Оцінка бізнесу витратним підходом

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

 
 
 
Курсова робота
за курсом: «Оцінка бізнесу»
по темі: «ОЦІНКА БІЗНЕСУ витратний підхід. МЕТОД РОЗРАХУНКУ ВАРТОСТІ ЧИСТИХ АКТИВІВ »

Введення

Продаючи підприємство необхідно об'єктивно оцінити його можливості збільшувати свою вартість, бути рентабельним, тобто приносити дохід власнику. Тобто необхідно розрахувати ринкову вартість підприємства - найбільш ймовірну ціну підприємства, за якою воно буде продано.
Розрахунок ринкової вартості підприємства можна проводити трьома принципово різними підходами: прибутковим підходом, ринковим (порівняльним) підходом і витратним (майновим) підходом.
У цій роботі використовується витратний підхід до оцінки, актуальність якого обумовлена ​​у 1-у чергу наявністю, як правило, достовірної вихідної інформації для розрахунку, а також застосуванням методів, традиційних для вітчизняної економіки до оцінки вартості бізнесу, заснованих на аналізі вартості майна підприємства і його заборгованості.
Відсутність необхідних умов для застосування дохідного і ринкового підходів обгрунтовує застосування витратного підходу до оцінки. Використання ринкового підходу обмежене відсутністю інформації про продаж діючих підприємств, що не дає можливість використовувати метод угод. «Слабкий» фондовий ринок обмежує можливість застосування методу ринку капіталів. А відсутність ринкової інформації про фінансово-господарської діяльності підприємств, аналогічних оцінюваному, виключає можливість використання методу оціночних мультиплікаторів.
Відсутність необхідної і достатньої ринкової інформації про коефіцієнти капіталізації та дисконтування доходів. Обмежує застосування методів дохідного підходу (методу капіталізації і методу дисконтування грошових потоків)
Основна мета даної курсової роботи - оцінити підприємство, визначивши його ринкову вартість на поточний період.
Для досягнення поставленої мети визначені наступні завдання:
· Вивчити теоретичні аспекти оцінки бізнесу дохідним, майновим і ринковим підходами.
· Визначити позитивні і негативні сторони застосування майнового підходу до оцінки бізнесу.
· Виявити особливості застосування даного підходу і в сучасних ринкових умовах, і на підприємстві.
Об'єктом дослідження в даній курсовій роботі є застосування витратного підходу до оцінки бізнесу.
Предметом дослідження є застосування методу розрахунку вартості чистих активів на підприємстві.

Глава 1. Теоретичні аспекти майнового підходу до оцінки бізнесу

1.1. Характер та сфера застосування майнового підходу

Майновий (витратний) підхід в оцінці бізнесу розглядає вартість підприємства з точки зору понесених витрат. Балансова вартість активів та зобов'язань підприємства внаслідок інфляції, змін кон'юнктури ринку, використовуваних методів обліку, як правило, не відповідає ринковій вартості. У результаті перед оцінювачем постає завдання проведення коригування балансу підприємства. Для здійснення цього попередньо проводиться оцінка обгрунтованої ринкової вартості кожного активу балансу в окремо, потім визначається поточна вартість зобов'язань і, нарешті, з обгрунтованої ринкової вартості суми активів підприємства віднімається поточна вартість всіх його зобов'язань. Результат показує оціночну вартість власного капіталу підприємства.
Власний капітал = Активи - Зобов'язання.
Головна ознака витратного підходу - це поелементна оцінка, тобто оцінюваний майновий комплекс розчленовується на складові частини, робиться оцінка кожної частини, а потім вартість усього майнового комплексу отримують шляхом підсумовування вартостей його частин.
Базова формула у майновому (витратному) підході є: Власний капітал = Активи - Зобов'язання.
Цей похід представлений двома основними методами:
* методом чистих активів;
* методом ліквідаційної вартості.
Сфера застосування
Підхід до оцінки на основі витрат є найбільш прийнятним:
§ при оцінці державних об'єктів;
§ при розрахунку вартості майна, яке призначене для спеціального використання (без отримання доходу) - це школи, лікарні, будівлі пошти культурні споруди, вокзали і т.д.;
§ при переоцінці основних фондів для бухгалтерського обліку;
§ при оцінці з метою оподаткування і страхування при судовому розділі майна;
§ при розпродажі майна на відкритих торгах.

1.2. Переваги та недоліки майнового підходу

Переваги:
· Грунтується на оцінці наявних активів, тобто має об'єктивну основу;
· При оцінці окремих складових активів можуть використовуватися всі три підходи до оцінки: дохідний, витратний та ринковий.
Недоліки:
· Статичною, тобто не враховує перспектив розвитку бізнесу;
· Не бере до уваги основні фінансово - економічні показники діяльності оцінюваного підприємства.

1.3. Основні етапи розрахунку вартості бізнесу методом чистих активів

Розрахунок методом вартості чистих активів включає кілька етапів:
1. Оцінюється нерухоме майно підприємства з обгрунтованої ринкової вартості.
2. Визначається обгрунтована ринкова вартість машин та обладнання.
3. Виявляються та оцінюються нематеріальні активи.
4. Визначається ринкова вартість фінансових вкладень, як довгострокових, так і короткострокових.
5. Товарно-матеріальні запаси переводяться в поточну вартість.
6. Оцінюється дебіторська заборгованість.
7. Оцінюються витрати майбутніх періодів.
8. Зобов'язання підприємства переводяться в поточну вартість.
9. Визначається вартість власного капіталу шляхом вирахування з обгрунтованої ринкової вартості суми активів поточної вартості всіх зобов'язань.

1.4 Оцінка нерухомого майна підприємства за обгрунтованої ринкової вартості.

Оцінка нерухомого майна підприємства може бути дана з застосуванням трьох підходів: дохідного, порівняльного (ринкового) і витратного.

1.4.1.Прімененіе дохідного підходу

Прибутковий підхід при оцінці об'єктів нерухомості включає два методи:
• метод капіталізації доходів;
• метод дисконтування грошових потоків.
Капіталізація доходу являє собою сукупність методів і прийомів, що дозволяє оцінювати вартість об'єкта на основі його потенційної можливості приносити дохід. Метод капіталізації доходів використовується при оцінці нерухомості, що приносить дохід власнику. Доходи від володіння нерухомістю можуть, наприклад, являти собою поточні і майбутні надходження від здачі її в оренду, доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її продажу в майбутньому. Результат по даному методу складається як з вартості будівель, споруд, так і з вартості земельної ділянки.
Як показник, що описує майбутні доходи, вибирається чистий операційний дохід. Він являє собою розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування боргу по іпотечному кредитуванню, якщо таке має місце, і обліку амортизаційних відрахувань. Чистий операційний дохід базується на припущенні, що майно буде здано в оренду на умовах ринкової орендної плати, а також на тому, що цей дохід прогнозується для одного найбільш характерного року.
Вартість нерухомості розраховується за формулою:
С = ЧОД / Коефіцієнт капіталізації,
Де З - поточна вартість об'єкта нерухомості;
ЧОД - чистий операційний дохід;
СК - ставка капіталізації.
Розрахунок чистого операційного доходу починається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД), що представляє собою очікувану сумарну величину ринкової орендної плати. І інших доходів останнього до дати оцінки року. Розрахунок ПВД вимагає від оцінювача знання ринку оренди, до якого належить оцінюється майно. Як правило, величина орендної ставки залежить від місця розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т.д.
Потенційний валовий дохід - дохід, який можна отримати від нерухомості при 100%-ном використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:
ПВД = П * Са, де
П - площа, що здається в оренду,
Са - орендна ставка за 1 квадратний метр.
Тобто ПВД оцінюється на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівнянних об'єктів. Оцінювач повинен проводити порівняння оцінюваного майна з іншими аналогічними, що здаються в оренду об'єктами власності і робити поправки на відмінності між ними. Якщо об'єкти схожі за винятком одного або кількох істотних компонентів, то поправки (коригування) можна розраховувати на основі ринкових даних. Коли ж величину поправки не можна підтвердити ринковими даними, оцінювач визначає її експертним шляхом.
Однак, отриманий розрахунковим шляхом ПВД може бути змінено через вакансій (недозагруженности) об'єкта власності, недосбора орендної плати. Тобто оцінюються передбачувані втрати від недовикористання об'єкта нерухомості та втрати при зборі платежів. Зменшення ПВД на величину втрат дає величину дійсного валового доходу (ДВД), який визначається за формулою:
ДВД = ПВД - Втрати.
Для отримання ЧОД проводиться аналіз витрат. Витрати власника представляють собою поточні витрати, пов'язані з володінням і експлуатацією об'єкта нерухомості. Періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу називаються операційними (експлуатаційні) витрати.
Операційні витрати прийнято ділити на:
• умовно-постійні витрати;
• умовно-змінні, або експлуатаційні, витрати;
• витрати на заміщення, або резерви.
До умовно-постійних належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються (наприклад, страхові платежі, орендна плата за землю, податок на майно).
До умовно-змінних відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Умовно-змінними витратами є:
· Комунальні витрати (електрика, газ, телефон, вода, каналізація, водопровід);
· Вивезення сміття;
· Витрати на утримання території;
· Витрати на управління, зарплату обслуговуючому персоналу, а також пов'язані з ними податки;
· Договірні послуги: протипожежна система, ліфт, охорона) і т. д.
До витрат на заміщення належать витрати на періодичну заміну швидкозношуваних компонентів (зазвичай до таких компонентів відносять покрівлю, покриття підлоги, санітарно-технічне обладнання, електроарматуру, заміна меблів, телефонної системи). У розрахунку мається на увазі, що гроші на це резервуються, хоча більшість власників нерухомості в дійсності цього не роблять. Якщо власник планує заміну зношуються компонентів протягом строку володіння, то зазначені відрахування необхідно враховувати при розрахунку вартості нерухомості аналізованим методом.
Визначається прогнозований чистий операційний дохід за допомогою зменшення ДВД на величину операційних витрат. Таким чином, ЧОД визначається за формулою:
ЧОД = ДВД - Операційні витрати
(За винятком амортизаційних відрахувань).
Розраховується коефіцієнт (ставка) капіталізації. Ставка капіталізації представляє собою коефіцієнт, що встановлює залежність вартості об'єкта від очікуваного доходу від експлуатації. Існує кілька методів визначення останнього:
• метод кумулятивного побудови;
• метод визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат;
• метод пов'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи;
• метод прямої капіталізації.
У цій роботі використовується метод кумулятивного побудови:
Коефіцієнт капіталізації в оцінці нерухомості складається з двох елементів:
• ставки доходу на інвестиції (ставка доходу на капітал) є компенсацією, яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, ризику та інших факторів, пов'язаних з конкретними інвестиціями;
• норми повернення (відшкодування) капіталу. Під поверненням капіталу розуміється погашення суми початкових вкладень. Причому цей елемент коефіцієнта капіталізації застосовується тільки до зношується, тобто втрачає вартість, частини активів.
Ставка доходу на капітал будується на базі:
• безризикової ставки доходу;
• премії за ризик;
• премії за низьку ліквідність нерухомості;
• премії за інвестиційний менеджмент.
Безризикова ставка доходу. Вона використовується в якості базової, до якої додаються інші (раніше перераховані) складові. Для визначення безризикової ставки можна користуватися як середньоєвропейськими показниками по безризикових операціях, так і російськими. У разі використання середньоєвропейських показників до безризикової ставки додається премія за ризик інвестування в дану країну, так званий ризик. Безризикова ставка визначає мінімальну компенсацію за інвестування в даний об'єкт.
Премія за ризик. Всі інвестиції, за винятком раніше перерахованих, мають більш високу ступінь ризику, що залежить від особливостей оцінюваного виду нерухомості. Чим більшим є ризик, тим вище повинна бути величина процентної ставки для його компенсації.
Премія за низьку ліквідність. Ліквідність показує, наскільки швидко нерухомість може бути перетворена в готівку. Нерухомість щодо низьколіквідними. Особливо висока ця премія в країнах, де слабо розвинена іпотека.
Премія за інвестиційний менеджмент. Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більш компетентного управління вони вимагають. Інвестиційний менеджмент не слід плутати з управлінням нерухомістю, витрати по якому включаються в операційні витрати.
На останньому етапі методу капіталізації доходів вартість нерухомого майна визначається за допомогою розподілу величини прогнозованого чистого операційного доходу на коефіцієнт капіталізації:
Вартість майна = ЧОД / Коефіцієнт капіталізації.

1.4.2.Прімененіе порівняльного (ринкового) методу

Порівняльний (ринковий) підхід представлений:
· Методом порівняння продажів;
· Методом валового рентного мультиплікатора.
Метод порівняння продажів. Даний метод заснований на зіставленні та аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, який гласить, що при наявності на ринку декількох об'єктів інвестор не заплатить за даний об'єкт більше вартості нерухомості аналогічної корисності. Під корисністю розуміється сукупність характеристик об'єкта, що визначають призначення, можливість і способи його використання, а також розміри та строки одержуваного в результаті такого використання доходу. Даний метод є об'єктивним лише у разі наявності достатньої кількості порівняльної і вірогідної інформації по недавно пройшли операціях.
Цей метод вимагає бази даних по зроблених операціях, що включає інформацію про умови і ціни угод, продавців і покупців. Оцінювач повинен з'ясувати, чи діяв покупець або продавець в умовах фінансового тиску, чи були обидві сторони угоди незалежними, мали вони типовою для даного ринку інформацією, діяли чи економічно раціонально, чи було фінансування типовим для ринку. Для аналізу угод, вироблених з об'єктами, порівнянними з оцінюваним, необхідно виявити сегмент ринку, для якого ці об'єкти типові.
Метод валового рентного мультиплікатора (мультиплікатора валового доходу). Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни або до потенційного, або до дійсного валового доходу.

1.4.3.Прімененіе витратного методу

Цей метод включає кілька етапів:
1. Визначається вартість земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди.
2. Оцінюється відновна вартість або вартість заміщення будівлі та споруди на дійсну дату оцінки.
Під відновною вартістю мається на увазі вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії оцінюваного об'єкта з тих же будівельних матеріалів, при дотриманні тих же будівельних стандартів, за таким же проектом, що й оцінюваний об'єкт. У випадку, якщо розрахунок відновної вартості не представляється можливим або доцільним, проводиться визначення вартості заміщення.
Під вартістю заміщення мається на увазі вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта з корисністю, рівній корисності оцінюваного об'єкта, однак з використанням нових матеріалів у відповідності з поточними стандартами, дизайном, плануванням.
Чи розраховується вартість відтворення або заміщення, має бути відображено у звіті, причому вибір слід ясно обгрунтувати для попередження неправильного розуміння.
Визначення повної вартості будівництва включає розрахунок:
• прямих витрат (вартості матеріалів, амортизаційних відрахувань, вартості тимчасових будівель, споруд, інженерних мереж, комунальних послуг, заробітної плати будівельних робочих, вартості заходів з техніки безпеки і т.п.);
• непрямих витрат на оплату професійних послуг архітекторів, інженерів з проектування, бухгалтерів і юристів за консультування, накладних витрат забудовників, оплату ліцензій, відсотків за будівельними позиках, маркетингових витрат на продаж чи на перепродаж власності, рекламних виплат протягом будівництва, витрат на їхнє право власності. Використання витрат заміщення замість витрат відтворення в процесі оцінки дозволяє видалити деякі «застарілі» елементи;
• підприємницького доходу.
Підприємницький доход являє собою суму, яку інвестор планує отримати понад витрат на здійснення проекту з урахуванням ризику і прибутковості по таким самим об'єктам. З урахуванням світової практики розрахунку підприємницький дохід визначається в 15% витрат на будівництво.
Повна вартість підприємницький
вартість = будівництва + дохід будівництва
3. Розраховуються всі види зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного та економічного старіння.
Фізичне старіння - втрата вартості власності, пов'язана з використанням, зношуванням, руйнуванням, збільшенням вартості обслуговування та іншими фізичними факторами, що приводять до скорочення життя і корисності об'єкта.
Функціональне старіння - втрата вартості власності, пов'язана з неможливістю виконувати ті функції, для яких вона призначалася. Функціональне старіння є результатом внутрішніх властивостей об'єкта власності і пов'язане з такими чинниками, як конструкційні недоліки, надлишкові операційні витрати, і проявляється в застарілій архітектурі будівлі, зручності планування, інженерному забезпеченні і т.д. Інакше кажучи, об'єкт перестає відповідати сучасним стандартам з точки зору його функціональної корисності.
Формою функціонального старіння є технологічне відставання, під яким розуміється втрата вартості, викликана змінами в технології, в результаті яких актив стає менш продуктивним, більш дорогим в експлуатації.
Економічне старіння характеризується втратою вартості активу, викликаної зовнішніми чинниками, наприклад змінами, знизився попит, або конкуренцією.
4. Визначається залишкова вартість будівель і споруд як різниця між вартістю відтворення (вартістю відновлення або вартістю заміщення) та сукупним зносом.
5. Розраховується повна вартість об'єкта нерухомості за допомогою додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки.
Оцінка вартості земельної ділянки Розрізняються нормативна і ринкова вартості земельної ділянки. Оцінювач має справу, перш за все, не з нормативної ціною землі, а з ринковою, складається не в останню чергу під впливом попиту та пропозиції. При оцінці ринкової вартості земельної ділянки необхідно визначити склад оцінюваних прав на нього. Приватна власність визнається лише для ділянок з наступними умовами використання:
· Індивідуальне (житлове) будівництво;
· Селянське (фермерське) господарство;
· Особисте підсобне, садівниче або дачне господарство;
· Приватизовані ділянки під підприємствами
Для оцінки ринкової вартості земельної ділянки необхідно мати наступну інформацію:
· Титул власності та реєстраційні дані по земельній ділянці;
· Фізичні характеристики ділянки (топографія, інженерно-геологічні, гідрогеологічні характеристики ділянки, екологічні параметри і т.д.);
· Дані про взаємозв'язок ділянки з оточенням;
· Економічні фактори, що характеризують ділянку (наприклад, характер економічного розвитку району і т.д.).
Оцінка ринкової вартості ділянок здійснюється наступними основними методами:
• методом техніки залишку для землі;
• методом середньозваженого коефіцієнта капіталізації;
• методом порівняння продажів;
• методом розбиття;
• методом капіталізації;
• методом валового рентного мультиплікатора.
На сьогоднішній день в більшості випадків об'єктом оцінки є не абсолютне (повне) право власності на земельну ділянку, а лише право користування довгостроковою орендою. Відповідно ринковим вираженням цього оцінюваного права є вже не ринкова (продажна) вартість земельної ділянки, а ринкова вартість права довгострокової оренди.
Оцінка вартості будівель і споруд
Перш ніж перейти до оцінки вартості будівель і споруд, оцінювач повинен не тільки ознайомитися з технічною документацією, але й здійснити огляд будівель і споруд. Це дозволить йому скласти докладний опис об'єкта оцінки, де будуть дані характеристики зовнішніх і внутрішніх конструкцій, інженерних систем.
Оцінка відновної вартості або вартості заміщення здійснюється:
• методом порівняльної одиниці (розробляються нормативи витрат на будівельні роботи, множаться на площу або обсяг оцінюваного об'єкта, вносяться поправки на особливості оцінюваного об'єкта);
• методом поелементного розрахунку (розбивка будівлі на окремі компоненти і розрахунок витрат, необхідних для встановлення конкретного компонента в будівлі, що будується на дату оцінки);
• індексним способом оцінки (балансова вартість об'єкта збільшується на відповідний індекс для переоцінки основних фондів).
Визначення зносу будівель і споруд
Після визначення повної вартості відновлення або заміщення з отриманої величини віднімається знос для розрахунку залишкової вартості об'єкта. Поняття «знос», що використовується оцінювачами, і поняття «знос», що використовується бухгалтерами, відрізняються один від одного.
Термін «знос» в теорії оцінки розуміється як втрата корисності об'єкта, а, отже, і його вартості з різних причин, у зв'язку з фізичним руйнуванням, функціональним і зовнішнім старінням, а не тільки через факт часу. Цей термін в іншому сенсі вживається в бухгалтерському обліку, де під зносом розуміється механізм перенесення витрат на собівартість продукції протягом нормативного терміну служби об'єкта.
Фізичний знос - зменшення вартості майна, внаслідок втрати його елементами своїх первинних властивостей.
Функціональний знос - зменшення вартості майна, внаслідок втрати здатності використовуватися за своїм прямим призначенням.
Зовнішній знос викликається змінами по відношенню до оцінюваного об'єкту чинників: «старіння» оточення, зміни екологічних умов, зміна ситуації на ринку, зміна фінансових і законодавчих умов і т. д.
У практиці оцінки застосовується кілька методів визначення зносу будівель та споруд:
· Метод терміну життя;
· Метод розбиття;

1.4.4.Метод «Терміну життя»

Суть методу «терміну життя» для визначення зносу полягає в припущенні, що втрати вартості об'єкта через знос пропорційні його віку. Цей метод заснований, головним чином, на огляді об'єкта і базується на визначенні співвідношення «ефективного віку» і «терміну економічного життя», який прирівнюється до співвідношення «сукупного зносу» і «відновної вартості».
Термін фізичного життя - період часу, протягом якого об'єкт власності реально існує (від дати введення в експлуатацію та до моменту його руйнування).
Термін економічного життя - період часу, протягом якого об'єкт власності вносить вклад у вартість майна, включаючи одержання прибутку з його використання.
Фізичний вік - період від дати введення в експлуатацію до дати оцінки.
Ефективний вік - вік «на скільки років виглядає об'єкт власності» з урахуванням його технічного стану, зовнішнього вигляду, дизайну та економічних чинників, що впливають на його вартість.
Залишковий термін економічного життя - період часу від дати оцінки до кінця економічного життя, тобто до дати, коли об'єкт припиняє робити внесок у вартість майна (його внесок стає рівним нулю внаслідок старіння).

1.5. Оцінка ринкової вартості машин та обладнання

Після визначення ринкової вартості нерухомості оцінювач повинен розрахувати ринкову вартість технічного оснащення підприємства, тобто вартість його робочих і силових машин, вимірювальних і регулюючих приладів, обладнання, пристроїв, обчислювальної техніки, транспортних засобів і т. д.
Об'єкти машин і устаткування характеризуються наступними відмінними рисами:
• не пов'язані жорстко із землею;
• можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння непоправного фізичного збитку, як самим собі, так і тієї нерухомості, до якої вони були тимчасово приєднані;
• можуть бути як функціонально самостійними, так і утворювати технологічні комплекси.
При оцінці машин і устаткування важливим є правильність вибору методів оцінки. Ці методи спираються на три підходи: витратний, порівняльний (ринковий), прибутковий.

1.5.1.Затратний підхід до оцінки машин і устаткування.

Він грунтується на принципі заміщення. Для визначення вартості відновлення або вартості заміщення, що є базою розрахунків у витратному підході, необхідно розрахувати витрати (витрати), пов'язані зі створенням, придбанням і установкою оцінюваного об'єкта.
Під вартістю відновлення оцінюваних машин і устаткування розуміється або вартість відтворення їх повної копії в поточних цінах на дату оцінки, або вартість придбання нового об'єкту, повністю ідентичного даному по конструктивних, функціональним і іншим характеристикам теж в поточних цінах. Залишкова ж вартість визначається як відновна вартість за вирахуванням сукупного зносу.
Під вартістю заміщення оцінюваної машини або устаткування розуміється мінімальна вартість придбання аналогічного нового об'єкту, максимально близького до оцінюваного по всіх функціональних, конструктивних і експлуатаційних характеристиках, в поточних цінах. Залишкова вартість заміщення визначається як вартість заміщення за вирахуванням зносу.
При встановленні схожості машин і устаткування можна виділити три рівні:
• функціональне схожість (по області застосування, призначенню);
• конструктивне схожість (по конструктивній схемі, складу і компоновці елементів);
• параметричне схожість (за значенням параметрів).
При повному досягненні функціонального, конструктивного і параметричного подібностей прийнято говорити про ідентичність об'єктів, а при приблизному і часткове сходствах - про аналогічність.
У витратному підході в оцінці машин і устаткування можна виділити наступні основні методи:
метод розрахунку за ціною однорідного об'єкта (оцінювач при використанні даного методу підбирає однорідний об'єкт, схожий на оцінюваний, перш за все, за технологією виготовлення, використовуваних матеріалів, конструкцій, ціна на які повинна бути відома, визначає повну собівартість виробництва, розраховує повну собівартість оцінюваного об'єкта і визначає його відновну вартість);
метод поелементного розрахунку (складається перелік комплектуючих вузлів і агрегатів оцінюваного об'єкта, збирається цінова інформація по них, визначається повна собівартість об'єкта оцінки і розраховується його відновна вартість);
індексний метод оцінки (здійснюється приведення базової вартості об'єкта оцінки, тобто первісної балансової вартості або відновної вартості за попередньою переоцінці до сучасного рівня за допомогою індексу або ланцюжка індексів зміни цін по відповідній групі машин або обладнання за відповідний період).
Фізичний знос машин і устаткування переважно вимірюється методами:
· Метод строку життя. Відсоток фізичного зносу при застосуванні даного методу розраховується як відношення ефективного віку до терміну економічного життя.
· Метод укрупненої оцінки технічного стану. Доцільно використовувати спеціальні оціночні шкали.
Функціональний знос. Він являє собою втрату вартості, викликану або появою більш дешевих машин, устаткування, або виробництвом більш економічних і продуктивних аналогів. Функціональний знос визначається експертно, або на підставі моделі:
Зовнішній знос визначається методом зв'язаних пар продажів. Порівнюються два порівнянних об'єкта, один з яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший - ні. Різниця в цінах продажу трактується як зовнішній (економічний) знос.
Порівняльний (ринковий) підхід до оцінки вартості машин та обладнання представлений, перш за все, методом прямого порівняння. Об'єкт-аналог повинен мати те ж функціональне призначення, повне кваліфікаційне подобу і часткове конструкторсько-технологічне схожість.
Розрахунок методом прямого порівняння продажів здійснюється в кілька етапів.
1. Перебування об'єкта-аналога.
2. Внесення поправок до ціни аналога. Коригування бувають двох видів:
• коефіцієнтний, що вносяться множенням на коефіцієнт;
• поправочні, що вносяться додатком або відніманням абсолютної поправки.
При застосуванні методу прямого порівняння слід дотримуватися певної послідовності при внесенні поправок: в першу чергу робляться коефіцієнтний коригування, а потім - поправочні.

1.5.2.Доходний підхід в оцінці машин і устаткування

Для реалізації дохідного підходу необхідно спрогнозувати очікуваний доход від оцінюваного об'єкта. Стосовно до машин і встаткування безпосередньо вирішити це завдання неможливо, тому що доход створюється усім виробничо-майновим комплексом. При використанні прибуткового підходу пропонується поетапне рішення задачі:
1. Розраховується операційний дохід від функціонування виробничої системи (або всього підприємства, або цеху або ділянки).
2. Методом залишку визначається та частина доходу, яку можна віднести до машинного парку цієї системи.
3. За допомогою методу дисконтування чи методу капіталізації визначається вартість усього машинного парку.
3. Оцінка вартості нематеріальних активів
У ряді російських нормативних документів дається визначення нематеріальних активів, розглядаються їх види. Виходячи з викладеного в цих документах матеріалу можна відзначити, що до нематеріальних активів відносяться активи:
• або не мають матеріально-речовинної форми, або матеріально-речова, форма яких не має істотного значення для їх використання в господарській діяльності;
• здатні приносити дохід;
• придбані з наміром використовувати протягом тривалого періоду (понад один рік).
Нематеріальні активи можна підрозділити на чотири основні групи:
1.Інтеллектуальная власність:
· Права на об'єкти промислової власності;
· Права на секрети виробництва (ноу-хау);
· Права на об'єкти авторського права.
2. Майнові права (права користування земельними ділянками, природними ресурсами, водними об'єктами). Підтвердженням таких прав є ліцензія.
3. Організаційні витрати (гонорари юристам за складання установчих документів, послуги за реєстрацію фірми і т.д.), але всі ці витрати здійснюються в момент створення підприємства.
4. Ціна фірми - вартість її ділової репутації
У практичній діяльності на підприємстві часто постає проблема оцінки нематеріальних активів. Це відбувається у зв'язку з:
• купівлею-продажем прав на об'єкти інтелектуальної власності;
• добровільної продажем ліцензій на використання об'єктів інтелектуальної власності;
• примусовим ліцензуванням і визначенням шкоди внаслідок порушення прав інтелектуальної власності;
• внесенням вкладів у статутний капітал;
• оцінкою бізнесу;
• акціонуванням, приватизацією, злиттям та поглинанням;
• оцінкою нематеріальних активів підприємства, яка проводиться з метою внесення змін у фінансову звітність.
Робота з оцінки нематеріальних активів, насамперед інтелектуальної власності у складі нематеріальних активів, проводиться в певній послідовності. Здійснюється експертиза:
· Об'єктів інтелектуальної власності;
· Охоронних документів (патентів і свідоцтв);
· Прав на інтелектуальну власність.

1.5.3.Прімененіе дохідного підходу в оцінці нематеріальних активів

Прибутковий підхід представлений:
• методом надлишкових прибутків;
• методом дисконтованих грошових потоків;
• методом звільнення від роялті;
• методом переваги у прибутках.
Метод надлишкових прибутків заснований на припущенні про те, що надлишкові прибутку приносять підприємству не відображені в балансі нематеріальні активи, що забезпечують прибутковість на активи і на власний капітал вище середньогалузевого рівня. Цим методом оцінюють переважно вартість гудвіл.
Метод дисконтованих грошових потоків. При дисконтуванні грошових потоків проводяться наступні роботи:
1. Визначається очікуваний термін, що залишився корисного життя, тобто період, протягом якого прогнозовані доходи необхідно дисконтувати.
2. Прогнозуються грошовий потік (ДП), прибуток, що генерується нематеріальним активом.
3. Визначається ставка дисконтування.
4. Розраховується сумарна поточна вартість майбутніх доходів.
5. Визначається поточна вартість доходів від нематеріального активу в постпрогнозний період (якщо в цьому є необхідність).
6. Визначається сума всіх вартостей доходів у прогнозний і постпрогнозний періоди.
Метод звільнення від роялті. Цей метод використовується для оцінки вартості патентів та ліцензії. Власник патенту надає іншій особі право на використання об'єкта інтелектуальної власності за певну винагороду (роялті), яке виражається у відсотках від загальної виручки, отриманої від продажу товарів, вироблених з використанням патентованого засобу.
Метод переваги у прибутках. Часто цим методом оцінюється вартість винаходів. Вона визначається тим перевагою в прибутку, яке очікується отримати від їх використання. Під перевагою в прибутку розуміється додатковий прибуток, обумовлена ​​оцінюваним нематеріальним активом.
Вона дорівнює різниці між прибутком, отриманої при використанні винаходів, і тією прибутком, яку виробник отримує від реалізації продукції без використання винаходу. Це щорічне перевага в прибутку дисконтується з урахуванням очікуваного терміну його отримання.
2.2. Оцінка вартості оборотних активів підприємства.
Оцінка виробничих запасів. Виробничі запаси оцінюються за поточними цінами з урахуванням витрат на транспортування і складування. Застарілі запаси списуються.
Оцінка витрат майбутніх періодів. Вони оцінюються за номінальною вартістю, якщо ще існує пов'язана з ними вигода. Якщо ж вигода відсутня, то величина витрат майбутніх періодів списується.
Оцінка дебіторської заборгованості. Потрібні аналіз дебіторської заборгованості за термінами погашення, виявлення простроченої заборгованості з наступним поділом її на:
• безнадійну (вона не увійде в економічний баланс);
• реальну, тобто ту, яку підприємство ще сподівається отримати (вона увійде в економічний баланс).
При аналізі дебіторської заборгованості оцінювач повинен перевірити, чи не є сумнівними векселі, випущені іншими підприємствами. Несписані дебіторська заборгованість оцінюється дисконтуванням майбутніх основних сум і виплат відсотків до їх поточної вартості.
Оцінка грошових коштів. Ця стаття не підлягає переоцінці.
Визначається вартість власного капіталу шляхом вирахування з обгрунтованої ринкової вартості суми активів поточної вартості всіх зобов'язань.

Глава 2. Розрахунок вартості бізнесу майновим підходом на прикладі ТОВ «Вахідас»

Короткий опис об'єкта дослідження
ЗАТ «Прогмат» засновано в 1999 році. Основним напрямком його діяльності є розробка і виробництво магнітів різного діаметру на основі МДП (дрібно-дисперсійного порошку).

2. Розрахунок вартості підприємства методом чистих активів

2.1 Визначення вартості необоротних активів підприємства.

Оцінці вартості будівель і споруд передує технічний огляд будівлі. Це дозволить йому скласти докладний опис об'єкта оцінки, де будуть дані характеристики зовнішніх і внутрішніх конструкцій, інженерних систем. Нижче наведено приклад огляду.
Таблиця 1.
Конструктивні елементи будівель.
Конструктивний елемент
Характеристика
Технічний стан
Фундаменти
Залізобетонні
Тріщини цоколя, часткове руйнування блоків
Перегородки
Цегляні
Відшарування штукатурки стін і карнизів
Перекриття
Цегляні
Послаблення цегляної кладки, глибокі тріщини в місцях сполучення з суміжними конструкціями
Перекриття
Залізобетонні
Усадкові тріщини в плитах, сліди протікання на стінах і плитах в місцях обпирання плит на зовнішні стіни
Покрівля
Шиферна по дерев'яної обрешітки
Відколи і тріщини, протікання.
Підлоги
Лінолеум, керамічна плитка
Сколи та тріщини керамічної плитки
Зовнішнє оздоблення
Обштукатурені
Відшарування і відпадання штукатурки стін
Внутрішнє оздоблення
Клейова побілка стель, масляна фарбування стін
Сліди протікання, іржаві плями, відшарування і відпадання штукатурки, масові плями на пофарбованій поверхні і т. д.

2.1.1. Визначення вартості нерухомості витратним методом.

Для визначення вартості нерухомості необхідно розрахувати загальну площу підприємства. У нашому випадку площа ЗАТ «Прогмат» визначатиметься підсумовуванням наступних площ:
Таблиця 2.
Розрахунок обсягів будівель і фактичних площ забудови.
Найменування
Площа, кв. м
Висота, м
Об'єм, м
Будівництво 1
3126
16,2
50641
Будівля 2
996
16,4
16334
Будівля 3
109
4,3
468
Будівлю 4
679
15,8
10731
Таблиця 3.
Зведена таблиця визначення ринкової вартості будівель.
1. Загальні відомості
Найменування об'єкта
Будівництво 1
Будівля 2
Будівля 3
Будівлю 4
Призначення
Службове
Службове
Службове
Службове.
Рік побудови
1964
1973
1973
1983
2. Визначення відновної вартості
Одиниця виміру
куб. м
куб. м
куб. м
куб. м
Вартість од. вимірювання, руб.
27
23
20
24
Обсяг
(Площа)
50641
16334
468
10731
Коефіцієнт перерахунку в ціни 1984р.
1,21
1,21
1,21
1,21
Коефіцієнт перерахунку в поточні ціни
9,75
9,75
9,75
9,75
Повна відновна вартість, руб.
12546181
4433047
110448
3039019
Мережі каналізації
73008
23794759
3. Визначення залишкової відновної вартості
Фізичний знос,%
50
51
56
53
Втрата вартості через фізичного зносу, руб.
8067716
2261408
62326
1611671
Залишкова відновна вартість
8067716
2172724
48971
1429218
4. Визначення ринкової вартості
Функціональний знос,%
6
6
6
6
Зовнішній знос,%
6
6
6
6
Ринкова вартість (без ПДВ), грн.
7099590
1911998
43094
1257711
Всього
10312394
На основі даних таблиці 3. Ринкова вартість, визначена витратним методом становить 10312394 крб.

2.1.2. Визначення вартості нерухомості методом капіталізації доходу.

Метод використовується при оцінці нерухомості, що приносить дохід власнику. Потоки доходу в період володіння і виручка від подальших перепродажів майна капіталізуються в поточну вартості за допомогою коефіцієнта капіталізації. Таким чином, формула для розрахунку вартості майна на дату оцінки має вигляд:
С = ЧОД / Коефіцієнт капіталізації.
Процедура розрахунків має наступну послідовність:
1. Розраховуємо (ПВД), що представляє собою очікувану сумарну величину ринкової орендної плати та інших доходів.
Проведемо аналіз доходів підприємства. Всі доходи для оцінюваного об'єкта прогнозуються на основі орендної плати для приміщень різного функціонального призначення. Розмір ринкової орендної ставки, знайденої в результаті дослідження ринку (коригування методом відносного порівняльного аналізу) становить 155 руб. за квадратний метр на місяць з урахуванням комунальних платежів. Отже, річний розмір орендної плати становить 1860 руб. Інших доходів, які можуть бути отримані в процесі володіння майном, у підприємства немає.
Таким чином, ПВД об'єкта площею 12348 кв. м складе:
ПВД = 15311520 руб.
2. Отриманий розрахунковим шляхом потенційний валовий дохід може бути змінено через передбачуваних втрат, пов'язаних з незавантажених приміщень, зміни орендарів і несплати орендної плати - оцінювач повинен враховувати, що завжди є ймовірність того, що частина орендної плати протягом прогнозованого періоду володіння майном не буде зібрана. У нашому випадку середнє завантаження становить 40%, тому втрати від недозавантаження складають:
ПН = 13780368 руб.
Встановимо допуск «на вакансії та недосбор грошових коштів» у розмірі 10%. Тому сума втрат складе:
П = 2296728 крб.
Таким чином, величина дійсного валового доходу становитиме:
ДВД = 6890184 крб.
3. Для отримання чистого операційного доходу (ЧОД) оцінювач проводить аналіз витрат.
Аналіз витрат. Витрати власника майнового комплексу діляться на три групи: постійні (фіксовані) витрати, які не залежать від ступеня завантаженості об'єктів власності; операційні (експлуатаційні) витрати - витрати на утримання майна, надання послуг для орендарів і підтримання потоку доходу; резерв на заміщення ( при оцінці враховується). Таким чином, загальний список витрат складається з наступних основних статей:
Податок на майно (2%) - 459346 крб.
Комунальні платежі (5 руб. За кв. М. в місяць) - 655740 крб.
Страхові платежі (2%) - 459346 крб.
Резерви на капітальний ремонт (1,2%) - 275608 крб.
Резерви на поточний ремонт (1,1%) - 252640 крб.
Витрати на управління об'єктом (10%) - 2296728 крб.
ЧОД = 741828 руб.
4. Визначаємо ставку капіталізації.
У цій роботі для розрахунку ставки капіталізації використовується метод кумулятивного побудови, виходячи з якого   процентна ставка може бути розбита на чотири складові:
· Безризикова складова - 12%,
· Компенсація за ризик - 5%,
· Компенсація за низьку ліквідність - 3%,
· Компенсація за управління інвестиціями - не враховуємо,
· Сумарне значення ставки капіталізації - 20%.
Формула для розрахунку вартості майна на дату оцінки має вигляд:
С = ЧОД / СК
Таблиця 4.
Розрахунок вартості нерухомості методом прямої капіталізації.
Потенційний валовий дохід
22967280 руб.
Дійсний валовий дохід
6890184 крб.
Експлуатаційні витрати
3940061 крб.
Чистий операційний дохід
2950123,2 руб.
Ставка капіталізації
20%
Вартість об'єкта
14750616 руб.
На основі даних таблиці 4. ринкова вартість нерухомості, розрахована методом капіталізації доходу, становить 14750616 крб.
2.1.3 Оцінка нерухомості методом порівняння продажів.
Даний метод грунтується на тому, що вартість будь-якого майна залежить від цін, які склалися на цей момент на ринку нерухомості на аналогічній або схоже майно.
Згідно з методом порівняння продажів, вартість об'єкта нерухомості визначається цінами недавніх угод купівлі-продажу схожих за своїми характеристиками (порівнянних) об'єктів, після внесення до цих цінами поправок, що компенсують відмінності між оцінюваної і порівнюєш нерухомістю. На етапі збору вихідної інформації не вдалося знайти дані про операції купівлі-продажу об'єктів, подібних з оцінюваним. Причиною стало приховування даних про умови продажу і реальну ціну об'єкта. Пропозицій про продаж подібних об'єктів не було знайдено. Тому не було можливості застосувати даний метод на практиці.
Виходячи їх вартості нерухомості, визначеної витратним і дохідним підходам Ц обосн = 11643860 руб.

2.2. Визначення вартості оборотних активів підприємства.

2.2.0 Запаси і витрати підприємства.

2.2.1. Запаси матеріальних ресурсів групуються відповідно до їх ліквідністю для виявлення розміру неліквіду з метою подальшого списання. Оцінка вартості запасів матеріальних ресурсів підприємства витратним методом у рамках витратного підходу здійснюється на основі фінансових документів за ціною їх придбання. У нашому випадку вона складає - 151200 крб.
Застосовуючи ринковий метод до оцінки вартості запасів матеріальних ресурсів підприємства запаси оцінюємо за поточними ринковими цінами. Виходячи з цього, можна зробити висновок, що реалізувати без втрати вартості представляється можливим 70% матеріальних ресурсів, тобто - 105840 крб. З частковою втратою вартості 20%, тобто - 30240 руб., Решта 10% є неліквідними і списуються. Таким чином, ринкова вартість запасів складає:
З = 136080 руб.
Ц обосн = 142128 руб.
2.2.2. Оцінка вартості готової продукції здійснюється за виробничою собівартістю і становить 12600 руб.
2.2.3. Незавершене виробництво оцінюється за фактичними витратами і становить 6112800 крб.
2.2.4. Витрати майбутніх періодів оцінюється за вартістю їх можливого погашення, і складають 259500 крб.
2.3. ПДВ по придбаних цінностях. Сума статті ПДВ по придбаних матеріальних цінностей підтверджуються наявністю відповідних документів (рахунок-фактура), оцінюється за балансовою вартістю і становить 32400 руб.
2.4. Дебіторська заборгованість.
В активах балансу оцінюваного підприємства числиться тільки короткострокова дебіторська заборгованість. Для оцінки дебіторської заборгованості було проведено її аналіз. Складався список дебіторів, визначався термін повернення боргу, аналізувалися можливості повернення боргу у строки, передбачені відповідними договорами. 90% суми дебіторської заборгованості визнана реальною до отримання, оцінена за поточною вартістю і становить 5519340 крб. 10% величини дебіторської заборгованості (613 260 руб.) Визнана сумнівною (безнадійної) до отримання та списана з балансу підприємства.
2.5. Грошові кошти оцінюються за їх балансової вартості і становлять 2563500 крб.
2.6. Оцінка вартості кредиторської заборгованості.
Вивчення структури короткострокової заборгованості дозволило зробити висновок: коригування цієї статті проводити не слід, оскільки платежі по цих заборгованостей є обов'язковими.
Величина кредиторської заборгованості прийнята за балансом підприємства без коригувань і становить 11266200 крб.

Коригування балансу підприємства
Актив
Балансова вартість
Ринкова
вартість
I. Необоротні активи
1.1.Нематеріальние активи
1.2. Основні засоби
9948000
9703217
1.3.Незавершенное виробництво
1.4. Довгострокові фінансові вкладення
Разом IА:
9948000
9703217
II. Оборотні активи
2.1. Запаси і витрати
5670000
5662440
2.2. ПДВ
27000
27000
2.3. Дебіторська
заборгованість
5110500
4599450
2.4. Грошові кошти
2563500
2563500
2.5. Короткострокові
фінансові вкладення
Разом IIА
13371000
12852390
Разом СБ
23319000
22555607
Пасив
III. Капітали і резерви
3.1. Статутний капітал
7500
7500
3.2. Додатковий капітал
12148500
12148500
3.3. Резервний капітал
3.4. Фонд соціальної сфери
3.5. Нерозподілений прибуток (збиток) минулих років
1774500
1011107
3.6. Нерозподілений прибуток (збиток) поточного року
Разом IIIП
13930500
131671107
IV. Довгострокові пасиви
V. Короткострокові пасиви
5.1. Короткострокова кредити
5.2. Короткострокова кредиторська заборгованість
9388500
9388500
Разом VП
9388500
9388500
Разом СБ
23319000
22555607
Висновок: Ринкова вартість ТОВ «Вахідас», розрахована методом чистих активів становить 131671107 крб.

Висновок
За підсумками проведених досліджень можна зробити наступні висновки: витратний підхід до оцінки вартості бізнесу грунтується на аналізі балансу підприємства, що дає можливість сформувати об'єктивну оцінку, а також є найбільш достовірним в умовах нестабільної російської економіки в порівнянні з прибутковим і порівняльним підходами до оцінки, що обумовлено наявністю достовірної вихідної інформації для розрахунку, а також застосуванням методів, традиційних для вітчизняної економіки до оцінки вартості бізнесу, заснованих на аналізі вартості майна підприємства і його заборгованості.
Метод чистих активів, використаний у даній курсовій роботі, дозволяє оцінити підприємство з точки зору витрат на його створення за умови, що підприємство залишиться чинним. Для визначення ринкової вартості власного капіталу підприємства всі активи підприємства оцінювалися за ринковою вартістю і з отриманої суми віднімалася вартість зобов'язань підприємства.
Коригування статей активу балансу проводилася за такими основними напрямками: будівлі, запаси, дебіторська заборгованість.
Оцінка будівель проводилася двома підходами: витратним і прибутковим (методом капіталізації доходу). При оцінці будівель витратним підходом не враховувалася ринкова вартість земельної ділянки, так як права на власність, які стосуються землі не були оформлені.
Для оцінки нерухомості методом капіталізації доходу був проведений аналіз ставок орендної плати приміщень аналогічного типу.
Оцінка запасів матеріальних ресурсів підприємства проводилася витратним підходом - за ціною їх придбання і ринковим підходом - за поточними ринковими цінами.
Проаналізувавши дебіторську заборгованість, була виключена та її частина, яка була сумнівною, тобто нереальною до отримання.
У результаті вивчення короткострокових зобов'язань підприємства був зроблений висновок, що коригування цієї статті проводити не слід, оскільки платежі по ній є обов'язковими.
Таким чином, оцінна вартість ЗАТ «Вахідас» становить 270976,07 тис. руб.

Список літератури
1. Григор'єв В.В. Оцінка підприємства: теорія і практика. - М.: ИНФРА - М, 1997.
2. Ковальов А.Г. Як оцінити майно підприємства. - М.: Финстатинформ, 1996.
3. Ковальов В.В. Фінансовий аналіз - М.: Фінанси і статистика, 1998.
4. Оцінка бізнесу: Підручник / За редакцією Грязнова А.Г. - М.: Фінанси і статистика, 1999. - 512с.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Фінанси, гроші і податки | Курсова
172.6кб. | скачати


Схожі роботи:
Оцінка нерухомості порівняльним підходом
Оцінка бізнесу 2
Оцінка вартості бізнесу 3
Оцінка вартості бізнесу
Оцінка вартості бізнесу 2
Оцінка вартості підприємства бізнесу 2
Оцінка вартості підприємства бізнесу
Оцінка бізнесу методом капіталізації
Управління капіталом та оцінка вартості бізнесу
© Усі права захищені
написати до нас