РЕФЕРАТ
Тема:
Оцінка нерухомості порівняльним підходом
План
1. Загальні положення та сфера застосування порівняльного підходу.
2. Послідовність оціночних процедур порівняльним підходом.
3. Методи оцінки нерухомості порівняльним підходом.
Література
1. Загальні положення та сфера застосування порівняльного підходу
Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропозицій подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки (НСО № 1).
Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропозиції.
Достоїнства і переваги порівняльного підходу:
- Найбільш простий і статистично обгрунтований, оскільки орієнтований на фактичні ціни купівлі-продажу аналогічних об'єктів;
- Базою є ретроінформація, яка відображає фактично досягнуті результати виробничо-фінансової діяльності підприємства;
Недоліки порівняльного підходу, що обмежують його використання в оцінній практиці:
- Вимагає активного ринку подібної нерухомості;
- Заснований на минулі події і тому не приймає до уваги майбутні очікування;
- Можливий тільки при наявності різнобічної інформації про продані об'єктах-аналогах;
- Заснований на використанні складних коригувань, що вимагають серйозного обгрунтування.
В умовах Україна порівняльний підхід найбільш часто використовується в наступних випадках:
Ø для цілей приватизації;
Ø при кредитуванні (оцінка заставного майна);
Ø для визначення ставки орендної плати за користування об'єктами нерухомості;
Ø для цілей купівлі-продажу.
2. Послідовність оціночних процедур порівняльним підходом
Відповідно до НСО № 2 порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур.
Етап 1. Збір та проведення аналізу інформації про продажі і пропозицій подібного нерухомого майна та вибір об'єктів порівняння.
Відповідно до НСО № 1 інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:
- Умови угод купівлі-продажу або умови пропозицій до складання таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що пред'являються до визначення ринкової вартості;
- Продажу подібного майна сталися з дотриманням типових умов оплати;
- Умови на ринку подібного майна, які визначали формування цін продажу або пропозиції, на дату оцінки суттєвого не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.
Джерелами інформації про недавні продажі можуть бути:
- Власний архів (банк даних) оцінювача;
- Дані ріелтерських фірм і брокерів з нерухомості;
- Дані нотаріальних контор;
- Дані страхових компаній;
- Банк даних Фонду Державного Майна України;
- Публікації в періодичній пресі про відбулися угодах купівлі-продажу і пропозиції на ринку нерухомості.
На даному етапі, велике значення має перевірка інформації про угоди.
Дані, що підлягають перевірці:
- Мотивація угоди;
- Чи були сторони угоди незалежними один від одного;
- Чи мали покупець або продавець вичерпну інформацію нерухомості та ринку, на якому відбулася угода;
- Чи мав продавець достатньо часу для продажу, а покупець для купівлі;
- Чи були які-небудь спеціальні умови продажу.
Етап 2. Вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації.
Залежно від цілей, об'єкта оцінки і конкретних умов порівняльний підхід передбачає використання трьох основних методів:
- Метод угод, або метод продажів;
- Метод галузевих коефіцієнтів, або метод галузевих співвідношень.
- Метод компанії аналога, або метод ринку капіталу;
Етап 3. Зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропозиції об'єктів порівняння.
Процес порівняння оцінюваного майна з подібними об'єктами включає два компоненти:
- Елементи порівняння
- Одиниці порівняння
Елементи порівняння (класифікація Харрісона).
1. Умови фінансування.
2. Умови продажу.
3. Ринкові умови (часовий чинник).
Розрізняють сезонну і циклічну активність ринку.
Сезонна активність зазвичай пов'язана з порами року, в які ринкова активність згасає.
Циклова активність пов'язана з циклами життя самих об'єктів нерухомості, а також районів (міст) галузей і т.д.
- Зародження (проектування, будівництво об'єкта, формування галузі району міста і т.д.);
- Зростання (зростання доходів від функціонування об'єкта, швидкий розвиток району міста, зростання доходів населення і т.д.);
- Стабільність або період рівноваги (стабільні доходи, що сформувалися смаки покупців, що сформувалася інфраструктура району тощо);
- Занепад (період зменшення попиту на нерухомість, спад виробництва, зниження доходів населення і т.д.).
4. Місцезнаходження.
Розрізняють такі види відмінностей за місцем розташування:
- Екологічна привабливість;
- Розвиненість інфраструктури;
- Наявність комунікацій;
- Престижність і ін
5. Фізичні характеристики.
- Фізичні параметри;
- Якість будівництва та експлуатації;
- Вигоди;
- Функціональна придатність.
Одиниці порівняння - це одиниці вимірювання зіставного і оцінюваного об'єктів нерухомості.
- Об'ємно-планувальні одиниці - 1 м 2, 1 м 3, 1 квартира, 1 сотка і т.д.
- Ринкові одиниці - ринковий мультиплікатор, курси валют і. Д.
Етап 4. Визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єкта порівняння.
Визначення вартості може проводиться наступними шляхами:
- По величинам вартостей найбільш зустрічаються об'єктів порівняння.
- На основі визначення середньозваженої вартості.
- За вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменшої коригуванню.
- На основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажів або пропозиції та характеристики яких найбільш достовірні.
- Із застосуванням інших оціночних процедур обумовлених у звіті про оцінку майна.
Етап 5. Узгодження отриманих результатів розрахунку.
Узгодження проводиться з урахуванням мети і принципів оцінки та інших міркувань оцінювача.
3. Методи оцінки нерухомості порівняльним підходом.
Порівняльний підхід до оцінки підприємств включає наступні методи:
Ø Метод угод (продажів).
Ø Метод галузевих співвідношень;
Ø Метод ринку капіталу;
Метод угод (продажів) заснований на порівнянні цін продажів порівнянних об'єктів шляхом внесення поправок на відміну об'єкта оцінки від порівнянного об'єкта.
Способи визначення поправок:
- Аналіз парних продажів.
- Розрахунок вартості елемента, для якого необхідна поправка.
- Регресійний аналіз.
Визначення поправок методом «Аналіз парних продажів» базується на порівнянні двох майже ідентичних об'єктів нерухомості, за винятком однієї характеристики (яку і визначає оцінювач і використовує в якості поправки до фактичної ціною зіставного об'єкта).
Теорія, на якій базується цей спосіб, полягає в тому, що якщо між двома порівнянними об'єктами є єдина відмінність, то різниця у продажній ціні можна приписати цьому елементу.
Приклад № 1
Порівняння продажів двох дач на березі річки в районі Климентове (зона відпочинку).
Всі характеристики порівнянні. Єдина відмінність - наявність сауни в об'єкті 2, яку ринок оцінює в 4,0 тис. дол. США.
Однак між двома продажами набагато більше відмінностей. У Таких випадках поправки повинні вноситься по кожному з відмінностей.
Остання залишилася різниця цін продажів після внесення всіх інших поправок співвідноситься з елементом, для якого визначається величина поправки.
Приклад № 2
Порівняння продажів однокімнатних квартир розташованих в одному районі міста.
- Порівняємо Об'єкти № 1 і № 2. Квартири за метражем і якістю порівнянні. Різницю в розмірі кухонь можна вважати несуттєвою.
Виходить, що різниця в ціні продажу - 0,5 тис. дол. пов'язана з фактором - наявність телефону.
- Порівняємо № 1 і № 3. Різниця в ціні 1,5 тис. дол. пов'язана з відсутністю лоджії в Об'єкті № 3. (Телефону немає в обох квартирах). Таким чином, поправка на наявність лоджії - 1,5 тис. дол.
- Порівнюючи об'єкти № 2 і № 3 маємо різницю в ціні 2 тис. дол, з якої:
- 0,5 - поправка на наявність телефону;
- 1,5 - поправка на наявність лоджії.
Визначення поправок методом «Розрахунку вартості елемента, для якого необхідна поправка».
Даний спосіб застосовується оцінювачами в умовах нестачі ринкової інформації про угоди купівлі-продажу порівнянної нерухомості.
Приклад № 3.
Об'єкт оцінки - дача з сауною. Дані про продажі порівнянних об'єктах відсутні.
* Середня ціна розрахована середньоарифметичним. Можна розрахувати як середньозважену - 117,1 дол.
Вартість сауни розраховується витратним методом з урахуванням фактичного фізичного зносу.
Визначення поправок методом «регресійним методом» засноване на виведенні залежності між ціною продажу об'єктів нерухомості та ряду чинників.
Орієнтовна групування чинників:
- Оточення - величина населеного пункту, відстань об'єкта від основних містоутворюючих центрів міста (залізничного та автовокзалу, адміністративного центру);
- Загальна характеристика об'єкта - функціональний профіль, проектне рішення (окремо стоїть, вбудовано-прибудований), фактичний термін служби на момент оцінки фізичний знос, визначений експертним шляхом;
- Об'ємно-планувальні характеристики - площа і об'єм будівлі, кількість поверхів;
- Облаштована об'єкта інженерним і санітарно-технічним обладнанням - наявність електроосвітлення, каналізації, опалення, водопостачання, телефону, радіотрансляції.
Приклад
Адміністративні будівлі (офісні приміщення, адміністративні корпуси підприємств, контори і т.д.)
Ц Р = Ц S * S * К $,
Де Ц Р - вартість об'єкта;
Ц S - вартість одиниці площі об'єкта, дол / м 2;
S - загальна площа об'єкта, м 2;
До $ - офіційний курс долара на дату оцінки.
N S
Ц S = 70,5 + ------ + ------- - 0,869 F - 1,32 R Ц + 1,76 В
101 64.1
Де
N - чисельність постійно проживаючого населення міста, тис. чол.
F - фізичний знос об'єкту,%;
R ц - фактична відстань об'єкта від адміністративного центру міста, км;
В - рівень облаштованості об'єкта інженерними комунікаціями.
Метод галузевих коефіцієнтів (метод галузевих співвідношень). Метод заснований на використанні рекомендованих співвідношень між ціною і певними фінансовими параметрами. Галузеві коефіцієнти розраховані на основі статистичних спостережень за ціною продажу підприємства і його основними виробничо-фінансовими характеристиками.
Метод компанії-аналога або метод ринку капіталу. Даний метод заснований на використанні цін, сформованих відкритим фондовим ринком. Тобто базою для порівняння служить ціна на одиничну акцію відкритого акціонерного товариства.
Метод ринку капіталу заснований на цінах, реально виплачених за акції подібних компаній на світових фондових ринках. Оскільки базою оцінки є вартість однієї акції, то даний метод використовується при оцінці пакетів акцій, які не забезпечують контроль (мінотарние пакети акцій). В якості вихідної інформації виступає ціна однієї акції.
Передбачає вибір об'єктів-аналогів, розрахунок співвідношення між ціною аналогів і яким-небудь фінансовим показником їх діяльності (мультиплікатор), визначення вартості.
Алгоритм методу:
Ø Вибір підприємств-аналогів;
Ø Вибір і розрахунок оцінних (цінових) мультиплікаторів;
Ø Застосування оціночних мультиплікаторів до оцінюваного об'єкту.
Вибір компанії-аналога передбачає підбір схожою компанії по етапах.
- Ідентифікація;
- Подібна галузь;
- Подібна продукція;
- Диверсифікованість продукції / діяльності;
- "Зрілість діяльності" (стадія розвитку);
- Географічні фактори;
- Розміри;
- Стратегія діяльності;
Оціночний (цінової) мультиплікатор - це коефіцієнт, що показує співвідношення між ринковою ціною підприємства або акції і фінансовою базою:
М = С / Ф,
Де: З - вартість об'єкта (акції, контрольного пакету акцій або підприємства);
М - оцінний мультиплікатор;
Ф - показник фінансової бази.
Основними оціночними мультиплікаторами є:
Ø Вартість / капітал (балансова вартість);
Ø Вартість / виручка від реалізації;
Ø Вартість / грошовий потік;
Ø Вартість / прибуток;
Ø Вартість / дивіденди.
Застосування оціночних мультиплікаторів до оцінюваного об'єкту відбувається наступним чином:
З i = Фi * Ч,
Де: З i - Вартість оцінюваного підприємства;
Фi - фінансова база оцінюваного підприємства;
М - розрахований ринковий мульти плікатор.
Список літератури
1. Александрова, С. Л. витратності підхід при оцінці нерухомості [Текст] / С. Л. Александрова / / Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - N 1. - C.3-5
2. Грибовський, С. В. Економіко - математичні моделі оцінки нерухомості [Текст] / С. В. Грибовський, М. А. Федотова, Г. М. Стнрнік, Д. Б. Житков / / Фінанси і кредит. - 2005. - N 3. - C.24-44
3. Єсіпов, В.Є. Тести та задачі з оціночної діяльності: Оцінка вартості, майна та фінансового стану підприємства [Текст]: навчальний посібник / В. Є. Єсіпов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. - СПб.: Пітер, 2002.-128 с.
4. Зайцева, Т. В. Використання статистично-економетричних методів при візначенні вартості об `єктів нерухомості [Текст] / Т. В. Зайцева / / Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - N 6. - C.3-12
5. Заяць, В. М. Напрями розвитку системи оподаткування та оцінкі нерухомості в Україні [Текст] / В. М. Заяць / / фінанси України. - 2007. - N 3. - C.41-50
6. Корнілов, Д. А. Використання методів і підходів до оцінки вартості об'єктів обміну і визначення на їх основі ефективності прийнятих стратегій при реструктуризації компаній [Текст] / Д. А. Корнілов, С. М. Яшин / / Фінанси і кредит. - 2004. - N 27. - C.14-22
7. Оцінка майна [Текст] / / Инвестгазета. Нормативна база. - 2009. - N 19
8. Оцінка майна [Текст] / / Инвестгазета. Нормативна база. - 2009. - N 20
9. Оцінка майна: Методичні вказівкі Щодо Вивчення дісціпліні: Для магістрів спец. "Фінанси" Денн. форми навч-ня [Текст] /; сост. А. В. Андрєєв; НБУ, УАБС НБУ, Каф-ра фінансів. - Суми: УАБС НБУ, 2002. - 32 с.
10. Оцінка майна: Нормативні документи [Текст] / / Инвестгазета. - 2008. - N 5
11. Про затвердження Національного стандарту № 2 "Оцінка Нерухоме майна" [Текст]: постанова / Україна. Кабінет Міністрів. - [Б. м.: б. і.], 2004. - Б. ц.
Тема:
Оцінка нерухомості порівняльним підходом
План
1. Загальні положення та сфера застосування порівняльного підходу.
2. Послідовність оціночних процедур порівняльним підходом.
3. Методи оцінки нерухомості порівняльним підходом.
Література
1. Загальні положення та сфера застосування порівняльного підходу
Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропозицій подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки (НСО № 1).
Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропозиції.
Достоїнства і переваги порівняльного підходу:
- Найбільш простий і статистично обгрунтований, оскільки орієнтований на фактичні ціни купівлі-продажу аналогічних об'єктів;
- Базою є ретроінформація, яка відображає фактично досягнуті результати виробничо-фінансової діяльності підприємства;
Недоліки порівняльного підходу, що обмежують його використання в оцінній практиці:
- Вимагає активного ринку подібної нерухомості;
- Заснований на минулі події і тому не приймає до уваги майбутні очікування;
- Можливий тільки при наявності різнобічної інформації про продані об'єктах-аналогах;
- Заснований на використанні складних коригувань, що вимагають серйозного обгрунтування.
В умовах Україна порівняльний підхід найбільш часто використовується в наступних випадках:
Ø для цілей приватизації;
Ø при кредитуванні (оцінка заставного майна);
Ø для визначення ставки орендної плати за користування об'єктами нерухомості;
Ø для цілей купівлі-продажу.
2. Послідовність оціночних процедур порівняльним підходом
Відповідно до НСО № 2 порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур.
Етап 1. Збір та проведення аналізу інформації про продажі і пропозицій подібного нерухомого майна та вибір об'єктів порівняння.
Відповідно до НСО № 1 інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:
- Умови угод купівлі-продажу або умови пропозицій до складання таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що пред'являються до визначення ринкової вартості;
- Продажу подібного майна сталися з дотриманням типових умов оплати;
- Умови на ринку подібного майна, які визначали формування цін продажу або пропозиції, на дату оцінки суттєвого не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.
Джерелами інформації про недавні продажі можуть бути:
- Власний архів (банк даних) оцінювача;
- Дані ріелтерських фірм і брокерів з нерухомості;
- Дані нотаріальних контор;
- Дані страхових компаній;
- Банк даних Фонду Державного Майна України;
- Публікації в періодичній пресі про відбулися угодах купівлі-продажу і пропозиції на ринку нерухомості.
На даному етапі, велике значення має перевірка інформації про угоди.
Дані, що підлягають перевірці:
- Мотивація угоди;
- Чи були сторони угоди незалежними один від одного;
- Чи мали покупець або продавець вичерпну інформацію нерухомості та ринку, на якому відбулася угода;
- Чи мав продавець достатньо часу для продажу, а покупець для купівлі;
- Чи були які-небудь спеціальні умови продажу.
Етап 2. Вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації.
Залежно від цілей, об'єкта оцінки і конкретних умов порівняльний підхід передбачає використання трьох основних методів:
- Метод угод, або метод продажів;
- Метод галузевих коефіцієнтів, або метод галузевих співвідношень.
- Метод компанії аналога, або метод ринку капіталу;
Етап 3. Зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропозиції об'єктів порівняння.
Процес порівняння оцінюваного майна з подібними об'єктами включає два компоненти:
- Елементи порівняння
- Одиниці порівняння
Елементи порівняння (класифікація Харрісона).
1. Умови фінансування.
2. Умови продажу.
3. Ринкові умови (часовий чинник).
Розрізняють сезонну і циклічну активність ринку.
Сезонна активність зазвичай пов'язана з порами року, в які ринкова активність згасає.
Циклова активність пов'язана з циклами життя самих об'єктів нерухомості, а також районів (міст) галузей і т.д.
- Зародження (проектування, будівництво об'єкта, формування галузі району міста і т.д.);
- Зростання (зростання доходів від функціонування об'єкта, швидкий розвиток району міста, зростання доходів населення і т.д.);
- Стабільність або період рівноваги (стабільні доходи, що сформувалися смаки покупців, що сформувалася інфраструктура району тощо);
- Занепад (період зменшення попиту на нерухомість, спад виробництва, зниження доходів населення і т.д.).
4. Місцезнаходження.
Розрізняють такі види відмінностей за місцем розташування:
- Екологічна привабливість;
- Розвиненість інфраструктури;
- Наявність комунікацій;
- Престижність і ін
5. Фізичні характеристики.
- Фізичні параметри;
- Якість будівництва та експлуатації;
- Вигоди;
- Функціональна придатність.
Одиниці порівняння - це одиниці вимірювання зіставного і оцінюваного об'єктів нерухомості.
- Об'ємно-планувальні одиниці - 1 м 2, 1 м 3, 1 квартира, 1 сотка і т.д.
- Ринкові одиниці - ринковий мультиплікатор, курси валют і. Д.
Етап 4. Визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єкта порівняння.
Визначення вартості може проводиться наступними шляхами:
- По величинам вартостей найбільш зустрічаються об'єктів порівняння.
- На основі визначення середньозваженої вартості.
- За вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменшої коригуванню.
- На основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажів або пропозиції та характеристики яких найбільш достовірні.
- Із застосуванням інших оціночних процедур обумовлених у звіті про оцінку майна.
Етап 5. Узгодження отриманих результатів розрахунку.
Узгодження проводиться з урахуванням мети і принципів оцінки та інших міркувань оцінювача.
3. Методи оцінки нерухомості порівняльним підходом.
Порівняльний підхід до оцінки підприємств включає наступні методи:
Ø Метод угод (продажів).
Ø Метод галузевих співвідношень;
Ø Метод ринку капіталу;
Метод угод (продажів) заснований на порівнянні цін продажів порівнянних об'єктів шляхом внесення поправок на відміну об'єкта оцінки від порівнянного об'єкта.
Способи визначення поправок:
- Аналіз парних продажів.
- Розрахунок вартості елемента, для якого необхідна поправка.
- Регресійний аналіз.
Визначення поправок методом «Аналіз парних продажів» базується на порівнянні двох майже ідентичних об'єктів нерухомості, за винятком однієї характеристики (яку і визначає оцінювач і використовує в якості поправки до фактичної ціною зіставного об'єкта).
Теорія, на якій базується цей спосіб, полягає в тому, що якщо між двома порівнянними об'єктами є єдина відмінність, то різниця у продажній ціні можна приписати цьому елементу.
Приклад № 1
Порівняння продажів двох дач на березі річки в районі Климентове (зона відпочинку).
| Параметри | Об'єкт 1 | Об'єкт 2 |
| Площа, м 2 | 155 | 160 |
| Будівельний матеріал | цегла | цегла |
| Наявність комунікацій | всі | всі |
| Додаткові умови | - | сауна |
| Ціна продажу, тис. дол. США | 30,0 | 34,0 |
Однак між двома продажами набагато більше відмінностей. У Таких випадках поправки повинні вноситься по кожному з відмінностей.
Остання залишилася різниця цін продажів після внесення всіх інших поправок співвідноситься з елементом, для якого визначається величина поправки.
Приклад № 2
Порівняння продажів однокімнатних квартир розташованих в одному районі міста.
| Параметри | Об'єкт 1 | Об'єкт 2 | Об'єкт 3 |
| Загальна площа, м 2 | 31,2 | 31,1 | 31,2 |
| Будівельний матеріал | панельний | панельний | панельний |
| Площа кухні, м 2 | 6,0 | 5,9 | 6,1 |
| Наявність лоджії | + | + | - |
| Наявність телефону | - | + | - |
| Ціна продажу, тис. дол. | 15,5 | 16,0 | 14,0 |
Виходить, що різниця в ціні продажу - 0,5 тис. дол. пов'язана з фактором - наявність телефону.
- Порівняємо № 1 і № 3. Різниця в ціні 1,5 тис. дол. пов'язана з відсутністю лоджії в Об'єкті № 3. (Телефону немає в обох квартирах). Таким чином, поправка на наявність лоджії - 1,5 тис. дол.
- Порівнюючи об'єкти № 2 і № 3 маємо різницю в ціні 2 тис. дол, з якої:
- 0,5 - поправка на наявність телефону;
- 1,5 - поправка на наявність лоджії.
Визначення поправок методом «Розрахунку вартості елемента, для якого необхідна поправка».
Даний спосіб застосовується оцінювачами в умовах нестачі ринкової інформації про угоди купівлі-продажу порівнянної нерухомості.
Приклад № 3.
Об'єкт оцінки - дача з сауною. Дані про продажі порівнянних об'єктах відсутні.
| Параметри | Об'єкт 1 | Об'єкт 2 | Об'єкт оцінки |
| Загальна площа, м 2 | 200,0 | 150,0 | 180,0 |
| Будівельний матеріал | цегла | цегла | цегла |
| Ціна продажу, тис. дол. | 23,0 | 18,0 | - |
| Ціна продажу 1 м 2, дол. | 115,0 | 120,0 | - |
| Середня ціна продажу 1 м 2, дол. | - | - | 117,5 * |
| Вартість оцінки, тис. дол. (Без сауни) | 21,15 | ||
| Вартість сауни,, тис. дол. | 4,0 | ||
| Вартість оцінки, тис. дол. (З сауною) | 25,15 |
Вартість сауни розраховується витратним методом з урахуванням фактичного фізичного зносу.
Визначення поправок методом «регресійним методом» засноване на виведенні залежності між ціною продажу об'єктів нерухомості та ряду чинників.
Орієнтовна групування чинників:
- Оточення - величина населеного пункту, відстань об'єкта від основних містоутворюючих центрів міста (залізничного та автовокзалу, адміністративного центру);
- Загальна характеристика об'єкта - функціональний профіль, проектне рішення (окремо стоїть, вбудовано-прибудований), фактичний термін служби на момент оцінки фізичний знос, визначений експертним шляхом;
- Об'ємно-планувальні характеристики - площа і об'єм будівлі, кількість поверхів;
- Облаштована об'єкта інженерним і санітарно-технічним обладнанням - наявність електроосвітлення, каналізації, опалення, водопостачання, телефону, радіотрансляції.
Приклад
Адміністративні будівлі (офісні приміщення, адміністративні корпуси підприємств, контори і т.д.)
Ц Р = Ц S * S * К $,
Де Ц Р - вартість об'єкта;
Ц S - вартість одиниці площі об'єкта, дол / м 2;
S - загальна площа об'єкта, м 2;
До $ - офіційний курс долара на дату оцінки.
N S
Ц S = 70,5 + ------ + ------- -
101 64.1
Де
N - чисельність постійно проживаючого населення міста, тис. чол.
F - фізичний знос об'єкту,%;
R ц - фактична відстань об'єкта від адміністративного центру міста, км;
В - рівень облаштованості об'єкта інженерними комунікаціями.
Метод галузевих коефіцієнтів (метод галузевих співвідношень). Метод заснований на використанні рекомендованих співвідношень між ціною і певними фінансовими параметрами. Галузеві коефіцієнти розраховані на основі статистичних спостережень за ціною продажу підприємства і його основними виробничо-фінансовими характеристиками.
Метод компанії-аналога або метод ринку капіталу. Даний метод заснований на використанні цін, сформованих відкритим фондовим ринком. Тобто базою для порівняння служить ціна на одиничну акцію відкритого акціонерного товариства.
Метод ринку капіталу заснований на цінах, реально виплачених за акції подібних компаній на світових фондових ринках. Оскільки базою оцінки є вартість однієї акції, то даний метод використовується при оцінці пакетів акцій, які не забезпечують контроль (мінотарние пакети акцій). В якості вихідної інформації виступає ціна однієї акції.
Передбачає вибір об'єктів-аналогів, розрахунок співвідношення між ціною аналогів і яким-небудь фінансовим показником їх діяльності (мультиплікатор), визначення вартості.
Алгоритм методу:
Ø Вибір підприємств-аналогів;
Ø Вибір і розрахунок оцінних (цінових) мультиплікаторів;
Ø Застосування оціночних мультиплікаторів до оцінюваного об'єкту.
Вибір компанії-аналога передбачає підбір схожою компанії по етапах.
- Ідентифікація;
- Подібна галузь;
- Подібна продукція;
- Диверсифікованість продукції / діяльності;
- "Зрілість діяльності" (стадія розвитку);
- Географічні фактори;
- Розміри;
- Стратегія діяльності;
Оціночний (цінової) мультиплікатор - це коефіцієнт, що показує співвідношення між ринковою ціною підприємства або акції і фінансовою базою:
М = С / Ф,
Де: З - вартість об'єкта (акції, контрольного пакету акцій або підприємства);
М - оцінний мультиплікатор;
Ф - показник фінансової бази.
Основними оціночними мультиплікаторами є:
Ø Вартість / капітал (балансова вартість);
Ø Вартість / виручка від реалізації;
Ø Вартість / грошовий потік;
Ø Вартість / прибуток;
Ø Вартість / дивіденди.
Застосування оціночних мультиплікаторів до оцінюваного об'єкту відбувається наступним чином:
З i = Фi * Ч,
Де: З i - Вартість оцінюваного підприємства;
Фi - фінансова база оцінюваного підприємства;
М - розрахований ринковий мульти плікатор.
Список літератури
1. Александрова, С. Л. витратності підхід при оцінці нерухомості [Текст] / С. Л. Александрова / / Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - N 1. - C.3-5
2. Грибовський, С. В. Економіко - математичні моделі оцінки нерухомості [Текст] / С. В. Грибовський, М. А. Федотова, Г. М. Стнрнік, Д. Б. Житков / / Фінанси і кредит. - 2005. - N 3. - C.24-44
3. Єсіпов, В.Є. Тести та задачі з оціночної діяльності: Оцінка вартості, майна та фінансового стану підприємства [Текст]: навчальний посібник / В. Є. Єсіпов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. - СПб.: Пітер, 2002.-128 с.
4. Зайцева, Т. В. Використання статистично-економетричних методів при візначенні вартості об `єктів нерухомості [Текст] / Т. В. Зайцева / / Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - N 6. - C.3-12
5. Заяць, В. М. Напрями розвитку системи оподаткування та оцінкі нерухомості в Україні [Текст] / В. М. Заяць / / фінанси України. - 2007. - N 3. - C.41-50
6. Корнілов, Д. А. Використання методів і підходів до оцінки вартості об'єктів обміну і визначення на їх основі ефективності прийнятих стратегій при реструктуризації компаній [Текст] / Д. А. Корнілов, С. М. Яшин / / Фінанси і кредит. - 2004. - N 27. - C.14-22
7. Оцінка майна [Текст] / / Инвестгазета. Нормативна база. - 2009. - N 19
8. Оцінка майна [Текст] / / Инвестгазета. Нормативна база. - 2009. - N 20
9. Оцінка майна: Методичні вказівкі Щодо Вивчення дісціпліні: Для магістрів спец. "Фінанси" Денн. форми навч-ня [Текст] /; сост. А. В. Андрєєв; НБУ, УАБС НБУ, Каф-ра фінансів. - Суми: УАБС НБУ, 2002. - 32 с.
10. Оцінка майна: Нормативні документи [Текст] / / Инвестгазета. - 2008. - N 5
11. Про затвердження Національного стандарту № 2 "Оцінка Нерухоме майна" [Текст]: постанова / Україна. Кабінет Міністрів. - [Б. м.: б. і.], 2004. - Б. ц.