Зміст
Введення
1. Теоретичні аспекти оцінки вартості нерухомості
1.1. Поняття нерухомого майна (житлові приміщення як нерухомість)
1.2. Підходи і принципи оцінки вартості нерухомості
2. Практичний підхід до оцінки вартості нерухомості
2.1. Розрахунок вартості об'єкта нерухомості
2.2. Вибір остаточної ціни об'єкта
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Відбуваються в Російській Федерації процеси переходу до ринкової моделі економіки відродили права приватної власності і свободу підприємництва, що дозволяють суб'єктам ринку володіти, розпоряджатися і користуватися об'єктами нерухомості: будівлями, спорудами, а також земельними ділянками певного цільового призначення.
Необхідною елементом ринкової економіки виступає інститут незалежної оцінки власності, без якого неможливе становлення права власності і демократизації економічного життя.
У першу чергу це стосується ринку нерухомості, розвиток якого може визначити в перспективі характер змін всієї економіки.
Об'єктивна оцінка різних видів вартості (ринкової, інвестиційної, заставної, страхової, оподатковуваного та інших) нерухомого майна необхідна:
- При операціях купівлі-продажу або здачі в оренду;
- При акціонуванні підприємств і перерозподілі майнових часток;
- При кадастрової оцінки для цілей оподаткування об'єктів нерухомості: будівель та земельних ділянок;
- Для страхування об'єктів нерухомості;
- При кредитуванні під заставу об'єктів нерухомості;
- При ліквідації об'єктів нерухомості;
- При виконанні права успадкування, судового вироку;
- При інших операціях, пов'язаних з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.
При будь-якому суспільному устрої особливе місце в системі суспільних відносин займає нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше пов'язані життя і діяльність людей у всіх сферах бізнесу, управління та організації.
Розвиток оціночної діяльності в Російській Федерації визначається розвитком ринкових відносин. Оцінка власності різних видів все більше стає невід'ємним і дієвим інструментом ринкової економіки.
Оцінка вартості будь-якого об'єкта власності - впорядкований, цілеспрямований процес визначення в грошовому виразі вартості відповідного виду з урахуванням потенційного і реального доходу, принесеного ним у визначений момент часу в умовах конкретного сегмента ринку.
Особливістю процесу оцінки вартості об'єкта майна є його ринковий характер. Це означає, що процес оцінки об'єкта не обмежується урахуванням одних тільки витрат на створення або придбання оцінюваного об'єкта власності - необхідний облік сукупності ринкових факторів, економічних особливостей оцінюваного об'єкту, а також макроекономічного і мікроекономічного оточення. Ринкова вартість оцінюваного об'єкта непостійна - змінюється в часі під впливом численних факторів.
З цієї причини вона може бути визначена тільки на даний конкретний момент часу. Це означає, що періодична оцінка об'єктів власності є необхідною умовою функціонування ринкової економіки.
Початок формування ринку житла було покладено на початку 90-х рр.., Коли приватна власність на існуюче і знову житло, що будується отримала законна підстава. З тих пір стали розвиватися паралельно два процеси: швидке становлення вторинного ринку житла на базі його приватизації та поява ринку нового житла. На сьогоднішній день частка приватного житлового фонду, який і є об'єктом купівлі - продажу, становить по РФ 70%, а по НСО 74% від усього житлового фонду. Це зумовило об'єктивну необхідність оцінки житлової нерухомості, яка має істотну специфіку порівняно з іншими об'єктами нерухомості, та застосування сучасних (методів цієї оцінки.
Це особливо актуально для житлових квартир оскільки Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» № 135 ФЗ від 29 липня 1998 року та Стандарти оцінки орієнтуються на оцінку досить великих і індивідуальних об'єктів типу будинків, нежитлових приміщень і т. п., вартістю сотні тисяч або мільйонів доларів. Звичайний повний звіт про оцінку таких об'єктів є цілий том обсягом 50-100 друкованих сторінок, включаючи додатки. Його підготовка вельми трудомістка і вимагає високої кваліфікації розробника. Звичайна квартира на 1 - 2 порядки дешевше великого об'єкта і тому індивідуальний підхід до їх оцінки надмірний. До того ж, стрімке зростання цін на квартири робить результати індивідуальної оцінки недостовірними. Так, зростання цін на квартири в Новосибірську за період з квітня по листопад 2004 року склав 43%.
Тому для невеликої житлової нерухомості, тобто квартир вторинного ринку житла необхідна методика, яка з великою точністю і високою швидкістю проведе оцінку.
Метою даної роботи є вивчення теоретичних аспектів визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості, а так само застосування отриманих знань на практиці. У роботі поставлені такі завдання:
- Дати визначення поняття «нерухомість»;
- Розглянути теоретичні аспекти оцінки нерухомості;
- Оцінити об'єкт нерухомості різними методами;
- Проаналізувати отримані результати.
Предметом дослідження є методологічні підходи до оцінки вартості нерухомості. Об'єктом в роботі є об'єкт нерухомості - двокімнатна квартира.
1.Теоретические аспекти оцінки вартості нерухомості
1.1 Поняття нерухомого майна (житлові приміщення як нерухомість)
Саме поняття «нерухомість» в сучасній Росії, хоча і введено в активний практичний обіг не давно, але його значення виходить далеко за
Справа в тому, що саме нерухомість формує центральну ланку всієї системи ринкових відносин. Об'єкти нерухомості - не тільки найважливіший товар, що задовольняє різноманітні особисті потреби людей, а й одночасно капітал у речової формі, що приносить дохід. Вкладення в них зазвичай є інвестування з метою отримання прибутку.
Нерухомість - основа національного багатства країни, що має за кількістю власників масовий, всенародний характер. Актуальність теми велика, так як знання економіки нерухомості вкрай необхідно як для успішної підприємницької діяльності в різних видах бізнесу, так і в житті, в побуті кожної сім'ї і окремо взятих громадян, оскільки власність на нерухомість - первинна основа свободи, незалежності і гідного існування всіх людей . У даній роботі під об'єктом розуміється ринок житлової нерухомості, а вивчення ринку нерухомості, збір інформації та аналіз це предмет праці.
Під майном у цивільному праві розуміються окремі речі або їх сукупність (включаючи гроші і цінні папери). До майна відносяться також майнові права, роботи та послуги, інформація, інтелектуальна власність та інші нематеріальні блага (стаття 128 Цивільного кодексу Російської Федерації).
Таким чином, в широкому сенсі майно включає сукупність речей, прав, вимог та обов'язків (боргів). Всі складові майна є об'єктом цивільних прав і тому можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої. При цьому відчуження неминуче постає питання про оцінку майна.
Отже, майно - матеріальні об'єкти та нематеріальні блага, які мають корисністю і вартістю і підлягають з цих причин грошовій оцінці. Поняття майна тісно пов'язане з певними юридичними відносинами (майновими відносинами, майновими правами), які також підлягають оцінці.
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере свій початок з часів римського права. У поняття нерухомого майна входять фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невід'ємно з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами.
У Цивільному Кодексі (ст. 130) дається чітке визначення терміну «нерухома річ»: «До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість), належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти , переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліс, багаторічні насадження, будівлі, споруди ».
Відповідно до Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», нерухоме майно (нерухомість), права на яке підлягають державній реєстрації, включає: земельні ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і всі об'єкти, які пов'язані з землею так , що їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, ліси і багаторічні насадження, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси.
Тут до об'єктів нерухомості, додані житлові та нежитлові приміщення, кондомініуми. Таким чином, необхідно розрізняти поняття нерухомості (нерухомого майна) як сукупності фізичних об'єктів (землі і всього, що з нею пов'язано) та нерухомої власності, що включає крім матеріальних об'єктів інтереси, переваги та права, пов'язані з власністю на ці об'єкти.
1.2 Підходи і принципи оцінки вартості нерухомості
Вибір методу оцінки дуже важливий для отримання об'єктивної і точної вартості нерухомості.
Існують три методи оцінки вартості нерухомості:
1. Витратний метод.
2. Метод прямого порівняльного аналізу продажів.
3. Дохідний метод.
Витратний метод грунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості і виходить з того, що інвестор, виявляючи належну розважливість, не заплатить за об'єкт велику суму, ніж та, в яку обійдеться йому отримання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта в осяжний період без істотних витрат. Даний метод оцінки може призвести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносної рівноваги попиту і пропозиції на ринку нерухомості.
Витратний метод показує оцінку повної відновної вартості об'єкта за вирахуванням зносу, збільшену на ринкову вартість землі.
Основні етапи процедури при даному методі:
1. Розрахунок вартості придбання вільної і наявної в розпорядженні землі з метою оптимального її використання.
2. розрахунок ринкової вартості зведення нових аналогічних об'єктів отримання повної відновної вартості об'єкта.
3. Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього зносу об'єкта, устаткування і механізмів.
4. Зменшення відновної вартості на суму зносу для отримання залишкової відновної вартості об'єкта.
5. Додавання до розрахованої залишкової відновної вартості будівлі вартості земельної ділянки.
Метод прямого порівняльного аналізу продажів грунтується на посилці, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу за аналогією, грунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Звідси випливає, що даний метод має в своїй основі припущення, що мудрий покупець за виставлену на продаж нерухомість не заплатить більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт.
Метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкти - аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності.
Основні етапи процедури оцінки при даному методі:
1. Дослідження ринку з метою збору інформації про здійснені угоди, котирування, припущення з продажу об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту оцінки.
2. Відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження того, що зроблені угоди відбулися у вільних ринкових умовах.
3. Підбір відповідних одиниць виміру та проведення порівняльного аналізу для кожної обраної одиниці.
4. Порівняння оцінюваного об'єкта та відібраних для порівняння об'єктів, проданих або продаються на ринку по окремих елементах; визначення ціни оцінюваного об'єкта.
5. Встановлення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик та ведення їх до одного вартісному показнику або групою показників. В умовах нестачі або низької достовірності інформації про ринок замість вартісної оцінки об'єкта вихідні дані можуть бути представлені у вигляді групи показників або діапазону цін.
Прибутковий метод грунтується на принципі очікування - типовий інвестор або покупець купує нерухомість в очікуванні отримання майбутніх доходів або вигод. Іншими словами, вартість об'єкта визначається, як його здатність приносити прибуток у майбутньому.
Метод мультиплікатора валової ренти.
Метод мультиплікатора валової ренти доцільно застосовувати для оцінки житлової та іншої нерухомості, якщо експлуатаційні витрати неможливо визначити достовірно яка інформація про них повністю відсутня.
Метод заснований на припущенні, що існує певний зв'язок між ціною нерухомості і можливим доходом від здачі її в оренду (рентний дохід).
Основні етапи застосування методу:
1. Розрахунок мультиплікатора валової ренти на основі аналізу
продажів порівнянних об'єктів, які на момент продажу
здавалися в оренду.
МВР = Ц / Агод, (1)
Де:
МВР - мультиплікатор валовий ренти; Ц - ціна продажу порівнянного об'єкта; А - річний рентний дохід.
2. На основі суджень оцінювача отримані мультиплікатори валовий ренти слід усереднити, отримавши єдине значення, що відбиває характер ринкових відносин у сфері житлової нерухомості, який буде застосований в подальших розрахунках.
3. Визначити величину рентного доходу об'єкта оцінки. Якщо на дату оцінки він не здавався в оренду, необхідно орієнтуватися на аналогічні об'єкти, опубліковані дані про типові показниках орендної плати, провести необхідні коректування.
4. Визначити вартість об'єкта оцінки (С):
С = МВР х Агод, (2)
Незважаючи на простоту алгоритму, вказаний метод слід застосовувати тільки в разі достовірної інформації по таким самим об'єктам, впевненості в тому, що об'єкти-аналоги мають подібні характеристики, а також ринок нерухомості активний, і зафіксовано велику кількість продажів.
У разі якщо зібрана ринкова інформація відповідає ознакам достатності та достовірності, орендна плата може визначатися без поправок, як середня величина. В іншому випадку необхідно внести поправки.
Кожен з цих методів призводить до отримання цінових характеристик об'єктів. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити достоїнства і недоліки кожного з використаних методів і встановити остаточну оцінку об'єкта власності на підставі даних того методу або методів, які розцінені як найбільш надійні.
У процесі роботи над визначенням вартості об'єкта оцінки виявлено, що використання витратного підходу оцінки майна є неефективним. Тому оцінювачем прийнято рішення відмовитися від його застосування, і при розрахунку величини вартості об'єкта оцінки і використовувати тільки два - порівняльний і дохідний методи. Нижче наводиться коротке обгрунтування даного рішення. Введення
1. Теоретичні аспекти оцінки вартості нерухомості
1.1. Поняття нерухомого майна (житлові приміщення як нерухомість)
1.2. Підходи і принципи оцінки вартості нерухомості
2. Практичний підхід до оцінки вартості нерухомості
2.1. Розрахунок вартості об'єкта нерухомості
2.2. Вибір остаточної ціни об'єкта
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Відбуваються в Російській Федерації процеси переходу до ринкової моделі економіки відродили права приватної власності і свободу підприємництва, що дозволяють суб'єктам ринку володіти, розпоряджатися і користуватися об'єктами нерухомості: будівлями, спорудами, а також земельними ділянками певного цільового призначення.
Необхідною елементом ринкової економіки виступає інститут незалежної оцінки власності, без якого неможливе становлення права власності і демократизації економічного життя.
У першу чергу це стосується ринку нерухомості, розвиток якого може визначити в перспективі характер змін всієї економіки.
Об'єктивна оцінка різних видів вартості (ринкової, інвестиційної, заставної, страхової, оподатковуваного та інших) нерухомого майна необхідна:
- При операціях купівлі-продажу або здачі в оренду;
- При акціонуванні підприємств і перерозподілі майнових часток;
- При кадастрової оцінки для цілей оподаткування об'єктів нерухомості: будівель та земельних ділянок;
- Для страхування об'єктів нерухомості;
- При кредитуванні під заставу об'єктів нерухомості;
- При ліквідації об'єктів нерухомості;
- При виконанні права успадкування, судового вироку;
- При інших операціях, пов'язаних з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.
При будь-якому суспільному устрої особливе місце в системі суспільних відносин займає нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше пов'язані життя і діяльність людей у всіх сферах бізнесу, управління та організації.
Розвиток оціночної діяльності в Російській Федерації визначається розвитком ринкових відносин. Оцінка власності різних видів все більше стає невід'ємним і дієвим інструментом ринкової економіки.
Оцінка вартості будь-якого об'єкта власності - впорядкований, цілеспрямований процес визначення в грошовому виразі вартості відповідного виду з урахуванням потенційного і реального доходу, принесеного ним у визначений момент часу в умовах конкретного сегмента ринку.
Особливістю процесу оцінки вартості об'єкта майна є його ринковий характер. Це означає, що процес оцінки об'єкта не обмежується урахуванням одних тільки витрат на створення або придбання оцінюваного об'єкта власності - необхідний облік сукупності ринкових факторів, економічних особливостей оцінюваного об'єкту, а також макроекономічного і мікроекономічного оточення. Ринкова вартість оцінюваного об'єкта непостійна - змінюється в часі під впливом численних факторів.
З цієї причини вона може бути визначена тільки на даний конкретний момент часу. Це означає, що періодична оцінка об'єктів власності є необхідною умовою функціонування ринкової економіки.
Початок формування ринку житла було покладено на початку 90-х рр.., Коли приватна власність на існуюче і знову житло, що будується отримала законна підстава. З тих пір стали розвиватися паралельно два процеси: швидке становлення вторинного ринку житла на базі його приватизації та поява ринку нового житла. На сьогоднішній день частка приватного житлового фонду, який і є об'єктом купівлі - продажу, становить по РФ 70%, а по НСО 74% від усього житлового фонду. Це зумовило об'єктивну необхідність оцінки житлової нерухомості, яка має істотну специфіку порівняно з іншими об'єктами нерухомості, та застосування сучасних (методів цієї оцінки.
Це особливо актуально для житлових квартир оскільки Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» № 135 ФЗ від 29 липня 1998 року та Стандарти оцінки орієнтуються на оцінку досить великих і індивідуальних об'єктів типу будинків, нежитлових приміщень і т. п., вартістю сотні тисяч або мільйонів доларів. Звичайний повний звіт про оцінку таких об'єктів є цілий том обсягом 50-100 друкованих сторінок, включаючи додатки. Його підготовка вельми трудомістка і вимагає високої кваліфікації розробника. Звичайна квартира на 1 - 2 порядки дешевше великого об'єкта і тому індивідуальний підхід до їх оцінки надмірний. До того ж, стрімке зростання цін на квартири робить результати індивідуальної оцінки недостовірними. Так, зростання цін на квартири в Новосибірську за період з квітня по листопад 2004 року склав 43%.
Тому для невеликої житлової нерухомості, тобто квартир вторинного ринку житла необхідна методика, яка з великою точністю і високою швидкістю проведе оцінку.
Метою даної роботи є вивчення теоретичних аспектів визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості, а так само застосування отриманих знань на практиці. У роботі поставлені такі завдання:
- Дати визначення поняття «нерухомість»;
- Розглянути теоретичні аспекти оцінки нерухомості;
- Оцінити об'єкт нерухомості різними методами;
- Проаналізувати отримані результати.
Предметом дослідження є методологічні підходи до оцінки вартості нерухомості. Об'єктом в роботі є об'єкт нерухомості - двокімнатна квартира.
1.Теоретические аспекти оцінки вартості нерухомості
1.1 Поняття нерухомого майна (житлові приміщення як нерухомість)
Саме поняття «нерухомість» в сучасній Росії, хоча і введено в активний практичний обіг не давно, але його значення виходить далеко за
Справа в тому, що саме нерухомість формує центральну ланку всієї системи ринкових відносин. Об'єкти нерухомості - не тільки найважливіший товар, що задовольняє різноманітні особисті потреби людей, а й одночасно капітал у речової формі, що приносить дохід. Вкладення в них зазвичай є інвестування з метою отримання прибутку.
Нерухомість - основа національного багатства країни, що має за кількістю власників масовий, всенародний характер. Актуальність теми велика, так як знання економіки нерухомості вкрай необхідно як для успішної підприємницької діяльності в різних видах бізнесу, так і в житті, в побуті кожної сім'ї і окремо взятих громадян, оскільки власність на нерухомість - первинна основа свободи, незалежності і гідного існування всіх людей . У даній роботі під об'єктом розуміється ринок житлової нерухомості, а вивчення ринку нерухомості, збір інформації та аналіз це предмет праці.
Під майном у цивільному праві розуміються окремі речі або їх сукупність (включаючи гроші і цінні папери). До майна відносяться також майнові права, роботи та послуги, інформація, інтелектуальна власність та інші нематеріальні блага (стаття 128 Цивільного кодексу Російської Федерації).
Таким чином, в широкому сенсі майно включає сукупність речей, прав, вимог та обов'язків (боргів). Всі складові майна є об'єктом цивільних прав і тому можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої. При цьому відчуження неминуче постає питання про оцінку майна.
Отже, майно - матеріальні об'єкти та нематеріальні блага, які мають корисністю і вартістю і підлягають з цих причин грошовій оцінці. Поняття майна тісно пов'язане з певними юридичними відносинами (майновими відносинами, майновими правами), які також підлягають оцінці.
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере свій початок з часів римського права. У поняття нерухомого майна входять фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невід'ємно з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами.
У Цивільному Кодексі (ст. 130) дається чітке визначення терміну «нерухома річ»: «До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість), належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти , переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліс, багаторічні насадження, будівлі, споруди ».
Відповідно до Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», нерухоме майно (нерухомість), права на яке підлягають державній реєстрації, включає: земельні ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і всі об'єкти, які пов'язані з землею так , що їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, ліси і багаторічні насадження, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси.
Тут до об'єктів нерухомості, додані житлові та нежитлові приміщення, кондомініуми. Таким чином, необхідно розрізняти поняття нерухомості (нерухомого майна) як сукупності фізичних об'єктів (землі і всього, що з нею пов'язано) та нерухомої власності, що включає крім матеріальних об'єктів інтереси, переваги та права, пов'язані з власністю на ці об'єкти.
1.2 Підходи і принципи оцінки вартості нерухомості
Вибір методу оцінки дуже важливий для отримання об'єктивної і точної вартості нерухомості.
Існують три методи оцінки вартості нерухомості:
1. Витратний метод.
2. Метод прямого порівняльного аналізу продажів.
3. Дохідний метод.
Витратний метод грунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості і виходить з того, що інвестор, виявляючи належну розважливість, не заплатить за об'єкт велику суму, ніж та, в яку обійдеться йому отримання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта в осяжний період без істотних витрат. Даний метод оцінки може призвести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносної рівноваги попиту і пропозиції на ринку нерухомості.
Витратний метод показує оцінку повної відновної вартості об'єкта за вирахуванням зносу, збільшену на ринкову вартість землі.
Основні етапи процедури при даному методі:
1. Розрахунок вартості придбання вільної і наявної в розпорядженні землі з метою оптимального її використання.
2. розрахунок ринкової вартості зведення нових аналогічних об'єктів отримання повної відновної вартості об'єкта.
3. Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього зносу об'єкта, устаткування і механізмів.
4. Зменшення відновної вартості на суму зносу для отримання залишкової відновної вартості об'єкта.
5. Додавання до розрахованої залишкової відновної вартості будівлі вартості земельної ділянки.
Метод прямого порівняльного аналізу продажів грунтується на посилці, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу за аналогією, грунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Звідси випливає, що даний метод має в своїй основі припущення, що мудрий покупець за виставлену на продаж нерухомість не заплатить більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт.
Метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкти - аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності.
Основні етапи процедури оцінки при даному методі:
1. Дослідження ринку з метою збору інформації про здійснені угоди, котирування, припущення з продажу об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту оцінки.
2. Відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження того, що зроблені угоди відбулися у вільних ринкових умовах.
3. Підбір відповідних одиниць виміру та проведення порівняльного аналізу для кожної обраної одиниці.
4. Порівняння оцінюваного об'єкта та відібраних для порівняння об'єктів, проданих або продаються на ринку по окремих елементах; визначення ціни оцінюваного об'єкта.
5. Встановлення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик та ведення їх до одного вартісному показнику або групою показників. В умовах нестачі або низької достовірності інформації про ринок замість вартісної оцінки об'єкта вихідні дані можуть бути представлені у вигляді групи показників або діапазону цін.
Прибутковий метод грунтується на принципі очікування - типовий інвестор або покупець купує нерухомість в очікуванні отримання майбутніх доходів або вигод. Іншими словами, вартість об'єкта визначається, як його здатність приносити прибуток у майбутньому.
Метод мультиплікатора валової ренти.
Метод мультиплікатора валової ренти доцільно застосовувати для оцінки житлової та іншої нерухомості, якщо експлуатаційні витрати неможливо визначити достовірно яка інформація про них повністю відсутня.
Метод заснований на припущенні, що існує певний зв'язок між ціною нерухомості і можливим доходом від здачі її в оренду (рентний дохід).
Основні етапи застосування методу:
1. Розрахунок мультиплікатора валової ренти на основі аналізу
продажів порівнянних об'єктів, які на момент продажу
здавалися в оренду.
МВР = Ц / Агод, (1)
Де:
МВР - мультиплікатор валовий ренти; Ц - ціна продажу порівнянного об'єкта; А - річний рентний дохід.
2. На основі суджень оцінювача отримані мультиплікатори валовий ренти слід усереднити, отримавши єдине значення, що відбиває характер ринкових відносин у сфері житлової нерухомості, який буде застосований в подальших розрахунках.
3. Визначити величину рентного доходу об'єкта оцінки. Якщо на дату оцінки він не здавався в оренду, необхідно орієнтуватися на аналогічні об'єкти, опубліковані дані про типові показниках орендної плати, провести необхідні коректування.
4. Визначити вартість об'єкта оцінки (С):
С = МВР х Агод, (2)
Незважаючи на простоту алгоритму, вказаний метод слід застосовувати тільки в разі достовірної інформації по таким самим об'єктам, впевненості в тому, що об'єкти-аналоги мають подібні характеристики, а також ринок нерухомості активний, і зафіксовано велику кількість продажів.
У разі якщо зібрана ринкова інформація відповідає ознакам достатності та достовірності, орендна плата може визначатися без поправок, як середня величина. В іншому випадку необхідно внести поправки.
Кожен з цих методів призводить до отримання цінових характеристик об'єктів. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити достоїнства і недоліки кожного з використаних методів і встановити остаточну оцінку об'єкта власності на підставі даних того методу або методів, які розцінені як найбільш надійні.
Витратний підхід грунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками об'єкта оцінки, наприклад, квартири в багатоквартирному будинку. Офіційною кошторисом витрат на купівлю ділянки і будівництва на ній будівлі, частиною якого є об'єкт оцінки, Оцінювач не має в своєму розпорядженні.
У свою чергу, розрахунок за «типовим» кошторисами, Сніпам і т.п. з урахуванням всіх реальних додаткових витрат, визначенням сукупного зносу будівлі в цілому і «вичленування» вартості одиниці площі квартири призведе до великої похибки при обчисленнях.
Крім того, абсолютно не відомі випадки подібного «витонченого» придбання житла, коли покупець-приватна особа набував у власність одну квартиру в багатоквартирному будинку за допомогою його будівництва.
Процес оцінки - це послідовність дій, які виконуються в ході визначення вартості. Оцінка вартості нерухомості - складний і трудомісткий процес, що складається з декількох етапів. Його можна розділити на наступні стадії:
1. Визначення проблеми.
2. Попередній огляд об'єкта й укладання договору на оцінку.
3. Збір та аналіз даних.
4. Оцінка земельної ділянки.
5. Застосування трьох підходів до оцінки об'єкта нерухомості.
6. Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів.
7. Підготовка звіту та висновку про оцінку.
8. Доповідь про оцінку.
Розглянемо основні і найбільш важливі етапи проведення оцінки нерухомості. Дотримання всіх необхідних умов процесу оцінки приводить до найкращих результатів [12].
1 Етап. Визначення проблеми. Завдання оцінки об'єкта нерухомості визначається чотирма складовими, до числа яких відносяться ідентифікація об'єкта або об'єктів, які підлягають оцінці; визначення оцінюваних прав власності; визначення мети проведення оцінки; встановлення дати, на яку проводиться оцінка [7].
1. Ідентифікація об'єкта нерухомості. При ідентифікації об'єкта нерухомості вказуються його найменування, інвентаризаційний номер, місце розташування й інші реквізити, і фактичні характеристики.
2. Виявлення предмета оцінки. Найважливіший момент при здійсненні оцінки об'єкта нерухомості - виявлення предмету оцінки, тобто того, що підлягає оцінці, - весь комплекс майнових прав на нерухомість або деякі майнові права.
3. Визначення дати оцінки. Дата оцінки - це момент часу, в який виконується оцінка. З плином часу вартість об'єктів нерухомості змінюється. Наприклад, існують сезонні коливання цін на нерухомість в залежності від пори року. Причому зміни в короткі проміжки часу можуть бути значними. У зв'язку з цим необхідно встановити з самого початку дату оцінки. Це може бути дата його огляду, дата розгляду справи, пов'язаного з поділом майнового комплексу.
Дата оцінки вартості об'єкта важлива також при використанні порівняльного підходу до оцінки, коли вартість оцінюваного об'єкта порівнюється з даними порівнянних угод. Використовуючи дані по таким самим об'єктам, важливо знати дату їх оцінки. У випадку якщо оцінка об'єкта нерухомості проводиться у зв'язку з судовим розглядом, наприклад, у зв'язку з неплатоспроможністю підприємства, дату оцінки може визначити суд.
4. Формулювання мети і функції оцінки. Визначення мети оцінки - дуже важливий етап. Від мети оцінки залежить вибір її методики. Неправильно сформульована мета спричиняє за собою використання неадекватної методики оцінки і хибний результат. У зв'язку з цим у звіті з оцінки необхідно вказати, що дана оцінка дійсна лише для мети або цілей, зазначених у цьому звіті. Використання отриманих результатів в інших цілях некоректно. Наприклад, методи оцінки об'єкта нерухомості для оподаткування майна відрізняються від методів, використовуваних для оцінки при його ліквідації.
Мета оцінки визначити вид вартості, яку потрібно визначити. Функція оцінки - це сфера її подальшого використання. Наприклад, оцінка необхідна для допомоги продавцю або покупцю у визначенні ціни об'єкта нерухомості.
5. Ознайомлення замовника з обмежувальними умовами. На першій стадії оцінки необхідно ознайомити замовника з основними обмежувальними умовами, які супроводжують оцінку вартості об'єкта нерухомості. Вони формулюються для захисту інтересів замовника і експерта-оцінювача. Частина їх при необхідності слід відображати в звіті про оцінку, щоб уникнути в майбутньому у відносинах між замовником і експертом-оцінювачем конфліктних ситуацій.
Нижче наведені деякі основні обмежувальні умови оцінки вартості об'єктів нерухомості.
1. При підготовці звіту про оцінку об'єкта використовуються прогнозні дані про майбутні прибутки і амортизаційних відрахуваннях, отримані від замовника.
2. Фінансові та техніко-економічні характеристики об'єкта, використовувані в оцінці, беруться або розраховуються на основі бухгалтерської звітності без проведення спеціальної аудиторської перевірки її достовірності та інвентаризації майна.
3. У процесі оцінки спеціальна юридична експертиза документів, що стосуються прав власності на оцінювані об'єкти, не проводиться.
4. Прогнози, що містяться у звіті, засновані на поточних ринкових умовах і передбачуваних короткострокових фактори, що впливають на зміну попиту і пропозиції і зберігаються в прогнозний період економічної ситуації. Однак ці прогнози піддані змінам через мінливих умов у майбутньому.
5. Дана оцінка дійсна лише на дату оцінки, що вказана в даному звіті, і для цілей, зазначених у ньому.
6. Замовник гарантує: будь-яка інформація, судження, аналітичні розробки експерта-оцінювача і інші матеріали цього звіту будуть використані ним виключно у відповідності з цілями завдання на оцінку.
7. Експерт-оцінювач і замовник гарантують конфіденційність інформації, отриманої ними в процесі оцінки об'єкта нерухомості, за винятком випадків, передбачених чинним законодавством РФ.
8. Звіт про оцінку повинен розглядатися як обмежене дослідження, в якому експерт-оцінювач не додержувався всіх вимог до оцінки, передбачених стандартів з оцінки.
9. Висновок і звіт про оцінку об'єкта нерухомості представляють собою точку зору експерта-оцінювача без будь-яких гарантій з його боку відносно подальшої реалізації майна.
10. Експерт-оцінювач не представляє ніяких гарантій і зобов'язань з приводу збереження майна і відсутності порушень чинного законодавства.
11. Замовник забезпечує експерта-оцінювача всієї необхідної для оцінки інформацією, включаючи технічний паспорт об'єкта, балансові звіти і звіти про результати діяльності за останні чотири роки, текстами договорів з третіми особами, документами, що підтверджують право власності на майно, та іншими документами. Експерт-оцінювач має право отримувати необхідну для оцінки інформацію про об'єкт нерухомості безпосередньо в державних органах управління.
При неможливості отримати в повному обсязі документи та інформацію, необхідні для оцінки, в тому числі від третіх осіб, експерт-оцінювач повинен відобразити це у своєму звіті. Експерт-оцінювач не несе відповідальності за висновки, зроблені на основі документів та інформації, що містять недостовірні відомості.
12. Замовник забезпечує особисте ознайомлення експерта-оцінювача з об'єктом нерухомості і можливість анкетування адміністрації [4].
2 Етап. Попередній огляд об'єкта й укладання договору на оцінку. Друга стадія оцінки - це попередній огляд об'єкта й укладання договору на оцінку. Ця стадія оцінки включає:
- Попередній огляд об'єкту і знайомство з його адміністрацією;
- Визначення вихідної інформації та її джерел;
- Визначення складу групи експертів-оцінювачів;
- Складання завдання на оцінку та календарного плану;
- Підготовку та підписання договору на оцінку.
1. Попередній огляд об'єкту і знайомство з його адміністрацією. На цій стадії оцінки об'єкт попередньо оглядається, і експерт знайомиться з його адміністрацією. Попередній огляд об'єкту краще провести з одним з досвідчених представників замовника, щоб, оглядаючи об'єкт, спробувати більше дізнатися у нього про передісторію розвитку об'єкта, що випускається їм продукції, його фізичний стан, кваліфікації працівників і керівників підприємства, психологічному кліматі в колективі, перспективи розвитку підприємства, більш глибоко зрозуміти, що являє собою даний об'єкт.
Важливо на цьому етапі оцінки визначити представника замовника, який буде формулювати завдання, підписувати договір про оцінку та здійснювати приймання звіту, забезпечувати вихідною інформацією. Важливо також визначити експерта-оцінювача, відповідального за підготовку та здачу звіту замовнику.
2. Визначення вихідної інформації та її джерел. На даному етапі необхідно визначити типи даних, використовуваних для оцінки, а також їх джерела. Це можуть бути відомості про ринок, на якому функціонує об'єкт, дані про інших аналогічних об'єктах, фінансові та техніко-економічні показники діяльності підприємства та перспектив його розвитку на найближче майбутнє, дані про соціальні, політичні, правових, економічних та екологічних чинниках, що впливають на вартість оцінюваного об'єкта. Найпоширеніший спосіб представлення загальних даних - це розбивка їх на підрозділи, що стосуються ринку та сектору ринку, на якому функціонує об'єкт, виду продукції, цін на неї, місце розташування об'єкта (тобто дані про місто, районі, де розташований об'єкт). Перевага даного способу представлення інформації полягає в тому, що, зібравши і систематизувавши інформацію один раз, її можна використовувати для проведення оцінок та інших об'єктів. В даний час, коли ринок, пов'язаний з оцінною діяльністю, не розвинений, збір інформації для об'єктів нерухомості - найбільш трудомістка частина всього процесу оцінки. Визначивши види даних, необхідних для оцінки, важливо виявити джерела їх отримання. Це можуть бути управлінські служби замовника, спеціальні періодичні видання, державні органи управління, спеціальна довідкова література. При укладанні договору на оцінку об'єктів нерухомості необхідно вказати склад документів, які замовник повинен представити експерту-оцінювача до певного терміну, з тим, щоб він зміг почати оцінку об'єкта.
3. Визначення складу групи експертів-оцінювачів. Відповідальний за проведення оцінки експерт-оцінювач повинен визначити склад групи експертів, які будуть брати участь в оцінці вартості об'єктів нерухомості. Невеликий об'єкт нерухомості може оцінювати один експерт. Якщо об'єкт великий, то для оцінки необхідно залучити кілька людей-економістів, фахівців з маркетингу, технічних експертів, екологів.
4. Складання завдання на оцінку та календарного плану. Завдання на оцінку, як правило, готує експерт-оцінювач. Практика показує, що замовник з-за відсутності достатніх знань в галузі оцінки робить це не досить чітко. Недостатня чіткість формулювання цілей і функцій оцінки - основна причина помилок і конфліктних ситуацій у відносинах між замовником і експертом-оцінювачем. Завдання на оцінку включає наступне: ім'я замовника, ім'я експерта-оцінювача, предмет оцінки, дату оцінки, мету і функцію оцінки, застосовуваний стандарт вартості, календарний план, особливі умови.
Наведений вище склад завдання на оцінку має приблизний характер. У кожному випадку експерт-оцінювач уточнює склад завдання на оцінку, виходячи з конкретних особливостей об'єкта оцінки. У процесі оцінки можливі відхилення від завдання або доповнення до нього. Ці випадки фіксуються експертом-оцінювачем доповідними записками замовнику. Копії доповідних записок додаються до звіту про оцінку.
Завдання на оцінку повинно бути докладено до звіту про оцінку. Розробка та підписання замовником і експертом-оцінювачем докладного календарного плану оцінки - важливий етап, організуючий сторони на цілеспрямовану роботу.
Тривалість оцінки об'єкта нерухомості залежить від величини об'єкта. У середньому тривалість оцінки об'єкта нерухомості становить 2-3 тижні. Однак при роботі з великими об'єктами тривалість оцінки може бути значно більше.
5. Підготовка та підписання договору на оцінку. Процес підготовки і підписання договору на оцінку має особливості, обумовлені предметом і об'єктом оцінки, можливостями замовника і кваліфікацією експерта-оцінювача [4].
3 Етап. Збір і обробка інформації. Для визначення ринкової вартості об'єкта використовується наступна інформація: титул власності та реєстраційні дані по об'єкту, фізичні характеристики об'єкта, дані про взаємозв'язок об'єкта з інфраструктурою, економічні фактори, що характеризують об'єкт. Джерелами цієї інформації можуть бути міські, районні комітети і органи, де реєструються угоди з об'єктами нерухомості, ріелтерські фірми, іпотечні кредитні організації, оціночні фірми, періодична преса.
5 Етап. Вибір методології оцінки. Четверта стадія процесу оцінки - це вибір методів оцінки. При реалізації цієї стадії обгрунтовується можливість застосування певних підходів і методів, застосовних для оцінки даного конкретного об'єкта нерухомості.
У ринкових умовах господарювання використовуються три загальноприйнятих підходу до оцінки вартості об'єктів нерухомості: витратний, прибутковий і порівняльний (або ринковий), на основі яких визначаються різні види вартості об'єкту - ринкова, інвестиційна, відновлювальна, вартість заміщення. Методи оцінки нерухомості залежать від прийнятого підходу.
Кожен з підходів може бути реалізований декількома методами. Вибір підходів і методів, використовуваних при оцінці конкретної нерухомості, визначається метою оцінки, обраної базою оцінки і характером об'єкта.
Дохідний підхід базується на визначенні вартості об'єкта оцінки на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об'єктом. Основними методами дохідного підходу є: метод прямої капіталізації доходу та метод дисконтування грошового потоку. Метод прямої капіталізації застосовується у випадках, коли прогнозований річний чистий операційний дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, а період його отримання не обмежений у часі. Метод дисконтування грошового потоку (непрямої капіталізації) застосовується в тих випадках, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є не однаковими за величиною і непостійні протягом обраного періоду прогнозування. Методи доходного підходу доцільно застосовувати при ринкових базах оцінки вартості об'єкта.
Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки на дату оцінки з подальшою її коригуванням на суму його зносу та знецінення. Основними методами витратного підходу є: метод відтворення і метод заміщення функціональним аналогом. Практично обидва методи цього підходу ідентичні і розрізняються лише процедурою визначення або валової вартості відтворення, або валової вартості заміщення об'єктом аналогом. Витратний підхід рекомендується застосовувати, коли заміщення об'єкта оцінки шляхом його відтворення фізично можливо й економічно доцільно, а також для оцінки спеціалізованих об'єктів, ринок купівлі-продажу яких відсутня.
Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, та внесення відповідних коригувань з метою врахування відмінностей між об'єктами аналогами і об'єктом оцінки, в результаті чого визначається вартість оцінюваного об'єкта. Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості при наявності активного ринку даного виду об'єктів.
Вибір підходів і методів є прерогативою оцінювачів. Нормативні документи з оцінки рекомендують застосовувати при оцінці конкретного об'єкта як можна більше підходів і методів у кожному підході, а при неможливості застосування того чи іншого підходу і методу - давати чіткі пояснення таких обмежень.
Оцінка прав користування або володіння земельною ділянкою та оцінка поліпшень (будівель, споруд), що складають також частину цієї стадії оцінки, яка виконується з застосуванням певних оціночних процедур і прийомів [3].
6 Етап. Узгодження результатів оцінки. П'ята стадія процесу оцінки, розв'язання суперечностей в результатах, отриманих при оцінці вартості нерухомості різними методами і визначення найбільш вірогідною оціночної вартості об'єкта. При цьому остаточний висновок роблять за сукупністю їх результатів, які, як правило, повинні бути близькими. Істотні розбіжності вказують або на помилки в оцінках, або на незбалансованість ринку.
Корисно знати, що нормативними документами з оцінки забороняється погоджувати результати шляхом розрахунку середньої арифметичної величини вартостей, отриманих від використання декількох методів, а також те, що аргументація процедури узгодження повинна бути в обов'язковому порядку викладена у Звіті [2].
7 Етап. Складання звіту про оцінку. Це завершальна стадія процесу оцінки. Звіт повинен містити: обсяг оцінюваних прав, мета оцінки, вид обумовленої вартості, дату оцінки і дату складання звіту, короткий опис методології оцінки, опис об'єкта оцінки та його найближчого оточення, розрахунки вартості об'єкта оцінки одним або кількома методами, узгодження результатів звіту та обгрунтування остаточно обраної оціночної вартості. У кінці звіту повинен бути приведений сертифікат-свідоцтво, який вказує на те, що оцінка проведена об'єктивно і виконана особисто даними оцінювачем. В якості додатків до звіту можуть бути приведені деякі вихідні дані, копії використаних в роботі документів, окремі розрахунки, фотографії об'єкту або окремих його елементів, а також копії документів, що підтверджують професійну кваліфікацію оцінювача.
Допускається навіть усний звіт про оцінку нерухомості, однак, як показує практика, в переважній більшості випадків застосовується письмова форма звіту в скороченому (табличному) або розширеному (описовому) видах. Скорочена форма звіту застосовується для невеликих ординарних об'єктів. Кожен звіт має бути підписаний оцінювачем і скріплений печаткою експертної організації, в якій працює оцінювач [12].
Будь-який звіт про оцінку достовірний лише в повному обсязі і лише у зазначених у ньому цілях. Ні замовник, ні експерт не можуть використовувати звіт або будь-яку його частину інакше, ніж це передбачено метою оцінки.
Оплата послуг експерта-оцінювача. В основу визначення розміру оплати послуг експерта-оцінювача може бути покладена фіксована ціна, або погодинна оплата. Фіксована ціна визначається виходячи з величини фіксованого відсотка від балансової вартості нерухомості. Зазвичай ця величина становить до 10%. Фіксована ціна не впливає на результати оцінки вартості нерухомості і може бути використана в якості основи для оплати послуг експерта-оцінювача.
Якщо після проведення оцінки від експерта-оцінювача потрібно виступити на суді в якості незалежного експерта, наприклад в ході слухання справи, то оплата його послуг повинна бути погодинною, що не залежить від результату судового розгляду. Розмір оплати послуг експерта-оцінювача залежить від багатьох факторів, в тому числі від складності та масштабності об'єкта оцінки, досвіду, іміджу та кваліфікації експерта-оцінювача, фінансових можливостей замовника.
Підготувавши проект договору на оцінку вартості нерухомості, експерт-оцінювач представляє його замовнику для ознайомлення. Як додаток до договору додається завдання на оцінку [14].
2. Практичний підхід до оцінки вартості нерухомості
2.3 Розрахунок вартості об'єкта нерухомості
Об'єкт оцінки є приміщення, загальна площа якого складає 127 кв.м. Даний об'єкт розташований у 5-ти поверховому будинку торгового призначення 1970 будівлі на 1-му поверсі будівлі без підвалу з охолоджуваними камерами. Фундаменти бетонні. Стіни цегляні. Перегородки цегляні, гіпсолітові. Горищне перекриття залізобетонне. Підлоги мозаїчні, плиткові, дощаті і цементні. Покрівля рулонна. Оздоблення - євроремонт. Будинки обладнані центральним опаленням, водопроводом, каналізацією, вентиляцією, електроосвітленням і холодильними пристроями. Висота стель складає близько 2,5 метрів.
Право власності на даний об'єкт належить компанії ТОВ «Кірєєв і Ко». Ніяких інших обмежень на дане право не є.
На середину квітня 2008 року середня вартість оренди повністю обладнаних першокласних торгових приміщень в центральній частині міста склала $ 1730 за 1 кв.м. на рік. Розкид значень орендних ставок для подібних торгових площ, розташованих в центральній частині міста, складає від $ 1150 до $ 4110 за 1 кв.м. на рік.
У периферійних районах міста оренда торгових площ становить від $ 190 до $ 460 за 1 кв.м. Ціни з операцій з продажу торгових приміщень становили на середину квітня 2008 року такі значення:
- $ 1890-4620 - за 1 кв. м. торгових приміщень в центральній частині міста;
- $ 880-1730 - за 1 кв.м. решти торгових приміщень.
Частка торговельних площ, що пропонуються в оренду, на середину квітня 20084 року складала:
Вартість продажу складських комплексів становить $ 320-780 за 1 кв.м. в залежності від наявного спеціального обладнання, і при цьому досить незначно залежить від місця розташування складу.
Середні значення базових орендних ставок за станом на середину квітня 2008 року за офісні приміщення, розташовані в центральній частині міста мають таке значення:
- $ 630 за 1 кв.м. на рік за офісні приміщення класу «А»;
- $ 495 за 1 кв.м. на рік за офісні приміщення класу «В».
Орендні ставки за офісні приміщення високого класу, розташовані в менш престижних районах міста, нижче вищенаведених на 11-19%.
Експлуатаційні витрати в офісних центрах класу «А» і «В», як правило, визначаються додатково і становлять близько $ 80-130 за 1 кв.м. на рік, включаючи ПДВ.
Ціни за оренду 1 кв.м. на рік офісних приміщень інших класів складають (в залежності від місця розташування і стану приміщень, включаючи ПДВ, і, часто, оплату всіх комунальних послуг):
- $ 200-360 - клас «С»;
- $ 190-360 - клас «D»;
Ціни з операцій з продажу офісних приміщень на середину квітня 2008 року такі:
- $ 2210-3750 за 1 кв.м. - За офіси класу «А» і «В»;
$ 850-1680 за 1 кв.м. - За інші приміщення.
Співвідношення учасників ринку, які купують офіси класу «А» і «В» і їх орендують істотно не змінилася і становить приблизно «один до трьох».
Попит:
- До 100 кв.м. - 30%.
- 100-150 кв.м. - 30%.
- 150-300 кв.м. - 21%.
- Понад 300 кв.м. - 19%.
Пропозиція:
- До 100 кв.м. - 22%.
- 100-150 кв.м. - 38%.
- 150-300 кв.м. - 20%.
- Понад 300 кв.м. - 20%.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання формулюється наступним чином: це розумне і можливе використання об'єкта нерухомості, що забезпечує найвищу вартість об'єкта на поточний момент. Даний принцип є базовим (основним) для реалізації всіх трьох підходів до оцінки, і його інтерпретація має особливе значення в кожному конкретному випадку, так як впливає на вибір виду обумовленої вартості.
Аналіз кращого і найбільш ефективного використання здійснюється у два етапи:
- На першому аналізується краще і найбільш ефективне використання земельної ділянки, як якщо б він був вільним;
- На другому - краще і найбільш ефективне використання будівлі (споруди), яка знаходиться на цій ділянці.
Вибір оптимального варіанту використання земельної ділянки залежить від потенціалу місця розташування ділянки, можливостей ринку прийняти даний варіант використання земельної ділянки та реалізувати даний варіант використання ділянки з правової точки зору, фізичних, грунтових і ландшафтних можливостей ділянки, а також технологічної та фінансової обгрунтованості.
Фізична можливість. Рельєф ділянки рівний, в цілому спокійний. На даній ділянці є інженерні комунікації. Фізичні характеристики ділянки не накладають обмежень на можливі варіанти його забудови. Допустимість з правової точки зору. Різного роду обмеження і сервітути (обтяження) можуть вплинути на можливі варіанти використання земельної ділянки.
Розглянутий земельна ділянка знаходиться на праві оренди (49 років) у ТОВ «Кірєєв і Ко». Фінансова доцільність. Найбільш доцільним при цьому місцезнаходження представляється будівництво будівель житлового та торгового призначень. Максимальна продуктивність. Виходячи з цього місця розташування, максимальний дохід при використанні земельної ділянки буде забезпечений при використанні даної земельної ділянки для експлуатації будівель торговельного та житлового призначень.
Таким чином, краще і найбільш ефективне використання земельної ділянки як вільного - це використання під забудову будівлями житлового та торгового призначень.
Аналіз кращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки із уже наявними на ній будівлями і будівлями дозволяє визначити таке використання, яке забезпечить максимальну прибутковість об'єкта в довгостроковій перспективі.
Фізично можливий варіант використання. Як випливає з характеристик будівель, інженерного забезпечення розглянутого земельної ділянки, найкращим з точки зору фізичної можливості використання є використання будівлю як торгового. Законодавчо дозволене використання.
Ніяких обмежень на використання даної будівлі на власника не накладено. Фінансово доцільне використання.
Поточне використання об'єкта нерухомості має забезпечити дохід, що перевищує витрати на його утримання і тим самим створювати додаткову вартість. Розглянутий земельну ділянку з будівлею дозволяє отримувати стійкий дохід при здачі в оренду. Максимально продуктивне використання. Варіант використання, що забезпечує максимальну прибутковість з усіх фізично і законодавчо можливих варіантів, є використанням даної будівлі в якості торгового.
Таким чином, краще і найбільш ефективне використання земельної ділянки з існуючим на ньому будівлею це використання в якості будівлі торговельного призначення.
Сутність витратного методу визначається тим, що вартість нерухомості визначається витратами на придбання ділянки землі, його благоустрій та будівництво на ній оцінюваного об'єкта нерухомості (будівель і споруд).
Вартість нерухомості за витратним підходу - це вартість повного відтворення або заміщення об'єкта нерухомості мінус знос плюс вартість ділянки землі як вільного.
Повна вартість відтворення (ПСВ) - це вартість будівництва у цінах точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких самих матеріалів, будівельних стандартів, дизайну і з тим же якістю робіт (з усіма вадами).
Повна вартість заміщення (ПСП) - це вартість будівництва в тих же цінах об'єкта, що має еквівалентну корисність з об'єктом оцінки, але побудованого з нових матеріалів і відповідно до сучасних стандартів, дизайном і плануванням.
З практичної точки зору при проведенні оцінки більш переважно користуватися ПСВ, оскільки при заміні створюється будівля, відмінне від оцінюваного (важко оцінити різницю в корисності).
З теоретичної точки зору при проведенні оцінки більш переважно користуватися ПСП, оскільки малоймовірно, що хтось захоче відтворити будинок, вік якого більше трьох років.
У даній роботі при розрахунку вартості нерухомості буде використана ПСЗ.
Алгоритм витратного підходу оцінки нерухомості.
1. Розраховується вартість земельної ділянки та робіт з його благоустрою. Якщо ділянка орендований, то враховується вартість права оренди;
2. Визначається повна вартість відтворення або заміщення;
3. Проводиться розрахунок всіх видів зносу: фізичного, функціонального, зовнішнього;
4. Віднімається повний знос з ПСВ (ПСЗ) з метою одержання вартості будівель і споруд.
5. Проводиться підсумовування вартості земельної ділянки, вартості будівель і споруд та вартості робіт з благоустрою ділянки.
Методи визначення ПСВ (ПСП) об'єкта нерухомості.
1. Метод кількісного аналізу;
2. Метод розбивки по компонентах;
3. Метод порівняльної одиниці.
Метод кількісного аналізу.
Даний метод вимагає детального підрахунку всіх витрат на зведення та установку складових частин нової будівлі, непрямих витрат (дозвіл на будівництво, топозйомка, відведення землі, накладні витрати, прибуток забудовника і т.д.), а також прямі витрати. Завершальним етапом у рамках даного методу буде процес складання докладної кошторису.
Метод розбивки по компонентах.
Цей метод використовує показники витрат по окремих компонентах будівлі, включаючи їх установку. Відмінність цього методу від попереднього полягає в менших трудовитратах за рахунок зменшення точності розрахунку в результаті складання не докладної кошторису, а більш укрупненого кошторисного розрахунку.
Метод порівняльної одиниці.
Застосовується по відношенню до стандартних типовим будівель і споруд, що мають невеликі відхилення в конструктивному вирішенні щодо аналогів, на які наведені питомі показники вартості в різних документах нормативного та рекомендаційного характеру.
У даній роботі буде застосований метод порівняльної одиниці для розрахунку ПСЗ об'єкта нерухомості. Даний метод заснований на даних представлених в Збірник укрупнених показників відновної вартості (УПВС). З використанням УПВС формула для розрахунку ПСЗ об'єкта нерухомості прийме наступний вигляд:
ПСЗ = В од
Де:
У од - відновна вартість одиниці виміру (прийнята згідно УПВС);
V стр - будівельний об'єм об'єкта;
До п - коефіцієнт, що враховує можливу невідповідність за геометричними параметрами об'єкту нерухомості з параметрами типового об'єкта;
К н - коефіцієнт, що враховує невідповідність між об'єктом нерухомості і вибраним типовим об'єктом;
К м - коефіцієнт, що враховує місце розташування об'єкта;
К в - коефіцієнт часу, що враховує зміну вартості БМР (будівельно-монтажних робіт) у період між базовою датою (у цій роботі за базовий, згідно УПВС, прийнятий 1969 рік) і датою оцінки.
До пз - коефіцієнт прибутку забудовника;
До пдв - величина ПДВ, що склалася на поточний момент оцінки.
Визначення зносу об'єкта нерухомості.
Термін «знос» в оцінці слід відрізняти від зносу в бухгалтерському обліку (амортизація).
У бухгалтерському обліку знос - це процес розподілу ретроспективних витрат, пов'язаних з придбанням активу на весь термін його корисного життя без спроби оцінити вартість самого активу.
В оцінці ж нерухомості знос розглядається як «втрата корисності, а значить і вартості по будь-якої причини».
У теорії та практиці оцінки розрізняють три методи визначення ступеня зносу:
1. Метод розбивки на види зносу;
2. Метод строку життя;
3. Ринковий метод.
У даній роботі буде використано метод розбиття на види зносу.
Метод розбивки на види зносу.
Визначення зносу цим методом проводиться шляхом розбиття його на три компоненти:
- Фізичний знос;
- Функціональний знос;
- Зовнішній знос.
По можливості усунення того чи іншого компонента сукупного зносу розрізняють усувний і непереборний знос:
- Непереборний - витрати на виправлення дефекту перевершують вартість, яка при цьому буде додана;
- Завдає - витрати на виправлення менше, ніж додана вартість.
Фізичний знос. Може бути визначений шляхом безпосереднього обстеження будівлі. Значення величин зносу будуть визначатися досвідом і знаннями оцінювача. У ряді випадків для цієї роботи можуть бути залучені фахівці.
Функціональний знос. Ця невідповідність оцінюваного об'єкта сучасним стандартам. Причиною може бути як недолік, так і надлишок будь-яких елементів.
Зовнішній знос. Викликається факторами, зовнішніми стосовно власності. Такими факторами є промислові підприємства по відношенню до нерухомості, сейсмічна і екологічна обстановка та ін Даний вид зносу притаманний нерухомості тільки в силу її місця розташування. Зовнішній знос може також викликатися конкуренцією на місцевому ринку нерухомості внаслідок надлишкової пропозиції об'єктів нерухомості.
У даній роботі вартість земельної ділянки не враховується при знаходженні вартості об'єкта нерухомості виходячи з витратного підходу.
Зробимо розрахунок вартості об'єкта нерухомості виходячи з витратного підходу:
1. У од - визначаємо виходячи зі збірки УПВС. Знаходимо в 26 збірнику УПВС Відділ VII «Підприємства торгівлі та громадського харчування» таблицю 112 («Магазини продовольчі, промтоварні і змішаної торгівлі одноповерхові») з якої встановлюємо, що типовий об'єкт УПВС практично повністю ідентичний оцінюваному. Уявімо опис типового об'єкта:
«Будівлі без підвалу з охолоджуваними камерами. Фундаменти бутові, бутобетоні та бетонні. Стіни цегляні. Перегородки цегляні, дерев'яні та гіпсолітові. Горищне перекриття залізобетонне. Підлоги мозаїчні, плиткові, дощаті і цементні. Покрівля рулонна. Оздоблення - підвищеної якості. Будинки обладнані центральним опаленням, водопроводом, каналізацією, вентиляцією, електроосвітленням і холодильними пристроями. Група капітальності I. »
Так як наш об'єкт знаходиться в 1-му територіальному поясі, його будівельний об'єм не перевищує 500 куб. Метри, то:
У од = 46,5 руб.
Для розрахунку фізичного зносу випишемо з таблиці 91А «Питома вага конструктивних елементів у відсотках»:
Таблиця 2.1
Витяги з Таблиці 91А «Питома вага конструктивних елементів у відсотках»
2. V стр - визначимо, помноживши 127 кв.м. на 2,5 м, отримаємо 318 куб.м.
3. До п і К н рівні 1, тому що ніякого невідповідність між оцінюваним об'єктом і типовим не спостерігається.
4. К м - даний коефіцієнт дорівнює 1.
5. К в = К 69-84
До 84-2004 = 38,464
6. До пз = 1,2. До пдв = 1,18.
З урахуванням вищевикладеного розрахуємо ПСЗ для об'єкта нерухомості:
ПСЗ = 46,5 * 318 * 1 * 1 * 1 * 1,18 * 40,1 * 1,2 * 1,18 = 990 760.
Таблиця 2.2
Обчислення знос об'єкта нерухомості
Функціональний і зовнішній знос рівні 0, тому остаточна формула для розрахунку вартості об'єкта нерухомості за витратним підходу визначається як:
ПСЗ * (1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.
Підхід порівняльного аналізу продажів - метод оцінки вартості об'єкта шляхом порівняння недавніх продажів порівнянних об'єктів з оцінюваним об'єктом після здійснення відповідних коригувань, що враховують відмінності між ними.
Вартість об'єкту нерухомості по даному підходу дорівнює середньозваженій ціні аналогічного об'єкта з урахуванням поправок, які враховують його відміну від оцінюваного об'єкта:
С він = Р до
D, (5)
Де
Р к - продажна ціна аналогічного об'єкта (сукупності однорідних об'єктів аналогів);
D - сума поправочних коригувань.
Алгоритм порівняльного підходу оцінки нерухомості:
1. Виявляються недавні продажу порівнянних об'єктів на відповідному ринку. Джерела інформації:
1) власне досьє оцінювача;
2) internet, електронна база даних;
3) досьє брокерів з нерухомості;
4) страхові компанії і т.д.
2. Перевірка інформації про угоди
Коригування вартості порівнянних об'єктів. Важко знайти два абсолютно схожих об'єкта, тому для зіставлення необхідно скоригувати вартість об'єктів.
У результаті дослідження інформації представленої в Інтернеті на таких сайтах як www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru і т.д. були виявлені такі об'єкти, за своїми властивостями аналогічні оцінюваному, додаток 1.
Таблиця 2.3
Характеристика оцінюваного об'єкта
Введемо коригування для об'єктів щодо оцінюваного (К 1, К 2, ..., К 8) у відсотках, додаток 2.
Таблиця 2.4
Валові коригування для кожного об'єкту складають
На підставі валових коригувань обчислимо вагу для ціни кожного об'єкта за формулою:
Де:
V i,
n - кількість об'єктів аналогів.
Таблиця 2.5
Вага для ціни кожного об'єкта
Таблиця 2.6
Підсумкові результати
Переведемо остаточну вартість об'єкта оцінки, отриману порівняльним підходом, в рублевий еквівалент (курс долара = 28,5 руб.):
975 * 127 * 28,5 = 3 529 000 руб.
Нерухомість має властивість приносити прибуток своєму власникові. Це одна з причин, чому люди купують нерухомість. Серед методів оцінки доходної нерухомості можна виділити три основні:
- Метод валовий ренти;
- Метод прямої капіталізації;
- Метод капіталізації доходу (метод дисконтування грошових потоків).
У даній роботі буде використовуватися метод прямої капіталізації. Під капіталізацією доходу розуміється отримання поточної вартості майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Базовими поняттями в методах капіталізації є поняття чистого операційного доходу (NOI, або ЧОД) та ставки капіталізації R.
Поняття ЧОД використовується тільки в теорії оцінки нерухомості. Інші учасники ринку (ріелтори, аудитори, податкові інспектори і т.д.) не використовують такого поняття, тому важливо мати про нього чіткі уявлення.
ЧОД (NOI) - це розрахована стійка величина очікуваного чистого річного доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів.
Послідовність розрахунку ЧОД (NOI) наступна:
1. Визначається потенційний валовий дохід (ПВД) від здачі нерухомості в оренду в перший після дати оцінки рік на умовах ринкової ставки орендної плати.
2. Визначаємо ефективний валовий дохід (ЕВД) за допомогою вирахування з ПВД передбачуваних збитків через незавантаженість приміщень, зміни орендарів, втрат при зборі орендної плати.
3. З прогнозованого ЕВД віднімаються всі річні прогнозовані витрати (операційні), до яких відносяться постійні та змінні витрати, а також резерви.
До постійних витрат відносяться витрати, які не залежать від ступеня завантаженості об'єкта нерухомості. До них можна віднести:
- Податки на майно;
- Орендна плата за використання земельної ділянки;
- Страхові внески і т.д.
До змінних (експлуатаційним) витрат відносяться традиційні витрати на утримання нерухомості, надання послуг орендарям та підтримання сталого потоку доходів.
Нижче наведено неповний перелік операційних витрат:
- Комунальні послуги;
- Зарплата персоналу;
- Утримання приміщення в належному стані і т.д.
Найбільш складним питанням оцінки дохідної нерухомості є визначення ставки капіталізації R. Найпростішим і найкращим способом є розрахунок даної ставки методом кумулятивного побудови:
R =
Де:
Розрахунок вартості об'єкту нерухомості по доходному підходу.
ПВД = 403 * 127 = 51 180;
Приймаються коефіцієнти недозавантаження площ, втрати від недоплат і т.д. рівними 1, тобто: ЕВД = ПВД = 51 180. Передбачається, що сума операційних і постійних витрат становить приблизно 20% від ЕВД, тому:
ЧОД = ЕВД - 20% = 40 945;
Згідно з інформацією, представленою на www.expert.ru, середня ставка відсотка за єврооблігаціями з терміном погашення в 2030 році за квітень місяць становить 7%. Норма повернення капіталу за методом Рингу дорівнює величині зворотної термінові експлуатації будівлі. Так як фізичний знос об'єкта складає 21,4%, а нормативний термін служби близько 125 років (I-а група капітальності), то норма повернення капіталу складе:
R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.
Таким чином, визначимо остаточно вартість по доходному підходу:
1.3 Вибір остаточної ціни об'єкта
У наслідок того, що витратний підхід найбільшою мірою відхиляється від значення ринкової вартості, йому присвоюється вага в розмірі 10% від кінцевої вартості об'єкта нерухомості. Порівняльний і прибутковий підходи приблизно рівнозначно дають об'єктивне уявлення про ринкову вартість, тому їм присвоюється вага в розмірі 45%.
Підсумкова вартість об'єкта нерухомості складає:
778 740 * 0,1 +3 529 000 * 0,45 +6 483 000 * 0,45 = 77 874 + 1 588 050 + +2 917 350 = 4 583 270 руб.
Висновок
В даний час проблема методичного забезпечення оцінки та оціночної діяльності в Росії стоїть досить гостро. Це пов'язано з тим, що в нових умовах господарювання необхідні нові підходи, які могли б забезпечити нормальне функціонування економіки в цілому й економіки нерухомості в тому числі.
Оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості в Росії - порівняно нова галузь знань, і у зв'язку є новим науковим напрямом зі своєю методологією, термінологією, принципами дослідження.
Практика з оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості показала, що використання західних методик оцінки на ринках, подібних російським ринкам, дуже часто дає неприйнятні результати. Пов'язано це з тим, що для ринку нерухомості Росії в силу його пасивності характерно порівняно бідне інформаційне поле, що грає основну роль при формуванні результату з оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості.
Аналіз західних методик і спроба використання в російських умовах показав їх відносну слабкість при вирішенні проблем оцінки в умовах браку інформації. Що з'явилася в Росії в останні роки література з оцінки нерухомості є в кращому випадку хорошим перекладом західної теорії оцінки, призначеної для використання на активних, добре розвинених ринках, практично не зачіпає проблем врахування національних особливостей ринку нерухомості Росії та його державного регулювання, без якого ефективний розвиток ринку нерухомості для сучасного рівня економіки Росії неможливо.
Базуючись на світовому досвіді, розвитку оцінки, в сучасних умовах Росії необхідно створювати та розвивати національну систему оцінки [2].
Список використаної літератури
1. Цивільний Кодекс Російської Федерації частина 1 від 30 листопада 1994 р. N 51-ФЗ, частина друга від 26 січня 1996 р. N 14-ФЗ і коментарі до нього.
2. Федеральний закон «Про оціночну діяльність в РФ» від 29.06.1998 р. № 135-ФЗ.
3. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (зі зм. І доп. Від 5 березня, 12 квітня 2001 р.)
4. Постанова Уряду РФ «Про затвердження стандартів оцінки» від 06.07.2001 р. № 519.
5. Іванова Е.Н. Оцінка вартості нерухомості: Навчальний посібник - М.: изд-во «КноРус», 2007р. -344с.
6. Асаул А.М. Економіка нерухомості. 2-е вид., Спб.: Вид-во «Пітер», 2007р. - 624с.
7. Тепман Л.М. Оцінка нерухомості, М.: изд-во «Юніті», 2007р. - 464с.
8. Зимін А.І. Оцінка майна: запитання та відповіді. - М.: изд-во «Юриспруденція», 2007р. - 240с.
9. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. - М.: изд-во «ЕКМОС», 2002р. - 352 с.
10. Соловйов М.М. Оціночна діяльність. - М.: изд-во «Вища школа економіки», 2002р. - 224 с.
11. Ресін В.І. Економіка нерухомості, М.: изд-во «Дело», 2000р. - 327с.
12. Грибовський С.В. Оцінка прибуткової нерухомості, Спб: вид-во «Пітер», 2001 р. - 334 с.
13. Горемикін В.А. Економіка нерухомості. М: вид-во «Маркетинг», 2002 р. - 801 с.
14. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оцінка нерухомості: Підручник. М. - вид-во «Фінанси та статистика», 2004. - 496с.
15. Рахман І.А. Розвиток ринку нерухомості в Росії: Теорія. Проблеми. Практика .- М.: изд-во «Економіка», 2000.
16. Озеров Є. С. Економіка і менеджмент нерухомості. Спб: вид-во «МКС», 2003 - 422 с.
17. Д. В. Виноградов Економіка нерухомості: Навчальний посібник - Владім. держ. ун-т; Володимир, 2007. - 136 с.
18. Татарова А.В. Оцінка нерухомості і керування власністю: Навчальний посібник. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.
19. Гриненко С.В. Економіка нерухомості Конспект лекцій. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.
20. Сіміонова Н.Є., Шєїна С.Г. Методи оцінки і технічної експертизи нерухомості, Навчальний посібник, М.: ІКЦ «МарТ»; Ростов н / Д: вид. Центр «МарТ», 2006 - 448с
21. Страхов Ю.І., Камінський А.В., Трейгер Є.М. Аналіз практики оцінки нерухомості. Навчально-практичний посібник, М.: изд-во «Міжнародна академія оцінки та консалтингу», 2004р. - 238 с.
22. Логінов М.П. До питання про оцінку нерухомості в Росії / / ЕКО .- 2002'9.
23. Іванова О.В. Удосконалення методів управління нерухомістю / /: Економічні науки. Москва, 2006. № 9.
- Зовнішній знос.
По можливості усунення того чи іншого компонента сукупного зносу розрізняють усувний і непереборний знос:
- Непереборний - витрати на виправлення дефекту перевершують вартість, яка при цьому буде додана;
- Завдає - витрати на виправлення менше, ніж додана вартість.
Фізичний знос. Може бути визначений шляхом безпосереднього обстеження будівлі. Значення величин зносу будуть визначатися досвідом і знаннями оцінювача. У ряді випадків для цієї роботи можуть бути залучені фахівці.
Функціональний знос. Ця невідповідність оцінюваного об'єкта сучасним стандартам. Причиною може бути як недолік, так і надлишок будь-яких елементів.
Зовнішній знос. Викликається факторами, зовнішніми стосовно власності. Такими факторами є промислові підприємства по відношенню до нерухомості, сейсмічна і екологічна обстановка та ін Даний вид зносу притаманний нерухомості тільки в силу її місця розташування. Зовнішній знос може також викликатися конкуренцією на місцевому ринку нерухомості внаслідок надлишкової пропозиції об'єктів нерухомості.
У даній роботі вартість земельної ділянки не враховується при знаходженні вартості об'єкта нерухомості виходячи з витратного підходу.
Зробимо розрахунок вартості об'єкта нерухомості виходячи з витратного підходу:
1. У од - визначаємо виходячи зі збірки УПВС. Знаходимо в 26 збірнику УПВС Відділ VII «Підприємства торгівлі та громадського харчування» таблицю 112 («Магазини продовольчі, промтоварні і змішаної торгівлі одноповерхові») з якої встановлюємо, що типовий об'єкт УПВС практично повністю ідентичний оцінюваному. Уявімо опис типового об'єкта:
«Будівлі без підвалу з охолоджуваними камерами. Фундаменти бутові, бутобетоні та бетонні. Стіни цегляні. Перегородки цегляні, дерев'яні та гіпсолітові. Горищне перекриття залізобетонне. Підлоги мозаїчні, плиткові, дощаті і цементні. Покрівля рулонна. Оздоблення - підвищеної якості. Будинки обладнані центральним опаленням, водопроводом, каналізацією, вентиляцією, електроосвітленням і холодильними пристроями. Група капітальності I. »
Так як наш об'єкт знаходиться в 1-му територіальному поясі, його будівельний об'єм не перевищує 500 куб. Метри, то:
У од = 46,5 руб.
Для розрахунку фізичного зносу випишемо з таблиці 91А «Питома вага конструктивних елементів у відсотках»:
Таблиця 2.1
Витяги з Таблиці 91А «Питома вага конструктивних елементів у відсотках»
| Фундаменти | 6 |
| Стіни і перегородки | 22 |
| Перекриття | 14 |
| Дахи | 5 |
| Підлоги | 3 |
| Прорізи | 9 |
| Оздоблювальні роботи | 4 |
| Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої | 28 |
| Інші роботи | 9 |
3. До п і К н рівні 1, тому що ніякого невідповідність між оцінюваним об'єктом і типовим не спостерігається.
4. К м - даний коефіцієнт дорівнює 1.
5. К в = К 69-84
До 84-2004 = 38,464
6. До пз = 1,2. До пдв = 1,18.
З урахуванням вищевикладеного розрахуємо ПСЗ для об'єкта нерухомості:
ПСЗ = 46,5 * 318 * 1 * 1 * 1 * 1,18 * 40,1 * 1,2 * 1,18 = 990 760.
Таблиця 2.2
Обчислення знос об'єкта нерухомості
| Конструктивний елемент | Уд. вагу.,% | Знос,% | Середні-взвеш.,% |
| Фундаменти | 6 | 25 | 1,50 |
| Стіни і перегородки | 22 | 25 | 5,50 |
| Перекриття | 14 | 15 | 2,10 |
| Дахи | 5 | 25 | 1,25 |
| Підлоги | 3 | 10 | 0,30 |
| Прорізи | 9 | 20 | 1,80 |
| Оздоблювальні роботи | 4 | 15 | 0,60 |
| Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої | 28 | 25 | 7,00 |
| Інші роботи | 9 | 15 | 1,35 |
| Всього | 21,4 |
ПСЗ * (1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.
Підхід порівняльного аналізу продажів - метод оцінки вартості об'єкта шляхом порівняння недавніх продажів порівнянних об'єктів з оцінюваним об'єктом після здійснення відповідних коригувань, що враховують відмінності між ними.
Вартість об'єкту нерухомості по даному підходу дорівнює середньозваженій ціні аналогічного об'єкта з урахуванням поправок, які враховують його відміну від оцінюваного об'єкта:
С він = Р до
Де
Р к - продажна ціна аналогічного об'єкта (сукупності однорідних об'єктів аналогів);
Алгоритм порівняльного підходу оцінки нерухомості:
1. Виявляються недавні продажу порівнянних об'єктів на відповідному ринку. Джерела інформації:
1) власне досьє оцінювача;
2) internet, електронна база даних;
3) досьє брокерів з нерухомості;
4) страхові компанії і т.д.
2. Перевірка інформації про угоди
Коригування вартості порівнянних об'єктів. Важко знайти два абсолютно схожих об'єкта, тому для зіставлення необхідно скоригувати вартість об'єктів.
У результаті дослідження інформації представленої в Інтернеті на таких сайтах як www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru і т.д. були виявлені такі об'єкти, за своїми властивостями аналогічні оцінюваному, додаток 1.
Таблиця 2.3
Характеристика оцінюваного об'єкта
| Розташування | комун. пристрої | благоустрою. зовнішнє | стан будівлі | площа | внутрішня. оздоблення | інж. обладнання | поверх |
| ВАО, вул. Велика Косинська, д. 13 | телефон | парковка, охорона відсутні | хороше | 127 | євроремонт. | всі основні види | 1 |
Таблиця 2.4
Валові коригування для кожного об'єкту складають
| об'єкт № 1 | об'єкт № 2 | об'єкт № 3 | об'єкт № 4 | об'єкт № 5 | |
| Валові коригування | 30 | 30 | 15 | 35 | 35 |
Де:
V i,
n - кількість об'єктів аналогів.
Таблиця 2.5
Вага для ціни кожного об'єкта
| об'єкт № 1 | об'єкт № 2 | об'єкт № 3 | об'єкт № 4 | об'єкт № 5 | |
| Ваги | 0,20 | 0,20 | 0,22 | 0,19 | 0,19 |
Таблиця 2.6
Підсумкові результати
| Ціна за об'єкт | Ціна за 1 кв.м. | Чистий кор. | Разом за 1 кв.м. | Вага | Ст-ть 1 кв.м. об'єкта оцінки | |
| об'єкт № 1 | 900 000 | 780 | +20 | 936 | 0,20 | 975 |
| об'єкт № 2 | 60 000 | 430 | +30 | 559 | 0,20 | |
| об'єкт № 3 | 732 000 | 1200 | +5 | 1 260 | 0,22 | |
| об'єкт № 4 | 394 200 | 900 | +10 | 990 | 0,19 | |
| об'єкт № 5 | 283 500 | 1050 | +5 | 1 103 | 0,19 |
975 * 127 * 28,5 = 3 529 000 руб.
Нерухомість має властивість приносити прибуток своєму власникові. Це одна з причин, чому люди купують нерухомість. Серед методів оцінки доходної нерухомості можна виділити три основні:
- Метод валовий ренти;
- Метод прямої капіталізації;
- Метод капіталізації доходу (метод дисконтування грошових потоків).
У даній роботі буде використовуватися метод прямої капіталізації. Під капіталізацією доходу розуміється отримання поточної вартості майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Базовими поняттями в методах капіталізації є поняття чистого операційного доходу (NOI, або ЧОД) та ставки капіталізації R.
Поняття ЧОД використовується тільки в теорії оцінки нерухомості. Інші учасники ринку (ріелтори, аудитори, податкові інспектори і т.д.) не використовують такого поняття, тому важливо мати про нього чіткі уявлення.
ЧОД (NOI) - це розрахована стійка величина очікуваного чистого річного доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів.
Послідовність розрахунку ЧОД (NOI) наступна:
1. Визначається потенційний валовий дохід (ПВД) від здачі нерухомості в оренду в перший після дати оцінки рік на умовах ринкової ставки орендної плати.
2. Визначаємо ефективний валовий дохід (ЕВД) за допомогою вирахування з ПВД передбачуваних збитків через незавантаженість приміщень, зміни орендарів, втрат при зборі орендної плати.
3. З прогнозованого ЕВД віднімаються всі річні прогнозовані витрати (операційні), до яких відносяться постійні та змінні витрати, а також резерви.
До постійних витрат відносяться витрати, які не залежать від ступеня завантаженості об'єкта нерухомості. До них можна віднести:
- Податки на майно;
- Орендна плата за використання земельної ділянки;
- Страхові внески і т.д.
До змінних (експлуатаційним) витрат відносяться традиційні витрати на утримання нерухомості, надання послуг орендарям та підтримання сталого потоку доходів.
Нижче наведено неповний перелік операційних витрат:
- Комунальні послуги;
- Зарплата персоналу;
- Утримання приміщення в належному стані і т.д.
Найбільш складним питанням оцінки дохідної нерухомості є визначення ставки капіталізації R. Найпростішим і найкращим способом є розрахунок даної ставки методом кумулятивного побудови:
R =
Де:
Розрахунок вартості об'єкту нерухомості по доходному підходу.
ПВД = 403 * 127 = 51 180;
Приймаються коефіцієнти недозавантаження площ, втрати від недоплат і т.д. рівними 1, тобто: ЕВД = ПВД = 51 180. Передбачається, що сума операційних і постійних витрат становить приблизно 20% від ЕВД, тому:
ЧОД = ЕВД - 20% = 40 945;
Згідно з інформацією, представленою на www.expert.ru, середня ставка відсотка за єврооблігаціями з терміном погашення в 2030 році за квітень місяць становить 7%. Норма повернення капіталу за методом Рингу дорівнює величині зворотної термінові експлуатації будівлі. Так як фізичний знос об'єкта складає 21,4%, а нормативний термін служби близько 125 років (I-а група капітальності), то норма повернення капіталу складе:
R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.
Таким чином, визначимо остаточно вартість по доходному підходу:
1.3 Вибір остаточної ціни об'єкта
У наслідок того, що витратний підхід найбільшою мірою відхиляється від значення ринкової вартості, йому присвоюється вага в розмірі 10% від кінцевої вартості об'єкта нерухомості. Порівняльний і прибутковий підходи приблизно рівнозначно дають об'єктивне уявлення про ринкову вартість, тому їм присвоюється вага в розмірі 45%.
Підсумкова вартість об'єкта нерухомості складає:
778 740 * 0,1 +3 529 000 * 0,45 +6 483 000 * 0,45 = 77 874 + 1 588 050 + +2 917 350 = 4 583 270 руб.
Висновок
В даний час проблема методичного забезпечення оцінки та оціночної діяльності в Росії стоїть досить гостро. Це пов'язано з тим, що в нових умовах господарювання необхідні нові підходи, які могли б забезпечити нормальне функціонування економіки в цілому й економіки нерухомості в тому числі.
Оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості в Росії - порівняно нова галузь знань, і у зв'язку є новим науковим напрямом зі своєю методологією, термінологією, принципами дослідження.
Практика з оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості показала, що використання західних методик оцінки на ринках, подібних російським ринкам, дуже часто дає неприйнятні результати. Пов'язано це з тим, що для ринку нерухомості Росії в силу його пасивності характерно порівняно бідне інформаційне поле, що грає основну роль при формуванні результату з оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості.
Аналіз західних методик і спроба використання в російських умовах показав їх відносну слабкість при вирішенні проблем оцінки в умовах браку інформації. Що з'явилася в Росії в останні роки література з оцінки нерухомості є в кращому випадку хорошим перекладом західної теорії оцінки, призначеної для використання на активних, добре розвинених ринках, практично не зачіпає проблем врахування національних особливостей ринку нерухомості Росії та його державного регулювання, без якого ефективний розвиток ринку нерухомості для сучасного рівня економіки Росії неможливо.
Базуючись на світовому досвіді, розвитку оцінки, в сучасних умовах Росії необхідно створювати та розвивати національну систему оцінки [2].
Список використаної літератури
1. Цивільний Кодекс Російської Федерації частина 1 від 30 листопада 1994 р. N 51-ФЗ, частина друга від 26 січня 1996 р. N 14-ФЗ і коментарі до нього.
2. Федеральний закон «Про оціночну діяльність в РФ» від 29.06.1998 р. № 135-ФЗ.
3. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (зі зм. І доп. Від 5 березня, 12 квітня 2001 р.)
4. Постанова Уряду РФ «Про затвердження стандартів оцінки» від 06.07.2001 р. № 519.
5. Іванова Е.Н. Оцінка вартості нерухомості: Навчальний посібник - М.: изд-во «КноРус», 2007р. -344с.
6. Асаул А.М. Економіка нерухомості. 2-е вид., Спб.: Вид-во «Пітер», 2007р. - 624с.
7. Тепман Л.М. Оцінка нерухомості, М.: изд-во «Юніті», 2007р. - 464с.
8. Зимін А.І. Оцінка майна: запитання та відповіді. - М.: изд-во «Юриспруденція», 2007р. - 240с.
9. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. - М.: изд-во «ЕКМОС», 2002р. - 352 с.
10. Соловйов М.М. Оціночна діяльність. - М.: изд-во «Вища школа економіки», 2002р. - 224 с.
11. Ресін В.І. Економіка нерухомості, М.: изд-во «Дело», 2000р. - 327с.
12. Грибовський С.В. Оцінка прибуткової нерухомості, Спб: вид-во «Пітер», 2001 р. - 334 с.
13. Горемикін В.А. Економіка нерухомості. М: вид-во «Маркетинг», 2002 р. - 801 с.
14. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оцінка нерухомості: Підручник. М. - вид-во «Фінанси та статистика», 2004. - 496с.
15. Рахман І.А. Розвиток ринку нерухомості в Росії: Теорія. Проблеми. Практика .- М.: изд-во «Економіка», 2000.
16. Озеров Є. С. Економіка і менеджмент нерухомості. Спб: вид-во «МКС», 2003 - 422 с.
17. Д. В. Виноградов Економіка нерухомості: Навчальний посібник - Владім. держ. ун-т; Володимир, 2007. - 136 с.
18. Татарова А.В. Оцінка нерухомості і керування власністю: Навчальний посібник. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.
19. Гриненко С.В. Економіка нерухомості Конспект лекцій. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.
20. Сіміонова Н.Є., Шєїна С.Г. Методи оцінки і технічної експертизи нерухомості, Навчальний посібник, М.: ІКЦ «МарТ»; Ростов н / Д: вид. Центр «МарТ», 2006 - 448с
21. Страхов Ю.І., Камінський А.В., Трейгер Є.М. Аналіз практики оцінки нерухомості. Навчально-практичний посібник, М.: изд-во «Міжнародна академія оцінки та консалтингу», 2004р. - 238 с.
22. Логінов М.П. До питання про оцінку нерухомості в Росії / / ЕКО .- 2002'9.
23. Іванова О.В. Удосконалення методів управління нерухомістю / /: Економічні науки. Москва, 2006. № 9.