Правовий режим земель сільськогосподарського призначення 3

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст
Введення. 3
1. Поняття і склад земель сільськогосподарського призначення. 4
2. Порядок і особливості використання земель сільськогосподарського призначення 8
3. Особливості обороту земель сільськогосподарського призначення. 14
3.1. Особливості обороту земель сільськогосподарського призначення до прийняття Федерального закону про обіг земель сільськогосподарського призначення 14
3.2. Особливості обороту земель сільськогосподарського призначення після прийняття Федерального закону про обіг земель сільськогосподарського призначення 27
Висновок. 36
Список використаної літератури .. 39


Введення

Землі сільськогосподарського призначення складають найбільш важливу частину земельного фонду держави і підлягають особливій охороні. До них віднесені цінні землі, що володіють родючим шаром - грунтом, необхідним для виробництва сільськогосподарської продукції.
Головна мета правового регулювання використання земель сільськогосподарського призначення - забезпечення нормального функціонування сільськогосподарського товарного виробництва в Росії. На це, в принципі, повинні бути спрямовані всі основні норми, що встановлюють порядок володіння, користування і розпорядження земельними ділянками в аграрному секторі.
Землі сільськогосподарського призначення, як об'єкт правового режиму, мають потрійну правову характеристику; загальний об'єкт (частина земельного фонду), на який поширюється загальний правовий режим використання землі; родовий об'єкт (категорія земель земельного фонду), на який поширюються правила особливого правового режиму, призначені для земель сільськогосподарського призначення; а також безпосереднім об'єктом (як сільськогосподарське угіддя), на який поширюється дія норм земельного, фінансового, господарського, водного та інших галузей права;
Особливості земель сільськогосподарського призначення, класифіковані по перерахованих трьох рівнів, дозволяють побудувати цілісну систему правового режиму цих земель. Регулювання правового режиму земель сільськогосподарського призначення, його виникнення, зміна і диференціація здійснюються виконавчими органами державної влади.

1. Поняття і склад земель сільськогосподарського призначення

Землями сільськогосподарського призначення є землі за межею сільських і міських поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей (стаття 77 Земельного кодексу РФ [1]).
До земельної реформи та реорганізації колишніх колгоспів і радгоспів поділ земель сільськогосподарського призначення на сільськогосподарські угіддя та несільськогосподарські угіддя не мало правових наслідків, так як всі ці землі закріплювалися за сільськогосподарськими організаціями на одному праві - праві постійного (безстрокового) користування і знаходилися в державній власності.
Правовий режим сільськогосподарських угідь та несільськогосподарських угідь різко помінявся в ході здійснення земельної реформи.
Землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватися для ведення сільськогосподарського виробництва, створення захисних насаджень, науково - дослідних, навчальних та інших пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом цілей.
Важливою проблемою є правовий режим земель сільськогосподарських товаровиробників до кінця не врегульований нашим законодавством (зокрема, проблемою є те, що до цих пір не всі організаційно-правове форми сільськогосподарських підприємств кореспондуються з Цивільним кодексом РФ [2]).
Відповідно до ст. 78 ЗК РФ землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватися громадянами; господарськими товариствами і товариствами, виробничими кооперативами, державними і муніципальними унітарними підприємствами, іншими комерційними організаціями; некомерційними організаціями; козацькими товариствами; дослідно-виробничими, навчальними, навчально-дослідними та навчально-виробничими підрозділами науково - дослідних організацій, освітніх установ сільськогосподарського профілю та загальноосвітніх установ; громадами корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу.
Згідно зі статистикою саме сільськогосподарські підприємства-товаровиробники використовують більшу частину земель сільськогосподарського призначення.
Земель сільськогосподарського призначення надається особливе значення в силу наступних факторів: обмеженість (незмінність кількості); неперемещаемості; невоссоздаваемості; незнищенності; практично невичерпності продуктивної сили.
Здавна землі сільського господарства давали людству се найнеобхідніше. І не випадково вони ставляться законодавцем на перше місце серед виділяються в законодавстві семи категорій земель земельного фонду країни. Основне їх призначення - виробництво сільськогосподарської продукції. Тому при характеристиці цих земель виділяється таке найважливіше їх властивість, як родючість, за відсутності родючості неможливе виробництво сільськогосподарської продукції.
У зв'язку особливостям правового режиму земель сільськогосподарського призначення, їх особливою цінністю законодавцем передбачені гарантії, що встановлюють пріоритет землекористування. Стаття 78 Земельного кодексу РФ говорить про те, що землі, придатні для потреб сільського господарства надаються, перш за все, для сільськогосподарських цілей. Строго обмежена можливість зміни цільового призначення цих земель, та їх вилучення з сільськогосподарського обороту. При наданні земельної ділянки сільськогосподарського призначення пріоритетність користується саме сільськогосподарське підприємство. Законодавець не передбачає першорядність надання земельної ділянки в залежності від того, для яких сільськогосподарських форм ведення господарства збирається використовувати цю землю претендент. Однак необхідно враховувати економічну вигоду даного виду виробництва, а також наскільки вміло і дбайливо буде використовувати ділянку відповідний претендент.
Законодавець виділяє наступні види сільськогосподарських угідь:
- Сільськогосподарські угіддя з кадастрової оцінкою гіршої якості;
- Сільськогосподарські угіддя з кадастрової оцінкою вище средснерайонного рівня;
- Особливо цінні для даного регіону продуктивні землі.
Відповідно до ст. 79 Земельного кодексу РФ вилучення сільськогосподарських земель з метою їх надання для несільськогосподарських потреб допускається тільки у виняткових випадках:
- Для будівництва промислових об'єктів і інших несільськогосподарських потреб надаються землі, непридатні для ведення сільськогосподарського виробництва, або сільськогосподарські угіддя з земель сільськогосподарського призначення гіршої якості за кадастрової вартості. Для будівництва ліній електропередачі, зв'язку, автомобільних доріг, магістральних трубопроводів та інших подібних споруд допускається надання сільськогосподарських угідь із земель сільськогосподарського призначення більш високої якості.
- Вилучення сільськогосподарських угідь, кадастрова вартість яких перевищує свій среднерайонний рівень, допускається тільки у виняткових випадках, пов'язаних з виконанням міжнародних зобов'язань Російської Федерації, забезпеченням оборони і безпеки держави, розробкою родовищ корисних копалин, утриманням об'єктів культурної спадщини РФ, будівництвом і утриманням об'єктів культурно - побутового, соціального, освітнього призначення, автомобільних доріг, магістральних трубопроводів, ліній електропередачі, зв'язку і інших подібних споруд за відсутності інших варіантів можливого розміщення цих об'єктів.
- Особливо цінні продуктивні сільськогосподарські угіддя, в тому числі сільськогосподарські угіддя дослідно - виробничих підрозділів науково - дослідних організацій і навчально-дослідних підрозділів освітніх установ вищої професійної освіти, сільськогосподарські угіддя, кадастрова вартість яких істотно перевищує среднерайонний рівень, можуть бути відповідно до законодавства суб'єктів РФ включені до переліку земель, використання яких для інших цілей не допускається.
У разі встановлення неправомірного вилучення сільськогосподарських земель для несільськогосподарського виробництва, відшкодовуються не тільки збитки, завдані таким вилученням, але і втрати сільськогосподарського виробництва.
Також збитки будуть відшкодовані при обмеженні будь-якими підприємствами або організаціями використання земель сільськогосподарського призначення.
Сільськогосподарські товаровиробники, у відповідності до законодавства, можуть використовувати земельні ділянки на таких речових прав, як право власності і право безстрокового (постійного) користування. Крім того, земельна ділянка може знаходиться у сільськогосподарського підприємства в оренді чи безоплатному терміновому користуванні.
Довічне успадковане володіння земельними ділянками (якщо воно виникло до введення в дію нового Земельного кодексу)
Відповідно до ст. 25 ЗК України права на земельні ділянки виникають з підстав, встановлених цивільним законодавством, федеральними законами, і підлягають державній реєстрації відповідно до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». [3] Таким чином, права на земельні ділянки виникають на загальних підставах відповідно до ЦК та на спеціальних - за земельним законодавством.

2. Порядок і особливості використання земель сільськогосподарського призначення

Землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватися для ведення сільськогосподарського виробництва, створення захисних насаджень, науково-дослідних, навчальних та інших пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом цілей:
- Громадянами, в тому числі провідними селянські (фермерські) господарства, особисті підсобні господарства, садівництво, тваринництво, городництво;
- Господарськими товариствами і товариствами, виробничими кооперативами, державними і муніципальними унітарними підприємствами, іншими комерційними організаціями;
- Некомерційними організаціями, в тому числі споживчими кооперативами, релігійними організаціями;
- Козацькими товариствами;
- Дослідно-виробничими, навчальними, навчально-дослідними та навчально-виробничими підрозділами науково-дослідних організацій, освітніх установ сільськогосподарського профілю та загальноосвітніх закладів;
- Громадами корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу Російської Федерації для збереження та розвитку їх традиційних способу життя, господарювання і промислів.
Землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватися громадянами, комерційними та некомерційними організаціями, однак лише для ведення сільськогосподарського виробництва або інших цілей, пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом.
Громадянам земельні ділянки надаються для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, садівництва, тваринництва, городництва і для інших цілей, пов'язаних з веденням сільськогосподарського виробництва.
Загальна дієздатність громадян визначається нормами цивільного законодавства, тобто, як правило, виникає у повному обсязі з настанням повноліття (після досягнення вісімнадцятирічного віку).
Отримання земельної ділянки для особистого підсобного господарства передбачає проживання поблизу ділянки та її використання у вільний від основної роботи час. Земельна ділянка для ведення особистого підсобного господарства може складатися з присадибної земельної ділянки та польового ділянки. Присадибна земельна ділянка розміщується поблизу житлового будинку. До нього може примикати польовий земельну ділянку або знаходитися поблизу с ним.
Земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення можуть бути надані юридичним особам, які можуть бути комерційними організаціями і некомерційними.
Комерційні організації у формі господарських товариств і товариств, виробничих кооперативів мають загальну правосуб'єктність (стаття 49 Цивільного кодексу РФ). Як роз'яснили Пленуми Верховного Суду РФ і Пленум Вищого Арбітражного Суду РФ, [4] комерційні організації, за винятком унітарних підприємств та інших організацій, передбачених законом, наділені загальною правоздатністю і можуть здійснювати будь-які види підприємницької діяльності, не заборонені законом, якщо в установчих документах таких комерційних організацій не міститься вичерпний (закінчений) перелік видів діяльності, якими відповідна організація має право займатися.
Отже, господарські товариства і суспільства, виробничі кооперативи можуть отримати землю незалежно від статутних цілей діяльності, якщо в їх установчих документах не міститься вичерпний перелік видів діяльності, якими відповідна організація має право займатися. Головне, щоб ці організації використовували землю за основним цільовим призначенням - для ведення сільськогосподарського виробництва чи інших пов'язаних з ним цілей. Це може бути як основний вид діяльності організації, так і допоміжний у вигляді підсобного виробництва, філії і т.п.
Унітарні підприємства та некомерційні організації, такі, як: споживчі кооперативи (наприклад, садівничі товариства), громадські організації, релігійні організації (об'єднання), благодійні фонди та інші, можуть отримати земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення тільки при наявності спеціальної правосуб'єктності. У статуті організації повинен бути передбачений такий вид діяльності, як ведення сільськогосподарського виробництва, або іншої діяльності, пов'язаної із сільськогосподарським виробництвом.
Особливими суб'єктами є станичні та інші козачі суспільства. Вони являють собою юридичні особи, яким безоплатно відводяться земельні наділи для колективного землекористування на основі традиційних для козацтва форм общинного володіння землею або спільної власності на землю (часткової або сумісної).
Розмір земельного наділу, наданого хутірському та Станично суспільству, визначається виходячи з кількості його учасників відповідно до встановленого порядку, а також взятих ними на себе зобов'язань щодо несення державної служби та необхідності створення запасу земель, забезпечує колективне землекористування при розширенні складу товариства, виділення земельних ділянок громадянам, що побажали вийти з козацького товариства.
Родові громади та сім'ї з числа нечисленних народів Півночі, пов'язані з традиційними галузями і промислами, також є особливими суб'єктами. Їм передаються для використання оленячі пасовища, мисливські рибальські та інші угіддя для комплексного використання (оленярство, мисливського, рибальського та морського звіробійного промислів, збору ягід, грибів, горіхів, лікарських рослин та інших).
Без згоди родових общин і сімей з числа нечисленних народів Півночі земельні ділянки не підлягають відчуженню під промислове або інше освоєння, не пов'язане з традиційним господарюванням. [5]
Землі сільськогосподарського призначення обмежені в обороті. Оборот земель сільськогосподарського призначення, а також порядок використання земельних часток, що виникли в результаті приватизації сільськогосподарських угідь, передбачається регулювати спеціальним Федеральним законом про обіг земель сільськогосподарського призначення. [6] Проте ці обмеження не поширюються на земельні ділянки, надані із земель сільськогосподарського призначення громадянам для індивідуального житлового, гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, тваринництва і городництва, а також на земельні ділянки, зайняті будівлями, будовами, спорудами.
Відповідно до принципу пріоритету збереження особливо цінних земель, встановленим у статті 1 Земельного кодексу РФ, вилучення цінних земель сільськогосподарського призначення для інших цілей обмежується або забороняється в порядку, встановленому федеральними законами.
Сільськогосподарські угіддя - рілля, сінокоси, пасовища, поклади, землі, зайняті багаторічними насадженнями (садами, виноградниками та іншими), - у складі земель сільськогосподарського призначення мають пріоритет у використанні і підлягають особливій охороні.
Для будівництва промислових об'єктів і інших несільськогосподарських потреб надаються землі, непридатні для ведення сільськогосподарського виробництва, або сільськогосподарські угіддя з земель сільськогосподарського призначення гіршої якості за кадастрової вартості. Для будівництва ліній електропередачі, зв'язку, автомобільних доріг, магістральних трубопроводів та інших подібних споруд допускається надання сільськогосподарських угідь із земель сільськогосподарського призначення більш високої якості. Дані споруди розміщуються головним чином уздовж автомобільних доріг і меж полів сівозмін.
Вилучення, в тому числі шляхом викупу, з метою надання для несільськогосподарського використання сільськогосподарських угідь, кадастрова вартість яких перевищує свій среднерайонний рівень, допускається тільки у виняткових випадках, пов'язаних з виконанням міжнародних зобов'язань Російської Федерації, забезпеченням оборони і безпеки держави, розробкою родовищ корисних копалин ( за винятком загальнопоширених корисних копалин), утриманням об'єктів культурної спадщини Російської Федерації, будівництвом і утриманням об'єктів культурно-побутового, соціального, освітнього призначення, автомобільних доріг, магістральних трубопроводів, ліній електропередачі, зв'язку і інших подібних споруд за відсутності інших варіантів можливого розміщення цих об'єктів.
Особливо цінні продуктивні сільськогосподарські угіддя, в тому числі сільськогосподарські угіддя дослідно-виробничих підрозділів науково-дослідних організацій і навчально-дослідних підрозділів освітніх установ вищої професійної освіти, сільськогосподарські угіддя, кадастрова вартість яких істотно перевищує среднерайонний рівень, можуть бути відповідно до законодавства суб'єктів Російської Федерації включені до переліку земель, використання яких для інших цілей не допускається.
Використання земельних часток, що виникли в результаті приватизації сільськогосподарських угідь, регулюється федеральним законом про обіг земель сільськогосподарського призначення.
Обмеження вилучення цінних та особливо цінних продуктивних сільськогосподарських угідь передбачені в пунктах 2 - 4 статті 79 Земельного кодексу РФ.
Проте тепер такі обмеження поширюються лише на сільськогосподарські угіддя зі складу земель сільськогосподарського призначення.
У силу ч. 2 ст. 79 Земельного кодексу РФ для будівництва промислових об'єктів і інших несільськогосподарських потреб надаються землі, непридатні для ведення сільськогосподарського виробництва, або сільськогосподарські угіддя з земель сільськогосподарського призначення гіршої якості за кадастрової вартості.
При вирішенні питання про надання земель сільськогосподарського призначення для несільськогосподарських потреб істотне значення має питання про якість земель та їх придатності для ведення сільськогосподарського виробництва. При цьому вказана норма, що дозволяє використання земель з несільськогосподарськими цілями, не містить правила про переведення таких земель в іншу категорію в порядку, передбаченому ст. 8 Земельного кодексу РФ. [7]
Критерієм віднесення сільськогосподарських угідь до цінних і особливо цінним є кадастрова оцінка сільськогосподарських угідь. Відповідно до п. 6 Правил здійснення державної кадастрової оцінки земель, затверджених Постановою Уряду РФ від 8 квітня 2000 р. № 316 [8], державна кадастрова оцінка сільськогосподарських угідь поза межею міських і сільських поселень та земель лісового фонду здійснюється на основі капіталізації розрахункового рентного доходу.
Особливо цінні продуктивні сільськогосподарські угіддя, в тому числі сільськогосподарські угіддя дослідно-виробничих підрозділів науково-дослідних організацій і навчально-дослідних підрозділів освітніх установ вищої професійної освіти, сільськогосподарські угіддя, кадастрова вартість яких істотно перевищує среднерайонний рівень, можуть бути відповідно до законодавства суб'єктів Російської Федерації включені до переліку земель, використання яких для інших цілей не допускається.

3. Особливості обороту земель сільськогосподарського призначення

3.1. Особливості обороту земель сільськогосподарського призначення до прийняття Федерального закону про обіг земель сільськогосподарського призначення

До регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення застосовуються особливі правила. Якщо розглядати землю, в тому числі сільськогосподарську, в ряду майна, обіг яких регулюється приватним (цивільним) правом, або навіть у складі окремого виду майна - нерухомості, все ж слід визнати, що земля є особливим майном, оборот якого вимагає спеціального правого регулювання.
Пункт 6 ст. 27 ЗК РФ передбачає, що оборот земель сільськогосподарського призначення має регулюватися Федеральним законом про обіг земель сільськогосподарського призначення. Згідно з п. 7 цієї статті, зазначена вище норма не поширюється на землі, надані зі складу сільськогосподарського призначення громадянам для індивідуального житлового та гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, тваринництва і городництва, а також на ділянки, зайняті будівлями, спорудами і спорудами.
Таким чином, на перший погляд можна зробити висновок про те, що до моменту прийняття Федерального закону від 24 липня 2002 р. «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» ніякі угоди щодо земель сільськогосподарського призначення не допускалися. Однак такий висновок не відповідає чинному законодавству. Власник ділянки земель сільськогосподарського призначення має право здійснювати практично будь-які угоди, в тому числі купівлі-продажу, зі своїм майном на підставі ст. 36 Конституції РФ, [9] ст. 209 і 260 ГК РФ, згідно з якими власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Відповідно до п. 2 Указу Президента РФ від 27 жовтня 1993 р. № 1767 «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії», громадяни та юридичні особи - власники земельних ділянок мають право продавати, передавати у спадок, дарувати, здавати в заставу, оренду, обмінювати, а також передавати земельну ділянку або її частину в якості внеску до статутних фондів (капітали) акціонерних товариств, товариств, кооперативів, в тому числі з іноземними інвестиціями.
Законодавство, що діяло до прийняття Федерального закону «0б обіг земель сільськогосподарського призначення», практично не обмежувало обороту цих земель, за одним винятком. Стаття 63 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» [10] не допускає іпотеку земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств.
З огляду на викладені вище обставини, ст. 8 Федерального закону «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» [11] передбачає, що оборот цих земель здійснюється відповідно до цивільного законодавства та Земельним кодексом РФ з урахуванням лісового законодавства, законодавства про охорону навколишнього середовища та іншого законодавства. Передбачено також, що, по-перше, при переході права на земельну ділянку категорія земель не змінюється, по-друге іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи мають право використовувати ці землі тільки на оренди, по-третє, не допускається приватизація земель сільськогосподарського призначення. [12]
Стаття 9 зазначеного Закону закріплює наступне правило: у тих випадках, коли обіг земель сільськогосподарського призначення регулювався законами суб'єктів Федерації, ці закони продовжують діяти до прийняття федерального закону про оборот земель сільськогосподарського призначення.
Згідно з п. 5 ст. 79 ЗК РФ використання земельних часток, що виникли в результаті приватизації сільськогосподарських угідь, регулюється федеральним законом про обіг земель сільськогосподарського призначення. ЗК РФ ніяк не торкнувся цієї проблеми, що стосується інтересів кількох мільйонів людей, і відніс її дозвіл до предмета федерального закону про оборот земель сільськогосподарського призначення.
Що являє собою земельна частка (пай)? Земельна частка (пай) як сурогату права власності на землю використовувалася як засіб приватизації земель сільськогосподарського призначення на початку земельної реформи з метою скасування колгоспів і радгоспів.
Правові основи реорганізації сільськогосподарських організацій і порядок визначення земельної частки і майнового паю були встановлені в Положенні про реорганізацію колгоспів, радгоспів та приватизації державних сільськогосподарських підприємств, затвердженому постановою Уряду РФ від 4 вересня 1992 р. № 708.
Земельні і майнові частки (паї) визначаються в процесі реорганізації колгоспів і державних сільськогосподарських підприємств. При реорганізації за бажанням трудових колективів утворювалися товариства, акціонерні товариства, сільськогосподарські виробничі кооперативи, селянські господарства та їх об'єднання. Можна було зберегти і колишню форму господарювання. Однак і в цьому випадку повинно було бути забезпечене право виходу працівника без згоди на те трудового колективу або адміністрації підприємства з виділенням йому земельної частки і майнового паю для організації селянського господарства.
На час реорганізації на сільськогосподарському підприємстві утворюється комісія з приватизації земель та реорганізації колгоспу або державного підприємства. Комісія контролює дотримання законності при виділенні з господарства працівників з майновими та земельними паями (частками), і готує проект списку осіб для отримання земельного і майнового паїв у господарстві, що потім затверджується загальними зборами (зборами уповноважених) трудового колективу колгоспу або державного сільськогосподарського підприємства. З урахуванням матеріалів, підготовлених комісією, загальні збори (збори уповноважених) трудового колективу колгоспу або державного підприємства затверджує розмір земельного паю (у гектарах сільськогосподарських угідь і з визначенням середньої вартості), а також майнові паї у вартісному вираженні за конкретним особам. [13]
Розмір індивідуальної земельної частки, яку працівник має право отримати із земель сільськогосподарського підприємства, залежить від диференційованої среднерайонний норми безоплатної передачі землі у власність із земель сільськогосподарської організації та кількості осіб, які мають право на земельну частку. Розмір земельної частки (паю) встановлюється незалежно від трудового вкладу та стажу роботи, у зв'язку з цим індивідуальні частки для осіб, які мають право на отримання ділянки із земель даної сільськогосподарської організації, однакові.
Среднерайонний норма безкоштовної передачі землі у власність визначається відповідно до Указу Президента від 2 березня 1992 р. № 213 «Про порядок встановлення норми безоплатної передачі земельних ділянок у власність громадян».
Шляхом диференційованої среднерайонний норми, помноженої на кількість осіб, які мають право на отримання ділянки у власність із земель сільськогосподарської організації, визначаються розміри земель, переданих у спільну часткову або спільну сумісну власність. [14]
Згідно з Положенням про реорганізацію колгоспів і радгоспів та приватизації державних сільськогосподарських підприємств, до списку осіб, які мають право на отримання землі у власність безкоштовно із земель підприємства, що реорганізується, включаються працівники сільськогосподарського підприємства та пенсіонери цього господарства, що проживають на його території; особи, зайняті в соціальній сфері на селі; тимчасово відсутні працівники (військовослужбовці строкової служби, стипендіати господарства тощо); особи, які мають право повернутися на колишнє місце роботи; особи, звільнені з сільськогосподарського підприємства за скороченням чисельності працівників після 1 січня 1992
Передбачено, що якщо площа земельних угідь, виділених колективу господарства у власність безкоштовно, виявиться менше площі колишніх земельних угідь, пріоритетне право на оренду або викуп частини земельних угідь надається громадянам, раніше використовували земельні ділянки на праві оренди, членам трудових колективів, які виходять з колгоспу або радгоспу з метою створення селянського господарства, а також іншим працівникам цих господарств.
Права власників земельних часток (паїв) були визначені в п. 16 постанови Уряду РФ від 4 вересня 1992 р. № 708 «Про порядок приватизації та реорганізації підприємств і організацій агропромислового комплексу»; в п. 5 Указу Президента РФ від 27 жовтня 1993 № 1767 «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи», в постанові Уряду РФ від 1 лютого 1995 р. № 96 «Про порядок здійснення прав власників земельних часток і майнових паїв», а також у п. 4 Указу Президента РФ від 7 березня 1996 р. «Про реалізацію конституційних прав громадян на землю».
Власник земельної частки без згоди інших учасників часткової власності має право передати земельну частку в спадщину; використовувати її (з виділенням земельної ділянки в натурі) для ведення селянського (фермерського) та іншого підсобного господарства; продати, подарувати або обміняти земельну частку на майновий пай або земельну частку в іншому господарстві; передати її (з виділенням земельної ділянки в натурі) в оренду селянським (фермерським) господарствам, сільськогосподарським організаціям, громадянам для ведення особистого підсобного господарства; передати земельну частку на умовах договору ренти та довічного утримання; внести земельну частку або право користування нею в статутний капітал або пайовий фонд сільськогосподарської організації. [15]
Яка ж правова сутність відносин з приводу земельної частки? Право на земельну частку не може бути кваліфіковано як право власності на землю, поки ця частка не виділена в натурі (на місцевості). Право власності та право на виділ частки - це юридично принципово різні права. Власність - речове право, що припускає влада власника у відношенні конкретної речі, а право на земельну частку - це лише право виділу речі - земельної ділянки, тобто зобов'язальне право. Відповідно земельна частка не може вважатися нерухомим майном і як наслідок об'єктом права власності. При наявності відносин з приводу земельних часток відсутній безпосередній об'єкт права власності - конкретну земельну ділянку, що належить особі-власнику. У цьому випадку неможливо здійснення правомочностей власника землі. При невизначеності об'єкта права власності неможливо ні фактичне володіння земельною ділянкою, ні користування таким конкретним об'єктом і тим самим розпорядження ним. Розпорядження земельними частками їх власниками - це не що інше, як розпорядження належними їм зобов'язальними правами. Вважаємо, що цей принципово важливий момент обов'язково слід брати до уваги при аналізі відносин, що виникають з приводу земельної частки.
Раніше діяв наступний порядок здійснення операцій купівлі-продажу земельних часток (паїв). Так, згідно з постановою Уряду РФ «Про порядок здійснення прав власників земельних часток і майнових паїв» кожен власник земельної частки міг продати її відповідно до законодавства РФ для цілей виробництва сільськогосподарської продукції. Решта учасників часткової власності мали переважне право купівлі земельних часток. При купівлі-продажу земельної частки попереднє виділення відповідної ділянки в натурі не проводилося. Продавець і покупець укладали договір купівлі-продажу земельної частки, який міг бути нотаріально посвідчений і повинен бути зареєстрований у відповідності з чинним законодавством.
Оплата за придбання земельної частки могла вироблятися одноразово або в розстрочку. З моменту реєстрації договору купівлі-продажу земельна частка переходила у власність покупця незалежно від того, яка форма оплати (одноразова або в розстрочку) була передбачена договором.
Придбані сільськогосподарської комерційною організацією земельні частки передавалися у власність цієї організації. Земельна ділянка, відповідний за площею купленим земельною часткам і перебував у власності сільськогосподарської комерційної організації, як правило, поділу не підлягав.
При здійсненні операцій, пов'язаних з відчуженням земельних часток, виходили з того, що сумарна площа земельних ділянок, що відповідають часткам, перехідним у власність однієї фізичної або юридичної (в розрахунку на одного працюючого) особи, не повинна перевищувати встановлених граничних розмірів земельних ділянок, наданих для ведення селянського (фермерського) господарства.
Особливості мало регулювання питань оренди земельної частки відповідно до постанови Уряду РФ «Про порядок здійснення прав власників земельних часток і майнових паїв».
Власник земельної частки мав право здати її в короткострокову оренду для цілей сільськогосподарського виробництва іншим власникам земельних часток, які мають їх у натурі для створення селянського (фермерського) господарства, а також сільськогосподарським комерційним організаціям, утвореним даними власниками. Для цього орендодавець і орендар укладали договір оренди земельної частки, який підлягав реєстрації в установленому порядку. Договір оренди земельної частки за бажанням сторін міг бути завірений нотаріально. Процедура укладання договорів оренди земельної частки була врегульована Вказівками про порядок оформлення договорів передачі земельної частки в оренду, затвердженими Роскомземом 16 травня 1996 [16] Так, договір оренди міг бути укладений між власником земельної частки - орендодавцем і сільськогосподарською організацією або селянським (фермерським) господарством - орендарем. Орендодавцем міг бути як окремий власник земельної частки, так і група власників земельних часток. У цьому випадку укладався договір оренди земельних часток при множинності осіб на стороні орендодавців. До договору оренди додавався план орендованого земельної ділянки, виконаний в масштабі наявного планово-картографічного матеріалу, який видавався орендодавцю (одному з орендодавців) і орендареві.
Роскомземом 16 травня 1996 були затверджені примірні форми договору оренди земельної частки та договору оренди земельних часток при множинності осіб на стороні орендодавців.
У разі укладення договору оренди земельних часток при множинності осіб на стороні орендодавців невід'ємною його частиною був список орендодавців. У цьому списку вказувались прізвища, імена, по батькові орендодавців, паспортні дані або дані документів, його замінюють; серія, номер і дата видачі свідоцтва на право власності на землю; площа частки в гектарах (сільськогосподарських угідь, з них - ріллі) з якісною оцінкою в бал-гектарах. Правильність внесення до списку зазначених записів пересвідчувалася підписом кожного орендодавця.
Термін оренди земельної частки та умови оплати визначалися договором. Мінімальний термін договору оренди - не менше трьох років. Після закінчення зазначеного в договорі терміну за угодою сторін договір міг бути укладений на новий термін. Про свою згоду укласти договір або про відмову в ув'язненні його на новий термін сторони зобов'язані були в письмовій формі повідомити один одного не менше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії раніше укладеного договору.
В рахунок орендної плати орендодавець (орендодавці) міг отримати гроші, продукцію або послуги. Так, орендна плата за користування земельною часткою могла встановлюватися у формі фіксованих виплат, коли визначався загальний розмір орендної плати в грошовому вираженні, і в межах цієї суми поряд з грошовою формою могли встановлюватися види і обсяги натуральної оплати та надання послуг. Орендна плата могла бути встановлена ​​у вигляді певного відсотка від реально виробленої сільськогосподарської продукції або її видів у вартісному виразі або в натурі. Продукція і послуги, що видаються сільськогосподарськими комерційними організаціями орендодавцям у рахунок орендної плати, могли ставитися до витрат цих організацій.
При укладанні договору оренди земельних часток при множинності осіб на стороні орендодавців конкретні форми виплати орендної плати визначалися додатковою угодою про умови внесення орендної плати, що укладаються між кожним орендодавцем та орендарем. У зазначеному договорі наводилися зведені показники умов виплати орендної плати всім орендодавцям. Перегляд розміру фіксованої орендної плати в грошовій формі здійснювався у міру індексації мінімальної заробітної плати.
Орендар мав право здійснювати за згодою орендодавця (орендодавців) дії з виділення в натурі земельної ділянки, відповідного орендованій земельній частці (часток). У разі укладення багатостороннього договору оренди земельні ділянки в натурі кожному орендодавцю могли не виділятися.
Податкові та інші платежі за земельну ділянку, яка перебуває у спільній частковій власності, вносили співвласники ділянки, якщо інше не було передбачено відповідним договором оренди земельної частки.
Орендодавцю (орендодавцям), який припинив орендні відносини з колишнім орендарем, міг за його бажанням виділятися в натурі земельну ділянку (ділянки) для розпорядження ним (ними) відповідно до законодавства РФ.
Слід зауважити, що орендар міг використовувати орендований земельну ділянку лише для сільськогосподарського виробництва і не мав права його продавати, закладати або відчужувати будь-яким іншим чином, якщо інше не було передбачено законом або договором оренди.
Роботи, пов'язані з визначенням місця розташування та меж земельної ділянки, що підлягає виділенню в натурі в рахунок земельної частки (часток), виявленням обмежень у використанні земель та обтяжень земельної ділянки правами інших осіб, виготовленням плану його кордонів, виконувалися районним комітетом із земельних ресурсів та землеустрою або спеціалізованими землевпорядними організаціями або особами, що мають ліцензії на право виконання цих робіт, і оплачувалися власником земельної частки.
Місце розташування земельної ділянки встановлювалося угодою між власниками земельних часток з урахуванням забезпечення компактного землекористування і створення умов для раціональної організації території, добровільного кооперування в області виробництва, переробки і реалізації сільськогосподарської продукції, сервісного обслуговування, інженерного облаштування території та покращення соціально-побутового обслуговування населення.
У разі розбіжностей рішення про місце розташування земельної ділянки брав орган місцевого самоврядування за участю комітету з земельних ресурсів та землеустрою з дотриманням зазначених вище умов та забезпеченням якості виділяються земель не нижче середнього по господарству. При незгоді власників земельних часток з місцем розташування ділянки, що виділяється суперечки вирішувалися в судовому порядку.
Межі земельної ділянки в рахунок земельної частки встановлювалися в натурі при необхідності. У разі укладення договору оренди земельних часток при множинності осіб на стороні орендодавців кордону договору оренди земельних ділянок кожному орендодавцю в натурі не встановлювалися.
У разі якщо межі орендованого ділянки (масиву) не були встановлені в натурі або у встановленні їх не було необхідності, до договору оренди додавався план орендованого земельної ділянки (масиву), виготовлений з наявного планово-картографічного матеріалу. При необхідності встановлення в натурі меж орендованого ділянки до договору оренди додавався план кордонів, виготовлений за даними польових геодезичних вимірювань на місцевості.
Згідно з постановою Уряду РФ «Про порядок здійснення прав власників земельних часток і майнових паїв» в якості внеску до статутного капіталу сільськогосподарських комерційних організацій могла виступати земельна частка, а також право користування земельною часткою. Внесення земельної частки або права користування нею в статутний капітал зазначених організацій здійснювалося на підставі їх установчих договорів, якщо інше не було обумовлено законодавством РФ. У разі внесення до статутного капіталу права користування земельною часткою установчий договір повинен був містити умови здійснення цього права.
Оцінка права користування земельною часткою в рублях встановлювалася угодою учасників сільськогосподарської комерційної організації. Зазначена оцінка враховувалася при розрахунку частки участі в статутному капіталі цієї організації разом з майновими паями та іншими внесками.
Право користування земельною часткою могло бути внесено до статутного капіталу організації на термін не більше трьох років з можливістю внесення цього права надалі. Власник земельної частки після закінчення терміну, на який до статутного капіталу було внесено право користування земельною часткою, зберігав можливість виділення в натурі земельної ділянки в рахунок частки у випадках, передбачених земельним законодавством. Дивіденди на кожен рубль суми оцінки права користування земельною часткою, внесеного до статутного капіталу, виплачувалися в тих же розмірах, що і за іншими вкладами.
При внесенні земельних часток у статутний капітал сільськогосподарської комерційної організації їй як юридичній особі видавалося свідоцтво на право власності на земельну ділянку, площа якої відповідала внесеним земельною часткам, і план цієї ділянки. Свідоцтво на право власності на земельну частку особи, який зробив свою частку в статутний капітал зазначеної організації, втрачало юридичну силу. У разі внесення до статутного капіталу сільськогосподарської комерційної організації права користування земельними частками до її установчого договору додається план земельної ділянки, загальна площа якого відповідала площі земельних часток, на які було передано право користування, та список осіб, які зробили це право. У свідоцтва на право власності на земельні частки осіб, які зробили право користування земельними частками до статутного капіталу, районним комітетом із земельних ресурсів та землеустрою вносилася відповідний запис про здійснену операцію. При внесенні права користування земельною часткою в статутний капітал сільськогосподарської комерційної організації земельні ділянки в натурі кожному власнику могли не виділятися. Особам, які зробили земельну частку або право користування земельною часткою в статутний капітал сільськогосподарської комерційної організації, на підставі її установчого договору видавався документ, що засвідчує частку їх участі в статутному капіталі. [17]
Формування земельних масивів із земельних ділянок, що відповідають земельною часткам, переданим до статутного капіталу сільськогосподарської комерційної організації, вироблялося за згодою власників земельних часток і з урахуванням вимог з раціональної організації території і компактного землекористування. У разі виникнення розбіжностей між особами, що вносять у статутний капітал свої земельні частки, та особами, що вносять у нього право користування земельними частками, застосовувався порядок розподілу землі, передбачений постановою Уряду РФ від 27 липня 1994 р. № 874 «Про реформування сільськогосподарських підприємств з урахуванням практики Нижегородської області ». Виникаючі при цьому земельні суперечки могли бути дозволені судом.
Податкові та інші платежі за земельну ділянку, що знаходиться у спільній власності, вносили його співвласники, якщо інше не було передбачено установчим договором сільськогосподарської комерційної організації.

3.2. Особливості обороту земель сільськогосподарського призначення після прийняття Федерального закону про обіг земель сільськогосподарського призначення

Федеральним законом «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» розв'язано проблему обороту земель даної категорії. Предметом регулювання цього Закону, як випливає зі ст. 1, є чотири групи питань: 1) відносини, пов'язані з володінням, користуванням, розпорядженням земельними ділянками із земель сільськогосподарського призначення; 2) встановлення правил і обмежень обігу земельних ділянок і часткою у праві спільної власності на земельні ділянки; 3) визначення умов надання земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності; 4) визначення умов вилучення в державну чи муніципальну власність таких земельних ділянок. При цьому слід зазначити, що дія Закону не поширюється на земельні ділянки, надані із земель сільськогосподарського призначення громадянам для індивідуального житлового чи гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, тваринництва і городництва, а також на земельні ділянки, зайняті будівлями, будовами , спорудами. Оборот цих земельних ділянок регулюється ЗК РФ.
Приватизація земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення здійснюється в порядку, встановленому Федеральним законом «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», ЗК РФ й іншими федеральними законами. Причому приватизація цих земельних ділянок на території суб'єкта Федерації можлива тільки з моменту, встановленого законом даного суб'єкта Федерації. Не допускається прийняття суб'єктами Федерації законів та інших нормативних правових актів, що містять додаткові правила і обмеження обігу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення. [18] Не можна приватизувати земельні ділянки у складі земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, оленячі пасовища в районах Крайньої Півночі і відганяючи пасовища.
Особливо слід звернути увагу на те, що цей Закон обмежує права іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства, а також юридичних осіб, в статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більше 50% , на придбання у власність земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення. Так, зазначені особи згідно ст. 3 Закону не можуть мати на праві власності земельними ділянками із земель сільськогосподарського призначення. Ці особи можуть використовувати землю лише на підставі договору оренди.
Стаття 4 цього Закону стосується питань граничних розмірів і вимог до місця розташування земельних ділянок у складі земель сільськогосподарського призначення. Так, мінімальні розміри земельних ділянок можуть бути встановлені законами суб'єктів Федерації. Граничний розмір земельних ділянок, які можуть перебувати у власності громадянина, його близьких родичів і контрольованих ними юридичних осіб, не може бути менше 10% загальної площі сільськогосподарських угідь у межах одного адміністративно-територіального утворення. Такі граничні розміри земельних ділянок визначаються законодавством суб'єктів Федерації.
Несприятливі правові наслідки, пов'язані з порушенням вимог ст. 3 і 4 цього Закону, відображені в його ст. 5. Основним таким наслідком є ​​обов'язок особи здійснити відчуження земельної ділянки або частки у праві спільної власності на земельну ділянку, які не можуть йому належати на праві власності. Так, якщо у власності особи за законним підставах виявиться земельну ділянку або частка у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, що спричинить за собою порушення вимог ст. 3 та 4 Закону, ця земельна ділянка (частка вправі загальної власності) повинен бути відчужений власником. Відчуження ділянки або частки у праві спільної власності на ділянку, придбаних до введення в дію цього Закону, має бути здійснено протягом одного року з дня набрання Законом чинності. Якщо земельна ділянка (частка у праві спільної власності) був придбаний після введення в дію Закону, він підлягає відчуженню протягом одного року з дня виникнення права власності на нього або протягом одного року з дня, коли орган юридичної особи дізнався або зобов'язаний був дізнатися про обставин, які спричинили за собою порушення вимог ст. 3 Закону. [19]
Якщо порушені вимоги ст. 4 цього Закону і власник не справить відчуження земельної ділянки (частки), установа юстиції, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, зобов'язана в письмовій формі сповістити про це орган державної влади суб'єкта Федерації. Цей орган у місячний термін з дня, коли йому стало відомо про порушення, зобов'язаний звернутися до суду із заявою про спонукання такого власника до продажу даної земельної (частки у праві спільної власності на земельну ділянку) на торгах (конкурсах, аукціонах).
У разі відсутності особи, яка виявила бажання придбати земельну ділянку або частку в праві спільної власності на земельну ділянку, земельну ділянку або частку в праві спільної власності повинен придбати суб'єкт Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Федерації, - орган місцевого самоврядування.
Стаття 6 зазначеного Закону передбачає, що власники, землекористувачі, землевласники, орендарі земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення зобов'язані їх використовувати відповідно до цільового призначення даної категорії земель і дозволеним використанням способами, які не повинні завдавати шкоди землі як природного об'єкту. У разі порушення цієї вимоги визначено порядок примусового вилучення та припинення, прав на землю. Так, право постійного (безстрокового) користування, право довічного наслідуваного володіння, право безоплатного термінового користування земельною ділянкою можуть бути припинені примусово на підставах та в порядку, встановленим ЗК РФ. Що стосується оренди земельної ділянки, то вона може бути примусово припинена відповідно до вимог ЗК РФ і ГК РФ.
Земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення може бути вилучений у його власника примусово у судовому порядку у випадку неналежного використання. Випадки неналежного використання земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення визначаються відповідно до ЗК РФ. Заяву до суду про примусове вилучення у власника земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення надсилається органом державної влади суб'єкта Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Федерації, - органом місцевого самоврядування за правилами, визначеними ЗК РФ для примусового припинення прав на земельну ділянку осіб, які не є його власниками, через неналежного використання земельної ділянки. Стаття 7 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» передбачає також, що заставу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення здійснюється відповідно до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Таким чином, поки зберігається заборона на заставу цих земель. [20] Стаття 8 цього Закону спеціально регулює питання купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. При продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкт Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Федерації, - орган місцевого самоврядування має переважне право купівлі ділянки, що продається за ціною, за яку він продається, крім випадків продажу з публічних торгів.
Продавець земельної ділянки зобов'язаний сповістити у письмовій формі вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Федерації, - орган місцевого самоврядування про намір продати свою земельну ділянку із зазначенням ціни та інших істотних умов договору. Повідомлення може бути зроблено шляхом вручення під розписку чи надіслано поштою рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Якщо зазначені органи відмовляться від покупки або не повідомлять продавця про намір придбати земельну ділянку протягом одного місяця з дня надходження повідомлення, продавець має право протягом року продати земельну ділянку третій особі за ціною не нижче зазначеної у цьому повідомленні. Перебіг строку починається з дня надходження повідомлення в дані органи. Для продажу земельної ділянки за ціною нижче раніше заявленої або при зміні інших істотних умов договору продавець зобов'язаний направити нове повідомлення за вказаними вище правилами. [21]
При продажу земельної ділянки з порушенням переважного права купівлі відповідні органи можуть протягом року з моменту державної реєстрації переходу права власності вимагати в судовому порядку переведення на них прав і обов'язків покупця.
Необхідно відзначити, що зазначені правила не застосовуються до інших договорів, за якими проводиться відчуження земельних ділянок, наприклад до договору дарування.
Стаття 9 цього Закону регулює питання оренди земельних ділянок. Предметом договору оренди можуть бути земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік, у тому числі земельні ділянки, що перебувають у спільній частковій власності. Термін договору оренди не може перевищувати 49 років. Після закінчення терміну договору або до цього моменту земельну ділянку може бути переданий у власність орендаря за умови внесення ним викупної ціни. За загальним правилом орендар має переважне право на укладення нового договору після закінчення терміну дії договору оренди. Площі ж орендованих однією особою земель сільськогосподарського призначення не обмежуються.
Земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що є державною або муніципальною власністю, як правило, надаються громадянам та юридичним особам у власність через проведення торгів (конкурсів чи аукціонів) (ст. 10 цього Закону).
Особливості спадкування земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення відображені у ст. 11 зазначеного Закону. Передбачено, що у разі якщо прийняття спадщини призвело до порушення вимог, встановлених ст. 3 та 4 цього федерального закону, до спадкоємців застосовуються правила, встановлені його ст. 5. [22]
Закон регулює особливості обороту часткою у праві спільної власності на земельну ділянку у складі земель сільськогосподарського призначення. Встановлено, що до оборудок з частками у праві спільної власності за загальним правилом застосовуються норми ЦК РФ. Згідно зі ст. 12 Закону учасник часткової власності має право розпорядитися своєю часткою з дотриманням при її возмездном відчуження норм ст. 250 ГК РФ.
Учасник часткової власності зобов'язаний сповістити у письмовій формі решту співвласників або опублікувати повідомлення в засобах масової інформації про намір продати свою частку. Якщо решта співвласники протягом місяця відмовляться від покупки або не заявлять про намір придбати частку в праві спільної власності на земельну ділянку, продавець зобов'язаний сповістити про це вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта Федерації або орган місцевого самоврядування в установленому порядку. [23]
У разі відмови цих органів придбати земельну ділянку або неповідомлення про придбання ділянки протягом одного місяця продавець має право продати свою частку протягом одного року третій особі за ціною не нижче зазначеної у цьому повідомленні.
Відповідно до ст. 13 цього Закону учасник часткової власності має право вимагати виділу земельної ділянки в рахунок частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення. Для виділу земельної ділянки це особа зобов'язана сповістити в письмовій формі решту учасників часткової власності або опублікувати повідомлення в місцевому періодичному друкованому виданні про намір виділити земельну ділянку із зазначенням передбачуваного місця розташування виділяється земельної ділянки та розміру компенсації, необхідної в певних випадках.
У разі якщо ринкова вартість виділяється земельної ділянки в розрахунку на одиницю його площі перевищує ринкову вартість залишився після виділу земельної ділянки в розрахунку на одиницю її площі, учасник часткової власності, здійснює виділ земельної ділянки, зобов'язаний виплатити компенсацію іншим співвласникам після виділу земельної ділянки. Розмір компенсації визначається як добуток площі виділяється земельної ділянки та різниці в ринковій вартості виділяється земельної ділянки та вільного після виділу земельної ділянки в розрахунку на одиницю їхніх площ.
Якщо протягом місяця з дня відповідного повідомлення не надійде заперечень від учасників часткової власності, пропозиція про місцезнаходження земельної ділянки та розмір компенсації вважається узгодженим. Спори про місцезнаходження виділяється земельної ділянки та розмір компенсації вирішуються учасниками часткової власності з використанням погоджувальних процедур, порядок проведення яких встановлюється Урядом РФ. У разі недосягнення узгодженого рішення суперечки про місце розташування виділяється земельної ділянки та розмір компенсації розглядаються в суді.
Невикористовувана протягом двох років частина є у спільній частковій власності земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути виділена в самостійний земельну ділянку суб'єктом Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Федерації, - органом місцевого самоврядування за правилами, встановленими вище. Суб'єкт Федерації або орган місцевого самоврядування має право направити до суду заяву про визнання права власності суб'єкта Федерації чи муніципального освіти на вказану земельну ділянку в тому випадку, якщо учасник (учасники) часткової власності невідомий, або про припинення права власності учасника (учасників) часткової власності на частку у праві спільної власності та про визнання права власності суб'єкта Федерації чи муніципального освіти на вказану земельну ділянку в тому випадку, якщо учасник (учасники) часткової власності відомий. [24]
Особливості визначення порядку володіння та користування земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, відображено у ст. 14 цього Закону. Так, рішення про порядок володіння і користування земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, приймається загальними зборами учасників часткової власності. Повідомлення співвласників про майбутні збори проводиться не менше ніж за один місяць до дати його проведення в письмовій формі під розписку та / або шляхом опублікування повідомлення у місцевому періодичному друкованому виданні. За умови належного повідомлення загальні збори вважаються правомочними, якщо на ньому присутні не менше 20% учасників часткової власності. Рішення приймається більшістю не менше двох третин голосів присутніх на зборах учасників часткової власності і оформляється протоколом. Протокол підписується всіма присутніми учасниками часткової власності.
Дуже важливими є також такі положення цього Закону. По-перше, ст. 16 Закону передбачає, що з моменту набрання чинності даного Федерального закону укладені раніше договори оренди земельних часток повинні бути приведені у відповідність до норм ГК РФ і цього Закону протягом двох років з дня вступу його в силу. По-друге, ст. 17 вимагає, від учасників часткової власності, які отримали при приватизації сільськогосподарських угідь у власність земельні частки, забезпечити визначення на місцевості меж перебувають у спільній власності земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення відповідно до вимог землеустрою. [25] По-третє, відповідно до ст . 18 Закону свідоцтва про право на земельні частки, видані до введення в дію Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», а також за відсутності свідоцтв - виписки з рішень органів місцевого самоврядування щодо приватизації сільськогосподарських угідь, виданих до введення в дію Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», які засвідчують права на земельну частку, мають однакову юридичну силу з записами в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.

Висновок

Для забезпечення належного правового порядку використання земель необхідно мати, як мінімум, п'ять елементів:
1. Першим елементів є наявність об'єкта правового регулювання, на який поширюється даний порядок - режим. Він буває, як правило, загальний, родовий і конкретний.
Загальним об'єктом правового режиму є земля, як частина навколишнього природного середовища, що володіє просторової територією, рельєфом, рослинністю і перебуває у сфері російської юрисдикції. Всі землі в РФ знаходяться у сфері державного контролю в системі спостереження моніторингу, земельного кадастру, використовувані землі піддаються землевпорядним заходам як при відведенні в користування, так і в ході їх експлуатації.
Родовим об'єктом режиму є категорія земель, тобто та частина земельного фонду РФ, яка призначена і використовується за основним цільовим призначенням.
Конкретним об'єктом правового режиму є земельне угіддя - земельна ділянка, незалежно від його площі, наданий і використовуваний по безпосередньому цільовим призначенням.
- У зв'язку з таким підрозділом землі, як об'єкт правового режиму, можна виділити загальний, особливий і спеціальний правовий режим використання земель.
2. Другим елементом правового режиму земель є наявність спеціально уповноважених державних органів з регулювання правового режиму.
3. Третім елементом правового режиму використання земель є коло суб'єктів правовідносин з використання земель даної категорії або угідь.
Землі сільськогосподарського призначення надаються:
1) господарським товариствам і товариствам, виробничим і споживчим кооперативам, в тому числі колгоспам, козачим товариствам, іншим сільськогосподарським організаціям і громадам для сільськогосподарського виробництва;
2) державним і муніципальним унітарним сільськогосподарським підприємствам, дослідно-виробничим, обліковими, навчально-дослідним та навчально-виробничим господарствам, науково-дослідним установам, освітнім установам вищої професійної, середньої професійної та початкової професійної освіти сільськогосподарського профілю та загальноосвітнім закладам для сільськогосподарського виробництва, науково -дослідних і навчальних цілей;
3) державним і муніципальним несільськогосподарським підприємствам, регіональним організаціям для ведення сільського господарства;
4) громадянам для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, дачного господарства, садівництва, тваринництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби;
5) громадянам Російської Федерації - вимушеним переселенцям з держав - учасниць Співдружності Незалежних Держав - земельні ділянки надаються для житлового будівництва, особистих підсобних господарств, створення селянських (фермерських) господарств, сільськогосподарських організацій.
4. Четвертим елементом правового режиму земель є наявність прав і обов'язків суб'єктів правовідносин з використання земель, що становить основний елемент режиму. Права та обов'язки суб'єктів залежать як від особливостей землі - використовуваного об'єкта, так і від правового статусу суб'єктів. Зміст прав і обов'язків залежить і від інших обставин, про що докладніше буде розглянуто нижче.
5. П'ятим елементом правового режиму земель є наявність ефективного правового механізму, що забезпечує належний правовий режим використання земель. До нього відносяться:
- Наявність правових норм, виконання яких запобігає порушення правового режиму земель і забезпечує пріоритет земель сільськогосподарського призначення перед землями несільськогосподарського призначення, а також норми, що не допускає вилучення цінних сільськогосподарських земель;
- Наявність правових норм, застосування яких усуває умови, які б порушення режиму земель. Наприклад, заборона фінансування проектно-вишукувальних робіт до ухвалення місцевою адміністрацією рішення про попереднє погодження місця розміщення об'єкта або рішення суду - при виникненні спору;
- Наявність покарань за порушення правового режиму земель. Так, відповідальність у вигляді штрафів передбачена за знищення межових знаків земельних ділянок, за самовільне зайняття землі, за псування і знищення родючого шару землі і т. д.;
- Наявність правових норм, виконання яких дозволить відновити порушення режиму використання земель. Наприклад, самовільно зайняті земельні ділянки мають бути повернуті за належністю без відшкодування витрат, проведених за час незаконного користування.
Отже, правовий режим земель сільськогосподарського призначення - закріплені законом становища земель, встановлені для певних категорій земель.

Список використаної літератури

Нормативні акти
1. Конституція Російської Федерації (з ізм. Від 14.10.2005) / / РГ від 25.12.1993, № 237, СЗ РФ від 17.10.2005, № 42, ст. 4212.
2. Земельний Кодекс Російської Федерації від 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. від 27.07.2006) / / СЗ РФ від 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ від 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3453.
3. Цивільний Кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. від 27.07.2006) / / СЗ РФ від 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ від 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3437.
4. Цивільний Кодекс Російської Федерації (частина друга) від 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. від 02.02.2006) / / СЗ РФ від 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ від 06.02.2006, № 6, ст. 636.
5. Федеральний закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» від 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. від 18.07.2005) / / СЗ РФ від 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ РФ від 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098.
6. Федеральний закон «Про введення в дію Земельного Кодексу Російської Федерації» від 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. від 30.06.2006) / / СЗ РФ від 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ від 03.07.2006, № 27, ст. 2881.
7. Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. від 30.12.2004) / / СЗ РФ від 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ від 03.01.2005, № 1 (частина 1), ст. 42.
8. Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. від 18.07.2006) / / СЗ РФ від 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ від 24.07.2006, № 30, ст. 3287.
9. Постанова Уряду РФ «Про затвердження Правил проведення державної кадастрової оцінки земель» від 08.04.2000 № 316 (ред. від 11.04.2006) / / СЗ РФ від 17.04.2000, № 16, ст. 1709, СЗ РФ від 17.04.2006, № 16, ст. 1744.
10. Вказівки про порядок оформлення договорів передачі земельної частки в оренду (затв. Роскомземом від 16.05.1996) / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 1996. - № 1.
11. Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 6, Пленуму ВАС РФ № 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного Кодексу Російської Федерації» від 01.07.1996 / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9.
Спеціальна література
12. Боголюбов С. А. Земельне право. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2003.
13. Боголюбов С.О., Нікішин В.В., Устюковой В.В. Земельне право: Підручник. - М., 2003.
14. Боровинська Н.А. Правовий режим земель сільськогосподарських виробничих кооперативів. - Ульяновськ, 2003.
15. Волков Г. Коментар до Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» / / Господарство право. - 2003. - № 5.
16. Герасин С.І. Правова база реформування земельних відносин у сільському господарстві (огляд регіональних законодавчих актів) / / Держава і право. - 1998. - № 12.
17. Іконіцкая І.А. Земельне право України: Підручник. - М., 2001.
18. Калінін М.І., Удачин А.А. Постатейний коментар до Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (із змінами і доповненнями). - М: Міжнародна академія оцінки і консалтингу, 2004.
19. Коментар до Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» / / Под ред. С.А. Боголюбова. - М: Юридичний Дім «Юстіцінформ», 2003.
20. Крассом О.І. Земельне право. Підручник. - М.: МАУП, 2000.
21. Крассом О.І. Право приватної власності на землю. - М., 2000.
22. Пандаков К.Г., Чорноморець А.Є. Аграрно-земельна реформа: законодавство, теорія, практика. - Саратов, 2004.
23. Попов Д.І. Правовий режим земельних часток у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2004.
24. Таскін Н.І. Примусове припинення права власності на земельну ділянку: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003.
Судова практика
25. Постанова ФАС Уральського округу від 28.01.2004 № Ф09-67/04-ГК.


[1] Земельний Кодекс Російської Федерації від 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. від 27.07.2006) / / СЗ РФ від 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ від 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3453.
[2] Цивільний Кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. від 27.07.2006) / / СЗ РФ від 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ від 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3437.
Цивільний Кодекс Російської Федерації (частина друга) від 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. від 02.02.2006) / / СЗ РФ від 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ від 06.02.2006, № 6, ст. 636.
[3] Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. від 18.07.2006) / / СЗ РФ від 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ від 24.07.2006, № 30, ст. 3287.
[4] Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 6, Пленуму ВАС РФ № 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного Кодексу Російської Федерації» від 01.07.1996 / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9.
[5] Боголюбов С. А. Земельне право. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2003. - С. 95.
[6] Федеральний закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» від 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. від 18.07.2005) / / СЗ РФ від 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ РФ від 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098.
[7] Постанова ФАС Уральського округу від 28.01.2004 № Ф09-67/04-ГК.
[8] Постанова Уряду РФ «Про затвердження Правил проведення державної кадастрової оцінки земель» від 08.04.2000 № 316 (ред. від 11.04.2006) / / СЗ РФ від 17.04.2000, № 16, ст. 1709, СЗ РФ від 17.04.2006, № 16, ст. 1744.
[9] Конституція Російської Федерації (з ізм. Від 14.10.2005) / / РГ від 25.12.1993, № 237, СЗ РФ від 17.10.2005, № 42, ст. 4212.
[10] Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. від 30.12.2004) / / СЗ РФ від 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ від 03.01.2005, № 1 (частина 1), ст. 42.
[11] Федеральний закон «Про введення в дію Земельного Кодексу Російської Федерації» від 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. від 30.06.2006) / / СЗ РФ від 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ від 03.07.2006, № 27, ст. 2881.
[12] Крассом О.І. Земельне право. Підручник. - М.: МАУП, 2000. - С. 402.
[13] Іконіцкая І.А. Земельне право України: Підручник. - М., 2001. - С. 603.
[14] Попов Д.І. Правовий режим земельних часток у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2004. - С. 72.
[15] Крассом О.І. Право приватної власності на землю. - М., 2000. - С. 95.
[16] Вказівки про порядок оформлення договорів передачі земельної частки в оренду (затв. Роскомземом від 16.05.1996) / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 1996. - № 1.
[17] Герасин С.І. Правова база реформування земельних відносин у сільському господарстві (огляд регіональних законодавчих актів) / / Держава і право. - 1998. - № 12. - С. 31.
[18] Коментар до Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» / / Под ред. С.А. Боголюбова. - М: Юридичний Дім «Юстіцінформ», 2003. - С. 45.
[1919] Калінін М.І., Удачин А.А. Постатейний коментар до Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (із змінами і доповненнями). - М: Міжнародна академія оцінки і консалтингу, 2004. - С. 15.
[20] Боголюбов С.А., Нікішин В.В., Устюковой В.В. Земельне право: Підручник. - М., 2003. - С. 513.
[21] Боровинська Н.А. Правовий режим земель сільськогосподарських виробничих кооперативів. - Ульяновськ, 2003. - С. 116.
[22] Калінін М.І., Удачин А.А. Постатейний коментар до Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (із змінами і доповненнями). - М: Міжнародна академія оцінки і консалтингу, 2004. - С. 19.
[23] Волков Г. Коментар до Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» / / Господарство право. - 2003. - № 5. - С. 50.
[24] Пандаков К.Г., Чорноморець А.Є. Аграрно-земельна реформа: законодавство, теорія, практика. - Саратов, 2004. - С. 83.
[25] Таскін Н.І. Примусове припинення права власності на земельну ділянку: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003. - С. 104.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Сільське, лісове господарство та землекористування | Курсова
142.3кб. | скачати


Схожі роботи:
Правовий режим земель сільськогосподарського призначення
Правовий режим земель сільськогосподарського призначення 2
Правовий режим земель оздоровчого призначення
Правовий режим земель міст та окремих категорій міських земель в Республіці Білорусь
Оборот земель сільськогосподарського призначення
Особливості обороту земель сільськогосподарського призначення
Формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні
Правовий режим земель поселень 2
Правовий режим земель поселень 3
© Усі права захищені
написати до нас