Операції з нерухомим майном та можливі шляхи захисту прав добросовісного набувача майна

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати


Дипломна робота

Тема: Операції з нерухомим майном та можливі шляхи захисту прав добросовісного набувача майна

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1 ІСТОРІЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ОБІГУ НЕРУХОМОСТІ І ПОНЯТТЯ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Історія правового регулювання обороту нерухомості в Росії

1.2 Визначення поняття нерухомості

РОЗДІЛ 2 Порядок УГОД З НЕРУХОМІСТЮ В СУЧАСНИХ ЕКОНОМІЧНИХ УМОВАХ

2.1 Поняття та правова природа державної реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно

2.2 Нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю в сучасному російському цивільному праві

РОЗДІЛ 3 ОСОБЛИВОСТІ ЗАХИСТУ Добросовісний набувач

3.1 Поняття добросовісності придбання

3.2 Способи захисту добросовісного набувача

ВИСНОВОК

СПИСОК

ВСТУП

Актуальність теми дослідження. Нерухомість - один з найцінніших об'єктів цивільних прав. Права на нерухоме майно та угоди з ним зачіпають інтереси майже всіх громадян і юридичних осіб.

Чинне законодавство, що регулює відносини з приводу нерухомості, характеризується великою кількістю нормативних актів, іноді суперечать один одному. Сьогодні майнові права громадян і юридичних осіб отримують надійний захист шляхом визнання їх державою в особі спеціальних державних органів установ юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, які діють у всіх суб'єктах РФ.

Державна реєстрація - завершальний етап придбання прав на нерухомість. Вона має не технічне, а юридична (правообразующее) значення. Виникнення і припинення майнових прав на нерухомість закон пов'язує саме з моментом державної реєстрації. Покупці, що обмінюються, обдаровані стають власниками і, отже, отримують можливість на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися нерухомістю тільки після державної реєстрації права. Тому для оформлення документів на нерухомість необхідно знання процедури державної реєстрації, повноважень реєструючих органів.

На практиці часто виникає необхідність нотаріального оформлення угод з нерухомістю. Нотаріальне посвідчення обов'язково у випадках, зазначених у законі, а також у випадках, передбачених угодою сторін. Обов'язкове нотаріальне оформлення передбачено, наприклад, для договору ренти, іпотечного договору, заповіту. В інших випадках громадянам та юридичним особам законом надана можливість вибору: укладати угоди або в кваліфікованій нотаріальною, або у простій письмовій формі.

Актуальність теми даної дипломної роботи полягає в тому, що переважна більшість людей стикається з питаннями правовідносин щодо таких об'єктів цивільних прав, як нерухоме майно: продає, дарує, орендує квартиру, дачу, земельну ділянку тощо Тому важливо знати законодавче регулювання цих питань.

Ступінь наукової розробленості теми. Найбільш грунтовні розробки в даному напрямку здійснені такими вченими як Александров А.А., Афанасьєва І.В., Бабкін С.А., Бєлов В.А., Васьковський Є.В., Витрянский В.В., Добровольський В.І ., Кассо Л.А., Кірсанов А.Р., Козир О.М., Маковський А.Л., Новицька Т.Є., Петров Є.Ю., Побєдоносцев К.П., Піскунова М.Г., Покровський І.А., Полуяхтов І.А., Рахмилович В.А., Садиков О.Н., Сенчіщев В.І., Синайський В.І., Сергєєв А.П., Скловський К.І., Степанов З . А., Суханов Е.А., Толстой Ю.К., Федоренко Н.В., Черепахін Б.Б., Шершеневич Г.Ф., Яковлєв В.Ф. і багатьма іншими.

У своїй сукупності роботи названих вчених становлять основу для розробки проблем угод з нерухомістю.

Цілями дипломного дослідження є розгляд угод з нерухомим майном, а також можливі шляхи захисту прав добросовісного набувача майна.

Ці основні цілі виражені в комплексі взаємопов'язаних завдань, теоретичний пошук вирішення яких зумовив структуру та зміст дипломної роботи.

Виходячи з названих цілей, визначено завдання дипломного дослідження:

  • дослідження питань історичного розвитку законодавства про угоди з нерухомим майном;

  • розгляд питань поняття нерухомого майна;

  • розгляд питань реєстрації та нотаріального посвідчення угод з нерухомістю;

  • розгляд способів захисту сумлінного набувача від віндикаційного позову.

Об'єктом дослідження дипломної роботи є суспільні відносини, що виникають у сфері забезпечення захисту законних прав та інтересів громадян при застосуванні норм про операції з нерухомим майном.

У прямій залежності від об'єкта знаходиться предмет дослідження, який складають:

норми цивільного законодавства, федеральні закони, що передбачають порядок операцій з нерухомістю;

практика реалізації норм, що передбачають операції з нерухомістю;

тенденції удосконалення цивільного законодавства.

Методи дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень, висновків і рекомендацій, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового, статистичного та логіко-юридичного.

Нормативну базу роботи склали: Конституція РФ, цивільне законодавство РФ, цивільне законодавство РРФСР, федеральні закони, РФ проаналізовано також законодавство дореволюційної Росії, матеріали судової практики.

Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, що включають в себе шість параграфів, висновків і бібліографічного списку.

РОЗДІЛ 1 ІСТОРІЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ОБІГУ НЕРУХОМОСТІ І ПОНЯТТЯ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Історія правового регулювання обороту нерухомості в Росії

Терміни "нерухомість", "нерухоме майно", "нерухомі речі" у вітчизняному правознавстві з'явилися після того, як в Росії склався досить розвинений поземельний оборот. В Указі Петра 1 від 23 березня 1714 р. "Про спадщині маєтків" дається поняття нерухомих речей шляхом перерахування окремих їх видів: "родових, вислуженние і куплених вотчин і маєтків, також і дворів і крамниць" 1. На жаль, з легкої руки М.Ф. Володимирського-Буданова Г.Ф. Шершеневича в літературі цей указ іменується не точно - як "Указ про єдиноспадкування" 2. Цей термін, як зауважив професор Г.Ф. Шершеневич 3, замінив собою колишні різноманітні висловлювання, якими позначалася земельна власність і перебувають на ній інші нерухомі речі.

Разом з тим інші терміни, що позначають ті чи інші різновиди нерухомого майна, не були остаточно витіснені і продовжували використовуватися в законодавстві.

Так, термін "вотчина" протягом кількох століть вживався для позначення нерухомого майна, що належить на праві приватної власності. Для позначення приватної нерухомості використовувалися і традиційні терміни російського права: "володіння", "володіння", а також проникнув з литовсько-польського права термін "Дєдіна".

Відсутність у російському правознавстві допетровських часів терміну "нерухомість", звичайно ж, зовсім не означало відсутності в цивільному обороті відповідних об'єктів, що позначаються іншими поняттями. Як писав М.Ф. Володимирський-Буданов, повна відсутність володіння нерухомими речами можливо тільки в кочовому побуті народу (мисливському і Гароімі). Як тільки "люди осідають і переходять до заняття землеробством, у них з'являється необхідність, по-перше, права на частину земної поверхні для влаштування постійного (осіла) житла - для будинку і, по-друге, права на окрему ділянку землі для обробки і для інших цілей господарського користування "4. Разом з тим у Росії тривалий час панували уявлення про поземельній нерухомості як про державну власність, тобто належить верховному правителю - царю.

У російській державі з посиленням доцентрових тенденцій виникли певні правові режими земель. Так, до XI - XII ст. склалися такі форми землеволодіння: общинне, княже, вотчинне, помісне і монастирське. Особливості різних видів землеволодіння виявлялися в різні обмеження або дозволениях їх використання в цивільному обороті. Наприклад, общинні (або чорні) землі, будучи за своїм статусом державними, могли бути використані членами громади, які проживали на них, тільки з метою задоволення власних общинних потреб, але не могли бути відчужені будь-яким чином (продані, подаровані, закладені і тощо).

Княжі землі, будучи власністю князів, могли бути продані, заповідані і іншим чином відчужені. У той же час, якщо князь переходив з одного наділу в інший, то він втрачав право на землі, і воно переходило до нового князя, приходив у цей спадок 5.

Помісними землями їх власники не володіли на праві власності. Право користування помісними землями було платою князя своїм дружинникам за службу, і в разі їх переходу на службу до іншого князя, дружинники втрачали право на ці землі.

До ХII ст., З твердженням впливу православної церкви, на Русі склалися великі монастирські або церковні землеволодіння, які мали специфічний правовий режим. Суб'єктами церковного землеволодіння виступали монастирі, церкви, єпископські сани, то є якісь колективні утворення, але не окремі ченці, церковні діячі як фізичні особи. Допускалося вільне відчуження монастирських земель, що робило церкви і монастирі активними учасниками поземельного обороту. У той же час ченці, єпископи не могли заповідати, дарувати, закладати землі від власного імені. Ця обставина підкреслює корпоративний характер церковної власності на землю та інше нерухоме майно.

Період централізації державної влади в Росії своїм природним наслідком мав посилення державного регулювання земельних відносин. Як зазначає Т.Є. Новицька, "становлення і розвиток умовного феодального землеволодіння змістило акценти в процедурі зміцнення речових прав. Велике значення відтепер мала реєстрація угоди у відповідній державній установі (наказ, воєвода). Перехід речових прав на землю фіксувався в Помісному наказі, на міський будинок і двір - у Земському для Москви, а по містах - у воєвод "6.

Таким чином, існуючий в середні століття в Росії цивільний оборот земель спричинив виникнення різних правових конструкцій нерухомості. Специфічні риси об'єктів нерухомості визначалися правовим режимом даних об'єктів нерухомості (земельних ділянок), статусом їх власників, який, у свою чергу, виникав із поділу суспільства на стани.

За часів Петра I економічне життя держави інтенсифікувалася. Це активізувало цивільний оборот і, як наслідок, з'явилися нові правові режими нерухомих речей і їх внутрішньої юридично значимої класифікації.

Так, актуальною залишалася класифікація земельних ділянок залежно від їх власників. За цим критерієм виділяли:

- Землі державні;

- Землі церковні;

- Землі приватні;

- Землі чернотягловие.

Особливим правовим режимом володіли так звані родові нерухомі майна. Держава, зацікавлена ​​в тому, щоб зберегти за своєю опорою - дворянськими родами - належні їм землі, встановило ускладнений порядок відчуження цих земель, включаючи передачу у спадок.

Особливості економічного розвитку російської держави зажадали обмеження обігу окремих видів нерухомого майна. Оскільки в петровський час велося інтенсивне будівництво флоту, то підвищену цінність набували лісу, які є джерелом матеріалів для кораблебудування. Це визначило появу законодавчого положення, яким обмежувалася рубка лісів незалежно від того, у чиїй власності вони знаходилися. Навіть приватним власникам лісів ставилося в обов'язок стежити за їх станом 7.

Іншим напрямком розвитку економічного життя країни стало формування і зміцнення в правах купецького стану. Однак розвиток торгівлі вимагало юридичних гарантій економічної бази купецтва і, зокрема, усунення невиправданих обмежень у використанні нерухомого майна. У зв'язку з цим закономірним є поява іменного указу імператора від 18 січня 1721 "Про купівлю купецтву до заводів сіл", яким купецтву було дозволено купувати з дозволу Берг-і Мануфактур-колегій у власність для промислових потреб сіл 8. Таким чином, купецтво розширило свої права участі в цивільному обороті нерухомих речей, що, у свою чергу, стало передумовою подальшого економічного розвитку держави.

Іншим напрямком розширення кола суб'єктів, які мають право брати участь в обороті нерухомості, стало дозвіл жінкам здійснювати операції з нерухомістю. Так, відповідно до Сенатським указом від 4 листопада 1715 р. "Про дозвіл писати купчі і заставні на нерухоме маєток особам жіночої статі" жінки були зрівняні в правах з чоловіками здійснювати купчі і заставні на нерухоме майно 9.

Слід зазначити, що держава прагнула встановити контроль за ринком нерухомості. Зокрема, за ініціативою Петра I проводилися досліди зі створення реєстраційної системи угод з нерухомими речами. Починаючи з 1699 р. був прийнятий ряд законодавчих актів, метою яких було впорядкування системи оформлення кріпосних актів (фортець) на нерухомість. Так, переглядався порядок написання фортець майданними піддячих, що бере свій початок з часів Соборної Уложення. Встановлювався контроль за їх діяльністю. Відтепер кріпаки акти повинні були складатися у Помісному наказі. У подальшому функції з контролю за обігом нерухомості були передані Ратуші, Збройній палаті, а з 1719 р. - Юстиц-колегії 10.

10 січня 1701 був прийнятий іменний указ імператора "Про обряді вчинення будь-якого роду кріпосних актів". Цим указом встановлювався порядок здійснення купчих, тобто порядок укладання договорів купівлі-продажу нерухомості. Договір вступав у законну силу з моменту його реєстрації в наказі. Таким чином, створювалася централізована система державного контролю за обігом нерухомого майна. Звичайно, така централізація була можлива в дуже обмежених масштабах, як правило, в межах великих міських поселень (головним чином у Москві), однак це був необхідний для держави досвід, який в кінцевому підсумку повинен був привести до створення повномасштабної системи державної реєстрації прав на нерухомість .

За часів Катерини II відбулася децентралізація процедури зміцнення прав на нерухомість. Функції по здійсненню кріпосних актів були покладені на спеціальні установи кріпаків справ, які були утворені при повітових судах. Була передбачена спеціальна процедура так званого введення у володіння нерухомістю, про що складалися акти, які пред'являються для зміцнення речових прав.

До XIX ст. в Росії стали активно розвиватися ідеї реформування правового регулювання цивільного обороту. Під керівництвом М.М. Сперанського готувався проект Цивільного уложення 1810 р., однією з базових ідей якого було положення про те, що в якості першооснови права на землю виступає право власності на землю, в той час як права на будову є вторинними. При цьому передбачалося закласти до законодавства презумпцію, згідно з якою всі будівлі, насадження, вироблені на поверхні грунту та в її надрах, належать власнику земельної ділянки, якщо суд не встановить зворотне 11. На жаль, Цивільне укладення з цілого ряду причин як об'єктивного, так і суб'єктивного характеру не було прийнято 12.

Проте зазначена обставина не стало непереборною перешкодою для розвитку права нерухомості в Російській Імперії.

До кінця XIX ст. в Росії склалася досить громіздка система регулювання обороту нерухомого майна. У той же час цю систему можна було охарактеризувати як досить своєрідну. Так, професор Л.А. Кассо зазначав, що в питаннях оголошення угод про нерухомість російське законодавство "прагнуло проводити доброчинні початку, тоді ще не скрізь визнані на Заході" 13.

Особливо відчутними були відмінності у регулюванні способів набуття права власності на рухоме і нерухоме майно. Процедура набуття права власності на нерухомість за руським правом вимагала їх зміцнення. Під зміцненням прав малося на увазі "державна, при посередництві органів суспільної влади, гласне твердження з'єднання права з відомим суб'єктом" 14. Основні форми зміцнення прав на нерухомість представляли собою так звані кріпосні акти.

З прийняттям Положення про нотаріальну частину від 14 квітня 1866 основні функції щодо зміцнення прав на нерухомість покладалися на нотаріусів.

Процедура набуття права власності на нерухомі майна включала кілька юридично значимих елементів. Спочатку сторони у присутності молодшого нотаріуса (точніше, з його допомогою) становили кріпак акт, який заносився до актової книги. Потім витяг з актового книги представлялася старшому нотаріусу, який перебував при тому судовому окрузі, на території якого знаходилося відчужуване нерухоме майно. Старший нотаріус, перевіривши законність представленого акта і переконавшись у сплаті кріпаків мит, робив на виписці напис, яка засвідчувала затвердження акту і, залучивши виписку до кріпосну книгу, робив необхідну відмітку в реєстрі кріпаків справ. Цей момент і вважався моментом переходу права власності. У той же час в літературі тієї пори обговорювалося юридичне значення акту введення у володіння. У кінцевому підсумку законодавчо "введення у володіння як обов'язковий обряд оголошення скасований і збережений лише як дійсна передача маєтку набувачеві, яка відбувається, подібно виконання судового рішення, за бажанням набувача" 15.

Послідовний аналіз цієї процедури привів до теорії, яка обгрунтовувала, що, на відміну від законодавств інших держав, у вітчизняному праві "купча вилучена з договорів і віднесена до способів придбання права власності ... Купча є акт остаточний, є сама передача, а угода про продажу передує їй, і в купчої виражається результат його - перехід майна від однієї особи до іншої; ознакою цього переходу служить купча фортеця, так що видачею її і переходом права виповнюється передувала їй і окреме від неї словесне чи письмова угода "16.

Слід зазначити, що в XIX ст. практика як цивільного обороту, так і судова не розглядала угоди з нерухомістю як комерційних (торгових). Так, А.І. Камінка зазначав, що "хоча Статут судочинства торгового прямо і не стосується питання про нерухоме майно, тим не менш практикою він вирішується в тому сенсі, що операції з нерухомим майном не відносяться до операцій торговим, яка б не була мета, яку при цьому переслідують сторони "17. З цього ж виходила і судова практика, формована рішеннями Урядового сенату.

Перший крок до ліквідації поділу речей на рухомі і нерухомі у вітчизняній політиці та праві був зроблений з прийняттям декрету ВЦВК від 27 жовтня 1917 року "Про землю" 18. Цим декретом була встановлена ​​заборона на здійснення цивільно-правових угод із землею. Вилучення з цивільного обігу земельних ділянок як основного елементу інституту нерухомості робило безглуздим і поділ майна з цього класифікаційною ознакою.

Як наслідок централізації та усуспільнення засобів виробництва у правовому регулюванні цивільного обороту домінувала тенденція звуження об'єктів, які можуть бути об'єктами цивільно-правових угод. Природно, що в основному з обігу вилучалися великі, значимі для економіки об'єкти, серед яких провідне місце займали об'єкти нерухомості.

З прийняттям у 1922 р. Цивільного кодексу РРФСР 19 в радянському законодавстві було остаточно скасовано традиційне для будь-якого правопорядку поділ майна на рухоме і нерухоме. У примітці до ст. 21 ЦК РРФСР 1922 р. зафіксовано: "З відміною приватної власності поділ майна на рухоме і нерухоме майно скасовано". Однак, як справедливо іронізують сьогоднішні дослідники, з таким же успіхом можна було скасувати ділення доби на день і ніч 20.

Диференціація речей на рухомі і нерухомі об'єктивно зумовлюється природним характером самих речей. Сукупність особливих природних ознак, якими володіють нерухомі речі (і перш за все - земельні ділянки), не може не вимагати особливих методів регулювання правовідносин, що виникають з їх приводу. Існуючі природні відмінності між рухомими та нерухомими речами, як пише А.П. Сергєєв, "не повинні, та об'єктивно і не можуть ігноруватися законодавством будь-якого суспільства. Однак в одних випадках, коли це розходження визнано офіційно, воно знаходить виправдане і несуперечливе відображення в законі, а в інших же випадках, коли воно офіційно відкидається, відмінність між рухомим і нерухомим майном проводиться непослідовно і завуальовано "21. Тому законодавець, перебуваючи в об'єктивній залежності від необхідності оцінки природних властивостей нерухомих речей, навіть при легальному відсутності приватної власності на землю як основи нерухомості, не міг встановити однаковий правовий режим для різних видів нерухомого та рухомого майна. Відмінності в правовому режимі нерухомого майна проводилися в законодавстві навіть тоді, коли законодавець відмовлявся від відповідної термінології. Навіть сам принципова відмова від введення в цивільний оборот таких об'єктів, як нерухомі речі, є ніщо інше як надання режиму необоротоспособності (неможливості здійснення угод) даного майна. Не випадково в радянському праві були досить розвинені галузі земельного, водного, лісового законодавства, законодавства про надра і т.д. Більше того, іноді законодавець був змушений допускати "проговорки", встановлюючи в тих чи інших випадках особливий режим нерухомого майна та використовуючи при цьому виключену з офіційного слововжитку термінологію. Як приклад можна привести норму ст. 10 Закону СРСР від 29 жовтня 1976 р. "Про охорону і використання пам'яток історії та культури" 22, в якій встановлено, що "з метою організації обліку і охорони пам'яток історії та культури нерухомі пам'ятки поділяються на пам'ятки загальносоюзного, республіканського і місцевого значення".

Відновлення у вітчизняному праві поділу майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було здійснено в 1991 р. в Основах цивільного законодавства Союзу РСР та республік (далі - Основи) 23. У п. 2 ст. 4 Основ було дано визначення нерухомості, під якою розумілися земельні ділянки і все те, що з ними міцно пов'язано, тобто будівлі, споруди, підприємства, інші майнові комплекси, багаторічні насадження. Далі, не обмежуючись визначенням нерухомості через перерахування окремих її видів, законодавець вважав за необхідне розвинути поняття рухомих і нерухомих речей через їх протиставлення. В якості сутнісного ознаки рухомих речей у цій нормі зазначена можливість переміщення цього майна без невідповідного збитку його призначенням, якщо законодавчими актами не встановлено інше. Таким чином, логічним є висновок про те, що нерухомим майном є такі речі, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню не можливо. У цьому визначенні звертає на себе увагу відсутність вказівки на зв'язок майна із землею (забігаючи наперед, відзначимо, що це один з основних ознак нерухомості, визначений у понятті, яке дано в сучасному ГК РФ).

В Основах перераховані особливості правового режиму нерухомості. До таких, зокрема, віднесені особливості набуття та припинення прав на нерухоме майно, які повинні встановлюватися законодавчими актами. Відповідно до п. 5 ст. 8 Основ форма угод з приводу будівель та іншого нерухомого майна визначається за законодавством місця знаходження такого майна. Під таким законодавством малися на увазі нормативні правові акти, прийняті в республіці, на території якої знаходилося це майно. Таким чином, Основи створили фундамент для багатоваріантного підходу до визначення форми угод з нерухомістю. Це мало практичне значення для можливості встановлення в окремих регіонах союзної держави нотаріальної форми угод з нерухомістю, або про відмову від такої на користь простої письмової форми угод. Одночасно в п. 1 ст. 165 Основ встановлювалося імперативне правило, що форма угод з приводу нерухомості, що знаходиться в СРСР, підпорядковується радянському праву. У щодо спадкування нерухомого майна та прав на нього було прямо встановлено, що таке здійснюється відповідно до законодавства республіки, на території якої знаходилося це майно (п. 9 ст. 8 Основ). Були встановлені і особливі терміни для придбання прав власності на нерухоме майно за давністю володіння (набувним давність) - 15 років, в той час як придбання прав власності на рухоме майно за таким же підставі становило 5 років (п. 3 ст. 50 Основ). Також Основами було передбачено, що місцем виконання зобов'язання з передачі нерухомого майна має бути місце знаходження нерухомості (п. 1 ст. 64 Основ).

Інших правових особливостей обороту нерухомих речей в Основах встановлено не було.

1.2 Визначення поняття нерухомості

Всі ті проблеми, які породжуються підприємницькою практикою в сфері комерційної нерухомості, обігом житлової нерухомості, а також судово-арбітражній практикою, в кінцевому підсумку сходять до поняття нерухомості. Будучи фундаментальною цивільно-правовою категорією, поняття нерухомості лежить в основі всієї системи права нерухомості, правового регулювання операцій з нерухомим майном.

Якщо говорити про сутнісних ознаках нерухомого майна, які повинні знайти відображення в його легальному визначенні, то до таких повинні бути віднесені такі.

По-перше, нерухоме майно завжди є індивідуально-визначеним майном. Це означає, що кожна нерухома річ виступає як окремий об'єкт цивільного права. З юридичної точки зору нерухоме майно неподільне, а якщо відбувається фізичне поділ нерухомої речі, то, як наслідок, це веде і до юридичного "поділу" цього майна: замість одного об'єкта права з'являються два нових. У тому випадку, якщо об'єкт нерухомості нероздільний фізично (є фізично неподільної річчю), то його "юридичний розподіл" можливо тільки за правилами, що регулюють загальну власність: припустимо відчуження частки у праві спільної власності на цю нерухому річ 24.

По-друге, нерухомість за загальним правилом є матеріальним об'єктом, річчю. У цьому сенсі до нерухомості не можуть бути віднесені майнові права, наприклад, права вимоги. У літературі зустрічається трактування окремих положень закону про частку в праві на нерухоме майно як об'єктів нерухомості (п. 1 ст. 24 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість) 25, проте, як видається, ні згадана норма, ні сучасний підхід російського законодавця до розуміння нерухомості не дають підстав для зарахування подібного роду об'єктів до нерухомих речей.

По-третє, для об'єктів нерухомості характерна нерозривний зв'язок із землею. Причому цей зв'язок необхідно розглядати як таку прикріпленість об'єкта нерухомості до землі, втрата якої тягне і втрату функціональності самого об'єкта. Як наслідок, нерухомість стаціонарне, неперемещаема, прикріплена до одного місця. Зазначений ознака розцінюється дослідниками як загального системного ознаки нерухомої речі 26.

Сучасне поняття нерухомості, сформульоване в Цивільному кодексі РФ, також не вільне від недоліків.

В одній з останніх трактувань російського законодавства нерухомість отримала наступну дефініцію. Згідно з п. 1 ст. 130 ЦК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва 27. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" розширює приблизний перелік об'єктів нерухомості і вказує як приклади нерухомих речей на житлові та нежитлові приміщення (ст. 1) 28. Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" також вказує нові приклади нерухомих речей: дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення (п. 1 ст. 5) 29. Відповідно до Федерального закону від 7 липня 2003 р. № 126-ФЗ "Про зв'язок" до нерухомого майна належать споруди зв'язку, які міцно пов'язані із землею і переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі лінійно-кабельні споруди зв'язку ( п. 1 ст. 8) 30. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Крім того, відповідно до п. 1 ст. 132 ЦК РФ нерухомістю визнається підприємство в цілому як майновий комплекс. Також до нерухомої речі відповідно до Федерального закону від 15 червня 1996 р. № 72-ФЗ "Про товариства власників житла" ставився кондомініум як єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості 31 . З 1 березня 2005 року, з набранням законної сили Житлового кодексу Російської Федерації 32, зазначений закон втратив свою юридичну силу (пп. 19 п. 1 ст. 2 Федерального закону від 29 грудня 2004 р. № 189-ФЗ "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації ") 33. Відповідно кондомініум як майновий комплекс не розглядається більше в якості нерухомості. І на завершення законодавець допускає, що законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

Відзначимо, що вищевказані законодавчі визначення нерухомості не вичерпують перелік об'єктів, які розуміються як нерухомих речей. Так, наприклад, в якості нерухомого майна розглядається самовільна споруда (п. 1 ст. 222 ГК). Однак законодавець не вводить цей термін у базове поняття нерухомості. Тлумачення вказаної норми дозволяє зробити висновок про те, що термін "будівництво" є родовим поняттям для штучно створених (але з порушенням встановленого порядку) на земельній ділянці нерухомих об'єктів.

Однак повернемося до формулювання поняття нерухомості, даної в ст. 130 ЦК РФ. Зазначена дефініція базується на трьох прийомах, використаних законодавцем для виведення загального поняття:

- Віднесення до нерухомості земельних ділянок;

- Віднесення до нерухомості об'єктів, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе;

- Віднесення до нерухомості рухомих за природою речей - що підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів 34.

Таким чином, просте зіставлення трьох зазначених груп не дає можливості виділити загальні ознаки предметів, щодо яких встановлено правовий режим нерухомості. Це, у свою чергу, дозволяє зробити висновок про те, що поняття нерухомості визначено не шляхом встановлення ознак даного явища, а шляхом встановлення їх переліку, приведення прикладів нерухомих речей. Однак, як справедливо зауважив з цього приводу на початку ХХ ст. професор Л.А. Кассо, використання такого прийому як перерахування прикладів не може мати вичерпного значення для загального визначення 35. Відсутність чіткої дефініції поняття нерухомості неминуче сприяє виникненню спорів з приводу віднесення цілого ряду об'єктів цивільного права до даної категорії, оскільки легальне визначення нерухомості має розмиті межі. Тим часом вирішення питання про можливість чіткого визначення переліку об'єктів нерухомого майна має не тільки теоретичне, але й практичне значення.

Правильне розуміння нерухомості на основі тієї дефініції, яка сформульована в Цивільному кодексі РФ, можливо тільки за допомогою залучення понять з інших галузей законодавства - земельного, водного, лісового, законодавства про надра та ін Однак аналіз таких законодавчих понять, як ділянки надр, водні об'єкти , земельні ділянки та інших також не дозволяє виділити загальні ознаки цих об'єктів як об'єктів нерухомості. Так, відповідно до Закону РФ від 21 лютого 1992 р. № 2395-1 "Про надра" (далі - Закон про надра) 36 під ділянкою надр розуміється геометрично певний простір надр, індивідуалізація якого відбувається у вигляді гірського відведення - геометризованной блоку надр ( ст. 7). Згідно Водного кодексу Російської Федерації від 16 листопада 1995 р. № 167-ФЗ 37 водний об'єкт - це зосередження вод на поверхні суші в формах її рельєфу або в надрах, що має межі, обсяг і риси водного режиму (ст. 1). Лісовий кодекс Російської Федерації від 29 січня 1997 р. № 22-ФЗ 38 дає дуже розмите юридичне поняття "лісу". З преамбули цього Кодексу слід, що ліс - це сукупність лісової рослинності, землі, тваринного світу та інших компонентів навколишнього природного середовища, що має важливе екологічне, економічне значення.

У юридичній літературі існують і інші пояснення причин виділення нерухомості як особливого об'єкта цивільних прав. Так, К.І. Скловський вважає, що "немає підстав вважати причиною особливого становища нерухомості в обороті її пряму, безпосередню цінність" 39. На його думку, вирішальним якісною відмінністю, що дозволяє перетворити нерухоме майно на засіб стійкості кредиту через іпотеку, є "видимість" 40, тобто стійкість і публічний характер в даній сфері. Віддаючи данину вірно підмічене К.І. Скловський аспекту іпотечного кредитування як властивості обороту нерухомості, слід зазначити, що даний підхід пов'язаний тільки з однією з функцій, яку виконує нерухомість, - з її здатністю забезпечувати розширенні грошових ресурсів. Тим часом цю функцію призначення нерухомості далеко не вичерпується. Нерухомість володіє цілою сукупністю інших якостей, більш важливих, ніж її здатність інтенсифікувати економічне життя держави.

Неможливість знайти в позитивному законодавстві формальні ознаки, що поєднують різні об'єкти нерухомості в цілісну систему, приводить деяких дослідників до висновку про те, що правовий режим нерухомості не залежить від її природних властивостей. В якості об'єднуючих нерухоме майно ознак і підстави виділення нерухомості в особливе юридичне поняття розглядаються особливості організації обороту нерухомості (С. А. Бабкін, В. А. Бєлов) 41.

Таким чином, з точки зору сучасного російського законодавства, склад нерухомого майна не є однорідним. У залежності від природних властивостей і призначення законодавець розділив нерухоме майно на три групи, щодо яких встановлено режим нерухомого майна. Регулювання обороту кожної з цих груп об'єктів володіє певною специфікою, яка буде розглянута нижче - у відповідних розділах цієї роботи.

Як бачимо, при визначенні дефініції нерухомості законодавець використовує два підходи: по-перше, дає ознаки нерухомості (земля, нерозривний зв'язок із землею, неможливість переміщення без заподіяння невідповідного збитку призначенням) і, по-друге, вказує на конкретні об'єкти, які за правовим статусом є нерухомими речами (земельні ділянки, відокремлені водні об'єкти, повітряні і морські судна та ін.) Якщо другий спосіб визначення нерухомості не тягне труднощів у застосуванні на практиці, оскільки його предмет конкретизований як об'єкт цивільного обороту, то визначення нерухомості за допомогою використання дещо абстрактних ознак - "міцний зв'язок із землею", "неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням" - може викликати труднощі у правоприменителя. Дійсно, в законодавстві відсутнє визначення цих понять, та й дати такі поняття, мабуть, неможливо. Використані законодавцем формули мають оціночний характер і фактично віддані на розсуд правоприменителя (суду, установи юстиції, уповноваженого реєструвати права на нерухомість і операції з нею, та ін.) Про це свідчать і матеріали судово-арбітражної практики, в якій вирішуються питання щодо визначення того, які критерії "міцного зв'язку з землею" і ступеня невідповідності шкоди призначенню речі при її переміщенні 42.

Приміром, в одній із справ Президія Вищого Арбітражного Суду РФ, розглянувши протест і направляючи справу на новий розгляд до першої інстанції, вказав, що суд не дослідив питання про те, чи може бути визнано об'єктом нерухомості одноповерхова дерев'яна будівля площею 10,5 квадратних метра і асфальтове покриття площею 7056,8 квадратних метра 43. Разом з тим, практика федеральних арбітражних судів округів з питань кваліфікації асфальтового покриття вкрай суперечлива. В одних випадках суд виходив з того, що таке не може виступати в якості нерухомого майна 44. Підхід, визначений у цій постанові, дав підставу для того, щоб в літературі було сформульовано думку про те, що "асфальтове покриття взагалі не є річчю, а являє собою скоріше властивість земельної ділянки" 45. В інших випадках суд обіймав прямо протилежну позицію і розглядав асфальтове покриття як самостійний об'єкт нерухомості 46. І по-третє випадках висновок про те, що конкретний об'єкт (асфальтове покриття) є нерухомістю, обгрунтовувався виходячи з його призначення, а також обставин, пов'язаних з його створенням 47.

При вирішенні іншої справи Президія Вищого Арбітражного Суду РФ обгрунтував свій висновок про належність майна до нерухомого наступним чином: дані підприємства технічної інвентаризації, відображені в технічному паспорті на холодильник, свідчать про те, що холодильник відноситься до нерухомого майна як стаціонарне спорудження, змонтоване на спеціально зведеному для нього фундаменті, до нього підведені стаціонарні комунікації по електро-і водопостачання, і воно є будовою першої групи капітальності. Суд помилково виходив з того, що ці відомості відносяться до будівлі холодильника, а не до самого холодильника, тоді як назване спорудження становить єдине ціле. Висновки суду касаційної інстанції про те, що спірний об'єкт є рухомим майном, а тому на його відчуження не вимагалося згоди власника, не можна визнати обгрунтованими. Скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції та залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, суд касаційної інстанції на підтвердження віднесення спірного холодильника до рухомого майна послався на представлені відповідачем керівництво з експлуатації камери холодильної, перелік продукції, що випускається Алатирського заводу низькотемпературних холодильників, де наведені технічний опис конструкції і технічні характеристики холодильників, аналогічних спірного, що свідчать про те, що холодильник може бути демонтований і перенесений на інше місце. Однак що містяться в названих документах дані не дозволяють зробити висновок про те, що таке переміщення не буде пов'язано з невідповідним збитком для використання холодильника за призначенням. Навпаки, досліджені та оцінені судом дані, в тому числі акт здачі-приймання робіт за договором, вказують на те, що характер робіт по прив'язці фундаменту до місцевості, з виготовлення фундаменту холодильника і монтажу холодильника свідчать про зведення споруди, що відноситься до нерухомого майна, міцно пов'язаному із землею 48.

По одному із справ, розглянутих Федеральним арбітражним судом Північно-Західного округу в касаційному порядку, було необхідно дати оцінку комплексу нерозривно пов'язаних і підлеглих єдиній технологічній мети споруд. Суд, вирішуючи спір, виходив з того, що такі об'єкти, як інженерні комунікації, масло-бензоуловітелі і бензоловушкі, що представляють собою підземні ємності із заглибленням до 2-х метрів, залізобетонні огорожі з бетонним фундаментом, одноповерхові складські приміщення з цегли з фундаментами, а також інші споруди, які належать до основних фондів і сукупність яких є єдиним відокремленим комплексом конструктивно зчленованих споруд, що відносяться до об'єктів капітального типу, нерозривно пов'язаних із землею і з терміном експлуатації не менше 50 років, неможливо демонтувати без невідповідного збитку їм та їхнім призначенням 49. Встановлення цієї обставини тягне кваліфікацію даного комплексу як нерухомого майна та застосування відповідних правил до вчиняються з ним операціях.

У сучасній російській цивілістиці йдуть суперечки про те, чи є поняття нерухомості юридичним, або воно відображає фактично існуючий об'єкт. Частина вчених (Є. А. Суханов, В. І. Сенчіщев) вважає, що нерухомість, будучи юридичним поняттям, з'являється тільки в результаті державної реєстрації прав на неї 50. Інші юристи (Б. Л. Хаскельберг, В. В. Рівний, С. А. Степанов) висловлюють думку, що нерухомість, будучи об'єктивно існуючим явищем, не залежна від процедури державної реєстрації 51.

Російський законодавець при формулюванні поняття нерухомого майна використовував як економічний, так і юридичний критерії. Однак слід зазначити, що основою законодавчої дефініцією нерухомості є все-таки характеристика, що базується на його природних ознаках (тобто економічний критерій). У зв'язку з цим важко погодитися з думкою Є.А. Суханова про те, що "оголошення майна нерухомістю засновано ... на його юридичних, а не природних особливостях" 52. Такої ж позиції дотримується О.М. Козир, яка вважає, що нерухомістю є таке майно, "на яке може бути встановлено право власності та інші права. А для виникнення таких прав необхідна відповідна державна реєстрація" 53. Втім, точка зору, формулируемая професором Є.А. Сухановим, не є новою для російського правознавства. Так, ще в дореволюційній юридичній літературі висловлювалася думка, що можна інтерпретувати як "юридичну" доктрину нерухомості. У кінцевому підсумку така позиція призводила до висновку про те, що "будинок як приналежність землі, на якій він побудований, є майно нерухоме; розглянутий окремо від землі, він буде майном рухомим". Фактично та ж сама ідея підтримувалася професором Г.Ф. Шершеневичем, який писав про те, що в якості нерухомості не повинні розглядатися будови, які споруджені на чужій землі в силу будь-якого договірного відносини 54. Представляється, що подібного роду підхід до розуміння нерухомості є дещо штучним, в кінцевому підсумку, сприяє суб'єктивізму правоприменителя оцінки правового статусу об'єктів нерухомості.

Аналіз чинного законодавства свідчить про те, що правовий режим всієї сукупності нерухомих речей не однорідний. Існують відмінності у регулюванні правового режиму різних видів нерухомості. Особливо помітні такі відмінності у регулюванні нерухомих речей, які є такими в силу своїх природних властивостей, і тим нерухомим майном, яке наділене статусом нерухомості в силу закону.

Саме в силу природних властивостей, якими володіють нерухомі речі, певні такими в силу закону, не можливо реалізувати у відношенні них всі ті принципи, яким підпорядковано регулювання нерухомих за природою речей. Так, загальним правилом реєстрації земельної нерухомості є врахування цих об'єктів, прав на них та угод з ними за їх місцезнаходженням. Очевидно, що рухомі об'єкти нерухомості (морські та річкові судна, повітряні судна, космічні об'єкти) не можуть бути зареєстровані за місцем їх знаходження в принципі, оскільки процес вилучення їх споживчих властивостей припускає, що вони безперервно переміщаються. Це викликає необхідність визначення інших принципів реєстрації таких об'єктів і встановлення особливостей порядку такої реєстрації. Не випадково Закон про держреєстрацію прав на нерухомість не поширив свій регулювання на сферу реєстрації прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти (п. 1 ст. 4). Реєстрація цих нерухомих речей здійснюється за особливими правилами, які істотно відрізняються від реєстрації нерухомості, що є такий в силу природних властивостей. У цьому випадку, як слушно зауважив М.І. Брагінський, державна реєстрація - це той конститутивний ознака, "завдяки яким на відповідні види рухомого майна поширюється в певних межах встановлений для нерухомості правовий режим" 55.

Вищевикладене приводить нас до думки про те, що як саме законодавче поняття нерухомості, що включає в себе різні види майна, так і примикають до даного поняття правові інститути, що регулюють систему державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, не мають виразних пояснень того, чому дефініція нерухомості в ст. 130 ЦК РФ сформульована так, а не інакше.

РОЗДІЛ 2 Порядок УГОД З НЕРУХОМІСТЮ В СУЧАСНИХ ЕКОНОМІЧНИХ УМОВАХ

2.1 Поняття та правова природа державної реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно

Під державною реєстрацією прав на нерухоме майно та угод з ним розуміється юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до ДК РФ (п. 1 ст. 2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість).

Предметом державної реєстрації, згідно з чинним законодавством, можуть бути об'єкти наступних груп:

- Права на нерухомість;

- Операції з нерухомим майном;

- Обтяження (обмеження) прав на нерухомість.

Відповідно до загальної концепції, як це випливає з п. 1 ст. 131 ЦК РФ, державної реєстрації підлягають права на нерухоме майно. Факультативні норми цієї ж статті, а також норми ст. 164 ЦК РФ допускають можливість державної реєстрації угод з нерухомістю. Разом з тим базова норма, присвячена державної реєстрації, не містить переліку операцій з нерухомістю, що підлягають державній реєстрації. У літературі зазначалося, що в даному випадку законодавцем, по всій видимості, була допущена неточність: "Мається на увазі державна реєстрація не тільки вже існуючих прав на нерухомість в їх статиці, а й прав у їх динаміці - тобто що виникають і відпадає" обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення ". У переважній більшості випадків (але не всіх) юридичними фактами, що породжують цю динаміку, є угоди, що і отримало віддзеркалення в назві реєструючого органу в п. 3 ст. 131 ЦК РФ. До жаль, це неточне вказівка ​​закону було сприйнято практикою як необхідність реєстрації саме самої угоди, а не змін, що вносяться нею в стан права власності або іншого речового права на нерухомість. Потім ця неточність породила величезний обсяг додаткової роботи реєструючих органів і зайві витрати часу і коштів для правовласників "56.

Державна реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно є тим елементом у складному юридичному складі переходу прав на нерухомість, який має правообразующее значення для відповідного права, хоча і перебуває поза межами угоди з нерухомістю. Якщо при здійсненні операції з рухомим майном перехід права здійснюється в момент передачі речі, то для нерухомих речей аналогічну функцію виконує державна реєстрація права.

У той же час державну реєстрацію, яка здійснюється у формі запису в ЕГРП, не можна розглядати в якості самостійної юридичної підстави права на нерухомість. У будь-якому випадку такою юридичною підставою виступає титул, що купується на підставі угоди, судового рішення, адміністративного акту, юридичного факту і т.д. На цю обставину звернув увагу Конституційний Суд РФ, який при прийнятті Визначення від 5 липня 2001 р. № 132-О про відмову в прийнятті до розгляду скарги закритого акціонерного товариства "Реба АГ" на порушення конституційних прав і свобод п. 1 ст. 165 і п. 2 ст. 651 Цивільного кодексу Російської Федерації 57 вказав на те, що державна реєстрація договору оренди будівлі або споруди, так само як і державна реєстрація права її оренди, вироблені відповідною установою, не можуть підміняти собою договір оренди як підстава виникнення, зміни або припинення права оренди, а також вторгатися у зміст договору.

Оскільки виникнення (зміна, перехід, обтяження, припинення) права на нерухому річ поставлено в залежність як мінімум від двох юридично значущих фактів - угоди і державної реєстрації - в даному випадку можна говорити про складний фактичному складі переходу права, в якому державна реєстрація виконує функції особливого юридичного факту. У юридичній літературі і в судовій практиці можна зустріти твердження про те, що державна реєстрація є ненормативним актом. Видається, що це помилкове твердження. Державну реєстрацію прав на нерухоме майно не властиві ознаки, якими володіють ненормативні акти, оскільки реєстрація безпосередньо не породжує прав. Значення реєстрації в тому, що вона визначає момент виникнення права на нерухомість. Крім того, державна реєстрація ніяк не впливає на правовідносини сторін, що виникають з угоди з нерухомим майном. Разом з тим для третіх осіб державна реєстрація є показником того, що перехід прав на нерухоме майно відбувся. Дійсність права і операції з нерухомістю обумовлюються не тільки волевиявленням сторін з приводу об'єкта нерухомості, оформленим у вигляді договору, але й актом визнання і підтвердження з боку держави в особі уповноважених органів, що здійснюють реєстрацію права або угоди (п. 1 ст. 2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість).

З приводу правової природи державної реєстрації Конституційним Судом РФ сформульована правова позиція, виражена у вже згадуваному Визначенні від 5 липня 2001 р. № 132-О: державна реєстрація - формальна умова забезпечення державної, в тому числі судового захисту прав особи, що виникають з договірних відносин, об'єктом яких виступає нерухоме майно. Державна реєстрація покликана лише засвідчити з боку держави юридичну силу відповідних правовстановлюючих документів. Тим самим державна реєстрація створює гарантії належного виконання сторонами зобов'язань і, отже, сприяє зміцненню цивільного обороту і його стабільності в цілому. Вона не зачіпає самого змісту зазначеного суб'єктивного цивільного права, не обмежує свободу договорів, юридична рівність сторін, автономію їхньої волі і майнову самостійність і тому не може розглядатися як неприпустиме довільне втручання держави у приватні справи або як обмеження прав людини і громадянина.

З дефініції державної реєстрації, наведеної у п. 1 ст. 2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість, випливає, що реєстрація має вторинне значення по відношенню до угоди. Якщо операція з нерухомістю може відбутися без реєстрації (зараз залишимо осторонь питання про її дійсності), то реєстрації без угоди бути не може, оскільки в такому випадку немає об'єкта реєстрації.

У той же час право, що виникло з угоди, дійсне лише з моменту його юридичного визнання державним органом, що здійснює реєстрацію. Однак, як справедливо зазначалося в юридичній літературі 58, незважаючи на те, що в період часу між здійсненням операції і державною реєстрацією переходу права набувач нерухомого майна ще не придбав речового права на нього, ця обставина не означає відсутності правового зв'язку, зобов'язання між сторонами за угодою , яке стосується тільки контрагентів за договором і не впливає на їхні взаємини з третіми особами. Зокрема, у продавця (відчужувача) існує обов'язок передати нерухомість покупцеві (набувачеві). Цей обов'язок підкріплюється санкцією: у тому випадку, якщо продавець ухиляється від державної реєстрації переходу права власності або угоди, покупець вправі вимагати реєстрації в судовому порядку, а також вимагати відшкодування збитків, понесених у зв'язку з ухиленням продавця від державної реєстрації 59.

У той же час чинне законодавство про наслідки відсутності державної реєстрації операції з нерухомістю суперечливо. З одного боку, відповідно до ст. 165 ЦК РФ операція, що не пройшла процедуру державної реєстрації в тих випадках, які встановлені законом, є недійсною (незначною). З іншого боку, в силу ст. ст. 433 і 558 ЦК РФ незареєстрований договір, який підлягає державній реєстрації, вважається неукладеним. При цьому сторону, ухиляється від державної реєстрації, можна примусити до укладення договору в судовому порядку. Зіткнення зазначених правил веде до суперечностей у правозастосовчій і судово-арбітражній практиці і вимагає усунення.

Законодавець надав надзвичайної ваги інституту державної реєстрації і з точки зору процесуального права. Відповідно до п. 1 ст. 2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Таким чином, доказової силі державної реєстрації права на нерухоме майно надано винятковий характер. Встановлення цієї норми означає, що до тих пір, поки в судовому порядку не оскаржено зареєстроване право, у всіх цивільних правовідносинах діє принцип непорушності права, що пройшов процедуру державної реєстрації. У всіх позасудових відносинах з приводу права на об'єкт нерухомості не можуть бути прийняті посилання, що оскаржують зареєстроване право, так само, як і посилання на докази, що підтверджують незареєстровану право, яке конкурує з зареєстрованим правом. Правило про винятковому характер доказової сили зареєстрованого права носить досить принциповий характер для цивільного обороту, його стійкості, оскільки виключає позасудову конкуренцію доказів з приводу прав на об'єкт нерухомості.

У той же час в рамках судового процесу державна реєстрація не пов'язує суду як виняткового, незаперечного доказу права на нерухому річ. Це означає, що якщо в рамках дослідження всієї сукупності доказів суд прийде до висновку про те, що, незважаючи на державну реєстрацію, зареєстрований правовласник не має права на відповідну нерухому річ, суд приймає рішення, грунтуючись на представлених доказах, які, таким чином, виграють судову конкуренцію з державною реєстрацією як доказом, що підтверджує суб'єктивне право на нерухоме майно.

З процесуальної точки зору в процесі доказування правовласник повинен оскаржувати не сам запис про державну реєстрацію, а зареєстроване право. Це пояснюється тією обставиною, що державна реєстрація, в силу ст. 2 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість, є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. Подібний підхід до формулювання позовних вимог знайшов закріплення і в судово-арбітражній практиці 60.

Інститут державної реєстрації врегульовано передусім нормами ЦК України, а також Закону про держреєстрацію прав на нерухомість. Постає питання про правову природу цих норм, їх галузевої приналежності.

На державі лежить конституційний обов'язок забезпечити захист власності (ст. 8 Конституції РФ). Це визначає наявність публічно-правового інтересу у нормальному функціонуванні ринку, захисту прав його учасників. Однак ринок нерухомості має певними особливостями, які обумовлені специфікою предмета угод купівлі-продажу нерухомих речей, їх індивідуально-неповторними особливостями. М.А. Ковалевський справедливо зазначає, що "якщо предмет договору має істотно індивідуальними ознаками - тими, що не властиві іншому товару, пропонованого ринком (товари на ринку не є однорідними), то подібний ринок також недосконалий. Таким ринком є ринок нерухомого майна - це майно досить індивідуально . Зважаючи на це законодавець встановив спеціальне правило, відповідно до якого ціна на нерухоме майно є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомого майна "61. До сказаного залишається додати, що законодавець, керуючись особливими властивостями таких об'єктів цивільного права, як нерухомі речі, крім встановлення загального нормативної вимоги про істотне умови договору купівлі-продажу нерухомості, вважав за необхідне встановити і форму публічного контролю за вчиняються з нерухомими речами угодами і переходом прав на нерухомість - інститут державної реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація - це процедура, яка передбачає існування відносин між державою в особі його реєструючих органів та зацікавленими особами з приводу реєстрації, підтвердження прав на нерухомість і угод з ним. Ці відносини можна охарактеризувати як відносини властеподчиненное, оскільки в даному випадку суб'єкти перебувають в нерівному положенні. Здійснюючи акт реєстрації, державний орган реалізує владні повноваження. Таким чином, державна реєстрація - це форма публічного контролю за діями приватних осіб, які здійснюють свої суб'єктивні цивільні права в сфері приватного права. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю, як справедливо зауважив В.Ф. Яковлєв, виступає в даному випадку в якості форми, яка використовується для позначення, забезпечення та захисту публічних інтересів у сфері дії цивільного права 62.

Таким чином, державна реєстрація прав та угод, що виникають у результаті дій, що мають цивільно-правовий характер, демонструє проникнення публічного права в сферу приватного права, взаємозалежність цих двох областей реалізації прав. Це надає стабілізуючу вплив на ринок нерухомості, надає впевненості його учасникам, різко знижує можливості зловживань у сфері обігу нерухомого майна.

Прийняття Закону про держреєстрацію прав на нерухомість зробило настільки істотний вплив на розвиток цивільного законодавства, що в юридичній літературі з'явилися судження про появу нової галузі права - реєстраційного права. За твердженням А.Р. Кірсанова, предметом правового регулювання такого "є суспільні відносини, що виникають у процесі здійснення реєстраційної діяльності" 63, а "відносини, що виникають у процесі реєстрації прав, регулюються методом імперативних приписів" 64. Це дає підставу для висновку про те, що "реєстраційне право виступає як комплексна галузь російського права, що має свій предмет регулювання" 65.

Більш точної видається позиція, висловлена ​​М.Г. Піскунової, на думку якої "взаємопов'язані норми про державну реєстрацію утворюють у системі права самостійний правовий інститут, який регулює сукупність відносин, що виникають при придбанні прав на нерухоме майно та їх реєстрації в процесі правозастосовчої діяльності установ юстиції" 66. За своєю правовою природою цей інститут є інститутом адміністративного права.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю здійснюється Федеральної реєстраційної службою (Росрегистрация), підвідомчої Міністерству юстиції РФ.

Росреєстрація є федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції в сфері реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, реєстрації громадських об'єднань і політичних партій, а також правозастосовні функції та функції з контролю та нагляду у сфері адвокатури та нотаріату. Основним завданням Росреєстрації є: забезпечення встановленого порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Росреєстрація має наступні повноваження:

- Здійснює державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна та угод з ним у випадках і порядку, встановлених законодавством Російської Федерації;

- Координує роботу по створенню органів з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним і здійснює правовий контроль їх діяльності;

- Забезпечує дотримання правил ведення ЕГРП, а також створення і функціонування системи ведення зазначеного Реєстру в електронному вигляді.

Діяльність, що здійснюється Федеральної реєстраційної службою, є правозастосовчої діяльністю, яка здійснюється у вигляді видання індивідуальних правових актів, що тягнуть за собою виникнення, зміну або припинення правовідносин з приводу нерухомого майна. Ця діяльність включає в себе сукупність дій реєструючого органу, спрямованих на перевірку дійсності і законності реєстрованого права і його визнання. У цьому сенсі державна реєстрація представляє з себе процедуру, що складається з безлічі дій реєструючого органу. Процедура державної реєстрації угод і прав на нерухомість встановлена ​​Законом про держреєстрацію прав на нерухомість. Відповідно до ст. 13 вказаного Закону ця процедура складається з п'яти етапів:

1) прийом документів, що подаються для реєстрації прав та угод;

2) правова експертиза представлених документів та перевірка угоди на відповідність закону;

3) встановлення відсутності протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на реєстрований об'єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації;

4) внесення записів у ЕГРП;

5) вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав.

Державна реєстрація здійснюється шляхом внесення запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Відповідно і датою державної реєстрації вважається день внесення такого запису. Посвідчення проведеної державної реєстрації здійснюється шляхом видачі свідоцтва про державну реєстрацію. Форма свідоцтв про державну реєстрацію прав встановлюється Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав. У той же час ті форми свідоцтв про державну реєстрацію, які були введені окремими суб'єктами Російської Федерації та адміністраціями міст до запровадження єдиної форми свідоцтва, вважаються юридично дійсними. Що стосується державної реєстрації договорів та угод з нерухомим майном, то така засвідчується шляхом вчинення спеціальної реєстраційної написи на документі, виражає зміст угоди.

Процедура державної реєстрації починається на підставі заяви правовласника, сторін договору або уповноваженого ними особи за наявності у нього належним чином оформленої довіреності (нотаріально засвідченої). У тому випадку, якщо державній реєстрації підлягають права, які виникають на підставі акту державного органу або акта органу місцевого самоврядування, то заява про державну реєстрацію подається тією особою, щодо якої прийнято зазначені акти.

Якщо одна зі сторін проявляє несумлінність і ухиляється від державної реєстрації прав, то інша сторона вправі вимагати реєстрації на підставі судового рішення. При цьому на той бік, яка ухиляється від державної реєстрації, покладається тягар збитків, які виникли в результаті припинення державної реєстрації прав.

У тому випадку, якщо державній реєстрації підлягають права на нерухомість, що належить Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, то від їх імені вправі виступати органи державної влади, органи місцевого самоврядування, а також юридичні особи та громадяни. Порядок представництва від публічного освіти в цьому випадку встановлений Постановою Уряду РФ від 31 серпня 2000 р. № 648 "Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно, що перебуває у федеральній власності" 67.

Реєстраційні дії прав на нерухомість і угод з нею починаються з моменту прийому документів на державну реєстрацію прав.

Однією з умов проведення державної реєстрації є сплата зацікавленою особою державного мита. При цьому оплата мита повинна бути проведена до державної реєстрації, а документ, що засвідчує оплату мита, повинен бути представлений до реєструючого органу разом із заявою про державну реєстрацію. Розмір плати за державну реєстрацію прав на нерухомість встановлено Податковим кодексом РФ, а порядок її справляння та зарахування до державного бюджету встановлюється Урядом РФ. До 1 січня 2005 р. розмір плати за відповідну реєстрацію встановлювався суб'єктами Російської Федерації, але не вище максимального розміру плати, визначеного Урядом РФ.

Державна реєстрація прав на нерухомість повинна бути здійснена в місячний термін з моменту подачі заяви. Разом з тим необхідно відзначити, що проведена в рамках адміністративної реформи реорганізація діяльності установ з питань реєстрації прав на нерухомість досить негативно оцінюється учасниками ринку нерухомості. Обумовлено це цілим рядом обставин. По-перше, в цілому ця реформа привела до збільшення ставок справляється за державну реєстрацію мита. По-друге, з проведенням реформи виявилася втраченою можливість скорочених строків державної реєстрації за додаткову плату. По-третє, оскільки стягуються за державну реєстрацію мита повністю надходять до державного бюджету, установи з реєстрації позбулися засобів на розвиток.

2.2 Нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю в сучасному російському цивільному праві

Зміст дій по нотаріальному посвідченню угод з нерухомим майном володіє певною специфікою в порівнянні з іншими нотаріальними діями. Ця специфіка диктується особливими властивостями нерухомого майна.

Так, при посвідченні угоди з нерухомим майном нотаріус зобов'язаний перевірити приналежність цього майна власнику. Однак у даному випадку недостатньо звернення тільки до правовстановлюючих документів (наприклад, до договору купівлі-продажу нерухомості). Нотаріус повинен переконатися в тому, що відповідні права зареєстровані в ЕГРП. При цьому виписка з ЕГРП повинна містити не тільки відомості про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, але й відомості про наявність обмежень, обтяжень, арештів щодо відчужуваного нерухомого майна.

Правила ведення ЕГРП передбачають, що до реєстру в обов'язковому порядку повинен вноситися ряд відомостей. Ці ж відомості повинні бути відображені і у відповідних нотаріальних документах, які подаються до органу юстиції з реєстрації прав на нерухомість. До таких відомостей відносяться інформація про учасників операції, відомості про право власності й інших речових прав на нерухоме майно, відомості про обмеження, обтяження права власності та інших прав на нерухомість.

Характеристика об'єкта нерухомості грунтується на технічній документації, в якій описується об'єкт нерухомості (довідки бюро технічної документації, технічний паспорт об'єкта нерухомості і т.д.). Технічна документація на об'єкт нерухомості повинна бути представлена ​​нотаріусу для проведення відповідного нотаріальної дії. При описі об'єкта нерухомості повинні бути вказані кадастровий або умовний об'єкт нерухомості, а також адресу (місцезнаходження) об'єкта нерухомості. Крім того, до опису об'єкта нерухомості відносяться вказівки на його площу і призначення.

У тому випадку, якщо відбувається угода з розпорядження нерухомістю, нажитий в період шлюбу, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на здійснення такої угоди (п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ) 68. Це правило стосується і вчинення індивідуальним підприємцем угод з нерухомим майном, використовуваним у підприємницькій діяльності.

З прийняттям ЦК РФ нотаріальна форма здійснення операцій з нерухомим майном була передбачена в наступних випадках:

- Видача довіреності на вчинення правочинів, які вимагають нотаріальної форми (п. 2 ст. 185 ДК РФ);

- Видача довіреності в порядку передоручення (ст. 187 ГК РФ), за винятком тих випадків, які передбачені п. 4 ст. 185 ДК РФ;

- Договір про іпотеку;

- Договір про зміну умов договору про іпотеку;

- Договір між заставодержателем і заставодавцем про задоволення вимог заставодержателя за рахунок заставленого майна (п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 349 ЦК України, ст. Ст. 10, 23 і 55 Закону про іпотеку);

- Поступка вимоги, яке засноване на угоді з нерухомим майном, вчинений у нотаріальній формі (п. 1 ст. 389 ЦК РФ);

- Переведення боргу, заснований на угоді, зробленої в нотаріальній формі (ст. 391 ЦК РФ);

- Договір ренти (ст. 584 ЦК РФ);

- Договір довічного змісту з утриманням (ст. 601 ЦК РФ);

- Будь-яка угода з нерухомим майном, якщо сторони прийшли до угоди про її нотаріальному посвідченні (п. 2 ст. 163 ДК РФ);

- Договір продажу нерухомості (ст. 550 ДК РФ);

- Договір продажу підприємства (ст. 560 ЦК РФ);

- Договір дарування (ст. 574 ГК РФ);

- Шлюбний договір (п. 2 ст. 41 Сімейного кодексу РФ);

- Згода подружжя на проведення операції за розпорядженням нерухомим майном і угоди, що вимагає нотаріального посвідчення і (або) державній реєстрації (п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ).

З набранням чинності Закону про держреєстрацію прав на нерухомість було скасовано обов'язкове нотаріальне посвідчення:

- Договору продажу нерухомості (ст. 550 ДК РФ);

- Договору продажу підприємства (ст. 560 ЦК РФ);

- Договору дарування (ст. 574 ГК РФ).

У 2003 р. в цей же Закон внесені зміни, згідно з якими було встановлено правило про обов'язкову нотаріальній формі довіреності, пов'язаної з державною реєстрацією прав на нерухомість і угод з нею (п. 1 ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість).

У 2005 р. внесено вимогу про обов'язкову нотаріальній формі:

- Доручення, яка підтверджує повноваження представника фізичної особи при пред'явленні ним заяви про державну реєстрацію та документів про права на нерухомість (п. 4 ст. 16);

- Доручення, яка підтверджує повноваження представника фізичної особи на отримання свідоцтва про державну реєстрацію прав, застави та інших документів (п. 5 ст. 18);

- Довіреності працівника або іншого представника юридичної особи на отримання свідоцтва про державну реєстрацію прав, застави та інших документів (п. 5 ст. 18);

- Угода між заставодавцем і заставодержателем про задоволення вимог заставодержателя за рахунок майна, закладеного за договором про іпотеку, без звернення до суду. Така угода може бути укладена лише після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки (п. 1 ст. 55 Закону про іпотеку).

При цьому до Закону про іпотеку були внесені зміни, згідно з якими було скасовано обов'язкову вимогу про нотаріальне посвідчення договору про іпотеку.

Таким чином, за останні роки істотно звужена компетенція нотаріальних органів та їх роль в організації обороту нерухомого майна, що оцінюється фахівцями як негативна тенденція 69.

У цілому підхід російського законодавця до визначення місця нотаріату в сфері обороту нерухомості значно відрізняється від підходу, характерного для континентальної традиції. Як відомо, в романо-германської правової сім'ї розвивається латинський нотаріат, якому властиво не просто виконання посвідчувальних функцій, а й здійснення свого роду превентивного правосуддя, спрямованого на попередження правових конфліктів. У процесі нотаріального посвідчення угод європейські нотаріуси надають юридичну допомогу особам, які беруть участь в операції. Будучи приватним суб'єктом, нотаріус наділений і публічними функціями, він відповідає за законність операції та несе майнову відповідальність за свої дії. Внаслідок цього майже всі європейські правопорядки формулюють норми про нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном.

У країнах англосаксонської правової традиції нотаріус не відіграє суттєвої ролі при посвідченні угод з нерухомістю. Забезпечення гарантій учасникам операції з нерухомістю досягається супроводом угоди з нерухомістю страховою компанією, яка страхує ризики невиконання та недійсності правочину. За багато десятиліть існування такої системи страхові компанії накопичили практично повну інформацію про всі об'єкти нерухомості, включаючи відомості про історію їх юридичної долі. Такий стан і є гарантією юридичної чистоти угод, а участь нотаріату є зайвим.

Англосаксонська традиція надає величезного значення інституту добросовісності набувача. Це робить фактично неможливим вилучення нерухомого майна у добросовісного набувача, навіть якщо угода з нерухомістю містить суттєві юридичні вади 70.

Зміни останніх років свідчать, що вітчизняне право відходить від традицій латинського нотаріату. Нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю фактично відсутня. Разом з тим російський законодавець ввів до законодавства ряд гарантій для учасників ринку нерухомості. Так, Закон про держреєстрацію прав на нерухомість був доповнений нормами, які надали власнику втраченої нерухомості, а також добросовісного набувача, у якого нерухомість була витребувана, право на разову компенсацію за рахунок скарбниці Російської Федерації (п. 1 ст. 31.1). Однак законодавець встановив цю норму тільки у відношенні угод з житловою нерухомістю. Комерційна нерухомість не підпадає під дію цих норм.

Виникають сумніви в тому, що держава здатна в повному обсязі ефективно виконати подібного роду зобов'язання. Держава послідовно в даному випадку, гарантуючи при допомоги федеральної реєстраційної служби законність реєстрації прав на нерухомість, воно приймає на себе тягар гарантування майнових прав добросовісних учасників обороту нерухомості. Разом з тим на відміну від держави цю роль найбільш ефективно виконують у рамках комерційних відносин страхові організації. До того ж держава обмежує розмір компенсації шкоди, заподіяної внаслідок втрати нерухомого майна, одним мільйоном рублів, що не може компенсувати в повному обсязі понесені особою збитки.

У зв'язку з реформою регулювання обороту нерухомості законодавець спробував зміцнити і права добросовісного набувача нерухомості. З цією метою в п. 2 ст. 223 ЦК РФ були внесені зміни, згідно з якими нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача на праві власності з моменту державної реєстрації, за винятком випадків, передбачених ст. 302 ЦК РФ, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача. Ця норма була піддана жорстокій критиці з боку одного з найавторитетніших російських фахівців у галузі права власності - К.І. Скловського 71.

Таким чином, тенденції розвитку російського права свідчать, що, усуваючи нотаріат від участі у зміцненні прав на нерухомість, законодавець орієнтувався на англосаксонську модель захисту від ризиків у цій галузі, при цьому він не включив у систему гарантування ризиків страхові ризики, а звалив тягар компенсації потерпілим від збитку на власні плечі.

РОЗДІЛ 3 ОСОБЛИВОСТІ ЗАХИСТУ Добросовісний набувач

3.1 Поняття добросовісності придбання

Сумлінність учасників цивільних правовідносин як основа громадянського обороту традиційно привертає увагу дослідників. Фундаментальний характер носить вивчення сумлінності суб'єктів як загального принципу цивільного права 72. У той же час, як видається, категорія сумлінності має і суто практичний, навіть прикладний аспект, на який доцільно звернути особливу увагу. Цей аспект пов'язаний з виявленням конкретних юридичних конструкцій речового та зобов'язального права, які спрямовані на захист інтересів добросовісного набувача майна за різними підставами, що включає спадкування, набувальна давність, але перш за все - за договором. Ця стаття якраз присвячена договірному підстави придбання майна як найбільш важливого, функціональному початку права власності.

Сучасний цивільний оборот відрізняється підвищеними темпами, які відчутно наростають з кожним днем. Проте підвищена оборотоздатність об'єктів цивільних прав не повинна розумітися буквально тільки в сенсі прискорення обороту, тобто зменшення витрат часу, необхідного на оформлення відступлення права. Головне в сучасному цивільному обороті - це звільнення кредитора від його особистої, нерозривному зв'язку з боржником, на противагу конструкції зобов'язання в римському приватному праві 73. Таким чином, суть підвищеної оборотоздатності точніше було б визначити як закладену в юридичних конструкціях призначеного об'єктів цивільних прав для обороту.

Призначеного об'єктів цивільних прав до обороту - факт економічного життя, породжений постантічной епохою, це дітище торгового права середньовіччя. Цивілізація нових («варварських») народів, пройнята духом вимушеної комерції, завжди вимагала від права адекватного регулювання відносин в умовах жвавого цивільного (по суті - торгового) обігу.

Розглядаючи питання про темпи цивільного обороту, необхідно усвідомити, що спочатку існувала принципова різниця в цих темпах в Стародавньому Римі і в постантічной. Європі, відповідно ця різниця закріплювалася і в правовому регулюванні. У Стародавньому Римі цивільний оборот був націлений на споживання, тобто речі (виготовлені, добуті, одержані як плодів і т.п.), як правило, відразу знаходили свого власника, будучи опосередковані однією угодою (римськими громадянами оборот цих речей поза Риму взагалі не брався до уваги). Відповідно і цивільний оборот був дуже неспішним і залишався навіть в класичну епоху дуже формалізованим, але наслідком цього була ретельна розробка поняття власності і підвищена захист власника. Головним принципом, таким чином, був захист міцності права власності на шкоду міцності обороту. Зокрема, цей принцип реалізовувався за віндикації. Важливо враховувати, що ці правила найтіснішим чином пов'язані і загалом не можуть існувати ізольовано один від одного 74.

На противагу римському принципом віндикації право «варварських народів», ще не зазнали впливу римського права, проповідувало принцип, згідно з яким власник, довіривши свою річ іншій особі в користування, на зберігання або для іншої мети, не мав права витребувати цю річ від третьої набувача ( йому давалося право вимоги лише проти особи, яка порушила його довіру) 75. На даному етапі мова не йшла про те, щоб осмислено протиставити інтереси торгового обороту міцності права власності.

Нагадаємо сучасну модель віндикації, закріплену в ст. 301-302 ГК РФ:

1) власник має право в будь-якому випадку витребувати своє майно від незаконного і одночасно несумлінного власника, а також від його наступника, хоча б і,

2) власник не вправі витребувати своє майно від незаконного, але добросовісного власника, якщо це майно вибуло з володіння власника з його волі, т е було передано за договором орендарю, зберігачу тощо, а вже орендар або зберігач незаконно розпорядилися цим майном ,

3) власник має право витребувати своє майно від незаконного, але добросовісного власника, якщо воно придбане останнім безоплатно в особи, яка це майно не мало права,

4) власник не вправі витребувати своє майно від незаконного, але добросовісного власника, якщо цим майном є гроші або цінні папери на пред'явника, навіть якщо подібне майно вибуло з володіння власника поза його.

Однак подібна конструкція, запозичена, як вважають, Сперанським з Кодексу Наполеона 76, справжнє значення якого якраз і полягало в тому, що він фактично привів до закріплення нового, не відомого римського права, способу набуття права власності на нерухомі речі. Кожен добросовісний набувач цих рухомих речей робиться, за словами І.А. Покровського, їх безповоротним власником 77.

При володінні нерухомістю на перший план висувається не прискорення або спрощення обороту, а навпаки - потреба у міцності набутих прав. Така потреба призвела до появи поземельних (в російській термінології - вотчинних) книг, що ведуться на принципах публічності і достовірності. Принцип публічності всіх вещноправових актів на нерухомість означає, що кожен акт, який має вещноправовое значення, повинен бути записаний в поземельну книгу, і лише з цього моменту він отримує юридичну силу для всіх третіх осіб, для публіки. «Повна впевненість для третіх осіб може бути створена тільки тоді, якщо вони можуть безумовно покладатися на повідомлення поземельних книг. Внаслідок цього принцип публічності доповнюється принципом достовірності: будь-яка запис у книзі має повну юридичну силу для третіх осіб навіть тоді, коли вона не відповідає дійсності; особи зацікавлені можуть домагатися виправлення поземельної книги, але поки вона не виправлена, вона вважається дійсною »78. І принцип публічності, і принцип достовірності поземельних книг невіддільні один від одного, завдяки чому і з'являється можливість говорити про принцип публічної достовірності Прямим наслідком цього принципу є безповоротність придбаних за поземельним книг прав 79.

Встановлення інституту поземельних книг перейнята думкою забезпечити міцність цивільного обороту шляхом узаконення довіри до відомих зовнішнім фактами. В обороті нерухомості всі треті особи мають право довіряти тому, що записано в поземельній книзі 80. Тому для обгрунтування публічності та достовірності записів у поземельних книгах теорія видимості права згодиться в найбільш повній мірі.

Теорія видимості права для нерухомості знайшла своє яскраве відображення у проекті Цивільного уложення Російської імперії: власником нерухомості або володарем інших речових прав на нерухомість вважався тільки той, хто був внесений в поземельні книги. Відповідно право, сумлінно набуте від особи, внесеного в поземельні книги, мало безповоротно. «Право власності та інші вотчинні права, придбані від особи, яка записана в вотчинної книзі власником маєтку, якщо в книзі не значилося позначки про забезпечення права власності іншої особи, залишаються в силі, хоча б за судовим рішенням було згодом визнано, що маєток не належало того , хто його продав або встановив на ньому вотчинні права »(ст. 745). Винятки становили лише випадки безоплатного або недобросовісного придбання нерухомості 81. Подібної норми немає в сучасному російському праві. Тому, наприклад, Є.Ю. Петров справедливо вказує, що декларований принцип публічної достовірності реєстрації прав на нерухоме майно не має сьогодні законодавчого підтвердження 82.

Логічним висновком з цієї теорії є, наприклад, пропозиція Є.Ю. Петрова про цей додаток п. 2 ст. 302 ЦК РФ абзацом другим; в цій пропонованої нормі мова йде про те, що якщо право власності або інше зареєстроване право на нерухоме майно за плату і сумлінно придбане в особи, яка не мала зазначеного права, то власник або власник іншого зареєстрованого права на нерухоме майно втрачає своє право. Відповідно загальні віндикаційний правила зберігаються тільки для рухомих речей 83.

Приміщення правил про безповоротність прав на нерухоме майно до числа норм, присвячених віндикації, виправдовується лише в тому випадку, якщо буде зрозуміло, що перед нами - не особливі, обмежені правила віндикації, а взагалі виключення з правил. Цьому сприяло б, зокрема, розташування норми про безповоротність придбання прав на нерухомість не в п. 2 ст. 302 ЦК РФ, а у знову введеному четвертому пункті, навіть після правил про неможливість віндикації грошей та цінних паперів від добросовісного набувача 84.

Але введення подібної норми наштовхується на побоювання законодавця про неможливість захистити потерпілого власника від різних махінацій чи злочинам 85. Можливо, наше теперішнє правосвідомість спотворено реальною дійсністю останніх років, але треба віддавати собі звіт, що безповоротність прав, внесених до єдиного державного реєстру прав на нерухомість, є неодмінним елементом обороту нерухомості. Принцип публічної достовірності повинен бути відновлений у цивільному обороті, інша справа - з якими застереженнями. Абсолютною публічної достовірності прав на нерухомість, внесених до єдиного державного реєстру, бути не може.

Видається, що і в саму категорію «сумлінність набувача» повинні бути внесені істотні корективи щодо покупців нерухомості. Загальне поняття сумлінності закріплено в ст. 302 ЦК РФ: сумлінним вважається набувач, який не знав і не міг знати, що купує майно в особи, яка не мала права його відчужувати. Це суб'єктивна сумлінність, обумовлена ​​конкретною поведінкою конкретного суб'єкта 86. Умова, за яким набувач вважається недобросовісним просто тому, що він «міг знати» про якісь факти, тлумачиться дуже широко і ставить сумлінність набувача у більшу чи меншу залежність від інформації з надто широкого кола джерел, наприклад з оголошення в незліченній кількості місцевих та центральних друкованих видань. Представляється, що загальне поняття сумлінності вступає в непримиренну конфронтацію з принципом публічної достовірності.

На думку Є.Ю. Петрова, сумлінним набувачем нерухомості слід визнавати такого набувача, який про неуправомоченности відчужувача не знав і на підставі інформації, наданої з єдиного державного реєстру, не міг знати 87. Здається, що питання про звуження кола джерел, звідки набувач міг би дізнатися про неуправомоченности відчужувача, піднятий вчасно - адже саме з метою встановлення єдино достовірного зводу відомостей про права на нерухомість і створювалися спочатку поземельні книги Очевидно, що тільки при подібному підході до джерел, знання яких має бути поставлено набувачеві для визнання його сумлінним, публічна достовірність відомостей про права на нерухомість стане правовою категорією 88.

Можна доповнити ст. 302 ЦК РФ ч.4 такого змісту: 4. Право власності та інші зареєстровані права на нерухоме майно, придбані від особи, яка не мала зазначеного права, про що добросовісний набувач не знав і на підставі інформації, наданої з єдиного державного реєстру, не міг знати, вказані права залишаються в силі (безповоротність прав), хоча б за судовим рішенням була згодом визнана неуправомоченности відчужувача.

Безповоротно не користується право, хоча б сумлінно придбане, але від особи, яка або один з попередників якого були внесені до єдиного державного реєстру в результаті операції, передбаченої статтею 179 цього Кодексу, якщо позов про визнання недійсною такої угоди поданий протягом року з моменту реєстрації оспорюваного права ».

Одна з проблем, що виникли в практиці застосування і без того вкрай непростого інституту сумлінного користолюбства, - межі тлумачення такої ознаки добросовісного придбання, як відсутність сумнівів у правомірності відчуження майна. Чи повинен набувач вчинить будь-які активні дії, щоб отримати відомості про можливі домагання третіх осіб на майно, що купується, і якщо так - то до яких меж?

Стаття 302 ЦК РФ не ставить сумлінність набувача у залежність від здійснення ним будь-яких дій: власник визнається добросовісним, якщо, набуваючи річ, він не знав і не міг знати про те, що відчужувач речі не управомочен на її відчуження. Представляється, що сумлінність набувача передбачає відсутність у нього сумнівів у праві продавця відчужувати майно.

Конституційний Суд РФ в Постанові від 21.04.2003 року № 6-П, характеризуючи добросовісного набувача, вказав, що останній виявляє при укладанні угоди "добру волю, розумну обачність і обережність". У літературі ж робиться висновок, що простої необачності і необережності набувача недостатньо для визнання його недобросовісним - необхідна груба необережність або умисел 89.

Професор А.П. Сергєєв справедливо вказує, що "при розмежуванні простий і грубої необережності слід спиратися на фактичні обставини кожного конкретного випадку, беручи до уваги як обстановку і умови придбання речі, так і суб'єктивні властивості самого набувача - його життєвий досвід, юридичну грамотність і т.п." 90. Професор Є.А. Суханов також вважає, що вирішальне значення мають обставини справи: "При несумлінному володінні фактичний власник знає або за обставинами справи повинен знати про відсутність у нього прав на майно (наприклад, викрадач або набувач речі" з рук "за свідомо низькою ціною)" 91. Слід зазначити, що в цивільному праві діє презумпція добросовісності набувача, тобто набувач визнається добросовісним до тих пір, поки його несумлінність не буде доведена.

Відповідно до ст. 48 Закону про виконавче провадження річ, що належить боржникові на праві власності, може бути вилучена не лише у боржника, а й у інших осіб, які є власниками, але не власниками майна. У зв'язку з цим постає питання про захист володіння від неправомірного вилучення. Якщо володіння є законним, тобто правомірно отримано з волі власника (оренда, позика, підряд тощо), то законний власник має право заявити позов про звільнення майна від арешту або виключення його з опису. Зрозуміло, що такий позов може бути заявлений до реалізації майна з торгів, оскільки продаж з торгів припиняє і арешт майна 92.

Набагато складніше захищається володіння незаконне. Такий захист зовсім не передбачена процесуальним законодавством. Але відповідно до ГК незаконний власник може повернути собі майно за п. 2 ст. 234 ЦК, якщо він веде володіння, що веде до придбання власності за давністю. Таке володіння, як відомо, вимагає наявності на стороні власника сумлінності, відкритості, володіння річчю як своєю. При виконанні цих умов власник може повернути собі володіння від будь-яких осіб, окрім власника і законного власника.

Якщо ми виходимо з того, що законний власник - це особа, що володіє річчю з волі власника, то, очевидно, служба судових приставів законним власником не є. Не може вона їм бути й тому, що виступає як адміністративний орган, який не має майнового інтересу в речі, а законний власник - приватна особа, підставою володіння і захисту володіння якого є якраз майновий інтерес.

Стало бути, служба судових приставів не відноситься до числа осіб, від яких не може бути витребувана річ за ст. 234 ГК 93.

Питання це, що був до недавніх пір суто теоретичним, останнім часом набув цілком практичне значення і тому вимагає пильної уваги.

Наприклад, перед арбітражними судами вже постало питання: як бути, якщо пристав описав майно боржника, що потрапило за незаконними угодами до третіх осіб. Суд касаційної інстанції запропонував з'ясувати, чи є насправді відповідне майно у незаконних власників і залежно від цього вирішити спір 94. Очевидно, що питання в принципі не вирішено або вирішено не на користь власників. Між тим сумлінну незаконний власник захищений від позову власника (боржника) за ст. 302 ЦК. Але очевидно, що якщо власник втратив право витребувати річ від власника, то право власника стає чисто номінальним і в значній мірі втрачає свою цінність. Значить, і судовий пристав не може вже заповнити недоліки цього права своїми владними повноваженнями. В іншому випадку ми отримаємо парадоксальну ситуацію, коли власнику виявиться вигідним втратити річ по незаконній оборудці і потім вимагати звернення на неї стягнення у порядку виконавчого провадження. Очевидно, що нічого, крім шкоди, така ситуація принести не може.

Необхідно відзначити, що в російському праві, як і у праві інших країн, була захист від вилучення майна у незаконного, але добросовісного власника. Відомий цивіліст Є.В. Васьковський писав: "Якщо майно, що описується не знаходиться у володінні боржника, то треті особи можуть вимагати припинення опису як в позовному порядку, так і в приватному, і посилатися при цьому не тільки на своє право власності, але і на фактичне володіння описуваних майном" 95 .

Цікаво, що в практиці судів загальної юрисдикції виникла аналогічна проблема на грунті вилучення речі митними органами, положення яких цілком можна порівняти з положенням органів по виконанню судових рішень. В обох випадках вилучення речі від порушника (боржника) або третіх осіб, у яких є майно порушника (боржника), отримане за будь-яких підстав, в тому числі за недійсною угоди, здійснюється на підставі адміністративних правочинів, причому адміністративний орган не має майнового інтересу до речі і не може вважатися законним власником по приватному праву.

3.2 Способи захисту добросовісного набувача

Історії цивільного права відомі два основні принципи вирішення конфлікту між інтересами власника, який втратив свого майна внаслідок його відчуження неуправомоченним особою, та інтересами набувача цього майна, причому те чи інше рішення пов'язане з долею виндикаційного позову власника.

Римський принцип. Згідно з цим принципом віндикація мала необмежений характер, і ніякий набувач, навіть сумлінний, не міг стати власником безпосередньо в момент придбання речі у неуправомоченного відчужувача, однак при дотриманні ряду умов він міг набути право власності за давністю володіння (usucapio) 96.

Німецький принцип. Його поява була пов'язана з потребою захисту розвивається торгового обороту і виразилося в обмеженні віндикації майна, набутого від невласника. Особа, сумлінно набула річ у неуправомоченного відчужувача, захищається від яких би то не було вимог до нього з боку власника речі. Більш того, закон вже не розглядає останнього в якості власника: право власності на спірну річ переходить до добросовісного набувача.

Другий принцип сприйнятий законодавством багатьох країн, що містить спеціальні норми про заснування виникнення права власності на майно, сумлінно набуте від неуправомоченного особи.

У вітчизняній цивілістиці існують два основних напрямки, так чи інакше відповідають двом розглянутим вище підходам до вирішення конфлікту між інтересами власника та обігу.

Відповідно до точки зору, що спирається на німецький принцип, яка до недавнього часу була панівною і вважалася єдино правильною, право власності у добросовісного набувача виникає в силу складного юридичного складу у момент "накопичення" всіх його елементів, до числа яких зазвичай відносять дійсну у всіх відносинах отчуждательную угоду, що має лише одну ваду - неуправомоченности відчужувача на розпорядження річчю, сумлінність і возмездность придбання, передачу речі набувачеві, а також вибуття речі з володіння власника або іншого титульного власника з їхньої волі. Оскільки завершальним елементом даного складу є, як правило, передача, то практично право власності виникає у добросовісного набувача у момент надходження речі в його володіння.

Один з головних аргументів, який наводиться проти конструкції складного юридичного складу, - недійсність угоди, укладеної між неуправомоченним відчужувачем і сумлінним набувачем 97. Однак аргумент цей не має прямого відношення до розглянутої проблеми, оскільки теорія складного юридичного складу обгрунтовує виникнення права власності у добросовісного набувача не юридичною силою зазначеної угоди, а цілою низкою умов, що утворюють в сукупності самостійна підстава (складний склад).

Представники іншого напрямку вважають, що право власності у добросовісного набувача при розглянутих обставин може виникнути тільки за давністю володіння і що до цього моменту набувач є незаконним власником, а власник, хоча і не має можливості віндіціровать належну йому річ, зберігає на той же термін право власності . В даний час у зв'язку з відновленням інституту набувальної давності і відсутністю у Цивільному кодексі України спеціальної норми про виникнення права власності у добросовісного набувача ця позиція, на перший погляд, здається переконливою.

Відповідно до даного підходу відбувається своєрідне "роз'єднання" права власності і володіння: одна особа номінально має право власності, але не може володіти, у той час як інше володіє, але не має права власності. І так триває до тих пір, поки власник не стає власником в силу набувальної давності або поки річ якимось чином знову не виявиться у володінні власника. Які практичні наслідки такого підходу? Їх описує К. Скловський, один з його прихильників.

По-перше, власник зберігає правомочність розпорядження річчю, а тому може її, наприклад, продати 98. По-друге, добросовісного набувача може бути пред'явлений кондікціонного позов власника про стягнення вартості користування річчю за весь термін набувальної давності, оскільки набувач володіє і користується річчю безпідставно, а значить, неправомірно зберігає свої кошти 99. Нарешті, по-третє, власник може самоправно (насильно, таємно чи обманним шляхом) заволодіти річчю, перервавши тим самим давностное володіння набувача і відновивши своє порушене право, причому такі дії не призводять ні до яких негативних для власника наслідків у сфері приватного права 100.

Теоретичне обгрунтування правомірності описаних дій істинному змісту законзавісіт від того, чи можуть бути застосовані в ситуації сумлінного придбання речі від неуправомоченного відчужувача норми про набувальної давності. А щоб з'ясувати це, необхідно порівняти правове становище, з одного боку, добросовісного набувача, а з іншого - давностного власника.

Необхідною умовою набувальної давності і захисту давностного власника є сумлінність володіння. Існують різні погляди з приводу того, що в даному випадку розуміється під сумлінністю, але безперечно одне, бо випливає безпосередньо із закону: стан сумлінності повинно бути безперервним протягом усього терміну давності, оскільки в ст. 234 ЦК йдеться про сумлінність володіння, а не заволодіння. Інша умова захисту передбачає ст. 302 ЦК РФ: в ній мова йде не про сумлінність володіння, а про сумлінність придбання, тобто сумлінність згідно з цією нормою повинна мати місце тільки на момент отримання речі від неуправомоченного особи. Подальша втрата цього стану не тягне жодних правових наслідків 101.

Правове становище давностного власника і добросовісного набувача різниться також за характером наданої їм захисту. Якщо давностний власник захищається тільки проти таких же, як і він, неуправомоченним осіб, але не проти власника або іншого титульного власника, то добросовісний набувач захищений в першу чергу проти останніх. Якщо норма ст. 234 ЦК про захист фактичного розрахована тільки на випадки різного роду незаконних, в тому числі самоуправних, посягань на майно, то норма ст. 302 ЦК про захист сумлінного придбання, встановлюючи обмеження віндикації, спрямована проти позову, тобто передбачає захист набувача у порушеній проти нього судовому процесі, причому процесі петіторний, оскільки мова йде про позов власника або іншого титульного власника.

Відмінності в умовах і характері захисту давностного власника і добросовісного набувача дають підставу зробити висновок, що перед нами дві абсолютно різні власницькі ситуації і що у другому випадку захищається щось більше, ніж просто фактичне володіння (хоча б і "для давності"). З одного боку, захист надається добросовісного набувача незалежно від будь-яких обставин, що виникли після придбання речі, в тому числі від його подальшого суб'єктивного ставлення до здійснюваному їм володіння. А це говорить про те, що у вказаний момент правовий статус набувача визначається раз і назавжди і надалі залишається незмінним, тоді як статус давностного власника в будь-який час може змінитися (у разі переривання давності). З іншого боку, захист добросовісного набувача здійснюється в процесі, в якому позивач посилається на своє право власності чи іншій титул володіння. Таким чином, у ситуації сумлінного придбання речі від неуправомоченного відчужувача норми про набувальної давності не застосовуються. Стабільність правового становища добросовісного набувача і можливість його захисту свідчать про те, що в даному випадку захищається не просто фактичне володіння, але право, до складу якого входить правомочність володіння. Оскільки ж володіння добросовісного набувача не залежить від будь-яких інших прав - більше того, воно навіть протиставляється всім раніше існували на річ прав, - слід зробити висновок, що в основі цього володіння лежить право власності 102.

Отже, у добросовісного набувача, захищеного від віндикаційного позову, право власності виникає у момент "накопичення" всіх передбачених ст. 302 ЦК РФ елементів складного юридичного складу, тобто, як правило, безпосередньо в момент придбання речі від неуправомоченного відчужувача.

Дійсно, якщо встати на позицію супротивників теорії складного юридичного складу, то неминуче виникає питання: якими мотивами міг би керуватися законодавець, якщо б насправді бажав зв'язати обмеження віндикації з інститутом давностного володіння?

Мета обмеження віндикації - залишити річ у володінні добросовісного набувача і тим самим спочатку і назавжди визначити її долю, виключивши щодо її які б то не було домагання інших осіб. Найбільш природний і прямий шлях досягнення цієї мети - визнання набувача власником речі. Іншу мету переслідує інститут набувальної давності. Його призначення полягає в тому, щоб у ситуації правової невизначеності, не вирішуючи наперед до відомого моменту питання про юридичну долю речі, максимально врахувати інтереси як її власника, протягом терміну давності зберігає своє право і - в межах, встановлених нормами про позовну давність, - можливість його захисту, так і добросовісного власника, який протягом того ж терміну отримує провизорную (попередню) захист свого володіння, а по закінченні набувальної давності, якщо власник так і не з'явиться і не заявить про належні йому право, - право власності на річ.

Очевидно, що при обмеженні віндикації вже не може бути ніякої невизначеності щодо того, чи скористається власник правом на захист (такого права у нього просто немає), а значить, ні про яке погодження інтересів власника і добросовісного набувача говорити не доводиться. Тим не менш, якщо слідувати критикованої концепції, залишається невизначеність в правовому становищі набувача - невизначеність у тому сенсі, що невідомо, чи він стане в кінцевому підсумку власником.

Якщо припустити, що закон, позбавляючи власника права на захист (тобто виндикаційного домагання), все ж таки продовжує розглядати його як власника, а добросовісного набувача - як давностного власника, то таке рішення можна було б пояснити тільки одним - прагненням законодавця дати власникові "шанс" відновити своє володіння не за допомогою законних юридичних засобів, до яких належить віндикаційний позов, а шляхом самоуправних дій (насильницького захоплення речі, таємного заволодіння нею тощо), від яких давностний власник за нашим законодавством не захищений. Але при подібному (єдино можливе) поясненні саме правило про обмеження віндикації виглядало б так само безглуздим, як і безглуздим: з одного боку, важко уявити, щоб в наміри законодавця входило легалізувати самоуправство, а з іншого - якби закон в ситуації сумлінного придбання дійсно переслідував мету захисту інтересів власника, то набагато логічніше було б забезпечити цей захист шляхом встановлення правила про необмежену віндикації, як це було в римському праві.

Взагалі ситуація "розщеплення" власності та володіння, спроби теоретичного обгрунтування якої робляться в сучасній літературі, є аномальною для права. Не випадково цивільно-правові інститути, за допомогою яких здійснюється її регулювання (набувальна давність, віндикація і її обмеження, а до певної міри і захист фактичного володіння), в кінцевому рахунку спрямовані на ліквідацію зазначеної "розщеплення", на з'єднання власника і власника в одному обличчі. І це абсолютно природна суспільна потреба, бо шукати в стані "роз'єднаності" власності і володіння (права і факту) як такому будь-які позитивні моменти, що обгрунтовують її збереження, було б марно. Дійсно, у ряді випадків право визнає і охороняє вказаний стан. Але, по-перше, це лише неминучий компроміс між двома заслуговують правового захисту інтересами - інтересами власника і добросовісного власника, причому компроміс тимчасовий, нездатний остаточно вирішити виникле протиріччя, а по-друге, такий стан може мати місце тільки тоді, коли виндикационном домагання існує , але з яких-небудь причин залишається нереалізованим, наприклад, при сумлінному і возмездном придбанні речі від неуправомоченного відчужувача, якщо ця річ вибула з володіння власника чи титульного власника поза їхньою волею. Якщо ж виндикационном домагання відсутня спочатку, то ніякого "розщеплення" не відбувається: у добросовісного набувача і фактичне володіння, і право власності виникають, як правило, одночасно. Відсутність виндикаційного домагання саме з тим і пов'язано, що закон розглядає добросовісного набувача в якості власника придбаної речі, в той час як колишній власник втрачає своє право на цю річ. І хоча це положення в законі прямо не закріплено, представляється, що воно випливає з його змісту.

В останні роки питання про захист права власності шляхом пред'явлення віндикаційного позову, тобто позову власника про витребування майна з чужого незаконного володіння, набув особливо важливе практичне значення. Як показує аналіз сучасної правозастосовчої практики, позиція вищих російських судових органів з цього питання далеко не сприяє нормальному розвитку цивільного обороту. Навпаки, саме ця позиція дозволила надати зовнішню легальність зловживань у сфері операцій з нерухомістю, а в ділову лексику увійшли терміни "недружнє поглинання", "перехоплення управління" і т.п. Зміни, внесені до ЦК та інші закони в кінці 2004 року, не поліпшили ситуацію.

Для підтвердження висловлених суджень слід в першу чергу вказати на Постанову Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ № 8 від 25 лютого 1998 р. «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» 103. У п. 25 Постанови 8 зазначалося, що якщо за відплатним договором майно придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, і в такій ситуації власником заявлено позов про визнання недійсною угоди купівлі-продажу та повернення майна, переданого покупцеві, а при вирішенні спору буде встановлено відповідність покупця вимогам, що пред'являються до добросовісного набувача (ст. 302 ЦК), то в задоволенні позовних вимог про повернення майна має бути відмовлено і, якщо право власності підлягає державній реєстрації, рішення суду є підставою для реєстрації переходу права власності до покупця.

Таким чином, ВАС РФ, по суті, кваліфікував відмову в задоволенні віндикаційного позову в якості підстави виникнення права власності у відповідача (добросовісного набувача) і відповідно припинення права власності у позивача (власника). Одночасно слід звернути увагу, що ВАС РФ вказав на необхідність лише часткової відмови в позові (в частині вимоги позивача про повернення майна), з чого можна зробити висновок про те, що вимога про визнання угоди купівлі-продажу недійсною ВАС РФ вважає таким, що підлягає задоволенню. Таким чином, склалося становище, в якому спроба власника захистити свої права шляхом пред'явлення віндикаційного позову чи позову про повернення виконаного за недійсним правочином могла спричинити зворотний ефект - повну втрату позивачем права власності, якщо набувач доведе, що майно було набуте ним хоч і у неуправомоченного відчужувача , але сумлінно і за плату, а власник не зможе довести, що витребувану майно вибуло з його володіння поза його волею.

Порівняно недавно питання про співвідношення вимог про повернення виконаного за недійсним правочином і віндикаційного позову виявився і в полі зору Конституційного Суду РФ при розгляді справи про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 ст. 167 ЦК у зв'язку зі скаргами ряду громадян. У результаті розгляду цієї справи Конституційний Суд РФ 21 квітня 2003 виніс Постанову № 6-П. У скаргах звернулися до Конституційного Суду РФ громадяни стверджували, що містяться в п. п. 1 і 2 ст. 167 ЦК загальні положення про наслідки недійсності угоди в частині, що встановлює обов'язок кожної зі сторін повернути все отримане за угодою, не дозволяють добросовісним набувачам захистити свої майнові права, що, на думку заявників, порушувало їх права і свободи, гарантовані ст. 2, 8, 17 (ч. 1), 18, ​​19 (ч. 1), 35 (ч. 2) і 40 (ч. 1) Конституції РФ.

У п. 2 Постанови № 6-П Конституційний Суд зазначив, що за змістом ч. 2 ст. 35 Конституції РФ у взаємозв'язку з іншими конституційними нормами (ст. 8, 34, 45, 46 і 55), права володіння, користування і розпорядження майном забезпечуються не тільки власникам, але й іншим учасникам цивільного обороту, тому в тих випадках, коли майнові права на спірну річ, що виникли на передбачених законом підставах, мають інші, крім власника, особи - власники та користувачі речі, цим особам також повинна бути гарантована державний захист їх прав. До числа таких майнових прав відносяться, на думку Конституційного Суду, і права добросовісних набувачів 104.

Тут же Конституційний Суд справедливо зазначив, що можливі обмеження федеральним законом прав володіння, користування і розпорядження майном повинні відповідати вимогам справедливості, бути адекватними, пропорційними, пропорційними, носити загальний і абстрактний характер, не мати зворотної сили і не обмежувати межі і застосування основного змісту відповідних конституційних норм. Сама ж можливість обмежень, як і їх характер, повинна обумовлюватися необхідністю захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав і законних інтересів інших осіб, забезпечення оборони країни і безпеки держави. При цьому Конституційний Суд висловив думку про те, що його позиція кореспондує Конвенції про захист прав людини та основних свобод, відповідно до якої право кожної фізичної та юридичної особи на повагу належної йому власності та її захист не обмежує право держави вводити в дію такі закони, які , є необхідними для здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів.

Підсумовуючи цю частину Постанови, Конституційний Суд зробив висновок про те, що федеральний законодавець, здійснюючи регулювання підстав виникнення та припинення права власності та інших речових прав, а також підстав і наслідків недійсності угод, повинен передбачати такі способи та механізми реалізації майнових прав, які забезпечували б захист не тільки власникам, але і сумлінним набувачам як учасникам цивільного обороту, тому що в противному випадку для широкого кола добросовісних набувачів, що виявляють при укладанні угоди добру волю, розумну обачність і обережність, буде існувати ризик неправомірної втрати майна, яке може бути витребувано від них в порядку реституції.

З цією частиною позиції Конституційного Суду в цілому можна погодитися, але при цьому необхідно зауважити, що навряд чи є підстави говорити про якісь "права" добросовісних набувачів. Адже добросовісний набувач при існуючому стані цивільного законодавства є незаконним власником придбаного майна, тому в такій ситуації можна говорити лише про його інтерес, який повинен бути захищений за допомогою прийняття відповідного федерального закону, але не про захист суб'єктивного речового права, оскільки такого права у добросовісного набувача просто не існує.

Та обставина, що витребування майна у добросовісного набувача може виявитися неможливим внаслідок застосування правил ст. 302 ЦК, зовсім не означає, що з моменту вступу в силу судового рішення у набувача виникає право володіння або право власності (хоча ВАС РФ, як згадувалося вище, дотримується протилежного погляду з цього питання). Точно так само відмова в віндикаційним позові з мотивів пропуску позивачем строку позовної давності тягне залишення майна у володінні відповідача, що не надає володіння законного характеру і не перетворює фактичне володіння в право володіння або право власності. Інтереси (а не права) такого незаконного фактичного власника, у випадку порушення володіння третіми особами захищаються за правилами п. 2 ст. 234 ЦК.

Важливо також звернути увагу, що захист інтересів добросовісного набувача, на думку Конституційного Суду, може забезпечити тільки федеральний законодавець (а не вищі судові органи) і тільки при здійсненні правового регулювання підстав виникнення і припинення права власності, а також підстав і наслідків недійсності угод (а не яких-небудь інших відносин).

У п. 3.1 Постанови Конституційний Суд практично дослівно відтворює п. 25 Постанови 8, а також вказує, що "зі статті 168 ЦК Російської Федерації, згідно з якою угода, яка відповідає вимогам закону, незначна, якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушення, випливає, що на операцію, зроблену з порушенням закону, не поширюються загальні положення про наслідки недійсності правочину, якщо сам закон передбачає "інші наслідки" такого порушення ". Оскільки сумлінне придбання в сенсі статті 302 ГК можливе тільки тоді, коли майно купується не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є, на думку Конституційного Суду, не двостороння реституція , а повернення майна з незаконного володіння (віндикація). Звідси Конституційний Суд робить має принципове значення висновок про те, що права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, встановленого п. п. 1 і 2 ст. 167 ЦК, а припустимою є лише захист шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо для цього є ті, передбачені ст. 302 ЦК підстави, які дають право витребувати майно і у добросовісного набувача (безоплатність придбання майна добросовісним набувачем, вибуття майна з володіння власника поза його волею та ін.)

Мабуть, усвідомлюючи сумнівність своїх доводів, Конституційний Суд зазначив, що інше тлумачення положень п. п. 1 і 2 ст. 167 ЦК означало б, що власник має можливість вдатися до такого способу захисту, як визнання всіх здійснених операцій з відчуження його майна недійсними, тобто вимагати повернення отриманого в натурі не тільки коли мова йде про першу операції, укладеної з порушенням закону, а й коли спірне майно було придбано добросовісним набувачем на підставі подальших угод, чим порушувались би випливають, на думку Конституційного Суду, з Конституції РФ встановлені законодавцем гарантії захисту прав і законних інтересів добросовісного набувача 105.

Оцінюючи обгрунтованість доводів Конституційного Суду, слід, по-перше, звернути увагу, що правило п. 2 ст. 166 ЦК про можливість пред'явлення вимоги про застосування наслідків недійсності правочину будь-яким зацікавленим особою не передбачає будь-яких вилучень, в тому числі можливість застосування таких наслідків не ставиться в залежність від можливості задоволення віндикаційного позову. По-друге, що більш важливо, "інші наслідки" в сенсі ст. 168 ЦК - це зовсім не інші наслідки недійсності угоди, а інші наслідки порушення закону при вчиненні правочину, причому такі наслідки, які не коливають дійсності угоди (наприклад, за загальним правилом п. 1 ст. 162 ЦК недотримання простої письмової форми угоди не тягне її недійсність, але позбавляє сторони права посилатися у разі спору на показання свідків). Відмова в задоволенні віндикаційного позову відповідно до ст. 302 ЦК - це зовсім не наслідок порушення закону при здійсненні угоди купівлі-продажу, а наслідок наявності сукупності зовсім інших юридичних фактів - оплатне і сумлінності придбання майна та його вибуття з володіння власника з волі останнього. З тих же причин немає ніяких підстав вважати відмову в задоволенні віндикаційного позову і "іншими наслідками" у сенсі п. 2 ст. 167 ЦК, тобто іншими наслідками недійсності правочину.

Тому існуючий стан цивільного законодавства дозволяє власнику пред'явити більш зручний для нього віндикаційний, тобто речове-правової, позов з розрахунком на його задоволення лише у випадку, якщо для відмови в такому позові немає підстав, передбачених ст. 302 ЦК. Якщо ж розраховувати на задоволення віндикаційного позову через наявність вищевказаних підстав не доводиться, власник має право вдатися до більш складного способу захисту своїх інтересів - послідовному пред'явленню вимог про повернення спірного майна кожному з відчужувачів аж до його повернення самому власнику.

Звичайно, така ситуація не сприяє стабільності цивільного обороту, і в цьому Конституційний Суд мав рацію. Але ця ситуація була обумовлена ​​станом російського цивільного законодавства. Справа в тому, що згідно з п. 1 ст. 235 ЦК право власності може припинятися лише з підстав, передбачених законом. Ні стаття 302, ані будь-яка інша норма ГК у період видання всіх вищезгаданих судових актів не легітимізували відмову в задоволенні віндикаційного позову в якості підстави припинення права власності на спірне майно у власника і виникнення цього права у добросовісного набувача. Тому сформульований Пленумом ВАС у п. 25 Постанови 8 теза про виникнення у добросовісного набувача права власності на відчужене неуправомоченним особою майно слід кваліфікувати як встановлення звичаєм правозастосовчої практики не передбаченого законом підстави припинення права власності.

Між тим, як випливає з Постанови Конституційного Суду, надати стабільність цивільного обороту в аналізованому аспекті могло б лише внесення відповідних доповнень до ЦК. Як згадувалося вище, сьогодні в ГК внесені зміни, в тому числі, що стосуються наслідків відмови в задоволенні віндикаційного позову за мотивами добросовісності набувача. Мова йде про зміни, внесених до п. 2 ст. 223 ЦК. Нагадаємо, що за загальним правилом п. 1 ст. 223 ЦК, що визначає момент виникнення права власності у набувача за договором, право власності у набувача речі за договором виникає з моменту її передачі, якщо інше не передбачено законом або договором. Таке "інше" правило передбачено, зокрема, у п. 2 ст. 223 ЦК, згідно з яким у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації (таким випадком є, зокрема, відчуження нерухомого майна), право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Федеральним законом від 30 грудня 2004 р. № 217-ФЗ п. 2 ст. 223 ЦК був доповнений правилом, згідно з яким нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача (п. 1 ст. 302 ЦК) на праві власності з моменту такої реєстрації, за винятком передбачених ст. 302 ЦК випадків, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача.

Внесене у п. 2 ст. 223 ЦК додаток вельми неоднозначно. Якщо розглядати внесене до п. 2 ст. 223 ЦК доповнення як встановлення в законі спеціального підстави виникнення права власності у добросовісного набувача, то це саме по собі означає, що до внесення такого доповнення згадана вище позиція ВАС РФ не мала законних підстав.

Інша граматичне і логічне тлумачення п. 2 ст. 223 ЦК у його новій редакції можливо шляхом прийняття до уваги тієї обставини, що сама ст. 223 ЦК встановлює не підстави виникнення права власності, а лише визначає момент виникнення такого права у набувача майна за договором. Однак при такому варіанті тлумачення правило ст. 223 ЦК: "нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача (п. 1 ст. 302 ЦК) на праві власності з моменту такої реєстрації, за винятком передбачених ст. 302 ЦК випадків, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача" призводило б до абсурдного висновку про те, що у випадках, коли майно не може бути витребувана у добросовісного набувача, воно визнається належною йому з моменту державної реєстрації права власності, а у випадках, коли майно може бути у нього витребуване, воно визнається належною йому на праві власності з якого -то другого моменту.

Неясність п. 2 ст. 223 ЦК пов'язана також з виникає невизначеністю поняття "добросовісний набувач" стосовно до нерухомого майна. Справа в тому, що в ст. 301, 302 ЦК йдеться про витребування майна з чужого незаконного володіння. Після укладення договору про відчуження нерухомого майна (а в разі відчуження житлового приміщення або підприємства - після реєстрації такого договору) нерухоме майно може вступити у володіння набувача як до, так і після реєстрації переходу права власності до набувача. Віндикаційний позов може бути пред'явлений як до набувача, якому майно фактично передано, але право власності якого на придбане майно ще не зареєстровано, так і до набувача, чиє право власності на передане йому майно вже зареєстровано до моменту пред'явлення позову. Якщо в обох випадках вважати фактичного власника майна добросовісним набувачем у сенсі ст. 302 ЦК, то при такому розумінні добросовісного набувача відмову в задоволенні віндикаційного позову був би можливий у кожному з цих випадків. Якщо ж під набувачем у сенсі ст. 302 ЦК розуміти лише другого із зазначених набувачів, то відмова у задоволенні віндикаційного позову можливий лише в другому випадку.

Крім того, слід врахувати, що у п. 1 ст. 302 ЦК йдеться про майно, яке за плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати. Саме тому в ст. 302 ЦК йдеться про добросовісним набувачем, а не про сумлінного власника. У силу п. 2 ст. 223 і п. 1 ст. 551 ДК майно може вважатися відчуженим продавцем і покупцем придбаним лише з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухомість. Тому нове правило п. 2 ст. 223 ЦК може бути розраховане лише на випадок, коли віндикаційний позов пред'явлений власником до набувача після державної реєстрації переходу до нього права власності (оскільки лише з цього моменту можна говорити про майно як про набутий) і надходження нерухомого майна у володіння набувача відповідно до ст. 556 ДК (до цього моменту майно залишається у володінні власника, тому немає підстав для пред'явлення віндикаційного позову).

Як видається, умови ст. 302 ЦК, при яких майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, застосовні не до будь-якого нерухомого майна (якщо вважати, що правила ст. 302 ЦК в принципі застосовні до нерухомого майна). Нагадаємо, що з правила ст. 301 ГК про можливість витребування майна з чужого незаконного володіння існує вилучення. Воно встановлено у п. 1 ст. 302 ЦК для випадку, якщо порушення права володіння власника пов'язано з оплатним придбанням спірного майна у особи, яка не мала права його відчужувати, сумлінним набувачем, тобто таким набувачем, який не знав і не міг знати про відсутність у відчужувача правочинів на відчуження майна. За таких обставин власник має право витребувати майно від добросовісного набувача лише у разі, коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їхньою волею.

Звідси випливає, що для цілей застосування встановленого в п. 2 підстави відмови у задоволенні віндикаційного позову факт знаходження відчужуваного майна у володінні відчужувача повинен бути значущим умовою для визнання набувача добросовісним. Щоб порахувати відчужувача уповноваженою на відчуження майна, на момент укладання договору мають бути відсутні очевидні перешкоди на стороні відчужувача не тільки до укладення договору, а й до його виконання. Будь-який договір купівлі-продажу або міни передбачає обов'язок продавця передати річ (товар) покупцеві (п. 1 ст. 454 ЦК). Якщо передача речі полягає у врученні її набувачу, тобто надходження речі в його володіння (п. 1 ст. 224 ЦК), то для виконання цього обов'язку річ повинна знаходитися у безпосередньому або опосередкованому володінні відчужувача. Відсутність такого володіння у відчужувача є достатньою підставою для того, щоб засумніватися в його здатності передати річ не лише у володіння, але і у власність набувача.

Момент переходу права власності на рухому річ, відповідно до загального правила п. 1 ст. 223 і п. 1 ст. 224 ЦК, визначається моментом надходження речі у володіння набувача. Саме ця обставина дозволяє вважати добросовісним поведінка набувача, який передбачає власника рухомої речі її власником.

Стосовно до нерухомого майна перехід права власності до набувача відбувається в момент реєстрації відчуження майна (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ДК), тому першорядне значення для набувача має наявність у відчужувача зареєстрованого права власності на відчужуване майно. Разом з тим згідно з п. 1 ст. 556 ДК обов'язок продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу. Тому знаходження нерухомого майна у володінні відчужувача (наскільки можна говорити про володіння нерухомістю) служить додатковим обставиною, котрі переконують набувача в наявності у продавця правочинів на відчуження майна.

Однак передача нерухомого майна не завжди пов'язана з врученням його набувачеві. Так, для передачі підприємства досить лише підписання передавального акту обома сторонами (п. 2 ст. 563 ЦК), що за загальним правилом п. 2 ст. 564 ГК передує реєстрації переходу права власності на підприємство. Тому факт володіння підприємством ніяк не впливає на можливість його відчуження, у зв'язку з чим підприємство завжди може бути витребувано від добросовісного набувача.

Від правильного вирішення питань застосування ст. 223, 302 ЦК залежить і застосування ст. 31.1 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон). Згідно з п. 1 ст. 31.1 Закону власник житлового приміщення, який не має права його витребувати від добросовісного набувача, а також сумлінний покупець, від якого була витребувана житлове приміщення, мають право на разову компенсацію за рахунок казни РФ. Це правило може застосовуватися лише у взаємозв'язку зі ст. 223, 302 ЦК. Так, якщо від добросовісного набувача майно може бути витребувано, то це означає, що право власності у нього не виникало (п. 2 ст. 223 ЦК), тому компенсацію в цьому випадку навряд чи можна називати компенсацією за втрату права власності, до чого, здавалося б, зобов'язує назва ст. 31.1 Закону - "Підстави виплати Російською Федерацією компенсації за втрату права власності на житлове приміщення".

Умови виплати цієї компенсації визначені в п. 2 ст. 31.1 Закону, відповідно до якого вона виплачується у разі, якщо з не залежних від власника і добросовісного набувача причин відповідно до набрало законної сили рішенням суду про відшкодування ним шкоди, заподіяної внаслідок втрати права власності на житлове приміщення, стягнення за виконавчим документом не проводилося протягом одного року з дня початку визначення терміну для пред'явлення цього документа до виконання. При цьому розмір компенсації обмежений розмірами реального збитку (тобто вартістю втраченого житлового приміщення), але не може перевищувати один мільйон рублів. Порядок її виплати повинен бути встановлений Урядом РФ, а сама ст. 31.1 Закону застосовується лише у разі, якщо державна реєстрація права власності добросовісного набувача на житлове приміщення була проведена після 1 січня 2005 р. (ст. 33 Закону).

Для застосування ст. 31.1 Закону необхідно, щоб втрата права власності була наслідком не винних дій реєструючого органу (в цьому випадку заподіяну шкоду, згідно зі ст. 31 Закону і ст. 1064, 1069 ДК, відшкодовується за рахунок казни РФ в повному обсязі), а неправомірних дій третіх осіб .

Таким чином, проведений вище аналіз лише деяких питань, пов'язаних із застосуванням ст. 223, 302 ЦК та норм Закону про реєстрацію прав на нерухомість, показує, що існує нагальна і невідкладна потреба у кваліфікованому автентичному або судовому тлумаченні зазначених норм.

ВИСНОВОК

Економічні реформи в Російській Федерації, спрямовані на розвиток і функціонування вільного ринку і свободи підприємництва, зумовили підвищення значимості нерухомого майна. Це пов'язано насамперед із запровадженням приватної власності на нерухомість, а також з масовою приватизацією ринкових об'єктів нерухомості.

Державна політика в галузі нерухомості спрямована на реорганізацію системи управління нерухомістю для створення в країні конкурентного ринку та забезпечення максимально ефективного використання нерухомого майна. І тут найбільш значуща роль належить законодавчим актам, що регулюють ринок нерухомості на принципах правової держави.

Доведення добросовісним набувачем «сумлінності» при придбанні нерухомого майна, витребуваного власником за віндикаційним позовом, або доведення власником «недобросовісності» набувача здійснюється насамперед за допомогою подання докази звернення або, навпаки, Незвернення до ЕГРП за відомостями про власника нерухомості;

У ЕГРП повинні в обов'язковому порядку вноситися відомості про існування спору про право на нерухоме майно. Про існування такого спору може також свідчити наявність у ЕГРП запису про арешт майна або запису про заборони здійснювати операції з цим майном, які були зроблені установою юстиції на підставі відповідних судових актів про прийняття даних заходів щодо забезпечення позовів.

Доведення позивачем за віндикаційним позовом своєї вдачі власності на витребувану нерухоме майно здійснюється шляхом подання докази, що його право зареєстровано в ЕГРП. Якщо ж добросовісний набувач зареєстрував свої права на нерухоме майно в ЕГРП, то такий добросовісний набувач є «власником» майна. Отже, особа, яка пред'являє до такого «добросовісного набувача-власнику» віндикаційний позов про витребування у нього нерухомого майна, має або в рамках пред'явленого віндикаційного позову, або до його пред'явлення оскаржити право добросовісного набувача на витребувану нерухомість, зареєстроване в ЕГРП.

Добросовісний набувач нерухомого майна, в якого це майно не може бути витребувано його власником (якщо власнику суд відмовив у задоволенні віндикаційного позову), набуває право власності на це майно.

1. Слід ввести в ст. 244 ЦК норму, яка б обмежувала можливість угод відчуження часток у праві власності, які за своїми розмірами не відповідають встановленій Законом нормі (житлової площі, земельної ділянки тощо) або іншим чином не відповідає принципу життєздатності виділеної частки. На випадки виникнення права спільної власності всупереч волі власника (спадкування за законом і т.п.) це обмеження поширюватися не має, так як зловживання власника своїм правом у цих випадках відсутнє.

2. Пропонується доповнити ст. 302 ЦК РФ ч.4 такого змісту: 4. Право власності та інші зареєстровані права на нерухоме майно, придбані від особи, яка не мала зазначеного права, про що добросовісний набувач не знав і на підставі інформації, наданої з єдиного державного реєстру, не міг знати, вказані права залишаються в силі (безповоротність прав), хоча б за судовим рішенням була згодом визнана неуправомоченности відчужувача.

Безповоротно не користується право, хоча б сумлінно придбане, але від особи, яка або один з попередників якого були внесені до єдиного державного реєстру в результаті операції, передбаченої статтею 179 цього Кодексу, якщо позов про визнання недійсною такої угоди поданий протягом року з моменту реєстрації оспорюваного права ».

3. Відсутня логічне обгрунтування у виборі підстав для реєстрації угод, але й очевидна суперечливість норм, що стосуються державної реєстрації прав на нерухоме майно та реєстрації операцій з цим майном згідно з п. 1 ст. 164 ЦК операції з нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених ст. 131 Кодексу. Проте ст. 131 ЦК таких випадків не називає, хоча передбачає існування органу з реєстрації не тільки прав на нерухоме майно, але й угод з ним, а також передбачає можливість оскарження до суду відмови цього органу в державній реєстрації угоди. Необхідно доповнити ст. 131 ЦК РФ зазначенням переліку угод при яких необхідна державна реєстрація.

4. У випадках, коли за угодою сторін передбачена нотаріальна форма угод з нерухомістю, дана обставина не повинно ставати додатковим до державної реєстрації фінансовим тягарем для учасників відповідних угод. У зв'язку з цим розмір нотаріального тарифу (державного мита) повинен бути з урахуванням економічних обгрунтувань значно знижений і заснований на регресивною шкалою ставок тарифу (державного мита) залежно від вартості нерухомого майна.

5. Доцільно запровадити державну реєстрацію виконання угод з нерухомим майном, оскільки саме виконання консенсуальних угод (а не їх укладення) є підставою для виникнення, припинення, обмеження або обтяження права власності та інших речових прав на нерухоме майно. У тих випадках, коли в порядку виконання угоди (за договорами оренди, довірчого управління та ін) однієї зі сторін здійснюється передача майна у володіння іншого боку, реєстрації підлягає передача нерухомої речі у володіння.

СПИСОК

Нормативно-правові акти

  1. Конституція Російської Федерації від від 12 грудня 1993 року - М. Кодекс. 2005. - 96 с.

  2. Цивільний кодекс Російської Федерації ч. 1-3. - М. Омега-Л. 2006. - 440 с.

  3. Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації. - М. Кодекс. 2006. - 188 с.

  4. Житловий кодекс Російської Федерації № 188-ФЗ від 29 грудня 2004 р. / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.

  5. Сімейний кодекс Російської Федерації № 223-ФЗ від 29 грудня 1995 р. / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

  6. Водний кодекс Російської Федерації № 167-ФЗ від 16 листопада 1995 р. / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 47. - Ст. 4471.

  7. Лісовий кодекс Російської Федерації № 22-ФЗ від 29 січня 1997 р. / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 5. - Ст. 610.

  8. Федеральний закон РФ № 189-ФЗ від 29 грудня 2004 р. «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 15.

  9. Федеральний закон РФ № 122-ФЗ від 21 липня 1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

  10. Федеральний закон РФ № 102-ФЗ від 16 липня 1998 р. «Про іпотеку (заставі нерухомості)» / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

  11. Федеральний закон РФ № 126-ФЗ від 7 липня 2003 р. «Про зв'язок» / / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 28. - Ст. 2895.

  • Федеральний закон РФ № 72-ФЗ від 15 червня 1996 р. «Про товариства власників житла» / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 2963.

  • Закон РФ № 2395-1 від 21 лютого 1992 р. «Про надра» / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

  • Основи цивільного законодавства Союзу РСР і республік / / Відомості СНР і ЗС СРСР. - 1991. - № 26. - Ст. 733.

  • Постанова Уряду РФ № 648 від 31 серпня 2000 р. «Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно, що перебуває у федеральній власності» / / Збори законодавства РФ. - 2000. - № 37. - Ст. 3718.

  • Цивільного кодексу РРФСР 1922 р / / СУ РРФСР. - 1922. - № 70.

  • Закон СРСР від 29 жовтня 1976 р. «Про охорону і використання пам'яток історії та культури» / / ВПС СРСР. - 1976. - № 44. - Ст. 628.

  • Декрет ВЦВК від 27 жовтня 1917 року «Про землю» / / СУ РРФСР. - 1917. - № 1. - Ст. 3.

    Наукова та навчальна література

    1. Александров А.А. Особливості правового режиму нерухомості в цивільному праві Росії: Початок ХХ століття і сучасність / / Вісник Моск. ун-ту. Сер. 11. Право. - 1996. - № 6. - С. 8.

    2. Алещев І. Час змін / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 50. - С. 11.

    3. Афанасьєва І.В., Кузнєцова М.М. Набуття права власності від неуправомоченного відчужувача у контексті сучасного законодавства / / Юрист. - 2004. - № 1. - С. 14.

    4. Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. - М. Инфра. 2001. - 412 с.

    5. Бєлов В.А. Передмова. / Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. - М. ЮрИнфоР. 2001. - 412 с.

    6. Бєляєв І.Д. Історія російського законодавства. - СПб. Лань. 1999. - 632 с.

    7. Васьковський Є.В. Підручник цивільного процесу (за вид. 1914 року). - М. Статут 2000. - 568 с.

    8. Витрянский В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди, безоплатного користування, перевезення, транспортної експедиції. Розрахунки: Коментар частині другій Цивільного кодексу РФ. - М. Центр ділової інформації тижневика "Економіка і життя". 1996. - 462 с.

    9. Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права. - Ростов н / Д. Фенікс. 1995. - 684 с.

    10. Герасимов А. Повернення майна / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 13. - С. 12.

    11. Цивільне право: Підручник. У 3 т. Т. 1. 6-е видання, перероб. і доп. / Відп. ред. Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. - М. Проспект. 2003. - 698 с.

    12. Цивільне право: Підручник. Ч. 2 / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 1997. - 632 с.

    13. Цивільне право: Підручник. У 2 т. Том 1. / Відп. ред. проф. Суханов Є.А. 2-е вид., Перераб. і доп. - М. БЕК. 2000. - 728 с.

    14. Цивільне укладення Проект / За ред. Тютрюмова І.М. Т. 1. - М. Статут. 1996. - 986 с.

    15. Добровольський В.І. Про визнання угод недійсними / / Право і економіка. - 2005. - № 4. - С. 18.

    16. Ємельянов В.І. Розумність, сумлінність, незлоупотребленіе громадянськими правами. - М. Лекс-Книга. 2002. - 264 с.

    17. Законодавство Петра I. / Под ред. Новицької Т.Є. - М. Юрид. літ. 1997. - 920 с.

    18. Зініна Ю. віндикаційний позов господарського товариства про витребування майна у добросовісного набувача у порядку ст. 302 ЦК РФ / / Правові питання нерухомості. - 2006. - № 1. - С. 19.

    19. Камінка А.І. Нариси торгового права. - М. ЮрИнфоР. 2002. - 542 с.

    20. Кассо Л.А. Джерела російського громадянського права (Вступна лекція, прочитана у Московському університеті 17-го січня 1900 року). - М. Статут. 1999. - 386 с.

    21. Кассо Л.А. Російське поземельне право. - М. Статут. 1998. (За вид. 1906 р.) - 456 с.

    22. Катунін Д. Угода по совісті / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 18. - С. 16.

    23. Кашкарова І. Межі обачності / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 11.

    24. Кірсанов А.Р. Реєстраційне право - формується галузь сучасного російського права / / Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. Кірсанов А.Р. - М. БЕК. 2003. - 328 с.

    25. Ковалевський М.А. Конституційно-правовий режим майна підприємця / / Кодекс-info. - 2000. - № 5 (305). - С. 8.

    26. Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. А.Л. Маковський. - М. Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку. 1998. - 562 с.

    27. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Садикова О.Н. (Видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) - М. Инфра-М. 2005. - 562 с.

    28. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - 524 с.

    29. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. / За заг. ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М. Статут. 2004. - 462 с.

    30. Маковський А.Л. Code Civil Франції і кодифікація цивільного права в Росії: Зв'язки в минулому, проблеми впливу і вдосконалення / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С. 137-148.

    31. Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. - М. Норма. 2004. - 556 с.

    32. Новицька Т.Є. Правове регулювання майнових відносин у Росії у другій половині XVIII століття. - М. Зерцало. 2005. - 568 с.

    33. Петров Є.Ю. До питання про публічну достовірності державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним / / Цивілістичний записки Міжвузівський збірник наукових праць. - М. Статут. 2001. - 462 с.

    34. Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції / / Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. Кірсанов А.Р. - М. БЕК. 2003. - 368 с.

    35. Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. I: Вотчинні права. - М. Статут. 2002. - 636 с.

    36. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М. Статут. 1998. - 468 с.

    37. Полуяхтов І.А. Цивільний оборот майнових прав. Автореф дис. к. ю. н. - Єкатеринбург. 2002. - 96 с.

    38. Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / За ред. Крашеніннікова П.В. - М. Спарк. 2001. - 114 с.

    39. Рахмилович В.А. Чи поширюються норми про недійсність угод на добросовісного набувача? / / Журнал російського права. - 2003. - № 12. - С. 55.

    40. Російське законодавство Х-ХХ століть. / Под ред. Яніна С.А. Т.6. - М. Наука. 1985. - 634 с.

    41. Сенчіщев В.І. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним / / Журнал російського права. - 1999. - № 12. - С. 118.

    42. Сергєєв А.П. Цивільно-правова охорона культурних цінностей в СРСР. - Л. Вид-во ЛДУ. 1990. - 452 с.

    43. Синайський В.І. Російське громадянське право. - М. Статут. 2002. - 524 с.

    44. Скловський К. Дикому ринку - відповідний закон / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 2. - С. 11.

    45. Скловський К. Зауваження на проект закону про виникнення права власності у добросовісного набувача нерухомості / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 2. - С. 22.

    46. Скловський К. Захист володіння при визнання договору недійсним / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 6. - С. 37-39.

    47. Скловський К.І. Власність в цивільному праві. - М. Дело. 2000. - 568 с.

    48. Скловський К. Власність в цивільному праві. - М. Дело. 2002. - 622 с.

    49. Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання. - М. Статут. 2004. - 342 с.

    50. Скловський К. Набувальна давність / / Закон. - 1995. - № 8. - С. 113.

    51. Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. - М. Статут. 2004. - 562 с.

    52. Стешенко Л.А., Шамба Т.М. Нотаріат в Російській Федерації: Підручник для вузів. - М. Инфра-М. 2001. - 542 с.

    53. Суханов Є.А. Право власності та інші речові права. Способи їх захисту (Коментарі до нового ГК РФ). - М. Центр ділової інформації тижневика "Економіка і життя". 1996. - 456 с.

      1. Тузов Д. Придбання майна від неуправомоченного відчужувача: складний юридичний склад або набувальна давність? / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 6. - С. 32.

      2. Туманов С.В., Матвєєва С.М. «Підводні камені» при продажу майна юридичною особою / / Правові питання нерухомості. - 2006. - № 1. - С. 40.

      3. Федоренко Н.В. Особливості вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ «Про виконавче провадження» / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 1. - С. 114-115.

      4. Хаскельберг Б.Л., Рівний В.В. Індивідуальне і родове у цивільному праві. - Іркутськ. Сибір. 2001. - 320 с.

      5. Цитович П.П. Праці з торговельного і вексельного права: У 2 т. Т. 1: Підручник торгового права: До питання про злиття торгового права з цивільним. - М. Статут. 2005. - 562 с.

      6. Черепахін Б.Б. Юридична природа і обгрунтування придбання права власності від неуправомоченного відчужувача / / Черепахін Б.Б. Праці з цивільному праву. - М. Статут. 2001. - 428 с.

      7. Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права: У 4 т. Т. II: Товар. Торговельні операції - М. Статут. 2002. - 634 с.

      8. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. - М. Спарк. 1995 (за вид. 1907 р.). - 642 с.

      9. Щербаков Н. Властивість або річ? / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 17. - С. 2.

      10. Яковлєв В.Ф. Росія: Економіка, цивільне право: (Питання теорії і практики). - М. РІЦ ІСПІ РАН. 2000. - 568 с.

      Матеріали юридичної практики

      1. Ухвала Конституційного Суду РФ № 6-П від 24 квітня 2003 р. «У справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой і В.М. Ширяєва »/ / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657.

      2. Визначення Конституційного Суду РФ № 132-О від 5 липня 2001 р. «Про відмову в прийнятті до розгляду скарги закритого акціонерного товариства« Реба АГ »на порушення конституційних прав і свобод пунктом 1 статті 165 і пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Вісник Конституційного Суду РФ. - 2002. - № 1. - С. 12.

      3. Постанова Пленуму ВАС РФ № 8 від 25 лютого 1998 р. «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 24.

      4. Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 33 від 21 квітня 1998 р. «Огляд практики вирішення спорів по операціях, пов'язаних з розміщенням та обігом акцій» / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 6. - С. 18.

      5. Постанова Президії ВАС РФ № 2061/99 від 12 жовтня 1999 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 1. - С. 14.

      6. Постанова Президії ВАС РФ № 4849/03 від 14 жовтня 2003 р. / / Вісник ВАС РФ .- 2004. - № 2. - С. 32-35.

      7. Постанова Президії ВАС РФ № 1048/03 від 8 липня 2003 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 12. - С. 15.

      8. Постанова ФАС Північно-Західного округу № А56-6166/2000 від 14 листопада 2000 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 2. - С. 9.

      9. Постанова ФАС Північно-Західного округу № А44-1242/01-С14-К від 20 листопада 2001 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 1. - С. 11.

      10. Постанова ФАС Північно-Західного округу № А56-20324/02 від 23 березня 2003 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 12. - С. 12.

      11. Постанова ФАС Московського округу № КГ-А40/7958-03 від 23 жовтня 2003 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 1. - С. 9.

      12. Постанова ФАС Західно-Сибірського округу № Ф04/3668-819/А46-2004 від 5 липня 2004 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 21. - С. 10.

      13. Постанова ФАС Північно-Західного округу № А66-4844-03 від 17 лютого 2004 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 7. - С. 14.

      1 Законодавство Петра I. / Под ред. Новицької Т.Є. - М. Юрид. літ. 1997. - С. 699-700.

      2 Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права. - Ростов н / Д. Фенікс. 1995. - С. 488.

      3 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. - М. Спарк 1995 (за вид. 1907 р.). - С. 98.

      4 Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права. - Ростов н / Д. Фенікс. 1995. - С. 494.

      5 Бєляєв І.Д. Історія російського законодавства. - СПб. Лань. 1999. - С. 172-173.

      6 Новицька Т.Є. Правове регулювання майнових відносин у Росії у другій половині XVIII століття. - М. Зерцало. 2005. - С. 276.

      7 Законодавство Петра I. / Под ред. Новицької Т.Є. - М. Юрид. літ. 1997. - С. 674.

      8 Законодавство Петра I. / Под ред. Новицької Т.Є. - М. Юрид. літ. 1997. - С. 709.

      9 Законодавство Петра I. / Под ред. Новицької Т.Є. - М. Юрид. літ. 1997. - С. 704.

      10 Російське законодавство Х-ХХ століть. / Под ред. Яніна С.А. Т.6. - М. Наука. 1985. - С. 113.

      11 Александров А.А. Особливості правового режиму нерухомості в цивільному праві Росії: Початок ХХ століття і сучасність / / Вісник Моск. ун-ту. Сер. 11. Право. - 1996. - № 6. - С. 8.

      12 Маковський А.Л. Code Civil Франції і кодифікація цивільного права в Росії: Зв'язки в минулому, проблеми впливу і вдосконалення / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С. 137-148.

      13 Кассо Л.А. Джерела російського громадянського права (Вступна лекція, прочитана у Московському університеті 17-го січня 1900 року). - М. Статут. 1999. - С. 5.

      14 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. - М. Спарк. 1995 (за вид. 1907 р.). - С. 143.

      15 Синайський В.І. Російське громадянське право. - М. Статут. 2002. - С. 220.

      16 Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. I: Вотчинні права. - М. Статут. 2002. - С. 379-380.

      17 Камінка А.І. Нариси торгового права. - М. ЮрИнфоР. 2002. - С. 59; Цитович П.П. Праці з торговельного і вексельного права: У 2 т. Т. 1: Підручник торгового права: До питання про злиття торгового права з цивільним. - М. Статут. 2005. - С. 167.

      18 СУ РРФСР. - 1917. - № 1. - Ст. 3.

      19 СУ РРФСР. - 1922. - № 70.

      20 Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / За ред. Крашеніннікова П.В. - М. Спарк. 2001. - С. 11.

      21 Сергєєв А.П. Цивільно-правова охорона культурних цінностей в СРСР. - Л. Вид-во ЛДУ. 1990. - С. 47.

      22 ВПС СРСР. - 1976. - № 44. - Ст. 628.

      23 Відомості СНР і ЗС СРСР. - 1991. - № 26. - Ст. 733.

      24 Герасимов А. Повернення майна / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 13. - С. 12.

      25 Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. - М. Инфра. 2001. - С. 9.

      26 Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. - М. Статут. 2004. - С. 33.

      27 Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. - М. Норма. 2004. - С. 44.

      28 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

      29 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

      30 Збори законодавства РФ. - 2003. - № 28. - Ст. 2895.

      31 Збори законодавства РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 2963.

      32 Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.

      33 Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 15.

      34 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - С. 55.

      35 Кассо Л.А. Російське поземельне право. - М. Статут. 1998. (За вид. 1906 р.) - С. 1.

      36 Збори законодавства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

      37 Збори законодавства РФ. - 1995. - № 47. - Ст. 4471.

      38 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 5. - Ст. 610.

      39 Скловський К.І. Власність в цивільному праві. - М. Дело. 2000. - С. 224.

      40 Скловський К.І. Власність в цивільному праві. - М. Дело. 2000. - С. 225.

      41 Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. - М. Инфра. 2001. - С. 23; Бєлов В.А. Передмова. / Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. - М. ЮрИнфоР. 2001. - С. 7.

      42 Катунін Д. Угода по совісті / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 18. - С. 16.

      43 Постанова Президії ВАС РФ від 1 червня 1999 р. № 8224/98 / / Сарбаш С.В. Арбітражна практика з цивільних справ: конспективний покажчик за текстом Цивільного кодексу. - М. Статут. 2000. - С. 143.

      44 Постанова ФАС Північно-Західного округу від 20 листопада 2001 р. № А44-1242/01-С14-К. / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 1. - С. 11.

      45 Щербаков Н. Властивість або річ? / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 17. - С. 2.

      46 Постанова ФАС Північно-Західного округу від 23 березня 2003 р. № А56-20324/02 / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 12. - С. 12; Постанова ФАС Московського округу від 23 жовтня 2003 р. № КГ-А40/7958-03 / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 1. - С. 9; Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 5 липня 2004 р. № Ф04/3668-819/А46-2004. / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 21. - С. 10.

      47 Постанова ФАС Північно-Західного округу від 17 лютого 2004 р. № А66-4844-03. / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 7. - С. 14.

      48 Постанова Президії ВАС РФ від 12 жовтня 1999 р. № 2061/99. / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 1. - С. 14.

      49 Постанова ФАС Північно-Західного округу від 14 листопада 2000 р. № А56-6166/2000. / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 2. - С. 9.

      50 Суханов Є.А. Право власності та інші речові права. Способи їх захисту (Коментарі до нового ГК РФ). - М. Центр ділової інформації тижневика "Економіка і життя". 1996. - С. 45; Сенчіщев В.І. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним / / Журнал російського права. - 1999. - № 12. - С. 118.

      51 Хаскельберг Б.Л., Рівний В.В. Індивідуальне і родове у цивільному праві. - Іркутськ. Сибір. 2001. - С. 40-41; Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. - М. Статут. 2004. - С. 29.

      52 Суханов Є.А. Право власності та інші речові права. Способи їх захисту (Коментарі до нового ГК РФ). - М. Центр ділової інформації тижневика "Економіка і життя". 1996. - С. 45.

      53 Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. А.Л. Маковський. - М. Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку. 1998. - С. 276.

      54 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. - М. Спарк. 1995 (за вид. 1907 р.). - С. 151-152.

      55 Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / За ред. Крашеніннікова П.В. - М. Спарк. 2001. - С. 51.

      56 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. / За заг. ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М. Статут. 2004. - С. 68-69.

      57 Визначення Конституційного Суду РФ № 132-О від 5 липня 2001 р. «Про відмову в прийнятті до розгляду скарги закритого акціонерного товариства« Реба АГ »на порушення конституційних прав і свобод пунктом 1 статті 165 і пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації» - 2002. - № 1. - С. 12.

      58 Витрянский В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди, безоплатного користування, перевезення, транспортної експедиції. Розрахунки: Коментар частині другій Цивільного кодексу РФ. - М. Центр ділової інформації тижневика "Економіка і життя". 1996. - С. 32; Цивільне право: Підручник. Ч. 2 / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 1997. - С. 98.

      59 Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання. - М. Статут. 2004. - С. 44.

      60 Постанова Президії ВАС РФ від 8 липня 2003 р. № 1048/03 / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 12. - С. 15; Постанова Президії ВАС РФ від 14 жовтня 2003 р. № 4849/03 / / Вісник ВАС РФ .- 2004. - № 2. - С. 32-35.

      61 Ковалевський М.А. Конституційно-правовий режим майна підприємця / / Кодекс-info. - 2000. - № 5 (305). - С. 8.

      62 Яковлєв В.Ф. Росія: Економіка, цивільне право: (Питання теорії і практики). - М. РІЦ ІСПІ РАН. 2000. - С. 180.

      63 Кірсанов А.Р. Реєстраційне право - формується галузь сучасного російського права / / Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. Кірсанов А.Р. - М. БЕК. 2003. - С. 6.

      64 Там же.

      65 Там же .- С. 7.

      66 Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції / / Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. Кірсанов А.Р. - М. БЕК. 2003. - С. 196.

      67 Збори законодавства РФ. - 2000. - № 37. - Ст. 3718.

      68 Збори законодавства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

      69 Стешенко Л.А., Шамба Т.М. Нотаріат в Російській Федерації: Підручник для вузів. - М. Инфра-М. 2001. - С. 259-260.

      70 Рахмилович В.А. Чи поширюються норми про недійсність угод на добросовісного набувача? / / Журнал російського права. - 2003. - № 12. - С. 55.

      71 Скловський К. Дикому ринку - відповідний закон / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 2. - С. 11; Скловський К. Зауваження на проект закону про виникнення права власності у добросовісного набувача нерухомості / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 2. - С. 22.

      72 Ємельянов В.І. Розумність, сумлінність, незлоупотребленіе громадянськими правами. - М. Лекс-Книга. 2002. - С. 65.

      73 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М. Статут. 1998. - С. 240-241.

      74 Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права: У 4 т. Т. II: Товар. Торговельні операції - М. Статут. 2002. - С. 39.

      75 Черепахін Б.Б. Юридична природа і обгрунтування придбання права власності від неуправомоченного відчужувача / / Черепахін Б.Б. Праці з цивільному праву. - М. Статут. 2001. - С. 233.

      76 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 44-45.

      77 Покровський І.А. Указ. соч. - С. 195-197.

      78 Покровський І.А. Указ соч. - С.200.

      79 Цивільне укладення Проект / За ред. Тютрюмова І.М. Т. 1. - М. Статут. 1996. - С. 592.

      80 Покровський І. А. Указ. соч. - С. 201.

      81 Цивільне укладення. Проект / За ред. Тютрюмова І.М. Т. 1. - М. Статут. 1996. - С. 587-591.

      82 Петров Є.Ю. До питання про публічну достовірності державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним / / Цивілістичний записки Міжвузівський збірник наукових праць. - М. Статут. 2001. - С. 224.

      83 Петров Є.Ю. Указ. соч. - С. 233.

      84 Зініна Ю. віндикаційний позов господарського товариства про витребування майна у добросовісного набувача у порядку ст. 302 ЦК РФ / / Правові питання нерухомості. - 2006. - № 1. - С. 19.

      85 Петров Є.Ю. Указ. соч. - С. 232.

      86 Полуяхтов І.А. Цивільний оборот майнових прав. Автореф дис. к. ю. н. - Єкатеринбург. 2002. - С.14.

      87 Петров Є.Ю. Указ. соч. - С. 233.

      88 Афанасьєва І.В., Кузнєцова М.М. Набуття права власності від неуправомоченного відчужувача у контексті сучасного законодавства / / Юрист. - 2004. - № 1. - С. 14.

      89 Кашкарова І. Межі обачності / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 11.

      90 Цивільне право: Підручник. У 3 т. Т. 1. 6-е видання, перероб. і доп. / Відп. ред. Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. - М. Проспект. 2003. - С. 557.

      91 Цивільне право: Підручник. У 2 т. Том 1. / Відп. ред. проф. Суханов Є.А. 2-е вид., Перераб. і доп. - М. БЕК. 2000. - С. 617.

      92 Туманов С.В., Матвєєва С.М. «Підводні камені» при продажу майна юридичною особою / / Правові питання нерухомості. - 2006. - № 1. - С. 40.

      93 Скловський К. Власність в цивільному праві. - М. Дело. 2002. - С. 354-365.

      94 Федоренко Н.В. Особливості вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ «Про виконавче провадження» / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 1. - С. 114-115.

      95 Васьковський Є.В. Підручник цивільного процесу (за вид. 1914 року). - М. Статут 2000. - С. 494.

      96 Тузов Д. Придбання майна від неуправомоченного відчужувача: складний юридичний склад або набувальна давність? / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 6. - С. 32.

      97 Скловський К.І. Власність в цивільному праві. - М. Дело. 2000. - С. 107.

      98 Скловський К. Набувальна давність / / Закон. - 1995. - № 8. - С. 113.

      99 Скловський К. Захист володіння при визнання договору недійсним / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 6. - С. 39.

      100 Там само. - С. 37.

      101 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Садикова О.Н. (Видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) - М. Инфра-М. 2005. - С. 67.

      102 Алещев І. Час змін / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 50. - С. 11.

      103 Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 24.

      104 Збори законодавства РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657.

      105 Добровольський В.І. Про визнання угод недійсними / / Право і економіка. - 2005. - № 4. - С. 18.

  • Додати в блог або на сайт

    Цей текст може містити помилки.

    Держава і право | Диплом
    421.5кб. | скачати


    Схожі роботи:
    Операції з нерухомим майном
    Лізингові операції в АПК проблеми обліку і можливі напрямки зі
    Лізингові операції в АПК проблеми обліку і можливі напрямки вдосконалення
    Способи захисту цивільних прав 2 Поняття захисту
    Модель порушника можливі шляхи і способи його проникнення на охр
    Модель порушника можливі шляхи і способи його проникнення на об`єкт, що охороняється
    Проблеми прогнозування і попередження паводкової небезпеки та ризику та можливі шляхи їх вирішення
    Біологічні ритми серцево-судинної системи механізми вікових змін та можливі шляхи їх корекції
    Біологічні ритми серцево-судинної системи механізми вікових змін та можливі шляхи їх корекції
    © Усі права захищені
    написати до нас