ПРАВО ДЕРЖАВНОЇ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ В РЕСПУБЛІЦІ БІЛОРУСЬ. ПРАВО ПРИВАТНОЇ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ
Право державної власності на землю слід розглядати з кількох позицій, а саме, як:
правовий інститут,
суб'єктивне право,
найважливіше речове право,
вид земельних правовідносин - правовідносини державної власності,
Право державної власності на землю як правовий інститут являє собою сукупність правових норм, що закріплюють землю за державою в його власність. Основні законоположення, що відносяться до даного інституту, містяться в Конституції Республіки Білорусь, ПК Республіки Білорусь, Законі Республіки Білорусь від 05.05. 1998 р. "Про об'єкти, що знаходяться тільки у власності держави", Кодексі про землю, Лісовому та Водному кодексах і в ряді інших нормативних правових актах.
Державна організація сучасного суспільства викликає до життя відносини державної власності як головної (хоча й не єдиною) форми реалізації економічних связей1.
Суб'єктивне право власності держави на землю означає міру його можливої поведінки як власника і складається зі звичайних правомочностей власника, передбачених законом.
У відношенні земельної власності - земель, які не перебувають у власності громадян і юридичних осіб, - держава діє і як публічний суб'єкт, і як приватно учасник. Публічно-правові функції держави як власника складаються в обліку земель, реєстрації земельних ділянок, прав на них та угод з ними, контролі за їх використанням, використання коштів державного примусу, в тому числі залучення до відповідальності. Вони поєднуються з правовим статусом держави як власника земель, які використовують землі для тих чи інших потреб.
Слід вказати, що держава є самостійним учасником відносин, регульованих цивільним законодавством, і самостійним учасником відносин, регульованих земельним законодавством.
Право державної власності на землю характеризується рядом ознак, що відрізняють його від приватної власності.
По-перше, у власності держави може бути будь-яке майно, в тому числі і вилучене з обігу та обмежену в обігу (як земля).
По-друге, у власності держави знаходиться більша кількість земель, ніж у приватній власності. Приватна власність на землю обмежена як розмірами земельних ділянок, так і кількістю учасників.
По-третє, держава набуває майно як на підставах, що є загальними для всіх суб'єктів права, так і з притаманним тільки йому.
По-четверте, держава сама встановлює рамки своїх прав власника і межі їхнього здійснення. Закріпивши права власника в законах, держава потім підпорядковує свою діяльність їм же встановленому праву. Держава одночасно виступає як власник землі і носій політичної влади - політичний суверен, який здійснює територіальне верховенство.
Право володіння землею держави підлягає припиненню тільки у разі приватизації землі. Порядок і умови такого відчуження (передачі землі) встановлюються державою. Володіння ж землею на праві власності іншими (крім держави) суб'єктами може бути припинено та обмежено. Так, наприклад, держава може встановити право проходу, проїзду через ділянку власника, обмежити висотність зводяться їм будівель, вимагати їх зносу в разі порушень правил забудови. Йому надано право вилучати земельні ділянки для державних і громадських потреб, а також у порушників земельних приписів.
Право користування полягає в можливості витягувати із землі корисні властивості, використовувати її природні якості для задоволення суспільних потреб та інтересів. Держава сама користування землею не здійснює. Земля використовується в процесі виробництва не самою державою, а різними юридичними і фізичними особами: власниками, користувачами, орендарями.
Відносини держави з власниками та користувачами землі різні. Вони визначаються цілями надання землі. У власності держави знаходяться землі колгоспів, радгоспів, інших сільськогосподарських підприємств і організацій, землі селянських (фермерських) господарств. Держава закріплює землю за зазначеними учасниками земельних відносин на праві користування, а за селянськими господарствами - на праві довічного успадкованого володіння. Разом з тим, надаючи землю організаціям і громадянам у володіння і користування, держава не передає їм свого правомочності користування землею як елемента права державної власності на землю, не втрачає цього права.
З метою стимулювання раціонального використання, охорони і освоєння земель, підвищення родючості грунтів, вирівнювання соціально-економічних умов господарювання на землях різної якості та місця розташування введена плата за землю. Формами плати за земельні ділянки є земельний податок або орендна плата. Суб'єктами плати за землю у формі земельного податку є власники земельних ділянок, землевласники та землекористувачі, які здійснюють будь-які види діяльності.
Порядок оподаткування, ставки земельного податку і граничний розмір орендної плати за земельну ділянку встановлюються законодавством Республіки Білорусь.
Право розпорядження землею - це встановлення, зміну або припинення правовідносин з приводу землі як об'єкта права, здійснюване державою.
Зміст земельних розпорядчих повноважень держави суттєво відрізняється від однойменних майнових правомочностей власника. Держава:
а) встановлює і змінює цільове (господарське) призначення земель;
б) розподіляє і перерозподіляє землю між землевласниками, землекористувачами;
в) передає земельні ділянки у приватну власність;
г) викуповує землю у приватних власників;
д) встановлює умови та порядок, форми землеволодіння та землекористування;
е) контролює використання та охорону земель.
Право державної власності включає і управління земельним фондом. За рамками правомочностей володіння, користування і розпорядження землею залишаються земельні повноваження, пов'язані з обліком земель, землеустроєм, моніторингом та ін У зв'язку з цим в теорії земельного права виділяють самостійне земельне правомочність - управління землею - і розглядають його як елемент змісту права державної власності на землю1.
У юридичній літературі підкреслюється, що право як приватної, так і державної власності не має абсолютного характеру. Це означає, що держава не може здійснити правомочності власника, не враховуючи інтересів інших держав, а в ряді випадків - і інших земельних власників, власників і користувачів землі.
Право приватної власності на землю являє собою правовий інститут, що закріплює приналежність землі іншим (крім держави) учасникам економічних відносин власності.
Приватна власність в загальному плані означає, що частина земель у межах юрисдикції держави виключається з державної власності та стає власністю окремих осіб (фізичних або юридичних).
Право приватної власності як інститут права охоплює собою систему норм, які визначають приватну власність як самостійна форма власності, підстави її виникнення, зміни та припинення, обсяг і порядок здійснення прав і обов'язків приватних власників землі, а також систему гарантій та захисту прав земельних власників.
Право приватної власності на землю як суб'єктивне право охоплює коло прав та обов'язків земельного власника.
Об'єктами права приватної власності на землю виступають земельні ділянки. Земельне законодавство унормовує граничні розміри приватних земельних володінь. Так загальна площа земельних ділянок, що купують у приватну власність для ведення особистого підсобного господарства, не повинна перевищувати 1 гектар для громадян, що проживають в сільських населених пунктах, селищах міського типу. Причому, в загальну площу земельної ділянки, що надається для ведення особистого підсобного господарства, включається і площа земельної ділянки, наявного при будинку.
Земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку передаються громадянам Республіки Білорусь в приватну власність сільськими (селищними), міськими (міст обласного підпорядкування і міста Мінська), районними виконавчими і розпорядчими органами в розмірах:
у містах - від 0,05 до 0,15 гектара;
в сільських населених пунктах, селищах міського типу - від 0,15 до 0,25 гектара.
В окремих випадках залежно від місцевих умов і особливостей земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку можуть надаватися громадянам в розмірах: у містах - менше 0,05 гектара, які проживають в сільських населених пунктах, селищах міського типу - менше 0,15 гектара.
Розміри земельних ділянок для садівництва і дачного будівництва складають 0,15 гектара на одного члена садового або дачного кооперативу. Конкретні розміри ділянок даної категорії приватних землевласників встановлюються відповідним виконавчим і розпорядчим органом залежно від місцевих умов і особливостей.
Кодексом про землю (ст.38) встановлено склад земель, що не підлягають передачі у приватну власність. Це:
землі загального користування (площі, вулиці, проїзди, дороги, набережні, парки, лісопарки, бульвари, сквери тощо);
землі транспорту і зв'язку;
землі, надані для потреб оборони;
земельні ділянки на територіях, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок катастрофи на Чорнобильській АЕС (зони евакуації (відчуження) та першочергового відселення);
землі заповідників, національних і дендрологічних парків, ботанічних садів, заказників, пам'яток природи та архітектури;
землі оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
землі лісового фонду;
землі водного фонду;
сінокоси, пасовища та інші угіддя населених пунктів, які використовуються для загальних потреб населення;
земельні ділянки, надані чи надані громадянам для цілей, передбачених законодавством, якщо у відповідності з генеральними планами, проектами планування і забудови міст та інших населених пунктів передбачено інше цільове використання цих ділянок; службові земельні наділи;
землі населених пунктів, садівничих товариств і дачного будівництва на площах залягання розвіданих і в установленому порядку затверджених родовищ корисних копалин.
Перелік таких населених пунктів, дачних та садівницьких товариств затверджується Радою Міністрів Республіки Білорусь.
Земельні ділянки, що перебувають у державній власності, передаються в приватну власність за заявою громадянина Республіки Білорусь рішенням відповідної сільської (селищної), міської (міст обласного підпорядкування і міста Мінська), районного виконавчого і розпорядчого органу після внесення плати за земельну ділянку.
Громадяни Республіки Білорусь, які мають у володінні та користуванні земельні ділянки, надані їм до 16 червня 1993 р. для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку, колективного садівництва і дачного будівництва, набувають один з цих ділянок за пільговою ціною. Таким правом вони можуть скористатися, якщо подадуть заяви до 1 січня 2000 Пільгова ціна на земельну ділянку встановлюється у розмірі п'ятикратної ставки земельного податку, що сплачується за цю земельну ділянку, відповідно до законодавства Республіки Білорусь, на момент подачі заяви громадянином про передачу йому земельної ділянки у приватну власність. Аналогічним правом придбання земельної ділянки у приватну власність за пільговою ціною мають спадкоємці особи, яка мала до 16 червня 1993 р. у довічне успадковане володіння земельну ділянку. Також за пільговою ціною набувають у приватну власність земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку громадяни Республіки Білорусь, які потребують поліпшення житлових умов відповідно до житловим законодавством.
У всіх інших випадках земельні ділянки купуються у приватну власність за нормативною ціною, встановленою Радою Міністрів за погодженням із Президентом Республіки Білорусь, виходячи з якості земельної ділянки та її місця розташування, і за договірною ціною (не нижче нормативної), якщо це передбачено законодавством Республіки Білорусь.
За обгрунтованою прохання громадянина сільський (селищний), міський (міст обласного підпорядкування і міста Мінська), районний виконавчий і розпорядчий орган може відстрочити внесення плати (її частини) за земельну ділянку, що купується у власність, але не більше ніж на два роки (ст. 35 Кодексу про землю).
При передачі в приватну власність земельних ділянок вони розглядаються як одна ділянка, надана для будівництва та обслуговування житлового будинку і ведення підсобного господарства.
Для ефективної реалізації права приватної власності слід встановити коло його суб'єктів. У розвинених правових системах будь-яка власність, яка не належить державі, розглядається як приватна. Її юридичне поняття грунтується на протиставленні суб'єктів: приватна особа (фізична та юридична) - держава. У розряд приватної власності входять і традиційна приватна власність в її економічному розумінні, і власність кооперативна, і власність різного роду об'єднань та організацій, що не займаються підприємницькою діяльністю. Всі вони підпадають під дію одного й того ж інституту права приватної власності.
Право власності громадян та право власності юридичних осіб - це, по суті, єдиний інститут права приватної власності.
Земельне ж законодавство грунтувалося до 1998 р. на понятті приватної власності на землі переважно як власності, що належить конкретній фізичній особі - громадянину.
У Законі про право власності на землю від 16 червня 1993 р. (ст.4) було вказано, що суб'єктами права приватної власності на землю є тільки громадяни Республіки Білорусь постійно проживають на території Республіки Білорусь або прирівняні до постійно проживають.
Громадяни інших держав, у тому числі і колишніх союзних республік, могли отримати землю в Республіці Білорусь тільки на праві користування чи оренди.
Іноземні юридичні та фізичні особи, підприємства з іноземними інвестиціями, а також іноземні держави, міжнародні об'єднання та організації також тривалий час не могли стати в Республіці Білорусь власниками землі.
У нинішньому законодавстві право приватної власності на землю розглядається більш широко. Воно включає в себе власність фізичних осіб - громадян Республіки Білорусь і власність юридичних осіб Республіки Білорусь.
Земельні ділянки можуть бути надані у власність іноземних держав.
Іноземна держава може придбати у власність земельну ділянку для обслуговування будівель (частини будівель), використовуваних для розміщення постійного дипломатичного представництва чи консульської установи іноземної держави в Республіці Білорусь, якщо:
відповідно до законодавства іноземної держави Республіка Білорусь може для цих же цілей придбати у власність земельну ділянку на території цієї іноземної держави;
одночасно з придбанням у власність земельної ділянки на території Республіки Білорусь іноземна держава надає Республіці Білорусь у власність земельну ділянку на території цієї іноземної держави для тих же цілей.
Вже в ч.2 ст.1 Закону про право власності на землю було закріплено важливе законоположення. У Республіці Білорусь не допускається повернення землі іноземним державам, юридичним і фізичним особам, що втратили право власності на неї до 16 червня 1993 Аналогічне правило встановлено і щодо спадкоємців колишніх земельних власників. Ці особи можуть придбати земельну ділянку у власність на загальних підставах. У чинному Кодексі про землю така сама норма міститься в ч.2 ст.11.
Прийняття такої норми обумовлено прагненням законодавця до стабільності у галузі земельних відносин. Кроме того, не все бывшие собственники имеют документы, подтверждающие их права на земельные участки. Восстановить их не представляется возможным. Что касается их наследников, то возврат им земель затрагивает права и законные интересы современных владельцев и пользователей земли. Нельзя не учитывать, что нынешние владельцы и пользователи земли, а также их наследники вложили значительные средства в обустройство, использование и улучшение земель, полностью возместить которые государство не может.
В силу действующего в Республике Беларусь законодательства иностранные граждане не вправе иметь земельные участки на территории Республики Беларусь на праве собственности. Вместе с тем надо учитывать следующее. В соответствии с Договором от 8 декабря 1998 г. “О создании Союзного государства”, который заключен между Республикой Беларусь и Российской Федерацией, в союзном государстве принимаются и защищаются равным образом все формы собственности, признаваемые на территориях государств-участников, обеспечиваются равные права граждан на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом. В Союзном государстве принимаются необходимые законодательные и иные меры по обеспечению равных прав, обязанностей и гарантий субъектам хозяйствования любых организационно-правовых форм, а также гражданам, обладающим статусом предпринимателя в соответствии с законодательством государств-участников1.
Общее содержание права частной собственности на землю (как и права собственности вообще) может быть раскрыто через совокупность исключительных субъективных правомочий собственника, каждое из которых имеет свою специфику.
Собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле. Ему принадлежит право на выбор форм хозяйствования (самостоятельной, индивидуальной или в составе коллектива), планирования хозяйственной деятельности, ее финансирование, независимость от других лиц, государства. Собственник подчиняется только закону, установленным в нем нормам и правилам. Собственник земли вправе самостоятельно, по своему усмотрению установить структуру посевных площадей, определить сроки проведения сельскохозяйственных и иных работ на земле, применять (или не применять) почвозащитные технологии выращивания сельскохозяйственных культур и др.
Ограничения правомочий собственника по самостоятельному хозяйствованию на земле связаны только с целевым назначением принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Владение землей предполагает пользование ею и, при соблюдении установленных требований, использование ресурсов, находящихся на ее поверхности или под землей. Использование земельного участка осуществляется на титуле собственности, а использование других ресурсов и объектов, находящихся на участке собственника, действующее законодательство допускает на титуле пользования. Именно поэтому собственник земли лишен права отчуждения водного источника (непроточного водоема, подземных вод), общераспространенных полезных ископаемых, других природных объектов без одновременного отчуждения земельного участка.
Собственник вправе самостоятельно использовать, в первую очередь, поверхность земельного участка, в том числе и застроить ее. Он самостоятельно решает вопросы выбора проекта строительства, размеров строения, их местоположения и ряд других. Следует отметить, что жилые дома, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения, возведенные на земельном участке, принадлежат собственникам земли на праве собственности. Порядок возведения жилых, производственных, культурно-бытовых и иных строений и сооружений как собственниками земельных участков, так и землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков установлен Положением, которое утверждено постановлением Госкомзема Республики Беларусь от 14.06. 2001 г. № 81.
Строения и сооружения, возведенные на участке, являются особыми объектами гражданских прав, обладают известной осложненной оборотоспособностью (хотя их и нельзя относить к вещам, ограниченным в обороте, ибо их оборот разрешен). Будучи отделенными от земли, они теряют свое основное назначение, понижаются в цене.
Собственник, будучи полноправным владельцем земельного участка, может не только возводить на нем здания и сооружения, но и осуществлять их перестройку или снос. Кроме того, собственник вправе разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Граждане-собственники земельных участков являются собственниками произведенной сельскохозяйственной продукции и доходов от ее реализации. Посевы (посадки) сельскохозяйственных культур, других насаждений, как и выращенная (переработанная) сельскохозяйственная продукция, принадлежат только собственнику земли (при условии, что он сам хозяйствует на земле, а не сдает данный участок в аренду).
Собственники земельных участков имеют право в установленном порядке проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы. При этом они должны соблюдать природоохранные требования использования земельных участков.
Гражданам - собственникам земельных участков предоставлено право передавать их полностью или частично в аренду. Граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их гражданам Республики Беларусь в аренду при условии сохранения целевого назначения земель, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в размерах, предусмотренных действующим Кодексом о земле (ст.70,72, ч.2 ст.73).
Частные земельные собственники имеют право на компенсацию затрат в случае изъятия земельного участка или добровольного отказа от него. Они вправе требовать возмещения убытков, причиненных ограничением их прав, связанных с установлением санитарных, защитных и охранных зон вокруг промышленных и иных объектов.
Собственники земли могут нести дополнительные расходы на восстановление зданий и сооружений, поврежденных в результате просадок земной поверхности при разработке месторождений полезных ископаемых. Они определяются исходя из сметной стоимости строительства новых и реконструкции существующих зданий и сооружений, стоимости комплекса защитных мероприятий, включая стоимость проектно-изыскательских работ.
Допускается добровольное безвозмездное отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь, юридических лиц Республики Беларусь, в собственность Республики Беларусь.
Собственникам предоставлено право на получение равноценного земельного участка при изъятии для государственных или общественных нужд их частных землевладений. В соответствии со ст.68 Кодекса о земле изъятие для государственных или общественных нужд земельных участков, переданных гражданам Республики Беларусь в частную собственность, может производиться после предоставления по их желанию исполнительным и распорядительным органом равноценного земельного участка, строительства на новом месте юридическими и физическими лицами жилых домов, строений, сооружений и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков (согласно ст.133 Кодекса).
Собственники земельных участков имеют право:
продать участок. Реализуя право распоряжения, собственник земли вправе произвести ее отчуждение, в том числе продажу, либо исполнительному и распорядительному органу, либо физическому лицу. Односторонние и двусторонние сделки по распоряжению землей совершаются собственниками земли независимо от сроков приобретения права собственности на участок;
дополнительно купить земельный надел в пределах установленного размера;
в установленном порядке требовать установления и прекращения земельного сервитута.
Правовой режим собственности на землю не может быть таким, как обычного имущества. Так называемый “свободный” частный собственник на землю нигде в мире не существует.
В юридической литературе подчеркивается, что собственность на землю - категория историческая. На практику отношений земельной собственности влияют многие факторы: меняющийся характер экономических отношений, развитие производительных сил, традиции, уровень культуры, экологическая ситуация и многое другое.
В развитых странах отказались от признания абсолютного права частной собственности. Этот зарубежный опыт ценен идеями, закрепленными в законодательстве. Среди них - социальная концепция частной собственности на землю.
Собственники земли обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и условиями их предоставления;
эффективно использовать предоставленные земельные участки, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;
осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;
своевременно вносить плату за земельные участки;
не нарушать права других землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков, а также арендаторов земельных участков;
в установленном порядке обеспечивать предоставление земельного сервитута. Собственники земельных участков выполняют другие обязанности, предусмотренные земельным законодательством Республики Беларусь.
Поскольку земельные участки отнесены к недвижимому имуществу, их собственники обязаны регистрировать земельную недвижимость, права на нее и сделки с нею.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
Конституція Республіки Білорусь 1994 року. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада 1996 року (зі змінами та доповненнями, прийнятими на республіканському референдумі 24 листопада 1996р. Та 17 жовтня 2004р) Мінськ "Білорусь" 2004р.
Цивільний кодекс Республіки Білорусь: з коментарями до розділів / Коментарі В.Ф. Чигир. - 3-е вид. - Мн.: Амалфея, 2000. - 704с.
Кодекс Республіки Білорусь про землю від 23 липня 2008р. № 425. Прийнятий Палатою представників 17 червня 2008 року. Схвалений Радою Республіки 28 червня 2008. Юридична база "ЮСІАС".
Колбасін Д.А. Цивільне право. Загальна частина. - Мн.: ПоліБіг. На замовлення громадського об'єднання "Молодіжне наукове товариство". 1999. - 360С.
Станкевич Н.Г. Земельне право Республіки Білорусь. Навчальний посібник. - Мн.: Амалфея, 2000. - 480с.