При підготовці проекту Цивільного уложення до його тексту була включена норма (ст. 1724), згідно з якою «за договором продажу продавець передає або зобов'язується передати нерухоме або рухоме майно у власність покупця його аж за домовлену грошову суму (покупну ціну)». У матеріалах ж Редакційної комісії, яка готувала проект Цивільного уложення, пояснювалося, що в відступ від діючого на той час законодавства проектовані правила про купівлю-продаж (у тому числі нерухомості) поміщаються в розділ про договори, бо продаж містить в собі всі ознаки такого і входить безпосередньо в область договірних відносин; а з самого поняття цього договору видно, що продаж є договір двосторонній.
Проект Цивільного уложення не розглядав договір продажу нерухомості як окремого виду договору купівлі-продажу. Разом з тим специфіка договорів купівлі-продажу, об'єктом яких була нерухомість, враховувалася в повній мірі. Досягалося це різними шляхами.
По-перше, при формулюванні ряду норм прямо виключалася можливість їх застосування до відносин, пов'язаних з продажем нерухомості. Приміром, виключно щодо рухомого майна були сформульовані правила прийняття покупцем проданого майна. Зокрема, згідно з однією з норм (ст. 1749), «прийняття покупщиков проданого рухомого майна без застереження позбавляє його права посилатися на недоліки, за винятком таких, які не могли бути угледівши при звичайному способі прийому або були навмисно приховані продавцем. Але й на зазначені недоліки покупщик може посилатися лише в тому випадку, якщо повідомив про них продавцю негайно після їх виявлення ».
По-друге, деякі статті проекту включають в себе норми, що забезпечують одночасне диференційоване регулювання тотожних відносин, пов'язаних з продажем відповідно рухомого і нерухомого майна. Такі, наприклад, правила про момент передачі ризику за випадкову загибель або випадкове ушкодження проданого майна (ст. 1371): «При продажу рухомого майна продавець несе страх за випадкову загибель або випадкове ушкодження проданого майна до передачі його покупщик. Страх за випадкову загибель або випадкове ушкодження нерухомості переходить на покупця його аж з часу внесення його в вотчинну книгу ». Таким же чином визначається момент переходу до покупця права на отримання плодів та доходів від проданого майна, про що свідчить наступна норма: «При продажу нерухомості право на збільшення, плоди та інші доходи належить покупщик з часу внесення його в вотчинну книгу, хоча б і маєток не було поставлене, а при продажу рухомого майна - з того часу, коли майно передано покупщик або повинно було бути передано, якщо передача не відбулася у строк з вини продавця »(ст. 1730).
По-третє, ряд статей проекту містять норми, що регулюють виключно відносини, пов'язані з продажем нерухомого майна шляхом встановлення спеціальних правил. Наприклад, проектом спеціально регулюються відносини, пов'язані з «недоліком простору» проданого нерухомого маєтку (тобто коли територія проданого маєтку виявилася меншою або більшою, ніж передбачалося договором і купчої фортецею). Суть зазначених норм полягає в тому, що «опинився у проданому маєтку недолік у просторі проти показаного в акті продажу дає покупщик право вимагати пропорційного зменшення ціни або навіть скасування продажу, якщо є підстави припускати, що покупщик, знаючи про дійсний просторі, не купив би маєтку. Правило це не застосовується до того випадку, коли з акту продажу видно, що сторони не надавали значення простору маєтку »(ст. 1754).
І нарешті, по-четверте, проект Цивільного уложення включав в себе окрему главу, що складається з п'яти статей, яка була присвячена договором запродажи, регулюючому виключно відносини, пов'язані з продажем нерухомого майна.
Під договором запродажи розумів договір, згідно з яким одна сторона зобов'язується продати, а інша - купити до призначеного в договорі строку певне нерухоме маєток за домовлену ціну (ст. 1776).
У матеріалах Редакційної комісії збереження договору запродажи щодо нерухомого майна пояснюється як історичними традиціями, так і суто економічними причинами того часу. Зокрема, наголошується, що в історії російського права запродаж нерухомих маєтків розвивалася як необхідне доповнення кріпосного порядку їх продажу і в період, коли готувався проект, становило одну з найвідоміших і широко поширених угод. Купча фортеця до видачі її покупщик (покупцеві) у старому кріпацькій порядку і до остаточного вчинення та видачі покупщик або затвердження старшим нотаріусом вважалася лише проектом акта передачі майна. Тим часом продаж нерухомого майна була пов'язана не тільки з витратами і клопотом для сторін, але й зі зміною їх осілості і господарства і вельми часто була тривалим фактом або договірними відносинами, що тривали до тих пір, поки не закінчувалися всі розрахунки щодо поступової сплати покупної ціни і необхідні для сторін підготовчі господарські заходи і розпорядження. В усіх таких випадках проект акта передачі майна недостатньо захищав інтереси сторін, чим і пояснювалася визнана законом потреба в допущенні попередньої угоди продажу нерухомих маєтків, тобто договору запродажи.
Істотними умовами договору запродажи нерухомого майна вважалися умови про об'єкт договору (продається нерухомість), про термін, до якого сторони зобов'язуються відповідно продати і купити маєток, а також про купівельною ціною. При цьому підкреслювалося, що зазначені умови необхідні для належної визначеності предмета договору.
Спеціальні правила, покликані регулювати договір запродажи, зводилися до встановлення вимог, що стосуються форми договору, визначення наслідків його невиконання, а також до обмеження прав продавця на розпорядження нерухомим майном, щодо якого укладено договір запродажи.
Вимоги до форми договору запродажи полягали в тому, що запродаж на всяку суму повинна була засвідчуватися на листі (ст. 1777). Однак це не означало, що будь-який договір запродажи міг бути укладений в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення. Дане питання вирішувалося в проекті шляхом визначення різних наслідків невиконання договору запродажи, відповідно до укладеного в простій письмовій формі або засвідченого у нотаріуса.
Справа в тому, що проектом передбачалися два види договору запродажи: 1) запродаж, що тягне за собою, у разі порушення договору, лише право вимагати відшкодування збитків (ст. 1778); 2) запродаж, що дає покупщик (покупцеві) право вимагати по суду продані маєтки по вотчинної книзі (ст. 1779). У першому випадку проект обмежується вимогою посвідчення запродажи на листі. У другому випадку обов'язковим, за проектом, був нотаріальний порядок вчинення запродажи.
У матеріалах Редакційної комісії такий підхід до форми договору запродажи пояснюється наступним чином: «Наскільки небажано було б обставляти сором'язливі формальностями запродажу, невиконання за якою має наслідком лише стягнення збитків з несправної сторони, - настільки, навпаки, було б небезпечно допускати відібрання по суду маєтки від продавця в силу запродажню запису, досконалої без всяких формальностей, а просто домашнім порядком. У користь необхідності в цьому останньому випадку нотаріальної форми кажуть ті ж міркування, за яким визнано за потрібне встановити суворі форми для відчуження маєтків і вотчинних прав в оних. Як тут, так і там, зважаючи на важливих наслідків угоди, необхідно офіційне посвідчення дієздатності та дійсної волі сторін, необхідно потім надання угоді належної безспірності і офіційної достовірності, нарешті, необхідна відома гарантія в тому, що сторони приступили до укладення угоди обдумано і серйозно. Все це може бути досягнуто лише при обов'язковому вчиненні таких запродажи у нотаріуса ...».
Більш того, при здійсненні договору запродажи в нотаріальному порядку у забезпечення прав покупщика (покупця) допускалося, за угодою сторін, внесення до вотчинну книгу позначки, що обмежує продавця в праві відчужувати та обтяжувати продані маєток. Відмітка ця погашалася не пізніше двох років з дня її внесення, якщо протягом цього терміну покупщик не пред'явить позов про запис за ним маєтки по вотчинної книзі (ст. 1780 проекту).
З сучасних позицій договір запродажи, досконалий в простій письмовій формі без дотримання нотаріального порядку, представляється звичайним попереднім договором купівлі-продажу нерухомості.
Що стосується договору запродажи нерухомості, вчиненого в нотаріальному порядку, то, дійсно, є серйозні підстави розглядати його як самостійного договору, оскільки попередній договір купівлі-продажу нерухомості не може обтяжувати право власності продавця, а його невиконання ніяк не може спричинити за собою примусовий ( по суду) перехід права власності від продавця до покупця.
В усякому разі, аналіз дореволюційного законодавства, проекту Цивільного уложення і праць вчених-правознавців того часу свідчить про цілком особливому підході до договорів продажу нерухомості, в повній мірі враховує специфічні риси та значення такого об'єкта цивільних прав, як нерухоме майно.
Для характеристики подальшого розвитку подій у галузі правового регулювання продажу нерухомого майна в Росії справді пророчий сенс мали слова, сказані І.А. Покровським: «Чи дійде коли-небудь право ... до «націоналізації землі», тобто до зведення думки про нерухомість як про національне надбання в юридичний принцип і до зведення права власності на неї на ступінь залежного користування чужою (державної) річчю, сказати, зрозуміло, не можна. Але не підлягає сумніву, що всі ... обмеження права власності носять в собі вже зерно цієї думки і що подальший розвиток громадського благоустрою буде вимагати все нових і нових кроків у цьому напрямі »[15].
Як тепер уже дуже добре відомо, в радянський період право «дійшло» до націоналізації землі та інших основних об'єктів нерухомості. У цей період договір купівлі-продажу нерухомості застосовувався лише щодо вкрай обмеженого кола об'єктів: індивідуальних житлових будинків, що належать громадянам на праві особистої власності, кооперативних квартир та деяких об'єктів так званої колгоспно-кооперативної власності.
Земля перебувала у виключній державній власності. Що ж стосується будинків, будівель та споруд, що належать державі, то підзаконними актами регулювався спеціальний порядок їх передачі з балансу на баланс різних державних підприємств та установ з волі міністерств і відомств із збереженням на них права державної власності. Акти передачі були радше бухгалтерськими операціями, ніж юридичними угодами.
З позиції права аналіз радянського періоду «розвитку» правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомого майна не представляє ніякого інтересу.

3. ДОГОВІР ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ГРОМАДЯНСЬКОГО ПРА ВУ

Норми про договір купівлі-продажу нерухомого майна об'єднані в ГК в окремому параграфі виходячи із специфіки її предмета, що зумовлює особливості договору купівлі-продажу нерухомості, які дозволяють виділити його в окремий вид договору купівлі-продажу: договір продажу нерухомості. За договором продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно.
До нерухомого майна (нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (в юридичному сенсі, звичайно). Закон може віднести до нерухомості та інше майно (ст. 130 ЦК).
Специфічні риси нерухомості: міцний зв'язок із землею, особлива цінність, неспоживаність в процесі використання коштів і т. п. - диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті. Вже в першій частині ГК передбачено ряд спеціальних правил щодо обов'язкової державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, а також виникнення, обмеження та переходу таких прав (ст. 131).
Практичний сенс, а разом з ним і значення спеціальних правил, що регулюють договір продажу нерухомості, зумовлені тим, що об'єкти нерухомості невідривно від місця їх знаходження, а договори їх продажі можуть відбуватися і в будь-якому іншому місці. Учасникам майнового обороту при укладанні подібного роду угод необхідно точно знати правове становище купованого конкретного об'єкта, і зокрема: не обтяжене це майно правами третіх осіб; чи є продавець будівлі, споруди, іншого об'єкта нерухомості власником відповідної земельної ділянки і т.п. Все це безпосередньо впливає не тільки на ціну та інші умови договору, але і на саме рішення питання про можливість придбання майна. Ця мета досягається шляхом введення обов'язкової державної реєстрації прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном.
Крім того, для правового регулювання прав на нерухомість і обороту нерухомого майна характерно поєднання приватноправового та публічно-правового методів регулювання. У відношенні цілого ряду об'єктів нерухомості (земельні ділянки, надра, водойми, лісонасадження і т. п.) громадський інтерес виражається в необхідності збереження їх цільового призначення і правового режиму їх використання. Завдання публічного права - визначити, допускаються чи відповідні об'єкти нерухомості в майновий оборот, чи існує необхідність у встановленні будь-яких-обмежень, що стосуються використання окремих категорій об'єктів у майновому обороті (наприклад, щодо суб'єктів прав на зазначені об'єкти або збереження цільового призначення об'єктів нерухомості ) і санкцій за порушення вимог законодавства, що зачіпають публічні інтереси. Що стосується безпосередньо майнового обороту об'єктів нерухомості, то його правове регулювання забезпечується приватноправовими нормами.
Такий підхід у визначенні оптимального поєднання приватноправових і публічно-правових методів регулювання відносин, пов'язаних з обігом нерухомого майна, був використаний при визначенні порядку введення в дію нових положень ЦК про окремі види договорів, в тому числі правил, що регулюють договір продажу нерухомості. Наприклад, відповідно до ст. 13 Федерального закону «Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації» норми частини другої ЦК в частині, що стосується операцій із земельними ділянками, застосовуються в тій мірі, в якій їх обіг допускається земельним законодавством.

3.1. Поняття договору продажу нерухомості

Договір продажу нерухомості є одним з окремих видів договору купівлі-продажу, які виділяються за ознакою особливого об'єкта продажу - нерухомого майна. Тому вказаним договором притаманні всі основні ознаки договору купівлі-продажу товарів, що відрізняють останній від інших типів самостійних цивільно-правових договорів. Виходячи з цього, договір продажу нерухомості може бути визначений таким чином.
За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти вказане майно та сплатити за нього певну грошову суму (ціну) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ЦК).
Як і будь-який договір купівлі-продажу, договір продажу нерухомості є консенсуал'ним, оплатним, взаємним (сіналлагматіческій).
Правове регулювання договору продажу нерухомості як окремого виду договору купівлі-продажу будується за наступною схемою. У § 7 гл. 30 ЦК містяться спеціальні правила, що регламентують укладання договору продажу нерухомості, його форму, а також дії сторін щодо його виконання. Ці правила сформульовані в якості специфічних норм, що виключають дію відповідних загальних положень про купівлю-продаж товарів (§ 1 гл. 30 ЦК). Родова належність договору продажу нерухомості до договору купівлі-продажу товарів у правовому регулюванні проявляється в тому, що в частині, не врегульованою нормами, включеними в § 7 гл. 30 ЦК, до відносин, пов'язаних з продажем нерухомості, підлягають застосуванню загальні положення про договір купівлі-продажу товарів.
Істотними умовами договору продажу нерухомості слід визнати умови про предмет договору та про ціну продаваного об'єкта нерухомості. При цьому предмет договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії сторін відповідно з передачі, прийняття та оплати продаваного нерухомого майна.
Природно, у випадку з договором продажу нерухомості основне видообразующей значення має такий елемент предмета договору, як продаваний об'єкт нерухомого майна. Саме особливості, притаманні нерухомого майна, диктують необхідність встановлення спеціальних правил, що регулюють дії продавця про передачу майна, що продається, а також дії покупця, на його прийняття і оплати.
Тому сфера дії договору продажу нерухомості може бути визначена лише шляхом аналізу об'єктів цивільних прав, які охоплюються поняттям «нерухоме майно».

3.2. Об'єкти нерухомості

У ГК є положення, що дозволяють визначити як загальні ознаки об'єктів нерухомого майна, так і приблизний перелік об'єктів нерухомості.
Як вже зазначалося, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно (ст. 130ГК).
Таким чином, основними ознаками нерухомості є: по-перше, міцний зв'язок із землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкта без невідповідного збитку його призначенням. Однак зазначені ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості. До числа таких об'єктів нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр і водні об'єкти, які названі у ЦК і є самостійними основними об'єктами нерухомості.
Земельні ділянки належать до тих об'єктів нерухомості, у відношенні яких законодавством можуть бути встановлені обмеження на участь в майновому обороті. Про це свідчить, зокрема, норма, яка міститься у п. 3 ст. 129 ЦК, згідно з якою земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.
Протягом всіх останніх років законами та іншими правовими актами в майновий оборот вводилися окремі категорії земельних ділянок. Так, Указом Президента Російської Федерації від 25 березня 1992 р. № 301 «Про продаж земельних ділянок громадянам і юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств» [16] громадянам та юридичним особам надано право при приватизації державних і муніципальних підприємств, а також при розширенні і додатковому будівництві об'єктів цих підприємств разом з орендою земельних ділянок набувати останні у власність. Більш того, Указом було передбачено, що земельні ділянки, надані громадянам та їх об'єднанням для підприємницької діяльності, за їх бажанням можуть продаватися їм у власність.
Відповідно до Закону Російської Федерації від 23 грудня 1992 р. «Про право громадян Російської Федерації на отримання у приватну власність і на продаж земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва» [17] передбачалася передача в приватну власність громадян у містах, селищах та сільській місцевості земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, індивідуального житлового будівництва, а також під індивідуальні житлові будинки та господарські споруди. Громадянам, які здобули у приватну власність земельні ділянки для зазначених цілей, було також надано право продавати їх іншим громадянам України, незалежно від строків придбання права власності на продаваний земельну ділянку в межах норм надання земельних ділянок. Договір купівлі-продажу (купча) земельної ділянки підлягав нотаріальному посвідченню та реєстрації у відповідному комітеті із земельних ресурсів і землеустрою.
Указом Президента Російської Федерації від 26 листопада 1997 р. № 1263 «Про продаж громадянам і юридичним особам призначених під забудову земельних ділянок, розташованих на території міських і сільських поселень, або права їх оренди» [18] встановлено, що розташовані на територіях міських і сільських поселень земельні ділянки, призначені відповідно до містобудівної та землевпорядної документації під забудову, або право оренди цих земельних ділянок підлягають продажу громадянам та юридичним особам на торгах (аукціонах, конкурсах), якщо інше не передбачено законодавством Російської Федерації. На підставі цього Указу Урядом РФ прийнято постанову від 5 січня 1998 р. № 2 «Про затвердження порядку організації проведення торгів (аукціонів, конкурсів) з продажу громадянам та юридичним особам земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди» [19].
Слід зазначити, що в даний час в російському законодавстві склалася парадоксальна ситуація: коли ще не прийнятий новий Земельний кодекс Російської Федерації, а інші загальні правила про обмеження обігу земельних ділянок відсутні, оборот землі законом практично не обмежений. У той же час, відповідно до Конституції Російської Федерації (п. 2 ст. 9) визнається можливість знаходження в приватній власності (а отже, і в майновому обороті) землі та інших природних ресурсів.
Однак варто погодитися з тим, що оборотоздатні в даний час можна визнати лише ті земельні ділянки, які вже належать на праві власності громадянам та юридичним особам. З огляду на особливу суспільну значимість обіг земельних ділянок законодавчо обмежений у публічних інтересах, так само як і зміст прав усякої землекористувача або природопользователя, включаючи власників. Оборот земельних ділянок та інших природних ресурсів повинен здійснюватися лише в тій мірі, в якій він допускається спеціальним законодавством - законами про землю та інших природних ресурсах (п. 3 ст. 129 ЦК). «Адже кількість і склад такого роду об'єктів об'єктивно обмежені в силу очевидних природних причин, а їх використання завжди тому, так чи інакше, зачіпає інтереси суспільства в цілому» [20].
Що стосується подальшого можливого розвитку правового регулювання обігу земельних ділянок, то необхідно погодитися з О.М. Козир, яка вважає, що «стосовно землі російське законодавство, мабуть, піде світової традиції, згідно з якою обмеження обігу встановлюються в залежності від категорій земель. Так, для земель сільськогосподарського призначення вони будуть суттєво відрізнятися від обмежень, що накладаються на оборот земель, які використовуються під забудову. Оборот же земель заповідників, заказників та інших особливо охоронюваних природних територій повинен бути практично виключений »[21].
Самостійними об'єктами нерухомості визнаються також ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони є нерухомістю в силу їх природних фізичних властивостей, а не тому, що складають єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було б неможливо встановлення права власності на надра незалежно від права власності на землю [22]. Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що стосовно них діє презумпція державної власності: відповідно до п. 2 ст. 214 ЦК природні ресурси, які не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень, є державною власністю. Таким чином, зазначені об'єкти в принципі не можуть визнаватися безгоспними.
Що стосується правового регулювання обігу вказаних об'єктів нерухомості, то не можна не погодитися з О.М. Козир, яка зазначає: «Оскільки в Росії зберігається виняткове право державної власності на надра, а передача їх у користування здійснюється на підставі адміністративного акта-ліцензії, говорити всерйоз про цивільному обороті цього виду об'єктів представляється передчасним» [23].
Такі об'єкти нерухомості, як ліси і багаторічні насадження відносяться до нерухомого майна в силу їх нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Разом з тим від договорів продажу зазначених об'єктів як нерухомого майна (тобто з переходом відповідних прав на земельну ділянку) слід відрізняти угоди, за якими ліс і багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли продається, наприклад, «ліс на корені» або зрубані дерева. В останньому випадку норми ЦК про продаж нерухомості не підлягають застосуванню, а відповідні договори укладаються за правилами продажу рухомого майна.
Будинки і споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості в силу цього їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню.
Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК). Дана норма ГК викликала в юридичній літературі дискусії щодо належності до нерухомого майна будівель і споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва).
На думку деяких авторів, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва породжує сумніви в їх юридичною природою як нерухомості. Це означає, що до державної реєстрації знову створюване майно не може вважатися нерухомим [24].
Позиція зазначених авторів не змінилася і після введення в дію Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. [25] (далі - Закон про державну реєстрацію), згідно з яким у разі потреби здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва право на зазначений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках на підставі проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва (п. 2 ст . 25). Наприклад, на думку О.М. Козир, завдання подібної інформації - лише забезпечити юридичну чистоту угоди з таким об'єктом, якщо об'єкт для завершення його будівництва повинен бути відчужений іншій особі. Про це свідчить і використання в Законі нетипового для законодавчого акту терміна «необхідність здійснення угоди», що орієнтує на нестандартну ситуацію. «Загальним же правилом Закону про реєстрацію,-пише О.М. Козир, - залишається реєстрація права на новостворений об'єкт нерухомого майна на підставі документів, що підтверджують факт його створення (п. 1 ст. 25) »[26].
На думку інших авторів, незавершене будівництво слід розглядати в якості особливого об'єкта нерухомості зі спеціальним правовим режимом ". Така позиція знайшла підтвердження в численних правових актах, прийнятих до введення в дію Закону про державну реєстрацію, а також сприйнята судовою практикою. Приміром, у відповідності з постановою Уряду РФ від 3 лютого 1992 р. № 59 «Про заходи з продажу незавершених будівництвом об'єктів» [27], починаючи з 1992 р. незавершені будівництвом об'єкти, що споруджуються за рахунок республіканського бюджету Російської Федерації і коштів державних підприємств, що перебувають у федеральній власності , не забезпечені фінансуванням та матеріально-технічними ресурсами, необхідними для їх завершення в нормативні строки, підлягали реалізації з відкритих торгів (як об'єкти нерухомості) підприємствам, організаціям, громадянам та іноземним інвесторам.
Указом Президента Російської Федерації від 10 червня 1994 р. № 1181 «Про заходи щодо забезпечення добудови незавершених будівництвом житлових будинків» [28] було встановлено, що незавершені будівництвом житлові будинки, що знаходяться у федеральній власності, в тому числі у повному господарському віданні підприємств та оперативному управління організацій та установ, будівництво яких припинено або призупинено у зв'язку з відсутністю протягом поточного року необхідного фінансування з федерального бюджету, підлягали передачі для завершення будівництва або продажу на інвестиційних і комерційних конкурсах з метою забезпечення якнайшвидшої добудови житлових будинків та забезпечення громадян житлом.
Указом Президента РФ від 16 травня 1997 р. № 485 «Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами» [29] передбачено, що при приватизації об'єктів незавершеного будівництва можлива реєстрація прав власності на такі об'єкти, якщо заявник представить документи , які підтверджують придбання даного об'єкта, право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозвіл на виробництво будівельних робіт, а також опис об'єкта незавершеного будівництва. Право придбання у власність земельних ділянок, на яких розташовані раніше приватизовані будівлі, будівлі, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва, в першу чергу мають фізичні та юридичні особи, які стали власниками відповідних об'єктів нерухомості.
Офіційна позиція судової практики з питання про можливість віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомого майна знайшла відображення в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» [30]. Дана постанова містить у собі роз'яснення, згідно з яким за змістом ст. 130 ЦК та ст. 25 Закону про державну реєстрацію, незавершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна. Тому при вирішенні спорів про право власності на незавершені будівництвом об'єкти судам необхідно керуватися нормами, що регулюють правовідносини власності на нерухоме майно і укладання угод з ним, з урахуванням особливостей, встановлених для виникнення права власності на незавершені будівництвом об'єкти і розпорядження ними.
На наш погляд, позиція судової практики найбільшою мірою відповідає природі об'єктів незавершеного будівництва. Дійсно, якщо об'єкт незавершеного будівництва є предметом чинного договору будівельного підряду, то в цьому випадку про нього не можна говорити не тільки як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду, і заміна сторін цього зобов'язання (замовника і підрядника) можлива лише за правилами поступки прав вимоги та переведення боргу за зобов'язаннями.
Інша справа, якщо зобов'язання з яких-небудь причин припинено. У цьому випадку незавершене будівництво стає об'єктом речових прав і об'єктом майнового обороту. При цьому об'єкт незавершеного будівництва має всі ознаки нерухомого майна: він нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою та його переміщення без невідповідного збитку цільовим призначенням неможливо. Тому всі угоди з таким об'єктом незавершеного будівництва можливі лише з дотриманням вимог, що пред'являються до нерухомого майна.
Ілюстрацією до сказаного може служити приклад із арбітражно-судової практики, яка виходить з того, що незавершений будівництвом об'єкт як об'єкт нерухомості може бути предметом договору купівлі-продажу, а право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації.
Прокурор пред'явив позов в інтересах Ощадбанку Росії про визнання недійсним договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом об'єкта. Договір був укладений між акціонерним товариством та товариством з обмеженою відповідальність.
В обгрунтування позову прокурор зазначив, що відділення Ощадбанку придбало у акціонерного товариства незавершений будівництвом об'єкт за Договором купівлі-продажу. Об'єкт переданий за приймально-здавальною акту, оплачений покупцем. Проте перехід права власності не зареєстрований, оскільки комітет по земельних ресурсах відмовився провести таку реєстрацію. Незважаючи на наявність зазначеного договору, акціонерне товариство продало цей же об'єкт товариству з обмеженою відповідальністю.
При розгляді даного спору виникло питання про те, чи може бути предметом договору купівлі-продажу незавершений будівництвом об'єкт нерухомості і чи підлягає реєстрації перехід права власності. Вищий Арбітражний Суд РФ оцінив ситуацію таким чином.
Відповідно до ст. 129 ЦК об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися, якщо вони не вилучені з обігу або не обмежені в обігу. Види об'єктів цивільних прав, перебування яких в обороті не допускається (об'єкти, вилучені з обороту), мають бути прямо вказані в законі.
Цивільне законодавство не встановлює будь-яких обмежень щодо придбання та переходу прав на об'єкти, не завершені будівництвом. Таким чином, ці об'єкти не вилучені з цивільного обігу та можуть відчужуватися власником іншим особам.
Згідно зі ст. 130 ЦК до нерухомих речей належать об'єкти, міцно пов'язані із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. У ст. 219 Кодексу зазначено, що право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
Відповідно до ст. 8 Федерального закону «Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» до введення в дію закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним застосовується діючий порядок реєстрації нерухомого майна й угод з ним.
З матеріалів справи випливало, що на ділянці зведені фундамент і стіни будинку. Переміщення цього об'єкта без невідповідного збитку неможливо. Отже, даний об'єкт є об'єктом нерухомості.
У зв'язку з цим комітет по земельних ресурсах, який здійснює в цьому регіоні реєстрацію та оформлення документів про права на земельні ділянки і міцно пов'язану з ними нерухомість, на підставі Указу Президента РФ від 11 грудня 1993 р. № 2130 «Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість »зобов'язаний був зробити реєстрацію переходу прав на незавершений будівництвом об'єкт і земельну ділянку. Відмова комітету від державної реєстрації зацікавлена ​​сторона може оскаржити до арбітражного суду.
Оскільки спірне майно обтяжене правами відділення Ощадбанку на підставі договору купівлі-продажу, продавець (акціонерне товариство) втратив право розпоряджатися ним будь-яким способом. З урахуванням викладеного було визнано, що суд обгрунтовано задовольнив позов прокурора [31].
Спірний характер носить також питання про віднесення до нерухомого майна нежитлових приміщень усередині будинків. Справа в тому, що норми ГК, що регулюють відносини, пов'язані з обігом об'єктів нерухомості, не мали на увазі як такі нежитлові приміщення. Разом з тим ЦК допускає можливість віднесення до нерухомості федеральним законом і інших об'єктів, не передбачених ЦК. Законом про державну реєстрацію в перелік об'єктів нерухомого майна включені нежитлові приміщення. Отже, спеціальні правила, що регулюють договір продажу нерухомості, підлягають застосуванню у повному обсязі і до відносин, пов'язаних з продажем нежитлових приміщень.
Об'єктами нерухомості, які мають суворо цільове призначення, визнаються житлові приміщення, під якими житлове законодавство розуміє не тільки житлові будинки і котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, але й окремі квартири і інші житлові приміщення (наприклад, ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані в цій якості в державних органах, що здійснюють облік нежилих приміщень, включаючи службові, відомчі приміщення, гуртожитки, готелі-притулки і т. п. [32] Житлові приміщення призначені для проживання громадян. Власник, здійснюючи права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням, повинен забезпечувати збереження його призначення.
До нерухомого майна ГК відніс і ряд об'єктів, що не володіють необхідними ознаками нерухомості: нерозривним зв'язком з землею і неможливістю переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Мова йде про належні до державної реєстрації повітряних і морських суднах, суднах внутрішнього плавання, космічні об'єкти. З іншими об'єктами нерухомості їх об'єднують дві спільні риси: по-перше, висока вартість зазначених об'єктів і, по-друге, наявність державної реєстрації, що забезпечує індивідуалізацію зазначених об'єктів. Кодекс об'єднав названі об'єкти з нерухомим за своєю природою майном у зв'язку з необхідністю встановлення для тих і інших єдиного правового режиму.

3.3. Форма договору та порядок його укладення

Положення ГК про письмову форму угоди (п. 1 ст. 160) і про письмову форму договору (п. 2 ст. 434) мають серйозні відмінності. У першому випадку (письмова форма угоди) законодавець вимагає від сторін здійснення угоди шляхом складання документа, що виражає її зміст і підписаного особою або особами, які здійснюють угоду, або належним чином уповноваженими ними особами, допускаючи одночасно вчинення двосторонніх або багатосторонніх угод (тобто договорів ) іншими способами, встановленими ЦК. Стосовно ж до письмовій формі договору законодавець відходить від загального правила і допускає укладення договору не тільки шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, а й шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором.
Вимоги ж до форми договору продажу нерухомості зводяться до того, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ЦК).
Таким чином, суть спеціального правила про форму договору продажу нерухомості полягає в тому, що виключається застосування положень ЦК про форму договору (п. 2 ст. 434), і може бути виражена формулою «виключення винятку». Стосовно до договору продажу нерухомості законодавець повертається до вимог, що пред'являються до письмової форми правочину (п. 1 ст. 160), посилюючи тим самим режим укладання договору продажу нерухомості.
Більш того, на відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми угоди, порушення вимог, що пред'являються до форми договору продажу нерухомості, тягне його недійсність.
При укладанні договору продажу нерухомості важливе значення для його дійсності має «фігура» продавця. У тих випадках, коли в якості продавця за договором виступає не власник нерухомого майна, а володар іншого, обмеженого речового права на нерухомість (державне або муніципальне унітарне підприємство, установа), значно підвищується ризик можливого визнання такого договору недійсним угодою. Тут необхідно враховувати обмежений характер правомочностей зазначених суб'єктів на розпорядження нерухомим майном. Зокрема, державне або муніципальне підприємство - як суб'єкт права господарського відання (п. 2 ст. 295 ГК), так і суб'єкт права оперативного управління (казенне підприємство) (п. 1 ст. 297 PJQ - не має права продавати належне йому нерухоме майно без згоди власника цього майна. Порушення даної вимоги тягне недійсність договору продажу нерухомості.
Прикладом до сказаного може служити роз'яснення, що міститься в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» (п. 7). Відповідно до даного роз'яснення, при вирішенні спорів, пов'язаних із здійсненням державними і муніципальними підприємствами права господарського відання або оперативного управління, слід враховувати встановлені ст. 295 і 296 ДК обмеження прав підприємств за розпорядженням закріпленим за ними майном. Угоди, здійснені підприємствами з відчуження майна всупереч названим обмеженням, є недійсними як нікчемні [33].
У певних випадках і при дотриманні вимоги про необхідність отримання згоди власника на продаж нерухомого майна, що належить до державного або муніципального підприємству на праві господарського відання або оперативного управління, зберігається ризик визнання договору продажу нерухомості недійсним. Справа в тому, що на відміну від інших комерційних організацій державні та муніципальні підприємства наділені не загальною, а цільовий (спеціальної) правоздатністю (ст. 49 ЦК). Тому дії унітарних підприємств за розпорядженням закріпленим за ними майном повинні бути обумовлені виконанням завдань його статутної діяльності і цільовим призначенням наданої для виконання цих завдань майна під страхом визнання укладених угод недійсними. На цей рахунок також є офіційне роз'яснення Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ. Відповідно до п. 9 постанови Пленуму від 25 лютого 1998 р. № 8, в тих випадках, коли дії підприємства, в тому числі і здійснені з дотриманням вимоги про отримання попередньої згоди власника (п. 2 ст. 295 ГК) на відчуження іншим особам закріпленого за підприємством на праві господарського відання рухомого або нерухомого майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводять до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням, відповідні угоди є недійсними з підстав, передбачених ст. 168 ЦК, незалежно від того, чи вчинені вони за згодою власника (уповноваженого ним органу) або самостійно підприємством [34].
Що стосується установ, що фінансуються власником, то вони взагалі не має права здійснювати договори продажу щодо майна, закріпленого за ними або придбаного за рахунок коштів, виділених їм за кошторисом (п. 1 ст. 298 ДК). Разом з тим, якщо відповідно до установчих документів установі надано право здійснювати приносить доходи діяльність, то майно, придбане за рахунок цих доходів (включаючи нерухомість), обліковується на окремому балансі і знаходиться у самостійному розпорядженні установи. Отже, договори продажу закладом ролі продавця нерухомого майна, що обліковується на окремому балансі і було придбано на доходи, отримані від дозволеної власником підприємницької діяльності, відповідають законодавству і не можуть бути визнані недійсними.
Як відомо, всякий цивільно-правовий договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Істотними ж умовами договору визнаються умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (п. 1 ст. 432 ЦК).
Предмет будь-якого договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії продавця і покупця відповідно з передачі нерухомості, її прийняття та оплати. У тих випадках, коли продається будівля, споруда чи інший об'єкт нерухомості, що визначається за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку його призначенням, і продавець є власником земельної ділянки, предмет договору включає в себе і об'єкт третього роду, а саме: права на земельну ділянку, що передаються покупцеві разом з об'єктом нерухомості.
У порівнянні із загальними положеннями про купівлю-продаж товарів законодавець посилює вимога щодо умови договору про об'єкт нерухомості. У договорі продажу нерухомого майна повинні бути вказані дані, що дозволяють чітко встановити об'єкт нерухомості, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості, що визначають розташування зазначеного об'єкта нерухомості на відповідній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. За відсутності таких даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а договір продажу нерухомості вважається неукладеним.
Як вже зазначалося, нерухомість - це перш за все земельні ділянки і те, що нерозривно пов'язане із землею. Перехід в результаті виконання договору купівлі-продажу будівлі, будівлі або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, неминуче тягне за собою зміну правовідносин і з приводу цієї земельної ділянки. І навпаки, якщо продається земельна ділянка, змінюються правовідносини з приводу знаходиться на ньому нерухомого майна. ЦК містить чіткі правила, що регулюють такого роду зміни (ст. 552-553).
Покупець будівлі, споруди або іншої нерухомості одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від того, чи є продавець нерухомості власником відповідної земельної ділянки. У цьому випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди тощо). Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, яка зайнята проданої йому нерухомістю і необхідна для її використання.
При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Правда, слід мати на увазі, що законом або договором між продавцем і власником землі можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продаж знаходиться на цій земельній ділянці нерухомості або допускають це тільки за згодою власника землі.
Таким чином, умова договору продажу нерухомості, продавець за яким одночасно є власником земельної ділянки, про переданих покупцю права на відповідну земельну ділянку відноситься до істотних умов такого договору, певним диспозитивної нормою. При відсутності в тексті договору (договорі-документі) відповідного пункту, договір проте, повинен вважатися укладеним, оскільки необхідне істотне умова міститься в договорі (договорі-правовідносинах) у тому вигляді, як воно визначено диспозитивної нормою (п. 2 ст. 552 ДК ).
У тих же випадках, коли продавець нерухомості не є власником земельної ділянки, умова про права на земельну ділянку не відноситься до істотних умов договору, більше того - правило про права на земельну ділянку, які переходять до покупця нерухомості, визначено імперативною нормою і перебуває поза межами договору продажу нерухомості.
У випадках, коли предметом договору купівлі-продажу нерухомості, навпаки, є земельна ділянка, а що знаходиться на ньому нерухомість залишається у власності у продавця, умови користування продавцем частиною земельної ділянки, зайнятої нерухомістю, визначаються договором купівлі-продажу. Якщо договір не містить таких умов, продавець отримує право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для користування нею.
Значно відрізняється від загальних положень про договори і таке істотне умова договору продажу нерухомості, як ціна (ст. 555 ЦК). По-перше, положення про те, що виконання договору, в якому не визначена ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари (ст. 424, 485 ЦК), не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. Тут діє інше правило: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним. По-друге, ціна на будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї.
Для визначення ціни продаваного об'єкта нерухомості (з урахуванням ціни земельної ділянки або права на нього) сторони можуть вдатися до послуг професійних оцінювачів, що діють на основі Федерального закону від 29 липня 1998 р. «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» [35].
Ціна нерухомості може бути встановлена ​​в договорі продажу нерухомості на одиницю її площі чи іншого показника її розміру. У цьому випадку загальна ціна продаваного нерухомого майна, що підлягає сплаті покупцем, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ЦК).
Момент вступу в силу договору продажу нерухомості визначається відповідно до загальних правил, передбачених п. 1 ст. 425 і п. 1 ст. 433 ЦК: договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення, яким визнається момент підписання договору продавцем і покупцем.
Виняток становить лише договір продажу житлових приміщень. Договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК).
Слід звернути особливу увагу на те, що договір продажу нерухомості (за винятком продажу житлових приміщень) вважається укладеним і набуває чинності саме з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності до покупця.
Так, комітет з управління майном звернувся до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про стягнення вартості приміщення магазину, придбаного за договором купівлі-продажу, укладеного на підставі результатів аукціону, і пені за прострочення оплати.
Арбітражний суд у задоволенні позовних вимог відмовив у повному обсязі. Судом при розгляді спору встановлено, що сума основного боргу погашена відповідачем до пред'явлення позову. Під стягнення пені відмовлено у зв'язку з тим, що договір не зареєстрований у встановленому порядку, тобто не вступив в законну силу. У цьому випадку, на думку суду першої інстанції, договірна відповідальність не застосовується.
Апеляційна інстанція не погодилася з рішенням суду і задовольнила позовні вимоги комітету про стягнення з товариства пенею за прострочення оплати в розмірі, передбаченому договором. При цьому апеляційна інстанція обгрунтовано послалася на наступні обставини.
Відповідно до ст. 425 ГК договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. У п. 3 ст. 433 ГК зазначено, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.
ЦК передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень (ст. 558) та договору купівлі-продажу підприємства (ст. 560). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі-продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна.
Реєстрація переходу права власності (ст. 551 ЦК) не означає реєстрації самого договору купівлі-продажу.
Тому договір купівлі-продажу нежитлового приміщення слід вважати укладеним з моменту його підписання згідно з п. 1 ст. 433 ЦК, а не з моменту державної реєстрації [36].
Державній реєстрації підлягає не сам договір продажу нерухомості, а перехід права власності на нерухомість за таким договором від продавця до покупця (ст. 551 ЦК). Для сторін договір набирає чинності з моменту його підписання. Роль же державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця полягає в тому, що тільки після такої реєстрації покупець стає власником нерухомого майна в очах третіх осіб. Це відноситься і до тих випадків, коли сторони - продавець і покупець - виконали свої обов'язки за договором задовго до державної реєстрації.
Додаткові вимоги, спрямовані на захист проживають у житлових приміщеннях громадян, сформульовані для продажу житла (ст. 558). Зокрема, державній реєстрації підлягає договір купівлі-продажу не тільки житлового будинку або квартири в цілому, але й частини будинку або квартири. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) або квартири, в яких проживають особи, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, визнається перелік таких осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.

3.4. Виконання договору продажу нерухомості

Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору продажу нерухомості. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (ст. 556 ЦК). До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого відповідного документа договір продажу нерухомості не може вважатися виконаним. Більш того, ухилення однієї із сторін від передачі майна чи підписання передавального акту розглядається як відмова від виконання договору продажу нерухомості.
Невиконання продавцем своїх зобов'язань по передачі покупцеві проданого нерухомого майна може спричинити для продавця різні несприятливі наслідки, включаючи обов'язок відшкодувати покупцеві завдані збитки. Зокрема, в подібних випадках можливе застосування ст. 398 ЦК, згідно з якою у разі невиконання зобов'язання передати індивідуальну річ кредитору останній вправі вимагати відібрання цієї речі у боржника і передачі її кредиторові на передбачених зобов'язанням умовах. Замість вимоги передати йому річ, яка є предметом зобов'язання, кредитор має право вимагати відшкодування збитків.
Спеціальне правило стосовно договору продажу нерухомості встановлено ГК лише щодо наслідків передачі нерухомості неналежної якості. У разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, покупець наділяється усіма правомочностями покупця, що отримав (за договором купівлі-продажу) товар з недоліками (ст. 475 ЦК), за винятком права вимагати від продавця заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору.
Невиконання покупцем зобов'язання з приймання від продавця проданого йому об'єкта нерухомості також тягне для нього певні наслідки (крім обов'язку відшкодувати продавцю заподіяні збитки). Зокрема, через відсутність якого-небудь спеціального правила в § 7 гл. 30 ЦК, у подібній ситуації у випадках, коли покупець на порушення закону, інших правових актів або договору купівлі-продажу не приймає товар або відмовляється його прийняти, продавець має право вимагати від покупця прийняти товар або відмовитися від виконання договору (п. 3 ст. 484 ЦК).
Якщо покупець своєчасно не оплачує переданий йому згідно з договором об'єкт нерухомості, продавець отримує право вимагати оплати нерухомого майна та сплати відсотків на відповідності зі ст. 395 ЦК (п. 3 ст. 486 ЦК).
Невиконання покупцем зобов'язань з оплати нерухомості, передбачених договором продажу нерухомого майна, може також служити підставою до розірвання цього договору.
Так, комітет з управління майном продав товариству з обмеженою відповідальністю автозаправну станцію. У договорі передбачені обов'язок покупця сплатити вартість автозаправної станції продавцю і обов'язок продавця передати її покупцю після оплати. Зобов'язання з оплати покупцем не були виконані, внаслідок чого комітет пред'явив йому позов про розірвання договору. При прийнятті рішення з даного спору арбітражний суд виходив з таких міркувань.
Відповідно до п. 2 ст. 450 ГК договір на вимогу однієї із сторін може бути розірваний за рішенням суду при істотному порушенні цього договору другою стороною.
Згідно з п. 59 постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації», відмова покупця від внесення платежу за придбаний ним об'єкт приватизації не можна розглядати як підставу для визнання угоди недійсною, оскільки ця відмова не міг мати місце при її здійсненні і в силу п. 2 ст. 450 ГК повинен визнаватися підставою для розірвання договору купівлі-продажу приватизованого об'єкта.
Федеральний закон «Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації» також передбачає право продавців у разі порушення покупцями умов договорів купівлі-продажу державного або муніципального майна пред'являти позови про розірвання угод приватизації (ст. 29).
Оскільки покупець допустив істотне порушення умов договору, суд виніс рішення про його розірвання [37].

4. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПЕРЕХОДУ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ

Як вже зазначалося, стосовно договору продажу нерухомості у ЦК є спеціальні правила про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість, що виключають застосування деяких загальних положень ЦК про державну реєстрацію угод і договорів, а саме: положення про те, що операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках і в порядку, передбачених ст. 131 ЦК та законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (п. 1 ст. 164); і положення про те, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації (п. 3 ст. 433).
Укладення договору продажу нерухомості і вступ його в силу робить її обов'язковою для продавця і покупця (але не для третіх осіб!). Саме з моменту укладення договору (до державної реєстрації) покупець має право вимагати від продавця його виконання, тобто передачі йому проданого об'єкта нерухомості. Враховуючи існуючий порядок державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, у всіх випадках виконання договору продажу нерухомості передбачається, що протягом певного проміжку часу покупець знаходиться в положенні фактичного власника об'єкта нерухомості при збереженні права власності на зазначений об'єкт за продавцем (у всякому разі, з точки зору третіх осіб). Така ситуація деякою юридичної невизначеності породжує безліч питань у арбітражно-судової практиці.
Зокрема, виникає питання, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна в результаті виконання продавцем зобов'язань, що випливають з договору продажу нерухомості, до державної реєстрації переходу до нього права власності відчужувати або іншим чином розпоряджатися відповідним об'єктом нерухомості. Практика арбітражних судів дає на це питання негативна відповідь, беручи до уваги насамперед інтереси третіх осіб (кредиторів продавця), які вправі розраховувати на нерухоме майно продавця аж до моменту припинення права власності останнього на це майно, якою збігається з моментом реєстрації переходу права власності до покупцеві.
Наприклад, акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі, який був укладений між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю.
В обгрунтування своїх вимог позивач вказав, що продав будова за договором купівлі-продажу індивідуальним приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості і не зареєструвавши перехід права власності, перепродало будова товариству з обмеженою відповідальністю. Отримавши плату за будову від покупця, директор приватного підприємства зник.
Арбітражний суд відмовив акціонерному товариству у позові. Дане рішення було скасовано виходячи з таких висновків. Відповідно до п. 2 ст. 223 ЦК, у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Стаття 551 ЦК передбачає державну реєстрацію переходу до покупця права власності на нерухомість за договором купівлі-продажу.
Оскільки право власності на будівлю в індивідуального підприємства не виникло, воно не вправі було відчужувати це майно іншій особі.
Товариство з обмеженою відповідальністю, купуючи в індивідуального приватного підприємства будівлю, не перевірило документи про наявність у продавця прав власника, зокрема даних про реєстрацію, хоча було зобов'язане це зробити, тобто діяло необачно, на свій страх і ризик. Тому касаційна інстанція правомірно скасувала рішення суду і задовольнила позовні вимоги акціонерного товариства [38].
Певним своєрідністю відрізняється і правове становище продавця нерухомого майна, який виконав своє зобов'язання перед покупцем за передачу останньому об'єкта нерухомості, до моменту реєстрації переходу права власності до покупця. У цьому випадку продавець зберігає право власності на нерухомість і, отже, має правомочностей щодо користування, володіння та розпорядження щодо проданого майна. Однак і покупець має статус титульного власника, оскільки володіє проданим нерухомим майном на законній підставі (договір продажу нерухомості). У підсумку виходить, що в подібній ситуації і продавець, так само як і покупець, не може розпорядитися відповідним об'єктом нерухомості.
Дана обставина підтверджується і офіційною позицією Вищого Арбітражного Суду РФ, що знайшла відображення в постанові його Пленуму від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав». Згідно п. 14 даної постанови, при вирішенні спорів, пов'язаних з виникненням та припиненням права власності на нерухомість, арбітражним судам слід виходити з того, що до державної реєстрації переходу права власності покупець за договором продажу нерухомості, сповненому сторонами, не вправі розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на це майно до моменту державної реєстрації зберігається за продавцем. При цьому слід мати на увазі, що після передачі нерухомого майна покупцю, але до державної реєстрації переходу права власності продавець також не вправі розпоряджатися цим майном, оскільки воно служить предметом виконаного продавцем зобов'язання, що виникло з договору продажу, а покупець є його законним власником. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна продавець несе відповідальність за його невиконання [39].
Представляється, однак, що зазначене роз'яснення потребує уточнення.
По-перше, необхідно бачити різницю між неможливістю з боку відповідно покупця або продавця розпорядитися переданим на виконання договору продажу нерухомим майном. У першому випадку мова йде про юридичну неможливість для покупця розпорядитися переданим йому об'єктом нерухомості, оскільки до моменту реєстрації право власності зберігається за продавцем. У другому випадку, навпаки, продавець, залишаючись власником, має право розпорядитися майном, але не має фактичної можливістю реалізувати своє право, оскільки майно знаходиться у покупця на законній підставі і не може бути відібрано в останнього.
Зазначене відмінність правової природи відносин, при яких і покупець і продавець не можуть розпоряджатися об'єктом нерухомості, переданим покупцю на виконання договору продажу нерухомості, особливо помітно під час аналізу можливих наслідків відчуження такого майна (або розпорядження ним в іншій формі) покупцем або продавцем. Очевидно, що будь-яка угода за розпорядженням об'єктом нерухомості, досконала покупцем, є в даному випадку недійсною як суперечить закону. Якщо ж угоди з розпорядження нерухомим майном, переданим покупцю, здійснюються продавцем, то вони не можуть бути визнані недійсними. За цих умов буде мати місце неможливість виконання зобов'язань, що випливають з таких угод, що настала за обставинами, що залежать від продавця, що тягне за собою відповідальність останнього перед кредиторами за невиконання зобов'язань.
По-друге, положення ЦК про те, що виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами (п. 2 ст. 551 ДК), свідчить про те, що фактична неможливість для продавця розпорядитися переданим покупцю об'єктом нерухомості не може бути перешкодою для звернення стягнення на зазначене нерухоме майно за вимогами кредиторів продавця. І навпаки, до моменту реєстрації переходу права власності на нерухоме майно кредитори покупця не має права претендувати на задоволення їх вимог за рахунок цього майна.