Правове регулювання забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю

Федеральне агентство з освіти

Державна освітня установа вищої

професійної освіти

«Тихоокеанський державний університет»

Далекосхідний юридичний інститут

Кафедра Державно-правових дисциплін

Спеціальність 021100 «Юриспруденція»

Допустити до захисту

Директор ДВЮІ, д.ю.н., професор

Лончаков А.П.________________

«_____» ________________2006 Р.

Правове регулювання забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю

Дипломна робота

ВКР 010420431

Студент

заочного прискореного навчання

гр. ЮУ - 1 _______________ Рисаков А.С.

Керівник

викладач кафедри цивільного права і

підприємницької діяльності _______________ ___________

Консультант

головний спеціаліст відділу продажу державного майна

КДУ «Фонд майна Хабаровського краю» ______________ ___________

Хабаровськ - 2006

РЕФЕРАТ

Випускна кваліфікаційна робота містить пояснювальну записку на 133 аркуші формату А4, що включає 119 літературних джерел, 4 додатки.

ПРАВОВИЙ РЕЖИМ НЕРУХОМОСТІ, НЕРУХОМІСТЬ, УГОДИ З НЕРУХОМІСТЮ, МЕХАНІЗМ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ПРАВОМІРНОСТІ І ЗАКОННОСТІ УГОД З НЕРУХОМІСТЮ, ПРАВОВІ ЗАСОБИ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ УГОД З НЕРУХОМІСТЮ

Об'єкт дослідження - механізм забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю.

Метою роботи є проведення теоретичного аналізу міжгалузевого підходу у правовому регулюванні операцій з нерухомістю, і виявлення та розкриття сутності специфічного механізму забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю.

У даній роботі розглянуті правове регулювання операцій з нерухомістю, яке представляє собою, з точки зору системи права, міжгалузеве регулювання, що складається з нормативно-правових актів, що входять як до системи приватного права, так і в систему публічного права. Виявлено також «регулятивна» і «охоронна» спрямованість права у правовому регулюванні суспільних відносин у даній сфері. Розроблено теоретичні основи механізму забезпечення угод з нерухомістю та розкрито його структура.

ЗМІСТ

Введення 7

1. Теоретичні аспекти правового регулювання забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю 11

1.1 Історико-правовий аналіз виникнення уявлень про нерухомість як об'єкта права 11

1.2 Правовий режим нерухомості 16

1.3 Регулятивні та охоронні функції права в правовому регулюванні угод з нерухомістю 22

1.4 Поняття та юридичні ознаки нерухомого майна 30

1.5 Особливості здійснення угод з нерухомим майном: приватноправові і публічно-правові початку 52

2 Механізм забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю 65

2.1 Поняття та структурні елементи механізму забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю 65

2.2 Порівняльно - правовий аналіз законності і правомірності 70

2.3 Система органів, які здійснюють забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю. Правові та організаційні принципи їх взаємодії 80

2.4 Правові засоби забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю 108

2.5 Правові проблеми ефективності механізму забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю 115

Висновок 129

Список використаних джерел 130

Додаток А Правове регулювання операцій з нерухомістю (міжгалузеве побудова)

Додаток Б Структура механізму забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю

Додаток В Суб'єкти механізму забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю

Додаток Г Структура органів і посадових осіб, які здійснюють державну реєстрацію прав та угод з нерухомістю

ВСТУП

Важко переоцінити значимість нерухомого майна для політичної, економічної і правової системи будь-якого організованого суспільства. Як для товаровиробничого відносин, так і для правового регулювання майнового обороту виключно нерухомість, незважаючи на періодично набуває певну значимість похідну групу нематеріальних об'єктів (майнові права, гроші, цінні папери тощо), завжди була і залишається стрижнем і вищим сенсом якої б то не було державності. Для публічного права земля, її поверхню, в тому числі вкрита лісом або водою, земля, почасти навіть розділена на умовні ділянки з відносно різних правових становищем (режимом), завжди є територією держави. «Територія не тільки істотний продуктивний капітал нації, це - місце для її життя, вона в повному розумінні« будинок »нації, будинок, в якому вона живе всіма сторонами свого існування». / /

Прагнення ж громадянина (юридичної особи) стати володарем нерухомого майна - не тільки суть соціально-психологічних прагнень відокремити себе як індивіда від влади і держави, але і єдиний такого непереоценімого рівня та значущості економіко-правовий спосіб включення суб'єкта в цивілізований і вільний підприємницький оборот, що забезпечує істинне духовне та майновий процвітання.

Таким чином, нерухомість як об'єкт цивільних прав, являє собою міру свободи, частина «суверенітету» суб'єкта права й певну форму відособленості правового становища суб'єкта виражається у приналежності конкретних прав і обов'язків по відношенню до конкретних об'єктів нерухомості.

Дана робота, являє собою теоретико-практичне дослідження теми, що має в російській правової дійсності особливе й актуальне значення в силу постійно «зростаючого» обороту нерухомості, що вимагає у свою чергу адекватного правового регулювання, з метою забезпечення прав всіх що у даних правовідносинах осіб, і підтримки стабільності у зазначеній галузі суспільних відносин.

На жаль, у Росії особлива актуальність досліджуваної теми викликана не тільки проблемами теоретичного характеру, а й проблемами практичними, пов'язаними із забезпеченням угод з нерухомістю в такій мірі, коли потрібно часто збереження життя контрагента, або його незалежності і самостійності як сторони в договорі, і т . д.

У зв'язку з цим хотілося б зазначити, що правове регулювання об'єктів нерухомості в частині «регулятивної спрямованості» значною мірою побудовано в області приватного права, з незначним переважанням публічності. Що ж стосується «охоронної спрямованості» у правовому регулюванні, то цей аспект досить глибоко досліджений, і пошуки не припиняються до цього дня, цивілістами (за що величезне їм спасибі і низький уклін), в рамках галузей приватного права. Але практично ні як не вивчений представниками публічного права, що саме по собі є дивним.

Необхідність вивчення «охоронної спрямованості» права у правовому регулюванні обороту об'єктів нерухомості «диктує саме життя», в тому сенсі і в тій мірі, коли необхідно знайти, класифікувати і впровадити в практику ефективні правові засоби охорони і захисту права власності, інших речових та зобов'язальних прав . Автор даної роботи, має на увазі, саме концепцію побудови та використання ефективного правового інструментарію, в тому числі вже наявного. У даному випадку, мова йде не про вторгнення в цивілістиці, а на базі цивилистических уявлень створити публічно-правову систему охорони і захисту прав на нерухомість, причому використовуючи інструменти, розроблені і використовуються в рамках приватного права.

Автор хоче відразу застерегти тих, у кого може скластися думка про те, що запропонована робота буде мати на меті з'єднання приватних і публічних почав у бік переважання публічних з паралельним вторгненням в приватну сферу. Ні, це не так.

Конституційні гарантії прав власника, принципи єдності економічного простору, свободи переміщення товарів, послуг і фінансових коштів, підтримки конкуренції та свободи економічної діяльності не можуть бути реалізовані інакше, ніж твердженням у державній діяльності, судовій практиці, повсякденного життя людей принципових, кристалізується тисячоліттями ідей приватного права . Основні засади цивільного законодавства, що підносяться, по суті, в чільні приватноправові принципи, забезпечуються не тільки юридичним їх проголошенням (ст. 1 Цивільного кодексу Російської Федерації, далі - ЦК РФ), але і гарантованим міцним правом власності, в тому числі стабільним, впевненим і захищеним речовим володінням учасниками майнових відносин нерухомим майном. / /

Виходячи з цього, автор даної роботи, представить дослідження, метою якого буде пошук системи органів публічного права і правових засобів забезпечення законності при обороті об'єктів нерухомості, але ні в якому разі не змішування публічного та приватного в одне ціле. Кожне правовий напрямок (приватне або публічне) має своє суворо визначене місце в системі права. У загальному і цілому, конституирующей метою дослідження виступає саме пошук публічно-правових засобів забезпечення угод з нерухомістю, що спираються саме на приватноправові засоби. Причому, зверніть увагу, мова йде саме про пошук, тобто серед вже існуючих, а не про створення нових.

Таким чином, вся суть роботи полягає в пошуку балансу у правовому регулюванні обороту нерухомості, з метою забезпечити цей самий оборот публічно-правовими засобами саме «охоронної спрямованості» там, де виявляється безсилим право приватне.

1 Теоретичні аспекти правового регулювання забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю

1.1 Історико-правовий аналіз уявлень про нерухомість як об'єкта права

Найбільш повно, досліджуючи погляди багатьох юристів різних історичних епох, історію виникнення нерухомості як об'єкта права, відбив С.А. Степанов. Тому більшою мірою, хотілося б процитувати цього чудового вченого.

Рідкісне сучасне дослідження в цивілістиці не містить більш-менш докладного відтворення основних положень Римського приватного права, раніше викладених у наукових і навчальних творах. Великий емпіричний матеріал, похідні коментарі і узагальнення фахівців теорії та історії римського права дозволяють, не зупиняючись докладно на аргументації окремих, раніше обгрунтованих у літературі висновків, сформулювати принципові, відправні для розкриття наступного матеріалу історико-правові позиції.

У цілому римське право не надавало природному поділу речей особливу юридичну значимість, століттями виробляючи систему об'єктів цивільних прав в цілому (речей тілесних і безтілесних). Класифікація речей на рухомі і нерухомі (res mobiles і immobiles) констатувалася лише в рідкісних джерелах. Дослідники права того періоду лише припускають, що стародавні юристи до нерухомих речей відносили такі речі, переміщення яких без шкоди для їх субстанції неприпустимо. Це земля (solum) і будь-яка обмежена частина території (fundus, praedium). Інші речі, міцно прикріплені до землі, за римським думку, не були самостійними речами, а вважалися складовими частинами грунту, а тому належали власнику землі.

Після первинного тривалого і досить скрутного періоду розвитку юридичної думки древніх восторжествував справжній прообраз сучасного об'єкта нерухомого майна - земельної ділянки. Право приватної власності на землю сформувалося в Італії ще за часів імператорів, у всякому разі, на колишніх належали державі ріллі, які формально до Доміціана не належали приватним власникам. Саме для позначення цього права (права на нерухомий об'єкт, а в подальшому - на будь-яку придатну для цього річ) юристи формулюють поняття, яке зараховують до своїх найбільших досягнень. Це поняття - «право власності» - розглядає рухоме і нерухоме майно ні в якому разі не під старим позначенням «rei dominium». Первинне і похідне придбання стає однаковим, право власності, в першу чергу на нерухому річ, відокремлює приватного власника від держави і робить його безпосереднім володарем речі. Виведення цього простого юридичного поняття (абсолютного права власності) було таким же величезним проривом у порівнянні з примітивним правом фактичного володіння в античності, як згодом, через багато століть, стимулом і важелем скасування феодальної пов'язаності землі.

Далі С.А. Степанов цитує видає цивілісти І.А. Покровського, де зазначає: «Досліджуючи виникнення інституту приватної власності, І.А. Покровський прийшов до такого висновку, що свідчить, що не тільки (і не стільки) природні властивості певних речей спочатку лягали в основу розподілу речей на рухомі і нерухомі. Зокрема, вчений відзначив, що «почуття приватної, індивідуальної приналежності речей (зародок пізнішого права власності) з'являється вперше, без сумніву, по відношенню до речей рухомим; як ми вже бачили, нерухомість (земля) спочатку перебуває в такому чи іншому колективному володінні. Потім на підставі державного, публічного акту ділянку землі ввірявся домовладики. І якщо право на рухомі речі захищалося за допомогою делікатних позовів, то заволодіння земельною ділянкою іншим, неправомочною особою вабило позов не про делікт, а про відновлення спочатку общинного (публічного) земельної розподілу ». Саме тут, вважає І.А. Покровський, «вперше виникає уявлення про деяку неодмінною юридичного зв'язку особи з річчю - перший і найбільш суттєвий елемент права власності».

Після об'єднання цивільного і преторського права у послеклассическим періоді римського приватного права значимість класифікації речей на res mancipi і res nec mancipi втрачається. «Саме поділ речей на res mancipi і res nec mancipi давно стало анахронізмом». Формується право власності на нерухоме майно охопило всю сукупність речей, принципово не розрізняючи фізичних властивостей об'єктів (будинок або робоча худоба, візок або ділянка землі) і не ставлячи ці властивості в ранг, що вимагає іншого, ніж просто рухома річ, порядку переходу до нового власника. Зберігши основним способом передачі речового права traditio, древнє право, підпорядковуючи формальні умовності на користь швидкого і неформального майнового обороту, знехтувало публічним моментом (більш вираженим у mancipatio). Перехід права власності до нового власника міг бути невідомий третім особам, недобросовісний продавець міг здійснювати інші операції з цією нерухомістю; «зрозуміло, всі ці угоди виявляться згодом нікчемними, але вони залишать після себе масу шкоди і руйнувань». Сучасне право, розвиваючи traditio, «прийшов до встановлення принципу публічності для актів на нерухомість, принципу, який знайшов собі найбільш повне вираження в інституті поземельних книг. Будь-яка переуступка права власності, всяке встановлення сервітуту чи іпотеки повинні відзначатися в офіційних поземельних книгах ». Надалі римське право дійсно включило публічність як необхідна умова угод з нерухомістю.

Викладене, безперечно не претендуючи на більш-менш вичерпний аналіз лише деяких стосуються досліджуваної теми уявлень істориків і правознавців про давнє право, все ж дозволяє зробити певні висновки, які, на нашу думку, вельми показові і сутнісних для подальшого з'ясування особливостей виникнення і природи як власне об'єктів нерухомого майна, так і їх системної побудови.

По-перше, нерухоме та рухоме майно (у сучасному розумінні) з початкового етапу формування як об'єкти цивільних прав абсолютно самостійно і незалежно один від одного включалися в сферу правового регулювання, причому нерухоме майно виникало внаслідок публічної волі, а порушене право на об'єкти нерухомого майна захищалося як право публічне.

По-друге, розподіл об'єктів (речей) древнього права лише умовно відповідає сучасній, досить чіткою і недвозначною дихотомії - нерухомі та рухомі речі, оскільки в римському праві критерії подібних поділів включали природні властивості речей, лише вичерпавши інші ознаки, в першу чергу функціональні.

По-третє, відсутність або ослаблення формального, публічного порядку володіння нерухомим майном на праві власності і виконання угод з ним, сприятливе для простоти і ефективності економічного обороту, настільки ж несприятливо і в кінцевому рахунку згубно власне для статики та динаміки об'єктів нерухомого майна, оскільки будь-яка несумлінність (і навіть необачність) учасників угод з нерухомістю спричиняє великі негативні наслідки, ніж очікувані переваги спрощеного обороту. Це, втім, більш характерно для розвивається права, практично повністю заснованого на регулюванні відносин виключно через реалізацію позитивної норми.

Пізніше, в епоху великих буржуазних революцій, змінилися уявлення про нерухомість і право власності з позицій регулювання переважно публічним правом у бік частноправовой складової.

Французький цивільний кодекс одним з перших систематизував об'єкти нерухомого майна та дав головний критерій, що залишається до цього часу класичним (і, по суті, єдиним), розподілу майна на нерухоме та рухоме - міцний зв'язок із землею.

Всі майна є рухомими або нерухомими. Базова і лаконічна норма Французького цивільного кодексу вже два століття служить відправною точкою всіх наступних цивилистических досліджень і законодавчих втілень, в тому числі і у вітчизняному праві.

Що стосується Росії, то сам термін «нерухоме майно» з'явився в законодавстві Росії завдяки Указу Петра I про єдиноспадкування 1714 року. Даний Указ усунув відмінності між вотчинами і маєтками. Під нерухомістю розумілася частина земної поверхні і все те, що з нею пов'язано настільки міцно, що ці відносини не могла бути порвана без порушення виду та мети речі.

Після революції 1917 р. ситуація докорінно змінилася.

У першому Цивільному кодексі РРФСР традиційний поділ об'єктів цивільних прав на рухоме і нерухоме майно було офіційно виключено.

Природно, необхідно вказати, що поділ фактично були присутні, хоча і не було легалізовано.

Що стосується відсутності офіційного поділу речей на рухомі і нерухомі, то на цей рахунок, вчені цивілісти зробили одностайний висновок: «Природні відмінності, які існують між рухомими та нерухомими речами, не повинні, та об'єктивно і не можуть, ігноруватися законодавством будь-якого суспільства. Однак в одних випадках, коли це розходження визнано офіційно, воно знаходить виправдане і несуперечливе відображення в законі, а в інших же випадках, коли воно офіційно відкидається, відмінність між рухомим і нерухомим майном проводиться непослідовно і завуальовано ». Таким чином, різниця є завжди, незалежно від ставлення до нього можновладців, тому що це саме відмінність грунтується на об'єктивних ознаках, не звернути увагу на які неможливо.

Основи цивільного законодавства Союзу РСР і республік, прийняті Верховною Радою СРСР 31 травня 1991 р., повернули майновому обігу розподіл речей на рухомі і нерухомі, поклавши в основу такого поділу класичний критерій міцного зв'язку з землею і неможливості переміщення об'єкта без невідповідного збитку для нього.

Як висновок можна за історичним етапам відобразити спосіб переходу прав на нерухомі об'єкти:

1. Манципация - перехід права на нерухомість здійснювався за допомогою набувальною давністю.

Історично першим способом переходу нерухомої речі від однієї особи до іншої, служила манципація, закріплена в Законах Х II таблиць.

2. Традиція - перехід права слідував за передачею речі, тобто за допомогою вручення речі.

Традиція виникла пізніше. Тепер право набувача виникає вмить: у момент передачі речі. У той же момент припиняється право відчужувача. / / Скловський

3. Публічність - перехід права здійснювався в момент внесення запису до спеціальної книги (поземельна книга, реєстр і т.д.).

1.2 Правовий режим нерухомості

Вже давно наукові дослідження, що мали на меті з'ясувати специфіку юридичного регулювання певної ділянки діяльності, особливо, коли ця діяльність має строго певний об'єкт, проводилися під кутом зору правового режиму даного об'єкта, виду діяльності.

Правовий режим найбільш загальним чином можна визначити як порядок регулювання, який виражений в різноманітному комплексі правових засобів, що характеризують особливе поєднання взаємодіючих між собою дозволений і заборон (а також позитивних зобов'язування) і створюють особливу спрямованість регулірованія./38 /

З цієї тези випливає, що правовий режим - це, по-перше, особлива спрямованість правового регулювання, по-друге, здійснюється з приводу конкретних об'єктів або сфер, по-третє, здійснюється з допомогою конкретних способів, прийомів, по-четверте, закріплює особливості правовідносин з приводу конкретних об'єктів (або в конкретній сфері) через визначення обсягу суб'єктивних прав і обов'язків суб'єктів даних правовідносин.

Отже, якщо правовий режим це особлива спрямованість правового регулювання, то, перш за все, необхідно зазначити тут, що ж таке правове регулювання? Правове регулювання - це особливий правовий інструментарій (механізм, комплекс правових засобів) покликаний юридично гарантувати досягнення правових завдань у рамках певних типів, моделей юридичного регулювання на суспільні відносини.

Таким чином, сутність правового регулювання полягає в наступному:

1. висловлює напружену динаміку права, що реалізовує його силу, енергію, цілеспрямовану на досягнення правового результату (в кінцевому рахунку, - на вирішення життєвих ситуацій, «вимагають права»);

2. здійснюється за допомогою системи засобів, що утворюють не просто комплекси, багатоелементні освіти, а «ланцюжка», послідовно пов'язані ланки - структури у дінаміке./38 /

У рамках кожного правового режиму завжди беруть участь всі первинні елементи правової матерії: дозволу, позитивні зобов'язування і заборони. Причому в кожному режимі - і це багато в чому визначає його специфіку - один з таких елементів, як правило, виступає в якості домінанти, що визначає весь його вигляд і якраз створює специфічну спрямованість, «настрій» у регулюванні.

Слід особливо підкреслити, що питання про правові режимах виникає, як правило, стосовно не всіх ланок правового регулювання, а головним чином щодо суб'єктивних прав. Правда, сама характеристика правових режимів нерідко дається стосовно до певних об'єктів. Так, фахівець в області приватного права, Л.А. Чеговадзе, говорить, що «Правовий режим - це явище, що існує лише стосовно об'єктів прав» ./93 / Але «режим об'єкта», особливо вказують інші вчені, - лише скорочене словесне позначення порядку регулювання, вираженого в характері й обсязі прав по відношенню до об'екту./38 / На цю особливість звертав увагу і, Іоффе О.С., який підкреслював, що «встановлюючи« режим речей », закон, по суті, визначає режим поведінки громадян як суб'єктів цивільних правовідносин» ./61 /

Таким чином, характер та обсяг суб'єктивних прав суб'єктів з приводу об'єктів права - це головна відмітна риса того чи іншого правового режиму, що дозволяє їх відмежовувати один від одного.

Один з видатних і визнаних учених у галузі теорії права С.С. Алексєєв вказує на те, що кожному правовому режиму властиво щось спільне в регулюванні, якась загальна спрямованість - заборона, дозвіл (зобов'язування). Що дозволяє ототожнювати їх з типами правового регулювання: общедозволітельним та дозвільним. Але тут же, мабуть розуміючи, всю різноманітне і різноплановість цих правових явищ, вказує, що «Правовий режим виражає ступінь жорсткості юридичного регулювання, його можна або заборонну спрямованість, наявність відомих обмежень або пільг, допустимий рівень активності суб'єктів, межі їх правової самостійності. / 38 /

У даному випадку, все ж таки необхідно погодиться з тим, що через спрямованість правового регулювання в індивідуалізованому правовому режимі, можна виявити і тип правового регулювання даної ділянки соціальних зв'язків, властивий конкретному об'єкту. Так би мовити через тип регулювання, можна виявити загальну спрямованість (заборонну або можна) впливу права в конкретному правовому режимі.

З цих позицій, правовий режим можна охарактеризувати як, більш конкретизоване правове регулювання (мається на увазі в порівнянні, наприклад, з тим же типом правового регулювання) у конкретній сфері соціальних зв'язків суб'єктів права, з метою створення певної правової спрямованості суспільних відносин в силу специфіки об'єкта регулювання .

Все вищесказане, це, по суті, загальна характеристика правового режиму, як правового явища.

Тепер перейдемо до безпосереднього предмету ми розглядаємо. Зокрема, до правового режиму нерухомості.

У даній роботі автор буде розглядати правовий режим нерухомості, як родове поняття, тому що багатьом об'єктам нерухомості (за видовою ознакою) властивий свій правовий режим (наприклад, правовий режим житлових приміщень, земельних ділянок, підприємств як майнових комплексів і т.д.). А поняття «нерухомість» охоплює собою всі об'єкти нерухомого майна, передбаченого чинним законодавством.

Саме визначення нерухомості, як об'єкта права міститься у Цивільному кодексі РФ (ст. 130). Ця загальна норма, містить ознаки нерухомості. Слід вказати, що цивільне законодавство перебувати у віданні Російської Федерації (п. «о» ст. 71Констітуціі РФ, ч.1 ст. 3 ДК РФ), і отже, право на зміну ознак нерухомості, і як наслідок, об'єкта майбутніх правовідносин, належить федеральному законодавцеві (ч.1 та ч.4 ст. 105 Конституції РФ).

Разом з тим, приватні питання нерухомості (наприклад, види та їх ознаки, особливості правовідносин тощо) регулюються іншими нормативними правовими актами, що встановлюють відповідні правові режими для конкретних видів нерухомості (наприклад, квартири як об'єкти нерухомості регулюються Житловим кодексом РФ, земельні ділянки - Земельним кодексом РФ і т.д.).

Але в будь-якому випадку, загальні питання нерухомості: права на неї, угоди з нею, особливості здійснення операцій, особливості встановлення, зміни та припинення прав регулюється все ж ГК РФ.

Отже, ГК РФ закріплює наступні особливості правового режиму нерухомості, як об'єкта прав і правовідносин:

1. права на об'єкти нерухомості (право власності, інші речові права, у тому числі їх обмеження (обтяження));

2. особливості виникнення, переходу і припинення цих прав (всі ці права підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права (абзац 2 п.1 ст.2 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»)); / 22 /

3. зобов'язання, предметом якого є нерухомість, за загальним правилом виконується в місці його перебування;

4. встановлено особливий порядок набуття права власності на безхазяйне нерухомі речі (ст. 225 ЦК РФ), і більш тривалі терміни набувальної давності на нерухоме майно (ст. 234 ГК РФ); звернення стягнення на заставлене нерухоме майно (ст. 349 ГК РФ); розпорядження державним і муніципальним підприємством належним їм нерухомим майном (ст. 295 ГК РФ); / 66 /

5. міститися спеціальні правила до форми (у тому числі, до форми договору) та утримання угод з нерухомістю.

Досліджуючи правовий матеріал з питань нерухомості, автор прийшов до наступних висновків, щодо питань правового регулювання.

Загальна спрямованість впливу на суспільні відносини в сфері нерухомості, так званий тип правового регулювання (в залежності від того, що лежить в основі регулювання - загальне дозвіл або загальна заборона) можна охарактеризувати (знову ж таки з позиції змісту конкретних суб'єктивних прав) як общедозволітельний (дозволено все , крім ...), але тільки лише з точки зору узагальнення всіх проявів правових зв'язків між суб'єктами правовідносин у даній сфері, і тільки з точки зору конкретних видів нерухомості (наприклад, будівлі). В інших випадках, тип правового регулювання дозвільний (заборонено все, крім ...), наприклад, для здійснення операції з нерухомістю унітарному підприємству потрібне отримання згоди власника, під загрозою нікчемності даної угоди без даного згоди (п.2 ст. 295 ГК РФ). Існує і категорія нерухомості, яка взагалі вилучена з обігу - це, наприклад, земельні ділянки, зайняті перебувають у федеральній власності державними природними заповідниками та національними парками (абзац 1 п.4 ст. 27 Земельного кодексу РФ), ці землі не можуть бути об'єктами яких -небудь сделок./11 /

Отже, правовий режим нерухомості включає в себе як приватноправові (можна спрямованість, при здійсненні суб'єктивних прав), так і публічно-правові (оборотоздатність, особливий правовий режим деяких видів нерухомого майна і т.д.) начала.

У даному випадку виразно простежується тип правового регулювання в залежності від обсягу суб'єктивних прав конкретних суб'єктів, як в залежності від їх правового статусу, так і в залежності від об'єкта нерухомості, тобто по суті, від правового режиму об'єктів нерухомості.

На цьому прикладі, яскраво продемонстровано особливості правового режиму в залежності від обсягу суб'єктивних прав по відношенню до конкретних видів нерухомості.

Те ж саме можна сказати і про способи правового регулювання (заборона, позитивне зобов'язування і дозвіл). Їх поєднання утворює характер суб'єктивних прав, які будуються в залежності від виду нерухомого майна.

Таким чином, правовий режим нерухомості можна визначити як певний набір способів правового регулювання та інших правових засобів, що визначають конкретний обсяг суб'єктивних прав учасників регульованих відносин по відношенню до конкретних видів нерухомого майна, та встановлює особливості й особливу правову спрямованість у правовому регулюванні даних об'єктів правовідносин.

1.3 Регулятивні та охоронні функції права в правовому регулюванні угод з нерухомістю

Під правовим регулюванням суспільних відносин розуміється, - вплив, за допомогою специфічних правових засобів: норм права, правовідносин, актів реалізаціі./76 / Тобто це вплив спрямований на суспільні відносини, з метою їх упорядкування в русло загального правила, або «суспільного блага».

Особливість правового регулювання полягає в тому, що держава видає загальнообов'язкові норми поведінки, як перший і основний регулятор суспільних відносин, а суб'єкти права, надаючи їх у форму правовідносин, реалізують свої суб'єктивні права і обов'язки (в тому числі за допомогою правозастосовчої діяльності). Тобто в даному випадку, в ролі регулятора, виступає право. У праві охоплюються найбільш важливі, з точки зору держави, суспільні відносини, і контролюються ним, забезпечуючи ефективність дії цих правових норм./44 /

Для того щоб зрозуміти, які ж суспільні відносини регулюються правом, необхідно виявити його предмет. Предметом правового регулювання є різноманітні суспільні відносини, які об'єктивно, за своєю природою, можуть і повинні піддаватися нормативно - організаційного впливу. Від змісту і характеру предмета багато в чому залежать особливості змісту правового регулювання, а звідси й особливості структури права./38 /

Умовно кажучи, правове регулювання представляє собою систему, розділену на стадії і елементи.

Виділяються наступні основні стадії правового регулювання:

1. стадія, коли держава приходить до висновку про необхідність охоплення тих чи інших відносин нормами права, і створює ці норми;

1. стадія виникнення прав та обов'язків у конкретних суб'єктів на основі дії правових норм;

2. стадія реалізації суб'єктивних прав і юридичних обов'язків, коли права і обов'язки конкретних учасників суспільних відносин здійснюються на практиці.

Відповідно, названим стадіям можна виділити три основні елементи правового регулювання:

1. Норми права. Це початковий елемент правового регулювання, що визначає його основу, напрямки правової поведінки у складаються в реальних суспільних відносинах. Вплив норм права на суспільні відносини полягає у визначенні кола суб'єктів, на яких поширюється їх дія; формулюванні обставин, при яких дані суб'єкти керуються їх приписами; розкритті

2. змісту самого правила поведінки; встановлення заходів

юридичної відповідальності за порушення зазначених правил;

3. Правовідносини. Вони виникають на основі чинних правових норм. З виникненням правовідносини, починається реальна дія права;

4. Акти реалізації юридичних прав і обов'язків. Вони представляють собою юридично - значимі дії суб'єктів щодо здійснення прав і обов'язків, що випливають з конкретних правовідносин. Основними формами реалізації прав і обов'язків є: здійснення (використання) наданих нормами права можливостей, виконання зобов'язуючого правового розпорядження; дотримання правових заборон; застосування права./44 /

Автор даної роботи, хотів би особливо підкреслити, що ця робота присвячена в першу чергу забезпечення угод з нерухомістю, а не тільки і не стільки самої нерухомості та угод з нею. Тому, розгляд питання про правове регулювання в даному випадку, буде відбуватися в контексті і виходячи з розкриття функцій права (регулятивної і охоронної).

Тобто правове регулювання нижче буде відображено не саме по собі, а через дві самостійні сфери правового регулювання: регулювання, спрямоване на регулювання і забезпечення громадських відносин, і регулювання, спрямоване ні як на забезпечення, як на охорону суспільних відносин у сфері обороту об'єктів нерухомості, т. е. буде відображено через функціональну спрямованість права у правовому регулюванні суспільних відносин, (дана теза відображений у додатку А).

Тепер розглянемо поняття, призначення і види функцій права.

Функції права - це основні напрямки його впливу на суспільні відносини, на поведінку людей. Це такі напрями його впливу на суспільні відносини, потреби, у здійсненні яких, породжують необхідність існування права як соціального явища.

Виділяються дві основні функції права, які є основними і необхідними при існуванні права як соціального явища, і як головна причина його існування.

Функції випливають із завдань права і держави: 1) упорядкування суспільних відносин. Це завдання право вирішує за допомогою регулятивної функції; 2) друге завдання - охорона регульованих суспільних відносин від різного роду правопорушень з боку правопорушників. Це завдання вирішується за допомогою охоронної функції.

Регулятивна функція - це обумовлене соціальним призначенням права, напрям правового регулювання, що виражається у наданні суб'єктивних прав та покладанні юридичних обов'язків.

Найбільш характерними шляхами здійснення регулятивної функції права є, нормативне закріплення: 1) правового статусу суб'єктів права; 2) регулювання відносин, 3) в кінцевому рахунку, в стабілізації суспільних відносин.

Охоронна функція - це обумовлене соціальним призначенням напрям правового впливу, націлене на охорону загальнозначущих, найбільш важливих економічних, політичних, національних та особистих відносин, витіснення явищ, далеких даному суспільству.

Ця функція випливає з необхідності охорони суспільних відносин, тому що без неї не буде діяти і регулятивна функція. Таким чином, охоронна функція, перш за все, є превентивною, а потім вже, і право-і каральної.

Охоронне вплив права виражається в наступному: 1) у визначенні заборон на вчинення протиправних дій, 2) у встановленні юридичних санкцій, за скоєння даних дій; 3) у безпосередньому застосуванні даних санкцій до осіб, які вчинили правопорушення. Слід звернути увагу, що в будь-якому випадку, функції права повинні бути відображені у відповідних правових нормах (постановою або охоронних), шляхом створення відповідних правових конструкцій і правових моделей у регулюванні конкретної ділянки суспільних відносин.

Отже, ми з'ясували поняття і структурні елементи правового регулювання, а також поняття і види функцій права. Тепер зупинимося на приватному питанні правового регулювання, а саме, правове регулювання угод з нерухомістю.

Російська Федерація, є федеративна держава (ч.1 ст.1 Конституції РФ). Це означає, що РФ складається з рівноправних державно - правових утворень (суб'єктів РФ), і в той же час, володіє єдиним суверенітетом в масштабах всієї країни, і має єдиної державної владою - Федеральної, і владою складових її суб'єктів. Тобто державна влада ділиться на два рівні. Перший і основний рівень - це федеральна державна влада, що здійснює управління в межах території країни, відповідно до предметів відання, встановлених Конституцією. Другий рівень - Державна влада суб'єкта РФ, яка з питань своєї компетенції (предметів відання) самостійна і не підзвітна Федеральним центру, якщо звичайно в суб'єкті РФ немає порушень федерального законодавства і не ущемляються права і свободи громадян і організацій. Державна влада суб'єкта РФ, здійснюється в межах території відповідного суб'єкта.

Цей короткий екскурс в конституційне право, було дано для з'ясування меж правового регулювання в сфері операцій з нерухомістю, і право на той чи іншого органу державної влади видавати нормативно - правові акта з цього питання.

Як вище показано, регулятивна функція, відображена в регулятивних правових нормах, у правовому регулюванні закріплює, насамперед, права та обов'язки суб'єктів правовідносин у сфері обороту нерухомості.

Так, відповідно до ст.71 Конституції РФ і п.1 ст. 3 Цивільного кодексу РФ, громадянське право знаходиться у веденні Російської Федерації.

Отже, крім Державної Думи РФ, ні який інший орган на території країни не має права видавати закони, з питань цивільного права, тому що цивільне законодавство складається з Цивільного кодексу та прийнятих відповідно до нього інших федеральних законів (п.2 ст. 3 ДК РФ).

Також цивільне право регулюється, відповідно до федерального законодавства, указами Президента РФ, постановами Уряду РФ, та нормативно - правовими актами різних федеральних міністерств і відомств.

Цивільне право, ця та галузь права, яка регулює права власності та інші речові права, зобов'язальне право, загальні положення про нерухоме майно, в тому числі, операції з ним, і т.д.

Таким чином, головним нормативно-правовим актом регулятивного впливу є Цивільний кодекс РФ, в тому числі, ряд інших законодавчих та інших актів, прийнятих відповідно до ДК РФ. До них зокрема, відносяться: ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»; ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)»; ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості»; ФЗ «Про приватизації державного і муніципального майна »і т.д.

Відносно угод з окремими об'єктами нерухомості, як виняткового федерального предмета відання, це всього лише загальне правило. Так, згідно з п. «к» ст.72 Конституції РФ, земельне, водне, житлове, і законодавство про надра перебуває у спільному віданні Російської Федерації і суб'єктів РФ (таким чином, ми бачимо виняток із загального правила).

Але слід пам'ятати, що загальні принципи цивільного законодавства, а також такі фундаментальні поняття, як право власності, угода, договір, нерухомість і т.д. перебувають у винятковому веденні федерального законодавства, ніякі інші органи державної влади не мають права розширювати, звужувати, або іншим чином спотворювати їх сенс (в тому числі, шляхом неправильного тлумачення).

Органи державної влади суб'єктів РФ, з питань своєї компетенції, можуть лише встановлювати норми правозастосування (наприклад, типовий договір оренди земельної ділянки, що знаходиться на території відповідного суб'єкта, і приналежний йому на праві власності; або, Прогнозний план приватизації державного майна відповідного суб'єкта РФ).

Таким чином, предмет правового регулювання «операції з нерухомістю», це досить широкий спектр законодавчих та інших нормативно - правових актів, що видається як федеральними, так і регіональними органами державної влади, а також місцевими органами влади з питань своєї компетенції.

Все вищесказане, віднесене до предмету правового регулювання «угод з нерухомістю», як видно стосується більшою мірою, до частноправовому регулюванню.

Але, як відомо, для того, щоб правове регулювання було ефективним, необхідно забезпечувати їх виконання за допомогою можливості примусових заходів за порушення вищезазначених норм. У даному випадку, ми говоримо про охоронну функцію права, забезпеченої охоронними нормами, які прямо закріплюють міри відповідальності.

Забезпечення при регулятивному регулюванні законності і правомірності угод з нерухомістю, досягається за допомогою охоронних норм права.

Охоронні норми права у предметі правового регулювання «операції з нерухомістю», складаються переважно з публічно - правових норм (крім мабуть, правил про оспорімості і нікчемності правочинів, а також, норм про цивільно - правової відповідальності; норм про виндикационном і негаторному позовах, та деяких інших норм, які є приватноправовими способами захисту порушених прав).

Публічно - правове регулювання заходів відповідальності за порушення регулятивних норм, - це заходи державного примусу, встановлені і застосовуються з метою забезпечення «суспільного блага».

Що в даному випадку ми розуміємо під «благом»? Це угода, укладена на основі вільної волі що беруть участь в ній осіб, відповідно до принципів законності і правомірності при їх здійсненні.

Охоронні норми права, перш за все, утримуватися в таких галузях публічного права, як кримінальне право п. «о» ст.71 Конституції РФ - виняткове ведення Російської Федерації), і адміністративне право п. «к» ст.72 Конституції РФ - предмет спільного ведення РФ і суб'єктів РФ).

На завершення розгляду даного питання, хотілося б відзначити, що регулятивна функція права у цій сфері реалізується переважно у частноправовом поле правового регулювання з деякими елементами публічності (земельні відносини, відносини у сфері приватизації державного та муніципального майна і т.д.); тоді як охоронна функція, навпаки, знаходить своє відображення в більшій мірі в публічно-правовому законодавстві з деяким присутністю приватноправових механізмів (цивільно-правова відповідальність, віндикація, реституція і т.д.). Даний висновок можна назвати правовим дуалізмом у правовому регулюванні операцій з нерухомістю.

1.4 Поняття та юридичні ознаки нерухомого майна

Історично до нерухомості відносили землю, а основною ознакою іншої нерухомості є нерозривний зв'язок майна із землею. Тут слід зробити застереження і підкреслити, що мова йде не про землю взагалі, а про конкретній земельній ділянці, на якій це майно розташоване. Руйнування або перенесення майна на іншу земельну ділянку означає, що «юридично відбувається руйнування нерухомості на одній земельній ділянці і зведення її на іншому». Таким чином, тільки неможливість відділення нерухомості від землі буде вказувати на міцний зв'язок цього майна із землею. Роль земельної ділянки у визначенні нерухомості двуедина: з одного боку, земельну ділянку сам по собі є нерухомістю, з іншого - він служить вирішальним критерієм для визначення іншого майна як недвіжімості./58 /

Сучасний законодавець, розкриваючи дефінітивних норму ЦК РФ (ст. 130) виводить три критерії при визначенні нерухомості:

а) нерухомість «за природою» (земля, надра, відокремлені водні об'єкти);

б) об'єкти міцно пов'язані з землею (будівлі, споруди, об'єкти

незавершеного будівництва і т.д.);

в) об'єкти, віднесені до нерухомості законом (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти і підприємства як майнові комплекси (ст. 132 ЦК РФ)).

Отже, в якості основних ознак нерухомості (виключаючи нерухомість «за природою») можна виділити:

а) міцний зв'язок із земельною ділянкою, яка виражається в неможливості переміщення об'єкта;

б) індивідуальну визначеність;

в) обмеженість об'єктів (під обмеженістю в даному випадку слід розуміти строго певну кількість будівель, розташованих на конкретній земельній ділянці) ./58 /

Ці ознаки відносяться до зовнішніх властивостях нерухомості, що характеризує його особливості. Існує (хоча, досить умовно) також ще одна ознака нерухомого майна, що сформувався історично і об'єктивно властивий всім об'єктам нерухомості:

г) ознака публічності (реєстраційний порядок визнання та переходу права власності та іншого речового права на об'єкти нерухомості).

Що стосується першої ознаки, то він, думку автора, досить зрозумілий, тому розглядати ми його не будемо. Другий і третій - дуже схожі один на одного. Ознака «обмеженості», вказує на фізичні характеристики конкретних об'єктів, їх місце розташування, структуру і т.д. Індивідуальний характер нерухомості (як об'єкт цивільного права, що відноситься до індивідуально-визначеної речі) можна пояснити тією нерозривному фізичної та юридичної зв'язком, яка існує між об'єктом нерухомості та земельною ділянкою. Тому навіть типові будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення в їхніх прив'язці до конкретної ділянки набувають індивідуальний характер. Природно, що і саму земельну ділянку завжди індивідуальний.

На ознаку індивідуальної визначеності нерухомості необхідно зупинитися докладніше.

З точки зору теорії цивільного права, нерухомість, як об'єкт цивільних права, відноситься до числа індивідуально - певних речей. Ряд вчених цивілістів, такі як Т.Л. Левшина, Л.Ф. Лесницкая та інші, вказують на те, що індивідуально - певні речі володіють такими ознаками, за якими їх можна відрізнити від інших таких же речей. І далі: «речі даної категорії є незамінними і неспоживна» ./66 /

При цьому, нерухомість є перш за все річчю, під якими розуміються - матеріальні, фізично відчутні об'єкти, що мають економічну форму товара./51 / Речі притаманні дві юридичні ознаки: доступність володіння, і, матеріальність. Деякі вчені вказують ще одна ознака речі: цінність речі. А між тим, ця ознака суб'єктивно оценочен, мінливий в силу об'єктивних тимчасових і інших обстоятелств, а тому, не може вважатися ефективним критерієм виділення даного прізнака./36 /

Слід пам'ятати, що нерухомість як індивідуально - певна річ, це загальне правило (загальна фундаментальна теоретична посилка). Але існують і винятки, наприклад підприємство як об'єкт права (для того, щоб виявити це виняток, необхідно розглянути правову природу підприємства).

Згідно зі ст. 132 ЦК РФ підприємством визнається майновий комплекс, до складу якого входять всі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство , його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права.

С.А. Степанов, як представник цивільно-правової науки вказує на те, що підприємство подібно складної речі, по ряду складових ознак, але тут же обмовляється і уточнює, що, підприємство - це, перш за все майно (не річ), це особливий об'єкт цивільного права, / 87 / створений виключно для виконання окремої господарської задачі./86 / Тобто «Об'єкт, створений для певної мети», зазначає у свою чергу, інший цивіліст, В.А. Белов./42 /

В.А. Бєлов, конструює свою точку зору щодо правової природи підприємства. Так, із суто теоретичного боку, він бачить підприємство як майновий комплекс у вигляді особливого цивільно-правового режиму субстанцій, що входять до складу підприємства, що утворюють єдине ціле: «Право охоплює собою сукупність елементів загальної оболонкою, іменованої« майновий комплекс (підприємство) », заради того, щоб, встановивши для цієї останньої певний правовий режим, уникнути необхідності у врегулюванні юридичної долі кожного, окремо взятого елемента. Іншими словами, майновий комплекс - це юридична оболонка, що служить зовнішнім відокремлення сукупності речей, прав і нематеріальних (але, при цьому, майнових) благ використовуються для досягнення певної мети »./42 / І далі,« Сенс конструкції майнового комплексу (у нашому випадку , стосовно до підприємства) полягає в підпорядкуванні кількох різнорідних об'єктів цивільних правовідносин єдиного цивільно-правового режиму, єдиної юридичної долі. Право не лукавство особливого об'єкта, але, об'єднавши деякі з них, позначає їх особливою категорією і підводить під специфічний режим »./42 /

Але далі, В.А. Бєлов підкреслює, що така постановка питання (мається на увазі те, що підприємство не об'єкт, а режим і тільки) може бути лише політико-правовий, але ніяк не догматичною (що не відповідає сучасній російській правовій дійсності). Зміст російського законодавства не залишає сумніву: воно «сприймає» майнові комплекси як об'єкти цивільних правовідносин, хоча б і правовідносин особливого рода./42 /

Таким чином, в даному випадку думки В.А. Бєлова і С.А. Степанова збігаються.

Хотілося б зауважити, що як здається автору цієї роботи, В.А. Бєлов розкриваючи правовий режим майнового комплексу в своїй монографії, повністю розкрив і правовий режим підприємства, який природно з режимом нерухомості ні як не сумісний. Це підтверджується наступною посилкою Бєлова: «Цивільно - правовий режим майнового комплексу (підприємства) поширюється на всі його складові. Спільність цього режиму (стосовно до елементів підприємства) виражається не тільки в підпорядкуванні комплексу різнорідних об'єктів цивільних правовідносин єдиної динаміці (угодам), а й у єдності змістових особливостей (обмежень, вилучень, умов і т.п.) »./42 /

Тепер необхідно відповісти на питання, чому ж підприємство в нашому законодавстві відноситься до нерухомості, яка, як відомо, належить до індивідуально - певних речей. У розкритті даного питання нам допоможуть теоретичні напрацювання наших вчених.

В.А Бєлов особливо підкреслює, при цьому посилаючись на В.А. Дозорцева що, підприємство, перш за все, прирівняне до нерухомості за рішенням законодавця, а не в силу його нерозривному пов'язаності з землею. У відносно підприємства, як об'єкта приватноправових відносин дозволені операції підпадають в рамки правового режиму нерухомого майна. Цікаво, однак, те, що, визнавши підприємство нерухомістю, надалі ЦК не підкоряє його автоматично всім загальним правилам про нерухомість, а встановлює для угод з підприємствами особливий, більш формалізований і строгий режим. Зокрема, особливий цивільно - правовий режим, багато в чому відмінний від режиму недвіжімості./42 /

Тепер повернемося до питання, чи є підприємство річчю? Як нам відомо, річ - це об'єкт матеріального зовнішнього світу, що знаходиться в твердому, рідкому, газоподібному чи іншому фізичному стані. Таким чином, для того, щоб об'єкт мав властивостями речі, він повинен бути цілісним. Саме ця обставина і є проблемним при кваліфікації підприємства як речі.

Підприємство - це неподільний об'єкт, створений шляхом умоглядного висновку (штучно відокремлений комплекс майна, призначений для обслуговування однієї мети) ./42 / Зрозуміло, що з точки зору фізики будь-яка річ ділена аж до атомних частинок. Цивільне ж право веде мову не про фізичну подільності, а суто юридичною. Підприємство - це синтез речей і нематеріальних об'єктів, що утворюється єдине ціле, і лише як цілого воно виступає як особливий об'єкт цивільного права і цивільних правовідносин. Таким чином, цілісність у даному випадку - це неможливість відділення будь-яких складових його суть елементов./86 /

Отже, тільки об'єднана таким чином річ виступає в обороті, підкоряючи своїй правову долю увійшли до її складу і юридично «розчинилися» в ній (речі) інші предмети матеріального світу, які в інших умовах можуть виступати в якості самостійних об'єктів. / / Вилучення зі складу майнового комплексу, зумовленого його місцем в економічному обороті і що стоять перед ним виробничо-господарськими завданнями, будь-якого істотного елементу (речі, права і т.д.) тягне припинення майнового комплексу як єдиного об'єкта і появу ряду інших об'єктів - самостійних речей, прав , результатів інтелектуальної діяльності. / /

Але зі змісту ст.132 ГК РФ ясно, що до складу підприємства входять не тільки речі, але і нематеріальні об'єкти цивільних прав (права і борги, фірмове найменування і т.д.), які, як відомо, речами не є. Що дозволяє припустити, і доводить тезу про те, що підприємство, як майновий комплекс не відноситься до речей вообще./87 / Це більш складний об'єкт цивільних прав.

Залишається незрозумілим, чому підприємство прирівняне до нерухомості? У світлі всього вищесказаного напрошується логічний висновок: підприємство не є об'єктом ні речових, ні зобов'язальних прав на підставі її неподільності. Тобто з точки зору класичної теорії об'єктів цивільного права, підприємство є чужим об'єктом цивільних правовідносин. Більше того, теоретично, підприємство взагалі не може виступати об'єктом будь - яких угод.

Підтверджує зазначену посилку наступне теоретичне положення. Як відомо, закон визнає підприємство об'єктом речових прав, отже, його можна продати, обміняти здати в оренду і т.д. подібно речі. Але до складу підприємства входять також права і борги, які не можна продати і т.д., а можна лише поступитися або перевести. Підприємство - це об'єкт неподільний. Отже, його не можна продати по частинах. В іншому випадку, предметом угоди буде не підприємство, а що входять до його складу елементи (інші об'єкти цивільного права).

Звернули увагу на подібні метаморфози і судді, і запропонували

наступне (як нижче буде показано, грунтуючись на цілком логічному посиланні). Президія ВАС РФ вказав на те, що законодавець, регламентуючи можливість передачі прав (вимог) за угодою, не визначив виду договору, за яким ця передача відбувається. Тому договір купівлі - продажу (в тому числі, інші договори спрямовані на розпорядження об'єктом речового права) може служити підставою передачі зобов'язальних прав./75 / Таким чином, суд легалізував практичну можливість виступу підприємства як об'єкта угоди.

В.А. Бєлов в цій ситуації також запропонував рішення. До того ж досить влучне, і пояснив наступне:

«Доля компонентів майнового комплексу зумовлюється долею комплексу» ./42 / У даному випадку мається на увазі те, що перехід права на підприємство в цілому тягне за собою і перехід всіх складових речових та зобов'язальних прав і обов'язків автоматично, незалежно від способу оформлення цього переходу.

Дана обставина, підкреслює також ще один представник цивілістичної науки, Л.А. Чеговадзе, вказуючи, що «Підприємство як об'єкт речових прав може бути реалізовано тільки в цілому, при тому, що окремі його елементи будуть передаватися шляхом цесії або переведення боргу» ./92 /

Але як здається автору цієї роботи, теза про те, що оборот речей можливий тільки при застосуванні конструкції для обороту речей (купівля-продаж, дарування тощо), а оборот прав - за допомогою конструкцій, передбачених для обігу прав (відступлення права та переведення боргу) є неспроможним, за деякими нижчевикладених обставин:

1) В кінці кінців, задайте собі питання: «Чим я розпоряджаюся, - річчю або правом на річ?». Та звичайно йдеться про розпорядження річчю, а не про розпорядження правом. Але при цьому, треба розуміти, що розпорядження річчю (наприклад, через договірну конструкцію купівлі-продажу) має опосередкований характер, тому що в дійсності відбувається розпорядження не річчю, а правом на неї (речове, зобов'язальне). Бо, не маючи права на річ, я не можу визначити долю цієї самої речі, через здійснення якої-небудь угоди.

2) Ні в одній країні світу, маються на увазі близькі до континентального права, немає жодного ЦК, який включив би договір цесії, але є договори купівлі-продажу і т.д., поширюються і на права. Тобто ще раз повторюся, і відразу уточню, що в країнах мають пандектній кодекс, цесія інакше як у загальній частині не міститься. У всіх країнах (ну або практично всіх) рух прав оформляється за допомогою конструкцій купівлі-продажу, міни, дарування і т.д. (У нашій країні, передбачених тільки для переходу речей).

3) Більш того, немає ніякого законодавчого заборони для того, щоб передати права і борги, використовуючи модель звичайну, яку вживають і для речей; тобто в договорі можна написати приблизно наступне - «я Вам передаю право, а Ви мені платите за це, я передаю право, а Ви мені віддаєте інше право».

Простіше кажучи, будь-який договір, передбачений для передачі речей можна використовувати і для переходу прав.

Що значить перехід прав через ту ж конструкцію купівлі-продажу, напевно запитаєте Ви? Так справа то в тому, що, здійснюючи операцію по розпорядженню річчю або правом, ми завжди первинно розпоряджаємося лише правом (речовим, зобов'язальними, корпоративним). Розпорядження ж річчю, а не правом, відбувається лише через застосування так званих розпорядчих угод, де відбувається (але після або паралельно з рухом прав), передача речі (традиція (як правило, оформляється актом прийому-передачі), індосамент, передавальне розпорядження і т . д.). Отже, розпорядження річчю в наведеному випадку, є ні чим іншим, як моментом виконання договору однією зі сторін (або моментом виконання одного з його умов), шляхом вчинення розпорядчої угоди.

Справа, звичайно ж, не обмежується теоретичної стороною питання про операції з підприємствами, і пов'язаними з цим проблемами докрінального характеру. Що стосується реалізації даних норм, то і в даному випадку існують не менші проблеми. Так, ряд вчених, зокрема В.В. Ярков, вказують на такі практичні причини «проблемності» угод з підприємствами: «Враховуючи, що для угод з підприємствами необхідно підготувати значний і досить дорогий пакет документів, можна констатувати, що норми про угоди з підприємствами в даний час практично не діють. Набагато простіше включити нового засновника до складу того ж суспільства (товариства), а раніше, вийти з нього з подальшою перереєстрацією відповідних установчих документів »./59 /

Висновок: у цивільному праві виникає паралелізм правового регулювання, коли об'єкти формально розділяються, але для регулювання відносин з приводу нових об'єктів використовуються ті ж засоби, що і для вже существующіх./75 /

Розглянемо ще одну ознаку нерухомості. А саме ознака публічності. Багато вчених схильні вважати, що публічність не відноситься до ознак нерухомості. Так, Є.М. Тужілова-Орданская вважає, що «державну реєстрацію не можна вважати ознакою нерухомості. Це лише наслідок, констатація наявності об'єктивно притаманні цій категорії речей, властивостей, закріплених законодавством »./55 /

Але як здається автору, публічність - це органічно притаманний нерухомості ознака, що підтверджується п.1 ст. 2 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», в якій говориться, що «державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права ».

І ще одне зауваження, речові права на нерухомі речі існують лише в силу їх державної реєстрації. Тому в юридичному сенсі не може бути нерухомої речі, здатної бути об'єктом обороту, права на яку не були би чи не могли б бути зареєстровані (наприклад, самовільна споруда, не може бути об'єктом цивільного обороту, тому що не є об'єктом нерухомості в юридичному сенсі).

Що ж таке «публічність», що це за ознака? Термін «публічність» не завжди безпосередньо пов'язаний з публічним правом. Про публічності можна говорити в сенсі відкритості, гласності, зверненні до невизначеного кола ліц./43 /

У розумінні цієї роботи, публічність - це і гласність, і відкритість і необхідна складова нерухомості. Загалом, це частка публічного права, необхідна для забезпечення інтересів, перш за все сторін угоди і всіх третіх осіб з нею пов'язаних.

Ознака публічності у відповідності з його традиційним розумінням означає, що права на нерухоме майно підлягають запису (реєстрації) публічним порядком у спеціальну книгу (в даний час - Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним). При цьому, зміна у правовому стані нерухомості за загальним правилом відбувається з моменту (не інакше як за допомогою) відповідної регістраціі./77 / Ще, великий дореволюційний цивіліст Г.Ф. Шершеневич наголошував, що «особливо потребують публічності та гласності речові права на нерухомості» ./97 /

В даний час державна реєстрація прав на нерухоме майно здійснюється на підставі ст.131 ГК РФ і ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997г. № 122 - ФЗ.

А такі об'єкти нерухомості, як водні і повітряні судна, у тому числі космічні об'єкти, підлягають спеціальній реєстрації в інші реєстри (не до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним).

Ознака публічності - це акт державної реєстрації (особливий

юридичний факт). Здійснення реєстрації державою не означає, що перехід прав на нерухоме майно відноситься до сфери публічного права. Адміністративні за своєю природою відносини, що складаються між реєструючим органом і заявником, носять допоміжний, службовий характер. Державна реєстрація (і в цьому її мета, причина появи, сенс) породжує цивільно - правові отношенія./77 /

Причина встановлення норм щодо реєстрації полягає в необхідності визначеності щодо правового стану нерухомості. Об'єктивна нерухомість нерухомості дозволяє в одному місці вести записи про права на нерухомі речі, розташовані на певній території. Дані відомості дають можливість встановити фігуру правовласника і тим самим забезпечити певну впевненість третіх осіб, що вступають у правовідносини з приводу нерухомості, в тому, що іншою стороною у правовідносинах виступає саме правовласник. Введення такого надійного акту зміцнення права, як запис, робить більш зручним положення і правовласника, і третіх осіб. Для доказу існування свого права на нерухомість правовласнику досить представити документ про зареєстроване право. Учасникам цивільного обороту вже немає необхідності задовольнятися опровержімий презумпцією права власності на стороні власника, вони можуть безперешкодно отримати інформацію про права на їх цікавить об'єкт недвіжімості./77 /

Державної реєстрації притаманний ряд ознак:

1. державної реєстрації підлягають виникнення, зміни та припинення цивільних прав на нерухоме майно. Законодавство містить умовно - вичерпний перелік прав, що підлягають державній реєстрації. Це - право власності, право оперативного управління, право господарського відання, право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених ГК та іншими законами;

2. державна реєстрація за загальним правилом є правовстановлюючий акт. Встановлення права на нерухоме майно пов'язується з моментом державної реєстрації;

3. реєстрація створює презумпцію дійсності існування зареєстрованого права./77 /

Таким чином, державна реєстрація покликана засвідчити з боку держави юридичну силу як прав на нерухоме майно, так і угод з ним. Це формальна умова забезпечення державної, в тому числі судового захисту речових прав власників, користувачів і власників об'єктів нерухомого майна.

На даному етапі в розгляді ознак нерухомості ми зупинимося.

Отже, відобразимо в завершенні розкриття ознак нерухомості загальні висновки:

1. нерухомість не завжди індивідуально - певна річ (наочний приклад, підприємство);

2. нерухомість визнається такою не тільки з фізичні і об'єктивних властивостей, але і в силу закону;

3. міцна пов'язаність з землею, не завжди є ознакою, що дозволяє виявити об'єкт нерухомості, але і більш того, ця ознака не завжди є обов'язковим.

На завершення хотілося б відзначити, що в даний час, такі фундаментальні ознаки нерухомості, як земельну ділянку, і все, що з ним пов'язано, не є єдино існуючими. Історично з'явилися і сформувалися, ще дві ознаки: ознака публічності (хоча, можна припустити, виходячи з Пам'ятників права, що він у тій чи іншій мірі присутній завжди), і ознака, або скоріше критерій законодавчий - визнання тієї або іншої речі (хоча і не завжди, зрозуміло це буде річ) нерухомістю.

Тепер необхідно зупинимося для повноти картини, на розгляді видів нерухомості.

Всі об'єкти нерухомості, зазначені в російському цивільному законодавстві, відносяться до певної єдності, сумативне сукупності. Нерухомість - це не стільки щось «ціле», скільки міцна, досить жорстко структурована конструкція, що відповідає всім властивостям категорії «система» ./87 /

Нерухоме майно - це завжди система умовно самостійних, в міркуваннях дискретності відокремлених законодавством об'єктів нерухомості. Системність предобусловлена ​​щонайменше трьома групами факторів: а) об'єктивно - фізичної зв'язком матеріально нерухомих об'єктів між собою; б) постійним, сполучною і, що більш важливо, равнохарактерним і незмінною присутністю «єдиної публічної складової» у частноправовой конструкції будь-якої нерухомої речі, в) юридичної нерозривністю об'єктів нерухомого майна, вираженої максимально повно в публічному праві (законодавство про надра, природоохоронне законодавство і т.д.) і в меншій мірі - в приватному.

Сумативне система нерухомості характеризується і будується за наступними критеріями:

По-перше, ця система вибудовує загальний порядок (рівень, критерії відбору і т.д.) матеріальних об'єктів, ретранслювати в правову матерію як нерухомих речей.

По-друге, визначає два вичерпних шляху доповнення та зміни сукупності нерухомості.

По-третє, існуюча первинна система нерухомого майна не сприймає, «відторгає» інші об'єкти, що не відповідають встановленим нерухомими речами, вже перебувають у системі, критеріям.

По-четверте, система певним чином «вирівнює» і мінімізує публічну складову нерухомих речей, прагне надати елементам своєї структури максимальну оборотоздатність, що відповідає частноправовой сутності самої системи.

По-п'яте, сумативне система об'єктів нерухомого майна входить в якості підсистеми в «вишестояшую» сукупність майна - систему об'єктів цивільних прав в цілому, взаємно сприймаючи риси останньої і транслюючи їй власні особливості.

По-шосте, досліджувана система є основою для власних підсистемні утворень (багатоквартирного будинку, підприємства як майнового комплексу тощо).

По-сьоме, має суттєвий вплив на законотворчу діяльність і правозастосовчу практику в сферах як цивільно-правового, так і міжгалузевого регулювання, в тому числі в суміжних галузях - житловому праві, в земельному праві та т.д./87 /

До нерухомого майна чинне російське законодавство відносить, як уже зазначалося, в числі іншої нерухомості три основні групи об'єктів:

а) ділянки поверхні і надр землі в природних (природних) станах;

б) споруди та будівлі на поверхні землі, а також споруди в її надрах;

в) комплексні об'єкти нерухомості, що включають ділянки земної поверхні (ділянки надр) поряд з будівлями або спорудами (підприємства, спільне майно багатоквартирного будинку).

Інші об'єкти зараховуються законом до нерухомості не в силу фізичних властивостей речей, а в силу економічної значимості і, що більш важливо, за функціональною ознакою: призначенням і особливою сферою їх застосування, що потребують підвищеної публічної уваги (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти).

Таким чином, склад нерухомості формується і змінюється при застосуванні двох єдино можливих шляхів: а) оцінно - явочного (зв'язок із землею і неперемещаемость) і б) законодавчого.

Отже, в даний час склад нерухомості можна розділити на групи:

А. Нерухомість «за природою»:

1. ділянки землі;

2. ділянки надр;

3. відокремлені водні об'єкти.

Б. Об'єкти міцно пов'язані із землею:

1. будівлі;

2. споруди;

3. лісу;

4. багаторічні насадження;

5. нежитлові і житлові приміщення;

6. об'єкти незавершеного будівництва;

7. інші об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе.

В. Об'єкти, визнані як нерухомості, законом:

1. повітряні і морські судна;

2. судна внутрішнього плавання;

3. космічні об'єкти;

4. спільне майно багатоквартирного будинку;

5. підприємства як майнові комплекси.

Нижче, хотілося б звернути увагу читача на два об'єкти нерухомого майна, які в силу їх специфіки становлять особливий інтерес. Це спільне майно багатоквартирного будинку та об'єкт незавершеного будівництва.

Згідно з п. 1 ст. 290 ГК РФ і п. 1 ст. 36 ЖК РФ спільне майно власників житла - це комплекс майна, що складається як з нерухомих (земельна ділянка, приміщення не є частинами квартир і т.д.), так і з рухомих речей (обладнання тощо), призначений для виконання цілей експлуатації багатоквартирного будинку.

Спільне майно багатоквартирного будинку являє собою об'єкт

нерухомого майна, що існує у вигляді майнового комплексу,

складається з різних компонентів, об'єднаних спільним назначеніем./60 / Це майно відособлене в ім'я розгляду її як єдиного об'єкта одного суб'єктивного права, - права спільної часткової власності мешканців багатоквартирного дома./42 /

Встановлення для власників окремих приміщень режиму спільної часткової власності щодо спільного майна в будівлі має особливості:

1) по-перше, частка у праві власності на спільне майно в будівлі нерозривно пов'язана з правом власності на приміщення в будівлі і не може бути відчужена або придбана інакше як в сукупності з приміщенням. Така частка не має самостійного звернення як це передбачено ст.ст. 250 і 251 ГК РФ, співвласник позбавлений щодо такого загального майна права вимагати виділу її в натурі, а також права вимагати викупу належної йому частки іншими співвласниками, як це передбачено ст. 252 ГК РФ.

Таким чином, в даному випадку права на спільне майно багатоквартирного будинку слідують за правами на житлове приміщення.

Дане право слідування передбачено в законодавстві з метою виключення різноманітних негативних наслідків. Для прикладу, автор звернувся до судової практики.

«25 листопада 1997 ВАТ« Уралдомнаремонт-С »продало за договором купівлі-продажу ЗАТ« Мікрополіс »нежитлові приміщення в адміністративному будинку, розташованому на одній з вулиць Єкатеринбурга. Всього згідно з випискою з плану будівлі приміщень було п'ять: два коридори, сходова клітка, туалетна та умивальна кімнати.

Дещо раніше індивідуальний підприємець В. придбав у тому ж будинку на тому ж поверсі нежитлове приміщення. Прохід в це приміщення був можливий тільки через коридор і сходову клітку, продані ЗАТ «Мікрополіс». Оскільки ЗАТ «Мікрополіс» встановило між сходовою і коридором металеві двері з відеоспостереженням, і тим самим ввело пропускний режим не тільки для своїх співробітників, і для відвідувачів, але і співробітників В., останній звернувся до суду з позовом до ВАТ «Уралдомнаремонт-С» і ЗАТ «Мікрополіс» про визнання договору купівлі-продажу незначною угодою і про застосування наслідків нікчемного правочину.

Суд позов задовольнив. При винесенні рішення, арбітражний суд виходив з того, що, продаючи допоміжні та комунікаційні приміщення окремо від основних, продавець вийшов за межі здійснення свого права власності, чим порушив і закон, і права та охоронювані інтереси інших осіб (ст. 168 і п. 2 ст. 209 ЦК РФ) »./96 /

Але справедливості заради хотілося б відзначити, що, навіть якщо б закон і допускав окреме відчуження частки у праві спільної часткової власності мешканців багатоквартирного будинку, то у вищенаведеній ситуації індивідуальний підприємець міг би захистити свої права за допомогою звернення до норми ст. 304 ДК РФ, яка закріплює право власника вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоча б ці порушення не були поєднані з позбавленням володіння.

Це положення також підтверджує судова практика:

«У арбітражний суд звернулося товариство з обмеженою відповідальністю з позовом про усунення порушення права власності на нежитлове приміщення, не пов'язаного з позбавленням володіння.

З представлених в арбітражний суд документів випливало, що спірне нежитлове приміщення належить позивачеві на праві власності. Зазначене приміщення стикається з приміщенням, орендованим акціонерним товариством. Акціонерне товариство встановило металеві двері, яка на день розгляду спору замурована, ніж закрила доступ до приміщення товариству з обмеженою відповідальністю.

Арбітражний суд досліджував представлені позивачем докази, які підтверджують, що вхід до приміщення можливий тільки з приміщення акціонерного товариства.

Відповідно до статті 304 Цивільного кодексу Російської

Федерації власник може вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.

Тому в даній ситуації арбітражний суд позов задовольнив, зобов'язавши відповідача усунути має місце перешкоджання в користуванні нежитловим приміщенням товариством з обмеженою відповідальністю »./34 /

2) по-друге, частка в праві спільної власності на спільне майно не пов'язує власника приміщення при розпорядженні належним йому приміщенням, оскільки не створює режиму переважної купівлі іншими співвласниками.

Так питається, навіщо ж треба було вводити даний інститут «спільна часткова власність мешканців багатоквартирного будинку на спільне майно даного будинку»?

А відповідь досить проста. Він полягає в реформі житлово-комунального господарства. Не вдаючись в деталі політики у сфері житлово-комунального господарства, відповімо з правової точки зору на це питання, саме в контексті розгляду особливостей правового режиму спільного майна багатоквартирного будинку.

3) по-третє, тягар і ризики, пов'язані з утриманням будівлі (загального майна будинку), з його випадковим пошкодженням або випадкової загибеллю несуть усі співвласники, проте лише до тих пір, поки вони залишаються власниками окремих приміщень. У разі загибелі приміщення, наприклад, руйнування верхнього поверху в результаті стихійного лиха, демонтажу чи інших обставин, право власності у колишніх власників загиблих приміщень щодо таких приміщень повинно вважатися такою, що припинилася (крім випадків, коли в певні терміни і з дотриманням технічних норм такі приміщення відновлені ). Разом з тим у відношенні таких осіб припиняється і право спільної власності на спільне майно будинку.

Таким чином, фактично спільна часткова власність на спільне майно багатоквартирного будинку є ні чим іншим, як тягарем для власників житлових приміщень у даному будинку, і по суті, не обіцяє для більшості співвласників ніяких переваг в силу об'єктивних причин. У даному випадку питання стосується не конкретних багатоквартирних будинків, а держави в цілому, тому що введення даного інституту дозволить на всіх рівнях, знизити бюджетні витрати на житлово-комунальне господарство, і сформувати досить масштабний ринок надання послуг з обслуговування багатоквартирних будинків, причому послуги ці будуть надаватися за ринковими цінами.

В даний час в існуючих економічних умовах, обтяжених низьким «рівнем життя» більшості наших громадян, цей інститут призведе лише до негативних наслідків.

Що стосується об'єктів незавершеного будівництва, то тут необхідно з'ясувати, яким чином вони набувають статусу нерухомості. Доктринальне тлумачення законодавства схиляється до такого кваліфікуючою ознакою, який дозволяє визначити об'єкт незавершеного будівництва як такого, і відрізнити його від завершеного - це відсутність акту про прийняття об'єкта незавершеного будівництва в експлуатацію.

Тобто під об'єктом незавершеного будівництва розуміється новостворюваний об'єкт нерухомості, який ще не прийнятий на кадастровий і технічний облік і, відповідно, право на яке ще не зареєстровано в установленому порядке./98 /

З цього випливає, що юридично об'єкт незавершеного будівництва і створений за допомогою його добудовування завершений будівництвом об'єкт (що виник з моменту підписання акта про приймання в експлуатацію) - це два різних індивідуально - певних об'єкта.

Отже, виділимо ознаки об'єкта незавершеного будівництва:

а) міцний зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку його призначенням (ознака, безпосередньо закріплений у ст. 130 ЦК РФ);

б) відсутність акту про приймання об'єкту, що будується в експлуатацію.

Але для того, щоб об'єкт був визнаний не тільки в якості об'єкта незавершеного будівництва, але і як об'єкта нерухомості, необхідна її державна реєстрація, відповідно до ст. 131 ЦК РФ і ст.25 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 № 122 - ФЗ.

Для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, необхідно щоб він не був предметом чинного договору будівельного підряду (п.16 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним») ./33 /

На думку професора цивільного права В.В. Витрянского, позиція судової практики найбільшою мірою відповідає природі об'єктів незавершеного будівництва. Дійсно, якщо об'єкт незавершеного будівництва є предметом чинного договору будівельного підряду, то в цьому випадку про нього не можна говорити не тільки як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду, і заміна сторін цього зобов'язання (замовника і підрядника) можлива лише за правилами поступки прав вимоги та переведення боргу за обязательствам./46 /

По суті, те ж правило підтримує і Л.А. Чеговадзе, але в дещо іншій інтерпретації: «Стан приналежності прав підряднику щодо предмету його зусиль припиняється і виникає стан приналежності прав на той самий об'єкт, але в іншого суб'єкта. Оскільки підрядник - це учасник правовідносини приналежності зобов'язальних прав з договору підряду, а замовник - особа, яка отримує річ після закінчення договірних відносин у власність, стан прав у даних суб'єктів різному: один з них (підрядник) володів правами і обов'язками щодо об'єкта робіт у процесі виконання договірних зобов'язань; в іншого (замовника) з'являються права і обов'язки щодо результату цих робіт як уречевленої індивідуально-визначеного об'єкта, створеного за його завданням і переданого йому як річ. Закінчення договірних відносин сторін припиняє правовий стан приналежності зобов'язальних прав підряднику-виконавцю робіт і породжує правовий стан приналежності речових прав замовнику власнику »./93 /

Інша справа, якщо зобов'язання, за якими - небудь причин припинено. У цьому випадку незавершене будівництво стає об'єктом речових прав і об'єктом майнового обороту. При цьому, об'єкт незавершеного будівництва має всі ознаки нерухомості: він нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою та його переміщення без невідповідного збитку цільовим призначенням невозможно./46 /

При цьому, для реєстрації об'єкта незавершеного будівництва в якості об'єкта нерухомості необхідно представити документи на земельну ділянку, відведений для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на будівництво, проектно-кошторисну документацію, та документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва (ст. 25 ФЗ «Про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним »). Причому, без наявності відповідних документів, даний об'єкт буде вважатися самовільно побудовою (ст. 222 ГК РФ), з усіма правовими наслідками. За таких обставин доведеться вже в судовому порядку визнавати факт правомочності зведення конкретного об'єкта, для того, щоб його зареєстрували як об'єкт нерухомості та об'єкта речового права./73 /

Таким чином, об'єкт незавершеного будівництва реєструється і визнається нерухомістю при наявності сукупності наступних обставин:

а) міцний зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку його призначенням;

б) відсутність акту про прийом споруджуваного об'єкта в експлуатацію держкомісією;

в) відсутність договору будівельного підряду, де в якості предмета зобов'язання буде виступати відповідний об'єкт незавершеного будівництва;

г) надання необхідних документів.

Тільки така сукупність фактичних і юридичних обставин є причиною реєстрації права власності на зазначений об'єкт. І тільки після державної реєстрації об'єкт незавершеного будівництва визнається нерухомим майном.

1.5 Особливості здійснення угод з нерухомістю: приватноправові і публічно-правові засади

Для того, щоб розкрити сутність та особливості угод з нерухомістю, необхідно відповісти на більш загальне питання: «Що ж таке угода?».

Поняття угоди - одне з фундаментальних понять всього цивільного права. Згідно зі ст. 153 ГК РФ, угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (тобто на досягнення правового результату).

В.А. Бєлов вказує, що в найбільш систематизованому вигляді основні питання вчення про угоди знайшли відображення у фундаментальному дослідженні Д.Д. Грімма.

У своєму визначенні угоди автор відштовхується не від поняття «дія», а від мети, якої покликане, на загальну думку, служити поняття «угода». Якщо ми визнаємо, що угода - це щось, що змушує правовідносини «рухатися», то питання про поняття угоди зведеться до наступного: «... які суть ті фактичні обставини, які призводять наше правосвідомість до судження, що хто-небудь зобов'язаний виконати що-небудь на користь іншого; ... якими мотивами керується держава, примушуючи кого-небудь до виконання чого-небудь на користь іншого? »./41 / Припускаючи, що законодавець, який створював нормативні конструкції, керувався міркуваннями« суспільного благополуччя », ми повинні будемо зробити висновок про тому, що полегшення того чи іншого фактичного життєвого відносини в юридичну форму обумовлюється його суспільною корисністю (тоді ці відносини вдягаються у форму угод) або шкідливістю (форма деліктів). Отже, і самі фактичні обставини можуть тоді отримати статус юридично значущих, коли вони несуть в собі користь чи шкоду даного соціального строю.

Таким чином, існують єдина вимога до обставин, що претендують на роль чинників, завдяки яким правовідносини виникають, змінюються і припиняються - соціальне «небайдужість» до них. Такі обставини отримали в науці найменування юридичних фактів.

Таким чином, кожен юридичний факт пов'язує певний фактичне обставина з нормою об'єктивного права і призводить до породження для конкретного одиничного суб'єкта суб'єктивних прав і юридичних обов'язків. Традиційна їх класифікація будується на основі вольового критерію і дозволяє виділити фактичні обставини, породжувані волею людей, і обставини, породжувані силами, незалежними від будь-чиєї волі. Першу групу обставин зазвичай називають діями, другу - подіями.

Поняття «дія» і стає каменем спотикання для вчення про угодах.

Дії повинні здійснюватися на основі вільної волі - це один з основних принципів цивільного права (п.2 ст.1 ЦК РФ).

З огляду на вищевикладеного необхідно чітко розмежовувати не тільки волю і дію, її виражають (волевираженіе), але і результат вираження волі за допомогою даних дій, досягнутий за даних конкретних обставин (волевиявлення). Тільки власне волевиявлення і може породити в очах оточуючих його суб'єктів (в тому числі, держави, в особі його правоохоронних, судових та законодавчих органів) певні юридичні наслідки для особи, яка виявила свою волю (за певних обставин - може і не породити).

Виходячи з усього вищесказаного, можна дати наступне визначення: угода - це результат вираження волі (волевиявлення), породжений діями одного або декількох суб'єктів цивільного права, спрямованими на зміну власного правового становища або правового положення третіх осіб у певних цивільних правовідносинах. Слід зазначити і вказати на те, що угода завжди несе правові наслідки. Ці наслідки носять міжгалузевий характер: цивільно - правової, адміністративно - правовий, кримінально - правової і т.д.

При цьому, слід враховувати, що поняття угоди, порядок її укладання, визнання недійсною і т.д. регулюється цивільним правом. Таким чином, публічність у відносинах угод носить похідний характер від приватного (ця обмовка була наведена для з'ясування суті наслідків угод у загальному, і наслідків операцій з нерухомістю зокрема; тому що саме там публічний елемент виявляється особливо явно - це не тільки теоретична, але й більшою мірою практична посилка).

Слід розуміти, що одні й ті ж дії при здійсненні операції, можуть мати різні правові наслідки (тобто не кожна дія, як волевиявлення досягне бажаного правового результату).

Найяскравіший приклад - вчинення одних і тих же дій особою дієздатним і, наприклад, неповнолітнім. Отже, тільки лише вчинити дії мало. Дії піддаються впливу певних факторів, які в кожному конкретному випадку можуть бути різними. Звідси різна правова оцінка цих дій, а значить різні правові наслідки. Відповідають ці наслідки намічалася - угода

дійсна; не відповідають - наоборот./41 /

Отже, від загального визначення поняття угоди перейдемо до приватному питання про операції з нерухомістю. Нам необхідно виявити особливості з точки зору частноправовой і публічно - правової складової. Спочатку розглянемо особливості здійснення угод у рамках цивілістичної догматики. Особливості - це зокрема, правові підстави виділення угод з даною категорією об'єктів в окрему категорію угод із цими об'єктами.

До цих особливостей відносяться: форма і зміст угод, їх державна реєстрація, суб'єктний склад (їх правомочність і правовий статус), юридичні засоби захисту.

Операції з нерухомістю, за загальним правилом, як і всі інші угоди, повинні відповідати умовам дійсності, - під якими розуміється визнання за угодою якостей юридичного факту, що породжує той правовий результат, до якого прагнули суб'єкти сделкі./51 / Ці умови діляться на дві групи : загальні та спеціальні.

Загальні умови (застосовні до всіх операціях):

а) законність змісту (наприклад, не повинна обмежуватися правоздатність однієї зі сторін у двосторонній угоди);

б) здатність фізичних та юридичних осіб, які вчиняють її, до участі в операції (наприклад, щодо юридичних осіб - щоб при укладанні угоди, або виконавчий орган не вийшов за рамки своїх повноважень, або спеціальної правоздатності юридичної особи);

в) відповідність волі і волевиявлення (наприклад, у запобіганні, пороку волі в силу важких життєвих обставин).

Спеціальні умови (застосовні до висновку угод, де об'єкт регулюється спеціальним цивільно - правовим режимом, в нашому випадку, режим для об'єктів нерухомого майна):

а) дотримання форми угоди (у даному випадку, за загальним правилом, форма угоди - письмова);

б) зміст угоди (всі істотні умови договору повинні бути узгоджені сторонами);

в) державна реєстрація (в даному випадку мається на увазі, або реєстрація приналежності прав на нерухомість по угоді; або реєстрація самої угоди, або і те і інше).

Більшість угод з нерухомістю полягають у вигляді договорів, крім випадків, коли в угоді бере участь одна сторона - одностороння угода (дарування, заповіт).

Тепер трохи зупинимося на спеціальних умовах дійсності угод з нерухомістю: форма угоди та державна реєстрація (прав по угоді або самої угоди або і те й інше разом).

Як ми вище з'ясували угоди (договори) з нерухомим майном, за загальним правилом, укладаються в письмовій формі. У даному випадку існують спеціальні правила-виключення до письмової форми договорів.

Положення ГК про письмову форму угоди (п.1 ст.160) і про письмову форму договору (п.2 ст. 434) мають серйозні відмінності. У першому випадку (письмова форма угоди) законодавець вимагає від сторін здійснення угоди шляхом складання документа, що виражає його зміст і підписаного особами, які здійснюють угоду, або належним чином уповноваженими ними особами, допускаючи одночасно вчинення двосторонніх або багатосторонніх угод (договорів) іншими способами, встановленими ГК РФ. Стосовно ж до письмовій формі договору законодавець відходить від загального правила і допускає укладення договору не тільки шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, а й шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором.

Вимоги ж до форми договору, де предметом виступає об'єкт нерухомого майна, зводяться до того, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами.

Таким чином, суть спеціального правила про форму договору полягає в тому, що виключається застосування загального положення ЦК РФ про форму договору (п.2 ст.434), і може бути виражено формулою «виключення винятку». Стосовно до розглянутої нами категорії договорів, законодавець повертається до вимог, що пред'являються до письмової форми правочину, посилюючи тим самим режим ув'язнення договора./47 /

Більш того, на відміну від правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми угоди, порушення вимог, що пред'являються до форми такого договору, тягне його недійсність.

Як автор вказав вище, письмова форма угоди в даному випадку виступає як загальне правило, але з цього правила є винятки. Мається на увазі обов'язкова нотаріальна форма угоди.

До правочинів, щодо яких вимагається обов'язкова нотаріальна форма, відносяться: договір ренти у всіх різновидах (ст. 584 ЦК РФ); складання заповіту (ст. 1124 ЦК РФ), і деякі інші операції.

Причому за порушення вимог закону до обов'язкової нотаріальної форми угоди, така угода на підставі ст. 165 ЦК РФ є нікчемним, як невідповідна вимогам закону (ст. 168 ЦК РФ).

Сторони також можуть засвідчити угоду в нотаріальному порядку за бажанням, у тих випадках, коли це не обов'язково (ст. 53 Основ законодавства РФ про нотаріат).

Якщо ж сторони передбачать у самому договорі нотаріальну форму, а самі це умова не виконають, то така операція буде вважатися оспорімой.

Що стосується державної реєстрації, то вона застосовується трояко: або лише реєстрація виникнення та (або) переходу речового права по угоді, або як реєстрація угоди, або, як реєстрація переходу права і реєстрація самої угоди (договору).

Взагалі ж кажучи, призначення державної реєстрації полягає в тому, що вона створює гарантії належного виконання сторонами

зобов'язань і, отже, сприяє зміцненню і стабільності цивільного оборота./32 / Державна реєстрація, є єдиним доказом існування зареєстрованого права

(Абзац 2 п.1 ст. 2 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 р. № 122 - ФЗ).

Як правило, при здійсненні операцій з нерухомістю реєструється перехід речового права по угоді, в деяких випадках реєструється не перехід права, а обтяження права (оренда, довірче управління, іпотека тощо). А в деяких випадках реєструється і сама угода (обов'язкова умова оформлення угоди, без якої вона визнається незначною), наприклад, іпотека, дарування нерухомості, купівля-продаж підприємства, купівля-продаж житлового приміщення, рента і т.д.

Природно, що при здійсненні операцій з нерухомістю повинні дотримуватися і загальні умови дійсності угод. Це зокрема, здатність фізичних та юридичних осіб, які вчиняють її, до участі в операції.

Для фізичних осіб:

а) наявність суб'єктивного речового або зобов'язального права на предмет угоди;

б) дієздатність;

в) довіреність, якщо особа не є власником нерухомого майна; або:

г) у необхідних випадках, наявність згоди органу опіки та піклування;

Для юридичних осіб:

а) згода власника, якщо стороною за розпорядженням нерухомістю в угоді виступає унітарне підприємство;

б) угода не повинна виходити за рамки спеціальної правоздатності;

в) правомочність виконавчого органу (довіреність, або зазначення в установчих документах про права на здійснення даної категорії угод (або одиничної угоди, при видачі конкретного виду доручення) угоди і т.д.);

г) і інші умови залежно від конкретного об'єкта нерухомості та правового статусу сторони угоди.

При дотриманні всіх перерахованих вище умов угода буде визнана справжньою.

Якщо хоча б одна умова буде не виконано, то угода буде визнана недійсною, - як не володіє якостями юридичного факту, здатного породити ті цивільно - правові наслідки, настання яких бажали суб'екти./51 /

Угода може бути визнана недійсною, або в силу невідповідності закону чи іншому правовому акту (нікчемний правочин ст. 168 ГК РФ - вона недійсна з моменту укладення, незалежно від чийого б то не було визнання); або може бути визнана за рішенням суду, недійсною ( оспоримая угода).

Отже, ми з'ясували умови дійсності угоди. Але необхідно ще пам'ятати, що існують умови дійсності договору (змісту).

Це зокрема, умови про предмет (щоб його можна було відокремити від інших подібних речей, тобто надати характеру індивідуальної визначеності); про ціну, якщо договір носить БЕЗОПЛАТНО характер; про термін і т.д. Якщо в договорі буде відсутній хоча б одне з істотних умов, необхідних для його укладення, то договір буде визнаний неукладеним, і не буде тягнути за собою правові наслідки, заради яких укладався договір (ст. 432, 168 та інші статті ЦК РФ).

Договір набуває чинності, за загальним правилом, з моменту укладення (концессуальний договір), якщо в законі або договорі не вказано інше.

Договір, що вимагає державної реєстрації, набуває чинності з моменту моменту такої реєстрації (ст.433 ЦК України).

До приватноправових особливостям забезпечення угод відносяться також

кошти цивільно-правової відповідальності: віндикація, реституція, кондікція.

Віндикація - це витребування власником або іншим титульним власником свого майна з чужого незаконного володіння (наприклад, коли не правомочна особа з безоплатної угоді передало це майно

добросовісного набувача) за допомогою звернення до суду.

Кондікція - це вимога про повернення безпідставно придбаного або заощадженого майна. У широкому сенсі, безпідставне збагачення особи становить собою довільне збільшення його майна, що стало результатом приєднання до нього нових цінностей за відсутності будь-якого зустрічного надання з боку обогатівшегося./81 / Кондікція застосовується, наприклад, однією зі сторін угоди не отримала зустрічного задоволення (не сплатив, передану за договором купівлі-продажу, річ; або навпаки, продавець не передав куплену річ і т.д.).

До відмітних ознак виндикаційного і кондікціонного домагань, відносяться:

По-перше, кондікціонного позов може бути пред'явлений будь-якій особі, яка без встановлених законом, іншими правовими актами або угодою підстав придбало або зберегло майно за рахунок іншої особи (ст.1102 ЦК України). Крім того, на відміну від віндикації, тут той факт, що правопорушник фактично володіє річчю, істотного значення не має.

По-друге, при поверненні безпідставного збагачення в натурі відсудженої майно не обов'язково має бути тим самим, що було втрачено власником, - цілком достатньо того, щоб воно відповідало основним характеристикам останнього: якість, асортимент, кількість і т.д. Відзначимо, що в даному обставині можна угледіти особисту, а не речову спрямованість кондікціонного позову.

По-третє, на відміну від віндикації, безпідставне збагачення може бути витребувано не тільки в натурі, а й грошовому (вартісному) виразі, про що прямо говориться в ст.1105 ЦК України.

По-четверте, при задоволенні позову кондікціонного, відповідача позбавляють прав на належне йому майно, а при віндикації у нього вилучається індивідуально-визначена річ, яка до складу його майна просто не входить.

По-п'яте, при пред'явленні віндикаційного позову суб'єктом активної легітимації є власник або інший титульний власник, а при кондікціі позивач зовсім не обов'язково відповідає названим вимогам. До речі, це ще раз підтверджує правомірність тези про те, що норми про кондікціі багато в чому виявляються здатними доповнити правила про віндикацію. Наприклад, власник індивідуально-визначеної речі не може підтвердити своє право в рамках цивільного судочинства. Зрозуміло, що в цих умовах віндикація непридатна, бо позивач не в змозі обгрунтувати свої права на спірну річ, але це автоматично ще не означає, що власник позбавляється можливості витребувати її за правилами про зобов'язання з безпідставного збагачення.

У цивілістичній доктрині нерідко виділяють і інші відмінності виндикаційного і кондікціонного вимог, але, як видається, не всі вони однозначно пріемлеми./81 /

Реституція - це повернення сторін у первісне положення, шляхом повернення всього отриманого за угодою, у разі визнання угоди недійсною (незначною або оспорімой). Реституція може бути одностороннім або двостороннім.

Тепер розглянемо публічно-правові особливості здійснення угод з нерухомістю. До них відносяться, обмеження оборотоздатності видів нерухомості, особливі правила здійснення угод, і, умовно кажучи, заходи юридичної відповідальності.

Поняття оборотоздатності введено ст. 129 ЦК РФ.

Оборотоздатність об'єктів цивільних прав, означає допустимість здійснення угод і інших дій, спрямованих на їхню передачу в межах цивільно-правових отношеній./66 /

Оборотоздатність об'єктів цивільних прав ділиться на три види: а) об'єкти, обіг яких вільний (переважна більшість об'єктів нерухомого майна);

б) об'єкти, обмежені в обороті - види об'єктів, які можуть належати лише певним учасникам обороту або перебування яких допускається за спеціальним дозволом (так, наприклад, п. 1 ст. 46. Водного кодексу РФ вказує, що «права користування водними об'єктами купуються на підставі ліцензії на водокористування та укладеного відповідно з нею договору користування водним об'єктом ». І далі:« продаж, заставу і вчинення інших правочинів, які тягнуть або можуть спричинити відчуження водних об'єктів, що не допускаються »(ст. 22 Водного кодексу РФ). Т . е. водні об'єкти, можуть бути передані лише в користування, і за спеціальним дозволом); в) об'єкти, вилучені з обігу - це об'єкти, перебування яких в обороті не допускається (Так п. 4 ст. 27 Земельного кодексу РФ, встановлює перелік вилучених з обігу земельних ділянок (об'єктів нерухомого майна) - «з обігу вилучені земельні ділянки, зайняті перебувають у федеральній власності наступними об'єктами: 1) державними природними заповідниками та національними парками, 2) будівлями, будівлями та спорудами, в яких розміщені для постійної діяльності Збройні Сили Російської Федерації, інші війська, військові формування та органи; 3) будівлями, будівлями та спорудами, в яких розміщені військові суди, і т.д. Або, ось ще приклад, у ст. 12 Лісового кодексу РФ говориться, що «оборот лісового фонду не допускається»).

Правила здійснення операцій, це, наприклад процедура приватизації державного та муніципального майна, схвалення угоди органом опіки і піклування з відчуження житлового приміщення, де проживають неповнолітні, реалізація на торгах арештованого майна і т.д. Тобто це додаткові публічно-правові вимоги, встановлені імперативними нормами, до угоди.

Таким чином, публічно-правовий елемент у приватноправових відносинах носить похідний характер, що встановлює більш жорсткі правила або вилучення виходячи з публічних інтересів обмеження приватної ініціативи. Публічно-правові вкраплення визначають правовий режим конкретних об'єктів нерухомості.

На завершення хотілося б відзначити, що угода - це найважливіший рушійний фундамент цивільних правовідносин, через неї живе і розвивається майновий оборот і ринкова економіка будь-якої держави. Не тільки можливість знаходження нерухомості на тому чи іншому праві у конкретного суб'єкта, але і можливість впливу на юридичну долю свого майна, розвиває активність та ініціативність суб'єктів правовідносин, сприяє їх самоактуалізації, служить мірою свободи і створює грунт до створення правової держави.

Отже, угода покликана, не тільки змінювати приналежність прав і правове становище суб'єктів правовідносин, але і їх соціальний, економічний і навіть політичний статус. Виходить, потрібні право і можливості реалізації цього права, необхідний механізм не тільки правового регулювання, а й механізм забезпечення правомірності та законності при здійсненні операцій з нерухомістю. Необхідність ця диктується особливостями такого важливого об'єкта цивільних правовідносин, як нерухоме майно, його особливим «соціальним становищем», його цінністю для всіх і кожного.

2 Механізм забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю

2.1 Поняття та структурні елементи механізму забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю

У найзагальнішому вигляді, поняття механізму можна визначити наступним чином, - це спосіб організації чого-небудь, властивими даному механізму методами, в необхідні моделі, рамки. Таким чином, механізм - це методологія досягнення цілей, що стоять перед ким-небудь (або в рамках чого-небудь).

З огляду на предмет даної теми, а також всі складові цієї теми, можна дати таке визначення вищевказаною механізму, і розкрити його елементи.

Механізм забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю (далі, - Механізм) - це структурно-взаємопов'язана сукупність правових та організаційних заходів, здійснюваних спеціально уповноваженими на це органами публічної влади (в тому числі, іншими суб'єктами) і спрямованих на регулювання суспільних відносин у сфері обороту об'єктів нерухомості, з метою впорядкування останніх до нормативно-встановлене і потрібне вольове поведінка всіх учасників, в даних правовідносинах, осіб, в рамках забезпечення публічного (громадського) інтересу.

Виходячи з вищевикладеного визначення автор даної роботи, виділив структуру даного механізму, під якою розуміється - не тільки спосіб розташування елементів об'єкта, а й будову певного процесу в часі, це певна послідовність і ритм зміни процесса./84 /

Механізм являє собою структурне утворення, що складається з елементів. Наука розкриває цю категорію таким чином: «Елемент - це мінімальна одиниця в складі даного цілого (структури), що виконує в ньому певну функцію» ./84 /

Отже, стосовно до даної теми, ціле (механізм), зокрема, його структура, складається з наступних елементів: суб'єкти; об'єкт, і, правові засоби забезпечення Механізму (додаток В).

1) До складу суб'єктів Механізму входять всі суб'єкти права, які встановлюють правові вимоги до форми і змісту угод, форми контролю та нагляду за суб'єктами ринку нерухомості, у тому числі, відносяться органи спеціальної компетенції у сфері нерухомості, і правоохоронні, судові і контрольно - наглядові органи.

Усіх суб'єктів Механізму можна підрозділити на дві групи, в залежності від того, яку функцію права у правовому регулюванні забезпечення законності і правомірності угод з нерухомості, вони виконують. Мова йде про регулятивної та правоохоронної спрямованості в діяльності конкретних органів. У залежності від спрямованості діяльності, можна виявити первинність або вторинність знаходження конкретних органів у розглянутому Механізмі (див. додаток Г).

а) До першої групи суб'єктів належать органи та інші суб'єкти, прямо що беруть участь у забезпеченні операції на підставі закону або угоди сторін, і виконують регулятивну функцію права.

На підставі закону (Як імперативної вимоги) здійснюють забезпечення операцій з нерухомістю, такі органи: Федеральна реєстраційна служба; Федеральне агентство з управління федеральним майном (в тому числі, уповноважені органи суб'єктів РФ і муніципальні органи по управлінню державним майном суб'єктів РФ і муніципальним майном); фонди майна ( Російський фонд федерального майна, фонди майна суб'єктів РФ і муніципальні фонди майна); нотаріуси; органи опіки та піклування, і, у необхідних випадках, суб'єкти оціночної діяльності. Сторони можуть також скористатися, на підставі вільного волевиявлення, послугами суб'єктів Механізму, у разі, коли за законом таке звернення не обов'язково. Це, нотаріуси, суб'єкти оціночної діяльності, і фонди майна.

б) До другої групи суб'єктів, які беруть участь в Механізмі опосередковано, і виконують охоронну функцію права, відносяться: податкові органи, суди судової системи РФ (суди загальної юрисдикції, арбітражні суди), органи прокуратури, органи внутрішніх справ.

При цьому необхідно пам'ятати, що перша група органів, займається безпосереднім забезпеченням законності, а друга, - її охороною. І тільки така сукупність органів передбачає досягнення ефективності, у забезпеченні законності і правомірності угод з нерухомістю.

Головні відмінні риси двох груп органів полягають у наступному:

1. якщо до першої групи належать органи, що здійснюють регулятивну функцію права, за допомогою відповідної діяльності компетентних державних органів, то до другої - охоронну функцію права, органами реалізують правоохоронну діяльність держави;

2. якщо, перші належать до органів спеціальної компетенції, то другі - до спільної (мається на увазі, по відношенню до даної сфери);

3. якщо перші, здійснюють, як правило, попередній та поточний контроль, то другі - подальший контроль, і нагляд;

4. якщо перші - прямо беруть участь у забезпеченні угоди, то другі - опосередковано;

5. якщо перші безпосередньо забезпечують законність, то другі - опосередковано, шляхом прямої її охорони.

Таким чином, як видно з наведеної сукупності суб'єктів забезпечення Механізму, можна зробити цілком обгрунтований висновок, що вони утворюють собою систему, кожен елемент з якої, здійснює певну функцію, причому у взаємодії з іншими елементами. Все це вказує на системний підхід до формування суб'єктного складу в даному Механізмі з метою найбільш ефективного досягнення поставленої задачі: забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю.

2) Другим елементом механізму забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю, є об'єкт.

Об'єкт - це те, на що спрямовано і правове регулювання, і те, з приводу чого здійснюється та чи інша діяльність. У даному випадку, це скоріше причина, існування Механізму як такого.

Виходячи з сказаної посилки, визначення об'єкта Механізму виглядає приблизно таким чином:

Об'єктом Механізму виступають, суспільні відносини щодо забезпечення нормативно - встановленого порядку в сфері обороту об'єктів нерухомості.

У даному випадку мається на увазі забезпечення законності і правомірності всіх операцій з нерухомим майном за допомогою правового інструментарію спеціально уповноваженими на те органами державної влади, з метою дотримання правопорядку в цілому.

Отже, нормативно - встановлений порядок і суспільні відносини в ньому - це дві складові об'єкта Механізму.

3) Третім і завершальним елементом Механізму виступають правові засоби забезпечення Механізму.

Правові засоби, як зазначає професор теорії права М.М. Марченко, це категорія, яка пов'язує ідеальне (мета) з реальним (результат), включаючи в себе одночасно як фрагменти ідеального - інструменти (засоби-встановлення), так і фрагменти реального (засоби-діяння). Саме в цій площині названі різнорідні юридичні феномени можна розглядати в якості засобів, саме в цьому зрізі юридичного життя вони набувають особливі властивості - властивості явищ, що діють у зв'язці «мета - засіб - результат» ./76 /

При цьому, під засобами-встановленнями розуміється юридичний інструментарій, закріплений в законодавчих та інших нормативних правових актів; а під засобами-діяннями - реалізація засобів - установлень.

Таким чином, правові засоби - це правові явища, що виражаються в інструментах (установленнях) та діяння (технології), за допомогою яких задовольняються інтереси суб'єктів права, забезпечується досягнення соціально корисних целей./76 / Загалом, і цілому, головне призначення правових засобів полягає в досягненні, з їх допомогою, цілей правового регулювання.

У контексті даної роботи, метою є правопорядок і стабільність у сфері обороту об'єктів нерухомості, а правовими засобами - всі ті заходи, які застосовуються для досягнення поставленої мети.

Автор виділив в окремий пункт питання про правові засоби, де і зупиниться на їх розгляді більш детально, а тут лише вкаже на їх види.

Правові засоби у сфері забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю поділяються на дві групи: а) регулятивні правові засоби: повноваження державних органів (контрольно-наглядові повноваження), в тому числі, акти правозастосування; суб'єктивні права сторін угоди і третіх осіб; б) охоронні правові засоби: заходи попередження і припинення правопорушень, у тому числі, заходи юридичної відповідальності.

Отже, розглянувши поняття та структуру Механізму, можна зробити цілком обгрунтований висновок, що Механізм - це явище існуюче не тільки ідеально, зрозумілі інтелектуально, але й реально, з усіма притаманними явищу ознаками. Цей Механізм має мету (як загальна сфера спрямованості у регулюванні); засоби досягнення цієї мети як засобу - встановлення; суб'єктний склад з необхідним обсягом

повноважень (конкретних засобів-встановлень і діянь); і об'єкт, як безпосередня сфера спрямованості в діяльності суб'єктів Механізму.

2.2 Порівняльно - правовий аналіз законності і правомірності

Законність - це найважливіший принцип права, що означає, суворе дотримання і виконання Конституції і законів, і лише законів усіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, посадовими особами, громадянами та їх об'єднаннями. Законність - загальне вимога, в тому сенсі, що воно обов'язкове для всіх участніков./76 /

Це положення підтверджує ч.2 ст.120 Конституції РФ, в якій говориться, що «суд, встановивши при розгляді справи невідповідність акта державного чи іншого органу закону, приймають рішення відповідно до закону».

Що стосується правомірності, то під нею розуміється - відповідність явищ соціального життя (діяльності або результатів діяльності суб'єктів права) вимогам і дозволениям, що містяться в нормах права. Правомірність, виключає будь-яке було, відхилення від приписів права.

Очевидно, що два наведених визначення практично ідентичні, що не дозволяє відмежувати їх один від одного.

Разом з тим, поняття «законність» і «правомірність» - це далеко не однакові поняття. У них вкладається різний зміст. Законність-це міра об'єктивного (позитивного) права, це відповідність поведінки суб'єкта права, нормі права. Разом з тим порушення закону, є поведінка незаконне, що носить характер правопорушення або злочину.

Правомірність же знаходиться в іншій площині, - це міра поведінки, міра права. Правомірність - це, перш за все, міра суб'єктивного права, але не об'єктивного.

На думку автора, професор С.С. Алеексеев досить чітко розмежував ці поняття: «Об'єктивне і суб'єктивне право - явища різнопорядкові, які займають у світі правових явищ свої особливі місця. Тут важливо не випустити з уваги специфіку об'єктивного права як нормативного інституційного освіти. Суб'єктивні ж юридичні права - не підстава юридичного регулювання, а результат його втілення в життя, наслідок конкретизованого втілення нормативних положень у вигляді точно певної юридичної свободи, її заходи для даної особи »./39 /

Розкриємо висловлену думку на основі статики та динаміки права.

Законність - це правило, яке існує об'єктивно, тоді як правомірність, існує тільки тоді, коли існують правовідносини між суб'єктами права.

Норми об'єктивного права лише встановлюють можливість певної поведінки «в натурі», надають йому характер юридично значущого і, забезпечують охороною його допустимі варіанти. Норма права лише передумова для виникнення правовідносини. Сполучною ланкою між нормою об'єктивного права і конкретним правовідносинами служать юридичні факти (юридичні склади) - конкретні життєві обставини, результатом яких виступають такі наслідки, які нормами об'єктивного права передбачені або схвалені, тобто визнані в якості допустімих./94 /

Юридичні факти наводять норми об'єктивного права в дію, наділяють правовідносини якостями засобу індивідуального регулювання правових відносин, що здійснюється на основі норм об'єктивного права, оскільки воно призводить до формування конкретного змісту прав і обов'язків учасників правовідносин як умов їх взаємного поведенія./94 /

Норми об'єктивного права лише фіксують умови встановлення суб'єктивних прав і юридичних обов'язків. Засобом регулювання поведінки індивідуумів виступає правовідносини, що є юридичною формою реалізації їхніх інтересів, що володіють властивістю правомерності./94 /

Таким чином, суб'єктивне право є похідним від об'єктивного права. І якщо, об'єктивне право поширюється на всіх суб'єктів права, то, суб'єктивне - належить конкретному суб'єкту, що вступає в конкретні правовідносини, на основі об'єктивного права. Отже, суб'єктивні права взагалі мають особистий характер, вони належить тільки і виключно правовласнику.

Це ж правило підтверджує і професор Є.А. Суханов, який підкреслює, що «... природа і характер суб'єктивних прав повністю визначається нормами об'єктивного права» ./88 /

Об'єктивне право перебуває у статичному стані, а суб'єктивне в динамічному, на стадії реалізації об'єктивного права.

Як відомо, багато в чому «операції з нерухомістю» регулюються все ж цивільним правом, де застосовується диспозитивний (децентралізований) метод правового регулювання, який наділяє суб'єктів самостійністю і автономією у виборі контрагентів, у визначенні умов угоди і т.д. Природно, що свобода і самостійність не є безмежними, приватної автономії повинні встановлюватися певні межі - межі здійснення суб'єктивних прав./50 /

Отже, правомірність - це дія в межах суб'єктивного права. Межі здійснення суб'єктивних прав - це законодавчо окреслені (в тому числі, в договірному порядку) межі діяльності уповноважених осіб щодо реалізації можливостей, що становлять зміст даних прав./51 /

Головним засобом встановлення меж здійснення суб'єктивних прав, є законодавчі заборони на суспільно шкідливі способи, засоби і цілі здійснення цих прав.

Таким чином, існують три способи визначення меж суб'єктивних прав. Це законодавчі заборони, на:

а) суспільно шкідливе поведінка (способи здійснення цих прав);

б) засоби здійснення прав;

в) мети здійснення прав.

Отже, у разі порушення правової заборони, неправомірну поведінку трансформується (при цьому, залишаючись неправомірним) у протизаконне, що порушує норму об'єктивного права.

Стосовно ж до цілям (бажаних результатів) і засобів (способів досягнення цілей) здійснення належать суб'єктивними правами, то тут не все так просто, при кваліфікації даних підстав як неправомірної або незаконної поведінки.

Так, стосовно до розглянутої нами теми, розглянемо інститут недійсності угод: у силу незаконність і в силу неправомірності. У цивільному законодавстві виділяється чотири групи норм про недійсність угод:

1. норми, що встановлюють недійсність угод, що не відповідають вимогам закону, закріплених в нормах права;

2. норми, що характеризують недійсність угод за суб'єктним складом;

3. норми вольовий порочності угоди;

4. норми про дефектність форми сделкі./56 /

Недійсність угод, - припускає дію вчинене у вигляді угоди, яка не має якості юридичного факту, здатного породити ті цивільно-правові наслідки, наступу яких бажали суб'єкти.

Угода вважається недійсною з підстав, встановлених законом і іншим правовим актам, з визнання такою судом (оспоримая угода) або незалежно від такої визнання (нікчемний правочин).

Загальне правило, згідно з яким, угода не відповідає вимогам закону незначна, в даному випадку спрацьовує, як правило, безвідмовно. Наприклад, коли договір купівлі-продажу житлового приміщення не реєструється в органі публічної влади, тоді, відповідно до ч.2 ст. 558 ЦК РФ він визнається неукладеним (незначним) як не відповідний законно встановленої формі. Або, ще один приклад, коли одна комерційна організація дарує іншої комерційної організації ту ж нерухомість. Такий договір теж буде визнаний нікчемним, такий, що порушує імперативну норму - заборона (п.4 ст. 575 ГК РФ). Якщо в першому випадку, угода визнається недійсною в силу нікчемності (незаконна), і критерій правомірності в даному випадку, значення не має; то в другому випадку, угода визнається недійсною не тільки в силу її незаконність, а й у силу неправомірності, де засіб здійснення суб'єктивного права (розпорядження нерухомим майном, через конструкцію договору дарування), є ознакою, що характеризує вихід за межі дозволеного (суб'єктивного права).

Неправомірність угоди - це вихід за межі суб'єктивного права при збереженні самого права, тобто зловживання правом./82 /

Закон визначає зловживання правом, як дії, здійснювані винятково з наміром заподіяти шкоду особі (мета здійснення прав), а також зловживання правом в інших формах (ч.1 ст.10 ЦК України). Словосполучення «інші форми» кваліфікуються як зловживання правом, за рішенням суду, у прийнятті якого головна роль відводиться суддівського розсуду. Це і є ті самі кошти (в тому числі, й інші цілі і засоби).

Класичні випадки, коли сторона виходить за межі суб'єктивного цивільного права: вихід за межі спеціальної правоздатності юридичної особи, кабальна угода, коли одна сторона користується важким матеріальним становищем іншого боку і т.д.

Можна навести такий приклад зловживання правом.

«Директор комерційної організації, що мав статус підприємця, здійснив у свою користь дарування нерухомості (складів), що належать організації. Засновники оскаржили його дії. Суд визнав дії директора як зловживання правом »./82 /

Тим не менш, як вже зазначалося вище, правові наслідки угоди носять багатогалузевий характер, і якщо в одній галузі права, угода може бути визнана неправомірною, то та ж угода, в іншій галузі права може стати незаконною.

Автор вже акцентував увагу читача, що нормативне регулювання угод носить регулятивний і охоронний характер. Регулятивне правове регулювання здійснюється, як правило, приватним правом. А, що, стосується охоронного регулювання, то воно здійснюється, як приватним правом (у випадку захисту індивідуального інтересу), так і, і більшою мірою, публічним правом (у разі порушення громадського інтересу).

До приватноправових способам охоронного регулювання належать: засоби захисту (віндикаційний і негаторний позов, судовий захист від безпідставного збагачення іншого боку, інститут недійсності угод, і т.д.).

У даному випадку, цікаво детальніше з'ясувати публічно-правові норми охоронного характеру, стосовно операцій з нерухомістю.

Значення публічно-правового регулювання полягає в тому, що порушення норм-заборон тягне заходи державного примусу для особи, яка вчинила правопорушення. Охоронне нормативно-правове (публічне) регулювання, включає в себе адміністратіно-правові норми та кримінально-правові норми.

Отже, розглянемо їх по порядку. Адміністративно-правові норми охоронного регулювання реалізуються через механізм правового примусу і виражаються в конкретних примусових заходи, які застосовуються уповноваженими органами. Вони діляться на адміністративно - попереджувальні заходи: наприклад, заборона зловживання правом шляхом монополізації та обмеження конкуренції (антимонопольні органи, у разі виявлення таких випадків має право, наприклад, подати до судових органів позов про заборону реорганізації юридичної особи шляхом злиття, якщо воно може призвести до монополізації конкретного сектора ринку цією юридичною особою; а також, відмова від реєстрації або договору, або реєстрації переходу права власності реєструючими органами, якщо є, наприклад, сумніви в достовірності представлених документів); заходи, що носять характер припинення: вони покликані запобігти реальну загрозу охоронюваним суспільним відносинам ; і, міри покарання.

Особливої ​​уваги потребує розгляд адміністративних правопорушень, під якими розуміються, протиправні, винні дії (бездіяльності) фізичних або юридичних осіб, за які встановлена ​​адміністративна відповідальність (ч.1 ст. 2.1 КоАП РФ).

У контексті нашої теми, можна виділити загальні та спеціальні склади адміністративних правопорушень, які посягають на суспільні інтереси в сфері операцій з нерухомістю.

До загальних складам відносяться: неналежне управління юридичною особою - ст. 14.21 КоАП (приклад, зазначений вище про перевищення посадових повноважень при укладанні угод); вчинення угод та інших дій, що виходять за межі встановлених повноважень; порушення строків розгляду заяв (клопотань) про надання земельних ділянок або водних об'єктів (ст.19.9 КоАП) і т . д. До спеціальних складів, відносяться, наприклад, порушення порядку розпорядження об'єктами нежитлового фонду, що знаходиться у федеральній власності, та використання даного об'єкта (ст. 7.24 КоАП РФ).

Законність цивільно-правової угоди, також забезпечується, дотриманням сторонами угоди, кримінально-правових заборон. А порушення нормативних кримінальних заборон, тягне міру державного примусу у формі кримінального переслідування.

Порушення кримінальної заборони, це є злочин, тобто винне досконале суспільно небезпечне діяння, заборонене КК РФ під загрозою покарання. У даному випадку, це можуть бути будь-які злочини проти особистості з корисливою спрямованістю, де елемент агресії носить інструментальний характер заради досягнення кінцевої мети - заволодіння майном (вбивство, катування, побиття і т.д.); це і будь-які форми перевищення посадових повноважень, і підкуп, і шантаж і здирство. Загалом, весь набір найбільш небезпечних проявів людської діяльності.

Загалом, і цілому, як уявлялося автору, основні особливості таких правових понять, як законність і правомірність, йому вдалося з'ясувати. Як здається автору, наведені нижче ознаки, будуть служити яскравим прикладом відмежування цих категорій один від одного.

По-перше, законність існує у вигляді загального правила для всіх, незалежно від конкретних правовідносин; правомірність ж, існує тільки в рамках конкретних правовідносин, як форма здійснення конкретних суб'єктивних прав.

По-друге, порушення законності, в більшості випадків, носить характер правопорушення; вихід ж за межі суб'єктивного права, не завжди є таким (за винятком випадків передбачених законом, коли порушення меж суб'єктивного права є одночасно правопорушенням).

По-третє, за порушення закону передбачена як каральна, так і відновна форми відповідальності, а за неправомірну поведінку застосовується, як правило, відновлювальна форма відповідальності та інші заходи примусу (попередження і припинення).

Як вважає автор, другий і третій критерії, не завжди можна виявити у правовідносинах, в чому вони розмиті, змішаними та надумані, що не дозволяє ефективно використовувати дані критерії для розмежування законності і правомірності.

Таким чином, тільки перший критерій, через характер об'єктивного і суб'єктивного права, є найбільш переконливим при диференціації явищ законності і правомірності, тому що дозволяє виявити їх рамки через зв'язки з конкретними правовідносинами (правомірність) або без них (законність).

У всіх вищенаведених положеннях автор даної роботи, намагався визначити сферу дії законності і правомірності через категорію суб'єктивного і об'єктивного права. Але розмежував в результаті не законність і правомірність, а закон, його норму (як об'єктивне право), і правомірність (як елемент суб'єктивного права). Законність - це щось інше, це не об'єктивне право, це необхідний структурний елемент у побудові об'єктивного права.

Нижче автор спробує довести, що «законність» і «правомірність» - це категорії знаходяться дещо в іншій правовій площині, ніж просто як приналежності до об'єктивного або суб'єктивного права.

Так, професор С.С. Алексєєв, вказує на те, вихід за межі суб'єктивного права, є завжди правопорушення, а отже і порушення законності (за вищенаведеним, і не зовсім вірним роздумів автора цієї роботи). Але це не так, вчений має на увазі порушення закону, а не законності. Для підтвердження цього висновку, необхідно процитувати даного вченого: «У всіх без винятку випадках значення підстав для визначення неправомірності можуть мати лише конкретні норми - або забороняють, або зобов'язують і уповноважуючих, невиконання яких або ж вихід за межі яких (дозволу) свідчить про правопорушення. І відповідно до принципів законності, що вимагають по засадам справедливості, конкретності і персонального характеру юридичної відповідальності, кожен випадок протиправної поведінки повинен бути пов'язаний з порушенням конкретної юридичної норми - забороняє, що зобов'язує або уповноважуючих (коли суб'єкт виходить за межі дозволеного) »./38 /

У даному випадку розмежування законності і правомірності будується на тій підставі, що порушення законності - це порушення загального принципу, а вихід за межі суб'єктивного права, або інше порушення об'єктивного права - це неправомірність у поведінці. Тобто неправомірну поведінку, як порушення конкретної правової норми тягне юридичну відповідальність, а незаконність (як порушення законності, а не закону) у поведінці - це порушення загального принципу, загальної ідеї позитивного права, яке не тягне за собою відповідальність до того моменту, поки не буде встановлена ​​конкретна порушена юридична норма об'єктивного права.

Цей висновок як ніякий інший відповідає істині, і підтверджує роздуми автора щодо, сфер «впливу» розглянутих категорій, де законність знаходиться в сфері об'єктивного права, але тільки лише з тією різницею, що це принцип, а правомірність - у сфері правовідносин або (і в тому числі) конкретної правової норми.

Таким чином, з урахуванням усього вищесказаного визначимо поняття законності і правомірності, через вказівки їх конкретних ознак:

а) перша ознака, зазначений вище відповідає пропонованій конструкції, що підтверджує, але лише усічено, роздуми автора;

б) другий полягає в тому, що порушення законності не тягне юридичної відповідальності саме по собі, необхідно порушення конкретної правової норми або вихід за межі суб'єктивного права. І тільки в цьому випадку можна говорити про правопорушення, або про порушення закону, але не законності.

Таким чином, порушення законності є порушення принципу, і можливо лише через порушення конкретного закону, а вихід за межі правомірності це порушення або об'єктивного права, як нормативного встановлення, або вихід за межі суб'єктивного права.

2.3 Система органів, які здійснюють забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю. Правові та організаційні принципи їх взаємодії

До складу органів забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю входять всі суб'єкти права, які встановлюють правові вимоги до форми і змісту угод, форми контролю та нагляду за суб'єктами ринку нерухомості, у тому числі, відносяться органи спеціальної компетенції у сфері нерухомості, і правоохоронні, судові та контрольно - наглядові органи.

Як вже було зазначено вище, ці органи поділяються на дві групи. До першої групи належать органи, прямо що беруть участь у забезпеченні Механізму. Це органи спеціальної компетенції - здійснюють правовий супровід угоди на предмет її законності (правомочності сторін, форми і змісту правочину, наявність необхідних документів і т.д.). Ці органи здійснюють попередній та поточний, а іноді, і наступний контроль.

У другій групі знаходяться органи, що здійснюють контрольно-наглядові, юрисдикційні та правоохоронні функції. Ці органи беруть участь на ринку нерухомості опосередковано, наділені загальної правоохоронної компетенцією, і виступають суб'єктами правовідносин у вищевказаній сфері, після настання юридичного факту - порушення законності (вчинення правопорушення).

При цьому необхідно знати, що перша група органів, займається безпосереднім забезпеченням законності, а друга, - її охороною. І тільки така сукупність органів передбачає досягнення ефективності, у забезпеченні законності і правомірності угод з нерухомістю.

Автор вже наводив вище, їх класифікацію. Тепер, представляється необхідним розглянути, правовий статус усіх перерахованих суб'єктів докладніше, для того, щоб усвідомити місце і роль кожного з них в аналізованому Механізмі. Розглянемо їх, виходячи з належності до конкретної групи:

а) органи, що здійснюють регулятивну функцію права (прямо беруть участь) у механізмі забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю;

б) органи, які здійснюють правоохоронну функцію права (опосередковано беруть участь) у механізмі забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю.

а) До першої групи входять:

1) Федеральна реєстраційна служба РФ (Росрегистрация) та її територіальні органи. Ця служба діє на основі Положення про Федеральної реєстраційної служби, затвердженої указом Президента РФ від 13.10.2004 р. № 1315. Росреєстрація - є федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції в сфері реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (п.1 Положення). Основним завданням цього органу є забезпечення встановленого порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (пп.1 п.2 Положення).

Ця служба діє виходячи з вимог ст.131 ГК РФ і ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (далі, Закон про реєстрацію).

До компетенції органів реєстрації відноситься: перевірка дійсності поданих заявником документів та наявності відповідних прав у підготував документ особи або органу влади (абзац 1 ч.3 ст.9 Закону про реєстрацію); правова експертиза документів і перевірка законності угоди (абзац 2 п.1 ст .13 Закону про реєстрацію); державна реєстрація прав призупиняється державним реєстратором при виникненні у нього сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації прав, а також в достовірності представлених документів або достовірності зазначених у них відомостей (п.1 ст.19 Закону про реєстрацію); в державній реєстрації може бути відмовлено, у передбаченому законом порядку (ст.20 Закону про реєстрацію).

Таким чином, виходячи з компетенції, встановленої законом, реєстраційна служба - це орган, який безпосередньо бере участь у забезпеченні законності угоди, і прав з угоди. Росреєстрація реєструє або саму угоду, або права з неї, або і те і інше, попередньо з'ясувавши обставини, що служать підставою визнання дій заявника законними. Росреєстрація відноситься до органу, що здійснює поточний контроль при здійсненні і (або) виконанні угоди.

2) Федеральне агентство з управління федеральним майном (Росмайно). Воно діє на основі постанови Уряду РФ від 27.11.2004 р. № 691 «Про федеральному агентстві з управління федеральним майном», де сказано, що «Росмайно є федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з управління федеральним майном, у тому числі в галузі земельних відносин, функції з надання державних послуг та правозастосовні функції у сфері майнових і земельних відносин »./29 /

Росмайно, здійснює повноваження власника щодо федерального майна (п.5.2 і п.5.3 Положення про агентство) / 29 /; проводить контроль за його використанням; закріплює знаходиться у федеральній власності майно в господарське відання і оперативне управління у федеральних державних унітарних підприємств (п .5.18 Положення); та установ (п.5.19 Положення); здійснює в установленому порядку щодо федеральних державних унітарних підприємств узгодження угод з нерухомим майном (п.5.14 Положення про агенстве), та інші повноваження.

Слід зауважити, що правомочності власника, покладені на Росмайно, мають усічений характер. Росмайно, по суті здійснює управління державним майном, яке виражається, зокрема, щодо можливості отримання прибутку з експлуатації майна.

Так, Росмайно має право вчиняти такі правочини щодо федерального майна: оренда, внесок в статутний капітал господарського товариства, майна не закріпленого в господарському віданні і оперативному управлінні за унітарними підприємствами та установами, і т.д. Причому, подібні дії, тягнуть право Росмайна на здійснення контролю за використанням державного майна, користувачами.

Головна особливість існування цього державного органу (стосовно до даної роботи) полягає в тому, що Росмайно має право розпорядження федеральним майном без передачі права власності на нього (тобто передавати у тимчасове володіння та користування).

Таким чином, Росмайно не правочинна розпоряджатися державним майном у формі передачі права власності (тому що це спричинить і зміну форми власності, що можливо тільки за допомогою приватизації, здійснення якої виконує інший суб'єкт права).

Росмайно, здійснює попередній (на стадії підготовки до операції, наприклад, у формі оренди), поточний (контроль, за цільовим використанням майна, наданого тим же унітарним підприємствам) і наступний (у випадку, не використання державного майна або нецільового використання майна державними установами, Росмайно може вилучити цю частину майна в установи).

Слід вказати, що в кожному суб'єкті РФ і муніципальній освіті діють органи, з управління відповідно майном суб'єктів і муніципальних утворень.

3) Російський фонд федерального майна (РФФД). Правовий статус РФФМ закріплений у постанові Уряду від 25.12.2002 р. № 925, де, зазначено, що «РФФД - це спеціалізована державна установа при Уряді РФ, яке є федеральним державною установою, що здійснює відповідно до законодавства Російської Федерації продаж приватизованого федерального майна, реалізацію майна, арештованого на виконання судових рішень або актів органів, яким надано право приймати рішення про звернення стягнення на майно, а також розпорядження і реалізацію конфіскованого, рухомого безхазяйного, вилученого та іншого майна, зверненого у власність держави з підстав, передбачених законодавчими та іншими нормативними правовими актами Російської Федерації »./30 /

До основних завдань РФФМ відносяться, створення ефективної системи продажу федерального майна (абзац 1 п.10 Положення про Фонд), створення умов для ефективного функціонування системи примусового звернення стягнення на майно боржників, у тому числі при витребування заборгованості по обов'язкових платежах до бюджетів та державних позабюджетних фонди (абзац 3 п.10 Положення про Фонд).

Фонд відповідно до покладених на нього завдань здійснює такі функції (п. 11 Положення про Фонд):

а) здійснює від імені Уряду Російської Федерації в установленому порядку продаж федерального майна, продаж іншого майна, що належить Російської Федерації, і за договорами з федеральними державними унітарними підприємствами - продаж федерального майна, закріпленого за ними на праві господарського відання (абзац 1);

б) здійснює продаж земельних ділянок у порядку та випадках, передбачених законодавством Російської Федерації, а також виступає організатором торгів при продажу що знаходяться у федеральній власності земельних ділянок (абзац 3);

в) укладає в установленому порядку договори купівлі - продажу федерального майна (абзац 5);

г) здійснює в установленому порядку реалізацію майна, в тому числі майнових прав, заарештованого на виконання судових рішень або актів органів, яким надано право приймати рішення про звернення стягнення на майно, а також розпорядження і реалізацію конфіскованого, рухомого безхазяйного, вилученого та іншого майна, зверненого у власність держави з підстав, передбачених законодавчими та іншими нормативними правовими актами Російської Федерації (абзац 16).

У світлі вищесказаного, можна зробити висновок, що РФФМ здійснює функції власника, але тільки в рамках правомочності розпорядження. Фонд наділений повноваженнями тільки щодо розпорядження державним майном у формі приватизації. Тобто дана установа здійснює операції з державним майном, результатом яких буде перехід права та форми власності. Також Фонд наділений правомочністю по розпорядженню арештованого та іншого майна, передбаченого абзацом 16 п. 11 Положення про Фонд. Хоча, якщо врахувати, що це майно, вже знаходиться у власності РФ, то це право поглинається вищевказаним правом (розпорядження державною власністю (абзац 1 п. 11 Положення про Фонд)). Сенс виділення даної норми полягає в тому, що розпорядження цим майном має свої особливості (здійснюється у формі публічних торгів).

Саме існування РФФМ припускає, що він виступає в ролі посередника, між РФ (в особі Уряду РФ і уповноваженого ним Федерального агентства з управління федеральним майном, яке і надає Фонду, майно для реалізації, на підставі прогнозного плану приватизації) і покупцем.

РФФМ є, в першу чергу, установою, яка здійснює забезпечення законності приватизаційних угод. Фонд здійснює попередній (на стадії підготовки об'єкта приватизації до операції: підготовка всіх документів (наприклад, оцінка об'єкта)), поточний (при проведенні, наприклад, аукціону або конкурсу на предмет відповідності законності поданих заявок та інших документів на участь тощо) , і подальший (наприклад, розірвання договору купівлі-продажу державного майна у випадку не оплати покупцем договірної ціни, або іншим порушенням умов договору) контроль.

За тим же принципом, в кожному суб'єкті РФ і муніципальній освіті діють відповідні Фонди майна.

Фонди майна можуть також забезпечувати законність угод, об'єктом яких буде майно, що перебуває у приватній формі власності. Дані відносини регулюються на договірній основі (договори доручення та комісії) між відповідними Фондами та фізичними і юридичними особами.

Автор хотів би звернути увагу, що тільки фонди майна, мають право відчужувати (у формі приватизації) у приватну власність державне і муніципальне майно. Якщо це зробить інший суб'єкт публічного права, то така угода буде нікчемною (ст.168 ЦК України), як не відповідала закону.

4) Нотаріальна діяльність в Російській Федерації, здійснюється на основі Закону від 11.02.1993 р. № 4462-1 «Основи законодавства РФ про нотаріат (далі - Основи законодавства про нотаріат) ./18 /

Згідно ст.1 Основ законодавства про нотаріат, нотаріат в Російській Федерації покликаний забезпечувати відповідно до Конституції Російської Федерації, Конституціями республік у складі Російської Федерації, цими Основами захист прав і законних інтересів громадян і юридичних осіб шляхом вчинення нотаріусами передбачених законодавчими актами нотаріальних дій від імені Російської Федерації. При цьому нотаріальні дії в РФ здійснюють відповідно до Основ нотаріуси, які працюють в державній нотаріальній конторі або займаються приватною практикою. А у разі відсутності в населеному пункті нотаріуса, нотаріальні дії вчиняють посадові особи органів виконавчої влади, уповноважені на здійснення цих дій.

Нотаріат, в його сутнісному розумінні, дозволяє забезпечити законність і правомірність юридичних дій учасників цивільного обороту, шляхом вчинення нотаріальних дій від імені Російської Федерації.

Нотаріат є частиною публічно-правової системи надання кваліфікованої юридичної допомоги. Відповідно до ст.48 Конституції Росії кожному гарантується право на одержання кваліфікованої юридичної допомоги. / 1 /

Стосовно, до теми, нотаріуси наділені такими повноваженнями: засвідчують угоди (ст.35, 36 Основ законодавства про нотаріат); нотаріус засвідчує угоди, для яких законодавством Російської Федерації і республік у складі Російської Федерації встановлено обов'язкову нотаріальну форму. За бажанням сторін нотаріус може засвідчувати та інші угоди (ст.55 Основ законодавства про нотаріат) ./18 /

Тобто нотаріус притягується до посвідчення угоди або на підставі закону, або за угодою сторін.

При цьому, нотаріус, повинен перевірити правомочність, дієздатність і інші обставини щодо юридичної особи сторін; нотаріус також зобов'язаний роз'яснити сторонам зміст і значення поданого ними проекту угоди та перевірити, чи відповідає його зміст дійсним намірам сторін і не суперечить вимогам закону; нотаріус сам може на прохання сторін скласти проект тексту угоди; нотаріус також має право витребувати необхідні документи для укладання угоди і т.д.

Нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, якщо: вчинення такої дії суперечить законові; з проханням про вчинення нотаріальної дії звернувся недієздатний громадянин або представник, який не має необхідних повноважень; угода, що укладається від імені юридичної особи, суперечить цілям, вказаним в його статуті чи положенні; угода не відповідає вимогам закону; документи, подані для вчинення нотаріальної дії, не відповідають вимогам законодавства (ст.48 Основ законодавства про нотаріат) ./18 /

Основні функції нотаріату:

а) Посвідчувальний. Полягають в тому, що вона надає від імені держави юридичних дій учасників цивільного обороту особливий правовий характер, через посвідчення цих дій (зокрема, угод) нотаріусом. Причому посвідчення як акт нотаріальної дії, пов'язаний з реалізацією як контрольних, так і правозахисних повноважень нотаріусів, б) Охоронна. Полягає у покладанні на нотаріат завдання охорони прав учасників нотаріального виробництва, в тому числі, шляхом сприяння у здійсненні їх прав і виконанні обов'язків;

в) Юрисдикційна. Її особливість полягає в тому, що нотаріуси не дозволяють вже виникли правові спори, а попереджають іх./59 /

Нотаріуси здійснюють попередній (у разі перевірки особи, дієздатності та правомочності сторін угоди), і поточний (при посвідченні угоди) контроль.

Слід вказати, що нотаріат в Росії здійснює більшою мірою охоронну функцію, але не в формі реакції на правопорушення, а у формі попередження правопорушень, і інших дій сторін угоди, що носять протиправний і неправомірний характер. Тому автор і помістив, нотаріат в групу органів регулятивної спрямованості, тому що вони прямо беруть участь у забезпеченні законності і правомірності при здійсненні операцій з нерухомістю.

5) Оціночна діяльність у РФ регулюється ФЗ «Про оціночну діяльність в РФ» від 29.07.1998г. № 135-ФЗ (далі - Закон про оціночну діяльність) ./20 /

Під оціночною діяльністю розуміється, діяльність суб'єктів оціночної діяльності, спрямована на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості (абзац 1 ст.3 Закону про оціночну діяльність). Залежно від виду майна, динаміки правовідносин з приводу цього майна, цілей оцінки і т.д. вартість майна може бути: ліквідаційної, інвестиційної, ринкової, відновної, утилізаційної і т.д.

До суб'єктів оцінки відносяться або юридичні особи, які індивідуальні підприємці без утворення юридичної особи, що професійно займаються наданням послуг з оцінки майна.

До оціночної діяльності пред'являються правові вимоги, в частині отримання ліцензії на надання оціночної діяльності, яку видає уповноважений державний орган (Федеральне агентство з управління федеральним майном, і відповідні уповноважені органи суб'єктів РФ). При цьому, відповідно до п.5 ст.18 ФЗ «Про ліцензування окремих видів діяльності», з 01 січня 2006р. ліцензування оціночної діяльності прекращается./19 / До вимог, що пред'являються до суб'єктів, що здійснюють оціночну діяльність відносяться також, вимоги до наявності відповідної освіти та кваліфікації, а також наявності професійної страховки (страхування цивільної відповідальності оцінювачів з метою забезпечення захисту прав споживачів послуг оцінювачів).

Оцінці підлягають такі об'єкти: окремі матеріальні об'єкти (речі); сукупність речей, що становлять майно особи, в тому числі майно певного виду (рухоме або нерухоме, в тому числі підприємства); право власності та інші речові права на майно або окремі речі зі складу майна ; права вимоги, зобов'язання (борги); роботи, послуги, інформація; інші об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлена ​​можливість їх участі у цивільному обороті (ст.5 ФЗ «Про оціночну діяльність») ./20 /

Підставою для проведення оцінки об'єкта оцінки є договір надання послуг, укладений між оцінювачем (виконавцем) і замовником.

Оцінка проводиться як з вимог закону, так і за угодою сторін.

На підставі закону встановлюються випадки обов'язковості залучення незалежного оцінювача (ст. 8 ФЗ «Про оціночну діяльність» закріплює правило, згідно з яким, незалежний оцінювач обов'язково залучається у випадку, наприклад, визначення вартості об'єктів оцінки, що належать Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, з метою їх приватизації, передачі в довірче управління або передачі в оренду тощо). За угодою сторін, незалежний оцінювач може бути притягнутий, наприклад, у випадку переддоговірного спору про ціну угоди.

Необхідно відзначити, що не встановлені наслідки такого не залучення, в тому числі, у випадках передбачають обов'язкове залучення незалежного оценщіка./57 /

Значення звіту про оцінку визначається у ст.12 ФЗ «Про оціночну діяльність», де йдеться, що це документ, який містить відомості доказового характеру, і встановлює, що підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена в звіті, визнається рекомендованої для цілей вчинення операції з об'єктом оцінки, якщо в порядку встановленому законодавством РФ, або в судовому порядку не встановлено інше.

Суб'єкти цивільних правовідносин пов'язані величиною ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки тільки в тому випадку, якщо відповідно до закону встановлена ​​величина є обов'язковою для сторін.

Якщо ж законом не передбачено обов'язкову участь оцінювача, але сторони, скористалися його послугами, то ціна об'єкта оцінки є рекомендаційної для сторін.

Закон, на жаль не визначає, які правові наслідки тягне не притягнення незалежного оцінювача.

Автор переконаний, що обов'язкова оцінка майна, передбачена

законом, є одним з умов здійснення операції (причому одна з умов законності угоди), при невиконанні якої угода визнається нікчемною (ст. 168 ЦК РФ), або договір визнається неукладеним, якщо умова про ціну є істотною умовою (ст.432 ГК РФ ).

Отже, оціночна діяльність - це діяльність з визначення об'єктивної величини вартості об'єкта оцінки, з метою забезпечення захисту прав і законних інтересів, як замовників (сторін якої-небудь угоди), так і третіх осіб. Оцінювач виконує, таким чином, охоронну функцію, в той же час, забезпечує законність угоди та її об'єктивність.

Професійні оцінювачі здійснюють попередній контроль, при узгодженні сторонами угоди, умови про ціну угоди.

6) Опіка і піклування регулюється безліччю нормативно-правових актів. Так, У ст. 31 ДК РФ сказано, що опіка і піклування встановлюються для захисту прав та інтересів недієздатних або не повністю дієздатних громадян. Опіка та піклування над неповнолітніми встановлюються також з метою їх виховання. Відповідні цього права і обов'язки опікунів і піклувальників визначаються законодавством про шлюб та сім'ю. А гл.3 ФЗ «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування РФ» від 06.10.2003 р. № 131-ФЗ, говорить про те, що питання опіки та піклування відносяться до питань місцевого значення. Отже, органи опіки та піклування входять у структуру органів місцевого самоврядування. У кожному муніципальному освіту вони створюються і діють на підставі правових актів місцевих адміністрацій. Органам опіки і піклування делеговані деякі повноваження публічного характеру в частині забезпечення та захисту прав деяких категорій громадян (недієздатних (дітей, душевнохворих), обмежено дієздатних (неповнолітніх, осіб зловживають алкогольними напоями та наркотичними засобами, і визнані обмежено дієздатними за рішенням суду), дітей- сиріт, та дітей залишилися без піклування батьків).

Так, п.4 ст. 292 ГК РФ виділяє особливу категорію членів сім'ї власника (користувачів) на яку поширюються спеціальні правила при відчуженні нерухомого майна - житлового приміщення. До них відносяться неповнолітні, недієздатні та обмежено дієздатні.

Згідно з нормою закону, при відчуженні нерухомого майна, де проживають громадяни, віднесені до вищевказаної категорії, можливо тільки за згодою органів опіки та піклування. При цьому, відчуження в даному випадку - це акт розпорядження правом власності з переходом цього права до іншої особи (осіб). Акти розпорядження не пов'язані з відчуженням житлового приміщення, наприклад, здача в найм, вселення нових осіб, які не підпадають під дію обмеження, і відповідно не вимагають згоди органів опіки та попечітельства./72 /

Відповідно до практики, це дозвіл дається з умовою надати інше житлове приміщення зазначеним особам. Необхідність надання відчужувачем гарантії надання іншого житлового приміщення була введена листом Міносвіти від 09.06.1999 р. № 244/26-5 «Про додаткові заходи щодо захисту житлових прав неповнолітніх».

На це І.М. Кузьміна, як представник цивільно-правової науки відповіла таким чином: «Придбання замість відчужуваного житлового приміщення не може бути умовою (змістом) договору продажу житлового приміщення, в якому проживають підопічні члени сім'ї власника, тому що договірні умови фіксують права і обов'язки контрагентів. Придбання відчужувачем іншого жилого приміщення не є ні отменітельним, ні відкладальною умовою його договору з набувачем. Наявність згоди органу опіки та піклування на відчуження житлового приміщення, незалежно від його умовного характеру, робить відчуження можливим »./72 / І далі,« подальше придбання житлового приміщення знаходиться за межами контролю органу опіки та піклування і його правових можливостей впливати на ситуацію. Обіцянка продавця житлового приміщення набути інше жиле приміщення не викликає в нього такої правової обов'язки »./72 /

До компетенції органів опіки та піклування входять також і інші правомочності. Так, згідно зі ст. 8 ФЗ «Про додаткові гарантії щодо соціального захисту дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків», діти-сироти та діти, які залишилися без піклування батьків, а також діти, що перебувають під опікою (піклуванням), що мали закріплене житлове приміщення, зберігають на нього право на весь період перебування в освітньому закладі чи установі соціального обслуговування населення, а також в установах усіх видів професійної освіти незалежно від форм власності, на період служби в лавах Збройних

Сил Російської Федерації, на період перебування в установах, що виконують покарання у вигляді позбавлення волі.

Очевидно, що функції щодо збереження закріпленого житлового приміщення, за громадянами даної категорії, здійснюють органи опіки та піклування.

Органи опіки та піклування здійснюють й інші функції, передбачені законодавчими та іншими правовими актами.

Таким чином, органи опіки та піклування здійснюють попередній (наприклад, при дачі згоди власнику житлового приміщення на відчуження даного об'єкту нерухомості, де проживають неповнолітні, недієздатні) та поточний, у передбачених випадках, контроль.

б) Тепер, необхідно розглянути другу групу - органи, які здійснюють правоохоронну функцію права (опосередковано беруть участь) у механізмі забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю.

До них зокрема відносяться:

1) Податкові органи. Правове регулювання щодо діяльності податкових органів, включає в себе такі основні нормативно-правові акти: Податковий кодекс РФ (частина 1) від 31.07.1998 р. № 146-ФЗ; Закон «Про податкові органи» від 21.03.1991 р. № 943 - 1; і, Положення про Федеральної податкової службу від 30.09.2004 р. № 506, затверджене постановою Уряду РФ.

Згідно ст.1 Закону «Про податкові органи» - податкові органи Російської Федерації, це єдина система контролю за дотриманням податкового законодавства Російської Федерації, правильністю обчислення, повнотою і своєчасністю внесення до відповідного бюджету податків та інших обов'язкових платежів, правильністю обчислення, повнотою і своєчасністю внесення до відповідного бюджету платежів при користуванні надрами, встановлених законодавством Російської Федерації, а також контролю за дотриманням валютного законодавства Російської Федерації, здійснюваного в межах компетенції податкових органів (Це визначення практично ідентично, даному в п.1 Положення про Федеральної податкової служби. Єдина різниця полягає в тому, що сфера компетенції доповнено обов'язком здійснювати контроль та нагляд за виробництвом та обігом спирту етилового, спиртовмісної, алкогольної і тютюнової продукції).

Головними завданнями податкових органів є контроль за дотриманням податкового законодавства, за правильністю обчислення, повнотою і своєчасністю внесення до відповідного бюджету державних податків та інших платежів, встановлених законодавством Російської Федерації (ст.6 Закону).

Так, в чому ж зв'язок між даною темою і сферою податкових органів?

Ст. 40 НК РФ «Принципи визначення ціни товарів, робіт або послуг для цілей оподаткування» наділяє податкові органи правом при здійсненні контролю за повнотою обчислення податків, перевіряти правильність застосування цін з операцій в наступних випадках: 1) між взаємозалежними особами; 2) за товарообмінними (бартерними ) операціями; 3) при здійсненні зовнішньоторговельних операцій; 4) при відхиленні більш ніж на 20 відсотків у бік підвищення або в бік зниження від рівня цін, що застосовуються платником податку за ідентичним (однорідним) товарів (робіт, послуг) у межах не тривалого періоду діяльності.

Ця стаття встановлює порядок спеціального розрахунку оподатковуваної бази. Цей розрахунок застосовується при реалізації за цінами, що відхиляється від ринкової ціни. У даній статті закріплено принцип - фактична ціна операції (тобто ціна, зазначена сторонами угоди на свій розсуд) є ринковою ціною, поки не доведено іное./69 /

Перелік підстав (вказаний вище) по яких податковий орган може застосовувати спеціальний розрахунок є вичерпним.

Єдиним наслідком спеціального розрахунку, при виявленні відхилення від ринкової ціни, є для платника податків нарахування пені./69 /

Слід вказати, що положення даної статті НК РФ не поширюються на ті випадки, де об'єктом угод є житлові приміщення, а в ролі суб'єктів виступають фізичні особи. Оскільки ст. 3 Закону «Про податки на майно фізичних осіб», встановлює, що «ставки податку на будівлі, приміщення та споруди встановлюються нормативними правовими актами представницьких органів місцевого самоврядування залежно від сумарної інвентаризаційної вартості». Зверніть увагу, що мова йде в статті, не про ринкову вартість об'єкта угоди, а інвентаризаційної його вартості. Отже, вже тільки тому (хоча звичайно, і не тільки тому) компетенція податкових органів при контролі за цінами (на основі яких обчислюються і сплачуються податки) в даному випадку, не распространяется./21 /

У цілому ж, суть даного положення (компетенція податкових органів з контролю за цінами на об'єкти оподаткування), стосовно до теми, полягає в тому, щоб попередити і в необхідних випадках припинити незаконну діяльність. При використанні цього права податкові органи можуть виявити мнимі й удавані угоди, угоди із заниженими цінами (наприклад, коли одна сторона домовляється з оцінювачем про заниження ціни об'єкта оцінки для подальшого придбання даного об'єкта за вказаною ціною) і т.д.

Таким чином, податковий орган не бере участь прямо у забезпеченні законності угоди, в той же час, виконує охоронну функцію права шляхом виявлення явищ протиправного характеру.

Слід нагадати, що майно (в тому числі нерухомість) належить до об'єктів оподаткування, і перш ніж зробити операцію стосовно цього об'єкта речового права необхідно сплатити податок на нього (у цій тезі не мається на увазі податок з угоди, про який говорилося вище).

2) Суди судової системи РФ (арбітражні суди, суди загальної юрисдикції, мирові судді). Основними нормативно-правовими актами, що регулюють діяльність суддів, є чотири групи актів: а) закріплюють правове становище судової влади, як гілки влади: Конституція РФ; ФКЗ «Про судову систему» ​​від 31.12.1996 р. № 1-ФКЗ; ФКЗ «Про арбітражних судах »від 28.04.1995 р. № 1 - ФКЗ, і т.д.; б) закріплюють правовий статус суддів та професійних об'єднань суддів: Закон« Про статус суддів у РФ »від 26.06.1992 р. № 3132-1; ФЗ «Про органи суддівського співтовариства» від 14.03.2002 р. № 30 - ФЗ та ін; в) закріплюють процесуальний статус суддів: Кримінально - процесуальний кодекс РФ; Цивільний процесуальний кодекс РФ; Арбітражний процесуальний кодекс РФ і т.д.; г ) закріплюють забезпечувальну основу діяльності суддів і судів в РФ: ФЗ «Про державний захист суддів, посадових осіб правоохоронних і контролюючих органів» від 20.04.1995 р. № 45-ФЗ; ФЗ «Про фінансування судів РФ» від 10.02.1999 р. № 30 - ФЗ; ФЗ «Про додаткові гарантії соціального захисту суддів та працівників апаратів судів РФ» від 10.01.1996 р. № 6-ФЗ; ФЗ «Про судовий департаменту при Верховному суді РФ» від 08.01.1998 р. № 7-ФЗ і т.д.

Судова влада - це самостійна і незалежна гілка влади, що представляє собою: а) сукупність повноважень з розгляду і вирішення кримінальних, цивільних, адміністративних та конституційних справ (спорів) у порядку, встановленому процесуальним законодавством, а також інших повноважень, б) систему державних органів, здійснюють перераховані полномочія./85 /

Згідно з Конституцією РФ, правосуддя в Україні здійснюється тільки судом (ч.1 ст.118). / 1 / Судова влада здійснюється за допомогою конституційного, цивільного, адміністративного та кримінального судочинства (ч.2 ст. 118 Конституції РФ, п.3 ст. 3 ФЗ «Про судову систему РФ»). / 1,16 /

Справи, у сфері операцій з нерухомістю, розглядаються в залежності від характеру спору, правопорушення (якщо воно мало місце), суб'єктного складу сторін спору і т.д., судами загальної юрисдикції, арбітражними судами та світовими суддями.

Цивільний процесуальний кодекс України визначає підвідомчість справ судам загальної юрисдикції), це - позовні справи з участю громадян, організацій, органів державної влади, органів місцевого самоврядування про захист порушених або оспорюваних прав, свобод і законних інтересів, у спорах, що виникають з цивільних, сімейних, трудових, житлових, земельних, екологічних та інших правовідносин (п.1 ст.22) ./15 /

Таким чином, враховуючи, що згідно з нашою темою, угода може бути оскаржена (у тому числі незначна, якщо це необхідно) у судовому порядку, то дана категорія справ (спорів) дозволяється за допомогою цивільного судочинства в судах загальної юрисдикції. Справи про адміністративні правопорушення розглядаються судами загальної юрисдикції або світовими суддями за допомогою адміністративного судочинства (ст. 23.1 КоАП РФ) ./12 /

Суд загальної юрисдикції розглядає також справи з публічних правовідносин, у випадках оспорювання актів правозастосування (з огляду на тему даної роботи), де будь-яка особа може в порядку позовного провадження оскаржити, наприклад, рішення про відмову в наданні земельної ділянки, або відмову в державній реєстрації речового права на нерухомість органами державної реєстрації (ст.245, 246 ЦПК РФ). Загалом, дана категорія справ припускає, оспорювання акта (або, нормативно-правового або, індивідуально-правового), виданого державними та муніципальними органами та їх посадовими особами, з метою захисту і відновлення порушених прав фізичних та юридичних осіб.

Суди загальної юрисдикції і мирові судді, розглядають також кримінальні справи про злочини (ст. 30 КПК РФ), як найбільш небезпечних порушення прав фізичних і юридичних осіб (стосовно до теми, це можуть бути будь-які злочини, кінцевою метою яких є присвоєння прав на нерухоме майно).

Що стосується арбітражних судів, то вони теж розглядають спори, що випливають зі сфери «угод з нерухомістю». Різниця у вирішенні спорів, між арбітражним судом і судом загальної юрисдикції полягає в утриманні правового статусу сторін і характеру спору. Так, в ст.27 АПК РФ сказано, що «арбітражному суду підвідомчі справи з економічним суперечкам і інші справи, пов'язані із здійсненням підприємницької та іншої економічної діяльності».

Таким чином, спір повинен бути між юридичними особами, індивідуальними підприємцями, і публічно-правовими утвореннями, і вимога має випливати з підприємницької та іншої економічної діяльності.

Арбітражні суди теж (поряд із судами загальної юрисдикції) розглядають справи з публічних правовідносин і з адміністративних правопорушень (Розділ ІІІ АПК РФ). Але слід пам'ятати, що ні за яких умов, кримінальні справи не підвідомчі арбітражним судам.

Таким чином, судові органи в Росії представляють собою спеціальну систему захисту і відновлення прав фізичних осіб, юридичних осіб, та публічно-правових утворень, що реалізовує охоронну функцію права. Як вірно помітив професор С.С. Алексєєв, при цьому посилаючись на Б.В. Кістяківського, «суд є перш за все зберігач чинного права».

Суди здійснюють, як правило, наступний контроль за законністю та правомірністю у правовідносинах (на стадії, наприклад, правових наслідків зроблених угод), іноді, попередній контроль (наприклад, переддоговірної суперечка) і т.д.

3) Основним нормативним актом, що регулює діяльність органів прокуратури, є ФЗ «Про прокуратуру РФ» від 17.01.1992 р. № 2202-1.

Законодавець дає визначення прокуратури, таким чином, «Прокуратура - єдина федеральна централізована система органів, які здійснюють від імені Російської Федерації нагляд за дотриманням Конституції Російської Федерації і виконанням законів, що діють на території Російської Федерації» (ст.1 ФЗ «Про прокуратуру»). / 25 /

Систему прокуратури Російської Федерації складають Генеральна прокуратура Російської Федерації, прокуратури суб'єктів Російської Федерації, прирівняні до них військові і інші спеціалізовані прокуратури, а також прокуратури міст і районів, інші територіальні, військові та інші спеціалізовані прокуратури.

Підсумовуючи функціональну складову органів прокуратури можна дати єдино правильну відповідь. Головним завданням і, в той же час функцією, прокуратури, є нагляд за виконанням та дотриманням законодавства, всіма суб'єктами права (фізичними особами, юридичними особами, публічно-правовими утвореннями, державними і муніципальними органами та їх посадовими особами).

У зміст діяльності органів прокуратури входить: а) виявлення фактів недотримання Конституції РФ і порушення вимог законів; б) встановлення винних у правопорушеннях, в) ​​вжиття заходів до усунення правопорушень та їх попередження.

При порушенні або погрозі порушення закону, прокурор, виносить один з наступних актів:

а) протест - прокурор або його заступник приносить протест на що суперечить закону правової акт до органу або посадовій особі, які видали цей акт, або у вищий орган або вищестоящому посадовій особі, або звертається до суду в порядку, передбаченому процесуальним законодавством Російської Федерації (ст. 23 ФЗ «Про прокуратуру») ./25 /

б) подання - подання про усунення порушень закону вноситься прокурором або його заступником до органу або посадовій особі, які повноважні усунути допущені порушення, і підлягає невідкладному розгляду (ст.24 ФЗ «Про прокуратуру») ./25 /

в) постанова - прокурор, виходячи з характеру порушення закону посадовою особою, виносить мотивовану постанову про порушення кримінальної справи або провадження про адміністративне правопорушення (ст.25 ФЗ «Про прокуратуру») ./25 /

г) застереження - з метою попередження правопорушень і за наявності відомостей про підготовлювані протиправних діяннях прокурор або його заступник направляє в письмовій формі посадовим особам, а при наявності відомостей про підготовлювані протиправних діяннях, що містять ознаки екстремістської діяльності, керівникам громадських (релігійних) об'єднань та іншим особам застереження про неприпустимість порушення закону (ст.25.1 ФЗ «Про прокуратуру») ./25 /

Перераховані вище акти, являють собою форми публічно-правової реакції як результати спільної діяльності прокурорів (наприклад, в результаті прокурорської перевірки). Дані «реакції» діють у силу виникнення конкретних юридичних фактів - порушення (або загрозу порушення) законності. Цей набір прокурорських актів, є вичерпним.

До основних повноважень прокурорів відносяться: прокурор беручи участь у кримінальному процесі виступає в ролі державного обвинувача; органи прокуратури (прокурори, слідчі прокуратури) здійснюють попереднє слідство у підвідомчості, зазначеної в КПК РФ; в той же час, прокурор вправі прийняти до свого провадження або доручити підлеглому йому прокурора чи слідчого розслідування будь-якого злочину; прокурори координують діяльність правоохоронних органів; у разі порушення прав і свобод людини і громадянина, що захищаються в порядку цивільного судочинства, коли потерпілий за станом здоров'я, віком або інших причин не може особисто відстоювати в суді або арбітражному суді свої права і свободи або коли порушені права і свободи значної кількості громадян або в силу інших обставин порушення придбало особливе громадське значення, прокурор пред'являє і підтримує в суді або арбітражному суді позов на користь потерпілих.

Тобто стосовно до досліджуваної теми, органи прокуратури можуть у будь-який момент (наприклад, від стадії пошуку для контрагента по угоді, і до стадії правових наслідків угоди) втрутитися, якщо відбудеться порушення закону або прав і свобод людини і громадянина. Причому, це втручання буде відбуватися, як з ініціативи сторін угоди, так і з ініціативи третіх осіб, в тому числі, і прокурора.

Таким чином, прокуратура є найважливішим органом державної влади, безпосередньо і оперативно захищає права всіх суб'єктів права за допомогою покладених на неї повноважень. Органи прокуратури здійснюють нагляд за законністю, як автор вище вказав, на всіх стадіях правовідносин (якщо вони є) між будь-якими суб'єктами.

Враховуючи, що прокуратура «показує своє обличчя» тільки у випадку порушення (чи загрози порушення) законності, то вона безумовно належить до органів, які реалізують охоронну функцію права.

4) Органи внутрішніх справ. Діяльність органів внутрішніх справ регулюється Законом «Про міліцію» від 18.04.1991 р. № 1026-1./17 /

Згідно ст.1 даного Закону, міліція в Російській Федерації - це система державних органів виконавчої влади, покликаних захищати життя, здоров'я, права і свободи громадян, власність, інтереси суспільства і держави від злочинних та інших протиправних посягань та наділених правом застосування заходів примусу в межах , встановлених цим Законом та іншими федеральними законами.

Завданнями міліції є: забезпечення безпеки особистості; попередження і припинення злочинів та адміністративних правопорушень, виявлення і розкриття злочинів, захист приватної, державної, муніципальної та інших форм власності, надання допомоги фізичним і юридичним особам у захисті їх прав та законних інтересов./17 /

Враховуючи обширність і широту діяльності органів міліції, автор вирішив не зупинятися докладно на розкритті специфіки даного виду органів.

Єдине мабуть, що виділяє міліцію в реалізації охоронної функції права, так це те, що вона має право крім усього іншого, застосовувати фізичну силу, спеціальні засоби і вогнепальну зброю.

Міліція є, таким чином, органом виконавчої влади наділена не тільки правовими формами і методами реагування на порушення законності, а й володіє набором специфічних заходів примусу, так званого «силового» характеру.

Мабуть, на даному етапі, розгляд органів, що входять в механізм забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю можна і припинити. Головне, що вдалося зробити, так це класифікувати їх, залежно від того, яку функцію права вони реалізують, і як беруть участь в Механізмі (прямо чи опосередковано).

Як видно з наведеної сукупності суб'єктів забезпечення Механізму, можна зробити цілком обгрунтований висновок, що вони утворюють собою систему, кожен елемент з якої, здійснює певну функцію, причому у взаємодії з іншими елементами. Все це вказує на системний підхід до формування суб'єктного складу в даному Механізмі з метою найбільш ефективного досягнення поставленої задачі: забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю.

Тепер необхідно відобразити, сутність взаємодії даних органів, через відображення принципів їх взаємодії, для того щоб, усвідомити зміст реалізації механізму забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю.

Принципи являють собою основні ідеї, вихідні положення або ведучі початку, відповідно до яких, будується вся система суб'єктів Механізму, в тому числі, механізму їх діяльності та взаємодії.

Враховуючи, що до структури суб'єктів Механізму входять крім органів державної влади, ще й суб'єкти, що не володіють публічно-правової компетенції, зокрема, суб'єкти оціночної діяльності та фонди майна, то цей Механізм повною мірою не можна назвати державним, де суб'єкти публічної влади взаємодіють шляхом обміну інформацією на підставі не тільки закону, але і міжвідомчих номативно-правових актів, що мають, в тому числі, і секретний характер. Ці суб'єкти входять в структуру суб'єктів Механізму швидше змістовно, ніж системно, як елемент системи органів (тобто умовно, стосовно до загальної системи компетентних органів, наділених публічно - правової складової у правовому статусі). Тому, говорячи про принципи взаємодії суб'єктів Механізму, автор далі буде мати на увазі не тільки і не стільки структуру суб'єктів Механізму, скільки структуру і систему органів державної влади, що входять до Механізму.

Тут необхідно розкрити зміст принципів, які поділяються на дві групи: загальні принципи, що відносяться до системно-структурному побудові органів державної влади, і, правові та організаційні принципи взаємодії суб'єктів Механізму.

Отже, вся система органів державної влади діє на підставі наступних загальних принципів:

а) Принцип законності. Являє собою один з провідних принципів організації і функціонування органів державної влади. Сутність цього принципу полягає в тому, що всі державні органи повинні в своїй діяльності керуватися законом і підзаконними актами не порушуючи, і в необхідних випадках, дотримуючись, забезпечуючи і захищаючи права фізичних та юридичних осіб.

б) Принцип самостійності та незалежності органів державної влади. Головне і принципове у вмісті даного принципу полягає в тому, що в Росії діє правило про поділ влади, а в кожній гілці влади (крім законодавчої) діє система органів, самостійних і незалежних один від одного. Причому, ця самостійність і незалежність виражається в їх власному функціонально - компетенційних вираженні, що дозволяє їм діяти в межах своєї компетенції, сфера якої не виходить далі сфери компетенції інших органів (за винятком випадків наприклад, альтернативної підвідомчості, або суміжних повноважень, що належать різним державним органам).

в) Принцип федералізму. Цей принцип заснований на тому, що федеративний устрій грунтується на її державної цілісності, єдності системи державної влади, розмежування предметів ведення і повноважень між органами державної влади.

г) Принцип поєднання централізації і децентралізації. Цей принцип закріплює правила про те, що органи державної влади з одного боку, складаються у вертикальній субординації і координації, а з іншого - в горизонтальній координації.

До правових і організаційних принципів взаємодії, суб'єктів механізму забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю, відносяться:

а) Принцип координації. Суть цього принципу полягає в тому, що всі органи державної влади, як на підставі законодавчих актів, так і на підставі підзаконних актів, в тому числі, міжвідомчих правових актів, здійснюють координацію у своїй діяльності, за допомогою, як правило, обміну або передачі інформації. Цей принцип забезпечує ефективність державного механізму, і об'єктивність у його діях.

б) Принцип оперативності. Цей принцип, органічно випливає з першого, укладаючи в собі правило, згідно з яким, взаємодія (наприклад, шляхом надання інформації) має бути своєчасним з дотриманням передбачених термінів отримання, а в необхідних випадках передача повинна бути негайною.

Наведений перелік, безумовно, не є вичерпним, але представлений основними і необхідні принципами, завдяки яким і здійснюється найбільш ефективна взаємодія органів Механізму, і досягаються тим самим, поставлені цілі.

Взаємодія може відбуватися, як усередині органів, віднесеної до першої групи Механізму, так і всередині другої групи. У тому числі, між органами з різних груп («регулятивна» і «охоронна» групи).

Метою цього дослідження автор, не ставив відобразити всі особливості взаємодії даного суб'єктного складу через неможливість цього, тому що було вже зазначено, багато форм подібної діяльності носять закритий характер. Але все ж таки декілька прикладів привести необхідно, для цілісності картини.

Так, згідно з п.1 ст.16 та п.3 ст.28 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», державна реєстрація арешту нерухомого майна проводиться на підставі відповідного рішення суду. При цьому, це рішення має бути в триденний термін направлено до органів державної реєстрації, самим судовим органом.

Або, згідно з абзацом 2 п.4 ст.28 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», відомості про які проживають у житловому приміщенні членів сім'ї власника даного житлового приміщення, що знаходяться під опікою чи піклуванням, або неповнолітніх членів сім'ї власника даного житлового приміщення, що залишилися без батьківського піклування, направляються органом опіки та піклування в орган з державної реєстрації у триденний строк з дня встановлення опіки чи піклування або з дня, коли органу опіки та піклування стало відомо про відсутність батьківського піклування.

І далі, абзац 1 того ж пункту цієї ж статті, вказує, що судові органи в триденний термін направляють судове рішення, до органів державної реєстрації, про визнання громадянина недієздатним.

І подібних прикладів взаємодії можна навести безліч. Так, наприклад, за запитом правоохоронних органів (віднесеної до другої групи Механізму), все, в тому числі державні органи, зобов'язані надавати запитувану інформацію.

2.4 Правові засоби забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю

Поняття «засіб» в юриспруденції вживається в найрізноманітніших значеннях: його використовують і відносно права в цілому, і стосовно до різноманітних режимів правового регулювання, елементів його механізму. Термін же «правові засоби» в свою чергу теж має відому невизначеність. Поруч з ним цілком можна поставити словосполучення «правові явища», «правові феномени», «правові чинники», «правові умови» і т.п., які цілком можуть вважатися взаємозамінними.

Тому автор даної роботи не буде розглядати правову природу цього явища, а скористається визначенням, даним раніше.

Як вже зазначалося вище, правові засоби - це правові явища, що виражаються в інструментах (установленнях) та діяння (технології), за допомогою яких задовольняються інтереси суб'єктів права, забезпечується досягнення соціально корисних целей./76 /

До загальних ознак правових засобів, належать:

а) вони виражають собою всі узагальнюючі юридичні способи забезпечення інтересів суб'єктів права, досягнення поставлених цілей (у цьому виявляється соціальна цінність даних утворень і в цілому права);

б) відображають інформаційно-енергетичні якості та ресурси права, що надає їм особливу юридичну силу, спрямовану на подолання перешкод, що стоять на шляху задоволення інтересів учасників правовідносин;

в) поєднуючись певним чином, виступають основними працюють частинами (елементами) дії права, механізму правового регулювання, правових режимів (тобто функціональної сторони права);

г) призводять до юридичних наслідків, конкретних результатів, тією чи іншою мірою ефективності або дефектності правового регулювання;

д) забезпечуються государством./76 /

Як вже, читач повинен був звернути увагу, правові засоби діляться на дві основні групи: це, засоби-встановлення та засоби-діяння.

При цьому, під засобами-встановленнями розуміється юридичний інструментарій, закріплений в законодавчих та інших нормативно-правових актів; а під засобами-діяннями - реалізація засобів-установлень.

Для того, щоб зрозуміти як взаємодіють між собою засоби-встановлення та засоби-діяння, необхідно скористатися аргументацією професора М. Н. Марченко з цього питання: «Правові засоби, це категорія, яка пов'язує ідеальне (мета) з реальним (результат), включаючи в себе одночасно як фрагменти ідеального - інструменти (засоби-встановлення), так і фрагменти реального (засоби-діяння). Саме в цій площині названі різнорідні юридичні феномени можна розглядати в якості засобів, саме в цьому зрізі юридичного життя вони набувають особливі властивості - властивості явищ, що діють у зв'язці «мета - засіб - результат» »./76 / Інакше кажучи, засіб-встановлення - це закріплена в законі і іншому правовому акті можливість, а засіб-діяння - це реалізація можливості.

Зверніть увагу, що правові засоби є ні що інше, як елементи механізму правового регулювання: засіб-встановлення (норма права, як первинний елемент), і засіб-діяння (як, акт реалізації або застосування права). При цьому, правовідносини в даному випадку, як один з елементів, значення не має. Через категорію правових засобів і цілей у праві, виявляється соціальне призначення не тільки права, але призначення правового регулювання в конкретній сфері. Норма права і акт її реалізації - це дві складові єдиного цілого (правового регулювання), де можна визначити ефективність даного регулювання, за допомогою вивчення як норм права (виявити, наприклад, пробільні або надмірно скрутні для реалізації положення), так і актів реалізації (їх адекватність , своєчасність і т.д.).

Але засіб, як відомо, це спосіб досягнення мети. Яка ж мета лежить у межах досліджуваної області? У контексті даної роботи, метою є правопорядок і стабільність у сфері обороту об'єктів нерухомості, а правовими засобами - всі ті заходи, які застосовуються для досягнення поставленої мети.

Отже, тепер необхідно розглянути конкретні правові засоби в механізмі забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю.

Досліджуючи, суб'єктний склад Механізму, автор прийшов до висновку, що йому властивий набір юридичних коштів поділяються на дві групи, в залежності від функцій права, що лежать в основі діяльності суб'єктів Механізму: а) регулятивні правові засоби: повноваження державних органів (контрольно-наглядові повноваження) , в тому числі, акти правозастосування; суб'єктивні права сторін угоди і третіх осіб; б) охоронні правові засоби: міри юридичної відповідальності.

З наведеної класифікації видно, що до складу правових засобів, входять суб'єктивні права сторін угоди і третіх осіб (не органів публічної влади), причому до складу суб'єктів Механізму вони не входять. Як це пояснити? Та дуже просто. Справа в тому, що Механізм у більшості випадків «починає працювати» внаслідок волевиявлення особи, яка звернулася в компетентні органи, і в даному випадку дуже важливо знати характер правомочностей осіб даної категорії. Значить, і розглянемо цю категорію правових засобів, в першу чергу.

Так, згідно ст.18 Конституції РФ, права і свободи людини і громадянина є безпосередньо діючими. Вони визначають зміст, зміст і застосування законів, діяльність законодавчої і виконавчої влади, місцевого самоврядування і забезпечуються правосуддям. А ст.45 Конституції РФ безпосередньо закріплює, що державний захист прав і свобод людини і громадянина в Російській Федерації гарантується.

Кожен має право захищати свої права і свободи всіма способами, не забороненими законом.

Ці конституційні норми, закріплюють права всіх осіб на захист своїх прав, у тому числі державну, тобто за допомогою звернення за захистом до відповідних органів публічної влади.

Що стосується змісту забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю, то сторони угоди і треті особи, має право звернутися до державних органів за забезпеченням та захистом своїх прав. Так, ст.12 ЦК України закріплює відкритий перелік способів захисту цивільних прав, а ст.11 ЦК України вказує на можливість судового та адміністративного захисту своїх прав. Причому, конкретні способи захисту цивільних прав за вибором уповноваженої можуть застосовуватися як індивідуально, так і в поєднанні. Виняток становлять випадки, коли в силу прямої вказівки закону або виходячи з характеру порушеного (оспорюваного) права воно може захищатися тільки певним способом.

Таким чином, закон передбачає, для сторін угоди, якщо вона не зачіпає права третіх осіб наступний набір правових засобів захисту своїх прав (звичайно з урахуванням специфіки розглянутої теми): віндикаційний і негаторний позов, розірвання договору в односторонньому порядку при істотному порушенні договору другою стороною ( ці способи захисту здійснюються судом у порядку позовного провадження), оскарження дій державних і муніципальних органів та їх посадових осіб (цей спосіб захисту може здійснюватися як в судовому так і в адміністративному порядку) і інші способи захисту.

Правовими засобами забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю в усіченому вигляді, можна назвати права сторін на звернення до нотаріуса, коли це за законом не обов'язково, щоб надати угоді, крім усього іншого, ще й нотаріальної форми.

Для того, щоб Механізм в особі її уповноважених органів почав активну діяльність по захисту порушених прав, необхідно, щоб особа звернулася за захистом мала на це право (при віндикації наприклад, суб'єктом звернення з позовом повинен бути власник), було дієздатний, має бути дотримано правило про підвідомчість і територіальності і т.д.

Таким чином, звернення громадян та юридичних осіб (крім випадків, коли державні органи вживають заходів захисту прав без такого звернення: кримінальні справи з публічного обвинувачення, та інших випадків правової активності публічних органів) служить підставою застосування специфічних юридичних засобів - заходів захисту порушеного права, які і виступають формами реалізації процесу Механізму.

При цьому, забезпечення угод (зверніть увагу, не захист, а саме забезпечення), як діяльність державних органів, також починається з моменту звернення фізичних і юридичних осіб (наприклад, заяву в органи державної реєстрації про реєстрацію права власності; заявка претендента на участь в аукціоні з продажу державного майна до відповідного фонду майна, тощо).

Отже, в будь-якому випадку, яку б функціональну спрямованість не виконували ті чи інші органи державної влади (регулятивну або охоронну), практично у всіх випадках, суб'єкти Механізму застосовують ті чи інші правові засоби після волевиявлення і згоди особи, яка звернулася до цих органів.

Отже, тепер необхідно розглянути, правові засоби вживані державними органами, як безпосередніми суб'єктами Механізму.

Вище говорилося, що правові засоби поділяються на засоби-встановлення та засоби-діяння. Засоби-встановлення розглянуті в першому розділі даної роботи в пункті про регулятивної і охоронної функції права в правовому регулюванні забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю, тому розглядатися тут вони не будуть. Тим не менш, саме на основі засобів-установлень здійснюється діяльність державних органів у формі засобів-діянь. Дані кошти-діяння діляться в свою чергу, в залежності від виконуваної функції права державними органами, на: а) регулятивні, і, б) охоронні.

А) Регулятивні засоби-діяння реалізуються органами державної влади спеціальної компетенції, прямо що беруть участь в Механізмі забезпечення. Вище вже давався короткий перелік органів та їх компетенції, у тому числі їх основних прав. Виходячи з цього, можна припустити, що всі регулятивні засоби-діяння виконують єдину по своїй суті функцію, зокрема контрольну.

Це підтверджується тим, наприклад, що органи державної реєстрації здійснюють правову експертизу документів, поданих заявником (контроль форми документів, правомочності сторін, виконання інших спеціальних умов), фонди майна та відповідні органи з управління державним та муніципальним майном здійснюють також перевірку поданих документів претендентами на придбання у власність або в інше речове або зобов'язальне право відповідного майна тощо, перелік можна продовжувати до нескінченності.

До основних регулятивним правових засобів-діянням, таким чином, відносяться: акт (наприклад, акт державної реєстрації), рішення (наприклад, рішення про надання земельної ділянки в користування), дозвіл (наприклад, ліцензія на право здійснення розробкою надр) і т.д . Всі ці акти можна об'єднати в один - рішення державного органу, який являє собою акт правозастосування і відповідно є правовим засобом-діянням. Отже, засіб-діяння в регулятивній сфері представляє собою правозастосовний акт, що виконує одночасно контрольну функцію.

Слід зауважити, що вищевказані правові засоби в теорії адміністративного права іменуються правовими формами здійснення державної деятельності./54 / Але оскільки дана робота присвячена в першу чергу забезпечення угод з нерухомим майном, то і категорія правових форм, як статична категорія, замінена тут категорією «правові засоби» як юридичних актів, спрямованих на досягнення мети правового регулювання у сфері обороту нерухомості.

Б) Охоронні правові засоби-діяння реалізуються органами державної влади, здійснюваними правоохоронну діяльність, і являють собою заходи юридичної відповідальності.

Юридичною відповідальністю називається застосування до особи, яка вчинила правопорушення, заходів державного примусу, передбачених санкцією порушеної норми, у встановленому для цього процесуальному порядке./76 / Зверніть увагу, що правовим засобом у даному випадку, не є сама правова відповідальність як така, тому, що вона являє собою не засіб, а санкцію як елемент норми права, або ще точніше - юридичну конструкцію. У даному випадку, мається на увазі не сама відповідальність, а правове засіб до її залученню.

До правових засобів правоохоронних органів, які беруть участь у

Механізмі, можна віднести: юридичні правозастосовні акти, що закріплюють процес і стадії залучення винних до відповідальності. Це, зокрема: постанови (про порушення кримінальної справи, про притягнення до адміністративної відповідальності і т.д.), рішення судів (постанови, рішення, накази і т.д.) і т.д.

Охоронні правові засоби застосовуються двояко: як у формі внутрішньовідомчої відповідальності, при притягнення посадових осіб, як з першої так і з другої групи органів до юридичної відповідальності (дисциплінарної, адміністративної та кримінальної), так і залучення винних осіб із зовнішнього, по відношенню до системи органів , середовища (цивільно-правової, адміністративної та кримінальної відповідальності).

В якості завершення, хотілося б дати визначення правових засобів, якими наділені суб'єкти Механізму.

Правові засоби забезпечення законності і правомірності угод з нерухомістю - це правозастосовні акти, що носять інструментальний характер і виступають в якості методів правової діяльності, спеціально уповноважених на те суб'єктів права, і спрямовані на досягнення конкретних цілей.

2.5 Правові проблеми ефективності механізму забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю

С.С. Алексєєв цитуючи видатного дореволюційного і почасти радянського професора цивілісти І.А. Покровського, вказує на те, що: «... всяка норма належить нашій свідомості не тільки з точки зору її« даності », але і з точки зору її« посади », і ми не тільки прагнемо її пізнати як вона є, але і в той же час оцінити, як вона повинна бути ». / 38 /

Виходячи з вищесказаного, можна підсумувати, що вся робота до цього моменту присвячена процесу правового регулювання «який він є» (належне і суще). Але, як відомо, ідеального нічого не буває, а в соціальній дійсності, де конфлікт інтересів у тій чи іншій мірі не припиняється ніколи, і досягнення балансу цих інтересів - процес постійного наближення, - тим більше. Отже, цей розділ присвячений, перш за все, дослідженню того, «яке воно повинно бути», правове регулювання, і чому суще в даний час не відповідає тому «повинності» у праві, яке намагався закласти законодавець.

Таким чином, автор розкриє деякі правові проблеми в даній сфері суспільних відносин і запропонує деякі шляхи їх вирішення («як воно повинно бути»). При цьому, за критерій буде взято мета правового регулювання, через призму її досягнення чи ні.

Процес правового впливу починається з постановки цілей і закінчується їх виконанням, досягненням певного результату. Цілі полягають у тому, щоб суб'єкти права діяли відповідно з юридичними приписами і моделями, щоб соціальні процеси протікали в напрямках, вигідних державі, суспільства, особистості. Однак цілі можуть досягатися або не досягатися. Звідси і результат може бути ефективним або нет./76 / Термін «ефективність» в даному випадку означає, ступінь реалізації соціальної цінності права. Тут соціальна цінність, а вірніше, її використання та ефективність співвідносяться як процес і результат. Ефективність правової норми (в даній роботі - правового засобу-встановлення) визначається тим, наскільки її реалізація сприяє досягненню цілей, поставлених перед правовим регулірованіем./76 /

Умовами ефективності є обставини, з одного боку, сприяють найбільшою реалізації цінності права, що дозволяє повніше задовольняти інтереси людей, а з іншого, супутні фактори для дій індивіда по досягненню цієї цінності, щодо її використання. До умов ефективності, можна зокрема, віднести: адекватність правових засобів-установлень, інтересам, мотивів і установок; досконалість законодавства та правозастосовчої діяльності; стан законності; створення чіткої, зрозумілої і доступної кожному суб'єкту права, системи стимулів і обмежень у праві; індивідуальний і диференційований підходи до їх реалізації у праві, системна єдність, комплексність у використанні даних юридичних засобів і т.д./76 /

У цьому пункті автор, розкриє правові проблеми правового регулювання (правових засобів) забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю, як головної причини, в деяких випадках, дефектності частини Механізму або неефективності всього механізму забезпечення угод з нерухомістю.

Спочатку, необхідно розкрити деякі проблеми правового регулювання, що знаходяться у сфері державної реєстрації прав на підприємство як майновий комплекс та угод з ним.

Так, згідно з п.1 ст.22 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», права на земельні ділянки й інші об'єкти нерухомого майна, які входять до складу підприємства як майнового комплексу, їх обмеження (обтяження), угоди з даними об'єктами нерухомого майна підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав за місцем знаходження даних об'єктів. Це означає, що права на земельні ділянки й інші об'єкти нерухомого майна, які входять до складу підприємства, їх обмеження (обтяження), угоди з цими об'єктами нерухомого майна підлягають державній реєстрації територіальними органами Росреєстрації за місцем знаходження даних об'єктів.

Права, обмеження (обтяження) прав на вхідні до складу підприємства об'єкти нерухомого майна, розташовані на території більше одного реєстраційного округу, угоди з цими об'єктами нерухомого майна підлягають державній реєстрації Федеральної реєстраційної службою.

При цьому, державна реєстрація наявності та переходу права на підприємство в цілому і операції з ними проводиться тільки в разі необхідності здійснення операції щодо підприємства (пункт 2 статті 22 Закону «Про державну реєстрацію»).

З одного боку, такий порядок, передбачає подати до органів державної реєстрації значний і досить дорогий пакет документів (це і оцінка відповідних об'єктів нерухомості, і аудиторський висновок тощо). Це створює передумови для продажу підприємства по частинах, або передачі його іншим чином (наприклад, за допомогою державної перереєстрації установчих документів, де в якості засновника буде виступати фактичний набувач підприємства).

З іншого боку, закон фактично закріплює правило, згідно з яким, підприємство як майновий комплекс реєструється (в тому числі операції з ним) тільки у разі необхідності вчинення відносно нього угоди. Це положення закону, можна вважати вдалим, тому що якби підприємство завжди існувало як майновий комплекс, то хід нормальної господарської діяльності міг би бути утруднений через постійну діяльності з виділу того чи іншого майна зі складу підприємства.

На дану правову посилку, звернув увагу і В.А Бєлов, який прокоментував це таким чином: «право вдається до цього прийому (об'єднання різних об'єктів в один) для полегшення динаміки цивільних правовідносин". І далі, «об'єднання речей і прав у підприємство відбувається тільки тоді, коли потрібно одним юридичним актом змінити приналежність кожного елемента, тобто створити ефект універсального правонаступництва, здійснюваного в рамках певної діяльності; з досягненням цього ефекту цивільно-правовий режим підприємства як майнового комплексу припиняє своє існування ». / 42 /. Тобто факт відокремлення майна підприємства в майновий комплекс передбачає лише тимчасовий характер цього заходу, поки не буде досягнута мета, - угода з підприємством як майновим комплексом в цілому.

Але на цьому проблема з підприємствами як майновими комплексами не вичерпується. Так, цивілісти О.М. Козир і А.А. Маковська, пропонують не визнавати підприємства в цілому як майнові комплекси, об'єктами нерухомості (але зберегти їх як об'єкт цивільних прав і цивільно-правових угод), оскільки існуюче становище значно ускладнює майновий оборот предпріятій./65 / При цьому, порядок державної реєстрації підприємств повинен бути змінений. Зокрема, права на підприємства, обмеження та обтяження цих прав, їх виникнення і припинення, повинні бути скасовані повністю. Публічний характер угод з підприємствами, що є необхідною гарантією прав і законних інтересів кредиторів, може бути забезпечений введенням обов'язкової публікації відомостей про угоди з підприємствами. Державної реєстрації повинні підлягати тільки перехід і обтяження речових прав на об'єкти нерухомого майна у складі предпріятія./65 /

Автор даної роботи, згоден з думками А.А. Маковської і О.М. Козиря, і хотів би доповнити таким зауваженням їх розробки: підприємство як майновий комплекс, не тільки повинно існувати як об'єкт цивільного права, але й існувати як і раніше тільки у випадках вчинення відносно нього угоди, і мати у зв'язку з цим відповідним правовим режимом (зрозуміло не режим нерухомості).

Також необхідно вирішити проблему переліку об'єктів нерухомості, включених до ст. 130 ЦК РФ.

З переліку об'єктів нерухомого майно, що міститься в ст. 130 ЦК, слід виключити такі об'єкти, як ліси і багаторічні насадження.

В обох випадках нерухомими речами є не самі ліси і багаторічні насадження, а ті земельні ділянки, на яких вони розташовані. Так, відповідно до ст. 7 Лісового кодексу Російської Федерації до лісового фонду належать усі ліси, за винятком розташованих на землях оборони та землях населених пунктів (поселень), а також землі лісового фонду, які не вкриті лісовою рослинністю.

Чітко видно, що навіть у законодавчому визначенні «лісового фонду» мова йде не про саму лісової рослинності, а про тих земельних ділянках, на яких вона розташована. Те ж саме можна сказати про багаторічних насадженнях.

Виключення зазначених об'єктів з розряду нерухомих речей аж ніяк не означатиме, що земельні ділянки лісового фонду та земельні ділянки, зайняті багаторічними насадженнями, перестануть вважатися нерухомими речами.

У ст. 130 ЦК РФ до розряду об'єктів нерухомості віднесено також відокремлені водні об'єкти. І тут об'єктом нерухомості є не самі води, хоча і зв'язані з дном і берегом водного об'єкта (ст. 7 Водного кодексу Російської Федерації, далі - ВК РФ), а земельна ділянка, на якій водний об'єкт розташований (див. ст. 102 Земельного кодексу Російської Федерації, далі - ЗК РФ).

З урахуванням сказаного, хотілося б запропонувати замкнутий водний об'єкт як об'єкт нерухомості зі ст. 130 ЦК РФ виключити і внести відповідні зміни у ВК РФ.

Звичайно проблема переліку об'єктів нерухомості, встановлена ​​в ст. 130 ЦК РФ може здатися комусь, не особливо актуальною і наболілої, але хоча б з метою правової чистоти закону і елементарної логіки, ці зміни повинні бути внесені.

Тепер необхідно зупинитися на тому положенні ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», яке, як видається, викличе найбільші складності у правозастосовчій практиці. Мова йде про запроваджену до складу п'ятої глави цього закону положення, що встановлює правила про відповідальність за державної реєстрації прав на нерухоме майно, новою нормою - ст. 31.1 цього закону. У цій статті, як випливає з її назви, встановлені підстави виплати Російською Федерацією компенсації за втрату права власності на житлове приміщення.

Згідно з п. 1 ст. 31.1 названого закону власник житлового приміщення, який не має права його витребувати від добросовісного набувача, а також сумлінний покупець, від якого була витребувана житлове приміщення, має право на разову компенсацію за рахунок скарбниці Російської Федерації. Перш за все необхідно звернути увагу на те, що це правило може застосовуватися лише у взаємозв'язку зі ст. 223, 301, 302 ЦК РФ, тому для з'ясування змісту ст. 31.1 цього закону необхідно торкнутися зазначених норм ЦК.

Стаття 301 ГК РФ надає незаконно позбавленого володіння власнику право захистити своє порушене право шляхом пред'явлення позову про витребування свого майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов). Шляхом пред'явлення віндикаційного позову власник, якому, згідно з п. 1 ст. 209 ЦК, належать права володіння, користування і розпорядження належним йому майном, захищає своє порушене право володіння (а разом з тим у більшості випадків і право користування, оскільки без володіння річчю її зазвичай неможливо використовувати, тобто витягати з речі її корисні властивості).

Однак з правила ст. 301 ГК РФ про можливість витребування майна з чужого незаконного володіння існує вилучення. Воно встановлено у п. 1 ст. 302 ЦК для випадку, якщо порушення права володіння власника пов'язане з тим, що спірне майно було придбано на оплатній основі (наприклад, купівля-продаж, міна) в особи, яка не мала права його відчужувати, сумлінним набувачем, тобто таким набувачем, який не знав і не міг знати про відсутність у відчужувача правочинів на відчуження майна. За таких обставин власник має право витребувати майно від добросовісного набувача лише у разі, коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їхньою волею. Якщо ж майно придбане безоплатно (наприклад, дарування) від особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати майно в усіх випадках, то є і у добросовісного набувача (п. 2 ст. 302 ЦК).

За загальним правилом п.1 ст. 223 ЦК РФ, що визначає момент виникнення права власності у набувача за договором, вказує на те, що дане право виникає з моменту її передачі, якщо інше не передбачено законом або договором. Таке "інше" правило передбачено, зокрема, в абзаці 1п. 2 ст. 223 ЦК РФ, згідно з яким у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації (таким випадком є, зокрема, відчуження нерухомого майна), право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Але абзац 2 п. 2 ст. 223 ЦК РФ містить правило, згідно з яким, нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача (п. 1 ст. 302 ЦК) на праві власності з моменту такої реєстрації, за винятком передбачених ст. 302 ЦК РФ випадків, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача.

Даний абзац п.2 ст. 223 ЦК РФ вельми неоднозначний і потребує коментарів. Справа в тому, що згідно з п. 1 ст. 235 ЦК України право власності може припинятися лише з підстав, передбачених законом. Ні стаття 302 ЦК РФ, ні будь-яка інша норма ЦК не легітимують відмову в задоволенні віндикаційного позову в якості підстави припинення права власності на спірне майно у власника і виникнення цього права у добросовісного набувача.

Неясність п. 2 ст. 223 ЦК РФ пов'язана також з виникає невизначеністю поняття "добросовісний набувач" стосовно до нерухомого майна. Справа в тому, що в ст. 301, 302 ЦК РФ йдеться про витребування майна з чужого незаконного володіння. Після укладення договору про відчуження нерухомого майна (а в разі відчуження житлового приміщення або підприємства - після реєстрації такого договору) нерухоме майно може вступити у володіння набувача як до, так і після реєстрації переходу права власності до набувача. Віндикаційний позов може бути пред'явлений як до набувача, якому майно фактично передано, але право власності якого на придбане майно ще не зареєстровано, так і до набувача, чиє право власності на передане йому майно вже зареєстровано до моменту пред'явлення позову. Якщо в обох випадках вважати фактичного власника майна добросовісним набувачем у сенсі ст. 302 ЦК РФ, то при такому розумінні добросовісного набувача відмову в задоволенні віндикаційного позову можливий у кожному з цих випадків. Якщо ж під набувачем у сенсі ст. 302 ЦК РФ розуміти лише другого із зазначених набувачів, то відмова у задоволенні віндикаційного позову можливий лише в другому випадку.

Представляється, що правильним слід вважати друге розуміння добросовісного набувача. Такий висновок можна зробити на підставі п. 2 ст. 551 ДК РФ, згідно з яким виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами. По відношенню до невповноваженій відчужувачу і добросовісного набувача власник є третьою особою. Якщо вважати, що після передачі майна набувачеві витребування власником цього майна стало неможливим, це означало б зміну відносин між набувачем і власником внаслідок передачі майна, що суперечило б п. 2 ст. 551 ДК РФ.

Повернемося до Закону про реєстрацію прав на нерухомість. Про яку ж компенсації за рахунок скарбниці Російської Федерації йде мова у п. 1 ст. 31.1 Закону. Про це йдеться у п. 2 тієї ж статті, згідно з яким така компенсація виплачується у разі, якщо з не залежних від власника і добросовісного набувача причин відповідно до набрало законної сили рішенням суду про відшкодування ним шкоди, заподіяної внаслідок втрати права власності на житлове приміщення, стягнення за виконавчим документом не проводилося протягом одного року з дня початку визначення терміну для пред'явлення цього документа до виконання. При цьому розмір компенсації обмежений розмірами реального збитку (тобто вартість втраченого житлового приміщення), але не може перевищувати один мільйон рублів. У п. 9 ст. 33 розглянутого закону встановлено, що передбачені ст. 31.1 Закону «Про державну реєстрацію» положення про виплату компенсації застосовуються у разі, якщо державна реєстрація права власності добросовісного набувача на житлове приміщення була проведена після 1 січня 2005

Перш за все, слід зауважити, що ст.31.1 Закону застосовується, якщо втрата права власності пов'язана не з винними неправомірними діями реєструючого органу (в цьому випадку заподіяну шкоду, згідно зі ст. 31 Закону, відшкодовується за рахунок скарбниці Російської Федерації в повному обсязі), а з неправомірними діями третіх осіб. Наприклад, угода купівлі-продажу житлового приміщення була здійснена орендарем житлового приміщення, що діє в якості представника власника на підставі виготовленої орендарем за змовою з нотаріусом нотаріально посвідченої довіреності. На підставі того ж підробленого документа зареєстрований перехід права власності до покупця. У цьому випадку, в силу вибуття житлового приміщення з володіння власника з його волі (передачі житлового приміщення орендарю), оплатне придбання майна та добросовісності набувача, власникові буде відмовлено в задоволенні позову до покупця про витребування жилого приміщення. Власник матиме право пред'явити позов про відшкодування шкоди до орендаря і нотаріусу. Після вступу в силу судового рішення про задоволення

позову про відшкодування шкоди стягувачу видається виконавчий лист, який пред'являється до виконання.

Здається, що законодавець хотів бачити сенс п. 2 ст. 31.1 цього закону в тому, що якщо протягом року стягнення присудженої суми в повному обсязі не проведена, то недовзисканная сума виплачується за рахунок казни РФ. Однак, аналізуючи текст п. 2 ст. 31 названого закону, можна бачити, що надати йому такий зміст законодавцю не надто вдалося. Зокрема, вказівка ​​про те, що компенсація виплачується у разі, якщо "стягнення за виконавчим документом не проводилося", за його буквальному змістом означає, що право на компенсацію не виникне, якщо протягом року за виконавчим документом буде стягнена хоча б незначна частина присудженої суми. Крім того, якщо у добросовісного набувача майно може бути витребувано, це означає, з урахуванням п. 2 ст. 223 ЦК РФ, що право власності у нього не виникало. Про яку ж компенсації у зв'язку з втратою права власності тут можна говорити? З урахуванням усього вищевикладеного можна чекати виникнення у правозастосовчій практиці цілого клубка суперечностей, успішно розплутати який виявиться досить непросто.

Ще однією найважливішою проблемою на цей раз у побудові суб'єктів Механізму, є проблема органів і посадових осіб, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

На що хотів би звернути увагу автор даної роботи, так це на те, що органи державної реєстрації, диференційовані в залежності від того, який вид об'єктів нерухомого майна вони реєструють (права та операції з цими об'єктами), не утворюють собою єдину систему.

Так, абзац 2 ст. 1 ФЗ «Про державну реєстрацію», передбачає види нерухомого майна, що підпадають в рамки дії даного закону, «нерухоме майно (нерухомість), права на яке підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, - земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і всі об'єкти, які пов'язані з землею так, що їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення, ліси і багаторічні насадження, підприємства як майнові комплекси ».

Відповідно, права на передбачені види нерухомого майна, підлягають державній реєстрації органом Росреєстрації, з внесенням відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав. Даний Закон передбачає єдність органів реєстрації, але чомусь, це єдність стосується лише органів (по вертикальній системі та ієрархічної співпідпорядкованості) входять в систему Росреєстрації.

Таким чином, з рамок даного законодавчого акту виключені, такі об'єкти нерухомого майна як, водні та повітряні судна, в тому числі і космічні об'єкти.

Реєстрація таких об'єктів нерухомого майна здійснюється: по-перше, іншими органами і посадовими особами, ніж органи державної реєстрації, що входять в систему Росреєстрації, по-друге, державна реєстрація прав на такі об'єкти нерухомості регулюється спеціальним законодавством, що конкретизує положення ЦК РФ про види нерухомості; і, по-третє, реєстрація права або угоди вноситься в інші реєстри прав на такі об'єкти нерухомості.

Наприклад, водне судно як вид і об'єкт нерухомості підрозділяється на підвиди, які в свою чергу реєструються різними, передбаченими законом, суб'єктами права, і як наслідок, в різних реєстрах прав (природно не в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним) .

Трохи конкретизації. Відповідно до ст.33 Кодексу торговельного мореплавання РФ, реєстрація судна, прав на них та угод з ними проводиться капітанами морських торговельних портів та органами технічного нагляду за цими судами. Ця реєстрація проводиться в один з трьох реєстрів (це правило підтверджується ч.1 ст.37 КТМ РФ, де йдеться, що судно може бути зареєстровано лише в одному з реєстрів судів), до яких відносяться: державний судновий реєстр, суднова книга і бербоут- чартерний реєстру (у останньому реєструються не права і операції з нерухомістю, а право плавання під державним прапором РФ, відповідно останній реєстр не входить в предмет даної теми).

Реєстрація судна у Державному судновому реєстрі чи судновий книзі, права власності та інших речових прав на судно, а також обмежень (обтяжень) прав на нього - є єдиним доказом існування зареєстрованого права, яке може бути оскаржене лише у судовому порядку. / 7 /

Такі водні судна, як внутрішній водний транспорт, реєструються також у Державному судновому реєстрі чи судновий книзі, але іншими суб'єктами права. Зокрема, реєструючим органом виступають, Державні річкові судноплавні інспекції басейнів (ст.17 Кодексу внутрішнього водного транспорту РФ). / 8 /

Що стосується таких об'єктів нерухомості, як повітряні судна, то вони реєструються в Державному реєстрі державних цивільних повітряних суден РФ і в інших реєстрах в залежності від виду повітряного судна (ст. 33 Повітряного кодексу РФ), уповноваженими органами. / 6 /

Автор даної роботи просить звернути особливу увагу на те, що законодавчо встановленого (в тому числі в підзаконному порядку) органу, що реєструє права і (або) операції з такими об'єктами нерухомого майна, як космічні об'єкти, взагалі немає.

Вище були наведені лише деякі приклади безсистемності побудови реєструючих органів залежно від виду нерухомого майна (Додаток Г).

Слід також зазначити, що відповідальність перерахованих вище органів (за типом відповідальності органів та посадових осіб органів Федеральної реєстраційної служби ст.31 Закону про державну реєстрацію) законодавчо не врегульована взагалі.

Отже, якщо органи Росреєстрації представляють собою систему супідрядних елементів, то інші реєстраційні органи, представляють швидше незв'язність, «внутреведомственность», може бути якусь проблему фундаментального порядку в побудові органів публічної влади, в їх незавершеності, обмеженості саме в сфері реєстрації угод з нерухомістю (це виражається не тільки в нагромадженні реєструючих органів, але й у відмінності методології і форми реєстрації, а також у відсутності спеціального контролю та спеціальної юридичної відповідальності цих органів).

Автор даної роботи хотів би запропонувати два можливих шляхи реформування даної ситуації.

Перший шлях - це принцип «єдиного органу державної реєстрації прав та угод з нерухомістю», при якому, функції всіх реєструючих органів будуть передані одному органу, зокрема, Росреєстрації.

Другий шлях - залишити структуру органів у колишньому вигляді, але порядок єдність принципів, форм і методів реєстрації. У тому числі, ввести обов'язкове повідомлення про реєстрацію прав та угод з нерухомістю, здійснюваних переліченими органами, Росреєстрацію (наприклад, протягом одного місяця з дня відповідної реєстрації).

Таким чином, проблема реєстраційних органів полягає в безсистемності їх побудови, відсутність єдності і взаємодії, що є або свідомою, або не поміченим прорахунком, як законодавця, так і виконавчої влади в частині бездіяльності у цій сфері (відсутність новітніх і актуальних законопроектів і т.д .).

ВИСНОВОК

У цій роботі автором розглянуті особливості приватноправового та публічно-правового регулювання угод з нерухомістю. Так, приватне право регулює в основному загальні правові умови здійснення операцій з нерухомістю, в тому числі загальні умови їх недійсності. Публічне ж право, знаходить своє вираження в конкретизированном регулювання операцій з нерухомістю, в залежності від правового статусу сторони угоди, форми власності об'єкта нерухомості, виду нерухомого майна і, в разі застосування охоронних правових норм - характеру правопорушення.

Також, автору вдалося виявити специфічний механізм забезпечення угод з нерухомістю, і розкрити його структуру (систему суб'єктів, об'єкт та правові засоби реалізації суб'єктами Механізму своїх повноважень), де всі елементи перебувають у нерозривному взаємозв'язку, що й утворює єдине ціле (вказаний механізм).

У кінцевому підсумку, автор відобразив кілька правових проблем ефективності вищевказаного механізму (хоча, звичайно ж, реальних проблем набагато більше).

Як вважає автор, у зв'язку з особливою актуальністю даної теми, теорія (або здогад, якщо завгодно) про механізм забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю повинна бути в подальшому піддана більш детальної розробки, як зокрема, з метою вироблення найбільш ефективної методології здійснення цього механізму, так і здійснення та реалізації державної управлінської діяльності в цілому.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Конституція Російської Федерації прийнята 12 грудня 1993 р. - М.: Юрист, 1993. - 48 с.

2. Цивільний кодекс Російської Федерації, частина перша: федеральний закон РФ від 30 листопада 1994 р. № 51 - ФЗ (з останніми змінами, внесеними ФЗ від 02 липня 2005 р. № 83 - ФЗ) / / СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Цивільний кодекс Російської Федерації, частина друга: федеральний закон РФ від 26 січня 1996 р. № 14 - ФЗ (з останніми змінами, внесеними ФЗ від 21 березня 2005 р. № 22 - ФЗ) / / СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 1783.

4.Житлове кодекс Російської Федерації: федеральний закон РФ від 29.12.2004 р. № 188 - ФЗ / / СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч.1). - Ст. 1418.

5.Лесной кодекс Російської федерації: федеральний закон РФ від 29.01.1997 р. № - ФЗ / / СЗ РФ. - 1997. - № 5. - Ст. 1610.

6. Повітряний кодекс Російської Федерації: федеральний закон РФ від 19.03.1997 р. № 60 - ФЗ / / СЗ РФ. - 1997. - № 12. - Ст. 1383.

7. Кодекс торговельного мореплавства Російської Федерації: федеральний закон РФ від 30.04.1999 р. № 81 - ФЗ / / СЗ РФ. - 1999. - № 28. - Ст. 2207.

8. Кодекс внутрішнього водного транспорту Російської Федерації: федеральний закон РФ від 07.03.2001 р. № 24 - ФЗ / / СЗ РФ. - 2001. - № 11. - Ст. 1001.

9. Земельний кодекс Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. № 136 - ФЗ (зі змінами, внесеними 30 червня 2003, 29 червня 2004 р., 3 жовтня 2004 р., 21 грудня 2004, 29 грудня 2004 р., 29 Грудень 2004, 7 березня 2005 р., 21 липня 2005 р.) / / СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 1368.

10. Податковий кодекс Російської Федерації, частина перша: федеральний закон РФ від 31.07. 1998 р. № 146 - ФЗ / / СЗ РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3824.

11. Сімейний кодекс Російської Федерації: федеральний закон РФ від 29.12.1995 р. № 223 - ФЗ / / СЗ РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 1625.

12. Кодекс України про адміністративні правопорушення: федеральний закон РФ від 30.12.2001 р. № 195 - ФЗ / / СЗ РФ. - 2002. - № 1 (ч.1). - Ст. 1.

13. Кримінальний кодекс Російської Федерації: федеральний закон РФ від 13.06.1996 р. № 64 - ФЗ / / СЗ РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 2954.

14. Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації: федеральний закон РФ від 24.07.2002 р. № 95 - ФЗ / / СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

15. Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації: федеральний закон РФ від 14.10.2002 р. № 138 - ФЗ / / СЗ РФ. - № 46. - Ст. 4532.

16. Про судову систему Російської Федерації: федеральний конституційний закон РФ від 31.12.1996 р. № 1 - ФКЗ / / СЗ РФ. - 1997. - № 1. - Ст. 1.

17. Про міліцію: закон РФ від 18.04.1991 р. р. № 1026-1 / / Відомості СНР і ЗС РРФСР. - 1991. - № 16. - Ст.503.

18. Основи законодавства Російської Федерації про нотаріат: постанова Верховної Ради РФ від 11.02.1993 р. № 4463 - 1 / / Російська газета. - 1993. - 20 лютого. - С.15.

19. Про ліцензування окремих видів діяльності: федеральний закон РФ від 08.08.2001 р. № 128 - ФЗ / / СЗ РФ. - 2001. - № 33 (ч.1). - Ст. 3430.

20. Про оціночної діяльності в Російській Федерації: федеральний закон РФ від 29.07.1998 р. № 135 - ФЗ / / СЗ РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

21. Про податки на майно фізичних осіб: закон РФ від 09.09.1991 р. № 2003 - 1 / / Російська газета. - 1992. - № 36. - 15 с.

22. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: федеральний закон РФ від 21.07.1997 р. № 122 - ФЗ / / СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

23. Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і

інших об'єктів нерухомості і про внесення змін до деяких законодавчих актів: федеральний закон РФ від 30.12.2004 р. № 214 - ФЗ / / СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч.1). - Ст. 40.

9. Про космічну діяльність: федеральний закон РФ від 20.08.1993 р. № 5663 - 1 / / Російська газета. - 1993. - 01 вересня. - С.18.

10. Про прокуратуру Російської Федерації: федеральний закон РФ від 17.01.1992 р. № 2202 - 1 / / СЗ РФ. - 1995. - № 47. - Ст. 4472.

11. Про податкові органи Російської Федерації: закон РФ від 21.03.1991 р. № 943 - 1 / / Відомості СНР і ЗС РРФСР. - 1991. - № 15. - Ст. 492.

12. Питання федеральної реєстраційної служби: указ Президента РФ від 13.10.2004 р. № 1315 / / СЗ РФ. - 2004 .- № 42. - Ст. 4110.

13. Питання структури федеральних органів виконавчої влади: указ Президента РФ від 20.05.2004 р. № 649 / / РФ. - 2004. - № 21. - Ст. 2023.

14. Про федеральному агентстві з управління федеральним майном: постанова Уряду РФ від 27.11.2004 р. № 691 / / Відомості Верховної. - 2004. - № 49. - Ст.4897.

15. Про російський фонді федерального майна: постанова Уряду РФ від 25.12.2002 р. № 925 / / Відомості Верховної. - 2002. - № 52 (ч.2). - Ст. 5229.

16. Про затвердження Положення про Федеральної податкової служби: постанова Уряду РФ від 30.09.2004 р. № 506 / / Відомості Верховної. - 2004. - № 40. - Ст. 3961.

17. Визначення Конституційного Суду РФ «Про відмову в прийнятті до розгляду скарги ЗАТ« ребай АГ »на порушення конституційних прав і свобод пунктом 1 статті 165 ЦК та пунктом 2 статті 651 ГК РФ» від 05.07.2001 р. № 132 - О / / Кірсанов А . Р. Нерухоме майно: Норми права та судові прецеденти. - М.: Вісь - 89, 2005. - 752 с.

18. Огляд практики вирішення спорів із застосуванням ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: постанова Президії ВАС РФ (інформаційний лист від 16.02.2001 р. № 59) / / Кірсанов А.Р. Нерухоме майно: Норми права та судові прецеденти. - М.: Вісь - 89, 2005. - 752 с.

19. Огляд практики, пов'язаний із захистом права власності та інших речових прав: постанова Президії ВАС РФ від 28.04.1997 р. № 13 / / Вісник ВАС РФ. - 1997. - № 7 - С.23 - 40.

20. Про деякі питання застосування статті 174 ЦК РФ при реалізації органами юридичних осіб повноважень на укладення угод: Постанова Пленуму ВАС РФ від 14.05.1998 р. № 5 / / Збірник постанов Пленуму ВАС РФ (1992 - 2001). / За ред. А.К. Большової. - М.: Юстіцінформ, 2002. - 336 с.

21. Аверченко М.М. Поняття та ознаки речі як об'єкта цивільних прав / / Журнал російського права. - 2004. - № 5. - С.36 - 44.

22. Адміністративне право: підручник / За заг. ред. Атаманчука Г.В. - М.: РАГС. - 2003. - 392 с.

23. Алексєєв С.С. Сходження до права. Пошуки та рішення. - М.: НОРМА, 2002. - 608 с.

24. Алексєєв С.С. Теорія права. - М.: БЕК, 1995. - 320 с.

25. Безверков А.Г. Власність і майнові відносини в кримінальному праві / / Законодавство. - 2002. - № 12. - С.83 - 92.

26. Бєлов В.А. Банківське право Росії: теорія, законодавство, практика: Юридичні нариси. - М.: ЮрИнфоР, 2000. - 395с.

27. Бєлов В.А. Майнові комплекси: нарис теорії та досвід

догматичної конструкції по російському цивільному праву. - М.: Центр ЮрИнфоР, 2004. - 240с.

43. Бєлов В.А. Юридична природа державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нерухомістю / /

44. Білих В.С. Про співвідношення приватного та публічного права у правовому регулюванні суспільних відносин / / Цивілістичний записки: міжвузівський збірник наукових праць. Випуск 3. - М.: Статут; записки: міжвузівський збірник наукових праць. Випуск 3. - М.: Статут; Єкатеринбург: Інститут приватного права, 2004. - 462с.

45. Бобильов А.І. Механізм правового впливу на суспільні

відносини / / Держава і прав. - 1999. - № 5. - С.104 - 110.

44. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша: Загальні положення. - М.: Статут, 2001. - 848 с.

1. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М.: Статут, 2000. - 800 с.

2. Витрянский В.В. Договір продажу нерухомості / / Вісник ВАС РФ. - 1999. - № 8. - С.104 - 116.

3. Волков С.В., Буличов В.В. Право власності на новостворену річ: теорія і практика / / Законодавство. - 2003. - № 5. - С. 51 - 63.

4. Вороний В. Добросовісність, як цивільно-правова категорія / / Законодавство. - 2002. - № 6. - С.46 - 54.

5. Гонгало Б.М. Ідеї ​​приватного права: належне і суще / / Цивілістичний записки: міжвузівський збірник наукових праць. Випуск 3. - М.: Статут; Єкатеринбург: Інститут приватного права, 2004. - 462 с.

6. Грось Л.А. Про зіставленні понять «громадянське законодавство» і «земельне законодавство» і речових прав на земельні ділянки / / Журнал російського права. - 2002. - № 9. - С.46 - 61.

7. Грось Л.А. Взаємовідносини публічно-правових утворень-власників і засновників - з установами або унітарними підприємствами / / Журнал російського права. - 2001. - № - 12. - С. 11 - 18.

8. Грось Л.А., Кім В.Д. Проблеми правового регулювання керування державною власністю (аналіз правових актів Російської Федерації і Хабаровського краю) / / Юрист. - 2005. - № 11. - С. 15 - 21.

9. Цивільне право: У 2т. Том I: Підручник / Відп. ред. проф. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 2000. - 816 с.

10. Цивільне право: У 2т. Том ΙΙ. Напівтім 1: Підручник / Відп. ред.

проф. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 2000. - 704 с.

44. Цивільне право: У 2т. Том ΙΙ. Напівтім 2: Підручник / Відп. ред. проф. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 2000. - 544 с.

45. Гришаєв С.П. Недійсність угод з нерухомим майном / / Господарство право. - 2005. - № 10. - С. 12 - 18.

46. Гришаєв. С.П. Морські, повітряні судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти як різновид нерухомості / / Господарство право. - 2005. - № 07. - С. 36 - 49.

47. Дмитрієв Ю.А., Євтеєва А.А., Петров С.М. Адміністративне

право: Підручник. - М.: ЕКСМО, 2005. - 1008 с.

61. Єгоров Ю.П. Правовий режим угод / / Держава і право. - 2004. - № 11. - С. 51 - 65.

62. Йорж А.В. Закон про оціночну діяльність: проблеми правозастосування / / Юрист. - 2004. - № 12. - С.23 - 29.

63. Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 8. - С.96 - 102.

64. Зайцева Т.І., Галеева Р.Ф., Ярков В.В. Настільна книга нотаріуса: У 2 т. Том I: Довідково - методичний посібник. - М.: БЕК, 2000. - 640 с.

65. Іванов А.І. Питання нерухомості у новому Житловому кодексі Російської Федерації / / Господарство право. - 2005. - № 6. - С.87 - 99.

66. Іоффе О.С. Вибрані праці з цивільного права. - М.: Статут, 2000. - 777 с.

67. Клепицкий І.А. Нерухомість як предмет розкрадання та вимагання / / Держава і право. - 2000. - № 12. - С.11 - 20.

68. Козлова Є.Б. Правові проблеми здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 1. - С.109 - 122.

69. Козлова Н.В. Правосуб'єктність юридичної особи. - М.: Статут, 2005. - 476 с.

70. Козир О.М., Маковська А.А. Шляхи вдосконалення правового регулювання обороту нерухомості / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 2. - С.93 - 114.

71. Коментар до Цивільного кодексу РФ, частини першої (постатейний) / Відп. ред. проф. О.Н. Садиков. - М.: Юридична фірма КОНТРАКТ; ИНФРА · М, 1997. - 778 с.

72. Коментар до Цивільного кодексу РФ, частині другій (постатейний) / Відп. ред. проф. О.Н. Садиков. - М.: Юридична фірма КОНТРАКТ; ИНФРА · М, 1998. - 799 с.

73. Коментар до Кодексу РФ про адміністративні правопорушення / За заг. ред. проф. Е.Н. Ренова. - М.: НОРМА, 2002. - 1040 с.

74. Коментар до Податкового кодексу Російської Федерації, частини першої з постатейними матеріалами офіційних органів / За ред. А.В. Бризгаліна та А. Н. Головкіна. - М.: Аналітика - Прес, 2001. - 816 с.

75. Коментар до Кримінального кодексу РФ / За заг. ред. Генерального прокурора проф. Ю.І. Скуратова, і Голови Верховного Суду РФ В.М. Лебедєва. - М.: НОРМА, 2000. - 896 с.

76. Кузнєцова Л.В. Переважне право: поняття та правова природа / / Журнал російського права. - 2004. - № 10. - С. 25 - 34.

77. Кузьміна І.М. Гарантії прав соціально незахищених членів сім'ї власника при відчуженні житлового приміщення / / Законність. - 2003. - № 1. - С. 27 - 35.

78. Кузьмініна І.Д., Луконкіна В.І. Правовий режим самовільно будівлі / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 11. - С.127 - 135.

79. Леонова Л.Ю. Переважне право покупки: історія виникнення, здійснення та захист / / Законодавство. - 2002. - № 9. - С. 56 - 67.

80. Літовкін В.М. Дефектна відомість житлового кодексу РФ / / Журнал російського права. - 2006. - № 4. - С. 7 -13.

81. Мурзін Д.В. Безтілесні речі / / Цивілістичний записки: міжвузівський збірник наукових праць. Випуск 3. - М.: Статут; Єкатеринбург: Інститут приватного права, 2004. - 462 с.

82. Загальна теорія держави і права. Том 2. Теорія права: підручник / Под ред. проф. М.М. Марченко. - М.: Зерцало, 2000. - 656 с.

83. Петров Є.Ю. Конструювання правил обороту нерухомості. Принцип внесення прав на нерухоме майно / / Цивілістичний записки: міжвузівський збірник наукових праць. Випуск 3. - М.: Статут; Єкатеринбург: Інститут приватного права, 2004. - 462 с.

84. Петрова С.М. Спори про реєстрацію прав на нерухомість / / ЕЖ - юрист. - 2005. - № 20. - С. 15 - 23.

85. Піляева В.В. Коментар до Цивільного кодексу РФ (постатейний). Частина третя. - М.: ПБОЮЛ Григорян А.Ф., 2002. - 320 с.

86. Популярний юридичний енциклопедичний словник / Редкол.: О.Е. Кутафін, В.А. Туманов, І.В. Шмаров. - М.: Велика російська енциклопедія, 2000. - 800 с.

87. Савкін С.Ф. Судово - арбітражна практика у спорах, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав / / Вісник

ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С.94 - 110.

61. Синицин С.А. Віндикація, реституція, кондікція: проблеми співвідношення / / Законодавство. - 2003. - № 8. - С.47 - 60.

62. Скловський К. Про застосування норм про зловживання правом в судовій практиці / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 2. - С.45 - 49.

63. Скловський К. Про дійсності продажу чужого майна / / Вісник ВАС. - 2003. - № 9. - С. 62 - 70.

64. Скловський К. Про вплив процедури державної реєстрації на приватні відносини / / Господарство право. - 2001. - № 8. - С. 13 - 19.

65. Скловський К. Про право на відчуження майна без передачі володіння / / Господарство право. - 2003. - № 8. - С. 11 - 18.

66. Скловський К. Питання про межі втручання держави в приватну власність у судовій практиці / / Господарство право .- 2002. - № 6. - С. 14 - 26.

67. Скловський К. Договір купівлі-продажу: речовий ефект / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 10. - С. 11 - 15.

68. Скловський К. Механізм переходу права і наслідки цесії / / Господарство право. - 2002. - № 2. - С. 26 - 33.

69. Скловський К. негаторний позов: заперечення не повинно бути огульних / / Бізнес-адвокат. - 2001. - № 7. - С. 22 - 29.

70. Скловський К. Відносини власника з незаконним власником і купівельний давність / / Господарство право. - 2001. - № 5. - С. 10 - 25.

71. Скловський К. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання. - М.: Статут, 2004. - 268 с.

72. Сосна С.А. Державна власність: чи є межа приватизації? / / Держава і право. - 2004. - № 12. - С.85 - 97.

73. Спиркин А.Г. Філософія: Підручник. - М.: Гардаріки, 2001. - 816 с.

74. Статус судді: навчальний посібник / М.І. Клеандров. - Новосибірськ, 2000. - 444 с.

75. Степанов С.А. Майнові комплекси в російському цивільному праві. - М.: НОРМА, 2002. - 176 с.

76. Степанов С.А. Нерухомі речі: досвід системного дослідження / / Цивілістичний записки: міжвузівський збірник наукових праць. Випуск 3. - М.: Статут; Єкатеринбург: Інститут приватного права, 2004. - 462 с.

77. Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. - М.: Статут, 2004. - 186 с.

78. Степанов С.А. Складова нерухома річ / / Журнал російського права. - 2004. - № 8. - С. 23 - 34.

79. Суханов Є.А. До поняття речового права / / Правові питання нерухомості. - 2005. - № 1. - С. 7 - 14.

107. Суханов Є.А. Про проблеми становлення та розвитку російського

приватного права / / Цивілістичний записки: міжвузівський збірник наукових праць. Випуск 3. - М.: Статут; Єкатеринбург: Інститут приватного права, 2004. - 462 с.

108. Тужілова - Орданская Є.М. Поняття та особливості нерухомості як об'єкта прав за Цивільним кодексом Російської Федерації / / Журнал російського права. - 2004. - № 6. - С.76 - 89.

109. Тихомиров Ю.А. Публічно-правове регулювання: динаміка сфер і методів / / Журнал російського права. - 2001. - № 5. - С.13 - 28.

110. Тузов Д.О. Конституційний суд про захист добросовісного набувача / / Законодавство. - 2003. - № 10. - С.41 - 48.

111. Кримінальне право Росії. Частина особлива: Підручник для вузів / Відп. ред. проф. Кругліков. - М.: Волтерс Клувер, 2004. - 880 с.

112. Урука В. Багаторічні насадження як об'єкт нерухомості / / Законність. - 2005. - № 12. - С. 32 - 41.

113. Чеговадзе Л.А. До дискусії про природу майнового права / / Законодавство. - 2003. - № 11. - С.34 - 56.

114. Чеговадзе Л.А. Про сутність громадянського правовідносини: новий погляд на стару проблему / / Законодавство. - 2002. - № 6. - С. 24 - 37.

115. Чеговадзе Л.А. Суб'єктивне цивільне право як елемент

правовідносини / / Законодавство. - 2003. - № 12. - С.65 - 78.

116. Чеканов Д.В. Правовий режим космічних об'єктів / / Законодавство. - 2002. - № 12. - С. 37 - 53.

117. Чубаров В.В. Про правовий режим нежитлового приміщення як самостійного об'єкта нерухомості / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 6. - С. 88 - 92.

118. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. Т.1. - М.: Статут, 2005. - 416 с.

119. Яковлєва С. Правове становище об'єкта незавершеного будівництва / / Господарство право. - 2005. - № 8. - С.123 - 131.

ДОДАТОК А

(Обов'язковий)

Правове регулювання операцій з нерухомістю (міжгалузеве побудова)

ДОДАТОК Б

(Обов'язковий)

Структура механізму забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю

МЕХАНІЗМ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ПРАВОМІРНОСТІ І ЗАКОННОСТІ УГОД З НЕРУХОМІСТЮ

ДОДАТОК В

(Обов'язковий)

Суб'єкти механізму забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю

ДОДАТОК Г

(Обов'язковий)

Структура органів і посадових осіб, які здійснюють державну реєстрацію прав та угод з нерухомістю