Право власності на землю
Особливим об'єктом права власності є земля (земельна ділянка). Це пояснюється тим, що згідно зі ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством і перебуває під особливою охороною держави, а право власності на землю гарантується Конституцією України.
Особливості правового режиму землі полягають у тому, що відповідно до ст. 9 ЦК України положення Цивільного кодексу застосовуються до врегулювання відносин, що виникають у сфері використання природних ресурсів (у тому числі землі), якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства. Таким чином, пріоритет при вирішенні конкретних питань здійснення права власності на землю надається нормам актів спеціального законодавства, а положення ЦК застосовуються субсидіарно. Тим не менше, загальні положення права власності (в тому числі ті, які застосовуються в цій сфері), встановлюються Цивільним кодексом.
Таким чином, основними законодавчими актами, що регулюють земельні відносини, є Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р., що вступив в силу з 1 січня 2002 р., і ГК України, норми глави 27 якого присвячені встановленню засад цивільно-правового режиму землі, що знаходиться у власності суб'єктів цивільного права.
Обсяг та об'єкти права власності на землю встановлені ст. 373 ГК України, яка, зокрема, передбачає, що право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (грунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, що знаходяться на ній багаторічні насадження. Право власності поширюється також на простір, розташоване над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.
Відповідно до цього положення, власник земельної ділянки має право використовувати його на свій розсуд відповідно до її цільового призначення, а також може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.
Вказівку частині 3 ст. 373 ГК України на те, що «власник земельної ділянки має право використовувати його на свій розсуд відповідно до її цільового призначення», містить певне внутрішнє протиріччя, оскільки мова йде про розсуді, «обмежений цільовим призначенням земельної ділянки». Іншими словами, «розсуд» власника є вторинним щодо «розсуду» суб'єктів публічної влади, які визначають цільове призначення ділянки. Але це протиріччя пояснюється необхідністю врахування і приватного, і публічного інтересів, яке, природно, тягне певне обмеження права власності. Адже «розсуд власника» тут виступає як категорія приватного права, а «цільове призначення» - як категорія права публічного.
Втім, власник не є абсолютно і назавжди обмеженим у своїх діях цільовим призначенням земельної ділянки: за його ініціативи органи виконавчої влади та місцевого самоврядування можуть змінити цільове призначення відповідної земельної ділянки (ст. 20 ЗК).
Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (ст. 374 ЦК України, ст. 80 ЗК). Тим не менш, це положення, як випливає з наступних частин тієї ж ст. 374 ЦК і норм ЗК, слід тлумачити обмежувально.
Зокрема, іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності лише на земельні учасники несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.
Іноземні юридичні особи, іноземні держави і міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю лише у випадках, встановлених законом. Так, іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки лише для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, також підлягають відчуженню протягом одного року.
Отже, повною мірою реалізувати право бути власником землі можуть лише вітчизняні учасники цивільних відносин.
Тим не менше, і серед них немає юридичної рівності щодо можливості бути власниками тих чи інших об'єктів.
Зокрема, не можуть передаватися у власність окремих фізичних та юридичних осіб землі загального користування населених пунктів - комунальна власність (площі, вулиці, пляжі, парки, сквери, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо); землі під залізними шляхами , автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; землі лісового та водного фонду, крім випадків, визначених ЗК; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.
Цим особам не передаються також у власність (так само як і в комунальну власність): землі атомної енергетики та космічної системи; землі під державними залізницями, об'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту; землі оборони; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико- культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; землі лісового та водного фонду, крім випадків, визначених ЗК; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента Україна, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; земельні ділянки зон відчуження і безумовного (обов'язкового) відселення, радіоактивно забруднені внаслідок Чорнобильської катастрофи.
Підстави набуття вітчизняними суб'єктами права власності на землю встановлені ст. 81 та ін ЗК Україна.
Відповідно до них громадяни України набувають право власності на землю на підставі:
цивільно-правових договорів;
безоплатної передачі із земель державної та комунальної власності;
приватизації земельних ділянок, раніше наданих їм у користування;
прийняття спадщини;
виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).
Юридичні особи, засновані вітчизняними фізичними та юридичними особами, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності:
на підставі придбання за цивільно-правовими договорами;
в результаті внесення земельних ділянок засновниками юридичної особи до статутного фонду;
шляхом прийняття спадщини;
- За іншими підставами, встановленими законом. Територіальні громади набувають землю у комунальну власність шляхом:
- Передачі їм земель державної власності;
примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;
прийняття спадщини;
придбання за цивільно-правовими договорами; іншими способами, передбаченими законом. Держава може набувати права власності на землю шляхом:
відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; придбання за цивільно-правовими договорами; прийняття спадщини;
передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами;
конфіскації земельної ділянки.
Згідно з частиною 4 ст. 374 ЦК України права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом.
Так, ст. ст. 90 і 91 ЗК встановлюють, що власники земельних ділянок мають право: продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати його в оренду, заставу, спадщину; використовувати в установленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.
Разом з тим, землевласники зобов'язані: забезпечувати використання ділянок за цільовим призначенням; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон. Крім того, на землевласників накладається ряд обов'язків, обумовлених особливостями землі, як об'єкта права: обов'язок дотримуватися вимог законодавства про охорону навколишнього середовища; сплачувати земельний податок і т.п.
Хоча права і обов'язки землевласників визначаються земельним законодавством, тим не менш, деякі правомочності власника землі, пов'язані з правом власності на житловий будинок, спеціально регламентовані у ЦК України.
Зокрема, ЦК встановлює, що власник земельної ділянки має право на його забудову, тобто може зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (ст. 375). Якщо таке право здійснюється з дотриманням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, то власник ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.
Тим не менш, якщо житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, яке побудоване або будується на земельній ділянці, не відведеному для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил, таке будівництво вважається самовільним.
Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються ст. 376 ЦК України.
Загальне правило полягає в тому, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на нього.
Тим не менш, це лише загальне правило, яке не може застосовуватися без урахування конкретних обставин справи.
Конкретні наслідки залежать від низки обставин: яке цільове призначення ділянки; чи є забудовник власником ділянки, а якщо ні, то чи є згода власника на забудову, чи порушуються забудовою права інших осіб і т.п.
Враховуючи ці обставини, необхідно розрізняти такі випадки самовільного будівництва:
будівництво з порушенням цільового призначення ділянки;
будівництво, здійснене особою, яка не є власником ділянки;
будівництво, здійснене власником землі з порушенням встановлених законодавством вимог.
У разі самовільного будівництва з порушенням цільового призначення ділянки, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила таке будівництво, за умови надання йому земельної ділянки у встановленому порядку під уже збудоване майно (частина 3 ст. 376 ЦК Україна).
У разі здійснення самовільного будівництва особою, яка не є власником ділянки, наслідки залежать від суб'єктивних (воля власника) та об'єктивних обставин (порушення прав інших осіб).
По-перше, якщо власник (користувач) землі заперечує проти визнання права власності за самочинним забудовником, забудова підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Якщо забудовник не бажає виконувати цю вимогу, знесення провадиться за його рахунок.
По-друге, такі самі наслідки настають, якщо самочинне будівництво, здійснене невласника, порушує права інших осіб. При цьому за змістом частини 4 ст. 376 ЦК України воля власника ділянки значення не має. Якщо він навіть згоден на таке самочинне будівництво, але це порушує права інших осіб (наприклад, членів його сім'ї, які проживають разом з ним), питання про визнання права власності на самочинне будівництво судом позитивно вирішено бути не може.
Нарешті, на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на самочинно збудоване майно, розміщене на його ділянці, якщо це не порушує права інших осіб (частина 5 ст. 376 ЦК України).
При цьому особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат, зроблених ним на це будівництво.
3. У разі, якщо будівництво, здійснене власником (користувачем) землі, але з порушенням встановлених законодавством вимог (істотним відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотним порушенням будівельних норм і правил), суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити відповідне рішення. Цим рішенням суд може зобов'язати особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила будівництво. Особа при цьому зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки в попередній стан (частина 7 ст. 376 ЦК України). Слід зазначити, що норма ЦК, що містить це правило, не вказує прямо на те, що мається на увазі порушення правил забудови саме власником ділянки. Тим не менш, системний аналіз всіх частин ст. 376 ЦК України дозволяє зробити висновок, що сказане може стосуватися лише власника, оскільки інші ситуації окремо передбачені відповідними нормами.
Ще одним важливим цивільно-правовим правочином у сфері відносин власності на земельну ділянку, є перехід права на земельну ділянку при придбанні житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній, до особи, яка придбала вказані речі.
При цьому право власності на земельну ділянку переходить без зміни її цільового призначення. Розмір ділянки, який переходить разом з придбаною нерухомістю, встановлюється договором Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята відповідною нерухомістю, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження, до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, необхідної для їх обслуговування (ст. 377 ЦК Україна).
На відміну від ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України закріплює, по суті, самостійні правові режими земельної власності і власності на розташовані на земельній ділянці об'єкти нерухомості: перехід права власності на нерухомість не тягне за собою автоматичного переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташовано будівлю (споруду), а вимагає укладення окремого договору (купівлі-продажу, дарування, міни тощо). В спадкових відносинах земельна ділянка також є самостійним об'єктом і потребує самостійного оформлення переходу права власності на нього разом з переходом права власності на будівлі (споруди).
Договором, що регламентує перехід права користування ділянкою до набувача будівлі (споруди), частина 1 статті 120 ЗК визнає лише договір оренди земельної ділянки.
Частина 3 статті 120 ЗК передбачає єдиний випадок, коли перехід права на земельну ділянку до набувача будинку або його частини відбувається «автоматично», без оформлення переходу прав на ділянку окремим договором. У даному випадку єдиним договором, що є підставою переходу прав на земельну ділянку (як права власності, так і прав орендаря), є договір довічного утримання, навіть у тих випадках, коли він не містить умов переходу прав на земельну ділянку, або містить умови про відсутність такого переходу.
Право власності особи на земельну ділянку може бути припинено: добровільно (волевиявленням власника), примусово (за рішенням суду) і з об'єктивних причин (смерть власника, припинення юридичної особи) у випадках, встановлених законом (ст. 378 ЦК України, глава 22 ЗК) .
Припинення права власності на землю за волевиявленням землевласника можливе у випадках:
добровільної відмови власника від земельної ділянки (який може бути здійснено лише на користь держави або територіальної громади);
добровільного відчуження земельної ділянки власником, у тому числі надання згоди на вилучення земельної ділянки для його подальшого надання іншій особі з правом одержання відповідної компенсації.
Примусове припинення права власності на землю охоплює:
викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;
- Вилучення невідчужений в установленому порядку земельної ділянки іноземними особами, особами без громадянства та іноземними юридичними особами;
- Вилучення земельної ділянки, що використовується не за цільовим призначенням або з порушенням законодавства;