Організація товариств власників житла як напрям реформи житлово-комунального господарства

Зміст:

Вступ 3

Глава I. Правові основи створення і функціонування ТСЖ 5

1.1Понятіе кондомініум і товариства власників житла 5

1.2Законодательние основи створення ТСЖ у РФ 7

1.2.1 Загальні положення про організацію ТСЖ 8

1.2.2 Нерухоме майно в багатоквартирних будинках 12

1.2.3 Де може бути створено ТСЖ 14

1.3 Загальний порядок реєстрації ТСЖ 16

1.4 Діяльність, права та обов'язки ТСЖ 19

1.5 Зарубіжний досвід діяльності ТСЖ (на прикладі Німеччини) 21

Глава II. Функціонування ТСЖ в РФ і РБ. 31

2.1 Витоки зародження ТСЖ в Росії 31

2.2 Досвід муніципальних утворень РФ в управління житлом 34

2.3 Особливості управління житловим фондом в РБ 44

Глава III. Проблеми ефективного функціонування та створення ТСЖ, шляхи вирішення даних проблем. 48

3.1 Проблеми функціонування ТСЖ, на прикладі ТСЖ «Урал» м. Уфи 48

3.2 Основні напрями активізації процесу створення ТСЖ в РФ і РБ 58

Висновок 66

Список використаної літератури 69

Введення.

У рамках програми «Реформування і модернізації ЖКГ РФ» велика увага приділяється альтернативним, конкурентного управління житловим фондом. Таким альтернативним управлінням є Товариство власників житла.

Товариство власників житла - об'єднання домовласників для спільного управління й у встановлених законом межах розпорядження нерухомим майном, тобто кондомініумом.

Метою діяльності товариства власників житла є забезпечення належного утримання житлових площ, всього будинку і прилягаючої земельної ділянки, а також організація надання комунальних послуг членам товариства та захист їх інтересів як споживачів комунальних та інших послуг, співпраця з державними та недержавними організаціями для покращення якості проживання.

Однак процес створення товариств власників житла в Росії йде вкрай повільно, товариства відчувають ряд адміністративних, правових, економічних труднощів. Все це визначає актуальність обраної теми.

Основна мета дослідження була поставлена ​​керівництвом відділу реформування ЖКГ Міністерства житлово-комунального господарства, яка полягає у виявленні проблем повільних темпів створення та неефективного функціонування ТСЖ в РФ і РБ.

У дослідженні для досягнення мети були поставлені наступні завдання:

• Вивчення нормативно - законодавчої бази РФ і РБ щодо створення та функціонування товариств власників житла.

• Вивчення зарубіжного досвіду функціонування товариств, з можливим застосуванням деяких аспектів у Росії.

• Вивчення досвіду створення та аналізу функціонування товариств у РФ і РБ.

• Виявлення основних причин неефективного створення та функціонування товариств у РФ і РБ.

• Пропозиції шляхів і механізмів подолання проблем створення та функціонування товариств власників житла.

Структура дослідження:

• аналіз правових засад створення та функціонування товариств власників житла,

• вивчення зарубіжного досвіду,

• аналіз створення та функціонування товариств у Росії та Республіці Башкортостан,

• дослідження проблем функціонування товариств, на прикладі Уфімського ТСЖ «Урал».

Основна література використовувана при аналізі функціонування і створення товариств власників житла: Матеров Л.М, Кутакова Т.Б., Чернишов Л.М., Кравченко А.В., а також первинні документи товариств власників житла.

Розроблені рекомендації можуть бути використані організаціями та підрозділами в системі державного та муніципального управління.

Глава I. Правові основи створення і функціонування ТСЖ

1.1 Поняття кондомініум і товариство власників житла.

У зв'язку з реформуванням ЖКГ, приватизацією житла з'явилися численні власники житла, як фізичні, так і юридичні особи. У багатоквартирному будинку власниками житлових і нежитлових приміщень є громадяни, які купили квартиру, муніципалітет, якому належить частина квартир, підприємства і різні організації. Постало питання про вибір організаційної форми об'єднання всіх домовласників. У такому випадку найбільш підходить структура кондомініум, що в перекладі з латинської означає спільне володіння, користування.

У відповідності з Федеральним законом № 72 - ФЗ від 15 червня 1996 року «Про товариства власників житла» кондомініум представляє собою єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення), знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, муніципальних утворень - приватної, державної, муніципальної та іншої формах власності, а решта частини (спільне майно) знаходиться в їх спільній частковій власності.

До складу кондомініуму можуть входити наступні об'єкти:

• Одна будівля, або його частина, або декілька будівель, в яких приміщення належать різним (не менше ніж двом) домовласникам, з прилеглою земельною ділянкою у встановлених межах, пішохідними і транспортними дорогами, багаторічними зеленими насадженнями та іншими подібними об'єктами.

• Кілька компактно розташованих будівель або споруд, односімейних, садових або дачних з присадибними ділянками або без них, гаражів і інших об'єктів, об'єднаних спільною земельною ділянкою та елементами інфраструктури.

• Кондомініум може складатися з окремої частини будівлі розміром не менше однієї блок - секції, що має ізольований від інших частин будівлі вхід до міжквартирні сходові-ліфтовий вузол.

• Спільне майно в кондомініумі - це горища, сходові клітини, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, дахи, технічні поверхи та підвали, інженерні комунікації, прилегла земельна ділянка і т.д.

Спільне майно в кондомініумі знаходиться у спільній частковій власності домовласників. Домовласники володіють, користуються і у встановлених законом межах розпоряджаються спільним майном в кондомініумі.

Для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку домовласники мають право самостійно вибрати спосіб управління нерухомим майном.

Управління кондомініумом може здійснюватися шляхом:

1. безпосереднього управління домовласниками при незначних розмірах кондомініуму і обмеженому числі домовласників;

2. передачі домовласниками функцій з управління кондомініумом уповноваженою державою або органом місцевого самоврядування службі замовника на житлово-комунальні послуги;

3. освіта домовласниками товариства власників житла для самостійного управління кондомініумом.

Товариство власників житла (ТСЖ) - об'єднання домовласників для спільного управління й у встановлених законом межах розпорядження нерухомим майном, тобто кондомініумом.

Метою товариства власників житла є забезпечення належного утримання житлових площ, всього будинку і прилягаючої земельної ділянки, а також організація надання комунальних послуг членам товариства та захист їх інтересів як споживачів комунальних та інших послуг, співпраця з державними та недержавними організаціями для покращення якості проживання.

Об'єднання власників житла в товариства у межах єдиного комплексу нерухомого майна (кондомініуму), що включає в себе земельну ділянку і розташоване на ньому житловий будинок, є одним з найбільш ефективних способів захисту їх прав, впливу на вартість і якість надаваних послуг і дозволяє створити умови для залучення додаткових джерел фінансування робіт з обслуговування та ремонту житлового фонду. Крім того, товариства власників житла отримують реальну можливість самостійно вирішувати питання організації обслуговування і експлуатації житла, а отже, і визначати порядок витрачання коштів, що спрямовуються на ці цілі. Члени товариств прямо зацікавлені в установці приладів індивідуального обліку та регулювання споживаних води, газу та інших енергоресурсів, тому що часто реальний обсяг споживання виявляється значно менше розраховується за нормативом. Комплекс ресурсозберігаючих заходів, що проводиться товариствами власників житла, дозволяє значно зменшити загальний обсяг споживання ресурсів за рахунок запобігання невиправданих витрат води, газу і т.д. Члени ТСЖ звикають ощадливо ставитися до надаваних послуг, простежуючи зв'язок між своїми витратами і споживанням цих послуг, що практично неможливо здійснити в муніципальному житловому фонді і, зокрема, в окремих приватизованих квартирах.

1.2 Законодавчі основи створення ТСЖ.

Традиційно житловий фонд та СРСР, а потім і в Російській Федерації класифікувався за формами власності. До 1990 р. житлові будинки і жилі приміщення перебували в державній, громадській, індивідуальної власності, а також у власності житлово-будівельних кооперативів.

Закон РФ від 24.12.92 № 4218 -1 [27] виключив поняття суспільного, індивідуального житлового фонду, а також фонду ЖБК, об'єднавши всі три види житлового фонду в один - приватний житловий фонд, заснований на приватній власності. Приватний житловий фонд включає в себе:

фонд, який знаходиться у власності громадян: індивідуальні житлові будинки, приватизовані, побудовані і придбані квартири та будинки, квартири в будинках ЖК і ЖБК з повністю виплаченим пайовим внеском, у будинках товариств індивідуальних власників квартир, квартири та будинки, придбані у власність громадянами на інших підставах , передбачених законодавством;

фонд, який знаходиться у власності юридичних осіб (які у ролі приватних власників), побудований або придбаний за рахунок їх коштів, у тому числі за рахунок коштів ЖК і ЖБК, з не повністю виплаченим пайовим внеском.

Зазнав змін і державний житловий фонд. З введенням в дію Закону РФ від 04.07.91 № 1541-1 [32] у громадян, які займають житлові приміщення в державному і муніципальному житловому фонді, з'явилася можливість безкоштовного придбання цих приміщень у приватну власність.

Державний житловий фонд розділився на фонд, який знаходиться у федеральній власності, і фонд, який знаходиться у власності суб'єктів РФ. Окремим видом житлового фонду став муніципальний.

Реформування відносин власності в країні на цьому не закінчилося. З 1994 р. власнику квартири в багатоквартирному будинку поряд з належним йому приміщенням, займаним під квартиру, стала належати також частка у праві власності на спільне майно будинку (ст. 289 ЦК РФ) [26].

У власника квартири в багатоквартирному будинку з'явилася часткова власність на загальні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири. Причому ця частка власності стала не відчужується окремо від права власності на квартиру.

Часткова власність на спільне майно будинку згідно Цивільним кодексом належить тільки власнику квартири. Власнику нежитлового приміщення, що знаходиться в багатоквартирному будинку, право власності не уявлялося. Проте з прийняттям Федерального закону № 72-ФЗ [28] з'явилося нове поняття домовласник-власник приміщення в кондомініумі і учасник часткової власності на спільне імуща майно. Домовласником, тобто власником житлових та нежитлових приміщень і учасником часткової власності на спільне майно будинку може бути громадянин, юридична особа, Російська Федерація, суб'єкт Російської Федерації, муніципальне утворення.

1.2.1. Загальні положення про організацію ТСЖ

Основні правові джерела, які регулюють порядок створення і діяльності ТСЖ: Цивільний Кодекс Російської Федерації і Федеральний закон № -72 - ФЗ [28]. Крім того, діяльність товариства регулюється різними законами та підзаконними актами, прийнятими на федеральному і регіональному рівнях виконавчої влади в частині житлового законодавства.

Власником приміщення в кондомініумі (домовласником) можуть бути будь-яка фізична або юридична особа, а також органи влади РФ, суб'єкта РФ і муніципального освіти. Домовласники володіють, користуються і розпоряджаються приміщеннями в кондомініумі, що знаходяться в приватній, державній, муніципальної чи іншій формі власності.

Кондомініум як єдиний комплекс нерухомого майна, а також права на нерухоме майно в кондомініумі і операції з ним підлягають державній реєстрації, з використанням даних кадастрового обліку земельної ділянки (ФЗ № 122 від 21.07.1997). Паспорт домоволодіння складається територіальним або місцевим БТІ, і зберігається у домовласників, служби Замовника або товариства. Паспорт домоволодіння містить необхідні відомості про нерухоме майно в кондомініумі.

ТСЖ є юридичною особою і підлягає державній реєстрації, відповідно до закону про реєстрацію юридичних осіб для некомерційних організацій і ФЗ № -72 - ФЗ [28]. Воно має печатку із своїм найменуванням, розрахунковий та інші рахунки в банках, статут та інші обов'язкові реквізити. Товариство створиться без обмеження строку діяльності, якщо інше не передбачено його статутом, відповідає за своїми зобов'язаннями всім належним йому майном. Товариство не відповідає за зобов'язаннями своїх членів.

Після того як домовласниками прийнято рішення про створення товариства власників житла, його слід зареєструвати в місцевих органах виконавчої влади. У ході підготовки реєстрації ТСЖ потрібно пройти державну реєстрацію прав на нерухоме майно в кондомініумі. Для цього необхідно оформити наступні документи:

1.Заява про реєстрацію, підписану уповноваженим представником домовласників.

2. Протокол загальних зборів домовласників, що володіють більш 50% голосів від загального числа голосів домовласників. Протокол повинен містити:

• рішення про державну реєстрацію прав на спільне майно в кондомініумі:

• обрання особи, уповноваженої (або осіб, уповноважених) представляти інтереси домовласників в реєстраційній палаті для здійснення реєстраційних дій та отримання документа, що підтверджує державну реєстрацію прав на спільне майно в кондомініумі;

• рішення про встановлення часток у праві на спільне майно в кондомініумі (часток участі), в тому числі розміри земельних часток, якщо земельна ділянка виділена у власність домовласників.

Протокол зборів підписується головою зборів та секретарем.

3. Платіжні документи (які підтверджують оплату згідно з поданими заявами про реєстрацію) за:

• реєстрацію прав на спільне майно в кондомініумі;

• реєстрацію договору оренди земельної ділянки (при наявності договору оренди):

• реєстрацію права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою (за наявності земельної ділянки та постійному (безстроковому) користуванні);

• реєстрацію сервітуту (за наявності).

4. Рішення органів державної влади або органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки домовласникам у власність або інше право.

5. План земельної ділянки, завірений ФДМ «Земельно-кадастрова палата».

Порядок надання земельної ділянки в кондомініумі визначається Положенням «Про визначення розмірів ділянок в кондомініумі», затвердженим Постановою уряду РФ від 26.09 1997 року № 1223 [30] та ст. 10,11 Федерального закону № -72 - ФЗ [28].

При наданні земельної ділянки у власність домовласників він включається до складу кондомініуму.

Якщо земельна ділянка надана домовласникам у користування або оренду, до складу майна кондомініуму він не включається.

6. У разі якщо земельна ділянка передана в оренду, додатково надається договір оренди і заяву про його реєстрацію.

7. У разі якщо земельна ділянка надана у тимчасове користування, додатково подається заява про реєстрацію сервітуту (обтяження).

У разі якщо земельна ділянка надана в постійне (безстрокове) користування, додатково надається: заява про реєстрацію пава постійного (безстрокового) користування домовласників земельною ділянкою та постанову голови відповідного муніципального освіти про надання земельної ділянки в постійне (безстрокове) користування домовласникам - власникам частки в кондомініумі .

8. Перелік загального майна, що входить до складу кондомініуму.

Перелік представляється у тому випадку, коли до складу спільного майна входять пішохідні та транспортні шляхи, багаторічні насадження земельні, трансформаторні підстанції та інші об'єкти, призначені для обслуговування кондомініуму і передані у власність домовласників. Представляються також документи, що підтверджують права власності домовласників на ці об'єкти загального майна.

Права домовласників на зазначені вище об'єкти нерухомого майна виникають і реєструються у встановленому чинним законодавством порядку (ст. 8 ЦК РФ) [26].

9. Свідоцтва про державну реєстрацію права власності домовласників на приміщення в кондомініумі.

10. Перелік всіх житлових приміщень в кондомініумі, що знаходяться в муніципальній власності.

11. Перелік нежитлових приміщень в кондомініумі, що знаходяться у власності домовласників, включаючи нежитлові приміщення, що знаходяться в муніципальній та державної власності.

12. Технічний паспорт на об'єкти, що входять до складу кондомініуму, виданий БТІ.

12.1. У випадку, коли до складу кондомініуму входить одна будівля, то технічний паспорт БТІ на будівлю в кондомініумі повинен містити інформацію про загальну площу будівлі, а також його інвентарну оцінку.

12.2. Якщо до складу кондомініуму входять декілька об'єктів нерухомого майна (будівлі, споруди тощо), то на кондомініум, який є єдиним комплексом нерухомого майна, повинен бути складений єдиний технічний паспорт БТІ, з урахуванням всіх об'єктів нерухомості, що знаходяться на земельній ділянці кондомініуму . У зв'язку з цим кондомініуму повинен бути наданий один інвентарний номер, а об'єктах, що входять до складу кондомініуму, присвоюються окремі літери. Для кожного об'єкта повинні бути зазначені загальна площа і інвентарна оцінка.

13. У разі встановлення сервітуту на будівлю, що входить до складу кондомініуму, додатково надаються документи, що підтверджують його встановлення, і заяву про його реєстрацію.

І ось, нарешті, залишилися позаду всі організаційні клопоти з реєстрації кондомініуму і ТСЖ. Чи достатньо цього, щоб товариство як організація мала право управляти часткою у спільному майні члена ТСЖ або домовласника - не члена ТСЖ? Щоб питань про правочинність ТСЖ управління всім спільним майном всіх домовласників у кондомініумі не виникало, необхідно оформити доручення. Наприклад: члени ТСЖ оформляють довіреність ТСЖ на управління їх часток у спільному майні без умов, так як самі беруть участь у виробленні та затвердження рішень ТСЖ, а інші домовласники укладають з ТСЖ договори на управління їх часток у спільному майні і оформляють довіреність на умовах договору. Остання представляється краще, хоча і складніше.

Домовласники можуть добровільно об'єднуватися в ТСЖ для реалізації цілей:

- Узгодження порядку реалізації своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження майном, зареєстрованому в кондомініумі:

- Здійснення діяльності з управління майном;

- Розподіл між домовласниками обов'язків з відшкодування відповідних витрат (тягаря домоволодіння), для забезпечення належного санітарного та технічного стану майна

Регламентовані законом права ТСЖ досить широкі, також як і зобов'язання, взяті на себе членами товариства. Їх регулює досить широке коло нормативних документів.

1.2.2 Нерухоме майно в багатоквартирних будинках.

Об'єкти нерухомого майна в багатоквартирному будинку умовно можна розділити на житлові приміщення, нежитлові приміщення та приміщення, що входять до складу спільного майна будинку.

Усі приміщення в багатоквартирному будинку поділяються за функціональним призначенням на житлові та нежитлові приміщення. Так, житлові приміщення призначені тільки для проживання громадян. Нежитлові приміщення мають інше функціональне призначення і не призначені для проживання.

Житлові і нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку можуть перебувати у власності громадян і юридичних осіб, а також Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень.

До об'єктів нерухомого майна, що знаходиться у загально часткової власності, відносяться:

• даху;

• горищні приміщення;

• технічні підвали;

• коридори;

• сміттєзбиральні камери;

• несучі конструкції і зовнішні частини фасадів будівлі, балконів, козирків, лоджій;

• поза квартирне інженерне устаткування: (ліфти, сміттєпроводи, водовідвідні пристрої, системи водопостачання (включаючи гаряче), теплопостачання, електропостачання, каналізації, вентиляції; обладнання загального використання: сантехнічне, світильники, інженерні з'єднання, вимикачі;

• внутрішньоквартирні обладнання, робота чи стану якого впливають на роботу або стан всього інженерного обладнання будинку: радіатори опалення, стояки каналізації, інше обладнання;

• прибудинкові території та елементи зовнішнього благоустрою.

Функціональне призначення приміщень визначається проектною документацією СниП (будівельні норми і правила), документами БТІ (Бюро технічної документації) та чинним законодавством.

Власник за законом несе тягар утримання належного йому майна (квартири) і частки загального майна будинку. Зміст квартири, власник здійснює самостійно, а для утримання спільного майна будинку йому необхідно спільно з іншими власниками вирішити, як управляти цим майном.

Відповідно до ст. 20,21 Федерального закону № 72-ФЗ [28] для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку домовласники (власники) має право самостійно вибрати спосіб управління нерухомим майном на загальних зборах домовласників і змінити його в будь-який час.

Багатоквартирний будинок може управлятися різними способами:

1. Передача домовласником функцій але управління багатоквартирним будинком уповноваженою державою або органами місцевого самоврядування Службі Замовника на житлово-комунальні послуги. Передача провадиться за договорами, укладеними домовласниками зі Службою Замовника відповідно до цивільного та житловим законодавством;

2. Освіта домовласниками товариства власників житла для самостійного управління будинком, або для наступної передачі за договором частини або всіх функцій з управління уповноваженому фізичній особі - підприємцю, або уповноваженої організації будь-якої форми власності (Керуючої компанії).

Кондомініум може перебувати в управлінні лише одного фізичного (керуючий - індивідуальний підприємець без утворення юридичної особи) або юридичної (керуюча компанія) особи. Контракт з ними укладає ТСЖ. А також окремі функції з управління кондомініумом можуть виконуватися різними «керуючими», за умови чіткого розмежування прав і обов'язків, у тому числі між ними. Наприклад:

• укладання договорів з постачальниками комунальних послуг виконує ТСЖ, контроль обсягу та якості послуг веде керуючий;

• рішення про розмір обов'язкових платежів у порядку їх внесення приймає ТСЖ, а керуючий проводить нарахування, виписку рахунків, прийом платежів, перерахування коштів постачальникам комунальних послуг;

• а інший керуючий веде всі роботи з утримання та ремонту самого кондомініуму, тобто виконує роботи в обсязі коштів, внесених власниками на ремонт і утримання спільної власності і т.п.

1.2.3. Де може бути створено ТСЖ

Для реєстрації ТСЖ в принципі потрібно трохи

- Наявність хоча б двох власників приміщенні і воля більшості власників, виражена на їх загальних зборах. Добре, якщо в будинку, де створюється Товариство, більше половини квартир приватизовано, і у власників є бажання створити ТСЖ. У цьому випадку саме самі мешканці будинку будуть визначати політику ТСЖ.

Для утворення ТСЖ обов'язковою умовою є рішення власників, прийняте на загальних зборах. Ініціаторами створення товариства можуть бути: по-перше, самі власники житла, по-друге, будівельна організація, що здійснює будівництво нового будинку, по-третє, муніципальна влада.

На зборах власників приміщень у кондомініуми, а також в освічених товариства власників житла інтереси громадян, що проживають на умовах найму, представляє Муніципалітет або уповноважена ним служба.

Але згідно з Федеральним Законом «Про ТСЖ», рішення на зборах власників приймаються більшістю голосів. Якщо дана умова дотримується, і збори правомочні приймати рішення, і воно приймає рішення про створення ТСЖ, то товариство буде утворено.

При цьому слід зазначити, що згідно зі статтями 15,16,17 Федерального Закону № 72-ФЗ [28], власники, які не ввійшли в число членів товариства, не втрачають з ТСЖ правових зв'язків. Вони несуть рівні зобов'язання з утримання та ремонту приміщень, що перебувають у їх власності, а також тягар витрат на утримання, ремонт спільного майна та відповідальність за несвоєчасну оплату житла та комунальних послуг.

Збори власників вважається правомочним, якщо на нього прийшли домовласники, у сумі володіють більше 50% голосів від загального числа голосів усіх власників. Так як голоси між власниками, як правило, розподіляються пропорційно площам належних їм приміщень - 50% в цьому випадку - половина площі житлового будинку.

Слід зазначити, що федеральний Закон № 72-ФЗ [28] встановлює статус рішення загальних зборів власників, прийнятого в установленому законом порядку, обов'язковим для всіх домовласників, у т.ч. для тих, хто незалежно від причин, не взяв участі в голосуванні.

Але значно надійніше, якщо рішення про спосіб управління приймається більшістю голосів усіх власників приміщенні в кондомініумі.

Що дає громадянам освіта ТСЖ? Перш за все, те, що всі платежі громадян, які проживають у даному кондомініумі, будуть акумулюватися на розрахунковому рахунку утвореного товариства і, відповідно, витрачатися тільки на утримання та експлуатацію даного кондомініуму.

Товариство може вибрати підрядника, який запропонував більш дешеві, але в той же час якісні послуги.

Будь-який учасник ТСЖ має право здійснювати контроль за витрачанням коштів товариства, одержуваних від платежів громадян та дотацій на утримання житлового будинку. У ТСЖ власниками може бути обрана ревізійна комісія.

Не можна забувати і про те, що для виконання різних робіт з утримання, ремонту, обслуговування житлового будинку товариством можуть залучатися на добровільних умовах громадяни, безпосередньо проживають у даному житловому будинку, тобто вирішується питання про можливість додаткового або основного заробітку для громадян.

І що дуже важливо, об'єднання власників у товариство служить поліпшенню мікроклімату в будинку, тому що люди, беручи участь у зборах, обговорюючи важливі сторони діяльності, товариства краще пізнають один одного, привчаються діяти спільно, і спільних інтересах, і тим самим створюють сприятливу атмосферу в будинку для спільного проживання.

1.3 Загальний порядок реєстрації ТСЖ

Календарний період проведення робіт з реєстрації ТСЖ представлені в таблиці 1

Таблиця 1

Податкові інспекції враховують платників податків на основі інформації надходить від платників податків під час постановки їх на облік, а також надійшла в установленому порядку від реєструючих та інших державних органів, банків та інших кредитних установі. При постановці на облік в податковій інспекції відомості про кожного платника податків автоматизовано обробляються, і йому в установленому порядку присвоюється ідентифікаційний номер платника податків (ІПН), що є єдиним обліковим номером у податкових інспекціях по всій території Російської Федерації.

При постановці на облік податкова інспекція зобов'язана видати платнику податків пам'ятку про види податків та інших обов'язкових платежах, що підлягають перерахуванню до відповідних бюджетів та державних позабюджетних фондів. При запиті платника податків, йому надається інформація про діючому податковому законодавстві.

Юридичний відділ видає бланки заяви і карти постановки на облік. Податкові інспекції і платники податків, здійснюючи процедуру постановки на облік, зняття з обліку, внесення змін в облікові документи, надходять відповідно до чинного законодавства Російської Федерації.

До податкової інспекції ТСЖ надає наступні документи:

• Заява про постановку на облік платника податків;

• Статут ТСЖ зі схемою визначення і розподілу часток участі всіх домовласників;

• Опис спільного майна в кондомініумі;

• Карту постановки на облік платника податків;

• Додаток № 1 і № 2 до карти постановки на облік платника податків;

• Відомості про права на пільги з податків;

• Довідку з банку про всі відкриті рахунки;

• Виписку з протоколу зборів членів правління про вибір голови правління;

• Наказ про призначення бухгалтера ТСЖ.

У кожному відділенні ДПІ свої вимоги надання документів і заповненні карт і додатків.

Процедура постановки на облік платника податків - організації завершується присвоєнням йому ІПН та видачею 1-го екземпляру картки з підписом начальника або заступника начальника, скріпленим печаткою Державної податкової інспекції, та інформаційного листа із зазначенням ІПН але формою, що затверджується Державною податковою службою Російської Федерації. Державна податкова інспекція може повернути на доопрацювання документи у зв'язку з невідповідністю заповненої карти постановки на облік наданих установчих документів.

Документи державної податкової інспекції видаються голові правління, головному бухгалтеру ТСЖ або уповноваженому представнику за довіреністю, оформленою у встановленому порядку.

З початку державної реєстрації починається відлік господарської діяльності і відповідно надання бухгалтерських звітів.

Податкова інспекція не пізніше п'яти робочих днів з дня подання платником податків - організацією пакету документів зобов'язана здійснити процедуру постановки на облік.

Постановка на облік здійснюється безкоштовно. Податкова інспекція зобов'язана видати, платнику податків - організації безкоштовно бланки карти постановки на облік в кількості двох екземплярів і, в разі необхідності, надати допомогу в її заповненні.

Відкриття розрахункового рахунку в банку.

Для відкриття розрахункового рахунку необхідно подати такі документи:

1.Копія Статуту (завірену реєструючим органом);

2.Випіску з протоколу зборів (завірену головою правління);

3.Копія постійного свідоцтва про реєстрацію (завірену реєструючим органом);

4.Довідка з податкової інспекції;

5. Довідки з відповідних органів;

6. Картки зразків підписів - (2 екз.);

7.Пріказ про призначення головного бухгалтера;

8.Випіску з протоколу зборів про призначення керівника;

9.Заявленіе на відкриття рахунку;

10.Догояор з банком - (2 екз.).

Після перевірки документів і за згодою Правління банку, видають два примірники банківської картки і заяву на відкриття рахунку. У нотаріальній конторі обов'язково слід запевнити зразки підписів голови правління та головного бухгалтера товариства.

За законом товариство власників житла має право відкривати розрахунковий рахунок та інші рахунки в будь-якому банку.

Нотаріус у присутності голови правління ТСЖ і головного бухгалтера запевнить їх підпису на банківській картці. Завіряти у нотаріуса можна одну банківську картку. Нотаріус вимагає всі оригінали право встановлюють документів для перевірки.

Банк відкриває рахунок і дає довідку про відкриття рахунку в податкову інспекцію.

1.4 Діяльність, права та обов'язки ТСЖ.

У відповідності з Федеральним законом № 72-ФЗ [28] товариство може займатися будь-яким видом господарської діяльності, який вказаний в статуті і служить для досягнення цілей ТСЖ. Може перебудовувати об'єкти загального користування, здійснювати будівництво житла, зводити гаражі, господарські будівлі на виділеній земельній ділянці, здавати в оренду нежитлові приміщення, надавати за плату додаткові послуги. своїм членам, займатися іншою роботою в інтересах товариства. За рішенням загальних зборів дохід від господарської діяльності використовується для оплати загальних витрат ТСЖ.

Товариство має право:

1. Укладати договори на управління та / або обслуговування та експлуатацію спільного майна, у тому числі приміщень, що знаходяться у власності товариства, з будь-яким фізичною особою чи організацією будь-якої форми власності відповідно до законодавства.

2. Організувати власну будинкоуправління для обслуговування кондомініуму, що користується правами житлово-комунальної організації і розрахунковим рахунком товариства.

3. Визначати бюджет товариства на рік, включаючи необхідні витрати по поточній експлуатації та ремонту спільного майна, витрати на капітальний ремонт і реконструкцію, спеціальні внески і відрахування до резервного фонду, а також витрати на інші цілі, встановлені чинним законодавством та Статутом товариства.

4. Встановлювати на основі прийнятого річного бюджету товариства розміри платежів, зборів і внесків для кожного домовласника відповідно до його частки участі.

5. Виконувати роботи і надавати послуги членам товариства.

6. Отримувати кредити в банках у порядку і на умовах, передбачених чинним законодавством.

7. Мати у власності приміщення в кондомініумі.

8.Продавать і передавати комерційним і некомерційним організаціям, громадянам, обмінювати, здавати в оренду, передавати за договором найму обладнання, інвентар та інші матеріальні цінності, а також списувати їх з балансу фонду товариства, якщо вони зношені або морально застаріли.

Права товариства по забезпеченню виконання домовласниками своїх обов'язків:

У разі невиконання домовласниками своїх обов'язків щодо участі у загальних витратах товариство має право пред'явити домовласникові позов з вимогою компенсацій за несплату обов'язкових платежів і несплату інших загальних витрат і внесків, встановлених цивільним законодавством, у т.ч. в судовому порядку.

Товариство зобов'язане:

1. Виконувати вимоги Закону Російської Федерації № 72-ФЗ [28], інших законодавчих і правових актів Республіки Башкортостан, а також Статуту товариства.

2. Виконувати договірні зобов'язання у порядку, передбаченому чинним законодавством.

3. Забезпечувати виконання всіма членами товариства їх обов'язків по утриманню і ремонту нерухомого майна в кондомініумі.

4. Забезпечувати виконання всіма силами товариства зобов'язань щодо своєчасного внесення обов'язкових платежів, зборів та внесків відповідно до чинного законодавства, статутом, рішеннями загальних зборів.

5. Забезпечувати належний санітарний і технічний стан спільного майна в кондомініумі.

6. Виступати замовником на роботи та послуги з утримання, експлуатації і ремонту нерухомості, укладати договори з підприємствами і організаціями.

7. Забезпечувати дотримання інтересів усіх членів товариства при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, правил поведінки в кондомініумі, розподіл між домовласниками витрат з утримання та ремонту спільного майна.

8. Припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і у встановлених межах розпорядження домовласниками спільним майном в кондомініумі.

9. Надавати інтереси домовласників у випадках, передбачених цим Статутом та чинним законодавством, у відносинах з третіми особами, включаючи органи державної влади.

Вивчення нормативно - законодавчої бази показало, що товариства власників житла в РФ і РБ створюються і функціонують відповідно до федерального закону РФ № 72-ФЗ [28], в якому дається поняття товариства і кондомініуму, відносин власності, права і обов'язків членів товариства, принципів та порядку реєстрації, перелік діяльності, які може здійснювати товариство, а також зразковий статут товариства. Крім того, розглядаються питання регулюються також законом РФ від 24.12.92 № 4218 -1 [27], Цивільним кодексом РФ [26], а також низкою постанов і розпоряджень на місцевому рівні. Поряд із зазначеними нормативними актами в Республіці Башкортостан, було прийнято постанову Кабінет Міністрів Республіки Башкортостан № 274 [33], а також ряд постанов адміністрацій міст і районів про підтримку створення товариства власників житла.

1.5 Зарубіжний досвід діяльності ТСЖ (на прикладі Німеччини)

Досвід управління житловим фондом на прикладі роботи товариства власників житла (HWG, м. Хаттінген)

У 1999 році товариству HWG виповнилося 100 років, і в даний час вона нараховує близько 8 тисяч повноцінних членів. Вищим органом товариства є Загальні збори, яке обирає Наглядова рада та Правління.

У власності HWG знаходиться близько 4600 квартир, а також ряд будівель соціальної сфери і торгівлі. Крім робіт з утримання власного житлового фонду HWG обслуговує близько 800 квартир інших власників за договорами "Технічного обслуговування". Одним з основних видів діяльності HWG є також купівля землі з наступною її забудовою силами підрядних організацій. У подальшому частину новозбудованого житлового фонду та будівель соціально-культурного і торгового призначення продається для компенсації витрат, а частина залишається у власності HWG.

Штат HWG становить 80 осіб, 20 з них виділені в самостійний госпрозрахунковий ділянку, який займається санітарним утриманням територій.

HWG є повноцінною Керуючою компанією і співпрацює приблизно з 40 підрядними організаціями різних сфер діяльності.

Основні види діяльності HWG:

- Нове будівництво житлових будинків та інфраструктури ЖКГ;

- Продаж житла та нежитлових приміщень;

- Здача в найм житла;

- Здача в оренду нежитлових приміщенні;

- Укладення договорів на технічне обслуговування і ремонт житла;

- Виконання робіт з технічного обслуговування прибудинкових територій.

Уроки Штендальского будівельного товариства (м. Штендаль).

SWG - Штендальское житлово суспільство (СВГ) - товариство з обмеженою відповідальністю, засновником якого є місто. Статутний капітал складає 5 млн. DM, при вартості основних фондів, що знаходяться на балансі товариства, більше 78 млн. DM. На всю суму статутного капіталу місто передало товариству земельну ділянку з будівлями колишньої будівельної фірми.

Управління підприємством місто здійснює через Міська рада, який визначає склад зборів товариства та кількість членів. До його складу входять представники двох партій по 2 людини, представник робітників, обер-бургомістр, представник банку, а очолює бургомістр. Збори членів суспільства визначає склад Наглядової Ради, головою якого є обер-бургомістр. Засідання Наглядової Ради проводяться не менше 2-х разів на рік. Наглядова Рада за пропозицією обер-бургомістра обговорює кандидатуру директора, рішення ж щодо кандидатури, терміну та суми контракту приймає Збори членів суспільства. Потім контракт підписує обер-бургомістр, зазвичай з терміном на 5 років.

Така ж схема управління існує і в інших міських комунальних підприємствах, але з різницею в тому, що до складу членів Зборів суспільства та Наглядової Ради замість обер-бургомістра входить бургомістр (заступник обер-бургомістра).

З 1991 року в місті утворено: одне суспільство, яке управляє 4000 - 5000 квартирами;

• товариство - 500 - 600 квартир;

• приватні особи, які мають у власності кілька будинків, кілька квартир (квартири здаються в найом).

Є керуюча компанія, що займається змістом тротуарів, озелененням, що відповідає за організацію та збір сміття, побутових відходів.

Підприємство SWG організовано в 1958 році. До об'єднання Німеччини воно було єдиним у місті, з чисельністю працюючих до 216 чоловік. SWG мало бригади слюсарів в житловому секторі і тепло - водопостачання, електриків та ін фахівців, була аварійна служба з цілодобовим режимом роботи. В даний час в SWG працюють 48 співробітників, в основному жінки.

Всі фахівці суспільства мають як мінімум, середню спеціальну освіту і великий досвід роботи. Особлива увага приділяється підготовці та перепідготовці кадрів.

Товариство займається:

• керуванням власного житлового фонду (7529 квартир-438825 кв. М.)

• управлінням житлових квартир власників, тимчасово відсутніх у місті -180 квартир

• управлінням приватних квартир - 69 квартир

• управлінням житлового фонду міста - 209 квартир

• управлінням об'єктів і нежитлових приміщень у житловому фонді - 208 шт.

• управлінням садовими ділянками, гаражами на землі суспільства 3105шт. Робота в житлово-комунальній галузі вважається однією з високооплачуваних в Німеччині. Престиж професії був піднятий в результаті об'єднання Німеччини, раніше заробітна плата співробітника фірми складала 500 DM на місяць, сьогодні - у кілька разів більше. Заробітна плата працюючих за однією і тією ж спеціальністю у різних частинах Німеччини однакова.

Існує відділ по залагодженню конфліктів і роботі зі скаргами мешканців:

1. Всі питання вирішуються на рівні хаус-майстрів в робочому порядку і співробітниками фірми - у години, відведені для прийомів громадян, тобто директору фірми, а тим більше першому керівнику міста скаргами займатися не доводиться.

2. Основні питання, що розглядаються на прийомах:

• Літні люди - потрібна людина для розмови.

• Проблеми спільного проживання літніх і молодих сімей та їхніх дітей.

• Зміст кішок і собак. На житлову організацію лягає обов'язок з виявлення тварин, які проживають з господарями в квартирах, інші питання вирішує ветеринарна і фінансова (податкова) служби. Доходів від податку на утримання тварин фірма не має.

• Утримання приміщень спільного користування.

• Підтримка чистоти в будинку, під'їзді.

• Збитки від актів вандалізму (написи, розбиті вікна, ліфти тощо).

• Проблеми різного роду святкування в квартирах.

• Проблеми з гучною музикою (пропонують користуватися навушниками або звукоизолировать кімнату).

• Проблеми з паркуванням у житловому секторі.

• Скарги з антипатією людей один до одного, почуттями заздрості. Для вирішення деяких проблем проводяться збори мешканців будинку, під'їзду. Багато питань знімається шляхом бесід та переконання мешканців, як крайній захід пропонують варіанти переселення в інший будинок чи під'їзд, аж до переселення всіх гомінких в один під'їзд. І тільки після цього йде звернення до суду.

Багато цікавого в підходах щодо розв'язання проблем, пов'язаних з місцями загального користування: під'їзди, ліфти; організацією вигулу тварин, організацією прийому та виконання заявок від населення в денний і нічний час доби (без аварійної служби) і т.д.

Житлова політика.

Висока ефективність житлової політики досягається завдяки багатьом факторам.

На першому місці тут безумовно варто Сенат Берліна, який керує житлової політикою, створюючи рівні умови конкуренції підприємствам, що надають послуги населенню.

Крім того, наявне в житловому фонді міста житло, що пустує (приблизно 10%) дозволяє громадянам розривати контракт з підприємством, погано виконує свої зобов'язання, і переїжджати на ці 10% вільного міського фонду житла. Тут також варто відзначити, що вільне муніципальне житло дозволяє Сенату Берліна використовувати його для соціальної реабілітації громадян. Якщо, приміром, громадянин з яких-небудь причин втратив житло, то він має право отримати строком на один рік житло за соціальними нормами, приблизно рівне 40м ² загальної площі. А це, у свою чергу, дає можливість працевлаштування, так як без житла влаштуватися на роботу в Німеччині просто неможливо. Свій вплив на житлову політику надають спілки жителів та спілки житлових підприємств, які раз на два роки встановлюють максимально допустиму плату за житло і комунальні послуги для кожного району Берліна окремо.

На роботу підприємств монополістів теплових мереж, водоканалів впливають Спостережні Ради, більшість учасників яких є членами міського Сенату, що істотно обмежує можливості підприємств безконтрольно збільшувати плату за надані населенню послуги.

Форми власності підприємстві.

Найбільшого поширення в Берліні отримали три форми власності, які є основними.

По-перше, це комунальні підприємства, які існують у вигляді ВАТ, де комунам належать акції (тобто власність) часто всі 100%.

На такому підприємстві створюється Наглядова Рада, що складається з місцевих політиків, і призначаються два директори.

По-друге, це приватні підприємства, що мають удома у своїй власності.

По-третє, це житлові товариства у вигляді 000. Особливістю цієї форми є те, що членами товариства можуть бути громадяни будь-якого віку, а от право голосу вони одержать при досягненні певного віку (18 років). Кожен з цих членів має тільки один голос. Іншою умовою членства в товаристві є сплата членського внеску, який, у разі виходу з товариства, повертається (правда тільки через два роки).

При такому товаристві формується Представницьке зібрання, в яке обирається одна людина від шести членів. Саме ж Представницьке зібрання складається з 50 осіб + 15 кандидатів. Інститут кандидатів створюється на випадок необхідної заміни будь-якого члена, який вибув з представницьких Зборів.

Далі Представницьке Збори обирає Наглядова Рада з дев'яти чоловік, який, у свою чергу, обирає Голову житлового товариства, його заступника і секретаря. Щорічна ротація Наглядової Ради становить 30%, що виключає застійні явища.

Для вирішення поточних питань Наглядова Рада призначає двох директорів - технічного і фінансового. З ними укладають контракти строком на п'ять років.

Структура житлових підприємств.

В організаційному плані майже всі підприємства являють собою замкнуту ланцюг, що складається з трьох необхідних ланок:

• відділу з утримання житла;

• відділу житлової політики;

• бухгалтерії.

Відділ з утримання житла

Головною метою створення такого відділу є проведення дрібних робіт обслуговуваних об'єктів. Цим пояснюється нечисленний склад відділу, куди входять хаус майстра (кербуди) з декількома помічниками і двома майстрами, що займаються дрібним ремонтом покрівлі, фасадів, під'їздів та інших об'єктів благоустрою.

Загальне керівництво роботою відділу здійснює головний інженер.

Функції по контролю за станом житла покладені на домоуправом. Він проводить планові техогляди і при необхідності викликає підрядні організації для проведення необхідних великих робіт. Він же бере під свою відповідальність якість виконаних робіт.

Що ж стосується проведення дрібних робіт, то кербуди, завдяки міні-майстерням, що знаходяться в обслуговуваних будинках, справляються самостійно: змінюють вентилі, прочищають засори, змінюють замки в дверях, лампочки в під'їздах, проводять дрібний ремонт електричних пристроїв та інші роботи, виконання яких з економічної точки зору недоцільно доручати підрядним організаціям.

Слід зазначити довірчі відносини, що складаються між домоуправом і обслуговуються населенням.

Цьому сприяє не тільки продуманий режим роботи домоуправом, але і її оптимальний обсяг. Як правило, один домоуправ обслуговує близько 500 квартир. Цілодобове чергування домоуправом дозволяє мешканцям спілкуватися з ними не тільки протягом доби, а й цілого тижня, на яку випадає чергу чергування.

Форми робочих контактів домоуправом з мешканцями різноманітні:

- Найбільшого поширення набули контакти по телефону. Враховуючи той факт, що всі кербуди оснащені стільниковими телефонами, мешканці, в будь-який час доби можуть зв'язатися з домоуправом по своїй проблемі, де б він не перебував на момент виклику;

- Добре зарекомендувала себе письмова форма контактів. У кожному під'їзді житлового будинку є повна інформація про роботу житлового господарства. Обов'язково є поштову скриньку для пропозицій і зауважень мешканців. Така інформація щоденно надходить до відділу підприємства і аналізується для прийняття необхідних рішень;

- Незамінним у роботі домоуправом є особисті контакти з обслуговується населенням. Саме це, більшою мірою дозволяє домоуправом вникати в потреби людей і надавати їм своєчасну допомогу.

Відділ житлової політики

Серед різноманітних завдань, що стоять перед відділом житлової політики необхідно виділити найважливіші з них:

- Реклама житла. Зрозуміло, що в умовах надлишку житлових площ реклама може зіграти і на самому справі відіграє велику роль у просуванні свого товару і послуг на Берлінському ринку нерухомості;

- Надання допомоги майбутнім орендарям в оформленні оренди сподобалася квартири;

- Проведення роботи з членами товариства, що за формою і змістом більше нагадує ідеологічну роботу, пов'язану з дбайливою експлуатацією житла;

- Робота з неплатниками;

- Допомога малозабезпеченим громадянам в отриманні державної допомоги;

- Робота з людьми похилого віку та молоддю, які побажали переїхати на житлову площу, що обслуговується іншим житловим підприємством. Тут слід особливо відзначити, що відділ багато часу приділяє роботі з населенням.

Головними для відділу у цій роботі є:

- Розкриття перед мешканцями переваг свого житлового товариства в порівнянні з іншими. Це відіграє стабілізуючу роль, мінімізується збиток від «втечі» мешканців;

- Надання юридичної допомоги (у фазі консультації) порушників фінансової дисципліни, які, не здогадуючись, можливо, є «клієнтами» служб соціального захисту.

- Надання допомоги жителям у питаннях, пов'язаних з отриманням від держави соціальної допомоги, що, в результаті, призводить до вирішення питання неплатежів на користь підприємства;

- Проведення раз на рік збори мешканців з обрання Правління товариства та прийняття принципових рішень з різних питань, включаючи питання про реконструкцію житлового приміщення. У цій роботі важливо переконати жителя в необхідності її проведення, повідомити про терміни та очікувані результати;

- Висвітлення поточної роботи підприємства через видання газети з інформацією про плани та результати роботи підприємства;

- Установка дощок інформації в кожному під'їзді будинку, на якій є номери телефонів усіх служб підприємства, відповідальних за ділянки робіт, та інша необхідна мешканцям інформація;

• постійне підвищення кваліфікації та комунікабельності своїх співробітників. Для цих цілей проводяться психологічні заняття, в рамках яких персонал навчають привітливо й запобігливо спілкуватися з обслуговується клієнтом.

Бухгалтерія

Представлена ​​у вигляді:

- Загальної бухгалтерії;

- Бухгалтерії, пов'язаної з оплатою населенням житла і комунальних послуг.

Оплата за послуги здійснюється жителем 3 числа кожного наступаючого місяці протягом року рівними частками. В кінці року проводиться звірка та перерахунок, якщо переплата, то вона зараховується в рахунок майбутньої оплати, якщо заборгованість, то мешканець зобов'язаний її погасити. Плату за всі послуги, крім електроенергії, жителі оплачують у житлову компанію через банки, а за електроенергію оплачують безпосередньо електричної компанії. Збираючи платежі житлова компанія отримує 3% комісійних від зібраних коштів.

Оплата за утримання житла залежить від загальної площі квартири, а за опалення, як правило, залежить на 50% від площі квартири і 50% від показань лічильників на батареях.

Якщо брати опалення тільки за показниками лічильників, то однакові квартири, але розташовані в різних місцях (верхній або нижній поверх, північна сторона і ін), для підтримки однаково комфортних умов будуть споживати різну кількість тепла. Тому з метою справедливого розподілу спожитого тепла і введена система диференційованої оплати за двома параметрами:

- 50% тепла, спожитого всім будинком, розподіляється залежно від площі квартири;

- 50% від кількості тепла, спожитого жителем за лічильником у квартирі.

За тепло, за гарячу воду споживачі платять:

- 70% по лічильнику;

30% по площі через циркуляції води і втрат тепла.

За холодну воду платять згідно з показаннями лічильника.

Якщо мешканець протягом двох місяців не оплачує вартість житла і комунальних послуг, то його можна виселити в судовому порядку. Така процедура може тривати близько року.

У середньому загальна заборгованість підприємству з оплати житлово-комунальних послуг становить 1%.

У результаті реконструкції будинків оплата житла підвищується через необхідність погашення кредиту взятого для реконструкції, а також внаслідок надання більш якісних послуг.

Житлові компанії виконують роль управляючих компаній, які укладають з підрядними організаціями договори на виконання робіт.

Аварійні роботи виконуються спеціальної фірмою, оплата яких проводиться щомісяця постійної сумою, виходячи із середньостатистичних даних витрат за попередній рік. А оскільки витрати в різні роки бувають різними, то зрозуміло, що ця величина не може бути постійною.

Вивчення зарубіжного досвіду управління житловим фондом, на прикладі Німеччини, показало, що повністю перейняття цього досвіду неможливо з ряду причин: по-перше, приватна власність в європейських країнах складалася століттями, а в Росії тільки недавно почався перехід до приватної власності, по-друге, у Німеччині є житло, що пустує (приблизно 10%) і тому жителі мають можливість більш вільно вибирати де їм жити, по-третє, більшість жителів не є власниками, а орендують житло.

Але в той же час деякі аспекти зарубіжного досвіду можна застосувати в Російській дійсності:

• введення конкуренції в галузі обслуговування житлового фонду;

• запровадження жорсткого контролю за підприємствами - природними монополістами (газ, вода, електроенергія, і т.д.);

Глава II. Функціонування ТСЖ в РФ і РБ

2.1 Витоки зародження ТСЖ в Росії.

Економічні перетворення в Росії 90-х рр.., Приватизація нерухомості викликали нові процеси, що відбуваються у житловій сфері. З'явився відсутній раніше клас власників житла. У багатьох містах і селищах власників зараз більшість у загальній масі жителів. Але разом з появою нового класу власників нерухомості виникла і необхідність перетворень у житловій сфері.

Житлова реформа, що проводиться, в РФ припускає, що в найближчі роки населення буде повністю оплачувати утримання житла і комунальні послуги. За останні роки комунальні платежі дійсно зросли в багато разів, а якість обслуговування не покращилося. Всім відомо все погіршується стан житлового фонду. Люди й самі не по-господарськи ставляться до свого будинку, юридично ставши власниками, фактично не плекають і не примножують свою власність.

Найбільш перспективною схемою управління багатоквартирними будинками та регулювання правових відносин між власниками загального майна можна вважати товариство власників житла (ТСЖ). ТСЖ дозволяє об'єднати домовласників для управління, експлуатації, володіння, користування і розпорядження спільним майном.

У реформі ЖКГ саме товариство передбачалося в якості основної організаційно-правової форми управління житловим будинком, в якому більшість квартир виявилося в приватній власності.

Слабка підтримка, а часом і протидію місцевої адміністрації; боязнь клопоту і великих витрат з реєстрації кондомініумів і товариств власників житла, не інформованість населення, відсутність наочних позитивних прикладів; відсутність професіоналів у галузі домоволодіння, завжди готових прийти на виручку; плачевний стан будинку - все це відлякує людей від ідеї створення товариства власників житла. Між тим, ми сподіваємося на краще. Чекаємо, що саме наш будинок стане об'єктом пильної уваги місцевих комунальних служб, і саме на нього вони обрушать свою любов і турботу. А надії так ними і залишаються. Власники, за великим рахунком, самі повинні піклуватися про своє майно, лише тоді управління житловим фондом буде ефективним. Це показує історичний досвід управління в житловій сфері, зарубіжна практика, а також досвід діяльності перших вітчизняних товариств власників житла.

Житлова проблема виникла давно і має безліч варіантів рішення. У ситуації двадцятих, як і сьогоднішній, була в наявності господарська розруха і прагнення до відновлення зруйнованого. Результати заходів і заходів проведених тоді, виявилися успішними і допомогли відновити і навіть наростити житловий потенціал країни. Сучасні спроби поки не настільки ефективні.

А починалося все після голоду і розрухи громадянської війни, коли говорити про який-небудь якості побутових послуг здавалося просто безглуздо. Коштів на будівництво нового житла не було, тому першочерговим завданням стало збереження та відновлення існуючого житла. На перший план вихолостили амортизація, ремонтні роботи і грамотна експлуатація житлового фонду.

Будинкове господарство «проявилося» неефективність державного централізованого управління, при якому неможливо було врахувати обставини і потреби конкретного будинку. Те, що якісна будинкова робота є робота штучна, наочно довів короткий період військового комунізму. Зміна житлової політики відбулося в наступний період НЕПу. Незважаючи на багато обмежень саме тоді був відновлений житловий фонд за рахунок вивільнення ініціативи людей з-під гніту держави.

НЕП суворо обмежував величину приватного капіталу і власності. Не допускається передача в приватні руки колишніх прибуткових багатоквартирних будинків, які залишалися у власності місцевої влади, (муніціпалізірованние житлові будинки) управляли ці будинки централізовано і, за відсутності інтересу до управління, перебували в обтяжуючому стані.

Проте вихід був знайдений у створенні житлових товариств, колективних орендарів муніципальної власності, оскільки передати в управління мешканцям багатоквартирних будинків можна було тільки на умовах оренди. Для того щоб передача будинкового господарства в руки колективів мешканців виявилася ефективною, необхідно було відновити платність житла і комунальних послуг, скасовані після революції, в період військового комунізму. Проблемою стала «втрата» населенням звички платити за житло та комунальні послуги. Реальною опорою на перших кроках став зберігся середній клас і т.зв. «Нетрудові елементи» (приватні власники майна). Повернення звички виявився розтягнутим на десятиліття. Тим не менше, передача в оренду житлових будинків дозволила на перших порах вишукати так необхідні кошти на відновлення житла.

Відновлення платності житла, в необхідному обсязі ще не означало рішення проблеми (як це представляється сучасним реформаторам). Для децентралізації будинкового господарства населення повинно було усвідомлено взяти на себе тягар турбот, а для цього необхідно було створити деякі привілеї та привабливі умови. Було скасовано адміністративне виселення з будинків житлових товариств, дозволено «самоущільненням» надлишків площі, дано право членам товариств на першочергове отримання площі в кооперативі, право здачі вільних приміщень в суборенду і ін Крім того, товариствам дозволено було комерційне використання нежитлових приміщень та отримання кредитів банку . І все це відкривало перспективу викупу будівлі у власність.

Нарешті, вважаючи ведення будинкового господарства в умовах дефіциту коштів достатньо складною справою, комунальники побачили необхідність у підготовці спеціальних господарських кадрів, що працюють у товариствах житлово-орендної кооперації (ЖАКТах) на основі найму. Підготовка кербудів здійснювалася на пайових засадах асоціаціями тих же ЖАКТов. Всі ці заходи сприяли масовому створенню товариств.

Ситуація в сучасній Росії вимагає відродження почуття Господаря а Домі, дбайливого відношення до нашого багатостраждального житла. Досвід НЕПу переконує нас у тому, що це можливо. На новому історичному етапі масова приватизація житла в Росії перетворила величезну кількість квартиронаймачів до власників житла і привела до зміни відносин власності в межах багатоквартирного житлового будинку. Залишається звернути собі на користь нові відносини власності. Слід примножувати свій капітал у вигляді наявних у нас житлових приміщень, вибрати найбільш ефективну організаційно-правову форму об'єднання власників.

У Росії, на федеральному рівні і на рівні суб'єктів федерації, вже створиться необхідна законодавча основа правового оформлення кондомініумів (сумісної власності) і товариств власників житла як форми управління спільною власністю, тобто будинком і прибудинковою територією. Прийнятий і діє Федеральний закон «Про товариства власників житла», адміністраціями міст і районів приймаються програми, що передбачають організаційно-правові та економічні заходи з підтримки товариств. Формується позитивний досвід діяльності ТСЖ, яким вдалося домогтися здійснення передбачених законодавством прав.

2.2 Досвід муніципальних утворень РФ в управління житлом.

Томськ.

У березні 1999 р. за підтримки відділу місцевого та територіального громадського самоврядування адміністрації м. Томська було створено Томське некомерційне партнерство "Центр сприяння захисту прав і законних інтересів об'єднань власників житла", що об'єднав понад сотню ЖБК і ТСЖ міста, яке поставило перед собою цілі координації діяльності товариств власників житла, забезпечення їх правового захисту, здійснення взаємодії об'єднань власників житла з органами влади всіх рівнів, розвитку форм громадського самоврядування ЖБК і ТСЖ в рамках партнерства.

Одночасно починає змінюватися ставлення органів влади всіх рівнів до власників житла. Набув чинності Закон Томської області від 25.10.2000 № 45-03 "Про соціальний захист домовласників і наймачів жилих приміщень у кондомініуми", який визначає правові та фінансово-економічні основи діяльності житлово-будівельних кооперативів і товариств власників житла та забезпечує їх соціальний захист у процесі переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг.

Слід зазначити, що департамент ЖКГ міста в умовах реформування житлово-комунальної системи зайняв активну і послідовну позицію: йде демонополізація сфери обслуговування з проведенням конкурсів, впроваджується муніципальне замовлення, вирішується проблема укрупнення муніципальних підприємств, контролю за їх діяльністю і витрачанням муніципальних коштів. Постійно йде робота з підвищення якості надаваних населенню послуг та надається сприяння самоврядуванню житловими приміщеннями, що знаходяться в приватній власності.

У департаменті ЖКГ міста створено відділ по роботі з ЖБК і ТСЖ, розробляється нормативно-правова база, що регулює їх діяльність, яка повинна ліквідувати "білі плями" правових відносин. Так, підготовлено та набула чинності постанова мера м. Томська від 01.11.99 № 720 "Про здійснення прав муніципалітету м. Томська в товариства власників житла". Воно дає право департаменту ЖКГ представляти муніципалітет в будинках ЖБК і ТСЖ, де є муніципальний житловий фонд. Також постановою мера міста затверджено Положення про порядок розрахунків за житлово-комунальні послуги і відшкодування збитків від експлуатації муніципального житла в ТСЖ (житлово-будівельних кооперативах), зареєстрованих на території м. Томська, в яких одна чи більше приміщень належать на праві власності муніципалітету р. Томська. За участю міської адміністрації партнерством вирішено питання про відшкодування витрат, пов'язаних з обслуговуванням внутрішньобудинкових системи водопостачання.

Безсумнівним успіхом спільної роботи партнерства з органами влади є виділення в обласному бюджеті 2000 р. дотацій на технічне утримання будинків ЖБК, ТСЖ.

Найближчим завданням є створення робочого механізму передачі власниками функцій з управління житловим фондом уповноваженої керуючої компанії.

Одним з найважливіших напрямків роботи стає стимулювання створення ТСЖ на базі муніципального фонду.

Партнерство за участю представників міської адміністрації здійснює формування бази даних за характеристиками житлового фонду кожного ТСЖ, ЖБК. Дана інформація дозволить оперативно вирішувати виникаючі поточні проблеми та планувати кількість пільг і субсидій на комунальні послуги.

Реформування сфери ЖКГ неможливо без підвищення рівня кваліфікації учасників даного процесу. З урахуванням цього вперше було організовано навчання керівників ЖБК і ТСЖ з найбільш актуальних проблем діяльності житлових товариств.

Москва.

У Росії Закон № 72-ФЗ [28] був прийнятий тільки в 1996 р. З цього часу визначаються норми відносин власників у багатоквартирних будинках - там, де є власник - держава, власник - юридична особа і власник - громадянин. У дореформений період цивільне законодавство Росії це забороняло: у нас не могло бути одночасно власності спільної чи часткової - спільної власності державної та власності фізичної особи. Зараз це узаконене: в одному будинку можуть бути різні суб'єкти цього права.

Як Закон виконується в м. Москві?

На сьогодні, якщо говорити про результати, а не про процес, на три мільйони квартир - 460 товариств власників житла. Але далеко не всі вони реально володіють житловим фондом. Інерційна державна машина, коли всім житловим фондом керувала держава, продовжує діяти.

У серпні минулого року Уряд Москви прийняв чергову програму формування в місті товариств власників житла. І тут є декілька моментів, на які хотілося б звернути увагу,

Територіальні органи району - основна ланка в системі управління міста, вони покликані сприяти і роз'яснювати мешканцям умови процесу формування об'єднань жителів. Наступна ланка по вертикалі, також покликане сприяти цьому процесу, - префектури міста. Їх десять, відповідно до міської структурою. Вертикаль закінчується мером. Зараз у Москві діє програма "Мій двір - мій під'їзд"? яка, крім завдань збереження житла, спрямована на розвиток ініціативи громадян. І тут є ще один цікавий момент: самоврядування як таке, з точки зору державного устрою, це друга гілка влади. У нашій Конституції держава представлена ​​органами влади і органами місцевого самоврядування.

Самоврядування у житловій сфері - це управління майном. На жаль, в нашому суспільстві питання майнові та питання чисто політичні часто змішуються. Зараз є небезпека, що функції органів, керуючих майном, почнуть виконувати так звані територіальні громади, які діють на території міста, які якраз покликані стежити за правами громадян і вказувати органам влади на невідповідність законам деяких дій, у тому числі і посадових осіб. Змішання цих понять може знову призвести до того, що інститут самоврядування як політична структура не отримає необхідного розвитку.

На жаль, сьогодні розвитку самоврядування перешкоджає певний дисбаланс інтересів мешканців та органів адміністрації, який полягає в наступному: система розподілу житла в минулому була така, що в одному багатоквартирному будинку могли жити люди і заможні, і соціально незахищені. Але в той час не було такого розшарування суспільства, і це не було помітно. Зараз у Росії в цілому, і в Москві - особливо, є колосальне розшарування населення.

У цих умовах дуже актуальний стає питання про створення фонду соціального використання, призначеного для проживання громадян, які відповідно до норми Конституції вимагають певних пільг, субсидій, дотацій. Громадяни, які мають можливість повною мірою самі утримувати майно, висувають вимоги до стану житлового фонду, вони хочуть жити краще, хочуть, щоб під'їзд був чистий, красивий, навіть якщо це коштує дорожче. Однак система розподілів житла інерційно продовжує створювати будинку без врахування інтересів і доходів мешканців. Це призводить до конфліктів інтересів. Це ускладнює об'єднання жителів і призводить до того, що повністю дотуються будинку, де живуть і багаті, і бідні, тобто до того, що бюджетні кошти витрачаються нераціонально.

І останнє, про що хотілося б сказати, - це про розвиток інституту управляючих житловим фондом. Цей інститут може бути однією з найбільш прибуткових галузей діяльності, але потрібно констатувати, що він також знаходиться в зародковому стані. У Москві житловим фондом в основному керують державні унітарні підприємства - Дирекції єдиного замовника. Відповідно до цивільного законодавства унітарне підприємство управляє державним майном. Майно вже не все державне? Однак інерційно все триває, як і раніше. І державні дотації йдуть на ці державні унітарні підприємства.

Реформа житлово-комунального господарства в Росії припускає розвиток приватної ініціативи, приватних компаній, що управляють, У Москві цей інститут поки не отримав достатнього розвитку, хоча вже є приватні компанії, які управляють житловим фондом. В основному такі відносини складаються в новобудовах, в яких переважно проживають люди, які купили квартири, а значить, мають кошти для вибору компанії, де обслуговування буде дорожче, але ефективніше, з їхньої точки зору.

В даний час у Південно-Східному окрузі Москви проводиться експеримент з передачі на конкурсній основі 160 будівель в управління приватним компаніям. Прогресивне, безумовно, явище, але слово "експеримент" показує, що це не носить масового характеру.

Алтайський край.

Початком розвитку алтайських житлових товариств можна вважати травень 1994 р., коли було підписано постанову адміністрації міста Барнаула № 227 "Про експериментальне створення товариств домовласників" на базі чотирьох житлових будинків (один стояв безхазяйним вже більше двох років, три будинки були побудовані на кошти інвесторів, а тому не приймалися в муніципальну власність). Правовою основою утворення перших товариств стали Закон РФ № 4218-1 [27] і Указ Президента РФ № 2275 [34].

Сьогодні в краї діє 156 ТСЖ, на балансі яких знаходиться близько 770 тис. кв. м житла (7% від загального обсягу муніципального та державного житлового фонду краю), з них форму самообслуговування вибрали 67% товариств.

Можливість утворення ТСЖ у житловому фонді різних типів дозволила власникам одиниць кондомініуму вибирати найбільш зручні форми управління та обслуговування домоволодіння в кожному конкретному випадку. Так, з 156 зареєстрованих товариств утворилися:

на стадії будівництва ............................................... . ... ... .... 3

у новозбудованому житловому будинку ........................ ... ... ... ... .. 43

на базі муніципального житлового фонду ................. ... ... ... 31

на базі відомчого житлового фонду ............ ....... ... ... ... .-

на базі ЖБК, МЖК, РК .................................... ... ... ... ... ... ....... 76

в селищах індивідуальної забудови ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... 1

в колишніх гуртожитках при зміні статусу житлового будинку .... 2

Змінилося і правової положення житлових товариств, основою якого став Федеральний закон № 72-ФЗ [28], розмежував поняття "кондомініум" і "товариство власників житла". Важливе значення має Програма розвитку товариств власників житла в Алтайському краї на 1997 і наступні роки, прийнята постановою адміністрації Алтайського краю і включає перелік заходів з правової та фінансової підтримки створюваних ТСЖ.

Ідея програми така, необхідно передати приватизований житловий фонд а управління об'єднанням власників, тобто ТСЖ. Адже ніхто краще за самих мешканців не зможе розпорядитися спільним майном, вирішуючи при цьому питання безпеки проживають, оскільки під'їзд стає продовженням квартири, а не вулиці.

Кошти, які мешканець платить на утримання абстрактного житлового комплексу району або міста, при створенні жив-товариств залишаються в розпорядженні конкретного будинку, тому що ТСЖ є управляючою організацією земельно-майнового комплексу, званого кондомініумом.

Сформована в минулому політика заморожування тарифів на житлові та комунальні послуги для населення при систематичному недофінансіраваніі з бюджетів ремонтно-експлуатаційних потреб призвела до старіння житлового фонду, зниження надійності інженерних систем. Застаріли технології експлуатації, особливо марнотратно витрачаються паливно-енергетичні ресурси.

Невисокий рівень участі населення в оплаті витрат підприємств з обслуговування житлового фонду та виробництва комунальних послуг (у 1990 р. - близько 2% від реальних витрат) не сприяв вихованню дбайливого ставлення до житлової власності, породив звичку у окремих груп власників житла до утриманства. Узявши від приватизації саме "ласе" - права, власник "забув", що у нього з'явилася маса обов'язків, які він охоче поклав на місцеві органи самоврядування.

Рішення соціально-економічних, правових і організаційних проблем формування кондомініумів в краї, створення та діяльності товариств власників житла - надзвичайно важливий елемент подальшого розвитку реформи ЖКГ, ефективного управління нерухомістю у житловій сфері, розвитку конкуренції у сфері ЖКГ, зниження бюджетних витрат за рахунок застосування енергозберігаючих технологій , жорсткого обліку споживаних комунальних послуг. Реформа в житловій сфері перетворила величезну кількість квартиронаймачів до власників житлових приміщень і привела до зміни відносин власності в межах одного конкретного будинку.

Існують проблеми з впровадженням нового, але, як будь-який творчий процес, це нормальне явище, яке потребує поетапного вирішення, і цим повинні займатися органи місцевого самоврядування.

Нерозуміння важливості створення товариств та їх діяльності, недостатня підтримка адміністрацій окремих міст і районів краю, а іноді і пряма протидія їх бюрократичних структур, недостатня інформованість населення про переваги самоврядування, низька активність у створенні ТСЖ можуть привести в глухий кут. У бюджеті немає коштів на утримання житла, знос житлового фонду великий, освоєння обсягів, капітального ремонту складає 4% від запланованих.

Законодавча база вже сьогодні дозволяє знайти вихід з цього глухого кута, тому що органи місцевого самоврядування мають право реєструвати кондомініуми за заявою балансоутримувача. Згоди власників на цю реєстрацію не потрібно, так як кондомініум - співволодіння власностей, він склався фактично в результаті приватизації, що і підтверджується реєстрацією.

Наступний етап - обрання власниками форми управління зареєстрованим кондомініумом. Це або освічено ТСЖ, або передача функцій з управління на договірній основі Службі єдиного замовника. Кондомініум може обслуговуватися також на вибір власників: або безпосередньо службою товариства (самообслуговування), або за договором з організацією будь-якої форми власності, що має відповідну ліцензію. Цей процес прискорить розвиток конкуренції у сфері управління та обслуговування житла,

Гальмують розвиток товариств власників житла на сьогоднішній день тарифи на поточне утримання житлового фонду. Проблема в тому, що житель незалежно від форми власності житла оплачує тільки 30-40% від фактичних витрат на його утримання, різниця повинна відшкодовуватися підприємству - постачальнику послуг з місцевого бюджету. Якщо муніципальні підприємства ЖКГ отримують цю компенсацію (в цілому або частково), товариства належних за законом коштів не бачать, тобто початкове нерівноправність повністю дискредитує ідею створення ТСЖ.

Перевірки технічного і санітарного стану житлового фонду ТСЖ показали помітну відмінність його від муніципальних будинків: чистота і порядок на сходових клітинах, постійне освітлення під'їздів, робочий стан тепло-, електро-, сантехнічного та ліфтового обладнання. підготовлені до зими підвали та технічні поверхи, відремонтовані дитячі майданчики та елементи благоустрою, своєчасно виконуються заявки, спрощена схема отримання довідок з місця проживання та оформлення документів у паспортній службі.

Враховуючи що штат фахівців ТСЖ наймається переважно з числа його мешканців (для досягнення оперативності та якості виконання заявок), що мають необхідну кваліфікацію, вирішується ще й питання створення нових робочих місць, тобто проблема безробіття в конкретному будинку.

Спільність турбот з облаштування домоволодіння, збереження загальнопайової власності, поліпшенню її стану робить проживають під одним дахом мешканців у повному сенсі сусідами, які прагнуть діяти спільно, пропонуючи свої ідеї і допомогу на благо будинку.

Наприклад, за пропозицією членів товариств "Оптиміст", "Велма", "Енергетик" були обладнані вахти з цілодобово працюють конс'єржами, в ТШХ "Ініціатива" на підвіконнях сходових клітин мешканці вирощують квіти, ТСЖ "Західний" виграло міський конкурс на кращу льодову гірку, а "Орбіта" і "Велма" отримали дипломи 3-го ступеня Всеросійського конкурсу на кращу організацію ЖКГ у своїй номінації. Товариства власників житла Індустріального району Барнаула утворили вже цілий мікрорайон, Вони відомі не тільки в Алтайському краї, а й у сусідніх областях як приклад нового управління житловим фондом, в якому гармонійно розвивається нове будівництво і ведеться ефективне управління побудованим.

Разом з тим за останній рік відзначений спад в освіті товариств власників житла, основні причини якого полягають в наступному:

відсутній механізм державної реєстрації кондомініуму, передбачений у Федеральному законі № 72-ФЗ [28];

не здійснюється бюджетне фінансування відшкодування вартості поточного утримання житла до рівня муніципального житлового фонду;

відсутня єдина схема оподаткування та бухгалтерського обліку в ТСЖ,

виникають проблеми у взаємовідносинах з підприємствами - постачальниками комунальних послуг, які є природними монополістами;

погано інформується населення про реалізацію прав і обов'язків по утриманню та експлуатації приватизованого житлового фонду.

Новочеркаськ.

Адміністрація міста поставила перед собою завдання поліпшити стан житлового фонду, розвиваючи альтернативний муніципальному спосіб управління житловими будинками, через створення товариств власників житла. Власники житла, зацікавлені в доброму стані і якісної експлуатації свого нерухомого майна, об'єднавшись у товариство, можуть не тільки забезпечити ефективне управління та обслуговування загального майна, що входить до складу кондомініуму, а й отримати вигоду від його використання.

У Новочеркаську склалася сприятлива обстановка для створення ТСЖ. По-перше, у місті висока частка приватизованого житла в муніципальному житловому фонді (більше 60%), що значно перевищує среднероссійскій рівень. У будинках хорошого і задовільного стану цей показник ще вищий. По-друге, адміністрація міста проводить розумну тарифну політику. Підвищення рівня платежів населення одночасно поєднується із соціальним захистом малозабезпечених сімей.

У 1994 році після виходу Тимчасового положення про кондомініумі, Затвердженого указом Президента РФ, в Новочеркаську почали працювати над створенням місцевої нормативно-законодавчої бази. У 1995 році були зареєстровані 15 ТСЖ.

З 1997 року організацією та координацією діяльності ТСЖ займається відділ у складі чотирьох осіб у структурі Комітету з житлової реформи адміністрації міста. Це був перший крок. ТСЖ потрібно допомогти організуватися і зареєструватися, всі фінансові витрати, пов'язані з реєстрацією, бере на себе адміністрація міста. Адміністрація міста повною мірою усвідомила потребу підготовки професійних керівників нерухомим майном.

У серпні 1997 року в місті було створено міжрегіональний консультаційно-методичний центр, однією з функцій якого є проведення навчальних семінарів для голів і керуючих ТСЖ. Голови, керівники і бухгалтера зареєстрованих ТСЖ в обов'язковому порядку, безкоштовно проходять курс навчання у цьому центрі.

Комітет з житлової реформи спільно з товариствами підготував програму ресурсозберігаючих заходів для ТСЖ, на першому етапі якої були встановлені водо-і теплолічильники в шести кондомініуми. Що дозволило мешканцям заощадити кошти.

Очевидно, що діяльність ТСЖ в Новочеркаську успішна багато в чому завдяки добрій волі і активній роботі адміністрації міста. Надаючи організаційну та фінансову підтримку розвитку громадського самоврядування, адміністрація активно включає домовласників в процес реалізації їх прав з управління нерухомим майном.

Зараз у Новочеркаську з населенням 210 тис. чоловік активно діють товариства, створені на базі будинків усіх форм власності: муніципальної, відомчої, кооперативної та будинків-новобудов. Практично більше 10% міського житлового фонду управляється товариствами.

Вивчення та аналіз створення та функціонування товариств власників житла в РФ показав, що сьогодні ідея організації управління житлом у РФ на основі товариств власників житла активно підтримується багатьма організаціями, що об'єднують членів колишніх ЖБК, ЖК і освічених товариств власників житла. На основі позитивного досвіду діяльності товариств, яким вдалося домогтися реалізації передбачених законодавством правомочностей видно, що це стало можливим в результаті активної громадської підтримки, а також цілеспрямованих дій органів влади окремих регіонів Російської Федерації та місцевої влади, які сприяють створенню кондомініумів та діяльності ТСЖ.

У цілому, за даними Держкомстату Росії в 2001 році в Росії налічувалося більше 4.5 тис. товариств власників житла, велика частина з яких поки формується на базі житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) в новому будівництві. У меншій мірі цей приріст забезпечує створення товариств власників житла на базі державного, муніципального та кооперативного житлового фонду.

Таким чином, доводиться констатувати, що процес створення кондомініумів в більшості регіонів і міст Росії йде повільними темпами. В даний час чисельність зареєстрованих кондомініумів, товариств власників житла, становить менше одного відсотка у загальному обсязі житлового фонду, і більше того, не всі товариства взяли на себе тягар управління належить їм власністю. Як правило, ці функції за договором передаються тим же ЖЕКам, трестам, МУПам, незважаючи на визнання ефективності управління нерухомістю у житловій сфері об'єднаннями домовласників за рахунок зниження витрат на її обслуговування та підвищення якості експонованих комунальних послуг.

Аналіз показує, що серйозною причиною, що стримує розвиток цієї форми самоорганізації мешканців, є відсутність у громадян досвіду самоврядування, психологічна їх неготовність і боязнь взяти на себе відповідальність за майбутнє житлового будинку та інші фактори засновані на недостатньому знанні, розумінні питання управління домоволодінням, а також економічної і політичною нестабільністю в суспільстві.

2.3 Особливості управління житловим фондом в РБ.

Сьогодні в республіці створено 64 товариства власників житла, в тому числі в містах Уфі, Стерлітамаці, Нефтекамске, Агидели, Туймази, Жовтневому, Дюртюлі, Ішимбай, п. Уптіно Уфімського району, і Приютова Белебєєвському району, п.Раевка Альшеєвського району. На їх обслуговуванні знаходиться будинки загальною площею 1167,6 тис. кв. метрів.

В даний час товариства власників житла стають основною формою управління у будинках-новобудовах, де більша частина квартир належить приватним особам, у будинках відомчого фонду та ЖБК, члени яких повністю виплатили пай за квартиру.

Проте створення ТСЖ у більшості районів та міст республіки йде повільними темпами. Існує ряд проблем, що ускладнюють створення і діяльність житлових товариств:

- Недостатня підтримка адміністрацій окремих міст і районів у створенні та функціонуванні ТСЖ, а іноді зустрічається і пряма протидія їх бюрократичних структур;

відсутня фінансово-організаційний механізм розподілу та переведення бюджетних дотацій (на експлуатацію житла, його поточний і капітальний ремонт, окремі види комунальних послуг тощо) безпосередньо на рахунок ТСЖ;

- Не розроблений механізм надання товариствам прав користування і розпорядження нежитловими приміщеннями та частинами земельної ділянки кондомініуму;

недостатня інформованість населення про всі позитивні приклади діяльності ТСЖ і переваги самоврядування, тому низька його активність у створенні товариств.

З метою активізації діяльності товариств власників житла Кабінет Міністрів Республіки Башкортостан прийняв постанову № 274 [33]. У відповідно до якого Міністерствам будівництва, житлово-комунального господарства: здійснювати організаційне та нормативно-методичне забезпечення ТСЖ, а також координацію дій адміністрацій міст і районів зі створення та участі в діяльності ТСЖ.

Рекомендувати главам адміністрацій міст і районів сприяти створенню ТСЖ як однієї з форм управління житловим фондом, для чого необхідно:

Надавати ТСЖ дотації з місцевих бюджетів за рахунок коштів передбачених на утримання об'єктів житлово - комунального господарства, фінансування витрат з утримання, поточного та капітального ремонту, компенсації (субсидії) окремим членам товариств, які мають право на відповідні пільги та субсидії, на підставі договору про цільове бюджетному фінансуванні ТСЖ.

Призначити представників міста та району, відповідальних за створення і діяльність ТСЖ, які повинні надавати їм практичну допомогу та здійснювати контроль за їх діяльністю.

Житлово - експлуатаційним організаціям забезпечити на договірній основі прийом будинків ТСЖ на технічне обслуговування за діючими на відповідний період цінами і тарифами.

Ресурсо - постачальним організаціям проводити відпуск теплової, електричної енергії, води, забезпечувати приймання стічних вод для житлових приміщень, що перебувають у складі ТСЖ, за тарифами, встановленими для житлових організацій.

Об'єднаної прес - службі при Президентові РБ спільно з Міністерством будівництва та житлової політики РБ довести до відома населення інформацію про хід проведення реформ у житловій сфері, в тому числі про переваги управління житловим фондом шляхом створення товариств власників житла.

У зв'язку з даною постановою в Міністерстві житлово - комунального господарства обов'язки з надання методичної та організаційної допомоги були покладені на відділ реформування житлово-комунального господарства.

З метою допомоги зі створення та утримання товариств власників житла:

1. проводяться щорічні конференції, колегії міністерства, семінари;

2. на базі навчального комбінату проводитися навчання голів та бухгалтерів ТСЖ;

3. проводитися облік ТСЖ;

4. складається прогноз щодо фінансування ТСЖ, який у свою чергу передається на розгляд Міністерству фінансів.

В окремих містах прийняті постанови щодо створення товариств власників житла. В даний час проводиться інвентаризація житлового фонду з метою формування адресних програм створення ТСЖ.

Адміністрації міст та районів повинні створювати необхідні економічні умови для розвитку товариств власників житла в республіці, тому що вони є одним з найбільш прийнятних способів демонополізації житлової галузі та захисту прав власників житла.

Наявний досвід роботи товариств дозволяє стверджувати, що санітарний і технічний стан будинків ТСЖ значно краще, ніж муніципальних. Домовласники економно ставляться до послуг, тому що реально бачать зв'язок між своїми витратами і споживанням цих послуг. У багатьох будинках встановлено кодові замки на вхідні двері, прилади обліку споживання води і тепла.

Позитивний досвід роботи існує і у нас в республіці-це діяльність товариства власників житла «Наш дім» Орджонікідзевського району м. Уфи. ТСЖ працює з серпня 1996 року, приєдналися мешканці 11 будинків по вул. Адмірала Макарова. З усіма житлово-комунальними службами міста товариство уклало договори і веде контроль за якістю виконання робіт. При найменшому порушенні договорів правління ТСЖ складає акти, за якими слід передбачені в них штрафні санкції. Тому в даному мікрорайоні вирішені проблеми відключення води, непрацюючих ліфтів, вивезення сміття. Технічне обслуговування будинків ТСЖ «Наш дім» на більш високому рівні, ніж сусідні муніципальні будинки.

Слід відзначити роботу ТСЖ міста Стерлітамака, найбільшого в республіці, яке обслуговує 48 будинків загальною площею 225 тис. м ^2. Технічне обслуговування, ремонт будинків здійснює власне будинкоуправління, є своя аварійно-диспетчерська служба, яка дозволяє швидко і якісно обслуговувати будинки. За рахунок виконання поточного ремонту під'їздів, покрівлі своїми силами, встановлення лічильників були знижені витрати на 1 кв. м загальної площі. Собівартість послуг, що надаються склала 1 руб.47 коп.

Аналіз створення і функціонування товариств власників житла в РБ показав, що сьогодні в республіці створено 64 товариства власників житла.

Початком створення товариств власників житла в РБ можна назвати 1995 рік, коли було зареєстровано 2 товариства в м. Уфі: «Піонер» і «Співдружність» загальною площею 3830,1 кв. м. і 16444,2 кв. м. У подальші роки розвиток товариств власників житла йшло по наростаючій.

1996 рік - утворилося 7 товариств власників житла загальною площею 85,3 тис. кв. м.

1997 рік - утворилося 5 товариств власників житла загальною площею 87,3 тис. кв. м.

1998 рік - утворилося 12 товариств власників житла загальною площею 369,8 тис. кв. м.

1999 рік - утворилося 8 товариств власників житла загальною площею 84,9 тис. кв. м. Основною причиною такого зниження можна назвати, перш за все, нестабільну ситуацію в країні після серпня 1998 року. Але в цьому ж році Кабінет міністрів Республіки Башкортостан прийняв постанову № 274 [33], відповідно до якого міністерствам будівництва та житлово-комунального господарства наказувалося здійснювати організаційне та нормативно-методичне забезпечення товариств власників житла, а також координацію дій адміністрацій міст і районів зі створення і участі у діяльності товариств. Тому на наступний рік кількість освічених товариств власників житла зросла, і в 2000 році їх число склало 12 загальна площа яких склала 199,7 тис. кв. м.

У 2001 році було зареєстровано 17 товариств власників житла загальна площа яких становила 313,9 тис. кв. м.

У поточному році поки зареєструвалося тільки одне ТСЖ «Гірник» в Учалинском районі, до нього увійшли 69 будинків загальною площею 6,4 тис. кв. м.

Глава III. Проблеми ефективного функціонування та створення товариств власників житла, шляхи вирішення даних проблем.

3.1 Проблеми функціонування товариств власників житла, на прикладі ТСЖ «Урал» м. Уфи.

Товариство власників житла «Урал» було зареєстровано 24 березня 1998 на базі житлового будинку побудованого ТОВ «Башінвестдом», який і став ініціатором створення товариства. У 1999 році до складу товариства увійшов ще один житловий будинок.

Після реєстрації товариства, були укладені договори зі спеціалізованими підприємствами на постачання тепло, водо, електро енергії.

На сьогоднішній день загальна площа товариства складає 11138 кв. м. Обслуговування будинків ведеться власними силами (штат працівників складається з 15 осіб, в основному це мешканці цих будинків), крім ліфтової диспетчерської служби. Собівартість житлово-комунальних послуг 1 кв. м., оплачуваних мешканцями, в 2001 році склала 5 карбованців 92 копійки (65936,96 рублів, зібраних з мешканців за житлово-комунальні послуги з міським таріфам/11138кв. м.), а за фактичними витратами 7 рублів 72 копійки (85985,36 рублів, пред'явлених міськими підприємствами за надані услугі/11138 кв. м.). На території товариства організована стоянка автомобілів і нічна охорона прибудинкової території.

Аналіз структури доходів товариства власників житла «Урал» (див. рис. 1-4,9 таблиця 2) показав, що за структурою доходів основну частину надходжень грошових коштів в 1999году складали щомісячні внески, що нараховуються власниками житла та плата за технічне обслуговування (відповідно 35 % і 55% від усіх доходів товариства). У наступні роки структура доходів стала мінятися. При незначних змінах в сумі щомісячних внесків відсоток від загального доходу став скорочуватися і в 2000 році вже склав 22%, в 2001 році - 16%, розрахунковий показник за 2002 рік склав 9% від усіх доходів товариства. Таке зменшення відбулося за рахунок:

• збільшення оплати за технічне обслуговування в 2000 році 264252 рубля (68% від усіх доходів), у 2001 році - 311635 рублів (62%) у 2002 році очікувана сума - 419386 рублів (42%);

• за рахунок отримання дотацій по збитках з бюджету в 2001 році в розмірі 64371 рубля - 12% від загального доходу товариства, і очікувані дотації в 2002 році в розмірі 174000 рублів, що склало 17% від загальної суми доходів товариства;

• також за рахунок додаткових внесків у 2002 році за охорону загально пайової майна в розмірі 210816 рублів, що склало 21% в структурі доходів товариства.

Рис.1

Рис.2

Рис.3

Рис.4

Аналіз структури витрат товариства власників житла «Урал» (див. рис. 5-8,10 таблиця 2) показав, що більшу частину структури витрат складає заробітна плата в 1999 році - 110260рублей (що склало 48%), у 2000 році - 179323 рубля ( 46%), 2001 рік-295486 рублів (47%), у 2002 році розраховується - 472650 рублів (що становитиме 56% від усіх витрат товариства). Таке підвищення пов'язане з наймом працівників, підвищенням мінімального прожиткового мінімуму, і мінімальної заробітної плати (на сьогоднішній день середня заробітна плата в товаристві власників житла «Урал» становить 1640 рублів). Також великі витрати пов'язані з соціальним податком: у 1999 році - 47577 рублів (21%), у 2000 році - 66536 рублів (17%), у 2001 році - 114224 рубля (18%), очікувана сума у 2002 році - 168263 рубля ( що складе 20% від загальної структури витрат). Це підвищення напряму пов'язано зі збільшенням заробітної плати співробітникам товариства.

Великі витрати товариства пов'язані з технічним обслуговуванням і диспетчеризацією ліфтів: 1999 рік - 54921 рубль (24%), у 2000 році за технічне обслуговування ліфтів - 49 660 (12%), а за ОДС ліфтів - 31993 рубля (8%), у 2001 році тех. обслуговування - 51902 рубля (8%), ОДС - 32256 рублів (5%), у 2002 році очікувана сума складе за тех. обслуговування - 57830 рублів (7%), а ОДС - 31159 рублів (4%).

Рис.5

Рис.6

Рис.7

Рис.8

Технічне обслуговування ліфтів, прибирання сходових клітин, освітлення місць загального користування, вивезення та збір сміття, і д.р. все це не може оплачуватися мешканцями в повному обсязі, а значить, це лягати збитками на товариство. Тому необхідно шукати інші джерела фінансування, за рахунок яких можна буде покрити ці збитки. Як наприклад введена в дію наприкінці минулого року платна стоянка для мешканців і нічна охорона прибудинкової території: за розрахунковими даними дохід від даних заходів складе 210816 рублів, витрати складуть: заробітна плата додатковим робочим 93600 рублів, додаткове освітлення та встановлення обладнання 20000 рублів, то Тобто прибуток складе 97216 рублів. Можна також ввести власну диспетчерську ліфтову службу, яка буде виконувати дрібні неполадки ліфтів (витрати на заробітну плату складуть 62400 рублів), це скоротить витрати на 26689 рублів. Ці заходи дозволять не тільки скоротити витрати товариства а й знизити дотації які виплачує держава.

Рис.9

Рис.10

3.2 Основні напрями активізації процесу створення товариств власників житла в РФ і РБ.

В даний час в Росії та в Республіці Башкортостан практично весь багатоквартирний міський житловий фонд можна вважати кондомініуму. Проблема управління багатоквартирними будинками, які перейшли у власність кількох домовласників, і правового регулювання відносин між співвласниками спільного майна є на сьогодні актуальною для всіх російських міст. Це завдання передбачалося вирішити шляхом створення громадянами товариств власників житла (ТСЖ).

Сьогодні ідея організації управління житлом на основі ТСЖ активно підтримується багатьма організаціями, що об'єднують членів колишніх ЖБК, ЖК і освічених ТСЖ. На основі позитивного досвіду діяльності ТСЖ, яким вдалося домогтися реалізації передбачених законодавством правомочностей. Є потужна громадська підтримка дій органів влади у тих регіонах Російської Федерації, де місцеві влади сприяють створенню кондомініумів та діяльності ТСЖ.

У цілому, за даними Держкомстату Росії в даний час налічується більше 4.5 тис. товариств власників житла, велика частина з яких поки формується на базі житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) в новому будівництві. У меншій мірі цей приріст забезпечує створення товариств власників житла на базі державного, муніципального та кооперативного житлового фонду

Таким чином, слід констатувати, що процес створення кондомініумів в більшості регіонів і міст Росії йде повільними темпами. В даний час чисельність зареєстрованих кондомініумів, керованих ТСЖ, становить менше одного відсотка у загальному обсязі житлового фонду, і більше того, не всі ТСЖ взяли на себе тягар управління належить їм власністю. Як правило, ці функції за договором передаються тим же ЖЕКам, трестам, МУПам, незважаючи на визнання ефективності управління нерухомістю у житловій сфері об'єднаннями домовласників за рахунок зниження витрат на її обслуговування та підвищення якості експонованих комунальних послуг.

Серйозною причиною, яка стримує розвиток цієї форми самоорганізації мешканців, є відсутність у громадян досвіду самоврядування, психологічна неготовність і боязнь взяти на себе відповідальність за майбутнє житлового будинку, побоювання можливого збільшення комунальних платежів для членів ТСЖ і інших факторів, заснованих на недостатньому знанні, розумінні питання управління домоволодінням, а також економічної і політичною нестабільністю в суспільстві.

У той же час, з правової точки зору ніяких серйозних перешкод для розвитку ТСЖ немає. Прийнятий 15 червня 1996 федеральний закон № 72-ФЗ [28] визначає порядок реєстрації товариств, гарантує їм право на бюджетні доящій, а малозабезпеченим членам ТСЖ також і право на житлові субсидії. Але на практиці процедура реєстрації ТСЖ, обумовлена ​​підзаконними правовими актами місцевого значення, часто виявляється досить складною і тривалою. Бюджетні дотації не завжди і не в повному обсязі доходять до товариств. Виникають проблеми з передачею на баланс ТСЖ житлових будинків та нежитлових приміщень і навіть з безкоштовним порядком оформлення земельних ділянок, що входять до складу кондомініумів, гарантованим цим законом.

Так, наприклад, щоб зареєструвати ТСЖ у м. Москві потрібно узгодити питання в 22 міських комітетах і відомствах, заповнити близько 150 різних форм і документів. У результаті замість визначеного законом місячного терміну (з дня подачі документів на реєстрацію) реальний термін всієї процедури складає 7-9 місяців. Обов'язковою умовою при цьому є наявність поверхового плану будівлі, послуга зі складання якого в БТІ обходиться близько 10 тисяч рублів. І таких документів у процесі оформлення виявляється безліч.

Численні проблеми виникають і після реєстрації товариств. На практиці виходить, що органи санепідемконтроля, пожежного нагляду та інші інспекційні служби, як правило, залишаючись байдужими до порушень в будинках муніципального житлового фонду, відразу ж починають виявляти принциповість стосовно новостворених ТСЖ. У результаті, після утворення товариства, оснащення колишнього муніципального будинку відповідно до що висуваються органами нагляду і контролю вимогами, необхідними на підставі діючих норм і правил технічної експлуатації будівель обходиться членам товариств у значну суму.

Товариства можуть опинитися в скрутному становищі в разі аварії або інших непередбачених витрат, так як, на відміну від ЖЕКів, житлових трестів вони не мають ні резервними засобами, ні можливостями для їх маневрування. А в умовах відсутності системи страхування житлових будівель будь-яка серйозна аварія може призвести до фінансового краху ТСЖ.

Таким чином, створення та організація діяльності товариства власників житла є для громадян в даний час підприємством ризикованим і дорогим. Тому без підтримки муніципальної влади програма широкомасштабного розвитку ТСЖ успіху не матиме.

Істотним чинником в активізації створення ТСЖ є незацікавленість працівників житлово-комунальних органів місцевої адміністрації в створенні товариств власників житла у зв'язку з тим, що в цьому випадку вони позбавляються можливостей контролю за житловим фондом та розпорядження бюджетними дотаціями на свій розсуд, а також створюють собі конкурентів, здатних наочно довести неефективність централізованої системи управління житловим фондом. У цих умовах існує й інша крайність, коли товариствам власників житла намагаються спихнути управління старим або старим житлом. Природно, що добровільно в управління такі будинки ніхто з жителів ніколи не візьме. Держава, зі свого боку, має забезпечити право будь-якого з жителів зберегти свій статус наймача муніципального житла.

Причинами, стримуючими розвиток товариств власників житла в Росії та в Республіці Башкортостан, таким чином, можна назвати протидія бюрократичних структур; нечисленність позитивних прикладів; недостатню інформованість населення і низьку активність на вторинному ринку житла.

Разом з тим власникам приватизованих квартир, які схочуть об'єднатися в товариства, повинні бути надані вага передбачені законом можливості, незалежно від інтересів тих чи інших посадових осіб.

У числі причин низьких темпів розвитку товариств власників житла та передачі житлового фонду в управління товариствам сьогодні можна віднести:

1. Недосконалість нормативної бази і недостатня підтримка з боку адміністрацій.

Далеко не всі питання, що зачіпають інтереси жителів кондомініумів, знайшли постановку і вирішення в рамках закону № 72-ФЗ [28]. Це стосується, перш за все, до проблем визначення меж земельних ділянок, реєстрації кондомініумів як єдиних комплексів нерухомого майна у державному реєстрі, бюджетного фінансування створення і діяльності товариств власників житла.

Вирішення цих принципових питань, які потребують єдиного підходу, було віддано на відкуп органів влади на місцях. Однак на рівні багатьох суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень немає достатньої нормативної бази для організації діяльності ТСЖ. Є приклади, коли положення, що стосуються надання товариствам прав на отримання дотацій, власності на землю та нежитлові приміщення, залишаються паперовими обіцянками і не виконуються на ділі. У деяких містах адміністрації під різними приводами змушують товариства власників житла укладати договори на технічне обслуговування все з тими ж муніципальними організаціями, позбавляючи товариства права вибору. Найчастіше органи влади, не усвідомивши перспективність створення товариств, пускають цей процес на самоплив і взагалі не надають товариствам ніякої підтримки. Часто перешкодою до широкого становленню ТСЖ служить прирівнювання тарифів на житлово-комунальні послуги для товариств до промислових підприємств (юридичним особам), які в 3-4 рази вище тарифів для населення в муніципальному житловому фонді.

2. Гальмує процес створення товариств і погана поінформованість населення.

Як показали результати опитування, проведеного в ряді регіонів Росії, більшість мешканців звичайних будинків нічого або майже нічого не знають про товариствах. 90% не знають, як створити товариство і хто може допомогти з реєстрацією. Це свідчить як про пасивність людей у сприйнятті інформації про житлову реформу, так і про низьку ступеня висвітлення цього питання засобами масової інформації.

3. Однією з істотних проблем, що заважають утворенню ТСЖ. є низький рівень доходів громадян.

Низькі доходи змушують людей "економити" на витратах на житло і комунальні послуги, оплата яких не видається очевидною необхідністю, а несплата не тягне не повільний санкцій. Це зараз є проблемою практично всього житлового фонду і стримує, не тільки темпи розвитку товариств, але і реформи в цілому. У таких умовах люди просто не хочуть брати на себе відповідальність за управління житлом через острах збільшення платежів за квартиру. Перейти на самоврядування заважають побоювання, що місцева адміністрація позбавить їх дотацій, а також належних пільг в якості "покарання" за проявляемую самостійність.

4. Негативний вплив, стримуючий хід освіти ТСЖ складністю процедур і високої вартості оформлення товариств та реєстрації нерухомого майна в кондомініуми в єдиному державному реєстрі.

Закон № 72-ФЗ [28] зобов'язав домовласників в кондомініуми проводити реєстрацію кондомініуму як комплексу нерухомого майна, однак її порядок досі не опрацьований. Процедура реєстрації прав на різні форми спільної і змішаної власності становить значні труднощі для місцевих реєструючих органів. Крім того, Закон передбачає, що реєстрація кондомініуму повинна передувати реєстрації ТСЖ як юридичної особи проте, якщо товариство не зареєстровано, ніхто не зацікавлений в реєстрації кондомініуму - утворюється якийсь порочне коло. У ряді міст прийнятий тимчасовий порядок реєстрації кондомініумів, проте, зазвичай ця процедура являє собою проходження ланцюжка з багатьох організації, і проходження цієї процедури вимагає підготовки великої кількості документів, затрат часу і значних коштів.

5. Невирішеність питань власності та управління нежитловими приміщеннями та земельними ділянками - ще один стримуючий фактор.

Власники житлового фонду, безпосередньо керуючі своїми будинками, зацікавлені у підтримці всього комплексу нерухомості, включаючи об'єкти житлового та нежитлового фонду та земельну ділянку. Однак питання про передачу прав на нежитлові приміщення у будинках рідко вирішується на користь товариств, навіть, коли це стосується приміщень, законом «Про товариства власників житла» віднесених до загальному майну домовласників, як-то підвалів і горищ.

Більшість товариств відчуває труднощі з оформленням прав власності їх членів на земельні ділянки, які входять до складу кондомініуму. Видання, що вийшло у вересні 1997 року Постанова Уряду РФ "Про затвердження Положення про визначення меж і розмірів ділянок у містах та інших поселеннях, переданих в власність домовласників ", залишило місце для сумнівів, чи передавати землю у власність домовласникам чи тільки в оренду створеним товариствам. У ряді міст земельні ділянки оформляються в оренду або користування товариствам власників житла. Інтереси ж товариств таке рішення не задовольняє, оскільки договори оренди і безоплатного користування зазвичай не дають їм можливості заробляти на економічному використанні земельних ділянок. Крім того, не вистачає нормативної бази на рівні суб'єктів Федерації, яка дозволяла б на єдиних умовах визначити розміри і межі ділянок, переданих ТСЖ. Відповідні методичні рекомендації, видані Держбудом Росії в 1998 році, на рівні суб'єктів федерації впроваджуються дуже повільно.

6. Серйозною проблемою, що вимагає розв'язання, є нестача професійних кадрів з управління житлом (домоволодінням).

Ринок професіоналів у галузі управління та обслуговування житла, які готові запропонувати свої послуги товариствам, ще вузьке. До теперішнього моменту єдиними доступними для населення керуючими компаніями можна назвати служби замовника. У той же час якість послуг, що надаються ними, не завжди задовольняє мешканців.

Для того щоб кожне товариство власників мало реальний вибір, управляти чи будинком самостійно або передати ці функції професіоналам, а також могло вибрати, з ким йому укладати договір на управління та обслуговування будинків, на місцях необхідно активізувати роботу з формування конкурентного середовища в сфері управління та експлуатації житла. Слід налагоджувати підготовку фахівців, які будуть знати технологію експлуатації будівлі, зможуть скласти технічний та фінансовий плани організації робіт, забезпечать контроль і їх виконанням. Наявний приклад р. Великого Новгорода, Новочеркаська та ін підтверджує, що організований на постійній основі навчальний процес підготовки керуючих будинками безпосередньо впливає на зростання числа кондомініумів в місті.

Причинами, стримуючими розвиток товариств власників житла в Росії, можна назвати також протидія бюрократичних структур; нечисленність позитивних прикладів; низьку активність на вторинному ринку житла.

Таким чином, оцінюючи, нехай невеликий, але вже накопичений у Росії досвід створення та функціонування товариств власників житла можна з певністю стверджувати, що успіх діяльності кожного новоствореного товариства, в основному залежить від самих власників житла та місцевих адміністрацій, які розуміють важливість і перспективність освіти товариств , надають організаційну та фінансову підтримку, створюючи необхідні стартові умови для розвитку нового для Росії руху - самоврядування житлом.

Досвід показує, що для вирішення названих проблем і для стимулювання розвитку товариств власників житла потрібне проведення відповідними організаціями заходів на рівні органів влади суб'єктів федерації та місцевого самоврядування. Перш за все, необхідно забезпечити надання товариствам рівних умов фінансової підтримки з муніципальним житловим фондом. Не можна допускати дискримінації товариств щодо надання їм бюджетного фінансування.

Найважливішою мірою є забезпечення доступності реєстраційних процедур, шляхом їх спрощення і, по можливості, здешевлення. Значну допомогу товариствам можуть надати місцева влада у формі надання пільг з оплати реєстраційних внесків та зборів.

Інформування населення про позитивний досвід товариств власників житла - одна з найсерйозніших завдань місцевих адміністрацій. Необхідно налагодити широку інформаційну кампанію через усі засоби масової інформації міста, з висвітленням діяльності організацій, що надають допомогу ініціативним групам та правлінням товариств, а також надання можливості громадянам отримувати консультації в органах місцевого самоврядування.

Крім того, необхідно вести активну роз'яснювальну роботу серед власників квартир, особливо в будинках з високим відсотком приватизації. Вимагає безпосереднього пояснення домовласникам їх права та обов'язки з управління кондомініуму,

Має бути налагоджене постійне широке оповіщення населення про всі позитивні приклади діяльності товариств власників житла та переваги самоврядування. Обмін досвідом з представниками адміністрацій в інших регіонах, а також з представниками асоціацій та інших об'єднань ТСЖ також буде сприяти вирішенню цього завдання.

Найважливішим кроком на шляху розвитку самоврядування повинно стати заохочення органами влади, у співпраці з громадськими житловими організаціями, появи і розвитку освітніх курсів і програм з тематики управління житловим фондом.

Необхідно продовжувати формування в регіонах конкурентного середовища в сфері управління та експлуатації житла. Практика показує, що в тих регіонах Росії, де існує конкуренція в цій галузі, товариств власників житла діють успішніше. У той же час попит на ці послуги, створюваний товариствами, активно впливає на формування цієї частини ринку.

Тим не менш, хотілося б підкреслити, що проблема створення кондомініумів в Росії, розвитку діяльності товариств власників житла є виключно важливою для формування інституту реальних власників житлового фонду, ефективного управління нерухомістю, зниження бюджетних витрат з будівництва, утримання і експлуатації житла. Але проблем створення ТСЖ не можна розглядати як істотну альтернативу сьогоднішній системі управління житлом у Росії, Необхідні інші інструменти формування активного власника житла.

Крім того, як показує практика, застосування механізмів і положень законодавства про кондомініуми і ТСЖ доцільно і ефективно в різних сферах діяльності, крім житлово-комунального господарства в:

- Будівництві, фінансується за рахунок пайового інвестування декількох інвесторів - майбутніх власників з відповідною часткою, майна;

- Санації містоутворюючих підприємств (промислові кондомініуми);

- Управлінні нерухомістю та інших.

У той же час, як зазначалося вище, реформування житлової сфери не може бути забезпечено без підтримки держави та місцевої влади. Тому до основних умов, що сприяють розвитку товариств власників житла на місцях, слід віднести:

- Включення до програми економічного розвитку, що розробляються адміністраціями міст і суб'єктів Російської Федерації, питань, спрямованих на підтримку товариств власників житла;

- Розробку та впровадження процедур, що полегшують реєстрацію кондомініумів і товариств власників житла, в тому числі в новому будівництві;

- Розробку пакету примірних установчих документів з ТСЖ:

- Передачу товариствам власників житла встановлених дотацій на технічне обслуговування житла і комунальні послуги;

- Компенсації товариствам наданих пільг і перерахування субсидій з оплати житлово-комунальних послуг;

- Передачу товариствам прав на нежитлові (невикористовувані) приміщення в будівлі або перерахування товариствам частини орендної плати за приміщення в будинку, що належать муніципалітету:

- Передачу членам товариств прав на земельні ділянки під будинком та прибудинкову територію;

- Встановлення податкових пільг для товариств власників житла;

- Формування системи договірних відносин в ЖКГ;

- Сприяння у навчанні керуючих кондомініуму і у створенні об'єднань власників житла.

Особливо актуальним це стає в умовах, коли існуючі житлові організації не можуть реалізувати ринкові принципи управління не належить їм житлової власністю. Адже це не тільки перехід на беззбиткове функціонування за рахунок повної оплати населенням вартості житлових послуг. У першу чергу потрібно вирішити завдання з перспективного розвитку житлового фонду з урахуванням вивчення попиту на житлові послуги в залежності від демографічної ситуації в регіоні, динаміки доходів різних груп населення, технічного стану будівель, економічної доцільності їх модернізації і багато чого іншого.

Висновок.

Вивчення нормативно - законодавчої бази показало, що товариства власників житла в РФ і РБ створюються і функціонують відповідно до федерального закону РФ № 72 «Про товариства власників житла» від 15 червня 1996 року, в якому дається поняття товариства і кондомініуму, відносин власності, права і обов'язків членів товариства, принципів та порядку реєстрації, перелік діяльності, які може здійснювати товариство, а також зразковий статут товариства. Крім того, розглядаються питання регулюються також законом РФ від 24.12.92 № 4218 -1 «Про основи житлової політики», Цивільним кодексом РФ, а також низкою постанов і розпоряджень на місцевому рівні. Поряд із зазначеними нормативними актами в Республіці Башкортостан, було прийнято постанову Кабінет Міністрів Республіки Башкортостан «Про заходи щодо створення та активізації діяльності товариств власників житла» від 31.08.99 р. № 274, а також ряд постанов адміністрацій міст і районів про підтримку створення товариства власників житла.

Вивчення зарубіжного досвіду управління житловим фондом, на прикладі Німеччини, показало, що повністю перейняття цього досвіду неможливо з ряду причин: по-перше, приватна власність в європейських країнах складалася століттями, а в Росії тільки недавно почався перехід до приватної власності, по-друге, у Німеччині є житло, що пустує (приблизно 10%) і тому жителі мають можливість більш вільно вибирати де їм жити, по-третє, більшість жителів не є власниками, а орендують житло.

Але в той же час деякі аспекти зарубіжного досвіду можна застосувати в Російській дійсності:

• введення конкуренції в галузі обслуговування житлового фонду;

• запровадження жорсткого контролю за підприємствами - природними монополістами (газ, вода, електроенергія, і т.д.);

Вивчення та аналіз створення та функціонування товариств власників житла в РФ показав, що сьогодні ідея організації управління житлом у РФ на основі товариств власників житла активно підтримується багатьма організаціями, що об'єднують членів колишніх ЖБК, ЖК і освічених товариств власників житла. На основі позитивного досвіду діяльності товариств, яким вдалося домогтися реалізації передбачених законодавством правомочностей видно, що це стало можливим в результаті активної громадської підтримки, а також цілеспрямованих дій органів влади окремих регіонів Російської Федерації та місцевої влади, які сприяють створенню кондомініумів та діяльності ТСЖ.

У цілому, за даними Держкомстату Росії в 2001 році в Росії налічувалося більше 4.5 тис. товариств власників житла, велика частина з яких поки формується на базі житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) в новому будівництві. У меншій мірі цей приріст забезпечує створення товариств власників житла на базі державного, муніципального та кооперативного житлового фонду.

Таким чином, доводиться констатувати, що процес створення кондомініумів в більшості регіонів і міст Росії йде повільними темпами. В даний час чисельність зареєстрованих кондомініумів, товариств власників житла, становить менше одного відсотка у загальному обсязі житлового фонду, і більше того, не всі товариства взяли на себе тягар управління належить їм власністю. Як правило, ці функції за договором передаються тим же ЖЕКам, трестам, МУПам, незважаючи на визнання ефективності управління нерухомістю у житловій сфері об'єднаннями домовласників за рахунок зниження витрат на її обслуговування та підвищення якості експонованих комунальних послуг.

Аналіз показує, що серйозною причиною, що стримує розвиток цієї форми самоорганізації мешканців, є відсутність у громадян досвіду самоврядування, психологічна їх неготовність і боязнь взяти на себе відповідальність за майбутнє житлового будинку та інші фактори засновані на недостатньому знанні, розумінні питання управління домоволодінням, а також економічної і політичною нестабільністю в суспільстві.

Аналіз створення і функціонування товариств власників житла в РБ показав, що сьогодні в республіці створено 64 товариства власників житла, в тому числі в містах Уфі, Стерлітамаці, Нефтекамске, Агидели, Туймазах, Жовтневому, Дюртюлі, Ішимбай, п. Уптіно Уфімського району, і Приютова Белебєєвському району, п.Раевка Альшеєвського району. На їх обслуговуванні знаходиться будинки загальною площею 1167,6 тис. кв. метрів.

В даний час товариства власників житла стають основною формою управління у будинках-новобудовах, де більша частина квартир належить приватним особам, у будинках відомчого фонду та ЖБК, члени яких повністю виплатили пай за квартиру.

Аналіз функціонування Уфімського товариства власників житла показав, що на сьогоднішній день товариство є збитковим, так як технічне обслуговування ліфтів, прибирання сходових клітин, освітлення місць загального користування, вивезення та збір сміття, і д.р. все це не може оплачуватися мешканцями в повному обсязі, а значить, це лягати збитками на товариство. Тому необхідно шукати інші джерела фінансування, за рахунок яких можна буде покрити ці збитки. Як наприклад введена в дію наприкінці минулого року платна стоянка для мешканців і нічна охорона прибудинкової території, можна також ввести власну диспетчерську ліфтову службу, яка буде виконувати дрібні неполадки ліфтів. Ці заходи дозволять не тільки скоротити витрати товариства а й знизити дотації які виплачує держава.

Таким чином, в результаті проведеного дослідження були виявлені наступні проблеми створення та неефективного функціонування товариств власників житла:

• слабка поінформованість громадян;

• складність процедур і висока вартість оформлення товариств та реєстрації нерухомого майна в кондомініуми в єдиному державному реєстрі;

• недосконалість нормативної бази і недостатня підтримка з боку адміністрацій міст і районів;

• брак професійних кадрів з управління житлом (домоволодінням).

Представляється, що для вирішення вище зазначених проблем необхідно провести наступні заходи:

• через засоби масової інформації провести роз'яснювальну роботу серед населення про те, як створюються і функціонують товариства власників житла, в чому їх переваги і які є недоліки їхньої діяльності, а також висвітлення позитивного досвіду діючих товариств власників житла, акцентуючи при цьому увагу на перевагах альтернативного управління житловим фондом;

• на рівні муніципальних утворень необхідно провести спрощення процедури реєстрації товариств власників житла, і передбачити зменшення оподаткування з товариств власників житла;

організувати централізоване навчання професійних кадрів в галузі управління житловим фондом, які будуть знати технологію експлуатації будівель, зможуть складати технічні та фінансові плани організації робіт і забезпечать контроль за їх виконанням.

Список використаної літератури:

НОРМАТИВНІ АКТИ:

1. Конституція Російської Федерації. М.: Юрідічекая література, 1994

2. Конституція Республіки Башкортостан. / / Відомості Верховної Ради та уряду РБ. Уфа, 1994 № 4

3. Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації: Федеральний закон від 28 серпня 1995 р. № 154-ФЗ

4. Про державне прогнозування та програмах соціально - економічного розвитку РФ: Федеральний закон від 20 червня 1995 р. № 115-ФЗ

5. Про вдосконалення системи оплати житла і комунальних послуг та заходи з соціального захисту населення. Положення про надання громадянам субсидій на оплату житла та комунальних послуг. Постанова Уряду РФ від 2 серпня 1999 р. № 887

6. Про федеральних стандартах переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг на 2002 рік: Постанова Уряду РФ від 19 листопада 2001 р. № 804

7. Про встановлення республіканських стандартів переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг на 2002 рік: Постанова Уряду РБ від 27 вересня 2001 р. № 249

8. Про фінансові основи місцевого самоврядування в РФ: Федеральний закон від 25 вересня 1997 р. № 126-ФЗ

9. Указ Президента Російської Федерації від 10 червня 1994 р., № 1180 «Про житлові кредити»

10. Про підпрограмі «Реформування і модернізація житлово-комунального комплексу» РФ федеральної цільової програми «Житло» на 2002-2010 роки: Постанова уряду РФ від 17 листопада 2001 р. № 797

11. Закон «Про основи федеральної житлової політики» 1992 року

12. Постанова Уряду Російської Федерації від 18.01.1992 р. № 34. З питань регулювання житлових правовідносин

13. Про розвиток конкуренції при наданні послуг з експлуатації і ремонту державного і муніципального житлових фондів: Указ Президента РФ від 29 березня 1996 № 432

14. Про упорядкування системи оплати житла і комунальних послуг: Постанова Уряду РФ від 18 червня 1996 р. № 707

15. Про затвердження правил надання комунальних послуг та правил надання послуг з вивезення твердих і рідких побутових відходів: Постанова Уряду РФ від 26 вересня 1994

16. Про заходи щодо поліпшення розрахунків за продукцію паливно-енергетичного комплексу: Указ Президента РФ від 18 вересня 1992 р. № 1091.

17. Про основи ціноутворення та порядок державного регулювання та застосування тарифів на електричну та теплову енергію: Постанова Уряду РФ від 4 лютого 1997 р. № 121

18. Основні положення ціноутворення на електричну та теплову енергію на території РФ: Постанова Уряду РФ від 31 жовтня 1999 р. № 1202

19. Про державне регулювання тарифів на електричну та теплову енергію в РФ: Федеральний закон від 14 квітня 1995 р. № 41-ФЗ

20. Постанова Уряду Російської Федерації від 18.01.1992 р. № 34. З питань регулювання житлових правовідносин

21. Про заходи щодо впорядкування державного регулювання цін (тарифів): Постанова Уряду РФ від 7 березня 1995 р. № 239

22. Про перехід на нову систему оплати житла і комунальних послуги порядок надання громадянам компенсацій (субсидій) при оплаті шахраюй і комунальних послуг: Постанова Уряду РФ від 22 вересня 1993 р. № 936 / / Економіка і жізнь.-1993. - № 41.

23. Житловий кодекс Республіки Башкортостан від 2 березня 1994

24. Цивільний кодекс Ч.1.Офіц. вид. - М.: Юрид. лит., 1994

1. Житловий Кодекс України від 24 червня 1983

2. Цивільний кодекс РФ Ч.2.Офіц. вид. - М.: ИНФРА-М, 1996

3. Закон Російської Федерації від 24.12.92 р. N 4218-1 "Про основи Федеральної житлової політики" (у редакції Федерального закону № 9-ФЗ)

4. Закон Російської Федерації від 15.06.96г. № 72-ФЗ "Про товариства власників житла"

5. Указ Президента "Про реформу житлово-комунального господарства Російської Федерації" 28.08.97г. № 425, розділ "Стимулювання створення товариств власників житла"

6. Постанова Уряду Російської Федерації від 26.09.97г. № 1223 "Про затвердження Положення про визначення розмірів і встановлення меж земельних ділянок в кондомініуми"

7. Ухвала Конституційного суду РФ від 3 квітня 1998 р. № 10-П "У справі про перевірку конституційності пунктів 1, 3 та 4 статті 32 та пунктів 2 і 3 статті 49 Федерального Закону від 15 червня 1996 р." Про товариства власників житла "

8. Закон РФ від 04.07.91 № 1541-1 «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»

9. Постанова Кабінет Міністрів Республіки Башкортостан «Про заходи щодо створення та активізації діяльності товариств власників житла» від 31.08.99 р. № 274.

10. Указ Президента РФ від 23.12.93 № 2275 "Про затвердження Тимчасового положення про кондомініумі".

11. Безсонов С.Е. Досвід соціального партнерства у житловій сфері / / ЖКГ. - 2000. - № 11, с.85-94.

12. Бобович Р.Є. Об'єднання мешканців багатоквартирних будинків. - М.: Асоціація ТСЖ "Центр", 2001. - 237 с.

13. Вішневскій Ю.А. Виконання першого етапу програми реформування ЖКГ П'ятигорська / / ЖКГ. - 2000. - No2, с. 15-20.

14. Долгушина О.В. Порядок формування ТСЖ в період будівництва / / ЖКГ. - 2000. - № 1, с. 32-40.

15. Житловий альманах No2. Кондомініум і влада. - М.: Асоціація ТСЖ, ЖБК, ЖК, МЖК "Центр", ТСЖ ТСК "Новослободська 36 / 1", 1999. - 209 с.

16. Житловий альманах № 3. Правові та організаційні відносини в товариства власників житла і кондомініуми. - М.: Асоціація ТСЖ, ЖБК, ЖК, МЖК "Центр", Асоціація ТСЖ, ЖБК, ЖК "Південно-Захід", 1999. - 264 с.

17. Житловий альманах № 4. Житлово-орендна кооперація. Досвід нової економічної політики і можливість його застосування в сучасній Росії. - М.: Асоціація ТСЖ, ЖБК, ЖК, МЖК "Центр", Інститут розвитку Москви - центр "Муніципалітет", 1999. - 181 с.

18. Іваненко В. Житлово-комунальна реформа / / Економіка і життя. - 2001. - № 25

19. Ільїн І. Умови здійснення житлової реформи / / Економіст. - 2000. - № 5

20. Кравченко А.В. ТСЖ - оптимальна форма управління житлом / / ЖКГ. - 1999. - № 6, с.15-19.

21. Кутакова Т.Б. Досвід створення кондомініумів за кордоном / / ЖКГ. - 1999. - № 4, с.18-25.

22. Ломтев Г.А. Що робити для створення системи самоврядування у житловій сфері / / ЖКГ. - 2000. - № 3, с. 40-47.

23. Ломтев Г.А. Самоврядування в багатоквартирних будинках / / ЖКГ. - 2000. - № 7, с. 45-50.

24. Матеров Л.М. Кондомініум. Як зареєструвати Товариство власників житла в місті Москві. - М.: ГЦЖС-ПРЕС, 1998. - 268 с.

25. Матеров Л.М. Кондомініум і влада / / ЖКГ. - 1998. - № 6

26. Матеров Л.М. Організація ТСЖ: поради практика / / ЖКГ. - 2000. - № 3, с. 52-69.

27. Московське Уряд та асоціації ТСЖ. Два підходи до самоврядування у житловій сфері. - М.: Міська житлова палата: асоціації ТСЖ, ЖБК, ЖК, МЖК "Центр", "Південно-Захід", "Захід", "Південний Схід", "Південь", "Північно-Захід", 2001. - 282 с.

28. Про позитивний досвід створення і діяльності товариств власників житла. - М.: Фонд "Інститут економіки міста", 2000. - 63 с.

29. Румянцева М.С. Товариства власників житла: досвід Новочеркаська / / ЖКГ. - 2000. - № 2, с.10-14.

30. Тасенко Т.М. Товариства власників житла / / ЖКГ. - 2001. - № 3, с.42-47.

31. Тренінг. Перший курс: самоврядування в кондомініумі. - М.: Житлова палата м. Москви: Асоціації ТСЖ, ЖБК,, РК, МЖК "Центр", "Південно-Захід", "Південний Схід", "Південь", "Північно-Захід", 2000. - 150 с.

32. Трусевич В.П. Залучення населення до управління житловим фондом в Красноярському краї / / ЖКГ - 2000. - № 3, с.24-28.

33. Філімонов С.Л. Правовідносини власності в багатоквартирному будинку / / ЖКГ. - 2000. - № 7, с.15-22.

34. Філімонов С.Л. Довідник з організації діяльності правління ЖБК, ЖК, ТСЖ; М.: ДІАЛОГ. МІФІ - 2000, ч.2. - 208 с.

35. Філімонов С.Л. ТСЖ: практика правовідносин і зміни у законодавчому регулюванні / / ЖКГ. - 2001. - № 5, с.14-21.

36. Філімонов С.Л. ТСЖ: проблеми і перспективи / / ЖКГ. - 2000. - № 11, с.72-79.

37. Чернишов Л.М. Про хід та перспективи реформування житлово-комунальної сфери / / ЖКГ. - 2001. - № 4, с.38-44.

38. Чернишов Л.М. Житлово-комунальна реформа в Росії. - М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1997