Проблеми земельного права

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати


Зміст

Введення

1. Проблема «єдиної долі» землі та нерухомості в російському законодавстві

2. Особливості купівлі-продажу землі

3. Особливості переходу прав на земельну ділянку при продажі нерухомості

4. Придбання прав на земельні ділянки, які перебувають у державній або муніципальній власності і на яких розташовані будівлі, будівлі, споруди

Висновок

Список літератури

Введення

В даний час земля в Російській Федерації стала об'єктом цивільного обороту. У загальній масі угод з нерухомим майном операції з земельними ділянками набувають все більшої значимості.

Земля як об'єкт ринкових відносин має багатофункціональне призначення, тому укладання угод із земельними ділянками регулюється конституційними нормами і земельним правом, а також цивільного законодавства з урахуванням лісового, водного, екологічного та іншого спеціального законодавства. Більше того, земля як унікальний природний ресурс має особливий юридичний статус.

Право власності на землю - це речове право, відповідно до якого власник землі володіє, користується і розпоряджається належним йому земельною ділянкою за своїм розсудом відповідно до чинного законодавства (не порушуючи цільове використання, екологію, інтереси інших осіб та ін).

За порівняно короткий термін в Росії відбулися глобальні зміни щодо права власності. Зросла роль приватної власності, в тому числі й на земельні ділянки.

Конституційно закріплено право власності громадян і юридичних осіб на землю, проте в силу багаторічного зневаги до права з боку держави у громадян Росії сформувався стійкий правовий нігілізм.

Мета роботи визначити порядок продажу земельної ділянки з перебувають на ньому будівлею, будовою, спорудою.

Завдання роботи виявити проблеми «єдиної долі» землі та нерухомості в російському законодавстві, особливості купівлі-продажу землі і переходу прав на земельну ділянку при продажу нерухомості.

1. Проблема «єдиної долі» землі та нерухомості в російському законодавстві

Земельна ділянка - особливий об'єкт права власності, вільне користування якими виключно на розсуд власника не допускає ні один сучасний правопорядок.

Земля сама по собі не є об'єктом майнових прав, вона виступає природним ресурсом, джерелом формування земельних ділянок об'єктів цивільних прав, нерухомих речей.

Операції з землею та іншою нерухомістю за своєю суттю є перерозподілом власності законним шляхом. Вони визначаються волею як приватних осіб, так і організацій - суб'єктів господарювання і служать їхнім інтересам. Але, як би там не було, приватноправових у своїй основі природа угод з нерухомістю не повинна затуляти їх суспільної значущості.

Вже чотири роки діє новий Земельний кодекс РФ, але спірні питання його застосування, співвідношення з Цивільним кодексом РФ залишаються. Не отримав однозначного дозволу у правозастосовчій практиці питання про необхідність оформлення будь-якого права на земельну ділянку фізичною або юридичною особою, відчужуваної нерухомості. Чи можна в цьому випадку стверджувати, що якщо у продавця відсутні правовстановлюючі документи на земельну ділянку, яку він обіймав будівлею, будовою, то він має право дану нерухомість продати іншій особі без оформлення будь-якого права на землю? Відповідь на це питання не однозначний.

Чинне російське законодавство в тій частині, в якій воно покликане регулювати відносини власності на земельні ділянки і розташовані на них будинки та обіг об'єктів нерухомого майна, розглядає ці об'єкти, з одного боку, як об'єкти самостійні і беруть участь в обороті цілком незалежно один від одного, для яких можуть бути встановлені різні правові режими, а з іншого - як фізично і юридично пов'язані один з одним види нерухомого майна. 1

Сформована судова практика свідчить про те, що виділення ознаки міцного зв'язку з землею і неможливості переміщення відповідних об'єктів без невідповідного збитку їх призначенню, цілком виправдано.

Нерухомість у всіх випадках є індивідуально певну річ. Якщо за своїми властивостями нерухомість може бути розділена на кілька самостійних речей, за такого розподілу колишня нерухомість повинна припинити своє існування, а на її місці утворюються два або більше самостійних об'єкта. Розробляється концепція розвитку законодавства про регулювання обороту нерухомого майна передбачає обмеження на розділення самого об'єкта до такого ступеня, коли його цільове використання буде утруднено.

Розпорядженням Уряду РФ від 26.07.2000 р. № 1072-р (яке було прийнято до введення в дію Земельного кодексу РФ) було затверджено «План дій уряду РФ у галузі соціальної політики та модернізації економіки на 2000-2001 роки». У Плані говорилося про намір Уряду наполягати на внесенні до законодавства Російської Федерації поправок, які забезпечать залучення землі та нерухомості в господарський оборот. Передбачалося «законодавче оформлення правової концепції єдиного об'єкта нерухомості через визначення земельної ділянки як базового елементу нерухомості, а будь-яких його будівельних змін - як поліпшень земельної ділянки». У «Програмі соціально-економічного розвитку Російської Федерації на середньострокову перспективу 2002-2004 роки», затвердженої розпорядженням Уряду РФ від 10 липня 2001 р. № 910-рп, в якості одного із заходів також передбачено оформлення такої правової концепції, про яку йшлося у розпорядженні від 2000 р.

Ідею «єдиного об'єкта», тобто земельної ділянки і знаходиться на ній об'єкта нерухомості, реалізувати неможливо. Часто вартість будівель і споруд, що знаходяться на земельних ділянках, значно перевищує вартість самих земельних ділянок і ніяк не може вважатися «поліпшенням» відповідних земельних ділянок.

Проблема полягає в тому, що все наше законодавство, починаючи з радянських часів будується на принципі: земельна ділянка слід долю будови. З цього виходить чинний Цивільний кодекс РФ, який дозволяє новому власнику будівлі або споруди вимагати оформлення на себе земельної ділянки, тобто передбачається, що право на земельну ділянку переходить до нового власника разом з відповідним об'єктом нерухомості.

Ідея «єдиного об'єкта» може бути сприйнята лише в одному випадку: якщо на якомусь етапі власник будівлі і власник земельної ділянки збіжаться в одній особі.

Земельний кодекс РФ проголошує в якості одного з принципів земельного законодавства єдність долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ним об'єктів, але неважко помітити, що земельна ділянка і нерухомість, міцно пов'язана з ним, розглядаються Земельним кодексом як самостійні об'єкти цивільного обороту, пов'язані єдиною долею, але не як «єдиний об'єкт».

Вирішення проблеми співвідношення прав на нерухоме майно та земельні ділянки, а також безпосереднє визначення самого предмета нерухомості і визначення поняття «єдиний об'єкт» нерухомості мають істотне значення для розвитку підприємництва на ринку нерухомості. 2

У цивільному законодавстві необхідно послідовно проводити принцип «єдиної долі» земельної ділянки та розташованих на ній інших об'єктів нерухомого майна. Потрібне створення такого режиму правового регулювання, при якому всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами, а власник будівлі або споруди завжди має право користування земельною ділянкою, на якій розташована ця будівля (споруда), в рамках відповідного речового або зобов'язального інституту.

У сучасному цивільному законодавстві є достатньо норм, в яких втілений саме цей принцип. Однак ці норми потребують вдосконалення з точки зору вибудовування їх у єдину внутрішньо несуперечливу конструкцію.

Послідовне проведення принципу «єдиної долі» будівель і земельної ділянки, що належать одному власнику, припускає, що дані об'єкти нерухомості повинні виступати разом як один об'єкт угоди не тільки при здійсненні угод, які тягнуть їх відчуження, але також і угод, які можуть спричинити відчуження будівлі або земельної ділянки.

Однак, якщо в силу встановлених законом обмежень угода про відчуження одного з об'єктів нерухомості (будівлі або земельної ділянки) не дозволяється, власник не може бути позбавлений права розпорядитися іншим об'єктом. У цьому випадку при відчуженні будівлі власник зобов'язаний надати ділянку в користування набувача будівлі на будь-якому дозволяється за законом речовому або зобов'язального права (включаючи сервітут), а при відчуженні земельної ділянки - забезпечити збереження за собою права користування ділянкою в межах, необхідних для користування будівлею (також на тому чи іншому речовому або зобов'язальне право).

Принцип свободи розпорядження власником будівлі своїми правами є дзеркальним відображенням принципу вільного розпорядження власником земельної ділянки цією ділянкою без згоди власника знаходяться на ній будівель.

Відповідно при відчуженні земельної ділянки, на якій розташовані чужі будівлі або споруди, до набувача переходять права на ділянку з обтяженнями у вигляді речових або зобов'язальних прав власником знаходяться на ній будівель та споруд.

Для всіх випадків, коли право власності на земельну ділянку і розташоване на ньому будівлю належать різним особам, а власник будівлі з тих чи інших причин не має або не набуває будь-якого іншого речового або зобов'язального права, на підставі якого він міг би користуватися земельною ділянкою , необхідно забезпечити таке право власнику будівлі. 3

2. Особливості купівлі-продажу землі

Об'єктом права власності на землю для всіх суб'єктів права власності є земельна ділянка (частка земельної ділянки).

Земельна ділянка, яка обслуговує будівлю або споруду, нерозривно пов'язаний із забудовою одним призначенням, цільовим використанням, є приналежністю головної речі, у якості якої виступає забудова - будівлі, будівлі, споруди, і тому слід долю головної речі, якщо договором не передбачено інше (ст. 135 ЦК РФ). І хоча проходження приналежності за головною річчю передбачено законом (ст. 37 Земельного кодексу), цивільне та земельне законодавство допускають можливість різного правового режиму для будівлі (споруди), з одного боку, та земельної ділянки, що обслуговує ці об'єкти, з іншого, тобто . при переході права власності на будівлю правом на земельну ділянку може бути вже не право власності, а право довічного успадкованого володіння або право безстрокового користування землею.

Єдність прав на ці об'єкти діє через домовленість або в силу закону. Так, якщо здійснюється іпотека будівель або споруд, вона можлива тільки з одночасної іпотекою з такого самого договору земельної ділянки, що обслуговує ці об'єкти або частини цієї ділянки (ст. 69 Закону про іпотеку), тобто відповідність прав на ділянку і забудову виникає в силу закону. При іпотеці земельної ділянки, на якому є будівлі і споруди, що належать заставодавцю, право застави на перебувають або зводяться на цій ділянці будівлі та споруди заставодавця, у тому числі на житлові будівлі, не поширюється, якщо договором про іпотеку не передбачено інше, тобто . єдність прав на ці об'єкти виникає виключно за домовленістю. 4

При продажу земельної ділянки, на якій розташовано належне продавцю землі будівля, споруда чи інша нерухомість, без передачі цієї нерухомості у власність покупця в договорі слід погодити умови, що визначають права продавця на земельну ділянку, на якій знаходиться така нерухомість. Якщо такі умови не визначені договором, продавець зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання у відповідності з її призначенням (ч. 2 ст. 553 ЦК РФ). 5

Земельні ділянки і все, що міцно пов'язане із землею, відносяться до об'єктів нерухомості. Учасниками цивільно-правових угод із земельними ділянками можуть бути суб'єкти цивільного права, які мають правоздатністю і дієздатністю: громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства, юридичні особи, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти.

Операції з земельними ділянками можуть бути односторонніми, двосторонніми та багатосторонніми.

Відповідно до цивільного законодавства, всі операції з земельними ділянками вчиняються у письмовій формі шляхом складання документа, що виражає зміст угоди та підписаного безпосередньо особою, від імені якого укладена угода, або тим, хто діє за його уповноваженням, зокрема на основі довіреності (ст. 160 , 550, 434, 339 та ін ГК РФ).

Відповідно до ст. 164 і п. 3 ст. 433 ГК РФ операція із земельною ділянкою вважається укладеною з моменту державної реєстрації в установі юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в порядку, передбаченому федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ».

Купівля-продаж земельних ділянок можлива за відсутності суперечок з приводу прав на ділянку або внесених до Єдиного державного реєстру прав відомостей про інших заборонах або арешт ділянки.

Угода оформляється договором купівлі-продажу, що укладається у письмовій формі. Операцію укладають власник і покупець або уповноважені ними особи.

При здійсненні операції купівлі-продажу ділянки продавець чи покупець не має права за своїм бажанням змінити його цільове призначення.

При продажу за договором будівлі, споруди або іншої нерухомості покупцю одночасно з правом власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.

У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки (ст. 552 ГК РФ). Якщо в договорі купівлі-продажу об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці, що перебуває у власності у продавця, відсутній запис про визначення права на відповідну земельну ділянку, до покупця переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання. 6

3. Особливості переходу прав на земельну ділянку при продажі нерухомості

У ст. 552 ДК РФ міститься загальне правило про те, що при продажу будівель і споруд або іншої нерухомості до покупця одночасно з передачею права власності на нерухомість переходять відповідні права на земельну ділянку. Причому вирішення питання про вид прав на земельну ділянку, переданих покупцю, віддано на розсуд сторін. При цьому мова йде про ту частину земельної ділянки, яка не тільки зайнята нерухомістю, але й необхідна для її використання.

Статтю 552 ДК необхідно застосовувати з урахуванням вимог ст. 35 і 36 ЗК РФ. При розбіжності з вимогами цивільного законодавства пріоритет мають норми Земельного кодексу. Тут розрізняють дві ситуації.

Ситуація перша. Власник нерухомості є одночасно власником розташованого під нею земельної ділянки. У цьому випадку згідно з п. 4 ст. 35 ЗК РФ будівля, будівля, споруда, що знаходиться на земельній ділянці, може бути продано тільки разом із земельною ділянкою. Виняток становлять два випадки:

1) відчуження частини будівлі, споруди, будівлі, яка не може бути виділена разом з частиною земельної ділянки;

2) відчуження будівлі, будівлі, споруди, які знаходяться на земельній ділянці, вилученому з обігу.

Відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходиться на обмеженому в обороті земельній ділянці і належать одній особі, також проводиться разом з ділянкою, якщо федеральним законом дозволено надавати ділянку у приватну власність.

Ситуація друга. Нерухомість у вигляді будівлі, будівлі, споруди належить на праві власності одній особі, в той час як земельну ділянку, на якій вона розташована, належить на праві власності іншій особі. У цьому випадку до покупця переходять ті ж права користування земельною ділянкою, які належали самому продавцю (право оренди, право постійного безстрокового користування тощо) (ст. 216 ЦК РФ).

Нерухомість в таких випадках може бути продана без згоди власника земельної ділянки. Однак якщо продаж буде суперечити умовам користування цією ділянкою, передбаченим законом або договором (наприклад, його цільового використання для природоохоронних цілей), продавець нерухомості повинен отримати згоду власника землі на продаж будівлі, споруди і т.п. (Ст. 166-168 ЦК України).

У ст. 553 ЦК РФ міститься правило про перехід прав на нерухомість, коли продається земельна ділянка, сама ж нерухомість не продається.

Важливо мати на увазі, що і в цьому випадку відповідно до абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ відчуження земельної ділянки без знаходиться на ній будівлі, будівлі, споруди, якщо вони належать одній особі, не допускається. Отже, правило ст. 553 ЦК РФ може діяти лише тоді, коли з об'єктивних причин земельну ділянку і розташована на ньому нерухомість опинилися в різних руках.

Якщо продаж все-таки допускається, то умови користування земельною ділянкою визначаються договором купівлі-продажу. 7

Для здійснення операцій з нерухомістю важливо пам'ятати, що з прийняттям ЗК РФ земельну ділянку та розташовані на ній об'єкти нерухомого майна розглядаються як єдиний об'єкт нерухомості. За загальним правилом, установленим ст. 35 ЗК РФ, не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі. Наприклад, за договором купівлі-продажу нерухомості до покупця переходить право власності і на будівлю, і на земельну ділянку, на якій розташована ця будівля. Разом з тим, п. 4 ст. 35 ЗК РФ робить з цього правила виключення. Можуть відчужуватися окремо:

1) частину будівлі, будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки;

2) будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, вилученому з обігу.

Відчуження об'єктів нерухомого майна, розташованих на обмеженій в обороті земельній ділянці і належать одній особі, також здійснюється разом із земельною ділянкою, якщо федеральним законом дозволено надавати таку земельну ділянку у власність громадян та юридичних осіб.

Не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі.

У випадку, якщо відчужується частка у праві власності на нерухомість, розташовану на земельній ділянці, що належить на праві власності кільком особам, то за договором відчужується частка у праві власності на ділянку. При цьому розмір земельної частки пропорційний частці у праві власності на будівлю, будівля, споруда. 8

Іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд, що знаходяться на чужій земельній ділянці, мають переважне право купівлі або оренди земельної ділянки. Президент Російської Федерації може встановити перелік видів будинків, будівель, споруд, на які це правило не поширюється.

Пункт 3 ст. 35 ЗК України встановлює для власника будівлі, що знаходиться на чужій земельній ділянці, переважне право купівлі або оренди цієї земельної ділянки.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ встановлює в якості загального правила ситуацію, коли відчуження будівлі, будівлі, споруди здійснюється разом із земельною ділянкою, на якій вони розташовані. Зазначене правило сформульовано імперативно, тобто у разі, коли власник нерухомості і власник земельної ділянки представлені в одній особі, при відчуженні нерухомості до набувача переходить право власності на відповідну земельну ділянку.

Зазначений порядок суперечить нормам ЦК. У відповідності зі ст.273 ГК «при переході права власності на будівлю або споруду, що належало власнику земельної ділянки, на якій воно знаходиться, до набувача будівлі (споруди) переходять права на земельну ділянку, що визначаються угодою сторін. Якщо інше не передбачено договором про відчуження будівлі або споруди, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята будівлею (спорудою) і необхідна для його використання ». 9

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ забороняє роздільне відчуження будинків, будівель та споруд без одночасного відчуження земельної ділянки та відповідно земельної ділянки без будинків, будівель і споруд у тих випадках, коли земля та інша нерухомість на ній належать одній і тій самій особі.

Дана обставина слід брати до уваги при застосуванні ст.273 ЦК, яка передбачає, що при переході права власності на будівлю або споруду, що належало власнику земельної ділянки, на якій воно знаходиться, до набувача будівлі (споруди) переходять права на земельну ділянку, що визначаються угодою сторін. Якщо інше не передбачено договором про відчуження будівлі або споруди, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята будівлею (спорудою) і необхідна для його використання.

Із зазначеного правила є винятки. Так, можливе відчуження частини будівлі або будови без земельної ділянки, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною ділянки. Допускається відчуження будівлі або будови окремо без землі в тому разі, якщо земельна ділянка вилучена з обігу. У той же час відчуження об'єкта нерухомості, якщо він знаходиться на обмеженому в обороті земельній ділянці, дозволяється разом із земельною ділянкою тільки в тому випадку, коли федеральний закон допускає передавати його у приватну власність. Оскільки ЗК забороняє роздільне відчуження об'єктів нерухомості та земельної ділянки, що належать одній особі, втрачають чинність ч.2 п.2 ст.552 і ст.553 ЦК, що допускають таке роздільне відчуження.

Разом з тим ЗК дозволяє відчуження частки у праві власності на об'єкт нерухомості без земельної ділянки. Стосовно до ситуації, що розглядається, тобто коли будинок чи споруду і земельну ділянку є об'єктом права власності одного і того ж особи, діє також наступне правило. Правовим наслідком відчуження частки у праві власності на об'єкт нерухомості є одночасне відчуження частки і у праві власності на земельну ділянку. Вважається, що розмір цієї частки у праві власності на землю пропорційний частці у праві власності на об'єкт нерухомості, що знаходиться на даній земельній ділянці.

Аналогічними правами володіють і іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи. Однак Президент РФ може встановити перелік видів об'єктів нерухомості, які можуть бути у власності зазначених осіб, однак ці особи не будуть мати переважне право купівлі або оренди земельної ділянки.

4. Придбання прав на земельні ділянки, які перебувають у державній або муніципальній власності і на яких розташовані будівлі, будівлі, споруди

Стаття 36 ЗК РФ закріплює два принципи регулювання придбання прав на земельну ділянку, що є державною або муніципальною власністю, в тих випадках, коли на ньому знаходяться будівлі, будівлі, споруди, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності або інших речових прав.

Суть першого принципу полягає в тому, що в будь-якому випадку, незалежно від того на якому титулі особа має об'єкт нерухомості, ця особа набуває право на земельну ділянку. Другий принцип полягає в тому, що ЗК України закріплює виключне право приватизації даної земельної ділянки або придбання права її оренди особами - власниками об'єктів нерухомості.

У тому випадку, якщо вся будівля належить кільком співвласникам і воно перебуває на неподільному земельній ділянці, то ці особи, за загальним правилом, має право придбати земельну ділянку у спільну часткову власність або в оренду з множинністю осіб на боці орендаря.

Коли частина будівлі знаходиться у власності одних осіб, а інша частина - на праві господарського відання або вся будівля належить особам на праві господарського ведення, у цьому випадку допускається придбання права оренди цієї земельної ділянки з множинністю осіб на боці орендаря.

У п.5 та 6 ст. 36 ЗК РФ визначена процедура набуття прав осіб на земельні ділянки у випадках, коли їх права на землю були раніше оформлені. У цьому випадку особа звертається до органу державної влади або орган місцевого самоврядування із заявою про придбання прав на земельну ділянку, до якого додається його кадастровий план. Після цього відповідний орган протягом двох тижнів має зробити наступні дії. Даний орган може прийняти рішення про надання земельної ділянки у власність безкоштовно або на титулі постійного (безстрокового) користування або подати заявнику проект договору купівлі-продажу земельної ділянки.

У разі переходу права власності на будівлю, будівля, споруда, приміщення до кільком власникам право власності на земельну ділянку переходить до цих осіб у розмірі, пропорційному часткам власності на розташований на ньому основний об'єкт нерухомості. Поділ земельної ділянки в натурі між співвласниками зазначеного об'єкта не допускається. Співвласники отримують безумовне право на придбання відповідної частки земельної ділянки.

Початкова ціна продаваного підприємства не включає в себе вартість земельної ділянки. При визначенні величини статутного капіталу ціна земельної ділянки відображається в акті оцінки вартості майна та не включається до статутного капіталу.

Порядок вчинення договорів купівлі-продажу земельних ділянок регулюється Типовим договором купівлі-продажу земельної ділянки при приватизації державних і муніципальних підприємств, розширенні і додатковому будівництві цих підприємств, а також наданого громадянам та їх об'єднанням для підприємницької діяльності, затвердженим Роскомземом і Держкоммайном РФ 10-11 серпня 1992

Водночас продавець направляє по одній копії цього договору в комітет із земельних ресурсів і землеустрою та орган архітектури та містобудування.

Оплачене платіжне доручення на оплату вартості земельної ділянки і договір купівлі-продажу земельної ділянки є підставою для реєстрації в установленому порядку права власності на землю.

При проведенні комерційного або інвестиційного конкурсів право придбання земельної ділянки передається покупцеві, пропозиція якого повністю відповідає умовам і критеріям конкурсу. 10

Висновок

Таким чином, власник земельної ділянки може продати земельну ділянку, на якій залишилася нерухомість, що належить йому на праві власності.

ДК РФ надає право продавцеві - власнику будівлі, споруди, іншої нерухомості право користування тільки тією частиною земельної ділянки, на якій розташована зазначена нерухомість. При цьому право, на якому продавець буде користуватися відповідною частиною проданої ділянки, визначається в договорі продажу земельної ділянки. Такими правами можуть бути і право оренди, право безоплатного термінового користування. У цьому випадку між власником земельної ділянки - покупцем і власником розташованої на даній ділянці нерухомості - продавцем повинен бути укладений відповідний договір відповідно до вимог законодавства РФ.

Якщо в договорі не визначено права власника розташованої на продається земельній ділянці нерухомості на відповідну частину земельної ділянки, то власник має право обмеженого користування (сервітут) цією частиною земельної ділянки. Дана норма носить імперативний характер. Встановлений обов'язковий для обох сторін сервітут підлягає державній реєстрації.

ЗК РФ по іншому вирішує питання про долю нерухомості, розташованої на відчужуваному земельній ділянці. Відповідно до ч.4 п.4 ст.35 ЗК РФ не допускається відчуження земельної ділянки без знаходиться на ній будівлі, будівлі та споруди у разі, якщо вони належать одній особі. Дозвіл колізії норм цивільного кодексу і земельного кодексу можливе або шляхом внесення відповідних змін до ЗК або в ДК, або шляхом роз'яснення компетентних органів.

Список літератури

  1. Цивільний кодекс Російської Федерації частина перша від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ, частина друга від 26 січня 1996 р. № 14-ФЗ і частина третя від 26 листопада 2001 р. № 146-ФЗ. - УПС Гарант 2005

  2. Земельний кодекс Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. № 136-ФЗ. - УПС Гарант 2005

  3. Бархатов М.В. Коментар до Земельного кодексу. - М.: Юрайт-Издат, 2002

  4. Довлатова Є.В. Деякі аспекти правового регулювання обороту нерухомого майна. - УПС Гарант. 2005

  5. Крассом О.І. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації. - М.: МАУП, 2002

  6. Оглобліна О.М. Оренда і купівля-продаж нерухомості: практичний посібник. - М.: Юринформцентр, Видання пана Тихомирова М.Ю., 2003

  7. Гуртова Г.Л. Угоди з нерухомістю - оформлення без нотаріуса: державна реєстрація, зразки документів. - М.: Юрайт-М, СПС гарант, 2001

  8. Цивільне право Росії. Зобов'язальне право: Курс лекцій. / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: «МАУП», 2004

  9. Цивільне право. Том II. Напівтім 1. / Под ред. Є. А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2004

  10. Козир О.М., Маковська А.А. «Єдина доля» землі та нерухомості. / / «ЕЖ-ЮРИСТ», № 1, січень 2003

1 О.М. Козир, А.А. Маковська. «Єдина доля» землі та нерухомості. / / «ЕЖ-ЮРИСТ», № 1, січень 2003

2 Довлатова Є.В. Деякі аспекти правового регулювання обороту нерухомого майна. - УПС Гарант. 2005

3 О.М. Козир, А.А. Маковська, «Єдина доля» землі та нерухомості. / / «ЕЖ-ЮРИСТ», № 1, січень 2003

4 Цивільне право Росії. Загальна частина: Курс лекцій. / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: «МАУП», 2001

5 Цивільне право. Том II. Напівтім 1. / Под ред. Є. О. Суханова - М.: Волтерс Клувер, 2004

6 Операції з нерухомістю - оформлення без нотаріуса: державна реєстрація, зразки документів. - М.: Юрайт-М, СПС гарант., 2001

7 Цивільне право Росії. Зобов'язальне право: Курс лекцій. / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: «МАУП», 2004

8 Оглобліна О.М. Оренда і купівля-продаж нерухомості: практичний посібник. - М.: Юринформцентр, Видання пана Тихомирова М.Ю., 2003

9 Бархатов М.В. Коментар до Земельного кодексу. - М.: Юрайт-Издат, 2002

10 Крассом О.І. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації. - М.: МАУП, 2002

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Реферат
73.5кб. | скачати


Схожі роботи:
Поняття і система земельного права Джерела земельного права
Основи земельного права
Джерела земельного права 3
Питання земельного права
Принципи земельного права
Джерела земельного права
Основи земельного права 2
Система земельного права
Джерела земельного права 2
© Усі права захищені
написати до нас