Проблеми правового регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст

Введення

1. Реєстрація прав на нерухоме майно як правове явище

1.1 Реєстрація прав на нерухомість як об'єктивна необхідність цивільного обороту. Поняття та цілі державної реєстрації прав на нерухомість

1.2 Принципи державної реєстрації прав на нерухомість

1.3 Поняття системи державної реєстрації прав на нерухомість. Характеристика системи реєстрації прав на нерухомість в Російській Федерації

2. Правові основи реєстрації прав на нерухоме майно в Російській Федерації

2.1 Поняття об'єкта нерухомості. Класифікація об'єктів нерухомості

2.2 Правове значення державної реєстрації прав на нерухомість

2.3 Державна реєстрація прав на нерухомість і сумлінне придбання нерухомого майна

2.4 Поняття обмеження та обтяження щодо нерухомості. Підстави державної реєстрації прав на нерухомість і поняття правовстановлюючих документів

2.5 Підстави відмови в державній реєстрації прав на нерухомість

3. Реєстрація первинного виникнення прав на об'єкти нерухомості

3.1 Поняття новоствореного об'єкта нерухомості

3.2 Підстави виникнення прав на новостворений об'єкт

Висновок

Бібліографічний список

Додаток № 1

Введення

Нерухоме майно являє собою одну з основ функціонування будь-якої економічної системи. Тому оптимальна організація обороту нерухомості є однією з головних завдань у сфері економічної політики. Провідну роль в організації такого обороту грає правове регулювання відносин, пов'язаних з нерухомим майном. Можна з упевненістю сказати, що від правильного вибору правової моделі відносин у сфері нерухомості багато в чому залежить динаміка економічних процесів, інвестиційний клімат і добробут населення. У той же час недоліки правового регулювання в даній області, прогалини в законодавстві і помилкові рішення не можуть не позначатися негативно на багатьох факторах економічного і соціально-політичного розвитку.

Операції з нерухомим майном складають сьогодні значну частину господарського обороту і мають велике значення в житті і діяльності громадян і юридичних осіб, а також у цивільному обороті.

У розквіт ринкових відносин у Росії, який багато хто, і не без підстав, іменують «розгулом», коли сфера обігу нерухомості постійно розширюється, а елементарні засади, цивілізований ринок ще не устоялися, не придбали закінчених форм, тема правового регулювання відносин, що стосуються нерухомості, угод з нерухомим майном дуже актуальна в даний час. Тому у своїй дипломній роботі я хочу розглянути найбільш важливі аспекти цього питання.

Особливий характер предмета угод з нерухомістю вимагає визнання і підтвердження державою прав їх учасників. Будучи гарантією законності укладання угод з нерухомим майном, ці заходи дозволяють зробити ринок нерухомості прозорим і знизити можливості для шахрайства та злочинів. Тому законодавчо було закріплено обов'язкова державна реєстрація угод з нерухомістю, що включає проведення правової експертизи документів, необхідних для державної реєстрації та перевірки законності угоди.

Не можна сказати, що сучасне право Росії не приймає до уваги вищезгадані обставини. Починаючи з середини 90-х рр.. минулого століття, законодавство у сфері нерухомості розвивався досить інтенсивно. Від практично повного правового вакууму, в якому відбувався обіг нерухомості на початку 90-х рр.., Ми прийшли до існування системи правових установлень в області нерухомого майна, серед яких чільне місце займають Цивільний кодекс РФ і Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій з ним "1.

Разом з тим практично всіма дослідниками правового регулювання обороту нерухомості визнається, що воно дуже далеко від досконалості. У науці, законодавстві, судовій і правозастосовчій практиці не вирішено багато проблем, серед яких головними є питання про поняття нерухомого майна і правових принципах реєстрації прав на нерухомість. Невирішеність саме цих проблем позбавляє правове регулювання в сфері нерухомості необхідної впорядкованості та ефективності.

Закономірною реакцією на такий стан є, з одного боку, дуже активна робота законодавця щодо зміни і доповнення правової бази у сфері нерухомості. З іншого боку, це викликає активізацію теоретичних досліджень у даній області.

Однак аналіз законотворчості за останні 15 років свідчить про те, що зміни законодавства не носять системного характеру, у багатьох випадках підпорядковані рішенню приватних проблем. При цьому зміни в основному піддається законодавство про реєстрацію прав на нерухомість в частині організаційної та процесуальної його складових, в той час як в істотній ревізії потребує концепція правового регулювання нерухомості в цілому.

Наукові дослідження правових проблем нерухомого майна розвиваються за кількома напрямками. По-перше, різні аспекти правового режиму нерухомості розглядаються в роботах, присвячених об'єктів цивільних прав і речових прав. По-друге, останнім часом з'явилися значні роботи, присвячені безпосередньо правової проблематики нерухомості 2. Особливе місце серед цих досліджень займає Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно 3, в якій відображені багато недоліків чинного законодавства та шляхи його вдосконалення. По-третє, найбільш активно розробляються окремі аспекти правового механізму регулювання відносин у сфері нерухомості, адміністративно-правові та організаційні питання реєстрації прав на нерухомість, правового режиму окремих видів нерухомого майна.

Даною проблемою займалися такі вчені та дослідники, як В. Б. Єльяшевич, Л.А. Кассо, Д.І. Мейєр, К.П. Побєдоносцев, І.А. Покровський, В.І. Синайський, Г.Ф. Шершеневич та ін, праці видатних російських вчених - представників теорії права та теорії цивільного права, серед яких С.С. Алексєєв, С.М. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Іоффе, Д.А. Керімов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолін, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфіна, Б.Б. Черепахін, В.Ф. Яковлєв та ін

Основою для виконання цього дослідження послужили роботи таких авторів, як М.І. Брагінський, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Єгоров, В.С. Їм, Ю.Х. Калмиков, О.М. Козир, Л.О. Красавчикова, О.І. Крассом, П.В. Крашенинников, І.Д. Кузьміна, В.А. Лапач, А.Л. Маковський, А.А. Маковська, О.Н. Садиков, А.П. Сергєєв, О.Ю. Скворцов, К.І. Скловський, С.А. Степанов, І.А. Сиродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова та ін

1. Реєстрація прав на нерухоме майно як правове явище

1.1 Реєстрація прав на нерухомість як об'єктивна необхідність цивільного обороту. Поняття та цілі державної реєстрації прав на нерухомість

Реєстрація прав на нерухоме майно являє собою нову проблему для права нашої країни. Це визнається практично всіма дослідниками правового регулювання обороту нерухомого майна. Однак кожен, хто звернеться до історії питання, не може не визнати відносність такої новизни. Більш того, багато питань, які сьогодні викликають жваві дискусії, були предметом обговорення багато років тому як серед російських правознавців 4, так і серед вчених 5 інших країн.

І ця новизна, і її відносність є досить яскравими ілюстраціями тієї обставини, що реєстрація прав на нерухоме майно являє собою об'єктивну необхідність у всякій правовій системі, що допускає обіг нерухомості.

Історичний погляд на проблему правового регулювання обороту нерухомого майна дозволяє зробити висновок про те, що саме об'єктивні властивості нерухомих речей стали причиною формування особливого правового режиму нерухомості, ядром якого є те, що ми сьогодні називаємо реєстрацією прав на нерухоме майно.

Дослідники відзначають, що на ранніх етапах розвитку різних правових систем не існувало вираженого поділу майна на рухоме і нерухоме, а, отже, не було і спеціального правового режиму останнього. У Стародавньому Римі основним поділом речей було поділ на манципируемой і неманціпіруемие речі, критерієм для якого було застосування або незастосування обряду манципації для переходу права на річ 6.

Очевидно, що навіть на дуже ранніх етапах розвитку права одним з елементів правового режиму нерухомого, а також особливо значущого майна, було надання публічності актам його відчуження.

На території сучасної Росії спочатку для фіксації прав вдавалися до використання символів, містичних ритуалів, обрядів, які чинили значний вплив на свідомість особистості і передавалися через усні розповіді з покоління в покоління. Поступово людство переходить до письмової форми зміцнення прав, яка, як відзначає Д.І. Мейер, "з'явилася, насамперед, щодо прав на нерухомість, зокрема на земельні ділянки, як найбільш значимий вид власності в цивільному обороті того часу" 7.

Таким чином, проведений аналіз законодавства того періоду дозволяє зробити висновок, що запис у помісному наказі "вотчини за купцем" з моменту прийняття Уложення царя Олексія Михайловича (Соборний Покладання 1649 р.) придбала обов'язковий характер, так як саме з нею ототожнювалося поняття про перехід речового права.

Петро I встановив інший порядок, який отримав назву "кріпосного", який мав переважно фіскальні цілі 8. Крім того, в цей же період (у січні 1714 р.) в законодавстві Російської імперії з'являються терміни "нерухоме" та "рухоме" майно (відповідно до Указу Петра I "Про єдиноспадкування") 9. Тим самим було введено єдине поняття, регулировавшее правове становище земельних ділянок та будівель на відміну від рухомих речей.

Катерина II продовжила перетворення в даній сфері виданням "Установи для управління губерній" 10. Обряд запису акта до книги був замінений на оголошення через публікацію в "Відомостях". Замість Палати кріпаків справ, що виконувала функції державного центру для всіх справ про поземельної власності, вчинення кріпосних актів було покладено на цивільні палати і повітові суди, при яких були організовані установи кріпаків справ. Одночасно діяло правило, відповідно до якого про скоєння актів, тягнуть за собою перехід нерухомого майна, необхідно було давати оголошення в центральних "Відомостях", а також вимагалося надання копій таких оголошень в губернії і повіти, де знаходилося майно. Разом з тим, цей захід не давала жодних гарантій, оскільки оголошення друкувалися з великим запізненням.

У 1866 р. стосовно знову введеному порядку судочинства були видані правила, відповідно до яких окружним судам наказувалося вести реєстри купчих справ і робити в них позначки про чиненні введення у володіння 11. Нові правила мали важливе значення, оскільки ними був визначений момент переходу права. Перехід права був пов'язаний тепер з датою введення, зазначеної в реєстрі. По суті справи, в Росії була введена реєстрація поземельної власності. Однак ніде не було закріплено, що це єдина законна форма передачі.

Таким чином, на основі історичних спостережень можна зробити висновок про те, що надання публічності цивільного обороту нерухомого майна є об'єктивною закономірністю будь-якої правової системи, яка визнає можливість обороту нерухомості. Цілком підтверджує цей висновок і подальший розвиток законодавства в сфері нерухомості в Росії.

Декретом ВЦВК Рад робітничих, солдатських і селянських депутатів від 27 січня 1918 р. була скасована всяка власність на землю і заборонений перехід не тільки земельних ділянок, а й прав користування ними від однієї особи до іншої. Іншими словами, повністю заборонявся цивільний оборот ділянок землі. Саме поняття "нерухоме майно" скасовувалося, у результаті, поняття "нерухомість" у радянський період розвитку цивільного права не знаходило правового закріплення аж до 1990 р. Сама земля і інші об'єкти, що належали раніше до нерухомого майна, були оголошені надбанням держави і виключені з " приватного обороту ". Відповідно відсутня необхідність і в існуванні реєстраційної системи. Однак, незважаючи на те, що реєстраційна система в сьогоднішньому її розумінні була відсутня, норми про реєстрацію прав на нерухоме майно існували в тій мірі, в якій обіг нерухомого майна допускався законом.

Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. під страхом недійсності встановлював необхідність нотаріального посвідчення з наступною реєстрацією у комунальному відділі угод купівлі-продажу будівель. У Цивільному кодексі РРФСР 1964 р. (далі - ГК РРФСР 1964 р.) аналогічний порядок передбачався для договорів купівлі-продажу (ст. 239), міни (ст. 255) і дарування (ст. 257) за умови, що предметом їх були житловий будинок або дача, розташовані в місті, робочому, курортному чи дачному селищі, і, принаймні, однією стороною виступав громадянин. Аналогічна вимога пред'являла ст. 195 зазначеного кодексу до договору застави житлового будинку, а ст. 201 наказувала реєструвати припинення застави. Статті ж 135 і 197 встановлювали, що право власності і право застави за договорами, що підлягають реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.

Початок корінної зміни ситуації у даній області поклав Закон СРСР "Про власність в СРСР". Цей закон вперше в ст. 7 проголосив членів кооперативів, утворених для створення об'єктів нерухомості (житлово-будівельних, дачно-будівельних, гаражно-будівельних) власниками наданих їм у користування об'єктів (квартир, дачних будинків, гаражів) за умови повної виплати ними пайових внесків.

Цю ж норму у ст. 13 продублював Закон РРФСР "Про власність в РРФСР". Частина 1 п. 4 ст. 2 цього закону містила перелік об'єктів права власності, серед яких називалися підприємства, майнові комплекси, будинки і споруди, земельні ділянки. Власність на земельні ділянки отримала закріплення в п. 2 ст. 6, на будови - у п. 1 ст. 13 закону.

У прийнятих у 1991 р. Основах цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік (далі - Основи цивільного законодавства) вперше після тривалої перерви з'явилися норми, що ділять майно на рухоме і нерухоме 12.

Новим етапом у розширенні кола власників об'єктів нерухомості став Закон РРФСР "Про приватизацію житлового фонду в РРФСР" 13. Паралельно розвивалося законодавство про приватизацію підприємств втягнуло в сферу ринкових відносин будівлі, споруди, приміщення нежитлового призначення та земельні ділянки.

Таким чином, до кінця 1994 р. в число об'єктів нерухомого майна, на які могла існувати приватна (недержавна) власність, увійшли практично всі види нерухомого майна - від окремих житлових і нежитлових приміщень до земельних ділянок.

Очевидно, будь-який період реформ відрізняє такий стан законодавства, при якому фактична фіксація глобальних соціально-економічних змін відбувається раніше, ніж виникають норми, покликані "обслуговувати" знову виниклі відносини. Саме так сталося і з нерухомістю. Склалася ситуація, при якій об'єктивно існувала практично нова сфера ринкових відносин не отримала адекватної системи правового регулювання. І негативні наслідки такого становища не забарилися. Відсутність механізмів гарантій прав власників нерухомості та контролю держави призвели до вельми високому рівню правопорушень у цій області. Ринок нерухомості, за оцінками фахівців правоохоронних органів і кримінологів, став однією з найбільш криміногенних сфер. Відсутність досконалих і дієвих механізмів гарантій прав на нерухомість з боку держави було одним з основних факторів, що гальмують інвестиційний процес, залучення російських та іноземних інвестицій в розвиток нерухомості.

Зазначені обставини зробили проблему реєстрації прав на нерухомість однією з найбільш актуальних проблем правового регулювання, яка придбала істотне економічне і політичне значення. Необхідність вирішення даної проблеми знаходила відображення в законодавстві Росії, яке удосконалювалося.

Цивільний кодекс РФ 14 вперше включив не окремі положення про державну реєстрацію прав на деякі об'єкти нерухомості, а систему норм, як у першій, так і в другій частині, покликану визначити обов'язковість і правове значення реєстрації прав на об'єкти нерухомості.

У той же час, незважаючи на те, що законодавець певним чином прореагував на необхідність регулювання відносин, пов'язаних з реєстрацією прав на нерухомість, це регулювання довгий час було досить далеко від вичерпного і здійсненого.

Статтею 131 ЦК РФ передбачалася необхідність прийняття закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Федеральний закон "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про реєстрацію) був прийнятий лише 21 липня 1997 р. і введений в дію з 31 січня 1998 р. 15, тобто через три роки після введення в дію частини першої ДК РФ.

У цих умовах, спираючись на Основи цивільного законодавства, Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики" суб'єкти Російської Федерації стали самі встановлювати порядок здійснення державної реєстрації та визначати органи, на базі яких така реєстрація буде проводитись.

З прийняттям та введенням в дію Закону про реєстрацію настав новий етап у розвитку правового регулювання реєстрації прав на нерухомість. Закон визначив значення та правові наслідки реєстрації, встановив основні початку, що визначають порядок реєстрації та підстави для прийняття рішень реєструючим органом. Разом з тим прийняття цього закону не завершило процес створення правової бази реєстрації прав на нерухомість. Сам зміст Закону про реєстрацію, його концепція свідчили про те, що він, з одного боку, був орієнтований на існування певного переходу від застосування окремих його положень до створення системи, в повному обсязі відповідає його змісту, а з іншого боку, передбачав прийняття великої кількості нормативних актів, що визначають механізм практичної реалізації більш загальних норм цього закону.

Наступний етап розвитку системи державної реєстрації прав на нерухомість проходив з моменту введення в дію Закону про реєстрацію до 1 січня 2000 р. Саме до цього терміну ст. 33 Закону про реєстрацію було наказано створити відповідні установи юстиції в усіх суб'єктах Федерації. При цьому конкретні терміни та етапи створення установ юстиції повинні були визначатися кожним суб'єктом Федерації залежно від місцевих умов.

У цей період відбувалося формування системи реєстрації, адекватної ГК РФ і Закону про реєстрацію. Даний період характеризувався, на відміну від попереднього, то, що, хоча колишні органи реєстрації (БТІ, спеціальні установи в деяких суб'єктах Федерації) продовжували функціонувати, їх діяльність в частині порядку здійснення реєстрації була регламентована Законом про реєстрацію та прийнятими на його основі нормативними актами. Можна сказати, що саме в цей період діяльність реєстраторів прав на нерухомість стала носити правовий характер.

Після 1 січня 2001 р., коли у всіх суб'єктах Федерації були створені установи юстиції з реєстрації прав на нерухомість, можна було констатувати, що в Російській Федерації створена система органів державної реєстрації прав на нерухомість, відповідна чинному законодавству.

Визначенню державної реєстрації прав на нерухомість присвячена ст. 2 Закону про реєстрацію. Вона визначає державну реєстрацію як "юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження) переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації". Однак дане визначення відображає лише один з аспектів поняття державної реєстрації - реєстрація, як акт державного органу.

Разом з тим аналіз наукових робіт як по цивільному, так і з адміністративного права, свідчить про те, що у визначенні сутність державної реєстрації прав на нерухоме майно серед вчених немає єдності. Так, державна реєстрація прав на нерухоме майно розглядається як ненормативний акт державного органу, юридичний факт у фактичному складі, манливому виникнення, зміну або припинення прав на об'єкт нерухомості 16, комплексний засіб державного регулювання підприємницької діяльності на ринку нерухомості 17.

Державну реєстрацію можна розглядати у двох аспектах: як специфічну діяльність держави і як результат цієї діяльності. При цьому державна реєстрація як діяльність не завжди закінчується державною реєстрацією у вигляді результату, оскільки результатом цієї діяльності може бути відмова у державній реєстрації.

Розглянемо спочатку державну реєстрацію як діяльність. Будь-яка діяльність визначається, насамперед, її цілями і змістом. Стосовно ж до визначення діяльності, мають значення тільки безпосередні цілі, на які ця діяльність в кожному випадку спрямована. При цьому потрібно відзначити, що державна реєстрація як діяльність може розглядатися у вузькому і широкому значенні. У широкому сенсі державна реєстрація прав на нерухомість може бути визначена як одна з функцій держави, здійснювана його спеціальними органами з метою захисту майнових прав учасників цивільного обороту. До державної реєстрації в цьому сенсі відноситься не тільки діяльність реєструючого органу з розгляду конкретних документів, а й діяльність держави щодо організації системи реєстрації, встановлення принципів ведення реєстру, автоматизації реєстраційних процесів, методів відображення і захисту інформації, а також діяльності з надання інформації про державну реєстрацію прав на нерухомість.

Таке визначення дозволяє розкрити поняття державної реєстрації прав на нерухомість як форми державної діяльності. Воно необхідне, оскільки за конкретними актами державного органу завжди потрібно бачити загальну спрямованість всіх цих актів, спільні цілі функціонування системи, створеної для здійснення даної діяльності.

Разом з тим наведене визначення не розкриває змістовну сторону державної реєстрації, не вказує, в чому саме полягає ця діяльність держави. І тут необхідно звернутися до поняття реєстрації у вузькому сенсі, тобто розглянути, що ж являє собою діяльність реєструючого органу в кожному конкретному випадку. У цьому сенсі державна реєстрація прав є процес розгляду заяви (вимоги) зацікавленої особи, адресованого державному органу про внесення відомостей про його право на об'єкт нерухомого майна у встановлені законом форми (державний реєстр). Цей процес складається з прийому поданих заявником документів, їх правового аналізу з точки зору встановлення підстав для реєстрації або відмови в реєстрації, прийняття відповідного рішення, відображення цього рішення у формах, встановлених законом, та видачі документів заявнику з повідомленням про прийняте рішення.

Якщо визначення державної реєстрації як форми діяльності дозволяє встановити загальну спрямованість роботи та завдання всіх реєструючих органів, то визначення державної реєстрації у вузькому сенсі підводить до розуміння безпосередньої мети реєструючого органу при розгляді кожного звернення. Цю мету можна визначити як встановлення наявності підстав для внесення відповідного запису до державного реєстру прав на нерухоме майно. У негативному ж аспекті ця мета може бути сформульована як встановлення наявності чи відсутності підстав для відмови в реєстрації.

Отже, реєстрація прав на нерухомість у вузькому сенсі - це діяльність держави в особі її спеціальних органів, що представляє собою процес розгляду заяв (вимог) зацікавлених осіб про внесення відомостей про їх права на об'єкти нерухомого майна до державного реєстру прав на нерухомість. Основним змістом цього процесу є встановлення реєструючим органом підстав для внесення до реєстру необхідних відомостей.

Державна реєстрація виступає в якості однієї з форм застосування права. Вона полягає у прийнятті акта застосування права як документально оформленого дії державного органу. У юридичній літературі форми реалізації права класифікуються за різними підставами:

а) за характером правових зв'язків між суб'єктами права - у загальних і конкретних правових відносинах;

б) за суб'єктним складом - індивідуальна і колективна форми;

в) за зовнішнього прояву - активна і пасивна форми;

г) за методом впливу - добровільне і примусове здійснення права;

д) по правовому положенню суб'єктів - цивільно-правова і адміністративно-правова форми 18 і т.д.

Даючи оцінку реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним з урахуванням положень зазначеної класифікації, відзначимо, що вона реалізується в конкретних правових відносинах в індивідуальній активній формі, здійснюється добровільно в адміністративно-правовій формі. Результатом правозастосовчої діяльності органу з реєстрації прав є прийняття рішення про наявність чи відсутність підстав для внесення до Єдиного державного реєстру відомостей про права на конкретне нерухоме майно, які мають обов'язкову силу припису, в тому числі і для власника прав.

Аналіз законодавства дозволяє зробити висновок про те, що термін "державна реєстрація прав на нерухоме майно" в Законі про реєстрацію використовується саме в цьому останньому значенні. Коли в законі йдеться про те, що права виникають з моменту реєстрації (п. 2 ст. 8 ЦК РФ), права на нерухомість і операції з нерухомістю підлягають реєстрації (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ЦК РФ) , договір вважається укладеним з моменту реєстрації (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то мова, зрозуміло, йде не про процес, а про результат. Саме в цьому аспекті дано вищенаведене визначення в ст. 2 Закону про реєстрацію. Що ж являє собою цей результат з точки зору права?

Більшість дослідників виділяють два підходи до характеристики правової природи акта застосування права: як ненормативного акта державного органу, а також як юридичного факту у фактичному складі, манливому виникнення, зміну або припинення прав на об'єкт нерухомості.

Державна реєстрація - це юридичний факт, з яким закон пов'язує певні юридичні наслідки. Для того щоб визначити правову природу цього факту, звернімося до прийнятої в теорії права класифікації юридичних фактів. Зрозуміло, цей юридичний факт є юридичною дією, а не подією. Ця дія державного органу, а дія будь-якого органу завжди являє собою акт. Акти поділяються на нормативні й індивідуальні (ненормативні). Цілком очевидним є те, що реєстрація права на об'єкт нерухомості є індивідуальним (ненормативних) актом державного органу. Даний вид юридичних актів у науці адміністративного права іменується індивідуальними правозастосувальними актами органів державного управління 19.

Слід зазначити, що дискусія про правову природу акту державної реєстрації була прив'язана, в основному, до питання про порядок розгляду в суді справ про визнання недійсною державної реєстрації прав на нерухомість і відмови в такій реєстрації. Визнання державної реєстрації та відмови в реєстрації ненормативними актами реєструючих органів з необхідністю вабило віднесення відповідних справ до категорії випливають з адміністративних правовідносин і інших публічних правовідносин (ст. 29 АПК РФ) 20. У той же час такий підхід цілком обгрунтовано викликав сумніви, тому що, фактично, в таких справах досліджуються, перш за все, цивільно-правові відносини, які послужили підставою для реєстрації або підставою відмови.

Отже, державна реєстрація як юридичний факт являє собою ненормативний акт державного реєструючого органу.

Наступним важливим ознакою, що визначає юридичний факт, є ті наслідки, які він спричиняє. Як ми побачимо далі, в залежності від підстави виникнення права факт державної реєстрації може мати різне значення. Факт державної реєстрації може бути кінцевим елементом юридичного складу, що призводить до самого виникнення права. О.А. Красавчиков зазначав, що юридичний (фактичний) склад тягне асоціюються з ним законом правові наслідки з моменту накопичення всіх його елементів - юридичних фактів. Факт реєстрації може бути необхідним для реалізації вже виниклого права. Але незалежно від правового значення факту реєстрації, в кожному конкретному випадку його суть полягає у визнанні цього права державою та надання цьому праву тієї захисту з боку держави, яка забезпечується системою реєстрації прав на нерухомість. Специфіка різних підстав виникнення права полягає лише у визначенні моменту виникнення права. Однак можливість реалізації будь-якого права на нерухомість в повному обсязі (і перш за все, щодо розпорядження) незалежно від підстави його виникнення з'являється лише з моменту державної реєстрації цього права. Держава не може захищати права, про які вона не знає. Єдиним власником інформації про права на нерухомість є система реєструючих органів. Тому ключовим у визначенні державної реєстрації як акту державного органу і спільним для всіх таких актів є те, що це акт визнання державою реєстрованого права, що забезпечує можливість реалізації цього права його власником.

Відповідно до Закону про реєстрацію (п. 3 ст. 2) "датою державної реєстрації прав є день внесення відповідних записів про права в Єдиний державний реєстр прав". Таким чином, моментом, коли державна реєстрація здійснена, слід вважати внесення в належній формі запису про це право у встановлені форми державної реєстрації.

У цьому сенсі процес державної реєстрації можна розділити на підготовку до реєстрації, власне реєстрацію та видачу документа про реєстрацію. Говорити про доконаний реєстрації до посвідчення записи про реєстрацію уповноваженою особою не можна. Будь-який акт державного органу, в тому числі ненормативний, повинен мати належну письмову форму. Для реєстрації така форма встановлена ​​у вигляді запису в реєстрі. Рішення про реєстрацію, не оформлене належним чином (у вигляді усних заяв, резолюцій на документах тощо), не може бути визнано актом реєстрації.

На практиці виникає питання про співвідношення запису в реєстрі та документа, що засвідчує факт державної реєстрації, виданого заявнику. Особливо гостро це питання постає тоді, коли виданий документ не відповідає даним реєстру.

На мій погляд, це питання має одне рішення - первинною є запис у реєстрі. Слід зазначити, що відповідно до п. 3 ст. 131 ЦК РФ видача заявнику документа, що засвідчує факт державної реєстрації, взагалі не є обов'язковим елементом процесу реєстрації. Згідно з цією нормою реєструючий орган зобов'язаний видати такий документ лише за клопотанням правовласника. При відсутності ж такого клопотання, за логікою закону, дії реєструючого органу можуть обмежитися внесенням запису до реєстру. Стаття 14 Закону про реєстрацію говорить про те, що засвідчується шляхом видачі свідоцтва та здійснення спеціального запису проведена державна реєстрація. Тут ми бачимо, що закон чітко розділяє саму державну реєстрацію і підтвердження її проведення. Саме тому в разі видачі свідоцтва про реєстрацію за відсутності запису в реєстрі свідоцтво є нікчемним. Отже, представляється неправильної практика пред'явлення позовів про визнання недійсними свідоцтв про державну реєстрацію 21.

Під метою розуміється те, "до чого треба прагнути, що треба здійснити" 22. Відповідно мета являє собою "заздалегідь передбачуваний (мислимий, бажаний, проектований) результат діяльності або дій людей, на здійснення якого вони спрямовані" 23.

Так, класифікуючи цілі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, М.Г. Піскунова вказує: "основною правовою метою є забезпечення стійкості цивільного обороту шляхом підтвердження та державної гарантії прав на нерухомість. Соціальна мета полягає у забезпеченні законності обороту нерухомості, захисту прав і законних інтересів учасників угод та третіх осіб. Економічна мета - забезпечення сприятливого інвестиційного клімату," прозорості "ринку нерухомості, зниження економічних ризиків, упорядкування зборів податків. Інформаційно-управлінська мета - забезпечення фізичних і юридичних осіб, органів державної влади та місцевого самоврядування достовірною інформацією про громадянські права на нерухомість" 24.

В.В. Чубаров, характеризуючи систему державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, уточнює, що "введення такої системи переслідує кілька цілей: а) надати граничну відкритість (прозорість) прав на нерухоме майно, а також інформації про ці права, б) запровадити державний контроль за здійсненням операцій з нерухомим майном (переходом прав на неї) і тим самим максимально захистити права і законні інтереси громадян, юридичних осіб і публічних утворень (РФ в цілому, суб'єктів РФ, муніципальних утворень); в) внести одноманітність у процедуру реєстрації на нерухомість на всій території РФ "25.

На думку А.В. Волинцеве, "основні цілі державної реєстрації: а) захист прав і законних інтересів власників і власників інших прав на об'єкти нерухомості, б) забезпечення законного, надійного, відкритого громадянського обороту, в) забезпечення гласного та достовірного підтвердження прав на нерухоме майно; г) створення ефективних механізмів державного управління ринком нерухомості; д) реалізація фіскальної функції держави в частині забезпечення надходження до бюджету коштів від операцій, предметом яких виступає нерухомість, е) забезпечення безпеки на ринку нерухомості шляхом запобігання і припинення злочинів та правопорушень у цій сфері "26.

Цілком очевидно, що всіма дослідниками називаються ті позитивні результати, до досягнення яких потрібно прагнути, в тому числі і з використанням правових механізмів державної реєстрації прав на нерухомість. Однак далеко не всі говорять про необхідність встановлення ієрархії названих цілей, а деякі автори висловлюють думки про встановлення таких пріоритетів, з якими важко погодитися.

Зокрема, В.А. Порошків стверджує, що "державна реєстрація нерухомих речей є засобом контролю держави за обігом нерухомого майна, а також виступає в ролі юридичного факту в цивільному праві" 27.

Законодавство про державну реєстрацію прав на нерухомість покликане "обслуговувати" цивільне законодавство, регулююче "паралельні" відносини, засновані на рівності усіх суб'єктів, включаючи державу. Говорячи про завдання правового регулювання обороту нерухомості, про первинних і вторинних завданнях такого регулювання, С.А. Бабкін дуже точно зазначає, що "організація обороту нерухомості встановлюється і функціонує заради загального блага, але це благо є продукт задоволення потреб приватних суб'єктів обороту в певному, що відбиває їхні інтереси правовому регулюванні відповідних відносин" 28. Говорячи про цілі розробників нових систем реєстрації, він висловлює припущення, що вони "в масі своїй не ставили завдання розширення можливостей держави з контролю над приватними особами у сфері обороту нерухомості. Вони бачили своєю метою максимально зміцнити оборот, по можливості скоротивши пов'язані з ним витрати і зайві витрати часу "29.

Таким чином, перша і головна мета існування системи державної реєстрації - мета забезпечення захисту майнових прав на нерухомість учасників цивільного обороту. З одного боку, ця мета диктується конституційним обов'язком держави щодо захисту власності (ст. 8 Конституції РФ), а з іншого - служить необхідною передумовою для реалізації інших цілей реєстрації.

Без реєстрації прав на нерухомість жоден учасник цивільного обороту не може бути впевнений у дійсності своїх прав, а також і прав інших учасників ринку нерухомості. Будучи актом визнання державою зареєстрованого права, реєстрація (в залежності від її системи і рівня організації) дає певну ступінь впевненості в стабільності прав на нерухомість, ступінь завжди багато більшу, ніж в умовах відсутності реєстрації.

Дана мета має особливе значення для нашої країни. У сучасних умовах нерухомість (квартири, будинки, земельні ділянки тощо) є основним, а в ряді випадків практично єдиним суттєвим надбанням переважної більшості громадян. Для багатьох громадян нерухомість виступає і єдиним (або основним) джерелом доходу, вона може бути предметом оренди, об'єктом застави при отриманні кредиту і т.д. В умовах, коли доходи значної частини населення нижче офіційно встановленого прожиткового мінімуму, держава зобов'язана приймати всі необхідні заходи до захисту того, що є єдиною цінністю і умовою існування для багатьох громадян.

Разом з тим не можна плутати мети системи державної реєстрації з цілями правового регулювання відносин, пов'язаних з обігом нерухомого майна взагалі. Реєстрація прав на нерухоме майно є складовою частиною правового режиму нерухомості, виступаючи одночасно його основною особливістю і одним з найбільш істотних елементів. У той же час відносини, пов'язані з оборотом нерухомості, обслуговуванням ринку нерухомого майна, безумовно, виходять за рамки правового регулювання порядку виникнення, переходу і припинення прав на нерухоме майно. У зв'язку з цим рядом дослідників справедливо зазначалося, що державна реєстрація прав входить у певне протиріччя з об'єктивно існуючими потребами обороту, такими як завдання його спрощення, здешевлення та прискорення.

Таким чином, мета захисту майнових прав учасників обороту нерухомості виступає не лише головною метою реєстрації прав на нерухомість, але і всього правового регулювання обороту нерухомості.

Нерухомість - земля, будівлі, споруди, житловий фонд - являє собою одну з головних складових державного майна і один з істотних джерел державних доходів. Звідси випливає друга дуже важлива мета системи реєстрації нерухомості - забезпечення управління нерухомістю, що знаходиться в державній власності. На жаль, саме цей аспект державної реєстрації є на сьогодні найбільш складним і проблемним. Не маючи спочатку ні на загальнодержавному, ні на місцевому рівнях реєстру державного майна і приступивши до його відчуженню в процесі приватизації, держава опинилася в ситуації, коли воно не мало достовірної інформації про перебуває в його власності нерухомості.

Ще однією метою системи реєстрації має стати попередження і припинення правопорушень і злочинів у сфері відносин, пов'язаних з нерухомістю. У даному випадку йде і про форму соціальної профілактики правопорушень, і про конкретну діяльності з припинення розпочатих і розкриття вже скоєних злочинів. При цьому не випадково йдеться про попередження не тільки злочинів, а й інших правопорушень, і, в першу чергу, порушень цивільного права. В області нерухомості як ніде дуже тонка грань між несумлінним або неправильною поведінкою учасника цивільного обороту, за яке передбачена цивільно-правова відповідальність, і навмисним злочином, склад якого міститься в кримінальному законодавстві. Система ж реєстрації, будучи орієнтованої на припинення цивільних правопорушень, не може одночасно не надавати профілактичний вплив на кримінальну ситуацію, оскільки можна сказати, що при здійсненні будь-якого злочину, предметом якого є нерухомість, у складі цього злочину обов'язково "міститься" і порушення цивільного законодавства. Тому, аналізуючи зміст правовстановлюючих документів з точки зору їх відповідності до цивільного законодавства, реєструючий орган здатний виявити і попередити кримінальне правопорушення.

Останнім часом дуже широко поширилися неправомірні захоплення нерухомого майна так званими "рейдерами". У системі заходів, які розробляються для боротьби з даним явищем, роль реєструючих органів дуже висока. Одним із засобів захисту майна від захоплення стає звернення до реєструючих органів з проханням встановити особливий контроль за відчуженням належить даній особі нерухомого майна.

Діюча сьогодні система державної реєстрації повинна бути орієнтована не тільки на більш-менш сумлінних учасників ринку, але і на боротьбу із злочинними проявами в даній сфері. Це має знайти відображення як у нормах, які визначають порядок реєстрації, так і в організації взаємодії між реєструючими і правоохоронними органами.

Такі основні цілі, з яких потрібно виходити при розгляді даної теми.

1.2 Поняття системи державної реєстрації прав на нерухомість. Характеристика системи реєстрації прав на нерухомість в Російській Федерації

Історичний аналіз розвитку законодавства про обіг нерухомого майна дозволив виявити в якості однієї з основних об'єктивних закономірностей встановлення та розвитку почав публічності.

Аналізуючи мети встановлення реєстрації прав на нерухомість як логічного завершення розвитку публічності, я спробував обгрунтувати точку зору, згідно з якою основною метою введення та існування реєстрації прав на нерухоме майно є мета захисту майнових прав учасників цивільного обороту нерухомого майна.

У той же час вивчення стану справ з реєстрацією прав на нерухомість в різних країнах дає далеко не однакову картину. При загальному дії двох вищенаведених положень правові системи різних держав мають дуже серйозні відмінності у способах їх реалізації. Таке положення вже давно поставило перед науковцями завдання класифікації різних систем державної реєстрації прав на нерухомість.

Поняття системи державної реєстрації прав на нерухоме майно, хоча і вживається в науковій літературі досить часто, однак не має чіткого визначення. Аналіз же джерел, де цей термін використовується, свідчить про те, що різні автори, говорячи про систему реєстрації, мають на увазі далеко не одне і те ж. Між тим, на думку автора, дане поняття є одним з ключових при теоретичній розробці питань, пов'язаних з реєстрацією прав на нерухоме майно, що вимагає його чіткого визначення.

"Система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, - пише Т. Д. Аппак, - може розглядатися як комплекс врегульованих правом суспільних відносин, одні з яких є майновими відносинами (між учасниками обороту з приводу виникнення, зміни, переходу і припинення прав на нерухомість), інші - управлінськими відносинами (між учасниками обороту і реєструючими органами з приводу державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним) "30.

Таке визначення, звичайно, має право на існування. Однак воно не розкриває сутність такого явища, зводячи його характеристику до виділення двох видів правовідносин, що складаються в даній сфері. При такому визначенні всі правовідносини і всі правові норми, їх регулювальні, однаковою мірою характеризують систему державної реєстрації, в той час як для характеристики системи мають значення тільки деякі з них, що визначають сутнісні відмінності однієї системи від іншої.

Таким чином, під системою реєстрації прав на нерухомість пропонується розуміти сукупність основних, закріплених у законі принципів правового регулювання відносин у сфері обігу нерухомого майна, що характеризують об'єкт реєстрації, правове значення акту реєстрації для володаря права та інших осіб, повноваження і відповідальність реєстратора, а також порядок відшкодування шкоди, заподіяної реєстрацією недійсних прав.

Саме ці принципи характеризують реєстрацію прав на нерухомість як систему. Вони і будуть розглянуті в цьому розділі.

Отже, безумовно, першим принципом системи реєстрації прав на нерухомість є принцип гласності 31. С.А. Бабкін пише: "Гласність обороту нерухомості - це така його організація, при якій будь-яка особа може безперешкодно отримати відомості, що володіють абсолютною достовірністю, про будь-які права на будь-яку нерухомість або про їх відсутність на поточний момент" 32.

Проте початок гласності притаманне будь-якій системі реєстрації, оскільки сама реєстрація і є спосіб досягнення гласності. Зрозуміло, цей принцип реалізується в різних формах і з різним ступенем повноти. Проте слід, мабуть, визнати, що з точки зору критеріїв системи реєстрації більш важливою є не принципова доступність реєстру, а та інформація, яка в цьому реєстрі міститься, і ті висновки, які вправі зробити особа, що ознайомилися з реєстром на підставі отриманої інформації. Ось чому принцип гласності (публічності) як найбільш загальний слід було б винести за дужки при аналізі принципів, що характеризують систему реєстрації прав на нерухомість.

Аналіз ситуації з нерухомістю та чинного цивільного законодавства на стадії створення Закону про реєстрацію привели до висновку про неприйнятність для Росії принципів актового системи. Фактична відсутність протягом сімдесяти років ринку нерухомості, обумовлена ​​цим низька правова культура в даній області, високий рівень кримінальності у сфері відносин, пов'язаних з нерухомим майном, все це не дозволяло державі бути лише стороннім спостерігачем і втручатися в ці відносини лише на стадії судового розгляду. При такій організації системи були б фактично порушено норми Конституції, які зобов'язують державу здійснювати охорону власності і прав громадян.

Ряд вчених відносять "самобутність" російської реєстраційної системи до її достоїнств.

"Концептуальною основою створеної реєстраційної системи в Російській Федерації, - пише Т. Д. Аппак, - є критичне суміщення двох існуючих у світі основних систем. Хоча, як правило, законодавчі конструкції більшості зарубіжних держав не допускають змішування встановлених в даних системах принципів".

Так що ж являє собою діюча система державної реєстрації прав на нерухомість в Росії? Цілком очевидно, що вона не є титульною, оскільки в ній не діють принципи публічної достовірності, безповоротності і незаперечності. Але її не можна віднести і до актового, оскільки це не дає зробити характер повноважень реєструючих органів, діяльність яких передбачає правовий аналіз підстав виникнення права при його реєстрації. Таким чином, ми маємо "особливу" систему реєстрації прав на нерухомість. Її можна назвати змішаною або суміщеної, але тільки не в сенсі поєднання реєстрації прав та угод, а в сенсі поєднання бюрократизму та широких повноважень реєстратора, характерних для титульної системи, зі зниженими гарантіями і низькою відповідальністю, властивої актового системі.

Об'єктивна реальність така, що не можна одним актом законодавчої влади на порожньому місці проголосити принципи титульної системи в повному обсязі. При відсутності попередньої довгої та кропіткої роботи з аналізу існуючих прав, така система приречена на швидкий фінансовий та організаційний крах. Але для того, щоб ця копітка робота могла бути зроблена, вона теж потребує законодавчого закріплення.

1.3 Принципи державної реєстрації прав на нерухомість

У науковій літературі наводиться дуже широкий перелік різноманітних принципів. При цьому погляди різних авторів на перелік цих принципів і їх систему вельми різняться.

А.І. Кірсанов виділяє шість основних, на його думку, принципів: законності, гласності, достовірності записів у Єдиному державному реєстрі прав, пріоритету раніше зареєстрованих прав, подвійної реєстрації, єдності. При цьому перші два принципи він називає загальними, а інші - спеціальними 33.

А.Б. Карлін виділяє такі принципи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в РФ: принцип оцінки, що означає, що внесення запису повинна передувати оцінка відповідності заявленого для державної реєстрації підстави або права на нерухомість (операції, сервітуту, обмеження) вимогам законодавства, тобто їх дійсності; принцип пріоритетності, що означає, що, якщо заявлене для реєстрації право несумісне з уже зареєстрованим правом на цей же об'єкт нерухомого майна, таке право не підлягає державній реєстрації; принцип індивідуалізації, який полягає в тому, що об'єкти нерухомості отримують при державній реєстрації такі характеристики , які дозволяють однозначно виділити їх з інших об'єктів нерухомості; принцип незалежності реєстратора при здійсненні своїх повноважень 34.

Таке розмаїття думок з приводу принципів реєстрації прав на нерухомість пояснюється тим, що під принципами часто розуміються просто певні положення закону, які при всій їх важливості не можна віднести до принципів. Крім того, загальним недоліком більшості досліджень принципів реєстрації полягає в тому, що вони або відірвані від чинного законодавства про реєстрацію і спираються на зарубіжний досвід, або, навпаки, повністю замкнені на існуючій системі реєстрації та звільнені від критичного аналізу.

Одним з найважливіших принципів здійснення реєстрації прав на нерухомість є державний характер цієї реєстрації. Це положення, зовні цілком очевидне і закріплене в цивільному законодавстві Росії, на практиці в умовах відсутності закону про реєстрацію пробивало собі дорогу з великими труднощами і розумілося дуже по-різному. І цьому є як історичні, так і економічні причини.

Наступний принцип - принцип самостійності функції реєстрації прав на нерухомість. Мова в даному випадку йде про самостійність реєстрації, як в організаційному відношенні, так і у функціональному сенсі.

Функція реєстрації прав на нерухомість, являючи собою різновид діяльності держави в рамках державного управління в широкому сенсі цього слова, разом з тим не може бути зведена до будь-якої іншої функції держави, оскільки має самостійну систему цілей і специфічну форму здійснення цієї діяльності.

Очевидно, що система реєстрації прав на нерухомість побудована виходячи з відносної самостійності по відношенню до системи реєстрації (обліку, технічної інвентаризації) об'єктів нерухомого майна. Ця самостійність виражається: в регулюванні процесів, що розглядаються різними нормативними актами; здійсненні двох видів реєстрації різними системами державних органів (в одному випадку органами технічної інвентаризації та землеустрою, в іншому - органами реєстрації прав на нерухомість).

У рамках даного розділу хотілося б також зупинитися на принципі гласності (відкритості) державної реєстрації. Цей принцип, як вже зазначалося, є притаманним будь-якій системі реєстрації і, в певному сенсі, складає сутність реєстрації. У той же час способи його реалізації відрізняються у різних правових системах. Існують правові проблеми його здійснення і в системі реєстрації, що діє в нашій країні.

Цивільний кодекс РФ, встановлюючи обов'язковість державної реєстрації, одночасно покладає на орган, який здійснює реєстрацію, обов'язок "надавати інформацію про здійснену реєстрацію та зареєстровані права будь-якій особі" (п. 4 ст. 131 ЦК РФ).

У Законі про реєстрацію цей принцип розкривається у ст. 7 і 8. Однак даний принцип викликав серйозні дискусії про те, який ступінь відкритості інформації мав на увазі законодавець, і як на практиці повинен бути реалізований даний принцип. І дійсно, існувала регламентація довго залишала відкритим головне питання - яка за обсягом і конкретності інформація про реєстрацію та зареєстровані права повинна бути надана будь-якій особі.

Розглядаючи питання про зміст принципу відкритості інформації про реєстрацію, не можна не брати до уваги і ті умови, в яких відбувається його реалізація. А ці умови полягають, зокрема, і в тому, що ринок нерухомості характеризується досить високим рівнем кримінальності. Інформація, будучи загальнодоступною, може стати надбанням злочинців і бути використана ними на шкоду власникам тих об'єктів, про які отримана інформація.

2. Правові основи реєстрації прав на нерухоме майно в Російській Федерації

2.1 Поняття об'єкта нерухомості. Класифікація об'єктів нерухомості

Розгляд питання про поняття нерухомості у зв'язку з проблемами державної реєстрації прав на нього визначається низкою обставин. По-перше, рішення про те, чи належить даний об'єкт нерухомого майна, завжди має передувати вирішення всіх інших питань, що підлягають розгляду реєструючим органом. По-друге, у науковій дискусії з приводу критеріїв віднесення об'єкта до нерухомості питання про правовому значенні реєстрації займає дуже важливе місце.

Стаття 130 ЦК України визначає нерухоме майно наступним чином: "До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва ".

Призначення будь-якого визначення, а в особливості законодавчого, полягає в тому, щоб мати можливість з числа всіх предметів і явищ у кожному випадку виділити об'єкти, що позначаються визначеним поняттям. З урахуванням наявних в законі визначень об'єкт відноситься до нерухомості, якщо він:

а) відноситься до числа об'єктів, прямо перерахованих у визначенні, тобто є земельною ділянкою, ділянкою надр;

б) є об'єктом, який пов'язаний з землею так, що його переміщення без невідповідного збитку його призначенням неможливо.

Перераховані дві категорії об'єктів (земельні ділянки та ділянки надр) відповідно до законодавчим визначенням нерухомості мають самостійне значення, у той час як всі інші категорії об'єктів, перераховані у визначенні, наводяться в якості прикладів об'єктів, які "пов'язані з землею так, що його переміщення без невідповідного збитку його призначенням неможливо ". У той же час законодавство практично не містить визначень будівель, споруд, об'єктів незавершеного будівництва, а на практиці об'єкти, які іменуються будівлями, спорудами, об'єктами незавершеного будівництва, насправді можуть не відповідати ознакою законодавчого визначення. Так, наприклад, у практиці органів обліку нерухомого майна широко використовується термін "споруда" стосовно об'єктів, зв'язок із землею яких носить тимчасовий характер - збірно-розбірні торгові павільйони, складські модулі і пр.

Таким чином, лише такий об'єкт, який на підставі закону може бути визнаний земельною ділянкою або ділянкою надр без встановлення будь-яких додаткових ознак може бути віднесений до нерухомості. Стосовно всіх інших об'єктів, як би вони не називалися, повинна бути встановлена ​​їх міцний зв'язок із землею, при якій їх переміщення без невідповідного збитку призначенням неможливо.

Як показує практика, на жаль, сьогодні критеріїв, запропонованих законодавством для відмежування нерухомих речей від інших об'єктів, розташованих на земельних ділянках, буває недостатньо. Перш за все, це видно при розмежуванні об'єктів нерухомості і так званих тимчасових споруд. Сучасні технології, з одного боку, дозволяють без шкоди переносити з місця на місце будівлі, віднесення яких до нерухомості не повинно викликати сумніву, а з іншого боку, досить широко поширилися збірно-розбірні об'єкти, які в досить короткі терміни можуть бути розібрані і зібрані в іншому місці. При цьому у вигляді таких споруд є не тільки традиційні павільйони, гаражі, навіси, але і значні за розміром торгові та виробничі комплекси. З урахуванням цих обставин, очевидно, що критерій неможливості переміщення без невідповідного збитку призначенням стає для об'єкта недостатньо конкретним, а застосування його досить довільним. Вивчення практики реєстрації прав на нерухомість показало, що різними установами технічної інвентаризації однакові об'єкти в одних випадках визнаються нерухомістю, а в інших ні.

Тим часом ця проблема абсолютно не є новою. Ще Г.Ф. Шершеневич писав: "Само собою зрозуміло, що питання про міцність і зв'язку будови з землею не може бути вирішене принципово з повною точністю. Рішення його залежить від обстановки кожного випадку окремо ... Безсумнівно, будівельна техніка, що дозволяє переміщати багатоповерхові будинки, здатна ще більш ускладнити і без того не особливо тверде відміну рухомості від нерухомості "35. Таке становище призводить до думки про те, що необхідно шукати додаткові критерії для конкретизації ознаки нерозривному зв'язку із землею, або взагалі інші критерії для віднесення об'єкта до нерухомості.

Ці пошуки породили наукову дискусію про критерії віднесення майна до нерухомого. У цій дискусії позиції авторів розділилися на дві групи. Одні вчені, вважаючи безперспективним використання критерію зв'язку з землею, пропонували різні юридичні критерії віднесення майна до нерухомого, інші ж вважають, що нерухомість - це об'єктивно існуюче явище, а завдання закону - виявити і максимально чітко визначити ті ознаки, за якими можна віднести речі до нерухомим.

На думку автора, об'єкт нерухомості - це завжди конкретний предмет матеріального світу, що володіє певним місцем розташування, кордонами і специфічними характеристиками (будівля, споруда, приміщення). Він існує як фізично, так і юридично незалежно від тих відносин, які існують з приводу цього об'єкта. У цьому сенсі абстрактними представляються ті процеси, які відбуваються в ЕГРП, оскільки вони досить умовно відображають ті події, які фіксують. Можливість у конкретний момент часу стати об'єктом права власності не може впливати на визнання об'єкта річчю (нерухомої річчю) в сенсі цивільного права. Основна ознака речі - можливість у принципі, за певних умов стати об'єктом цивільних прав, нерухома ж річ від інших речей повинна відрізнятися лише об'єктивними ознаками, тобто такими, які не пов'язані з правовими відносинами, існуючими з приводу цієї речі.

Такий підхід зумовлений, зокрема, взаємозв'язком об'єкта правовідносин власності (іншого речового права) і самого цього правовідносини. Об'єкт завжди щось зовнішнє до правовідносин, яке характеризується взаємозв'язком суб'єктів з приводу об'єкта. Без об'єкта правовідносини стає безпредметною, але відсутність правовідносин з приводу об'єкта не робить цей об'єкт неіснуючим.

Але все може стати на свої місця, якщо під можливістю бути об'єктом права власності розуміти не конкретну можливість придбання конкретною особою права власності на цей предмет, а принципову можливість придбання такого права ким би то не було. При такому підході і самовільне будівництво, і об'єкт незавершеного будівництва з чинним договором підряду можуть бути віднесені до об'єктів нерухомості, оскільки вони володіють необхідними об'єктивними ознаками, а право власності на них за певних умов може бути придбане. Для самовільно будівлі такою умовою буде реалізація правового механізму, передбаченого п. 3 ст. 222 ГК РФ (визнання права на самовільну споруду), а для об'єкта незавершеного будівництва такою умовою буде припинення договору підряду.

Формулювання ст. 130 ЦК РФ призводить деяких авторів до висновку про те, що спільним критерієм для об'єднання в понятті нерухомості вельми різних об'єктів виступає не зв'язок із землею, а інші властивості цих об'єктів. Так, В.А. Бєлов стверджує, що причина виділення нерухомості в особливе юридичне поняття в даний час корениться в особливій організації її обороту, а зовсім не в особливих її природних властивостях.

До нерухомих речей прирівнюються підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомості може бути прирівняне і інше майно.

При такому формулюванні зникнуть підстави стверджувати, що нерухомість явище "не фактичне, а юридична", оскільки єдиним критерієм віднесення об'єктів до нерухомості залишиться міцний зв'язок із землею. Що ж стосується об'єктів, що не відповідають цьому критерію, але потребують правового режиму, схожого з режимом нерухомості, то вони будуть прирівняні до нерухомості в частині цього правового режиму, але нерухомістю вважатися не будуть, що буде в повному обсязі відповідати фактичному стану справ.

Питання про класифікацію об'єктів нерухомості є одним з найбільш заплутаних як в правовій літературі, так і в правозастосовчій діяльності. Огляд різноманітних точок зору на виділення різних класифікаційних груп, їх співвідношення міг бути предметом самостійного вельми об'ємного дослідження. Разом з багатьма дослідниками даного питання автор вважає, що виділені в законодавстві види нерухомого майна вельми далекі від досконалості. Разом з тим, розглядаючи проблеми реєстрації прав на нерухоме майно, ми можемо виходити виключно з законодавчої конструкції нерухомості.

Перша ланка в нашій класифікації - земельну ділянку. У віднесення об'єктів нерухомості до земельних ділянок, як правило, не виникає істотних труднощів. Однак деякі проблеми можливі і тут. Згідно із законодавчим визначенням (ст. 6 Земельного кодексу РФ) земельну ділянку - це "частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку". Згідно з таким визначенням очевидно, що земельна ділянка як об'єкт нерухомого майна об'єктивно не існує і з'являється лише як результат діяльності людей за описом і посвідченню його кордонів. До завершення цієї діяльності майбутній ділянка існує лише як частина земної поверхні, на якій його межі ніяк не позначені. Таке становище робить існування земельної ділянки залежним від волевиявлення його правовласників і правил, передбачених для визначення меж земельних ділянок, які встановлюють межі такого волевиявлення. Так, наприклад, правовласник може об'єднувати і розділяти належні йому земельні ділянки, може об'єднувати свою земельну ділянку з ділянкою іншого власника, утворюючи єдиний ділянка, яка перебуває у спільній частковій власності. Проте Земельний кодекс РФ розрізняє подільні й неподільні земельні ділянки. При цьому до діленим відносить такі, які "можуть бути розділені на частини, кожна з яких після розділу утворює самостійний земельну ділянку, дозволене використання якого може здійснюватися без перекладу його до складу земель іншої категорії" (ст. 6 Земельного кодексу РФ).

Таким чином, земельну ділянку як об'єкт нерухомого майна існує з моменту встановлення його меж і до їх зміни у передбаченому законом порядку.

2.2 Правове значення державної реєстрації прав на нерухомість

Ми визначили державну реєстрацію прав на нерухомість як ненормативний акт державного реєструючого органу, з яким закон пов'язує певні правові наслідки. Питання про те, як ці наслідки, і є питання про правовий значенні державної реєстрації.

Представляється доцільним дане питання розглядати у двох аспектах: а) тимчасове (історичному) і б) залежно від підстав виникнення цивільних прав та обов'язків. Перший аспект дозволяє проаналізувати значення державної реєстрації прав в залежності від часу вчинення дій, спрямованих на їх виникнення (зміну, припинення) або часу появи відповідних юридичних фактів. Другий аспект передбачає аналіз зміни значення реєстрації прав залежно від підстави їх виникнення (угода, успадкування, рішення суду, виплата пайових внесків членами кооперативів та ін.)

Звернемося до історичного аспекту. На цей рахунок у Законі про реєстрацію є кілька положень. Пункт 2 ст. 4 цього закону говорить: "Обов'язковій державній реєстрації підлягають права на нерухоме майно, правовстановлюючі документи на які оформлені після введення в дію цього Закону". З цього формулювання можна зробити висновок, що державна реєстрація може бути обов'язковою і необов'язковою. Слід зазначити, що далі в тексті Закону про реєстрацію ці поняття не визначаються і не використовуються, у зв'язку з чим, важко визначити відмінність цих двох видів за правовими наслідками. Тут подано лише критерій для віднесення прав до підлягає чи не підлягає обов'язковій реєстрації - момент оформлення правовстановлюючих документів по відношенню до моменту введення в дію Закону про реєстрацію. Інші критерії наводяться у ст. 6 цього закону, в якій зазначено: "Права на нерухоме майно, що виникли до моменту набрання чинності цього Закону, визнаються юридично дійсними за відсутності їх державної реєстрації, введеної справжнім Федеральним законом. Державна реєстрація таких прав проводиться за бажанням їхніх власників". Цілком очевидно, що "за бажанням їхніх власників" це синонім "необов'язковою" реєстрації.

Отже, маємо очевидну невідповідність: з одного боку, якщо правовстановлюючий документ оформлений до введення Закону про реєстрацію в дію, то реєструвати права необов'язково, а з іншого боку, таке право без реєстрації може виявитися юридично недійсним, оскільки до введення цього закону в дію далеко не всі права на нерухоме майно вважалися виникли з моменту складання правовстановлюючого документа.

Ще більші складності викликає застосування норми п. 2 ст. 6 Закону про реєстрацію, в якому говориться наступне: "Державна реєстрація виникло до введення в дію цього Закону права на об'єкт нерухомого майна потрібно при державній реєстрації виникли після введення в дію цього Закону переходу даного права, його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію цього Закону операції з об'єктом нерухомого майна ".

Таким чином, користуючись колишньої термінологією, необов'язкова реєстрація може стати обов'язковою у тому випадку, якщо буде потрібно зареєструвати перехід цього права, його обмеження (обтяження) або угоду щодо об'єкта, права на який вже виникли до введення Закону в дію.

З аналізу наведених вище норм випливає, принаймні, два висновки:

1. Недоцільність поділу реєстрації на обов'язкову та необов'язкову у зв'язку з відсутністю критерію такого поділу.

2. Необхідність прийняття єдиного критерію для визначення правових наслідків реєстрації в історичному аспекті. При цьому в якості такого критерію може бути прийнятий момент виникнення відповідного права, а не час складання правовстановлюючих документів.

Відповідно до п. 2 ст. 223 ЦК РФ "у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом". З цього можна зробити висновок, що момент виникнення права на нерухоме майно пов'язаний з державною реєстрацією у всіх випадках, коли відчуження підлягає такій реєстрації, однак з цього правила законом можуть бути зроблені виключення.

Розглядаючи в касаційному порядку справа про оскарження відмови Міського бюро реєстрації прав на нерухомість м. Санкт-Петербурга, Судова колегія у цивільних справах ВС РФ у своєму визначенні вказала, що "поняття" відчуження нерухомості "і" перехід права власності на нерухомість "по суті мають однакове значення ". Суд визнав "безпідставними доводи представника ГБР про те, що під відчуженням нерухомого майна слід розуміти передачу майна набувачеві. Передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем означає вступ покупця у володіння нерухомістю. Тому перехід до покупця права володіння нерухомістю не рівнозначний переходу права власності на нерухомість і може мати місце раніше чи пізніше відчуження майна. Момент переходу права власності на нерухомість збігається з моментом реєстрації її відчуження, а момент переходу володіння - з моментом підписання сторонами передавального акту "36.

Таким чином, відповідно до викладеної позицією відчуження представляється синонімом угоди, спрямованої на перехід права власності від одного суб'єкта до іншого. Відповідно, загальним для такої підстави виникнення прав як угоди відчуження, незалежно від виду цих угод, є те, що правило п. 2 ст. 8 ДК РФ діє в даному випадку без винятків - права з таких угод виникають з моменту реєстрації цих прав, тобто реєстрація має в цьому випадку правообразующее значення.

Існує різний підхід до нерухомості житлового та нежитлового призначення. Якщо при приватизації житлової нерухомості момент виникнення права незалежно від прийняття федерального законодавства про реєстрацію завжди пов'язаний з моментом реєстрації, то у відношенні об'єктів іншого призначення реєстрація права визнається правовстановлюючим чинником лише з моменту введення в дію Закону про реєстрацію. Пояснення ж такого положення можна знайти лише в недосконалості і тривалому створення в Росії системи реєстрації прав на нерухомість. На момент прийняття законів про приватизацію існувала лише реєстрація прав на житлові об'єкти в системі БТІ. Що ж стосується переходу до реєстрації прав на нежитлові будівлі і споруди, то цей перехід відбувався вкрай нерівномірно в різних регіонах. ВАС РФ зміг дати таке роз'яснення, оскільки інший підхід момент виникнення прав при приватизації в залежність від того, коли в кожному конкретному регіоні фактично почала здійснюватися реєстрація прав на нежитлову нерухомість. Однак це правило, по суті, є новою правовою нормою, право на встановлення яких відсутня в судових органів. Ось чому це правило повинно бути сформульовано в законі.

До введення в дію Закону про реєстрацію не у всіх випадках права на нерухоме майно виникали незалежно від реєстрації. Тому, перш за все, в кожному окремому випадку необхідно визначити, чи маємо ми справу з виниклим правом, чи це право таким не є.

Можна говорити про певну уніфікації правового значення державної реєстрації для всього різноманіття випадків виникнення прав на нерухомість, виділивши два варіанти:

1. Реєстрація - умова виникнення права: право без реєстрації не вважається що виникли.

2. Реєстрація - умова розпорядження правом: право існує без реєстрації, але для того, щоб здійснити розпорядження цим правом, існуюче право необхідно зареєструвати.

Цілком очевидно, що розпорядитися правом без реєстрації не можна як у першому, так і в другому випадку, різниця лише в тому, що в першому випадку це розпорядження неможливо через відсутність самого права, а в другому - реєстрація служить лише "технічним" умовою здійснення розпорядження .

Аналіз правового значення державної реєстрації прав на нерухоме майно (з урахуванням положень про реєстрацію угод) можна було б представити у вигляді таблиці (Додаток 1). Наведена в таблиці класифікація в основному відповідає ситуації, правозастосовчій практиці.

2.3 Державна реєстрація прав на нерухомість і сумлінне придбання нерухомого майна

У зв'язку з питанням про правовий значенні державної реєстрації не можна спеціально не зупинитися на його значенні для добросовісного набувача нерухомості.

Звертаючись до питання про сумлінного придбанні, К.І. Скловський пише: "Проблема має три можливі крайніх рішення: покласти всі ризики, пов'язані з можливою помилкою, на власника, покласти всі ризики на покупця і, нарешті, усунути всі ризики, зробивши за допомогою системи реєстрації та обліку всі права явними і перевіряються" 37 . Однак, якщо перші два рішення дійсно можна назвати крайніми, то останнє, скоріше, слід назвати оптимальним, але вимагає для своєї реалізації певних історичних і економічних умов.

Відповідно до ст. 302 ЦК РФ добросовісним набувачем визнається набувач, який не знав і не міг знати про те, що він купує майно в особи, яка не мала права його відчужувати. Отже, для того, щоб можна було говорити про сумлінного придбанні, необхідно встановити:

1) відсутність у особи, яка провадить відчуження, права виробляти це відчуження;

2) відсутність у особи, яка придбає майно, знання про те, що особа, яка провадить відчуження, не має права цього робити;

3) відсутність у особи, яка придбає майно, можливості знати про те, що особа, яка провадить відчуження, не має права відчужувати майно.

Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку ".

Таким чином, з одного боку, державна реєстрація - це акт визнання права державою і єдиний доказ існування цього права, але, з іншого боку, право після державної реєстрації не є непорушним, оскільки може бути оскаржене. Отже, закон визнає можливість реєстрації прав, які насправді не існують. З такого становища має слідувати висновок про те, що факт державної реєстрації не означає, що особа, право якої зареєстровано, в усякому випадку має право на відчуження нерухомого майна. Це право у нього є лише остільки, оскільки дійсним є підстава реєстрації (угода, правомірне створення нового об'єкта, придбання у спадщину та ін.)

Розглядаючи питання про значення реєстрації права на об'єкт нерухомості для визначення сумлінності, автори Концепції пропонують наступний підхід: "доведення добросовісним набувачем" сумлінності "при придбанні нерухомого майна, витребуваного власником за віндикаційним позовом, або доведення власником" недобросовісності "набувача здійснюється, перш за все, за допомогою докази звернення або, навпаки, Незвернення до ЕГРП за відомостями про власника нерухомості "38.

Таким чином, набувач нерухомого майна повинен визнаватися добросовісним у всіх випадках, коли він не знав про відсутність у особи, що відчужує це майно, права на відчуження і не міг про це знати:

а) з даних ЕГРП;

б) з правовстановлюючих документів, на підставі яких була проведена державна реєстрація права особи, яка провадить відчуження.

2.4 Поняття обмеження та обтяження щодо нерухомості. Підстави державної реєстрації прав на нерухомість і поняття правовстановлюючих документів

Обмеження та обтяження названі в законі як об'єкти реєстрації. Ці поняття потребують окремого розгляду з ряду причин. По-перше, у законі відсутні визначення вказаних понять. По-друге, в теорії відсутня єдність поглядів на те, що розуміється під обмеженнями та обтяженнями речових прав. По-третє, будучи об'єктами реєстрації, обмеження та обтяження повинні бути розглянуті саме в цій якості, оскільки вказані поняття стосовно реєстрації прав на нерухомість (як об'єкти реєстрації) можуть мати специфічний зміст.

Відповідно до ст. 131 ЦК РФ державній реєстрації підлягають обмеження речових прав на нерухоме майно. У той же час, Закон про реєстрацію говорить про реєстрацію обмежень (обтяжень). Обидва ці поняття у всіх статтях зазначеного закону використовуються тільки разом, як синоніми. Про те, що Закон про реєстрацію розглядає дані поняття як рівнозначні, свідчить і визначення, що містяться в першій статті цього закону. Згідно з цим визначенням "обмеження (обтяження) - наявність встановлених законом чи уповноваженими органами в передбаченому законом порядку умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна та інших) ".

Слід зазначити, що в чинному законодавстві відсутнє будь-яке інше визначення обмежень і обтяжень. У той же час, на мій погляд, наведене визначення не витримує критики з точки зору правильності відображення того явища, яке воно покликане визначити. По-перше, розглянута формулювання обмежує джерела виникнення обмежень лише безпосереднім встановленням їх законом, або уповноваженими органами, абсолютно не враховуючи можливість договірного походження обтяжень і обмежень. У той же час при вказівці примірного переліку можливих обмежень (обтяжень) формулювання Закону про реєстрацію наводить ряд обтяжень, які можуть бути засновані на договорі (сервітут, іпотека) або можуть виникати тільки з договору (довірче управління, оренда).

По-друге, як видається, поняття обмеження та обтяження не є синонімами. При цьому слід зауважити, що якщо б вони були синонімами, то з точки зору законодавчої техніки не було б жодних підстав використовувати в тексті закону обидва ці поняття.

Отже, обмеження права на нерухомість можна визначити як встановлене на підставі закону, або уповноваженими органами, або на підставі угоди зменшення правомочностей власника в порівнянні з обсягом правомочностей, встановленим законом безпосередньо.

Розглянемо поняття обтяження та його співвідношення з поняттям обмеження. Намагаючись провести це розмежування, В.В. Безбах пише: "Обмеження, які накладаються на власника законом або судовим рішенням, виявляються, перш за все, в зачіпанням елементів належить йому права. Стосовно до встановлення обтяжень обмеження фіксуються в нормах, що не допускають обтяження у певних випадках" 39. Пропонує розмежовувати ці поняття і В.П. Камишанській, який вважає, що обтяження - "це привнесене ззовні право третіх осіб, що перешкоджає власникові речі вільно в повному обсязі реалізувати свої правомочності. Обтяження може припускати перехід разом з річчю до нового власника і деяких обов'язків по відношенню до певних осіб, пов'язаних з набутою річчю . Обмеження, у свою чергу, є відповідна реакція власника на обтяження, яка змушує його утримуватися від певних дій щодо належного йому майна, спирає його "40. Такий підхід до розмежування розглянутих понять навряд чи можна визнати вдалим, оскільки він визначає обтяження як щось зовнішнє по відношенню до суб'єкта права, а обмеження - як його "внутрішню" зв'язаність, обумовлену наявністю обтяжень.

З одного боку, можуть існувати обтяження, які не пов'язані з обмеженням прав на майно, а з іншого боку, є такі обмеження прав власника майна, які пов'язані виключно з його особистістю і не зберігаються при зміні власника. З урахуванням проведеного аналізу можна було б сформулювати наступне визначення обтяження. Обтяження майна - встановлені на підставі законів та інших нормативних актів або актами уповноважених органів, або договором і зберігаються при зміні правовласника обмеження речових прав на майно і спеціальні обов'язки власників цих прав.

Перейдемо до того, що визначає безпосередній зміст діяльності реєструючого органу. Основним змістом цієї діяльності є юридичний аналіз експонованих документів для прийняття рішення про реєстрацію або про відмову в ній. У ст. 13 Закону про реєстрацію ця діяльність описується як "правова експертиза та оцінка законності угоди; встановлення відсутності протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав".

Далі зазначений закон визначає ті критерії, якими реєстратор повинен керуватися при розгляді документів. При цьому в ст. 17 дається перелік підстав для реєстрації, а в ст. 20 - перелік підстав для відмови в реєстрації. Аналіз підстав для відмови в реєстрації є предметом наступного розділу.

Разом з тим аналіз ст. 17 Закону про реєстрацію, яка називається "Підстави для державної реєстрації", приводить до висновку про те, що насправді вона містить перелік можливих правовстановлюючих документів. Е.А. Кіндеева і М.Г. Піскунова пишуть: "... якщо ЦК України встановлює юридичні дії або факти, що тягнуть виникнення прав, то Закон про реєстрацію визначає їх документальне вираз - правовстановлюючі документи, на підставі яких вносяться реєстраційні записи".

Особливостями цього переліку є, з одного боку, його невичерпний характер, оскільки після перерахування конкретних документів він включає "інші акти передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника", а з іншого боку, включення практично в кожен пункт пропонованого переліку такий оціночної характеристики, як відповідність зазначених документів діяв у період їх складання законодавству. При наявності в ст. 20 Закону про реєстрацію такої підстави для відмови в реєстрації, як невідповідність документів, поданих на державну реєстрацію прав за формою і змістом вимогам чинного законодавства, доцільність існування ст. 17 цього закону в її нинішній редакції викликає сумніви.

З урахуванням обставин, сформульоване в законі визначення правовстановлюючого документа, з одного боку, має визначити правове значення будь-якого документа про права на нерухомість, складеного в будь-який період часу, а з іншого боку, дозволить сформулювати чіткі вимоги до будь-якого документу, який буде складений після видання закону. Такі основні ознаки правовстановлюючого документа у відповідності з наведеним визначенням:

3. Документ повинен бути вичерпним у визначенні прав особи на об'єкт.

2. Документ повинен підтверджувати безперечно речове право зазначена у ньому на вказаний об'єкт нерухомості.

1. Відповідність вимогам законодавства та нормативних актів, що діяли в період його складання.

Розглянемо поняття правовстановлюючого документа стосовно різних підстав виникнення прав на нерухомість. Найбільш "простим" підставою тут є угоди відчуження нерухомого майна. Як правовстановлюючого документа визнається договір відчуження (купівлі-продажу, дарування, міни тощо). Вже говорилося, що в ряді випадків право встановлюється і характеризується не одним, а кількома документами. У цій ситуації практика оформлення угод з нерухомістю йде шляхом об'єднання цих документів разом і формування таким чином єдиного документа, в повному обсязі характеризує право на об'єкт. У той же час є і інші випадки, коли документ, первинно складений, перестає відповідати вимогам, що пред'являються до правовстановлюючим документом. Прикладом є відчуження частки у праві на об'єкт, право на яку в цілому документ встановлював. У цьому випадку в вихідний документ необхідно вносити відповідну обмовку. Після такого застереження колишній документ стає правовстановлюючим стосовно тієї частки у праві на об'єкт, яка не була відчужена.

У всьому іншому, що стосується переходу права від одного суб'єкта до іншого, також не виникає особливих складнощів. При спадкуванні правовстановлюючим документом стає свідоцтво про право на спадщину, при зміні відносин власності судом - судове рішення.

Найбільшу складність становить питання про правовстановлюючому документі на новостворений об'єкт нерухомості. Слід зазначити, що серед документів, що складаються в процесі створення нового об'єкта, навряд чи можливо виділити той документ, який відповідав би запропонованому визначенням.

Викладене вище призводить до трьох основних висновків в плані формулювання норм закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним:

1. Визначення правовстановлюючого документа повинно бути включено в закон про реєстрацію прав на нерухомість як одне з основних понять.

2. Це визначення має бути сформульовано так, щоб на його підставі було б можливо в будь-якому випадку виділити документ, який є правовстановлюючим.

3. Законом про реєстрацію повинні бути визначені випадки видачі правовстановлюючих документів державними органами. Ці випадки повинні бути обмежені первинним виникненням права власності на об'єкти нерухомості.

Саме визначення правовстановлюючого документа, наведене в даному випадку, очевидно, не є єдино можливим. У той же час запропонований шлях вирішення проблеми шляхом формулювання такого визначення представляється оптимальним з точки зору вдосконалення системи державної реєстрації прав на нерухомість.

2.5 Підстави відмови в державній реєстрації прав на нерухомість

Проблема підстав відмови в державній реєстрації є однією з центральних для побудови системи реєстрації прав на нерухомість. Результатом діяльності будь-якого реєструючого органу завжди в кінцевому рахунку є одне з двох рішень - або провести реєстрацію, або відмовити в ній. У зв'язку з цим не буде перебільшенням твердження, що вся аналітична діяльність реєструючого органу після звернення зацікавлених осіб полягає у вирішенні питання про те, чи є в даному випадку підстави для відмови в реєстрації чи ні. Тому можна сказати, що норми, що встановлюють підстави для відмови, надають найістотніший вплив на визначення характеру поведінки всіх суб'єктів відносин з реєстрації. Якщо реєструючий орган виявляє підстави для відмови, то заявники прагнуть до того, щоб представлені ними документи виключали можливість такої відмови.

Порядком реєстрації має бути передбачено обов'язок реєструючого органу при прийомі документів попередити заявника про виявлені недоліки документів, які можуть спричинити відмову в державній реєстрації, і запропонувати йому виправити ці недоліки без отримання офіційної відмови (який, очевидно, буде пов'язаний для заявника з певними матеріальними витратами) . Але відмовити в прийомі документів, якщо заявник наполягає на цьому, реєструючий орган не може. Право на таку відмову без відповідного письмового повідомлення істотно ущемило б права заявника, оскільки він позбувся б можливості отримати офіційне рішення свого питання і можливості оскаржити таку відмову в суд.

Встановлення можливості письмової відмови у прийомі документів погіршило б становище не тільки заявника, але і самого реєструючого органу. Цілком очевидно, що особа, якій відмовлено в прийомі документів, не може бути позбавлена ​​права отримати про це письмове повідомлення, а також права на оскарження цього рішення в суді. Але при оскарженні відмови у реєстрації після прийому документів реєструючий орган завжди має можливість довести правомірність своїх дій, тому що в справі правовстановлюючих документів залишаться необхідні копії. У разі ж відмови в прийомі у справі такі документи будуть відсутні, що дозволить заявника подати до суду інші документи.

Отже, ст. 20 Закону про реєстрацію містить перелік підстав для відмови в реєстрації. Розглядаючи питання про те, чи є він вичерпним, А.Р. Кірсанов пише: "Необхідно підкреслити, що окрім десяти основних підстав для відмови в державній реєстрації, встановлених п. 1 ст. 20 Закону про реєстрацію, є ще кілька перешкоджають державної реєстрації причин, встановлених ст. 19 Закону про реєстрацію:

1) сумніви реєстратора прав у наявності підстав для державної реєстрації прав;

2) сумніви реєстратора прав у справжності представлених на державну реєстрацію документів;

3) сумніви реєстратора прав у достовірності відомостей, зазначених у поданих на державну реєстрацію документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закону про реєстрацію);

4) наявність заяви однієї сторони договору про повернення документів без проведення державної реєстрації, якщо інша сторона договору не поводилася з такою заявою (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закону про реєстрацію) "41.

Право на об'єкт нерухомого майна, про реєстрацію якого просить заявник, не є правом, що підлягають державній реєстрації прав відповідно до цього Закону. З даної формулювання можна зробити тільки один висновок - всі речові права на нерухомість і всі обмеження (обтяження) цих прав, відповідно до ст. 4 закону підлягають реєстрації в тому сенсі, що Закон про реєстрацію не містить вказівки на будь-які речові права та обмеження, які не можуть бути зареєстровані. Принаймні, такий висновок однозначно можна зробити щодо прав, які виступають обмеженнями речових прав, зазначених у ст. 131 ЦК РФ.

Наступне підстава - "із заявою про державну реєстрацію прав звернулося неналежне обличчя". До належним особам Закон про реєстрацію (ст. 13, 16) відносить: правовласника (при реєстрації речового права та його обтяження); сторону (сторони) договору; уповноважених першими двома категоріями осіб; осіб, щодо яких прийняті відповідні акти; органи державної влади та місцевого управління при реєстрації прав державних і муніципальних утворень, а також при реєстрації обтяжень, встановлених в публічних інтересах; осіб, що купують права, що обтяжують права правовласника; нотаріусів (п. 1 ст. 16 Закону про реєстрацію).

Відсутність заяви про державну реєстрацію від особи, заява якої є обов'язковим відповідно до Федеральним законом. У зв'язку розглянутим підставою відмови слід звернути увагу на те, що законодавець у 2003 р. доповнив первинний перелік ст. 20 Федерального закону "Про внесення змін і доповнень до Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "" новою підставою відмови, яке сформульовано таким чином: "правовласник не представив заяву та інші необхідні документи на державну реєстрацію раніше виниклого права на об'єкт нерухомого майна, наявність яких необхідна для державної реєстрації виникли після введення в дію цього Закону переходу даного права, його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію цього Закону операції з об'єктом нерухомого майна ".

Наступне підставу відмови звучить так: "акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано недійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, яке діяло в місці його видання на момент видання". На перший погляд це формулювання не може викликати будь-яких проблем або заперечень. Дійсно, акт, визнаний у встановленому порядку недійсним, не може бути правовстановлюючим документом, оскільки юридично він не існує. Однак повернемося до ст. 17 закону, в якій йдеться про підстави для реєстрації. В якості однієї з підстав тут названі "акти, видані органами державної влади чи органами місцевого самоврядування в межах їх компетенції і в порядку, який встановлений законодавством, що діяло в місці видачі таких актів на момент їх видачі". Очевидно явна невідповідність цих двох формулювань за вимогами, які вони пред'являють до одного виду документів - актів органів державної влади та місцевого самоврядування. Для того щоб відмовити в реєстрації права, що виникло на підставі такого акту, він повинен бути визнаний недійсним, а для того щоб стати підставою для реєстрації він повинен відповідати закону, і це відповідність, очевидно, повинен встановити реєструючий орган. З урахуванням тієї обставини, що далеко не всі незаконні акти визнаються недійсними, можлива досить своєрідна ситуація, коли в якості правовстановлюючого документа буде представлений незаконний, але не визнаний недійсним акт. У цьому випадку реєструючий орган не зможе по розглянутій підставі відмовити у державній реєстрації, але він не зможе і провести реєстрацію, оскільки для неї не буде підстав.

Аналізуючи судову практику при розгляді питання про підстави відмови в державній реєстрації прав на нерухомість, як приклад, можна навести справу, розглянуту Федеральним арбітражним судом Восточносибирского округу, зокрема, - Постанова від 2 квітня 2009 р. N А10-2702/08-Ф02 -1042/09. Суть позовних вимог позивача полягає у визнанні права власності на незавершене будівництво - нежитлові будівлі і споруди. У задоволенні позовних вимог позивачу було відмовлено. В апеляційному суді справа не розглядалася. Заявник вважав дане рішення незаконним, прийнятим з порушенням норм процесуального права. На його думку, судом допущено також невідповідність висновків про застосування норм права, встановленим у справі обставинам та наявним у справі доказам. Суть справи полягає в тому, що 19 вересня 2005 року ВАТ "Бурятферммаш" (продавець) в особі конкурсного керуючого Циренова Є.І. та ВП Манькова З.Я. (Покупець) уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна. Продавець передав нерухоме майно покупцю; покупець справила оплату придбаного майна у сумі 150000 рублів. 28.12.2005 ВАТ "Бурятферммаш" було ліквідовано. Перехід права власності на будівлі від ВАТ "Бурятферммаш" до ІП Манькова З.Я. в Управлінні Федеральної реєстраційної служби по республіці Бурятія зареєстрований не був.

Арбітражний суд прийшов до висновку про те, що право власності у ВАТ "Бурятферммаш", і згодом у ІП Манькова З.Я., на спірне майно могло виникнути лише з моменту державної реєстрації. Право власності ВАТ "Бурятферммаш" не було зареєстровано у встановленому законом порядку. Оскільки у продавця ВАТ "Бурятферммаш" було відсутнє зареєстроване право на майно на момент укладання угоди, отже, це право не виникло у покупця ІП Манькова З.Я.

Проте згідно з пунктом 2 статті 218 Цивільного кодексу України право власності на майно, яке має власника, може бути придбано іншою особою на підставі договору купівлі-продажу, міни, дарування чи іншого угоди відчуження цього майна. Як встановлено пунктом 1 статті 223 Цивільного кодексу України право власності у набувача речі за договором виникає з моменту її передачі, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно, зробивши неправильний висновок про те, що ВАТ "Бурятферммаш", не будучи власником об'єктів нерухомості, неправомірно розпорядилося ними, продавши їх позивачу за договором від 19.09.2005, суд не розглянув позовні вимоги про визнання права власності за покупцем у зв'язку з ліквідацією продавця .

Відповідно до статті 15 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, прийняті арбітражним судом рішення повинні бути законними, обгрунтованими і мотивованими. Оскільки оскаржуване рішення не відповідає зазначеним вимогам, воно відповідно до пункту 3 частини 1 статті 287 та частиною 1 статті 288 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд в Арбітражний суд Республіки Бурятія.

Відповідно, Федеральний арбітражний суд Східно-Сибірського округу ухвалив: рішення Арбітражного суду Республіки Бурятія від 28 листопада 2008 року у справі N А10-2702/08 скасувати, справу передати на новий розгляд до того ж арбітражний суд.

Безсумнівно, існує ще безліч проблем при аналізі підстав для відмови в державній реєстрації, проте розглянуті особливості є викликають найбільшу кількість запитань.

3. Реєстрація первинного виникнення прав на об'єкти нерухомості

3.1 Поняття новоствореного об'єкта нерухомості. Підстави виникнення прав на новостворений об'єкт

Відповідно до ст. 219 ЦК РФ "право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації". При цьому цілком очевидним є те, що дане положення поширюється тільки на ті об'єкти нерухомості, які створені після 31 грудня 1994 Що ж стосується об'єктів, знову створених до введення в дію частини першої ДК РФ, то право власності на них виникало з моменту їх створення незалежно від будь-якої реєстрації, оскільки ДК РРФСР 1964 р. не містив жодних спеціальних норм про момент виникнення прав на новостворену нерухомість.

Таким чином, об'єкти, створені до 1995 р., могли ставати предметом відчуження без будь-якої попередньої реєстрації. Стосовно ж до процедури державної реєстрації це означає, що за реєстрацією свого права на такий об'єкт може звернутися особа, право якої виникло на підставі угоди відчуження або з інших підстав, які не можна віднести до первинних способів набуття права. Тим часом для реєструючого органу таке звернення буде первинним, оскільки раніше право власності на даний об'єкт ніколи не реєструвалося. При цьому складність правової експертизи може значно зрости, оскільки аналізу необхідно буде піддати як підстави виникнення права у первинного власника, так і законність виникнення прав у наступних власників, яких може бути досить багато. Наприклад, об'єкт, створений у 1991 р., міг неодноразово продаватися до того, як останній його набувач звернувся за реєстрацією свого права на підставі останньої угоди.

Отже, з одного боку, до первинного виникнення прав слід відносити виникнення прав на новостворювані об'єкти нерухомості. Критерієм первинності тут є та обставина, що раніше на відповідний об'єкт було відсутнє право якої-небудь особи. З іншого боку, для реєструючого органу первинним є всяке звернення, якщо раніше права на даний об'єкт не були зареєстровані. При цьому як у першому, так і в другому випадку діяльність реєструючого органу володіє значною специфікою, яка пов'язана з встановленням первинного виникнення права.

При реєстрації права на об'єкт, права на який раніше не реєструвалися, реєстратор зобов'язаний перевірити наявність підстав виникнення прав не лише особи, яка звернулася за реєстрацією, але і всіх попередніх правовласників.

В даний час моментом юридичного закінчення будівництва об'єкта слід вважати момент видачі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію. Об'єкт вважається новоствореним з моменту видачі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію або з моменту його прийняття в експлуатацію в установленому законодавством порядку (якщо відповідний акт затверджений до 1 січня 2005 р.) до моменту виникнення права на нього у первинного правовласника.

Тут момент втрати об'єктом статусу новоствореного пов'язаний саме з виникненням права на об'єкт, а не з реєстрацією цього права з кількох причин. По-перше, як уже зазначалося, виникнення права на новий об'єкт пов'язано з реєстрацією тільки у відношенні об'єктів, створених пізніше 1994 По-друге, здійснення реєстрації права особи на новий об'єкт в деяких випадках може не означати виникнення у нього цього права. Відповідно до ст. 2 закону ця реєстрація може бути визнана недійсною судом. І якщо це відбудеться, то право на об'єкт не може вважатися виникли. Після анулювання запису про реєстрацію об'єкт знову набуває статусу новоствореного.

Необхідно закріплення в нормативних актах критеріїв суттєвості зміни об'єктів, що дозволяють віднести перетворений об'єкт до новостворених. Дане питання навряд чи відноситься до предмету цивільного законодавства. Його рішення повинно міститися в Законі "Про державний кадастр нерухомості", з конкретизацією у спеціальних документах. Формулювання закону при цьому могла б виглядати таким чином:

«Об'єкт нерухомого майна визнається новостворюваним, якщо він створюється без використання конструктивних елементів раніше існуючих об'єктів нерухомості, або створюється в результаті реконструкції раніше існуючого об'єкта.

Об'єкт нерухомості визнається новостворюваним в усякому разі зміни його зовнішніх кордонів в порівнянні з уже існуючим об'єктом ».

Розглядаючи проблему новостворених об'єктів нерухомості, необхідно звернути увагу і на те, що законодавством встановлені три групи об'єктів: а) земельні ділянки, б) будівлі та споруди, в) приміщення.

Аналізуючи судову практику при розгляді питання про реєстрацію первинного виникнення прав на об'єкти нерухомості, як приклад, можна навести справу як приклад, можна навести справу, розглянуту Федеральним арбітражним судом Восточносибирского округу, зокрема, - Постанова від 27 квітня 2009 р. N А47 -4148/2008-12ГК.

Товариство "ЛікосСтрой" звернулося в Арбітражний суд Оренбурзької області з позовом до адміністрації м. Оренбурга, суспільству "СФ" Стройтраст "про визнання права власності на не завершений будівництвом об'єкт - житловий будинок. Позовні вимоги були задоволені. За товариством" ЛікосСтрой "визнано право власності на об'єкт нерухомості. У скарзі товариство "СФ" Стройтраст "просить вказані судові акти скасувати, прийняти у справі новий судовий акт про відмову в задоволенні позовних вимог, посилаючись на неправильне застосування судами п. 1 ст. 218 Цивільного кодексу Російської Федерації, невідповідність висновків судів фактичним обставинам справи та наявним у справі доказам. Заявник вважає, що для набуття права власності позивачу необхідно звернутися в реєструючий орган, у зв'язку з чим, вимога, заявлена ​​у судовому порядку не може бути задоволене.

У відгуку на касаційну скаргу адміністрація м. Оренбурга просить рішення суду першої інстанції і постанову суду апеляційної інстанції залишити без зміни, касаційну скаргу - без задоволення, вважаючи доводи, викладені в ній, неспроможними. Адміністрація м. Оренбурга вважає, що будівництво здійснюється товариством "ЛікосСтрой" на земельній ділянці, що перебуває у нього на праві оренди; спірний об'єкт є самостійним об'єктом нерухомого майна, права інших осіб щодо цього об'єкта відсутні, об'єкт створений силами позивача, на позикові кошти, без залучення коштів громадян.

У запереченнях на касаційну скаргу товариство "ЛікосСтрой" просить оскаржувані судові акти залишити без зміни, вважаючи їх законними і обгрунтованими. Товариство "ЛікосСтрой" вказує, що визнання судом за ним права власності на не завершений будівництвом житловий будинок не порушує прав громадян-інвесторів, що закріпили в судовому порядку за собою право власності на квартири у житловому будинку. Товариство "ЛікосСтрой" вважає, що суспільство "СФ" Стройтраст "не представило доказів фінансування, інвестування чи інших підстав прав вимоги щодо спірного об'єкта.

Судами встановлено, що на підставі дозволу комітету з містобудування та архітектури адміністрації м. Оренбурга 25.10.2007, на зазначеній земельній ділянці товариство "ЛікосСтрой" звело об'єкт незавершеного будівництва, який згідно з довідкою від 20.03.2008, виданої державним унітарним підприємством Оренбурзької області "Обласний центр інвентаризації і оцінки нерухомості ", являє собою будову ... прибудовано до не завершеного будівництвом житлового будинку літер А. Товариство" ЛікосСтрой ", посилаючись на те, що товариство" СФ "Стройтраст" і адміністрація м. Оренбурга не визнають за ним право на не завершений будівництвом житловий будинок літер А1, на підставі ст. 130, 218 Цивільного кодексу Російської Федерації звернулося до арбітражного суду з даним позовом.

У підсумку, розглянувши всі обставини справи, керуючись ст. 286, 287, 289 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, суд постановив рішення Арбітражного суду Оренбурзької області від 05.11.2008 у справі N А47-4148/2008-12ГК і постанова вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 26.01.2009 у тій же справі залишити без зміни, касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна фірма" Стройтраст "без задоволення.

3.2 Підстави виникнення прав на новостворений об'єкт

Питання про підстави виникнення прав на знову створюване майно є центральним стосовно реєстрації прав на такі об'єкти, оскільки кожного разу, приймаючи рішення з приводу цих об'єктів, реєструючий орган визначає наявність або відсутність таких підстав.

Відповідно до п. 1 ст. 25 Закону про реєстрацію "право на новостворюваний об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують факт його створення". На думку більшості опитаних працівників реєструючих органів, таке формулювання вносить мало ясності в питання про підстави виникнення прав на нові об'єкти. Документом, що підтверджує факт створення об'єкта нерухомості, є дозвіл на введення або акт прийняття об'єкта в експлуатацію. Однак ці документи не містять і не повинні містити відомостей про власника (власників) об'єкта, оскільки підтверджують лише фізичне існування об'єкта і можливість його експлуатації з технічної точки зору. Не внесло ясності і доповнення цієї норми вказівкою на право користування земельною ділянкою для створення об'єкта Не виникає жодних проблем у разі зведення нового об'єкту, яке здійснено безпосередньо забудовником для власних потреб. Ясно, що такий об'єкт створений особою для себе. Однак у переважній більшості випадків процес створення об'єкта носить набагато більш складний характер. Однак представляється досить складним знайти ту об'єктивну межу, за якою кінчається створення особою об'єкта для себе за участю підрядника і починається створення об'єкта підрядником.

Підставою виникнення права власності на новостворений об'єкт є участь у його створенні в цілях придбання на нього права власності. Зрозуміло, під метою набуття права власності має розумітися не суб'єктивне і ні на чому не засноване устремління особи, а мета, визнана у встановленій формі іншими учасниками створення об'єкта. При такому визначенні власником нового об'єкта може стати і підрядник, якщо він бере участь у створенні об'єкта не тільки з метою отримання грошової винагороди, а й з метою набуття права власності на частину створюваного об'єкта.

Отже, для прийняття позитивного рішення про реєстрацію права конкретної особи на новий об'єкт нерухомості необхідно встановити наступне: факт створення об'єкта; завершення його будівництва; наявність прав на земельну ділянку, який повинен бути відведений для цілей створення даного об'єкта в порядку, встановленим законом та іншими правовими актами; наявність необхідних дозволів на створення об'єкта; відсутність істотного порушення містобудівних і будівельних норм і правил; участь даної особи у створенні об'єкта; частку даної особи у праві власності на об'єкт або приміщення, що належать йому в рамках об'єкту.

Висновок

Незважаючи на значну кількість робіт, присвячених правових питань нерухомості, потрібно, тим не менш, констатувати, що це не призвело до якісного зрушення в реальному правовому забезпеченні відносин в області обороту нерухомості. З багатьох питань дослідники займають діаметрально протилежні позиції. Але навіть там, де спостерігається єдність думок практично всіх вчених, це не призводить до необхідних змін законодавства.

У більшості правових досліджень сфери нерухомого майна проблеми державної реєстрації прав на нерухомість займають підлегле місце. На перший погляд це цілком виправдано, оскільки реєстрація прав на нерухомість є лише один з елементів правового режиму нерухомості. При цьому не можна визнати невірним теза про те, що система реєстрації повинна будуватися відповідно до правовою доктриною нерухомості, а не навпаки.

Однак потрібно мати на увазі, що реєстрація прав є основною, провідний елемент правового режиму нерухомості. Це стає очевидним як при аналізі зарубіжного законодавства, так і при уважному розгляді чинного законодавства нашої країни. Справа в тому, що необхідність реєстрації прав - це те головне, що відрізняє правовий режим нерухомого майна від правового режиму майна рухомого. З такого положення випливає особлива значущість правової моделі реєстрації для правового режиму нерухомості. З одного боку, ця модель повинна вписуватися в загальну концепцію правового регулювання нерухомості, а з іншого боку, всі законодавчі рішення в галузі нерухомості повинні прийматися з урахуванням діючої системи реєстрації прав, оскільки тільки при відповідності цій системі вони можуть бути реалізовані.

Було б, напевно, зайвим описувати і без того відому ситуацію в державі. Становище в економіці, проблеми правового поля, соціальні бурі - країна переживає це все не перший рік. Сама модель побудови сьогоднішнього суспільства являє собою систему нерозривному зв'язку економіки і права.

Стратегічною метою державної політики у сфері нерухомості і її правового регулювання є забезпечення умов для ефективного використання та розвитку нерухомості в інтересах задоволення потреб суспільства і громадян, а також правовий захист цих інтересів.

Основними результатами реалізації державної політики, на мій погляд, повинні стати: залучення в цивільний оборот землі та іншої нерухомості; забезпечення державного захисту прав на нерухомість і балансу інтересів суб'єктів правовідносин; становлення і розвиток системи іпотечного кредитування та залучення інвестицій під забезпечення нерухомістю; функціонування ефективної системи правового регулювання ринку нерухомості.

Також необхідно забезпечити правову можливість цивільного обороту єдиних об'єктів нерухомості та захистити права покупців при придбанні нерухомості у випадку, коли будова розташоване на державній або муніципальній землі, шляхом: законодавчого вимоги до продавця (дарувальнику, а іншому відчужує майно особі, заставодавцю) перед актом продажу (іншого відчуження, застави) реалізувати своє право на отримання у власність ділянки під будівлею, будовою, підприємством; скасування невиправданих обмежень на цивільний обіг земельних ділянок. Слід відмовитися від "дозволительного порядку" обороту земельних ділянок (наприклад, п. З ст. 129 ЦК РФ) та інших об'єктів нерухомості, визначивши, що оборот дозволений у всіх випадках, крім прямо встановлених федеральним законом. Це необхідно для того, щоб власники нерухомості могли реалізувати свої права на майно, в тому числі на розпорядження ним, отримання дійсної ціни майна, яка може бути виявлена ​​тільки при можливості його вільної купівлі-продажу.

Необхідно сформувати систему встановлення та гарантування прав на об'єкти нерухомості шляхом: законодавчого закріплення єдності кадастрового обліку, в який повинен входити облік земельних ділянок та розташованих на них, об'єктів нерухомості як фізичних об'єктів. Зафіксувати права і обов'язки кадастрових органів та громадян у зв'язку з кадастровим обліком, забезпечити публічність відомостей кадастру нерухомості. Кадастровий облік єдиних об'єктів нерухомості на території муніципального освіти чи іншої установленої юрисдикції повинен здійснювати один орган, який веде облік і земельної ділянки, і будівлі, приміщень та інших об'єктів нерухомості (ліс, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти тощо); забезпечення гарантії надійності реєстрації прав на нерухомість, довіри до записів Єдиного державного реєстру прав, а в перспективі - перехід до принципу повного захисту державою майнових прав добросовісного набувача; визначення змісту прав по використанню та розвитку нерухомості.

Необхідно встановити, зробити загальновідомими і захистити від довільної зміни з боку влади права власників нерухомості на її використання та будівельне зміна. Необхідно правове зонування території, в рамках якого правила поводження із земельною ділянкою заздалегідь визначені місцевим законодавчим актом, а не миттєвою рішенням чергових апаратника. Адміністраціям не потрібно, щоб правила володіння земельними ділянками були відомі заздалегідь, вони хочуть мати повний контроль над оборотом і використанням ділянок і міняти правила цього контролю як завгодно часто. Важливо постійно вдосконалювати громадянське законодавство про нерухомість. Зробити єдиним цивільне законодавство про нерухомість, відбивши особливості нерухомого майна, що відрізняють його від рухомого майна.

Необхідно вносити зміни в земельне законодавство, що виключає його протиріччя з нормами цивільного законодавства з питань нерухомості. Важливо готувати законопроекти і вносити зміни в існуюче законодавство щодо визначення земельної ділянки як базового елементу нерухомості, а будь-яких його будівельних змін - як поліпшень земельної ділянки.

Бібліографічний список

  1. Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. М., 2004;

  2. Алексєєв В.А. Нерухоме майно: державна реєстрація та проблеми правового регулювання. - М.: "Волтерс Клувер", 2007.

  3. Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М., 2006;

  4. Чубаров В.В. Проблеми правового регулювання нерухомості. М., 2006;

  5. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. М., 2004 (прийнята на засіданні Ради при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства);

  6. Бабкін С.А. Оновний початку організації обороту нерухомості. М., 2001; Системи реєстрації прав на нерухоме майно: Досвід зарубіжних країн / За ред. А.А. Лазаревського. М., 2000;

  7. Кассо Л.А. Поняття про заставу в сучасному праві. М., 1999;

  8. Мейєр Д.І. Російське громадянське право. М., 1997;

  9. Кірсанов А.Р. Система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в Російській Федерації: Навчальний посібник. М., 2002;

  10. Павлов П.М. Про документи, що засвідчують державну реєстрацію прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно / / Правове регулювання ринку нерухомості. 1999. N 1. С. 36.;

  11. Брагінський М.І. Коментар до Закону РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". М., 1998;

  12. Чубаров В.В. Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За заг. ред. П.В. Крашеннікова. М., 1999;

  13. Кірсанов А.Р. Нова система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в Російській Федерації. М., 2005;

  14. Аппак Т.Д. Правове регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним: На прикладі договорів оренди нежитлових приміщень у м. Москві: Автореф. дис. : Канд. юрид. наук. М., 2004;

  15. Карлін А.Б. Принципи реєстраційної системи прав на нерухомість в умовах економічної інтеграції / / Вісник Міністерства юстиції РФ. 2005;

  16. Бєлов В.А. Передмова / / Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. М., 2001;

  17. Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М., 2006 і ін

Список нормативних актів

  1. Конституція Російської Федерації. Прийнята 12 грудня 1993р. - УПС КонсультантПлюс.

  2. Цивільний кодекс РФ. Частина перша від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ і частина друга від 26 січня 1996 р. № 14-ФЗ. - УПС КонсультантПлюс.

  3. Арбітражний процесуальний кодекс РФ № 123-ФЗ від 05.05.95 р. - УПС КонсультантПлюс.

  4. Сімейний кодекс Російської Федерації від 29 грудня 1995 р. № 223-ФЗ. - УПС КонсультантПлюс.

  5. Житловий кодекс РРФСР (ред. від 28.03.98) № 45-ФЗ. - УПС КонсультантПлюс.

  6. Збори законодавства РФ, 1998, № 13, ст. 1473. - УПС КонсультантПлюс.

  7. Цивільний процесуальний кодекс РРФСР. Відомості Верховної Ради України, 1996, № 35, ст. 4134.

  8. Кримінальний кодекс РФ від 13 червня 1996 р. № 63-ФЗ. Відомості Верховної Ради України, 1996, № 25, ст. 3274. - УПС КонсультантПлюс

  9. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" № 122-ФЗ від 21 липня 1997 р. Збори законодавства РФ, 1997, № 30, ст. 3594. - УПС КонсультантПлюс

  10. Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" № 102-ФЗ від 16 липня 1998 р. Збори законодавства РФ, 1998, № 32, ст. 3602. - УПС КонсультантПлюс

  11. Указ Президента РФ "Про реалізацію конституційних прав громадян на землю" від 07.03.96г. № 337 / / Російська газета, 12 березня 1996 року.

  12. Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджені Постановою Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998 р. № 219 / / Російська газета, № 42, 4 березня 1998р.

  13. Постанова Уряду РФ "Про встановлення максимального розміру плати за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і за надання інформації про зареєстровані права" від 26.02.98 р. № 248 / / Російська газета, 12 березня 1998р.

Додаток № 1

Аналіз правового значення державної реєстрації прав на нерухоме майно

Умова визнання договору укладеним

Умова дійсності угоди

Умова виникнення (припинення) прав

Не має значення для визначення моменту виникнення права

Договір купівлі-продажу, міни житлового будинку (п. 2 ст. 558 ЦК РФ)

Договір дарування (п. 3 ст. 574 ГК РФ)

Договір купівлі-продажу, міни об'єктів нежитлового призначення (ст. 551 ГК РФ)

Право члена кооперативу на наданий йому об'єкт (п. 4 ст. 218 ЦК РФ)

Договір купівлі-продажу підприємства (ст. 560 ЦК РФ)

Договір ренти (ст. 584 ЦК РФ)

Перехід права власності на підприємство (ст. 564 ГК РФ)

Успадкування

Договір оренди будівлі (споруди) на термін не менше року (п. 2 ст. 561 ДК РФ)

Договір оренди (ст. 609 ЦК РФ)

Новостворені об'єкти нерухомості (ст. 219 ЦК РФ)

Реорганізація юридичних осіб

Договір іпотеки (п. 2 ст. 10 ФЗ «Про іпотеку»)

Договір довірчого управління (ст. 1017 ЦК РФ)

Набувальна давність (ст. 234 ЦК РФ)

Рішення суду

1 січня Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (з послід. Зм.).

2 Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. М., 2004; Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М., 2006; Чубаров В.В. Проблеми правового регулювання нерухомості. М., 2006 і ін

3 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. М., 2004 (прийнята на засіданні Ради при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства).

4 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (за вид. 1907 р.). М., 1995; Кассо Л.А. Російське поземельне право. М., 1999; Єльяшевич В.Б. Нарис розвитку форм поземельного обороту на Заході. СПб, 1913; Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. М., 1998 і ін

5 Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. М., 2001; Системи реєстрації прав на нерухоме майно: Досвід зарубіжних країн / За ред. А.А. Лазаревського. М., 2000.

6 Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. С. 1-9.

7 Мейєр Д.І. Указ. соч. Ч. 1. С. 253. Підтвердженням цьому є поява в кінці XV ст. Писцовой книг, які представляли оцінне опис приватних маєтків, ріллі, лісів, луків, вигонів, вод, угідь і які були законним посвідченням володіння. Однак, як зазначає К.П. Побєдоносцев, право ними не встановлювалося, так як грунтувалося на купчих, а потім на фортецях, незалежно від Писцовой книг. Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. 1: Вотчинні права. СПб., 1896. С. 262.

8 Це також було пов'язано з бажанням Петра I припинити зловживання в наказах з боку піддячих. Павлов П.М. Указ. соч. С. 36.

9 Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права. Ростов н / Д, 1995. С. 488.

10 Іменний указ від 7 листопада 1775 р. "Установи для управління губерній Всеросійської імперії" / / Повне зібрання законів Російської імперії. Збори I. 1866. Т. 20. N 14392. Замість колишніх трьох ступенів обласного поділу (губернія, провінція, повіт) залишилися тільки дві - губернія і повіт, в основу утворення яких була покладена певна чисельність населення.

11 Повне зібрання законів Російської імперії. 1866. N 43187.

12 Основи цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік. Затверджено 31 травня 1991 ВР СРСР / / Відомості СНР і ЗС СРСР. 1991. N 26. Ст. 733.

13 Закону РРФСР від 4 липня 1991 р. N 1541-1 / / Відомості Верховної РРФСР і ВР РРФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

14 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша від 30 листопада 1994 р. N 51-ФЗ; частина друга від 26 січня 1996 р. N 14-ФЗ; частина третя від 26 листопада 2001 р. N 146-ФЗ / / СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

15 Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 117-ФЗ (з послід. Зм.) / / СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

16 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 63; Піско І.П. Роль акта реєстрації прав у механізмі виникнення прав на нерухомість / / Законодавство. 2002. N 8. С. 40-47.

17 Ільченко А.Л. Державна реєстрація прав та угод з нерухомістю як засіб державного регулювання підприємницької діяльності: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2005. С. 6-7.

18 Абдулаєв М.І., Комаров С.І. Проблеми теорії держави і права. СПб., 2004. С. 390.

19 Юсупов В.А. Правозастосовча діяльність органів управління. М., 1979. С. 100-101; Васильєв Р.Ф. Визначення поняття актів органів управління в науці радянського адміністративного права / / Вісник МГУ. М., 1975. Серія "Право". N 6. С. 21; Новосьолов В.І. Законність актів органів управління. М., 1967. С. 10.

20 В своїй постанові по одній зі справ ФАС Північно-Західного округу, зокрема, зазначив: "Державна реєстрація є ненормативним актом державного органу, а тому справа за позовом про визнання акта реєстрації недійсним підлягає колегіальному розгляду" (постанова ФАС Північно-Західного округу від 23 грудня 1999 N А26-2393/99-01-05/99).

21 О.Ю. Скворцов. Див: Скворцов О.Ю. Реєстрація операцій з нерухомістю: Правове регулювання та судово-арбітражна практика. С. 121.

22 Словник російської мови / За ред. С.І. Ожегова. М., 1978. С. 802.

23 Словник з етики. М., 1981. С. 374.

24 Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції. С. 22.

25 Чубаров В.В. Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За заг. ред. П.В. Крашеннікова. М., 1999. С. 39.

26 Волинцеве А.В. Актуальні цивільно-правові проблеми державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томськ, 2003. С. 68.

27 порошків В.А. Права на чужі нерухомі речі по російському цивільному праву: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. Волгоград, 1998. С. 7.

28 Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. С. 75.

29 Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. С. 75.

30 Аппак Т.Д. Правове регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним: На прикладі договорів оренди нежитлових приміщень у м. Москві: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. М., 2004. С. 7.

31 Він іменується також іноді принципом публічності (див., наприклад: Скворцов О. Ю. Указ соч. С. 145-146), проте під публічністю розуміється також і принцип, що характеризує правове значення акту реєстрації. З урахуванням цієї обставини автор вважає, що початок відкритості реєстру слід іменувати принципом гласності.

32 Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. М., 2001. С. 146.

33 Кірсанов А.І. Нова система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в Російській Федерації. С. 77-82.

34 Карлін А.Б. Принципи реєстраційної системи прав на нерухомість в умовах економічної інтеграції / / Вісник Міністерства юстиції РФ. 2005. N 1. С. 39-40.

35 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. С. 96-97.

36 Архів Санкт-Петербурзького міського суду, справа N 3-116/96.

37 Скловський К.І. Власність в цивільному праві. М., 2002. С. 99.

38 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 66.

39 Безбах В.В. Приватна власність на землю в країнах Латинської Америки (правове регулювання). М., 1997. С. 82.

40 Камишанській В.П. Право власності на нерухомість: питання обмежень. Еліста, 1999. С. 78-79.

41 Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Підстави для державної реєстрації прав / / Державна реєстрація прав на нерухомість: теорія і практика. М., 2005. С. 177.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
340.8кб. | скачати


Схожі роботи:
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з
Державна система реєстрації прав на нерухоме майно в Україні
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним
Судове рішення як підставу для реєстрації прав на нерухоме майно
державна реєстрація прав на нерухоме майно
Державна реєстрація прав на нерухоме майно 2
Проблеми правового регулювання інформаційної приступності при сполученні прав застрахованих у си
Особливості правового регулювання угод із земельними ділянками
Особливості правового регулювання угод у РФ ускладнених иностр
© Усі права захищені
написати до нас