Необхідно встановити в якості загального правила обов'язок збереження цільового використання ділянки. Чинне законодавство встановлює це правило тільки для ділянок, які підпадають під дію ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Згідно з п. 3 ст. 1 цього Закону одним з принципів обороту земель сільськогосподарського призначення є збереження цільового використання земельних ділянок. Встановлення даного принципу цілком розумно, тому що в протилежному випадку немає сенсу в особливій регламентації обігу земельних ділянок окремих видів цільового використання, зокрема їх купівлі-продажу. Право переважної купівлі суб'єкта РФ, встановлене стосовно земельних ділянок, які беруть участь у товарному сільськогосподарському виробництві, можна було б легко обійти, продавши таку ділянку для мети, яка ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» не регламентується: наприклад, для особистого підсобного господарства чи садівництва . Що стосується земельних ділянок сільськогосподарського призначення інших видів цільового використання, то такої вимоги законодавець не пред'являє ні в загальних положеннях про землі сільськогосподарського призначення - глава XIV ЗК РФ, ні в спеціальних законах, присвячених окремим видам цільового використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
В якості загального обов'язкового вимоги до операцій із земельними ділянками потрібно встановити наявність кадастрового плану земельної, ділянки. Формально вказане правило діє стосовно окремих видів операцій із земельними ділянками, причому виражено воно шляхом пред'явлення дещо відрізняються один від одного приписів, що, відповідно, тягне різні правові наслідки при невиконанні таких. Так, ст. 37 ЗК РФ визначає, що об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік. Аналогічне правило закріплене в ст. 9 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» стосовно оренди земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення. У разі укладення угоди купівлі-продажу земельної ділянки незалежно від цільового призначення або оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що не пройшов кадастровий облік, такі угоди, по-мабуть, повинні кваліфікуватися як нікчемні за ст. 168 ГК РФ.
У силу п. 5 ст. 28 Федерального закону від 21 грудня 2001 року № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» [13] земельну ділянку відчужується у межах, що визначаються на підставі плану земельної ділянки, посвідченого органом, що здійснює діяльність з ведення державного земельного кадастру. Згідно з п. 3 ст. 67 Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» [14] обов'язковий додаток до договору про іпотеку - копія плану (креслення кордонів) цієї ділянки, видана відповідним комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування.
Виходячи з тексту наведених актів, плани земельних ділянок при приватизації і іпотеці служать засобом ідентифікації предметів відповідних договорів або, інакше кажучи, дозволяють точно встановити земельну ділянку, що підлягає передачі. За загальним правилом у разі відсутності подібних даних предмет договору вважається неузгодженим. Тому наслідком укладення угод приватизації та іпотеки земельної ділянки без відповідних планів має бути визнання їх неукладеними.
Одним з обов'язкових вимог при здійсненні операцій із земельними ділянками повинно бути дотримання мінімального розміру, встановленого для ділянок відповідного цільового використання. Особливої ​​актуальності ця проблема має для регламентації угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
Чинне законодавство РФ належним чином не вирішує проблему неекономічного дроблення землі. Немає ні дозвільної системи угод, ні універсального правила про обмеження мінімального розміру ділянки, з приводу якого відбувається угода. Винятки становлять положення, що стосуються окремих видів угод. Згідно з п. 2 ст. 63 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів РФ і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.
Федеральний закон від 15 квітня 1998 року № 66-ФЗ «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян» [15] не допускає розділ садового, городнього або дачного земельної ділянки на ділянки площею менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів РФ (п. 5 ст. 30). Дане положення носить загальний характер, отже, має застосовуватися і при здійсненні операцій.
Крім обмеження мінімального розміру земельної ділянки чинне законодавство встановлює в деяких випадках його максимальну площу, перевищення якої при здійсненні операцій не допускається. Це правило не є загальним. Тому не можна погодитися з думкою, що «розмір продаваного ділянки не може перевищувати граничну норму надання, встановлену в даному районі» [16].
Обмеження максимальної площі земельної ділянки передбачено до ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» як один з принципів регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення. Обмеження поширюється тільки на земельні ділянки, що перебувають одночасно у власності громадянина, його дружина та осіб, які перераховані в п. 3 ст. 1 зазначеного Закону, в межах одного адміністративно-територіального утворення суб'єкта РФ. Даний принцип реалізований стосовно регламентації угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення в п. 1 ст. 4 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення»: «не допускається здійснення угод із земельними ділянками із земель сільськогосподарського призначення, якщо в результаті таких угод утворюються нові земельні ділянки, розміри і місце розташування яких не відповідають вимогам, установленим цією статтею". З даного положення можна зробити, як мінімум, два висновки. Перший висновок - обмеження максимального розміру ділянки стосується будь-якої угоди, що веде виникнення права власності, а не тільки його купівлі-продажу. Другий висновок - угода, в результаті якої порушено вимогу про максимальний розмір земельної ділянки, повинна кваліфікуватися як незначна в силу ст. 168 ГК РФ. Причому угода повинна бути визнана нікчемною повністю, а не в частині перевищення встановленого максимального розміру з тієї причини, що перевищує частина не є "самостійним" об'єктом права, до того ж вона може бути менше встановленого мінімального розміру земельної ділянки.
Особливої ​​уваги заслуговує питання про можливість здійснення операцій із земельною ділянкою при наявності спору по ньому. На думку деяких авторів, купівля-продаж ділянки можлива за відсутності земельних спорів по ділянці [17].
Наявність спору щодо земельної ділянки не може розглядатися в якості перешкоди для укладення угод з ним з таких міркувань. Наявність спору по земельній ділянці було підставою для відмови у видачі свідоцтва про право власності на земельну ділянку згідно з Указом Президента РФ від 27 жовтня 1993 року № 1767 «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії» [18]. Відповідно ж до п. 2 ст. 20 Федерального закону від 21 липня 1997. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [19] наявність судового спору про межі земельної ділянки не підстава для відмови в реєстрації.
Оспорювання в суді прав на земельну ділянку також не може розглядатися в якості безумовного підстави для неможливості укладання угоди з такою ділянкою. Згідно з п. 2 ст. 28 зазначеного Закону «у випадках, якщо права на об'єкт нерухомого майна оскаржуються в судовому порядку, реєстратор прав у графу« Особливі відмітки »вносить запис про те, що стосовно цих прав заявлено право вимоги з боку конкретної особи. За відсутності причин, що перешкоджають державної реєстрації переходу права і (або) операції з об'єктом нерухомого майна, наявність судового спору про зареєстроване право не є підставою для відмови в державній реєстрації переходу цього права і (або) операції з об'єктом нерухомого майна ».
При вирішенні цього питання слід враховувати і положення Цивільного кодексу РФ, згідно з якими наявність спору на майно не служить підставою, що перешкоджає укладенню угоди. Зазначене питання регламентований, зокрема, стосовно договору купівлі-продажу у ст. 460 ГК РФ, згідно з якою продавець зобов'язаний передати товар вільним від прав третіх осіб. У разі невиконання продавцем цього обов'язку покупець набуває право або вимагати зменшення ціни товару, або розірвати в односторонньому порядку договір купівлі-продажу.
Таким чином, аналіз чинного земельного та цивільного законодавства РФ свідчить про необхідність встановлення загальних вимог до операцій із земельними ділянками. Ця мета може бути досягнута шляхом включення до Земельного кодексу РФ спеціальної статті - «загальні вимоги, які пред'являються до угод із земельними ділянками». У рамках цієї ж статті має сенс встановити перелік допускаються угод із земельними ділянками, а також межі можливого державного втручання в дану область суспільних відносин.

Питання № 2. Зміст угод скоєних із землею.
Прийняття нового ЗК РФ 2001, року, Цивільного процесуального кодексу РФ 2002 року, Федерального закону «Про обіг сільськогосподарських земель» є стимулюванням подальшого розвитку законодавства, що регулює здійснення операцій з землею та захист прав і охоронюваних законом інтересів суб'єктів, які їх здійснюють. У цивільному праві угода визначена як дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Дане визначення є традиційним для російського цивільного законодавства і в даний час утримується у статті 153 ГК РФ. Аналогічні визначення існували в Основах цивільного законодавства 1961 року (стаття 14) [20] і 1991 року (стаття 26) [21], а також ДК РРФСР 1964 року (стаття 41) [22].
Ознаками угоди є: вольовий акт, тобто дії людей; правомірні дії; вона спеціально спрямована на виникнення, припинення або зміна цивільних правовідносин; вона породжує цивільні відносини. У зв'язку з тим, що угода є результатом виявлення волі однієї чи кількох осіб, бажаючих її укласти, в науці існує три способи її угруповання:
1) пряме волевиявлення, яке здійснюється в усній чи письмовій формі (укладання договору, повідомлення про згоду відшкодувати збиток, обмін листами);
2) непряме волевиявлення - має місце у випадку, коли від особи, що має намір здійснити операцію, виходять такі дії, зі змісту яких випливає його намір здійснити операцію. Ці дії називаються в праві конклюдентними. Відповідно до п. 2 ст. 158 ГК конклюдентними діями можуть відбуватися лише угоди, які відповідно до закону можуть вчинятися усно;
3) виявлення волі може мати місце і за допомогою мовчання. Однак такий вираз волевиявлення допускається тільки у випадках, передбачених законом або угодою сторін. Так, сторони можуть домовитися про те, що мовчання одного з учасників договору на пропозицію іншого учасника про зміну умов договору означає його згоду зі зробленою пропозицією. Законом можуть бути передбачені випадки, коли мовчання визнається виявом волі укласти угоду. Велике значення для здійснення угоди має також таке поняття, як мотив. Це спонукальна причина, та економічна мета, заради якої особа вступає в угоду, за загальним правилом, лежить поза межами самої угоди і не робить на неї ніякого впливу. Юридично байдуже, чи досягло особа в результаті операції того результату, який виступив спонукальним мотивом угоди. Законодавством, проте, передбачені випадки, коли мотиву може надаватися юридичне значення. Так, у ст. 169 ГК РФ міститься визначення недійсною угоди, укладеної з метою, завідомо суперечною основам правопорядку чи моральності, тобто мотив, мета угоди зумовлює наслідки недійсності. Крім того, сторони мають право самі надати мотивами юридичне значення, обумовивши встановлення прав і обов'язків або їх зміна і припинення в залежності від здійснення мотиву чи мети угоди. У такому випадку мотив, обумовлений сторонами, стає умовою угоди, а сама угода буде вчинено під умовою [23].
Слід відрізняти мотив і мета угоди від її заснування, тобто того типового юридичного результату, який повинен бути досягнутий виконанням угоди. Тік, придбання права власності є підставою для купівлі-продажу, передачі майна в користування - підставою для оренди і т.п. Конкретна правова мета осіб може не збігтися з основою угоди, в цьому випадку ми маємо справу з удаваною або удаваним правочином. Підстава є обов'язковим елементом угоди, за винятком випадків, спеціально зазначених у законі. Суб'єктами угоди в цивільному праві визнаються будь-які суб'єкти цивільного права, які мають дієздатністю. Здатність самостійного здійснення угод є елементом цивільної дієздатності. Під землею як об'єктом угоди розуміється частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі, якої описані і засвідчені в установленому порядку. Земля була і є основою для суспільної виробничої діяльності і засобом виробництва, а також природною умовою життєдіяльності населення, була і буде в усі історичні часи об'єктом специфічних земельних відносин; угоди різноманітні і можуть бути поділені на ряд видів наступним чином: односторонні, двосторонні, багатосторонні, оплатне, безоплатні, умовні і безумовні. Класифікація угод дозволяє виділити їх правові особливості і краще зрозуміти правову специфіку окремих категорій угод, їх значення та сферу застосування.
Залежно від числа осіб, волевиявлення яких необхідно для здійснення операції (у законі вони називаються сторонами угоди), угоди можуть бути односторонніми або дво-або багатосторонніми (ст. 154 ЦК РФ). Дво-або багатосторонні угоди називаються договорами. Для вчинення односторонньої угоди необхідно і достатньо вираження хвиль одного боку, наприклад, видача доручення, відмова від спадщини, складання заповіту, публічне оголошення конкурсу та ін Зазвичай одностороння угода створює обов'язок лише для особи, що здійснює її. Обов'язки для інших осіб вона може створювати лише у випадках, встановлених законом або за домовленістю з цими особами (ст. 155 ГК РФ). Проте найбільш поширеними є двох-і багатосторонні угоди (договори): купівля-продаж, оренда, страхування, підряд, спільна діяльність і т.п. Для здійснення таких угод необхідно узгодження волі двох або більше сторін.
У залежності від того, який вплив підстава угоди (тобто типова для угоди даного виду правова мета) надає на її дійсність, угоди підрозділяються на каузальні і абстрактні. У каузальною угоді її підстава виявляється з змісту угоди або її типу (купівля-продаж, успадкування земельних ділянок тощо), і відсутність підстави або вади в ньому можуть спричинити недійсність угоди. Більшість скоєних у цивільному обороті угод є каузальних.
В абстрактній угоді підставу відірване від її змісту. Тому вади в основі абстрактної угоди самі по собі не можуть спричинити її недійсність, якщо дотримані встановлені законом вимоги до її змісту й формі. Цивільний кодекс містить такі види операцій як:
• оренда земельних ділянок (ст. 22 ЗК і ст. 652, 653 ЦК);
• спадкоємство земельних ділянок (ст.ст. 1181, 1182 ЦК РФ). Земельні ділянки, передані громадянам у власність, довічне успадковане володіння, у разі їх смерті переходять у спадщину до інших осіб за заповітом або законом відповідно до цивільного законодавства. Не допускається розділ земельної ділянки між спадкоємцями, що призводить до порушення встановлених мінімальних розмірів земельних ділянок даного цільового призначення і дозволеного використання. У цьому випадку порядок користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін або в судовому.
• безоплатне термінове користування земельними ділянками (ст. 24 ЗК, ст.ст. 689-701 ЦК).
Таким чином, землі як фундаментальному об'єкта державної та приватної власності, купівлі-продажу, оренди, застави, успадкування, як джерела економічних благ завжди приділялась значна місце в науці. Питання про захист суб'єктів, що здійснюють операції з землею, ставав ключовим при оновленні законодавства РФ.

Питання № 3. Особливості правового регулювання операцій із землею.
Здійснення операцій із землею стало регулюватися земельним законодавством порівняно недавно. Земля протягом багатьох років була виключена з цивільного обороту, і радянське земельне законодавство не допускало можливості здійснення угод із землею. Права на землю переважно виникали з актів органів державної влади. Здійснення операцій з землею було прямо заборонено і кваліфікувалося як кримінально каране діяння. В умовах, коли цивільно-правове регулювання обігу інших об'єктів нерухомості продовжувало розвиватися і вдосконалюватися, земельні ділянки стали слідувати долі іншого нерухомого майна - будівель або споруд: при переході прав на будівлю в більшості випадків до набувача права переходило право користування земельною ділянкою. На жаль, навіть після того, як земельні ділянки були знову законодавчо визнані об'єктами нерухомого майна, у цивільно-правовому регулюванні збереглася тенденція сприймати земельну ділянку як залежний від долі основний нерухомості - будови.
Можливість здійснення угод із земельними ділянками з'явилася у зв'язку з роздержавленням власності на землю, введенням оренди землі і визнанням права приватної власності на землю. Тільки один вид угод із землею - оренда - був закріплений в законодавстві до введення приватної власності на землю [24].
Вперше приватна власність на землю була закріплена в Законі РРФСР «Про селянське (фермерське) господарство» від 22 листопада 1990 [25], і в Законі РРФСР "Про земельну реформу» від 23 листопада 1990 [26]. Норми цих Законів на момент їх прийняття суперечили нормам діяла Конституції РРФСР 1978 р ., В яку в грудні 1990 р . було внесено низку відповідних змін. Прийнятий 25 квітня 1991 Земельний кодекс РРФСР також закріпив передачу землі в приватну власність [27], але при цьому практично не передбачив можливості здійснення угод із землею.
З прийняттям Конституції РФ 12 грудня 1993р. і ГК РФ (першої та другої частин) процес зближення та подальшої уніфікації правового регулювання операцій із землею та іншими об'єктами нерухомості став стрімко розвиватися.
Сторонами угод із земельними ділянками є не тільки громадяни та юридичні особи, але також держава та муніципальні освіти в особі відповідним чином уповноважених державних органів та органів місцевого самоврядування, які здійснюють функції розпорядження державної і муніципальної власністю. Строго кажучи, сторонами угоди виступають учасники земельних відносин, визначені ЗК РФ у п. 1 ст. 5.
Стаття 36 Конституції РФ 1993р. встановлює, що власник вільно володіє, користується і розпоряджається землею, але вільне розпорядження землею може бути обмежене в публічному інтересі. Тому в новому ЗК РФ закріплені як норми, що обмежують або забороняють оборот окремих видів земельних ділянок, що передбачають особливі умови договорів, так і норми, спрямовані на створення єдиного об'єкта нерухомого майна. Загальне поняття оборотоздатності закріплено в ст. 129 ЦК РФ, згідно з якою об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку універсального правонаступництва (успадкування, реорганізація юридичної особи) або іншим способом, якщо вони не вилучені з обігу або не обмежені в обігу. Друга частина ДК РФ докладно регулює порядок здійснення операцій з різними об'єктами нерухомості, в тому числі і земельними ділянками. До правочинів з землею в рівній мірі пред'являються і вимоги про реєстрацію, встановлені Федеральним законом від 21 липня 1997. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [28].
Положення ст. 36 Конституції РФ про те, що володіння, користування і розпорядження землею та іншими природними ресурсами здійснюються їх власниками вільно, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб, дістало подальший розвиток у Цивільному кодексі України (ч. 3 ст . 209). ГК РФ також закріпив положення про те, що перераховані правомочності власник землі та інших природних ресурсів здійснює в тій мірі, в якій їх обіг допускається законом (ст. 129 ЦК РФ). Зазначені норми стали основою для встановлення земельного законодавства обмеженою оборотоздатності земельних ділянок. Як підкреслюється в роботах фахівців в області земельного права, вироблене цивільним правом загальне поняття оборотоздатності можна застосувати і до сфери земельних відносин, але основна відмінність оборотоздатності земельних ділянок від оборотоздатності інших об'єктів цивільних прав полягає в тому, що земельне законодавство встановлює певні межі та обмеження розпорядження земельною власністю [29].
Положення земельного законодавства, що регулюють здійснення операцій із земельними ділянками, не обмежуються тільки нормами, що передбачають вилучення з обігу або обмеження в обігу окремих земельних ділянок. Статтями 35, 36, 37 ЗК РФ передбачені особливі правила, що стосуються придбання і відчуження земельних ділянок. Стаття 35 передбачає, що відчуження будівлі, будівлі, споруди у випадках, коли земельна ділянка належить їхньому власникові, здійснюється разом із земельною ділянкою. Зазначене положення земельного законодавства засноване на принципі єдиної долі земельної ділянки та розташованих на ній інших об'єктів нерухомого майна (ст. 1 ЗК РФ [30]). Дана норма отримала подальший розвиток у ст. 28 (п. 3) Федерального закону від 21 грудня 2001 року. «Про приватизацію державного та муніципального майна» [31]. Власники об'єктів нерухомості, які не є самовільними спорудами і розташованих на земельних ділянках, які належать до державної або муніципальної власності, зобов'язані або взяти в оренду, або придбати у держави або муніципального освіти зазначені земельні ділянки, за винятком випадків, передбачених у федеральному законі.
Ст. 36 ЗК РФ регулює особливості набуття прав на забудовані земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності: власники розташованих на цих ділянках будівель, споруд, будівель мають виключне право на приватизацію таких ділянок.
Поява в ЗК РФ статті, регулюючої особливості купівлі-продажу земельних ділянок (ст. 37), стало результатом реалізації принципу розмежування дії норм цивільного законодавства та норм земельного законодавства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) у сфері обігу земельних ділянок. Операції з земельними ділянками здійснюються відповідно до норм цивільного законодавства та його вимогами щодо законності їх змісту, здатності сторін угоди до участі в операції, відповідності волі та волевиявлення, дотримання форми угоди [32].
Статтею 37 ЗК РФ встановлено ряд вимог, дотримання яких при здійсненні операцій із земельними ділянками, в першу чергу угод купівлі-продажу, є обов'язковим. До їх числа відносяться наступні вимоги: до об'єкта договору купівлі-продажу - земельній ділянці, у відношенні якого повинен бути проведений кадастровий облік, і до продавця ділянки - за поданням покупцеві наявної у нього інформації про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання; до умов договору купівлі-продажу земельної ділянки; до інформації, наданої продавцем у відношенні земельної ділянки та про гарантії покупцеві ділянки.
До договорів купівлі-продажу земельних ділянок в рівній мірі застосовуються положення статей 549 - 551, 554 - 556 ДК РФ, в ряді випадків з подальшою конкретизацією в нормах ЗК РФ. Відповідно до ст. 554 ЦК РФ в договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, а за відсутності цих даних умова про нерухоме майно вважається неузгодженим. Земельне законодавство закріпило особливий спосіб визначення та індивідуалізації земельної ділянки - формування земельних ділянок з подальшим їх кадастровим обліком. Відповідно до Федерального закону «Про державний земельний кадастр» [33] проводиться процедура опису земельної ділянки та надання йому унікального кадастрового номеру. Наявність у ЗК РФ вимог про проведення кадастрового обліку по відношенню до земельної ділянки - об'єкта угоди пов'язане з тим, що в процесі приватизації земель перехід прав на земельні ділянки, в тому числі ділянки, зайняті приватизованими підприємствами, часто здійснювався по фактичному землекористуванню, без встановлення меж земельних ділянок та їх інвентаризації. Що стосується земельних ділянок, переданих у власність громадян або перейшли в їх приватну власність шляхом перереєстрації раніше наданого права на землю, то протягом певного періоду часу ці права підтверджувалися документами, додаток плану земельної ділянки до яких не було обов'язковим.
Цивільно-правовий обіг природних ресурсів не є вільним, він істотно обмежений у силу екологічних чинників і необхідності обліку інших публічних інтересів. Тому операції з природними ресурсами, включаючи земельні ділянки, «зберігаючи основні засади і принципи договірного регулювання, наповнюються новим якістю публічного характеру, який не відповідає усталеним уявленням про договірний регулювання» [34]. Той факт, що операції з земельними ділянками, що перебувають у державній власності, укладаються між державними органами, з одного боку, і юридичними особами та громадянами - з іншого, впливає на природу договору та права і обов'язки його сторін. У наукових дослідженнях такі договори часто характеризуються як публічно-правові договори: коли державний орган, не втрачаючи властивостей владного органу, «шукає і знаходить рівноправного партнера», при цьому обсяг договірних відносин не поглинає більшу чи навіть всю компетенцію зазначеного органу [35]. В якості ще однієї особливості порядку укладання такого договору необхідно зазначити, що уповноважений державний орган до укладення договору зобов'язаний прийняти, в рамках своєї компетенції, рішення (постанова), наприклад, про приватизацію земельної ділянки, який буде служити об'єктом продажу, або про передачу ділянки у оренду і т.п. [36].
В даний час той факт, що земля бере участь у цивільному обороті і що по відношенню земельних ділянок укладаються договори купівлі-продажу, оренди, міни, застави та ін, є невід'ємною частиною сучасної історії Росії. Коло угод із земельними ділянками не обмежується видами угод, зазначеними в ЗК РФ, ГК РФ, інших федеральних законах.
Договір оренди є в даний час найбільш поширеним видом угод із землею. На праві оренди земельні ділянки можуть бути надані як громадянам, так і юридичним особам.
ЗК РФ виходить з того, що за загальним правилом саме власники земельних ділянок можуть вільно надавати їх в оренду відповідно до норм цивільного та земельного законодавства. Обмеження встановлені щодо Російської Федерації - власника земельних ділянок, зазначених у пункті 4 статті 27 ЗК РФ як виключених з обороту і відповідно не підлягають і передачі в оренду, за винятком випадків, встановлених федеральними законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ) . До таких виключень можна віднести норму п. 2 ст. 17 Федерального закону від 14 березня 1995. «Про особливо охоронюваних природних територіях» [37], відповідно до якої допускається оренда окремих земельних ділянок на території національних парків (віднесених ЗК РФ до земель, вилучених з обороту) особами, що мають ліцензії на здійснення діяльності щодо забезпечення регульованого туризму та відпочинку на території національного парку.
ЗК України закріплено переважне право орендаря земельної ділянки після закінчення терміну договору оренди на укладення нового договору оренди земельної ділянки, за винятком таких випадків: коли власник знаходиться на цій ділянці будівлі, будівлі або споруди захоче реалізувати своє переважне право на оренду даної земельної ділянки (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) або коли громадяни та юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд, розташованих на земельних ділянках, що перебувають у державній або муніципальній власності, бажають здійснити своє виключне право на приватизацію земельних ділянок або придбання права їх оренди (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Якщо держава або муніципальне утворення - власник земельної ділянки висловить бажання його продати, орендар цієї земельної ділянки має переважне право його покупки (п. 8 ст. 22 ЗК РФ) у порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі ( ст. 250 ГК РФ), за винятком зазначених вище випадків (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Це означає, що орендар має переважне право купівлі земельної ділянки за ціною, по якій він продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Беручи до уваги той факт, що більша частина земельного фонду продовжує залишатися в державній власності, зазначена норма покликана створити певну стабільність відносин оренди земельних ділянок для потенційних довгострокових інвесторів [38].
Однією з особливостей оренди та купівлі-продажу земель, що перебувають у державній власності, стало широке використання торгів. Це відносно новий інститут сучасного земельного законодавства, отримав досить широкий розвиток протягом останніх 10 років на територіях тих суб'єктів Російської Федерації, де активно розвивалися ринкові відносини. Виникнення цього інституту в першу чергу пов'язано з розвитком законодавства про приватизацію державних і муніципальних підприємств, і з введенням конкурсної та аукціонного продажу державного майна, і спробами забезпечити дотримання публічних інтересів при приватизації.
В даний час проведення торгів регулюється ст. 38 ЗК РФ, де закріплені лише найбільш загальні вимоги до набуття земельних ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, або права на укладення договору оренди такої земельної ділянки, а також затвердженими Урядом РФ 11 листопада 2002 р . новими Правилами організації та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок [39].
Предметом торгів (конкурсів, аукціонів) може бути сформований земельну ділянку з встановленими межами або право на укладення договору оренди такої земельної ділянки. В якості продавця земельної ділянки або права на укладення договору оренди такої земельної ділянки виступає виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування, який має право надання відповідних земельних ділянок у межах своєї компетенції, встановленої відповідно до статей 9, 10 і 11 ЗК РФ. Зазначені органи визначають на підставі звіту незалежного оцінювача початкову ціну земельної ділянки або початковий розмір орендної плати, розмір їх підвищення (крок аукціону). Завдаток для участі в торгах визначається в розмірі не менше 20 відсотків початкової ціни земельної ділянки або початкового розміру орендної плати [40].
Повідомлення про проведення торгів публікується не менше ніж за 30 днів до проведення торгів і повинна містити, у тому числі такі відомості про земельну ділянку: місце розташування (адреса), площа, межі, обтяження, кадастровий номер, цільове призначення та дозволене використання, а також будь-які інші відомості, що дозволяють індивідуалізувати земельну ділянку. Вказуються дата, час та порядок огляду земельної ділянки на місцевості.
Переможець торгів укладає договір купівлі-продажу земельної ділянки або її оренди з продавцем у термін не пізніше 5 днів з моменту підписання протоколу про результати торгів.