Оцінка ефективності інвестиційного проекту будівництва готелю в Санкт-Петербурзі

Зміст

Введення

1. Бізнес-план і методика його складання

1.1 Сутність і особливості бізнес-планування

1.2 Методика складання бізнес-плану

1.3 Методи оцінки ефективності проекту

2. Розробка проекту готелю ТОВ «Нова»

2.1 Вибір сфери діяльності та вироблення цілей і місії діяльності підприємства

2.2 Аналіз ринку готельних послуг

2.3 Розробка маркетингової стратегії підприємства

3. Оцінка ефективності інвестиційного проекту будівництва готелю

3.1 Виробничий план

3.2 Фінансовий план

3.3 Оцінка ефективності проекту

Висновок

Список використаної літератури

Введення

Кардинальні перетворення, що відбуваються в даний час в Росії, зачіпають всі сфери діяльності, не виключаючи, зрозуміло, і таку найважливішу, як науково-технічна політика. Проблема ефективного використання досягнень науки і техніки (інновацій) не зникає в ході здійснення ринкової реформи. Навпаки, для багатьох російських підприємств, що зіткнулися з новим для них питанням конкуренції, виживання в жорстких умовах ринку, саме інноваційна діяльність та її результати є головною умовою успіху та ефективності. Тому учасники ринкових відносин, насамперед ті з них, які займаються виробництвом, для забезпечення своєї поточної і перспективної конкурентоспроможності зобов'язані самостійно і цілеспрямовано формувати і здійснювати науково-технічну політику.

Науково-технічна політика підприємства підпорядкована досягненню його головної мети: максимально повне задоволення вимог споживачів кількістю та якістю продукції, що випускається при мінімально можливих витратах на її розробку і виробництво з одночасним забезпеченням її безпеки (промислової, екологічної тощо) як у виготовленні, так і в споживанні.

Під інновацією (нововведенням) зазвичай мається на увазі об'єкт, впроваджений у виробництво в результаті проведеного наукового дослідження або зробленого відкриття, якісно відмінний від попереднього аналога. Інновація характеризується більш високим технологічним рівнем, новими споживчими якостями товару або послуги порівняно з попереднім продуктом. Поняття "інновація''застосовується до всіх нововведень, як у виробничій, так і в організаційній, фінансовій, науково-дослідницької, навчальної та інших сферах, до будь-яких удосконалень, які забезпечують економію витрат або навіть створюють умови для такої економії. Інноваційний процес охоплює цикл від виникнення ідеї до її практичної реалізації.

Особливості готельного бізнесу пов'язані з неможливістю запасу і збереження готельної послуги, тобто виробництво готельної послуги нерозривно пов'язане з її споживанням. Це обумовлює специфіку діяльності готельних підприємств і, безумовно, впливає і на інвестиційний процес у цій сфері діяльності.

Новизна і практична значущість роботи пов'язана з виділенням особливостей інвестиційного процесу на підприємствах готельного бізнесу та визначенням оптимальних шляхів реалізації інвестиційних проектів.

Основною гіпотезою проведеного дослідження є припущення про те, що особливості готельного бізнесу викликають необхідність використання особливих підходів при розробці та реалізації інвестиційних проектів, що підвищить якість проектування та можливості реалізації розробленого проекту.

Предметом дослідження виступають показники ефективності інноваційного розвитку підприємства.

Об'єктом дослідження є підприємства готельного бізнесу.

Метою дипломної роботи є розробка проекту малого готелю в Санкт-Петербурзі.

Для досягнення поставленої мети були вирішені наступні завдання:

дана характеристика теоретичних і методологічних основ управління інвестиціями;

розглянуті особливості інвестиційних проектів та оцінки їх ефективності;

проведено дослідження особливостей інвестиційних проектів готельного бізнесу;

проведена розробка та оцінка ефективності бізнес-плану будівництва готелю.

У роботі представлені: комплексна характеристика нововведення, дослідження потенційних можливостей фірми як організаційно-правової форми здійснення інновацій, організація процесу вибору інновації фірмою, оцінка ефективності інноваційної пропозиції.

Емпіричну базу дослідження склали підручники та навчальні посібники, науково-дослідні статті сучасних авторів, а також новітні розробки вітчизняних та зарубіжних дослідників, зайнятих питаннями оптимізації внутрішньофірмового планування.

У вітчизняній економічній науці розробка теоретичних основ інвестиційної проблематики знайшла відображення в роботах Абалкін Л.І., Абросимової І.В., Бланка І.А., Бочарова В.В., Бухвальда Є.М., Павлюченко В.М., Тумусова Ф.С., Шапіро В.Д. З іноземних дослідників необхідно відзначити Г. Александера, Беренса В., Л.Дж. Гітман, Дж. Кейнса, П. Самуельсона, Дж. Хікса, У. Шарпа. Загальним методологічним проблемам регіонального розвитку присвячені праці Алісова О.М., Алексєєва Ю.П., Білоусова Р.А., Гапоненко А.Л., Горланова Г.В., Дульщікова Ю.С., Мельникова С.Б., Миколаєва В.А., Панкрухіна А.П., Раєвського С.В., Уколова В.Ф., Хорзова С.Є. Чалова В.І. та ін

Проблеми управління формуванням і реалізацією інвестиційних проектів розглянуті в роботах Базилевича А.І., Бірмана С., Бистрякова А.Я., Віленського П.Л., Касатова А.Д., Лівшиця В.Н., Мазура І.І., Марголіна А.М., Москвіна В.А., Ольдерогге Н.Г., Попова Ю.І., Рімера М.І., Смоляка С.А., Черняк В.З., Шапіро В.Д., Яковенко Про . В. та ін

Аналіз проблем управління ризиками в процесі реалізації інвестиційних проектів міститься у працях Балабанова І.Т., Москвіна В.А., Хохлова Н.В., Шапкина А.С., Шоломицький А.Г. та ін Однак у наявних роботах недостатньо повно розкрито процес управління формуванням і реалізацією соціально орієнтованих інвестиційних проектів на регіональному рівні. Слабо розроблені механізми управління ризиками соціально орієнтованих інвестиційних проектів.

У сучасній економічній науці розроблена система науково-практичних знань, пов'язана з проблемами інвестицій та інвестиційної політики, що отримала назву інвестиційний менеджмент.

Робота заснована на теоретичних положеннях і методах макроекономіки, використовувалися системний і проектний аналіз, елементи стратегічного менеджменту, економічної статистики в умовах підвищення ефективності інвестиційних проектів для підприємств готельного бізнесу.

У дипломній роботі застосовувалися такі методи дослідження: системний, економіко-математичний, балансовий, експертний, абстрактно-логічний.

Також використовувалися методи статистичного аналізу, методи побудови аналітичних таблиць і моделювання досліджуваних процесів.

Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, розбитих на параграфи, висновків та списку використаної літератури.

1. Бізнес-план і методика його складання

1.1 Сутність і особливості бізнес-планування

Зміст внутріорганізаційного планування як функції управління організацією складається в обгрунтованому визначенні основних напрямків і пропорцій розвитку виробництва з урахуванням матеріальних джерел його забезпечення і ринкового попиту. Сутність планування виявляється в конкретизації цілей розвитку всієї організації та кожного підрозділу окремо на встановлений період часу; визначенні господарських завдань, засобів їх досягнення, термінів і послідовності реалізації; виявленні матеріальних, трудових і фінансових ресурсів, необхідних для вирішення поставлених завдань.

Таким чином, призначення планування як функції управління полягає в прагненні завчасно врахувати по можливості всі внутрішні і зовнішні фактори, що забезпечують сприятливі умови для нормального функціонування і розвитку організації. Воно передбачає розробку комплексу заходів, які визначають послідовність досягнення конкретних цілей з урахуванням можливостей найбільш ефективного використання ресурсів кожним виробничим підрозділом і всією організацією. Тому плануванням покликане забезпечити взаємоув'язки між окремими структурними підрозділами організації, які включають всю технологічну ланку: наукові дослідження і розробки, виробництво і збут, сервіс. Ця діяльність опирається на виявлення та прогнозування споживчого попиту, аналіз і оцінку наявних ресурсів і перспектив розвитку господарської кон'юнктури. Звідси випливає необхідність ув'язування планування з маркетингом та контролем з метою постійного коректування показників виробництва і збуту слідом за змінами попиту на ринку.

Внутрішньоорганізаційні планування охоплює як поточний, так і перспективне планування, здійснюване у вигляді прогнозування і програмування.

Якщо перспективне планування покликане визначити загальні стратегічні цілі та напрямки розвитку організації, необхідні для цього ресурси й етапи рішення поставлених завдань, то розроблювані на його основі поточні плани орієнтовані на фактичне досягнення намічених цілей виходячи з конкретних умов і стану ринку на кожному даному етапі розвитку. Тому поточні плани доповнюють, розвивають і коректують перспективні напрямки розвитку з урахуванням конкретної обстановки.

Рівень і якість планування визначаються такими найважливішими умовами: компетентністю керівництва організації на всіх рівнях управління; кваліфікацією фахівців, які працюють в функціональних підрозділах; наявністю інформаційної бази та забезпеченістю комп'ютерною технікою.

Планування передбачає: обгрунтований вибір цілей, визначення політики, розробку заходів і заходів (образу дій); методи досягнення цілей, забезпечення основи для прийняття наступних довгострокових рішень.

Планування закінчується перед початком дій з реалізації плану. Планування - це початковий етап управління, проте воно є не єдиний акт, а процес, що триває до завершення планованого комплексу операцій (рис. 1.1).

Планування спрямоване на оптимальне використання можливостей організації, у тому числі найкраще використання всіх видів ресурсів і запобігання помилкових дій.

Залежно від спрямованості і характеру розв'язуваних задач розрізняють три види планування: стратегічне (перспективне), середньострокове (бізнес-план), поточне (тактичне).

Рис. 1.1 - Загальна схема процесу управління організацією

Стратегічне планування полягає в основному у визначенні головних цілей діяльності організації, охоплює період в 10-15 років, грунтується на глобальних ресурсах.

Поточне планування полягає в основному у визначенні проміжних цілей на шляху досягнення стратегічних цілей і завдань. При цьому детально розробляються засоби і способи вирішення завдань, використання ресурсів, впровадження нової технології.

Стратегічне планування має на меті дати комплексне наукове обгрунтування проблем, з якими може зіткнутися організація в майбутньому періоді, і не цій основі розробити показники розвитку організації на плановий період.

В основу при розробці плану кладеться:

аналіз перспектив розвитку організації;

аналіз позицій у конкурентній боротьбі;

вибір стратегії та визначення пріоритетів з конкретних видів діяльності;

аналіз напрямів диверсифікації.

На рис. 1.2 представлена ​​схема стратегічного планування, яка демонструє, що перспективи та цілі пов'язані між собою для вироблення стратегії. Поточні програми (бюджети) орієнтують оперативні підрозділи організації в їхній повсякденній роботі, спрямованої на забезпечення поточної рентабельності, стратегічні програми і бюджети закладають основи майбутньої рентабельності, що вимагає створення спеціальної системи виконання, побудованої на управлінні проектами.

Стратегічний план виражений стратегією організації. У ньому містяться рішення щодо сфер діяльності та вибору нових напрямків. У ньому можуть перераховуватися основні проекти і задаватися їх пріоритети. Розробляється він на рівні вищої ланки управління. Зазвичай стратегічний план не містить кількісних показників.

Рис. 1.2 - Схема стратегічного планування

Середньострокові плани охоплюють п'ятирічний строк, як найбільш зручний для оновлення виробничого апарату та асортименту продукції. У них формуються основні завдання на встановлений період, наприклад, виробнича стратегія організації, стратегія збуту, фінансова стратегія і т.п. Середньострокові плани передбачають розробку в певній послідовності заходів, спрямованих на досягнення цілей, намічених довгостроковою програмою розвитку.

Середньостроковий план зазвичай містить кількісні показники. У ньому наводяться детальні відомості про продукти, капіталовкладень, джерелах фінансування. Він розробляється у виробничих відділеннях.

Основним видом середньострокових планів є бізнес-план, який має ряд особливостей, які буде розкрито нижче.

Поточне планування здійснюється шляхом детальної розробки (зазвичай на рік) оперативних планів для організації в цілому і її окремих підрозділів. Основними ланками поточного плану є календарні плани. Особливо часто в ході поточного планування розробляються конкретні бізнес-плани.

Бізнес-план описує цілі і завдання, які необхідно вирішити організації, як у найближчому майбутньому, так і на перспективу. У ньому міститися оцінка поточного моменту, сильних і слабких сторін проекту, аналіз ринку і інформація про споживачів продукції чи послуг.

Цінність бізнес-плану визначається тим, що він:

дає можливість визначити життєздатність проекту в умовах конкуренції;

містить орієнтир, як має розвиватися проект (організація);

служить важливим інструментом отримання фінансової підтримки від зовнішніх інвесторів.

При складанні бізнес-плану необхідно оцінити можливості і проблеми, які можуть виникнути в майбутньому. Цей процес називається визначенням (або оцінкою) загального становища. Маючи таку оцінку приступають до постановки цілей і завдань. Цей процес у свою чергу складається з двох частин. По-перше, встановлюється, що буде продукцією проекту (яким бізнесом буде займатися організація), по-друге, визначаються головні, кількісно обгрунтовані цілі на перспективу.

Встановлення таких цілей є вихідною завданням. Вирішивши її, необхідно визначити шляхи досягнення цих цілей. Для цього необхідно виробити стратегію і скласти плани, які формують ядро бізнес-плану. Добре складений бізнес-план, як правило, є істотним чинником тривалого виживання організації та його прибутковості.

Бізнес-план допомагає вирішити питання фінансування, тобто він може стати засобом залучення капіталу, необхідного для здійснення проекту (розвитку організації). При складанні бізнес-плану необхідно уявити, які перешкоди можуть виникнути на шляху до успіху. Може статися так, що ці перешкоди надто серйозні і від запропонованої ідеї потрібно відмовитися. Зрозуміло, це не самий приємний висновок, але краще його зробити, поки проект на папері, а не тоді, коли на його створення вже витрачені гроші і час.

Таким чином, бізнес-план дає можливість зрозуміти загальний стан справ на даний момент; ясно уявити той рівень, якого може досягти проект (організація), планувати процес переходу від одного стану в інший.

У наш час бізнес-план ставати для підприємця все більш важливим документом. Жодна організація не зможе висловити мету свого існування або отримати фінансування без грамотно розробленого бізнес-плану.

Інвестори хочуть побачити бізнес-план доводить, що над ідеєю добре попрацювали і підприємець ретельно продумав всі дії, які необхідно вжити для здійснення ідеї і перетворення її в успішно функціонуючу програму.

Бізнес-план представляє з себе документ, який переконливо демонструє здатність вашої організації провести і (що найголовніше) продати достатньо товарів і послуг, щоб при цьому розміри прибутку і повернення вкладень задовольняли потенційних інвесторів (кредиторів).

Таким чином, бізнес-план є не просто набором управлінських рішень в області маркетингу, стратегії виробництва і продажів, організації та фінансів - він дозволяє «вдало» продати бізнес того, для кого цей план призначений, будь то банк, інвестиційна організація, потенційний партнер ( замовник).

Бізнес-план призначений для інвестора або банкіра, а також величезну користь він приносить і власникові підприємства. Докладний і продуманий бізнес-план, можливо, є найкращим інструментом, який допоможе досягти довгостроковий цілей.

Бізнес-план допомагає:

приймати важливі ділові рішення;

докладно ознайомитися з фінансовим боком справи;

отримувати важливу інформацію з відповідної індустрії та маркетингу;

передбачати і уникати перешкод, які часто зустрічаються у схожому бізнесі;

поставити конкретні завдання, здійснення яких буде свідчити про зроблене прогресі;

розширюватися в нових і перспективних галузях;

бути більш переконливим при пошуку фінансування.

Якісно розроблений бізнес-план при відповідній його реалізації дозволяє підвищити конкурентоспроможність підприємства.

1.2 Методика складання бізнес-плану

Світовий досвід підтверджує, що розподіл обмежених ресурсів і виробленої продукції може ефективно здійснюватися трьома способами:

* На основі ринкової саморегуляції;

* Системою адекватних планових механізмів;

* Шляхом одночасного використання ринкових і планових начал.

Ринок не пригнічує і не заперечує плановість взагалі, а тільки переміщує її в основному в первинне виробниче ланка - підприємства та їх об'єднання. У ринкових умовах стабільні підприємства широко використовують переваги планування в конкурентній боротьбі.

Чи не розділова диз'юнкція "план або ринок", а інтегративна формула "і ринок і план" по своїй суті більш повно відповідає як особистим інтересам підприємців, так і загальним регіональним і державним завданням.

Бізнес-планування дає можливість:

* Визначити шляхи і способи досягнення поставлених цілей;

* Максимально використати конкурентні переваги підприємства;

* Запобігти помилкові дії;

* Відстежити нові тенденції в економіці, техніці і технології та використовувати їх у своїй діяльності;

* Довести і демонструвати обгрунтованість, надійність і можливість реалізувати проекту;

* Пом'якшити вплив слабких сторін підприємства;

* Визначити потребу в капіталі і грошових коштах;

* Своєчасно вжити захисних заходів проти різного роду ризиків;

* Повніше використовувати інновації у своїй діяльності;

* Об'єктивніше оцінювати результати виробничої і комерційної діяльності підприємства;

* Обгрунтувати економічну доцільність направлення розвитку підприємства (стратегія проекту).

У самому загальному випадку план - це образ чого-небудь, модель бажаного майбутнього або система заходів, спрямована на досягнення поставлених цілей і завдань. Бізнес-план, як один з найбільш поширених в даний час видів планів, являє собою:

* Робочий інструмент підприємця для організації своєї роботи;

* Розгорнуту програму (раціонально організованих заходів, дій) здійснення бізнес-проекту, що передбачає оцінку витрат і доходів;

* Документ, що характеризує основні сторони діяльності і розвитку підприємства;

* Результат дослідження й обгрунтування конкретного напрямку діяльності фірми на певному ринку;

* Функції і принципи бізнес-планування.

Рис. 1.3 - Призначення бізнес-плану і його основні елементи

Бізнес-планування, як необхідний елемент керування виконує в системі підприємницької діяльності ряд найважливіших функцій, серед яких найбільше значення мають такі:

* Ініціювання - активізація, стимулювання і мотивація намічуваних дій, проектів і угод;

* Прогнозування - передбачення й обгрунтування бажаного стану фірми в процесі аналізу й обліку сукупності факторів;

* Оптимізація - забезпечення вибору припустимого і найкращого варіанта розвитку підприємства в конкретному соціально-економічному середовищі;

* Координація та інтеграція - облік взаємозв'язку і взаємозалежності всіх структурних підрозділів компанії з орієнтацією їх на єдиний загальний результат;

* Безпека управління - забезпечення інформацією про можливі ризики для своєчасного вжиття запобіжних заходів щодо зменшення або запобігання негативних наслідків;

* Упорядкування - створення єдиного загального порядку для успішної роботи і відповідальності;

* Контроль - можливість оперативного відстеження виконання плану, виявлення помилок і можливого його коректування;

* Виховання і навчання - сприятливий вплив зразків раціонально спланованих дій на поводження працівників і можливість навчання їх, у тому числі і на помилках;

* Документування - представлення дій у документальній формі, що може бути доказом успішних або помилкових дій менеджерів фірми.

Процес бізнес-планування від виникнення економічної задуму до одержання і розподілу прибутку між його учасниками представлений на рис. 1.4.

Рис. 1.4 - Процес бізнес-планування

Розробка бізнес-плану включає в себе наступні етапи:

* Обгрунтування ідеї проекту. Основні характеристики проекту. Цілі проекту і його попередня основна стратегія.

* Збір та аналіз інформації з ринку збуту. Маркетинг і збут продукції.

* Збір та аналіз інформації про продукцію. Опис продукції та її структури, потужності підприємства.

* Аналіз стану і можливостей підприємства та перспективності галузі. Опис підприємства.

* Національні, галузеві та підготовчі фактори, сприятливі для проекту.

* Контури економічної, промислової, фінансової, соціальної політики.

* Визначення потреби і шляхів забезпечення площами, обладнанням, кадрами та іншими ресурсами. Виробничий план.

* Розрахунок необхідного капіталу та джерел фінансування. Фінансовий план.

* Визначення спрямованістю та масштабністю проекту, розрахунок ефективності. Спрямованість і ефективність проекту.

* Підбір матеріалів та складання додатків.

1.3 Методи оцінки ефективності проекту

Останнім часом багато управлінські рішення, що стосуються прийняття будь-яких проектів, в більшості своїй грунтуються на результатах економічного аналізу з використанням показників оцінки ефективності капітальних вкладень.

До якісних показників відносять критерії «терміновості» (відбираються проекти, що вимагають негайної реалізації; їх неприйняття може призвести до небажаних фінансовим та іншим наслідків) і «вимушеності» (даний критерій може використовуватися при необхідності здійснення інвестицій, наприклад, у випадку втручання держави у справи компанії ).

Використання неформалізованих показників не дозволяє кількісно оцінити інвестиційні пропозиції, і тому питання щодо доцільності здійснення проекту чи вибору одного з декількох прийнятних часто вирішується аналітиками на рівні інтуїції.

До статичних показників оцінки інвестиційних проектів належить розрахунок простий (бухгалтерською) норми прибутку і розрахунок періоду окупності проекту.

Проста (бухгалтерська) норма прибутку проекту (Accounting Rate of Return, ARR) характеризує річну рентабельність всього інвестованого капіталу, виражається у відсотках і розраховується за формулою (1.1):

(1.1)

де PRср - середньорічна прибуток проекту; IC - капіталовкладення (інвестиційні витрати); LV - ліквідаційна вартість основних засобів.

У деяких випадках формула розрахунку бухгалтерської норми прибутку має наступний вигляд (1.1а):

(1.1а)

Це пояснюється тим, що перший варіант розрахунку критерію бухгалтерської норми прибутку враховує поступове та рівномірне списання вартості обладнання при лінійної амортизації, тому протягом всього терміну життя проекту «інвестується» з бухгалтерських позицій, в середньому, приблизно половина загальної суми капіталовкладень в залежності від величини ліквідаційної вартості, яка залишається «недоінвестований». Але така ситуація відбувається, як правило, лише в тих випадках, коли термін служби устаткування збігається з терміном функціонування проекту і не з усією сумою інвестованого капіталу. В основному це стосується придбання основних засобів, тому часто використовується і другий варіант формули. Основною перевагою критерію бухгалтерська норма прибутку є його простота. В даний час цей критерій використовується тільки для швидкої «відбракування» проектів. До недоліків бухгалтерської норми прибутку можна віднести те, що цей критерій не враховує розподіл у часі інвестиційних витрат і доходів, а також складність вибору «звичайного» року, найбільш характерного для проекту.

Період або термін окупності капіталовкладень (Payback Period, PB) є одним з найпростіших і найбільш часто використовуваних критеріїв оцінки економічної ефективності проекту. За визначенням, період окупності - це мінімальний інтервал часу (з початку реалізації проекту), за межами якого інтегральний ефект від реалізації проекту стає позитивним і надалі не стає негативним.

Іншими словами, це період, починаючи з якого початкові вкладення та інші витрати, пов'язані з інвестиційним проектом, покриваються сумарними результатами його здійснення. У тому випадку, якщо проект передбачає щорічне отримання фінансових потоків, однакових за величиною, період окупності можна розрахувати за формулою (1.2):

(1.2)

де IC - загальна вартість капіталовкладень в проект; CFср - середньорічний фінансовий потік від реалізації проекту.

Перевага періоду окупності полягає в тому, що з його допомогою досить чітко оцінюється ліквідність проекту та рівень ризику: за інших рівних умов проект, окупний за 3 роки, є менш ризикованим порівняно з тим, який має термін окупності 5 років.

Дисконтований період окупності (Discounted Payback Period, DPB) можна представити як мінімальний часовий інтервал від початку реалізації проекту, коли відповідний інтегральний ефект стає позитивним і залишається таким до кінця аналізованого періоду (1.3):

(1.3)

де τ [0, T]; CFt - фінансовий потік року t; ICt - капітальні вкладення (інвестиційні витрати) у році t; T - період реалізації проекту; r - ставка дисконтування.

Дисконтований період окупності - це період часу, протягом якого початкові вкладення та інші витрати, пов'язані з інвестиційним проектом, покриваються сумарними результатами його здійснення, тобто починаючи з моменту часу τ = DPB, цей проект уже не має потреби в якому-небудь зовнішньому фінансуванні. Дисконтований період окупності може служити критерієм для ухвалення інвестиційного рішення.

Основним критерієм цінності інвестиційного проекту є критерій чистого дисконтованого доходу (Net Present Value, NPV). Чиста поточна вартість визначається як сума фінансових потоків, що генеруються інвестиційним проектом за весь розрахунковий період [t0, T], приведена до початкового моменту t0 зі ставкою дисконтування, що дорівнює r (1.4):

(1.4)

де CFt - дохід, досягнутий за період часу t (чистий фінансовий потік року t); ICt - капіталовкладення в році t; T - розрахунковий період оцінки; r - ставка дисконтування.

В даний час дисконтований індекс прибутковості (Discounted Profitability Index, DPI) є одним із часто використовуваних вимірників відносної цінності інвестиційного проекту. У загальному вигляді дисконтований індекс прибутковості являє собою відношення суми дисконтованих (до початкового періоду часу t) фінансових потоків проекту до величини капіталовкладень. Іншими словами, дисконтований індекс прибутковості є формальним способом вираження співвідношення доходів і витрат інвестиційного проекту (1.5):

(1.5)

де CFt - фінансовий потік проекту в році t; ICt - сума капітальних вкладень у проект на рік t; IC - сума капіталовкладень в проект за T років реалізації проекту.

Згідно з правилом DPI, щоб прийняти рішення про реалізацію проекту, мінімально прийнятне значення критерію повинно бути більше 1,1 для усунення впливу можливих похибок. Якщо чистий дисконтований дохід позитивним, то дисконтований індекс дохідності більше одиниці, що є необхідною умовою відносної ефективності інвестиційного проекту. Дисконтований індекс прибутковості дозволяє аналітику оцінити інвестиційні альтернативи різних масштабів шляхом зіставлення прибутковості проектів.

Однак даний критерій має недоліком, що полягає в тому, що після його розрахунку немає можливості судити про абсолютному грошовому ефекті, викликаному проектом.

Незважаючи на достатню об'єктивність, відсутність залежності від абсолютних розмірів інвестицій і багатий інтерпретаційний сенс, критерій внутрішньої норми прибутковості має ряд недоліків:

для проектів, не стандартних за структурою грошових потоків і розподілу їх у часі, може спостерігатися як множинність, так і відсутність значення показника IRR;

дуже важко віддати перевагу будь-кого з альтернативних проектів, що розрізняються між собою розміром капітальних вкладень і мають внутрішні норми прибутковості, обернено пропорційні розміру інвестицій;

на основі IRR неможливо встановити термін окупності капітальних вкладень.

Очевидно, що при оцінці інвестицій необхідно використовувати IRR, але тільки в сукупності з іншими критеріями.

Висновки до розділу:

Бізнес-план описує цілі і завдання, які необхідно вирішити організації, як у найближчому майбутньому, так і на перспективу. У ньому міститися оцінка поточного моменту, сильних і слабких сторін проекту, аналіз ринку і інформація про споживачів продукції чи послуг.

Якісно розроблений бізнес-план при відповідній його реалізації дозволяє підвищити конкурентоспроможність підприємства.

До статичних показників оцінки інвестиційних проектів належить розрахунок простий (бухгалтерською) норми прибутку і розрахунок періоду окупності проекту.

Основним критерієм цінності інвестиційного проекту є критерій чистого дисконтованого доходу (Net Present Value, NPV).

В даний час дисконтований індекс прибутковості (Discounted Profitability Index, DPI) є одним із часто використовуваних вимірників відносної цінності інвестиційного проекту.

Дисконтований індекс прибутковості дозволяє аналітику оцінити інвестиційні альтернативи різних масштабів шляхом зіставлення прибутковості проектів.

2. Розробка проекту готелю ТОВ «Нова»

2.1 Вибір сфери діяльності та вироблення цілей і місії діяльності підприємства

Залучені сприятливим інвестиційним кліматом, в Санкт-Петербург приходять великі гравці на ринку готельних послуг (наприклад, міжнародна ланцюг готелів «Кемпінскі», московська компанія «Heliopark Group»).

Однак потрібно пам'ятати, що в Санкт-Петербург їдуть не тільки з професійними цілями. Щорічний туристичний потік становлять туристи, які відвідують місто з метою культурного відпочинку.

Одним з головних факторів, який стримує масовий в'їзний туристський потік, є інфраструктура розміщення. Основною проблемою є нестача класифікованих засобів розміщення туристського класу (2-3 *), ветхість наявної матеріальної бази. Тому питання розвитку сучасної інфраструктури розміщення, як важливої ​​складової конкурентоспроможної туріндустрії, є в середньостроковій перспективі вкрай актуальним.

Незважаючи на прихід мереж, які не можуть задовольнити всіх різноманітних вимог туристів через деяку знеособленості, стандартизованість обслуговування, розвиток малих готелів актуально в силу їх унікальності та неповторності. Малі готелі легше адаптуються до кожного клієнта, створюють атмосферу «будинку далеко від дому». Крім того, малі готелі, як правило, застосовують більш гнучку систему знижок і обходяться клієнтові дешевше, ніж готелі аналогічного класу. Все це дозволяє цим формам готельного бізнесу зайняти міцне положення на ринку різних країн, у тому числі і Росії. Таким чином, поява малих готелів - відповідь на виниклий у туристів попит на малі форми і домашній затишок.

Одним з перспективних підходів у цьому напрямку є створення в регіоні мережі малих готелів, які доповнюючи великі і середні готелі, формують ділову і туристську привабливість, сприяють розвитку малого бізнесу, створенню нових робочих місць у сфері послуг, зростанню надходжень до бюджетів всіх рівнів. Саме такі готелі (категорії 2-3 *) в зарубіжній практиці працюють як масові готельні підприємства міста і особливо популярні на Заході.

Таким чином, аналіз стану ринку готельних послуг показує, що створення мережі малих готелів повинно бути економічно і соціально вигідно як для підприємця, так і для всього регіону в цілому.

2.2 Аналіз ринку готельних послуг

В останні кілька років ринок готельної нерухомості Петербурга активно розвивався після періоду застою, проте в кінці 2008 р. розвиток економіки Санкт-Петербурга і, зокрема, ринку готельної нерухомості змінилося серйозним скороченням темпів зростання, а складнощі, пов'язані з фінансуванням низки проектів, призвели до перенесення термінів введення в експлуатацію готельних об'єктів. Причиною подібних дій послужив відомий глобальна економічна криза. Однак поряд з негативними наслідками для ринку поточний криза здатна також надати позитивний вплив на ринок і оздоровити його. У зв'язку із зростанням регіональної економіки і наявністю великої кількості доступних кредитних засобів багато девелопери, диверсифікуючи свою діяльність, прийшли на ринок гостинності, проектуючи і створюючи при цьому, на жаль, неписьменні об'єкти. Сьогодні ж, коли кредити для більшості компаній, стали недоступні, можна говорити про те, що вимоги до проектованих об'єктів і до структури їх фінансування будуть набагато вище і якісніше. Варто також відзначити, що зараз відмінний час для інвесторів, що володіють достатнім власним капіталом. Сьогодні вони можуть придбати якісні об'єкти за такими низькими цінами, які раніше були чимось з області фантастики. Світова фінансова криза позначилася і на планах девелоперів щодо проектів, що знаходяться в стадії проектування. Хоча багато хто з них тривають, велика частина залишена до кращих часів. У той же час об'єкти, що знаходяться на фінальній стадії будівництва (наприклад, Reval Hotel Sonya), швидше за все, будуть завершені, оскільки компаніям невигідно зупиняти будівництва: у разі закінчення будівництва об'єкти можуть бути відкриті, почати прийом і розміщення гостей і приносити дохід, або можуть бути продані як інвестиційні об'єкти іншим учасникам ринку.

В даний час в Санкт-Петербурзі працює близько 400 готелів різного рівня обслуговування. З них 11 є 5 * готелями, близько 30 - 4 *, трохи більше 100 готелів з ​​рівнем сервісу 3 *. Найбільше готелів (близько 250) передбачено для економ-класу. Тим не менш, в місті і раніше, відчувається брак готелів саме середньої цінової категорії рівня 3 *. Загальна кількість номерів у діючих готелях Петербурга перевищує позначку в 20 тис., у тому числі обсяг номерного фонду в якісних готелях рівня 3 *- 5 * становить приблизно 13,5 тис. номерів.

Рис. 2.1 - Кількість готелів в Санкт-Петербурзі за критерієм «зірок»

Ще в минулому році явно намітилася тенденція до відкриття готелів у передмістях Петербурга. У нинішньому році її відображенням є відкриття в квітні 2009 р. 4 * готелю на 48 номерів при яхт-клубі «Терійокі», крім якого також були побудовані SPA-комплекс і елітні котеджі, що здаються в оренду. У самому Петербурзі в першому кварталі 2009 р. були відкриті два готелі: «Holiday Inn Московські ворота» на 557 номерів і «Москва-2» на 90 номерів. Серед найбільш значущих відкриттів, намічених на 2009 р. - Park Inn (оператор Rezidor, 246 номерів) і новий корпус готелю Corinthia на 105 номерів, розташований на Невському проспекті. У цілому необхідно сказати, що початок 2009 р., незважаючи на кризу, характеризується великою кількістю нових готельних проектів. Так, у першому кварталі поточного року було заявлено 13 нових проектів із загальним обсягом номерного фонду близько 1000 номерів, основна частина яких - готелі 4 *. Всього у 2009 р. планується ввести в дію близько 2000 номерів, знову з переважанням рівня 4 *. Подібну активність, на мій погляд, можна пояснити тим, що готельний ринок навіть в умовах кризи ще не досяг точки насичення (на відміну від ринку, наприклад, офісної нерухомості, де пропозиція істотно перевищує попит), що особливо стосується готелів класу 3 *, тому даний сегмент ринку нерухомості як і раніше, становить інтерес для тих, хто володіє сьогодні достатніми фінансовими ресурсами.

У першому кварталі 2009 р. відбулося істотне зниження попиту на ринку готельної нерухомості Петербурга. Завантаження готелів знизилася приблизно на чверть. Готельний ринок Санкт-Петербурга, як і раніше схильний до впливу сезонності: у високий сезон (травень-вересень) багато готелів заповнені майже повністю, в низький завантаження не перевищує 40-50%. Вплив світової економічної кризи на готельний ринок Петербурга призвело до скорочення темпів зростання попиту на розміщення в готелях в 2008 р., на початку 2009 р. ці показники придбали знак мінус і стали негативними. На думку експертів ринку падіння завантаження в першому кварталі 2009 р. в середньому склало 20% (за іншими даними показник знаходиться на рівні 30%). Так, наприклад, якщо у відкритих в Петербурзі в минулому році готелях Sokos з червня по грудень 2008 р. завантаження становила близько 50-80%, то в січні 2009 р. вона впала до 11-12%. За підсумками 1 кварталу 2009 р. середнє завантаження в готелях Петербурга склала близько 30-35%, а прогнозована середньорічне завантаження готелів може скласти не більше 45-50%. Аналізувати структуру попиту або говорити про її можливу зміну в 2009 р. поки ще рано. Основний потік групових бронювань (туристичних і корпоративних) традиційно припадає на високий сезон, а основна маса туристів, що приїжджають до Петербурга в січні-березні - це індивідуальні туристи.

Головним чинником, що впливає на ціноутворення на ринку готельної нерухомості, є сезонність ринку. Проте сьогодні вплив спаду в економіці, не обійшов стороною і ринок гостинності, на ціноутворення в готелях виявляється значно вище, ніж вплив інших факторів. Якщо порівняти показники вартості розміщення в рублях, то за даними компанії GVA Sawyer в порівнянні з першим кварталом 2008 р. відбулося лише незначна зміна вартості. Проте ADR в доларах США значно знизився в порівнянні з аналогічним періодом минулого року і стала навіть нижче рівня 2007 р. В даний час середня вартість проживання в стандартному номері 5 * готелю складає трохи більше 14 000 рублів на добу, в 4 * і 3 * - 5400 і 3000 руб. на добу відповідно. Тут проявляється другий позитивна риса поточної кризи, яка полягає в тому, що постійно зростаючі ціни на розміщення в готелях Петербурга у зв'язку з кризою стали знижуватися у відповідь на падіння попиту і загострення конкуренції між готелями, роблячи цінову політику готель більш клієнтоорієнтованою.

Рис. 2.2 - Вартість розміщення в стандартному номері, руб. на добу

Іноземні готельні оператори як і раніше проявляють інтерес до петербурзького ринку. Сьогодні в Петербурзі під управлінням міжнародних операторів діє 16 готелів загальною місткістю близько 5000 номерів, що становить близько 25% від існуючої пропозиції. Компанія InterContinental Hotels відкрила одну з двох обіцяних готелів під маркою Holiday Inn, прибалтійський готельний оператор Reval (власник - норвезька інвестиційна компанія Linstow AS) завершує будівництво готелю Reval Hotel Sonya на 173 номери, розташованої на Ливарному пр. На 2010 рік намічене відкриття першого готелю мережі Four Seasons в Петербурзі (183 номери), будівництво якого зараз веде компанія "Трістар Інвестмент Холдінгс". Інвестиції в реставрацію особняка Лобанова-Ростовського, де буде розташований готель, складуть 200 млн. доларів. В даний час за заявою компанії загальні будівельні роботи завершені на 80%. Крім цього, на різних стадіях реалізації знаходяться проекти готелів, управляти якими готові такі мережі, як Starwood (готель під брендом Le Meridien, 322 номери), Orient Express, Kempinski і Best Western (готель Best Western Premier, 180 номерів). У зв'язку зі сформованою ситуацією на ринку фінський оператор Sokotel вирішив переглянути плани свого розвитку в Росії. Фіни, як і раніше не відмовляються від планів з будівництва ще п'яти готелів Sokos в північній столиці, але не планують приймати активних дій до тих пір, поки ситуація на ринку не проясниться і ціна на проекти не стане найбільш привабливою.

Підсумовуючи сказане, хотілося б сподіватися, що нинішні явища у світовій економіці, стримують темпи розвитку ринку готельної нерухомості, не зможуть остаточно загальмувати позитивну динаміку в галузі, що дозволить Петербургу збільшувати номерний фонд і далі і тим самим ставати все більш і більш доступним містом для відвідування іноземними та вітчизняними туристами, а що показати гостям міста у нас знайдеться в надлишку.

2.3 Розробка маркетингової стратегії підприємства

Розвиток малих засобів розміщення - необхідність нашого часу. Причини їх виникнення і у потреби туристів жити в невеликих, затишних готелях, і в створенні класу підприємців, що направляють свої кошти на створення затребуваних на ринку засобів розміщення, і в створенні засобів розміщення зі щадить екологічним навантаженням на територію, і в створенні ілюзії безпосереднього контакту з природою, і ще в безлічі різних причин.

Потреба в малих готелях, сільських будинках, котеджних комплексах в Ленінградській області та Санкт-Петербурзі очевидна. Представники бізнесу чуйно вловили цю тенденцію, і зростання кількості подібного виду колективних засобів розміщення реально відчуємо. У Санкт-Петербурзі кількість міні-готелів оцінюється цифрою 500, у Ленінградській області із 403 працюючих КСР близько 70% можуть бути віднесені саме до цієї категорії засобів розміщення.

Проблема малих засобів розміщення полягає в тому, що, як у кожного явища, що відбувається «з низу», у створюються КСР відсутня нормативна база. Очевидно, що міні-готель, сільський будинок, котеджний комплекс та інші малі об'єкти розміщення не вписуються в норми і правила функціонування готелів, пансіонатів, баз відпочинку. Застосування Положень, ГОСТів, Сніпов з готельного господарства до діяльності малих засобів розміщення загальмує їх розвиток, якщо взагалі залишить можливість існування.

Останні дослідження, проведені Асоціацією малих готелів Санкт-Петербурга, показують, що сьогодні там діє вже понад 500 міні-готелів. Показники роботи цього сектору готельного бізнесу озвучив віце-президент Асоціації малих готелів Санкт-Петербурга Володимир Васильєв на засіданні "круглого столу" в Санкт-Петербурзької торгово-промисловій палаті, присвяченого підсумкам високого туристського сезону 2006 року. Дані опитування, проведеного серед керівників 30 малих готелів, показують: високу оцінку пройшов сезону дали лише 7,5% учасників опитування, "добре" - 70%. Основними факторами, які перешкодили нормальній роботі малого готельного бізнесу, стали складності з заселенням унаслідок поганої роботи транспортних магістралей міста. Як вважає В. Васильєв, сектор міні-готелів стає все більш помітним на тлі загальної картини розвитку готельної галузі міста. Сьогодні це вже 17,5 тис. номерів, що становить 38,5% від усього номерного фонду. Для порівняння: у 2003 році загальна кількість номерів у малих готелях становило лише 9,5 тис., так що зростання в наявності. Однак поки що далеко не всі малі готелі Петербурга перебувають у правовому полі. Перш за все, це пов'язано з великими фінансовими витратами з організації такого бізнесу. У відкритті міні-готелю на 7-10 номерів необхідно вкласти мінімум $ 500 тис. Ці витрати включають і проходження сертифікації, та отримання різних дозволів, у тому числі на прийом іноземних громадян. Вкладені кошти окупляться через 5-6 років. За офіційними даними, в місті на Неві сьогодні близько 30 міні-готелів, це лише 5-6% від їх реальної кількості. У цьому секторі готельного бізнесу Петербург може поки змагатися тільки з Москвою, де зареєстровано 65 таких готелів. Що стосується цільової аудиторії, в столиці малі готелі тяжіють до вищого сегменту готельного ринку, тому їх клієнти - в основному бізнес-туристи. У північній столиці серед постояльців міні-готелів зустрічаються як невеликі туристичні групи, які приїжджають до міста з пізнавальною метою, так і відрядні бізнесмени. Більшість власників малих петербурзьких готелів вважають, що ні до чого вкладати додаткові кошти для надання послуг на рівні 5-зіркового готелю. Достатньо виконувати певний набір вимог клієнта для того, щоб його перебування в готелі було максимально комфортним.

Головна проблема учасників зовні вельми успішного ринку міні-готелів Санкт-Петербурга - нерухомість. Найчастіше готелі розміщуються в викуплених, а потім перебудованих старих комуналках і в квартирах житлових будинків. А для офіційного оформлення готелю вимагаються перевести квартири в нежитловий фонд (НФ), що дуже не просто. «Більшості підприємців не під силу цей переклад, процес вимагає високих витрат, процедура ж оформлення часом займає більше року. Додайте сюди непідйомні податки на майно і на землю, які тоді доведеться платити, і вдвічі збільшуються експлуатаційні витрати! », - Скаржиться директор петербурзького малого готелю« Аркадія »Олег Румянцев.

За підрахунками учасників ринку, від 50 до 70% малих готелів міста до цих пір знаходяться в житловому фонді (ЖФ) і оформлені на фізичних осіб, а юридично їхня діяльність обмежується подобової здачею квартир в оренду на умовах оформлення договорів з постояльцями. Так пітерські готельєри і звітують перед податківцями. По суті, ніяких правових колізій тут не виникає, оскільки здавати квартири в оренду ніхто не забороняє. Ось тільки формального права називатися «готелем» у таких підприємств немає. А значить, важко рекламуватися (ФАС не дрімає), виразно позиціонувати свій заклад, формувати мережеві альянси, не кажучи про шанси отримати горезвісні зірки.

Інша проблема, актуальна для всіх без винятку малих готелів у країні: більшість пожежних та санітарних норм, а також ГОСТи і БНіП, що описують вимоги як до житлових приміщень, так і до готелів, не змінювалися з радянських часів і абсолютно не відповідають нинішнім умовам. Навіть оформлена за всіма правилами заявка на перепланування може бути відкинута чиновниками лише тому, що за нормативами у житловому приміщенні не повинно бути більше двох туалетних кімнат. Тим часом, згідно з нормами СЕС, якщо немає сертифіката відповідності, в житловому фонді категорично забороняється годувати постояльців і вже тим більше без ліцензії продавати спиртні напої (а це 100 тисяч рублів на строк від трьох до п'яти років). Ось чому до 15% малих готелів в Санкт-Петербурзі взагалі не зареєстровано - фактично бізнесмени працюють нелегально.

Малі засоби розміщення, приносячи мінімальні податкові доходи до бюджетів всіх рівнів (близько 3 відсотків), не заповнюють у повному обсязі фінансові витрати від використання ними мереж інженерної інфраструктури (водопостачання, каналізація і так далі).

Необхідно оперативне вирішення цієї проблеми з метою повноцінного залучення малих засобів розміщення в санаторно-курортний і туристський комплекс на загальних правах з іншими організаціями.

Найчастіше малі готельні підприємства або взагалі не мають бюджету на навчання своїх співробітників, або цей бюджет дуже обмежений. Виходом в даній ситуації певною мірою є ситуація, що практика залучення на основні посади (наприклад, на посаду адміністратора) учнів вищих професійних навчальних закладів, які мають необхідний базовий рівень знань і можливість поєднувати навчання і роботу. Іншим способом підготовки своїх кадрів є наставництво. Недосвідчені співробітники прикріплюються під патронаж фахівців «зі стажем». Заняття з «новачками» починають з вступної екскурсії по готелю та інструктажу, а потім переходять до безпосереднього виконання практичних завдань прямо в процесі роботи. Процес навчання може варіюватися від декількох днів до декількох місяців, у межах випробувального терміну. У цьому разі готель економить кошти на навчанні, але при цьому час цінного фахівця частково втрачається на консультаціях для початківців. Втрати часу особливо помітні у випадках, коли з'ясовується, що кандидат на посаду професійно не годиться для роботи в цій готелі.

Іншою проблемою зростаючого малого готельного бізнесу є необхідність підвищення кваліфікації самих керівників готельних підприємств, мають спочатку інженерно-технічне, гуманітарне або інше непрофільне освіту. В умовах загострення конкуренції на ринку готельних послуг ефективне управління готельним підприємством неможливе без знання основ стратегічного управління і планування, маркетингу, управління інвестиціями, основ оподаткування, ділової етики, управління персоналом. В даний час управлінське або бізнес-освіта розглядається не як стаття значних витрат, а як інвестиції, які повинні окупитися в майбутньому.

Висновки до розділу:

Залучені сприятливим інвестиційним кліматом, в Санкт-Петербург приходять великі гравці на ринку готельних послуг (наприклад, міжнародна ланцюг готелів «Кемпінскі», московська компанія «Heliopark Group»).

У першому кварталі 2009 р. відбулося істотне зниження попиту на ринку готельної нерухомості Петербурга. Завантаження готелів знизилася приблизно на чверть. Готельний ринок Санкт-Петербурга, як і раніше схильний до впливу сезонності: у високий сезон (травень-вересень) багато готелів заповнені майже повністю, в низький завантаження не перевищує 40-50%.

Головним чинником, що впливає на ціноутворення на ринку готельної нерухомості, є сезонність ринку.

Розвиток малих засобів розміщення - необхідність нашого часу. Причини їх виникнення і у потреби туристів жити в невеликих, затишних готелях, і в створенні класу підприємців, що направляють свої кошти на створення затребуваних на ринку засобів розміщення, і в створенні засобів розміщення зі щадить екологічним навантаженням на територію, і в створенні ілюзії безпосереднього контакту з природою, і ще в безлічі різних причин.

3. Оцінка ефективності інвестиційного проекту будівництва готелю

3.1 Виробничий план

Інвестиційні витрати - це капіталовкладення в період будівництва і до початку виробництва:

1. Кошторисна вартість проектно-вишукувальних робіт

2. Плата за землю

3. Вартість залучення основних фондів, що вже існують на початок розробки проекту

4. Підготовка території будівництва

5. Вартість будівельно-монтажних робіт

7. Вартість обладнання (без вартості монтажу)

8. Інші інвестиційні витрати

9. Передвиробничий витрати, в тому числі: пусконалагоджувальні роботи в частині витрат на випробування обладнання вхолосту з метою перевірки якості монтажу.

Початкові витрати, пов'язані з реалізацією проекту згідно з кошторисом становлять 42 259 тис. дол, або 1267770 тис. крб.

До фіксованим (постійним) витратам зазвичай відносять амортизаційні відрахування за прямолінійним методом, вартість експлуатації будівель та обладнання, орендну плату, витрати на страховку і на рекламу, зарплату управлінського персоналу, погодинну зарплату, податки та нарахування на зарплату. Постійні (вони ж фіксовані, умовно-постійні) (FC) витрати - витрати, які фірма несе незалежно від обсягу випуску продукції. Стосовно до ринку нерухомості це означає суму витрат, які несе орендодавець незалежно від того, здає він в оренду нерухомість чи ні.

Достовірність прогнозування витратних експлуатаційних статей при складанні калькуляції витрат багато в чому визначає обгрунтованість, а отже, і ефективність прийнятих фінансових рішень. З іншого боку, наявність певних середньозважених показників експлуатаційних витрат дозволяє оцінювати ефективність управління нерухомістю. Точна інформація про порівняльної структурі витрат дає можливість керуючим виконувати її оптимізацію, дозволяючи пережити періоди спаду, максимально збільшити доходи в періоди підйому і витримати конкуренцію в умовах стабілізації ринку.

З точки зору своєї природи всі експлуатаційні витрати можна умовно розділити на дві категорії:

витрати, пов'язані із забезпеченням нормальних умов населеності будівель і споруд;

витрати, пов'язані з функціонуванням об'єктів нерухомості в умовах ринкових відносин.

До першої категорії можна віднести витрати на теплопостачання, електропостачання та освітлення, вентиляцію та кондиціювання, водопостачання і водовідведення, прибирання та вивіз сміття, ремонт і т.п.

До другої категорії можна віднести витрати на управління та укладання договорів оренди, страхування, забезпечення безпеки, резерв на заміщення і т.п.

Одним з найбільш істотних відмінностей двох категорій є можливість технічного нормування витрат першої категорії, на відміну від витрат другої категорії, які можуть бути унормовані тільки на основі ринкових уявлень і вимог.

Співвідношення двох категорій у загальній структурі витрат може коливатися в залежності від технічних характеристик та функціонального призначення об'єкта, але в більшості випадків частка витрат першої категорії буде істотно більше.

Істотне значення має склад орендної плати. Чи містить вона ПДВ, вартість комунальних послуг і оплату комунікацій? Тобто наступний крок - зрозуміти структуру витрат по цим складовим. Якщо ці витрати покладаються на орендарів, то до складу фіксованих вони, природно, не входять. Правда, і орендна плата в даному випадку істотно нижче.

Витрати на поточний ремонт, які входять до складу експлуатаційних витрат, у разі здачі комерційної нерухомості в оренду може сильно відрізнятися за сумою від звичайних витрат на утримання будівель, оскільки зазвичай орендарі пред'являють підвищені вимоги до обладнання офісів. Навіть дрібний, косметичний ремонт, що проводиться після з'їзду орендаря, може вилитися в пристойну суму. Тому до складу фіксованих витрат на проект слід заздалегідь закладати таку статтю, як поточний ремонт у розмірі 0,1% від первісної вартості комплексу.

Окремою статтею витрат виступають витрати, пов'язані з охороною будівлі і, в разі її наявності, паркувальної площі для автомобілів. Крім з / п охоронців, сюди можуть входити витрати на підтримку охоронної та пожежної сигналізації, телекомунікаційного обладнання, відеоспостереження.

Доцільно в складі постійних витрат враховувати податки на землю і нерухомість (майно).

Середня (середньозважена) ставка земельного податку - 40500 рублів за 1 гектар. Земельний податок сплачують компанії, що мають ділянки у власності; підприємства та установи, яким земля була передана в постійне (безстрокове) користування. Розмір ставки не залежить від того, яким бізнесом займається власник.

Майно підприємств в даний час обкладається податком за залишковою вартістю, яка визначається виходячи з вартості його придбання за вирахуванням накопиченої амортизації. Така вартість на одне і те ж майно може різко відрізнятися за тих чи інших причин у різних підприємств і, крім того, вона, як правило, сильно відрізняється від ринкової. Ставка податку в 2%, встановлена ​​в Нижньому Новгороді, є дуже високою, так як для об'єктів нерухомості дорівнює річній нормі амортизаційних відрахувань на відновлення основних фондів.

Амортизація основних фондів становить 2% від первісної вартості у разі прямолінійного методу нарахування.

3.2 Фінансовий план

Перейдемо до конкретних розрахунків.

Первісна вартість мережі малих готелів склала 40 млн. дол

Цінова пропозиція (ціна за номер) виражено у фіксованій сумі, до цієї суми для відвідувачів додається вартість деяких додаткових послуг (відеомагнітофон, доступ в інтернет, міжміський та міжнародний телефонний зв'язок, користування кондиціонером) і, як часто зустрічається в ціноутворенні готелів високого ступеня комфортності, додається сума ПДВ.

У вартість номера включаються такі фіксовані витрати:

зміст телекомунікаційного обладнання - 30000 дол / рік;

поточний ремонт - 40000 дол / рік;

охорона - 120000 дол / рік;

оплата інших комунальних послуг (гаряче і холодне водопостачання, опалення, каналізація, газопостачання, вентиляція та ін) - 15000 дол / рік;

зміст паркування біля офісу - 25000 дол / рік;

з / п управлінського персоналу з нарахуваннями - 60000 дол / рік.

амортизація - 2% від вартості мережі готелів - 800000 дол / рік;

страхування - 1,5% від вартості мережі готелів - 600000 дол / рік;

податок на землю (обчислюється від загальної площі території, займаної мережею готелів) - 270000 дол / рік;

податок на майно (обчислюється від загальної вартості мережі готелів) - 800000 дол / рік.

Загальна сума постійних витрат на реалізацію зазначеного проекту становить, таким чином, 2760 тис. дол США в рік. Цілком природно, що їх величина повинна повністю покриватися надходженнями від здачі номерів відвідувачам. Крім того, сума і коштів повинна дозволити покривати платежі за відсотками за обслуговування інвестиційного кредиту та забезпечити повернення основної суми боргу протягом терміну реалізації проекту; а також забезпечувати відшкодування змінних витрат компанії, основними з яких будуть транзакційні витрати, пов'язані з пошуком нових відвідувачів готелів .

Можна розрахувати орієнтовну вартість транзакційних витрат компанії-орендодавця з оренди торгових і офісних площ комплексу за ринковими ставками:

Загальна площа квартир, що здаються номерів - 37700 кв. м.

Усереднена ставка орендної плати - 348 $ за 1 кв.м. на рік.

Річна вартість орендних платежів без ПДВ - 13,14 млн. дол

Комісійна винагорода рекламних агентств - 5% від 13,14 млн. дол = 657 тис. дол

Як бачимо, ця величина перевищує на 157-357 тис. дол транзакційні витрати, які реально може понести фірма.

Крім того, слід врахувати недовикористання наявних площ, що впливає на величину прибутку.

Орієнтовний коефіцієнт корисного використання площ - 95%.

Прогнозована реальна річна вартість платежів клієнтів - 95% від 13,14 млн. дол = 12,483 млн. дол

Таким чином, зниження прибутку за рахунок недовикористання наявних площ може скласти 657 тис. дол

Розглянута нами структура витрат на проект свідчить про те, що фактично всі витрати можна віднести до умовно-постійних, тому що вони практично не залежать від кількості зданих номерів, і їх величина може змінюватися (у бік підвищення) тільки після деякого періоду часу, зокрема, за рахунок збільшення тарифів на комунальні послуги та рівня середньої заробітної плати управлінського і обслуговуючого персоналу. Це дозволяє нам планувати відтік грошових коштів за періодами виходячи з відомої суми річних витрат на проект.

Таким чином, необхідні одноразові вкладення в інвестиційний проект складають 42259 тис. дол, або 1 267 770 тис. руб., Величина річних витрат, пов'язаних з реалізацією проекту (включаючи комісійну винагороду керуючої компанії в розмірі 400 тис. дол без вартості обслуговування інвестиційного кредиту ) - (2760 +400) = 3160 тис. дол США; річна вартість обслуговування кредиту, включаючи виплати по вибраному варіанту основної суми боргу - 12313,08 тис. дол

При здійсненні подальших розрахунків будемо виходити з припущення, що величина річних витрат за вирахуванням амортизації, податку на землю, податку на майно і страхування буде незначно підвищуватися з плином часу з приростом 5% на рік. Розрахунок витрат по роках реалізації проекту наведено в табл. 3.1.

Орієнтовний коефіцієнт корисного використання площ в перший рік експлуатації мережі готелів - 95%.

Прогнозований реальний приплив грошових коштів за рахунок здачі номерів відвідувачам готелів в перший рік експлуатації - 95% від 13,14 млн. дол = 12,483 млн. дол

Загальна сума доходів складається не тільки з орендної плати за встановленими ставками, але і виплат на експлуатаційні витрати власнику мережі готелів. Ставка на експлуатаційні витрати становить від 30 до 120 дол за 1 кв. м на рік без ПДВ. Річна сума придбаного доходу, включаючи відшкодування орендарями витрат на експлуатацію готелів, становить 18 422 тис. дол з урахуванням ПДВ або 15 612 тис. дол без ПДВ. Отже, річна сума виплат на експлуатацію складає

15,61 - 13,14 = 2,47 млн. дол

Усереднена ставка на експлуатаційні витрати складе, таким чином, 15612 000/37 700 - 348 $ = 66,11 дол за 1 кв.м. на рік без ПДВ.

Враховуючи коефіцієнт корисного використання площ, суму надходжень на експлуатаційні витрати будемо розраховувати аналогічно орендних платежах, приймаючи темп приросту ставок на експлуатаційні витрати на рівні 3%.

Розрахунок грошових надходжень по роках реалізації проекту представлений в табл. 3.1.

Попередня оцінка інвестиційного проекту, що базується на основі прогнозних значень припливу і відтоку грошових коштів (за даними табл. 3.1) дозволяє зробити висновок про те, що проект може дати певний економічний ефект. Через декілька років передбаченого життєвого циклу проекту сукупний накопичений дохід перевищує сукупні понесені витрати, що може свідчити про наявність бухгалтерської прибутку в результаті реалізації проекту. Наступні завдання оцінки інвестиційного проекту полягають у визначенні розміру бухгалтерської та чистого прибутку, виявленні наявності або відсутності економічного прибутку і визначенні її розміру згідно основним критеріям ефективності інвестиційних проектів.

Показники, використовувані при аналізі ефективності інвестицій, можна підрозділити на дві групи в залежності від того, враховується чи ні часовий аспект вартості грошей:

а) засновані на дисконтованих оцінках;

б) засновані на облікових оцінках.

Далі в роботі будуть розглянуті основні показники, що базуються на дисконтованих оцінках: чистий дисконтований (наведений) дохід ЧДД, індекс прибутковості (рентабельності інвестицій) ІД і внутрішня норма прибутковості (прибутку) ВНД.

Таблиця 3.1 - Розрахунок вихідних показників доходів і витрат за роками, тис. дол