Оцінка вартості майна

Зміст

Принципи оцінки як основа аналітичної діяльності оцінювача. Принципи корисності, заміщення, очікування, додатковий продуктивності і землі, внеску, залежно від розміру вкладу одного ресурсу, балансу, економічного розміру ресурсів, поділу (об'єднання) елементів об'єкту і прав собсвенно на нього

Задача 1

Задача 2

Задача 3

Список використанням літератури

Принципи оцінки як основа аналітичної діяльності оцінювача. Принципи корисності, заміщення, очікування, додатковий продуктивності і землі, внеску, залежно від розміру вкладу одного ресурсу, балансу, економічного розміру ресурсів, поділу (об'єднання) елементів об'єкту і прав собсвенно на нього

Оцінка - це визначення вартості об'єкта власності в конкретних умовах ринку в певний момент часу. Основою вартості будь-якого об'єкта власності є його корисність [11,16].

При оцінці вартості підприємства треба враховувати те, що цей об'єкт, будучи юридичною особою, одночасно є і господарюючим суб'єктом, і тому його вартість повинна враховувати наявність певних юридичних прав.

Якщо оцінюється тільки нерухомість підприємства, то необхідно чітко визначити її складу: розміри та межі земельної ділянки (або декількох ділянок), число і види будівель (споруд), енерго-та тепломережі, під'їзні залізничні та інші шляхи, різні комунікації і т.д.

Якщо оцінюються тільки машини і устаткування, що належить підприємству, то ідентифікація здійснюється на основі їх повного переліку та розгляду вичерпних характеристик по кожній позиції в обліковій відомості. Проблеми іноді виникають по деяким видам устаткування, які настільки прив'язані до будови або землі, що з рівним правом можуть бути віднесені до нерухомості.

Об'єкт оцінки має бути чітко ідентифікований, тобто повинні бути визначені його зміст, функції, складові частини, межі, що відокремлюють його від інших майнових об'єктів. Якщо об'єктом оцінки, наприклад, є підприємство, то необхідно конкретизувати склад його майна, адже структура багатьох промислових підприємств дуже складна. У неї можуть входити цехи, дільниці, обслуговуючі господарства, спеціальні підрозділи (випробувальні станції, полігони, лабораторії і т.д.), конторські будівлі, засоби зв'язку і комунікації, які можуть розташовуватися на різних площах і навіть в різних регіонах.

В першу чергу сюди відносяться виняткові права (інтелектуальна власність) громадян або юридичних осіб на результати інтелектуальної діяльності і прирівняні до них кошти індивідуалізації підприємства, його продукції, робіт і послуг (фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування тощо), якщо оцінюються тільки нематеріальні активи підприємства, то їх ідентифікація зводиться до встановлення повного набору майнових прав, включених в ці активи.

Оціночні роботи мають кінцевою метою розрахунок і обгрунтування ринкової вартості майнового комплексу на певну дату. Вартість підприємства схильна до впливу інфляції. Крім того, можливі якісь приватні, локальні події, які можуть привести до різкої зміни вартості даного об'єкта. Наприклад, прокладання нових автомобільних та інших доріг поблизу підприємства викликає, як правило, значне підвищення його вартості. Зміна ситуації на товарному ринку, куди надходить продукція підприємства, може також серйозно вплинути на зміну вартості активів підприємства в ту чи іншу сторону. У деяких випадках оцінка вартості майна може здійснюватися не на одну, а на кілька дат, наприклад, якщо процес продажу майна відбудеться не одноразово, а забере якийсь період часу.

Отримання доходу, відтворення або формування альтернативного бізнесу, нового підприємства супроводиться певними витратами.

Корисність і витрати в сукупності складають ту величину, яка є основою ринкової вартості, яку можна визначити як ринкову вартість.

Оцінка бізнесу - це оцінка ринкової вартості власного капіталу підприємства або будь-якої його частини (частки).

В даний час склався такий погляд, що вартість в широкому економічному сенсі є грошове вираження цінності об'єкта і відносяться до нього прав власності на конкретний момент часу. Таким чином, цінність або корисність - то властивість, яка визначає вартість об'єкта. Це означає, що для оцінки вартості об'єкта необхідно в першу чергу оцінити його корисність і проаналізувати потреби всіх контрагентів, хоч скільки-небудь зацікавлених в результатах функціонування об'єкта.

Теорія оцінки як наукова дисципліна тісно пов'язана з багатьма іншими економічними дисциплінами. Щоб оцінити ринкову вартість товару, необхідно проаналізувати стан ринку, його характер, ємність, сегменти і тенденції. Зрозуміло, що при вирішенні цього завдання неможливо обійтися без методів і положень наукового маркетингу. При вивченні поведінки інвесторів, визначенні майбутніх доходів у власника об'єкта майна потрібно залучити методи інвестиційного аналізу.

Оцінювач у своїй діяльності активно використовує ринкову інформацію про ціни, тобто він користується результатами процесу ціноутворення. При застосуванні окремих методів оцінювач намагається, як би змоделювати ймовірний ціноутворюючий процес.

Мета оцінки формується її замовником. При цьому замовником оцінки може бути власник майна, його потенційний покупець, а також третя сторона, зацікавлена ​​у визначенні ринкової або спеціальної вартості майна.

Оцінювач зобов'язаний скласти докладний звіт про оцінку та обгрунтувати перед замовником отримані результати. Він повинен привести і документально підтвердити свої розрахунки. Тому при оцінці провідна роль належить вмінню фахівця знаходити вихідну інформацію, аналізувати її і за допомогою загальновизнаних методів розраховувати шукану вартість. Таким чином, оцінювач не може послатися в звіті на інтуїцію і свої суб'єктивні відчуття.

Оцінка вартості як наука базується на ряді фундаментальних положень економічної теорії та інших суміжних наук. Ці положення у формі якихось постулатів, які обов'язково повинні враховуватися при оцінці вартості, називають загальноекономічними принципами оцінки. Одними з перших дані принципи сформулювали американські фахівці з оцінки нерухомості Дж. Фрідман і Н. Ордуей. Загальноекономічні принципи оцінки в їх змістовному аспекті є єдиними для всіх видів майна, але в той же час стосовно до машин, обладнання і транспортних засобів їх практична інтерпретація дещо змінюється на відміну, наприклад, від нерухомості.

Оцінку машин і устаткування рекомендується здійснювати відповідно до загальноприйнятих поняттями і принципами. Містяться, зокрема, у міжнародних та вітчизняному стандартах оцінки. Ці принципи розглядають інтереси в придбанні та володінні майном як товаром, при оцінці якого застосовуються відповідні положення економічної теорії і сформульовані наступні принципи оцінки:

1. Принцип попиту та пропозиції;

2. Принцип зміни;

3. Принцип конкуренції;

4. Принцип заміщення;

5. Принцип вкладу;

6. Принцип граничної корисності;

7. Принцип найбільш ефективного використання;

8. Принцип відповідності;

9. Принцип очікування;

10. Принцип формування вартості під впливом факторів виробництва;

Принципи оцінки можна підрозділити на наступні три групи:

принципи, засновані на уявленнях власника майна;

принципи, зумовлені факторами функціонування об'єкту і його взаємодії з іншими об'єктами майна;

принципи, пов'язані з ринковим середовищем.

Перша група включає принципи, засновані на представле ниях власника майна.

Принцип корисності полягає в тому, що ключовим крите-риємо вартості об'єкта є його корисність, тобто здатність задовольняти якісь потреби людей. Дослідити корисність оцінюваного об'єкта, - значить, визначити, для кого, для яких цілей і в силу якихось властивостей цікавий даний об'єкт, хто принципово може бути його можливим покупцем (інвестором), як може змінитися корисність об'єкта в перспективі і під впливом яких причин.

Принцип заміщення виходить з того, що ціна на об'єкт, яку може запропонувати можливий покупець, не перевищить склалися на ринку ціни на аналогічні за призначенням і споживчими властивостями об'єкти. На основі цього принципу побудовано широко поширені в практиці оцінки методи порівняльного підходу, коли вартість визначається порівнянням з ринковими цінами на аналогічні об'єкти.

Принцип очікування підкреслює готовність покупця (інвестора) вкласти свої кошти на придбання або на виготовлення об'єкта в даний час, очікуючи отримання доходів (вигод) від володіння цим об'єктом у майбутньому. Даний принцип відкриває можливість визначити вартість об'єкта на поточний момент часу на основі прогнозу майбутніх доходів при експлуатації об'єкта і прийнятною для покупця (інвестора) нормі прибутковості на вкладений капітал. Тим самим закладається методологічна база для реалізації доходного підходу в оцінці.

Друга група включає принципи, обумовлені факторами функціонування об'єкту і його взаємодії з іншими об'єктами майна.

Принцип формування вартості під впливом факторів виробництва полягає в наступному. Оцінюваний машинний комплекс, за допомогою якого здійснюється будь-яка продукція або виконуються будь-які роботи, розглядається як підсистема у виробничій системі підприємства, дохідність якої, як випливає з економічної теорії, визначається чотирма факторами: землею, працею, капіталом і менеджментом. Чистий дохід - результат дії всіх чотирьох факторів, і тому на основі оцінки доходу визначається вартість всієї виробничої системи. Для оцінки вартості машинного комплексу потрібно або встановити його частку (вклад) у формування доходу всієї системи, або застосувати метод залишку, тобто шукана вартість комплексу виходить вирахуванням з вартості всієї системи вартості інших активів (нерухомості, земельної ділянки, нематеріальних активів і гудвілу).

Принцип внеску стосовно машин і встаткування полягає в тому, що оснащення об'єкта додатковими пристроями, що розширюють його функціональні можливості, не призводить до зростання ринкової вартості об'єкта на величину більшу, ніж витрати на придбання та встановлення цих пристроїв. Вклад додаткових пристроїв, до приросту вартості об'єкта визначається тим, наскільки підвищується прибутковість об'єкта від застосування цих пристроїв. Наприклад, якщо технологічну машину оснастити роботом для автоматизації допоміжних операцій, то вартість отриманого технологічного комплексу буде визначатися продуктивністю, надійністю, економічністю всього комплексу. Таким чином, будь-які додаткові елементи до машини виправдані тільки тоді, коли отримується приріст вартості машини перевищує витрати на придбання цих елементів.

Принцип збалансованості (пропорційності) стосовно машин і обладнання слід розуміти так, що всі об'єкти, що входять в машинний комплекс, повинні бути узгоджені між собою по пропускній здатності й іншим характеристикам. При недотриманні цього принципу додавання ще одного або декількох об'єктів до складу комплексу не дає адекватного зростання виробничої потужності, а, отже, і вартості машинного комплексу.

Принцип найкращого і найбільш ефективного використання - найбільш ефективне використання визначається як найбільш ймовірне використання майна, що є фізично можливим, розумно виправданим, юридично законним, здійсненним з фінансової точки зору і в результаті якого вартість оцінюваного майна буде максимальною

Згідно цього принципу, будь-яка машина повинна оцінюватися, допускаючи, що вона застосовується за прямим призначенням, забезпечується повне завантаження машини в часі і по потужності, дотримуються правила технічного обслуговування та ремонту, підтримується нормальний режим експлуатації, робочий персонал має відповідну кваліфікацію. Труднощі з дотриманням цього принципу виникають тоді, коли оцінюють об'єкти, що володіють багатофункціональністю або кількома сферами застосування. Наприклад, трактор може застосовуватися і на будівельному майданчику, і на сільськогосподарських роботах, і на промисловому підприємстві. Прибутковість трактора в кожній сфері застосування різна, відповідно різною буде і оцінювана вартість. В якості базової сфери застосування для оцінки трактора оцінювач вибере ту, в якій найбільш повно реалізуються функціональні можливості цієї машини.

У третю групу входять принципи, безпосередньо пов'язані з ринковим середовищем.

Принцип попиту та пропозиції один і той самий об'єкт різними категоріями покупців (інвесторів) оцінюється по-різному. Наприклад, комфортабельний легковий автомобіль високо цінується в умовах міста, той же автомобіль не представляє особливої ​​цінності для сільського жителя особливо в умовах бездоріжжя. Якщо в деякому регіоні є багато промислових підприємств, то на місцевому регіональному ринку буде підвищений попит на верстати, преса та інші технологічні машини, відповідно і ціни на це обладнання не будуть низькими. У силу даного принципу обов'язковим елементом процедури оцінки повинен бути аналіз ринку, встановлення відповідності оцінюваного об'єкта запитам ринку. З теорії ціноутворення відомо, що на нормально функціонуючому ринку ціни стабільні і прагнуть до рівноважного рівня, при якому настає відповідність між попитом і пропозицією. Рівноважні ціни можна назвати також узгодженими, справедливими цінами, однаково вигідними і продавцям, і покупцям. Вартість, що розраховується при оцінці за цими цінами, також стає справедливою вартістю.

Принцип урахування характеру конкуренції полягає в тому, що товарні ринки можуть істотно відрізнятися за характером і станом конкуренції та відповідно до ступеня їх монополізації. Характер конкуренції відображається на процесі ціноутворення. Так, в умовах монополізованого ринку ціни звичайно перекручені на користь монополіста і містять підвищену частку його прибутку. В умовах вільного конкурентного ринку відбувається зрівнювання прибутковості вкладень, рентабельність продажів у цінах підтримується приблизно на стабільному рівні. Завдяки конкуренції економічна структура цін стає стабільною та прозорою, це відкриває можливості використання витратного та порівняльного підходів при оцінці вартості.

Принцип зміни (рухливості) вартості вимагає врахування фактора мінливості вартості одного і того ж об'єкта в часі. Загальноекономічна інфляція в країні, а також зрушення в структурі окремих товарних ринків викликають зміну цін і відповідно вартості. Звідси випливає вимога про те, що кожна оцінка вартості повинна містити вказівку про дату оцінки, тобто про той момент календарного часу, на який визначена вартість.

Задача 1

Забудовник заплатив 100000 дол за 10 га землі. Відомо, що при щільності забудови один будинок на 1 га землі вартості будівництва кожного будинку складе 60000 дол, а ціна продажу після сплати всіх витрат на реалізацію дорівнюватиме 80000 дол При будівництві на 1 га землі кожного додаткового будинку вартість будівництва будете зменшуватися на 2000 дол, проте ринкова ціна після сплати витрат на продаж впадуть на 6000 дол

Скільки слід побудувати будинків?

Якими будуть загальні прибутки?

Який принцип вартості тут працює?

РІШЕННЯ.

При щільності забудови один будинок на 1 га землі загальна вартості будівництва складе 600 000 дол, а загальна ціна продажу після сплати всіх витрат на реалізацію дорівнюватиме 800000 дол У даному випадку на 10 га розташовується 10 будинків прибуток від реалізації яких складе 200000 дол Розглянемо інший варіант, в якому збільшимо щільність забудови.

Розрахунок наведемо в таблиці:

Як видно з розрахунків після будівництва 3 будинків на 1 Га прибуток починає падати, тому оптимальним буде вибір на користь будівництва 3 будинків на 1 га землі.

Задача 2

Г-н и г-жа Янг Мерід намір зібрати гроші для внесення першого внеску за будинок. Яка сума буде на їх рахунку через п'ять років, якщо вони щомісяця будуть депонувати 100 дол? Ставка по рахунку становить 10%, при чому відсоток нараховується щомісячно.

Рішення.

(1 + R / m) ^{m х n - 1}

PV = А х - ----------------------

R / m

де:

PV - майбутня вартість;

А - щомісячний платіж;

R - відсоткова ставка, поділена на 100 = 0,01 (виходячи з річної процентної ставки 10%);

m - кількість нарахувань складних відсотків в періоді - 12 (виходячи з щомісячного нарахування (капіталізації) відсотків);

n - кількість періодів у годах.

Тоді підставивши вихідні дані отримаємо:

PV = 100 * (1,47 / 0,008)

PV = 18375 дол

Задача 3

Клієнт збирається придбати автостоянку. Він вважає, що може здати автостоянку в оренду на 10 років за 2000 $ в рік. Орендний платіж повинен вноситися в кінці кожного року, він також вважає, що зможе в кінці 10 року продати нерухомість за 40000 $. Яку ціну слід заплатити клієнту за нерухомість, щоб отримати дохід від інвестицій в 15%.

Рішення.

Поточна вартість буде складатися з 2-х складових - вартість потоків орендних платежів і вартості продажу: V = S1 + S2

Теперішню вартість до сьогоднішнього моменту ми знаходимо з таблиці складних відсотків.

S1 = 2000 * 4,05

S1 = 8100

Далі, знайдемо наведену вартість одиниці (продажу) через 10 років

S2 = 40000 * 4,05, V = 162000

Сума 2-х доданків дасть нам кінцевий результат: 170100.

Відповідь: Якщо власникові запропонують суму не менш 170 100 руб., То грунтуючись на його уподобання, він повинен погодитися з продажем

Список використанням літератури

1. Закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", М.: Кремль, 29 липня 1998 р., ФЗ 135.

2. Валдайцев С.В. Оцінка бізнесу: Підручник. - М.: ТК Велбі, Вид-во Проспект, 2005.

3. Григор'єв В.В., Островська І.М. Оцінка підприємств. Майновий підхід. Навчально-практичний посібник. М.: Дело, 2005 р.

4. Григор'єв В.В., Федотова М.А. Оцінка підприємства: теорія і практика (навчальний посібник). М.: ИНФРА - М., 2006р.

5. Єсіпов В.Є., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оцінка бізнесу. - СПб.: Пітер, 2004 р.

6. Козирєв А.Н. Оцінка інтелектуальної власності, 2007

7. Організація і методи оцінки підприємства (бізнесу). Підручник. Під ред.В.І. Кошкіна. М.: ІДК "ЕКМОС", 2005 р.

8. Оцінка бізнесу. Під ред. Грязновой А.Г., Федотової М.А. М.: "Фінанси і статистика", 2004 р.

9. Оцінка нематеріальних активів та інтелектуальної власності / під ред.Н. Н. Карпової, Г.Г. Азгольдова. Матеріали Інституту професійної оцінки, 2003 р.

10. Оцінка вартості підприємства (бізнесу). Навчальний посібник. Під ред. Абдулаєва Н.А. М.: Изд-во "ЕКМОС", 2004р.

11. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. Підручник. М.: Асоціація авторів і видавців "ТАНДЕМ". Вид-во "ЕКМОС", 2005 р.