Зміст
1 Особливості оцінки вартості підприємства для конкретних цілей
1.1 Оцінка вартості підприємства як діючого
1.2 Оцінка вартості підприємства з метою інвестування
1.3 Оцінка вартості підприємства з метою реструктуризації та особливості ліквідаційної вартості підприємства
2 Особливості оцінки окремих об'єктів і прав власності
2.1 Оцінка офісних будівель, магазинів і гостинець
2.2 Оцінка неповних прав власності та особливості оцінки бізнесу страхових компаній
Введення
Процес приватизації, виникнення фондового ринку, розвиток системи страхування, перехід комерційних банків до видачі кредитів під заставу майна формує потребу в новій послузі - оцінки вартості підприємства (бізнесу), визначенні ринкової вартості його капіталу.
Основним завданням, яке стоїть перед оцінкою, як інструментом ринку, є встановлення обгрунтованого і незалежного від зацікавлених сторін судження про вартість тієї чи іншої власності (об'єкта оцінки).
Оцінка вартості будь-якого об'єкта є впорядкованим, цілеспрямований процес визначення в грошовому виразі вартості даного об'єкта з урахуванням потенційного і реального доходу, принесеного ним у конкретних ринкових умовах.
Дійсно, оцінка підприємства необхідна для вибору обгрунтованого напрями його реструктуризації, в процесі оцінки виявляють альтернативні підходи до управління підприємством і визначають, який з них забезпечить підприємству максимальну ефективність, а, отже, і більш високу ринкову ціну, що і є основною метою власників і завданням керуючих фірм в ринковій економіці.
У цій роботі розглянуті особливості оцінки вартості підприємства для конкретних цілей та особливості оцінки окремих об'єктів і прав власності.
1 Особливості оцінки вартості підприємства для
конкретних цілей
1.1 Оцінка вартості підприємства як діючого
Відповідно до ст. 132 Цивільного кодексу РФ «підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю. Підприємство в цілому або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди або інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботу і послуги, та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором ».
Вартість підприємства як діючого (бізнесу в цілому) - це поняття включає в себе оцінку функціонуючого підприємства і отримання із загальної вартості діючого підприємства величин для складових його частин, що виражають їх внесок у загальну вартість, проте сама по собі не одна з цих компонент ринкової вартості не утворює.
У концепції визначення вартості підприємства як діючого найбільш яскраво отримав своє вираження один з принципів оцінки, пов'язаних з експлуатацією підприємства, - принцип внеску, який відображає визначення вартості у використанні різних видів власності підприємства. Іншими словами за допомогою визначення вартості підприємства як діючого власник може оцінити внесок різних активів у загальний показник вартості.
Споживча вартість - вартість, яку конкретна власність має для конкретного користувача при конкретному користуванні. Цей вид вартості робить акцент на тому внеску, який власність вносить у вартість того підприємства, чиєю частиною вона є, без урахування найбільш ефективного використання цієї власності чи величини грошової суми, яка могла б бути отримана від її продажу.
Ефективна вартість - вартість майна, з точки зору його справжнього власника, рівна більшій з двох величин - споживчої вартості майна для даного власника і вартості реалізації майна.
Чиста вартість реалізації - розрахункова величина виручки від продажу активу за вирахуванням витрат з продажу.
Найбільш характерні особливості концепції оцінки підприємства як діючого:
1. Вартість підприємства як діючого - окремий вид вартості, який визначає вартість підприємства для конкретного користувача, що відображає його не ринковий характер.
2. Оцінка вартості підприємства як діючого передбачає оцінку продовжує діяти підприємства, що має сприятливі перспективи розвитку зі збереженням існуючого використання активів.
3. Концепція оцінки вартості підприємства як діючого передбачає визначення вартості підприємства як діючого шляхом капіталізації його доходу; загальний показник вартості при цьому можна розподілити по складовим частинам відповідно до їхнього внеску в ціле, проте сама по собі не одна з цих компонент ринкової вартості не утворює.
У теорії оцінки власності існує три основні підходи: витратний, ринковий (порівняльного аналізу продажів) і прибутковий.
Очевидно, що найбільш прийнятним підходом для оцінки підприємства як діючого є прибутковий підхід.
При застосуванні дохідного підходу необхідно враховувати такі фактори, як:
- Прогнозні темпи зростання і тривалість періоду отримання прибутку;
- Ризик отримання прогнозованих доходів;
- Зміна вартості грошей у часі.
Використання конкретного методу дохідного підходу багато в чому визначається характером одержуваного підприємством доходу. У разі якщо дохід підприємства стабільний, або є довгостроковий стабільний темп зростання доходу, зазвичай невисокий, використовується метод капіталізації доходу. При нестабільності передбачуваних у майбутньому доходів або існування планів залучення додаткових інвестицій використовується метод дисконтування майбутніх доходів.
Вартість підприємства як діючого представляє собою суму вартостей у використанні активів підприємства. Вартість для бізнесу будь-якого активу вимірюється меншою з двох величин - чистих поточних витрат на заміщення та його ефективної вартістю. Під чистими поточними витратами на заміщення розуміються найменші витрати на придбання потенціалу залишилася служби активу на дату балансу.
Таким чином, при визначенні вартості підприємства як діючого як суми вартостей у використанні активів підприємства необхідно до отриманої підсумкової вартості додати ринкову або іншу вартість надлишкових активів з альтернативним поточному варіантом використання.
1.2 Оцінка вартості підприємства з метою інвестування
Інвестиціями прийнято називати вкладення коштів з метою отримання доходу в майбутньому. Інвестиційний проект може виступати або як самостійний об'єкт оцінки, або як один з елементів власності, що виділяються в витратному підході поряд з машинами та обладнанням, інтелектуальною власністю і т.д.
Інвестиційний проект може бути оцінений за великим числом факторів: ситуація на ринку інвестицій, стан фінансового ринку, геополітичний фактор і т.п. Однак на практиці існують універсальні методи визначення інвестиційної привабливості проектів, які дають формальну відповідь: вигідно чи не вигідно вкладати гроші в цей проект, який проект віддати перевагу при виборі з декількох варіантів. Проблема оцінки інвестиційної привабливості полягає в аналізі передбачуваних вкладень у проект і потоку доходів від його використання.
Теорія і практика інвестиційних розрахунків має в своєму арсеналі безліч різноманітних методів і практичних застосувань оцінки реальних проектів.
Незважаючи на велику різноманітність різних методів, їх можна розділити на дві групи:
- Статистичні, тобто методи, в яких не враховується різна цінність грошей у різні періоди часу;
- Динамічні, тобто методи, засновані на дисконтуванні.
Найбільш часто використовуються два статистичних методу:
- Простий термін окупності;
- Бухгалтерська норма прибутковості.
Терміном окупності є період, протягом якого початкові інвестиції окупаються доходами від реалізації проекту.
Часто цей метод використовується для експрес-аналізу проектів.
Термін окупності не може бути єдиним методом оцінки проектів, але як додаткова характеристика проекту, що надає важливу для інвестора інформацію, часто використовується в практичних розрахунках.
Бухгалтерська норма прибутковості показує, скільки відсотків на рік у середньому заробляє фірма на свої інвестиції. Обчислити бухгалтерську норму прибутковості можна, розділивши середню річну прибуток на середню річну величину інвестицій.
До динамічних методів належать:
- Метод розрахунку чистого приведеного ефекту. Даний метод отримав найбільш широке поширення при оцінки капіталовкладень;
- Метод розрахунку індексу рентабельності інвестиції;
- Метод розрахунку норми рентабельності інвестиції;
- Метод визначення терміну окупності інвестиції.
1.3. Оцінка вартості підприємства з метою реструктуризації та особливості ліквідаційної вартості підприємства.
Складаються ринкові відносини відкривають великі перспективи для російського бізнесу, але в той же час більшість підприємств мають мало шансів на подальше існування без реструктуризації. Під реструктуризацією можна розуміти процес, що забезпечує ефективність використання виробничих ресурсів, що призводить до збільшення вартості бізнесу. Головна мета реструктуризації - пошук джерел розвитку підприємства (бізнесу) на основі внутрішніх і зовнішніх факторів. Внутрішні чинники засновані на виробленні операційної, інвестиційної та фінансової стратегії створення вартості підприємства за рахунок власних і позикових джерел фінансування, а зовнішні засновані на реорганізації видів діяльності і структури підприємства.
Згідно зі ст. 57 ЦК РФ і ст.15 Закону РФ «Про акціонерні товариства», товариство може бути добровільно реорганізовано у формі злиття, приєднання, поділу, виділення і перетворення.
Під злиттям розуміється виникнення нового суспільства шляхом передачі йому всіх прав і обов'язків двох або декількох товариств, з припиненням існування останніх.
Під приєднанням визнається припинення діяльності одного або кількох товариств із передачею всіх їх прав та обов'язків іншому товариству.
Під поділом суспільства визнається припинення діяльності товариства з передачею всіх його прав і обов'язків новостворюваним товариствам.
Під виділенням товариства визнається створення одного чи кількох товариств із передачею їм частини прав і обов'язків реорганізується, без припинення діяльності останнього.
Суспільство у праві бути змінені на товариство з обмеженою відповідальністю або у виробничий кооператив, при цьому до знову виник юридичної особи переходять всі права і обов'язки реорганізованих суспільства.
Оцінка ліквідаційної вартості підприємства в ситуації банкрутства має ряд особливостей, зумовлених в основному самої надзвичайною ситуацією. Ці особливості повинні враховуватися експертом-оцінювачем, замовником та іншими сторонами, зацікавленими в результатах оцінки ліквідаційної вартості.
Цей вид оцінки належить до так званих активних видів, коли на основі отриманих результатів багатьма зацікавленими сторонами приймаються відповідні управлінські рішення.
Оцінка ліквідаційної вартості підприємства здійснюється в наступних випадках:
- Компанія знаходиться в стані банкрутства або є серйозні сумніви щодо її здатності залишатися діючим підприємством;
- Вартість компанії при ліквідації може бути вище, ніж при продовженні діяльності.
Ліквідаційна вартість підрозділяється на три види:
1) Упорядкована ліквідаційна вартість - розпродаж активів підприємства здійснюється протягом розумного періоду часу, щоб можна було отримати високі ціни за продавані активи;
2) Примусова ліквідаційна вартість. Активи розпродаються настільки швидко, наскільки це можливо, часто одночасно й на одному аукціоні.
3) Ліквідаційна вартість припинення існування активів підприємства. У цьому випадку активи підприємства не розпродаються, а списуються і знищуються, а на даному місці будується нове підприємство, що дає значний економічний або соціальний ефект. У цьому випадку вартість підприємства є негативною величиною, тому що потрібні певні витрати на ліквідацію активів підприємства.
Розрахунок ліквідаційної вартості підприємства включає декілька основних етапів.
1. Береться останній балансовий звіт.
2. Розробляється календарний графік ліквідації активів.
3. Визначається валова виручка від ліквідації активів.
4. Оцінна вартість активів зменшується на величину прямих витрат. Скориговані вартості оцінюваних активів дисконтуються на дату оцінки за ставки дисконту, що враховує пов'язаний з цим продажем ризик.
5. Ліквідаційна вартість активів зменшується на витрати, пов'язані з володінням активами до їх продажу, включаючи витрати на збереження запасів готової продукції і незавершеного виробництва, збереження обладнання, машин, механізмів, об'єктів нерухомості, а також управлінські витрати по підтримці роботи підприємства аж до завершення його ліквідації.
6. Додається (віднімається) операційний прибуток (збитки) ліквідаційного періоду.
7. Віднімаються переважні права на вихідні допомоги і виплати працівникам підприємства, вимоги кредиторів за зобов'язаннями, забезпеченими заставою майна ліквідованого підприємства, заборгованість по обов'язкових платежах до бюджету і в позабюджетні фонди, розрахунки з іншими кредиторами.
Таким чином, ліквідаційна вартість підприємства розраховується шляхом вирахування із скоригованої вартості всіх активів балансу суми поточних витрат, пов'язаних з ліквідацією підприємства, а також величини всіх зобов'язань.
2 Особливості оцінки окремих об'єктів і прав власності
Оцінка офісних будівель, магазинів і гостинець
Для оцінки офісних будівель необхідно використовувати метод капіталізації доходу, тому що такі будівлі купуються для отримання доходу від їх експлуатації.
Завдання оцінювача полягає в тому, щоб визначити чистий операційний дохід і відповідні ставки капіталізації.
Показник чистого операційного доходу залежить від плати за орендовані приміщення та витрат по експлуатації будівлі.
Кожен договір оренди є індивідуальним та може містити багато різних умов і обмежень, у тому числі не відображених у договорі оренди. Перш ніж приступити до оцінки офісної будівлі, оцінювач повинен уважно дослідити договори оренди.
Якщо будівля цілком передається одному орендарю, то, як правило, всі витрати з експлуатації покладаються на нього. Якщо будинок здається частинами великій кількості орендарів, то витрати з ремонту зовнішньої інфраструктури, коридорів, фасадів, головного входу, допоміжних приміщень, і т.д. власниць бере на себе. Договорами оренди можуть бути передбачені умови оплати орендарями частини витрат по ремонту і комунальним послугам.
Основне правило полягає в тому, що власник будівлі, для усунення як можна більшого числа випадкових витрат і гарантії стабільності доходу, буде прагнути перекласти більшу частину витрат на орендарів.
У випадку, якщо будівля здається частинами і власниць залишає за собою будь-яку частину будівлі і пропонує орендарям додаткові послуги, які можуть бути включені в орендний договір або оплачуватися окремо, то грошові потоки оцінювач повинен розкласти на складові: валовий дохід, експлуатаційні витрати, чистий операційний дохід і ставка капіталізації.
Валовий дохід складається з:
- Рентної плати існуючих орендарів;
- Доходу від приміщення, займаного власником;
- Потенційного доходу від ще не зроблених площ;
- Потенційного доходу від переукладення контрактів з існуючими орендарями після закінчення їх термінів.
Експлуатаційні витрати включають:
- Комунальні платежі;
- Витрати на оплату обслуговуючого персоналу;
- Страхування;
- Витрати на ремонт;
- Витрати на експлуатацію ліфтів;
- Витрати на прибирання приміщень та території;
- Податки.
Ставка капіталізації може значно змінюватися в залежності від типу будинку, його місця розташування, можливості повної оренди будівлі, а також від великої кількості числа інших факторів, що впливають на ризик вкладення капіталу в офісна будова.
Вартість магазинів в основному залежить від їх торгових можливостей, які багато в чому визначаються їх місцем розташування.
Приступаючи до оцінки магазину, оцінювач повинен подумки поставити себе на місце потенційного покупця і відповісти на наступні питання:
1) продаж яких товарів може дати найбільшу прибутковість, враховуючи попит населення і місце розташування магазину?
2) яким може бути оборот магазину?
3) яка буде прогнозована валовий прибуток від володіння магазином?
4) яку середню норму прибутку захоче мати власник магазину?
5) які будуть операційні витрати на ремонт, комунальні послуги, зарплату і податки?
6) яку орендну плату можна буде заплатити після вирахування витрат і доходу власника?
Так як вирішальне значення на вартість магазину надає його місце розташування, то цей фактор має бути особливо ретельно досліджений оцінювачем.
При оцінки магазину можна використовувати три методи: витратний, порівняння продажів, дохідний. При цьому слід мати на увазі, що затратний метод дає найменш надійну оцінку вартості магазинів. Метод порівняння продажів може бути використаний, якщо є достовірні цифри про продажі аналогічних об'єктів, що в наших умовах буває досить рідко. Найчастіше оцінювача будуть доступні дані за орендними ставками, тому основним методом оцінки має бути прибутковий.
Застосовуючи дохідний метод, оцінювач повинен враховувати не лише чинну орендну плату, а й вивчити ринкові ставки в оцінюваній сегменті ринку. При оцінці дуже важливо врахувати всі поправки на обов'язкові витрати, якими обтяжений орендар, і фінансову стабільність орендаря. Якщо аналіз показує нестабільність орендаря, то оцінювач в своїх розрахунках повинен відштовхуватися не від реальної орендної плати, а від ринкових її показників.
Оцінка гостинець має ряд специфічних особливостей порівняно з іншими видами власності. Загальна площа приміщення готелю не має такого великого значення, як здатність готелі залучити клієнтів. Ця здатність багато в чому визначається її місцем розташування і рядом інших факторів, які повинні бути з'ясовані оцінювачем при особистій інспекції.
При оцінці гостинець оцінювач повинен провести аналіз найкращого і найбільш ефективного використання, оскільки може виявитися, що сьогоднішнє використання готелю не є найкращим і найбільш вигідним.
При проведенні інспекції важливо зібрати якомога більше інформації про об'єкт, щоб потім використовувати її в процесі оцінки.
Після проведення інспекції необхідно вивчити ринкові умови для даного сегмента ринку і, передусім усвідомити до якого класу ставитися готель. Після цього уточнюється, яка конкуренція існує в цьому класі гостинець, і яка вона буде в майбутньому.
2.2 Оцінка неповних прав власності та особливості оцінки бізнесу страхових компаній
В умовах становлення ринкових відносин в країні повним правом власності в більшості випадків має тільки держава. Для приватних і юридичних осіб, що володіють різною нерухомістю, існують різні форми обмежень повного права. Ці обмеження включають фінансові вимоги до об'єктів власності, обмеження на користування власністю, обмеження на час користування об'єктом, а також обмеження, фізично розділяють об'єкт.
Кожне з обмежень впливає на вартість об'єкта нерухомості, і оцінювач повинен вміти оцінювати вплив обмежень на вартість.
До фінансових обмежень відносяться заставні та пайову участь.
Заставна являє собою зобов'язання уявити об'єкт власності в якості забезпечення боргу для отримання іпотечного кредиту.
Оцінювач повинен скласти прогноз сум, які повинні бути виплачені відповідно до заставної, і продисконтовані їх в поточну вартість.
Існує також багато інших фінансових обмежень, що впливають на вартість нерухомості, такі як: опціон (право купити певний об'єкт власності за обумовленою ціною протягом певного терміну), контракт на титул, заставні вимоги з податку і т.д.
У нашій країні оцінювач найчастіше стикається з необхідністю визначення вартості прав, що виникають при оренді.
При здачі майна в оренду виникають два нових майнових права: право орендодавця і право орендаря. Оцінювач повинен вміти оцінити вартість цих прав.
Власник зданої в оренду нерухомості, як правило, зберігає за собою право повернути її знову в своє користування по закінченню терміну оренди або у разі невиконання умов орендного договору, а також може розпоряджатися нерухомістю, тобто продавати її, передавати за заповітом, дарувати, закладати під іпотечний кредит.
Вартість прав орендодавця може бути рівною, більшою або меншою, ніж вартість повного набору прав на неарендованное майна. Все залежить від співвідношення контрактної та ринкової орендних плат.
Методологічною основою оцінки бізнесу страхових компаній є аналіз звітності подається страховиками в різні контролюючі інстанції. Складність полягає в тому, що більша частина звітних форм є специфічними, властивими лише даному виду бізнесу.
У страхуванні обов'язкова наявність двох сторін:
- Страховик - спеціальна організація (страхова компанія), яка створює і використовує страхової грошовий фонд для страхових виплат;
- Страхувальник - юридична або фізична особа, яка вносить до страхового фонду встановлені платежі (страхові внески).
Істотними відмітними особливостями страхування є наступні:
- Наявність страхового ризику, за яким можна оцінити ймовірність настання страхового випадку, визначити розмір можливого збитку і обчислити еквівалентну страхову суму;
- Випадковий характер настання страхових подій, тобто події повинні мати ймовірний характер;
- Наявність об'єктивної потреби відшкодування збитку і можливість вираження в натуральній або грошовій формі;
- Зворотність страхових платежів, тобто всі кошти, зібрані страховиком для виплат страхового відшкодування, повертаються страхувальникам, але не кожному окремо, а тільки тим у кого настав страховий випадок;
- Замкнута розкладка збитку, тобто загальна сума збитку, понесеного страхувальниками за певний проміжок часу, розкладається на всіх учасників страхового фонду. Результат розкладки представляє собою основу для розрахунку страхового платежу.
Страхування ділиться на майнове, особисте страхування, страхування відповідальності та соціальне страхування, і може здійснюватися в добровільній і обов'язковій формах.
Можна рекомендувати наступний алгоритм проведення аналізу для оцінки страхової компанії.
Етап 1. Аналіз організаційно-правової основи діяльності
1. Перевірка наявності та відповідності законодавству документів, що підтверджують право на здійснення страхової діяльності:
- Установчих документів;
- Свідоцтва про державну реєстрацію;
- Ліцензії на здійснення страхової діяльності.
2. Перевірка відповідності здійснюваної діяльності установчим документом і вимоги законодавства:
- Відповідність проведених видів страхової діяльності отриманої у встановленому порядку ліцензії;
- Виконання вимоги щодо мінімального розміру статутного капіталу;
- Дотримання нормативного співвідношення активів і зобов'язань;
- Дотримання вимог про максимальну відповідальності по окремому ризику і т.д.
Етап 2. Аналіз показників страхової статистики
1. Показники, що відображають процес формування страхового фонду в розрізі проведених видів страхування:
- Кількість і оцінка страхових об'єктів;
- Нараховані та отримані суми страхових премій (внесків);
- Кількість укладених і діючих договорів страхування;
- Рух страхового портфеля;
- Структура страхового тарифу і т.п.
2. Показники, що відображають процес витрачання страхового фонду в розрізі проведених видів страхування:
- Кількість відбулися страхових випадків;
- Кількість постраждалих об'єктів;
- Обсяг виплат страхового відшкодування і страхових сум тощо
3. Розрахунок середніх і відносних статистичних показників:
- Середній страховий платіж;
- Середня страхова сума;
- Охоплення страхового поля;
- Середня виплата;
- Збитковість страхової суми і т.п.
Етап 3. Аналіз фінансової звітності
1. Аналіз показників фінансової звітності за загальноприйнятою методикою фінансового аналізу:
- Абсолютні показники фінансової звітності;
- Розрахунок відносних показників.
2. Розрахунок специфічних фінансових показників страхового бізнесу.
Етап 4. Аналіз страхової галузі
1. Статистичний огляд страхової галузі.
2. Рейтингова оцінка страхового бізнесу.
Етап 5. Оцінка бізнесу страхової компанії
1. Аналіз можливості застосування витратного, дохідного, порівняльного підходів.
2. Проведення узгодження результатів оцінки. Розрахунок підсумкової вартості бізнесу страхової компанії.
Висновок
Вартість підприємства як діючого (бізнесу в цілому) - це поняття включає в себе оцінку функціонуючого підприємства і отримання із загальної вартості діючого підприємства величин для складових його частин, що виражають їх внесок у загальну вартість, проте сама по собі не одна з цих компонент ринкової вартості не утворює.
У теорії оцінки власності існує три основні підходи: витратний, ринковий (порівняльного аналізу продажів) і прибутковий.
Очевидно, що найбільш прийнятним підходом для оцінки підприємства як діючого є прибутковий підхід.
При визначенні вартості підприємства як діючого як суми вартостей у використанні активів підприємства необхідно до отриманої підсумкової вартості додати ринкову або іншу вартість надлишкових активів з альтернативним поточному варіантом використання.
Інвестиційний проект може бути оцінений за великим числом факторів: ситуація на ринку інвестицій, стан фінансового ринку, геополітичний фактор і т.п. Однак на практиці існують універсальні методи визначення інвестиційної привабливості проектів, які дають формальну відповідь: вигідно чи не вигідно вкладати гроші в цей проект, який проект віддати перевагу при виборі з декількох варіантів. Проблема оцінки інвестиційної привабливості полягає в аналізі передбачуваних вкладень у проект і потоку доходів від його використання.
Оцінка ліквідаційної вартості підприємства в ситуації банкрутства має ряд особливостей, зумовлених в основному самої надзвичайною ситуацією. Ці особливості повинні враховуватися експертом-оцінювачем, замовником та іншими сторонами, зацікавленими в результатах оцінки ліквідаційної вартості.
Цей вид оцінки належить до так званих активних видів, коли на основі отриманих результатів багатьма зацікавленими сторонами приймаються відповідні управлінські рішення.
Для оцінки офісних будівель необхідно використовувати метод капіталізації доходу, тому що такі будівлі купуються для отримання доходу від їх експлуатації.
При оцінки магазину можна використовувати три методи: витратний, порівняння продажів, дохідний. При цьому слід мати на увазі, що затратний метод дає найменш надійну оцінку вартості магазинів. Метод порівняння продажів може бути використаний, якщо є достовірні цифри про продажі аналогічних об'єктів, що в наших умовах буває досить рідко. Найчастіше оцінювача будуть доступні дані за орендними ставками, тому основним методом оцінки має бути прибутковий.
Оцінка гостинець має ряд специфічних особливостей порівняно з іншими видами власності. Загальна площа приміщення готелю не має такого великого значення, як здатність готелі залучити клієнтів. Ця здатність багато в чому визначається її місцем розташування і рядом інших факторів, які повинні бути з'ясовані оцінювачем при особистій інспекції.
При здачі майна в оренду виникають два нових майнових права: право орендодавця і право орендаря. Оцінювач повинен вміти оцінити вартість цих прав.
Методологічною основою оцінки бізнесу страхових компаній є аналіз звітності подається страховиками в різні контролюючі інстанції. Складність полягає в тому, що більша частина звітних форм є специфічними, властивими лише даному виду бізнесу.
Список використаної літератури
1. Бочаров В.В. Фінансовий аналіз. - СПб: Питер, 2003.
2. Григор'єв В.В., Федотова М.А. Оцінка підприємства: теорія і практика: Учеб. Посібник. - М.: ИНФРА-М, 1996.
3. Валдайцев С.В. Оцінка бізнесу та інновацій. - М.: Філін, 1997.
4. Валдайцев С.В. Оцінка бізнесу та управління вартістю підприємства. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
5. Єсіпов В.Є., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оцінка бізнесу. - СПб.: Пітер, 2008.
6. Савицька Г.В. Аналіз господарської діяльності: Навчальний посібник. - М.ІНФРА-М, 2003.
7. Сіміонова Н.Є. Оцінка вартості підприємства. - Ростов-на-Дону, 2004.
8. Черняк В.З. Оцінка бізнесу. - М.: Фінанси і статистика, 1996.
9. Еккерт Д. Оцінка земельних ділянок. - М.: РОО, 1994.
10. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. - М.: Асоціація авторів і видавців «Тандем»; ЕКМОС, 2000.
1 Особливості оцінки вартості підприємства для конкретних цілей
1.1 Оцінка вартості підприємства як діючого
1.2 Оцінка вартості підприємства з метою інвестування
1.3 Оцінка вартості підприємства з метою реструктуризації та особливості ліквідаційної вартості підприємства
2 Особливості оцінки окремих об'єктів і прав власності
2.1 Оцінка офісних будівель, магазинів і гостинець
2.2 Оцінка неповних прав власності та особливості оцінки бізнесу страхових компаній
Введення
Процес приватизації, виникнення фондового ринку, розвиток системи страхування, перехід комерційних банків до видачі кредитів під заставу майна формує потребу в новій послузі - оцінки вартості підприємства (бізнесу), визначенні ринкової вартості його капіталу.
Основним завданням, яке стоїть перед оцінкою, як інструментом ринку, є встановлення обгрунтованого і незалежного від зацікавлених сторін судження про вартість тієї чи іншої власності (об'єкта оцінки).
Оцінка вартості будь-якого об'єкта є впорядкованим, цілеспрямований процес визначення в грошовому виразі вартості даного об'єкта з урахуванням потенційного і реального доходу, принесеного ним у конкретних ринкових умовах.
Дійсно, оцінка підприємства необхідна для вибору обгрунтованого напрями його реструктуризації, в процесі оцінки виявляють альтернативні підходи до управління підприємством і визначають, який з них забезпечить підприємству максимальну ефективність, а, отже, і більш високу ринкову ціну, що і є основною метою власників і завданням керуючих фірм в ринковій економіці.
У цій роботі розглянуті особливості оцінки вартості підприємства для конкретних цілей та особливості оцінки окремих об'єктів і прав власності.
1 Особливості оцінки вартості підприємства для
конкретних цілей
1.1 Оцінка вартості підприємства як діючого
Відповідно до ст. 132 Цивільного кодексу РФ «підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю. Підприємство в цілому або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди або інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботу і послуги, та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором ».
Вартість підприємства як діючого (бізнесу в цілому) - це поняття включає в себе оцінку функціонуючого підприємства і отримання із загальної вартості діючого підприємства величин для складових його частин, що виражають їх внесок у загальну вартість, проте сама по собі не одна з цих компонент ринкової вартості не утворює.
У концепції визначення вартості підприємства як діючого найбільш яскраво отримав своє вираження один з принципів оцінки, пов'язаних з експлуатацією підприємства, - принцип внеску, який відображає визначення вартості у використанні різних видів власності підприємства. Іншими словами за допомогою визначення вартості підприємства як діючого власник може оцінити внесок різних активів у загальний показник вартості.
Споживча вартість - вартість, яку конкретна власність має для конкретного користувача при конкретному користуванні. Цей вид вартості робить акцент на тому внеску, який власність вносить у вартість того підприємства, чиєю частиною вона є, без урахування найбільш ефективного використання цієї власності чи величини грошової суми, яка могла б бути отримана від її продажу.
Ефективна вартість - вартість майна, з точки зору його справжнього власника, рівна більшій з двох величин - споживчої вартості майна для даного власника і вартості реалізації майна.
Чиста вартість реалізації - розрахункова величина виручки від продажу активу за вирахуванням витрат з продажу.
Найбільш характерні особливості концепції оцінки підприємства як діючого:
1. Вартість підприємства як діючого - окремий вид вартості, який визначає вартість підприємства для конкретного користувача, що відображає його не ринковий характер.
2. Оцінка вартості підприємства як діючого передбачає оцінку продовжує діяти підприємства, що має сприятливі перспективи розвитку зі збереженням існуючого використання активів.
3. Концепція оцінки вартості підприємства як діючого передбачає визначення вартості підприємства як діючого шляхом капіталізації його доходу; загальний показник вартості при цьому можна розподілити по складовим частинам відповідно до їхнього внеску в ціле, проте сама по собі не одна з цих компонент ринкової вартості не утворює.
У теорії оцінки власності існує три основні підходи: витратний, ринковий (порівняльного аналізу продажів) і прибутковий.
Очевидно, що найбільш прийнятним підходом для оцінки підприємства як діючого є прибутковий підхід.
При застосуванні дохідного підходу необхідно враховувати такі фактори, як:
- Прогнозні темпи зростання і тривалість періоду отримання прибутку;
- Ризик отримання прогнозованих доходів;
- Зміна вартості грошей у часі.
Використання конкретного методу дохідного підходу багато в чому визначається характером одержуваного підприємством доходу. У разі якщо дохід підприємства стабільний, або є довгостроковий стабільний темп зростання доходу, зазвичай невисокий, використовується метод капіталізації доходу. При нестабільності передбачуваних у майбутньому доходів або існування планів залучення додаткових інвестицій використовується метод дисконтування майбутніх доходів.
Вартість підприємства як діючого представляє собою суму вартостей у використанні активів підприємства. Вартість для бізнесу будь-якого активу вимірюється меншою з двох величин - чистих поточних витрат на заміщення та його ефективної вартістю. Під чистими поточними витратами на заміщення розуміються найменші витрати на придбання потенціалу залишилася служби активу на дату балансу.
Таким чином, при визначенні вартості підприємства як діючого як суми вартостей у використанні активів підприємства необхідно до отриманої підсумкової вартості додати ринкову або іншу вартість надлишкових активів з альтернативним поточному варіантом використання.
1.2 Оцінка вартості підприємства з метою інвестування
Інвестиціями прийнято називати вкладення коштів з метою отримання доходу в майбутньому. Інвестиційний проект може виступати або як самостійний об'єкт оцінки, або як один з елементів власності, що виділяються в витратному підході поряд з машинами та обладнанням, інтелектуальною власністю і т.д.
Інвестиційний проект може бути оцінений за великим числом факторів: ситуація на ринку інвестицій, стан фінансового ринку, геополітичний фактор і т.п. Однак на практиці існують універсальні методи визначення інвестиційної привабливості проектів, які дають формальну відповідь: вигідно чи не вигідно вкладати гроші в цей проект, який проект віддати перевагу при виборі з декількох варіантів. Проблема оцінки інвестиційної привабливості полягає в аналізі передбачуваних вкладень у проект і потоку доходів від його використання.
Теорія і практика інвестиційних розрахунків має в своєму арсеналі безліч різноманітних методів і практичних застосувань оцінки реальних проектів.
Незважаючи на велику різноманітність різних методів, їх можна розділити на дві групи:
- Статистичні, тобто методи, в яких не враховується різна цінність грошей у різні періоди часу;
- Динамічні, тобто методи, засновані на дисконтуванні.
Найбільш часто використовуються два статистичних методу:
- Простий термін окупності;
- Бухгалтерська норма прибутковості.
Терміном окупності є період, протягом якого початкові інвестиції окупаються доходами від реалізації проекту.
Часто цей метод використовується для експрес-аналізу проектів.
Термін окупності не може бути єдиним методом оцінки проектів, але як додаткова характеристика проекту, що надає важливу для інвестора інформацію, часто використовується в практичних розрахунках.
Бухгалтерська норма прибутковості показує, скільки відсотків на рік у середньому заробляє фірма на свої інвестиції. Обчислити бухгалтерську норму прибутковості можна, розділивши середню річну прибуток на середню річну величину інвестицій.
До динамічних методів належать:
- Метод розрахунку чистого приведеного ефекту. Даний метод отримав найбільш широке поширення при оцінки капіталовкладень;
- Метод розрахунку індексу рентабельності інвестиції;
- Метод розрахунку норми рентабельності інвестиції;
- Метод визначення терміну окупності інвестиції.
1.3. Оцінка вартості підприємства з метою реструктуризації та особливості ліквідаційної вартості підприємства.
Складаються ринкові відносини відкривають великі перспективи для російського бізнесу, але в той же час більшість підприємств мають мало шансів на подальше існування без реструктуризації. Під реструктуризацією можна розуміти процес, що забезпечує ефективність використання виробничих ресурсів, що призводить до збільшення вартості бізнесу. Головна мета реструктуризації - пошук джерел розвитку підприємства (бізнесу) на основі внутрішніх і зовнішніх факторів. Внутрішні чинники засновані на виробленні операційної, інвестиційної та фінансової стратегії створення вартості підприємства за рахунок власних і позикових джерел фінансування, а зовнішні засновані на реорганізації видів діяльності і структури підприємства.
Згідно зі ст. 57 ЦК РФ і ст.15 Закону РФ «Про акціонерні товариства», товариство може бути добровільно реорганізовано у формі злиття, приєднання, поділу, виділення і перетворення.
Під злиттям розуміється виникнення нового суспільства шляхом передачі йому всіх прав і обов'язків двох або декількох товариств, з припиненням існування останніх.
Під приєднанням визнається припинення діяльності одного або кількох товариств із передачею всіх їх прав та обов'язків іншому товариству.
Під поділом суспільства визнається припинення діяльності товариства з передачею всіх його прав і обов'язків новостворюваним товариствам.
Під виділенням товариства визнається створення одного чи кількох товариств із передачею їм частини прав і обов'язків реорганізується, без припинення діяльності останнього.
Суспільство у праві бути змінені на товариство з обмеженою відповідальністю або у виробничий кооператив, при цьому до знову виник юридичної особи переходять всі права і обов'язки реорганізованих суспільства.
Оцінка ліквідаційної вартості підприємства в ситуації банкрутства має ряд особливостей, зумовлених в основному самої надзвичайною ситуацією. Ці особливості повинні враховуватися експертом-оцінювачем, замовником та іншими сторонами, зацікавленими в результатах оцінки ліквідаційної вартості.
Цей вид оцінки належить до так званих активних видів, коли на основі отриманих результатів багатьма зацікавленими сторонами приймаються відповідні управлінські рішення.
Оцінка ліквідаційної вартості підприємства здійснюється в наступних випадках:
- Компанія знаходиться в стані банкрутства або є серйозні сумніви щодо її здатності залишатися діючим підприємством;
- Вартість компанії при ліквідації може бути вище, ніж при продовженні діяльності.
Ліквідаційна вартість підрозділяється на три види:
1) Упорядкована ліквідаційна вартість - розпродаж активів підприємства здійснюється протягом розумного періоду часу, щоб можна було отримати високі ціни за продавані активи;
2) Примусова ліквідаційна вартість. Активи розпродаються настільки швидко, наскільки це можливо, часто одночасно й на одному аукціоні.
3) Ліквідаційна вартість припинення існування активів підприємства. У цьому випадку активи підприємства не розпродаються, а списуються і знищуються, а на даному місці будується нове підприємство, що дає значний економічний або соціальний ефект. У цьому випадку вартість підприємства є негативною величиною, тому що потрібні певні витрати на ліквідацію активів підприємства.
Розрахунок ліквідаційної вартості підприємства включає декілька основних етапів.
1. Береться останній балансовий звіт.
2. Розробляється календарний графік ліквідації активів.
3. Визначається валова виручка від ліквідації активів.
4. Оцінна вартість активів зменшується на величину прямих витрат. Скориговані вартості оцінюваних активів дисконтуються на дату оцінки за ставки дисконту, що враховує пов'язаний з цим продажем ризик.
5. Ліквідаційна вартість активів зменшується на витрати, пов'язані з володінням активами до їх продажу, включаючи витрати на збереження запасів готової продукції і незавершеного виробництва, збереження обладнання, машин, механізмів, об'єктів нерухомості, а також управлінські витрати по підтримці роботи підприємства аж до завершення його ліквідації.
6. Додається (віднімається) операційний прибуток (збитки) ліквідаційного періоду.
7. Віднімаються переважні права на вихідні допомоги і виплати працівникам підприємства, вимоги кредиторів за зобов'язаннями, забезпеченими заставою майна ліквідованого підприємства, заборгованість по обов'язкових платежах до бюджету і в позабюджетні фонди, розрахунки з іншими кредиторами.
Таким чином, ліквідаційна вартість підприємства розраховується шляхом вирахування із скоригованої вартості всіх активів балансу суми поточних витрат, пов'язаних з ліквідацією підприємства, а також величини всіх зобов'язань.
2 Особливості оцінки окремих об'єктів і прав власності
Оцінка офісних будівель, магазинів і гостинець
Для оцінки офісних будівель необхідно використовувати метод капіталізації доходу, тому що такі будівлі купуються для отримання доходу від їх експлуатації.
Завдання оцінювача полягає в тому, щоб визначити чистий операційний дохід і відповідні ставки капіталізації.
Показник чистого операційного доходу залежить від плати за орендовані приміщення та витрат по експлуатації будівлі.
Кожен договір оренди є індивідуальним та може містити багато різних умов і обмежень, у тому числі не відображених у договорі оренди. Перш ніж приступити до оцінки офісної будівлі, оцінювач повинен уважно дослідити договори оренди.
Якщо будівля цілком передається одному орендарю, то, як правило, всі витрати з експлуатації покладаються на нього. Якщо будинок здається частинами великій кількості орендарів, то витрати з ремонту зовнішньої інфраструктури, коридорів, фасадів, головного входу, допоміжних приміщень, і т.д. власниць бере на себе. Договорами оренди можуть бути передбачені умови оплати орендарями частини витрат по ремонту і комунальним послугам.
Основне правило полягає в тому, що власник будівлі, для усунення як можна більшого числа випадкових витрат і гарантії стабільності доходу, буде прагнути перекласти більшу частину витрат на орендарів.
У випадку, якщо будівля здається частинами і власниць залишає за собою будь-яку частину будівлі і пропонує орендарям додаткові послуги, які можуть бути включені в орендний договір або оплачуватися окремо, то грошові потоки оцінювач повинен розкласти на складові: валовий дохід, експлуатаційні витрати, чистий операційний дохід і ставка капіталізації.
Валовий дохід складається з:
- Рентної плати існуючих орендарів;
- Доходу від приміщення, займаного власником;
- Потенційного доходу від ще не зроблених площ;
- Потенційного доходу від переукладення контрактів з існуючими орендарями після закінчення їх термінів.
Експлуатаційні витрати включають:
- Комунальні платежі;
- Витрати на оплату обслуговуючого персоналу;
- Страхування;
- Витрати на ремонт;
- Витрати на експлуатацію ліфтів;
- Витрати на прибирання приміщень та території;
- Податки.
Ставка капіталізації може значно змінюватися в залежності від типу будинку, його місця розташування, можливості повної оренди будівлі, а також від великої кількості числа інших факторів, що впливають на ризик вкладення капіталу в офісна будова.
Вартість магазинів в основному залежить від їх торгових можливостей, які багато в чому визначаються їх місцем розташування.
Приступаючи до оцінки магазину, оцінювач повинен подумки поставити себе на місце потенційного покупця і відповісти на наступні питання:
1) продаж яких товарів може дати найбільшу прибутковість, враховуючи попит населення і місце розташування магазину?
2) яким може бути оборот магазину?
3) яка буде прогнозована валовий прибуток від володіння магазином?
4) яку середню норму прибутку захоче мати власник магазину?
5) які будуть операційні витрати на ремонт, комунальні послуги, зарплату і податки?
6) яку орендну плату можна буде заплатити після вирахування витрат і доходу власника?
Так як вирішальне значення на вартість магазину надає його місце розташування, то цей фактор має бути особливо ретельно досліджений оцінювачем.
При оцінки магазину можна використовувати три методи: витратний, порівняння продажів, дохідний. При цьому слід мати на увазі, що затратний метод дає найменш надійну оцінку вартості магазинів. Метод порівняння продажів може бути використаний, якщо є достовірні цифри про продажі аналогічних об'єктів, що в наших умовах буває досить рідко. Найчастіше оцінювача будуть доступні дані за орендними ставками, тому основним методом оцінки має бути прибутковий.
Застосовуючи дохідний метод, оцінювач повинен враховувати не лише чинну орендну плату, а й вивчити ринкові ставки в оцінюваній сегменті ринку. При оцінці дуже важливо врахувати всі поправки на обов'язкові витрати, якими обтяжений орендар, і фінансову стабільність орендаря. Якщо аналіз показує нестабільність орендаря, то оцінювач в своїх розрахунках повинен відштовхуватися не від реальної орендної плати, а від ринкових її показників.
Оцінка гостинець має ряд специфічних особливостей порівняно з іншими видами власності. Загальна площа приміщення готелю не має такого великого значення, як здатність готелі залучити клієнтів. Ця здатність багато в чому визначається її місцем розташування і рядом інших факторів, які повинні бути з'ясовані оцінювачем при особистій інспекції.
При оцінці гостинець оцінювач повинен провести аналіз найкращого і найбільш ефективного використання, оскільки може виявитися, що сьогоднішнє використання готелю не є найкращим і найбільш вигідним.
При проведенні інспекції важливо зібрати якомога більше інформації про об'єкт, щоб потім використовувати її в процесі оцінки.
Після проведення інспекції необхідно вивчити ринкові умови для даного сегмента ринку і, передусім усвідомити до якого класу ставитися готель. Після цього уточнюється, яка конкуренція існує в цьому класі гостинець, і яка вона буде в майбутньому.
2.2 Оцінка неповних прав власності та особливості оцінки бізнесу страхових компаній
В умовах становлення ринкових відносин в країні повним правом власності в більшості випадків має тільки держава. Для приватних і юридичних осіб, що володіють різною нерухомістю, існують різні форми обмежень повного права. Ці обмеження включають фінансові вимоги до об'єктів власності, обмеження на користування власністю, обмеження на час користування об'єктом, а також обмеження, фізично розділяють об'єкт.
Кожне з обмежень впливає на вартість об'єкта нерухомості, і оцінювач повинен вміти оцінювати вплив обмежень на вартість.
До фінансових обмежень відносяться заставні та пайову участь.
Заставна являє собою зобов'язання уявити об'єкт власності в якості забезпечення боргу для отримання іпотечного кредиту.
Оцінювач повинен скласти прогноз сум, які повинні бути виплачені відповідно до заставної, і продисконтовані їх в поточну вартість.
Існує також багато інших фінансових обмежень, що впливають на вартість нерухомості, такі як: опціон (право купити певний об'єкт власності за обумовленою ціною протягом певного терміну), контракт на титул, заставні вимоги з податку і т.д.
У нашій країні оцінювач найчастіше стикається з необхідністю визначення вартості прав, що виникають при оренді.
При здачі майна в оренду виникають два нових майнових права: право орендодавця і право орендаря. Оцінювач повинен вміти оцінити вартість цих прав.
Власник зданої в оренду нерухомості, як правило, зберігає за собою право повернути її знову в своє користування по закінченню терміну оренди або у разі невиконання умов орендного договору, а також може розпоряджатися нерухомістю, тобто продавати її, передавати за заповітом, дарувати, закладати під іпотечний кредит.
Вартість прав орендодавця може бути рівною, більшою або меншою, ніж вартість повного набору прав на неарендованное майна. Все залежить від співвідношення контрактної та ринкової орендних плат.
Методологічною основою оцінки бізнесу страхових компаній є аналіз звітності подається страховиками в різні контролюючі інстанції. Складність полягає в тому, що більша частина звітних форм є специфічними, властивими лише даному виду бізнесу.
У страхуванні обов'язкова наявність двох сторін:
- Страховик - спеціальна організація (страхова компанія), яка створює і використовує страхової грошовий фонд для страхових виплат;
- Страхувальник - юридична або фізична особа, яка вносить до страхового фонду встановлені платежі (страхові внески).
Істотними відмітними особливостями страхування є наступні:
- Наявність страхового ризику, за яким можна оцінити ймовірність настання страхового випадку, визначити розмір можливого збитку і обчислити еквівалентну страхову суму;
- Випадковий характер настання страхових подій, тобто події повинні мати ймовірний характер;
- Наявність об'єктивної потреби відшкодування збитку і можливість вираження в натуральній або грошовій формі;
- Зворотність страхових платежів, тобто всі кошти, зібрані страховиком для виплат страхового відшкодування, повертаються страхувальникам, але не кожному окремо, а тільки тим у кого настав страховий випадок;
- Замкнута розкладка збитку, тобто загальна сума збитку, понесеного страхувальниками за певний проміжок часу, розкладається на всіх учасників страхового фонду. Результат розкладки представляє собою основу для розрахунку страхового платежу.
Страхування ділиться на майнове, особисте страхування, страхування відповідальності та соціальне страхування, і може здійснюватися в добровільній і обов'язковій формах.
Можна рекомендувати наступний алгоритм проведення аналізу для оцінки страхової компанії.
Етап 1. Аналіз організаційно-правової основи діяльності
1. Перевірка наявності та відповідності законодавству документів, що підтверджують право на здійснення страхової діяльності:
- Установчих документів;
- Свідоцтва про державну реєстрацію;
- Ліцензії на здійснення страхової діяльності.
2. Перевірка відповідності здійснюваної діяльності установчим документом і вимоги законодавства:
- Відповідність проведених видів страхової діяльності отриманої у встановленому порядку ліцензії;
- Виконання вимоги щодо мінімального розміру статутного капіталу;
- Дотримання нормативного співвідношення активів і зобов'язань;
- Дотримання вимог про максимальну відповідальності по окремому ризику і т.д.
Етап 2. Аналіз показників страхової статистики
1. Показники, що відображають процес формування страхового фонду в розрізі проведених видів страхування:
- Кількість і оцінка страхових об'єктів;
- Нараховані та отримані суми страхових премій (внесків);
- Кількість укладених і діючих договорів страхування;
- Рух страхового портфеля;
- Структура страхового тарифу і т.п.
2. Показники, що відображають процес витрачання страхового фонду в розрізі проведених видів страхування:
- Кількість відбулися страхових випадків;
- Кількість постраждалих об'єктів;
- Обсяг виплат страхового відшкодування і страхових сум тощо
3. Розрахунок середніх і відносних статистичних показників:
- Середній страховий платіж;
- Середня страхова сума;
- Охоплення страхового поля;
- Середня виплата;
- Збитковість страхової суми і т.п.
Етап 3. Аналіз фінансової звітності
1. Аналіз показників фінансової звітності за загальноприйнятою методикою фінансового аналізу:
- Абсолютні показники фінансової звітності;
- Розрахунок відносних показників.
2. Розрахунок специфічних фінансових показників страхового бізнесу.
Етап 4. Аналіз страхової галузі
1. Статистичний огляд страхової галузі.
2. Рейтингова оцінка страхового бізнесу.
Етап 5. Оцінка бізнесу страхової компанії
1. Аналіз можливості застосування витратного, дохідного, порівняльного підходів.
2. Проведення узгодження результатів оцінки. Розрахунок підсумкової вартості бізнесу страхової компанії.
Висновок
Вартість підприємства як діючого (бізнесу в цілому) - це поняття включає в себе оцінку функціонуючого підприємства і отримання із загальної вартості діючого підприємства величин для складових його частин, що виражають їх внесок у загальну вартість, проте сама по собі не одна з цих компонент ринкової вартості не утворює.
У теорії оцінки власності існує три основні підходи: витратний, ринковий (порівняльного аналізу продажів) і прибутковий.
Очевидно, що найбільш прийнятним підходом для оцінки підприємства як діючого є прибутковий підхід.
При визначенні вартості підприємства як діючого як суми вартостей у використанні активів підприємства необхідно до отриманої підсумкової вартості додати ринкову або іншу вартість надлишкових активів з альтернативним поточному варіантом використання.
Інвестиційний проект може бути оцінений за великим числом факторів: ситуація на ринку інвестицій, стан фінансового ринку, геополітичний фактор і т.п. Однак на практиці існують універсальні методи визначення інвестиційної привабливості проектів, які дають формальну відповідь: вигідно чи не вигідно вкладати гроші в цей проект, який проект віддати перевагу при виборі з декількох варіантів. Проблема оцінки інвестиційної привабливості полягає в аналізі передбачуваних вкладень у проект і потоку доходів від його використання.
Оцінка ліквідаційної вартості підприємства в ситуації банкрутства має ряд особливостей, зумовлених в основному самої надзвичайною ситуацією. Ці особливості повинні враховуватися експертом-оцінювачем, замовником та іншими сторонами, зацікавленими в результатах оцінки ліквідаційної вартості.
Цей вид оцінки належить до так званих активних видів, коли на основі отриманих результатів багатьма зацікавленими сторонами приймаються відповідні управлінські рішення.
Для оцінки офісних будівель необхідно використовувати метод капіталізації доходу, тому що такі будівлі купуються для отримання доходу від їх експлуатації.
При оцінки магазину можна використовувати три методи: витратний, порівняння продажів, дохідний. При цьому слід мати на увазі, що затратний метод дає найменш надійну оцінку вартості магазинів. Метод порівняння продажів може бути використаний, якщо є достовірні цифри про продажі аналогічних об'єктів, що в наших умовах буває досить рідко. Найчастіше оцінювача будуть доступні дані за орендними ставками, тому основним методом оцінки має бути прибутковий.
Оцінка гостинець має ряд специфічних особливостей порівняно з іншими видами власності. Загальна площа приміщення готелю не має такого великого значення, як здатність готелі залучити клієнтів. Ця здатність багато в чому визначається її місцем розташування і рядом інших факторів, які повинні бути з'ясовані оцінювачем при особистій інспекції.
При здачі майна в оренду виникають два нових майнових права: право орендодавця і право орендаря. Оцінювач повинен вміти оцінити вартість цих прав.
Методологічною основою оцінки бізнесу страхових компаній є аналіз звітності подається страховиками в різні контролюючі інстанції. Складність полягає в тому, що більша частина звітних форм є специфічними, властивими лише даному виду бізнесу.
Список використаної літератури
1. Бочаров В.В. Фінансовий аналіз. - СПб: Питер, 2003.
2. Григор'єв В.В., Федотова М.А. Оцінка підприємства: теорія і практика: Учеб. Посібник. - М.: ИНФРА-М, 1996.
3. Валдайцев С.В. Оцінка бізнесу та інновацій. - М.: Філін, 1997.
4. Валдайцев С.В. Оцінка бізнесу та управління вартістю підприємства. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
5. Єсіпов В.Є., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оцінка бізнесу. - СПб.: Пітер, 2008.
6. Савицька Г.В. Аналіз господарської діяльності: Навчальний посібник. - М.ІНФРА-М, 2003.
7. Сіміонова Н.Є. Оцінка вартості підприємства. - Ростов-на-Дону, 2004.
8. Черняк В.З. Оцінка бізнесу. - М.: Фінанси і статистика, 1996.
9. Еккерт Д. Оцінка земельних ділянок. - М.: РОО, 1994.
10. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. - М.: Асоціація авторів і видавців «Тандем»; ЕКМОС, 2000.