Зміст:
1. Введення
2. Основна частина.
2.1 Поняття і елементи договору продажу нерухомості
2.2 Зміст договору продажу нерухомості
2.3 Особливості продажу житлових приміщень
3. Висновок
Список використаної літератури
Введення
Договір продажу нерухомості в даний час є одним з найпоширеніших договорів.
Операції з нерухомим майном стали масовими і повсякденними у підприємницькій діяльності громадян, юридичних осіб і муніципальних утворень.
Разом з тим, ринок нерухомості залишається значно криміналізованим. Багато угоди відбуваються без достатньої юридичної опрацювання, без чіткого визначення прав і обов'язків сторін, що тягне за собою порушення прав однієї чи іншої сторони і, відповідно, значні фінансові втрати. До того ж доводиться нести чималі витрати на адвокатські послуги.
Як відомо, відповідно до Цивільного Кодексу РФ до нерухомих речей відносяться всі ті об'єкти, які міцно пов'язані із землею і переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе: будівлі, споруди, житло та нежитлові приміщення, підприємства як майнові комплекси, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження та ліси. Перелік цих об'єктів не закритий, тобто не вичерпний. Таким чином, чіткої характеристики поняття «нерухомість» немає.
Мета даної курсової: розглянути поняття і елементи договору продажу нерухомості, зміст договору продажу нерухомості, а також особливості продажу житлових приміщень.
Основна частина
2.1 Поняття і елементи договору продажу нерухомості
За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст. 549 ЦК РФ).
Договір продажу нерухомості є консенсуальним, оскільки вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди з його істотних умов, а момент вступу договору в силу не пов'язується з передачею товару покупцеві. Власне передача товару покупцеві являє собою виконання укладеного і вступив у силу договору купівлі-продажу з боку продавця 1. Тому в тих випадках, коли момент вступу договору в силу збігається з фактичною передачею товару, можна говорити про особливий порядок укладення договору купівлі-продажу і про те, що він виконується в момент укладання, але не про реальний характер договору.
Договір продажу нерухомості є оплатним, оскільки продавець за виконання своїх обов'язків по передачі товару покупцю повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді оплати отриманого товару.
Договір продажу нерухомості є взаємним, оскільки кожна із сторін цього договору (продавець і покупець) несе обов'язку на користь іншої сторони і вважається боржником іншого боку в тому, що зобов'язана зробити на її користь, і одночасно її кредитором у тому, що має право від неї вимагати. Більше того, у договорі мають місце дві зустрічні обов'язки, однаково суттєві і важливі: обов'язок продавця передати покупцеві товар і обов'язок покупця сплатити покупну ціну, - які взаємно обумовлюють один одного і є в принципі економічно еквівалентними.
Тому договір купівлі-продажу є договором сіналлагматіческій (від грец. Synallagma-взаємовідношення) 1.
Юридичні наслідки визнання відповідно продавця або покупця суб'єктом зустрічного виконання зобов'язань полягають в тому, що в разі ненадання зобов'язаною стороною обумовленого договором виконання зобов'язання або наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що таке виконання не буде вироблено у встановлений термін, суб'єкт зустрічного виконання вправі призупинити виконання свого зобов'язання або зовсім відмовитися від виконання договору і зажадати відшкодування збитків (п. 2 ст. 328 ЦК).
Мета договору полягає у перенесенні права власності на річ, що служить товаром, на покупця. За загальним правилом право власності у набувача речі за договором виникає з моменту її передачі, якщо інше не передбачено законом або договором.
Договір продажу нерухомості виділений в особливу групу договорів зважаючи на специфіку його об'єкта - нерухомого майна. Відповідно до ст. 130 ЦК до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без шкоди, розмірного їх призначенням, неможливо, в тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
Особливий вид нерухомості представляють повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. В якості нерухомого майна в ст. 549 ЦК названо також і квартира. Відповідно до закону до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Разом з тим не всі види нерухомого майна входять до складу предмета договору купівлі-продажу. Так, не є об'єктом купівлі-продажу земля та інші природні ресурси, що знаходяться у виключній власності держави. До останніх чинне законодавство відносить надра і ліси. Предметом купівлі-продажу можуть бути відокремлені водні об'єкти (замкнуті водойми) - невеликі за площею і непроточні штучні водойми, які не мають гідравлічної зв'язку з іншими поверхневими водними об'єктами, тобто такі об'єкти, які можуть перебувати у власності громадян і юридичних осіб.
Купівля-продаж земельних ділянок регулюється спеціальними правилами, встановленими земельним законодавством. Земельний кодекс передбачає два основних способи продажу земельних ділянок: надання їх з державної або муніципальної власності на торгах (ст. ст. 30, 38) і укладання угод із земельними ділянками відповідно до цивільного законодавства (ст. 25).
Відповідно до ст. 7 Земельного кодексу кожну земельну ділянку має правовий режим, що складається з цільового призначення (приналежності до якої-небудь із семи передбачених законом категорій земель) і дозволеного використання. При продажу земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, ні продавець, ні покупець не має права самостійно змінити цей правовий режим.
Більш того, закон (ст. 1 Земельного кодексу) встановлює пріоритет особливо цінних земель і земель, особливо охоронюваних територій, переклад яких в інші категорії забороняється чи обмежується (до них відносяться цінні землі сільськогосподарського призначення, землі лісового фонду, зайняті лісами першої групи і деякі інші).
Слід зазначити, що продаж земель зі зміною їх правового режиму завжди пов'язана з реалізацією додаткових процедур, що забезпечують можливість такого продажу 1. Так, наприклад, для того, щоб продати земельну ділянку зі зміною його цільового призначення, необхідно перевести його з однієї категорії в іншу на підставі рішення відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування (ст. 8 Земельного кодексу). Для надання земельної ділянки із земель лісового фонду нерідко слід перевести його з лісових земель в нелісові, а потім вилучити зі складу земель цього фонду (ст. 63 Лісового кодексу).
Особливий порядок встановлений для продажу земель сільськогосподарського призначення. Відповідно до ст. 8 Федерального закону від 24.07.2002г. «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» при продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкт Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування має переважне право купівлі такої земельної ділянки за ціною, за яку він продається, за винятком випадків продажу з публічних торгів.
У разі якщо публічно-правова освіта відмовиться від покупки або не повідомить продавця про намір придбати продаваний земельну ділянку протягом місяця з дня надходження повідомлення продавця про такий продаж, останній має право протягом року продати земельну ділянку третій особі за ціною не нижче вказаної в повідомленні ціни .
При укладанні угод купівлі-продажу продавці земельних ділянок сплачують податок у відповідності з Податковим кодексом РФ (ч. 1 ст. 38).
До складу підприємства як майнового комплексу входить не тільки нерухоме майно, а й рухоме майно, права вимоги і т. д. (ст. 132 ЦК). До продажу цього майна або до його частини правила п. 2 цієї статті застосовуються, якщо інше не передбачено правилами про договір продажу підприємства.
Ось що говорить про предмет даного договору Синайський В. І.: «Предметом ... можуть бути тільки речі, а не права; речі власні, а не чужі; існуючі, а не майбутні або існували; речі вільні» 1.
Найчастіше виникають питання про можливість укладення договору купівлі-продажу незавершеного будівельного об'єкту.
Деякі автори вважають, що до моменту державної реєстрації та переходу права власності недобудовані об'єкти «не можуть оцінюватися як нерухомості, а є лише сукупністю будівельних матеріалів і конструкцій, в яку вкладено також праця будівельників» 2.
Вищий арбітражний суд відповідає на це питання позитивно, грунтуючись на п. 2 ст. 25 Закону про реєстрацію, де допускається здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва та реєстрація права на зазначений об'єкт на певних етапах будівництва. Відповідно до висновків Вищого Арбітражного Суду «право власності на незавершений будівництвом об'єкт виникає з моменту реєстрації» 1.
Договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ДК РФ).
Договір продажу нерухомості повинен бути обов'язково укладений у письмовій формі. При цьому з усіх допускаються варіантів письмової форми договору (п. 2 ст. 434 ГК) в даному випадку може бути використаний тільки один документ, підписаний обома сторонами. Недотримання цієї вимоги тягне за собою недійсність відповідного договору.
До договору купівлі-продажу земельних ділянок (купчої) повинен бути прикладений план ділянки, що продається. При відсутності такого договір купівлі-продажу не підлягає реєстрації. Якщо відсутній план ділянки, він виготовляється за рахунок коштів продавця або покупця за угодою між ними. Технічні вимоги до планів встановлюються органом державного управління земельним фондом
Комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування Російської Федерації 02.06.1993г. затверджено Типовий договір купівлі-продажу (купча) земельної ділянки. У ньому фіксуються сторони договору, предмет договору, плата за земельну ділянку, обтяження земельної ділянки правами інших осіб на певній площі, обмеження у використанні. При цьому межі земель, обтяжених правами третіх осіб, а також наявні обмеження користування вказуються на прикладеному до договору плані (кресленні) земельної ділянки.
До договору в якості його невід'ємної частини додаються поряд з планом земельної ділянки зведена відомість оцінки будівель, приміщень і споруд, розташованих на земельній ділянці; умови придбання земельної ділянки за конкурсом (при його продажу в такому порядку); вимоги заставодержателя по заборгованості (у випадку застави ділянки, що продається); дорученням продавця і покупця.
Особливої уваги заслуговує питання про реєстрацію. Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації (ст. 551 ГК РФ).
Порядок державної реєстрації угод купівлі-продажу нерухомого майна та прав на неї встановлений Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» 1.
Реєстрації підлягає перехід прав на продаване майно, а не договір, який вважається укладеним з моменту його підписання сторонами. Державна реєстрація відповідно до ст. 131 ЦК проводиться установами юстиції в єдиному державному реєстрі.
Державна реєстрація прав проводиться на всій території Російської Федерації за встановленою згаданим законом системі записів про права на нерухоме майно в Єдиному державному реєстрі на нерухоме майно та угод з ним. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухомість може бути оскаржено тільки в судовому порядку.
Державна реєстрація носить відкритий характер. Орган, який здійснює реєстрацію прав, зобов'язаний надати відомості про будь-якому об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі, а юридичній особі - документи, що підтверджують реєстрацію юридичної особи та повноваження її представника.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним проводиться установами юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним біля реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомості. Порядок створення та структура установ юстиції з реєстрації прав, а також принципи їх розміщення визначаються суб'єктами Російської Федерації за узгодженням з федеральним органом, уповноваженим Урядом РФ.
Встановлюючи детальний порядок реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, вищеназваний ФЗ містить вичерпний перелік підстав для відмови в реєстрації, призупинення реєстрації, а також передбачає заходи відповідальності за неточність даних, несвоєчасність їх надання. Такі заходи можуть включати в себе і відшкодування матеріального збитку, нанесеного юридичній, фізичній особі або державі вчиненням зазначених дій.
Якщо сторони виконали договір продажу нерухомості (тобто майно було передано покупцю, який сплатив продавцю встановлену договором ціну) до його державної реєстрації, то всі відносини, які виникли у сторін договору з третіми особами до його реєстрації, зберігаються.
Так, наприклад, якщо здане майно було передано в оренду, то орендна плата продовжує надходити продавцю. Якщо майно було закладено, то продавець продовжує виконувати свої зобов'язання за заставною 1.
Після державної реєстрації виконаного договору до нового власника майна переходять усі права та обов'язки продавця з приводу даного майна. Зокрема, в договорі про продаж земельної ділянки перехід обов'язків фіксується як відповідне обтяження земельної ділянки.
Термін, протягом якого договір і (або) перехід права власності підлягає реєстрації, законом не встановлено. Щоб убезпечити себе від подібної поведінки продавця покупцеві необхідно максимально заощадити час між укладанням договору та державною реєстрацією переходу права.
У п. 7 «Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» Вищий Арбітражний Суд РФ зробив висновок, що оскільки спірне майно обтяжене правами покупця (відділення Ощадбанку в конкретному розглянутому випадку), продавець (Акціонерне товариство) втратив право розпоряджатися ним будь-яким способом.
П.3 вищеназваного «Огляду» обгрунтовує рішення Вищого Арбітражного Суду про те, що договір купівлі-продажу нежитлових приміщень вважається укладеним з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності відповідно до п. 1 ст. 433 ЦК.
Отже, по операціях з житловими приміщеннями та підприємствами обов'язкова реєстрація угоди, а потім або одночасно реєстрація переходу права власності (ст.551 ЦК). У відповідності зі ст.558 і ст.560 ЦК сторони зобов'язані зареєструвати договір продажу житлових приміщень та підприємств під загрозою його недійсності.
Ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості, за її відсутності договір вважається неукладеним (ст. 555 ЦК).
Обов'язкове включення ціни майна в договір обумовлено, як правило, значною вартістю майна, що продається, а також необхідністю сплати податку з продажу даного майна, розміри якого визначаються виходячи з продажної ціни майна.
Ціна конкретного нерухомого майна строго індивідуальна і не може бути порівнянна з аналогічними видами нерухомого майна, у зв'язку з чим при укладенні договору купівлі-продажу такого майна не може застосовуватися п. 3 ст. 424, що передбачає можливість за відсутності ціни в безкоштовне договорі застосовувати ціни, які при порівнянних обставинах звичайно стягуються за аналогічні товари.
1. Введення
2. Основна частина.
2.1 Поняття і елементи договору продажу нерухомості
2.2 Зміст договору продажу нерухомості
2.3 Особливості продажу житлових приміщень
3. Висновок
Список використаної літератури
Введення
Договір продажу нерухомості в даний час є одним з найпоширеніших договорів.
Операції з нерухомим майном стали масовими і повсякденними у підприємницькій діяльності громадян, юридичних осіб і муніципальних утворень.
Разом з тим, ринок нерухомості залишається значно криміналізованим. Багато угоди відбуваються без достатньої юридичної опрацювання, без чіткого визначення прав і обов'язків сторін, що тягне за собою порушення прав однієї чи іншої сторони і, відповідно, значні фінансові втрати. До того ж доводиться нести чималі витрати на адвокатські послуги.
Як відомо, відповідно до Цивільного Кодексу РФ до нерухомих речей відносяться всі ті об'єкти, які міцно пов'язані із землею і переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе: будівлі, споруди, житло та нежитлові приміщення, підприємства як майнові комплекси, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження та ліси. Перелік цих об'єктів не закритий, тобто не вичерпний. Таким чином, чіткої характеристики поняття «нерухомість» немає.
Мета даної курсової: розглянути поняття і елементи договору продажу нерухомості, зміст договору продажу нерухомості, а також особливості продажу житлових приміщень.
Основна частина
2.1 Поняття і елементи договору продажу нерухомості
За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст. 549 ЦК РФ).
Договір продажу нерухомості є консенсуальним, оскільки вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди з його істотних умов, а момент вступу договору в силу не пов'язується з передачею товару покупцеві. Власне передача товару покупцеві являє собою виконання укладеного і вступив у силу договору купівлі-продажу з боку продавця 1. Тому в тих випадках, коли момент вступу договору в силу збігається з фактичною передачею товару, можна говорити про особливий порядок укладення договору купівлі-продажу і про те, що він виконується в момент укладання, але не про реальний характер договору.
Договір продажу нерухомості є оплатним, оскільки продавець за виконання своїх обов'язків по передачі товару покупцю повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді оплати отриманого товару.
Договір продажу нерухомості є взаємним, оскільки кожна із сторін цього договору (продавець і покупець) несе обов'язку на користь іншої сторони і вважається боржником іншого боку в тому, що зобов'язана зробити на її користь, і одночасно її кредитором у тому, що має право від неї вимагати. Більше того, у договорі мають місце дві зустрічні обов'язки, однаково суттєві і важливі: обов'язок продавця передати покупцеві товар і обов'язок покупця сплатити покупну ціну, - які взаємно обумовлюють один одного і є в принципі економічно еквівалентними.
Тому договір купівлі-продажу є договором сіналлагматіческій (від грец. Synallagma-взаємовідношення) 1.
Юридичні наслідки визнання відповідно продавця або покупця суб'єктом зустрічного виконання зобов'язань полягають в тому, що в разі ненадання зобов'язаною стороною обумовленого договором виконання зобов'язання або наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що таке виконання не буде вироблено у встановлений термін, суб'єкт зустрічного виконання вправі призупинити виконання свого зобов'язання або зовсім відмовитися від виконання договору і зажадати відшкодування збитків (п. 2 ст. 328 ЦК).
Мета договору полягає у перенесенні права власності на річ, що служить товаром, на покупця. За загальним правилом право власності у набувача речі за договором виникає з моменту її передачі, якщо інше не передбачено законом або договором.
Договір продажу нерухомості виділений в особливу групу договорів зважаючи на специфіку його об'єкта - нерухомого майна. Відповідно до ст. 130 ЦК до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без шкоди, розмірного їх призначенням, неможливо, в тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
Особливий вид нерухомості представляють повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. В якості нерухомого майна в ст. 549 ЦК названо також і квартира. Відповідно до закону до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Разом з тим не всі види нерухомого майна входять до складу предмета договору купівлі-продажу. Так, не є об'єктом купівлі-продажу земля та інші природні ресурси, що знаходяться у виключній власності держави. До останніх чинне законодавство відносить надра і ліси. Предметом купівлі-продажу можуть бути відокремлені водні об'єкти (замкнуті водойми) - невеликі за площею і непроточні штучні водойми, які не мають гідравлічної зв'язку з іншими поверхневими водними об'єктами, тобто такі об'єкти, які можуть перебувати у власності громадян і юридичних осіб.
Купівля-продаж земельних ділянок регулюється спеціальними правилами, встановленими земельним законодавством. Земельний кодекс передбачає два основних способи продажу земельних ділянок: надання їх з державної або муніципальної власності на торгах (ст. ст. 30, 38) і укладання угод із земельними ділянками відповідно до цивільного законодавства (ст. 25).
Відповідно до ст. 7 Земельного кодексу кожну земельну ділянку має правовий режим, що складається з цільового призначення (приналежності до якої-небудь із семи передбачених законом категорій земель) і дозволеного використання. При продажу земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, ні продавець, ні покупець не має права самостійно змінити цей правовий режим.
Більш того, закон (ст. 1 Земельного кодексу) встановлює пріоритет особливо цінних земель і земель, особливо охоронюваних територій, переклад яких в інші категорії забороняється чи обмежується (до них відносяться цінні землі сільськогосподарського призначення, землі лісового фонду, зайняті лісами першої групи і деякі інші).
Слід зазначити, що продаж земель зі зміною їх правового режиму завжди пов'язана з реалізацією додаткових процедур, що забезпечують можливість такого продажу 1. Так, наприклад, для того, щоб продати земельну ділянку зі зміною його цільового призначення, необхідно перевести його з однієї категорії в іншу на підставі рішення відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування (ст. 8 Земельного кодексу). Для надання земельної ділянки із земель лісового фонду нерідко слід перевести його з лісових земель в нелісові, а потім вилучити зі складу земель цього фонду (ст. 63 Лісового кодексу).
Особливий порядок встановлений для продажу земель сільськогосподарського призначення. Відповідно до ст. 8 Федерального закону від 24.07.2002г. «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» при продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкт Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування має переважне право купівлі такої земельної ділянки за ціною, за яку він продається, за винятком випадків продажу з публічних торгів.
У разі якщо публічно-правова освіта відмовиться від покупки або не повідомить продавця про намір придбати продаваний земельну ділянку протягом місяця з дня надходження повідомлення продавця про такий продаж, останній має право протягом року продати земельну ділянку третій особі за ціною не нижче вказаної в повідомленні ціни .
При укладанні угод купівлі-продажу продавці земельних ділянок сплачують податок у відповідності з Податковим кодексом РФ (ч. 1 ст. 38).
До складу підприємства як майнового комплексу входить не тільки нерухоме майно, а й рухоме майно, права вимоги і т. д. (ст. 132 ЦК). До продажу цього майна або до його частини правила п. 2 цієї статті застосовуються, якщо інше не передбачено правилами про договір продажу підприємства.
Ось що говорить про предмет даного договору Синайський В. І.: «Предметом ... можуть бути тільки речі, а не права; речі власні, а не чужі; існуючі, а не майбутні або існували; речі вільні» 1.
Найчастіше виникають питання про можливість укладення договору купівлі-продажу незавершеного будівельного об'єкту.
Деякі автори вважають, що до моменту державної реєстрації та переходу права власності недобудовані об'єкти «не можуть оцінюватися як нерухомості, а є лише сукупністю будівельних матеріалів і конструкцій, в яку вкладено також праця будівельників» 2.
Вищий арбітражний суд відповідає на це питання позитивно, грунтуючись на п. 2 ст. 25 Закону про реєстрацію, де допускається здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва та реєстрація права на зазначений об'єкт на певних етапах будівництва. Відповідно до висновків Вищого Арбітражного Суду «право власності на незавершений будівництвом об'єкт виникає з моменту реєстрації» 1.
Договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ДК РФ).
Договір продажу нерухомості повинен бути обов'язково укладений у письмовій формі. При цьому з усіх допускаються варіантів письмової форми договору (п. 2 ст. 434 ГК) в даному випадку може бути використаний тільки один документ, підписаний обома сторонами. Недотримання цієї вимоги тягне за собою недійсність відповідного договору.
До договору купівлі-продажу земельних ділянок (купчої) повинен бути прикладений план ділянки, що продається. При відсутності такого договір купівлі-продажу не підлягає реєстрації. Якщо відсутній план ділянки, він виготовляється за рахунок коштів продавця або покупця за угодою між ними. Технічні вимоги до планів встановлюються органом державного управління земельним фондом
Комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування Російської Федерації 02.06.1993г. затверджено Типовий договір купівлі-продажу (купча) земельної ділянки. У ньому фіксуються сторони договору, предмет договору, плата за земельну ділянку, обтяження земельної ділянки правами інших осіб на певній площі, обмеження у використанні. При цьому межі земель, обтяжених правами третіх осіб, а також наявні обмеження користування вказуються на прикладеному до договору плані (кресленні) земельної ділянки.
До договору в якості його невід'ємної частини додаються поряд з планом земельної ділянки зведена відомість оцінки будівель, приміщень і споруд, розташованих на земельній ділянці; умови придбання земельної ділянки за конкурсом (при його продажу в такому порядку); вимоги заставодержателя по заборгованості (у випадку застави ділянки, що продається); дорученням продавця і покупця.
Особливої уваги заслуговує питання про реєстрацію. Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації (ст. 551 ГК РФ).
Порядок державної реєстрації угод купівлі-продажу нерухомого майна та прав на неї встановлений Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» 1.
Реєстрації підлягає перехід прав на продаване майно, а не договір, який вважається укладеним з моменту його підписання сторонами. Державна реєстрація відповідно до ст. 131 ЦК проводиться установами юстиції в єдиному державному реєстрі.
Державна реєстрація прав проводиться на всій території Російської Федерації за встановленою згаданим законом системі записів про права на нерухоме майно в Єдиному державному реєстрі на нерухоме майно та угод з ним. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухомість може бути оскаржено тільки в судовому порядку.
Державна реєстрація носить відкритий характер. Орган, який здійснює реєстрацію прав, зобов'язаний надати відомості про будь-якому об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі, а юридичній особі - документи, що підтверджують реєстрацію юридичної особи та повноваження її представника.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним проводиться установами юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним біля реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомості. Порядок створення та структура установ юстиції з реєстрації прав, а також принципи їх розміщення визначаються суб'єктами Російської Федерації за узгодженням з федеральним органом, уповноваженим Урядом РФ.
Встановлюючи детальний порядок реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, вищеназваний ФЗ містить вичерпний перелік підстав для відмови в реєстрації, призупинення реєстрації, а також передбачає заходи відповідальності за неточність даних, несвоєчасність їх надання. Такі заходи можуть включати в себе і відшкодування матеріального збитку, нанесеного юридичній, фізичній особі або державі вчиненням зазначених дій.
Якщо сторони виконали договір продажу нерухомості (тобто майно було передано покупцю, який сплатив продавцю встановлену договором ціну) до його державної реєстрації, то всі відносини, які виникли у сторін договору з третіми особами до його реєстрації, зберігаються.
Так, наприклад, якщо здане майно було передано в оренду, то орендна плата продовжує надходити продавцю. Якщо майно було закладено, то продавець продовжує виконувати свої зобов'язання за заставною 1.
Після державної реєстрації виконаного договору до нового власника майна переходять усі права та обов'язки продавця з приводу даного майна. Зокрема, в договорі про продаж земельної ділянки перехід обов'язків фіксується як відповідне обтяження земельної ділянки.
Термін, протягом якого договір і (або) перехід права власності підлягає реєстрації, законом не встановлено. Щоб убезпечити себе від подібної поведінки продавця покупцеві необхідно максимально заощадити час між укладанням договору та державною реєстрацією переходу права.
У п. 7 «Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» Вищий Арбітражний Суд РФ зробив висновок, що оскільки спірне майно обтяжене правами покупця (відділення Ощадбанку в конкретному розглянутому випадку), продавець (Акціонерне товариство) втратив право розпоряджатися ним будь-яким способом.
П.3 вищеназваного «Огляду» обгрунтовує рішення Вищого Арбітражного Суду про те, що договір купівлі-продажу нежитлових приміщень вважається укладеним з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності відповідно до п. 1 ст. 433 ЦК.
Отже, по операціях з житловими приміщеннями та підприємствами обов'язкова реєстрація угоди, а потім або одночасно реєстрація переходу права власності (ст.551 ЦК). У відповідності зі ст.558 і ст.560 ЦК сторони зобов'язані зареєструвати договір продажу житлових приміщень та підприємств під загрозою його недійсності.
Ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості, за її відсутності договір вважається неукладеним (ст. 555 ЦК).
Обов'язкове включення ціни майна в договір обумовлено, як правило, значною вартістю майна, що продається, а також необхідністю сплати податку з продажу даного майна, розміри якого визначаються виходячи з продажної ціни майна.
Ціна конкретного нерухомого майна строго індивідуальна і не може бути порівнянна з аналогічними видами нерухомого майна, у зв'язку з чим при укладенні договору купівлі-продажу такого майна не може застосовуватися п. 3 ст. 424, що передбачає можливість за відсутності ціни в безкоштовне договорі застосовувати ціни, які при порівнянних обставинах звичайно стягуються за аналогічні товари.
Так, продаваний земельну ділянку для садівництва суворо індивідуальний і має свої особливості навіть у порівнянні з сусідніми земельними ділянками. Ця індивідуальність може полягати в його більшій продуктивності, освоєності, наявності певної кількості багаторічних насаджень і т. д.
Порядок купівлі-продажу громадянами Російської Федерації земельних ділянок передбачає можливість за бажанням власника продажу земельної ділянки з допомогою районного (міського) земельної комітету на конкурсі або аукціоні. Таким чином, ціна продаваного земельної ділянки може бути встановлена як за домовленістю сторін, так і за результатами конкурсу або аукціону. Але навіть якщо ціна встановлюється за підсумками конкурсу або аукціону, вона повинна бути включена в договір. Типовий договір купівлі-продажу (купча) земельної ділянки, затверджений Комітетом Російської Федерації по земельних ресурсів та землеустрою, містить спеціальний пункт, присвячений платі за договором. У цьому пункті вказуються ціна проданого земельної ділянки, визначеної зазначеними вище способами, відомості про оплату суми, перерахованої продавцю і заставодержателю (якщо предмет договору обтяжений заставою) згідно з доданим до договору вимогу заставодержателя по заборгованості, необхідної для здійснення погашення по заставі на предмет договору, підтвердженому продавцем; відомості про передачу продавцю відповідної суми готівкою.
Нормативна ціна землі встановлюється відповідно до Постанови Уряду Російської Федерації від 15.03.1997г. «Про порядок визначення нормативної ціни землі» щорічно органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації для земель різного цільового призначення за оцінним зонам, адміністративних районах, поселенням і їх груп. Нормативна ціна землі не повинна перевищувати 75 відсотків рівня ринкової ціни на типові земельні ділянки відповідного цільового призначення. При цьому ринкова вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до Федерального закону про оціночну діяльність (ст. 66 Земельного кодексу).
Документи про нормативної ціні та кадастрової вартості земельних ділянок видаються зацікавленим особам районними (міськими) комітетами із земельних ресурсів і землеустрою.
У договорі продажу може бути вказана лише ціна на одиницю площі або іншого розміру нерухомості, наприклад ціна кв. м, ціна однієї сотки (або одного гектара) земельної ділянки. При цьому загальна ціна продаваного майна визначається виходячи з його фактичного розміру, зокрема шляхом множення вартості одного кв. м на загальну площу продаваного будови якої вартості одного гектара (сотки) на площу земельної ділянки.
Синайський В. І. зазначає, «що ціна в купівлі-продажу неодмінно повинна виражатися в грошах. Сплата речами дала б місцем іншій юридичній угоді, мене, а не купівлі-продажу. Ціна ця повинна бути, далі, визначної. Не буде, тому, купівлі-продажу, якщо не можна визначити, яку суму має право вимагати продавець від покупця його. Так само, ціна повинна бути істинною »1.
І, нарешті, сторонами договору є продавець і покупець.
Продавець нерухомості повинен бути її власником або володіти іншим обмеженим речовим правом, з якого випливає правомочність продавця за розпорядженням майном, що є нерухомістю. Наприклад, таким правочином наділений суб'єкт права господарського відання (державне або муніципальне унітарне підприємство), який має право розпоряджатися (в тому числі шляхом відчуження) закріпленим за нею майном з урахуванням передбачених законом обмежень. Зокрема, для відчуження нерухомого майна потрібна згода власника; розпорядження майном має здійснюватися унітарним підприємством в рамках його цільової правоздатності (ст. 295, 49 ЦК). Навпаки, установа як суб'єкт права оперативного управління не має права розпоряджатися закріпленим за нею майном. Однак якщо відповідно до установчих документів установі надано право здійснювати приносить доходи діяльність, то майно, придбане за рахунок цих доходів, надходить у самостійне розпорядження установи і може відчужуватися останнім на свій розсуд (ст. 298 ЦК).
В якості продавця можуть виступати держава (Російська Федерація і суб'єкти Російської Федерації), а також муніципальні освіти в частині продажу державного або муніципального майна, не закріпленого за юридичними особами. Виникаючі при цьому правовідносини будуть регулюватися нормами, що визначають участь юридичних осіб у цивільних правовідносинах (ст. 124 ЦК), а отже, і нормами про купівлю-продаж.
Громадяни можуть укладати договори купівлі-продажу (в якості продавця) з урахуванням загальних вимог, що пред'являються до їх правоздатності та дієздатності.
Покупцем товару за договором купівлі-продажу може бути всяке фізична або юридична особа, що визнається суб'єктом цивільних прав та обов'язків. Купуючи товар за договором купівлі-продажу, покупець, згідно з загальним правилом, стає його власником. Однак у деяких випадках, передбачених законом або договором, покупець не набуває права власності на переданий продавцем товар.
До числа таких покупців відносяться, по-перше, державні та муніципальні унітарні підприємства, що володіють правом господарського ведення або оперативного управління (казенні підприємства) на закріплене за ними майно, а також установи (суб'єкти права оперативного управління). Здійснюючи договори купівлі-продажу будь-якого майна в якості покупця, вони набувають на це майно відповідне обмежене речове право, власником ж товару стає особа, яка є власником майна, закріпленого за юридичними особами.
По-друге, не стають власниками придбаних за договором купівлі-продажу товарів також громадяни або юридичні особи, наділені повноваженнями на вчинення зазначених дій від свого імені в силу договору комісії, агентського договору або договору довірчого управління.
Серед всіх договорів купівлі-продажу виділяються договори, продавці і покупці за якими, продаючи або купуючи товари, діють в рамках здійснюваної ними підприємницької діяльності.
Для здійснення угоди з нерухомістю, якщо вона знаходиться у спільній власності подружжя, а продавцем або покупцем виступає один з подружжя, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя 1.
При відсутності такої згоди на вчинення правочину вона може бути визнана недійсною у судовому порядку на вимогу чоловіка, не брав участь в укладанні угоди, але чиє згоду необхідно було отримати. Термін позовної давності для позовів про визнання такої угоди недійсною так само, як і для інших оспорімих угод, встановлюється в один рік і обчислюється з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права (п. 2 ст. 181 ГК).
2.2 Зміст договору продажу нерухомості
Основний обов'язок продавця - це передача нерухомості покупцю. «Продавець зобов'язаний передати річ» 1. Є предметом купівлі-продажу товар, щодо якого є права третіх осіб, може виявитися витребуваних цими особами у покупця.
Як зазначав Шершеневич Г. Ф., «на продавця лежить відповідальність за право на річ, їм відчужувану. Мета купівлі-продажу полягає в наданні права власності, а це можливо тільки за умови, якщо таке право належить самому продавцю »1.
Цей обов'язок є загальною для всіх договорів купівлі-продажу. З моменту передачі речі у покупця, як правило, виникає право власності (п. 1 ст. 223 ЦК). Однак у покупця нерухомості право власності виникає з моменту реєстрації переходу права власності, який може і не співпадати з фактичною передачею нерухомості.
У розглянутому зобов'язанні слід розрізняти передачу права власності і фактичну передачу речі (нерухомості) за актом передачі. У зв'язку з цим основну обов'язок продавця краще розглядати як обов'язок перенести на покупця право власності на продане майно і ввести його у володіння нерухомістю (тобто фактично передати нерухомість).
Враховуючи встановлений законодавством вимога реєстрації переходу права власності, на кожну з сторін договору покладається обов'язок звернутися до державного реєструючий орган з метою виконання цієї вимоги за змістом п. 3 ст. 551 ДК.
Якщо одна зі сторін ухиляється від виконання зазначеного обов'язку, то суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Те ж відбувається і в тому випадку, якщо одна із сторін ухиляється від реєстрації договору, що вимагає державної реєстрації.
Незважаючи на те, що договір вважається укладеним тільки після його реєстрації, суд має право винести рішення про реєстрацію, якщо угода укладена в належній формі (ст. 165 ЦК). Обов'язок передати право власності на нерухоме майно передбачає, що воно має бути вільним від будь-яких прав і домагань третіх осіб, за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти майно з обмеженнями (обтяженнями). Відповідно до ЦК (ст. 131) та Законом про реєстрацію (п. 1 ст. 4) обмеження (обтяження) речових прав на нерухомість підлягають державній реєстрації поряд з державною реєстрацією самих прав.
Враховуючи специфіку нерухомості як об'єкта договору продажу, законодавець встановив спеціальні правила, пов'язані з виконанням продавцем обов'язку передати, а покупцем - прийняти продану річ. Передача нерухомості здійснюється за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. У силу особливих природних властивостей нерухомості (невіддільність від земельної ділянки, на якій вона розташована), її неможливо передати звичайним способом, тобто шляхом вручення покупцю. Передавальний акт в такому випадку є доказом відбулася передачі і виключає можливі суперечки, пов'язані з встановленням цього юридично значущого факту. Обов'язковість письмового оформлення передачі встановлена для усунення в майбутньому спорів про виконання обов'язку продавця передати річ, усі речі (наприклад, з внугріквартірним сантехнічним обладнанням), вільної від речей колишнього власника і проживають з ним осіб і т. д., а також можливих претензій покупця по приводу недоліків переданого майна, які могли бути виявлені при звичайному огляді. У деяких випадках письмове оформлення передачі нерухомості може служити доказом сумлінності або несумлінності покупця.
Передавальний акт не можна розглядати як доповнення або уточнення договору. Якщо сторони вкажуть у ньому на невідповідність нерухомості умовами договору, то це не звільняє продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (п. 2 ст. 556 ДК).
Передавальний акт не може розглядатися і як невід'ємна частина договору 1. Підписання акту про передачу нерухомості має значення для визначення моменту, коли ризик випадкової загибелі переходить до покупця. Так як продавець вважається який виконав свій обов'язок щодо передачі нерухомості з моменту вручення цього майна покупцю і підписання акта або іншого документа про передачу, то й ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна переходить на покупця з цього моменту, якщо інше не передбачено договором. При цьому виникнення права власності пов'язується з моментом реєстрації права, а не з фактичної передачею речі. Такий висновок відповідає змістом ст. 223 ЦК. Тому передача нерухомості може передувати реєстрації, а може і слідувати за нею, хоча дане твердження оцінюється в юридичній літературі неоднозначно.
При укладанні договорів продажу житлових приміщень у багатоквартирних будинках та продажу нежитлових вбудовано-прибудованих приміщень у них, якщо вони належать різним (не менше ніж двом) домовласникам, законодавець встановлює додаткові обов'язки продавця, оскільки це спільне майно включається до складу кондомініуму як єдиного комплексу нерухомого майна .
Обов'язки покупця не вимагають докладної характеристики, так як вони є звичайними для будь-якого договору купівлі-продажу, за винятком обов'язку прийняти нерухоме майно за передавальним актом і зареєструвати перехід права власності відповідно до ст. 551 ДК.
2.3 Особливості продажу житлових приміщень
Істотними умовами договору купівлі-продажу житлових приміщень, як і інших договорів продажу нерухомості є умови про його предмет і ціною (ст. 554, 555 ЦК)
Додаткову особливість предмета договору становить його цільовий характер. Житлове приміщення, незалежно від того, у чиїй власності воно перебуває, може бути використано тільки для проживання громадян, як власників так і інших осіб за якими-небудь підстав. Воно повинно бути зареєстровано в цій якості у відповідних муніципальних або державних органах (БТІ, адміністрація муніципального освіти).
До числа житлових належать такі приміщення:
· Житловий будинок;
· Його частина;
· Квартиру в багатоквартирному будинку;
· Її частину.
Як правило, мова повинна йти про ізольованих приміщеннях, за
винятком частки в житловому приміщенні на праві спільної часткової власності.
Крім предмета і ціни істотною умовою договору продажу житлового приміщення є перелік осіб, що й після продажу зберігають право користування цим приміщенням. Ними відповідно до закону можуть бути:
· Члени сім'ї колишнього власника, що залишився проживати у приміщенні (ст.292 ЦК);
· Наймачі житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни (ст.667 ЦК);
· Орендарі (ст. 617 ЦК).
Органи опіки та піклування дають угоду на продаж житлового приміщення, де проживають неповнолітні члени сім'ї власника, посилюючи гарантії прав неповнолітніх.
Договір також повинен вказувати, що в житловому приміщенні на момент продажу не проживають особи, права яких слідують за житловим приміщенням.
Власник квартири в багатоквартирних будинках не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру.
Договір купівлі продажу житлового приміщення, на відміну від інших договорів продажу нерухомості, підлягає державній реєстрації та набирає чинності з моменту її здійснення (п. 3 ст. 433 ЦК). Незареєстрований договір продажу житлового приміщення вважається неукладеним.
Державна реєстрація є складовою частиною правового режиму нерухомості, який став більш суворим порівняно з правовим режимом рухомих речей. Дане положення зумовлене відмітними особливостями нерухомості від інших речей, якими, зокрема, є: міцний зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням нерухомості; багаторазове використання в процесі виробництва і в інших цілях, а також збереження їх первісного вигляду (форми) у протягом тривалого періоду, наявність індивідуальних ознак; незаменяемость нерухомості.
Цивільний кодекс передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень (ст. 558 ЦК) та договору купівлі-продажу підприємства (ст. 560 ЦК). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі-продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна.
Реєстрація переходу права власності (ст. 551 ЦК) не означає реєстрації самого договору купівлі-продажу.
Тому договір купівлі-продажу нежитлового приміщення слід вважати укладеним з моменту його підписання згідно з п. 1 ст. 433 ЦК, а не з моменту державної реєстрації 1.
Державну реєстрацію договорів продажу нерухомості повинні здійснювати ті ж органи, які реєструють перехід права власності на неї.
Існує точка зору, що при укладанні договору продажу житлового приміщення реєструється тільки сам договір, а перехід права власності від продавця до покупця не реєструється 2.
Така позиція, вважає Піскунова М. Г., є помилковою, оскільки ГК і ФЗ про державну реєстрацію встановлюють обов'язковість державної реєстрації договору додатково до державної реєстрації переходу права власності. З моменту реєстрації договору він вважається укладеним 3.
Однак, для того, щоб покупець став власником нерухомості, необхідне здійснення другого реєстраційної дії - реєстрації його права. Тільки з моменту внесення другий реєстраційного запису до Єдиного державного реєстру згідно з п. 2 ст. 8 ГКРФ виникне право власності покупця. Таким чином, реєстрація угод та реєстрація прав - різні реєстраційні дії, що мають різні правові наслідки.
На практиці часто виникає питання: чи необхідно нотаріальне оформлення угод з нерухомістю, в тому числі і з житловими приміщеннями? Чи справді Цивільний кодекс ліквідував обов'язкове нотаріальне оформлення угод з нерухомістю? Чи прийме реєстратор документи, оформлені в простій письмовій формі (без нотаріального оформлення)? Якщо так, то в яких випадках?
При відповіді на дані дуже серйозні питання, перш за все, слід звернути увагу на наступні обставини.
Відповідно до п. 2 ст. 163 ДК РФ нотаріальне посвідчення угод обов'язково у випадках, зазначених у законі, а також у випадках, передбачених угодою сторін. У зв'язку з цим нотаріальне оформлення умовно можна розділити на обов'язкове, похідне і добровільне 1.
Обов'язкове нотаріальне оформлення передбачено для договору ренти (ст. 584 ЦК РФ), а також іпотечного договору (п. 2 ст. 339 ЦК РФ).
Нотаріальне оформлення договорів, обов'язкове чинності вже існуючих угод, вважаємо за можливе називати похідним (або аксессорним, додатковим). До нього слід віднести два види угод: договір застави рухомого майна або прав, якщо зобов'язання, забезпечене заставою, міститься в нотаріально засвідченому договорі; поступка прав або переведення боргу, заснованих на договорі, скоєному в нотаріальній формі. В обох випадках житло не виступає об'єктом договорів.
Добровільне нотаріальне посвідчення угод необхідно у випадках, передбачених угодою сторін. Наприклад, сторони домовилися для кваліфікованого оформлення угоди звернутися до нотаріуса.
Безперечно, реєстратор зобов'язаний прийняти до реєстрації документи, оформлені в простій письмовій формі, якщо договором не передбачено нотаріальне оформлення договору продажу житлового приміщення.
Відсутність у чинному Цивільному кодексі РФ положення про обов'язкове нотаріальне посвідчення договору продажу житлового приміщення та інших угод з нерухомістю часто критикується в літературі. При цьому вказуються такі негативні наслідки подібного нововведення в ГК: збільшення рівня кримінальності, тому що в нашій країні чимало людей з низькою правовою культурою; поява додаткових витрат з федерального бюджету на створення спеціальної служби, що забезпечує проведення правової експертизи та перевірки законності угоди; великий термін державної реєстрації угоди (до 1 місяця); додаткові витрати громадян на послуги кваліфікованого юриста при складанні договору та деякі інші.
Очевидно, з цим не можна не погодитися, хоча ліквідація обов'язкового нотаріального посвідчення деяких угод (у тому числі і договору продажу житлового приміщення) має і певні позитивні наслідки. З іншого боку, положення про те, що громадяни відповідно до ЦК РФ мають факультативне право звернутися до нотаріальної контори за посвідченням угоди, для якої законом не встановлена обов'язкова нотаріальна форма, навряд чи має під собою досить змістовну основу.
Російський менталітет спрацьовує таким чином, що коли йде мова про правові процедури, що розглядаються як непотрібні формальності, якщо до того ж їх дотримання пов'язано з витратами, то їх слід відкинути при першій можливості. Але це, у кінцевому рахунку, обертається проти самих громадян 1.
Певні проблеми виникають у разі смерті однієї зі сторін до державної реєстрації операції з нерухомим майном. Якщо угода, що підлягає державній реєстрації (у тому числі і договір продажу житлового приміщення), нотаріально посвідчена, але не зареєстрована в органі юстиції, то вона не є укладеної (п. 3 ст. 433 ГК РФ), і як недійсна угода не може породжувати правових наслідків (п. 1 ст. 165 Цивільному кодексі РФ).
Слід зазначити, що до цього випадку п. 3 ст. 165 ЦК РФ не застосовують, оскільки передбачає наслідки ухилення сторони від реєстрації, але ніяк не припинення її правосуб'єктності (якщо суб'єкта права вже немає, то ухилятися нікому). Очевидно, що в разі смерті правоотчуждателя правонабувача, отримавши відмову в державній реєстрації угоди, має право звернутися до суду за визнанням його права, якщо угода була фактично виконана. У цьому випадку державна реєстрація права набувача (але не угоди) буде здійснена на підставі судового рішення.
Необхідно підкреслити, що в юридичній літературі широке поширення отримала точка зору, відповідно до якої нездійснення державної реєстрації договору продажу житлового приміщення тягне безумовну недійсність угоди.
Наприклад, Козир О. М. пише: «Стаття 165 ЦК встановлює найжорсткіше з можливих наслідків нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, яка в силу закону підлягає такій реєстрації. Така угода вважається незначною, а значить, взагалі не породжує правових наслідків. Однак для випадків недобросовісної поведінки однієї зі сторін, що виражається в ухиленні від реєстрації, суду на вимогу іншої сторони надається можливість винести рішення про реєстрацію угоди згідно з судовим рішенням, що рятує угоду від «нікчемності» (п. 3 ст. 165) ».
Висновок
Отже, ми розглянули поняття і елементи договору продажу нерухомості, зміст договору продажу нерухомості, а також особливості продажу житлових приміщень.
Нерухомість є основою матеріального виробництва і майнового добробуту громадян. Вкладення капіталів і заощаджень в нерухомість - найважливіший економічний процес ринкової економіки. Ці обставини, а також особливості нерухомості як об'єкта власності та інших речових прав, потребують особливої уваги законодавця і ретельного правого регулювання.
Як повного об'єкта цивільних прав нерухоме майно стало повертатися в російський цивільний оборот з початку 90-х років.
Значення публічно-правових норм у регулюванні відносин нерухомості не можна недооцінювати. Природа цього об'єкта представляє найбільш значне втручання публічного права в регулювання питань, пов'язаних з нерухомістю, в порівнянні з регулюванням інших об'єктів цивільних прав. Може лише виникати питання про оптимальне співвідношення приватноправових і публічно-правових норм.
Цивільний кодекс РФ заклав основу такого співвідношення, що відрізняється від того, що було в радянському праві.
Список використовуваної літератури:
1. Конституція РФ.
2. Цивільний Кодекс РФ.
3. ФЗ від 21.07.1997г. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
4. ФЗ від 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (ред. від 21.12.2004г.).
5. Постанова Уряду Російської Федерації від 15.03.1997г. № 319 «Про порядок визначення нормативної ціни землі».
6. Додаток до інформаційного листа Президії ВАС РФ від 13.11.1997г. № 21.
1. Брагинський М. І., Витрянский В. В. Договірне право. Книга 2: договори про передачу майна. М., 2000, с. 879.
2. Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ, 1998, № 1.
3. Цивільне право: Підручник / / За ред. Є. А. Суханова. М., 2001, с. 570.
4. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) / Под ред. Т. Є. Абова, А. Ю. Кабалкіна. М., 1999.
5. Козир О. М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. Цивільний кодекс: проблеми, теорія, практика. М., 1998, с. 413.
6. Коментар до частині другій Цивільного кодексу РФ для підприємців / Под ред. В. Д. Карповича. М., 1996.
7. Крашенинников П. В. Операції з житловими приміщеннями: Коментар цивільного та житлового законодавства і практика його застосування. М., 1999, с. 671.
8. Піскунова М.Г. Особливості виникнення прав на нерухомість і проблеми державної реєстрації. М., 2000, с. 490.
9. Синайський В. І. Російське громадянське право. М., 2001, с. 621.
10. Шершеневич Г. Ф. Курс цивільного права. М., 1998, с. 590.
11. Шершеневич Г. Ф. Підручник російського громадянського права. М., 1997, с. 790.
Порядок купівлі-продажу громадянами Російської Федерації земельних ділянок передбачає можливість за бажанням власника продажу земельної ділянки з допомогою районного (міського) земельної комітету на конкурсі або аукціоні. Таким чином, ціна продаваного земельної ділянки може бути встановлена як за домовленістю сторін, так і за результатами конкурсу або аукціону. Але навіть якщо ціна встановлюється за підсумками конкурсу або аукціону, вона повинна бути включена в договір. Типовий договір купівлі-продажу (купча) земельної ділянки, затверджений Комітетом Російської Федерації по земельних ресурсів та землеустрою, містить спеціальний пункт, присвячений платі за договором. У цьому пункті вказуються ціна проданого земельної ділянки, визначеної зазначеними вище способами, відомості про оплату суми, перерахованої продавцю і заставодержателю (якщо предмет договору обтяжений заставою) згідно з доданим до договору вимогу заставодержателя по заборгованості, необхідної для здійснення погашення по заставі на предмет договору, підтвердженому продавцем; відомості про передачу продавцю відповідної суми готівкою.
Нормативна ціна землі встановлюється відповідно до Постанови Уряду Російської Федерації від 15.03.1997г. «Про порядок визначення нормативної ціни землі» щорічно органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації для земель різного цільового призначення за оцінним зонам, адміністративних районах, поселенням і їх груп. Нормативна ціна землі не повинна перевищувати 75 відсотків рівня ринкової ціни на типові земельні ділянки відповідного цільового призначення. При цьому ринкова вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до Федерального закону про оціночну діяльність (ст. 66 Земельного кодексу).
Документи про нормативної ціні та кадастрової вартості земельних ділянок видаються зацікавленим особам районними (міськими) комітетами із земельних ресурсів і землеустрою.
У договорі продажу може бути вказана лише ціна на одиницю площі або іншого розміру нерухомості, наприклад ціна кв. м, ціна однієї сотки (або одного гектара) земельної ділянки. При цьому загальна ціна продаваного майна визначається виходячи з його фактичного розміру, зокрема шляхом множення вартості одного кв. м на загальну площу продаваного будови якої вартості одного гектара (сотки) на площу земельної ділянки.
Синайський В. І. зазначає, «що ціна в купівлі-продажу неодмінно повинна виражатися в грошах. Сплата речами дала б місцем іншій юридичній угоді, мене, а не купівлі-продажу. Ціна ця повинна бути, далі, визначної. Не буде, тому, купівлі-продажу, якщо не можна визначити, яку суму має право вимагати продавець від покупця його. Так само, ціна повинна бути істинною »1.
І, нарешті, сторонами договору є продавець і покупець.
Продавець нерухомості повинен бути її власником або володіти іншим обмеженим речовим правом, з якого випливає правомочність продавця за розпорядженням майном, що є нерухомістю. Наприклад, таким правочином наділений суб'єкт права господарського відання (державне або муніципальне унітарне підприємство), який має право розпоряджатися (в тому числі шляхом відчуження) закріпленим за нею майном з урахуванням передбачених законом обмежень. Зокрема, для відчуження нерухомого майна потрібна згода власника; розпорядження майном має здійснюватися унітарним підприємством в рамках його цільової правоздатності (ст. 295, 49 ЦК). Навпаки, установа як суб'єкт права оперативного управління не має права розпоряджатися закріпленим за нею майном. Однак якщо відповідно до установчих документів установі надано право здійснювати приносить доходи діяльність, то майно, придбане за рахунок цих доходів, надходить у самостійне розпорядження установи і може відчужуватися останнім на свій розсуд (ст. 298 ЦК).
В якості продавця можуть виступати держава (Російська Федерація і суб'єкти Російської Федерації), а також муніципальні освіти в частині продажу державного або муніципального майна, не закріпленого за юридичними особами. Виникаючі при цьому правовідносини будуть регулюватися нормами, що визначають участь юридичних осіб у цивільних правовідносинах (ст. 124 ЦК), а отже, і нормами про купівлю-продаж.
Громадяни можуть укладати договори купівлі-продажу (в якості продавця) з урахуванням загальних вимог, що пред'являються до їх правоздатності та дієздатності.
Покупцем товару за договором купівлі-продажу може бути всяке фізична або юридична особа, що визнається суб'єктом цивільних прав та обов'язків. Купуючи товар за договором купівлі-продажу, покупець, згідно з загальним правилом, стає його власником. Однак у деяких випадках, передбачених законом або договором, покупець не набуває права власності на переданий продавцем товар.
До числа таких покупців відносяться, по-перше, державні та муніципальні унітарні підприємства, що володіють правом господарського ведення або оперативного управління (казенні підприємства) на закріплене за ними майно, а також установи (суб'єкти права оперативного управління). Здійснюючи договори купівлі-продажу будь-якого майна в якості покупця, вони набувають на це майно відповідне обмежене речове право, власником ж товару стає особа, яка є власником майна, закріпленого за юридичними особами.
По-друге, не стають власниками придбаних за договором купівлі-продажу товарів також громадяни або юридичні особи, наділені повноваженнями на вчинення зазначених дій від свого імені в силу договору комісії, агентського договору або договору довірчого управління.
Серед всіх договорів купівлі-продажу виділяються договори, продавці і покупці за якими, продаючи або купуючи товари, діють в рамках здійснюваної ними підприємницької діяльності.
Для здійснення угоди з нерухомістю, якщо вона знаходиться у спільній власності подружжя, а продавцем або покупцем виступає один з подружжя, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя 1.
При відсутності такої згоди на вчинення правочину вона може бути визнана недійсною у судовому порядку на вимогу чоловіка, не брав участь в укладанні угоди, але чиє згоду необхідно було отримати. Термін позовної давності для позовів про визнання такої угоди недійсною так само, як і для інших оспорімих угод, встановлюється в один рік і обчислюється з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права (п. 2 ст. 181 ГК).
2.2 Зміст договору продажу нерухомості
Основний обов'язок продавця - це передача нерухомості покупцю. «Продавець зобов'язаний передати річ» 1. Є предметом купівлі-продажу товар, щодо якого є права третіх осіб, може виявитися витребуваних цими особами у покупця.
Як зазначав Шершеневич Г. Ф., «на продавця лежить відповідальність за право на річ, їм відчужувану. Мета купівлі-продажу полягає в наданні права власності, а це можливо тільки за умови, якщо таке право належить самому продавцю »1.
Цей обов'язок є загальною для всіх договорів купівлі-продажу. З моменту передачі речі у покупця, як правило, виникає право власності (п. 1 ст. 223 ЦК). Однак у покупця нерухомості право власності виникає з моменту реєстрації переходу права власності, який може і не співпадати з фактичною передачею нерухомості.
У розглянутому зобов'язанні слід розрізняти передачу права власності і фактичну передачу речі (нерухомості) за актом передачі. У зв'язку з цим основну обов'язок продавця краще розглядати як обов'язок перенести на покупця право власності на продане майно і ввести його у володіння нерухомістю (тобто фактично передати нерухомість).
Враховуючи встановлений законодавством вимога реєстрації переходу права власності, на кожну з сторін договору покладається обов'язок звернутися до державного реєструючий орган з метою виконання цієї вимоги за змістом п. 3 ст. 551 ДК.
Якщо одна зі сторін ухиляється від виконання зазначеного обов'язку, то суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Те ж відбувається і в тому випадку, якщо одна із сторін ухиляється від реєстрації договору, що вимагає державної реєстрації.
Незважаючи на те, що договір вважається укладеним тільки після його реєстрації, суд має право винести рішення про реєстрацію, якщо угода укладена в належній формі (ст. 165 ЦК). Обов'язок передати право власності на нерухоме майно передбачає, що воно має бути вільним від будь-яких прав і домагань третіх осіб, за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти майно з обмеженнями (обтяженнями). Відповідно до ЦК (ст. 131) та Законом про реєстрацію (п. 1 ст. 4) обмеження (обтяження) речових прав на нерухомість підлягають державній реєстрації поряд з державною реєстрацією самих прав.
Враховуючи специфіку нерухомості як об'єкта договору продажу, законодавець встановив спеціальні правила, пов'язані з виконанням продавцем обов'язку передати, а покупцем - прийняти продану річ. Передача нерухомості здійснюється за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. У силу особливих природних властивостей нерухомості (невіддільність від земельної ділянки, на якій вона розташована), її неможливо передати звичайним способом, тобто шляхом вручення покупцю. Передавальний акт в такому випадку є доказом відбулася передачі і виключає можливі суперечки, пов'язані з встановленням цього юридично значущого факту. Обов'язковість письмового оформлення передачі встановлена для усунення в майбутньому спорів про виконання обов'язку продавця передати річ, усі речі (наприклад, з внугріквартірним сантехнічним обладнанням), вільної від речей колишнього власника і проживають з ним осіб і т. д., а також можливих претензій покупця по приводу недоліків переданого майна, які могли бути виявлені при звичайному огляді. У деяких випадках письмове оформлення передачі нерухомості може служити доказом сумлінності або несумлінності покупця.
Передавальний акт не можна розглядати як доповнення або уточнення договору. Якщо сторони вкажуть у ньому на невідповідність нерухомості умовами договору, то це не звільняє продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (п. 2 ст. 556 ДК).
Передавальний акт не може розглядатися і як невід'ємна частина договору 1. Підписання акту про передачу нерухомості має значення для визначення моменту, коли ризик випадкової загибелі переходить до покупця. Так як продавець вважається який виконав свій обов'язок щодо передачі нерухомості з моменту вручення цього майна покупцю і підписання акта або іншого документа про передачу, то й ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна переходить на покупця з цього моменту, якщо інше не передбачено договором. При цьому виникнення права власності пов'язується з моментом реєстрації права, а не з фактичної передачею речі. Такий висновок відповідає змістом ст. 223 ЦК. Тому передача нерухомості може передувати реєстрації, а може і слідувати за нею, хоча дане твердження оцінюється в юридичній літературі неоднозначно.
При укладанні договорів продажу житлових приміщень у багатоквартирних будинках та продажу нежитлових вбудовано-прибудованих приміщень у них, якщо вони належать різним (не менше ніж двом) домовласникам, законодавець встановлює додаткові обов'язки продавця, оскільки це спільне майно включається до складу кондомініуму як єдиного комплексу нерухомого майна .
Обов'язки покупця не вимагають докладної характеристики, так як вони є звичайними для будь-якого договору купівлі-продажу, за винятком обов'язку прийняти нерухоме майно за передавальним актом і зареєструвати перехід права власності відповідно до ст. 551 ДК.
2.3 Особливості продажу житлових приміщень
Істотними умовами договору купівлі-продажу житлових приміщень, як і інших договорів продажу нерухомості є умови про його предмет і ціною (ст. 554, 555 ЦК)
Додаткову особливість предмета договору становить його цільовий характер. Житлове приміщення, незалежно від того, у чиїй власності воно перебуває, може бути використано тільки для проживання громадян, як власників так і інших осіб за якими-небудь підстав. Воно повинно бути зареєстровано в цій якості у відповідних муніципальних або державних органах (БТІ, адміністрація муніципального освіти).
До числа житлових належать такі приміщення:
· Житловий будинок;
· Його частина;
· Квартиру в багатоквартирному будинку;
· Її частину.
Як правило, мова повинна йти про ізольованих приміщеннях, за
винятком частки в житловому приміщенні на праві спільної часткової власності.
Крім предмета і ціни істотною умовою договору продажу житлового приміщення є перелік осіб, що й після продажу зберігають право користування цим приміщенням. Ними відповідно до закону можуть бути:
· Члени сім'ї колишнього власника, що залишився проживати у приміщенні (ст.292 ЦК);
· Наймачі житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни (ст.667 ЦК);
· Орендарі (ст. 617 ЦК).
Органи опіки та піклування дають угоду на продаж житлового приміщення, де проживають неповнолітні члени сім'ї власника, посилюючи гарантії прав неповнолітніх.
Договір також повинен вказувати, що в житловому приміщенні на момент продажу не проживають особи, права яких слідують за житловим приміщенням.
Власник квартири в багатоквартирних будинках не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру.
Договір купівлі продажу житлового приміщення, на відміну від інших договорів продажу нерухомості, підлягає державній реєстрації та набирає чинності з моменту її здійснення (п. 3 ст. 433 ЦК). Незареєстрований договір продажу житлового приміщення вважається неукладеним.
Державна реєстрація є складовою частиною правового режиму нерухомості, який став більш суворим порівняно з правовим режимом рухомих речей. Дане положення зумовлене відмітними особливостями нерухомості від інших речей, якими, зокрема, є: міцний зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням нерухомості; багаторазове використання в процесі виробництва і в інших цілях, а також збереження їх первісного вигляду (форми) у протягом тривалого періоду, наявність індивідуальних ознак; незаменяемость нерухомості.
Цивільний кодекс передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень (ст. 558 ЦК) та договору купівлі-продажу підприємства (ст. 560 ЦК). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі-продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна.
Реєстрація переходу права власності (ст. 551 ЦК) не означає реєстрації самого договору купівлі-продажу.
Тому договір купівлі-продажу нежитлового приміщення слід вважати укладеним з моменту його підписання згідно з п. 1 ст. 433 ЦК, а не з моменту державної реєстрації 1.
Державну реєстрацію договорів продажу нерухомості повинні здійснювати ті ж органи, які реєструють перехід права власності на неї.
Існує точка зору, що при укладанні договору продажу житлового приміщення реєструється тільки сам договір, а перехід права власності від продавця до покупця не реєструється 2.
Така позиція, вважає Піскунова М. Г., є помилковою, оскільки ГК і ФЗ про державну реєстрацію встановлюють обов'язковість державної реєстрації договору додатково до державної реєстрації переходу права власності. З моменту реєстрації договору він вважається укладеним 3.
Однак, для того, щоб покупець став власником нерухомості, необхідне здійснення другого реєстраційної дії - реєстрації його права. Тільки з моменту внесення другий реєстраційного запису до Єдиного державного реєстру згідно з п. 2 ст. 8 ГКРФ виникне право власності покупця. Таким чином, реєстрація угод та реєстрація прав - різні реєстраційні дії, що мають різні правові наслідки.
На практиці часто виникає питання: чи необхідно нотаріальне оформлення угод з нерухомістю, в тому числі і з житловими приміщеннями? Чи справді Цивільний кодекс ліквідував обов'язкове нотаріальне оформлення угод з нерухомістю? Чи прийме реєстратор документи, оформлені в простій письмовій формі (без нотаріального оформлення)? Якщо так, то в яких випадках?
При відповіді на дані дуже серйозні питання, перш за все, слід звернути увагу на наступні обставини.
Відповідно до п. 2 ст. 163 ДК РФ нотаріальне посвідчення угод обов'язково у випадках, зазначених у законі, а також у випадках, передбачених угодою сторін. У зв'язку з цим нотаріальне оформлення умовно можна розділити на обов'язкове, похідне і добровільне 1.
Обов'язкове нотаріальне оформлення передбачено для договору ренти (ст. 584 ЦК РФ), а також іпотечного договору (п. 2 ст. 339 ЦК РФ).
Нотаріальне оформлення договорів, обов'язкове чинності вже існуючих угод, вважаємо за можливе називати похідним (або аксессорним, додатковим). До нього слід віднести два види угод: договір застави рухомого майна або прав, якщо зобов'язання, забезпечене заставою, міститься в нотаріально засвідченому договорі; поступка прав або переведення боргу, заснованих на договорі, скоєному в нотаріальній формі. В обох випадках житло не виступає об'єктом договорів.
Добровільне нотаріальне посвідчення угод необхідно у випадках, передбачених угодою сторін. Наприклад, сторони домовилися для кваліфікованого оформлення угоди звернутися до нотаріуса.
Безперечно, реєстратор зобов'язаний прийняти до реєстрації документи, оформлені в простій письмовій формі, якщо договором не передбачено нотаріальне оформлення договору продажу житлового приміщення.
Відсутність у чинному Цивільному кодексі РФ положення про обов'язкове нотаріальне посвідчення договору продажу житлового приміщення та інших угод з нерухомістю часто критикується в літературі. При цьому вказуються такі негативні наслідки подібного нововведення в ГК: збільшення рівня кримінальності, тому що в нашій країні чимало людей з низькою правовою культурою; поява додаткових витрат з федерального бюджету на створення спеціальної служби, що забезпечує проведення правової експертизи та перевірки законності угоди; великий термін державної реєстрації угоди (до 1 місяця); додаткові витрати громадян на послуги кваліфікованого юриста при складанні договору та деякі інші.
Очевидно, з цим не можна не погодитися, хоча ліквідація обов'язкового нотаріального посвідчення деяких угод (у тому числі і договору продажу житлового приміщення) має і певні позитивні наслідки. З іншого боку, положення про те, що громадяни відповідно до ЦК РФ мають факультативне право звернутися до нотаріальної контори за посвідченням угоди, для якої законом не встановлена обов'язкова нотаріальна форма, навряд чи має під собою досить змістовну основу.
Російський менталітет спрацьовує таким чином, що коли йде мова про правові процедури, що розглядаються як непотрібні формальності, якщо до того ж їх дотримання пов'язано з витратами, то їх слід відкинути при першій можливості. Але це, у кінцевому рахунку, обертається проти самих громадян 1.
Певні проблеми виникають у разі смерті однієї зі сторін до державної реєстрації операції з нерухомим майном. Якщо угода, що підлягає державній реєстрації (у тому числі і договір продажу житлового приміщення), нотаріально посвідчена, але не зареєстрована в органі юстиції, то вона не є укладеної (п. 3 ст. 433 ГК РФ), і як недійсна угода не може породжувати правових наслідків (п. 1 ст. 165 Цивільному кодексі РФ).
Слід зазначити, що до цього випадку п. 3 ст. 165 ЦК РФ не застосовують, оскільки передбачає наслідки ухилення сторони від реєстрації, але ніяк не припинення її правосуб'єктності (якщо суб'єкта права вже немає, то ухилятися нікому). Очевидно, що в разі смерті правоотчуждателя правонабувача, отримавши відмову в державній реєстрації угоди, має право звернутися до суду за визнанням його права, якщо угода була фактично виконана. У цьому випадку державна реєстрація права набувача (але не угоди) буде здійснена на підставі судового рішення.
Необхідно підкреслити, що в юридичній літературі широке поширення отримала точка зору, відповідно до якої нездійснення державної реєстрації договору продажу житлового приміщення тягне безумовну недійсність угоди.
Наприклад, Козир О. М. пише: «Стаття 165 ЦК встановлює найжорсткіше з можливих наслідків нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, яка в силу закону підлягає такій реєстрації. Така угода вважається незначною, а значить, взагалі не породжує правових наслідків. Однак для випадків недобросовісної поведінки однієї зі сторін, що виражається в ухиленні від реєстрації, суду на вимогу іншої сторони надається можливість винести рішення про реєстрацію угоди згідно з судовим рішенням, що рятує угоду від «нікчемності» (п. 3 ст. 165) ».
Висновок
Отже, ми розглянули поняття і елементи договору продажу нерухомості, зміст договору продажу нерухомості, а також особливості продажу житлових приміщень.
Нерухомість є основою матеріального виробництва і майнового добробуту громадян. Вкладення капіталів і заощаджень в нерухомість - найважливіший економічний процес ринкової економіки. Ці обставини, а також особливості нерухомості як об'єкта власності та інших речових прав, потребують особливої уваги законодавця і ретельного правого регулювання.
Як повного об'єкта цивільних прав нерухоме майно стало повертатися в російський цивільний оборот з початку 90-х років.
Значення публічно-правових норм у регулюванні відносин нерухомості не можна недооцінювати. Природа цього об'єкта представляє найбільш значне втручання публічного права в регулювання питань, пов'язаних з нерухомістю, в порівнянні з регулюванням інших об'єктів цивільних прав. Може лише виникати питання про оптимальне співвідношення приватноправових і публічно-правових норм.
Цивільний кодекс РФ заклав основу такого співвідношення, що відрізняється від того, що було в радянському праві.
Список використовуваної літератури:
1. Конституція РФ.
2. Цивільний Кодекс РФ.
3. ФЗ від 21.07.1997г. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
4. ФЗ від 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (ред. від 21.12.2004г.).
5. Постанова Уряду Російської Федерації від 15.03.1997г. № 319 «Про порядок визначення нормативної ціни землі».
6. Додаток до інформаційного листа Президії ВАС РФ від 13.11.1997г. № 21.
1. Брагинський М. І., Витрянский В. В. Договірне право. Книга 2: договори про передачу майна. М., 2000, с. 879.
2. Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ, 1998, № 1.
3. Цивільне право: Підручник / / За ред. Є. А. Суханова. М., 2001, с. 570.
4. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) / Под ред. Т. Є. Абова, А. Ю. Кабалкіна. М., 1999.
5. Козир О. М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. Цивільний кодекс: проблеми, теорія, практика. М., 1998, с. 413.
6. Коментар до частині другій Цивільного кодексу РФ для підприємців / Под ред. В. Д. Карповича. М., 1996.
7. Крашенинников П. В. Операції з житловими приміщеннями: Коментар цивільного та житлового законодавства і практика його застосування. М., 1999, с. 671.
8. Піскунова М.Г. Особливості виникнення прав на нерухомість і проблеми державної реєстрації. М., 2000, с. 490.
9. Синайський В. І. Російське громадянське право. М., 2001, с. 621.
10. Шершеневич Г. Ф. Курс цивільного права. М., 1998, с. 590.
11. Шершеневич Г. Ф. Підручник російського громадянського права. М., 1997, с. 790.