Принципи створення стратегічно орієнтованої системи управління нерухомістю промислового підприємства

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Принципи створення стратегічно орієнтованої системи управління нерухомістю промислового підприємства
Формування стратегічно орієнтованої системи управління нерухомістю підприємства, на нашу думку, слід здійснювати виходячи з принципів ефективного менеджменту, використовуючи базові положення цивільного та господарського законодавства. Практична реалізація цих завдань одночасно може служити своєрідною перевіркою створюваних механізмів управління, які здійснюються в рамках єдиного замкнутого комплексного процесу управління (рис. 9).
Одна з головних особливостей управління нерухомим майном підприємства полягає в тому, що це майно відрізняється більшим масштабом усуспільнення, ускладнює реалізацію оперативних керуючих впливів власника на всі об'єкти нерухомості одночасно. Тому при управлінні нерухомим майном підприємства найбільш типовим є формування портфелів нерухомості, при якій виділяються профільні та непрофільні об'єкти, що об'єднуються в портфелі.
Досягнення цілей управління нерухомістю підприємства здійснюється через використання різноманітних методів, які, на нашу думку, потребують класифікації. Методи управління, на наш погляд, повинні враховувати специфіку суб'єкта управління і можуть бути розділені на наступні основні блоки (рис. 10). При цьому зазначені методи управління можуть бути розділені на рівні застосування суб'єктами управління:
рівень підприємства;
рівень підрозділів підприємства;
рівень окремих фахівців.


Рис. 9. Процес управління нерухомістю підприємства
У цілому наведена класифікація видів нерухомості підприємства і методів управління конкретними її об'єктами дозволяє перейти до викладу конкретних методик управління певними типами нерухомості, основними з яких для цілей дисертації, на нашу думку, є:
виробничі приміщення підприємства;
офісні та адміністративні приміщення підприємства;
складські приміщення;
інші допоміжні та технічні приміщення та ін 1

Рис. 10. Методи управління нерухомістю підприємства

Процес управління всіма цими видами НП, на наш погляд, буде будуватися в рамках загального циклу управління, однак у відповідності із специфікою управління даний цикл може трансформуватися для підвищення ефективності функціонування того чи іншого об'єкта нерухомості підприємства. Розглядаючи організаційний процес управління об'єктами нерухомості необхідно звернути увагу на варіанти використання об'єктів, наприклад, за ступенем впливу на процес управління нерухомістю. Таким чином, можуть розглядатися наступні варіанти:
Високий ступінь впливу.
Середня ступінь впливу.
Низька ступінь впливу.
Високий ступінь впливу - передбачає собою створення в організаційній структурі підприємства самостійного підрозділу, департаменту, безпосередньо виконує функції пов'язані з експлуатацією об'єктів нерухомості підприємства.
Середня ступінь впливу - представляє собою збільшення функціональних обов'язків відділу матеріально-технічного обслуговування, розробки політики, складу, що стосуються управління об'єктами нерухомості підприємства.
Низька ступінь впливу - представляє собою наймання професійної керуючої компанії, в обов'язки якої входитиме управління та контролювання об'єктів нерухомості підприємства та надання постійного доходу власнику даної нерухомості.
Розглядаючи різні варіанти ступеня впливу на об'єкти нерухомості підприємства і вибір того чи іншого варіанта управління необхідно керуватися наступними основними ознаками (рис. 11).


Рис. 11. Критерії впливу на об'єкти нерухомості
Дані ознаки визначають той чи інший варіант управління об'єктами нерухомості, основними критеріями вибору якого будуть ступінь витрат і складність реалізації і контролювання даних об'єктів. Розглянемо ці критерії докладніше.
Розмір - представляє собою сукупну площу об'єкта нерухомості, на основі якої можливо здійснювати операції стосуються здачі приміщення в оренду і пов'язані з цим питання управління та благоустрою. Розташування - характеризує територіальну віддаленість об'єкта нерухомості від центру управління, даний критерій зумовлює складність контролювання об'єкта, труднощі в отриманні своєчасної інформації і збільшення витрат по обслуговуванню власності підприємства. Даний критерій вимагає додаткових вимог до стратегічно орієнтованій системі управління нерухомістю підприємства.
Зокрема, в рамках центру управління нерухомістю конкретного підприємства може бути створено спеціалізований підрозділ для управління найбільш віддаленими об'єктами. Тобто, облік даного чинника дозволяє більш ефективно використовувати можливі непрямі доходи з об'єкта, причому позитивним фактором є те, що непрофільне використання віддаленого об'єкта завдає найменшу шкоду основної діяльності промислового підприємства.
Цільове використання - представляє собою використання різної варіації об'єктів нерухомості від продажу до використання майна як іпотечної застави або здачі майна в оренду з постійним благоустроєм і як наслідком збільшенням доходу від використання власності.
Ступінь витрат - являє собою фінансові та організаційні витрати пов'язані з обслуговуванням самим власником об'єкта нерухомості підприємства. До недоліків можна віднести територіальну віддаленість, відсутність інструментів, кадрів, коштів для використання об'єкта нерухомості і як наслідок об'єкт простоює і несе собою лише тягар важкого вантажу для підприємства.
Незалежно від варіанту використання та відповідності об'єкта нерухомості організаційної стратегії, кожен з об'єктів потребує здійснення комплексу заходів, які підтримують його інвестиційну та комерційну привабливість. Зокрема, ми пропонуємо в рамках підприємства створити спеціалізований центр управління нерухомістю, в функції якого має увійти виконання заходів сервейінга. Такий центр своєю головною метою може мати обслуговування і розвиток об'єктів нерухомості для підвищення розміру непрямих доходів.
Розглянемо сутність сервейінга докладніше. Сервейінг являє собою управління об'єктами нерухомості професійної керуючої командою (на промисловому підприємстві, на нашу думку, вона повинна бути перетворена в центр управління нерухомістю), яка виконує набір наступний набір дій (рис. 12).

Рис. 12. Набір дій центру управління нерухомістю

Маркетингові дослідження:
аналіз місця розташування об'єкта;
аналіз попиту і пропозиції на аналогічні об'єкти;
аналіз ринку.
Консалтинг:
розробка програми девелопменту об'єкта відповідно до організаційної стратегією підприємства;
аналіз варіантів найбільш ефективного використання об'єкта;
оптимізація портфелів нерухомості;
рекомендації фінансовій службі з оптимізації оподаткування в частині використання об'єктів нерухомості.
Управління:
технічною експлуатацією;
об'єктом як інвестицією;
комплексними проектами.
Оцінка:
поточної вартості об'єкта або майнового комплексу;
фінансового стану об'єкта;
ефективності використання об'єкта;
технічна експертиза.
Інвестиційний аналіз:
розробка інвестиційної політики;
формування портфеля нерухомості;
аналіз поточного фінансового стану і визначення витрат на утримання об'єкта.
Створення на підприємстві спеціалізованого центру управління нерухомістю дозволяє вирішити питання раціонального використання всіх непрофільних об'єктів нерухомості та формування набору портфелів з метою отримання певних непрямих доходів від їх використання. У чому будуть виражатися ці доходи визначає підприємство, а завданням центру управління нерухомістю є пошук та оптимізація всіх ресурсів об'єкта і побудова схеми їх використання з максимальною віддачею.
Таким чином, при організації центру у підприємства з'являється ряд конкурентних переваг. У зв'язку з цим, стає очевидним, що створення професійного керуючого підрозділу має для підприємства власника ряд істотних переваг.
Проте створення керуючої команди, а також її знайомство і «входження» в роботу з об'єктом повинні здійснюватися на стадії розробки організаційної стратегії для своєчасної підготовки проекту, документації, супроводу реконструкції об'єкта. Це в першу чергу пов'язано з тим, що період «входження» ЦУНП в проект займає досить великий часовий період, який становить від одного до трьох місяців залежно від складності об'єкта.
За цей період підприємство формує організаційну стратегію, основні кількісні і якісні цілі з управління об'єктами нерухомості, а також розподіляє повноваження для вирішення поставлених завдань.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Менеджмент і трудові відносини | Доповідь
18.4кб. | скачати


Схожі роботи:
Управління конкурентоспроможністю промислового підприємства
Розробка системи моніторингу оцінки бізнесу промислового підприємства
Системи управлінського калькулювання собівартості продукції промислового підприємства
Управління ресурсами промислового підприємства в сучасних умовах
Удосконалення діяльності промислового підприємства з управління виробничими запасами
Логістика в системі управління товарно-матеріальними потоками промислового підприємства
Історія створення та принципи функціонування системи автоматичних котирувань
Створення автоматизованої системи управління
Основи управління нерухомістю
© Усі права захищені
написати до нас