Поняття та правовий режим нерухомості в Росії

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати


Дипломна робота

Тема: Поняття та правовий режим нерухомості в Росії

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1 ІСТОРІЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ОБІГУ НЕРУХОМОСТІ І ПОНЯТТЯ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Історія правового регулювання обороту нерухомості в Росії

1.2 Поняття нерухомості і формально-юридичні ознаки нерухомого майна

1.3 Місце об'єктів нерухомості в системі об'єктів цивільного права

РОЗДІЛ 2 ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ УГОД З НЕРУХОМІСТЮ І ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

2.1 Поняття та правова природа державної реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно

2.2 Принципи державної реєстрації прав на нерухомість

2.3 Порядок державної реєстрації та відмови в реєстрації

ВИСНОВОК

СПИСОК

ВСТУП

Актуальність теми дослідження. В останні роки спостерігається помітний інтерес до питань правового регулювання обороту нерухомого майна. Ця обставина об'єктивного характеру. Ринок нерухомості в Росії пережив період становлення, і в даний час існує необхідність осмислити все, до чого прийшла економічна і правова думка в галузі обороту нерухомого майна.

Тому не випадково, що Дослідницький центр приватного права при Президенті Російської Федерації проявив ініціативу в розробці Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухомість. Ця ініціатива була підтримана, і Радою при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства була створена робоча група, яка розробила Концепцію розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно.

Введення в сучасне громадянське законодавство категорії "нерухоме майно" сприяло пожвавленню майнового обороту. Через даний інститут права законодавець зробив спробу забезпечення майнових прав на нерухомість учасників цивільного обороту, вказавши, що державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - це юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, зміни, обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно відповідно до положень ЦК РФ.

Актуальність теми даної дипломної роботи полягає в тому, що переважна більшість людей стикається з питаннями правовідносин щодо таких об'єктів цивільних прав, як нерухоме майно: продає, дарує, орендує квартиру, дачу, земельну ділянку тощо Тому важливо знати законодавче регулювання цих питань.

Ступінь наукової розробленості теми. Найбільш грунтовні розробки в даному напрямку здійснені такими вченими як Аксюк І.В., Александров А.А., Алексєєв В.А., Астахова М.А., Бабкін С.А., Бєлов В.А., Бєляєв І.Д ., Брагінський М.І., Болтанова Є.С., Витрянский В.В., Володимирський-Буданов М.Ф., Вострикова Л.Г., Дікусар В.М., дозорців В.А., Дорогавцева Є.Є ., Єм В.С., Емелькіна І.А., Ільїн Д.І., Кірсанов А.Р., Ковалевський М.А., Козир О.М., Кротов М.В., Курноскіна О.Г., Лобанов Г.А., Маковський А.Л., Мейєр Д.І., Новицька Т.Є., Петров Є.Ю., Петрова С.М., Піскунова М.Г., Побєдоносцев К.П., Покровський І . А., Романов О.Є., Сенчіщев В.І., Синайський В.І., Скворцов О.Ю., Скловський К.І., Смишляєв Д.В., Степанов С.А., Судаков О.О. ., Суханов Е.А., Тресцова Є.В., Чефранова Е.А., Шершеневич Г.Ф., Юдіна Ю.В., Яковлєв В.Ф. і багатьма іншими.

У своїй сукупності роботи названих вчених становлять солідну теоретико-методологічну базу для розробки проблем кваліфікації нерухомого майна та реєстрації прав на нерухомість.

Цілями дипломного дослідження є:

  • Визначення поняття нерухомого майна;

  • Розгляд питань віднесення до нерухомого майна окремих об'єктів;

  • Розгляд питань реєстрації нерухомості та угод з нею.

Ці основні цілі виражені в комплексі взаємопов'язаних завдань, теоретичний пошук вирішення яких зумовив структуру та зміст дипломної роботи.

Виходячи з названих цілей, визначено завдання дипломного дослідження:

  • узагальнення історичного матеріали з проблеми угод з нерухомістю;

  • розгляду поняття і ознак нерухомості;

  • розгляд нерухомості в системі об'єктів цивільних прав;

  • розгляд питань реєстрації угод з нерухомістю;

  • виявлення проблем кваліфікації та реєстрації нерухомості, виявлення шляхів вирішення цих проблем.

Об'єктом дослідження дипломної роботи є суспільні відносини що виникають у сфері забезпечення захисту законних прав та інтересів громадян при застосуванні норм про нерухоме майно.

У прямій залежності від об'єкта знаходиться предмет дослідження, який складають:

• норми цивільного законодавства, федеральні закони, що передбачають порядок операцій з нерухомістю;

• практика реалізації норм, що передбачають операції з нерухомістю;

• тенденції удосконалення цивільного законодавства.

Методи дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень, висновків і рекомендацій, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового, статистичного та логіко-юридичного.

Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу, двох розділів, що включають в себе шість параграфів, висновків і бібліографічного списку.

РОЗДІЛ 1 ІСТОРІЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ОБІГУ НЕРУХОМОСТІ І ПОНЯТТЯ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Історія правового регулювання обороту нерухомості в Росії

Терміни "нерухомість", "нерухоме майно", "нерухомі речі" у вітчизняному правознавстві з'явилися після того, як в Росії склався досить розвинений поземельний оборот. В Указі Петра I від 23 березня 1714 р. "Про спадщині маєтків" дається поняття нерухомих речей шляхом перерахування окремих їх видів: "родових, вислуженние і куплених вотчин і маєтків, також і дворів і крамниць" 1. Цей термін, як зауважив професор Г.Ф. Шершеневич 2, замінив собою колишні різноманітні висловлювання, якими позначалася земельна власність і перебувають на ній інші нерухомі речі.

Разом з тим інші терміни, що позначають ті чи інші різновиди нерухомого майна, не були остаточно витіснені і продовжували використовуватися в законодавстві.

Так, термін "вотчина" протягом кількох століть вживався для позначення нерухомого майна, що належить на праві приватної власності. Для позначення приватної нерухомості використовувалися і традиційні терміни російського права: "володіння", "володіння", а також проникнув з литовсько-польського права термін "Дєдіна".

Відсутність у російському правознавстві допетровських часів терміну "нерухомість", звичайно ж, зовсім не означало відсутності в цивільному обороті відповідних об'єктів, що позначаються іншими поняттями. Як писав М.Ф. Володимирський-Буданов, повна відсутність володіння нерухомими речами можливо тільки в кочовому побуті народу (мисливському і Гароімі). Як тільки "люди осідають і переходять до заняття землеробством, у них з'являється необхідність, по-перше, права на частину земної поверхні для влаштування постійного (осіла) житла - для будинку і, по-друге, права на окрему ділянку землі для обробки і для інших цілей господарського користування "3. Разом з тим у Росії тривалий час панували уявлення про поземельній нерухомості як про державну власність, тобто належить верховному правителю - царю.

У російській державі з посиленням доцентрових тенденцій виникли певні правові режими земель. Так, до XI - XII ст. склалися такі форми землеволодіння: общинне, княже, вотчинне, помісне і монастирське. Особливості різних видів землеволодіння виявлялися в різні обмеження або дозволениях їх використання в цивільному обороті. Наприклад, общинні (або чорні) землі, будучи за своїм статусом державними, могли бути використані членами громади, які проживали на них, тільки з метою задоволення власних общинних потреб, але не могли бути відчужені будь-яким чином (продані, подаровані, закладені і тощо).

Княжі землі, будучи власністю князів, могли бути продані, заповідані і іншим чином відчужені. У той же час, якщо князь переходив з одного наділу в інший, то він втрачав право на землі, і воно переходило до нового князя, приходив у цей спадок 4.

Помісними землями їх власники не володіли на праві власності. Право користування помісними землями було платою князя своїм дружинникам за службу, і в разі їх переходу на службу до іншого князя, дружинники втрачали право на ці землі.

До ХII ст., З твердженням впливу православної церкви, на Русі склалися великі монастирські або церковні землеволодіння, які мали специфічний правовий режим. Суб'єктами церковного землеволодіння виступали монастирі, церкви, єпископські сани, то є якісь колективні утворення, але не окремі ченці, церковні діячі як фізичні особи. Допускалося вільне відчуження монастирських земель, що робило церкви і монастирі активними учасниками поземельного обороту. У той же час ченці, єпископи не могли заповідати, дарувати, закладати землі від власного імені. Ця обставина підкреслює корпоративний характер церковної власності на землю та інше нерухоме майно.

Період централізації державної влади в Росії своїм природним наслідком мав посилення державного регулювання земельних відносин. Як зазначає Т.Є. Новицька, "становлення і розвиток умовного феодального землеволодіння змістило акценти в процедурі зміцнення речових прав. Велике значення відтепер мала реєстрація угоди у відповідній державній установі (наказ, воєвода). Перехід речових прав на землю фіксувався в Помісному наказі, на міський будинок і двір - у Земському для Москви, а по містах - у воєвод "5.

Таким чином, існуючий в середні століття в Росії цивільний оборот земель спричинив виникнення різних правових конструкцій нерухомості. Специфічні риси об'єктів нерухомості визначалися правовим режимом даних об'єктів нерухомості (земельних ділянок), статусом їх власників, який, у свою чергу, виникав із поділу суспільства на стани.

За часів Петра I економічне життя держави інтенсифікувалася. Це активізувало цивільний оборот і, як наслідок, з'явилися нові правові режими нерухомих речей і їх внутрішньої юридично значимої класифікації.

Так, актуальною залишалася класифікація земельних ділянок залежно від їх власників. За цим критерієм виділяли:

- Землі державні;

- Землі церковні;

- Землі приватні;

- Землі чернотягловие.

Особливим правовим режимом володіли так звані родові нерухомі майна. Держава, зацікавлена ​​в тому, щоб зберегти за своєю опорою - дворянськими родами - належні їм землі, встановило ускладнений порядок відчуження цих земель, включаючи передачу у спадок.

Особливості економічного розвитку російської держави зажадали обмеження обігу окремих видів нерухомого майна. Оскільки в петровський час велося інтенсивне будівництво флоту, то підвищену цінність набували лісу, які є джерелом матеріалів для кораблебудування. Це визначило появу законодавчого положення, яким обмежувалася рубка лісів незалежно від того, у чиїй власності вони знаходилися. Навіть приватним власникам лісів ставилося в обов'язок стежити за їх станом.

Іншим напрямком розвитку економічного життя країни стало формування і зміцнення в правах купецького стану. Однак розвиток торгівлі вимагало юридичних гарантій економічної бази купецтва і, зокрема, усунення невиправданих обмежень у використанні нерухомого майна. У зв'язку з цим закономірним є поява іменного указу імператора від 18 січня 1721 "Про купівлю купецтву до заводів сіл", яким купецтву було дозволено купувати з дозволу Берг-і Мануфактур-колегій у власність для промислових потреб сіл. Таким чином, купецтво розширило свої права участі в цивільному обороті нерухомих речей, що, у свою чергу, стало передумовою подальшого економічного розвитку держави.

Іншим напрямком розширення кола суб'єктів, які мають право брати участь в обороті нерухомості, стало дозвіл жінкам здійснювати операції з нерухомістю. Так, відповідно до Сенатським указом від 4 листопада 1715 р. "Про дозвіл писати купчі і заставні на нерухоме маєток особам жіночої статі" жінки були зрівняні в правах з чоловіками здійснювати купчі і заставні на нерухоме майно.

Слід зазначити, що держава прагнула встановити контроль за ринком нерухомості. Зокрема, за ініціативою Петра I проводилися досліди зі створення реєстраційної системи угод з нерухомими речами. Починаючи з 1699 р. був прийнятий ряд законодавчих актів, метою яких було впорядкування системи оформлення кріпосних актів (фортець) на нерухомість. Так, переглядався порядок написання фортець майданними піддячих, що бере свій початок з часів Соборної Уложення. Встановлювався контроль за їх діяльністю. Відтепер кріпаки акти повинні були складатися у Помісному наказі. У подальшому функції з контролю за обігом нерухомості були передані Ратуші, Збройній палаті, а з 1719 р. - Юстиц-колегії.

10 січня 1701 був прийнятий іменний указ імператора "Про обряді вчинення будь-якого роду кріпосних актів". Цим указом встановлювався порядок здійснення купчих, тобто порядок укладання договорів купівлі-продажу нерухомості. Договір вступав у законну силу з моменту його реєстрації в наказі. Таким чином, створювалася централізована система державного контролю за обігом нерухомого майна. Звичайно, така централізація була можлива в дуже обмежених масштабах, як правило, в межах великих міських поселень (головним чином у Москві), однак це був необхідний для держави досвід, який в кінцевому підсумку повинен був привести до створення повномасштабної системи державної реєстрації прав на нерухомість .

За часів Катерини II відбулася децентралізація процедури зміцнення прав на нерухомість. Функції по здійсненню кріпосних актів були покладені на спеціальні установи кріпаків справ, які були утворені при повітових судах. Була передбачена спеціальна процедура так званого введення у володіння нерухомістю, про що складалися акти, які пред'являються для зміцнення речових прав.

До XIX ст. в Росії стали активно розвиватися ідеї реформування правового регулювання цивільного обороту. Під керівництвом М.М. Сперанського готувався проект Цивільного уложення 1810 р., однією з базових ідей якого було положення про те, що в якості першооснови права на землю виступає право власності на землю, в той час як права на будову є вторинними. При цьому передбачалося закласти до законодавства презумпцію, згідно з якою всі будівлі, насадження, вироблені на поверхні грунту та в її надрах, належать власнику земельної ділянки, якщо суд не встановить зворотне 6. На жаль, Цивільне укладення з цілого ряду причин як об'єктивного, так і суб'єктивного характеру не було прийнято 7.

Проте зазначена обставина не стало непереборною перешкодою для розвитку права нерухомості в Російській Імперії.

До кінця XIX ст. в Росії склалася досить громіздка система регулювання обороту нерухомого майна. У той же час цю систему можна було охарактеризувати як досить своєрідну. Так, професор Л.А. Кассо зазначав, що в питаннях оголошення угод про нерухомість російське законодавство "прагнуло проводити доброчинні початку, тоді ще не скрізь визнані на Заході" 8.

Особливо відчутними були відмінності у регулюванні способів набуття права власності на рухоме і нерухоме майно. Процедура набуття права власності на нерухомість за руським правом вимагала їх зміцнення. Під зміцненням прав малося на увазі "державна, при посередництві органів суспільної влади, гласне твердження з'єднання права з відомим суб'єктом". Основні форми зміцнення прав на нерухомість представляли собою так звані кріпосні акти.

З прийняттям Положення про нотаріальну частину від 14 квітня 1866 основні функції щодо зміцнення прав на нерухомість покладалися на нотаріусів.

Процедура набуття права власності на нерухомі майна включала кілька юридично значимих елементів. Спочатку сторони у присутності молодшого нотаріуса (точніше, з його допомогою) становили кріпак акт, який заносився до актової книги. Потім витяг з актового книги представлялася старшому нотаріусу, який перебував при тому судовому окрузі, на території якого знаходилося відчужуване нерухоме майно. Старший нотаріус, перевіривши законність представленого акта і переконавшись у сплаті кріпаків мит, робив на виписці напис, яка засвідчувала затвердження акту і, залучивши виписку до кріпосну книгу, робив необхідну відмітку в реєстрі кріпаків справ. Цей момент і вважався моментом переходу права власності. У той же час в літературі тієї пори обговорювалося юридичне значення акту введення у володіння. У кінцевому підсумку законодавчо "введення у володіння як обов'язковий обряд оголошення скасований і збережений лише як дійсна передача маєтку набувачеві, яка відбувається, подібно виконання судового рішення, за бажанням набувача" 9.

Послідовний аналіз цієї процедури привів до теорії, яка обгрунтовувала, що, на відміну від законодавств інших держав, у вітчизняному праві "купча вилучена з договорів і віднесена до способів придбання права власності ... Купча є акт остаточний, є сама передача, а угода про продажу передує їй, і в купчої виражається результат його - перехід майна від однієї особи до іншої; ознакою цього переходу служить купча фортеця, так що видачею її і переходом права виповнюється передувала їй і окреме від неї словесне чи письмова угода "10.

Слід зазначити, що в XIX ст. практика як цивільного обороту, так і судова не розглядала угоди з нерухомістю як комерційних (торгових). Так, А.І. Камінка зазначав, що "хоча Статут судочинства торгового прямо і не стосується питання про нерухоме майно, тим не менш практикою він вирішується в тому сенсі, що операції з нерухомим майном не відносяться до операцій торговим, яка б не була мета, яку при цьому переслідують сторони "11. З цього ж виходила і судова практика, формована рішеннями Урядового сенату.

Перший крок до ліквідації поділу речей на рухомі і нерухомі у вітчизняній політиці та праві був зроблений з прийняттям декрету ВЦВК від 27 жовтня 1917 року "Про землю" 12. Цим декретом була встановлена ​​заборона на здійснення цивільно-правових угод із землею. Вилучення з цивільного обігу земельних ділянок як основного елементу інституту нерухомості робило безглуздим і поділ майна з цього класифікаційною ознакою 13.

Як наслідок централізації та усуспільнення засобів виробництва у правовому регулюванні цивільного обороту домінувала тенденція звуження об'єктів, які можуть бути об'єктами цивільно-правових угод. Природно, що в основному з обігу вилучалися великі, значимі для економіки об'єкти, серед яких провідне місце займали об'єкти нерухомості.

З прийняттям у 1922 р. Цивільного кодексу РРФСР 14 в радянському законодавстві було остаточно скасовано традиційне для будь-якого правопорядку поділ майна на рухоме і нерухоме. У примітці до ст. 21 ЦК РРФСР 1922 р. зафіксовано: "З відміною приватної власності поділ майна на рухоме і нерухоме майно скасовано". Однак, як справедливо іронізують сьогоднішні дослідники, з таким же успіхом можна було скасувати ділення доби на день і ніч 15.

Диференціація речей на рухомі і нерухомі об'єктивно зумовлюється природним характером самих речей. Сукупність особливих природних ознак, якими володіють нерухомі речі (і перш за все - земельні ділянки), не може не вимагати особливих методів регулювання правовідносин, що виникають з їх приводу. Існуючі природні відмінності між рухомими та нерухомими речами, як пише А.П. Сергєєв, "не повинні, та об'єктивно і не можуть ігноруватися законодавством будь-якого суспільства. Однак в одних випадках, коли це розходження визнано офіційно, воно знаходить виправдане і несуперечливе відображення в законі, а в інших же випадках, коли воно офіційно відкидається, відмінність між рухомим і нерухомим майном проводиться непослідовно і завуальовано "16. Тому законодавець, перебуваючи в об'єктивній залежності від необхідності оцінки природних властивостей нерухомих речей, навіть при легальному відсутності приватної власності на землю як основи нерухомості, не міг встановити однаковий правовий режим для різних видів нерухомого та рухомого майна. Відмінності в правовому режимі нерухомого майна проводилися в законодавстві навіть тоді, коли законодавець відмовлявся від відповідної термінології. Навіть сам принципова відмова від введення в цивільний оборот таких об'єктів, як нерухомі речі, є ніщо інше як надання режиму необоротоспособності (неможливості здійснення угод) даного майна. Не випадково в радянському праві були досить розвинені галузі земельного, водного, лісового законодавства, законодавства про надра і т.д. Більше того, іноді законодавець був змушений допускати "проговорки", встановлюючи в тих чи інших випадках особливий режим нерухомого майна та використовуючи при цьому виключену з офіційного слововжитку термінологію. Як приклад можна привести норму ст. 10 Закону СРСР від 29 жовтня 1976 р. "Про охорону і використання пам'яток історії та культури" 17, в якій встановлено, що "з метою організації обліку і охорони пам'яток історії та культури нерухомі пам'ятки поділяються на пам'ятки загальносоюзного, республіканського і місцевого значення".

Відновлення у вітчизняному праві поділу майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було здійснено в 1991 р. в Основах цивільного законодавства Союзу РСР і республік 18. У п. 2 ст. 4 Основ було дано визначення нерухомості, під якою розумілися земельні ділянки і все те, що з ними міцно пов'язано, тобто будівлі, споруди, підприємства, інші майнові комплекси, багаторічні насадження. Далі, не обмежуючись визначенням нерухомості через перерахування окремих її видів, законодавець вважав за необхідне розвинути поняття рухомих і нерухомих речей через їх протиставлення. В якості сутнісного ознаки рухомих речей у цій нормі зазначена можливість переміщення цього майна без невідповідного збитку його призначенням, якщо законодавчими актами не встановлено інше. Таким чином, логічним є висновок про те, що нерухомим майном є такі речі, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню не можливо. У цьому визначенні звертає на себе увагу відсутність вказівки на зв'язок майна із землею (забігаючи наперед, відзначимо, що це один з основних ознак нерухомості, визначений у понятті, яке дано в сучасному ГК РФ).

В Основах перераховані особливості правового режиму нерухомості. До таких, зокрема, віднесені особливості набуття та припинення прав на нерухоме майно, які повинні встановлюватися законодавчими актами. Відповідно до п. 5 ст. 8 Основ форма угод з приводу будівель та іншого нерухомого майна визначається за законодавством місця знаходження такого майна. Під таким законодавством малися на увазі нормативні правові акти, прийняті в республіці, на території якої знаходилося це майно. Таким чином, Основи створили фундамент для багатоваріантного підходу до визначення форми угод з нерухомістю. Це мало практичне значення для можливості встановлення в окремих регіонах союзної держави нотаріальної форми угод з нерухомістю, або про відмову від такої на користь простої письмової форми угод. Одночасно в п. 1 ст. 165 Основ встановлювалося імперативне правило, що форма угод з приводу нерухомості, що знаходиться в СРСР, підпорядковується радянському праву. У щодо спадкування нерухомого майна та прав на нього було прямо встановлено, що таке здійснюється відповідно до законодавства республіки, на території якої знаходилося це майно (п. 9 ст. 8 Основ). Були встановлені і особливі терміни для придбання прав власності на нерухоме майно за давністю володіння (набувним давність) - 15 років, в той час як придбання прав власності на рухоме майно за таким же підставі становило 5 років (п. 3 ст. 50 Основ). Також Основами було передбачено, що місцем виконання зобов'язання з передачі нерухомого майна має бути місце знаходження нерухомості (п. 1 ст. 64 Основ).

Інших правових особливостей обороту нерухомих речей в Основах встановлено не було.

1.2 Поняття нерухомості і формально-юридичні ознаки нерухомого майна

Всі ті проблеми, які породжуються підприємницькою практикою в сфері комерційної нерухомості, обігом житлової нерухомості, а також судово-арбітражній практикою, в кінцевому підсумку сходять до поняття нерухомості. Будучи фундаментальною цивільно-правовою категорією, поняття нерухомості лежить в основі всієї системи права нерухомості, правового регулювання операцій з нерухомим майном.

Якщо говорити про сутнісних ознаках нерухомого майна, які повинні знайти відображення в його легальному визначенні, то до таких повинні бути віднесені такі.

По-перше, нерухоме майно завжди є індивідуально-визначеним майном. Це означає, що кожна нерухома річ виступає як окремий об'єкт цивільного права 19. З юридичної точки зору нерухоме майно неподільне, а якщо відбувається фізичне поділ нерухомої речі, то, як наслідок, це веде і до юридичного "поділу" цього майна: замість одного об'єкта права з'являються два нових. У тому випадку, якщо об'єкт нерухомості нероздільний фізично (є фізично неподільної річчю), то його "юридичний розподіл" можливо тільки за правилами, що регулюють загальну власність: припустимо відчуження частки у праві спільної власності на цю нерухому річ 20.

По-друге, нерухомість за загальним правилом є матеріальним об'єктом, річчю. У цьому сенсі до нерухомості не можуть бути віднесені майнові права, наприклад, права вимоги. У літературі зустрічається трактування окремих положень закону про частку в праві на нерухоме майно як об'єктів нерухомості (п. 1 ст. 24 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість) 21, проте, як видається, ні згадана норма, ні сучасний підхід російського законодавця до розуміння нерухомості не дають підстав для зарахування подібного роду об'єктів до нерухомих речей.

По-третє, для об'єктів нерухомості характерна нерозривний зв'язок із землею. Причому цей зв'язок необхідно розглядати як таку прикріпленість об'єкта нерухомості до землі, втрата якої тягне і втрату функціональності самого об'єкта. Як наслідок, нерухомість стаціонарне, неперемещаема, прикріплена до одного місця. Зазначений ознака розцінюється дослідниками як загального системного ознаки нерухомої речі 22.

Сучасне поняття нерухомості, сформульоване в Цивільному кодексі РФ, також не вільне від недоліків.

В одній з останніх трактувань російського законодавства нерухомість отримала наступну дефініцію. Згідно з п. 1 ст. 130 ЦК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва .

До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Крім того, відповідно до п. 1 ст. 132 ЦК РФ нерухомістю визнається підприємство в цілому як майновий комплекс. І на завершення законодавець допускає, що законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно 23.

Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" розширює приблизний перелік об'єктів нерухомості і вказує як приклади нерухомих речей на житлові та нежитлові приміщення (ст. 1) 24. Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" також вказує нові приклади нерухомих речей: дачі, садові будинки 25, гаражі та інші будівлі споживчого призначення (п. 1 ст. 5) 26. Відповідно до Федерального закону від 7 липня 2003 р. № 126-ФЗ "Про зв'язок" до нерухомого майна належать споруди зв'язку, які міцно пов'язані із землею і переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі лінійно-кабельні споруди зв'язку ( п. 1 ст. 8) 27.

Відзначимо, що вищевказані законодавчі визначення нерухомості не вичерпують перелік об'єктів, які розуміються як нерухомих речей. Так, наприклад, в якості нерухомого майна розглядається самовільна споруда (п. 1 ст. 222 ГК). Однак законодавець не вводить цей термін у базове поняття нерухомості. Тлумачення вказаної норми дозволяє зробити висновок про те, що термін "будівництво" є родовим поняттям для штучно створених (але з порушенням встановленого порядку) на земельній ділянці нерухомих об'єктів.

Однак повернемося до формулювання поняття нерухомості, даної в ст. 130 ЦК РФ. Зазначена дефініція базується на трьох прийомах, використаних законодавцем для виведення загального поняття:

- Віднесення до нерухомості земельних ділянок;

- Віднесення до нерухомості об'єктів, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе;

- Віднесення до нерухомості рухомих за природою речей - що підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів.

Як бачимо, усі зазначені групи об'єктів нерухомості не мають спільних ознак. Навіть перша і друга групи об'єктів при найближчому розгляді не володіють загальними ознаками, оскільки якщо в першій групі об'єктів перебувають такі об'єкти, які є принципово неперемещаемимі (земельні ділянки), то в другій групі - об'єкти, переміщення яких принципово можливо, хоча і з заподіянням невідповідного збитку їх призначенню (будівлі, споруди). Слід відзначити і ту обставину, що, починаючи з дореволюційних часів, цивілісти, аналізуючи така ознака нерухомості, як її нерозривний зв'язок із землею, відзначають, що сучасні технології в деяких випадках дозволяють переміщати будівлі, споруди без заподіяння істотної шкоди їх призначенню 28. Більш того, при певних умовах ця група об'єктів може бути трансформована у рухоме майно (наприклад, при продажу будівлі на будівельні матеріали). Таким чином, як справедливо відзначається в літературі, в даному випадку зазначену норму необхідно трактувати не буквально, а відповідно до її змістом, згідно з яким закон визнає нерухомим те майно, яке може бути використане за своїм призначенням лише в нерозривному зв'язку із землею 29.

Третю групу в легальній дефініції, закріпленої у ст. 130 ЦК РФ, складають об'єкти, які, навпаки, є движимостями, причому движимостями в буквальному сенсі цього слова: функціональне призначення цих предметів складається саме в переміщенні в просторі. Вказану групу нерухомості не з'єднує з першими двома групами навіть така ознака, як зв'язок із земельними ділянками, тобто ту ознаку, який дозволяє говорити про нерухомість по природі або про нерухомість в силу нерозривності із земельною ділянкою 30.

Таким чином, просте зіставлення трьох зазначених груп не дає можливості виділити загальні ознаки предметів, щодо яких встановлено правовий режим нерухомості. Це, у свою чергу, дозволяє зробити висновок про те, що поняття нерухомості визначено не шляхом встановлення ознак даного явища, а шляхом встановлення їх переліку, приведення прикладів нерухомих речей. Однак, як справедливо зауважив з цього приводу на початку ХХ ст. професор Л.А. Кассо, використання такого прийому як перерахування прикладів не може мати вичерпного значення для загального визначення 31. Відсутність чіткої дефініції поняття нерухомості неминуче сприяє виникненню спорів з приводу віднесення цілого ряду об'єктів цивільного права до даної категорії, оскільки легальне визначення нерухомості має розмиті межі. Тим часом вирішення питання про можливість чіткого визначення переліку об'єктів нерухомого майна має не тільки теоретичне, але й практичне значення.

Крім того, дана проблема набуває особливої ​​гостроти і в зв'язку з тим, що поняття рухомих речей формулюється за залишковим принципом (все, що не нерухомість, - то рухоме майно). Таким чином, встановлення чіткої межі поняття нерухомості шляхом використання такого прийому, як виняток з усієї сукупності об'єктів цивільного права рухомих речей, також неможливо, оскільки поняття "рухомі речі" також не визначено законодавцем 32.

Слід відзначити і ту обставину, що прийом, використаний законодавцем для конструювання поняття нерухомості, некоректний з точки зору класифікації. Законодавець при визначенні ознак нерухомості не витримав єдності критерію відбору. Якщо в першій і третій групі в якості об'єктів нерухомості вказуються певні приклади, то в другій групі нерухомість визначається через вказівку істотних ознак (зв'язок із землею), підкріплюваних деякими прикладами (насадження, будівлі, споруди). При цьому друга група предметів виявляється супідрядні першої групи, яка виступає в якості своєрідного родового поняття, оскільки нерозривний зв'язок із землею дозволяє будівлі до нерухомих речей.

Правильне розуміння нерухомості на основі тієї дефініції, яка сформульована в Цивільному кодексі РФ, можливо тільки за допомогою залучення понять з інших галузей законодавства - земельного, законодавства про надра та ін Однак аналіз таких законодавчих понять, як ділянки надр, земельні ділянки та інших також не дозволяє виділити загальні ознаки цих об'єктів як об'єктів нерухомості. Так, відповідно до Закону РФ від 21 лютого 1992 р. № 2395-1 "Про надра" 33 під ділянкою надр розуміється геометрично певний простір надр, індивідуалізація якого відбувається у вигляді гірського відведення - геометризованной блоку надр (ст. 7).

Всі наведені вище визначення об'єктів нерухомості не дають уявлення про загальні для них ознаках, що дозволяють коректно об'єднати їх в одне поняття. Єдина ознака, що ріднять ці об'єкти, - їх нерозривний зв'язок із землею як просторової територією, - знаходиться за межами наведених законодавчих дефініцій (він відображений у ЦК РФ) 34.

Якщо ж говорити про правовий режим зазначених об'єктів, то й він різниться. Так, надра є об'єктом виключної власності Російської Федерації (п. 1 ст. 1.2 Закону про надра), а ділянки надр не можуть бути предметом купівлі-продажу, дарування, успадкування, внеску, застави або відчуження в іншій мірі (п. 2 ст. 1.2 Закону про надра). Вказана обставина робить безглуздим вимога про державну реєстрацію прав на ділянки надр, оскільки даний об'єкт вилучений із цивільного обороту і нікому, окрім держави, належати не може.

Сам законодавець не висловлюється щодо того, чому нерухомістю визнаються ці, а не інші об'єкти.

Одним з найбільш частих доктринальних пояснень цього є твердження про особливу значущість зазначених об'єктів для економіки, їх високу вартість і, як наслідок, необхідність публічного інтересу в підвищенні надійності правил їх цивільного обороту 35.

Проте в юридичній літературі існують і інші пояснення причин виділення нерухомості як особливого об'єкта цивільних прав. Так, К.І. Скловський вважає, що "немає підстав вважати причиною особливого становища нерухомості в обороті її пряму, безпосередню цінність" 36. На його думку, вирішальним якісною відмінністю, що дозволяє перетворити нерухоме майно на засіб стійкості кредиту через іпотеку, є "видимість" 37, тобто стійкість і публічний характер в даній сфері. Віддаючи данину вірно підмічене К.І. Скловський аспекту іпотечного кредитування як властивості обороту нерухомості, слід зазначити, що даний підхід пов'язаний тільки з однією з функцій, яку виконує нерухомість, - з її здатністю забезпечувати розширенні грошових ресурсів. Тим часом цю функцію призначення нерухомості далеко не вичерпується. Нерухомість володіє цілою сукупністю інших якостей, більш важливих, ніж її здатність інтенсифікувати економічне життя держави.

Неможливість знайти в позитивному законодавстві формальні ознаки, що поєднують різні об'єкти нерухомості в цілісну систему, приводить деяких дослідників до висновку про те, що правовий режим нерухомості не залежить від її природних властивостей. В якості об'єднуючих нерухоме майно ознак і підстави виділення нерухомості в особливе юридичне поняття розглядаються особливості організації обороту нерухомості 38.

Проте виникає низка запитань: наскільки такий підхід відповідає об'єктивним закономірностям розвитку цивільного обороту. Свого часу відповідь на це питання дав великий російський юрист, професор Д.І. Мейер, який писав про те, що немає необхідності, "щоб юридична поділ майна на нерухомі та рухомі збігалося з фізичної нерухомістю або рухливістю речей: в області права це поділ майна має те значення, що одні визначення зв'язуються з имуществами нерухомими, інші - з имуществами рухомими; але чи майно, що визнається за законом нерухомим, нерухомо за своєю природою, або воно рухливе - це все одно, і якщо, наприклад, законодавець вважатиме за потрібне якесь визначення, що стосується нерухомого майна, поширити і на майно рухоме, то визначення це буде застосовуватися і до рухомого майна, і навпаки "39.

При новітньої кодифікації цивільного законодавства російський законодавець визнав за необхідне поширити правовий режим нерухомості на ряд транспортних засобів, які мають підвищену значимістю для життєдіяльності держави. Крім того, в силу закону до нерухомого майна може бути віднесено й інше майно, контроль за обігом якого законодавець вважатиме за необхідне здійснювати у більш жорсткому режимі.

Також режимом нерухомого майна наділене підприємство в цілому як майновий комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ). До складу підприємства як майнового комплексу входять не тільки нерухомі за природою речі (земельні ділянки, споруди, будівлі, приміщення та ін), а й майно, яке може бути переміщено без заподіяння невідповідного збитку його призначенням, і більше того, майнові права та обов'язки (права вимоги, борги), об'єкти інтелектуальної власності та прирівняні до них кошти, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) (п. 2 ст. 132 ГК РФ) 40. Сукупність зазначених речей, майнових прав зобов'язально-правового характеру і виняткових прав розглядається законодавцем у нероздільній єдності, що і дозволяє встановлювати для підприємства як об'єкта цивільних прав єдиний правовий режим - в даному випадку правовий режим нерухомості. У той же час зобов'язальні права і обов'язки, що входять до складу підприємства, не є речами в строгому сенсі, так само як не є такими і виняткові права. Законодавець, включивши зазначені права і зобов'язання до складу майна підприємства, на який поширюється режим нерухомої власності, виходив з якоїсь фікції, що зазначені об'єкти цивільного права мають речовий характер і на них може поширюватися право власності. Однак, як зазначалося в літературі, тільки "в якості елемента підприємства як комплексу його зобов'язальні права і обов'язки, виняткові права можуть вважатися входять до складу об'єкта права власності. У відокремленому ж вигляді грошової вимоги та інші права на об'єкти, що не мають речового характеру, ніяк не можуть входити до числа об'єктів права власності "41.

Таким чином, з точки зору сучасного російського законодавства, склад нерухомого майна не є однорідним. У залежності від природних властивостей і призначення законодавець розділив нерухоме майно на три групи, щодо яких встановлено режим нерухомого майна.

Як бачимо, при визначенні дефініції нерухомості законодавець використовує два підходи: по-перше, дає ознаки нерухомості (земля, нерозривний зв'язок із землею, неможливість переміщення без заподіяння невідповідного збитку призначенням) і, по-друге, вказує на конкретні об'єкти, які за правовим статусом є нерухомими речами (земельні ділянки, повітряні та морські судна та ін.) Якщо другий спосіб визначення нерухомості не тягне труднощів у застосуванні на практиці, оскільки його предмет конкретизований як об'єкт цивільного обороту, то визначення нерухомості за допомогою використання дещо абстрактних ознак - "міцний зв'язок із землею", "неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням" - може викликати труднощі у правоприменителя. Дійсно, в законодавстві відсутнє визначення цих понять, та й дати такі поняття, мабуть, неможливо. Використані законодавцем формули мають оціночний характер і фактично віддані на розсуд правоприменителя (суду, установи юстиції, уповноваженого реєструвати права на нерухомість і операції з нею, та ін.) Про це свідчать і матеріали судово-арбітражної практики, в якій вирішуються питання щодо визначення того, які критерії "міцного зв'язку з землею" і ступеня невідповідності шкоди призначенню речі при її переміщенні 42.

Приміром, в одній із справ Президія Вищого Арбітражного Суду РФ, розглянувши протест і направляючи справу на новий розгляд до першої інстанції, вказав, що суд не дослідив питання про те, чи може бути визнано об'єктом нерухомості одноповерхова дерев'яна будівля площею 10,5 квадратних метра і асфальтове покриття площею 7056,8 квадратних метра 43. Разом з тим, практика федеральних арбітражних судів округів з питань кваліфікації асфальтового покриття вкрай суперечлива. В одних випадках суд виходив з того, що таке не може виступати в якості нерухомого майна 44. І по-третє випадках висновок про те, що конкретний об'єкт (асфальтове покриття) є нерухомістю, обгрунтовувався виходячи з його призначення, а також обставин, пов'язаних з його створенням 45.

Всі вищенаведені приклади з судово-арбітражної практики свідчать про певну нестабільності оцінки об'єктів нерухомості. Ця нестабільність і є наслідком розпливчастості формули, використаної законодавцем для визначення поняття нерухомості.

Крім проблеми, що є нерухомістю, досить значимою практичною проблемою виявляється і проблема того, хто визначає, що таке нерухомість. Якщо на органи юстиції покладено обов'язок щодо реєстрації прав та угод з нерухомістю, то визначення переліку об'єктів нерухомості не є обов'язком цих органів. Між тим очевидно, що без визначення самого об'єкта неможливо зареєструвати права на цей об'єкт і операції з цим об'єктом 46. Визначення об'єктів нерухомості покладено на органи технічного і кадастрового обліку. Робота з визначення об'єктів нерухомості має два аспекти - технічний і юридичний. На першому етапі відбувається виокремлення ознак об'єкта нерухомості, в результаті чого стає можливим індивідуалізувати даний об'єкт. Надалі дається оцінка цьому об'єкту з точки зору наявності у нього ознак, передбачених законом по відношенню до нерухомого майна, тобто визначення цивільно-правового режиму даної речі з урахуванням існуючого поділу об'єктів цивільного права на рухомі і нерухомі 47.

Якщо оцінка земельних ділянок як об'єктів нерухомості не викликає проблем, то класифікація різного роду споруд, що мають деяку зв'язок з землею, представляє певну складність. Сучасні технологічні можливості дозволяють досить мобільно використовувати різні збірно-розбірні споруди з переміщенням їх у просторі. Практика свідчить про труднощі оцінки різними установами технічної інвентаризації зазначених об'єктів з точки зору віднесення їх до рухомим або до нерухомих речей 48.

У той же час слід зазначити, що попередня оцінка об'єкта в якості нерухомого проводиться органами технічної інвентаризації, та орган юстиції, реєструючи права на нерухомість і операції з нерухомістю, змушений покладатися на дану оцінку. Тим часом зовсім не складно уявити собі ситуацію, коли реєстратор, виробляючи реєстрацію прав на нерухомість чи операції з нерухомістю, може не погодитися з тим, що об'єкт, з приводу якого відбувається реєстрація, є нерухомої річчю. Виникає питання - чи повинен орган юстиції, що виробляє реєстрацію, відмовити в реєстрації з посиланням на те, що предметом угоди є об'єкт, який не є нерухомим, або в цьому випадку повинна діяти своєрідна презумпція обов'язковості висновків, зроблених органом технічної інвентаризації щодо відповідного об'єкта 49. Тобто, іншими словами, чи можлива легалізація спору між органом технічної інвентаризації, яка дала первісну оцінку об'єкта як нерухоме, і незгодного з цим органу юстиції, який зобов'язаний проводити реєстрацію прав та угод щодо спірного майна. Дозвіл цієї дилеми, на нашу думку, можливо таким чином. Російська модель права власності сконструйована так, що поділ особистості власника і носія права власності неможливо. Це означає, що статусність майна, визначення його правового режиму передбачає неодмінну приналежність майна виключно одній особі. Таким чином, визначаючи правовий режим речі (у тому числі шляхом реєстрації прав на нерухомість), ми неминуче юридично фіксуємо її приналежність якоїсь особистості. Це, у свою чергу, робить безглуздим проведення подвійний юридичної реєстрації: реєстрації об'єкта нерухомості та реєстрації права на нерухоме майно 50. Проведення реєстрації права на нерухомість передбачає в якості складового елементу оцінку з правової точки зору тієї обставини, чи є даний об'єкт нерухомої річчю.

Вищевикладене дозволяє зробити висновок про те, що проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомості носить обліковий характер і не є юридично обов'язковою презумпцією для органів юстиції, які проводять державну реєстрацію прав з приводу нерухомості. У тому випадку, якщо органом юстиції буде встановлено, що на державну реєстрацію представлені права щодо об'єкта, який не є нерухомої річчю, то орган юстиції вправі відмовити в реєстрації з посиланням на те, що цей об'єкт не є нерухомої річчю 51. Таким чином, дії органу юстиції носять фактично контрольний характер по відношенню до первісної оцінки передбачуваного об'єкта нерухомості, виробленої органом технічної інвентаризації.

Є аксіомою твердження, що чільне місце в переліку нерухомих об'єктів займають земельні ділянки. Історія правового регулювання земельного обороту свідчить про те, що поняття нерухомості виникло і розвивалося саме через залучення в цивільний оборот земельних ділянок. Сучасний законодавець, конструюючи поняття нерухомості, також використовує в якості базової категорії саме "земельну ділянку" 52.

Правовий режим нерухомості безперервно еволюціонує. Прийняття будь-якого закону, яким встановлюються особливості обігу об'єктів нерухомості або окремих його видів, змінює правовий режим нерухомих речей. При цьому основні фундаментальні характеристики нерухомості, такі як поняття, визначення об'єктів нерухомості, вимоги про державну реєстрацію прав та угод з нерухомістю (особливо тих з них, які відображають економічні аспекти нерухомості як соціального інституту, тобто характеристики, що визначаються об'єктивними ознаками), в цілому залишаються незмінними, хоча за певних обставин і можуть бути змінені волею законодавця (наприклад, у випадку, якщо будуть визначені нові види об'єктів нерухомості та ін.)

Про еволюцію поняття нерухомості та правового режиму нерухомих речей та угод з ними свідчить і історичний досвід законодавчого регулювання цих інститутів в російському (радянському) праві: від повної відмови від даної категорії в період виникнення радянської державності та правової системи до сучасної детальної, багатоаспектною, безперервно оновлюваною системи правових норм, які визначають поняття, основи, порядок і принципи нерухомості і виконання угод з нею.

Таким чином, земельні ділянки, у своїй сукупності становлять територію держави, виконують і набагато більш важливу функцію - функцію публічно-правового характеру, призначення якої - об'єднувати територію держави. Ця обставина передбачає можливе обмеження всіх інших функцій, які можуть виконуватися землею, в тому числі і при її залученні в цивільний оборот.

Індивідуалізація земельних ділянок (тобто створення передумов їх залучення в цивільний оборот) здійснюється відповідно до порядку, встановленого Федеральним законом від 2 січня 2000 р. № 28-ФЗ "Про державний земельний кадастр" 53. Правова дефініція земельної ділянки міститься в ст. 1 зазначеного Закону і визначається як частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом, а також все, що знаходиться над і під поверхнею земельної ділянки. Моментом виникнення земельної ділянки як об'єкта державного кадастрового обліку у відповідних межах є дата внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру земель (п. 3 ст. 14 Закону про земельний кадастр). Значення кадастрових книг полягає в тому, що вони є технічною основою для індивідуалізації земельної ділянки як об'єкта нерухомості. Таким чином, кадастрова оцінка земельної ділянки індивідуально визначає земельну ділянку як об'єкта, придатного до цивільного обороту.

До того моменту, як проведена кадастрова оцінка земельної ділянки, іншими словами, до того моменту, як він не виокремлюючи з загального земельного масиву (індивідуально не визначений), неможливо говорити про його залучення в цивільний оборот. Ця земельна ділянка залишається у загальному масиві території держави і, будучи складовою частиною цієї території, не може виконувати функції об'єкта цивільного права.

Таким чином, процедура залучення земельної ділянки в цивільний оборот проходить у два етапи:

1) його індивідуалізація, яка полягає в кадастровій оцінці, виділення із загального масиву земельної території держави, що фіксується в кадастрових книгах;

2) визначення юридичної долі цієї ділянки шляхом фіксації прав на нього у певних реєстрових книгах за певними суб'єктами цивільного права (в Російській Федерації ця процедура здійснюється шляхом внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - ЕГРП)) .

З точки зору юридичної техніки, немає ніяких перешкод для того, щоб виключити з поняття нерухомості земельні ділянки. Однак неможливо навіть помислити, щоб законодавець вчинив так і виключив з поняття нерухомості земельні ділянки, зберігши при цьому режим нерухомого майна щодо інших об'єктів.

Таким чином, ознака нерухомості, спочатку лежить у її законодавчому визначенні, має об'єктивний характер, оскільки передбачає неперемещаемость цих об'єктів цивільного обороту і, як наслідок, необхідність наділення їх особливим правовим статусом, у всякому разі, передбачає неминучу специфіку їх обороту порівняно з оборотом рухомих за природою речей. Саме специфіка самого об'єкта (нерухомості) об'єктивно вимагає спеціальної організації його обороту, але ніяк не особливості обороту визначають специфічність об'єкта правового регулювання.

Це ж обставина спричиняє необхідність наділення режимом нерухомості усіх пов'язаних із землею об'єктів цивільного права. Їх зв'язок із земельними ділянками має настільки істотний з економічної точки зору характер, що призводить до появи такого юридичного терміну, як нерозривний зв'язок із землею. Однак ще сто років тому Г.Ф. Шершеневич зазначав: "Само собою зрозуміло, що питання про міцність і зв'язку будови з землею не може бути вирішене принципово з повною точністю. Рішення його залежить від обстановки кожного випадку окремо ... Безсумнівно, будівельна техніка, що дозволяє переміщати багатоповерхові будинки, здатна ще більш ускладнити і без того не особливо тверде відміну рухомості від нерухомості "54. Ці слова актуальні і сьогодні. Більше того, проблеми, зумовлені необхідністю в процесі правозастосування визначати можливість фізичного переміщення нерухомих речей без заподіяння шкоди їх призначенню, посилилися. Судам при вирішенні спорів про віднесення тих чи інших об'єктів до нерухомих речей доводиться вирішувати перш за все питання про те, наскільки міцно пов'язані ці об'єкти з землею, на якій вони розташовані. При цьому ступінь розсуду суду в даному питанні вельми велика і робити оцінку вельми суб'єктивні 55.

У сучасній російській цивілістиці йдуть суперечки про те, чи є поняття нерухомості юридичним, або воно відображає фактично існуючий об'єкт. Частина вчених (Є. А. Суханов, О. М. Козир, М. В. Кротов, В. І. Сенчіщев, І. Д. Кузьміна) вважає, що нерухомість, будучи юридичним поняттям, з'являється тільки в результаті державної реєстрації прав на неї 56. Інші юристи (Б. М. Гонгало, Б. Л. Хаскельберг, В. В. Рівний, Є. С. Болтанова, С. А. Степанов) висловлюють думку, що нерухомість, будучи об'єктивно існуючим явищем, не залежна від процедури державної реєстрації 57.

Російський законодавець при формулюванні поняття нерухомого майна використовував як економічний, так і юридичний критерії. Однак слід зазначити, що основою законодавчої дефініцією нерухомості є все-таки характеристика, що базується на його природних ознаках (тобто економічний критерій). У зв'язку з цим важко погодитися з думкою Є.А. Суханова про те, що "оголошення майна нерухомістю засновано ... на його юридичних, а не природних особливостях" 58. Фактично та ж сама ідея підтримувалася професором Г.Ф. Шершеневичем, який писав про те, що в якості нерухомості не повинні розглядатися будови, які споруджені на чужій землі в силу будь-якого договірного відносини 59. Представляється, що подібного роду підхід до розуміння нерухомості є дещо штучним, в кінцевому підсумку, сприяє суб'єктивізму правоприменителя оцінки правового статусу об'єктів нерухомості.

В основі законодавчої дефініції нерухомості має бути відображено фундаментальна якість таких специфічних об'єктів, як земля (земельні ділянки) та нерозривно пов'язані з нею нерухомі речі; принципова неможливість їх переміщення, фіксованість місцезнаходження з точки зору існування людини. Саме об'єктивні природні властивості нерухомості в очах людської спільноти зумовлюють диференціацію рухомих і нерухомих речей і, як наслідок, необхідність різного правового регулювання їх обігу, їх різний правовий режим в існуючому правопорядку.

Це, звичайно, не означає недооцінки юридичного критерію визначення нерухомості - державної реєстрації прав на неї. Однак у цьому випадку варто говорити скоріше про нерозривну єдність економічного і юридичного критерію, за допомогою яких нерухоме майно визначається як специфічний об'єкт цивільного права.

У літературі висловлюються судження про те, що "абсолютно точно і правильно" використовувати в таких випадках поняття "нерухома річ" 60. Однак законодавець наділив режимом нерухомості та неовеществленной об'єкти цивільного права, якими є входять до складу підприємства права вимоги, борги, права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виключні права. Таким чином, в даний час відсутні підстави для звуження поняття нерухомості до таких об'єктів цивільного права, які мають виключно овеществленную форму.

У той же час різні види нерухомого майна мають різноманітні правові режими, неоднакові умови цивільно-правового обороту. Більш того, навіть з точки зору необхідності державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, різні види нерухомості поставлені в неоднакові правові умови. Це пов'язано насамперед з тим, що при визначенні родового поняття нерухомості законодавець поєднав у ньому різні види майна, що не мають однакових об'єктивних підстав для з'єднання в систему по одному класифікаційною ознакою.

Аналіз чинного законодавства свідчить про те, що правовий режим всієї сукупності нерухомих речей не однорідний. Існують відмінності у регулюванні правового режиму різних видів нерухомості. Особливо помітні такі відмінності у регулюванні нерухомих речей, які є такими в силу своїх природних властивостей, і тим нерухомим майном, яке наділене статусом нерухомості в силу закону.

Саме в силу природних властивостей, якими володіють нерухомі речі, певні такими в силу закону, не можливо реалізувати у відношенні них всі ті принципи, яким підпорядковано регулювання нерухомих за природою речей. Так, загальним правилом реєстрації земельної нерухомості є врахування цих об'єктів, прав на них та угод з ними за їх місцезнаходженням. Очевидно, що рухомі об'єкти нерухомості (морські та річкові судна, повітряні судна, космічні об'єкти) не можуть бути зареєстровані за місцем їх знаходження в принципі, оскільки процес вилучення їх споживчих властивостей припускає, що вони безперервно переміщаються. Це викликає необхідність визначення інших принципів реєстрації таких об'єктів і встановлення особливостей порядку такої реєстрації. Не випадково Закон про держреєстрацію прав на нерухомість не поширив свій регулювання на сферу реєстрації прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти (п. 1 ст. 4). Реєстрація цих нерухомих речей здійснюється за особливими правилами, які істотно відрізняються від реєстрації нерухомості, що є такий в силу природних властивостей.

Так, наприклад, правову основу реєстрації морських торговельних суден встановлює Кодекс торговельного мореплавання Російської Федерації від 30 квітня 1999 р. № 81-ФЗ 61. Відповідно до ст. 33 згаданого Кодексу судно підлягає реєстрації в одному з реєстрів судів Російської Федерації, до яких віднесено: 1) Державний судновий реєстр, 2) суднова книга; 3) бербоут-чартерний реєстр. У свою чергу відмінності у правовому режимі суден, що підлягають реєстрації в різних видах реєстрів, залежать від їх технічних характеристик, призначення і приналежності до держави. Так, в Державному судновому реєстрі реєструються пасажирські, вантажопасажирські, нафтоналивні, буксирні, а також інші самохідні судна з головними двигунами потужністю не менше 55 кВт та несамохідні судна місткістю не менше 80 тонн. У судновий книзі реєструються спортивні й прогулянкові судна, а також судна, які не реєструються в Державному судновому реєстрі. У бербоут-чартерному реєстрі реєструються суду іноземної держави, надані в користування і у володіння російському фрахтувальника за договором фрахтування судна без екіпажу 62. Сама реєстрація в залежності від її виду проводиться різними уповноваженими органами - капітанами морських торговельних портів, капітанами морських рибних портів, Державною інспекцією по маломірних суднах РФ, Федеральним яхтовим регістром.

Таким чином, наведений приклад свідчить про те, що принципи і порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно, яке є таким в силу закону, істотно відрізняється від державної реєстрації прав та угод з поземельної нерухомістю.

Наскільки ж виправданим виявилося використання законодавцем такого юридико-технічного прийому, як застосування правової фікції "нерухомість" для регулювання правового статусу повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання і космічних об'єктів. Зазначені об'єкти не мають економічні ознаками нерухомості, так само як і застосування до них особливого режиму обліку не адекватно державної реєстрації поземельної нерухомості. Певна умовність, присутня в прийомі, застосованому законодавцем при поширенні режиму нерухомості на рухомі речі, спонукає дослідників обумовлюватися, що «на морські та повітряні судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, як об'єкти, правовий режим яких прирівняний до нерухомості, повинен бути поширено правовий режим нерухомого майна в тій частині, в якій ці об'єкти можуть охоплюватися »63.

Вищевикладене приводить нас до думки про те, що як саме законодавче поняття нерухомості, що включає в себе різні види майна, так і примикають до даного поняття правові інститути, що регулюють систему державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, не мають виразних пояснень того, чому дефініція нерухомості в ст. 130 ЦК РФ сформульована так, а не інакше.

Можна констатувати наявність двох доктрин нерухомості. Одна з них заснована на тому, що нерухомістю є лише земля (і все те, що неможливо пересунути, перемістити). Інша доктрина, крім цього, передбачає і використання правових фікцій (наділення режимом нерухомості рукотворних об'єктів, прикріплених до землі, рухомих речей, а також складних об'єктів, що включають майнові права). Вододіл між двома доктринами нерухомості пролягає за критерієм можливості визнавати нерухомим майном об'єкти, які є такими за своєю природою. Якщо послідовно розвивати теорію, засновану на цьому критерії, то неминуче прийдемо до висновку, що "справжньою" нерухомістю є лише земельні ділянки, а всі інші речі, в тому числі і нерозривно пов'язані із землею, - це приналежність нерухомості (приналежність земельних ділянок). Можливо, саме такий підхід змінить і напрям правового регулювання обороту нерухомості. Адже, наприклад, однією з основних проблем сьогоднішнього стану законодавства в даній сфері є та обставина, що земля слід правову долю знаходиться на ній нерухомості, між тим як слід було б встановити інше правило. Сучасний Земельний кодекс РФ встановлює цей принцип (пп. 5 п. 1 ст. 1 говорить: "Єдність долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами "), який, тим не менш," не поширюється на існуючу сукупність норм, а закладає основи майбутнього регулювання земельних відносин "64.

1.3 Місце об'єктів нерухомості в системі об'єктів цивільного права

Під об'єктом цивільних прав розуміються матеріальні і духовні блага, з приводу яких суб'єкти цивільного права вступають між собою у правові відносини 65. Нерухомі речі є об'єктами цивільних прав, та їх правовий режим, а також умови обороту підпорядковуються особливими правилами, встановленими законодавством.

Чинне цивільне законодавство не містить вичерпного переліку об'єктів нерухомості. Хоча в ст. 130 ЦК РФ і в ряді інших норм перераховані найважливіші об'єкти нерухомості, перелік нерухомих речей залишається відкритим, оскільки поняття нерухомості законодавцем визначається через вказівку на найбільш істотні ознаки нерухомості (міцний зв'язок із землею, неможливість переміщення без заподіяння невідповідного збитку їх призначенню).

Разом з тим сформувала практика цивільного обороту дозволяє виділити найбільш важливі об'єкти нерухомості. До таких належать:

- Земельні ділянки;

- Частини земельних ділянок (ст. ст. 340, 552, 553 ЦК України, ст. 6 ЗК України, ст. 26 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість);

- Ділянки надр;

- Частини ділянок надр (ст. 26 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість);

- Об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе;

- Будівлі;

- Споруди;

- Житлові приміщення (житловий будинок, частина житлового будинку, квартира, частина квартири, кімната - ст. Ст. 15, 16 ЖК РФ);

- Нежитлові приміщення;

- Частини приміщень (ст. 26 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість);

- Повітряні судна;

- Морські судна;

- Судна внутрішнього плавання;

- Космічні об'єкти;

- Підприємства як майнові комплекси;

- Частини підприємств як майнових комплексів;

- Інші майнові комплекси;

- Об'єкти незавершеного будівництва.

Регулювання правових режимів та умов обороту окремих об'єктів нерухомості неоднорідне. Причому в деяких випадках така неоднорідність видається недоцільним і не зрозуміла посиланнями на особливості тих чи інших видів нерухомого майна. Так, наприклад, якщо земельні ділянки можуть належати тим чи іншим особам на підставі права власності, права постійного (безстрокового) користування, права довічного наслідуваного володіння, то будівлі, споруди і приміщення можуть належати суб'єктам цивільного обороту на основі права власності, права господарського відання та права оперативного управління. Відмінності в колі речових прав, які можуть виникати на різні об'єкти нерухомості, викликають справедливу критику, у зв'язку з чим висловлюються пропозиції про усунення різних режимів, якими характеризується юридичний стан об'єктів нерухомості. Встановлення єдиного режиму речових прав щодо різних об'єктів нерухомості сприятиме передбачуваності і стабільності обороту.

Земельна ділянка - це частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом, а також все, що знаходиться над і під поверхнею земельної ділянки (ст. 1 Закону про земельний кадастр). Поняття земельної ділянки, що міститься у Земельному кодексі РФ, більш лаконічно. Під таким розуміється частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені у встановленому порядку (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Поняття "земельної ділянки" в значній мірі суб'єктивно. Ще Ф. Савіньї писав, що "ділянки землі як складові елементи суцільної земної поверхні можуть бути розмежовані як одиниці тільки волею людини, і це розмежування визначається те юридичними стосунками, то звичаєм і способом користування. Тому, називаючи ту чи іншу частину земної поверхні полем, лугом, садибою, ми керуємося виключно довільним розмежуванням. Свавілля наш по суті своїй непостійний і мінливий; а тому сама собою є можливість створювати в межах уже усталених розмежувань нові, більш вузькі межі, звідси нескінченна подільність земної поверхні "66.

Таким чином, визначення критеріїв земельної ділянки та порядку визнання його об'єктом цивільного обороту істотно залежить від розсуду законодавця. Таке становище характерно і для сучасної нормотворчості, що регулює оборот нерухомого майна.

Реалізація цієї ідеї почалася з прийняття Земельного кодексу РФ. Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 1 згаданого Кодексу земельне законодавство грунтується, крім іншого, на принципі єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. У той же час російський законодавець виявився непослідовним у реалізації зазначеного принципу. Це проявилося у встановленні заборони на відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівель (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Крім того, передбачено і переважне право особи, яка має право власності на будівлю, на придбання земельної ділянки (п. п. 3 та 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Таким чином, незважаючи на проголошений принцип верховенства земельної ділянки, законодавець не подолав протилежного положення, згідно з яким юридична доля будівлі визначає юридичну долю земельної ділянки, на якій воно розташоване. При цьому практика попереднього періоду розвитку цивільного обороту створила цілий ряд причин, що перешкоджають реалізації принципу єдності долі земельної ділянки та знаходиться на ньому нерухомого майна. До таких причин належать такі обставини: значна кількість випадків невідповідності правових режимів власників будинків і власників земельних ділянок, й значну кількість випадків, коли власники житлових і нежитлових приміщень не мають будь-якими правами на земельні ділянки, й значну кількість випадків, коли приналежні власникам об'єкти нерухомості розташовані на земельних ділянках, вилучених з цивільного обороту або обмежених в обігу, та ін Зазначені причини стали підставою для висновків про те, що "виходячи із сучасних економічних та правових реалій, представляється неможливим втілити концепцію" єдиного об'єкта нерухомості "у законодавстві скільки-небудь послідовно ".

Інша критика, адресована законодавцю, пов'язана з дозволом обороту частин земельних ділянок. Частина земельної ділянки, строго кажучи, не є самостійним об'єктом права. У тому випадку, якщо власник вирішив продати частину земельної ділянки, він повинен зробити розділ ділянки, провести кадастрову оцінку новоутвореної земельної ділянки і тільки після цього його відчужувати. Очевидно, що в законодавстві повинні бути виключені всі згадки про можливість обороту частин земельної ділянки. Втім, судово-арбітражна практика стає на шляху вільного обороту частин земельної ділянки. Так, в одній зі справ, розглянутих Президією Вищого Арбітражного Суду РФ, зазначено, що самостійна реєстрація земельних ділянок як об'єктів нерухомості допускається лише в результаті поділу, злиття раніше існуючих об'єктів або виділення з таких об'єктів в установленому порядку з присвоєнням нових кадастрових номерів. Підкресливши, що законність надання права на частку в користуванні земельною ділянкою сама по собі не є підставою для реєстрації такого права в Єдиному державному реєстрі прав, суд перешкодив подальшому фактичного обороту частини земельної ділянки 67.

До числа об'єктів поземельної нерухомості відносяться і інші об'єкти, які не є земельними ділянками. Разом з тим ці об'єкти мають властивості нерухомого майна в силу своїх природних якостей - нерозривному зв'язку із землею, стаціонарності, неможливості переміщення без невідповідного заподіяння шкоди призначенню.

До числа таких об'єктів поземельної нерухомості відносяться такі об'єкти.

- Ділянки надр.

- Частини ділянок надр (ст. 26 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість).

Під ділянкою надр розуміється геометрично певний простір надр, індивідуалізація якого відбувається у вигляді гірського відведення - геометризованной блоку надр (ст. 7 Закону про надра).

Під похідними (або рукотворними) об'єктами нерухомості розуміються такі нерухомі речі, які створені в процесі діяльності людини.

До числа таких об'єктів належать, насамперед, будівлі і споруди (у законодавстві і в літературі використовується і термін "будови", яким фактично охоплюються два вказані поняття). Крім того, до числа цих об'єктів належать приміщення (житлові та нежитлові), що знаходяться в будівлях і спорудах, але тим не менш виступають в якості самостійних об'єктів цивільних прав.

Законодавство не розкриває понять "будівля" і "споруда". У зв'язку з цим у літературі висловлюється точка зору, згідно з якою поняття будівлі і споруди не відносяться до числа правових категорій і, як наслідок, робиться висновок про недоцільність спроб дати юридичне визначення цим термінам 68. Подібний підхід представляється дискусійним з наступних причин. Регулювання будівель і споруд підпорядковане особливому правовому режиму (наприклад, § 4 гл. 34 ЦК РФ, присвячений оренді будівель і споруд). Вже одна ця обставина вимагає відмежування зазначених об'єктів від суміжних об'єктів нерухомості.

Разом з тим різниця між самими поняттями будівлі та споруди з юридико-технічної точки зору не має значення, оскільки режим зазначених об'єктів нерухомості та умови їх обігу ідентичні. Угода, укладена з будівлею, тягне ті ж правові наслідки, які тягне угода, укладена з спорудою. Це виключає практичну потребу у відділенні поняття будівлі від поняття споруди.

Як вже зазначалося, цивільне законодавство не містить правових визначень будівлі та споруди. Для того, щоб сформулювати відповідну дефініцію, юристи вдаються до підзаконним нормативним актам. Так, відповідно до Загальноросійським класифікатором основних фондів № ОК 013-94 69, під будівлями розуміються архітектурно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов (захист від атмосферних опадів та ін) для праці, соціально-культурного обслуговування населення та зберігання матеріальних цінностей . Під спорудами розуміються інженерно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання деяких функцій 70.

Наведені визначення не грунтуються в повній мірі на понятті нерухомості, сформульованому в ст. 130 ЦК РФ. Зокрема, вони не містять вказівки на такі суттєві для нерухомості ознаки, як нерозривний зв'язок із земельною ділянкою, неперемещаемость. Поняття будівель і споруд формулюється через вказівку на мету їх використання, що може розглядатися як факультативний ознака, за допомогою якого ці поняття відмежовуються від суміжних об'єктів нерухомості.

Більш досконалим представляється визначення будівлі, пропоноване авторами Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. Під будівлею в Концепції "розуміється споруда (створене заново або пристосоване), укріплене на поверхні землі або в її надрах, визнана у встановленому законом порядку придатним для використання у відповідності з тим чи іншим призначенням" 71. Як бачимо, розробники Концепції (очевидно, в суто утилітарних цілях) відмовилися від протиставлення понять будівлі і споруди та визначають одне поняття через інше.

Серед ознак будівель і споруд слід виділяти таку ознаку, як їх окреме розташування. Ця ознака набуває значення при зіставленні таких об'єктів, як будівлі і споруди, з одного боку, і приміщення, з іншого боку. Очевидно, що приміщення не можуть бути охарактеризовані як "окремо стоять". Строго кажучи, приміщення не є окремими речами. Це складові частини інших індивідуально-визначених об'єктів, якими є будівлі і споруди. Активне залучення в цивільний оборот приміщень сталося внаслідок інтенсивної приватизації, перш за все у житловій сфері 72. Хоча законодавець і визнав приміщення, як житлові, так і нежитлові, самостійними об'єктами права, в юридичній літературі це викликає критику. Так, Е.А. Суханов пише про те, що в цій ситуації "можлива лише спільна часткова власність на об'єкт в цілому (з виділенням відповідних приміщень у користування окремих власників у більшому або меншому відповідно до їхніх часток у праві на спільне майно), але неможлива індивідуальна власність на частини цього об'єкта. В іншому випадку виникають логічно нерозв'язні суперечки про власність на "місця загального користування", "сходові клітини" і т.п., не кажучи вже про "іпотеку" частини будинку (складової, наприклад, 99% його загальної площі) або кімнати . При цьому вони стосуються можливості визнання на відповідні об'єкти саме речових, а не зобов'язальних прав, бо останні (наприклад, у формі оренди) можуть мати об'єктом будь-які відокремлені приміщення, оскільки вони передаються у тимчасове користування на відповідних умовах "73. Разом з тим, незважаючи на багато в чому справедливу критику, визнання приміщень самостійними об'єктами права стало фактом цивільного обороту і сформувався в Росії права нерухомості. Для того, щоб змінити правове регулювання в цій області, необхідні серйозні, але разом з тим обережні й продумані законотворчі рішення. Мабуть, саме тому при розробці Концепції зазначена критика була проігнорована. Розробники Концепції пояснили необхідність включення до переліку нерухомих речей житлових і нежитлових приміщень "не тільки особливою значущістю цих об'єктів для цивільного обороту, але і необхідністю у подальшому значно деталізувати їх правовий режим" 74. Втім, автори Концепції усвідомлюють неоднозначність підходу до приміщень як до самостійних об'єктів права. Так, у Концепції вказується, що "житлові та нежитлові приміщення можуть бути визнані самостійними об'єктами цивільного обороту як простих неподільних речей, право власності на які або вже зареєстровано в ЕГРП, або може бути зареєстровано. При визначенні житлових і нежитлових приміщень як самостійних об'єктів нерухомості одна з істотних труднощів проявляється в питанні про відособленість (визначенні просторових меж таких об'єктів), що необхідно для класифікації їх в якості речей "75. І надалі визнається, що оскільки приміщення, на відміну від будівлі, позбавлене будь-якого матеріального вираження, то "приміщення - це річ виключно в юридичному сенсі цього слова" 76.

В даний час в законодавстві відсутнє поняття "нежитлове приміщення". Разом з тим це поняття може бути сформульовано через протиставлення і співвіднесення з іншого легальної дефініцією - "житлове приміщення". Під житловим приміщенням розуміється ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян, тобто відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Відштовхуючись від цього визначення, можна сформулювати поняття нежитлового приміщення - таким є ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і призначено для використання в цілях, не пов'язаних з проживанням у цьому приміщенні.

Втім, у судово-арбітражній практиці нежитлові приміщення за своїм правовим режимом були зрівняні з будівлями і спорудами 77.

Відповідно до ст. 132 ЦК РФ підприємство розглядається як єдиний об'єкт цивільних прав, хоча при цьому включає різнорідне майно: речі, права вимоги, борги, виняткові права.

Наділивши підприємство режимом нерухомого майна, законодавець вивів цей об'єкт із загального режиму нерухомості, встановивши особливі (спеціальні) правила обігу підприємств. При цьому складний характер і багатоелементний складу підприємства визначив встановлення правил державної реєстрації прав не тільки на підприємство, але і - окремо - державної реєстрації прав на земельні ділянки та іншої нерухомості, що входить до складу підприємства.

Рівень юридичної техніки, крім іншого, визначається різноманітністю засобів, які законодавець застосовує при регулюванні суспільних відносин. Одним з юридико-технічних прийомів є застосування так званих правових (юридичних) фікцій. При формулюванні поняття нерухомості російський законодавець вдався до використання юридичної фікції 78.

Перш ніж звернутися до аналізу поняття нерухомості як юридичної фікції, слід сказати кілька слів про те, яким чином фікції використовуються в правознавстві.

На жаль, навіть у грунтовних працях, присвячених законодавчій техніці і законотворчості, немає згадок про правову фікції як юридико-технічному прийомі законодавця 79.

Юридична фікція - це спосіб правового регулювання, при якому законодавець надає об'єкту правового регулювання ті властивості, якими даний об'єкт не має. У найзагальнішому вигляді використання правових фікцій звільняє від необхідності пояснювати багато положень права; спрощує процедуру регулювання; будучи особливим прийомом, оптимізує нормативну систему; виключає надмірність правового регулювання.

Крім того, фікція як юридико-технічний прийом має багатовікову традицію, яку також необхідно враховувати.

Даний прийом відомий з часів римського права. Особливого поширення фікції отримали з активізацією діяльності преторів. Як відомо, преторське право було джерелом врегулювання відносин, які не були регламентовані або врегулювання яких іншими джерелами права не відповідало поняттям справедливості. Претори використовували юридичну фікцію в тому випадку, якщо не знаходили норм, за допомогою яких можна було б вирішити суперечку.

Використання правових фікцій пояснюється тим, що законодавство, будучи консервативною системою взаємопов'язаних понять і категорій, що не завжди встигає за потребами життя, за знову виникають явищами. Тому для регулювання знову виникаючих економічних і правових явищ використовуються усталені юридичні форми. Інша причина використання правових фікцій - дотримання принципу економічності у законотворчій діяльності. Набагато простіше надати умовний правовий режим тому об'єкту, для якого це не властиво, ніж створювати ускладнені правові конструкції, за допомогою яких регулювання буде мати громіздкий характер. При використанні правової фікції вдається подолати обмеження і заборони, встановлені самим законодавцем.

З поверненням у російське цивільне право традиційної класифікації речей на рухомі і нерухомі виник різний правовий режим майна.

Аналіз наведеної легальної дефініції нерухомості показує, що законодавець у її визначенні використовував два критерії: економічний (земля, зв'язок із землею, тобто облік природних властивостей классифицируемого об'єкта) та юридичний (наділення статусом нерухомості в силу закону).

У цивільному обороті існує ряд об'єктів, оборот яких становить особливу важливість для економічного життя країни. Для того, щоб контролювати обіг подібного роду речей, законодавець змушений встановлювати особливий правовий режим цього майна. Як юридико-технічного прийому для встановлення особливого правового режиму значущого для держави майна використано наділення такого майна статусом нерухомого. Оскільки загальний оборот нерухомості має особливий характер, більш складний, ніж оборот рухомих речей, то наділення статусом нерухомого майна тих речей, які за своєю природою є рухомими, є не більш ніж прийом юридичної техніки. Використання цього прийому в значній мірі спрощує правове регулювання обороту цього майна. За своєю суттю цей прийом є ніщо інше як застосування юридичної фікції. Дійсно, ті речі (повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти), які за своєю природою проваджені, тобто не мають нерозривному зв'язку із землею, юридично називаються нерухомими. Таким чином, законодавець надає цим речам правовий режим, який з класифікаційної точки зору характерний для речей з прямо протилежними природними властивостями.

Крім зазначених вище об'єктів законодавець розглядає як нерухомої речі такий складний об'єкт цивільних прав, як підприємство - майновий комплекс, який використовується у підприємницькій діяльності. Законодавець розглядає майновий комплекс підприємства як неподільну сукупність об'єктів речового права (які включають як нерухомі, так і рухомі речі), а також як об'єктів зобов'язального права. Те майно, яке не є нерухомістю, але потрапляє до складу підприємства як майнового комплексу, втрачає в загальному об'єкті цивільного права свій статус рухомих речей і є складовою частиною нерухомого майна, зберігаючи цей статус до тих пір, поки не втрачає зв'язку з підприємством як цілісним майновим комплексом. Точно так само і зобов'язальні права, що є складовими частинами підприємства як майнового комплексу, трансформуються в невіддільну частину нерухомого майна. Навіть найбільш послідовний противник розгляду майнових прав як об'єктів права власності професор В.А. Дозорців визнає, що "тільки в якості елемента підприємства як комплексу його зобов'язальні права і обов'язки, виняткові права можуть вважатися входять до складу об'єкта права власності. У відокремленому ж вигляді грошової вимоги та інші права на об'єкти, що не мають речового характеру, ніяк не можуть входити до числа об'єктів права власності "80.

В.С. Ем справедливо констатує, що "з юридичної точки зору, торговельне підприємство - це юридично неподільна сукупність майна. При продажу майна підприємства по частинах неможливо частково передати фірму, клієнтуру, добре ім'я і т.п. При продажу підприємства в цілому, крім можливості передати в повному обсязі нематеріальні активи підприємства, зберігається виробниче або торгове справа, робочі місця для зайнятих на підприємстві людей "81.

Таким чином, і в даному випадку законодавець використав свого роду фікцію, наділивши статусом нерухомості те майно, яке не володіє відповідними природними властивостями, тобто нерозривному зв'язком із землею. Причому у випадку з трансформацією зобов'язальних і виняткових прав на складові частини нерухомого майна використовується подвійна фікція - спочатку законодавець, включивши зазначені права до складу підприємства, надає їм статус речових прав, а потім наділяє статусом нерухомого майна. Відчуження підприємства з точки зору російського законодавця можливо на речове-правовій основі. Це пояснюється тим, що, як зауважив К.І. Скловський, "коли права вимоги розглядаються як об'єкти права, стає можливим застосування до цих прав, вважаючи їх за речі, режиму речового права" 82. Таким чином, включені до складу підприємства зобов'язальні і виняткові права циркулюють в цивільному обороті за правилами, встановленими для обороту речових прав. При цьому з міркувань юридичної техніки ігнорується їх зобов'язально-правова природа, яка передбачає інші принципи їх передачі.

Специфіка правового режиму нерухомого майна зумовлена ​​насамперед тим, що права на це майно, а також вчинені з ним угоди у встановлених законом випадках підлягають державній реєстрації. Однак цим не вичерпуються особливості правового режиму нерухомого майна. Крім зазначеного, існують особливості виникнення, переходу і припинення прав на це майно, вчинення з ним угод. У ряді випадків оборотоздатність нерухомих речей більш обмежена, ніж використання в цивільному обороті рухомих речей. У деяких випадках законодавець встановлює повну заборону на оборот нерухомих речей (наприклад, відповідно до п. 2 ст. 12 КТМ РФ судна з ядерними енергетичними установками можуть перебувати виключно у власності держави).

Однак слід зазначити, що правовий режим не однорідний і всередині самої системи нерухомих речей. Існують відмінності у регулюванні правового режиму різних видів нерухомості. Особливо помітні такі відмінності у регулюванні нерухомих речей, які є такими в силу своїх природних властивостей, і тим нерухомим майном, яке наділене статусом нерухомості в силу закону.

Саме в силу природних властивостей, якими володіють нерухомі речі, певні такими в силу закону (нерухомість як фікція), неможливо реалізувати у відношенні них всі ті принципи, яким підпорядковано регулювання нерухомих за природою речей. Так, загальним правилом реєстрації земельної нерухомості є врахування цих об'єктів за їх місцезнаходженням. Очевидно, що рухомі об'єкти нерухомості (морські та річкові судна, повітряні судна, космічні об'єкти) не можуть бути зареєстровані за місцем їх знаходження в принципі, оскільки вони в силу їх економічної, господарської призначеного безперервно переміщаються. Це викликає необхідність визначення принципу реєстрації таких об'єктів і встановлення особливостей порядку такої реєстрації. Не випадково, що Закон про держреєстрацію прав на нерухомість не поширив свій регулювання на сферу реєстрації прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти (п. 1 ст. 4). Реєстрація цих нерухомих речей здійснюється за особливими правилами, істотним чином відрізняється від реєстрації нерухомості, що є такою в силу природних властивостей. У цьому випадку, як слушно зауважив М.І. Брагінський, державна реєстрація - це той конститутивний ознака, "завдяки яким на відповідні види рухомого майна поширюється в певних межах встановлений для нерухомості правовий режим" 83.

Таким чином, принципи і порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно, яке є таким в силу закону (на підставі юридичної фікції), істотно відрізняється від державної реєстрації прав та угод з поземельної нерухомістю. Питається, а наскільки виправданим виявилося використання законодавцем такого юридико-технічного прийому, як використання правової фікції "нерухомість" для регулювання правового статусу повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання і космічних об'єктів. Зазначені об'єкти не мають економічні ознаками нерухомості, застосування до них особливого режиму обліку не адекватно державної реєстрації поземельної нерухомості 84.

Таким чином, обгрунтування необхідності наділення статусом нерухомості морських, річкових і повітряних суден з точки зору прагнення законодавця до економії нормативного матеріалу у вигляді підпорядкування інституту державної реєстрації не виправдовується існуючими різними юридико-технічними способами державної реєстрації, встановленими для реєстрації різних нерухомих речей: з одного боку , поземельної нерухомості, з іншого боку - нерухомих речей, які є такими в силу закону (або, іншими словами, на підставі юридичної фікції).

РОЗДІЛ 2 ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ УГОД З НЕРУХОМІСТЮ І ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

2.1 Поняття та правова природа державної реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно

Під державною реєстрацією прав на нерухоме майно та угод з ним розуміється юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до ДК РФ (п. 1 ст. 2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість).

Предметом державної реєстрації, згідно з чинним законодавством, можуть бути об'єкти наступних груп:

- Права на нерухомість;

- Операції з нерухомим майном;

- Обтяження (обмеження) прав на нерухомість.

Відповідно до загальної концепції, як це випливає з п. 1 ст. 131 ЦК РФ, державної реєстрації підлягають права на нерухоме майно. Факультативні норми цієї ж статті, а також норми ст. 164 ЦК РФ допускають можливість державної реєстрації угод з нерухомістю. Разом з тим базова норма, присвячена державної реєстрації, не містить переліку операцій з нерухомістю, що підлягають державній реєстрації. У літературі зазначалося, що в даному випадку законодавцем, по всій видимості, була допущена неточність: "Мається на увазі державна реєстрація не тільки вже існуючих прав на нерухомість в їх статиці, а й прав у їх динаміці - тобто що виникають і відпадає" обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення ". У переважній більшості випадків (але не всіх) юридичними фактами, що породжують цю динаміку, є угоди, що і отримало віддзеркалення в назві реєструючого органу в п. 3 ст. 131 ЦК РФ. До жаль, це неточне вказівка ​​закону було сприйнято практикою як необхідність реєстрації саме самої угоди, а не змін, що вносяться нею в стан права власності або іншого речового права на нерухомість. Потім ця неточність породила величезний обсяг додаткової роботи реєструючих органів і зайві витрати часу і коштів для правовласників "85.

Державна реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно є тим елементом у складному юридичному складі переходу прав на нерухомість, який має правообразующее значення для відповідного права, хоча і перебуває поза межами угоди з нерухомістю. Якщо при здійсненні операції з рухомим майном перехід права здійснюється в момент передачі речі, то для нерухомих речей аналогічну функцію виконує державна реєстрація права.

У той же час державну реєстрацію, яка здійснюється у формі запису в ЕГРП, не можна розглядати в якості самостійної юридичної підстави права на нерухомість. У будь-якому випадку такою юридичною підставою виступає титул, що купується на підставі угоди, судового рішення, адміністративного акту, юридичного факту і т.д. На цю обставину звернув увагу Конституційний Суд РФ, який при прийнятті Визначення від 5 липня 2001 р. № 132-О про відмову в прийнятті до розгляду скарги закритого акціонерного товариства "Реба АГ" на порушення конституційних прав і свобод п. 1 ст. 165 і п. 2 ст. 651 Цивільного кодексу Російської Федерації 86 вказав на те, що державна реєстрація договору оренди будівлі або споруди, так само як і державна реєстрація права її оренди, вироблені відповідною установою, не можуть підміняти собою договір оренди як підстава виникнення, зміни або припинення права оренди, а також вторгатися у зміст договору 87.

Оскільки виникнення (зміна, перехід, обтяження, припинення) права на нерухому річ поставлено в залежність як мінімум від двох юридично значущих фактів - угоди і державної реєстрації - в даному випадку можна говорити про складний фактичному складі переходу права, в якому державна реєстрація виконує функції особливого юридичного факту. Дійсність права і операції з нерухомістю обумовлюються не тільки волевиявленням сторін з приводу об'єкта нерухомості, оформленим у вигляді договору, але й актом визнання і підтвердження з боку держави в особі уповноважених органів, що здійснюють реєстрацію права або угоди (п. 1 ст. 2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість).

З приводу правової природи державної реєстрації Конституційним Судом РФ сформульована правова позиція, виражена у вже згадуваному Визначенні від 5 липня 2001 р. № 132-О: державна реєстрація - формальна умова забезпечення державної, в тому числі судового захисту прав особи, що виникають з договірних відносин, об'єктом яких виступає нерухоме майно. Державна реєстрація покликана лише засвідчити з боку держави юридичну силу відповідних правовстановлюючих документів. Тим самим державна реєстрація створює гарантії належного виконання сторонами зобов'язань і, отже, сприяє зміцненню цивільного обороту і його стабільності в цілому. Вона не зачіпає самого змісту зазначеного суб'єктивного цивільного права, не обмежує свободу договорів, юридична рівність сторін, автономію їхньої волі і майнову самостійність і тому не може розглядатися як неприпустиме довільне втручання держави у приватні справи або як обмеження прав людини і громадянина.

З дефініції державної реєстрації, наведеної у п. 1 ст. 2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість, випливає, що реєстрація має вторинне значення по відношенню до угоди. Якщо операція з нерухомістю може відбутися без реєстрації (зараз залишимо осторонь питання про її дійсності), то реєстрації без угоди бути не може, оскільки в такому випадку немає об'єкта реєстрації.

У той же час право, що виникло з угоди, дійсне лише з моменту його юридичного визнання державним органом, що здійснює реєстрацію. Однак, як справедливо зазначалося в юридичній літературі 88, незважаючи на те, що в період часу між здійсненням операції і державною реєстрацією переходу права набувач нерухомого майна ще не придбав речового права на нього, ця обставина не означає відсутності правового зв'язку, зобов'язання між сторонами за угодою , яке стосується тільки контрагентів за договором і не впливає на їхні взаємини з третіми особами. Зокрема, у продавця (відчужувача) існує обов'язок передати нерухомість покупцеві (набувачеві). Цей обов'язок підкріплюється санкцією: у тому випадку, якщо продавець ухиляється від державної реєстрації переходу права власності або угоди, покупець вправі вимагати реєстрації в судовому порядку, а також вимагати відшкодування збитків, понесених у зв'язку з ухиленням продавця від державної реєстрації.

У той же час чинне законодавство про наслідки відсутності державної реєстрації операції з нерухомістю суперечливо. З одного боку, відповідно до ст. 165 ЦК РФ операція, що не пройшла процедуру державної реєстрації в тих випадках, які встановлені законом, є недійсною (незначною) 89. З іншого боку, в силу ст. ст. 433 і 558 ЦК РФ незареєстрований договір, який підлягає державній реєстрації, вважається неукладеним. При цьому сторону, ухиляється від державної реєстрації, можна примусити до укладення договору в судовому порядку. Зіткнення зазначених правил веде до суперечностей у правозастосовчій і судово-арбітражній практиці і вимагає усунення.

Законодавець надав надзвичайної ваги інституту державної реєстрації і з точки зору процесуального права. Відповідно до п. 1 ст. 2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Таким чином, доказової силі державної реєстрації права на нерухоме майно надано винятковий характер. Встановлення цієї норми означає, що до тих пір, поки в судовому порядку не оскаржено зареєстроване право, у всіх цивільних правовідносинах діє принцип непорушності права, що пройшов процедуру державної реєстрації. У всіх позасудових відносинах з приводу права на об'єкт нерухомості не можуть бути прийняті посилання, що оскаржують зареєстроване право, так само, як і посилання на докази, що підтверджують незареєстровану право, яке конкурує з зареєстрованим правом. Правило про винятковому характер доказової сили зареєстрованого права носить досить принциповий характер для цивільного обороту, його стійкості, оскільки виключає позасудову конкуренцію доказів з приводу прав на об'єкт нерухомості.

У той же час в рамках судового процесу державна реєстрація не пов'язує суду як виняткового, незаперечного доказу права на нерухому річ. Це означає, що якщо в рамках дослідження всієї сукупності доказів суд прийде до висновку про те, що, незважаючи на державну реєстрацію, зареєстрований правовласник не має права на відповідну нерухому річ, суд приймає рішення, грунтуючись на представлених доказах, які, таким чином, виграють судову конкуренцію з державною реєстрацією як доказом, що підтверджує суб'єктивне право на нерухоме майно.

З процесуальної точки зору в процесі доказування правовласник повинен оскаржувати не сам запис про державну реєстрацію, а зареєстроване право. Це пояснюється тією обставиною, що державна реєстрація, в силу ст. 2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість, є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. Подібний підхід до формулювання позовних вимог знайшов закріплення і в судово-арбітражній практиці 90.

Інститут державної реєстрації врегульовано передусім нормами ЦК України, а також Закону про держреєстрацію прав на нерухомість. Постає питання про правову природу цих норм, їх галузевої приналежності.

На державі лежить конституційний обов'язок забезпечити захист власності (ст. 8 Конституції РФ). Це визначає наявність публічно-правового інтересу у нормальному функціонуванні ринку, захисту прав його учасників. Однак ринок нерухомості має певними особливостями, які обумовлені специфікою предмета угод купівлі-продажу нерухомих речей, їх індивідуально-неповторними особливостями. М.А. Ковалевський справедливо зазначає, що "якщо предмет договору має істотно індивідуальними ознаками - тими, що не властиві іншому товару, пропонованого ринком (товари на ринку не є однорідними), то подібний ринок також недосконалий. Таким ринком є ринок нерухомого майна - це майно досить індивідуально . Зважаючи на це законодавець встановив спеціальне правило, відповідно до якого ціна на нерухоме майно є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомого майна "91. До сказаного залишається додати, що законодавець, керуючись особливими властивостями таких об'єктів цивільного права, як нерухомі речі, крім встановлення загального нормативної вимоги про істотне умови договору купівлі-продажу нерухомості, вважав за необхідне встановити і форму публічного контролю за вчиняються з нерухомими речами угодами і переходом прав на нерухомість - інститут державної реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація - це процедура, яка передбачає існування відносин між державою в особі його реєструючих органів та зацікавленими особами з приводу реєстрації, підтвердження прав на нерухомість і угод з ним. Ці відносини можна охарактеризувати як відносини властеподчиненное, оскільки в даному випадку суб'єкти перебувають в нерівному положенні. Здійснюючи акт реєстрації, державний орган реалізує владні повноваження. Таким чином, державна реєстрація - це форма публічного контролю за діями приватних осіб, які здійснюють свої суб'єктивні цивільні права в сфері приватного права. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю, як справедливо зауважив В.Ф. Яковлєв, виступає в даному випадку в якості форми, яка використовується для позначення, забезпечення та захисту публічних інтересів у сфері дії цивільного права 92.

Таким чином, державна реєстрація прав та угод, що виникають у результаті дій, що мають цивільно-правовий характер, демонструє проникнення публічного права в сферу приватного права, взаємозалежність цих двох областей реалізації прав. Це надає стабілізуючу вплив на ринок нерухомості, надає впевненості його учасникам, різко знижує можливості зловживань у сфері обігу нерухомого майна.

Прийняття Закону про держреєстрацію прав на нерухомість зробило настільки істотний вплив на розвиток цивільного законодавства, що в юридичній літературі з'явилися судження про появу нової галузі права - реєстраційного права. За твердженням А.Р. Кірсанова, предметом правового регулювання такого "є суспільні відносини, що виникають у процесі здійснення реєстраційної діяльності", а "відносини, що виникають у процесі реєстрації прав, регулюються методом імперативних приписів". Це дає підставу для висновку про те, що "реєстраційне право виступає як комплексна галузь російського права, що має свій предмет регулювання" 93.

Більш точної видається позиція, висловлена ​​М.Г. Піскунової, на думку якої "взаємопов'язані норми про державну реєстрацію утворюють у системі права самостійний правовий інститут, який регулює сукупність відносин, що виникають при придбанні прав на нерухоме майно та їх реєстрації в процесі правозастосовчої діяльності установ юстиції" 94. За своєю правовою природою цей інститут є інститутом адміністративного права.

2.2 Принципи державної реєстрації прав на нерухомість

Питання про принципи державної реєстрації надзвичайно важливий, оскільки вирішення питання про принципи цієї системи дозволяє зробити інститут державної реєстрації стійким і несуперечливим.

Питання досліджувався як в роботах дореволюційних російських юристів, так і в сучасній юридичній літературі. Він висвітлювався в роботах І.А. Базанова, В.Б. Єльяшевич, А.Л. Фрейтаг-Лорінговена, В.А. Алексєєва, С.А. Бабкіна, А.Р. Кірсанова, Є.Ю. Петрова, М.Г. Піскунової та ін

Організація регулювання обороту нерухомого майна залежить від того, які принципи закладені у відповідній системі регулювання.

При цьому часто не всі принципи закріплені нормативно, однак це не виключає значущості принципів як основних керівних ідей, що лежать в основі цього правового інституту. Принципи державної реєстрації прав на нерухомість відображають об'єктивні потреби організації обороту нерухомості. Довільний підхід до конструювання норм, які організовують оборот нерухомості, не приведе до бажаної мети - створення несуперечливої ​​і ефективної системи права нерухомості.

Слід зазначити, що не всі принципи можуть бути одночасно зафіксовані в єдиній системі організації обороту нерухомості. Деякі з них вступають в протиріччя (наприклад, принцип публічної достовірності та принцип виправлення реєстраційного запису). Певна комбінація принципів державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею дозволяє моделювати різні реєстраційні системи.

Виділяють матеріально-правові та формально-правові засади державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним 95. Якщо матеріально-правові принципи лежать в основі системи державної реєстрації виникнення, зміни, обтяження та припинення прав на нерухомість, то формально-правові принципи визначають структуру органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

Сукупність формально-правових принципів, які визначають правила організації обороту нерухомості, дають підстави для висновку про існування так званого "формального права". Формальне право не властиво будь-яким іншим інститутам приватного або публічного права і опосередковує відносини з організації обороту нерухомості 96. Будучи спрямованим на встановлення порядку діяльності органів, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, формальне право виконує вторинну функцію: воно є свого роду придатком матеріального (речового) права на нерухомість.

Матеріально-правові засади державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Систему матеріально-правових засад державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним складають наступні принципи:

- Принцип публічної достовірності (матеріальної гласності) або безповоротності;

- Принцип виправлення реєстраційного запису;

- Принцип вилучення з-під дії давності;

- Принцип заперечення (протестації);

- Принцип позначки (попередньої реєстрації);

- Принцип старшинства прав.

Принцип публічної достовірності увазі, що особи, які сумлінно покладаються на відомості, що містяться в державному реєстрі прав на нерухоме майно (поземельна книга, вотчинная книга), стають власниками прав на нерухомість навіть у тому випадку, якщо державна реєстрація заснована на юридично порочних фактах. Сенс принципу публічної достовірності полягає в необхідності забезпечення стійкості цивільного обороту взагалі і обороту нерухомості зокрема. Як зазначав І.А. Покровський, всі треті особи мають право відчувати довіру до того, що записано в поземельних книгах 97. Добросовісний учасник обороту, який покладається на офіційні відомості, що містяться в державному реєстрі, повинен бути захищений від можливих претензій на купується їм нерухоме майно. Такий захист забезпечується за допомогою принципу публічної достовірності, реалізація якого дозволяє обмежити претензії особи - правопредшественника добросовісного набувача нерухомого майна.

Принцип виправлення реєстраційного запису полягає в тому, що особи, які мають речові права на нерухому річ, мають юридично забезпечену можливість вимагати виправлення неправильного запису в державному реєстрі прав на нерухоме майно (поземельної, вотчинної книзі). Цей принцип забезпечує захист прав власника, який втратив нерухоме майно.

Принцип виправлення конфліктує з принципом публічної достовірності, оскільки останній спрямований на забезпечення захисту прав добросовісного набувача і виключає можливість вилучення у нього придбаної речі. Таким чином, принцип виправлення реєстраційного запису не може бути повною мірою реалізований одночасно з принципом публічної достовірності.

У силу принципу вилучення з-під дії давності зареєстровані на нерухоме майно права не підлягають дії правил про позовну і набувальною давністю. Це зумовлено тією обставиною, що державна реєстрація прав на нерухомість спричиняє стан повної правової визначеності прав, і відомості про такий правовий стан нерухомої речі доступні всім зацікавленим особам. Правова невизначеність у режимі спірного об'єкта нерухомості виключається, що, у свою чергу, скасовує необхідність у включенні механізмів позовної і набувальною давністю, як механізмів "плавного" переходу прав на нерухоме майно від однієї особи до іншої.

Принцип заперечення (протестації) передбачає, що особа, яка оспорює зареєстроване право на нерухомість, має право вимагати внесення до державного реєстру прав (поземельну, вотчинну книгу) запису, що фіксує наявність спору. Мета цієї дії має забезпечувальний характер, бо до вирішення спору по суті запис про заперечення блокує подальше відчуження нерухомості.

На підставі принципу позначки (попередньої реєстрації) боржник і кредитор за взаємною домовленістю вносять до державного реєстру прав інформацію про зобов'язання, яким обтяжений об'єкт нерухомості. Реалізація даного принципу обмежує боржника у можливості розпоряджатися об'єктом нерухомості до тих пір, поки нерухома річ виконує забезпечувальну функцію по відношенню до іншого зобов'язанням.

Принцип старшинства прав формує такий спосіб вирішення спорів про конкуруючих права на нерухомість, який грунтується на пріоритеті права, що виникло раніше. Так, при проведенні державної реєстрації реєструючий орган зобов'язаний перевірити наявність раніше зареєстрованих і раніше заявлених прав (п. 3 ст. 9 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість), а також встановити відсутність протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомого майна (п . 1 ст. 13 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість).

Формально-правові засади державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Систему формально-правових принципів державної реєстрації прав на нерухомість складають наступні:

- Принцип публічності (формальної гласності) або принцип внесення прав на нерухомість;

- Принцип специалітети (спеціальності);

- Принцип приватної ініціативи;

- Принцип легалітета;

- Принцип відповідальності публічної влади за неналежну реєстрацію прав на нерухомість.

Принцип публічності (формальної гласності) або принцип внесення прав на нерухомість означає відкритість відомостей про права на нерухомість, внесених належним порядком до державного реєстру прав на нерухомість, для всіх зацікавлених осіб. При дотриманні певних умов будь-який учасник цивільного обороту має юридично забезпечену можливість отримати інформацію про права на його цікавить об'єкт нерухомості. Так, відповідно до ст. 7 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість державна реєстрація носить відкритий характер. При цьому на орган, який здійснює державну реєстрацію прав, покладено обов'язок надавати відомості, що містяться в ЕГРП, про будь-якому об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі 98.

Принцип приватної ініціативи суть прояви диспозитивності у сфері обігу нерухомості. Тільки правовласник може почати процедуру державної реєстрації своїх прав на нерухомість. При цьому проведення державної реєстрації прав на нерухомість не є обов'язком правовласника перед державою. Таким чином, принцип приватної ініціативи проявляється в заявному характер державної реєстрації. Разом з тим принцип приватної ініціативи не виключає того, що якщо покупець відмовляється або не проводить державну реєстрацію прав на придбану нерухомість, продавець має право вимагати примусового виконання покупцем зобов'язання щодо прийому проданої нерухомої речі і пред'явити позов про реєстрацію переходу прав на неї. Це право і відповідне йому зобов'язання випливають з договору, укладеного продавцем і покупцем.

Принцип специалітети (спеціальності) полягає в тому, що реєстрація прав здійснюється у вигляді запису по кожному об'єкту нерухомості.

Принцип легалітета припускає, що на орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість, покладається обов'язок перевірити законність правових підстав, відповідно до яких проводиться реєстрація прав на нерухоме майно. У російській правовій системі цей принцип реалізується шляхом надання реєструючим органам повноважень з перевірки дійсності поданих заявником документів та наявності відповідних прав у підготував документ особи або органу влади (п. 3 ст. 9 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість), тобто проведення правової експертизи поданих на реєстрацію документів та перевірки законності реєстрованої угоди (п. 1 ст. 13 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість).

Принцип відповідальності публічної влади за неналежну реєстрацію прав на нерухомість припускає, що держава, будучи організатором обороту нерухомого майна, приймає на себе відповідальність за помилки, допущені при проведенні процедури державної реєстрації. Головним чином така відповідальність може наступати у вигляді відшкодування збитків, які зазнали правовласники внаслідок неналежної реєстрації прав на нерухомість.

2.3 Порядок державної реєстрації та відмови в реєстрації

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю здійснюється Федеральної реєстраційної службою (Росрегистрация), підвідомчої Міністерству юстиції РФ.

Росреєстрація є федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції в сфері реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, реєстрації громадських об'єднань і політичних партій, а також правозастосовні функції та функції з контролю та нагляду у сфері адвокатури та нотаріату. Основним завданням Росреєстрації є: забезпечення встановленого порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Росреєстрація має наступні повноваження:

- Здійснює державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна та угод з ним у випадках і порядку, встановлених законодавством Російської Федерації;

- Координує роботу по створенню органів з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним і здійснює правовий контроль їх діяльності;

- Забезпечує дотримання правил ведення ЕГРП, а також створення і функціонування системи ведення зазначеного Реєстру в електронному вигляді.

Діяльність, що здійснюється Федеральної реєстраційної службою, є правозастосовчої діяльністю, яка здійснюється у вигляді видання індивідуальних правових актів, що тягнуть за собою виникнення, зміну або припинення правовідносин з приводу нерухомого майна. Ця діяльність включає в себе сукупність дій реєструючого органу, спрямованих на перевірку дійсності і законності реєстрованого права і його визнання. У цьому сенсі державна реєстрація представляє з себе процедуру, що складається з безлічі дій реєструючого органу. Процедура державної реєстрації угод і прав на нерухомість встановлена ​​Законом про держреєстрацію прав на нерухомість. Відповідно до ст. 13 вказаного Закону ця процедура складається з п'яти етапів:

1) прийом документів, що подаються для реєстрації прав та угод;

2) правова експертиза представлених документів та перевірка угоди на відповідність закону;

3) встановлення відсутності протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на реєстрований об'єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації;

4) внесення записів у ЕГРП;

5) вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав.

Державна реєстрація здійснюється шляхом внесення запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Відповідно і датою державної реєстрації вважається день внесення такого запису. Посвідчення проведеної державної реєстрації здійснюється шляхом видачі свідоцтва про державну реєстрацію. Що стосується державної реєстрації договорів та угод з нерухомим майном, то така засвідчується шляхом вчинення спеціальної реєстраційної написи на документі, виражає зміст угоди.

Процедура державної реєстрації починається на підставі заяви правовласника, сторін договору або уповноваженого ними особи за наявності у нього належним чином оформленої довіреності (нотаріально засвідченої). У тому випадку, якщо державній реєстрації підлягають права, які виникають на підставі акту державного органу або акта органу місцевого самоврядування, то заява про державну реєстрацію подається тією особою, щодо якої прийнято зазначені акти.

Якщо одна зі сторін проявляє несумлінність і ухиляється від державної реєстрації прав, то інша сторона вправі вимагати реєстрації на підставі судового рішення. При цьому на той бік, яка ухиляється від державної реєстрації, покладається тягар збитків, які виникли в результаті припинення державної реєстрації прав.

У тому випадку, якщо державній реєстрації підлягають права на нерухомість, що належить Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, то від їх імені вправі виступати органи державної влади, органи місцевого самоврядування, а також юридичні особи і громадяни 99.

Реєстраційні дії прав на нерухомість і угод з нею починаються з моменту прийому документів на державну реєстрацію прав.

Однією з умов проведення державної реєстрації є сплата зацікавленою особою державного мита. При цьому оплата мита повинна бути проведена до державної реєстрації, а документ, що засвідчує оплату мита, повинен бути представлений до реєструючого органу разом із заявою про державну реєстрацію. Розмір плати за державну реєстрацію прав на нерухомість встановлено Податковим кодексом РФ, а порядок її справляння та зарахування до державного бюджету встановлюється Урядом РФ.

Державна реєстрація прав на нерухомість повинна бути здійснена в місячний термін з моменту подачі заяви. Разом з тим необхідно відзначити, що проведена в рамках адміністративної реформи реорганізація діяльності установ з питань реєстрації прав на нерухомість досить негативно оцінюється учасниками ринку нерухомості. Обумовлено це цілим рядом обставин. По-перше, в цілому ця реформа привела до збільшення ставок справляється за державну реєстрацію мита. По-друге, з проведенням реформи виявилася втраченою можливість скорочених строків державної реєстрації за додаткову плату. По-третє, оскільки стягуються за державну реєстрацію мита повністю надходять до державного бюджету, установи з реєстрації позбулися засобів на розвиток.

Закон про держреєстрацію прав на нерухомість визначає змістовну сторону діяльності реєструючого органу щодо прийняття рішення про реєстрацію права чи операції з нерухомістю. Основний зміст цієї діяльності складає правовий аналіз (експертиза) поданих на реєстрацію документів і прийняття відповідного рішення.

Виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) речових прав на нерухоме майно відбувається відповідно з певними юридичними фактами (подіями і діями), які відповідно до цивільного законодавства спричиняють виникнення, зміну або припинення цивільних правовідносин.

Закон про держреєстрацію прав на нерухомість встановлює перелік підстав для державної реєстрації прав. Оскільки відповідні юридичні факти матеріалізуються у вигляді документів, то в законі перераховані документи, які повинні бути представлені для державної реєстрації. Таким чином, підставами для державної реєстрації є:

- Договори та інші угоди щодо нерухомого майна, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці розташування об'єктів нерухомого майна на момент укладення угоди;

- Акти (свідоцтва) про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці здійснення приватизації на момент її здійснення;

- Свідоцтва про право на спадщину;

- Вступили в законну силу судові акти;

- Акти (свідоцтва) про права на нерухоме майно, видані уповноваженими органами державної влади в порядку, встановленому законодавством, яке діяло в місці видання таких актів на момент їх видачі;

- Інші акти передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника відповідно до законодавства, яке діяло в місці передачі на момент її здійснення;

- Інші документи, які відповідно до законодавства Російської Федерації підтверджують наявність, виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав.

Обов'язковим додатком до документів, необхідних для державної реєстрації прав, є кадастровий план земельної ділянки, план ділянки надр і (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадастрового номеру. При цьому подання кадастрового плану земельної ділянки не потрібно, якщо кадастровий план даної земельної ділянки раніше вже представлявся і був поміщений в відповідну справу правовстановлюючих документів.

Підстави відмови в державній реєстрації. Наслідком проведення реєстраційних процедур на підставі заяви зацікавленої особи не завжди є внесення запису про реєстрацію права або угоди в ЕГРП. У встановлених законом випадках допускається відмова в реєстрації права або угоди. Відмова у державній реєстрації, так само як і державна реєстрація прав на нерухомість, є правозастосовним актом або рішенням конкретної справи відповідно до закону, що було здійснено компетентним державним органом і посадовою особою в рамках наданих повноважень 100. У цьому сенсі відмова у державній реєстрації прав на нерухомість не слід плутати з відмовою в прийомі документів на державну реєстрацію.

Перелік підстав для відмови в державній реєстрації встановлено у ст. 20 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість. До цього переліку включено такі підстави:

- Право на об'єкт нерухомого майна, про державну реєстрацію якого просить заявник, не є правом, що підлягають державній реєстрації прав відповідно до зазначеного Закону;

- Із заявою про державну реєстрацію прав звернулося неналежне особа;

- Документи, представлені на державну реєстрацію прав, за формою або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства;

- Акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано недійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, яке діяло в місці його видання на момент видання 101;

- Особа, яка видала документ, що встановлює, не уповноважене розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна;

- Особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без вказівки цих умов;

- Правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на даний об'єкт нерухомого майна;

- Правовласник не представив заяву та інші необхідні документи на державну реєстрацію раніше виниклого права на об'єкт нерухомого майна, наявність яких необхідна для державної реєстрації виникли після введення в дію Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним": переходу цього права , його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію зазначеного Закону операції з об'єктом нерухомого майна;

- Не представлені документи, необхідні для державної реєстрації прав;

- Є суперечності між заявленими правами та вже зареєстрованими правами.

Наведений перелік не є вичерпним. У законодавстві передбачені й інші підстави для відмови в державній реєстрації. Так, відповідно до п. 2 ст. 19 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість у тому випадку, якщо після призупинення процедури державної реєстрації заявник не усуне причини, що спричинили призупинення, державний реєстратор зобов'язаний відмовити заявнику і зробити про це запис у книзі обліку документів. Згідно з п. 2 ст. 29 цього ж Закону у державній реєстрації іпотеки може бути відмовлено у випадках, якщо іпотека зазначеного в договорі нерухомого майна не допускається і якщо зміст договору про іпотеку чи доданих до неї документів не відповідає вимогам державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Як свідчить судово-арбітражна практика, в деяких випадках при розгляді заяв про державну реєстрацію реєструючі органи змушені відмовляти заявникам, попередньо даючи оцінку об'єкта з точки зору того, чи є цей об'єкт нерухомістю чи ні.

Товариство ТОВ "СК Центробуд" звернулося до Реутовскій філія державного унітарного підприємства Московської області "Московське обласне бюро технічної інвентаризації" із заявою про обстеження приміщення підземного гаража в будинку-новобудові і оформленні на його основі технічних паспортів на кожне машино-місце у відповідності з нанесеною розміткою для реєстрації згодом права власності. Листом від 17 грудня 2003 р. № 219 Реутовскій філія державного унітарного підприємства Московської області "Московське обласне бюро технічної інвентаризації" відмовив у підготовці обліково-технічної документації на окреме машино-місце з посиланням на ту обставину, що, згідно з чинними нормами СНиП, технічний паспорт може бути виготовлений тільки на підземне приміщення в цілому. Відповідно до ст. 1 Федерального закону "Про державну реєстрацію права на нерухоме майно та угод з ним" проведення технічного обліку (інвентаризація) об'єкта нерухомості, його опис та індивідуалізація можливі тільки за умови, що його можна виділити з інших об'єктів нерухомого майна. ТОВ "СК Центробуд" звернулося до арбітражного суду з заявою про визнання незаконними дій державного унітарного підприємства Московської області "Московське обласне бюро технічної інвентаризації", пов'язаних з відмовою оформити паспорти на машино-місця в підземному гаражі-автостоянці житлового будинку і про обов'язок відповідача оформити названі технічні паспорти. Рішенням арбітражного суду в задоволенні заявлених вимог відмовлено. Пославшись на СНіП 31-0-2-2001, суд прийшов до висновку про те, що підготовка обліково-технічної документації може бути зроблена у відношенні приміщення, яке має певне функціональне призначення та обмежено будівельними конструкціями. Машино-місце в гаражі-автостоянці не обмежена будівельними конструкціями і не представляє собою відокремлений нежитлове приміщення, що виключає можливість опису об'єкта обліку та підготовки обліково-технічної документації для державної реєстрації прав на машино-місце. Таке машино-місце в силу чинного законодавства не може бути зареєстрована як об'єкт власності 102.

У той же час державний реєстратор не має права відмовити у державній реєстрації права, яке встановлено набрав законної сили рішенням суду.

При прийнятті рішення про відмову в державній реєстрації прав заявнику повідомляють у письмовій формі в термін не більше п'яти днів після закінчення терміну, встановленого для розгляду заяви. При цьому заявнику надсилається повідомлення про причину відмови, а копія зазначеного повідомлення міститься в справу правовстановлюючих документів. Відмова у державній реєстрації прав може бути оскаржена зацікавленою особою в суді або в арбітражному суді.

При відомих умовах реєструючим органам надано право призупинення державної реєстрації. Державна реєстрація прав призупиняється державним реєстратором при виникненні у нього сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації прав, а також в достовірності представлених документів або достовірності зазначених у них відомостей. Державний реєстратор зобов'язаний вжити необхідних заходів щодо отримання додаткових відомостей і (або) підтвердження достовірності документів або достовірності зазначених у них відомостей. Державний реєстратор зобов'язаний у день прийняття рішення про призупинення державної реєстрації прав у письмовій формі повідомити заявника (заявників) про призупинення державної реєстрації прав та про підстави прийняття такого рішення. Претенденти можуть подати додаткові докази наявності у них підстав для державної реєстрації прав, а також автентичності документів і достовірності які у них відомостей. У зазначених випадках державна реєстрація прав може бути припинена не більше ніж на місяць. Якщо протягом зазначеного строку не будуть усунені причини, що перешкоджають державної реєстрації прав, державний реєстратор зобов'язаний відмовити заявнику в державній реєстрації прав і зробити про це відповідний запис у книзі обліку документів.

Державна реєстрація прав може бути припинена не більше ніж на три місяці на підставі письмової заяви правовласника, сторони (сторін) угоди або уповноваженого ним (ними) на те особи за наявності у нього належно оформленого доручення. У заяві зазначаються причини, що послужили підставою для призупинення державної реєстрації прав, і термін, необхідний для такого припинення.

Державна реєстрація прав може бути зупинений державним реєстратором на строк не більше місяця на підставі письмової заяви однієї зі сторін договору про повернення документів без проведення державної реєстрації прав у випадку, якщо інша сторона договору не поводилася з такою заявою. Якщо протягом зазначеного строку не будуть усунені причини, що перешкоджають державної реєстрації прав, реєстратор зобов'язаний відмовити сторонам договору в державній реєстрації прав і зробити про це відповідний запис у книзі обліку документів.

Державний реєстратор зобов'язаний у день прийняття рішення про призупинення державної реєстрації прав у письмовій формі повідомити сторони договору про призупинення державної реєстрації прав та про підстави прийняття такого рішення.

У порядку, встановленому законодавством, державна реєстрація прав може бути припинена на підставі ухвали або рішення суду. Призупинення державної реєстрації прав супроводжується внесенням відповідної позначки у ЕГРП.

Якщо протягом терміну, встановленого для розгляду заяви про державну реєстрацію угоди і (або) переходу права, але до внесення запису до ЕГРП або до прийняття рішення про відмову в державній реєстрації прав до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, надійде рішення (ухвала, постанова ) про накладення арешту на об'єкт нерухомого майна чи заборони вчиняти певні дії з об'єктом нерухомого майна, державна реєстрація прав призупиняється до зняття арешту або заборони в порядку, встановленому законодавством.

Державний реєстратор зобов'язаний у строк не більше ніж п'ять робочих днів з дня припинення державної реєстрації прав у письмовій формі повідомити заявника (заявників) про призупинення державної реєстрації прав і про підстави призупинення державної реєстрації прав.

ВИСНОВОК

Економічні реформи в Російській Федерації, спрямовані на розвиток і функціонування вільного ринку і свободи підприємництва, зумовили підвищення значимості нерухомого майна. Це пов'язано, перш за все, з введенням приватної власності на нерухомість, а також з масовою приватизацією ринкових об'єктів нерухомості. У результаті нерухомість перетворилася в фактор, вирішальним чином впливає як на рівень добробуту фізичних осіб, так і на ефективність діяльності російських виробників.

Практика застосування ЦК та інших законодавчих актів про нерухомість показала, що кваліфікації нерухомості і її реєстрація не позбавлені недоліків, доцільно передбачити зміни у чинному законодавстві.

1. Практика застосування ЦК та інших законодавчих актів про нерухомість дає достатні підстави для того, щоб ст. 130 ЦК була доповнена вказівкою на ряд інших об'єктів нерухомого майна, в ній в даний час не згаданих. Необхідність їх включення до переліку нерухомих речей можна пояснити не тільки особливою значущістю цих об'єктів для цивільного обороту, але і необхідністю у подальшому значно деталізувати їх правовий режим. До числа таких об'єктів належать: приміщення (житлові та нежитлові).

2. В інтересах розвитку і стабільності майнового обороту необхідно визнати підприємство (майновий комплекс, використовуваний у підприємницькій діяльності) особливим видом майна і самостійним об'єктом цивільних прав і цивільно-правових угод, але не кваліфікувати підприємство як об'єкт нерухомості. Підприємство може включати (або не включати) в себе об'єкти нерухомого майна, а також майнові права на нерухомість. У ст. 132 ЦК РФ слід виключити вказівку на підприємство як нерухоме майно.

3. Ст. 130 ЦК пропонується доповнити вказівкою на таку складну річ, як комплекс нерухомого майна. Оборотоздатність такого роду речей (комплекси газо-і електростанцій, насосних станцій, залізничні споруди тощо) не викликає сумнівів. Для визнання нерухомої річчю комплекс повинен відповідати критеріям нерухомості, закріпленим у ст. 130 ЦК. Спеціальної відмітною особливістю комплексу нерухомого майна могло б стати об'єднання різнорідних речей єдиним господарським призначенням. На угоди з технологічними майновими комплексами можна було б поширити деякі правила, пов'язані з операціями з підприємствами (наприклад, норми про державну реєстрацію переходу права власності), що сприяло б спрощенню майнового обороту об'єктів нерухомості, що входять у технологічний майновий комплекс.

4. Повинна бути скасована державна реєстрація двох-і багатосторонніх угод з нерухомістю (договорів). Таке скасування виправдовується явною надмірністю реєстрації і прав, і угод одночасно.

5. Було б доцільно ввести державну реєстрацію виконання угод з нерухомим майном, оскільки саме виконання консенсуальних угод (а не їх укладення) є підставою для виникнення, припинення, обмеження або обтяження права власності та інших речових прав на нерухоме майно. У тих випадках, коли в порядку виконання угоди (за договорами оренди, довірчого управління та ін) однієї зі сторін здійснюється передача майна у володіння іншого боку, реєстрації підлягає передача нерухомої речі у володіння.

6. У випадках, коли за угодою сторін передбачена нотаріальна форма угод з нерухомістю, дана обставина не повинно ставати додатковим до державної реєстрації фінансовим тягарем для учасників відповідних угод. Доцільно передбачити тільки державну реєстрацію виконання угод із нерухомістю.

7. Відсутня логічне обгрунтування у виборі підстав для реєстрації угод, але й очевидна суперечливість норм, що стосуються державної реєстрації прав на нерухоме майно та реєстрації операцій з цим майном згідно з п. 1 ст. 164 ЦК операції з нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених ст. 131 Кодексу. Проте ст. 131 ЦК таких випадків не називає, хоча передбачає існування органу з реєстрації не тільки прав на нерухоме майно, але й угод з ним, а також передбачає можливість оскарження до суду відмови цього органу в державній реєстрації угоди. Необхідно доповнити ст. 131 ЦК РФ зазначенням переліку угод при яких необхідна державна реєстрація.

СПИСОК

Нормативно-правові акти

  1. Конституція Російської Федерації. - М., Кодекс. 2004. - 98 с.

  2. Цивільний кодекс Російської Федерації. Ч. 1-3. - М., Омега-Л. 2006. - 468 с.

  3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) № 51-ФЗ від 30 листопада 1994 р. (з ізм. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

  4. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) № 14-ФЗ від 26 січня 1996 р. (в ред. Від 26.01.2007) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

  5. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) № 146-ФЗ від 26 листопада 2001 р. (з ізм. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.

  6. Земельний кодекс Російської Федерації № 136-ФЗ від 25 жовтня 2001 р. (в ред. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

  7. Лісовий кодекс Російської федерації № 200-ФЗ від 4 грудня 2006 р. / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

  8. Водний кодекс Російської Федерації від 3 червня 2006 р. № 74-ФЗ (в ред. Від 04.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 23. - Ст.2381.

  9. Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. № 190-ФЗ (в ред. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 16.

  10. Кодекс торговельного мореплавства Російської Федерації від 30 квітня 1999 р. № 81-ФЗ (в ред. Від 20.12.2005 р.) / / СЗ РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.

  11. Основи цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 р. № 2211-1 (в ред. Від 26.11.2001 р.) / / ВПС СРСР. - 1991. - № 26. - Ст. 733.

  12. Федеральний закон РФ № 122-ФЗ від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (в ред. Від 18.07.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

  13. Федеральний закон РФ № 102-ФЗ від 16 липня 1998 р. "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (в ред. Від 30.12.2004 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

  14. Федеральний закон № 78-ФЗ від 18 червня 2001 року "Про землеустрій" (в ред. Від 04.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 26. - Ст. 2582.

  15. Федеральний закон № 101-ФЗ від 24 липня 2002 р. "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" (в ред. Від 18.07.2005) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

  16. Федеральний закон № 66-ФЗ від 15 квітня 1998 р. "Про садівничих, городницьких об'єднання громадян" (в ред. Від 30.06.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.

  17. Федеральний закон № 28-ФЗ від 2 січня 2000 р. «Про державний земельний кадастр» (ред. від 04.12.2006) / / Відомості Верховної РФ .- 2000 .- № 2 .- ст. 149.

  18. Федеральний закон РФ від 7 липня 2003 р. № 126-ФЗ «Про зв'язок» (в ред. Від 27.07.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 28. - Ст. 2895.

  19. Федеральний закон РФ від 2 січня 2000 р. № 28-ФЗ «Про державний земельний кадастр» (в ред. Від 30.06.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 2000. - № 2. - Ст. 149.

  20. Закон РФ від 21 лютого 1992 р. № 2395-1 «Про надра» (в ред. Від 15.04.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

  21. Постанова Уряду РФ від 31 серпня 2000 р. № 648 «Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно, що перебуває у федеральній власності» (в ред. Від 31.10.2002 р.) / / Збори законодавства РФ. - 2000. - № 37. - Ст. 3718.

  22. Наказ Міністерства юстиції РФ від 18 вересня 2003 р. № 226 «Про затвердження інструкції про порядок заповнення і видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права» (в ред. Від 30.12.2005 р.) / / Бюлетень Мін'юсту РФ. - 2003. - № 11. - С. 23.

  23. Класифікація основних фондів ОК 013-94 (в ред. Від 14.04.1998 р.) - М., ІПК Видавництво стандартів. 1995. - С. 156.

Спеціальна й навчальна література

  1. Аксюк І.В. Вилучення нерухомості як підставу примусового припинення права власності / / Право і економіка. - 2006. - № 7. - С. 22.

  2. Александров А.А. Особливості правового режиму нерухомості в цивільному праві Росії: Початок ХХ століття і сучасність / / Вісник Моск. ун-ту. Сер. 11. Право. - 1996. - № 6. - С. 8.

  3. Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. - М., Проспект. 2001. - 326 с.

  4. Астахова М.А. Об'єкт суб'єктивного цивільного права: поняття і ознаки / / Цивільне право. - 2006. - № 2. - С. 28.

  5. Бабкін С.А. Виникнення іпотеки в силу закону / / Нотаріус. - 2002. - № 1. - С. 28.

  6. Бєлов В.А. Чи завжди потрібно реєструвати угоду з нерухомістю? / / Законодавство. - 1999. - № 7. - С. 24-25.

  7. Бєлов В.А. Юридична природа державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нерухомістю. / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 11. - С. 9.

  8. Бєляєв І.Д. Історія російського законодавства. - СПб., Лань. 1999. - 654 с.

  9. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Загальні положення. - М., Статут. 1997. - 678 с.

  10. Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю: Купівля-продаж, дарування, успадкування, оподаткування. - Ростов н / Д., Фенікс. 2002. - 260 с.

  11. Болтанова Є.С. Поняття та правовий режим нерухомості - М., Інфра-М. 2000. - 316 с.

  12. Витрянский В.В. Договір оренди та його види. - М., Статут. 1999. - 246 с.

  13. Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права. - Ростов н / Д., Фенікс. 1995. - 672 с.

  14. Волков Г.А., Голіченков А.К., Козир О.М. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації / Під ред. Голіченкова А.К. - М., БЕК. 2002. - 458 с.

  15. Вострикова Л.Г. Особливості розпорядження нерухомим майном за цивільно-правовим договором / / Право і економіка. - 2005. - № 12. - С. 27.

  16. Цивільне право: Підручник. Ч. 2 / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 1997. - 628 с.

  17. Цивільне право: Підручник. 5-е вид. / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. Т. 1. - М., Проспект. 2000. - 674 с.

  18. Цивільне право / Под ред. Сергєєва О.П. і Толстого Ю.К. Т. 1. - М., Норма. 2002. - 682 с.

  19. Григор'єв Д. Ділені і неподільні земельні ділянки: специфіка оформлення прав на землю / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 18. - С. 23.

  20. Дікусар В.М. Державна реєстрація прав на природні об'єкти / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 2. - С. 31.

  21. Дозорців В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Статут. 1998. - 562 с.

  • Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як об'єкти оренди нерухомості (Проблематика співвідношення та розмежування понять) / / Держава і право. - 2002. - № 7. - С. 105.

  • Ем В.С. Договір продажу підприємства як форма відчуження і придбання бізнесу / / Законодавство. - 1999. - № 11. - С. 45.

  • Емелькіна І.А. До питання про поняття і ознаки нерухомого майна / / Цивільне право. - 2005. - № 2. - С. 21.

  • Законодавство Петра I. / Відп. ред. Маньков А.Г. - М., Юридична література. 1997. - 892 с.

  • Законодавча техніка: Науково-практичний посібник / За ред. Тихомирова Ю.А. - М., Городець. 2000. - 182 с.

  • Законотворчість в Російській Федерації: Науково-практичне та навчальний посібник / За ред. Піголкіна А.С. - М., Формула права. 2000. - 216 с.

  • Іванова О.М., Симонов А.М. Коментар до Повітряному кодексу Російської Федерації (постатейний) - М., Юрайт. 2004. - 236 с.

  • Ільїн Д.І. Законодавство про нерухомість: проблеми змісту вживаних понять / / Журнал російського права. - 2005. - № 8. - С.26.

  • Камінка А.І. Нариси торгового права. - М., ЮрИнфоР. 2002. - 458 с.

  • Кассо Л.А. Джерела російського громадянського права (Вступна лекція, прочитана у Московському університеті 17-го січня 1900 року). / Вибрані праці. - М., Статут. 2001. - 562 с.

  • Кассо Л.А. Російське поземельне право. - М., Статут. 1999. - 328 с.

  • Кірсанов А.Р. Реєстраційне право - формується галузь сучасного російського права / / Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. Кірсанов А.Р. - М., Юрайт. 2003. - 376 с.

  • Ковалевський М.А. Конституційно-правовий режим майна підприємця / / Кодекс-info. - 2000. - № 5. - С. 8.

  • Козир О.М. Поняття нерухомого майна в цивільному праві. Операції з нерухомістю / / Закон. - 1999. - № 4. - С. 22.

  • Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації. Ч. I (постатейний) / Під ред. Єгорова Н.Д., Сергєєва А.П. - М., Інфра. 2005. - 632 с.

  • Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) / Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2005. - 678 с.

  • Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (постатейний) (видання третє, перероблене і доповнене) / Під ред. Ткача О.М. - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2006. - 214 с.

  • Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. / Под ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М., Статут. 2004. - 318 с.

  • Корнєєв С.М., Крашенинников П.В. Приватизація житлового фонду: Законодавство та практика. - М., БЕК. 1996. - 216 с.

  • Кротов М.В. Питання державної реєстрації прав на морські судна / / Юридична практика: Інформаційний бюлетень центру права спеціального юридичного факультету СПбДУ. - 1999. - № 4. - С. 103-104.

  • Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) - М., Юстіцінформ. 2006. - 368 с.

  • Лобанов Г.А. Питання легалізації прав громадян на садові будинки / / Юрист. - 2005. - № 10. - С. 18.

  • Макаров О. Регулювання створення і використання нерухомості / / Законність. - 2005. - № 5. - С. 19.

  • Маковський А.Л. Code Civil Франції і кодифікація цивільного права в Росії: Зв'язки в минулому, проблеми впливу і вдосконалення / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С. 137-148.

  • Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. 2-ге вид. (За вид. 1902 р.). - М., Статут. 2000. - 562 с.

  • Наумова Л. незавершенка або будматеріали? / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 19. - С. 19.

  • Новицька Т.Є. Правове регулювання майнових відносин у Росії у другій половині XVIII століття. - М., Зерцало. 2005. - 454 с.

  • Петров Є.Ю. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним у цивільному обороті нерухомості. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. - М., 2001. - 96 с.

  • Петрова С.М. Спори про реєстрацію прав на нерухомість / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 20. - С. 21.

  • Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції / / Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. Кірсанов А.Р. - М., Юрайт. 2003. - 376 с.

  • Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. I: Вотчинні права. - М., Статут. 2002. - 622 с.

  • Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М., Статут. 1998. - 420 с.

  • Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. Крашеніннікова П.В. - М., Спарк. 2001. - 162 с.

  • Романов О.Е. Про деякі проблеми, пов'язані з недійсністю державної реєстрації права на об'єкт нерухомості / / Недійсність в цивільному праві: проблеми, тенденції, практика: Збірник статей / Відп. ред. Рожкова М.А. - М., Статут. 2006. - 368 с.

  • Савіньї Ф.К. Зобов'язальне право. - СПб., Пітер. 2004. - 456 с.

  • Сенчіщев В.І. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним / / Журнал російського права. - 1999. - № 12. - С. 118.

  • Сергєєв А.П. Цивільно-правова охорона культурних цінностей в СРСР. - Л., Изд-во ЛДУ. 1990. - 326 с.

  • Синайський В.І. Російське громадянське право. - М., Статут. 2002. - 568 с.

  • Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті - М., Волтерс Клувер. 2006. - 468 с.

  • Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання. - М., Статут. 2004. - 326 с.

  • Смишляєв Д.В. Особливості правового положення об'єкта незавершеного будівництва / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. Алексєєва С.С. - М., Статут. 2000. - 328 с.

  • Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. - М., Статут. 2004. - 368 с.

  • Судаков О.О. Підприємство як об'єкт цивільних прав у Росії та за кордоном / / Юрист. - 2006. - № 2. - С. 23.

  • Суханов Є.А. Обмежені речові права / / Вчені-юристи МДУ про сучасний праві / Под ред. Треушнікова М.К. - М., Статут. 2005. - 478 с.

  • Суханов Є.А. Право власності та інші речові права. Способи їх захисту (Коментарі до нового ГК РФ). - М., Економіка і життя. 1996. - 326 с.

  • Тресцова Є.В. Проблеми розвитку законодавства про нерухоме майно: теорія і практика / / Правові питання будівництва. - 2006. - № 1. - С. 24.

  • Урука В. Багаторічні насадження як об'єкт нерухомості / / Законність. - 2005. - № 12. - С. 25.

  • Хаскельберг Б.Л., Рівний В.В. Індивідуальне і родове у цивільному праві. - Іркутськ., Вид-во ІГУ. 2001. - 280 с.

  • Цитович П.П. Праці з торговельного і вексельного права: У 2 т. Т. 1: Підручник торгового права: До питання про злиття торгового права з цивільним. - М., Статут. 2005. - 562 с.

  • Чефранова Є.А. Державний реєстратор у Російській Федерації: основи професії, реєстраційні дії: навчальний посібник - М., Статут. 2006. - 346 с.

  • Шейнін Л. Відсутність державної реєстрації: як воно впливає на недійсність угод з нерухомістю? / / Юридичний світ. - 2005. - № 11. - С. 31.

  • Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. (За вид. 1907 р.) - М., Спарк. 1995. - 568 с.

  • Щербаков Н. Властивість або річ? / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 17. - С. 2.

  • Юдіна Ю.В. Встановлення факту володіння і користування нерухомим майном / / Юрист. - 2006. - № 7. - С. 19.

  • Яковлєв В.Ф. Росія: Економіка, цивільне право: (Питання теорії і практики). - М., РІЦ ІСПІ РАН. 2000. - 342 с.

    Матеріали юридичної практики

    1. Визначення Конституційного суду РФ № 132-О від 5 липня 2001 р. «У прийнятті до розгляду скарги на порушення конституційних прав і свобод пунктом 1 статті 165 і пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ відмовлено, оскільки вона не відповідає вимогам Федерального конституційного закону" Про Конституційний Суд Російської Федерації ", відповідно до яких скарга визнається допустимої» / / Вісник Конституційного Суду РФ. - 2002. - № 1. - С. 21.

    2. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди та угод з ним» / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 11.

    3. Постанова Президії ВАС РФ від 1 червня 2005 р. № 8224/04 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 10. - С. 32.

      1. Постанова Президії ВАС РФ від 26 жовтня 2004 р. № 7264/04 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С. 29.

      2. Постанова Президії ВАС РФ від 8 липня 2003 р. № 1048/03 / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 12. - С. 21.

      3. Постанова Президії ВАС РФ від 14 жовтня 2003 р. № 4849/03 / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 2. - С. 32.

      4. Постанова Президії ВАС РФ від 12 жовтня 1999 р. № 2061/99 / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 1. - С. 12.

      5. Постанова ФАС Північно-Західного округу від 17 лютого 2004 р. № А66-4844-03 / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 4. - С. 19.

      6. Постанова ФАС Московського округу від 20 вересня 2004 р. № КА-А41/8159-04 / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 12. - С. 24.

      1 Законодавство Петра I. / Відп. ред. Маньков А.Г. - М., Юридична література. 1997. - С. 699-700; Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права. - Ростов н / Д., Фенікс. 1995. - С. 488.

      2 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. (За вид. 1907 р.) - М., Спарк. 1995. - С. 98.

      3 Володимирський-Буданов М.Ф. Указ. соч. - С. 494.

      4 Бєляєв І.Д. Історія російського законодавства. - СПб., Лань. 1999. - С. 172-173.

      5 Новицька Т.Є. Правове регулювання майнових відносин у Росії у другій половині XVIII століття. - М., Зерцало. 2005. - С. 276.

      6 Александров А.А. Особливості правового режиму нерухомості в цивільному праві Росії: Початок ХХ століття і сучасність / / Вісник Моск. ун-ту. Сер. 11. Право. - 1996. - № 6. - С. 8.

      7 Маковський А.Л. Code Civil Франції і кодифікація цивільного права в Росії: Зв'язки в минулому, проблеми впливу і вдосконалення / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С. 137-148.

      8 Кассо Л.А. Джерела російського громадянського права (Вступна лекція, прочитана у Московському університеті 17-го січня 1900 року). / Вибрані праці. - М., Статут. 2001. - С. 5.

      9 Синайський В.І. Російське громадянське право. - М., Статут. 2002. - С. 220.

      10 Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. I: Вотчинні права. - М., Статут. 2002. - С. 379-380.

      11 Камінка А.І. Нариси торгового права. - М., ЮрИнфоР. 2002. - С. 59; Цитович П.П. Праці з торговельного і вексельного права: У 2 т. Т. 1: Підручник торгового права: До питання про злиття торгового права з цивільним. - М., Статут. 2005. - С. 167.

      12 СУ РРФСР. - 1917. - № 1. - Ст. 3.

      13 Аксюк І.В. Вилучення нерухомості як підставу примусового припинення права власності / / Право і економіка. - 2006. - № 7. - С. 22.

      14 СУ РРФСР. - 1922. - № 71. - Ст. 904.

      15 Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. Крашеніннікова П.В. - М., Спарк. 2001. - С. 11.

      16 Сергєєв А.П. Цивільно-правова охорона культурних цінностей в СРСР. - Л., Изд-во ЛДУ. 1990. - С. 47.

      17 ВПС СРСР. - 1976. - № 44. - Ст. 628.

      18 ВПС СРСР. - 1991. - № 26. - Ст. 733.

      19 Астахова М.А. Об'єкт суб'єктивного цивільного права: поняття і ознаки / / Цивільне право. - 2006. - № 2. - С. 28.

      20 Григор'єв Д. Ділені і неподільні земельні ділянки: специфіка оформлення прав на землю / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 18. - С. 23.

      21 Бєлов В.А. Юридична природа державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нерухомістю. / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 11. - С. 9.

      22 Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. - М., Статут. 2004. - С. 33.

      23 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) / Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2005. - С. 265.

      24 СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

      25 Лобанов Г.А. Питання легалізації прав громадян на садові будинки / / Юрист. - 2005. - № 10. - С. 18.

      26 СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

      27 СЗ РФ. - 2003. - № 28. - Ст. 2895.

      28 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 96-97.

      29 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації. Ч. I (постатейний) / Під ред. Єгорова Н.Д., Сергєєва А.П. - М., Інфра. 2005. - С. 305.

      30 Емелькіна І.А. До питання про поняття і ознаки нерухомого майна / / Цивільне право. - 2005. - № 2. - С. 21.

      31 Кассо Л.А. Російське поземельне право. - М., Статут. 1999. - С. 1.

      32 Ільїн Д.І. Законодавство про нерухомість: проблеми змісту вживаних понять / / Журнал російського права. - 2005. - № 8. - С. 26.

      33 СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

      34 Дікусар В.М. Державна реєстрація прав на природні об'єкти / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 2. - С. 31.

      35 Цивільне право: Підручник. 5-е вид. / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. Т. 1. - М., Проспект. 2000. - С. 224; Болтанова Є.С. Поняття та правовий режим нерухомості - М., Інфра-М. 2000. - С. 263; Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю: Купівля-продаж, дарування, успадкування, оподаткування. - Ростов н / Д., Фенікс. 2002. - С. 42.

      36 Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання. - М., Статут. 2004. - С. 224.

      37 Там же. - С. 225.

      38 Бабкін С.А. Виникнення іпотеки в силу закону / / Нотаріус. - 2002. - № 1. - С. 28.

      39 Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. 2-ге вид. (За вид. 1902 р.). - М., Статут. 2000. - С. 161.

      40 Судаков О.О. Підприємство як об'єкт цивільних прав у Росії та за кордоном / / Юрист. - 2006. - № 2. - С.23.

      41 дозорців В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Статут. 1998. - С. 232.

      42 Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті - М., Волтерс Клувер. 2006. - С. 124.

      43 Постанова Президії ВАС РФ від 1 червня 2005 р. № 8224/04 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 10. - С. 32.

      44 Щербаков Н. Властивість або річ? / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 17. - С. 2.

      45 Постанова ФАС Північно-Західного округу від 17 лютого 2004 р. № А66-4844-03 / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 4. - С. 19.

      46 Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) - М., Юстіцінформ. 2006. - С. 87.

      47 Тресцова Є.В. Проблеми розвитку законодавства про нерухоме майно: теорія і практика / / Правові питання будівництва. - 2006. - № 1. - С. 24.

      48 Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. - М., Проспект. 2001. - С. 65.

      49 Чефранова Є.А. Державний реєстратор у Російській Федерації: основи професії, реєстраційні дії: навчальний посібник - М., Статут. 2006. - С. 78.

      50 Бєлов В.А. Чи завжди потрібно реєструвати угоду з нерухомістю? / / Законодавство. - 1999. - № 7. - С. 24-25.

      51 Петрова С.М. Спори про реєстрацію прав на нерухомість / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 20. - С. 21.

      52 Макаров О. Регулювання створення і використання нерухомості / / Законність. - 2005. - № 5. - С. 19.

      53 СЗ РФ. - 2000. - № 2. - Ст. 149.

      54 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 96-97.

      55 Постанова Президії ВАС РФ від 12 жовтня 1999 р. № 2061/99 / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 1 .- С.12.

      56 Суханов Є.А. Право власності та інші речові права. Способи їх захисту (Коментарі до нового ГК РФ). - М., Економіка і життя. 1996. - С. 45; Кротов М.В. Питання державної реєстрації прав на морські судна / / Юридична практика: Інформаційний бюлетень центру права спеціального юридичного факультету СПбДУ. - 1999. - № 4. - С. 103; Сенчіщев В.І. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним / / Журнал російського права. - 1999. - № 12. - С. 118.

      57 Хаскельберг Б.Л., Рівний В.В. Індивідуальне і родове у цивільному праві. - Іркутськ., Вид-во ІГУ. 2001. - С. 40-41; Болтанова Є.С. Поняття та правовий режим нерухомості. - М., Інфра-М. 2000. - С. 264; Степанов С.А. Указ. соч. - С. 29.

      58 Суханов Є.А. Указ. соч. - С. 45.

      59 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 151-152.

      60 Смишляєв Д.В. Особливості правового положення об'єкта незавершеного будівництва / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. Алексєєва С.С. - М., Статут. 2000. - С. 77.

      61 СЗ РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.

      62 Юдіна Ю.В. Встановлення факту володіння і користування нерухомим майном / / Юрист. - 2006. - № 7. - С. 19.

      63 Кротов М.В. Питання державної реєстрації прав на морські судна / / Юридична практика: Інформаційний бюлетень центру права спеціального юридичного факультету СПбДУ. - 1999. - № 4. - С. 104; Козир О.М. Поняття нерухомого майна в цивільному праві. Операції з нерухомістю / / Закон. - 1999. - № 4. - С. 22.

      64 Волков Г.А., Голіченков А.К., Козир О.М. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації / Під ред. Голіченкова А.К. - М., БЕК. 2002. - С. 21.

      65 Цивільне право / Под ред. Сергєєва О.П. і Толстого Ю.К. Т. 1. - М., Норма. 2002. - С. 254.

      66 Савіньї Ф.К. Зобов'язальне право. - СПб., Пітер. 2004. - С. 236-237.

      67 Постанова Президії ВАС РФ від 26 жовтня 2004 р. № 7264/04 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С.29.

      68 Витрянский В.В. Договір оренди та його види. - М., Статут. 1999. - С. 181.

      69 Загальноросійський класифікатор основних фондів ОК 013-94 (в ред. Від 14.04.1998 р.) - М., ІПК Видавництво стандартів. 1995. - С. 156.

      70 Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як об'єкти оренди нерухомості (Проблематика співвідношення та розмежування понять) / / Держава і право. - 2002. - № 7. - С. 105.

      71 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. / Под ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М., Статут. 2004. - С. 48-49.

      72 Корнєєв С.М., Крашенинников П.В. Приватизація житлового фонду: Законодавство та практика. - М., БЕК. 1996. - С. 21.

      73 Суханов Є.А. Обмежені речові права / / Вчені-юристи МДУ про сучасний праві / Под ред. Треушнікова М.К. - М., Статут. 2005. - З 185-186.

      74 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. / Под ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М., Статут. 2004. - С. 12.

      75 Там же. - С. 48.

      76 Там же. - С. 49.

      77 Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди та угод з ним» / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 11.

      78 Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (постатейний) (видання третє, перероблене і доповнене) / Під ред. Ткача О.М. - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2006. - С. 34.

      79 Законодавча техніка: Науково-практичний посібник / За ред. Тихомирова Ю.А. - М., Городець. 2000. - С. 22; Законотворчість в Російській Федерації: Науково-практичне та навчальний посібник / За ред. Піголкіна А.С. - М., Формула права. 2000. - С. 32.

      80 дозорців В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Статут. 1998. - С. 232.

      81 Ем В.С. Договір продажу підприємства як форма відчуження і придбання бізнесу / / Законодавство. - 1999. - № 11. - С. 45.

      82 Скловський К.І. Указ соч. - С. 59.

      83 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Загальні положення. - М., Статут. 1997. - С. 231.

      84 Іванова О.М., Симонов А.М. Коментар до Повітряному кодексу Російської Федерації (постатейний) - М., Юрайт. 2004. - С. 78.

      85 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. - С. 68 - 69.

      86 Вісник Конституційного Суду РФ. - 2002. - № 1. - С. 21.

      87 Вострикова Л.Г. Особливості розпорядження нерухомим майном за цивільно-правовим договором / / Право і економіка. - 2005. - № 12. - С. 27.

      88 Цивільне право: Підручник. Ч. 2 / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 1997. - С. 98.

      89 Романов О.Е. Про деякі проблеми, пов'язані з недійсністю державної реєстрації права на об'єкт нерухомості / / Недійсність в цивільному праві: проблеми, тенденції, практика: Збірник статей / Відп. ред. Рожкова М.А. - М., Статут. 2006. - С. 79.

      90 Постанова Президії ВАС РФ від 8 липня 2003 р. № 1048/03 / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 12. - С. 21; Постанова Президії ВАС РФ від 14 жовтня 2003 р. № 4849/03 / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 2. - С. 32.

      91 Ковалевський М.А. Конституційно-правовий режим майна підприємця / / Кодекс-info. - 2000. - № 5. - С. 8.

      92 Яковлєв В.Ф. Росія: Економіка, цивільне право: (Питання теорії і практики). - М., РІЦ ІСПІ РАН. 2000. - С. 180.

      93 Кірсанов А.Р. Реєстраційне право - формується галузь сучасного російського права / / Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. Кірсанов А.Р. - М., Юрайт. 2003. - С. 6.

      94 Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції / / Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. Кірсанов А.Р. - М., Юрайт. 2003. - С. 196.

      95 Петров Є.Ю. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним у цивільному обороті нерухомості. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. - М., 2001. - С. 9.

      96 Бабкін С.А. Указ. соч. - С. 210.

      97 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М., Статут. 1998. - С. 201.

      98 Наказ Міністерства юстиції РФ від 18 вересня 2003 р. № 226 «Про затвердження інструкції про порядок заповнення і видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права» (в ред. Від 30.12.2005 р. ) / / Бюлетень Мін'юсту РФ. - 2003. - № 11. - С. 23.

      99 Постанова Уряду РФ від 31 серпня 2000 р. № 648 «Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно, що перебуває у федеральній власності» (в ред. Від 31.10.2002 р.) / / СЗ РФ. - 2000. - № 37. - Ст. 3718.

      100 Піскунова М.Г. Указ. соч. - С. 195.

      101 Шейнін Л. Відсутність державної реєстрації: як воно впливає на недійсність угод з нерухомістю? / / Юридичний світ. - 2005. - № 11. - С. 31.

      102 Постанова ФАС Московського округу від 20 вересня 2004 р. № КА-А41/8159-04 / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 12. - С. 24.

    • Додати в блог або на сайт

    Цей текст може містити помилки.

    Держава і право | Диплом
    470.9кб. | скачати

    Схожі роботи:
    Адміністративно-правовий режим поняття види
    Адміністративно правовий режим поняття види
    Правовий режим надр
    Демократичний державно-правовий режим
    Правовий режим національних парків
    Правовий режим лісового фонду
    Правовий режим земель промисловості
    Еколого правовий режим лісокористування
    Міжнародно-правовий режим Антарктики
    © Усі права захищені
    написати до нас