Cтудентка III курсу факультету ЕП спеціальність 0608 «Економіка і управління на підприємстві»
Московський державний університет технологій та управління
Москва 2006р.
Введення.
Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі). Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Росії відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості і все більше число громадян, підприємств та організацій бере участь в операціях з нерухомістю.
Нерухомість є головним предметом обговорення під час приватизації державної і муніципальної власності, при оренді нежитлових приміщень, при покупці і продажу житлових приміщень. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості.
Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких велике значення має набуття гарантованих прав користування землею і правовий захист їх інтересів.
Змінилося податкове законодавство, і з'явилися нові для більшості громадян Росії податки: податок на майно фізичних осіб і податок на майно, минуще в порядку спадкування і дарування. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.
1. Ризики на ринку нерухомості.
Ринок нерухомості - це взаємопов'язана система ринкових механізмів, які забезпечують створення, передачу, експлуатацію та фінансування об'єктів нерухомості.
У систему ринку нерухомості при такому підході включаються відносини, що виникають:
-В ході створення об'єктів нерухомості - між інвесторами, забудовниками, підрядниками і користувачами нерухомості;
-В процесі обігу прав на нерухомість - між продавцями і покупцями, орендодавцями і орендарями і т. д.;
-В процесі експлуатації об'єктів нерухомості - між власниками і керуючими, керівниками і користувачами і пр.
Ці відносини, звичайно, істотно відрізняються за своїм змістом один від одного, але всі вони об'єднані одним загальним початком - об'єктом нерухомості. Саме специфіка цього об'єкта є головним чинником, що визначає особливості ринку нерухомості.
Ринок нерухомості - це ринок недосконалої конкуренції, що зумовлено його істотними особливостями: унікальністю кожного об'єкта, умовами фінансування, складними юридичними правами, низькою ліквідністю.
Ризик - потенційна, чисельно вимірна можливість втрати. Поняттям ризику характеризується невизначеність, пов'язана з можливістю виникнення в ході реалізації проекту несприятливих ситуацій і наслідків.
Сучасні тенденції розвитку російського ринку нерухомості визначили необхідність розробки для його учасників системи жорстких заходів, що обмежують ступінь інвестиційного ризику. Перш за все, мова йде про створення системи прогнозування вартості житлової нерухомості. Купуючи нерухомість, інвестор переслідує різні цілі: фінансові міркування (одержання доходу, збереження заощаджень), або побутові (задоволення матеріальних потреб у житлі, задоволення духовних потреб у престижі), або це може комбінація цілей. У першому випадку виникає необхідність у коротко-або середньостроковому прогнозі. У другому прогноз повинен мати більш довгострокову перспективу.
2. Власність і види її оцінки.
Власність в економічному сенсі - це реальні відносини між людьми з визначення і господарського використання всього майна.
Власність у юридичному розумінні показує, як сформовані на ділі майнові зв'язки оформлюються і закріплюються в правових нормах і законах, що встановлюються державою в обов'язковому порядку для всіх громадян.
Власність належить до числа таких понять, навколо яких протягом багатьох століть схрещуються кращі уми людства. Однак боротьбою в теоретичному плані справа не обмежується. Соціальні потрясіння, від яких часом струшується увесь світ, одною з головних своїх причин мають, у кінцевому рахунку, спроби змінити сформовані відносини власності, затвердити новий лад цих відносин. В одних випадках ці спроби приводили до успіху, в інших терпіли крах. Бувало, що суспільство дійсно переходило на новий, більш високий ступінь свого розвитку.
Основні види власності:
-Індивідуальна власність.
Ця форма концентрує в одному суб'єкті всі перераховані ознаки: праця, управління, розпорядження доходом і майном. У сучасній економіці сюди можуть бути зараховані ті, кого прийнято називати некорпорируваними власниками. До цієї форми можуть бути віднесені: селяни, що ведуть своє відособлене господарство; окремі торговці (включаючи "човників"); частнопрактикующие лікарі, адвокати і всі ті, у кому зосереджені праця, управління, розпорядження доходом і майном.
Приватна власність близька по змісту з індивідуальною в тому сенсі, що основні правомочності сконцентровані в одному фізичну особу або юридичну особу. Але приватна власність, як особлива форма, відрізняється від індивідуальної тим, що ознаки (правомочності) тут можуть розділятися і персоніфікуватися в різних суб'єктах. Трудяться одні, а розпоряджаються доходом і майном інші. Становище останніх визначається економічною владою, а становище перших - економічною залежністю. [1] У проміжному становищі знаходиться керуючий (менеджер), оскільки, як зазначалося вище, керуючі беруть участь у виконанні функцій за розпорядженням. Якщо приватна особа, будучи власником умов виробництва, не застосовує працю найманих робітників, то таку власність варто визначити як індивідуальну (чи приватно-трудову).
В основі цієї форми лежить об'єднання індивідуальних власників. Але це не арифметична сума індивідуальних власників, а їх функціонуюче єдність. Кожен у кооперативі бере участь своєю працею і майном, має рівні права в управлінні і розподілі доходу. Кооперативна власність може бути частковою, де визначені частки кожного учасника в майні кооперативу, або без часткової, тобто без виділення і персоніфікації часткою майна кожного учасника.
У невеликих за розмірами кооперативах не створюються особливі органи управління. У великих кооперативах створюються спеціальні органи управління і виділяються спеціальні люди для управління справами кооперативу. У цьому випадку кількісний ріст породжує якісні особливості, оскільки учасники кооперативу делегують особливим органам і модулям одне з найважливіших прав власності - управління і навіть частково функції розпорядження. Тому необхідно помітити, що протиріччя між функціями і суб'єктами розпорядження і управління можливі в кооперативній формі, оскільки відбувається делегування функції управління особливим органом і учасником. За змістом до кооперативної власності дуже близькі підприємства, що одержали назви "робочої власності", яка утворюється в результаті викупу працівниками підприємств у приватних власників.
- Державна власність.
Від попередніх форм вона відрізняється тим, що абсолютні права власності знаходяться не в окремих приватних осіб та їх об'єднань, а в державного інституту публічної, політичної й економічної влади. Держава є верховним розпорядником майна (умовами виробництва). Керують виробництвом призначені державою керівники (менеджери). Особливість власності державних підприємств полягає в тому, що їхнє майно не поділяється на частки і не персоніфікується в окремих учасниках економічного процесу, і в цьому смислі вона унітарна.
Власність на основні фактори (кошти) виробництва одержує тут вищу форму анонімності, оскільки суб'єктом розпорядження майном підприємств виступають федеральні державні органи.
Розвиток процесів усуспільнення в індустріальному виробництві веде до наростання процесу анонімності власності й у спеціальних органах різного рівня. Паралельно відбувається наростаюча соціалізація економіки. Тому деякі риси державної власності як об'єктивно необхідної форми знаходять свою актуальність у вже доступній для огляду перспективі. В області екології й інших національно значимих сферах вони здобувають практичну значимість і інституціональний механізм реалізації екологічних, соціальних та інших програм.
Державна власність реалізується ще в одному напрямку. Володіючи економічною (і політичною) владою, вона директивно привласнює частину доходів суб'єктів економічного процесу (через податки, акцизи, мита і т.д.) і перерозподіляє їх.
Поряд з державною муніципальна власність є різновидом публічної власності. Верховним розпорядником майна муніципальних підприємств є органи місцевої влади (міські, районні та ін.) Управління муніципальними підприємствами здійснюється або безпосередньо муніципальними органами, або через призначених керівників (чи менеджерів). Створений доход може розподілятися муніципальними органами, керівниками чи самостійно за участю трудових колективів.
Стосовно до власності відбувається дифузія різних форм і відносин власності, в результаті чого ускладнюється внутрішній зміст окремих форм. Усередині окремих форм з'єднуються риси різних форм власності.
Вартість нерухомості створюють 4 фундаментальних фактор, що діють на ринку: попит на нерухомість з боку платоспроможних покупців; корисність; обмеженість пропозиції; отчуждаемость об'єктів нерухомості.
Покупці комерційної нерухомості цікавить одна проста річ-дохід від використання даного об'єкта. Дохід є виражене в грошах віддача майна. При цьому слід враховувати, що: чим вище розмір доходу, тим краще; чим вище надійність отримання доходу, тим краще; чим довше ви отримуєте дохід, тим краще.
Отже, для визначення вартості нерухомості оцінювач повинен взяти до уваги розмір, ризик і період, пов'язаний з отриманням доходу від використання цього майна.
Оцінка вартості підприємства - це процес оцінки підприємства як єдиного функціонуючого комплексу, що приносить прибуток. Цей процес включає в себе обгрунтовану оцінку основних фондів і оборотних коштів, матеріальних і нематеріальних активів, поточних і майбутніх доходів підприємства на певний момент часу.
Існують наступні економічні підходи до оцінки вартості нерухомості:
- Витратний підхід до оцінки вартості нерухомості.
Сутність витратного методу полягає у визначенні вартості нерухомості на основі витрат на придбання ділянки землі, його благоустрій та будівництво на ній оцінюваного об'єкта нерухомості (будівель і споруд).
Вартість нерухомості за витратним методом - це вартість повного відтворення або заміщення мінус знос плюс вартість ділянки землі як вільного.
Обмеження, пов'язані з застосуванням методу:
Витратний метод не відображає вартості прогнозованих доходів.
Великі труднощі і невизначеність із визначенням зносу.
Метод не враховує можливості застосування варіанту найкращого і найбільш ефективного використання ділянки.
- Визначення вартості нерухомості на основі дохідного підходу.
Серед методів оцінки дохідної нерухомості виділені:
1. Метод валовий ренти. Підхід з використанням мультиплікатора валової ренти (GRM) заснований на припущенні, що існує прямий зв'язок між ціною продажу нерухомості і доходом від здачі її в оренду.
2. Метод прямої капіталізації
Під капіталізацією доходу розуміється отримання поточної вартості майбутніх вигод від володіння нерухомим майном.
Якщо у проведеному аналізі вартості використовується дохід за один рік (або середньорічний дохід), то такий метод оцінки називається методом прямої капіталізації.
Чистий операційний дохід (NOI) - це розрахована стійка величина очікуваного чистого річного доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування боргу за іпотечним кредитом та обліку амортизаційних нарахувань.
У методі прямої капіталізації визначення вартості проводиться шляхом відношення чистого операційного доходу до єдиної ставки капіталізації доходу за один рік (або середньорічний ставкою за кілька років).
- Оцінка вартості об'єктів нерухомості підходом прямого порівняльного аналізу продажів.
Метод порівняльного аналізу продажів - це метод оцінки вартості об'єкта шляхом порівняння недавніх продажів порівнянних об'єктів з оцінюваним об'єктом після здійснення відповідних коригувань, що враховують відмінності між ними.
Вартість об'єкта нерухомості за цим методом дорівнює середньозваженій ціні аналогічного об'єкта з урахуванням поправок, які враховують його відміну від оцінюваного об'єкта.
Поправки можуть бути кількісні і якісні.
Поправки виробляються від порівнюваних об'єктів до оцінюваного, тобто необхідно визначити, за яку ціну був би проданий порівнюваний об'єкт, якщо б він мав ті ж характеристики, що й, оцінюваний.
3. Екологічні фактори та їх вплив
вартість нерухомості.
Екологічний чинник у вартості житла формується, по-перше, під впливом суб'єктивного уявлення кожного покупця про те, що таке хороша і погана екологія, а по-друге, за сформованими стереотипам і візуальною оцінкою.
Причина такого підходу - брак інформації у доступних джерелах про стан територій, як матеріали, що використовуються при житловому будівництві і т. п. З одного боку, це відбувається в силу незацікавленість забудовників в поширенні такої інформації, з іншого - через відсутність відпрацьованої системи і механізму доведення її державними органами до відома населення.
Таким чином, найбільший вплив на ціну нерухомості становлять фактори, вплив яких можна оцінити візуально, не витрачаючи особливих зусиль. Серед них - екологія району, оскільки є можливість встановити наявність промзон, парків, рівень шуму і загазованості повітря. Екологію будинку або квартири візуально оцінити складніше (наприклад, рівень радіації на око не визначити). У цьому випадку істотне вплив на вартість надає тільки оцінка фізичного зносу і вигляду з вікон квартири, хоча він, безумовно, змінюється в залежності від пори року і навіть часу доби.
Крім «видимих» екологічних факторів, впливають на вартість і «невидимі» чинники за умови, що покупцеві стало про них відомо. Однак не варто забувати, що саме вони можуть надавати найбільш згубний вплив на здоров'я.
За рахунок такого інформаційного вакууму і створюється грунт для маніпуляцій з боку будівельних компаній, наприклад використання неякісних матеріалів для зниження собівартості, економія на кваліфікованій робочій силі та якості робіт. Це одна з відмінностей новобудов від будинків вторинного ринку, адже в експлуатованих будинках різні огріхи вже спливли назовні, тоді як в новобудові вони якийсь час можуть бути непомітні.
Протиріччя між інтересами продавців і покупців призводить до того, що будівельні компанії не зацікавлені в наданні інформації з усіх аспектів будівництва. Високоякісні дорогі матеріали використовують в кращому випадку для обробки фасадів і холів. Навіть у рекламних кампаніях акцент роблять зазвичай на використання дорогих матеріалів в обробці, адже це покупець зможе оцінити візуально.
Труднощі, що виникають при оцінці екологічних факторів, і її суб'єктивність дають широкі можливості для отримання прибутку, особливо при використанні методів активного маркетингу та агресивної реклами
Ступінь впливу екологічних факторів на вартість залежить від класу житла і ціни квадратного метра.
Будівельні компанії все частіше займаються поліпшенням екології місць будівництва.
Висока оцінка покупцями екології житла дає можливість зробити будинок або житловий комплекс дійсно унікальним і отримати істотну економічну вигоду. А оскільки будівництво навіть невеликого будинку вимірюється тисячами квадратних метрів, прибуток може становити мільйони доларів.
При проектуванні, будівництві та проведенні рекламних кампаній акценти роблять на озеленення фасадів, ландшафтний дизайн та благоустрій прибудинкової території (особливо, якщо вона обгороджена і охороняється). Створюються ландшафти, значно підвищують привабливість об'єктів: декоративні водойми, альпійські гірки і т.п.
Більш того, деякі концепції просування тих чи інших житлових комплексів на ринку нерухомості успішно будують саме навколо організації ландшафтного дизайну. Показово й різниця в ціні квартир однакової планування і площі, розташованих в будинку-новобудові на одному або сусідніх поверхах, в залежності від виду з вікна.
Таким чином, з упевненістю можна говорити про те, що вплив екологічних факторів на вартість досить суттєво, а інвестиції в поліпшення екології житлових кварталів можуть приносити відчутний дохід.
Список літератури
1. Оцінка нерухомості: Підручник / під ред.А.Г.Грязновой, М. А. Федотової. - М., "Фінанси і статистика", 2002.
2. «Економіка нерухомості» / під редакцією Ресина В.І. - М.: Справа, 1999.
3. Житлове будівництво. Щомісячний спеціалізований журнал. -М. № 6. - 2001.