Аналіз ділової активності та рентабельності свідчить про загальне підвищення рентабельності та ділової активності підприємства.
Аналіз фінансового стану підприємства показав, що за аналізований звітний період майно підприємства збільшилося на 230 743 тис. руб. і становила на кінець року 1642496 тис. руб .. До кінця періоду питома вага основних засобів і вкладень у майно підприємства збільшився на 5,17% і склав 63,30%, а питома вага матеріальних запасів збільшився на 49,65%, склавши 26,17%. На 28,55% збільшився до кінця звітного періоду питома вага дебіторської заборгованості та інших активів, що склали в результаті 10,33%.
Збільшення майна підприємства на 230 743 тис. руб. відбулося в силу збільшення короткострокових пасивів. Частка ж майна підприємства, що покривається джерелами власних коштів збільшилася на 5,03% і дорівнює 63,70%
Характеризуючи ліквідність балансу підприємства, слід зазначити, що за звітний період спостерігається збільшення платіжного нестачі найбільш ліквідних активів для покриття найбільш термінових зобов'язань. На кінець звітного періоду він становив 375 338 тис. руб. У кінці звітного періоду очікувані надходження від дебіторів не покривають величину короткострокових кредитів і позикових коштів, нестача становить 27 314 тис. руб.
Підприємство потенційно привабливо для кредиторів і банків, так як вважається, що фінансовий ризик при укладанні угод і договорів з підприємством тим менше, чим більше частка власних коштів, але підприємство має велику залежність від зовнішніх джерел. ВАТ «КЗХ« Бірюса »слабо забезпечено власними оборотними засобами і має недостатній рівень власних джерел формування запасів і витрат, у разі необхідності, в негайному покритті боргів в надзвичайній ситуації, підприємства не зможе з цим справиться (для покриття боргів необхідно буде певний проміжок часу і сприятливі умови ринку);
Фінансовий стан підприємства на кінець 2004 року слід охарактеризувати як нестійке, пов'язана з порушенням платоспроможності.
Тим не менш, зберігається можливість відновлення рівноваги за рахунок подальшого поповнення джерел власних коштів і збільшення власних оборотних коштів.

3. Оцінка вартості ВАТ «КЗХ« Бірюса »

3.1. Оцінка вартості підприємства на основі показника «Чисті активи»

Для забезпечення обгрунтованого та об'єктивного встановлення ринкової вартості майна акціонерного товариства, відповідно до вимог ст. 35 Федерального закону «Про акціонерні товариства» від 26 грудня 1995 р. № 208-ФЗ, наказу Мінфіну РФ і федеральної комісії з ринку цінних паперів від 21.01.2003 р. № Юн, № 03-6 / ш порядок оцінки вартості чистих активів акціонерних товариств »визначено розрахунок показника« чисті активи ». Чисті активи - це величина, яка визначається шляхом вирахування із суми активів організації, що приймаються до розрахунку, суми його зобов'язань, прийнятих до розрахунку.
Активи, що беруть участь у розрахунку, - це грошове і незмінне майно акціонерного товариства (АТ), до складу якого включаються за балансовою вартістю наступні складові статей:
1) необоротні активи, що відображаються в першому розділі балансу. При цьому при розрахунку величини чистих активів приймаються враховуються в першому розділі бухгалтерського балансу нематеріальні активи, які відповідають таким вимогам:
-Безпосередньо користується суспільство в основній діяльності і приносять дохід (права користування земельними ділянками, природними ресурсами, патенти, ноу-хау, програмні продукти, монопольні права і привілеї, організаційні витрати, торгові марки, товарні знаки тощо);
-Мають документальне підтвердження витрат з їх придбаних (створення);
право суспільства на володіння даними нематеріальними активами повинне бути підтверджено документом (патентом, актом, договором тощо), виданим відповідно до законодавства РФ;
2) за статтею «Інші необоротні активи» в розрахунок приймається заборгованість АТ за продане йому майно;
3) запаси і витрати, грошові кошти, розрахунки та інші активи, що показуються у другому розділі бухгалтерського балансу, за винятком заборгованості учасників (засновників) за їхніми вкладами до статутного капіталу та балансової вартості власних акцій, викуплених у акціонерів.
При наявності в АТ на кінець року оціночних резервів по сумнівних боргах і під знецінення цінних паперів показники статей, у зв'язку з якими вони створені, показуються в розрахунку з відповідним зменшенням їх балансової вартості на вартість даних резервів.
Пасиви, що беруть участь у розрахунку, - це зобов'язання акціонерного товариства. До їх складу включаються такі статті:
1) стаття третього розділу бухгалтерського балансу - целевиефінансірованія і надходження;
2) статті четвертого розділу балансу - довгострокові зобов'язання банкам та іншим юридичним і фізичним особам;
3) статті п'ятого розділу балансу - короткострокові зобов'язання банкам і іншим, юридичним і фізичним особам; розрахунки та інші пасиви, крім сум, відображених за статтями «Доходи майбутніх періодів».
Умовно порядок оцінки вартості чистих активів можна представити так:
ЧА = А _р - П _р, (5)
де,
А _р - активи, що приймаються до розрахунку;
П _р - пасиви, що приймаються до розрахунку.
Враховуючи, що вартість активів дорівнює вартості пасивів:
П - А = 0,
де П - підсумок пасиву балансу;
А - підсумок активу балансу.
Складаючи обидва рівняння, отримаємо:
ЧА = П - А + А _р - П _р.
Перетворимо отримане рівняння:
ЧА = (П - П _р) - (А - А _р) (6)
Отже, вартість чистих активів дорівнює різниці між різницею підсумків пасиву балансу і пасивів, що приймаються до розрахунку, і різниці між підсумком активів і активами, прийнятими до розрахунку.
Різниця між підсумком пасиву балансу і пасивів, що приймаються до розрахунку, дорівнює тим статтям пасиву, які не приймаються до розрахунку.
У загальному вигляді розрахунок чистих активів згідно балансовими статтями розраховується за наступним алгоритмом:
Чисті активи (ЧА) = Активи - Пасиви = [стор 190 + (стор. 290 - стор 244 - стор 252)] - [стор 590 + (стор. 690 - стор 640)] балансу форми № 1,
де стор.190 - сума позаоборотних активів;
стр.290 - сума оборотних активів;
244 - заборгованість учасників (засновників) за внесками до статутного капіталу;
стор.252 - сума власних акцій, викуплених у акціонерів;
стр.590 - сума довгострокових пасивів;
стр.690 - сума короткострокових пасивів;
стор.640 - доходи майбутніх періодів.
Оцінка статей балансу, що беруть участь у розрахунку вартості чистих активів, здійснюється в рублях за станом на 31 грудня звітного.
Аналізуючи економічний зміст статей, зазначених у порядок оцінки вартості чистих активів, що включаються до коригувальну суму, і зіставляючи з нововведеннями в бухгалтерському обліку, отримаємо наступну порівняльний таблицю (таблиця 10).
Таблиця 10
Таким чином, за формулою визначаємо величину чистих активів (ЧА) для ВАТ «КЗХ« Бірюса ».
тис. руб.
Показник «чисті активи» - це порівняно об'єктивний показник характеру стійкості і платоспроможності підприємства, тому що відповідно до вищенаведених нормативними актами господарюючі суб'єкти в директивному порядку повинні забезпечувати рівень значення чистих активів. З цієї точки зору показник чисті активи може визначати стартову ціну, яку згоден отримати потенційний продавець за всі звичайні акції суспільства, так як характеризує вартість майна, сформованого за рахунок власних джерел.
Показник чисті активи є найбільш прийнятним оцінним показником вартості підприємства витратним (майновим) підходом, так як це комплексний показник, що враховує оцінку рівня розвитку технології з урахуванням майна, сформованого за рахунок власних коштів.

3.2 Оцінка вартості підприємства методом дисконтування грошових потоків

Ринкова оцінка бізнесу багато в чому залежить від того, які його перспективи. При визначенні ринкової вартості бізнесу враховується тільки та частина капіталу, яка може приносити доходи в тій чи іншій формі в майбутньому. При цьому дуже важливо, на якому етапі розвитку бізнесу власник почне отримувати дані доходи і з яким ризиком це пов'язано. Всі ці фактори, що впливають на оцінку бізнесу, дозволяє врахувати метод дисконтування грошових потоків (далі - метод ДДП).
Метод дисконтований грошових потоків доцільний, коли:
· Майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від поточних у зв'язку з дією таких факторів, як очікувані зміни в економічних умовах, зміни в структурі бізнесу;
· Прогнозовані грошові потоки підприємства є значними позитивними величинами, і їх обгрунтовано можна оцінювати;
· Чистий грошовий потік підприємства в останній рік прогнозного періоду буде значною позитивною величиною.
Визначення вартості бізнесу методом ДДП засновано на припущенні про те, що потенційний інвестор не заплатить за даний бізнес суму, більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цього бізнесу. Власник не продасть свій бізнес за ціною нижче поточної вартості прогнозованих майбутніх доходів. У результаті взаємодії сторони прийдуть до угоди про ринкову ціну, що дорівнює поточної вартості майбутніх доходів.
Даний метод оцінки вважається найбільш прийнятним з точки зору інвестиційних мотивів, оскільки будь-який інвестор, що вкладає гроші в діюче підприємство, в кінцевому рахунку купує не набір активів, що складається з будівель, споруд, машин, устаткування, нематеріальних цінностей і т.д., а потік майбутніх доходів, що дозволяє йому окупити вкладені кошти, отримати прибуток і підвищити свій добробут. З цієї точки зору всі підприємства, до яких би галузям економіки вони не належали, виробляють усього один вид товарної продукції - гроші.
Метод ДДП може бути використаний для оцінки будь-якого діючого підприємства. Тим не менше, існують ситуації, коли він об'єктивно дає найбільш точний результат ринкової вартості підприємства. Застосування даного методу найбільш обгрунтовано для оцінки підприємств, що мають певну історію господарської діяльності (бажано прибутковою) і знаходяться на стадії росту або стабільного економічного розвитку. Даний метод в меншій мірі застосований до оцінки підприємств, що зазнають систематичні збитки (хоча і негативна величина вартості бізнесу може бути фактом для прийняття управлінських рішень). Слід дотримуватися розумну обережність при застосуванні цього методу для оцінки нових підприємств, нехай навіть і багатообіцяючих. Відсутність ретроспективи прибутків ускладнює об'єктивне прогнозування майбутніх грошових потоків бізнесу.
Основні етапи оцінки підприємства методом дисконтованих грошових потоків:
1. Вибір моделі грошового потоку.
2. Визначення тривалості прогнозного періоду.
3. Ретроспективний аналіз і прогноз валовий виручки від реалізації.
4. Аналіз і прогноз витрат.
5. Аналіз і прогноз інвестицій.
6. Розрахунок величини грошового потоку для кожного року прогнозного періоду.
7. Визначення ставки дисконту.
8. Розрахунок величини вартості в постпрогнозний період.
9. Розрахунок поточних вартостей майбутніх грошових потоків і вартості в постпрогнозний період.
10.Внесеніе підсумкових поправок.
При оцінки бізнесу ми можемо застосовувати одну з двох моделей грошового потоку: ДП для власного капіталу або ДП для всього інвестованого капіталу. Застосовуючи цю модель, розраховується ринкова вартість власного (акціонерного) капіталу підприємства.
Застосовуючи модель грошового потоку для всього інвестованого капіталу, ми умовно не розрізняємо власний і позиковий капітал підприємства і вважаємо сукупний грошовий потік. Виходячи з цього, ми додаємо до грошового потоку виплати відсотків по заборгованості, які раніше були вирахувані при розрахунку чистого прибутку. Оскільки відсотки по заборгованості віднімати з прибутку до сплати податків, повертаючи їх назад, слід зменшити їх суму на величину податку на прибуток. Підсумком розрахунку по цій моделі є ринкова вартість всього інвестованого капіталу підприємства.
В обох моделях грошовий потік може бути розрахований як на номінальній основі (в поточних цінах), так і на реальній основі (з урахуванням фактора інфляції).
Розрахунок величини грошового потоку для кожного року прогнозного періоду.
Існують два основні методи розрахунку величини потоку грошових коштів: непрямий і прямий. Непрямий метод аналізує рух грошових коштів за напрямками діяльності. Він наочно демонструє використання прибутку та інвестування наявних грошових коштів. Прямий метод заснований на аналізі руху грошових коштів за статтями приходу і витрати, тобто за бухгалтерськими рахунками.
При розрахунку величини грошового потоку для кожного прогнозного року можна керуватися наступною схемою (що ілюструє непрямий метод розрахунку ДП) (таблиця 10).
Таблиця 10.
Непрямий метод розрахунку грошового потоку
У даній дипломній роботі розрахуємо грошовий потік для розглянутого підприємства ВАТ «КЗХ« Бірюса »за моделлю грошового потоку для власного капіталу.
Таблиця 11 -
Розрахунок грошового потоку для ВАТ «КЗХ« Бірюса »тис.руб.

Чистий прибуток	50 117
Амортизація	554 336
Зміна оборотного капіталу	-120 297
Сальдо по довгостроковій заборгованості	9 238
Грошовий потік для власного капіталу	493 394

Грошовий потік для власного капіталу оцінюваного підприємства має позитивну величину.
Підготовка даних для оцінки.
Відповідно до чинного законодавства дані звіту про фінансові результати ВАТ «КЗХ« Бірюса », надається в рублях. Для мети оцінки даного підприємства звіт про фінансові результати був перебудований (проаналізовано доходи і витрат підприємства на предмет типових і нетипових витрат).
Це дозволило розрахувати показники валового прибутку. Потім з сумарною валового прибутку були відняті загальні та адміністративні витрати по всьому підприємству і тим самим визначена оподатковуваний прибуток. Застосування до останнім показником ставки оподаткування дозволило обчислити чистий прибуток.

Таблиця 12 - Звіт про фінансові результати для цілей оцінки
тис.руб.
Вибір прогнозного періоду.
Згідно з методом ДДП вартість підприємства грунтується на майбутніх, а не на минулих грошових потоках. Тому завданням оцінювача є вироблення прогнозу грошового потоку (на основі прогнозних звітів про рух грошових коштів) на якийсь майбутній часовий період, починаючи з поточного року. В якості прогнозного береться період, що триває до тих пір, поки що темпи зростання компанії не стабілізуються (передбачається, що в постпрогнозний період повинні мати місце стабільні довгострокові темпи зростання чи нескінченний потік доходів).
Визначення адекватної тривалості прогнозного періоду - непросте завдання. З одного боку, чим довше прогнозний період, тим більше число спостережень і тим більш обгрунтованим з математичної точки зору виглядає підсумкова величина поточної вартості підприємства. З іншого боку, чим довше прогнозний період, тим складніше прогнозувати конкретні величини виручки, витрат, темпів інфляції, потоків ніжних коштів. За усталеною в країнах з розвиненою ринковою економікою практиці прогнозний період для оцінки підприємства може скласти в залежності від цілей оцінки і конкретної ситуації від 5 до 10 років. У країнах з перехідною економікою, в умовах нестабільності, де адекватні довгострокові прогнози особливо скрутні допустимо скорочення прогнозного періоду до 3 років. Для точності результату слід здійснювати дроблення прогнозного періоду на більш дрібні одиниці виміру: півріччя або квартал.
Оцінюване підприємство працює на ринку більше 15 років і вже вийшло на стабільні темпи зростання грошового потоку. Прогнозний період визначимо на три роки.
Аналіз і прогноз витрат.
На даному етапі оцінювач повинен:
• врахувати ретроспективні взаємозалежності і тенденції;
• вивчити структуру витрат, особливо співвідношення постійних і змінних витрат;
• оцінити інфляційні очікування для кожної категорії витрат;
• вивчити одноразові і надзвичайні статті витрат, які можуть фігурувати у фінансовій звітності за минулі роки, але в майбутньому не зустрінуться;
• визначити амортизаційні відрахування виходячи з нинішнього наявності активів і з майбутнього їх приросту і вибуття;
• розрахувати витрати на виплату відсотків на основі прогнозованих рівнів заборгованості;
• порівняти прогнозовані витрати з відповідними показниками для підприємств-конкурентів або з аналогічними середньогалузевими показниками.
Головним у відношенні виробничих витрат є розумна економія. Якщо вона систематично досягається без шкоди для якості, продукція підприємства залишається конкурентоспроможною. Для правильної оцінки цієї обставини необхідно, перш за все, чітко виявляти і контролювати причини виникнення категорій витрат.
Ефективне і постійне управління витратами нерозривно пов'язане із забезпеченням адекватної та якісної інформації про собівартість окремих видів продукції, що випускається та їх відносної конкурентоспроможності. Уміння постійно "тримати руку на пульсі" поточних витрат дозволяє коригувати номенклатуру продукції, що виробляється на користь найбільш конкурентоспроможних позицій, будувати розумну цінову політику фірми, реально оцінювати окремі структурні підрозділи з точки зору їх вкладу та ефективності.
Класифікація витрат може здійснюватися за кількома ознаками:
• складом: планові, прогнозовані або фактичні;
• відношенню до обсягу виробництва: змінні, постійні, умовно-постійні;
• способом віднесення на собівартість: прямі, непрямі;
• функцій управління: виробничі, комерційні, адміністративні.
Для оцінки бізнесу важливі дві класифікації витрат. Перша - класифікація витрат на постійні та змінні. Постійні витрати не залежать від зміни обсягів виробництва (наприклад, адміністративні та управлінські витрати; амортизаційні відрахування; витрати на збуту за вирахуванням комісійних; орендна плата; податок на майно тощо). Змінні ж витрати (сировина і матеріали; заробітна плата основного виробничого персоналу; витрата палива і енергії на виробничі потреби) зазвичай вважають пропорційними зміни обсягів виробництва. Класифікація витрат на постійні та змінні використовується перш за все при проведенні аналізу беззбитковості, а також для оптимізації структури своєї продукції. Друга - класифікація витрат на прямі і непрямі; застосовується для віднесення витрат на певний вид продукції.
Чітке та однакове поділ на прямі і непрямі постійні витрати особливо важливо для підтримки однорідної звітності по всіх підрозділах. На одному рівні звітності постійні витрати можуть бути прямими, а на іншому (більш детальному) - непрямими. Наприклад, на рівні виробничої лінії витрати на опалення є прямими витратами, але на рівні звітності за видами продукції вони стають непрямими, так як вартість опалення практично неможливо рознести за видами продукції.
Аналіз заборгованості за кредитами дав прогноз чистого приросту заборгованості та залишку за борговими зобов'язаннями.
Результат розрахунку грошових потоків за оптимістичним сценарієм показано в таблиці.
Таблиця 13 - Результат розрахунку грошових потоків (оптимістичний сценарій) тис.руб.
Результат розрахунку грошових потоків за песимістичним сценарієм показано в таблиці.
Таблиця 14 -
Результат розрахунку грошових потоків (песимістичний сценарій)
тис.руб.
Виведення ставки дисконту методом кумулятивного побудови. Визначення підсумкової величини вартості підприємства.
Базова формула розрахунку ставки дисконту методом кумулятивного побудови виглядає наступним чином:
R = R _f + ризики, (7)
де:
R _{f -} безризикова ставка
Акції ВАТ «КЗХ« Бірюса »не котируються на фондовому ринку, отже, безризикову ставку не можливо вивести за допомогою котирувань фондового ринку. Тому в якості безризикової ставки візьмемо прибутковість по облігаціях федеральної позики з терміном погашення в 2007 р. - 6,53.
Визначимо фактори ризику.
Всі фактори ризику оцінюються в діапазоні від 0 до 5%%.
1. Ризик розміру компанії.
Фактор ризику пов'язаний з розміром компанії полягає в тому, що відносно невеликі фірми мають більш нестійку динаміку розвитку, ніж їхні великі галузеві конкуренти. У зв'язку з цим інвестори, як правило, вимагають додаткову норму доходу для покриття ризику розміру. ВАТ "КЗХ" Бірюса "велике підприємство, але з огляду на конкуренцію в галузі. Поправку, що враховує розмір підприємства приймаємо на рівні 3%.
2. Розрахунок ризику фінансової структури.
Коефіцієнт автономії = СК / валюту балансу = 0,637
Баланс вважається незадовільною, якщо в структурі балансу власний капітал складає 50%. У такому разі ризик фінансової структури буде максимальним (5%).
Так як коефіцієнт автономії - 0,637, то ризик фінансової структури 3%
3. Ризик диверсифікації клієнтури.
Цей ризик дорівнює 0, так як немає корпоративних клієнтів (основна частина клієнтів це фізичні особи).
4. Ризик виробничої та територіальної диверсифікації.
Інвестуючи кошти в бізнес, раціональний інвестор стежить за тим, щоб його вкладення були добре диверсифіковані. Тобто, рівнозначні доходи повинні надходити від різних сфер бізнесу мають, в ідеалі, негативну кореляцію, що захищає від одночасних втрат у всіх сферах бізнесу. При низькій диверсифікації доходів компанії інвестори схильні отримувати підвищену норму доходу. Частка продукції ВАТ "КЗХ" Бірюса "на ринку в 2003 р. - 13,3%, у 2004 р. - 12,1%, тому надбавка за ризик визначена нами в розмірі 4%.
5. Ризик якості керівництва.
Визначимо експертним шляхом і приймемо за 1%, оскільки керівництво компанії досить кваліфіковано.
6. Ризик прогнозованості доходів.
Таблиця 15 -
Отримання балансового прибутку підприємства за ряд років
тис.руб.
Можна сказати, що протягом трьох років спостерігається вихід підприємства зі збитків. Тому можна зробити висновок, що підприємство знаходиться в нестійкому положенні, тому ризик за цим фактором приймемо рівним 5%. Підсумовуємо всі ризики і виведемо ставку дисконту.
R = 6,53 + 3 + 3 +0 +4 +1 +5 = 22,53%.
Визначення підсумкової величини вартості підприємства.
При дисконтуванні грошових потоків необхідно вибрати фактор поточної вартості залежно від часу формування доходів:
1 варіант якщо грошовий потік формується в кінці року:
Фактор поточної вартості = (8)
2 варіант якщо грошовий потік формується рівномірно протягом року:
Фактор поточної вартості = (9)
3 варіант якщо грошовий потік формується між 2 і 3 кварталом року:
Фактор поточної вартості = (10)
4 варіант якщо грошовий потік формується між 3 і 4 кварталом року:
Фактор поточної вартості = (11)
На оціненого підприємстві грошовий потік формується рівномірно протягом року.
Фактор поточної вартості 1 року = = 0,9033
Фактор поточної вартості 2 роки = = 0,7372
Фактор поточної вартості 3 роки = = 0,6017
Фактор поточної вартості залишкового періоду береться на кінець останнього року прогнозного періоду.
Фактор поточної вартості залишкового періоду = = 0,5435
Таким чином, поточна вартість грошових потоків:

Таблиця 16
Поточна вартість грошових потоків (оптимістичний сценарій)
тис.руб.
Таблиця 17
Поточна вартість грошових потоків (песимістичний сценарій)
тис.руб.
Виручка від продажу фірми в залишковий період була визначена за моделлю Гордона.

Оптимістичний сценарій

Залишкову вартість також необхідно продисконтовані.

Таблиця 18 - Поточна вартість залишкової вартості
тис.руб.
Визначимо обгрунтовану ринкову вартість ВАТ «КЗХ« Бірюса »шляхом підсумовування поточних вартостей прогнозного періоду і поточної вартості залишкового періоду.
Таблиця 19 - Обгрунтована ринкова вартість власного капіталу
тис.руб.
Песимістичний сценарій

Таблиця 20 - Поточна вартість залишкової вартості
тис.руб.
Таблиця 21 - Обгрунтована ринкова вартість власного капіталу
тис.руб.

3.3. Порівняльний аналіз результатів оцінки

У процесі визначення ринкової вартості діючого підприємства ВАТ «КЗХ« Бірюса »використовувалися метод чистих активів, метод дисконтованих майбутніх грошових потоків.
Для визначення підсумкової величини вартості діючого підприємства ВАТ «КЗХ« Бірюса »враховувалися мета оцінки та використовується визначення вартості, характер діяльності підприємства і його активів, кількість і якість даних, використаних для обгрунтування вищезазначених методів оцінки.
Перевагою методу на основі вартості активів є те, що він передбачає оцінку наявних у підприємства активів. У той же час метод чистих активів не дозволяє врахувати рівень прибутковості бізнесу, витрати на підбір кваліфікованого персоналу, організацію ринку збуту продукції, постачання сировини. Оскільки будь-який інвестор, що вкладає гроші в діюче підприємство, в кінцевому рахунку купує не набір активів, що складається з будівель, споруд, машин, устаткування, нематеріальних цінностей і т.д., а потік майбутніх доходів, що дозволяє йому окупити вкладені кошти, отримати прибуток і підвищити свій добробут, застосування витратного підходу в оцінці бізнесу має суттєві недоліки та обмеження.
Оцінка дохідним підходом. Цей підхід капіталізує сьогоднішні і майбутні вигоди від використання об'єкта шляхом накладення коефіцієнтів капіталізації, розрахованих на основі ринкової інформації. Перевага цього підходу полягає в тому, що він безпосередньо приймає до уваги вигоди від використання об'єкта та можливості ринку протягом терміну передбачуваного володіння. Інвестор, вкладаючи гроші в підприємство, купує насамперед майбутній дохід. Виробничі, технологічні та інші особливості конкретного бізнесу цікавлять інвестора тільки з позиції перспектив отримання доходу. Недолік підходу укладений у негарантованість очікуваних в майбутньому змін, на які спирається цей розрахунок. Зазвичай підхід по прибутковості, незважаючи на його обмеження, вважається найбільш кращим, особливо, коли типові продавці і покупці орієнтуються на комерційне використання об'єкта, або розглядають його як об'єкта інвестування.
Для одержання підсумкової величини ринкової вартості об'єкта оцінки були проаналізовані переваги і недоліки використаних підходів і методів.
При узгодженні результатів виходимо з того, що визначальними чинниками у ціноутворенні об'єкта оцінки з точки зору інвестора є:
· По-перше - реальна ситуація, що склалася в даному секторі ринку;
· По-друге - можливість отримання доходу від використання об'єкта.
З наявних підходів в оцінці бізнесу слід можна виділити переваги таких підходів:
Прибутковий підхід орієнтований на прогнози щодо майбутніх доходів
Метод дисконтування грошового потоку дозволяє більш реально оцінити майбутній потенціал підприємства, універсальний метод, розглядає конкретний період і динаміку зміни доходів, інтереси і власника і кредитора, дозволяє проводити варіантні розрахунки з розвитку та реконструкції підприємствах
Витратний підхід грунтується на реальних цінностях, які знаходяться у власності підприємства.
Метод оцінки чистих активів дає реальну ринкову оцінку матеріальних активів
З цих причин мною було віддано перевагу витратного та дохідного підходів.
Таблиця 22 -
Порівняльний аналіз результатів оцінки
Визначимо ринкову вартість однієї акції.
Вид, категорія (тип) цінних паперів: акції іменні звичайні
Кількість розміщених цінних паперів: 201 399 724 штук
Номінальна вартість: 1 (Один) рубль
Ринкова ціна оной акції = 11,22 рублів
Співвідношення ринкової і номінальною стоймости = 8,91
Ринкова вартість діючого підприємства ВАТ «КЗХ« Бірюса »станом на 01 січня 2005 року становить 2260 млн (Два мільярди двісті шістдесят мільйонів) рублів.

Висновок
Становлення в Україні ринкових відносин зумовило виникнення нових процесів у суспільному та економічному житті.
Придбання реального об'єкта може переслідувати двояку мету - особисте споживання, наприклад, купівля будинку або вкладення коштів з метою отримання в майбутньому доходів: купівля торгової або промислової фірми, обладнання, транспортних засобів і т.п. Однак, незважаючи на різні мотиви, що спонукали учасників угоди до її здійснення, найважливішим етапом угоди є оцінка купівлі-продажу. Найбільш складно провести оцінку діючого підприємства. Підприємством ми називає організацію, що здійснює економічну діяльність у сфері торгівлі, виробництва товарів або послуг.
Визначення вартості фірми не може обмежуватися оцінкою її нерухомості та інших активів. У переважній більшості випадків завод чи фабрику купують не для того, щоб її закрити, а майно продати по частинах, хоча і такий варіант не виключений. Швидше за все, подібна покупка обумовлена ​​наміром випускати продукцію і прибуток. Тому необхідно комплексна оцінка вартості всіх активів підприємства з урахуванням отримання майбутнього прибутку, а також оцінка ряду факторів, як "добре ім'я" фірми, торгова марка, місце її розташування, володіння новими технологіями, ліцензіями, наявність кваліфікаційних кадрів і т.п. Оцінка всіх цих елементів в економічних термінах, прийнятих на Заході, називається оцінкою бізнесу, пов'язаного з даним підприємством.
Необхідність в оцінці бізнесу породила нову в Росії професію "оцінювач майна", яку Міністерство праці ввело в перелік спеціальностей і професій. Цією ж потреба викликане і прийняття Державною Думою Федерального закону "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" (прийнятий 9 жовтня 1996 р.), але ще не затвердженого Радою Федерації. З його твердженням і вступом в силу буде ліквідовано правовий вакуум у цій галузі.
За стандартами багатьох країн поняття "ринкова вартість" означає найбільш ймовірну ціну, яка складеться при продажу об'єкта власності на вільному конкурентному ринку при дотриманні всіх необхідних для продажу умов, за якими розуміються, в тому числі і такі: покупець і продавець мають всю повноту інформації для прийняття рішень і діють обачно, угода купівлі-продажу не є вимушеною ні для однієї із сторін, котрі беруть у ній участь.
На Заході існує безліч прийомів для визначення вартості діючої фірми, однак, більшість з них може бути обмежена трьома підходами: прибутковим, витратним і порівняльним. Залишаючись у рамках того або іншого підходу, професійні оцінювачі можуть використовувати один або кілька оціночних методів. Метою використання більше одного методу є досягнення найбільшої обгрунтованості та очевидності висновків оцінного ув'язнення.
Прибутковий підхід дозволяє провести пряму оцінку вартості фірми в залежності від очікуваних майбутніх доходів.
Базовим поняттям у прибутковому підході є чисті грошові надходження або чисті грошові потоки, що визначаються як різниця між припливом і відтоком грошових коштів за певний період часу.
Приведення майбутніх грошових надходжень до поточної вартості здійснюється з використанням ставки дисконту. Внаслідок невизначеності або ризику, пов'язаного з отриманням майбутніх доходів, ставка дисконту повинна перевищувати безризикову ставку доходу, тобто повинна забезпечити премію за ризик інвестування в оцінювану фірму, Іншими словами, дисконтна ставка повинна відображати необхідну інвесторам ставку прибутку з урахуванням передбачуваного ризику.
Результат показує оціночну вартість власного капіталу. Однак Балансова вартість активів, виходячи з представленого балансу, не відображає їх ринкової вартості. Відповідно до неї необхідно внести поправки, провівши попередню оцінку обгрунтованої ринкової вартості кожного активу окремо і визначивши, наскільки балансова сума зобов'язань відповідає їх ринкової вартості.
Порівняльний аналіз - це метод оцінки компаній закритого типу, в якому використовується інформація про операції з акціями зіставлених відкритих компаній.
Даний метод, базується на порівняльному підході, визначає вартість фірми на підставі порівняння його з аналогічними компаніями, акції яких вільно обертаються на фінансових ринках або вже купленими або проданими протягом недавнього часу компаніями (метод аналізу угод).
Відповідний зразок компанії-аналога відбирається на підставі критерію порівнянності. Ідеальними компаніями-аналогами вважаються ті, які діють в тій же галузі, що і оцінювана компанія, ведуть схожі, господарські операції, мають порівнянну номенклатуру, а також близькі за розміром. Зазвичай потрібні, як мінімум, від 6 до 8 компаній-аналогів для складання адекватного зразка.
Порівняльний метод в дипломній роботі не використовується так як немає інформації компаній аналогів.
Для визначення обгрунтованої ринкової вартості фірми використовується, як правило, всі три оціночних підходу. У відповідності з кожним підходом отримують попередні величини вартості фірми.
Для визначення підсумкової вартості фірми оцінюються для конкретного випадку.
Оцінки фірми, отримані в результаті використання різних підходів, будуть відрізнятися за своєю величиною один від одного. У більшості випадків оцінювачі визначають вартість підприємства у вигляді інтервальної оцінки, тобто в інтервалі від мінімальної до максимальної оцінок, отриманих при використанні різних підходів.
Документальним результатом оцінки фірми є звіт про оцінку. У звіті в обов'язковому порядку зазначаються дата проведення оцінки об'єкта, використовується підходи оцінки, цілі й завдання проведення оцінки об'єкта, а також наводяться інші відомості, які необхідні для повного і недвозначного тлумачення результатів проведення об'єктів оцінки, відображених у звіті.
Робота з оцінки бізнесу повинна включати в себе аналіз основних тенденцій фінансових дій підприємства. Для цього використовуються дані коротких балансів і фінансових звітів з поясненнями.
Результати фінансового аналізу безпосередньо впливають на прогнозування доходів і витрат підприємства, на визначення ставки наведеної вартості майбутніх грошових потоків.
Якщо аналізувати методи проведення робіт з оцінки, то фінансовий аналіз є одним із ключових джерел інформації для формулювання висновків, а саме:
1) При проведенні оцінки дохідним методом робиться аналіз бухгалтерських балансів і звітів про фінансові результати за минулі періоди. Аналіз проводиться з метою визначення основних фінансових показників і виявлення тенденцій у діяльності підприємства. Порівнюються окремі фінансові показники з даними за ряд попередніх періодів, і виявляється залежність (тренд). Таким чином, можна побачити справжній стан підприємства і визначити ступінь фінансових ризиків.
2) При проведенні оцінки ринковим методом оцінка бізнесу багато в чому залежить від того, які перспективи є у підприємства в цьому сегменті бізнесу. Ретроспективний аналіз фінансової звітності проводиться з метою визначення майбутнього потенціалу бізнесу на основі даних про його поточної та минулої діяльності.
3) При проведенні оцінки методом порівняльного підходу робота базується на ретроінформаціі і, отже, відображає фактично досягнуті результати виробничо-фінансової діяльності підприємства. Одним з основних етапів процесу оцінки підприємства порівняльним підходом (методи підприємства-аналога і угод) також є фінансовий аналіз.
Ціна підприємства відображає його виробничі і фінансові можливості, становище на ринку, перспективи розвитку. Отже, в аналогічних підприємствах повинне співпадати співвідношення між ціною і найважливішими фінансовими параметрами, такими як прибуток, дивідендні виплати, об'єм реалізації, балансова вартість власного капіталу. Порівняння основних фінансових показників з відповідними показниками аналогічних підприємств, що функціонують в тій же галузі, дозволяє оцінити відносне фінансове становище цієї фірми в сегменті бізнесу.
У дипломній роботі була проведена оцінка діючого підприємства ВАТ «КЗХ« Бірюса »дохідним методом, зокрема методом дисконтованих грошових потоково витратним методом, зокрема методом чистих активів.
Таким чином, обгрунтована ринкова вартість ВАТ «КЗХ« Бірюса »виведена на підставі прибуткового і витратного склала 2260000 тис. крб.

Список використаних джерел

1. Адміністративно-управлінський портал http://www.aup.ru
2. Аналітична лабораторія Веди http://www.vedi.ru
3. Бізнес онлайн http://www.bizon.ru
4. Віртуальний клуб оцінювачів http://www.appraiser.ru
5. Держкомстат РФ http://www.gks.ru
6. Інформаційне агентство http://www.akm.ru
7. Інформаційне агентство Фінмаркет http://www.finmarket.ru
8. Корпоративний менеджмент http://www.cfin.ru
9. Портал російських оцінювачів http://www.valuer.ru
10. Розвиток бізнесу http://www.devbusiness.ru
11. Російське товариство оцінювачів http://www.mrsa.ru
12. Сайт присвячений теорії і практики фінансового обліку та корпоративних фінансів http://www.gaap.ru
13. Фінансист http://www.e-finansist.ru
14. Фінансова газета http://www.fingazeta.ru
15. Фінансовий менеджмент http://www.dis.ru
16. ЦЕМІ РАН. Російські ресурси з економіки http://www.cemi.rssi.ru
17. Верхозіна А.В. Про контроль за дотриманням ліцензійних вимог. Публікація Російського товариства оцінювачів http://www.valuer-cis.ru/files/ds/mgi_090102.htm
18. Гленн М, Десмонд, Річард Е. Келлі Керівництво по оцінці бізнесу. Видання підготовлено Російським Товариством Оцінювачів: http://www.valuer.ru
19. Тарасевич Є. Оподаткування та оцінка нерухомості в Росії. Короткий історичний нарис. Віртуальний клуб оцінювачів APPRISER.RU Інтернет-адреса: http://www.a16.ru/info/articles/art1.htm
20. Федеральний закон від 29.07.98 р. № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"
21. Розпорядження Уряду Російської Федерації від 6 квітня 2000 р. № 369-p "Про Концепцію розвитку оціночної діяльності в Російській Федерації".
22. Постанова Уряду Російської Федерації від 11.04.2001 р № 285 "Положення про ліцензування оціночної діяльності".
23. Постанова Уряду Російської Федерації від 6 липня 2001 р. № 519 "Про затвердження стандартів оцінки, обов'язкових до застосування суб'єктами оціночної діяльності".
24. Брейлі Р., Майерс С. Принципи корпоративних фінансів. М.: Олімп-бізнес, 1997. 1008 с.
25. Валдайцев С. В. Оцінка бізнесу. Управління вартістю предпіятія. М.: Юніті, 2001 720 с.
26. Григор'єв В.В., Островкін І.М. Оцінка підприємств: Майно-ний підхід: Навчальний практ. посібник - М.: Справа, 2000 224 с.
27. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оцінка бізнесу. М.: Фінанси і статистика, 1999 496с.
28. Доунс Дж. Фінансово-інвестиційний словник. М.: ИНФРА-М, 1997 586с.
29. Єсіпов В.Є., Маховикова Г.А., Терехова В.В Оцінка бізнесу. С-Петербург: Питер Бук, 2001 416с.
30. Івашковський С.М. Економіка: мікро - і макроаналізу. - М.: Справа, 1999 376с.
31. Ковальов В.В. Фінансовий аналіз: Управління капіталом. Вибір інвестицій. Аналіз звітності. М.: Фінанси і статистика, 1996 432с.
32. Коупленд Том, Коллер Тім, Мкррін Джек. Вартість компаній: оцінка і управління / Пер. з англ. М.: ЗАТ "Олімп-Бізнес", 1999 576с.
33. Кочовіч Є. Фінансовий аналіз. - М.: Фінанси і статистика, 1994 379с.
34. С.Хадсон-Вілсон. Кількісні методи фінансового аналізу. М.: ИНФРА-М, 1996 336с.
35. Становлення оціночної діяльності в Росії М.: Інститут оцінки природних ресурсів, 2001 446 с.
36. Стоянова Є. Фінансовий менеджмент. М.: Перспектива, 1994 194с.
37. Сичова Г.І., Сичов В.О. Оцінка вартості підприємства Ростов-на-Дону, Фенікс, 2004 384 с.
38. Таль Г.К., Григор'єв В.В., Бадаєв Н.Д., Гусєв В.І., Юн Г.Б. Оцінка підприємств: дохідний підхід. Гільдія фахівців з антикризового управління. М., 2000 375с.
39. Хелферт Ерік. Техніка фінансового аналізу / Пер з англ. М.: ЮНИТИ. 1996 640с.
40. Холт Р.Н. Основи фінансового менеджменту / Пер з англ. М.: Справа, 1993 128с.
41. Альошин О. Знай собі ціну. "Знання - сила", № 3, 2001 р С. 77-80
42. Джеймс М., Коллер Т. формуються ринки: особливості оцінки компаній / / Тне МсKinsey Quarterly, 2000, № 4 С. 8-10
43. Козлов А., Салун В. Скільки коштує "закрита" компанія? / / Ринок цінних паперів, 1999. № 16 С. 22-26
44. Козир Ю. Застосування теорії опціонів у практиці оцінки / / Ринок цінних паперів, 1999. № 11. С. 85-88
45. Лисенко К. Методи оцінки компаній-«цілей» в процесі ворожих захоплень. Російська практика / / Ринок цінних паперів 2001, № 11 С. 43-45
46. Павловец В.В. Введення в оцінку вартості бізнесу / / Аудит і фінансовий аналіз, № березні 2000 С. 20-25
47. Шипов В. Деякі особливості оцінки вартості вітчизняних підприємств в умовах перехідної економіки / / Ринок цінних паперів 2000, № 18 С. 91-99
48. Школярів Ю. Особливості оцінки російських компаній / / Ринок цінних паперів, 1998. № 4. С. 36-42
49. Яценко А. Оцінка нерухомості: витратний підхід. Журнал "Економіст", 2001, № 5 С. 52-57.
50. Яценко А., Лукашик П. Оцінка нерухомості: дохідний підхід. Фінансова газета 2001, № 14 С. 45-51

Програми

Бухгалтерська звітність за 2004 рік
БУХГАЛТЕРСЬКИЙ БАЛАНС
У цілому, з точки зору методології та загальної організації оцінки, Росія наприкінці минулого століття була однією з провідних країн. Основними недоліками були конфлікти оціночних комісій з земствами, відсутність одноманітності у методиці оцінки, а також спеціальної контролюючої організації.
Може бути, це звучить дивно, але оцінка як вид професійної діяльності в Росії стояла в кінці минулого століття на рівні, якого Європа і Америка досягли тільки в шістдесятих - сімдесятих роках XX століття. Закон від 8 червня 1893 про оцінку нерухомого майна, що підлягає земським зборам, привів у рух все губернії земської Росії і змусив російське чиновництво розробити інструкції "за оцінкою нерухомого майна" та "методи опису і вироблення норм прибутковості при оцінці" на найвищому експертному рівні.
На жаль, за десятиліття соціалізму всі ці досягнення були повністю втрачені. У наш час в Росії немає належної юридичної бази для оцінки і оцінної діяльності. [41, с. 78].
Історія оціночної діяльності на російському ринку відновилася приблизно 7 років тому. За цей час сформувалися професійні громадські об'єднання, з'явилися спеціалізовані видання, були розроблені освітні програми і методики, і оцінка зайняла своє місце в ряду нових професій, поява яких продиктовано розвитком ринку в Росії.
Можна сказати, що сучасний етап розвитку ринку оцінних послуг багато в чому нагадує період, вже пройдений Росією наприкінці минулого століття. Тому всебічний облік уроків розвитку російської оціночної статистики допоможе уникнути повторення старих помилок.

1.2 Оцінка бізнесу як економічна категорія

З розвитком вітчизняної ринкової економіки у російського власника, нарешті, з'явилася можливість на свій розсуд розпоряджатися належним йому рухомим і нерухомим майном, вкладати свої кошти в бізнес або продавати його. Але практично в кожного, хто збирається реалізувати свої права власника, виникає безліч питань. Один з головних - питання оцінки вартості власності, в тому числі і бізнесу.
Всього кілька років тому лише обмежене коло фінансових аналітиків і топ-менеджерів російських компаній чітко уявляли собі, що таке «вартість бізнесу (компанії)», як вона визначається і як можна використовувати цю категорію для пошуку оптимальних рішень по управлінню компанією. Однак процес інтеграції російської економіки у світову ринкову систему протікає не тільки в матеріальній сфері, але й впливає на систему нашого корпоративного мислення, внаслідок чого все більша кількість російських компаній управляються з використанням вартісних оцінок запропонованих стратегій розвитку.
Дійсно, саме створювана для акціонерів вартість в довготривалій перспективі є найкращим критерієм оптимальності прийнятих управлінських рішень. Саме власники акцій, будучи залишковими претендентами на грошові потоки компанії, для ухвалення рішень потребують відміну від будь-якого іншого кола зацікавлених осіб (менеджерів, найманих робітників, суспільства в цілому) у максимально повної інформації, мислять довгостроковими категоріями і повинні ефективно керувати всіма грошовими потоками компанії .
Існуючі за кордоном теорії оцінки вартості компаній та їх активів мають багатовікову історію. Зокрема, правила експертної оцінки бізнесу за продажною ринкової вартості були розроблені відомим німецьким вченим - математиком Г. Лейбніцем ще в XVIII столітті. Перші згадки про оцінку як методі бухгалтерського обліку та рекомендації щодо його використання при обліку в продажних цінах і за собівартістю з'явилися ще раніше - в XVI столітті в працях основоположників бухгалтерського обліку Л. Пачолі і А. ді Пієтро. Сформовані за кордоном традиції та основні підходи, не тільки підсумовування витрат по конкретному майновому об'єкту в грошовому вираженні, але й безліч інших вельми цікавих методів, цілком можуть бути застосовні для проведення оцінки бізнесу в сучасних російських умовах.
Іноді серед фахівців виникає думка про те, що професійна оцінка не є самостійною областю наукових знань, оскільки для її здійснення використовуються різні методи, сформовані в рамках інших наук: облікові оцінки - запозичені з бухгалтерського обліку, фінансові - з теорії фінансів, ринкові - з макроекономіки і т.д. Можливо, з цим і слід було б погодитися, але справа в тому, що саме завдяки даному напрямку наукових знань були узагальнено різні методи оцінки, застосовувані в математиці, природничих, економічних науках, і вироблені практичні рекомендації щодо їх застосування.
У сучасних умовах будь-який об'єкт власності може бути джерелом доходу і об'єктом ринкової угоди, в тому числі таким об'єктом є й права власника. Власник бізнесу має право продати його, закласти, застрахувати, заповідати, тобто бізнес стає об'єктом угоди, товаром зі всіма властивими йому властивостями, як і всякий товар бізнес має корисністю для покупця. Але це товар особливого роду.
По-перше, це товар інвестиційний, ті є товар, вкладення в який здійснюються з метою віддачі в майбутньому. Витрати і доходи роз'єднані в майбутньому. Причому розмір очікуваного прибутку не відомий, має імовірнісний характер, тому інвестору доводиться враховувати ризик можливої ​​невдачі.
По-друге, бізнес є системою, але продаватися може як вся система в цілому, так і окремі її підсистеми і навіть елементи. У цьому випадку елементи бізнесу стають основою формування іншої, якісно нової системи, тобто товаром стає вже не бізнес, а окремі його складові.
По-третє, потреба в цьому товарі залежить від процесів, які відбуваються як в середині самого товару, так і у зовнішньому середовищі. Причому, з одного боку, нестабільність в суспільстві призводить бізнес до нестійкості, з іншого боку, його нестійкість веде до подальшого наростання нестабільності і в самому суспільстві. З цього випливає ще одна особливість бізнесу як товару - потреба в регулюванні купівлі-продажу.
На думку І. В. Гусєвої, головного спеціаліста-оцінювача Центру експертиз «Лаір», особливістю процесу оцінки вартості є її ринковий характер. Це означає, що оцінка не обмежується урахуванням одних лише витрат на створення або придбання оцінюваного об'єкта. Вона обов'язково враховує сукупність ринкових факторів: фактор часу, фактор ризику, ринкову кон'юнктуру, рівень і модель конкуренції, економічні особливості оцінюваного об'єкта, його ринкову популярність і популярність (гудвіл), макро - і мікроекономічних середовище проживання об'єкта.
На думку Юрія Школьнікова, аналітика Групи незалежних експертів, існує ряд проблем, пов'язаних з оцінкою вартості бізнесу (компанії), які умовно можна розділити на дві категорії:
· Оцінка вартості активів компанії;
· Оцінка вартості власного капіталу компанії, частки у власному капіталі або пакета акцій.
Перша група оцінок пов'язана з ситуаціями, коли передбачаються угоди з майном компанії, внесення майна в якості внеску до статутного капіталу, ліквідація компанії. У залежності від об'єкта оцінки (нерухомість, машини й устаткування, нематеріальні активи) використовуються відповідні підходи і методи оцінки цих активів. Строго кажучи, оцінка активів не є оцінкою компанії як господарюючого суб'єкта. Неправомірно ототожнювати оцінку вартості акцій з оцінкою активів компанії. Оцінка активів, як основа для оцінки пакету акцій або капіталу компанії, застосовна в деяких випадках або для деяких типів компаній (наприклад, холдингових або інвестиційних). Оцінка другої групи необхідна у випадку передбачуваного продажу компанії або пакета акцій, застави цінних паперів компанії, злиття або поглинання, прийняття рішення про додаткову емісію цінних паперів [48, с. 37].
Весь процес оцінки вартості бізнесу (компанії) безпосередньо залежить від причин її спонукали і цілей нею переслідуваних. Правильне визначення мети - одна з найважливіших завдань початкового етапу робіт з оцінки вартості бізнесу. Без чіткого розуміння проблем клієнта і того, яку функцію виконуватиме результат оцінки, неможливо визначити ні об'єкт оцінки, ані методики проведення дослідження, ні потрібної базу оцінки. Рішення завдання ускладнюється також тим, що керівники або власники компанії намагаються вирішити різні проблеми в рамках однієї роботи. Досить типова ситуація, коли замовник одну і ту ж оцінку передбачає використовувати для переоцінки основних фондів підприємства, оцінки майна, внесеного в якості внеску до статутного капіталу, і для прийняття рішення про реструктурування компанії. Оцінювач повинен чітко визначити і погодити із замовником мета роботи, визначити базу оцінки, ідентифікувати об'єкт оцінки та обгрунтувати необхідність використання тієї чи іншої методики. Найбільш часто у світовій практиці оцінка бізнесу (компанії) проводиться у таких цілях:
· Підвищення ефективності поточного управління компанією;
· Визначення вартості цінних паперів з метою купівлі-продажу акцій компаній на фондовому ринку. Для прийняття обгрунтованого інвестиційного рішення необхідно оцінити власність компанії і частку цієї власності, що припадає на що здобуває пакет акцій, а також можливі майбутні доходи від компанії;
· Визначення вартості бізнесу у разі його купівлі-продажу цілком або частинами;
· Реструктуризація компанії. Проведення ринкової оцінки передбачається у разі ліквідації компанії, злиття, поглинання або виділення самостійних підприємств зі складу холдингу;
· Розробка планів розвитку компанії. У процесі стратегічного планування можливо оцінити майбутні доходи компанії, ступінь її стійкості і цінність іміджу;
· Визначення кредитоспроможності компанії і вартості застави при кредитуванні;
· Страхування, в процесі якого виникає необхідність визначення вартості активів напередодні втрат;
· Оподаткування; [30, с. 27].
На думку Вадима Павловца, фінансового консультанта фірми Еліп (реалізація управлінських бізнес-інновацій в реальному секторі економіки), можна сформулювати цілі оцінки бізнесу з боку різних суб'єктів господарювання:

Цілі оцінки з боку суб'єктів [46, с.23].
Цей список наочно показує, наскільки різні цілі оцінки вартості бізнесу (компанії), що надалі передбачає пошук різного виду вартості. У залежності від цілей оцінки і обставин бізнес може оцінюватися по-різному. Тому для проведення оцінки потрібне точне визначення вартості.
Поняття вартості бізнесу (компанії) має безліч інтерпретацій. Загальноприйняті стандарти вартості в оцінці бізнесу представляють собою сукупності вимог до оцінки. У літературі, присвяченій оцінці вартості бізнесу (компанії) розрізняють чотири основні стандарти оцінки:
· Обгрунтованої ринкової вартості;
· Обгрунтованої вартості;
· Інвестиційної вартості;
· Внутрішній (фундаментальної) вартості;
Всі зазначені стандарти припускають, що оцінка робиться з розрахунку на так звані вільні, не вимушені (у тому числі адміністративними втручаннями), угоди з придбання бізнесу або його часткою.
Основні відмінності вказаних стандартів зводяться до наступного.
Стандарт обгрунтованої ринкової вартості передбачає, що оцінка бізнесу (інвестиційного проекту) проводиться на основі інформації (про майно, про поточну і прогнозної кон'юнктури на ринку збуту і покупних ресурсів, ділові можливості та ін), яка однаково доступна для будь-якого потенційного покупця і продавця бізнесу , для будь-якого інвестора. Ділові можливості будь-якого потенційного інвестора, зокрема, щодо фінансування проекту, з продажу, також вважаються рівними і необмеженими.
Стандарт обгрунтованої ринкової вартості самим серйозним чином обмежує можливості застосування скільки-небудь складних методів оцінки бізнесу, так як вони мають на увазі залучення великого масиву внутрішньої інформації підприємства. Тому можна сказати, що єдиним підходом до оцінки бізнесу, який дійсно відповідає зазначеним стандартом, є ринковий підхід. Тільки в ньому використовується загальнодоступна для всіх ринкова інформація.
Однак ринковий підхід до оцінки бізнесу може бути застосований лише до оцінки ринкової вартості закритою або недостатньо відкритою для фондового ринку (отже, з недостатньо ліквідними акціями) компанії. До оцінки майнових комплексів його не можна застосувати, оскільки ні на фондовому, ні на якому іншому ринку капіталу майнові комплекси не котируються і інформація по них не публікується.
Стандарт обгрунтованої вартості передбачає оцінку бізнесу на основі однаково доступний для конкретних покупця і продавця бізнесу зазначеної інформації. Їх ділові можливості також передбачаються однаковими.
Стандарт обгрунтованої вартості найбільш застосовний в західній практиці у випадках, коли акціонери меншості опротестовують через суд угоди щодо скуповування від них акцій більш великими акціонерами тих же компаній на підставі пред'явлення, до останніх, претензій з приводу недотримання при підготовці договірної ціни купівлі-продажу зазначеного стандарту. Претензія полягає в тому, що акціонери більшості в таких випадках часто не надають контрагенту за угодою (акціонеру меншини) тієї інформації про справжні ринкових перспективах компанії і справжньої ринкової вартості її майна, з якої виходять самі при визначенні максимально допустимих цін на акції компанії. Доведена подібна інформаційна асиметрія може привести до втрати розглянутої угоди.
Очевидно, що дана ситуація має прямі аналогії і у вітчизняній практиці, коли більш великі акціонери і менеджери приватизованих компаній на основі схожої інформаційної асиметрії (найчастіше посилюючи її поширенням помилкової інформації про занижених перспективи компанії) скуповують дрібні пакети акцій у працівників приватизованих компаній, яким до того ж затримується виплата заробітної плати.
Стандарт інвестиційної вартості передбачає оцінку бізнесу (інвестиційного проекту) тільки на основі поінформованості та ділових можливостей конкретного інвестора (отже, згідно з цим стандартом оцінка одного і того ж проекту буде різною для різних потенційних інвесторів).
Інвестиційна вартість компанії з точки зору зовнішнього інвестора-покупця називається зовнішньою вартістю компанії. Інвестиційна вартість компанії з точки зору її діючих менеджерів і з урахуванням їх планів називається вартістю компанії як є.
Стандарт внутрішньої (фундаментальної) вартістю передбачає оцінку бізнесу (проекту) стороннім незалежним оцінювачем на основі його власних інформованості та подання про ділові можливості інвестора (що не виключає надання оцінювачу на його вимогу необхідної для оцінки інформації, яку він буде коригувати).
Стандарт внутрішньої (фундаментальної) вартістю передбачає також, що розглянута компанія повинна бути оцінена всіма існуючими методами оцінки бізнесу з отриманням підсумкової оцінки як середньозваженої з усіх визначених різними методами оцінок (де в якості вагових коефіцієнтів повинні виступати спеціально обгрунтовуємо коефіцієнти довіри оцінювача до результатів застосування тієї чи іншого методу оцінки в конкретній оцінної ситуації). [25, с. 25].
Наведені стандарти оцінки бізнесу застосовні як до оцінки компаній (їх ринкової вартості або, іншими словами, їх ринкової капіталізації), так і до оцінки майнових комплексів незалежно від того, хто ними володіє.
Зазвичай у світовій і російській практиці вважається, що найбільш об'єктивна оцінка бізнесу як такого відповідає стандарту обгрунтованої ринкової вартості. На думку доктора економічних наук, професора Інституту професійної оцінки Фінансової Академії М. А. Федотової, основними факторами, що визначають ринкову вартість бізнесу, є: попит, справжня і майбутня прибуток оцінюваного бізнесу, витрати на створення аналогічних компаній, співвідношення попиту і пропозиції на аналогічні об'єкти , ризик отримання доходів, ступінь контролю над бізнесом і ступенем ліквідності активів.
Крім загальноприйнятих міжнародних стандартів в окремих країнах розробляють і затверджують національні стандарти оцінки бізнесу, які грають роль нормативних методичних документів. Вони є рамковими, не диктують для кожного конкретного випадку метод оцінки. Однак ці національні стандарти претендують на те, щоб впорядковувати способи розрахунку для різних методів оцінки бізнесу і використану термінологію. Національні стандарти закріплюють те, на якому рівні і як бачиться методичний апарат оцінки бізнесу найбільш впливовими теоретиками і практиками оцінки бізнесу в тій чи іншій країні.

1.3 Регулювання оціночної діяльності

Механізм регулювання оціночної діяльності
Відповідно до Концепції розвитку оціночної діяльності в Російській Федерації основними механізмами регулювання оціночної діяльності є:
· Ліцензування оцінювачів;
· Атестація фахівців в області оціночної діяльності; система стандартів та положень оціночної діяльності;
· Затвердження навчальних програм з перепідготовки фахівців в області оціночної діяльності;
· Сертифікація послуг;
· Страхування цивільної відповідальності оцінювачів.
Законодавство, яке регулює оціночну діяльність в Російській Федерації, складається з Федерального закону "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", прийнятих відповідно до нього федеральних законів та інших нормативних правових актів Російської Федерації, законів та інших нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації, а також з міжнародних договорів Російської Федерації.
Відповідно до статті 18 Федерального закону "Про оціночну діяльність в РФ" контроль за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації здійснюють органи, уповноважені Урядом Російської Федерації та суб'єктами Російської Федерації, в рамках своєї компетенції, встановленої відповідно до законодавства Російської Федерації. Головним органом у контролі за здійсненням оціночної діяльності є Міністерство державного майна Російської Федерації.
Функціями уповноважених органів є:
· Контроль за здійсненням оціночної діяльності;
· Регулювання оціночної діяльності;
· Взаємодія з органами державної влади з питань оціночної діяльності та координація їх діяльності;
· Узгодження проектів стандартів оцінки;
· Узгодження переліку вимог, що пред'являються до освітніх установ, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів відповідно до законодавства Російської Федерації.
Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності, розробляються і затверджуються Урядом Російської Федерації відповідно до законодавства Російської Федерації.
З метою саморегулювання оціночної діяльності оцінювачі мають право об'єднуватися в асоціації, спілки, інші некомерційні організації. Тому додатково до державного регулювання регулювання оціночної діяльності здійснюється такими саморегулівними організаціями оцінювачів і поширюється на членів таких саморегулівних організацій.
Саморегулівні організації оцінювачів можуть виконувати такі функції:
· Захищати інтереси оцінювачів;
· Сприяти підвищенню рівня професійної підготовки оцінювачів;
· Сприяти розробці освітніх програм з професійного навчання оцінювачів;
· Розробляти власні стандарти оцінки;
· Розробляти та підтримувати власні системи контролю якості здійснення оціночної діяльності.
Крім Федерального закону "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" і стандартами Російського товариства оцінювачів на території суб'єктів Федерації діють місцеві підзаконні акти з оцінки, узгоджені з Федеральним законом. Так, наприклад, у Москві діє Закон р. Москви від 11.02.98 р. № 3 "Про оціночну діяльність в місті Москві". Європейської групи асоціацій оцінювачів (ЕГАО) прийняті Європейські стандарти оцінки 2000 (ЕСО 200), у зв'язку з чим Російське товариство оцінювачів приступило до формування системи євросертифікацію оцінювачів в Росії.
Для забезпечення єдиного правового та методологічного простору на всій території Російської Федерації нормативні акти органів управління суб'єктів Російської Федерації, що зачіпають оціночну діяльність, повинні проходити узгодження в Мингосимущества Росії.
Законодавство з оціночної діяльності останнім часом було оновлено. Комітет Державної Думи з власності розглянув три законопроекти "Про внесення змін і доповнень до Федерального закону" Про оціночну діяльність в РФ ", запропонованих депутатами Іваном Грачовим, Миколою Арєф'євим та членом Ради Федерації Володимиром Яковлєвим.
Як повідомила прес-служба Державної Думи, висновок Комітету - рекомендувати Держдумі відхилити законопроекти Н. Ареф'єва та В. Яковлєва, а проект І. Грачова прийняти в першому читанні. За оцінкою Комітету, законопроект І. Грачова "містить ряд нових і важливих положень". В них пропонується привести Федеральний закон "Про оціночну діяльність в РФ" у відповідність до законодавства про освіту; надати замовникам права на залучення оцінювачів без мети здійснення операцій з об'єктами оцінки, наприклад, з метою приведення балансової вартості активів (у тому числі основних виробничих фондів) у відповідність з їх ринковою вартістю для відображення результатів оцінки в системі бухгалтерського обліку, прийнятої на підприємстві. Законопроект Грачова підтриманий урядом, на законодавчі ініціативи Ареф'єва та Яковлєва уряд дало негативні відгуки.
18 січня 2002 Державна дума 334 голосами прийняла в першому читанні законопроект про зміни і доповнення в закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" в частині приведення цього закону у відповідність з іншими законами РФ.
Законопроект стосується, зокрема, проблем підготовки фахівців-оцінювачів у вищих навчальних закладах, стандартів оцінки та критеріїв незалежності дій оцінювача. Два інших законопроекти, теж уточнюючі закон про оціночну діяльність, за авторством губернатора Санкт-Петербурга Володимира Яковлєва і депутата-комуніста Миколи Ареф'єва, Дума відхилила, порахувавши їх, відповідно, застарілими і занадто одіозними, і міняють всю концепцію оціночної діяльності в Росії.
Федеральний закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"
Законодавство, яке регулює оціночну діяльність в Російській Федерації, грунтується на цьому Федеральному законі, прийнятих відповідно до нього федеральних законів та інших нормативних правових актів Російської Федерації, а також з міжнародних договорів Російської Федерації.
Федеральний закон № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" був прийнятий Державною Думою 16 липня 1998 року, схвалений Радою Федерації 17 липня 1998 року. Цей Закон визначає правові засади регулювання оціночної діяльності щодо об'єктів оцінки, що належать Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, фізичним особам та юридичним особам, для цілей здійснення операцій з об'єктами оцінки.
Російські стандарти оцінки
"Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності" були затверджені 6 липня 2001 Постановою Уряду Російської Федерації № 519. Відповідно до цієї Постанови розробка та затвердження методичних рекомендацій щодо оціночної діяльності стосовно до різних об'єктів оцінки (за погодженням з федеральними органами виконавчої влади, що здійснюють регулювання у відповідній сфері діяльності), видам вартості об'єкта оцінки, проведення оцінки, а також експертизи звітів про оцінку, було покладено на Міністерство майнових відносин Російської Федерації (Мінмайна Росії).
Вимоги Стандартів є обов'язковими до застосування суб'єктами оціночної діяльності при визначенні виду вартості об'єкта оцінки, підходів до оцінки та методів оцінки, а також при проведенні оцінки. Згідно з вимогами Стандартів при складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості доказового значення.
У Стандарті оцінки дається визначення основних видів вартості об'єкта оцінки, підходів до оцінки та методів оцінки. Крім визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у Стандарті дається визначення видів вартості, відмінних від ринкової. До таких видів відносяться:
· Вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком товарів;
· Вартість заміщення об'єкта оцінки;
· Вартість відтворення об'єкта оцінки;
· Вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні;
· Інвестиційна вартість об'єкта оцінки;
· Вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування;
· Ліквідаційна вартість об'єкта оцінки;
· Утилізаційна вартість об'єкта оцінки;
· Спеціальна вартість об'єкта оцінки.
У Стандарті дається визначення трьох основних підходів до оцінки: витратного, порівняльного і дохідного. Згідно вимог Стандартів, оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати (або обгрунтувати відмову від використання) дані підходи до оцінки. При цьому оцінювач має право самостійно визначати в рамках кожного з підходів конкретні методи оцінки, що визначаються в Стандарті як спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки у рамках одного з підходів до оцінки. Оцінювач на основі отриманих в рамках кожного з підходів до оцінки результатів визначає підсумкову величину вартості об'єкта оцінки, при цьому згідно з вимогою Стандартів підсумкова величина вартості об'єкта оцінки повинна бути виражена в рублях у вигляді єдиної величини, якщо в договорі про оцінку не передбачено інше.
Розділ III Стандартів визначає основні вимоги до проведення оцінки, етапи проведення оцінки, порядок збору та обробки інформації.
Оцінка об'єкта оцінки може проводиться оцінювачем тільки при дотриманні вимоги до незалежності оцінювача, передбаченого законодавством Російської Федерації про оціночну діяльність. У разі якщо він не відповідає зазначеному вимогу, оцінювач зобов'язаний повідомити про це замовника і відмовитися від укладення договору про оцінку. При укладенні договору про оцінку оцінювач зобов'язаний надавати замовнику інформацію про вимоги законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність, у тому числі про порядок ліцензування оціночної діяльності, обов'язки оцінювача, вимоги до договору про оцінку і звіту про оцінку, а також про стандарти оцінки. Факт надання такої інформації фіксується в договорі про оцінку.
Стаття 20 Стандарту встановлює шестимісячний термін дійсності підсумкової величини вартості об'єкта оцінки для цілей здійснення операцій.
Міжнародні стандарти оцінки
У різних країнах професійні організації оцінювачів привласнювали професійний статус тим, хто мав необхідну освіту і достатній досвід. Поступово виникла потреба у формулюванні загальних для світової економіки принципів, ідей і правил, що знайшло своє відображення в Стандартах оцінки, Кодексах професійної етики оцінювача та інших документах, розроблених у 60-70-х роках. У 1981 році був утворений Міжнародний комітет зі стандартів оцінки майна (МКСО). Завданням Комітету стала корекція стандартів з урахуванням думок різних країн та виявлення різниці в формулюваннях або в застосуванні Стандартів. Особливо важливо для МКСО, щоб міжнародні Стандарти оцінки були визнані в міжнародній бухгалтерської та іншої фінансової звітності. Тому МКСО підтримує постійні зв'язки з Міжнародним комітетом зі стандартів бухгалтерського обліку, Міжнародною федерацією бухгалтерів, Міжнародним комітетом з аудиторської діяльності, Міжнародною організацією комісій з цінних паперів.
Кожен Стандарт (їх чотири) відповідає деякому класу ситуацій, які стосуються процесу оцінки і містить такі розділи: Вступ; Область застосування; Визначення; Взаємозв'язок до Стандартів бухгалтерського обліку; Формулювання Стандарту; Зауваження; Вимоги, що пред'являються до структури звіту; Умови відступу від Стандарту ; Дата вступу в силу.

1.4 Ліцензування оціночної діяльності та контроль за дотриманням ліцензійних вимог

Ліцензування оціночної діяльності здійснюється відповідно до законодавства Російської Федерації. Порядок ліцензування оціночної діяльності затверджується Кабінетом Міністрів України. Орган, що видає ліцензію на здійснення оціночної діяльності, здійснює контроль за дотриманням вимог до здійснення цієї діяльності оцінювачами відповідно до федерального закону про оціночну діяльність і законодавством Російської Федерації про ліцензування.
Порядок ліцензування та умови видачі ліцензій на здійснення оціночної діяльності встановлює Положення "Про ліцензування оціночної діяльності" від 11 квітня 2001 р. N 285, затвердженого Постановою Уряду Російської Федерації 11 квітня 2001 р. N 285.
Ліцензія видається на здійснення таких робіт (послуг) в області оціночної діяльності:
а) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) щодо нерухомого майна, за винятком підприємств як майнових комплексів, що підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів;
б) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) відносно рухомого майна (за винятком грошей та цінних паперів), а також підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів;
в) оцінка вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) щодо результатів інтелектуальної діяльності, у тому числі виключних прав на них (інтелектуальної власності), а також конфіденційної інформації, що має комерційну цінність;
г) оцінка вартості права власності, інших прав, зобов'язань (боргів) та робіт (послуг) щодо цінних паперів, паїв, часток (вкладів) до статутних (складеному) капіталі, а також підприємств як майнових комплексів.
Вимоги до ліцензування оцінної діяльності для фізичних осіб:
· Державна реєстрація як індивідуального підприємця;
· Наявність документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань в області оціночної діяльності відповідно до узгоджених з уповноваженим органом освітніми програмами;
· Сплата збору за видачу ліцензії на здійснення оціночної діяльності.
Вимоги до ліцензування оцінної діяльності для юридичних осіб:
· Державна реєстрація як юридичної особи;
· Наявність в штаті юридичної особи не менше одного працівника, що має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльності;
· Сплата збору за видачу ліцензії на здійснення оціночної діяльності.
Відкликання ліцензії на здійснення оціночної діяльності здійснюється на підставі:
· Визнання в установленому законодавством Російської Федерації порядку недійсним факту державної реєстрації індивідуального підприємця або юридичної особи;
· Визнання в установленому законодавством Російської Федерації порядку індивідуального підприємця або юридичної особи банкрутом;
· Визнання в установленому законодавством Російської Федерації порядку недійсним наявного в оцінювача, що є індивідуальним підприємцем, документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльності; якщо оцінювачем є юридична особа - визнання недійсним документа про освіту працівника цієї юридичної особи за умови, що він один має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльності;
· Виходу даними оцінювачем у своїй діяльності за межі прав, наданих йому ліцензією на здійснення оціночної діяльності;
· Недотримання вимог, встановлених законодавством Російської Федерації;
· Рішення суду, арбітражного суду, третейського суду.
Клопотання про відкликання ліцензії на здійснення оціночної діяльності може бути представлено уповноваженим органом, саморегулівними організаціями, а також іншими зацікавленими особами.
Відповідно до Положення про ліцензування оціночної діяльності [22] на Мінмайна Росії покладаються функції з ліцензування оціночної діяльності, у тому числі по контролю за дотриманням ліцензійних вимог юридичними особами та індивідуальними підприємцями, що мають ліцензію на здійснення оціночної діяльності (ліцензіатів).
Об'єктом контролю є дотримання ліцензіатами ліцензійних вимог і умов при здійсненні ними оціночної діяльності. Ліцензійні вимоги і умови встановлені в п.5 Положення про ліцензування оціночної діяльності:
а) дотримання ліцензіатом законодавства Російської Федерації та законодавства суб'єктів Російської Федерації про оціночну діяльність [23].
б) надання на запит ліцензіюючого органу інформації, необхідної для контролю за дотриманням ліцензіатом ліцензійних вимог і умов;
в) здійснення страхування цивільної відповідальності оцінювачів шляхом укладення договору страхування за зазначеними у ліцензії на здійснення оціночної діяльності робіт (послуг) в області оціночної діяльності або по кожному майбутнього договору про оцінку;
г) для ліцензіата - юридичної особи - наявність у штаті працівника, що має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених у ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності;
д) для ліцензіата - індивідуального підприємця - наявність документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань із зазначених у ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності.
Заходи щодо контролю будуть включати в себе документальну перевірку діяльності ліцензіатів, проведення експертиз звітів з оцінки вартості об'єктів оцінки, складання актів та прийняття рішень.
Заходи щодо контролю будуть здійснюватися на основі:
а) зведеного плану контрольних заходів Мінмайна Росії, за планом територіального органу Мінмайна Росії;
б) заяв юридичних і фізичних осіб, державних наглядових органів, інших органів державної влади, в тому числі територіальних органів Мінмайна Росії, а також за надання відомостей структурних підрозділів про звіти з оцінки вартості об'єктів оцінки, що використовуються в роботі Мінмайна Росії.
У випадках, якщо заява не дозволить встановити особу, яка звернулася в орган, що ліцензує, або в заяві юридичної чи фізичної особи не вказується мотивоване порушення ліцензіатом ліцензійних вимог і умов, заходи з контролю не будуть проводитися.
Відносно одного ліцензіата плановий захід з контролю буде проводитися не більше ніж один раз на два роки.
При проведенні заходів з контролю посадові особи не матимуть права:
· Перевіряти виконання обов'язкових вимог, що не відносяться до компетенції ліцензіюючого органу;
· Розповсюджувати інформацію, що становить охоронювану законом таємницю і отриману в результаті проведення заходів щодо контролю, за винятком випадків, передбачених законодавством Російської Федерації;
· Перевищувати встановлені терміни проведення заходів щодо контролю.
При проведенні перевірки повинні будуть запитуватися виключно ті документи, які мають відношення до перевірки ліцензіата, наприклад:
· Договір про оцінку об'єкта оцінки;
· Додатки і зміни до даного договору;
· Звіт про оцінку об'єкта оцінки;
· Договір (страховий поліс) страхування цивільної відповідальності оцінювача;
· Установчі документи з усіма змінами і доповненнями до них; свідоцтва про державну реєстрацію як юридичної особи, індивідуального підприємця;
· Копії документів про освіту працівників (для юридичних осіб) або індивідуального підприємця, що підтверджують отримання професійних знань за вказаними у заяві робіт (послуг) в області оціночної діяльності відповідно до освітніми програмами, погодженими з ліцензіюючим органом і ін
За результатами заходу з контролю посадовою особою (особами) ліцензіюючого органу, що здійснює перевірку, буде складатися акт перевірки.
Підставою для зупинення дії ліцензії будуть:
а) виявлення ліцензіюючим органом, державними наглядовими і контрольними органами, іншими органами державної влади в межах їх компетенції порушень ліцензіатом ліцензійних вимог і умов, які можуть спричинити за собою заподіяння шкоди правам, законним інтересам, моральності і здоров'ю громадян, а також обороноздатності і безпеки держави ;
б) невиконання ліцензіатом рішень ліцензіюючого органу, що зобов'язують ліцензіата усунути виявлені порушення.
У разі призупинення дії ліцензії термін, на який видана ліцензія, не буде продовжується, плата за відновлення дії ліцензії не стягуватиметься.
Ліцензіат зобов'язаний буде усунути обставини, які потягли за собою припинення дії ліцензії, і направити в орган, що ліцензує заяву про поновлення дії ліцензії. Якщо у встановлений термін зазначені обставини не будуть усунуті, ліцензія в установленому порядку анулюється.
Ліцензіюючий орган протягом 30 днів з дня отримання заяви буде здійснювати перевірку усунення ліцензіатом зазначених обставин і за результатами перевірки - приймати рішення про відновлення або про неможливість відновлення дії ліцензії.
Ліцензія буде вважатися відновленою з дати прийняття ліцензіюючим органом відповідного рішення. Про вказаному рішенні ліцензіат буде повідомлятися в 3-денний строк з дня прийняття рішення.
Підстави і дати припинення і відновлення дії ліцензії будуть вказуватися в реєстрі ліцензій.
Документ, що підтверджує усунення зазначених обставин, буде визначатися ліцензіюючим органом при ухваленні рішення про призупинення дії ліцензії.
Для встановлення факту усунення ліцензіатом обставин, що спричинили призупинення дії ліцензії, ліцензіат буде мати право вимагати проведення незалежної експертизи.
Необхідні відомості будуть вноситися до реєстру ліцензій в 3-денний строк з дня прийняття відповідного рішення.
Призупинення дії ліцензії буде означати заборону ліцензіату укладати договори про проведення оцінки об'єкта оцінки.
Представлення ліцензіатом у встановлений термін документів, що свідчать про усунення порушень, що послужили причиною для зупинення дії ліцензії, буде підставою для поновлення дії ліцензії. Ліцензія може бути анульована рішенням суду на підставі заяви ліцензіюючого органу, що видав ліцензію, або органу державної влади відповідно до його компетенції. Одночасно з подачею заяви в суд орган, що ліцензує матиме право призупинити дію зазначеної ліцензії на період до вступу в силу рішення суду. Підставою для анулювання ліцензії в судовому порядку будуть:
а) виявлення недостовірних або перекручених даних у документах, поданих для отримання ліцензії;
б) неодноразове або (одноразове) грубе порушення ліцензіатом ліцензійних вимог і умов.
Рішення про направлення до суду заяви про анулювання ліцензії буде доводитися ліцензіюючим органом до ліцензіата у письмовій формі з мотивованим обгрунтуванням не пізніше ніж через три дні з дня прийняття рішення. Анулювання ліцензії спричинить за собою:
а) припинення права ліцензіата здійснювати оціночну діяльність;
б) виключення ліцензіата з реєстру ліцензій.
Дія ліцензії призупиниться, відновиться з моменту видання відповідного наказу Мінмайна Росії.
У разі наявності спору про достовірності величини ринкової чи іншої вартості об'єкта оцінки, встановленої у звіті, в тому числі і в зв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта, зазначений спір підлягає розгляду судом, арбітражним судом відповідно до встановленої підвідомчості, третейським судом за згодою сторін спору чи договору або в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, що регулює оціночну діяльність.

1.5 методичними дещо забезпечення

"Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності", затверджені Постановою Уряду Російської Федерації N 519 6 липня 2001, є обов'язковими до застосування суб'єктами оціночної діяльності при визначенні виду вартості об'єкта оцінки, підходів до оцінки та методів оцінки, а також при проведенні оцінки .
При проведенні оцінки об'єкта на підставі ухвали суду, арбітражного суду, третейського суду або рішення уповноваженого органу з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації оцінювач зобов'язаний використовувати вид вартості об'єкта оцінки, зазначений у відповідній ухвалі чи рішенні. При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості доказового значення.
Стандарти оцінки визначають види вартості об'єкта оцінки, підходи до оцінки та методи оцінки.
Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.
Види вартості об'єкта оцінки, відмінні від ринкової вартості:
а) вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком - вартість об'єкта оцінки, продаж якого на відкритому ринку неможлива або вимагає додаткових витрат у порівнянні з витратами, необхідними для продажу вільно обертаються на ринку товарів;
б) вартість заміщення об'єкта оцінки - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;
в) вартість відтворення об'єкта оцінки - сума витрат у ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;
г) вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з існуючих умов та мети його використання;
д) інвестиційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи при заданих інвестиційних цілях;
е) вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування - вартість об'єкта оцінки, яку визначають для обчислення податкової бази і розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (в тому числі інвентаризаційна вартість);
ж) ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки має бути відчужений у строк менше звичайного терміну експозиції аналогічних об'єктів;
з) утилізаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він у себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки;
і) спеціальна вартість об'єкта оцінки - вартість, для визначення якої в договорі про оцінку або нормативному правовому акті обумовлюються умови, не включені в поняття ринкової або іншої вартості, зазначеної у стандартах оцінки.
Підходи до оцінки:
витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу;
порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними;
дохідний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Метод оцінки - спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки у рамках одного з підходів до оцінки.
Оцінка в усьому світі розглядається як один з механізмів ефективного управління власністю. Поступово і в Росії з формуванням класу власників постає проблема її ефективного використання і відповідно виникає потреба в послугах оцінювача.
Потреба в оцінці вартості може виникати в ряді випадків. Так, якщо громадянин або організація володіють будь-яким майном, що перебуває у власності держави чи уряду Москви на правах господарського відання, то при приватизації даного об'єкта необхідне укладення професійного оцінювача. Обов'язковість оцінки передбачається також при викупі або іншому вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб. Наприклад, якщо приватний гараж стоїть на місці планованого проведення чергового автомобільного кільця, і його власнику пропонують звільнити місце для майбутньої дороги, то сума компенсації повинна буде визначатися незалежним оцінювачем. При внесенні до статутного капіталу підприємства негрошового внеску, який перевищує 200 мінімальних оплат праці, необхідна його ринкова оцінка.
Найбільш часто незалежний оцінювач залучається при переоцінці основних фондів підприємства. Оцінка необхідна також при залученні інвестицій. Традиційний спосіб покриття дефіциту оборотних коштів - кредит. Забезпеченням по кредиту може бути застава майна. Як показує міжнародний досвід, базою при визначенні заставної вартості є ринкова вартість об'єкта застави. Для оцінки рівня ризику, який бере на себе кредитна установа, що забезпечує себе можливістю відшкодувати достатню суму коштів у разі неповернення позичальником кредиту, необхідно визначити відношення між ринковою вартістю застави та розміру кредиту.
Необхідна оцінка і в разі страхування майна, так як потрібно визначити страхову вартість цього майна або оскаржити суму, в яку страхова компанія оцінила збитки.
Відповідно до нового законодавства при укладанні шлюбного контракту можна залучити оцінювача для визначення вартості майна, що у випадку розлучення значно полегшить вирішення майнових суперечок.
Цілі оцінки тісно пов'язані з її методами. Оптимальність вибору того чи іншого методу оцінки об'єкта в великій мірі залежить від кваліфікації та практичного досвіду оцінювача.
У стандартах оцінки оцінювачам рекомендується визначати вартість об'єктів, застосовуючи як можна більшу кількість методів оцінки, обмежене лише відсутністю необхідної інформації. Тоді при узгодженні результатів оцінки по різних методах ймовірність отримати більш точне значення вартості об'єкта значно зростає.
Методи оцінки нерухомості можуть бути згруповані у відповідності з витратним, доходним та порівняльною (ринковими) підходом.
Методи витратного підходу увазі знання оцінювачем специфіки, правильно оцінювати фізичний, функціональний, економічний знос, вартість об'єкта при найкращому і найбільш ефективному використанні. Для визначення вартості за методами дохідного підходу необхідно знання фінансової математики, володіння поняттями капіталізації та дисконтування, вміння адекватно оцінювати ризики вкладення капіталу, прогнозувати грошові потоки, аналізувати ринкову інформацію і передбачати динаміку зміни вартості об'єкта в залежності від зовнішніх факторів. Методи порівняльного підходу припускають наявність достовірної ринкової інформації про продажі аналогічних об'єктів. Ці методи є найбільш достовірними, однак від оцінювача потрібне знання ринку, аналітики достатньої кількості реальних операцій і правильне застосування необхідних поправок (на дату продажу, місце розташування, призначення і т.д.).
Розглядаючи сфери застосування цих методів, можна зробити висновок, що якщо об'єкт не є прибутковим, то для його оцінки доцільно застосовувати витратний та порівняльний підходи. У випадку, якщо об'єкт приносить дохід, то основним методом стає прибутковий, а допоміжними - витратний і порівняльний. Комплексне використання всіх трьох методів дозволяє більш точно обгрунтувати ринкову вартість об'єкта. У рамках кожного з підходів існують цілий ряд методик розрахунку ринкової вартості.
Витратний підхід
При застосуванні витратного методу слід пам'ятати, що отримана на його основі вартість є базисом ринкової вартості доходопріносящего об'єкта. Наприклад, ринкова вартість комплексу автозаправної станції буде значно більше витрат на будівництво, а вартість готелю, розташованої у невдалому місці (на околиці міста), буде менше, ніж вартість, визначена витратним методом.
Практика показує, що найбільші проблеми при використанні витратного підходу виникають у зв'язку з оцінкою ринкової вартості землі. Найбільш достовірним методом оцінки землі з позицій західної теорії є метод порівняльного аналізу зіставних продажів. Використання цього методу в російських умовах практично неможливо через невизначеність російського законодавства про землю і непрозорості інформації про угоди з купівлі або продажу земельних ділянок.
Витратний підхід, який використовується для оцінки нерухомості, заснований на припущенні, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта в його існуючому стані або відтворення його споживчих властивостей, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
Однак тут необхідно розуміння відмінності між відновною вартістю (вартістю відтворення) об'єкта і вартістю заміщення.
Відновлювальна вартість (вартість відтворення) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких же архітектурно-планувальних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів і з тим же якістю будівельно-монтажних робіт. При визначенні відновної вартості відтворюються той же функціональний знос об'єкта і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які є у оцінюваного об'єкта.
Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, що має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну і планування.
Кордон між відновною вартістю об'єкта та вартістю його заміщення завжди умовна, і оцінювачу в кожному конкретному випадку доводиться вирішувати проблему вибору того чи іншого виду вартісної оцінки залежно від умов застосування витратного підходу.
Згідно зі стандартами Російського товариства оцінювачів (СТО РОО 21-01-95) при оцінці витратним підходом необхідно визначити: ринкову вартість ділянки землі; вартість відновлення об'єкта або його заміщення; величину накопиченого зносу об'єкта; ринкову вартість нерухомості витратним методом як суми вартості ділянки землі і відновної вартості об'єкта за мінусом накопиченого зносу.
У російських умовах об'єктом оцінки є не повне (абсолютне) право власності на земельну ділянку, а лише право користування на правах оренди. Теорія оцінки вартості земельної ділянки виділяє тут п'ять основних методів визначення вартості: капіталізація земельної ренти (дохідний підхід); метод співвіднесення (перенесення); метод розвитку (освоєння); техніка залишку для землі; метод прямого порівняльного аналізу продажів. Визначення вартості земельної ділянки методом капіталізації земельної ренти полягає в капіталізації доходів, отриманих за рахунок орендних платежів. У Росії мало поширена практика здачі в оренду приватних землеволодінь, орендуються головним чином державні і муніципальні земельні ділянки. При цьому нормативна ціна землі неадекватна її ринкової вартості.
Найнадійнішим з усіх вищевказаних методів у світовій практиці прийнято вважати метод прямого порівняльного аналізу продажів. Розрахунок методом порівняльного аналізу продажів полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних земельних ділянок, порівнянні їх з оцінюваним і внесення відповідних поправок на відмінності, які є між порівнянними ділянками і оцінюваним. У результаті спочатку встановлюється продажна ціна кожного зіставного ділянки, як якщо б він мав ті ж характеристики, що й оцінюваний ділянку, а потім визначається середньозважена вартість оцінюваного земельної ділянки.
Наступним етапом застосування витратного підходу є визначення відновної вартості об'єкта або вартості заміщення. Існують чотири способи розрахунку відновної вартості або вартості заміщення.
Метод кількісного аналізу полягає в складанні кошторисів витрат на всі види робіт, необхідних для будівництва окремих конструктивних елементів об'єкта і об'єкта в цілому: витрати праці, матеріалів, засобів механізації робіт. До цих витрат необхідно додати накладні витрати і прибуток забудовника, а також витрати з проектування, будівництва, придбання та монтажу обладнання, необхідні для відтворення оцінюваних поліпшень.
Кількісний аналіз найбільш точний, але і найбільш трудомісткий. Для його застосування потрібні висока кваліфікація оцінювача і великий досвід у складанні будівельних кошторисів.
Поелементний спосіб розрахунку представляє собою модифікацію кількісного методу, але він набагато менш трудомісткий, оскільки грунтується на використанні не одиничних, а укрупнених кошторисних норм і розцінок. В якості одиниць виміру вартості беруть найбільш характерні показники конструктивних елементів (1 куб.м цегляної кладки, 1 кв.м покрівельних покриттів тощо).
Метод порівняльної одиниці заснований на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей оцінюваного об'єкта з вартістю аналогічної одиниці виміру подібного типового споруди. Суть методу полягає в тому, що для оцінюваного об'єкта підбирають об'єкт-аналог, схожий з оцінюваним по конструкційним характеристикам, використовуються, і технології виготовлення. Потім вартість одиниці виміру об'єкта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м і пр.) множиться на число одиниць оцінюваного об'єкта.
Це найбільш простий спосіб оцінки об'єкта нерухомості і широко застосовується оцінювачами, особливо при проведенні переоцінки основних фондів підприємств.
Індексний спосіб полягає у визначенні відновної вартості оцінюваного об'єкта шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс переоцінки. Індекси для переоцінки основних фондів затверджуються Держкомстатом РФ і періодично публікуються у пресі.
Визначення накопиченого зносу є заключним етапом витратного підходу.
При витратному підході визначення зносу використовується для того, щоб врахувати відмінності в характеристиках нового об'єкта і реально оцінюваного об'єкта нерухомості. Облік зносу об'єкта - це свого роду коригування вартості знову відтвореного будівлі для визначення вартості оцінюваного об'єкта.
У залежності від факторів зниження вартості нерухомості знос підрозділяється на фізичний, функціональний і зовнішній (економічний).
Фізичний знос відображає зміни фізичних властивостей об'єкта нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів). Фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом експлуатаційних факторів, другий - під впливом природних і природних факторів.
Існують чотири основні методи розрахунку фізичного зносу: експертний (найточніший, але і найбільш трудомісткий, розраховується на основі створення дефектної відомості та визначення відсотків зносу всіх конструктивних елементів будівлі або споруди); нормативний (або бухгалтерський); вартісної та метод розрахунку терміну життя будівлі.
Функціональний знос - це втрата у вартості, викликана тим, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам: з точки зору його функціональної корисності, за архітектурно-естетичним, об'ємно-планувальних, конструктивних рішень, впорядкованості, безпеки, комфортності та іншим функціональним характеристикам. Якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос усувний. Елементом усувного функціонального зносу можна вважати відсутність каміна, витрати на установку якого перекриваються збільшенням прибутковості та ринкової вартості нерухомості. Величина усувного зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент його оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на дату оцінки без оновлених елементів. До непереборних функціональному зносу відноситься зменшення вартості через фактори, пов'язаних як з недоліком, так і надлишком якісних характеристик будівлі.
Якщо фізичний і певною мірою функціональний знос можна усунути шляхом реконструкції або модернізації будівлі, то знос зовнішнього впливу в більшості випадків неустраним.
Зовнішній (економічний) знос - це втрата у вартості, обумовлена ​​впливом зовнішніх факторів. Економічний знос може бути викликаний цілим рядом причин, таких як загальноекономічні, внутрішньогалузеві, правові зміни або зміни, пов'язані з законодавством, муніципальним постановам, зонування і адміністративним розпорядженням.
Основними факторами зовнішнього зносу в Росії є загальний стан в економіці, яке в окремих регіонах посилюється місцевими чинниками, наявність дискримінує законодавства для окремих видів підприємницької діяльності, штрафи за забруднення навколишнього середовища.
Існують два підходи до оцінки зовнішнього зносу - порівняння продажів аналогічних об'єктів при стабільних і змінених зовнішніх умовах і капіталізація втрат в доході, що відноситься до зміни зовнішніх умов. Після визначення сукупного накопиченого зносу оцінювач для одержання підсумкової вартості об'єкта нерухомості додає до ринкової вартості земельної ділянки різницю повної відновної вартості об'єкта і накопиченого зносу.
Витратний підхід застосуємо до оцінки практично будь-яких об'єктів нерухомості. Однак не у всіх випадках таке застосування виправдано (наприклад, оцінка доходопріносящей нерухомості).
Найбільш поширеною сферою застосування витратного підходу є оцінка об'єктів на "пасивних" або малоактивних секторах ринку нерухомості. Перевага застосування витратного підходу в даному випадку пов'язане з тим, що недостатність або недостовірність інформації про відбулися угодах з купівлі-продажу об'єктів-аналогів у ряді випадків обмежує можливість використання інших підходів до оцінки.
Витратний підхід застосовують також при техніко-економічному обгрунтуванні нового будівництва, при оцінці ринкової вартості об'єктів незавершеного будівництва та реконструйованих об'єктів. У цьому випадків витратний підхід дозволяє оцінити ефективність інвестиційного проекту.
Використовуючи поєднання витратного та дохідного підходу, а саме порівнюючи витрати на будівництво об'єкта з отриманим від нього доходом, оцінювач робить висновок про найкращий і найбільш ефективне використання земельної ділянки, що відноситься до об'єкта оцінки. Для відображення результатів оцінки у фінансовій звітності підприємства (переоцінка основних фондів) оцінювачі на підставі Положення з бухгалтерського обліку (ПБО 6-97) "Облік основних засобів" визначають вартість об'єкта оцінки витратним підходом.
Постійно розширюється сферою застосування витратного підходу виступає ринок страхових послуг. У даному випадку перевага цього підходу віддається тому, що страхова сума, сума страхового внеску і страхового відшкодування визначаються виходячи з витрат страхувальника витратним підходом.
Ринковий підхід
Порівняльний (ринковий) підхід до оцінки нерухомості характеризується аналізом ринкових продажів об'єктів, аналогічних і схожих з оцінюваним. Для того щоб цей підхід був застосований до конкретної ситуації, необхідно володіти великим обсягом накопичених і достовірних статистичних даних про продажі порівнянних об'єктів нерухомості, що можливо лише за умови високої розвиненості ринку нерухомості.
У російських умовах для оцінки об'єктів ринковим методом доводиться використовувати будь-які наявні відомості про минулі угодах по об'єктах, так як проблема пошуку інформації для даного методу ускладнюється її закритістю.
При оцінці вартості банку суть даного підходу полягає в тому, що курс акцій банку відображає ринкову привабливість цього банку як об'єкта придбання та інвестування. Показник ринкової привабливості звичайно розраховується за відкритим акціонерним товариствам, акції яких котируються на фондових біржах. Для того щоб визначити показник ринкової привабливості банку, що випустив тільки звичайні акції, необхідно розділити прибуток після оподаткування за минулий рік на число акцій, що знаходяться в обігу на кінець цього року. Отриманий показник є доходом на одну акцію. Потім ринкова продажна ціна акцій на будь-яку довільно обрану дату співвідноситься з отриманим результатом - доходом в розрахунку на одну акцію, в результаті чого визначається показник ринкової привабливості. Для російської практики даний підхід у даний час практично неможливо використовувати на практиці, бо акції російських комерційних банків, за винятком Ощадбанку, на фондових біржах не котуються. Тим не менш, завдання прогнозування курсової вартості акцій банків після злиття залишається актуальною.
Прибутковий підхід
Ринок оренди на відміну від ринку продажів є найбільш динамічним, більш відкритим і багатим з інформаційної точки зору. Доходи від оренди в більшості випадків є основою для застосування дохідного підходу до оцінки нерухомості.
Загальновизнано, що прибутковий підхід - це найбільш інформаційно забезпечений і, отже, найбільш вірогідний підхід до оцінки нежитлової нерухомості Росії. Крім того, прибутковий підхід при всій складності є найбільш сильним і гнучким інструментом оцінки, здатним вирішувати завдання не тільки в галузі нерухомості, але і в інших областях: інтелектуальної власності, бізнесу, інвестиційних проектів та ін Розглянемо дохідний підхід докладніше.
У світовій практиці при прибутковому підході використовуються: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових доходів.
Метод прямої капіталізації заснований на прямому перетворенні чистого операційного доходу (ЧОД) у вартість шляхом поділу його на коефіцієнт капіталізації. Поняття ЧОД являє собою розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування операційних витрат і резервів на заміщення. Визначення ЧОД базується на припущенні, що майно буде здано в оренду за ринковими орендними ставками, а в якості прогнозного періоду розрахунку буде взято найбільш типовий рік володіння.
Розрахунок ЧОД починається з визначення потенційного валового доходу (ПВД) - очікуваної сумарної величини ринкової орендної плати та плати від додаткових послуг, які супроводжують основного виду діяльності (плата за користування стоянкою, за встановлення настінної реклами і т.д.). Наступним кроком розрахунку ЧОД є визначення ефективного валового доходу (ЕВД). Для отримання ЕВД передбачувані втрати від незайнятості орендних площ та несплати орендної плати віднімаються з потенційного валового доходу. Ці втрати узгоджуються з імовірністю того, що частина орендної плати протягом прогнозованого року не буде зібрано, а частину площ залишиться не зайнятою орендарями. Так як в оціночній діяльності не існує стандартів для визначення цих втрат, то кращим способом для отримання інформації є розгляд подібного об'єкта власності, для якого є дані по рентних платежах за тривалий період часу, з яких можна дізнатися рівень втрат на практиці.
ЧОД розраховується як різниця між величиною ЕВД і величиною операційних витрат (ОР). Операційними витратами називаються періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу, їх прийнято ділити на:
· Умовно-постійні;
· Умовно-змінні (експлуатаційні);
· Витрати (резерв) на заміщення.
До умовно-постійних ОР належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня завантаженості об'єкта. Як правило, це податки на майно, орендна плата за землю, ПДВ, витрати на страхування.
До умовно-перемінних ОР належать витрати, розмір яких залежить від ступеня завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Основні умовно-змінні витрати - це витрати на управління, комунальні платежі, на забезпечення безпеки і т.д.
Витрати на заміщення віднімаються як щорічні відрахування (резерв) у фонд заміщення (аналогічно бухгалтерської амортизації).
Формула оцінки виглядає так:
(1)
де: V _ост - поточна вартість (вартість на момент оцінки) бізнесу, CF - річний грошовий потік, R - коефіцієнт капіталізації.
Найбільш складним етапом оцінки нерухомості методом капіталізації є визначення коефіцієнта (або ставки) капіталізації. У західному класичному варіанті метод прямої капіталізації передбачає для капіталізації використовувати коефіцієнт (ставку), який зі ринкових угод, за якими одночасно відомі ціна оренди і продажу. Практика показує, що в російських умовах знайти таку інформацію неможливо.
Коефіцієнт капіталізації при оцінці бізнесу зазвичай визначається як різниця між ставкою доходу на капітал (ставкою дисконту) для оцінюваного підприємства та очікуваним середньорічним темпом росту доходу підприємства.
Формула для знаходження коефіцієнта капіталізації має вигляд:
(2)
де: R - коефіцієнт капіталізації, r - ставка дисконту, g - очікуваний середньорічний темп зростання доходу.
Іншим методом визначення коефіцієнта капіталізації є метод підсумовування (кумулятивного побудови). Суть методу полягає в тому, що в якості базової застосовується безризикова ставка відсотка і до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості (премія за ризик вкладення в об'єкт нерухомості, премія за низьку ліквідність, поправка на інвестиційний менеджмент та ін .).
Як свідчить аналіз останніх періодичних видань, в західній оцінній практиці головну роль в даний час грає метод дисконтування грошових доходів. Метод дисконтування грошових потоків - найбільш універсальний розрахунковий інструмент капіталізації, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно надходити і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному з-за певних вигод у майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позиції того, як грошове вираження цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.
Формула оцінки бізнесу в даному випадку має вигляд:

(3)

де: V _ост - оцінка вартості компанії (чиста поточна вартість), n - 0,1,2 ,..., N - інтервали планування, CF _{n -} грошовий потік (негативний чи позитивний) у період планування n, CF _{(N + 1)} - стабільний річний грошовий потік залишкового періоду, який визначається по першому році, наступного після періоду планування, r - ставка дисконти (ставка доходу на інвестований капітал), R - коефіцієнт капіталізації для залишкового періоду.
При розрахунку ринкової вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків послідовно визначаються:
· Термін прогнозного періоду (термін проекту);
· Чистий операційний дохід;
· Прогнозні (майбутні) грошові потоки по кожному періоду проекту;
· Можливий грошовий потік від реверсії (продажу) об'єкта нерухомості наприкінці прогнозного періоду;
· Ставка дисконтування для майбутніх грошових потоків;
· Ринкова вартість об'єкта нерухомості.
Термін прогнозного періоду залежить від ряду чинників: рівня і темпу інфляції; типу об'єкта; кліматичних умов, в яких він функціонує, і ін У міжнародній оцінній практиці прийнято приймати середній термін проекту, якщо інше не передбачено додатковими умовами, рівним 7 - 10 років. Для російських умов типовим строком проекту можна прийняти період, що дорівнює 3-5 років.
Відповідно до принципу очікування основної оцінки ринкової вартості дохідним методом є ЧОД, який здатний генерувати у вартість за допомогою дисконтування. Цей дохід повинен бути спрогнозований для кожного року використання об'єкта. Розрахунок ЧОД виконується шляхом прогнозу формують його доходів і витрат.
Для прогнозування грошового потоку від реверсії зазвичай вибирається один з трьох способів:
· Пряме завдання величини реверсії;
· Прогнозування тенденції зміни вартості власності за період володіння;
· Застосування ставки дисконтування до потоку грошових коштів після сплати податків послепрогнозний періоду.
Ставка дисконтування визначається як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення у схожі об'єкти в умовах даного ринку. Оскільки норма прибутку прямо пропорційна ризику, ставка дисконтування прямо залежить від того, наскільки високо середній оцінює рівень ризику, пов'язаний з вкладенням коштів у придбання даної нерухомості. Чим вище рівень ризику, тим більше ставка дисконтування і відповідно менше вартість майбутніх доходів. При розрахунку ставки дисконтування слід враховувати, що вона розглядається як нижній граничний рівень прибутковості вкладень, при якому інвестор допускає можливість вкладень своїх коштів у даний об'єкт, враховуючи, що є альтернативні вкладення, які передбачають отримання доходу з тим або іншим ступенем ризику. Для розрахунку ставки дисконтування використовується декілька методик, найбільш переважними з яких є метод ціни капітальних вкладень і метод підсумовування.
Так як метод підсумовування був розглянутий вище, то зупинимося докладніше на методі ціни капітальних вкладень.
Цей метод розрахунку ставки дисконтування заснований на аналізі інформації фондового ринку. Розрахунок проводиться на підставі трьох компонентів:
· Номінальна безризикова ставка;
· Загальна прибутковість ринку в цілому (середньоринковий портфель цінних паперів);
· Коефіцієнт бета.
При розрахунку номінальної безризикової ставки можна користуватися показниками по безризикових операціях - як середньоєвропейськими, так і російськими. Для підвищення точності розрахунку безризикову складову ставки дисконтування можна обчислювати, виходячи з даних про котирування вітчизняних і європейських цінних паперів.
Як середньоринкової прибутковості використовується прибутковість щодо збалансованого інвестиційного портфеля цінних паперів. Список акцій на основі котирувань яких розраховується середня прибутковість, регулярно публікується в засобах масової інформації та в Інтернеті.
Метод розрахунку коефіцієнта бета полягає в аналізі ключових факторів макроекономічного, галузевого, фінансового та законодавчого ризиків, що впливають на компанію.
Процес розрахунку теперішньої вартості здійснюється за допомогою приведення до поточної вартості майбутніх грошових потоків по кожному періоду проекту на основі застосування теорії грошової вартості в часі і полягає в наступному додаванні всіх отриманих значень і виручки від продажу (реверсії).
Хотілося б відзначити, що в умовах розвинутого ринку нерухомості всі три підходи при використанні достовірних даних повинні призводити до приблизно однакових результатів. Результат оцінки, отриманий будь-яким методом, істотно відрізняється від інших, є симптомом того, що в процесі оцінки була або використана недостовірна інформація, або була допущена помилка методичного або математичного характеру.
Щоб скласти підсумковий висновок про ринкову вартість об'єкта нерухомості, необхідно провести остаточне узгодження результатів оцінки. Для цього потрібно надати вагові коефіцієнти результатами оцінки, отриманим кожним із трьох підходів. Вагові коефіцієнти показують, яка частка вартості, отриманої в результаті використання кожного із застосовуваних методів оцінки, присутній у підсумковій величиною ринкової вартості оцінюваного об'єкта.
Узгодження результатів, так само як і цілі оцінки, в якійсь мірі відображає адекватність застосування кожного з підходів. Так, якщо результати оцінки необхідні для страхування об'єкта, перевага віддається витратного підходу. Якщо необхідно визначити ринкову вартість об'єкта для купівлі-продажу, то частіше використовують методи доходного та порівняльного підходів. Якщо результати оцінки необхідні для того, інвестувати певні кошти в розвиток об'єкта нерухомості, то краще використовувати один з методів дохідного підходу.

2 Аналіз фінансового стану ВАТ "КЗХ" Бірюса "

2.1 Характеристика ВАТ "КЗХ" Бірюса "

Історія створення ВАТ "КЗХ" Бірюса "
Повне фірмове найменування: відкрите акціонерне товариство "Красноярський завод холодильників" Бірюса "

Скорочене найменування: ВАТ "КЗХ" Бірюса "

Організаційно-правова форма: відкрите акціонерне товариство

Введено: 23.09.1996 р. зв'язку з приведенням у відповідність з Федеральним законом "Про акціонерні товариства" № 208-ФЗ від 26.12.1995 р.

Відомості про створення і розвиток ВАТ «КЗХ« Бірюса »
1963 р., 13 серпня Урядом прийнято рішення про створення на підприємстві п / я 32 (згодом завод "Красмаш") виробництва побутових холодильників
1964 р., 20 серпня З конвеєра сходить перший холодильник "Бірюса", розпочато серійний випуск
1969 р., 21 січня Урядом прийнято рішення щодо створення виробництва компресорів на базі імпортного обладнання з проектною потужністю один мільйон штук на рік і збільшення потужності з випуску холодильників до семисот тисяч штук на рік
1971 р., 20 квітня Закінчено будівництво виробничих корпусів заводу компресорів, монтаж та налагодження обладнання без залучення іноземних фахівців.
На новоствореному виробництві виготовлений перший компресор з поліпшеними технічними параметрами
1985 р. комплекс виробництва холодильників та компресорів перетворений в "Красноярський завод холодильників"
1991 Завод холодильників зареєстрований як самостійне державне підприємство
1993 р., 12 серпня Завод холодильників зареєстрований як акціонерне товариство відкритого типу "Красноярський завод холодильників" Бірюса "
1997 р., 13 серпня Без залучення іноземних фахівців закінчений монтаж обладнання першої черги нового заводу компресорів, виготовлений перший компресор нового типу
1998 випускаються заводом, нові компресори випробувані в сертифікаційному центрі TUV (Німеччина), отримані сертифікати на відповідність Європейським нормам.
Освоєння продукції нового типу - морозильники-ларі, вітрини-шафи, вітрини-прилавки
2001 р. За високу ділову активність та ефективну діяльність за підсумками роботи у 2001 році підприємство відзначено дипломом переможця конкурсу "1000 кращих підприємств Росії - 2001"
2003 Виготовлені перші промислові зразки медичного обладнання.
Медична продукція заводу визнана на Всеросійському ринку.
Отримано сертифікат на систему якості нової версії ІСО 9001-2000
ВАТ "КЗХ" Бірюса "створено на необмежений термін діяльності.
Мета створення товариства відображена у статті 4 Статуту ВАТ "КЗХ" Бірюса ":
Метою Товариства є отримання прибутку.
Місія ВАТ "КЗХ" Бірюса ":
"Спільно з партнерами Ми взаємовигідно зробимо і реалізуємо компресори і холодильну техніку" Бірюса "- доступну для задоволення потреб людей у ​​збереженні якості продуктів.
Бізнес ВАТ "КЗХ" Бірюса "стане невичерпним джерелом щодо забезпечення гідного рівня життя працівників заводу, виконання інтересів акціонерів і суспільства в цілому".
Основна господарська діяльність ВАТ «КЗХ« Бірюса »
Основний вид діяльності - виробництво побутових електричних приладів.

Рисунок 1 - Частка доходів від основної діяльності в загальних доходах ВАТ «КЗХ« Бірюса »,%

Малюнок 2 - Абсолютна зміна розміру доходів від основної діяльності в порівнянні з попереднім періодом, тис.руб.
Малюнок 3 - Відносне зміна розміру доходів від основної діяльності в порівнянні з попереднім періодом,%
Таблиця 1 - Основні види продукції ВАТ "КЗХ" Бірюса "
тис.руб.

№ № пп	Найменування	Холодильники та морозильники	Торговельне обладнання	Компресори
2000
1	Обсяг виробництва, шт.	234619	22415	331888
2	Середня ціна, крб.	2997,4	6235,0	560,4
3	Обсяг виручки від продажу, тис. руб.	710448	136208	169818
4	Частка від загального обсягу виручки,%	61,1	11,7	14,6
5	Темп зростання цін,%	132,6	120,1	143,5
2001
1	Обсяг виробництва, шт.	282871	24451	325607
2	Середня ціна, крб.	3518,0	6573,6	602,3
3	Обсяг виручки від продажу, тис. руб.	994700	160129	206541
4	Частка від загального обсягу виручки,%	65,6	10,6	13,6
5	Темп зростання цін,%	117,4	105,4	107,5
2002
1	Обсяг виробництва, шт.	318553	29275	406623
2	Середня ціна, крб.	3923,1	6962,2	630,3
3	Обсяг виручки від продажу, тис. руб.	1244587	205933	260251
4	Частка від загального обсягу виручки,%	64,5	10,7	13,5
5	Темп зростання цін,%	111,5	105,9	104,6
2003
1	Обсяг виробництва, шт.	441535	35196	738933
2	Середня ціна, крб.	4153,1	6838,2	692,8
3	Обсяг виручки від продажу, тис. руб.	1808310	236790	497514
4	Частка від загального обсягу виручки,%	64,4	8,4	17,7
5	Темп зростання цін,%	105,9	98,2	109,9
2004
1	Обсяг виробництва, шт.	503426	69507	845762
2	Середня ціна, крб.	4660,1	6977,4	735,4
3	Обсяг виручки від продажу, тис. руб.	2360280	477000	602526
4	Частка від загального обсягу виручки,%	66,3	13,4	16,9
5	Темп зростання цін,%	112,2	102,0	106,1

ВАТ "Красноярський завод холодильників" Бірюса "є виробником побутових холодильників, морозильних камер та торгових вітрин об'ємом від 160 до 610 літрів і запасних частин до них.
Випуск холодильників і морозильників зріс у порівнянні з 2003 роком на 64 214 штуки і склав 512 276 холодильників. Обсяг товарної продукції виріс на 26,91% при збільшенні випуску на 14,33%. Рентабельність товарної продукції склала 4,37%.

Таблиця 2 - Основні економічні показники
тис.руб.

Найменування показника	Од. ізм.	2000	2001	2002	2003	2004	Вимкнути-я 2004-03,%
Обсяг товарної продукції	тис. руб.	1 118 902	1 462 928	1 882 821	2 797 287	3 550 012	26,91
Випущено холодильників	шт.	257 034	297 639	333 418	448 062	512 276	14,33
Випущено м / к	шт.	301 234	325 607	406 623	738 933	845 762	14,46
Собівартість	тис. руб.	1 067 381	1 395 625	1 807 094	2 721 117	3 401 382	25,00
Чистий прибуток	тис. руб.	15 724	21 624	-352	-6 590	50 117	660,50
Рентабельність товарної продукції	%	4,83	4,82	4,19	2,80	4,37	56,07

Рисунок 4 - Динаміка товарної продукції і собівартості
За даними таблиці 2 і малюнка 4, спостерігається зростання товарної продукції, відносно 2003 року товарні продукція зросла на 752 725 тис. рублів (26,91%). При цьому випуск холодильників і морозильників зріс у порівнянні з 2003 роком на 64 214 шт. (14,33%), а випуск компресорів на 106 829 шт. (14,46%). Рентабельність товарної продукції збільшилася в 1,56% рази і склала 4,37%.
За підсумками роботи за 2004 рік ВАТ "Красноярський завод холодильників" Бірюса "отримано прибуток у розмірі 50 117 тисяч рублів.
У 2004 році регіональна відвантаження холодильників мала структуру, представлену на малюнку 5.

Малюнок 5 - Структура відвантаження холодильників по регіонах
За структурою відвантаження велика частка поставок припадає на Сибір (53,8%) і Москву (14,05%), при цьому намітилася тенденція розширення ринку на Захід, його частка поставок у порівнянні з 2003 роком збільшилася на 3,65% і склала в 2004 12,45% (71,328 тис.штук).
Ринки збуту продукції ВАТ "КЗХ" Бірюса
· Росія;
· Казахстан;
· Туркменістан;
· Узбекистан;
· Монголія;
· Пакистан.
Можливі фактори, які можуть негативно вплинути на збут продукції ВАТ "КЗХ" Бірюса ":
· Затримки виплати заробітної плати працівникам бюджетної сфери;
· Зміцнення рубля щодо долара США і євро;
· Зниження митних зборів на ввезення до Росії побутової холодильної техніки.
Практика діяльності щодо оборотного капіталу та запасів
Політика ВАТ «КЗХ« Бірюса »у сфері управління запасами спрямована на оптимізацію загального розміру й структури запасів, мінімізацію витрат на їх обслуговування і безперебійне забезпечення виробництва матеріалами та покупними комплектуючими виробами.
Фактори конкурентоспроможності ВАТ "КЗХ" Бірюса ":
· Якість продукції, що випускається;
· Ціна;
· Дизайн;
· Асортимент продукції, що випускається;
· Популярність торгової марки;
· Територіальне розташування.
·

Малюнок 6 - Основні конкуренти ВАТ "КЗХ" Бірюса ":
Плани майбутньої діяльності ВАТ «КЗХ« Бірюса »
У 2005 р. на ВАТ "КЗХ" Бірюса "планується:
1. Впровадження нових 11 моделей побутових холодильників;
2. Модернізація обладнання та оснащення з переходу на виготовлення пінополіуретанової теплоізоляції на циклопентаном - спінювач не руйнує озоновий шар землі;
3. Впровадження технології порошкового фарбування холодильників для зниження шкідливих викидів в атмосферу.
Аналіз тенденцій розвитку у сфері основної діяльності ВАТ «КЗХ« Бірюса »
Ринок побутової електротехніки вважається найбільш розвиненим роздрібним напрямом, і як наслідок, найбільш конкурентним. При цьому можна стверджувати про суттєве за посткризовий період збільшення попиту на холодильники. Незважаючи на те, що в цілому обсяги виробництва холодильної техніки в РФ ще не повернулися до рівня 1993 р., 2004 р. для галузі був кращим за останні п'ять років. Випуск холодильників в РФ в 2004 р. склав 2527387 шт., Що приблизно на 16,4% більше випуску в 2003 р.

Малюнок 7 - Виробництво холодильників в РФ за період 2000-2004 р.р.
Приріст ринку в цілому очікується і в 2005 році в межах 12%. Зростання ринку обумовлене, перш за все, збільшенням купівельної спроможності, а так же процесом масової заміни споживачами побутової техніки купленої в кінці 80-х років. Крім того, на динаміку ринку впливає прихід нових технологій.
Ще одна глобальна тенденція - зміщення споживчого попиту в бік більш якісної техніки. Споживач поступово переходить на більш високотехнологічний, функціональний продукт, що стає ключовим фактором успіху виробника. Наслідок цієї тенденції - зростання імпорту в Росію побутових холодильників.
Як наслідок зростання ринку, спостерігається інша важлива тенденція - зниження концентрації бізнесу, збільшення обсягу інвестицій у розвиток структури виробництва і торгівлі побутової техніки.

Малюнок 8 - Виробництво холодильної техніки на ВАТ "КЗХ" Бірюса "
Місткість ринку БХТ РФ в 2004 р.
SHAPE \ * MERGEFORMAT

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

3 500 000

4 000 000

4 500 000

Реалізація в РФ

російськими заводами

Імпорт в РФ з СНД

Імпорт в РФ з

далекого зарубіжжя

Місткість ринку БХТ

РФ

Кількість БХТ (шт.)

Рисунок 9 - Кількість БХТ РФ в 2004 г (шт.)

Рисунок 10 - Частка ринку БХТ РФ в 2004 р
Відомості про загальну суму експорту, а також про частку, яку складає експорт у загальному обсязі продажів

Малюнок 11 - Загальна сума експорту

Рисунок 12 - Частка, експорту в загальному обсязі продажів

2.2 Аналіз фінансово-господарської діяльності підприємства \ U

Загальний аналіз фінансового стану.
Фінансовий стан підприємства характеризується системою показників, що відображають наявність, розміщення, використання фінансових ресурсів підприємства та всю виробничо-господарську діяльність підприємства.
Основною метою фінансового аналізу є отримання невеликого числа ключових (найбільш інформативних) параметрів, що дають об'єктивну і точну картину фінансового стану підприємства, його прибутків і збитків, змін у структурі активів і пасивів, у розрахунках з дебіторами і кредиторами.
Для вирішення перерахованих вище завдань була використана річна бухгалтерська звітність ВАТ «КЗХ« Бірюса »за 2003-2004 рік, а саме:
· Бухгалтерський баланс (форма № 1 по ОКУД);
· Звіт про прибутки і збитки (форма № 2 по ОКУД);
При проведенні аналізу фінансового стану використовувалися такі прийоми і методи:
· Горизонтальний і вертикальний аналізи;
· Аналіз коефіцієнтів (відносних показників);
· Порівняльний аналіз
Порівняльний аналітичний баланс можна одержати з вихідного балансу шляхом додавання однорідних по своєму складу й економічному змісту статей балансу і доповнення його показниками структури, динаміки та структурної динаміки. Аналітичний баланс охоплює багато важливих показників, що характеризують статику і динаміку фінансового стану організації. Цей баланс включає показники як горизонтального, так і вертикального аналізу.
Фінансовий стан підприємства характеризується розміщенням та використанням засобів (активів) і джерелами їх формування (власного капіталу і зобов'язань, тобто пасивів). Все це представлено в бухгалтерському балансі підприємства.
Для аналізу фінансового стану організації дані бухгалтерського балансу повинні бути представлені таким чином, щоб очікувані оцінки збереження організацією в найближчому майбутньому своєї економічної життєздатності, тобто здатності продовжувати свою діяльність і виконувати зобов'язання.
· Активи організації - це витрати, які зроблені з метою отримання майбутніх економічних вигод;
· Зобов'язання організації - це права вимоги кредиторів, які повинні бути виконані в повному обсязі і в строк на обумовлених сторонами (або обов'язкових до виконання) умовах;
· Капітал - це заощадження власника, які повинні забезпечити йому доходи в майбутньому у відповідності з вкладеним капіталом.
Першим етапом аналізу фінансового стану підприємства, є оцінка майнового стану на основі бухгалтерського балансу (форма № 1) з використанням вертикального і горизонтального аналізів, які дають найбільш загальне уявлення про якісні зміни в структурі засобів та їх джерел, а також динаміки цих змін. Розглянемо таблицю 3 - Порівняльний аналітичний баланс (тис. крб.)
Таблиця 3 - Порівняльний аналітичний баланс
тис.руб.

АКТИВ	Код		Абсолютні величини в руб.			Питомі ваги,%						Зміни, +, -
			2003		2004	2003		2004				Абс. величин	Уд. ваг		У% на поч. року
1	2		3		4	5		6				7	8		9
I. Необоротні активи
Нематеріальні активи	110		49		48	0,0035	0,0029				-1		-0,0005	-2,04
Основні засоби	120		710 977		729 318	50,36	44,40				18 341		-5,96	2,58
Незавершене будівництво	130		271 012		272 963	19,20	16,62				1 951		-2,58	0,72
Довгострокові фінансові вкладення	140		334		334	0,02	0,02				0		0,00	0,00
Відкладені податкові активи	145		5 934		36 859	0,42	2,61				30 925		2,19	521,15
Інші необоротні активи	150		374		249	0,03	0,02				-125		-0,01	-33,42
Дебіторська заборгованість (платежі по якій очікуються більш ніж через 12 місяців після звітної дати)	230		50 123		48 737	3,55	2,97				-1 386		-0,58	-2,77
РАЗОМ по розділу I	190		1 038 803		1088508	73,58	66,27				49 705		-7,31	4,78
II. ОБОРОТНІ АКТИВИ
Запаси	211		174 736		276 883	12,38	16,86				102 147		4,48	58,46
Незавершене виробництво	213		23 812		29 142	1,69	1,77				5 330		0,09	22,38
Готова продукція і товари для перепродажу	214		63 522		81 010	4,50	4,93				17 488		0,43	27,53
Дебіторська заборгованість (платежі по якій очікуються протягом 12 місяців після звітної дати)	240		81 903		120 988	5,80	7,37				39 085		1,56	47,72
Грошові кошти	260		3791		3 112	0,27	0,19				-679		-0,08	-17,91
Інші оборотні активи	270		25186		42853	1,78	2,61				17 667		0,82	70,15
РАЗОМ по розділу II	290		372 950		553 988	26,42	33,73				181 038		7,31	48,54
БАЛАНС	300		1 411 753		1 642 496	100,00	100,00				230 743		0,00	16,34
ПАСИВ
III. КАПІТАЛ І РЕЗЕРВИ
Статутний капітал	410	394 255			394 255	27,93			24,00	0			-3,92			0,00
Накопичений капітал	470	601 949			652 066	42,64			39,70	50 117			-2,94			8,33
РАЗОМ по розділу III	490	996 204			1 046 321	70,57			63,70	50 117			-6,86			5,03
	Продовження таблиці 3
1	2		3		4	5		6				7	8				9
IV. ДОВГОСТРОКОВІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ
Довгострокові зобов'язання	590	11 448			20 686	0,81			1,26	9 238			0,45			80,70
РАЗОМ за розділом IV	600	11 448			20 686	0,81			1,26	9 238			0,45			80,70
V. КОРОТКОСТРОКОВІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ
Короткострокові зобов'язання	610	61 631		183 628		4,37			11,18	121 997			6,81			197,95
Кредиторська заборгованість	620	132 826		212 324		9,41			12,93	79 498			3,52			59,85
заборгованість з податків і зборів	624	78 295		44 193		5,55			2,69	-34 102			-2,86			-43,56
інші кредитори	625	117 938		121 933		8,35			7,42	3 995			-0,93			3,39
Інші короткострокові зобов'язання	660	13 411		13 411		0,95			0,82	0			-0,13			0,00
РАЗОМ по розділу V	690	415 549		596 175		29,43			36,30	180 626			6,86			43,47
БАЛАНС	700	1 411 753		1 642 496		100,00			100,00	230 743			0,00			16,34

На початок року валюта балансу складала 1411753. руб., на кінець 1642496 крб. Збільшення валюти балансу на 16,34% відбулося за рахунок збільшення величини запасів, дебіторської заборгованості та основних засобів.
Також у підприємства з'явилася чистий прибуток в 2004 році, вона склала 50 117 руб., А в 2003 році у підприємства був чистий збиток 6590 руб.
За аналізований звітний період майно підприємства збільшилося на 230 743 тис. руб. (Таблиця 3) і становила на кінець року 1642496 тис. руб .. До кінця періоду питома вага основних засобів і вкладень у майно підприємства збільшився на 5,17% і склав 63,30%, а питома вага матеріальних запасів збільшився на 49,65%, склавши 26,17%. На 28,55% збільшився до кінця звітного періоду питома вага дебіторської заборгованості та інших активів, що склали в результаті 10,33%.
Збільшення майна підприємства на 230 743 тис. руб. відбулося в силу збільшення короткострокових пасивів. Частка ж майна підприємства, що покривається джерелами власних коштів збільшилася на 5,03% і дорівнює 63,70%.
Аналіз структури витрат на виробництво
У таблиці 4 наведені дані про величини статей витрат на виробництво, вироблених в звітному періоді і їх частка у річній собівартості продукції.
Таблиця 4 - Результати розрахунків для аналізу витрат на виробництво
тис.руб.

Стаття	2003р		2004р		-0,54
	Сума, тис. руб	Частка витрат,%	Сума, тис. руб	Частка витрат,%	2003-04,%
Матеріали	1 899 563	69,90	2 492 317	73,16	3,26
Ел. Енергія	89 395	3,29	93 565	2,75
Паливо	2 727	0,10	3 619	0,11	0,01
Зарплата	417 316	15,36	507 305	14,89	-0,47
Нарахування на зарплату	143 568	5,28	172 313	5,06	-0,22
Амортизація	51 172	1,88	56 823	1,67	-0,21
Інші витрати	54 109	1,99	48 269	1,42	-0,57
Позавиробничі витрати	59 829	2,20	32 501	0,95	-1,25
Разом	2 717 679	100	3 406 712	100	0,00

Склад витрат на виробництво (таблиця 4) в 2004 році істотно не змінився, проте відбулося збільшення частки витрат на матеріали в порівнянні з 2003 роком на 3,26%, склавши 73,16% (2492317 тис.рублей). Необхідно також відзначити зниження частки позавиробничих витрат на 1,25% в порівнянні з 2003 роком, у 2004 році вона становить 0,95% ..
Аналіз фінансової стійкості підприємства.
Від того, наскільки оптимально співвідношення власного і позикового капіталу, багато в чому залежить фінансове становище господарюючого суб'єкта. Фінансова стійкість характеризується системою абсолютних і відносних показників. Співвідношення вартості матеріальних оборотних коштів (запасів і витрат) і величин власних і позикових джерел їх формування визначає фінансову стійкість. Забезпечення запасів і витрат джерелами їх формування є сутністю фінансової стійкості, платоспроможність виступає її зовнішнім проявом. Узагальнюючим показником фінансової стійкості є надлишок чи недолік джерел коштів формування запасів і витрат, що отримується у вигляді різниці між величиною джерел коштів і величиною запасів і витрат. Для характеристики джерел формування запасів і витрат застосовуються показники:
1. Наявність власних оборотних коштів, як різниця між величиною власних коштів і вартістю основних засобів і вкладень. ВОК = СК-Внеобор.актіви
2. Наявність СОС і довгострокових позикових джерел ВОК + ДК
3. Показник загальної величини основних джерел формування запасів і витрат дорівнює ВОК + ДК + КК
де КК - короткостроковий кредит
Аналіз фінансової стійкості проводиться для виявлення платоспроможності підприємства. Виходячи з того, що довгострокові кредити і позикові кошти спрямовують переважно на придбання основних засобів та капітальні вкладення, для виконання умови платоспроможності підприємства необхідно обмежити запаси і витрати величиною власних оборотних коштів, із залученням у разі необхідності короткострокових позикових коштів.
Відповідно з показником забезпеченості запасів і витрат власними та позиченими джерелами виділяються наступні типи фінансової стійкості:
· Нормально стійкий фінансовий стан - запаси й витрати забезпечуються власними оборотними коштами і довгостроковими позиковими джерелами; Зз <= НСОС + ДК
· Абсолютно стійкий фінансовий стан - запаси й витрати забезпечуються власними оборотними засобами; Зз = НСОС
· Нестійкий фінансовий стан - запаси й витрати забезпечуються за рахунок власних оборотних коштів, довгострокових позикових джерел та короткострокових кредитів і позик, тобто за рахунок усіх основних джерел формування запасів і витрат; Зз <= НСОС + ДК + КК
· Кризовий фінансовий стан - запаси і витрати не забезпечуються джерелами їх формування; підприємство перебуває на межі банкрутства. Зз> НСОС + ДК + КК
Для аналізу фінансової стійкості (визначення типу фінансової ситуації) підприємства розглянемо в таблиці 5.

 

Таблиця 5.
Розрахунок показників для визначення фінансової стійкості підприємства тис.руб.

	ПОКАЗНИКИ	На початок року	На кінець року	Зміни за період
1	2	3	4	5
1	Джерела власних коштів	996 204	1 046 321	50 117
2	Основні засоби і вкладення	988 680	1 039 771	51 091
3	Наявність власних оборотних коштів, (1-2)	7 524	6 550	-974
4	Довго - і середньострокові кредити і позикові кошти	11 448	20 686	9 238
5	Наявність власних довго - і середньострокових кредитів і позикових коштів, (3 +4)	18 972	27 236	8 264
1	2	3	4	5
6	Короткострокові кредити і позикові кошти	61 631	183 628	121 997
7	Загальна величина основних джерел формування запасів і витрат, (5 +6)	80 603	210 864	130 261
8	Загальна величина запасів і витрат	287 256	429 888	142 632
9	Надлишок (+) або нестача (-) власних оборотних коштів, (3-8)	-279 732	-423 338	-143 606
10	Надлишок (+) або нестача (-) власних і довго - і середньострокових позикових джерел формування запасів і витрат, (5-8)	-268 284	-402 652	-134 368
11	Надлишок (+) або нестача (-) загальної величини основних джерел формування запасів і витрат, (7-8)	-206 653	-219 024	-12 371
	Типу фінансової ситуації	нестійкий	нестійкий

Фінансовий стан підприємства в 2003 і 2004 році є нестійким за рахунок того, що наявність власних оборотних, довгострокових і короткострокових позикових засобів забезпечуються за рахунок усіх основних джерел формування запасів і витрат.
Тим не менш, зберігається можливість відновлення рівноваги за рахунок подальшого поповнення джерел власних коштів і збільшення власних оборотних коштів.
Виходячи з даних, представлених у таблиці 8, фінансовий стан підприємства на 01.01.05 року слід охарактеризувати як нестійке, пов'язана з порушенням платоспроможності.
Аналіз ліквідності балансу.
Аналіз ліквідності балансу проводиться для оцінки кредитоспроможності підприємства (здатності розраховуватися за своїми обов'язками).
Ліквідність визначається покриттям зобов'язань підприємства його активами, термін перетворення яких в гроші відповідає терміну погашення зобов'язань.
Для комплексної оцінки ліквідності балансу (оцінки фінансової ситуації з точки зору ліквідності, вибору найбільш надійного партнера з декількох потенційних партнерів) розраховується загальний показник ліквідності (К _ол):
(4)
де: НЛА - найбільш ліквідні активи;
БРА - швидко реалізовані активи;
МРА - повільно реалізовані активи;
НСО - найбільш термінові зобов'язання;
КСП - короткострокові пасиви;
ДСП - довгострокові пасиви.

Порядок і результати розрахунку для аналізу ліквідності балансу наведено в таблиці 6.

Найбільш ліквідні активи - (грошові кошти і короткострокові фінансові вкладення підприємства) менше найбільш термінових зобов'язань (кредиторської заборгованості й інших короткострокових пасивів); швидко реалізовані активи (дебіторська заборгованість з терміном погашення менше року та інші оборотні активи) - більше в 2003 році і менше в 2004 короткострокових пасивів (короткострокових позикових коштів); повільно реалізовані активи (дебіторська заборгованість з терміном погашення більше року, запаси за винятком витрат майбутніх періодів, ПДВ по придбаних цінностей і довгострокові фінансові вкладення) - більше довгострокових пасивів (підсумок розділу V пасиву балансу); важко реалізовані активи (необоротні активи за вирахуванням довгострокових фінансових вкладень) - більше постійних пасивів (капітал і резерви, доходи майбутніх періодів, резерви майбутніх витрат і платежів, скоректовані на величину витрат майбутніх періодів).

Таблиця 6 - Порядок і результати розрахунку для аналізу ліквідності балансу тис.руб.

АКТИВ	На початок звітного періоду	На кінець звітного періоду	Пасив	На початок звітного періоду	На кінець звітного періоду	Платіжні надлишки / недостачі		У% до підсумку групи пасиву
						На початок.	На кінець	На початок.	На кінець
Найбільш ліквідні активи	3 791	3 112	Найбільш термінові зобов'язання	329 059	378 450	-325 268	-375 338	-98,84	-99,17
Швидко реалізовані активи	131 981	169 725	Короткострокові пасиви	75 042	197 039	56 939	-27 314	75,87	-13,86
Повільно реалізовані активи	287 301	429 888	Довго - і середньострокові пасиви	11 448	20 686	275 853	409 202	2 409,61	1 978,15
Важко реалізовані активи	988 680	1 039 771	Постійні пасиви	996 204	1 046 321	-7 524	-6 550	-0,75	-0,62
БАЛАНС	1 411 753	1 642 496	БАЛАНС	1 411 753	1 642 496

Характеризуючи ліквідність балансу підприємства за числовим даними таблиці 6, слід відзначити, що за звітний період спостерігається збільшення платіжного нестачі найбільш ліквідних активів для покриття найбільш термінових зобов'язань. На кінець звітного періоду він становив 375 338 тис. руб. У кінці звітного періоду очікувані надходження від дебіторів не покривають величину короткострокових кредитів і позикових коштів, нестача становить 27 314 тис. руб.
Для точності оцінки ліквідності балансу розрахуємо, використовуючи дані таблиці 6, по формулі 4 «Загальний коефіцієнт ліквідності» (До _ОЛ): на 2003 рік:

на кінець 2004 року:

Коефіцієнт ліквідності збільшився, що говорить про підвищення платоспроможності підприємства.
Аналіз фінансових коефіцієнтів.
Для дослідження змін стійкості положення підприємства і проведення порівняльного аналізу кількох підприємств використовується система фінансових показників (коефіцієнтів). Основні фінансові коефіцієнти, порядок їх розрахунку, нормативні обмеження та вплив змін на фінансовий стан підприємства наведені в таблиці 7. Аналіз фінансових коефіцієнтів проводиться відповідно до вимог нормативних обмежень і урахуванням впливу змін коефіцієнтів на фінансове становище підприємства.
Таблиця 7 - Результати розрахунків фінансових коефіцієнтів

Найменування коефіцієнта	Норма	На початок року	На кінець року	Змін-ие за період
Коефіцієнт автономії	більше 0,5	0,706	0,637	-0,069
Коефіцієнт співвідношення позикових і власних коштів	менше 1,0	0,404	0,557	0,153
Коефіцієнт маневреності	близько 0,5	0,008	0,006	-0,001
Коефіцієнт забезпеченості запасів і витрат власних джерелами формування	0,6 - 0,8	0,026	0,015	-0,011
Коефіцієнт майна виробничого призначення	більше 0,5	0,644	0,631	-0,014
Коефіцієнт автономії джерел формування запасів і витрат	0,6 - 0,8	0,093	0,031	-0,062
Коефіцієнт абсолютної ліквідності	0,2 - 0,7	0,009	0,005	-0,004
Коефіцієнт ліквідності	0,8 - 1,0	0,336	0,300	-0,036
Коефіцієнт покриття	більше 2,0	1,038	1,038	0,000

У таблиці 7 наведені розраховані коефіцієнти, які дозволяють судити про фінансову ситуацію, що склалася на підприємстві.
Задовольняє нормальному обмеження:
коефіцієнт автономії: частка власних коштів у майні підприємства становить 0,637. Це означає, що підприємство потенційно привабливо для кредиторів і банків, так як вважається, що фінансовий ризик при укладанні угод і договорів з підприємством тим менше, чим більше частка власних коштів;
коефіцієнт співвідношення позикових і власних засобів: підприємство залучило 55 копійок на 1 руб. власних коштів, це показує велику залежність від зовнішніх джерел.
коефіцієнт майна виробничого призначення: велика частина майна підприємства зайнято у виробництві.
Не задовольняє нормальному обмеження:
коефіцієнт маневреності: підприємство слабо забезпечено власними оборотними засобами;
коефіцієнт забезпеченості запасів і витрат власних джерелами формування: у підприємства недостатній рівень власних джерел формування запасів і витрат;
коефіцієнт абсолютної ліквідності: у разі необхідності, в негайному покритті боргів в надзвичайній ситуації, підприємства не зможе з цим впорається;
коефіцієнт ліквідності: у разі необхідності підприємство не зможе відразу сплатити борги використовуючи для цього всі засоби (для покриття боргів необхідно буде певний проміжок часу і сприятливі умови ринку);
коефіцієнт покриття показує, що на 1 карбованець поточних зобов'язань припадає 1,038 рубля поточних активів.
Аналіз фінансових результатів, рентабельності та ділової активності.
Завданнями аналізу фінансових результатів діяльності підприємства є оцінка динаміки показників прибутку (виявлення та вимірювання дії різних факторів на прибуток), ділової активності та рентабельності підприємства.
Аналіз складається з двох частин: аналізу динаміки показників прибутку та аналізу рентабельності і ділової активності. Їх аналізу передують попередні розрахунки, результати яких зведені у таблиці 8 і таблиці 9.
З даних таблиці 8 слід, що частка прибутку у виручці збільшилася і становить на кінець періоду 5,27% за рахунок збільшення (з - 95,14 до - 94,73%) частки собівартості. Такі джерела прибутку як позареалізаційні доходи та доходи від іншої реалізації (результат іншої реалізації) не залучалися. Темп зростання прибутку складає 1,38%, у той час як темп зростання виручки 1,27% при темпі зростання собівартості 1,26%, що говорить про те, що собівартість, виручка зростають практично пропорційно.
Таблиця 8 - Розрахункові дані для аналізу динаміки показників прибутку тис.руб.

Показники	Код	Абсолютні величини, руб.		Питомі ваги,%		Зміни		Темп росту,%
		2003	2004	2003	2004	абсолютних величин	питомої ваги
Доходи і витрати по звичайних видах діяльності
Виручка (нетто) від продажу товарів, продукції, робіт, послуг (за мінусом податку на додану вартість, акцизів і аналогічних обов'язкових платежів)	10	2 813 429	3 565 963	100,00	100,00	-752 534	0,00	1,27
Собівартість проданих товарів, продукції, робіт, послуг	20	-2 676 774	-3 378 003	-95,14	-94,73	701 229	0,41	1,26
Валовий прибуток	29	136 655	187 960	4,86	5,27	-51 305	0,41	1,38
Комерційні витрати	30	-62 675	-35 688	-2,23	-1,00	-26 987	1,23	0,57
Прибуток (збиток) від продажу	50	73 980	152 272	2,63	4,27	-78 292	1,64	2,06
Інші доходи і витрати
Відсотки до отримання	60	22	16	0,00078	0,00045	-6	-0,00033	0,73
Відсотки до сплати	70	-8 761	-27 519	-0,31	-0,77	18 758	-0,46	3,14
Інші операційні доходи	90	2 598 456	2 410 943	92,36	67,61	187 513	-24,75	0,93
Інші операційні витрати	100	-2 633 780	-2 430 074	-93,61	-68,15	-203 706	25,47	0,92
Позареалізаційні доходи	120	11 980	4 595	0,43	0,13	7 385	-0,30	0,38
Позареалізаційні витрати	130	-33 825	-23 208	-1,20	-0,6 Додати в блог або на сайт Цей текст може містити помилки. Фінанси, гроші і податки | Диплом 944.2кб. | скачати Схожі роботи: Оцінка вартості підприємства 2 Оцінка вартості підприємства 3 Оцінка вартості підприємства Оцінка вартості підприємства бізнесу 2 Оцінка вартості підприємства бізнесу Інвестиційна діяльність промислового підприємства й оцінка економі Оцінка інвестиційної вартості кризового підприємства Оцінка вартості підприємства ТОВ Солодкий рай Оцінка вартості майна підприємства у процедурі банкрутства

© Усі права захищені
написати до нас

Меню:

Реферати
Курсові роботи
Дипломні роботи
Доповіді
Твори
Книги
Дисертації
Шпаргалки
Навчальні посібники
Статті
Контрольні роботи
Самостійні роботи
Практичні роботи
Творчі роботи
Наукові роботи
Лабораторні роботи
Тести
Лекції
Презентації
Методички
Виклади
Розробки уроку
Завдання
Монографії
Звіти про практику
Біографії
Бізнес-плани
Конспекти
Магістерські роботи
Топіки
Тези
Кодекси
Закони

ще

Астрономія
Банк
Біологія
Бухгалтерія
Військова справа
Географія
Геологія, гідрологія та геодезія
Держава і право
Журналістика, видавнича справа та ЗМІ
Іноземні мови і мовознавство
Історія та історичні особистості
Комунікації, зв'язок, цифрові прилади і радіоелектроніка
Краєзнавство та етнографія
Кулінарія та продукти харчування
Культура і мистецтво
Література
Маркетинг, реклама и торгівля
Математика
Медицина
Міжнародні відносини та світова економіка
Менеджмент і трудові відносини
Музика
Педагогіка
Політологія
Програмування, комп'ютери, інформатика і кібернетика
Виробництво і технології
Психологія
Різне
Релігія і міфологія
Сільське, лісове господарство та землекористування
Соціологія і суспільствознавство
Спорт і туризм
Будівництво та архітектура
Митна система
Транспорт
Фізика та енергетика
Філософія
Фінанси, гроші і податки
Хімія
Екологія та охорона природи
Екологія та економічна теорія
Економіко-математичне моделювання
Етика і естетика
Безпека життєдіяльності та охорона праці
Логіка
Економіка
Англійською мовою
Географія
Історія
Культура
Господарство
Історія України
Історія Росії
Історія Білорусі
Інформатика
ЄДІ
ЗНО

ще