам, реалізують товари споживачам за договором купівлі-продажу, які виконують роботи або надають послуги споживачам за безкоштовне договору, з іншого боку.

Порівняльний аналіз зазначеного вище законодавства, проведений верховними судами республік, крайовими, обласними і відповідними їм судами, дозволяє зробити висновок про те, що Закон Російської Федерації «Про захист прав споживачів» надає громадянину більше гарантій захисту його прав від недобросовісних контрагентів за укладеним ним договором, ніж Цивільний кодекс Російської Федерації, що обмежує права громадян рамками договору.

Вивчення практики показало, що з метою придбання житлових приміщень громадяни укладають з організаціями договори як передбачені, так і непередбачені законом та іншими правовими актами. Наприклад, договори громадян з організаціями, які залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків, невиконання яких послужило підставою для звернення до суду, носили самі різні назви: підряду, пайової участі в будівництві, спільної діяльності, придбання квартири за відплатним договором, у тому числі з трудовим участю громадянина-пайовика, купівлі-продажу квартири з розстроченням платежу, безоплатної передачі квартири у власність, поступки вимоги (цесії) та ін

Так, наприклад, рішенням Первомайського районного суду Кіровської області було задоволено позов Ц. до фірми «АРСО»: на користь позивача стягнуто вартість відсутньої житлової площі (так як квартира була надана меншого, ніж передбачено в договорі, розміру), неустойка за несвоєчасну передачу квартири під оздоблення і у власність, компенсація моральної шкоди.

Оскільки позивач прийнятий фірмою в забудовники (пайовики) з будівництва трикімнатної квартири, а фірма в договорі вказала, що бере на себе функції замовника по виконанню зобов'язання забезпечити проектування та будівництво житлового будинку, виконати роботи відповідно до проектно-кошторисною документацією, суд, керуючись нормами ст. 740 ГК РФ і п. 5 ст. 28 Закону Російської Федерації «Про захист прав споживачів», постановив рішення про задоволення заявлених вимог.

У заяві позивач вказав, що 28 жовтня 1998 р. між ним і відповідачем був укладений договір пайової участі у будівництві житла, згідно з яким він повинен сплатити за квартиру на строк до 25 листопада 1998 обумовлену сторонами суму (виходячи з вартості одного квадратного метра) , а відповідач передати йому, пайовикові, квартиру з оформленням у власність необхідних документів за умови виконання Ю. всіх зобов'язань за договором і заселення житлової площі протягом 30 днів.

В силу положень цієї глави учасники спільної діяльності укладають взаємний договір про спільну діяльність, утворюють просте товариство. У кожного учасника по відношенню до решти виникають взаємні права і обов'язки. Кожен учасник договору про спільну діяльність повинен мати право на участь в управлінні загальними справами, на частку в спільному майні та на отримання частини прибутку. Майнові внески учасників та майно, створене або придбане ними в результаті спільної діяльності, у тому числі отримані доходи, складають об'єкт їх спільної часткової власності. Відносини між товаришами регулюються нормами про право часткової власності, включаючи право переважної покупки частки, що продається учасником, і виражаються вони в організації спільної діяльності учасників для досягнення спільної мети. Часткова власність становить лише необхідну майнову базу такої діяльності. За взаємною згодою учасники можуть покласти керівництво їх спільною діяльністю на одного з них, положення якого оформляється довіреністю, що видається іншими учасниками договору. Тим часом кінцевою метою участі громадян у будівництві багатоквартирних будинків є отримання квартири для проживання, і внесок громадянина призначений тільки для фінансування будівництва конкретної квартири. Крім того, зі змісту договорів на будівництво житла, що укладаються громадянами та організаціями, видно, що громадяни не володіють правом ні на участь в управлінні загальними справами підприємства, ні на частку в праві на спільне майно та на отримання частини прибутку. В результаті виконання умов договору створюється не спільна власність, а власність кожного окремого громадянина на конкретну квартиру.

Розглядаючи спори між членами кооперативу, товариства власників житла в кондомініумі з приводу права власності, суди в основному керувалися положеннями статутів зазначених некомерційних організацій, Федеральним законом від 15 червня 1996 р. № 72-ФЗ «Про товариства власників житла», Цивільним кодексом Російської Федерації ( зокрема, ст. ст. 218 і 383 ГК РФ), вважаючи, що до цих спорах не можуть бути застосовані норми Закону Російської Федерації «Про захист прав споживачів».

Так, в силу ст. 1 Федерального закону «Про товариства власників житла» товариство власників житла - некомерційна організація, форма об'єднання домовласників для спільного управління і забезпечення експлуатації комплексу нерухомого майна в кондомініумі, володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном. Кондомініум - єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових і інших цілей (приміщення), знаходяться у власності громадян, юридичних осіб Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень (домовласників) приватної, державної, муніципальної та іншої форм власності, а решта частини (спільне майно) знаходяться в їх спільній частковій власності.

Позиція ряду судів при вирішенні питання про застосування заходів відповідальності за невиконання зобов'язання, передбаченої ст. 395 ГК РФ, полягає в тому, що договори про будівництво житла самі по собі не встановлюють грошових зобов'язань організації, з якою громадянин укладає відповідний договір, тому що мається на увазі, що господарюючі суб'єкти зобов'язані після закінчення будівництва передати громадянину у власність квартиру, а не гроші за неї.

У сформованій ситуації слід визнати правильною практику тих судів, які, встановивши, що між громадянами та господарюючими організаціями виникають відносини з передачі товару (квартири) у власність або за виконання роботи, яка завершується передачею громадянину створеного результату (квартири), а громадянин при укладанні договору має намір замовити або придбати або використовувати товар (квартиру) виключно для особистих, сімейних, домашніх потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, застосовували до вказаних правовідносин Закон Російської Федерації «Про захист прав споживачів» (виходячи з вимог ст. 9 Федерального закону від 26 січня 1996 р. № 15-ФЗ «Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації»).

Глава 2. Вимоги пред'являються до приватизації житлових приміщень

§ 2.1. Поняття та умови приватизації житлових приміщень

Однак це правило не поширюється на осіб, які брали участь у приватизації до досягнення 18-річного віку. Вони зберігають право на одноразову приватизацію після досягнення ними повноліття (ст. 11 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в РФ»).

Передача житлових приміщень у власність громадян оформляється договором передачі, що укладається з місцевою адміністрацією (ст. 7 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»).

Сторонами даного договору є громадянин (наймач житлового приміщення) і місцева адміністрація, або підприємство, за яким закріплено житловий фонд на праві повного господарського відання, або установу, в оперативне управління якого передано житловий фонд.

Договір передачі житла у власність - це двосторонній договір щодо ізольованого жилого приміщення (квартири або кімнати), що укладається в простій письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Уклавши і зареєструвавши договір передачі у власність житлового приміщення у місцевій адміністрації, громадянин стає власником житла. Право власності (користування, володіння і розпорядження) підтверджується виданим йому свідоцтвом про право власності на житло за встановленою місцевою адміністрацією формі. У свідоцтві має бути вказана особа, якій житлове приміщення передається у власність. За Законом Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» право на приватизацію надано громадянам за згодою всіх спільно проживають повнолітніх членів сім'ї (ст. 2 Закону). Тому без згоди відсутніх повнолітніх членів сім'ї наймача приватизувати житлове приміщення не можна.

Таким чином, передача громадянам у власність квартир у будинках державного і муніципального житлового фонду проводиться тільки за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими відповідно до законодавства зберігається право користування житловими приміщеннями (за військовослужбовцями, які проходять строкову військову службу, особами, які перебувають у довгостроковому відрядженні, громадянами, які перебувають в місцях позбавлення волі, і т. д.).

Так, наприклад, К-в пред'явив у суді позов до адміністрації м. Елісти і гр-ке К-вої про визнання недійсним договору, за яким його дружина К-ва приватизувала квартиру без його згоди, не дивлячись на те що він вселився в цю квартиру одночасно з відповідачем, прописаний в ній, але не проживає з поважної причини.

Представник адміністрації м. Елісти позов визнав, а відповідачка позов не визнала. Заперечуючи проти задоволення позову, відповідачка вказала, що позивач в спірній квартирі не проживає, так як забрав всі свої речі і пішов з сім'ї, а тому його згоди на приватизацію квартири не було потрібно.

Верховний Суд Республіки Калмикія - Хальмг Тангч прийняв справу до свого провадження по першій інстанції, розглянув його і виніс рішення про задоволення позову. За касаційною скаргою справа розглядалася Судової колегією у цивільних справах Верховного Суду України, яка встановила наступне.

Рішенням виконкому Елістінского міської Ради народних депутатів (в даний час його функції покладені на органи місцевого самоврядування) К-вої на сім'ю з 4 чоловік була надана трикімнатна квартира, в ордер на яку був включений і чоловік, К-в (позивач у справі). Він вселився в цю квартиру одночасно з усіма членами сім'ї. При таких обставинах у відповідності зі ст. 53 ЖК РРФСР К-в як член сім'ї наймача К-вої придбав рівне з нею право на надану квартиру. Та обставина, що в результаті розірвання шлюбу в нього склалися неприязні відносини з відповідачем і він змушений був тимчасово в квартирі не проживати, залишаючись у ній прописаним, не позбавляє його цього права.

Аналізуючи викладене, Судова колегія Верховного Суду РФ прийшла до висновку, що, оскільки позивач не втратив права на спірну житлову площу, то її приватизація була можлива тільки з його згоди. Так як згоди у нього не запитували, то Верховний Суд Республіки Калмикія - Хальмг Тангч задовольнив позов К-ва обгрунтовано. Скарга К-вої залишена без задоволення.

З наведеного визначення Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ слід зробити висновок про те, що згоду на приватизацію житлового приміщення повинні давати не тільки члени сім'ї наймача, фактично проживають в квартирі, а й ті особи, які членами його сім'ї не є, але мають рівне з наймачем і членами його сім'ї право на житлову площу в цій квартирі. При цьому така згода необхідно і в тому випадку, якщо зазначені особи з поважних причин в квартирі тимчасово не проживають. («Деякі питання судової практики у цивільних справах Верховного Суду РФ», Бюлетень Верховного Суду РФ, 1994 р., № 7).

Приватизація житла у державному та муніципальному житловому фонді здійснюється на добровільній основі, тому отримання у власність житлових приміщень повністю залежить від волевиявлення проживають в них громадян (ст. 1 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»).

Громадяни, які беруть у приватизації займаного житлового приміщення, але висловили згоду на набуття у власність житлового приміщення іншими проживаючими з ними особами, зберігають право на безплатне придбання у власність, у порядку приватизації, іншого отриманого згодом житлового приміщення (ст. 3 Примірного положення про безкоштовну приватизації житлового фонду в Російській Федерації).

Так, наприклад, громадяни (наймач житлового приміщення і члени його сім'ї) стоять на черзі з поліпшення житлових умов. Наймач вирішує приватизувати цю квартиру, а інші повнолітні члени його сім'ї дають на це свою згоду, але при цьому не беруть участі в приватизації. У цьому випадку, отримавши надану як потребують поліпшення житлових умов квартиру, вони зберігають право на її приватизацію.

При переїзді в інше житлове приміщення і заселення його за договором найму громадяни мають право на приватизацію цього житла за умови розірвання договору передачі у власність, у порядку приватизації, раніше займаного приміщення (ст. 6 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики», ст. 11 Примірного положення про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російській Федерації). Так, наприклад, громадяни, які стоять на черзі з поліпшення житлових умов, приватизують свою квартиру. Згодом їм надається інше житлове приміщення за договором соціального найму. У цьому випадку вони можуть її приватизувати, але при цьому повинні розірвати раніше укладений договір передачі у власність колишньої квартири.

Кожен громадянин сам визначає необхідність приватизації займаної ним житлової площі виходячи зі своїх інтересів. Вступ до права власності на житло дасть громадянам можливість ефективно вкладати свої кошти, виступати з нею на ринку нерухомості, вільно володіти, користуватися і розпоряджатися своїм житлом.

Ставши власником квартири в результаті приватизації, громадянин може вчиняти щодо своєї житлової площі передбачені законодавством угоди, а саме: заповідати її родичам і будь-яким іншим громадянам, юридичним особам (організаціям), дарувати, зробити договір міни, продати, здати в найм на комерційних засадах , використовувати квартиру як предмета застави та ін

Однак необхідно враховувати, що власник житла при оформленні угод з житловими приміщеннями платить держмито, яка часто складає досить велику суму. Наймач не має можливості дарувати, продавати, заповідати квартиру, так як він не є її власником, але в той же час він має право обміняти своє житлове приміщення, і при здійсненні обміну держмито з нього не стягується. Тому, якщо порівняти договір міни (між власниками) і обміну (між наймачами), виходить, що великі витрати при оформленні угоди несе власник.

Але зате у власника набагато більше прав, ніж у наймача, він розпоряджається житлом на свій розсуд, і чийогось згоди на розпорядження та користування житловим приміщенням йому не потрібно. Наймач ж, навпаки, майже у всіх випадках повинен питати згоду у наймодавця (наприклад, при укладенні договору піднайму).

Власник житлового приміщення має право провести обмін цього житлового приміщення на інше, займане за договором найму. При цьому право власності на це житлове приміщення передається наймачеві жилого приміщення в будинках державного, муніципального або громадського житлового фонду, а колишній власник набуває права і обов'язки, що випливають з договору найму. Обмін жилих приміщень оформляється в установленому порядку (пункт 11 Примірного положення про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російській Федерації, ст. 6 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики»).

Громадяни, в результаті приватизації стали власниками житлових приміщень, володіють, користуються і розпоряджаються цими житловими приміщеннями на свій розсуд у межах, обмежених федеральними законами і Конституцією Російської Федерації (ст. 55 Конституції Російської Федерації). Так, наприклад, Цивільним кодексом Російської Федерації встановлено припинення права власності при зверненні стягнення на майно (в тому числі житло) за зобов'язаннями власника, реквізиції, конфіскації, а також в інших випадках, прямо передбачених законом.

Право власності на придбане за договором передачі житло виникає з моменту реєстрації його в органах місцевої адміністрації. Так, наприклад, у Москві реєстрація приватизованих квартир проводиться в Департаменті муніципального житла.

За волевиявленню громадян житлові приміщення надаються їм у спільну сумісну або часткову (тобто з визначенням розміру частки кожного громадянина) власність всіх проживаючих у них громадян або у власність одного або деяких з них відповідно до досягнутого між даними особами угодою.

При вирішенні питання, яким чином приватизувати квартиру в сумісну або часткову власність, треба виходити з подальших намірів відносно квартири, з урахуванням інтересів всіх приймаючих участь у приватизації громадян.

Так, наприклад, може виникнути ситуація, коли житлове приміщення приватизовано у спільну сумісну власність трьома громадянами, двоє з яких вирішили зробити договір міни щодо даної квартири між родичами, а третій громадянин висловив бажання залишитися в даній квартирі і згоден, що з ним будуть проживати два інших родича. Суперечки немає, все що сторони в угоді згодні, а власність спільна без визначення часток. При такому положенні необхідно спочатку визначити в нотаріуса частки всіх трьох громадян, які проживають в даній приватизованій квартирі, а потім не бере участь в договорі міни громадянин повинен відмовитися від права переважної купівлі часток двох спільно з ним проживають громадян, після чого у нотаріуса полягає договір міни. А якщо б квартира відразу була приватизована в часткову власність, то не довелося б зайвий раз йти до нотаріуса і виділяти частки.

Колишні члени сім'ї наймача, які продовжують проживати разом з ним, має право стати учасниками спільної сумісної або часткової власності на це житлове приміщення (ст. 3 Примірного положення про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російській Федерації).

Наприклад, у разі розірвання шлюбу колишній чоловік, який проживає разом з наймачем, має право приватизувати квартиру у спільну власність за наявності згоди інших колишніх членів сім'ї.

У разі небажання отримати квартиру в загальну власність, але при згоді на приватизацію взагалі, житлове приміщення може бути також приватизовано у спільну часткову власність, тобто з визначенням часток кожного мешканця в ній громадянина.

При відсутності згоди колишніх членів сім'ї наймача на приватизацію в цілому житлова площа приватизована бути не може.

Приватизація службових житлових приміщень і комунальних квартир проводиться за рішенням власника житлового фонду або уповноваженого ним органу, підприємства на праві повного господарського відання установи, в оперативному управлінні якого знаходиться житловий фонд (ч. 2 ст. 4 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації »).

Дане положення означає, що можливість приватизації службових та комунальних квартир повністю залежить тільки від волі власника, володаря житлового фонду. Він має право не приймати рішення про приватизацію вищевказаних квартир, оскільки Закон «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР» дає власникові у цьому відношенні повну свободу дій. Крім того, власники житлового фонду та уповноважені ними органи вправі прийняти рішення про приватизацію службових житлових приміщень і комунальних квартир на певних умовах.

Так, наприклад, Положенням про приватизацію житлового фонду в м. Москві в редакції від 16.11.93 р. встановлено, що приватизація комунальних квартир допускається за згодою наймачів всіх кімнат на придбання житла у власність.

Таким чином, якщо хто-небудь з осіб, які проживають в комунальній квартирі, не згоден на її приватизацію, то приватизувати квартиру можна.

Зазначене Положення також надає право одному з наймачів, які проживають в комунальній квартирі, за згодою всіх інших наймачів, придбати інші житлові приміщення і передати їх для переселення іншим наймачам комунальної квартири у приватну власність, зайняти звільнені в квартирі житлові приміщення без додаткової плати і приватизувати їх в встановленому законодавством порядку.

Громадяни, які приватизували квартири, можуть утворити товариство власників житлових приміщень з утримання та ремонту житла. Порядок і умови організації товариств встановлюються засновницьким договором, статутом Товариства і Закону України «Про товариства власників житла»

Власники приватизованих житлових приміщень є співвласниками або користувачами позаквартирні інженерного обладнання та місць загального користування (підвали, ліфти, сходові майданчики і т. п.).

У судовій практиці виникло питання: чи вправі суд визнати власником квартири громадянина, який відповідно до Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» подав заяву про приватизацію з усіма документами, але не встиг оформити договір на передачу приміщення у власність і зареєструвати цей договір у зв'язку зі смертю.

Питання це виникло в зв'язку з тим, що спадкоємці громадян, які подали заяви про приватизацію займаних житлових приміщень і мертвих до оформлення приватизації, звертаються до суду з позовами, в яких просять визнати цих громадян власниками згаданих житлових приміщень з тим, щоб позивачі могли ці приміщення успадковувати .

Як вказав Пленум Верховного Суду РФ, за наявності спору з приводу даного житлового приміщення або його частини необхідно мати на увазі, що смерть громадянина сама по собі не може служити підставою для відмови в задоволенні вимог спадкоємців, оскільки громадянин, висловивши при житті волю на приватизацію займаного житлового приміщення шляхом подачі заяви про приватизацію квартири, або до реєстрації договору передачі у власність не відкликав свою заяву, але з не залежних від нього причин (у зв'язку зі смертю) був позбавлений можливості дотриматися всіх правил оформлення документів на приватизацію, в якій за законом йому не могло бути відмовлено відповідно до Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» (Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 24.08.93 р. «Про деякі питання застосування судами Закону РФ« Про приватизацію житлового фонду в РФ »).

При виникненні подібної ситуації спадкоємцям померлого громадянина для захисту свого права необхідно подати в народний суд позовну заяву про визнання права власності на приватизовану квартиру.

Так, наприклад, громадянка С. була наймачем квартири в будинку, що належить фабриці «Червоні ткачі». У листопаді 1992 р. вона померла. Вказуючи, що діти померлої не вивозять з квартири майно матері і не здають ключі від квартири, фабрика «Червоні ткачі» пред'явила до них позов про усунення перешкод у користуванні квартирою.

С-ви позов не визнали і пред'явили зустрічний позов, посилаючись на те, що їх мати додала належно оформлену заяву в агентство «Нерухомість», в якому містилося прохання про оформлення приватизації займаної нею квартири. Отримати документи про приватизацію покійна С. не змогла у зв'язку зі смертю. Видати документи спадкоємцям агентство «Нерухомість» відмовилося. Вважаючи дії агентства незаконними, С-ви просили суд зобов'язати агентство оформити приватизацію спірної квартири та визнати покійну власником цієї квартири.

Рішенням Ярославського районного народного суду Ярославської області позов фабрики «Червоні ткачі» задоволено, а в задоволенні зустрічного позову С-вих відмовлено. Виносячи вказане рішення, суд виходив з того, що покійна, хоча і висловила бажання приватизувати квартиру, звернулася із заявою в агентство «Нерухомість», власником не стала, оскільки приватизація не відбулася, а договір про приватизацію житла не був зареєстрований. З такими доводами погодилася і судова колегія обласного суду.

Рішення народного суду та ухвалу судової колегії обласного суду були опротестовані заступником Голови Верховного Суду Російської Федерації. Протест задоволено з таких підстав.

Висновок народного суду про те, що С-ва не стала власником займаного житлового приміщення, не можна визнати обгрунтованим. Відповідно до ст. 1, 2, 7 і 8 Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" громадяни мають право набувати займані ними житлові приміщення у власність, приватизувавши їх. Із змісту наведених статей закону випливає, що якщо громадянин згоден здійснити приватизацію на передбачених наведеним законом умовах, то йому в цьому не може бути відмовлено.

Таким чином, судова практика визнає право спадкоємців померлого громадянина на квартиру, що знаходиться в процесі приватизації (Деякі питання судової практики у справах ЗС РФ, п. 4. Спори, пов'язані з приватизацією житлового фонду, Бюлетень ЗС РФ, 1994 р., № 7 ).

Власники житлових приміщень зобов'язані дотримуватися Правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території (п. 18 Примірного положення про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російській Федерації).

Недотримання власниками цих правил тягне відповідальність, передбачену цивільним законодавством. Крім того, на них поширюються норми ЦК, пов'язані з правом власності.

Для укладення договору передачі житла у власність необхідно звернутися в житлові органи, які від імені місцевої адміністрації укладають зазначений договір. Якщо приватизується відомче житло, то слід звернутися безпосередньо на підприємство, за яким закріплено житловий фонд на праві повного господарського відання, або до установи, в оперативному управлінні якого знаходиться житло. Наприклад, у Москві для укладення договору слід звернутися в РЕУ, ДЕЗи, ЖКО та інші експлуатаційні організації, а сам договір передачі оформляється в Департаменті муніципального житла.

Вирішення питання про приватизацію житла має прийматися за заявами громадян у двомісячний строк з дня подачі документів.

Посадові особи, винні у порушенні прав громадян на приватизацію, умисному затягуванні вирішення питання щодо приватизації житлових приміщень, а також незаконному відмову, притягуються до відповідальності у встановленому порядку.

У разі порушення прав громадянина при вирішенні питань приватизації житла він має право звернутися до суду (ст. 8 Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»).

Громадянам надається можливість звернутися до посередницьких послуг з приватизації житла, які здійснюються спеціальними агентствами (бюро), що діють на госпрозрахунковій основі (Типове положення про агентства (бюро), затверджене постановою колегії Держкомітету РРФСР по житлово-комунальному господарству від 18 жовтня 1991 р. № 7 ). На практиці до подібних видів послуг вдаються у разі потреби в так званої прискореної приватизації.

Громадянин, який бажає придбати у власність житлове приміщення, подає заяву в агентство (бюро), яке бере на себе організацію всього процесу приватизації житла, включаючи збір необхідних документів.

Для придбання у власність житлового приміщення в порядку приватизації громадянам потрібно подати такі документи:

1. Заява (заяви) на приватизацію займаного жилого приміщення, підписану всіма повнолітніми членами сім'ї наймача.

2. Виписку з будинкової книги про склад членів сім'ї наймача.

3. Копію фінансового особового рахунку.

4. Довідку, що підтверджує, що раніше право на приватизацію житла не було використано.

5. Згода органів опіки та піклування, якщо батьки за неповнолітніх дітей, які проживають у житловому приміщенні, відмовилися від приватизації.

У період переходу до ринкових відносин для громадян, які потребують поліпшення житлових умов, при приватизації займаних ними жилих приміщень зберігається діючий порядок постановки на облік і забезпечення житловими приміщеннями (ст. 10 Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»).

Проте житлове приміщення надається громадянам з урахуванням приватизованого житла.

§ 2.2. Житлові приміщення не підлягають приватизації

Не підлягають приватизації житлові приміщення, що знаходяться в аварійному стані, в гуртожитках, комунальних квартирах, в будинках закритих військових містечок, а також службові житлові приміщення, за винятком житлового фонду радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств, до них прирівняних (ст. 4 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики »). Однак щодо комунальних квартир суб'єктами Російської Федерації може бути прийнято рішення про їх приватизацію на будь-яких умовах (наприклад, як вже було сказано вище, в Москві здійснення приватизації комунальних квартир відбувається при наявності згоди всіх проживаючих у ній наймачів житлової площі).

Необхідно відрізняти аварійний стан будинку від випадків виробництва в будинках капітального ремонту (коли будинок потребує ремонту, але не визнаний аварійним). У цій ситуації житлові приміщення приватизуються в загальному порядку, при цьому за наймодавцем зберігається обов'язок провести капітальний ремонт (ст. 16 Закону РФ, «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації», в редакції від 23 грудня 1992 р.). Аварійний стан не можна також змішувати з реконструкцією, модернізацією. Щодо будинків, які підлягають реконструкції, модернізації або знесенню, закон не містить заборони на приватизацію, тому виданими з порушенням закону можна вважати підзаконні акти, в яких забороняється приватизація з цих підстав. Коли громадянам відмовляють у приватизації житлових приміщень у зв'язку з тим, що уповноваженими органами прийнято рішення про реконструкцію, модернізацію або знесення будинку, необхідно для захисту свого права звернутися до суду з позовною заявою, оскільки в разі наявності вищевказаних обставин громадяни мають право на приватизацію займаних ними житлових приміщень.

Так, наприклад, громадянка Ж. та її дочка М. в квітні 1995 р. звернулися в ДЕЗ за місцем проживання з проханням укласти договір передачі займаної ними за договором найму квартири у власність на підставі ст. 2 Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації».

Однак у приватизації квартири їм було відмовлено і рекомендовано звернутися за дозволом до свого муніципальний округ. Після звернення в муніципальний округ громадянки Ж. і М. також отримали відмову, підписаний першим заступником супрефекта, в якому повідомлялося, що приватизація квартир за адресою проживання позивачів призупинено відповідно до постанови Уряду м. Москви № 1110 від 24.12.92 р. і листом першого заступника префекта ЮЗАО м. Москви за № 2635 - РП від 24.09.93 р. В п. 4 вищезазначеної постанови зазначено, що приватизація житла, об'єктів соціального, культурного та побутового призначення, розташованих в кварталах, де знаходиться жиле приміщення Ж. і М ., повинна бути припинена. Дане рішення мотивувалося тим, що будинки, розташовані в цих кварталах, підлягають реконструкції, модернізації або знесенню.

Однак постанова Уряду м. Москви № 1110 суперечить Закону «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації». У ст. 4 зазначеного Закону дано чіткий перелік випадків, коли приватизація житлових приміщень може бути заборонена.

Як видно з тексту Закону, цей перелік є вичерпним і відмова в приватизації з причин комплексної реконструкції або знесення будинку є незаконним.

Більш того, з представленого листи префектури Південно-Західного округу вбачалося, що терміни робіт по знесенню будинку не були визначені, орієнтовно вони повинні проводитися після 2000 року. Тому видається, що приватизація житла в зазначеному районі була припинена незаконно.

Згідно з п. 5 ст. 76 Конституції Російської Федерації закони та інші нормативні правові акти суб'єктів Російської Федерації не можуть суперечити федеральним законам, прийнятим відповідно до ч. 1 і 2 ст. 76. У разі протиріччя між федеральним законом й іншим актом, виданим у Російській Федерації, діє федеральний закон. З урахуванням вищевикладеного та на підставі ст. 2, 4 Закону «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації», п. 5 ст. 76 Конституції Російської Федерації позов громадянок Ж. і М. до місцевої адміністрації про зобов'язання укласти договір передачі житлового приміщення у власність народним судом було задоволено.

Як було сказано вище, у власність громадянам також не передаються житлові приміщення, розташовані в закритих військових містечках.

На практиці це положення викликає ряд складностей. Можуть виникнути такі ситуації, коли статус військового містечка неясний, громадянин хоче приватизувати квартиру, що знаходиться в містечку, оскільки вважає, що він не є закритим, але йому відмовляють у цьому.

Так, наприклад, гр-н Б. звернувся до суду зі скаргою на дії начальника Хабаровської квартирно-експлуатаційної частини (КЕЧ) з позовом про визнання недійсним відмови у приватизації житлового приміщення. Він послався на те, що як військовослужбовець в квітні 1988 р. отримав двокімнатну квартиру в м. Хабаровську. У 1990 р. з армії звільнений. У грудні 1992 р. звернувся в Хабаровську КЕЧ із заявою про приватизацію квартири, проте йому було відмовлено з посиланням на те, що квартира знаходиться в закритому військовому містечку. Б., вважаючи, що населений пункт, в якому він проживає, не відповідає статусу закритого військового містечка, просив визнати відмову в приватизації необгрунтованим. Рішенням Індустріального районного народного суду м. Хабаровська (залишеним без зміни судовою колегією у цивільних справах Хабаровського крайового суду) скарга Б. задоволена, відмова начальника Хабаровської КЕЧ у приватизації квартири визнаний недійсним. Постановою президії Хабаровського крайового суду протест прокурора краю залишений без задоволення. Заступник Генерального прокурора РФ в протесті поставив питання про скасування названих судових постанов. Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ 29 вересня 1995 протест задовольнила з таких підстав. Відповідно до ст. 4 Закону Російської Федерації від 4 липня 1991 р. «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» житлові приміщення закритих військових містечок приватизації не підлягають. Задовольняючи заявлені вимоги, судові інстанцій виходили з того, що військове містечко, в будинку якого знаходиться квартира Б., не належить до закритих, оскільки відсутня пропускна система, на їх території знаходяться організації загальногромадянського значення. Суд не дав оцінки тому, що згідно з наявною у справі виписці з переліку закритих та відокремлених військових містечок вказаний військове містечко було включено до переліку закритих містечок 5 жовтня 1993 Суд не встановив, включався чи раніше цей військове містечко в перелік і з якого часу він має такий статус. З повідомлення Головного управління з нагляду за використанням законів у Збройних Силах Генеральної прокуратури Російської Федерації від 23 вересня 1994 р. видно, що це містечко був закритим і раніше. Проте суд задовольнив скаргу Б., посилаючись на те, що військове містечко не відповідає вимогам закритого, при цьому грунтувався на поясненнях заявника, не перевіривши належним обставини справи. Між тим правовий статус військового містечка визначається не тільки зовнішніми ознаками, а й правовими актами, виданими компетентними органами.

З касаційної скарги випливало, що КЕЧ - територія військового містечка обмежена парканом, має контрольно-пропускний пункт. Неналежне утримання технічних засобів і недоліки в організації пропускного режиму самі по собі не можуть свідчити про відсутність статусу закритого військового містечка. За таких обставин судова ухвала не можна визнати законним і обгрунтованим, тому воно було скасовано (Постанови Президії і визначення судових колегій ЗС РФ у цивільних справах, Бюлетень ЗС РФ, 1996 р., № 2).

Не підлягають приватизації житлові приміщення, що знаходяться в гуртожитках. Гуртожитки представляють вид спеціалізованих житлових будинків, призначених для проживання робітників, службовців, студентів, учнів. Житлові приміщення в гуртожитках надаються, як правило, сезонним, тимчасовим працівникам, особам, які працюють за строковим трудовим договором, а також студентам, учням на час їхнього навчання. Не підлягають приватизації також житлові приміщення, що знаходяться в будинках закритих військових містечок. Для закритих військових містечок характерний особливий режим безпечного функціонування та охорони державної таємниці, що включає спеціальні умови проживання військовослужбовців, членів їх сімей, інших громадян. У законодавстві не дається визначення поняттю «закриті військові містечка», хоча саме це поняття неодноразово застосовується в актах законодавства (див., наприклад, ст. 94 ЖК РРФСР). У юридичній літературі закриті військові містечка зазвичай відносять до закритих адміністративно-територіальним утворенням. Нарешті, не підлягають за законом приватизації службові житлові приміщення, за винятком житлового фонду радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств, до них прирівняним. Службові житлові приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього. Службові житлові приміщення використовуються для заселення працівниками, які входять до переліку категорій працівників, затверджений в установленому порядку (див. ст. 101-108 ЦК).

Власники житлового фонду або уповноважені ними органи, а також підприємства, за якими закріплено житловий фонд на праві господарського відання, та установи, в оперативне управління яких передано житловий фонд, має право приймати рішення про приватизацію службових житлових приміщень і комунальних квартир (у ред. Закону Російської Федерації від 23 грудня 1992 р.). Не підлягають приватизації житлові приміщення в спеціалізованих будинках: готелях-притулках, будинках маневреного фонду, спеціальних будинках для самотніх людей похилого віку, будинках-інтернатах для інвалідів, ветеранів та інші. Правовий режим спеціалізованих житлових приміщень і житлових будинків суттєво відрізняється від правового режиму інших житлових приміщень соціального використання: вони призначені спеціально для певних категорій громадян при дотриманні відповідних умов проживання. Так, житлові приміщення маневреного фонду, який отримав досить широке поширення, наприклад, у Москві, призначаються для тимчасового переселення в них громадян з будинків у зв'язку з їх капітальним ремонтом, який не може бути проведений без переселення проживаючих у ньому громадян. Згідно з Федеральним законом "Про соціальне обслуговування громадян похилого віку та інвалідів" (ст. 29) не підлягають приватизації житлові приміщення в спеціалізованих будинках та інші житлові приміщення муніципального житлового фонду соціального використання для громадян похилого віку та інвалідів, який є складовою частиною муніципального сектора соціального обслуговування , створюється і утримується органами місцевого самоврядування на підвідомчих територіях за рахунок коштів відповідного бюджету. Крім того, пункт 13 статті 39 Закону Російської Федерації «Про освіту» (у редакції Федерального закону від 13 січня 1996 р. № 12-ФЗ) передбачає, що об'єкти соціальної інфраструктури, у тому числі житлові приміщення, розташовані в будівлях навчального призначення в сільській місцевості і закріплені за державними і муніципальними освітніми установами на праві оперативного управління чи перебувають у їх самостійному розпорядженні, приватизації (роздержавлення) не підлягають.

§ 2.3. Дотримання прав і законних інтересів неповнолітніх при приватизації житлових приміщень

Поки до Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» не були внесені зміни, неповнолітні часто не враховувалися в договорі передачі житла у власність, що істотно порушувало їх права і суперечило ч. 2 ст. 19, ст. 40 і 55 Конституції РФ, встановлює, що в Російській Федерації не повинні видаватися закони, що скасовують або применшують права і свободи людини і громадянина.

Однак, незважаючи на існуючу прогалину в законі, Верховний Суд Російської Федерації роз'яснив, що оскільки неповнолітні особи, які проживають з наймачем і є членами його сім'ї чи колишніми членами сім'ї, відповідно до ст. 53 Житлового кодексу РРФСР мають рівні права, що випливають з договору найму, вони у разі безоплатної приватизації займаного приміщення нарівні з повнолітніми користувачами вправі стати учасниками спільної власності на це приміщення (п. 7 Постанови ЗС РФ від 24 серпня 1993 р. № 8 «Про деякі питання застосування судами Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»).

За Законом РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації», у зв'язку з внесеними змінами та доповненнями, в договір передачі житлового приміщення у власність у загальному порядку повинні включатися неповнолітні, які мають право користування даним житловим приміщенням і проживають разом з особами, яким це приміщення передається у спільну з повнолітніми членами сім'ї власність, або неповнолітні, які проживають окремо від зазначених осіб, але не втратили право користування даним житловим приміщенням (ч. 2 ст. 7 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»).

Тому в разі невключення неповнолітнього в договір передачі житла у власність така угода може бути визнана судом недійсною.

У разі вчинення правочину щодо приватизованого житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні (незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками або членами сім'ї власників, у тому числі колишніми), що мають право користування даним житловим приміщенням, потрібний попередній дозвіл органів опіки та піклування . Це правило поширюється також на житлові приміщення, в яких неповнолітні не проживають, однак на момент приватизації мали на це житлове приміщення рівні з власником права (ч. 2 ст. 3 Закону «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»).

Житлові приміщення, в яких проживають виключно неповнолітні у віці до 15 років, передаються їм у власність за заявою батьків (усиновлювачів), опікунів з попереднього дозволу органів опіки та піклування або з ініціативи таких органів (ч. 2 ст. 2 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації »).

Інший порядок приватизації квартир встановлений для громадян від 15 до 18 років. Вони мають право самостійно подати заяву про передачу їм у власність житлового приміщення, але за згодою батьків, усиновителів або піклувальників, а також з обов'язкового дозволу органів опіки та піклування (ч. 2 ст. 2 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»; далі - Закон).

У тому випадку, якщо неповнолітній проживав у квартирі один і був поміщений до дитячого або інше виховної установи відповідного призначення, адміністрація зазначеної установи, батьки, усиновителі або опікун над його майном, якщо така призначена, зобов'язані протягом 6 місяців з дня приміщення неповнолітнього в зазначений установа оформити договір передачі житлового приміщення у його власність і вжити заходів за розпорядженням житловим приміщенням в інтересах неповнолітнього (ч. 3 ст. 2 Закону). Наприклад, здавати квартиру в найм.

Засоби від угод з приватизованими житловими приміщеннями, в яких проживають або проживали виключно неповнолітні, зараховуються батьками, усиновителями, опікунами та піклувальниками, а також адміністрацією дитячих чи інших виховних установ відповідного призначення на рахунок по вкладу на ім'я неповнолітнього в місцевому відділенні ощадного банку (ч. 3 ст. 3 Закону).

Неповнолітні, які проживають разом з наймачем, при приватизації квартири обов'язково повинні бути включені в договір передачі житла у власність. Відмова у приватизації житлового приміщення неповнолітніми можливий тільки за згодою органів опіки та піклування.

Так, наприклад, Залізничним районним народним судом м. Красноярська громадянці К. було відмовлено в позові про визнання недійсним договору про передачу у власність квартири та свідоцтва про приватизацію, виданих на ім'я колишнього чоловіка.

Доводи позивачки про те, що в документи про приватизацію не включена їх неповнолітня дочка, суд визнав безпідставними. Тим часом дочка проживала в спірній квартирі, була включена в особовий рахунок і прописана (зареєстрована).

Скасовуючи це рішення, судова колегія у цивільних справах Красноярського крайового суду вказала, що у разі приватизації житлового приміщення неповнолітній вправі які з повнолітніми користувачами стати учасником загальної власності на це приміщення, оскільки вони мають усі рівні права, що випливають з договору найму житлового приміщення. Невключення дітей у приватизаційні документи може мати місце лише з дозволу органів опіки та піклування.

Після внесення змін до згаданого закону з'явилася можливість при вирішенні подібних суперечок посилатися безпосередньо на ст. 7 цього нормативного акту, в якій йдеться про те, що неповнолітні, які мають право користування житловим приміщенням, включаються в договір передачі.

Внесені до Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» доповнення надають пільги для неповнолітніх при приватизації житлових приміщень, а саме:

1) оформлення договору передачі у власність житлових приміщень, в яких проживають виключно неповнолітні, проводиться безкоштовно за рахунок коштів місцевих бюджетів (ч. 4 ст. 2 Закону).

2) за неповнолітніми зберігається право на одноразову безкоштовну приватизацію житла після досягнення повноліття (ч. 2 ст. 11 Закону). Це означає, що вони мають право вдруге безкоштовно приватизувати інше житлове приміщення після досягнення повноліття.

§ 2.4. Основні проблеми, пов'язані з приватизацією жилих приміщень у комунальних квартирах

На мій погляд, варто було б у законі передбачити можливість повторної приватизації та в інших виняткових випадках (наприклад, у разі отримання житла замість зруйнованого внаслідок стихійного лиха тощо). Важливе значення має питання про право на одноразову приватизацію жилих приміщень громадянами при переході державних і муніципальних підприємств, установ в іншу форму власності або при їх ліквідації. Відповідно до Закону в цих випадках житловий фонд, який знаходиться в господарському віданні підприємств або оперативному управлінні установ, повинен бути переданий у господарське відання або оперативне управління правонаступників цих підприємств і установ або у відання органів місцевого самоврядування в установленому порядку. При цьому встановлюється, що зберігаються всі житлові права громадян, у тому числі право на приватизацію житла.

У законодавстві передбачені деякі особливості приватизації кімнат у комунальних квартирах. На початковому етапі приватизації в законі містилося вказівку про те, що житлові приміщення, що знаходяться в комунальних квартирах, не підлягають приватизації. Згодом Законом від 23 грудня 1992 р. стаття 4 Закону про приватизацію було доповнено новою (другий) частиною, яка передбачає, що власники житлового фонду або уповноважені ними органи, а також підприємства, за якими закріплено житловий фонд на праві повного господарського відання, та установи, в оперативне управління яких передано житловий фонд, має право приймати рішення про приватизацію комунальних квартир. Положення про приватизацію (безкоштовної передачі) житлового фонду в м. Москві, затверджене Указом Президента РФ від 12 січня 1992 р. № 16, передбачає, що приватизація комунальних квартир допускається за згодою наймачів всіх кімнат на придбання житла у власність. Принципові зміни в дане питання було внесено Постановою Конституційного Суду Російської Федерації від 3 листопада 1998 р. № 25-П у справі про перевірку конституційності окремих положень статті 4 Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» у зв'язку із запитами Волгоградської обласної думи , Дмитрівського районного суду Московської області та скаргою громадянина В.А. Мостіпанова. У Постанові Конституційного Суду РФ, зокрема, зазначається, що «... що надаються державними та муніципальними житловими органами житлові приміщення в комунальних квартирах і в окремих квартирах, незважаючи на певні об'єктивні відмінності, на сутнісним правовим ознаками не відрізняються, оскільки відносно них діють єдині підстави надання житла і вони мають загальний правовий режим. Отже, стосовно цих житлових приміщень відсутні і об'єктивні підстави для встановлення відмінностей у праві на їх приватизацію, в тому числі для введення загального правила, що забороняє приватизацію жилих приміщень у комунальних квартирах (частина перша статті 4 Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації »). Така заборона фактично означає законодавче закріплення нерівності прав громадян залежно від умов їх проживання, що суперечить статті 19 (частини 1 і 2) Конституції Російської Федерації, яка проголошує рівність громадян перед законом незалежно від будь-яких обставин. Крім того, цей універсально сформульований заборона не дозволяє диференційовано підходити до оцінки складаються у громадян життєвих ситуацій і може призводити до обмеження їх прав, невідповідну цілям захисту законних інтересів інших осіб, що суперечить вимогам статті 55 (частина 3) Конституції Російської Федерації. Визнання оспорюваного положення частини першої статті 4 Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» не відповідним зазначеним нормам Конституції Російської Федерації означає, що громадяни, які проживають у комунальних квартирах, мають право на приватизацію жилих приміщень без будь-яких попередніх умов, в Зокрема незалежно як від волі власника комунальної квартири та інших наймачів, так і від того приватизуються чи інші житлові приміщення в тій же квартирі. Це не виключає можливості оскаржувати реалізацію даного права в судовому порядку ». Відповідно до Федеральним конституційним законом «Про Конституційний Суд Російської Федерації» (ч. 1 і 2 ст. 79) рішення Конституційного Суду Російської Федерації остаточно, не підлягає оскарженню і набирає чинності негайно після його проголошення. Рішення діє безпосередньо і не потребує підтвердження іншими органами і посадовими особами. Зрозуміло, це не виключає прийняття з відповідних питань, розглянутих Конституційним Судом, законодавчих та інших нормативних правових актів або внесення змін і доповнень до чинного законодавства. На жаль, на практиці спостерігаються значні складнощі, які виникають у випадках, коли приватизована кімната в комунальній квартирі здається власником кімнати для проживання в найм третім особам на підставі договору. Така здача кімнати в найм нерідко зачіпає права та інтереси інших громадян-користувачів квартири, оскільки наймачі (орендарі) кімнати і її власник не завжди беруть участь у несенні матеріальних витрат по підтримці квартири в належному стані, не завжди виконують інші лежать на них обов'язки з утримання житла . Згідно зі ст. 209 ЦК України власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, не суперечать, однак, закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб. Отже, власник приватизованої кімнати повинен використовувати належну йому кімнату таким чином, щоб ні він, ні ті особи, яким він здає цю житлову площу, не порушували права та законні інтереси інших користувачів цієї квартири. Згідно статті 288 Цивільного кодексу розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ, організацій допускається лише після переведення такого приміщення в нежитлове. У разі порушення вимог закону або прав інших користувачів зацікавлені особи (власник будинку, наймачі) можуть звернутися до суду відповідно з позовом про усунення перешкод у користуванні житловими приміщеннями або про визнання недійсними угод, в результаті яких умови проживання в комунальній квартирі були значно погіршені чи орендарі (власник кімнати) грубо порушують правила проживання. На жаль, у федеральному законодавстві поки що немає більш конкретні правові норми, що регулюють взаємовідносини власника приватизованої кімнати з наймачами інших житлових приміщень даної комунальної квартири. Проект відповідного федерального закону з даного питання розглядалося Державною думою (1998-1999 рр..), Проте закон в остаточному вигляді не був прийнятий. Останнім часом дані питання отримують дозвіл в законодавстві суб'єктів Російської Федерації. Так, у Москві 16 червня 1999 міською Думою прийнято Закон «Про особливості приватизації житлових приміщень у квартирах комунального заселення», в якому відображаються, зокрема, питання користування приватизованими кімнатами, а також заходи щодо захисту прав та інтересів власників та інших користувачів житлових приміщень в цих квартирах. У Законі (ст. 9) передбачається, що зазначені громадяни зобов'язані: використовувати житлове приміщення тільки для проживання, дотримуватися правил користування житловим приміщенням, місцями загального користування у квартирі комунального заселення. Закон передбачає конкретні заходи, що застосовуються по відношенню до його порушників.

Глава 3. Наслідки недотримання умов дійсності договору приватизації житлових приміщень

§ 3.1. Практичне значення визнання угоди приватизації недійсною

Часто виникають ситуації, коли необхідно распріватізіровать квартиру. Наприклад, якщо громадянин був введений в оману щодо наслідків приватизації, не здатний був розуміти значення своїх дій, а також в інших випадках.

Визнання недійсним договору передачі житла у власність та свідоцтва про право власності можливо з підстав, встановлених ГК РФ для визнання угоди недійсною.

Недійсні угоди поділяються на заперечні і нікчемні (ст. 166 ГК РФ). Наслідки визнання угоди (приватизації) недійсною, є оспорімой або незначною, однакові - громадяни повертаються в початкове положення (ст. 167 ГК РФ). Однак якщо угода незначна, то громадянину у випадку судового розгляду не потрібно доводити її недійсність, а тільки необхідно пред'явити позов про визнання наслідків такої угоди недійсними, оскільки вона недійсна в силу закону і визнається такою з моменту її вчинення, тобто не породжує ніяких прав і обов'язків.

Якщо приватизація є оспорімой, то до суду пред'являється позов про визнання її недійсною, при цьому громадянам спочатку потрібно буде довести сам факт її недійсності.

§ 3.2. Види недійсних угод по приватизації житлового майна

Приватизація, яка не відповідає вимогам закону або інших правових актів, незначна (ст. 168 ГК РФ). Так, наприклад, укладення договору передачі житлового

Приватизація житлового приміщення може бути визнана недійсною, якщо вона зроблена громадянином, визнаним недієздатним внаслідок психічного розладу або обмеженим судом у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами.

Визнання громадянина недієздатним здійснюється судом, якщо він внаслідок психічного розладу не може розуміти значення своїх дій та керувати ними (ч. 1 ст. 171 ЦК РФ). Укладення договору передачі у власність квартири, вчинене без згоди піклувальника громадянином, обмеженим судом у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами, може бути визнано судом недійсним за позовом піклувальника та інших зацікавлених у цьому осіб (ч. 1 ст. 176 ЦК РФ).

Однак необхідно враховувати, що в інтересах громадянина, визнаного недієздатним внаслідок психічного розладу, досконала їм угода (приватизація) може бути, на вимогу його опікуна, визнана судом дійсною, якщо вона зроблена до вигоди недієздатного громадянина (ч. 2 ст. 171 ЦК РФ) .

Оскільки громадянин, будучи визнаним недієздатним, здійснив операції від свого імені, без участі опікуна, то вони за ЦК РФ є недійсними.

Однак у даній ситуації очевидно, що приватизація і подальший продаж квартири зроблена до явної вигоди недієздатного, тому, на вимогу його опікуна, договір передачі у власність житлового приміщення і подальша його продаж можуть бути визнані судом дійсними (ч. 2 ст. 171 ЦК РФ) .

Нікчемною з моменту укладення договору буде угода (приватизація), укладена неповнолітнім у віці до 14 років (малолітнім), а угода, укладена неповнолітнім у віці від 14 до 18 років без згоди його батьків, усиновителів або піклувальників та органів опіки та піклування, може бути визнана недійсною в судовому порядку (ч. 1 ст. 175 і ч. 1 ст. 172 ЦК РФ).

В інтересах малолітньої, віком до чотирнадцяти років, досконала їм угода може бути на вимогу його батьків, усиновителів або опікуна визнаний судом дійсним, якщо вона зроблена до вигоди малолітнього (ч. 2 ст. 172 ЦК РФ). Подібні угоди представляються малоймовірними, проте на практиці зустрічаються самі різні ситуації. Наприклад, при подачі заяви про приватизацію і її оформленні може бути неправильно вказано рік народження громадянина.

У випадку, якщо неповнолітній став повністю дієздатним, тобто коли громадянин, який досяг 16 років, працює за трудовим договором, у тому числі за контрактом, або за згодою батьків, усиновителів або піклувальника займається підприємницькою діяльністю і оголошений повністю дієздатним (емансипація) за рішенням органу опіки та піклування за згодою батьків, вищевказані правила на нього не поширюються.

Часто громадяни вважають, що, ставши власниками в результаті приватизації, вони отримають більше прав. Проте згодом виявляється, що вони помиляються щодо їх реалізації. Потрібно враховувати, що будь-які угоди з квартирою, яка перебуває у власності громадян, вимагають істотних витрат. Крім того, приватизовану квартиру не можна розміняти в примусовому порядку. Тому часто виникає необхідність распріватізіровать квартиру саме з цих підстав.

Приватизація житлового приміщення, укладена під впливом помилки, має істотне значення, може бути визнана судом недійсною за позовом громадянина, який діяв під впливом помилки (ч. 1 ст. 178 ГК РФ).

Так, наприклад, громадянка Б. звернулася до народного суду з позовом про визнання недійсним договору передачі житла у власність та свідоцтва про право власності на житло. 17 березня 1992 було укладено договір передачі квартири у спільну сумісну власність Б., її батьків і сестри. У 1994 р. позивачка вийшла заміж, і батьки наполягали на тому, щоб вона з чоловіком знімала квартиру, що вони і робили протягом року. Коли вони заявили, що збираються повернутися назад, батьки стали чинити перешкоди в користуванні квартирою, їх відносини з батьками різко погіршилися і постійно виникали сварки. З урахуванням ситуації, що склалася громадянка Б. хотіла примусово розміняти квартиру, однак на практиці виявилося, що приватизовану житлову площу набагато складніше розміняти, ніж муніципальну. Такий стан речей істотно обмежувало права позивачки щодо володіння, користування і розпорядження квартирою, реалізацію яких вона передбачала здійснити після приватизації житла. Згідно зі ст. 178 ГК РФ угода, укладена під впливом помилки, має істотне значення, може бути визнана судом недійсною за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки. Коли позивачка підписувала договір передачі займаної нею квартири у власність, то помилялася щодо значення здійснюють операції і вважала, що можливість використання квартири не залежить від того, приватизована вона чи ні.

Крім того, в даному випадку в наявності істотне порушення договору про передачу квартири у власність батьками громадянки Б., які всілякими способами перешкоджали їй у здійсненні прав власника.

Приватизувавши квартиру, Б. розраховувала володіти, користуватися і розпоряджатися квартирою, однак фактично не може навіть безперешкодно їй користуватися. З урахуванням вищевикладеного та на підставі ст. 178 ГК РФ суд визнав договір передачі квартири у власність Б., її батьків і сестри, укладений з Департаментом муніципального житла, а також свідоцтво про право власності на житло недійсними. Договір передачі у власність житлового приміщення є недійсним, якщо виражена в ньому воля громадянина неправильно склалася внаслідок помилки, і тому приватизація для нього тягне інші правові наслідки, ніж ті, які він насправді мав на увазі, тобто волевиявлення учасника угоди не відповідає його дійсній волі.

При цьому юридичне значення має лише суттєве оману. При вирішенні питання про суттєвості помилки необхідно виходити із суті договору.

Договір передачі житла у власність може бути визнаний судом недійсним, якщо він зроблений під впливом обману, насильства, погрози, а також внаслідок збігу важких обставин на вкрай невигідних для себе умовах, ніж інша сторона скористалася (кабальна угода) (ст. 179 ГК РФ) . Під обманом розуміється навмисне введення в оману однієї сторони угоди іншою стороною. Обман може виражатися як у скоєнні дій, повідомленні неправдивих відомостей, так і в бездіяльності, замовчуванням про факти, що мають значення або можуть вплинути на здійснення угоди. Під насильством розуміється заподіяння учаснику угоди або особам, близьким йому, фізичних або душевних страждань з метою примусити до здійснення угоди. Насильством є тільки незаконні дії, хоча і не обов'язково кримінально карані. Загроза є психічний вплив на волю особи, яка може виражатися в заяві про заподіяння йому або його близьким фізичної або моральної шкоди, якщо громадянин не укладе угоду. Загроза відрізняється від насильства тим, що шкода реально не заподіюється, але обличчя обіцяє його заподіяти (знищення майна, заподіяння шкоди життю або здоров'ю).

Для визнання приватизації недійсною внаслідок загрози необхідно, щоб загроза була значною і реальною, а не імовірною. Дане поняття є оціночним і встановлюється судом з урахуванням всіх обставин справи. При визнання недійсною кабальної приватизації необхідна наявність двох взаємопов'язаних фактів: перебування громадянина, квартиру, у важких обставинах і здійснення приватизації на вкрай невигідних для нього умовах. У випадках, коли приватизація здійснена юридичною особою в суперечності з цілями своєї діяльності, визначеними в його установчих документах, або юридичною особою, не має ліцензії на заняття відповідною діяльністю, договір передачі у власність житлового приміщення може бути визнаний судом недійсним за позовом цієї юридичної особи ( організації), його засновника (учасника), а також громадянина, документи якого на приватизацію житла оформляла така організація, або державного органу, що здійснює контроль або нагляд за діяльністю юридичної особи, якщо буде доведено, що інша сторона в угоді (організація) свідомо повинна була знати про її незаконність (ст. 173 ГК РФ). В даному випадку фірма оформила всі необхідні документи по приватизації житла, але в процесі її діяльності виявилося, що правочинів з оформлення приватизації житла у неї немає, в статуті фірми така діяльність не передбачена, спеціального дозволу на даний вид діяльності немає. Тому є всі підстави для визнання вже укладеного договору передачі житлового приміщення у власність недійсним, оскільки наявний факт виходу агентства за межі своєї правоздатності. У разі визнання угоди недійсною ви можете звернутися до компетентних органів з проханням укласти з вами договір передачі житла у власність.

§ 3.3. Наслідки визнання договору недійсним приватизації

Неправильна угода не має юридичних наслідків за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсна з моменту її вчинення (ст. 167 ГК РФ).

У разі визнання судом недійсним договору приватизації громадянин, що отримав в результаті приватизації статус власника, стає наймачем приватизованої квартири, тобто сторони повертаються в початкове положення.

Якщо ж громадянин, який приватизував квартиру з порушенням вимог цивільного законодавства, згодом продав її, то в разі визнання договору передачі у власність недійсним або застосування наслідків приватизації недійсною, наступні учасники угод з даною квартирою повертаються в початкове положення і всі договори купівлі-продажу приватизованої квартири також є недійсними.

Тому, щоб уникнути судових розглядів громадянам при укладанні угод (купівлі-продажу, міни і т. п.) з особами, які приватизували свої квартири, необхідно ретельно перевірити правовстановлюючі документи щодо житлових приміщень, зокрема договір передачі житла у власність та свідоцтво про право власності на житло. З'ясувати, чи всі громадяни, які мають право на приватизацію, взяли в ній участь; чи був належним чином оформлений відмова від приватизації, якщо хто-небудь із проживаючих у квартирі і мають право на приватизацію не взяв у ній участь.

Позов про визнання недійсним договору передачі житла у власність або про визнання наслідків приватизації недійсною може бути пред'явлений:

1) громадянами, які прийняли участь у приватизації;

2) іншими зацікавленими особами (наприклад, членами сім'ї власника);

3) іншими громадянами, коли за законом вони можуть звертатися до суду за захистом прав та інтересів інших осіб (опікун, піклувальник і т. п.);

4) прокурором на захист прав і охоронюваних законом інтересів громадян;

5) органами опіки та піклування при порушенні прав на приватизацію неповнолітніх, а також недієздатних або обмежено дієздатних громадян;

6) органом державного управління або місцевого самоврядування до власника житла.

Тому у зазначеній ситуації сусідці правомірно було відмовлено в прийнятті позовної заяви. Для того щоб вона змогла пред'явити до суду позов від вашого імені на законних підставах, необхідно в нотаріальній конторі оформити довіреність на її ім'я, відповідно до якої вона отримає право на представництво в суді ваших інтересів.

§ 3.4. Проблеми законодавства, пов'язані з деприватизації житлового приміщення

Такі питання вирішуються за угодою між громадянином та органами, уповноваженими на те діючими нормативними правовими актами; в інших випадках громадянин вправі звернутися в суд. Наприклад, у випадку, якщо при приватизації не були враховані права неповнолітнього члена сім'ї, відновлення порушеного права можливо шляхом визнання судом угоди по приватизації житлового приміщення недійсною. Останнім часом у пресі були висловлені думки про доцільність включення в житлове законодавство спеціальної норми, яка забороняє приватизацію квартир, наданих громадянину з муніципального житлового фонду (див. напр., Газета «Сегодня» від 13 січня 1999 р.).

На мій погляд, останнє слово в цьому питанні може виходити тільки від федеральних органів державної влади, якими було запроваджено безкоштовна передача житлових приміщень у власність громадян у порядку приватизації. Це компетенція федеральних органів. При цьому таке рішення не повинно мати зворотної сили, тобто не повинно поширюватися на випадки приватизації житла в минулі роки, не повинно порушувати права і законні інтереси громадян, які стали відповідно до закону власниками житлових приміщень, в яких вони проживали до приватизації цих приміщень. На закінчення слід ще раз наголосити, що в актах федеральних органів державної влади, приватизація державного та муніципального житлового фонду продовжує розглядатися як одне з головних напрямів і способів поліпшення житлових умов громадян у створенні ринку житла.

Висновок

Приватизація житлових приміщень - безкоштовна передача у власність громадян РФ на добровільній основі займаних ними жилих приміщень у державному і муніципальному житловому фонді, а для громадян РФ, що забронювали займані житлові приміщення, - за місцем бронювання житлових приміщень (ст. 1 Закону РФ від 4 липня 1991 р. № 1541-1 «Про приватизацію житлового фонду в РФ»). Два важливі умови (передумови) для проведення приватизації: постійна реєстрація за місцем проживання (наявність постійної прописки) і добровільність. Добровільна та обов'язкова приватизація. Приватизація житла, за загальним правилом, носить добровільний характер, що випливає із ст. 1 Закону про приватизацію, однак в ч. 3 ст. 2 Закону про приватизацію та п. 4 Положення про приватизацію житлового фонду в м. Москві, затвердженим Постановою Уряду м. Москви від 12 жовтня 1999 р. № 937, сказано, що приватизація житлового приміщення може носити і обов'язковий характер. Обов'язковою приватизації (протягом місяця з моменту звернення органів опіки та піклування) підлягають квартири дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, а також осіб із їх числа віком до 18 років у разі смерті батьків або примусового розміну житлової площі батьків, позбавлених батьківських прав. Добровільність приватизації означає, що для приватизації житлового приміщення необхідно витребувати згоду всіх повнолітніх членів сім'ї, в тому числі неповнолітніх у віці від 14 до 18 років (ч. 1 ст. 2 Закону про приватизацію). Якщо у вашій родині є неповнолітні (до 18 років), то для здійснення приватизації необхідно дозвіл органів опіки та піклування. Згода на приватизацію житлового приміщення повинні давати не тільки члени сім'ї наймача, фактично проживають в квартирі, а й ті особи, які членами сім'ї наймача не є, але мають однакову з наймачем і членами його сім'ї право на житлову площу в цій квартирі. При цьому така згода необхідно і в тому випадку, якщо ці особи з поважних причин в квартирі тимчасово не проживають. Приватизація житлових приміщень у будинках громадського житлового фонду можлива лише за згодою власника громадського житлового фонду чи уповноваженого власником органу. Безкоштовність приватизації житлових приміщень означає, що громадянин має право тільки одноразово приватизувати житлове приміщення в державному та муніципальному житловому фонді соціального використання без справляння будь-якої плати, за винятком оплати послуг з оформлення необхідних документів (ст. 11 Закону про приватизацію). За неповнолітніми, що стали власниками житлових приміщень, зберігається право на одноразову безкоштовну приватизацію житлового приміщення в державному та муніципальному житловому фонді після досягнення ними повноліття. Цим же правом можуть бути наділені і особи, які висловили згоду на приватизацію житлового приміщення іншим користувачем, не придбали це приміщення в свою або спільну власність, так як можливість безкоштовно приватизувати займане житлове приміщення не була реалізована при дачі згоди на приватизацію житлового приміщення іншими громадянами. Приватизації підлягають тільки ті житлові приміщення, які займають громадяни на умовах соціального найму (договір соціального найму), тобто житлові приміщення державного і муніципального фонду соціального використання (ч. 1 ст. 2 Закону про приватизацію). Раніше (до 15 травня 2001 р.) допускалася приватизація житлових приміщень, що використовуються громадянами на підставі договору найму (міг бути комерційний або короткостроковий найм) та оренди. При приватизації житлового приміщення неповнолітні мають право нарівні з повнолітніми користувачами стати учасниками спільної власності на це житлове приміщення, оскільки, згідно зі ст. 53 Житлового кодексу РРФСР, мають рівні права, що випливають з договору найму житлового приміщення. Невключення дітей у приватизаційні документи і відмова від участі в приватизації може мати місце лише з дозволу органу опіки та піклування.

У практиці іноді зустрічаються випадки звернення громадян з проханнями про розірвання договору про передачу йому у власність житлового приміщення в порядку приватизації (деприватизація житлового приміщення). Питання про деприватизацію житлового приміщення виникає зазвичай з тих самих підстав, за якими може бути розірвана або визнана недійсною будь-яка інша угода. В якості таких підстав можуть виступати, наприклад, такі обставини, як вчинення правочину недієздатною громадянином або вчинення її під впливом обману, насильства, погрози, істотного помилки, істотної зміни матеріальних умов у даного громадянина і т.п. Такі питання вирішуються за угодою між громадянином та органами, уповноваженими на те діючими нормативними правовими актами; в інших випадках громадянин вправі звернутися в суд. Наприклад, у випадку, якщо при приватизації не були враховані права неповнолітнього члена сім'ї, відновлення порушеного права можливо шляхом визнання судом угоди по приватизації житлового приміщення недійсною. Останнім часом у пресі були висловлені думки про доцільність включення в житлове законодавство спеціальної норми, яка забороняє приватизацію квартир, наданих громадянину з муніципального житлового фонду. На мій погляд, останнє слово в цьому питанні може виходити тільки від федеральних органів державної влади, якими було запроваджено безкоштовна передача житлових приміщень у власність громадян у порядку приватизації. Це компетенція федеральних органів. При цьому таке рішення не повинно мати зворотної сили, тобто не повинно поширюватися на випадки приватизації житла в минулі роки, не повинно порушувати права і законні інтереси громадян, які стали відповідно до закону власниками житлових приміщень, в яких вони проживали до приватизації цих приміщень. На закінчення слід ще раз наголосити, що в актах федеральних органів державної влади, приватизація державного та муніципального житлового фонду продовжує розглядатися як одне з головних напрямів і способів поліпшення житлових умов громадян у створенні ринку житла.

Щодо ситуації, яка на сьогодні складається я б зробив такі висновки і пропозиції:

На мою думку, у договору про приватизацію дві сторони - громадянин і муніципалітет. А вся тяжкість ноші лягає на плечі лише однієї сторони. ніхто не звільняв муніципалітет від обов'язків брати участь в підготовці договору на приватизацію, я пропоную таку схему, згідно якої основні функції з оформлення приватизації житла покладаються на структурні підрозділи органів місцевого самоврядування. Враховуючи те, що органи місцевого самоврядування, як правило, виступають стороною за договором і у чиновників просто-напросто більше можливостей для швидкого збору всіх необхідних документів, то запропонована схема дійсно з'явиться вирішенням проблеми. У всякому разі, ця схема реально дозволить скоротити термін оформлення приватизації житла з 6 місяців до 3 тижнів. Крім того, виключити черги і скарги на дії чиновників. Згідно з новою концепцією громадянин, який бажає приватизувати квартиру, повинен буде звернутися із заявою в місцеву адміністрацію. Далі чиновник адміністрації робить заявки і розсилає їх у всі інстанції - БТІ, ЖЕУ, ПЖРТ, паспортно-візові служби і далі за списком. Вищеназвані організації, отримавши заявки від адміністрації, повинні будуть надати необхідні відомості. Громадянину залишиться тільки сплатити оформлення усіх цих документів, отримати квитанцію про оплату і підписати договір приватизації. Звичайно всі ці пропозиції можуть викликати питання, але їх можна вирішити. Приміром, чи потрібні будуть додаткові штатні одиниці в місцевих адміністраціях? Я вважаю, що достатньо буде однієї додаткової штатної одиниці в кожній місцевій адміністрації. У всякому разі, легше один раз навчити одну людину, ніж кожен день мати справу з недосвідченими в питаннях приватизації громадянами. І з цим важко не погодитися.

Бібліографічний список

Нормативні акти:

1. Конституція РФ. - М., 1993 р.

2. Про іпотеку (заставу нерухомості): Федеральний закон від 16.07.1998 р. № 102-ФЗ / / СЗ РФ. - 1998 р. - № 29. - Ст. 3400.

3. Про товариства власників житла: Федеральний закон від 15.06.1996 р. / / СЗ РФ. - 1996 р. - 25. - Ст. 2963.

4. Постанова Уряду Москви від 26.11.91 N 199 (ред. від 12.10.99) «Про безоплатну приватизацію житлового фонду в м. Москві».

5. Цивільний кодекс РФ. - М., 2002 р. - частини 1, 2, 3.

6. Житловий кодекс УРСР від 24 червня 1983 р. (В редакції від 31.12.2002 р.).

7. Закон РФ від 04.07.91 N 1541-I (ред. від 26.11.2002) «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації».

8. Закон РФ від 24.12.92 N 4218-I (ред. від 08.07.99) «Про основи федеральної житлової політики».

9. Закон РФ від 25.06.93 N 5242-I «Про право громадян України на свободу пересування, вибір місця перебування і проживання в межах Російської Федерації».

10. «Про державну підтримку громадян у будівництві і придбанні житла»: Указ Президента РФ від 29 березня 1996 р. № 430.

11. «Про бухгалтерський облік»: Федеральний закон від 21 листопада 1996. № 129-ФЗ / / СЗ РФ. - 1996 р. - № 48. - С. 5369.

12. «Про затвердження методики по визначенню непридатності житлових будинків і житлових приміщень для проживання»: Наказ Держкомбуду України від 31 грудня 1999 р. № 177.

13. Указ Президента РФ від 26.07.93 N 1108 (ред. від 21.10.2002) «Про додаткові заходи щодо захисту права громадян Росії на участь у приватизації».

14. Указ Президента РФ від 10.06.94 N 1180 «Про житлові кредити».

15. Федеральний закон від 20.05.2002 N 55-ФЗ «Про внесення змін і доповнень до закону Російської Федерації« Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації ».

16. Федеральний закон від 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. від 11.04.2002) «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».

Бібліографія:

1. Байок Є. В. та ін Сучасна житлова політика. Коментар до закону «Про основи федеральної житлової політики». - М., 1993 р.

2. Володимирівська А. С. Оренда житлових і нежитлових приміщень. - М., 1992 р.

3. Цивільне право. Підручник / За редакцією А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. - М., 1997 р. - Ч. 2.

4. Денисевич Є. І. Право користування житловими приміщеннями: до питання про співвідношення речових і зобов'язальних початків / / МАУП. - 2000 р. - № 2.

5. Діордієва О. Н. Житлові права та реєстрація громадян / / МАУП. - 2000 р. № 3.

6. Домашня юридична енциклопедія. Житло. - М.: Олімп; ТОВ «Видавництво АСТ», 1998 р.

7. Житловий кодекс УРСР з постатейними матеріалами / Упоряд. П. В. Крашенинников и др. - М., 1998 р.

8. Житлове законодавство Росії: Збірник нормативних документів / Упоряд. Д. В. Примаков. - М., 1999 р.

9. Журавльов С. Є. Купівля-продаж нерухомості в житловій сфері / / Житлове право. - 2000 р. - № 2.

10. Єгоров Н. Д. Цивільно-правове регулювання суспільних відносин: єдність і диференціація. - Л., 1988 р.

11. Зінчук Е. Договір найму житлового приміщення. - М., 1969 р.

12. Коментар до житлового кодексу РРФСР (постатейний) / Відп. ред. В. Б. Ісаков. - М., 1999 р.

13. Корнєв С. М. Основні тенденції розвитку житлового права в умовах становлення ринкової економіки. - М., 1995 р.

14. Крашенинников П. В. Житлове право: Навчальний посібник. - М., 2000 р.

15. Литовкин В. Н. Житлове право, житлове законодавство - співвідношення з цивільним правом / / Новий цивільний кодекс Росії та галузеве законодавство. - М., 1995 р.

16. Литовкин В. Н. Концепція розвитку житлового законодавства / / Житлове право. - 2000 р. - № 1.

17. «Узагальнення практики розгляду судами Російської Федерації справ у спорах між громадянами та організаціями, які залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків» / / Російський суддя, 2003 р. № 3.

18. Про позитивний досвід створення і діяльності товариства власників житла: Збірник статей / Упоряд. Т. Б. Кутокова. - М., 2000 р.

19. Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 24.08.93 N 8 (ред. від 21.12.93) «Про деякі питання застосування судами закону Російської Федерації« Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації ».

20. Рішення колегії Роскоммунхоза від 18.11.93 N 4 «Про затвердження примірного Положення про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російській Федерації».

21. Седугін П. І. Житлове право: Підручник. - М., 2000 р.

22. Російський суддя / / № 3. 2003 р. «Узагальнення практики розгляду судами Російської Федерації справ у спорах між громадянами та організаціями, що привертає грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків». Російський суддя / / № 3. 2003

23. Скрипко В. Р. Право громадян України на житло / / Держава і право. - 1996 р. - № 2.

24. Титов А. Право громадян на житло і свободу пересування / / Право і економіка. - 1998 р. - № 11.

25. Фаршатов І. А. Житлове законодавство. Практика застосування, теоретичні питання. - М., 2001 р.

26. Хомич Д. Ю. Про товариства власників житла / / Житлове право. - 2000 р. - № 1.

27. Цибуленко З. Застава житлових приміщень і квартир / / Відомості Верховної Ради. - 2000 р. - № 5.

28. Шестак І. М. Як купити, продати, орендувати, закласти квартиру і будинок. - М., 1998 р.