Міжнародні стандарти оцінки нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Реферат з дисципліни Економіка нерухомості виконав студент групи 3 / 39 Мурадов М.

Іванівський державний хіміко-технологічний університет

Інститут управління фінансів та інформаційних систем

Кафедра економіки і фінансів

Іваново 2004

Введення

Професійні норми оцінки - це стандарти професійної практики оцінки, що розробляються професійними організаціями і державою для контролю за діяльністю своїх членів. Знання стандартів дозволяє оцінювачам використовувати єдину термінологію, понятійний апарат і методики оцінки.

Оцінка майна сягає своїм корінням в класичну та сучасну економіку. До 40-х рр.. XX століття в багатьох країнах були розроблені в основному схожі між собою принципи і методики оцінки, однак лише в другій половині століття почав розвиватися підхід до поняття оцінки як до професійної дисципліни [1].

Протягом 60-70-х рр.. ряд національних організацій оцінювачів розробили і опублікували стандарти професійної практичної діяльності для своїх членів. Цьому приклад наслідували інші. Зміст стандартів поєднувало міркування професійного порядку з практичними потребами ринку. У деяких країнах стандарти були інкорпоровані повністю або частково в національні закони та нормативні акти. Деякі організації виробили контрольні та виконавчі процедури, що дозволяють висловлювати осуд і позбавляти професійного статусу члена організації в разі серйозного порушення ним стандартів або пов'язаних з ними етичних норм.

Аналіз змістовної діяльності авторитетних зарубіжних професійних об'єднань оцінювачів однозначно свідчить про те, що рішення їх основної функціональної задачі у рамках ринкової економіки - забезпечення споживачів професійними послугами високої якості - досягається шляхом стандартизації процедур оціночної діяльності. Іншими словами, стандартизація є стрижнем всієї діяльності об'єднань оцінювачів як в національному, так і в міжнародному масштабі.

Міжнародні стандарти оцінки (МСО) як звід однакових правил

Для проведення фахової оцінки майна оцінювачам необхідно керуватися певними правилами і використовувати спеціальну для даної сфери діяльності термінологію, що в сукупності являє собою своєрідний професійний «інструмент» оцінювача. Дана обставина ясно усвідомлювали розробники Міжнародних стандартів оцінки, тому одним із завдань Міжнародних стандартів є забезпечення оцінювачів певним набором засобів з проведення оцінки майна. З такої точки зору Міжнародні стандарти оцінки є вельми значний документ. Для наочності можна навести деякі цифри [2]. Чотири нині діючих стандарту оцінки майна визначають 16 базових видів вартості, більше 30 спеціальних термінів; 27 статей стандартів присвячені правилам розкриття оцінювачами інформації про виробленої оцінки та коректному складання підсумкових звітів; близько 60 положень стандартів містять детальні правила, що встановлюють, який вид вартості і відповідний йому метод обчислення цього виду вартості слід застосовувати оцінювачам при оцінці різних майнових активів. Встановлювані стандартами правила являють собою систему взаємопов'язаних норм, яка визначається в першу чергу структурою побудови норм кожного зі стандартів. Розділи стандартів складені в певній послідовності, починаючи з вказівки призначення стандарту і сфери його застосування, потім визначення термінології, далі йдуть правила, що пропонують певну послідовність проведення оцінки, і методологія визначення того чи іншого базового виду вартості. Самостійний розділ кожного стандарту присвячена правилам складання звіту про проведену оцінку. Зазначена структура повторюється для кожного з чотирьох стандартів, що в цілому робить Міжнародні стандарти оцінки єдиним збалансованим і повноцінним актом.

Інтерес викликає питання, на чому грунтується зведення правил оцінки різних майнових активів у єдиний документ. Розробники МСО при конструюванні правил, які входять у стандарти, ставили перед собою завдання вийти на більш високий рівень узагальнення, і, абстрагуючись від правил оцінки окремих видів майнових активів, прагнули створити такі норми, які підходили б до оцінки багатьох майнових активів. У результаті включені в МСО правила носять настільки загальний характер, що розроблені стандарти цілком обгрунтовано можна назвати зведенням принципів оцінки, тобто більш широких і загальних норм.

При формулюванні загальних принципів оцінки розробники стандартів неминуче повинні були знайти ключові критерії для оцінки будь-яких майнових активів. Таким критерієм є «корисність». Як наголошується в розділі 7 введення в МСО, «ключовим критерієм для оцінки будь-якого нерухомого або рухомого майна є його корисність. Загальною метою процедур, що використовуються в процесі оцінки, є визначення та кількісне вираження ступеня корисності оцінюваного майна ». «Корисність» майнового активу є економічною категорією, яка виражається в тому чи іншому вигляді вартості. При цьому найбільш часто використовується поняття ринкової вартості.

Іншим критерієм відомості правил оцінки в єдиний документ є визнання їх розробниками стандартів як «кращих», тобто в максимальній мірі задовольняють потребам проведення професійної оцінки. Визнання будь-яких правил як «кращих» здійснюється в ході роботи Міжнародного комітету зі стандартів оцінки шляхом узагальнення національної практики оцінки держав-членів МКСО. У зв'язку з цим Міжнародні стандарти оцінки є звід однакових практичних правил проведення оцінки, створений шляхом узагальнення різної національної практики. Але на відміну від національних стандартів оцінки держав-членів МКСО звід правил проведення оцінки на міжнародному рівні має інший якісний рівень.

Мається на увазі наступне. Якщо національний стандарт оцінки є «краща» національна практика, то міжнародний стандарт оцінки не являє собою лише кращий з національних стандартів, а утворюється шляхом узагальнення національної практики оцінки різних країн. Точніше кажучи, міжнародний стандарт вбирає в себе правила, які у різних національних стандартах оцінки, здатні, на думку членів Міжнародного комітету зі стандартів оцінки, максимальною мірою відображати потреби професійної оцінки майна на міжнародному рівні. Так, наприклад, у п. 9.1 введення в Міжнародні стандарти оцінки стосовно до звітів про оцінку сказано, що «метою стандартів є встановлення міжнародних правил, покликаних зменшити або усунути плутанину при використанні звітів про оцінку та сприяти кращому їх розумінню».

Слід зазначити, що кожен член комітету прагне до включення в міжнародний стандарт своєї національної практики, відбувається своєрідна боротьба. Так, наприклад. Федеральний союз оцінювачів ФРН (ВVS) офіційно проголосив мету своєї роботи в міжнародному Комітеті за стандартами оцінки - привнести національні та загальноєвропейські методи та визначення з тим, щоб вони були визнані на міжнародному рівні. Це важливо, відзначає уповноважений представник ВVS, оскільки створює додаткову впевненість у висновках німецьких і європейських оцінювачів, що надалі дозволить працювати з відомих їм методів.

Оскільки Міжнародні стандарти оцінки містять цілий ряд правил проведення оцінки майна, то вони розглядалися вище як звід однакових правил проведення оцінки майна, створений шляхом узагальнення різної національної практики оціночної діяльності. Таку заяву вимагає уточнення. У вітчизняній літературі І.С. Зикіна відзначала, що склепіння однакових правил як «квазіправовим» регулятори в своїй основі представляють кодифікації звичаїв і звичаїв у міжнародній торгівлі, здійснені на недержавному рівні.

Постійне і широке дотримання даних зведень правил приводило і приводить до становлення або закріплення містяться в них в якості звичаїв і звичаїв, що є підставою для їх застосування судами і арбітражами. У зв'язку з цим слід зазначити, що Міжнародні стандарти оцінки в своїй основі не є кодифікацією звичаїв і звичаїв у практиці оцінки. Істотною відмінністю зводу однакових правил, в основі якого лежить кодифікація звичаїв і звичаїв у міжнародній торгівлі, від Міжнародних стандартів оцінки полягає в тому, що джерелом формування правила звичаїв і звичаїв є стійка звичайна практика, а джерелом формування правил міжнародного стандарту оцінки - «найкраща практика» , яка не обов'язково буде звичайною практикою. Так, наприклад, у п. 1.1 стандарту 1 «Ринкова вартість як база оцінки» стверджується, що мета даного стандарту - дати загальноприйняте визначення ринкової вартості, загальні критерії, пов'язані з цим визначенням. Як видно, запозичені з різних національних стандартів оцінки, що встановлюються професійними організаціями оцінювачів або державою. На національному рівні правила проведення оцінки, що містяться в національних стандартах оцінки, також не є звичаями або традиціями в практиці оцінки, оскільки встановлюються професійними організаціями оцінювачів або державою, а не складаються стихійно, самостійно, з волі учасників відносин з оцінки майна.

У зв'язку з цим звернемося до історії розвитку оціночної діяльності на прикладі розвитку оцінки нерухомого майна в Росії. З відміною кріпосного права в 1861р. в Росії виникла необхідність проведення кадастрових робіт, невід'ємною складовою частиною яких була оцінка нерухомості. Для вирішення пов'язаних з цим завдань в окремих губерніях Росії з 1870р. почалося поступове статистичне дослідження нерухомого майна, в ході якого виконувалися роботи з оцінки землі і міської нерухомості. Як зазначає Б.Д. Новіков, 4 накопичений в даних губерніях Росії досвід дозволив запровадити відповідну правову регламентацію процесів оцінки на державному рівні ». 8 червня 1893р. Уряд Росії видав Закон «Про переоцінку всіх видів нерухомого майна». Поруч із законом були затверджені та Правила оцінки нерухомого майна », а дещо пізніше - інструкція із застосування закону. Знадобилося 1923 для накопичення досвіду з оцінки нерухомості, в тому числі і методологічного досвіду, тобто формування певних методів оцінки.

Оскільки відбувалося накопичення практики проведення оцінки, то можна припустити, що за такий період практика цілком могла стати «звичайної». Але, як справедливо зазначає І.С. Зикін, далеко не кожна звичайна практика може розглядатися як звичаю або звичаю. Саме по собі тривала дотримання якого-небудь правила на практиці ще не констатує його як звичайного. Важливо, щоб це правило стало постійно дотримуватися на практиці у переважній більшості випадків, набуло однаковий характер. Але саме однаковості практики в той час і не існувало. Навпаки, у практиці мало місце і прямо прооценочной діяльності. З моменту прийняття в 1893р. Урядом Росії Закону «Про переоцінку всіх видів нерухомого майна», а потім і «Правил оцінки нерухомого майна» відпала можливість формування звичаю в практиці розвитку оціночної діяльності в Росії. Таким чином, ще не встигнувши сформуватися, звичаї ділового обороту в області оцінки майна поступилися своїм місцем державному регулюванню. Однак зазначена практика, безсумнівно, вплинула на формування державних нормативних актів у галузі оцінки, оскільки при формуванні цих нормативних актів була врахована накопичена за 23 роки практика.

В історії розвитку оціночної діяльності інших країн при появі перших національних стандартів оцінки складалася аналогічна ситуація. Стандарти оцінки створювалися для регулювання оціночної практики шляхом створення правил, що регламентують порядок проведення оцінки та поведінки оцінювачів. Самою практикою оціночної діяльності не вироблялися правила, які змогли скластися у вигляді звичаїв або звичаїв, а потім були б закріплені у формі національних стандартів оцінки.

Таким чином, основу Міжнародних стандартів оцінки як зводу однакових правил проведення оцінки майна утворює не кодифікація звичаїв або звичаїв у практиці оцінки, а аналіз і узагальнення правил, що встановлюються національними стандартами оцінки майна членів МКСО.

Міжнародні стандарти оцінки як кодекс поведінки

Як було зазначено вище, Міжнародні стандарти оцінки, будучи стандартів професійної діяльності з проведення оцінки майна, регламентують поведінку оцінювачів. По суті МСО підпадають під визначення кодексів поведінки, наведене І.С. Зикіна, який відзначає, що кодекси поведінки спрямовані на встановлення стандартів поведінки в певній галузі професійної діяльності. У кожному з чотирьох діючих в даний час стандартів оцінки МСО міститься розділ 5 «Вимоги стандартів», де детально регламентуються дії оцінювача, починаючи з моменту прийняття ним на себе зобов'язань з проведення оцінки і завершуючи складанням звіту про результати оцінки.

Розглянемо норми, що містяться в розділі 5. Єгоров В.В. відзначає, що під російськомовним терміном «кодекси поведінки» розуміються як «codes of conduct», так і «codes of ethics», тобто норми поведінки та етичні норми. Співвідношення таких норм у тому чи іншому кодексі поведінки буде, швидше за все, визначатися його завданнями. Так, у передмові до Міжнародного кодексу рекламної практики наголошується, що хоча кодекс «задуманий перш за все як інструмент самодисципліни, але разом з тим він призначений і для використання в судовій практиці в якості довідкового матеріалу в рамках відповідних законів». Навпаки, Міжнародні стандарти оцінки спочатку не створювалися тільки як інструмент самодисципліни оцінювача. Вони були покликані, крім того, дати оцінювачам інструмент проведення оцінки у вигляді встановлення термінології та методології. При детальному розгляді норм розділу 5 Міжнародних стандартів оцінки видно, що в даному випадку спостерігається зворотне співвідношення. Більша частина норм даного розділу є нормами «codes of conduct». Для прикладу норми самодисципліни оцінювача можна навести норму п. 1 ст. 5.1 МСО-1, яка встановлює, що якщо оцінювач не володіє достатніми знаннями, досвідом і компетенцією для виконання даного завдання відповідно до Міжнародних стандартів оцінки, він повинен повідомити про це клієнта до прийняття зобов'язань з проведення оцінки.

Крім цього, завдання Міжнародних стандартів оцінки як кодексу поведінки полягає в наданні допомоги оцінювачам і відповіді на ті питання стандартів поведінки, на які не відповідають національні стандарти оцінки. Так, в публікаціях Міжнародного комітету зі стандартів оцінки часто вживається наступне формулювання: «Комітет повідомляє про те, що будь-яке недотримання оцінювачами рекомендацій, встановлених Міжнародними стандартами оцінки, може призвести до комерційних або правових санкцій. І навпаки, відповідність стандартам може стати частиною має силу аргументу захисту оцінювача, який буде значущий у випадку судового позову про накинутого недбалості, поданого клієнтом ».

Таким чином, Міжнародні стандарти оцінки в частині тих положень, які спрямовані на регулювання поведінки оцінювачів, можуть розглядатися як «кодекс поведінки» оцінювача.

Провідні міжнародні організації оцінювачів

Інтеграційні процеси в Європі, що призвели до створення Європейського союзу, і інтенсивно розвиваються в останні десятиліття процеси глобалізації бізнесу, в тому числі бізнесу нерухомості, - все це послужило сильним стимулом для об'єднання зусиль оцінювачів нерухомості різних країн і регіонів. Провідними міжнародними центрами методичного об'єднання професійних структур оцінювачів до теперішнього часу стали:

Міжнародний комітет стандартів оцінки IVSC (International Valuation Standard Committee), який об'єднав провідні організації оцінювачів Європи і Америки: організації 35 країн - дійсних членів і ще 14 країн - у різних інших ранги;

Європейська асоціація оцінювачів TEGoVA (The European Group of Valuers 'Associations), що об'єднала близько сорока професійних структур оцінювачів європейських країн. Нижче розглянуті основні положення міжнародних стандартів - з урахуванням того, що обидва типи стандартів IVSC (Міжнародні) і TEGoVA (Європейські) розроблені у тісному узгодженні один з одним. Особливу увагу приділено стандартам та організації оціночної діяльності у Великобританії, в Королівському суспільстві фахівців з нерухомості RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) як одному з найстаріших і визнаних світових центрів практичної та методологічної діяльності в області оцінки нерухомості.

Стандарти IVS С і TEGoVA [3]

У вступі наводиться коротка історична довідка, що відносить період становлення професійної оціночної діяльності як самостійного бізнесу в окремих країнах до 1940-их рр.., А об'єднання міжнародних зусиль в цій області - до 1980-их рр.. Власне Міжнародний комітет FVSC був заснований в 1981 р. Характерно, що в якості найважливіших аргументів для консолідації діяльності оцінювачів різних країн та створення системи узгоджених стандартів оцінки наводяться зросла з кінця 1970-х рр.. активність у розвитку міжнародних фінансових потоків і інтенсивно розвиваються процеси глобалізації бізнесу.

Діюча структура Міжнародних стандартів (станом на 1 липня 2000 р.) включає наступні розділи.

I. Вступ (загальне).

Міжнародний комітет зі стандартів оцінки IVSC (загальна передісторія, члени Комітету, статус і взаємодії, керівництво і місце розташування Комітету).

Конституція FVSC (дати підстави і реорганізацій, найменування, мети, керівні та виконавчі органи, механізми участі і взаємодії, загальні збори, голова і секретар, фінансове забезпечення, політика і процедури). Міжнародні стандарти оцінки (цілі і області дії, організаційна структура документа в цілому, формат - типова внутрішня структура стандартів, програм та посібників, етапи розвитку).

Так, загальна структура документа "International Valuation Standards 2000" має наступний вигляд.

1. Введення

2 Загальні концепції та принципи

3. Кодекс поведінки

4. Типи власності

5. Типи оцінок

6. Стандарти: International Valuation Standards: IVS1 і IVS2

7. Додатки: International Valuation Applications: IVA1 і IVA2

8. Інструкції (Guidance Notes)

9. Коментарі

10. Словник термінів.

Формат (типова структура) основних стандартів та настанов включає дев'ять уніфікованих позицій:

1) вступ;

2) область дії (зв'язок з іншими матеріалами та областями дії інших стандартів оцінки);

3) основні визначення;

4) зв'язок зі стандартами бухгалтерського обліку;

5) основні положення (роз'яснення) даного стандарту;

6) дискусійні аспекти;

7) застереження;

8) відхилення від стандартів;

9) дата введення документа в дію.

II. Основні концепції та принципи оцінки (General Valuation Concepts and Principles).

Вступ (про фундаментальну спільності проблем оцінки в різних країнах).

Поняття землі і власності, а також оцінювання та професії оцінювача.

Поняття нерухомого майна та прав на нерухомість, рухомого і нерухомого майна, різних типів активів, амортизації.

Ціна, вартість, ринок і оцінювання, ринкова вартість, вартості відновлювальна і заміщення.

Ринкова вартість.

Принцип найкращого використання ("... найбільш ймовірне використання для об'єкта з тих, які фізично можливі, юридично дозволені, обгрунтовані, фінансово здійсненні і призводять до найвищої оцінки об'єкта ").

Корисність (призначення і ефективність використання).

Інші важливі концепції (зокрема, варіанти тлумачення ринкової вартості, залишкової вартості заміщення).

Методи оцінки.

III. Кодекс поведінки (Code of Conduct).

Вступне зауваження.

Області дії кодексу (у тому числі статус оцінювання за стандартами IVSC, зв'язок із законодавчою базою).

Визначення.

Питання етики: взаємодії з колегами та фахівцями з інших областей, конфлікт інтересів, конфіденційність у роботі, незалежність, компетенція, застереження, доповідь про оцінку.

IV. Типи оцінюваної власності (Property Types).

Вступні зауваження.

Нерухомість: терміни і тлумачення, типи об'єктів нерухомості, права та обмеження, сервітути, частки, особливості оцінки, основні методи оцінки.

Рухома власність: терміни і тлумачення, типи об'єктів, поліпшення, обладнання, оборотний капітал, нематеріальні активи, особливості оцінки та методи оцінки.

Бізнес: комерційна діяльність, діюче підприємство, юридичні особи, складні структури, інвестиційний бізнес, особливості оцінки та методи оцінки.

Фінансові інтереси: види фінансових інтересів при різному партнерство, інвестиції в нерухомість і цінні папери, зв'язок зі стандартами фінансової діяльності, особливості оцінки.

V. Міжнародні стандарти оцінки IVSC (International Valuation Standards).

Цей розділ трансформує основні концепції та принципи попереднього розділу в іншому розрізі - стосовно більш конкретизованим ситуацій, об'єктам та операцій. Він включає вступ і наступні два основні стандарти IVS1 і IVS2.

Введення в Міжнародні стандарти: ринкова і неринкова бази оцінки, ринки, ціна, вартість та оцінка.

IVS1 - "Базис оцінки - ринкова вартість": дається детальний аналіз ринкової оцінки об'єкта оцінювання як провідного базису оціночної діяльності.

IVS2 - "Базиси оцінки - інші, ніж ринкова вартість": розглядаються неринкові типи оцінок, в тому числі, оцінка при збереженні напрями використання, оцінка при обмеженнях ринкового обороту, спеціалізована оцінка, знос і старіння, переоцінка і ін

VI. Додатки до Міжнародних стандартів (International Valuation Applications).

IVA1 - "Оцінка для фінансової звітності" (Valuation for Financial Reporting). В організаційному плані це, можливо, ключова ланка в складі стандартів оцінки. Його призначення - допомогти оцінювача нерухомості у власних діях і у взаємодіях в цій специфічній, складною і добре формалізованої роботі суміжних професіоналів з фінансовою документацією.

IVA2 - "Оцінка для кредитних цілей" (Valuation for Lending Purposes). Виділення стандарту оцінки майна для тих операцій, де воно виступає в якості вартісного гаранта їх надійності, пояснюється виключно високої ринкової затребуваністю даного класу операцій.

VII. Керівні вказівки (Guidance Notes GN1-GN8).

Цей розділ Міжнародних стандартів сформований як послідовний розвиток раніше діяли додатків до Міжнародних стандартів APG1-APG3. В даний час він включає наступні керівництва:

GN1 "Нерухомість",

GN2 "Оцінка орендних прав",

GN3 "Оцінка машин і обладнання",

GN4 "Нематеріальні активи",

GN5 "Діюче підприємство",

GN6 "Оцінка бізнесу",

GN7 "Небезпечні та отруйні речовини в оцінюванні",

GN8 "Залишкова вартість заміщення".

Зокрема, керівництво GN5 (до 2000 р. відоме під індексом APG1) роз'яснює особливості оцінки діючого підприємства (як діючого виробничого об'єкта) у співвідношенні з базисами ринкової вартості та неринкових методів.

Керівництво GN7 (до 2000 р. відоме під індексом APG2) призначено допомогти оцінювачу розібратися в міру впливу шкідливих і отруйних речовин (будівельних і оздоблювальних матеріалів, компонентів навколишнього середовища) на вартісну оцінку розглянутого ним об'єкта нерухомості.

У керівництві GN3 (раніше відомому під індексом APG3) спеціальне увага приділяється ситуацій оцінки, не пов'язаним з традиційною оцінкою для цілей бухгалтерського обліку та подібних фінансових документів. Розглядаються особливості складу підприємств як майнових комплексів, що включають різні поєднання об'єктів нерухомості (земельних ділянок та будівель), машин та технологічного устаткування, об'єктів виробничої інфраструктури.

Крім того, IVSC включають: коментарі, словник термінів і схему взаємодій з міжнародними фінансовими стандартами (International Accounting Standards).

Європейське співробітництво оцінювачів веде свою сучасну історію з кінця 1970-х рр.., Починаючи з організації Європейської групи оцінювачів основних фондів - TEGoVOFA (1977). У другій половині 1990-х рр.. після злиття з аналогічною організацією оцінювачів EUROVAL була заснована Європейська група асоціацій оцінювачів TEGoVA.

Нижче наводиться зміст Європейських стандартів оцінки [4] як затвердженої бази узгодженої оціночної діяльності професійних спеціалістів у країнах Європейського союзу та інших членів Європейської асоціації оцінювачів.

1. Введення

2. Питання відповідностей

2.01. Міжнародні стандарти (TEGoVA і IVSC)

2.02. Директиви Європейського союзу і національні законодавство і практика

2.03. Відхилення від Європейських стандартів

3. Оцінювач активів

3.01. Європейська акредитація, взаємне визнання, місцеве законодавство та ліцензування

3.02. Оцінювач активів: визначення, кваліфікація та відносини з клієнтом

3.03. Відносини оцінювач активів з аудитором

3.04. Умови угоди

4. Основи (базиси) оцінки

4.01. Принципи оцінки та подання її результатів

4.02. Призначення оцінки і універсальна база оцінки

4.03. Ринкова вартість

4.04. Ринкова вартість без урахування альтернатив використання

4.05. Ринкова вартість з урахуванням альтернатив використання

4.06. Негативна вартість

4.07. Залишкова відновна вартість

5. Оцінка спеціальної нерухомості

5.01. Оцінка на основі показників бізнесу - комерційна нерухомість

5.02. Активи з зменшується вартістю - істощімим нерухомість

5.03. Заводи, верстати та обладнання

5.04. Майно громадського сектору

6. Спеціальні фактори, що впливають на оцінку нерухомості

6.01. Вплив навколишнього середовища - токсичність і шкідливість

6.02. Пошкоджена нерухомість

6.03. Незавершене будівництво

6.04. Коли устаткування й верстати, оцінювані разом з будівлею

7. Оцінка для спеціальних цілей

7.01. Оцінка для фінансової звітності

7.02. Оцінка для іпотечного кредитування

7.03. Інвестиції - страхові компанії і пенсійні фонди

7.04. Компанії з розвитку нерухомості

7.05. Оцінка бізнесу

7.06. Спільні підприємства та товариства з обмеженою відповідальністю

7.07. Міжнародна нерухомість (об'єкти, розташовані в різних країнах)

8. Оцінка на основі неринкових показників

8.01. Концепція цінності - інвестиційна вартість

8.02. Відновлювальна вартість і вартість заміщення

8.03. Вартість у використанні

8.04. Вартість при вимушеної продажу

8.05.Оценка на основі виробничого потенціалу (виключаючи нематеріальні активи)

8.06. Прогнози

8.07. Ретроспективна оцінка

8.08. Ревізії оцінок

9. Сертифікат оцінки (звіт)

9.01. Принципи представлення результатів оцінки

9.02. Публікації та відповідальність

10. Специфіка законодавств окремих країн.

10.01. Вступні зауваження

10.02. Німецьке законодавство з оцінки в областях іпотеки та інвестицій

10.03. Іспанські методи оцінки

10.04. Британські методи оцінки

11. Керівні матеріали та додатки

11.01. Ключові терміни і визначення

11.02. Європейський кодекс вимірювання

11.03. Європейський кодекс поведінки (етики)

11.04. Модель умов угоди про оцінку

11.05-07. Контрольний список питань, методи і стандарти оцінки, звіт про проведену роботу та результаті оцінки.

Підкреслимо, що наведені міжнародні та європейські стандарти не проголошуються раз і назавжди зафіксованими документами уніфікації. Один з принципів міжнародної (та й будь-якої іншої обдуманої) стандартизації - слідувати актуальним вимогам розвивається ділового світу і процесів глобалізації. Тому з неабиякою регулярністю йде коригування та розвиток окремих стандартів, доповнення їх новими документами. Так, зокрема, через два роки після виходу у світ перших Міжнародних стандартів оцінки МСО-1-МСО-4 з'явилися програми і керівництва APG1-3. На період 2000-2003 рр.. заплановано подальше досить детальний розвиток системи стандартів IVSC (вихідна структура якої якраз розглянута вище).

Керівництва в ЕСО-2000

Крім дев'яти Стандартів, в яких наведено загальні принципи і методи, які використовуються в оціночних процедурах, ЕСО-2000 включають також керівництва до Стандартів, дають вказівки щодо інтерпретації та практичного використання цих принципів і методів [5].

Керівництво 1. «Особливі фактори, що впливають на вартість» передбачає такі ситуації: оцінка при наявності токсичних і шкідливих речовин; оцінка недобудованих будинків; оцінка недіючого виробничого підприємства; оцінка машин і обладнання разом із земельною ділянкою.

У Посібнику 2 «Оцінка особливих типів майна» наводиться класифікація майна за типами, вказуються методи, які застосовуються при оцінці різних типів майна. Крім того, у загальних рисах розглядаються оцінка бізнесу та оцінка основних активів підприємства. Керівництво також дає вказівки з оцінки коштів громадських підприємств.

У Посібнику 3 «Оцінка основних активів» розглядається оцінка засобів виробництва і особливості такої оцінки (наприклад, можливість оцінки обладнання окремо від будівлі, в якому воно знаходиться, і т.п.). Керівництво 4 «Оцінка активів, що підлягають розробці» розглядає наступні теми: оцінка потенціалу активу й особливі навички, необхідні для проведення такої оцінки; методологія, яка використовується при оцінці таких активів; оцінка інвестиційного портфеля.

Керівництво 5 «Оцінка сільськогосподарського майна» складається з двох частин:

Частина 1 «Оцінка землі, ферм, плантацій» розглядає особливості сільськогосподарського майна, дає визначення і характеристики різних його видах (оброблені ділянки, ферми, інвестиційне сільськогосподарське майно), наводить відповідні методи, що застосовуються при оцінці такого майна, вказує джерела отримання інформації про таке майно , призводить особливості визначення його ринкової вартості.

Частина 2 «Оцінка посадок багаторічних рослин, регулярно приносять урожай» вказує на особливості оцінки посадок багаторічних рослин, призводить можливі підходи до такої оцінки.

• У Посібнику 6 «Оцінка майна, що має історичну цінність» розглядаються такі теми, як фінансова та культурна цінність історичних будівель, особливості майна, що має історичну цінність, загальні правила, що використовуються при оцінці такого майна, визначення його ринкової вартості і вартості заміщення.

Керівництво 7 «Оцінка бізнесу» розглядає принципи, що використовуються в процесі оцінки бізнесу, джерела інформації, різні підходи та методи, які використовуються при такій оцінці, а також взаємозв'язок оцінки бізнесу і стандартів бухгалтерського обліку.

Керівництво 8 «Оцінка нематеріальних активів» дає уявлення про принципи, підходи й методи, що використовуються при оцінці нематеріальних активів, наводить класифікацію таких активів, дає визначення різних видів нематеріальних активів, таких як гуд-вілл, інтелектуальна власність та ін, вказує особливі професійні вимоги , що пред'являються до оцінювача, що займається оцінкою нематеріальних активів, розглядає взаємозв'язок оцінки нематеріальних активів і стандартів бухгалтерського обліку.

Керівництво 9 «Оцінка з метою визначення індексів вартості і доходів, принесених нерухомістю» вказує на значну роль такої оцінки в Європі, дає відповідну методологію.

У Посібнику 10 «Оцінка закордонної власності» розглядаються особливості оцінки такої власності та особливі професійні вимоги, які пред'являються до оцінювача в цьому випадку.

Керівництво 11 «Оцінка спільних підприємств і товариств з обмеженою відповідальністю» дає класифікацію спільних підприємств за типами, призводить вимоги до досвіду і сертифікації оцінювача, що працює з такими підприємствами, вказує на особливості, що мають місце при проведенні оцінки СП і ТОО.

Керівництво 12 «Оцінка землі і будівель, що знаходяться на ній» дає визначення таких понять, як корисний термін служби будинку або групи будинків, розглядає методи, що використовуються при визначенні ступеня зносу основних активів, вказує способи роздільної оцінки землі і будівель, що знаходяться на ній.

У Посібнику 13 «Особливості національних законодавств та оціночної практики» розглядаються особливості оцінки в таких країнах, як Білорусь, Чеська Республіка, Фінляндія, Франція, Німеччина, Греція, Польща, Росія і Великобританія.

Окрім стандартів і керівництв ЕСО-2000 містять дев'ять додатків, в яких дається додаткова інформація, що представляє інтерес для оцінювача. Так, наприклад, у додатку 2 викладаються вимоги до сертифікації оцінювача, що пред'являються в більшості країн ЄС, у додатку 5 даються приклади завдань на оцінку, а додаток 7 містить глосарій термінів, які використовуються в оцінці та суміжних дисциплінах.

В даний час опубліковані всі Міжнародні стандарти оцінки, Європейські стандарти оцінки нерухомості, відомі повні тексти Стандартів американського товариства оцінювачів, виконані науково-дослідні роботи з розробки структури та принципів створення Єдиної системи стандартів оцінки. Все це створює нові умови для вдосконалення та розробки національних стандартів оцінки, які б сприяли підвищенню якості послуг з оцінки власності в Росії.

Висновок

У працях сучасних дослідників неодноразово наголошується, що Міжнародні стандарти оцінки відіграють величезну роль у розвитку оцінки майна як самостійного виду професійної діяльності на міжнародному рівні. При цьому існує спільне розуміння того, що Міжнародні стандарти оцінки повинні мати деяку єдину основу, причому не просто найменший спільний знаменник, а міцний фундамент, який представляє єдність економічних принципів, які є рушійною силою ринкових відносин і не залежать від політичних кордонів.

Підсумовуючи вищесказане, можна прийти до висновку, що, з одного боку, Міжнародні стандарти оцінки є в більшій частині своїх положень звід однакових правил проведення оцінки майна, але, з іншого боку, деякі положення Міжнародних стандартів оцінки можуть розглядатися як «кодекс поведінки» оцінювача .

Список літератури

Леві О.Б. Про правову природу норм Міжнародних стандартів оцінки майна / / Питання оцінки. - 2001'4.

Логінов Н.П. До питання про оцінку нерухомості в Росії / / ЕКО. - 2002'9.

Оцінка нерухомості / Під. ред. Грязнова А.Г., Федотової М.А. - М.: Фінанси і статистика, 2004.

Оціночна діяльність в економіці. Учеб. посібник / За заг. ред. Джухи В.М., Кірєєва В.Д. - М.: ІКЦ «МарТ», 2003.

Оціночна діяльність. Оцінка нерухомості: Учеб. посібник / Соловйов М.М. - М.: ГУВШЕ, 2002.

Економіка нерухомості: Учеб. посібник / Під. ред. Ресина В.І. - М.: Справа, 1999.

[1] Оцінювальна діяльність в економіці. Учеб. посібник / За заг. ред. Джухи В.М., Кірєєва В.Д. - М.: ІКЦ «МарТ», 2003. с.19.

[2] Леві О.Б. Про правову природу норм Міжнародних стандартів оцінки майна / / Питання оцінки. - 2001'4. с.2.

[3] Оцінювальна діяльність. Оцінка нерухомості: Учеб. посібник / Соловйов М.М. - М.: ГУВШЕ, 2002. с.134

[4] Approved European Property Valuation Standards. TEGoVA.

[5] Оціночна діяльність в економіці. Учеб. посібник / За заг. ред. Джухи В.М., Кірєєва В.Д. - М.: ІКЦ «МарТ», 2003. с.30.


Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Реферат
69.9кб. | скачати


Схожі роботи:
Російські та міжнародні стандарти оцінки та обліку запасів
Основні підходи до оцінки бізнесу і загальна характеристика методів оцінки Особливості оцінки нерухомості
Міжнародні стандарти аудиту Міжнародні стандарти
Міжнародні стандарти фінансової звітності 2 Стандарти з
Міжнародні стандарти бухгалтерського уч та
Міжнародні стандарти в бухгалтерії
Міжнародні стандарти аудиту
Міжнародні стандарти аудиту 4
Міжнародні стандарти аудиту 3
© Усі права захищені
написати до нас