Посвідчення угод органами нотаріату

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Нижегородської академії МВС РФ
ІЖЕВСЬКА ФІЛІЯ
ПОЗАБЮДЖЕТНИХ ФАКУЛЬТЕТ
Курсова робота з цивільного процесу
НА ТЕМУ: ПОСВІДЧЕННЯ УГОД органів нотаріату
Виконав: студент 3 "з" курсу
Набір 2006 заочної форми навчання
Перевірив:
Іжевськ 2008

ЗМІСТ
Введення .. 3
Глава 1. Поняття угоди. 6
1.1. Угоди, підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню 7
1.2. Правила здійснення операцій. 8
1.3. Договори .. 23
Глава 2. Правила посвідчення нотаріусом договору. 25
2.1. Договір купівлі-продажу частини нерухомого майна. 25
2.2. Операції з житловими будинками. 26
2.3. Посвідчення договору дарування майна. 27
2.4. Посвідчення договору позики. 28
2.5. Договір про іпотеку. 29
2.6. Рента і довічне утримання з утриманням. 32
Глава 3. Забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю 36
3.1. Порушення допущені нотаріусами при посвідченні угод. 38
3.2. Захист прав неповнолітніх при посвідченні угод нотаріусом 41
Висновок .. 47
Список літератури ... 51


Введення

Захист суб'єктних прав і охоронюваних законом інтересів громадян в Російській Федерації покладено на різні державні органи, до яких відноситься нотаріат. Термін "нотаріат" походить від латинського "notarius", що означає писар, секретар.
Нотаріат представляє собою систему органів, на яку покладено посвідчення безперечних прав і фактів, свідчення документів, виписок з них, надання документам виконавчої сили та виконання інших нотаріальних дій з метою забезпечення захисту прав і законних інтересів громадян і юридичних осіб.
У сфері діяльності нотаріусів залишається досить багато спірних питань, пов'язаних правовим регулюванням цій галузі з урахуванням сучасної дійсності, а також з доцільністю і потенційними можливостями використання нотаріату на російському правовому полі. Метою роботи є дослідження правового поля діяльності нотаріату за посвідченням цивільно-правових угод у нашій державі для визначення найбільш складних питань.
На даний момент можна виділити наступні проблеми російського нотаріату:
- Неефективне використання нотаріату в системі держрегулювання правовідносин у країні;
- Можливе виникнення корупції в даній сфері діяльності;
- Відсутність жорсткого контролю рівня професіоналізму нотаріусів, а також відсутність продуманої кадрової політики держави;
- Зниження юридичних та фактичних повноважень нотаріуса, а також зниження його соціального статусу в суспільстві.
Актуальність теми полягає в тому, що на сучасному етапі становлення правової держави назріває проблема створення ефективної системи нотаріату в Росії. Продуктивна робота нотаріату знижує витрати держави на утримання та забезпечення судової влади в 3-5 разів, а більш широке використання знань та інтелектуального потенціалу нотаріату в умовах розвитку російського демократичного суспільства могло б забезпечити реальний захист прав і законних інтересів громадян при здійсненні різних угод, запобігти можливості виникнення суперечок вже на стадії укладання угоди, тим самим розвантаживши суди і звільнивши від тягаря можливих подальших судових розглядів учасників угоди.
Крім того, нотаріуси могли б сприяти зміцненню авторитету державних органів влади шляхом формування у громадян повагу до закону, з урахуванням того, що більша частина населення Росії є юридично малограмотними у вирішенні правових питань. У той час як створення постійних діючих структур, спрямованих на вирішення гострих соціальних проблем, тільки планується державними чиновниками, а нотаріуси діють у всіх містах нашої країни в реальному часі і цілком здатні впоратися з юридичною консультацією населення. Високий професійний потенціал нотаріату непорівнянний з його вкрай обмеженим використанням. На даний момент можна констатувати, що нотаріат практично виведено з участі в цивільних договірних відносинах, а багаторічний досвід застосування юридичних норм чинного законодавства нотаріальними органами застосовується в кращому випадку при посвідченні довіреностей, а в основному при засвідченні справжності підписів і вірності копій документів.
Основними завданнями, поставленими в роботі є дослідження операцій, що підлягають нотаріальному посвідченню, шляхом визначення сутності угоди і віднесення того чи іншого виду угоди до кваліфікованої її формі, з метою проведення аналізу нотаріальної форми таких угод і дослідження порядку їх нотаріального посвідчення за правилами діловодства.
У роботі проведено аналіз чинного законодавства регулює діяльність сучасних органів нотаріату, в тому числі Основи законодавства Російської Федерації про нотаріат, затверджені Верховною Радою Російської Федерації 11. 02. 1993 року за № 4462-1 (в ред. Від 18. 10. 2007 р) з останніми змінами, які вступили в силу 15 січня 2008 року в відповідності з Федеральним законом РФ від 29. 12. 2006 р. № 258-ФЗ, а також дослідження таких сучасних наукових діячів - авторів робіт з нотаріату, як Брагінського М.І., Витрянского В.В. , Зайцевої Т.І., Красавчикова О.А. , Рєпіна В.С. , Яркова В.В. та інших прихильників розвитку органів нотаріату в правовій системі нашої держави.
Роль сучасного нотаріату в становленні правої держави є певною, так як інститут нотаріату є важливою ланкою в правовій системі держави, виконуючи завдання з попередження і скорочення юридичних суперечок по всіляких підстав. Нотаріуси, здійснюючи нотаріальні дії, сприяють зміцненню законності і правопорядку в суспільстві, створюють основу для стабільного розвитку цивільно-правових відносин.

Глава 1. Поняття угоди

Стаття 153 ЦК РФ дає поняття угоди як дій громадян та юридичних осіб, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Угода являє собою поєднання волі і волевиявлення. У зв'язку з тим, що угода припускає намір особи придбати певні юридичні права і обов'язки, для її здійснення необхідно бажання особи, яка укладає угоду. Таке бажання називають внутрішньою волею, яку необхідно довести до відома інших осіб. Способом вираження внутрішньої волі є волевиявлення. Волевиявлення приймає форму певної дії - підписання договору, складання заповіту, видача довіреності та ін
Відповідно до ст. 154 ЦК РФ, в залежності від числа що беруть участь в угоді сторін, угоди бувають - односторонніми, двосторонніми та багатосторонніми.
Для вчинення односторонньої угоди досить волевиявлення однієї сторони. Прикладом односторонньої угоди служить заповіт, довіреність, прийняття спадщини або відмову від нього.
Для двох - або багатосторонніх угод необхідно, щоб волю висловили двоє і більше осіб, і ця воля збіглася. Такі угоди називаються договорами. Договори в нотаріальній практиці частіше зустрічаються у вигляді двосторонніх угод.
Форма угод може бути усній чи письмовій, письмова форма підрозділяється на просту і нотаріальну (ст. 158 ГК РФ).
Письмова форма являє собою вираження волі учасників угоди шляхом залишення документа, що відображає зміст підписаного особами, які здійснюють угоду (ст. 160 ЦК РФ). Нотаріальна форма відрізняється від простої письмової форми тим, що на документі, що відповідає перерахованим вище вимогам, нотаріусом або іншою посадовою особою, яка має право здійснювати таку нотаріальну дію, здійснюється посвідчувальний напис (ст. 163 ГК РФ).

1.1. Угоди, підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню

Відповідно до ст. 163 ДК РФ нотаріальне посвідчення угод визнається обов'язковим у двох випадках:
- Згідно із законом;
- За угодою сторін (навіть якщо за законом для угод цього виду ця форма не потрібно).
Цивільний кодекс Російської федерації містить прямі вказівки про обов'язкової нотаріальної форми таких угод як:
- Довіреність на вчинення правочинів, що потребують нотаріальної форми, повинна бути нотаріально посвідчена, це зазначено в п. 2 ст. 185 ДК РФ;
- Відповідно до п. 3 ст. 187 ДК РФ доручення, видана в порядку передоручення, за винятком випадків, передбачених п. 4 ст. 185 ДК РФ засвідчується в нотаріальному порядку;
- У пункті 2 статті 339 ЦК РФ зазначено, що договір про іпотеку, а також договір про заставу рухомого майна або прав на майно в забезпечення зобов'язань за договором, який повинен бути нотаріально посвідчений; Так, наприклад, у п. 44 спільного постанови Пленуму Верховного Суду і Пленуму Вищого арбітражного суду № 6 / 8 від 1 липня 1996 року "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" суд вказав, що при вирішенні спорів, пов'язаних із заставою рухомого майна або прав на майно, слід враховувати , що такий договір застави підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, коли забезпечується заставою договір відповідно до пункту 2 статті 163 повинен бути укладений у нотаріальній формі (пункт 2 статті 339 ГК РФ).
- У пункті 2 статті 389 і пункті 2 статті 391 Цивільного Кодексу РФ передбачається обов'язкове нотаріальне посвідчення поступки вимоги і переведення боргу, засновані на операції, укладеної в нотаріальній формі;
- Також договір ренти (ст. 584 ЦК РФ).
Цивільний кодекс РФ не містить вичерпного списку угод, які підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Така вимога може міститися і в іншому федеральному законі, наприклад, у Сімейному кодексі РФ передбачається нотаріальна форма шлюбного договору (п. 2 ст. 41СК РФ); угоди про сплату аліментів (ст. 100 СК РФ). Нотаріусом може бути засвідчені не тільки угоди, прямо зазначені в законі, а й будь-які не суперечать закону угоди (ст. 53 Основ законодавства про нотаріат).
На підставі ст. 164 ЦК РФ:
- Операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним;
- Законом може бути встановлена ​​державна реєстрація угод з рухомим майном певних видів. Недотримання нотаріальної форми угоди або вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність.

1.2. Правила здійснення операцій

Посвідчення угод, як і інших нотаріальних дій, здійснюється відповідно до прийнятих 11 лютого 1993 Основами законодавства про нотаріат, нотаріусами, які працюють в державних нотаріальних конторах або займаються приватною практикою.
При посвідченні угоди нотаріус роз'яснює сторонам зміст і значення проекту угоди, перевіряє, чи відповідає її зміст дійсним намірам сторін, роз'яснює сторонам всі правові норми, які стосуються угоді, її юридичних наслідків.
Приступаючи до посвідчення угоди, нотаріус встановлює особи звернулися для її посвідчення, а також перевіряє дієздатність громадян або правоздатність юридичних осіб (ст. 42, 43 Основ). Дієздатність громадян в повному обсязі виникає після досягнення ними повноліття, тобто 18-річного віку (ст. 21 ЦК РФ).
У силу правил статті 171 ЦК РФ:
- Незначна угода, укладена громадянином, визнаним недієздатним внаслідок психічного розладу. Кожна зі сторін такої угоди зобов'язана повернути другій все одержане в натурі, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах. Дієздатна сторона зобов'язана, крім того, відшкодувати другій стороні завдані нею реальний збиток, якщо дієздатна сторона знала або повинна була знати про не дієздатності іншого боку. В інтересах громадянина, визнаного недієздатним внаслідок психічного розладу, досконала їм угода може бути на вимогу його опікуна визнаний судом дійсним, якщо вона зроблена до вигоди цього громадянина.
- Угоди від імені неповнолітніх, які не досягли 14 років, можуть здійснювати тільки їх батьки, усиновителі або опікуни (ст. 28 ГК РФ). Від імені громадянина, визнаного недієздатним, угоди робить опікун (п. 2 ст. 29 ГК РФ). Незначна угода, укладена неповнолітнім, яка не досягла чотирнадцяти років (малолітнім). До такої операції застосовуються правила, передбачені абзацами другим і третім пункту 1 статті 171 Цивільного Кодексу РФ. В інтересах малолітньої досконала їм угода може бути на вимогу його батьків, усиновителів або опікуна визнаний судом дійсним, якщо вона зроблена до вигоди малолітнього. Правила цієї статті не поширюються на дрібні побутові та інші угоди малолітніх, які вони мають право здійснювати самостійно відповідно до статті 28 ЦК (п. 1, 2, 3 ст. 172 ГК РФ).
Правочини від імені неповнолітніх віком від 14 до 18 років можуть бути засвідчені за письмовою згодою їх законних представників - батьків, усиновителів або піклувальника (п. 1 ст. 26 ЦК РФ).
Відповідно до статті 175 ГК РФ:
- Угода, укладена неповнолітнім у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років без згоди його батьків, усиновителів або піклувальника, у випадках, коли така згода вимагається згідно із статтею 26 ЦК РФ, може бути визнана судом недійсною за позовом батьків, усиновителів або піклувальника. Якщо така угода визнана недійсною, відповідно застосовуються правила, передбачені абзацами 2 і 3 пункту 1 статті 171 ГК РФ. Правила цієї статті не поширюються на угоди неповнолітніх, які стали повністю дієздатними.
Правочини від імені осіб, визнаних у судовому порядку обмежено дієздатними, можуть бути засвідчені лише за згодою піклувальника. Однак такий громадянин самостійно несе майнову відповідальність по зроблених їм операціях і за заподіяну їм шкоду (п. 1 ст. 30 ГК РФ).
Відповідно до п. 2 ст. 37 ЦК РФ опікун не вправі без попереднього дозволу органу опіки та піклування вчиняти, а піклувальник - давати згоду на вчинення правочинів щодо відчуження, у тому числі обміну або дарування майна підопічного, здачі його в оренду (в оренду), у безоплатне користування або в заставу, угод, що тягнуть за собою відмову від належних підопічному прав, розділ його майна або виділення з нього часткою, а також будь-яких інших угод, що тягнуть за собою зменшення майна підопічного. Відповідно до п. 3 цієї ж статті: опікун, піклувальник, їх подружжя та близькі родичі не мають права здійснювати операції з підопічним.
Якщо у нотаріуса є підстави припускати, що будь-хто з учасників угоди внаслідок душевної хвороби або недоумства не може розуміти значення своїх дій та керувати ними або внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними речовинами ставить свою сім'ю в тяжке матеріальне становище, а також в своєму розпорядженні відомості про визнання особи недієздатною або обмежено дієздатним, нотаріус відкладає рішення по угоді та з'ясовує, чи не виносилося чи на розгляд суду питання про визнання особи недієздатною або обмежено дієздатним. У залежності від рішення суду нотаріус або вчиняє правочин, або зупиняє її оформлення до розгляду справи судом.
Якщо при здійсненні угоди одна зі сторін є юридичною особою, нотаріус перевіряє його правоздатність. Юридичною особою визнається організація, яка має у власності, господарському віданні або оперативному управлінні відокремлене майно, відповідає цим майном за своїми зобов'язаннями, може від свого імені набувати і здійснювати майнові та особисті немайнові права, нести обов'язки, бути позивачем або відповідачем у суді (п. 1 ст. 48 ЦК РФ). Правоздатним визнається така юридична особа, яка "може мати цивільні права, відповідні цілям діяльності, передбаченим у його установчих документах і нести пов'язані з цією діяльністю обов'язки" (п. 1 ст. 49 ЦК РФ)
Юридичні особи діють на підставі статуту, або установчого договору і статуту, або тільки установчого договору. У випадках, передбачених законом, юридична особа, яка не є комерційною організацією, може діяти на підставі загального положення про організації даного виду. Установчий договір юридичної особи полягає, а статут затверджується його засновниками (учасниками). Юридична особа, створена відповідно до ГК РФ одним засновником, діє на підставі статуту, затвердженого цим засновником (п. 1 ст. 52 ЦК РФ).
При перевірці правоздатності нотаріус уточнює порядок утворення юридичної особи, знайомиться з установчими документами.
Нотаріус перевіряє: чи зареєстровані в установленому порядку статут, установчий договір або положення, оскільки юридична особа вважається створеними з моменту його державної реєстрації; чи відповідає скоєне нотаріальну дію прав юридичної особи; уточнює повноваження його представника, які підтверджуються виданої на його ім'я довіреністю. Керівників юридичних осіб, яким статутом, установчим договором або положенням надано право укладання угод, надається документ, що засвідчує їх посадове становище. Якщо юридична особа утворено колегіальним органом, то від керівника цього органу надається документ про призначення посадових осіб і про розподіл між ними обов'язків.
Угода, укладена юридичною особою в суперечності з цілями діяльності, визначено обмеженими в його установчих документах, або юридичною особою, що не мають ліцензію на зайняття відповідною діяльністю, може бути визнана судом недійсною за позовом цієї юридичної особи, його засновника (учасника) або державного органу, здійснює контроль або нагляд за діяльністю юридичної особи, якщо доведено, що інша сторона в угоді знала або свідомо повинна була знати про її незаконність (ст. 173 ГК РФ).
Якщо повноваження особи на здійснення угоди обмежені договором або повноваження органу юридичної особи - її установчими документами в порівнянні з тим, як вони визначені в дорученні, у законі або як вони визначені в дорученні, у законі або як вони можуть вважатися очевидними з обстановки, в якій укладаються угоди, і при її здійсненні така особа або орган вийшли за межі цих обмежень, угода може бути визнана судом недійсною за позовом особи, в інтересах якої встановлено обмеження, лише у випадках, коли буде доведено, що інша сторона в угоді знала або свідомо повинна була знати про зазначені обмеження (ст. 174 ЦК РФ).
Для фізичних та юридичних осіб встановлено єдиний порядок оформлення нотаріальних документів. Єдині також вимоги, пропоновані до здійснюваної операції. Нотаріус повинен перевірити: чи не суперечить угода законодавству, чи дотримано необхідна форма, а також визначити об'єкт цивільних прав. Якщо угода носить майновий характер, то необхідно уточнити, до якого виду майна вона відноситься - рухомого або нерухомого. Оскільки вся нерухомість реєструється державою, нотаріус перевіряє: підлягало чи дане майно державної реєстрації і є ця особа власником відчужуваного або майна, що закладається.
Договір про відчуження майна, що перебуває на обліку, а також угоду про розірвання такого договору після його реєстрації у відповідному органі мають бути представлені для реєстрації за місцем обліку того майна, про що зазначається у посвідчувальному написі та роз'яснюється сторонам нотаріусом. Договір про відчуження житлового будинку (частини будинку), квартири, що знаходяться в місті чи селищі міського типу, підлягає реєстрації органами Федеральної реєстраційної служби, що здійснює реєстрацію нерухомого майна. Договір про відчуження автотранспортних засобів реєструється в органах ДАІ.
Угода про розірвання договору про відчуження майна може бути оформлена як шляхом складання окремого документа, який долучається до договору, так і написом на всіх примірниках договору, підписаного сторонами.
Зміст нотаріально посвідчується угоди, а також заява інших документів повинна бути зачитано вголос учасниками. Документи, що оформляються в нотаріальному порядку, підписуються в присутності нотаріуса.
Якщо громадянин внаслідок фізичної вади, хвороби або з будь-яких інших причин не може особисто розписатися, то за його дорученням, в його присутності та в присутності нотаріуса угоду, заяву чи інший документ може підписати інший громадянин із зазначенням причин, через які документ не міг бути підписаний власноручно громадянином, що звернулися за вчиненням нотаріальної дії.
Текст нотаріально посвідчується угоди повинен бути написані ясно і чітко, що стосуються змісту документа числа і рядки позначені хоча б один раз словами, а найменування юридичних осіб - без скорочень, із зазначенням адрес їх органів. Прізвища, імена та по батькові громадян, їх адреси за місцем проживання повинні бути написані повністю. У документі, обсяг якого перевищує один лист, листи повинні бути прошиті, прошнуровані і скріплені печаткою (ст. 44, ст. 45 Основ законодавства РФ про нотаріат).
Кількість примірників документів, в яких викладається зміст угоди, що посвідчується в нотаріальному порядку, визначається особами, що звернулися за вчиненням нотаріальної дії, але не може перевищувати кількість сторін, що беруть участь в ній. Однак заповіт і договори про заставу майна, зведенні житлового будинку, відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна надаються нотаріусу не менш ніж у двох примірниках, один з яких залишається у справах нотаріальної контори. На прохання особи, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, нотаріус приймає на зберігання один примірник зазначених документів (ст. 60 Основ).
У Російській Федерації діє певний порядок оформлення прав на нерухоме майно - це державна реєстрація прав та угод з ним. Основним законом, який регулює порядок реєстрації, є Федеральний закон № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 р., який набув чинності 31 січня 1998 Положення про реєстрацію також містяться в Цивільному кодексі Російської Федерації, Федеральному законі № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" від 16 липня 1998 р. та інших нормативно-правових актах.
Державна реєстрація - це юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно. Вона є доказом існування права на нерухомість. Відповідно до законодавства реєстрації підлягають права, обмеження (обтяження) прав і операції з нерухомим майном. ЦК України встановлює, що державній реєстрації підлягають право власності й інші речові права на нерухоме майно, їх виникнення, перехід і припинення. До іншим речовим прав відносять: право господарського відання, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння, право постійного безстрокового користування.
Обов'язковість державної реєстрації виникає у двох випадках:
- Якщо права придбані після 31 січня 1998 р.;
- Якщо права виникли до 31 січня 1998 р., але власник нерухомості в даний час збирається здійснити операцію, яка зумовлює відчуження або обмеження прав на нерухоме майно.
Права на нерухоме майно виникають з моменту державної реєстрації. Житловим кодексом Російської Федерації передбачено, що громадянин, який проживає в житловому приміщенні за заповідальним відказом, має право вимагати державної реєстрації права користування даним приміщенням чинності заповідального відмови (п. 3 ст. 33 ЖК РФ). Державну реєстрацію прав на нерухоме майно засвідчують свідоцтвом. Крім права власності державної реєстрації підлягають і обмеження (обтяження) цих прав, а саме: іпотека нерухомості, оренда, сервітут, рента. Для державної реєстрації правовласник, сторони договору або уповноважені на те особи подають пакет документів та заяву. Якщо права виникають на підставі акту державного органу або органу місцевого самоврядування, то заяву подає особа, щодо якої прийнято акти. Якщо документи на реєстрацію передають через представника, то необхідна нотаріально засвідчене доручення. Без неї від імені юридичної особи документи вправі віддати генеральний директор організації.
У деяких випадках можуть знадобитися документи, що підтверджують дотримання правила про переважної купівлі частки, згода другого з подружжя на продаж нерухомості (якщо це спільна власність подружжя). Відчуження житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника (якщо при цьому зачіпають права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб), допускається тільки за згодою органів опіки та піклування.
Державну реєстрацію угод з нерухомим майном здійснює тільки Федеральна реєстраційна служба РФ (її територіальні органи) (п. 1 ст. 9 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" № 122-ФЗ від 21. 07. 1997р) . Жоден інший орган виконавчої влади не уповноважений на проведення даної процедури.
Договір вважають укладеним з моменту його реєстрації. Недотримання положення, передбаченого п. 3 ст. 433 ЦК РФ, в одних випадках тягне неукладеним угоди (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ЦК та інші), в інших (п. 1 ст. 165 ЦК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" № 102-ФЗ від 16. 07. 98) - її недійсність. Тому, навіть нотаріально посвідчений договір, наприклад купівлі-продажу квартири, без державної реєстрації не буде мати юридичної сили. Державна реєстрація є доказом існування зареєстрованого права на нерухоме майно, яке може бути оскаржене лише у судовому порядку (п. 2. Ст. 2 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" № 122-ФЗ від 21. 07 . 1997 р).
Операцію вважають зареєстрованою, а правові наслідки - наступними з дня внесення запису про неї до Єдиного державного реєстру прав (п. 7 ст. 16 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" № 122-ФЗ від 21. 07 . 1997 р). Відповідно до ст. 164 ЦК РФ операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених законом.
Обов'язковій державній реєстрації підлягають такі операції з нерухомістю:
1. Договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири (п. 2 ст. 558 ЦК РФ), а також частки у праві спільної власності на зазначені об'єкти нерухомості (ст. 251 ГК РФ).
2. Договір продажу підприємства (п. 3 ст. 569 ГК РФ).
3. Договір міни житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири (п. 2 ст. 567 ДК РФ), а також частки у праві спільної власності на зазначені об'єкти нерухомості (ст. 251 ГК РФ).
4. Договір дарування нерухомого майна (п. 2 ст. 574 ГК РФ), частки у праві спільної власності на об'єкти нерухомості (ст. 251 ГК РФ), а також відмова від прийняття дарунка (п. 2 ст. 573 ГК РФ).
5. Договір участі в частковому будівництві (ст. 25. 1 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" № 122-ФЗ від 21. 07. 1997 р., п. 3 ст. 4 Федерального закону "Про участь в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ ").
6. Договір ренти, що передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, а також договір довічного змісту з утриманням (ст. 584, 601 ЦК РФ).
7. Договір оренди нерухомого майна, в тому числі ділянки лісового фонду, за винятком випадків, встановлених законом (п. 2 ст. 609 ЦК РФ).
8. Договір суборенди нерухомого майна, за винятком випадків, встановлених законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
9. Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року (п. 2 ст. 651 ЦК РФ).
10. Договір оренди земельної ділянки, суборенди земельної ділянки, безоплатного термінового користування земельною ділянкою, укладений на термін більше одного року (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
11. Договір оренди підприємства (п. 2 ст. 659 ГК РФ).
12. Договір безоплатного користування ділянкою лісового фонду (п. 2 ст. 23 Лісового кодексу РФ).
13. Договір про іпотеку (п. 3 ст. 339 ЦК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" № 102-ФЗ від 16. 07. 98 г), у тому числі заставу права оренди нерухомості ( п. 5 ст. 5 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" № 102-ФЗ від 16. 07. 98 г). При включенні угоди про іпотеку в кредитний або інший договір, що містить забезпечене іпотекою зобов'язання, що стосується форми та державної реєстрації цього договору повинні бути дотримані вимоги, встановлені для договору про іпотеку (п. 3 ст. 10 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості) "№ 102-ФЗ від 16. 07. 1998 зі змінами від 13. 05. 2008 року № 66-ФЗ).
14. Угоди про зміну і розірвання вищевказаних договорів (п. 1 ст. 452 ДК РФ), а також угоди про переведення боргу, відступлення прав за договорами, які вимагають державної реєстрації.
Згідно з п. 3 ст. 165 ЦК РФ, якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд має право за вимогою іншої сторони винести відповідне рішення про реєстрацію угоди. У цьому випадку операцію реєструють відповідно до рішення суду. При цьому сторона, яка необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою в реєстрації угоди.
Державній реєстрації підлягають права власності, оперативного управління, господарського ведення, довічного успадкованого володіння, постійного користування, а також обмеження (обтяження), перехід і припинення прав.
Якщо власник з яких-небудь причин не можете особисто брати участь в угоді чи іншим чином представляти свої інтереси, діяти можна через представника, що помітно полегшить життя і допомагає заощадити час. Через довірену особу можна укласти договір купівлі - продажу квартири, зареєструвати права на нерухоме майно, отримати виписку з ЕГРП та виписку з кадастрової палати і т. д. Для цього представнику необхідно видати довіреність. Відповідно до ГК РФ доручення - це письмове уповноваження, яке видається однією особою іншій для представництва перед третіми особами. Документ підтверджує наявність права діяти від чужого імені, визначає умови та межі реалізації цих прав. Довіреність є односторонньою угодою. Згода уповноваженої особи на її видачу не потрібно. Залежно від характеру та обсягу повноважень прийнято розрізняти генеральні, спеціальні і разові доручення. Генеральні видають для управління та розпорядження майном, здійснення всіх можливих угод і т. д. Спеціальну надають для здійснення одноманітних дій, однорідних угод. Разову - на вчинення однієї певної угоди або дії.
Договір дарування нерухомого майна не може бути здійснений за генеральним дорученням, дарувальник повинен видати спеціальне уповноваження, де зазначено предмет дарування і названий обдаровуваний. Якщо все ж дарування скоєно за дорученням, не відповідає вимогам, для реєстрації договору та права власності потрібно пряме схвалення укладання угоди дарувальником.
Довіреність складають у письмовій формі, де вказують такі необхідні реквізити: дату складання, реквізити представника і представленого (Ф. І. О., дату народження, місце проживання, паспортні дані і т. д), істота повноважень, термін доручення. Довіреності складають в простій письмовій і нотаріальної формах. Нотаріальне посвідчення необхідно у двох випадках: по-перше, коли документ передбачає укладення угод, що потребують нотаріальної форми (п. 2 ст. 185 ДК РФ), по-друге, коли він видається у порядку передоручення (п. 3 ст. 187 ДК РФ ).
Законом передбачені й такі випадки, коли видані уповноваження прирівнюють до нотаріально посвідчених. Сюди входять такі доручення:
- Військовослужбовців та інших осіб, які перебувають на лікуванні в госпіталях, санаторіях та інших військово-лікувальних закладах, посвідчені начальником такого закладу, його заступником з медичної частини, старшим або черговим лікарем;
- Військовослужбовців, а в пунктах дислокації військових частин, з'єднань, установ і військово-навчальних закладів, де немає нотаріуса, також робітників і службовців, членів їх сімей і членів сімей військовослужбовців, посвідчені командирами цих частин, з'єднань, установ або закладів;
- Осіб, які перебувають у місцях позбавлення волі, посвідчені начальниками відповідного місця позбавлення волі;
- Повнолітніх дієздатних громадян, які перебувають у закладах соціального захисту населення, засвідчені адміністрацією цього закладу або керівником (його заступником) відповідного органу соцзахисту.
Деякі довіреності можуть бути засвідчені організацією за місцем роботи, навчання або проживання громадянина. Подібні документи видають на вчинення таких широко поширених дій, як: отримання заробітної плати та інших платежів, пов'язаних з трудовими відносинами, одержання винагороди авторів і винахідників, пенсій, допомог, стипендій, вкладів громадян в банках, отримання кореспонденції, в тому числі грошової і посилкової .
Особливої ​​уваги заслуговує вид довіреності на вчинення правочинів у простій письмовій формі. Представник зобов'язаний особисто виконати дії, на які він уповноважений. Але існує можливість передоручити повноваження іншій особі, якщо таке право передбачено в дорученні або дозволено в іншій формі. Також передоручення можливо, якщо до цього змусили обставини, для охорони інтересів громадянина, який видав документ. На початкового представника покладається обов'язок сповістити довірителя про здійснене передоверии і повідомити всю інформацію про особу, якій передані повноваження. Довіреність, що видається в порядку передоручення, повинна бути нотаріально посвідчений. Це не стосується випадків, коли довіреність посвідчена організацією за місцем навчання, роботи, місця проживання або адміністрацією лікувального закладу. Термін дії документа, виданого в порядку передоручення, не може перевищувати терміну дії початкової доручення.
Крім закінчення терміну дії доручення, довіреність припиняє свою дію в наступних випадках:
- Скасування довіреності особою, що її видав;
- Відмова особи, якій вона видана;
- Припинення юридичної особи, від чийого імені вона видана;
- Припинення юридичної особи, якій вона видана;
- Смерть уповноважила громадянина, визнання її недієздатною, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім;
- Смерть уповноваженого громадянина, визнання її недієздатною, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім.
У разі скасування довіреності видав її громадянин (або його правонаступники) зобов'язаний сповістити про це представника, а також третіх осіб, для представництва перед якими вона дана.
Обов'язковій державній реєстрації підлягають:
- Угоди відчуження нерухомого майна (договори купівлі-продажу житлового будинку або його частини, частки в загальній власності договори міни житлового будинку або його частини, а також частки у спільній власності, договори дарування житлового будинку, його частини або частки у спільній власності, договори ренти , оренди з правом викупу (лізингу), і пожертвування). Обов'язковій реєстрації також підлягають такі угоди з нежитловими приміщеннями: договори дарування, оренди з правом викупу (лізингу), продажу підприємства як майнового комплексу та пожертвування;
- Угоди, спрямовані на обмеження прав на нерухоме майно (договори оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень на строк не менше року, оренди підприємства як майнового комплексу, оренди земельних ділянок, оренди житлових приміщень юридичними особами, суборенди з урахуванням вищевикладених пунктів, іпотеки, застави права оренди нерухомого майна)
- Акцесорні угоди, тобто додатково укладені угоди до раніше зареєстрованим (поступка вимоги по зареєстрованій угоді, переведення боргу по зареєстрованій угоді, угоду про зміну або розірвання зареєстрованої угоди, відступне по зареєстрованій угоді, відмова обдаровуваного прийняти дар). Слід зазначити, що акцесорні угоди відбуваються в тій же формі, в якій було вчинено основна угода.
Обов'язковій державній реєстрації не підлягають:
- Договори купівлі-продажу, міни нежитлової нерухомості, оренди на термін менше 1 року, найму житлових приміщень, попередні договори, а також угоди між учасниками спільної власності та договори довірчого управління, безоплатного користування та простого товариства.
У вартість послуги з реєстрації нерухомості (угод з нерухомістю) входить юридична експертиза представлених документів: договору - на предмет відповідності вимогам реєструючого органу, документів БТІ - на правильність і точність виконання і безпосередньо дії з реєстрації нерухомості.

1.3. Договори

Договором є домовленість двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. До договорів застосовуються правила про дво - і багатосторонніх угодах, передбачені главою 9 цього Кодексу (п. 1, 2 ст. 240 ЦК РФ).
Договір - це найбільш поширений вид угод. Угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ст. 153 ГК РФ). Угодами є дії, спрямовані на досягнення певного правового результату. Як і будь-яка угода, договір є вольовий акт. Цей акт має правове значення у разі, якщо воля буде виражена яким-небудь чином. Цим способом є волевиявлення двох або більше осіб, що виражає їх загальну волю. Загальна воля закріплюється в договорі, який повинен бути вільний від будь-якого зовнішнього впливу.
Стаття 421 ЦК України закріплює правила, що забезпечують свободу договору. "Громадяни та юридичні особи вільні в укладенні договору. Примушування до укладення договору не допускається, за винятком тих випадків, коли обов'язок укласти договір передбачена цим Кодексом, законом, або добровільно прийнятим зобов'язанням" (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Свобода договору передбачає: свободу вибору партнера при укладенні договору; вибір виду договору; свободу розсуду сторін при визначенні умов договору (п. 2, 3, 4 ст. 421 ГК РФ).
Зміст договору становлять умови, за якими досягнуто згоди сторін. За своїм юридичним значенням всі умови поділяються на: істотні, звичайні та випадкові. Коло істотних умов, необхідних для договору, залежить від особливостей, що виражають природу договору. Для того щоб договір вважався укладеним, необхідно узгодити всі істотні умови.
Відповідно до п. 1 ст. 434 ГК РФ договір може бути укладений в будь-якій формі, передбаченої для здійснення угод, якщо законом для договорів даного виду не встановлена ​​певна форма. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним після надання йому обумовленої форми, хоча б законом для договорів даного виду така форма не була потрібна.
Договори різняться в залежності від їх юридичної спрямованості. Основний договір безпосередньо породжує права і обов'язки сторін, пов'язані з передачею майна, виконанням робіт і т. п. (ст. 420 ЦК РФ).
Попередній договір - це угода сторін про укладення основного договору в майбутньому (ст. 429 ЦК РФ).
Договором на користь третьої особи визнається договір, в якому сторони встановили, що боржник зобов'язаний зробити виконання не кредитору, а зазначеному або не вказаною в договорі третій особі, яка має право вимагати від боржника виконання зобов'язання (ст. 430 ЦК РФ).
Відповідно до п. 1, 2 ст. 423 ГК РФ договір, за яким сторона має отримати плату чи інше зустрічну надання за виконання своїх обов'язків, є оплатним. Безплатним визнається договір, за яким одна сторона зобов'язується надати що-небудь іншій стороні без отримання від неї плати або іншого зустрічного надання; так, договір купівлі-продажу, міни - це відшкодувальний договір, договір дарування - безоплатний договір. Більшість договорів носять БЕЗОПЛАТНО характер.

Глава 2. Правила посвідчення нотаріусом договору

2.1. Договір купівлі-продажу частини нерухомого майна

Будь-яке майно, в тому числі і нерухоме, може перебувати у власності двох і більше осіб. Таке майно належить кожному з цих осіб на праві спільної власності. Відповідно до ст. 250 ГК РФ при продажу (а також міні) частки у праві спільної власності решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах.
Продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі решту учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її. Якщо решта учасників часткової власності відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на нерухоме майно протягом місяця з дня повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. При продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця.
Поступка переважного права купівлі частки не допускається. У ході продажу продавець може змінити оголошену ціну та інші умови продажу. У разі якщо дані зміни збільшують можливості інших осіб як покупців (зменшується ціна, надається або збільшується розстрочка і т. д), учасники спільної власності сповіщаються в зазначеному вище порядку.
Вищевказані правила про обов'язкове сповіщення інших учасників спільної власності про відчуження своєї частки не застосовуються у разі дарування частки у спільному майні та передачі за виплату ренти. Не застосовується переважне право при заповіті та заставу частки.
У договорі про відчуження частки в нерухомому майні вказуються ідеальні (арифметичні) частки (1 / 2 і т. д). Конкретні частини нерухомого майна (кімнати тощо) вказуються у тому випадку, якщо вони збігаються з ідеальними.
Арифметичні частки обчислюються з розміру загальної площі, або вартості об'єкта нерухомості. При відчуженні житлового будинку або квартири можна обчислити частки з розміру загальної або житлової площі. У будь-якому разі в договорі необхідно вказати спосіб обчислення відчужуваної частки.
Що стосується реальних частин об'єкта нерухомості (кімнат, частин або поверхів у житловому будинку), то на практиці вони можуть не збігатися з ідеальними частками. У цьому випадку володіння та користування конкретними частинами об'єкта нерухомості здійснюється за згодою всіх її учасників, а при не досягненні згоди - в порядку, що встановлюється судом.

2.2. Операції з житловими будинками

Здійснити відчуження житлового будинку має право лише його власник, що має підтверджуватися правовстановлюючим документом.
Правовстановлюючим документом на житловий будинок можуть бути:
- Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу (міни, дарування) житлового будинку, за яким особа набуває право власності на будинок, якщо права виникли до 31 січня 1998 року (договори, які стосуються періоду 1931-1936 рр.., Могли бути засвідчені комунальним органом) ;
- Свідоцтво про реєстрацію прав на нерухоме майно видане органом Федеральної реєстраційної служби.
При відчуженні житлового будинку його інвентаризаційна вартість визначається органами технічної інвентаризації. Різні господарські та побутові будівлі та споруди (гараж, сарай, погріб, колодязь і т. д), є службовими будівлями та при відчуженні будинку складають з ним єдине ціле. Тому, якщо в договорі не вказано інше, вони разом з будинком переходять до нового власника.

2.3. Посвідчення договору дарування майна

Суть договору дарування полягає в безоплатній передачі у власність майна однією особою іншій. Згідно зі ст. 572 ГК РФ за договором дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) річ у власність або майнове право (вимога) до себе або до третьої особи, або звільняє або зобов'язується звільнити її від майнового обов'язку перед собою або третім особою. Договір не вважається даруванням при наявності зустрічної передачі речі або права, або зустрічного зобов'язання. У такому випадку угода вважається удаваною, оскільки відбувається з метою прикрити іншу угоду і визнається нікчемною.
Дарування засноване на взаємній угоді, так як передбачає згоду обдаровуваного прийняти пред'явлене йому майнове право. Тим самим воно відрізняється від прощення боргу, яке належить до угод одностороннім. Нікчемним визнається договір, який передбачає передачу дару обдаровуваному після смерті дарувальника, бо в таких випадках застосовуються правила цивільного законодавства про спадкування.
Сторонами договору є дарувальник і обдаровуваний: перший добровільно позбавляє себе певного майна, а другий - набуває на нього права. Предметом договору дарування можуть бути речі - рухомі і нерухомі, а також різні майнові права, якими дарувальник вправі розпоряджатися. Речі, вилучені з обігу, не можуть бути предметом договору дарування.
Не можна забувати, що дарування не допускається:
· Від імені малолітніх і громадян, визнаних недієздатними, а також їх законними представниками;
· Працівникам лікувальних, виховних установ, закладів соціального захисту та інших соціальних установ громадянами, що перебувають у них на лікуванні, змісті або вихованні, чоловіками й родичами цих громадян;
· Державним службовцям та службовцям органів муніципальних утворень у зв'язку з їх посадовим становищем або у зв'язку з виконанням ними службових обов'язків;
· У відносинах між комерційними організаціями.
Виняток з цього правила складають подарунки, вартість яких не перевищує п'яти встановлених законом мінімальних розмірів оплати праці.
Юридичні особи, яким річ ​​належить на правах господарського відання або оперативного управління, має право подарувати її за згодою власника, якщо законом не передбачено інше. Дарування майна, що знаходиться у спільній сумісній власності, можливо за згодою всіх учасників спільної власності.

2.4. Посвідчення договору позики

За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) гроші або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошей (суму позики) або рівну кількість інших отриманих їм речей того ж роду і якості . Договір позики вважається укладенням з моменту передання грошей або інших речей (ст. 807 ГК РФ). Чинне законодавство не вимагає нотаріального посвідчення цього виду договору. Проте за бажанням сторін договір позики може бути оформлений нотаріально. Практика свідчить, що договори позики досить часто засвідчуються в нотаріальних конторах.
Договір позики між громадянами повинен бути укладений у письмовій формі, якщо його сума не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці, а так само у разі, коли однією зі сторін є юридична особа.
На підтвердження договору позики та його умов може бути пред'явлена ​​розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передання йому позикодавцем певної грошової суми або визначеної кількості речей.

2.5. Договір про іпотеку

Про порядок укладення договору про іпотеку в ст. 8 Закону йдеться, що договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу Російської Федерації про укладення договорів, а також положень Федерального закону "Про іпотеку".
Настільки коротка інформація про укладення договору означає наступне. По-перше. Іпотека як різновид застави може бути оформлена тільки шляхом договору. По-друге. До іпотеки застосовуються правила про дво - і багатосторонніх угодах, передбачених главою 9 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ЦК). По-третє. До іпотеки, яка виникла з договору, застосовуються загальні положення про зобов'язання (статті 307 - 419 ГК РФ), якщо інше не передбачено правилами глави 27 ЦК РФ і правилами про окремих видах договорів, що містяться в першій і другій частині ГК РФ (п. 3 ст . 420 ЦК РФ). По-четверте. Якщо договір іпотеки не регулюється положеннями ЦК РФ, до нього застосовуються норми Закону "про іпотеку".
У текст договору про іпотеку включаються розділи про предмет іпотеки, його оцінкою, істоті, розміру і термінів виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою. При цьому предмет іпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місця знаходження. Тут же наводиться опис майна, що став предметом іпотеки, достатній для ідентифікації цього майна.
У договорі про іпотеку має бути вказано право, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставника. Якщо предметом іпотеки є залогодателю право оренди, орендоване майно має бути визначено в договорі про іпотеку так само як якщо б вона сама була предметом іпотеки, одночасно слід вказати термін оренди.
Оцінка предмету іпотеки здійснюється відповідно до законодавства Російської Федерації за згодою заставодавця з заставоутримувачем і вказується в договорі в грошовому вираженні. Якщо предметом іпотеки виступає земельна ділянка, то при його оцінці необхідно дотримуватися вимог ст. 67 Закону "Про іпотеку".
Зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата і місце його укладення. Якщо сума забезпечуваного іпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, в договорі про іпотеку мають бути вказані порядок та інші необхідні умови її визначення. Коли забезпечує іпотекою зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути вказані терміни (періодичність) відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри (пункти 4, 5 ст. 9 Закону "Про іпотеку").
Згідно з пунктами 1 і 2 ст. 10 Закону "Про іпотеку" договір про іпотеку підлягає нотаріальному посвідченню та обов'язковій державній реєстрації. Причому нотаріально посвідчений і зареєстрований як договору про іпотеку може бути тільки договір, що містить всі обов'язкові для договору про іпотеку дані. Недотримання правил про нотаріальне посвідчення та державної реєстрації договору про потік тягне його недійсність. Такий договір вважається нікчемним у всіх випадках. Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації (п. 2 ст. 10 Закону "Про іпотеку").
У п. 3 ст. 10 Закону "Про іпотеку" йдеться, що при включенні угоди про іпотеку в кредитний або інший договір, що містить забезпечує іпотекою зобов'язання, що стосується форми та державної реєстрації цього договору повинні бути дотримані вимоги, встановлені для договору про іпотеку. Якщо в договорі про іпотеку зазначено, що права заставодержателя відповідно до ст. 13 Закону засвідчуються заставної, то разом з договором нотаріусу видається заставна. Нотаріус відповідно до частини другої п. 3 ст. 14 Закону робить на заставній відмітку про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, нумерує і скріплює печаткою листи заставної (п. 4 ст. 10 Закону "Про іпотеку").
Право застави (виникнення права застави за договором про іпотеку) на заставлене майно виникне з моменту укладення договору про іпотеку, а якщо зобов'язання, що забезпечується іпотекою, виникло пізніше, - з моменту виникнення такого зобов'язання. Майно, закладене за договором про іпотеку, вважається обтяженим іпотекою з моменту виникнення права застави (ст. 11 Закону "Про іпотеку").
При укладенні договору про іпотеку заставодавець зобов'язаний у письмовій формі попередить заставодержателя про всі відомі йому на момент державної реєстрації договору права третіх осіб на предмет іпотеки (права застави, довічного користування, оренди, сервітути та інших). Невиконання цього обов'язку дає заставодержателю право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання або зміни умов договору про іпотеку (ст. 12 Закону).

2.6. Рента і довічне утримання з утриманням

Рента - одне з істотних нововведень сучасного російського законодавства. З економічної точки зору, рента являє собою вид регулярного доходу, що не вимагає від одержувача здійснення трудової, підприємницької чи іншої діяльності, а заснований безпосередньо на переданій у власність платника майна.
Інститут ренти мало вивчений. У ЦК 1964 р. тільки дві статті - 253 і 254, були присвячені близьким до ренті питання - купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання. Проте статті ці передбачали більше обмежень, ніж управомочивающих норм про рентні відносинах. Обмеження по предмету полягало в тому, що рентні відносини могли встановлюватися тільки з приводу житлового будинку або його частини. Суб'єктний склад можливих одержувачів змісту обмежувався тільки особами непрацездатними за віком або станом здоров'я. А по суті правовідносин головне обмеження полягало в тому, що в обмін на відчужуване майно ці особи могли отримувати тільки зміст (забезпечення) в натурі - житло, харчування, догляд і т. п., але не гроші. В даний час для громадян всі зазначені обмеження зняті, і певні заборони стосуються тільки юридичних осіб та їх окремих різновидів (п. 1 ст. 589, ст. 596 ГК РФ).
Відповідно до ст. 583 ГК РФ сторонами договору ренти є одержувач ренти, що передає майно у власність іншій стороні, і платник ренти, який зі свого боку зобов'язується періодично виплачувати одержувачу ренту або грошима, або шляхом надання коштів на утримання одержувача. При цьому в законі розрізняються два основних види ренти: постійна рента, період часу виплати, якої заздалегідь ніяк не обмежений, і довічна рента, що виплачується в межах терміну життя одержувача ренти. Різновидом довічної ренти є довічне утримання громадянина з коштом.
Характерна особливість ренти полягає в тому, що майно, передане під виплату ренти, відразу переходить у власність платника ренти, який, за загальним правилом, має право його відчужувати негайно після отримання, за винятком спеціально обговорених у законі або договорі випадків. Одержувач ж ренти взамін переданих під виплату ренти, в даний час ніяк не обмежений, і предметом ренти можуть бути практично будь-які речі, що належать громадянам або некомерційним організаціям, що відносяться як до рухомого майна, так і до нерухомості. Виняток становлять лише речі, вилучені з вільного майнового обороту або обмежені в такому обігу (зброя, наркотичні речовини і т. п).
Склад можливих платників ренти в законі ніяк не обмежений; ними можуть бути будь-які юридичні особи та громадяни. Що ж стосується одержувачів ренти, то в цій якості можуть виступати тільки громадяни і при певних умовах - некомерційні організації.
Договір ренти підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Посвідчувальний напис нотаріуса може відбуватися тільки на документах, які відповідають вимогам письмовій угоди (ст. 160 і 163), то у всіх випадках договір ренти, незалежно від його різновиду, складу учасників і т. п., повинен полягати сторонами у письмовій формі. Вимога про обов'язкове нотаріальне посвідчення ренти дуже важливо, тому що такі договори зазвичай укладаються людьми, які вимагають особливого соціального захисту (пенсіонерами, інвалідами). Нотаріус перед тим, як засвідчити угоду, повинен перевірити чистоту намірів платника ренти, пояснити наслідки укладення цього договору. Таким чином, можна запобігти судові розгляди.
Договір ренти не пов'язаний з передачею нерухомості, вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 434, ст. 584), а договір ренти, заснований на відчуження нерухомості, - з моменту його державної реєстрації (п. 3 ст. 433 і ст. 584).
Довічне утримання з утриманням. Радянське цивільне законодавство спочатку не передбачало договору довічного утримання. Подібна норма була введена лише в 1964 р. У Цивільному кодексі РРФСР 1964 р. (ст. 253 і 254) названий договір отримав кваліфікацію купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання, хоча в дійсності представляв собою самостійний вид договору. Ці договірні відносини істотно відрізнялися від звичайної купівлі-продажу. Відчуження стосувалося тільки одного об'єкта особистої власності - житлового будинку. Умова про ціну в загальноприйнятому сенсі тут взагалі не фігурувало, а виражалося в обов'язки довічного матеріального забезпечення відчужувача з боку набувача житлового будинку. Умова про строк договору також носило своєрідний характер, пов'язаний з умовою довічного утримання. До того ж названий договір виконував функції матеріальної та соціальної допомоги дієздатним громадянам - престарілим та інвалідам. Продавцем житлового будинку з умовою довічного утримання могло бути тільки особа, непрацездатна за віком (чоловік - 60 років, жінка -55 років) або за станом здоров'я (інвалід першої, другої чи третьої груп). Вважалося, що працездатний громадянин - власник житлового будинку не може претендувати на довічне утримання, інакше договір купівлі-продажу житлового будинку був би використаний як джерело паразитичного існування. Більш того, якщо відчужувач (продавець) відновлював повністю працездатність, то договір вважався припиненим незалежно від вимоги покупця.
У сучасних змінених соціально-економічних умовах, з переходом до нової правової системі договір довічного змісту з утриманням отримав подальший розвиток і набув більш чітку правову характеристику. Визначено правильне місце даним договором в системі зобов'язальних правовідносин цивільного законодавства - він розглядається як особливий різновид нового цивільно-правового інституту - ренти. Предметом договору є не лише житловий будинок, але і будь-яка інша нерухомість, тобто квартира, дача, земельну ділянку та ін, що належить власнику - одержувачу ренти і передана їм у власність платнику ренти. При цьому одержувач ренти може передати своє нерухоме майно як за плату, за правилами купівлі-продажу, так і безкоштовно, за правилами дарування. Одержувачем ренти може бути будь-який дієздатний громадянин, який бажає передати своє нерухоме майно тій особі, хто погодиться прийняти його на довічне утримання з утриманням, або вказане ним третя особа. Тим самим створюється юридична можливість матеріального забезпечення не тільки самого власника нерухомості, а й тих осіб, щодо яких він вважає себе зобов'язаним їх матеріально підтримувати. Ними можуть бути члени його сім'ї, родичі або просто близькі йому люди.
За договором довічного змісту з утриманням одержувачем ренти може бути тільки громадянин. Юридична особа не може бути суб'єктом довічного утримання, на відміну, наприклад, від правила ст. 589, де одержувачами постійної ренти значаться і некомерційні організації. Склад платників ренти законом не обмежений. Ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, в тому числі страхові та інші комерційні організації, а також державні (муніципальні) організації, зайняті у сфері соціального обслуговування населення.
Договір довічного змісту з утриманням є договором консенсусним. Підлягає нотаріальному посвідченню та вважається укладеним з моменту його державної реєстрації.

Глава 3. Забезпечення правомірності та законності операцій з нерухомістю

Дії нотаріуса не обмежуються посвідченням особи і перевіркою дієздатності громадян, які роблять правову дію. Він також бере участь у підготовчій стадії договору, коли сторони ще не прийшли до угоди, роз'яснюючи їм сенс і всі можливі правові наслідки договору відчуження нерухомості. Крім того, нотаріус здійснює контроль за недопущенням укладення договору, який суперечить закону, а також попереджає зловживання довірою обізнаного особи по відношенню до необізнаній, з тим, щоб юридична необізнаність не могла бути використана їм на шкоду. Нотаріус разом з тим відповідно до ст. 17 Основ законодавства Російської Федерації про нотаріат несе повну майнову відповідальність за законність здійснення угоди.
Всі перераховані функції відповідно до ЦК РФ (ст. ст. 131, 164) покладаються на державні органи, які реєструють нерухомість і операції з нею. Так, ст. 13 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" передбачає, що установою юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним проводиться правова експертиза поданих на реєстрацію документів і перевіряється законність укладання угоди, а також встановлюється відсутність протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомого майна та ін Держава весь тягар відповідальності за законність операції бере на себе. Проте всім відомо, що в разі помилки з держави набагато важче стягнути заподіяну шкоду, ніж з приватного нотаріуса, чия діяльність застрахована. У нашій країні чимало людей з низькою правовою культурою, а усунення нотаріуса від посвідчення угод з нерухомістю призведе до збільшення і без того тривожного рівня кримінальності в даній сфері. Від такого становища постраждають тільки громадяни, що внесе в наш нелегкий економічний стан зайву сум'яття в суспільстві і призведе в кінцевому підсумку до того, що все-таки рано чи пізно доведеться відмовитися від даних норм.
Крім того, викликають заклопотаність терміни проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно - до 1 місяця з дня подачі заяви та документів на державну реєстрацію. Не викликає сумнівів те, що місячний термін буде витриманий до кінця, а це негативно позначиться на самих громадянах, збільшуючи їх моральні та матеріальні втрати. Прихильники здійснення операцій з нерухомістю в простій письмовій формі дотримуються думки, що цим вони убезпечать громадян від зайвих витрат на нотаріальне оформлення угод. Так, на попередній стадії укладання договору, щоб виключити небажані наслідки, сторони змушені будуть звернутися до послуг адвокатів для складання юридично грамотного договору. Вартість послуг складає до 5% від суми договору з кожного боку. При цьому адвокат не несе майнової відповідальності за невиконання умов угоди, тому сторонам також доведеться застрахувати саму угоду і оплатити страховку, складову 10% від суми договору. Таким чином виходить приблизно 15% від суми угоди. Нотаріус же за нотаріальне оформлення бере 1,5% від суми угоди, тобто в 10 разів менше. Причому ця ставка, а також пільги при вчиненні нотаріальних дій встановлюються державою. Адвокати розмір своїх тарифів за послуги визначають самостійно, і держава не в змозі впливати на механізм ціноутворення їхніх послуг.
Положення про те, що громадяни відповідно до ЦК РФ мають факультативне право звернутися до нотаріальної контори за посвідченням угоди, для якої законом не встановлена ​​обов'язкова нотаріальна форма, навряд чи має під собою досить змістовну основу. Російський менталітет спрацьовує таким чином, що коли йде мова про правові процедури, що розглядаються як непотрібні формальності, якщо до того ж їх дотримання пов'язано з витратами, то їх слід відкинути при першій можливості. Але це, у кінцевому рахунку, обертається проти самих громадян.
Необхідною відзначити досвід зарубіжних країн у сфері угод з нерухомістю. Так, в країнах Західної та Центральної Європи (наприклад, в Іспанії, Франції, Голландії, Німеччини, Австрії, Італії), а також в Латинській Америці операції з нерухомістю супроводжуються дуже суворою і надійної реєстраційною системою, керованою державними органами. Ця система надає законну силу договорами з відчуження нерухомості лише у тому випадку, коли такі договори укладені за посередництва нотаріуса або судді. Ця широко поширена і усталена практика свідчить про її перевагу перед іншими системами.
У країнах континентальної Європи, де угоди з нерухомістю засвідчують нотаріуси, кількість судових спорів значно меншою від кількості справ, що виникають при англосаксонської системи права, при якій підготовкою договорів займаються самі сторони або ж їхні адвокати, а нотаріус лише запевняє підпису.

3.1. Порушення допущені нотаріусами при посвідченні угод

Узагальнивши роботу Нотаріальної палати Удмуртської Республіки, виявлені найбільш характерні порушення, що допускаються нотаріусами при вчиненні нотаріальних дій та веденні діловодства.
1. При посвідченні договорів відчуження майна відзначені наступні недоліки:
Оформляючи договори ренти (довічного змісту з утриманням), нотаріуси не роз'яснювали порядок реалізації платником ренти права відчуження (продаж, міна) майна, переданого йому в забезпечення довічного утримання (вимоги ст. Ст. 586, 604 ЦК РФ).
Слабо практикується (в інтересах сторін) такий вид нотаріальної дії, як передача заяви співвласнику з пропозицією протягом місячного терміну висловити своє побажання скористатися переважним правом купівлі частки (часток) квартири, передбачених ст. 250 ГК РФ. Не надходження відповіді в зазначений термін розцінюється як небажання співвласника використати надане йому право і є підставою для посвідчення договору з іншою особою, про що повідомляється співвласнику.
При посвідченні угод з відчуження майна, коли особа, яка є стороною договору, в шлюбі не перебуває, нотаріуси не истребуют від нього відповідної заяви, а роблять відмітку на договорі, яке перебуває у їх вбранні, про відсутність шлюбних відносин, що є неправильним, оскільки достеменно встановити даний факт нотаріуси не мають можливості, а відсутність відповідного штампа в паспорті не може бути доказом того, що зазначена особа у шлюбі не перебуває. Залучаючи до договорів відповідні заяви осіб, які є сторонами договору, нотаріус тим самим покладає на них відповідальність за достовірність викладених фактів і з цією ж метою повинен ознайомити з текстом даної заяви під розписку іншу сторону договору.
Оформляючи угоди (договори застави та ін), в тексті договору вказують оцінку майна тільки в іноземній валюті, у той час як відповідно до ст. 317 ГК РФ у грошовому зобов'язанні може бути передбачено, що воно може підлягати оплаті в рублях у сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті. У цих випадках нотаріус може вказати оцінку майна в іноземній валюті з визначенням платежу в рублях в еквівалентній сумі на день розрахунків.
У посвідчувального напису нотаріуса не завжди вказується, що текст прочитаний сторонам вголос (вимоги ст. 44 Основ законодавства РФ про нотаріат).
У тексті договорів, укладених від імені юридичних осіб, не вказуються посади осіб, які підписали договір від імені юридичної особи.
У шлюбні договори включалися умови, які регулюються нормами інших галузей права, зокрема, спадкового права. Так, в шлюбний контракт були включені умови, що визначають порядок оформлення заповіту.
2. Викликають серйозну тривогу численні випадки порушення нотаріусами законодавства, що регулює права неповнолітніх. В порушення вимог ст. 26 ЦК РФ в договорах за участю неповнолітніх, які досягли 14 років, за них діють як законних представників їхні батьки, у той час як в цих випадках стороною в договорі повинен виступати сам неповнолітній, діючий за згодою своїх законних представників.
3. При посвідченні угод про розірвання договору в порушення ст. 408 ДК РФ в тексті угоди в ряді випадків відсутня підстава розірвання договору і не указуються зобов'язання (умови договору), які не були виконані сторонами. Мали місце випадки, коли в порушення ст. 452 ДК РФ розірвання договору, не зареєстрованого у відповідних органах, проводилося не в формі угоди "Про розірвання договору", а на підставі письмових заяв сторін:
· Пересвідчувалися угоди про розірвання договору за участю представників однієї із сторін договору без відповідне оформленого на це повноваження, тобто без довіреності;
· При розірванні договорів не завжди робиться відповідна відмітка в реєстрі та на примірнику договору, що зберігається у справах нотаріуса. Часто відсутня на примірнику договору, що зберігається у справах нотаріуса, розписка в отриманні правовстановлюючих документів.
4. Незважаючи на неодноразові рекомендації Нотаріальної палаті Удмуртської республіки, продовжується практика посвідчення нотаріусами довіреностей на право користування (розпорядження) автотранспортними засобами, щодо яких митними органами накладені обмеження на відчуження, передачу в користування або володіння іншим особам.
В порушення п. 3 ст. 182 ГК РФ мали місце випадки посвідчення нотаріусами угод, де представник, діє за дорученням, здійснював операцію від імені подається стосовно себе особисто або був одночасно представником обох сторін.
5. При посвідченні заповітів виявлено такі помилки, що тягнуть за собою труднощі у виконанні заповітів.
При посвідченні заповіту в порушення ст. 44 Основ законодавства РФ про нотаріат не завжди вказується про прочитання тексту заповіту вголос.
При скасуванні заповіту не завжди була відмітка про це на примірнику заповіту, що зберігається у справах нотаріуса.

3.2. Захист прав неповнолітніх при посвідченні угод нотаріусом

Захист прав людини і громадянина - обов'язок держави. Це конституційне положення поширюється на всіх осіб незалежно від їх віку і отримало подальше закріплення в Цивільному і Сімейному кодексах РФ, Основах законодавства РФ "Про нотаріат" та інших нормативних актах.
Інтереси дитини нотаріус захищає шляхом вчинення нотаріальних дій від імені Російської Федерації (ст. 1 Основ законодавства РФ "Про нотаріат").
Найбільш поширені за участю дітей посвідчення угод, видача свідоцтв про право на спадщину та деякі інші. Нове цивільне законодавство скоротило види угод, що підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.
За угодою сторін будь-яку операцію можна зробити в нотаріальній формі. Мова йде про угоду як правомірне дії. Треба думати, що пропозиція про нотаріальну форму угоди може бути заявлено як дитиною, так і його представником.
Особистість дитини та (або) її законного представника встановлюється на підставі паспорта, свідоцтва про народження дитини та інших документів, безперечно підтверджують особу. Якщо законним представником є ​​усиновлювачі, які не записані в якості батьків у свідоцтві про народження, нотаріусу має бути представлено свідоцтво або рішення суду про усиновлення (ст. 42 Основ законодавства РФ "Про нотаріат", ст. Ст. 136, 137 СК РФ). Від опікунів, прийомних батьків нотаріус повинен зажадати відповідне посвідчення або постанова органів опіки та піклування про призначення опіки (піклування) або договір про передачу дитини на виховання в прийомну сім'ю (ст. 42 Основ законодавства РФ "Про нотаріат", ст. Ст. 146, 153 СК України, ст. ст. 1, 3 Положення про прийомну сім'ю, затвердженого постановою Уряду РФ 17 липня 1996 р. №. 829). Якщо в якості представника виступає керівник установи, що є опікуном (піклувальником) дитини, необхідно надати нотаріусу посвідчення керівника установи, довідку про знаходження дитини на повному державному опікою (ст. 147 СК РФ). У разі сумніву щодо достовірності документа нотаріусу слід відкласти вчинення нотаріальної дії та витребувати додаткові підтвердження від компетентних органів або іншим чином перевірити особу. Судовій практиці відомі випадки, коли особи, що звернулися до нотаріуса за посвідченням угоди, використовували документи інших громадян.
Встановивши особу дитини та (або) її законного представника, нотаріус повинен з'ясувати, чи здатні вони до участі в операції. Суб'єктом цивільно-правового договору, іншої угоди може бути громадянин, у якого повної або неповної дієздатністю. Цивільна дієздатність в повному обсязі настає по досягненні повноліття (18 років). Раніше цього віку придбання повної дієздатності можливо по двох підставах: вступ у шлюб і емансипація.
Згідно зі ст. 13 СК РФ за наявності поважних причин вступ в шлюб може бути дозволено особі, яка досягла віку 16 років. Суб'єкти РФ має право встановити порядок і умови, при наявності яких вступ у шлюб можливо до досягнення 16 років. Придбана дієздатність зберігається і в разі розірвання шлюбу. Лише за визнання шлюбу недійсним суд може прийняти рішення про втрату дитиною повної дієздатності (ст. 21 ЦК РФ). Емансипація - оголошення повністю дієздатним дитини, яка досягла шістнадцяти років і працює за трудовим договором (контрактом) або за згодою батьків (осіб що їх заміняють) займається підприємницькою діяльністю. Рішення про оголошення дитини повністю дієздатним приймається органами опіки та піклування за згодою законних представників. У тому випадку, коли представники (один з них) заперечують проти оголошення дитини повністю дієздатним, рішення може бути прийнято судом (ст. 37 ЦК РФ). Придбання повної дієздатності повинне бути підтверджено свідоцтвом про укладення шлюбу або рішенням органів опіки та піклування або рішенням суду.
Малолітні громадяни у віці від 6 до 14 років вправі самостійно вчиняти: дрібні побутові угоди; угоди, спрямовані на безоплатне отримання вигоди, які не потребують нотаріального посвідчення або державної реєстрації; угоди з розпорядження коштами, наданими законними представниками або за їх згодою третіми особами.
Неповнолітні у віці від 14 до 18 років можуть самостійно, без згоди законних представників: розпоряджатися своїм заробітком, стипендією та іншими доходами; здійснювати права автора твору літератури, науки і мистецтва, винаходи чи іншого охороняється законом результату своєї інтелектуальної діяльності; вносити вклади у кредитні установи і розпоряджатися ними. Всі інші угоди неповнолітні у віці від 14 до 18 років роблять з письмової згоди законних представників (ст. 26 ЦК РФ). На відміну від малолітніх неповнолітні у віці від 14 до 18 років здатні особисто брати участь в угодах, які потребують нотаріального посвідчення. Слід зазначити, що самостійно здійснювати операції, що вимагають нотаріального посвідчення, дитина може лише у випадках, передбачених законом.
Аналіз закону приводить до такого висновку: прийняти спадщину, відмовитися від нього, заповідати майно, укласти договір купівлі-продажу рухомого майна; договір дарування; угоду про сплату аліментів та інші договори, спрямовані на відчуження майна та (або) потребують нотаріального посвідчення або державної реєстрації , неповнолітній може лише з письмової згоди законних представників.
Крім того, батьки, усиновлювачі, опікуни (піклувальники) дитини не має права без попереднього дозволу органів опіки та піклування вчиняти (від імені малолітніх) і давати згоду (неповнолітнім у віці від 14 до 18 років) на вчинення правочинів щодо відчуження, у тому числі обміну або дарування майна дитини, здачі його в оренду (в оренду), у безоплатне користування або в заставу, угод, що тягнуть за собою відмову від належних дитині прав, розділ його майна або виділ з нього часткою, а також будь-яких інших угод, що тягнуть за собою зменшення майна дитини (ст . 37 ЦК України, ст. ст. 60, 137, 146, 147, 153 СК РФ). Представляється, що згода органів опіки та піклування має бути виражене у постанові голови місцевого самоврядування.
У тому випадку, коли законами суб'єктів РФ здійснення функцій щодо опіки і піклування покладено на конкретні муніципальні органи (наприклад, на муніципальні органи управління освітою), згода на укладення угод може бути дано їх керівником. Інші особи мають право здійснювати такі дії лише у тому випадку, коли уповноважені на це компетентними органами (ст. 53 ГК РФ, п. 2 ст. 121 СК РФ). Батьки, усиновителі, опікуни (піклувальники), їх подружжя та близькі родичі не вправі також здійснювати операції з дітьми, за винятком передачі майна дитині як дарунка або у безоплатне користування, і не можуть представляти дитину при укладанні угод між ним і чоловіком та їх близькими родичами (ст. 36 ЦК України, ст. 60 СК РФ).
Законним представникам заборонено робити подарунки від імені малолітніх, за винятком звичайних, що не перевищують за вартістю п'яти мінімальних розмірів оплати праці (ст. 575 ГК РФ). Слід зазначити, що угоди, вчинені неповнолітнім без згоди законних представників і органів опіки та піклування, можуть бути визнані судом недійсними (ст. ст. 37, 168, 175 ГК РФ).
Представляється, що самостійно неповнолітній у віці від 14 до 18 років має право укласти авторський договір на результат своєї інтелектуальної діяльності і за угодою з іншою стороною нотаріально засвідчити цей договір, розпоряджаючись заробітком і іншим доходом здійснювати угоди для своєї вигоди, не потребують в силу закону державної реєстрації або нотаріального посвідчення.
Засвідчуючи угоду, нотаріус повинен перевірити, чи не позбавлений неповнолітній у віці від 14 до 18 років права розпоряджатися своїм заробітком і іншим доходом, а також не визнаний чи судом недієздатним внаслідок психічного розладу або обмежено дієздатним через зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами.
Встановивши правомочності дитини та її представника, нотаріус перевіряє зміст самої угоди, чи відповідає вона закону й іншим правовим актам, чи не є вона уявної або удаваною. Так, засвідчуючи угоду про сплату аліментів, нотаріус повинен з'ясувати, чи відповідає угода вимогам ст. ст. 81, 99, 103 і 104 СК РФ. Зокрема, розмір аліментів, які сплачуються за угодою, не може бути нижче розміру аліментів, які діти могли б отримати при стягненні аліментів у судовому порядку: на одну дитину - чверті, на двох дітей - однієї третини, на трьох і більше дітей - половини заробітку і (або) - іншого доходу батьків. Угода не повинна порушувати інтереси дітей. В іншому випадку воно може бути визнано судом недійсним.
При посвідченні угоди нотаріус зобов'язаний також з'ясувати відповідність волевиявлення справжньої волі учасників; перевірити, чи не під впливом чи насильства, погроз, помилки, обману укладена угода; чи немає зловмисної угоди представника дитини з іншого боку; не внаслідок чи важких обставин вона здійснена.
Видавши свідоцтво про право на спадщину на ім'я дитини, нотаріус повинен повідомити про це органи опіки та піклування (ст. 71 Основ законодавства РФ "Про нотаріат"). Крім оформлення угод, нотаріус має право засвідчити факт перебування дитини в живих і в певному місці (ст. ст. 82, 83 Основ законодавства РФ "Про нотаріат").
Треба відзначити, що нотаріуси, здійснюючи нотаріальні дії, можуть і повинні захищати інтереси дитини. Гарантіями забезпечення захисту прав неповнолітніх є, зокрема, судовий контроль за діяльністю нотаріусів і їхня майнова відповідальність.
Дитина і (або) його представник можуть оскаржити дії нотаріуса у суді (ст. 49 Основ законодавства РФ "Про нотаріат"). Передбачається, що самостійно скористатися цим правом дитина може в тому випадку, коли до досягнення повноліття він придбав повну дієздатність.
Майнова відповідальність нотаріусів передбачена ст. ст. 17, 21 Основ законодавства РФ "Про нотаріат", ст. ст. 1069, 1072 ГК РФ. Крім загальних умов настання відповідальності (протиправна поведінка, шкода, причинний зв'язок, вина), законодавець передбачив і спеціальні, які визначаються особливостями об'єктивної сторони складу цивільного правопорушення і специфікою правового становища нотаріусів.

Висновок

Договори відчуження нерухомості мають велике значення у цивільно-правових відносинах, оскільки мова йде про перехід права власності на матеріальні цінності і нерідко величезної вартості.
Виходячи з конституційного принципу охорони приватної власності (ст. 35 Конституції РФ), представляється неприйнятним будь-яке звуження гарантій, що забезпечують його реалізацію. Нотаріальне оформлення договору відчуження нерухомості, безумовно, належить до таких гарантій.
Однак у даний момент можливості нотаріату в процесі регулювання цивільних правовідносин при здійсненні законотворчості не враховуються належним чином. Так, зокрема, у ст. ст. 550, 560, 574 Цивільного кодексу РФ відсутнє положення про обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном.
Подібне нововведення принижує роль нотаріату у забезпеченні правової безпеки громадян та юридичних осіб при здійсненні своїх прав і законних інтересів. Положення частини другої ЦК РФ, пов'язані з відмовою від обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю, істотно звужують гарантії, що забезпечують передбачений Конституцією Російської Федерації (ст. ст. 8, 35, 45, 48) принцип охорони прав і свобод громадянина, включаючи право приватної власності .
Світова практика виходить з необхідності нотаріального посвідчення таких угод, їх правового супроводу. У звичаях ділового обороту країн Європи, Америки, Азії та Африки, нотаріально засвідчені договори користуються найбільшою довірою, як у фізичних, так і у юридичних осіб.
В умовах російської дійсності тим більше не слід ламати сформовані правові засади. Це пояснюється ще й тим, що в даний час в результаті приватизації, зростання ринку нерухомості, власниками значних матеріальних цінностей (квартир, будівель, підприємств, земельних ділянок) стали мільйони громадян, що спричинило значне зростання таких угод. При цьому власники в більшості випадків не мають елементарними правовими знаннями при укладанні договорів і мають потребу в послугах професійного юриста, якими і є нотаріус.
Світовий досвід показує, що усунення нотаріату від посвідчення угод з нерухомістю призводить до збільшення порушень прав громадян та юридичних осіб, що в свою чергу впливає на кількість судових спорів у справах безспірного характеру. Значно зростає обсяг роботи судів, і так працюють з граничним навантаженням. Так, у США через нерозвиненість системи нотаріату витрати на утримання судів у порівнянні з Європою вище приблизно в 3 і навіть 7 разів. Тому надання операціях з нерухомістю обов'язкової нотаріальної форми сприяє попередньому контролю за законністю дій учасників цивільного обороту, зниженню кількості спорів у судах, економлячи тим самим необхідні кошти для проведення судової реформи.
Положення про те, що громадяни відповідно до ЦК РФ мають факультативне право звернутися до нотаріальної контори за посвідченням угоди, для якої законом не встановлена ​​обов'язкова нотаріальна форма, навряд чи має під собою досить змістовну основу. Російський менталітет спрацьовує таким чином, що коли йде мова про правові процедури, що розглядаються як непотрібні формальності, якщо до того ж їх дотримання пов'язано з витратами, то їх слід відкинути при першій можливості. Але це, у кінцевому рахунку, обертається проти самих громадян.
Треба зазначити, що ДК РФ, виключивши нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю, дозволяє також і продаж нерухомості за дорученням, ніким не засвідченої, оскільки ст. 185 ДК РФ передбачає нотаріальне посвідчення довіреностей на укладення угод, що потребують нотаріальної форми. Зайве говорити, що це ще більше погіршує становище договірних сторін. Так, наприклад, в даний час значна кількість громадян живе в одному місті, має нерухомість в іншому, буваючи там наїздами. Власність таких громадян являє собою ідеальний об'єкт для правопорушень в даній сфері, оскільки виписати доручення на збір документів і продаж нерухомості від їх імені може будь-яка особа. Цю прогалину можна заповнити можливістю звернення до органів реєстрації з заявами про накладення своєрідного заборони (арешту) і такий же скасування тільки при особистій явці і т. д.
Відсутність обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю також негативно позначиться на міжнародному авторитеті Росії, яка є з 1995 року членом Європейського співтовариства і Міжнародного союзу латинського нотаріату. Вимоги до цивільного законодавства, встановлені цими організаціями, передбачають обов'язкове нотаріальне посвідчення операцій із нерухомістю, і скасування цієї процедури в Російській Федерації може спричинити істотний економічний збиток. Іноземні підприємці, які бажають мати стабільний бізнес в Росії, надають головне значення стабільному і юридично бездоганному праву власності в Росії.
Разом з тим викликає подив та обставина, що законодавець при розробці законопроектів менше приділяє уваги сприянню професійних юристів (нотаріусів) при оформленні договорів відчуження нерухомості, тобто дійсно істотного елементу, і надає велике значення лише формального аспекту реєстрації.
Таким чином, нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном є серйозною гарантією захисту прав громадян та юридичних осіб, що беруть участь в операції. Система римського права, якої дотримуються всі учасники Міжнародного союзу Латинського нотаріату, передбачає активну участь нотаріуса в правовому супроводі таких угод. І нам не потрібно шукати свою особливу російську концепцію розвитку нотаріату, а треба перейняти все краще, що є в країнах з розвиненою законодавчою системою і стале в результаті багаторічного досвіду традицій нотаріату, і зберегти обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном.

Список літератури

1. Конституція РФ 1993 року. ("Російська газета" № 237, 25. 12. 93г)
2. Цивільний кодекс РФ, 2004 р.
3. Основи законодавства Російської Федерації про нотаріат № 4462-1 від 11. 02. 1993 - Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ, 1993 р.
4. Федеральний Закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 1997 р.
5. Нотаріус. Практичне та інформаційне видання. Федеральна нотаріальна палата. - М.: Юрист, 1997 р. № 4
6. Нотаріус. Практичне та інформаційне видання. Федеральна нотаріальна палата. - М.: Юрист, 1998. № 2 (10)
7. Нотаріус. Практичне та інформаційне видання. Федеральна нотаріальна палата. - М.: Юрист, 1999. № 6
8. Бюлетень нотаріальної практики. Практичне та інформаційне видання. М.: ІГ "Юрист", 2007 р. № 2-3
9. Нотаріальний Вісник. Науково-практичний журнал. Федеральної нотаріальної палати. - М, 1997р. № 9
10. Нотаріальний Вісник. Науково-практичний журнал. Федеральної нотаріальної палати. - М, 1998р. № 12.
11. Нотаріальний Вісник. Науково-практичний журнал. Федеральної нотаріальної палати. - М, 1999. № 7-8
12. Абова Т.Є., Кабалкин А.Ю. Коментар частини II ГК РФ: Мена, дарування, рента і довічне утримання з утриманням. - М.: "БЕК", 2004.
13. Аргунов В. Н. Коментар до Основ законодавства Російської Федерації про нотаріат. - М.: Спарк, 2006 р.
14. Аргунов В.М. Правові основи нотаріальної діяльності. - М.: БЕК, 2003.
15. Борисова Є.О., Власов Ю.М., Кукліна Н.В. Основи законодавства про нотаріат, коментарі. - М.: Изд. Спарк, 2006р.
16. Васильєва М.В., Новопашин У.С. Нотаріальне оформлення документів для громадян і організацій. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2006 р.
17. Виноградова Р.І., Лесницкая Л.Ф. Нотаріат в питаннях і відповідях. - М.: Юрлітература, 2000 р.
18. Воложина В.П. , Решетнікова І.В. , Ярков В.В. Правові основи нотаріальної діяльності. - М.: "Бек", 2004р.
19. Завидів Б.Д. Коментар до ФЗ РФ "Про іпотеку (заставу нерухомості)". - М.: ПРІОР, 2001 р.
20. Качур. Н.Ф. Застосування цивільного законодавства у нотаріальній практиці: Реєстрація нерухомості, шлюбні договори, спадкування земельних ділянок, рента, виконавчий напис. - Красноярськ: КДУ, 2005 р.
21. Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями. - М.: Статус, 2007 р.
22. Кречет Н.А. Довідник нотаріуса. -Ростов-на-Дону: "Фенікс", 1999 р.
23. Лусто А.В. Зразки нотаріальних документів. - М.: "Юрайт", 2002 р.
24. Михайлова Є.П., Тараніна І.В. Довідник з нотаріату. - М.: "ЮКЕА", 2000 р.
25. Пономарьова. І.Б. Збірник нормативних актів, що застосовуються в нотаріальній практиці. - М.: МП "Істок", 2002 р.
26. Рєпін В.С. Коментар до Основ законодавства Російської Федерації про нотаріат. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2003 р.
27. Соловйов О.О. Практичний посібник з нотаріату. - М.: Пріор ", 1999 р.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
173.1кб. | скачати


Схожі роботи:
Нотаріальне посвідчення сімейно-правових угод
Поняття і види угод Умови дійсності угод Умови і строки угод
Відповідальність за шкоду заподіяну органами державної влади органами місцевого самоврядування
Правова природа концесійних угод та угод про розподіл продукції
Розмежування повноважень між федеральними органами державної влади та органами влади
Посвідчення довіреностей
Сутність нотаріату
Посвідчення довіреностей та заповіту
Органи нотаріату в Україні
© Усі права захищені
написати до нас