Оренда будинків та споруд

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Міністерство освіти і науки Російської Федерації

Новосибірський Державний Технічний Університет

Кафедра цивільно-правових дисциплін

РЕФЕРАТ

Оренда будинків та споруд

Виконала: Сєдова Є.С.

Перевірила: Кибанова Л.Р.

Новосибірськ 2010

Зміст

Введення

1. Поняття договору оренди будівель або споруд

1.1 Загальне поняття

1.2 Договір оренди у Цивільному кодексі України

1.3 Сторони договору

1.4 Мета договору оренди будівель або споруд

2. Предмет договору оренди будівель або споруд

3. Істотні умови договору оренди будівель або споруд

4. Реєстрація договору

5. Необхідні додатки і супутні документи до договору

6. Особливості оренди будівель, споруд і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності

7. Приклад практики вирішення спорів

Висновок

Програми

Введення

Розширення сфери ринкових відносин призвело до широкого використання суб'єктами майнового обороту договору оренди як інструменту регулювання господарських зв'язків. Оренда як тимчасове оплатне користування чужим майном володіє рядом позитивних якостей, що дозволяє активно застосовувати її в різних сферах економіки. Орендар, що не володіє достатніми коштами для придбання майна у власність, має можливість користуватися чужим майном, при цьому не несе ризику випадкової загибелі або псування цього майна, а, будучи титульним власником, має абсолютної захистом своїх прав, у тому числі від власника цього майна .

Одним з найважливіших факторів є залучення в цивільний оборот нерухомого майна, зокрема, таких об'єктів як будівлі та інші споруди. Будинки та інші споруди мають значної специфікою, що не могло не відбитися на правовому регулюванні відносин, предметом яких вони є.

1. Поняття договору оренди будівель або споруд

1.1 Загальне поняття

Договір оренди будівель і споруд виділено ГК РФ як окремий вид договору оренди, це було обумовлено його великий важливістю і високою соціальною значимістю. Пріоритетний ознака виділення договору оренди будівлі або споруди є його предмет - різновид нерухомого майна.

ГК РФ визначає договір оренди будівель і споруд як цивільно-правовий договір, за яким одна сторона (орендодавець) зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування другій стороні (орендарю) будівля або споруда (п.1 ст.650 ГК РФ) .

Договір оренди будівлі, споруди повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, інший спосіб укладання договору не допускається. Відповідно до статті 162 Цивільного кодексу Російської Федерації у загальному випадку недотримання простої письмової форми угоди не робить договір недійсним. Однак це позбавляє сторони договору права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази.

1.2 Договір оренди у Цивільному кодексі України

Договором оренди будівель або споруд присвячені положення § 4 глави 34 ЦК РФ. Даний параграф складається з шести статей:

  • ст.650 ГК РФ ("Договір оренди будівлі та споруди"),

  • ст.651 ГК РФ (Форма та державна реєстрація договору оренди будівлі та споруди "),

  • ст.652 ГК РФ ("Права на земельну ділянку при оренді перебуває на ній будівлі чи споруди"),

  • ст.653 ГК РФ ("Збереження орендарем будівлі або споруди права користування земельною ділянкою при його продажу"),

  • ст.654 ГК РФ ("Розмір орендної плати"), ст.655 ГК РФ ("Передача будівлі або споруди").

Зміст ГК РФ з даного питання у Додатку 1.

1.3 Сторони договору

Сторонами в договорі оренди будівель і споруд є орендар і орендодавець.

Орендодавець - сторона договору оренди, що надає орендареві майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Орендодавцем будівлі або споруди може виступати його власник. Але орендодавцями можуть бути також і інші особи - як фізичні, так і юридичні, уповноважені на те законом або власником майна. Можливі випадки, коли орендодавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки і коли земельна ділянка, на якій знаходиться будинок (споруда), не належить орендодавцю на праві власності. У першому випадку в договорі оренди будівлі або споруди одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Право користування та володіння орендаря користується речове-правовим захистом (ст.305 ЦК України) і в цій площині прирівняне до права власності та іншим речовим правам.

Орендар - сторона договору оренди, яка отримує від орендодавця майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. До орендарю ГК РФ або інший закон не передбачає особливих вимог. Однак, у статтях ГК РФ, присвячених регулювання договору оренди будівель або споруд, забезпечується більша захист інтересів орендаря. Це обумовлено тим, що останньому надається право володіння та користування орендованим будівлею, а значить продукція, плоди та інші доходи, отримані орендарем у результаті використання майна відповідно до договору є його власністю.

1.4 Мета договору оренди будівель або споруд

Мета: забезпечити передачу майна у тимчасове володіння та користування. У цьому зацікавлені обидві сторони. Інтерес орендодавця припускає, що за допомогою передачі будівлі або споруди в оренду реалізуються його інтереси як власника по вилученню доходу з наявних у нього в наявності (або придбаних спеціально для ведення підприємництва такого роду) виробничих фондів. Зацікавленість орендаря до використання найнятого нерухомого майна полягають у тому, щоб, не обтяжуючи себе всякий раз придбанням будівель у власність, отримати можливість ефективно використовувати тимчасово найняте приміщення для виробничих чи інших цілей.

Не можна не помітити деякої схожості положень у статтях ГК РФ про оренду будівель і споруд і що містяться в тому ж ГК РФ норм про купівлю-продаж, що можна вважати цілком виправданим. Тим самим забезпечується однаковий правовий режим об'єктів нерухомості в майновому обороті.

2. Предмет договору оренди будівель або споруд

Предметом договору оренди будівлі та споруди є будівлі або споруди, тобто різновиду нерухомого майна. Будинки і споруди нерозривно пов'язані з землею (земельною ділянкою), на якій вони розташовані. Саме ця обставина і є причиною виділення договору оренди будівлі та споруди в окремий вид договорів оренди. Користування будівлею або спорудою практично неможливо без користування земельною ділянкою, умова про це далеко не завжди прописуються сторонами в договорі. У розроблених професійними юристами типових зразках договору оренди будівлі та споруди ці умови добре опрацьовані.

Взагалі відмінність між будівлею або спорудою ГК РФ прямо не вказує. Однак, виходячи з загальновживаного значенні цих слів, можна зробити висновок, що:

  • Будинки призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи.

  • Споруди призначені для технічних цілей, люди перебувають у них тимчасово.

Юридичного значення поділу будівель і споруд з точки зору їх оренди ГК РФ не надає.

Зразки договору оренди будівлі або споруди з усіма додатками та супутніми документами знаходяться в Додатку 2.

3. Істотні умови договору оренди будівель або споруд

Істотними умовами договору є:

  • Предмет договору оренди будівель або споруд. Значить, при укладанні договору його предмет необхідно конкретизувати: вказати яку конкретну будівлю (приміщення) здається в оренду, його місцезнаходження, загальну площу всіх квартир, що здаються приміщень і кожного з них окремо і інші дані технічних характеристик приміщення і його стану.

  • Розмір орендної плати договору оренди будівель або споруд. Якщо розмір орендної плати не вказаний у договорі, то його не можна визначити як розмір орендної плати, що сплачується за аналогічні будівлі і споруди (п.1 ст.654 ГК РФ). Таким чином, якщо дана умова або порядок його визначення в договорі оренди будівель і споруд не вказаний, такий договір вважається нікчемним.

Так само потрібно врахувати і додаткові умови договору оренди будівель або споруд:

Термін оренди - додаткова умова договору оренди будівлі та споруди. Доцільно в тексті договору оренди будівлі та споруди визначити термін дії орендних відносин, адже договори оренди будівель і споруд можуть укладатися на будь-який термін. Якщо ж термін оренди в договорі не визначений, договір вважається укладеним на невизначений строк. У таких випадках кожна зі сторін має право в будь-який час розірвати договір оренди будівель або споруд, попередивши про це другу сторону за 3 місяці. Представляється, що попередження має бути зроблено в письмовій формі. Термін попередження про майбутнє припинення договору оренди може бути змінений сторонами у самому договорі або ж це може бути передбачено у законі.

Президія ВАС Російської Федерації в пункті 12 Інформаційного листа № 66 вказав, що покладання на орендаря витрат з оплати комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати, оскільки орендодавець фактично не отримує зустрічного надання за передане в оренду будівлю. Оплата орендарем комунальних послуг сама по собі не означає оплатне договору оренди.

4. Реєстрація договору

Форма договору оренди будівель і споруд є важливою умовою укладення договору оренди будівель або споруд (ст.651 ЦК України). На відміну від загальної норми про форму договору оренди (ст.609 ЦК України) договір оренди будівлі та споруди полягає в простій письмовій формі шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами (незалежно від того, хто є учасником відносин - юридична особа або громадянин і на який термін укладається договір - короткий або довгий).

Договір повинен бути підписаний сторонами власноруч, без використання факсиміле і інших аналогів власного підпису. Навіть якщо сторони погодилися, це не може змінити дане правило.

Порушення простої письмової форми угоди тягне її недійсність, не залежно від суми угоди та учасників договору.

Згідно ч.2 ст.651 ЦК України договір, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. ГК РФ не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі та споруди, втім, як і будь-який інший угоди з нерухомістю, за винятком випадків, встановлених законом.

Зазначений порядок поширюється і на договори оренди нежитлових приміщень, що випливає з пункту 2 Інформаційного листа Президії ВАС Російської Федерації від 1 червня 2000 року № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень»:

5. Необхідні додатки і супутні документи до договору

Існують наступні додатка до договору оренди будівель і споруд.

1) Опис будівлі - додаток до договору, призначене для докладної характеристики предмета договору. В описі будівлі зазначаються відомості про його найменування, призначення, здійснене відповідно до правовстановлювальних документів, загальної площі, адресу, вартості і т.д. В одному додатку може описуватися кілька будівель. Опис - це офіційний документ, що має юридичну силу і є невід'ємною частиною договору.

2) Опис земельної ділянки - додаток до договору, призначене для докладної характеристики предмета договору. В описі земельної ділянки зазначаються відомості про його найменування, призначення, здійснене відповідно до правовстановлювальних документів, кадастровому номері, загальної площі, місце розташування, кадастрової вартості і т.д. В одному додатку може описуватися кілька земельних ділянок.

3) Графік орендних платежів - документ, в якому сторони визначають періоди оплати, дати внесення орендної плати, розміри плати і т.д. Графік є невід'ємною частиною договору, яким повинен керуватися орендар при виконанні своїх зобов'язань за договором. Графік застосовується на підставі та у відповідності з договором, до якого додається; суми платежів та умови їх виплат визначаються індивідуально в кожному конкретному випадку.

4) Свідоцтво про державну реєстрацію права - документ суворої звітності, має ступінь захищеності на рівні цінних паперів, облікову серію і номер. Подібно цінним папером на пред'явника, бланк свідоцтва повинен бути надійно захищений від підробки: мати водяний знак, можливе застосування голограм, гербів, портретів, спеціальних фарб і пр.

У ньому міститься: дані про правовласника (прізвище, ім'я, по батькові, дата народження, паспортні дані, місце проживання); опис об'єкта: призначення (житловий будинок, квартира, гараж тощо), адреса, площа, поверховість (поверх), кадастровий номер, присвоєний БТІ або кадастрової палатою; вид зареєстрованого права (власність, або інше речове право), адже основа набутого права, тобто вказівка ​​на той документ, який був представлений в установу юстиції в якості право (наприклад, свідоцтво про право на спадщину, договір приватизації житлового приміщення, рішення суду про визнання права, договір купівлі-продажу, дарування, міни тощо); обмеження (обтяження ) зареєстрованого права, зареєстровані на момент його видачі.

5) Правовстановлюючі документи на земельну ділянку - документ, що використовується для здійснення операцій з земельними ділянками і будівлями. Необхідно мати правовстановлюючі документи на земельну ділянку, що підтверджують право власності на цю ділянку. Правовстановлюючими документами можуть бути договори (дарування, міни, купівлі-продажу, ренти тощо), свідоцтва про право на спадщину, судові рішення, акти державних органів. А також документи, отримані в результаті приватизації земельної ділянки: постанови голови адміністрації про надання ділянки у власність, свідоцтво про власність на ділянку.

При укладанні договору відповідна Сторона зобов'язана надати правовстановлюючі документи, копії яких додаються до договору і є його невід'ємною частиною.

6) Кадастровий паспорт будівлі - результат технічної інвентаризації та технічного обліку таких об'єктів нерухомості, як будівлі, споруди, приміщення, квартири. Даний документ містить опис технічних характеристик об'єкта нерухомості (площа, поверховість, наявність комунікацій, матеріали несучих конструкцій і перекриттів, дані про дату споруди, технічну вартість об'єкта і т.д.). Невід'ємними додатками кадастрового паспорта є планування внутрішніх приміщень. Кадастровий паспорт - строковий документ. Для об'єктів нежитлового фонду кадастровий паспорт діє п'ять років, для квартир - один рік. Так само як і кадастровий паспорт земельної ділянки, даний документ необхідно оновлювати при намірі розпорядитися нерухомістю, а також у випадках зміни внутрішніх планувань (перепланування), комунікацій (перебудову) або зовнішніх меж об'єкта (реконструкція).

7) Кадастровий паспорт земельної ділянки - представляє собою єдиний документ, що складається з розділів, призначених для відображення певних груп характеристик поставленого на державний кадастровий облік земельної ділянки.

Державному кадастрового обліку підлягають всі земельні ділянки, розташовані на території Російської Федерації, незалежно від форм власності на землю, цільового призначення і дозволеного використання земельних ділянок. Підсумковим документом, що підтверджує проведення кадастрового обліку конкретної земельної ділянки є Кадастрова карта (план) земельної ділянки, що містить графічні та текстові форми відтворення відомостей, що містяться в державному земельному кадастрі.

Так само для укладення договору необхідні такі супутні документи:

1) Акт прийому-передачі нерухомості - офіційний документ, що має юридичну силу і є невід'ємною частиною договору. В акті прийому-передачі нерухомості описуються умови переходу нерухомості від однієї сторони до іншої. Відповідно до ЦК РФ, при будь-якій передачі нерухомості сторони підписують передавальний акт (акт прийому-передачі), в якому описується фактичний стан прийнятого майна, особливо відступу від норми. Наприклад, у договорах оренди це допоможе уникнути розбіжностей з орендодавцем і збереже кошти орендаря, так як усунення недоліків зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають його використанню, здійснюється за рахунок орендодавця. Акт прийому-передачі нерухомості з детальним описом всіх недоліків буде грати важливу роль і при поверненні орендованого майна після закінчення терміну оренди, оскільки дозволить зафіксувати стан майна, в якому воно було отримано. В акті можливо опис, яке саме майно перебуває в приміщенні, в якому воно стані і в якій кількості. Також в акті може вказуватися перелік документів, які передаються разом з нерухомістю.

Акт має певну стандартну форму і застосовується на підставі та у відповідності з договором, до якого додається; кількість примірників акта та кількість переданих об'єктів нерухомості та їх характеристики визначаються індивідуально в кожному конкретному випадку.

2) Додаткова угода - це документ, змінюється або розривається основний договір, який підписується при обопільній згоді обох сторін. Додаткова угода до договору, за своєю суттю, змінює або розриває основний договір. Всі нові, встановлені додатковими угодами умови, відміняють і роблять недійсними попередні умови, визначені в договорі. У зв'язку з чим, додаткову угоду до договору, є частиною основного договору, причому невід'ємною частиною. Будучи частиною основного договору, додаткову угоду до договору має відповідати всім вимогам, що пред'являються до основного договору. При укладенні додаткової угоди до договору, застосовуються правила використовуються при укладенні основного договору. У додатковій угоді до договору мають бути зазначені місце і час укладення, а також сторони додаткової угоди до договору. Слід зазначити, що умови додаткової угоди набувають чинності з моменту укладення додаткової угоди до договору (якщо інше не передбачено законом або договором). Ще, необхідно вказувати частиною якого договору є додаткова угода, а також всі ті умови, за якими мають бути досягнуті угоди. Дуже часто після укладення будь-якого договору, у момент його дії та виконання виникають певні обставини, відповідно до яких окремі пункти такого договору необхідно скасувати, змінити або додати нові умови договору. Дані зміни оформлюються додатковою угодою.

3) Протокол розбіжностей - це документ, в якому сторони фіксують свої розбіжності з умовами договору, що укладається. Протокол розбіжностей можна скласти як після укладення договору (тоді його умови приймаються в тому ж порядку, як і умови самого договору), так і на стадії розробки проекту договору.

Існування такого доповнення означає всього лише існування деяких розбіжностей в окремих питаннях. Саме ці спірні питання і фіксуються протоколом розбіжностей. Зазвичай такий протокол складається у формі таблиці, яка містить неузгоджені сторонами пункти договору та редакції цих пунктів, запропоновані як однієї, так і іншою стороною. Протокол розбіжностей є повноцінною частиною договору, а його умови мають таку ж силу, як і умови самого договору. Протокол розбіжностей повинен бути підписаний, скріплений печатками і прикладений до договору. В іншому випадку підписаний договір не може вважатися дійсним. У самому договорі про існування протоколу розбіжностей робиться приписка: «Підписана з протоколом розбіжностей № ... від ... число ... місяць ... рік ».

Сторона, що склала протокол розбіжностей, надає його разом з підготовленим і підписаним договором для підписання іншій стороні. Якщо інша сторона приймає протокол розбіжностей, то протокол розбіжностей включається в договір як додаткова умова. У разі незгод першої сторони з протоколом розбіжностей, перша сторона має право відмовитися від підписання договору. Або відмовитися від протоколу розбіжностей і прийняти умови договору до підписання, або скласти протокол узгодження розбіжностей.

4) Протокол узгодження розбіжностей - У разі незгод першої сторони з протоколом розбіжностей, перша сторона має право скласти протокол узгодження розбіжностей. Крім відомостей, що містяться в протоколі розбіжностей, даний документ визначає або нову, узгоджену редакцію спірних пунктів договору, або вказівка ​​на те, що спірні пункти договору прийняті в редакції тієї чи іншої сторони. При цьому в протоколі розбіжностей робиться приписка: «Підписана з протоколом узгодження розбіжностей № ... від ... число ... місяць ... рік ».

Після підписання протоколу узгодження розбіжностей сторони можуть також скласти нову редакцію договору, що укладається, включивши в нього узгоджені сторонами пункти, або укласти додаткову угоду до договору. Підписаний протокол узгодження розбіжностей може бути прирівняний до додаткової угоди, що зраджує деякі умови договору.

6. Особливості оренди будівель, споруд і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності

У Російській Федерації на підставі пункту 1 статті 212 ГК РФ зізнаються приватна, державна, муніципальна й інші форми власності. При цьому права усіх власників захищаються законом і судом рівним чином. Поняття «власність на майно» включає в себе право володіння - фізична володіння цим майном, право користування - можливість використання майна та отримання доходу від цього використання і право розпорядження - можливість продати, обміняти, подарувати або іншим чином розпорядитися майном.

Згідно з пунктом 1 статті 214 ЦК РФ державною власністю в Російській Федерації є:

1) майно, що належить на праві власності Російської Федерації (федеральна власність);

2) майно, що належить на праві власності суб'єктам Російської Федерації - республікам, краях, областям, містам федерального значення, автономної області, автономним округам (власність суб'єктів Російської Федерації).

Від імені Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації на підставі пункту 1 статті 125 ГК РФ можуть своїми діями набувати і здійснювати майнові права і обов'язки, виступати в суді органи державної влади в межах їх компетенції, встановленої актами, що визначають статус цих органів.

Муніципальною власністю відповідно до пункту 1 статті 215 ЦК РФ є майно, що належить на праві власності міських і сільських поселень, а також іншим муніципальним утворенням. Від імені муніципальних утворень своїми діями можуть набувати і здійснювати майнові права і обов'язки, виступати в суді органи місцевого самоврядування в межах їх компетенції, встановленої актами, що визначають статус цих органів.

Згідно зі статтею 294 ДК РФ державне або муніципальне унітарне підприємство, якому майно належить на праві господарського ведення, володіє, користується і розпоряджається цим майном в межах, визначених ЦК РФ. Так, наприклад, відповідно до пункту 2 статті 295 ГК РФ організація не має права продавати належне їй на праві господарського відання нерухоме майно, здавати його в оренду, віддавати в заставу або іншим способом розпоряджатися цим майном без згоди власника.

Можлива ситуація, коли організація, якій нерухоме майно належить на праві господарського ведення, здає його в оренду без згоди власника майна. Така угода оренди недійсна згідно зі статтею 168 ГК РФ і тягне для сторін несприятливі наслідки, передбачені цивільним законодавством.

Оренда майна, що знаходиться у федеральній власності, має деякі особливості, що стосуються, зокрема, укладення договору оренди і встановлення орендних платежів.

В даний час функції з управління федеральним майном, у тому числі в галузі земельних відносин, функції з надання державних послуг та правозастосовні функції у сфері майнових відносин здійснює Федеральне агентство з управління федеральним майном. Це встановлено Постановою Уряду Російської Федерації від 8 квітня 2004 року № 200 «Питання Федерального агентства з управління федеральним майном».

Відповідно до Розпорядження Мінмайна Російської Федерації від 28 червня 2001 року № 1810-р «Про встановлення максимального терміну оформлення договорів оренди федерального майна» максимальний термін оформлення договорів оренди нежитлових приміщень та інших об'єктів федерального майна становить один місяць. Обчислення строку починається з дати подання орендарем (балансоутримувачем) повного пакету необхідних документів, відповідають встановленим вимогам, у тому числі органів юстиції, що здійснюють реєстрацію угод з нерухомим майном. Мінімальна величина орендної плати за 1 квадратний метр встановлюється і щороку змінюється органами влади суб'єкта Російської Федерації в залежності від місцевих умов.

Доходи від здачі в оренду майна, що знаходиться у федеральній власності та розташованого на території Російської Федерації, перераховуються відповідно до порядку, встановленому Федеральними законами про федеральний бюджет на відповідний рік.

7. Приклад практики вирішення спорів

Розглянемо приклад з арбітражної практики, для чого звернемося до пункту 10 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 16 лютого 2001 року № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »:

«10. Арбітражний суд прийшов до висновку про те, що при продовженні договору оренди будівлі, укладеного на термін менше одного року, на такий же термін після закінчення початкового терміну оренди відносини сторін регулюються новим договором оренди, який не підлягає державній реєстрації в силу пункту 2 статті 651 ЦК .

Орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про звільнення останнім займаного будинку.

З наданих суду документів випливало, що сторони уклали договір оренди будівлі терміном на 11 місяців. Відповідно до одного з умов договору, після закінчення терміну оренди договір вважався продовженим на той самий строк і на тих же умовах, якщо до закінчення терміну оренди жодна зі сторін не заявить про свою відмову від продовження договору. До закінчення строку жодна із сторін не повідомила іншу сторону про відмову від продовження договору.

В обгрунтування пред'явленої вимоги позивач послався на те, що продовження договору оренди являла собою зміну терміну оренди, який в цілому склав більше одного року. Отже, в силу пункту 2 статті 651 ЦК для продовження договору оренди будівлі була потрібна його державна реєстрація після закінчення перших 11 місяців.

Арбітражний суд першої інстанції, розглянувши позов, прийшов до наступних висновків. Договір оренди будівлі був укладений на визначений строк, що дорівнює 11 місяців, тобто менше одного року. Відповідно до умов договору продовження здійснювалось автоматично після закінчення терміну оренди за відсутності заяви однієї із сторін про відмову від продовження. Таким чином, фактично після закінчення первісного терміну дії договору між сторонами почав діяти новий договір оренди, умови якого були ідентичні умовам закінчився договору. На цій підставі арбітражний суд визнав, що при продовженні договір оренди не підлягав державній реєстрації, так як термін продовження (термін оренди за новим договором) був менше одного року ».

Висновок

У роботі була розглянута тема оренди будівель або споруд. Мною була проаналізована правова база для укладення договору оренди та розглянуті наступні пункти:

  • Предмет договору

  • Істотні умови договору

  • Необхідні додатки

  • Реєстрація договору

Договір оренди будівель і споруд займає особливе місце серед інших договорів оренди. Він відноситься до оренди нерухомості, причому такого її виду як нежитлове приміщення. Виділення даного виду оренди в самостійний договір обумовлено специфічними рисами його предмета: будівлі або споруди.

Зміст договору оренди будівель або споруд треба розглядати ширше, ніж воно представлено у ЦК статтями 650-664, враховуючи велику арбітражну практику.

Все вищесказане приводить нас до висновку, що договір оренди будівель і споруд має велике значення у регулюванні договірних цивільно-правових відносин. А значить, його вивчення вимагає подальшого продовження.

Додаток 1

Стаття 650. Договір оренди будівлі або споруди

1. За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.

2. Правила цього параграфа застосовуються до оренди підприємств, якщо інше не передбачено правилами цього Кодексу про оренду підприємства.

Стаття 651. Форма та державна реєстрація договору оренди будівлі або споруди

1. Договір оренди будівлі або споруди укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (пункт 2 статті 434).

Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність.

2. Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

Стаття 652. Права на земельну ділянку при оренді перебуває на ній будівлі чи споруди

1. За договором оренди будівлі або споруди орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування такою нерухомістю передаються права на земельну ділянку, яка зайнята такою нерухомістю і необхідний для її використання.

2. У випадках, коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду, орендарю надається право оренди земельної ділянки чи передбачене договором оренди будівлі або споруди інше право на відповідну земельну ділянку.

Якщо договором не визначено передане орендарю права на відповідну земельну ділянку, до нього переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування земельною ділянкою, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання у відповідності з його призначенням.

3. Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки.

Стаття 653. Збереження орендарем будівлі або споруди права користування земельною ділянкою при його продажі

У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування земельною ділянкою, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки .

Стаття 654. Розмір орендної плати

1. Договір оренди будівлі або споруди повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені пунктом 3 статті 424 цього Кодексу, не застосовуються.

2. Встановлена ​​в договорі оренди будівлі або споруди плата за користування будинком чи спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором.

3. У випадках, коли плата за оренду будівлі або споруди встановлена ​​в договорі на одиницю площі будівлі (споруди) або іншого показника її розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди.

Стаття 655. Передання будівлі або споруди

1. Передання будівлі або споруди орендодавцем і прийняття його орендарем здійснюються за передавальним актом або іншого документа про передачу, що підписує.

Якщо інше не передбачено законом або договором оренди будівлі або споруди, зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами відповідного документа про передачу.

Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі або споруди на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря від прийняття майна.

2. При припиненні договору оренди будівлі або споруди орендовану будівлю або споруду повинно бути повернуто орендодавцю з дотриманням правил, передбачених пунктом 1 цієї статті.

Додаток 2

ЗРАЗОК. ДОГОВІР ОРЕНДИ БУДІВЛІ

ДОГОВІР

оренди будівель

м. _______________ "___"___________ 20__ р.

(Найменування підприємства, що передає будинок)

іменоване надалі "Орендодавець", в особі

_____________________________________________________________

(Посада, П.І.Б.)

діє на підставі

__________________________________________,

(Статуту, положення)

з одного боку, і

_________________________________________________,

(Найменування підприємства, що орендує будинок)

іменоване надалі "Орендар", в особі

__________________________

(Посада, П.І.Б.)

діє на підставі

__________________________________________,

(Статуту, положення)

з іншого боку, уклали цей договір про таке.

1. Предмет договору

1.1. За цим договором Орендодавець зобов'язується передати

Орендарю в тимчасове володіння та користування

______________________

(Вказати місцезнаходження та індивідуалізують ознаки будівлі)

іменоване надалі "Будівля", за плату, з метою:

_________________

1.2. Термін дії цього договору ________________________.

1.3. Розмір орендної плати становить: _________________________

_____________________________________________________________

1.4. Орендна плата вноситься у такі строки і в наступному

порядку:

____________________________________________________________

і не може переглядатися Сторонами частіше, ніж раз на рік.

1.5. Одночасно з передачею Орендарю прав володіння і користування будівлею по цьому договору, йому передаються права на ту частину земельної земельної ділянки, на якій розташована будівля і необхідна для його використання.

1.6. Також Орендареві надається право оренди на прилеглий до будівлі земельну ділянку, що належить Орендодавцю на праві власності _________________________________________________

(Розмір та інші характеристики переданого земельної ділянки)

1.7. Орендна плата, встановлена ​​у підпункті 1.3. цього договору, включає в себе плату за користування будівлею, плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, а також плату за прилеглий до будівлі земельну ділянку, зазначену в п. 1.6.

2. Зобов'язання Сторін за цим договором

2.1. Орендодавець зобов'язується:

а) передати Орендарю будівля не пізніше "____"___________ 20__р.

Зазначене зобов'язання буде вважатися виконаним після надання Орендарю будівлі по володіння та користування і підписання Сторонами акту про його передачу;

б) передати Орендарю права на прилеглий до будівлі земельну ділянку, що належить Орендодавцю на праві власності, розмір якого встановлено в підпункті 1.5. цього договору;

в) проводити за свій рахунок капітальний ремонт будівлі.

2.2. Орендар зобов'язується:

а) своєчасно вносити орендну плату;

б) користуватися будівлею відповідно до його призначення;

в) підтримувати будівлю в справному стані;

г) проводити за свій рахунок поточний ремонт будівлі і нести витрати на його утримання;

д) повернути Орендодавцю при припиненні цього договору будівлю в тому стані, в якому воно було отримано, з урахуванням нормального зносу.

3. Поліпшення, віддільні і не віддільні від будівлі, відповідальність Сторін

3.1. Зроблені Орендарем віддільні поліпшення будівлі є його власність.

3.2. У випадку, коли Орендар здійснив за рахунок власних коштів та за згодою Орендодавця поліпшення будівлі, не віддільні від нього без шкоди, Орендар має право після припинення цього договору на відшкодування вартості таких поліпшень.

3.3. За невиконання або неналежне виконання цього договору Сторони несуть відповідальність, передбачену чинним цивільним законодавством України.

4. Прикінцеві положення

4.1. Орендар, належним чином виконуючий свої обов'язки, після закінчення терміну цього договору (підпункт 1.2.) Має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору на новий термін. При цьому Орендар зобов'язаний у письмовій формі повідомити Орендодавця про бажання укласти такий договір в термін:

___________________________________________

4.2. Цей договір складено в ______ примірниках і

вважається укладеним з

_______________________________________.

4.3. Адреси та банківські реквізити Сторін:

Орендодавець:

__________________________________________________

Орендар:

_____________________________________________________

Підписи сторін:

Орендодавець Орендар

______________________ ______________________

М.П. М.П.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Реферат
105.4кб. | скачати


Схожі роботи:
Архітектура промислових і цивільних будинків і споруд
Оренда нерухомості 2
Оренда підприємств
Оренда нерухомості
Оренда землі
Оренда та її види
Прокат і оренда майна
Оренда рекламного місця
Оренда основних засобів
© Усі права захищені
написати до нас