Оцінка ефективності інвестицій в нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Актуальність і практична значущість таких проблем, як формування портфеля нерухомості, управління ефективністю інвестицій в нерухомість, обумовлені розвитком ринку нерухомості і необхідністю пошуку нових активів для інвестування на фінансовому ринку. Інституційні інвестори (комерційні банки, страхові компанії), розглядаючи нерухомість як актив, який займає певне місце в портфелі інвестицій, включають нерухомість у агреговані портфелі, оскільки прибутковість цього активу знаходиться в протифазі по відношенню до прибутковості традиційних фінансових активів (акцій і облігацій).

На відміну від фінансових інвестицій, нерухомість має явно виражену матеріальну форму, більш високий рівень захисту від інфляції, можливість багатоцільового використання об'єктів і ін До недоліків можна віднести низьку ліквідність, високі витрати на створення і обслуговування об'єктів.

У цих умовах важливу роль набуває оцінка ефективності інвестицій в нерухомість. Оцінка може відповідати багатьом цілям: визначення інвестиційної політики, моніторинг ефективності, фінансові звіти, вибір місця розташування власності, розвиток відносин з новими інвесторами. В основу проведення оцінки має бути покладено аналіз принесених нею доходів.

Інвестиційні доходи в даному випадку включають дві складові: поточні доходи (грошовий потік від операцій з нерухомістю); зміна вартості активів (у результаті переоцінки об'єктів власності).

Інвестиційний консалтинг у сфері нерухомості включає в себе аналіз ринку нерухомості, у тому числі з прив'язкою до певного розташування, обгрунтування економічної ефективності інвестицій, розрахунок обсягу і термінів здійснення капітальних вкладень, у тому числі необхідна проектно-кошторисна документація, розроблена відповідно до законодавства та затверджених у встановленому порядку стандартів (нормами і правилами), а також опис практичних дій по здійсненню інвестицій (бізнес - план). [9, c.63-64]

Роботи з аналізу ефективності інвестицій включають в себе наступні етапи:

1. Оцінка існуючої ситуації:

Оцінка місця розташування об'єкта:

Переваги та недоліки розташування, транспортна доступність, видимість з боку магістралей, інш.;

Перспективи розвитку району розташування об'єкта;

Аналіз існуючого оточення (тип і характер забудови, існуюча інфраструктура).

Технічна оцінка об'єкта:

Оцінка існуючої початково-дозвільної документації по об'єкту;

Оцінка технічного стану існуючих на території об'єкта будівель і наявних інженерних комунікацій;

Оцінка існуючих інженерних комунікацій, розташовуваних потужностей і можливості приєднання додаткових потужностей;

Склад юридичної документації за проектом.

Юридична експертиза прав на об'єкт:

Наявність підтверджуючої документації по об'єкту, ініціатору, проекту;

Обтяження об'єкта правами третіх осіб (орендарі, кредитори, інш.);

Наявність тимчасових і постійних обмежень у використанні (сервітутів);

Аналіз історії об'єкта (накладені арешти, заборони, виконавчі провадження стосовно об'єкта, наявність конкуруючих вимог третіх осіб, спорів між акціонерами (власниками);

Експертиза правовстановлюючих документів;

Документи, що підтверджують статус і фінансовий стан ініціатора проекту (правовласника, власника);

Дослідження містобудівних обмежень;

Попередній аналіз містобудівних обмежень;

Аналіз ресурсних якостей ділянки.

2. Розробка концепції ефективного використання об'єкта:

Аналіз ринку нерухомості:

Поняття «аналіз ринку нерухомості» є досить загальним і об'єднує в собі дві основні процедури:

Моніторингове дослідження ринку нерухомості з метою виявлення загальних та приватних тенденцій;

Дослідження ринку нерухомості та його оточення для цілей обгрунтування конкретного інвестиційного рішення.

Моніторинг має відслідковувати в основному ті параметри, які необхідні при обгрунтуванні прийняття конкретних інвестиційних рішень.

Розробка рекомендацій по концепції використання ділянки:

Аналіз можливих форм використання ділянки;

Рекомендований тип використання (поєднання типів використання) та їх пропорційне співвідношення в межах ділянки;

Прогноз доходів бізнесів, що рекомендуються комерційні умови;

Визначення груп потенційних споживачів, відповідних запропонованої концепції розвитку;

Сильні і слабкі сторони запропонованої концепції, ризики.

3. Аналіз економічної ефективності проекту:

Попередня оцінка бюджету реалізації проекту;

Визначення попереднього графіка будівництва та оцінка прогнозованих термінів реалізації об'єкта;

Розрахунок потоку доходів проекту;

Розрахунок витрат на експлуатацію;

Оптимізація техніко-економічних параметрів проекту;

Аналіз економічної ефективності проекту;

Аналіз можливих схем фінансування проекту;

Аналіз потреби у фінансовому забезпеченні проекту;

Аналіз основних ризиків проекту;

Розробка бізнес-плану проекту. [11, c.175-183]

Дані етапи можна представити у вигляді схеми (рис. 2).

Рис. 2. Структура цілей та етапів аналізу

ефективності інвестицій у нерухомість

Існує ряд підходів до проведення оцінки інвестицій, які в загальному випадку зводяться до розрахунку низки показників, що визначають прибутковість операцій, що проводяться з об'єктами власності і окупність капіталовкладень.

Показники ефективності проектів діляться на вартісні, що характеризують ефект у вартісному вираженні, і питомі, виражають ефект на одиницю витрат.

Розглянемо деякі вартісні показники.

Накопичений грошовий потік (НДП), як показник ефективності проекту, відображає сальдо надходжень і витрат коштів (перевищення накопиченого доходу над капіталовкладеннями). НДП не враховує норму доходу. Ставка дисконтування дорівнює нулю. НДП у постійних цінах показує рух власних коштів.

Граничні капіталовкладення (PV) представляють капіталізований дохід і виражають його нинішню цінність для інвестора. Вони дозволяють встановити максимальну допустиму ціну майбутнього доходу, тобто граничну для інвестора величину первинних вкладень власних коштів.

Чистий нинішня вартість (ЧТВ, NPV) висловлює ефект (приріст багатства) інвестора за розрахунковий період, перерахований (дисконтований) в еквівалентну суму на початку проекту. ЧТВ розраховується у порівнянні з нормативним доходом, визначеним базовою ставкою. Проект доцільний при ЧТВ не менше нуля. [3, c.9-12]

Перейдемо до розгляду питомих показників.

Прибутковість (MIRR) характеризує дохід від вкладень власних коштів відсотком річних, тобто відсотком щорічного приросту капіталу. Прибутковість визначається при заданій базової ставки і залежить від її величини. Капіталовкладення доцільні при прибутковості не нижче базової ставки.

Внутрішня норма доходу (IRR), як показник прибутковості проекту або прибутковості вкладень власних коштів, розраховується без урахування базової ставки. Внутрішня норма сама визначає максимальну базову ставку для конкретного проекту, при якій вкладення не збиткові. Даний показник зручний для відбору і порівняння проектів по ефективності, так як він не залежить від норми доходу.

Коефіцієнт ефективності капіталовкладень (PI) показує, у скільки разів збільшуються вкладені власні кошти за розрахунковий період у порівнянні з нормативним збільшенням на рівні базової ставки. Капіталовкладення доцільні при коефіцієнті не менше одиниці.

Термін окупності (DPB) визначає час, за який інвестор поверне вкладені в проект власні кошти і отримає нормативний дохід на рівні базової ставки. Капіталовкладення доцільні за умови, що термін окупності не перевищує задану величину. [3, c.12-14]

Таким чином, аналіз ефективності інвестицій у нерухомість передбачає чітке визначення розв'язуваної задачі і включає в себе ряд етапів: оцінку існуючої ситуації, розробку концепції ефективного використання об'єкта, аналіз показників економічної ефективності проекту.

Виходячи із цільової установки інвестора, розрізняють три основні критерії оцінки ефективності капіталовкладень у нерухомість: максимальний дохід від капіталовкладень, максимальний дохід на одиницю капіталовкладень, мінімальний термін, за який буде отриманий нормативний дохід від вкладень.

Аналізу ефективності інвестиційних проектів - складний процес, тому лише точні розрахунки і компетентність експертів здатні призвести до повної реалізації інвестиційних планів.

Завдання

Умова:

Фірма вирішує проблему фінансування інвестицій у сучасне технологічне обладнання для переоснащення меблевого цеху в сумі 100 000 доларів США. Термін окупності обладнання - 1 рік. У неї є дві альтернативи:

1. Отримати банківський кредит у доларах США строком на 1 рік зі сплатою 20% річних;

2. Випустити облігації в білоруських рублях з терміном погашення через 1 рік із зобов'язанням сплатити по ним 60% річних, а потім конвертувати отримані від продажу облігацій грошові кошти в необхідну суму доларів США для оплати устаткування.

Враховуючи, що:

а.) фірма отримує виручку від реалізації продукції меблевого цеху в доларах США;

б.) курс долара США на момент інвестування становить - 1 долар США = 1000 рублів, а прогнозований курс через 1 рік - 1 долар США = 1400 рублів.

в.) комісійні, що сплачуються посереднику за розміщення облігацій, складуть 6% від суми розміщених облігацій і стягуються на момент інвестування.

Визначити найбільш ефективний з даних варіантів фінансування інвестицій.

Рішення:

Розглянемо обидва варіанти.

1. Взявши кредит, через рік необхідно його погасити і виплатити відсотки:

Витрати: Р = 100 000 $ * 120% = 120 000 $.

2. Щоб отримати суму, еквівалентну 100 тис. дол на закупівлю обладнання, необхідно 100 млн. рублів (100 000 $ * 1000 руб / $).

Враховуючи, що готівки у фірми немає, і оплата посереднику буде проводитися з коштів, отриманих від розміщення облігацій, загальний розмір розміщення облігацій (О) дорівнює:

О = 100 млн. крб. + 6% * О.

Звідси О = 106,383 млн. руб.

Через рік необхідно погасити облігації з виплатою відсотків:

Витрати: Р = 106,383 * 1,6 = 170,213 млн. руб.

Щоб сплатити цю суму, необхідно 121 580 $ (170,213 млн. руб. / 1400 руб / $).

Таким чином, витрати з виплат зобов'язань менше для першого варіанту, який і потрібно використовувати для інвестування.

Список літератури

Інвестиційний кодекс: кодекс Республіки Білорусь від 22.06.2001 № 37-З. / Ред. від 01.11.2004. (Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь. -2001. -62. -2/780).

Алікаева М.В. Джерела фінансування інвестиційного процесу / / Фінанси. -2003. - № 5. -C.12-14.

Бевзелюк А.А. Аналіз інвестиційних проектів: Навчально-методичний посібник. -Мн.: 2003,-31с.

Білих Л.П. Формування портфеля нерухомості. -М.: Фінанси і статистика, 1999. -263с.

Бланк І.А. Управління інвестиційними підприємствами. -К.: Ніка-Центр, Ельга, 2003. -480с.

Карякіна О.А. Фінанси: Курс лекцій / О. А. Карякіна, Н. А. Прокопович; Академія управління при Президентові Республіки Білорусь. -Мн., 2002. -174с.

Ковальов В.В. Введення у фінансовий менеджмент. -М.: Фінанси і статистика, 2002. -768с.

Остапенко В. Власні джерела інвестицій підприємств / / Економіст. -2003. - № 8. -C.28-37.

Тарасевич Є.І. Фінансування інвестицій в нерухомість. -СПб: Изд-во СПБДТУ, 1999. -319с.

Фінансовий менеджмент: теорія і практика: Підручник / За ред. Є. С. Стоянової. -5-е вид., Перераб. і доп. -М.: Изд-во «Перспектива», 2002. -656с.

Фрідман Дж.П., Ордуей М. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. / Пер.с англ. -М.: Справа Лтд., 1997. -437с.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Реферат
25.2кб. | скачати


Схожі роботи:
Оцінка ефективності інвестицій
Оцінка ефективності інвестицій 3
Оцінка ефективності інвестицій 2
Оцінка ефективності інвестицій
Економічна оцінка ефективності інвестицій
Оцінка нерухомості 3
Оцінка нерухомості 2
Оцінка нерухомості
Оцінка об`єкта нерухомості
© Усі права захищені
написати до нас