Земельний ринок та його особливості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст

Введення

1. Земельний ринок та його особливості

1.1 Правовий режим земельних ділянок

2. Процедура оцінки земельних ділянок

3. Методи оцінки земельних ділянок

Висновок

Список використаної літератури

Введення

Земля була і продовжує залишатися однією з основних сфер пріоритетних вкладень коштів. Її можна купувати, продавати, здавати в оренду. Як правило, коли заходить мова про оцінку землі, потрібно визначити або ринкову вартість земельної ділянки, або ринкову вартість права оренди земельної ділянки. Оцінка землі - це область оцінки нерухомості, де оцінюваним об'єктом є тільки земельна ділянка - частина поверхні, межі якої описані і засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом. Основним документом, що підтверджує права на ділянку, є свідоцтво про реєстрацію права, видане "Єдиним державним реєстром прав на нерухоме майно та угод з ним".

Ринкова вартість землі, в першу чергу, залежить від її місця розташування й впливу зовнішніх факторів, від попиту і пропозиції на існуючому ринку. Також ринкова оцінка вартості землі залежить від очікуваної величини, терміну та ймовірності одержання доходу від його експлуатації за певний період часу при найбільш ефективному його використанні земельної ділянки без урахування доходів від інших факторів виробництва, приваблюваних до об'єкта для підприємницької діяльності. Необхідно враховувати, що ринкова вартість ділянки змінюється в часі і оцінка землі завжди проводиться за станом на конкретну дату.

Для оцінки земельної ділянки звичайно потрібні такі документи: документ, що встановлює право на земельну ділянку (державний акт на землю); кадастровий план земельної ділянки; категорія земельної ділянки щодо його цільового призначення (земля населеного пункту, землі сільськогосподарського призначення та інше); дозволене використання ; інформація про обмеження земельної ділянки та інформація про наявність та стан інженерних комунікацій.

Метою даної роботи є вивчення оцінки земельних ділянок.

1. Земельний ринок та його особливості

Оцінювачі розглядають вартість у контексті ринків нерухомості, тому дослідження ринку є важливою частиною процедури оцінки. Ринки нерухомості відрізняються від ринків інших товарів і послуг економічними характеристиками та поведінкою покупців і продавців, а також характеристиками знаходяться в обігу товарів. Ринки нерухомості поділяються на сегменти виходячи з відмінностей між типами нерухомості та їх привабливості для різних учасників ринку.

У процесі визначення вартості землі (зокрема, ринкової вартості) знання оцінювачем земельного ринку дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших земельних ділянок. Щоб визначити ринкову вартість, оцінювачу необхідно ідентифікувати та проаналізувати земельний ринок або ринок нерухомості в цілому, мають вплив на вартість оцінюваного земельної ділянки.

Ринок землі є частиною ринку нерухомості і включає об'єкти, суб'єкти, а також правові норми, що регулюють земельні відносини.

У земельному законодавстві виділено три основні групи суб'єктів ринку землі.

  1. Російська Федерація (Президент, Державна дума. Рада Федерації) і суб'єкти РФ в особі органів державної влади; міста, райони, населені пункти в особі органів місцевого самоврядування.

  2. Юридичні особи - комерційні і інші організації, у тому числі іноземні.

  3. Громадяни та їх об'єднання, сім'ї, народи і, в певних випадках, іноземні громадяни.

Врахування специфіки ринку нерухомості дозволяє більш обгрунтовано оцінити поточний вплив основних ціноутворюючих чинників на величину вартості за аналогами і оцінюваному об'єкту в рамках порівняльного підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості землі як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором) вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Знання оцінювачем конкретного сегмента земельного ринку дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості.

При оцінці вартості земельних ділянок необхідно враховувати такі особливості земельного ринку:

  • об'єкти на ринку землі складно стандартизувати, сортувати і купувати за зразками, оскільки кожну земельну ділянку має конкретне місце розташування і фізичні характеристики, крім того, цінність ділянки в значній мірі залежить від зовнішнього оточення;

  • пропозиція на ринку землі невідповідно і в межах адміністративної одиниці виступає як фіксована величина, обмежена самою природою. У цьому виявляється одна з особливостей землі як вільно не відтвореного товару. Попит менш еластичний, ніж на інших ринках, і багато в чому залежить від місця розташування ділянки. Наприклад, у Москві найбільшим попитом користуються земельні ділянки в межах Садового кільця;

  • пропозиція і попит, як правило, не збалансовані, і можливості приведення їх в рівновагу за допомогою цін обмежені;

  • на ринку землі в якості товару виступають права на об'єкти. Самі земельні ділянки мають фіксоване положення. Операції з земельними ділянками зачіпають багато юридичних формальностей і вимагають документального оформлення та державної реєстрації. Тому операції на ринку землі пов'язані зі значними витратами на перевірку прав власності і реєстрацію;

  • інформація на ринку земельних ділянок не настільки відкрита, як на ринках цінних паперів або споживчих товарів, оскільки угоди з нерухомістю часто мають конфіденційний характер, що збільшує ризики інвесторів;

  • операції з земельними ділянками вимагають порівняно великих інвестицій, тому розвиток ринку земельних ділянок сильно залежить від можливостей позикового фінансування, зокрема від вартості залучення кредитів на освоєння землі;

  • ринок землі відрізняється високим ступенем державного регулювання законодавчими нормами і зонуванням територій. Ефективне місцеве управління підвищує інвестиційну привабливість територій і активно використовується в деяких містах, наприклад у Москві, Санкт-Петербурзі, для внесення земельних ділянок в якості інвестиційної складової у багато проектів;

  • для російського ринку землі характерна відносно низька ліквідність об'єктів купівлі-продажу в порівнянні з розвиненими країнами. Це пояснюється процесом становлення земельного законодавства і, перш за все, поділом державної власності на землю, створенням Державного земельного кадастру, нерозвиненістю багатьох сегментів ринку (наприклад, сільськогосподарських угідь), що стримує розвиток ринку і не дозволяє реалізувати основний ринковий принцип - ефективне управління власністю.

Ринкова вартість земельних ділянок складається в процесі взаємодії попиту і пропозиції. Взаємодія попиту і пропозиції виражає взаємозалежність між зростаючою потребою у земельних ділянках у процесі соціально-економічного розвитку суспільства і природного обмеженістю їх пропозиції.

Попит і пропозиція на земельні ділянки формуються під впливом численних факторів, які можна розділити на чотири групи.

  • Перша група - економічні фактори, що залежать від макроекономічного стану та економічної ситуації в регіоні.

    Друга група - соціальні і демографічні чинники (чисельність і щільність населення та ін)

    Третя група - фактори, зумовлені державним регулюванням ринку землі (правове регулювання земельного ринку на федеральному і регіональному рівні)

    Четверта група - фактори, що відображають фізичні характеристики ділянки та вплив навколишнього середовища (розташування):

    При кадастрової оцінки земель поселень враховується вплив таких груп факторів:

    • віддаленість ділянки від центру міста, об'єктів культури та побутового обслуговування загальноміського значення;

    • забезпеченість централізованим інженерним обладнанням і благоустроєм території, транспортна доступність до місць прикладання праці;

    • рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування населення в межах ділянки, мікрорайону, кварталу;

    • історична цінність забудови, естетична та ландшафтна цінність території;

    • стан навколишнього середовища, санітарні та мікрокліматичні умови;

    • інженерно-геологічні умови будівництва й ступінь схильності території руйнівних природних і антропогенних впливів;

    Співвідношення попиту та пропозиції визначає поточний рівень цін на земельні ділянки. На земельному ринку можливі три ситуації. Якщо попит дорівнює пропозиції, то ціни близькі до суспільно-нормальному рівню. Коли попит перевищує пропозицію, ціни продажу земельних ділянок ростуть. Виникає небезпека протекціонізму та корупції. Нарешті, якщо пропозиція перевищує попит, то ціни знижуються, і земельний ринок приходить у депресивний стан.

    1.1 Правовий режим земельних ділянок

    Невід'ємним елементом будь-якого об'єкта нерухомості, його природним базисом виступає земельна ділянка. Земля в першу чергу має право на дохід, принесений всіх об'єктах нерухомості, оскільки вартість будівель і споруд на земельній ділянці носить вторинний характер і виступає як додатковий внесок у вартість земельної ділянки. Крім того, вигоди від використання земельної ділянки реалізуються протягом необмеженого часу, в той час як поліпшення мають певний термін служби.

    У сучасних умовах Росії земля є одним з найбільш складних об'єктів економічної оцінки в складі нерухомості, що обумовлено наступними причинами:

    1) специфікою цього об'єкта;

    2) нерозробленістю нормативно-правової бази;

    3) нерозвиненістю земельного ринку в країні.

    Для встановлення оцінюваних прав на земельну ділянку в процесі оцінки необхідно чітко визначити зміст понять «земельні відносини» і «правовий режим земельної ділянки».

    Земельні відносини - відносини між органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними особами, громадянами з приводу володіння, користування і розпорядження землями, а також з приводу державного управління земельними ресурсами. Земельні відносини мають особливий юридичний статус і регулюються конституційними нормами і цивільним законодавством, а також земельним, лісовим, екологічним та іншими кодексами.

    Земельні відносини включають встановлені земельним законодавством:

    А) порядок надання або вилучення земельної ділянки;

    Б) права та обов'язки землекористувача, права за розпорядженням земельною ділянкою, купе-продажу, застави;

    В) плата за землю, оподаткування;

    Г) санкції за порушення земельного законодавства.

    У Конституції РФ наголошується, що земля та інші природні ресурси використовуються і охороняються Росії як основа життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території (стаття 9).

    Земельне законодавство згідно з Конституцією РФ (ст. 72) віднесено до спільної ведення Російської Федерації і суб'єктів РФ. Земельне законодавство складається з Земельного кодексу, федеральних законів і прийнятих відповідно до них законів суб'єктів РФ.

    Нормативно-правові акти, що містять норми земельного права, утворюють таку систему.

    1. Міжнародні нормативно-правові акти:

    а) договори;

    б) конвенції;

    в) декларації.

    Якщо міжнародним договором Російської Федерації встановлені інші правила, ніж передбачені Земельним кодексом РФ, то застосовуються правила міжнародного договору.

    1. Федеральні нормативно-правові акти:

    а) Конституція Російської Федерації;

    б) федеральні закони (Земельний кодекс Російської Федерації; Федеральний закон від 25 жовтня 2001 р. № 137 «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації»; Федеральний закон від 2 січня 2000 р. № 28 «Про державний земельний кадастр» та ін );

    в) федеральні підзаконні акти:

    • укази Президента РФ,

    • постанови Уряду РФ («Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок» від 11 листопада 2002 р. № 808; «Про державну кадастрової оцінки земель» від 25 серпня 1999 р. № 945; «Про затвердження Правил проведення державної кадастрової оцінки земель» від 8 квітня 2000 р. № 316 та ін),

    • розпорядження, інструкції, листи, рішення Верховного суду РФ і інші акти.

    3. Регіональні нормативно-правові акти (наприклад, в Москві):

    а) закони Москви (від 14 травня 2003 р. № 27 «Про землекористуванні і забудову в місті Москві» тощо);

    б) підзаконні акти:

    • постанови (Уряду Москви від 27 липня 2004 р. № 522-ПП «Про порядок проведення оцінок вартості земельних ділянок, що перебувають у державній власності на території міста Москви, і затвердження методики розрахунку розміру плати за право на укладення договору оренди земельної ділянки» та ін ),

    • розпорядження,

    • рішення,

    інструкції, листи, рішення московських судів та інші акти. При оцінці земельної ділянки необхідно встановити правовий режим, який визначається приналежністю до тієї чи іншої категорії земель і дозволеним використанням у відповідності з територіальним зонуванням.

    Правовий режим земельної ділянки включає в себе:

    • цільове призначення;

    • форму власності;

    • дозволене використання.

    Земля та інші природні ресурси можуть перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності (стаття 9).

    Володіння, користування і розпорядження землею та іншими природними ресурсами здійснюються їх власниками вільно, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб (стаття 36).

    Землі, що знаходяться у власності Російської Федерації і суб'єктів РФ, є державною власністю. У її складі виділяють землі федерального значення, які мають загальноросійське значення, а їх правовий режим встановлено федеральними законами або розпорядження якими здійснюється за згодою Уряду РФ.

    У муніципальній власності перебувають усі землі в межах риси поселень, за винятком земель, що перебувають у державній власності і переданих у приватну власність.

    Громадяни РФ можуть мати земельні ділянки на праві власності, довічного успадкованого володіння, постійного (безстрокового) користування, термінового користування, оренди.

    Юридичні особи РФ можуть мати земельні ділянки на праві власності, постійного (безстрокового) користування, строкового користування та оренди.

    Право приватної власності громадян і юридичних осіб на земельні ділянки виникає в результаті приватизації державних або муніципальних земель, спадкування, купівлі-продажу, дарування, обміну, інших угод із землею, а також в результаті внесення в статутний (пайовий) капітал юридичної особи.

    Основним земельним законодавчим актом є Земельний кодекс, який був прийнятий 25 квітня 1991 року. Земельний кодекс визначив мету і завдання земельного законодавства Російської Федерації і її суб'єктів, відмежувати його від інших галузей - лісового, про надра, водного та інших. У ньому докладно визначено правовий режим всіх семи категорій земель (сільськогосподарського призначення, населених пунктів, промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого несільськогосподарського призначення, особливо охоронюваних територій, лісового фонду, водного фонду та запасу) в розрізі по суб'єктах, ділянкам, порядок виникнення і припинення прав, контролю, відповідальності та інші питання.

    Відповідно до Земельного кодексу віднесення земель до категорій, переведення їх з однієї категорії в іншу виробляються із зміною їх цільового призначення. У Земельному кодексі закріплені:

    • компетенція Російської Федерації і її суб'єктів, державних органів усіх рівнів з регулювання земельних

    • відносин;

    • всі форми права власності та інших прав на землю;

    • права і обов'язки всіх власників землі;

    • порядок ведення земельного кадастру і моніторингу, землеустрою;

    • заходи правової охорони земель;

    • порядок вирішення земельних спорів;

    • відповідальність за порушення земельного законодавства.

    Об'єктами земельних відносин є земельні ділянки та права на них. Земельна ділянка - це частина поверхні землі, що має фіксовану кордон, площа, місце розташування, правовий статус та інші характеристики, що відображаються у державному земельному кадастрі і документах державної реєстрації прав на землю.

    Зонування земель - поділ земель на земельні ділянки з різним цільовим призначенням та правовим режимом використання.

    Цільове призначення земель - встановлені законодавством порядок, умови, межа експлуатації земель для конкретних цілей відповідно до категорій земель.

    Правовий режим земель визначається сукупністю правил їх використання і включення в цивільний оборот, охорони, обліку та моніторингу, встановлених земельним, містобудівним, лісовим, водним, природоохоронним законодавством і законом про надра, і поширюється на землі певної категорії.

    Цільове призначення та правовий режим основних категорій земель визначаються федеральними законами, законами суб'єктів РФ і позначаються на містобудівної та землевпорядної документації.

    Дозволене використання земельної ділянки - використання земельної ділянки з урахуванням цільового призначення, встановлених обмежень і обтяжень.

    Територіальні межі земельної ділянки визначаються в порядку, встановленому земельним законодавством, на основі документів, які видаються власнику державними органами по земельних ресурсах і землевпорядкування. Якщо інше не встановлено законом, право власності на земельну ділянку поширюється на перебувають у межах цієї ділянки поверхневий (грунтовий) шар і замкнуті водойми, які на ній ліс і рослини.

    Земельні ділянки та права на них, а також міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти (грунт, замкнені водойми, ліс, багаторічні насадження, будівлі, будівлі, споруди та інші), переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, знаходяться в обігу неподільно, якщо інше не передбачено законом.

    Земельна ділянка може бути діленим і неподільним. Діленим визнається земельну ділянку, який без зміни свого цільового призначення і дозволеного використання може бути розділений на частини, кожна з яких після розділу може утворити самостійний земельну ділянку, підлягає державній реєстрації.

    Неподільним визнається земельну ділянку, який за своїм цільовим та господарського призначення і дозволеного використання не може бути розділена на самостійні земельні ділянки. Земельна ділянка може бути визнаний неподільним на підставі закону.

    Учасниками земельних відносин є Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти, юридичні особи і громадяни РФ. Власник земельної ділянки має право використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не передбачено законами про надра, про використання повітряного простору, іншими законами та не порушує прав інших осіб.

    Специфіка землі як об'єкта оцінки, її відмінності від інших видів нерухомості обумовлені наступними її особливостями:

    а) земля є природним ресурсом, який неможливо вільно відтворити на відміну від інших об'єктів нерухомості;

    б) при оцінці завжди необхідно враховувати можливість багатоцільового використання землі:

    - Як основного засобу виробництва. Сільськогосподарські та лісові землі виступають засобом виробництва сировинних, ресурсів, необхідних практично для всіх галузей економіки, а також продуктів харчування.

    - Як простору для соціально-економічного розвитку.

    Земля є просторовим базисом для розміщення різних об'єктів нерухомості;

    в) земельний фонд виступає основою формування середовища проживання населення країни і забезпечує екологічну безпеку, особливо землі лісового та водного фондів. Тому у всіх країнах держава регулює використання землі одночасно, як природного і господарського об'єктів;

    г) на відміну від інших об'єктів нерухомості до вартості земельних ділянок не застосовуються поняття фізичного та функціонального зносу, а також амортизації, оскільки термін експлуатації земельних ділянок не обмежений. Тому вартість землі, на відміну від вартості будівель, споруд та інших поліпшень, з часом, як правило, збільшується;

    д) використанням та охороною землі в Російській Федерації як основи життя і діяльності народів, що проживають на відповідних територіях.

    Таким чином, економічно обгрунтована вартісна оцінка земель є складною процедурою, тому що повинна враховувати можливість їх одночасного використання як природного ресурсу, основи середовища проживання населення і об'єкта нерухомості.

    Земельний фонд Росії за цільовим призначенням та правовим режимом включає 7 категорій земель: землі поселень, сільськогосподарського призначення, землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого несільськогосподарського призначення, землі особливо охоронюваних територій, лісового фонду, водного фонду та запасу.

    Оцінка землі підрозділяється на масову кадастрову оцінку земельних ділянок і ринкову оцінку одиничного земельної ділянки.

    Метою кадастрової оцінки є одночасне визначення кадастрової вартості всіх земельних ділянок в межах адміністративно-територіальних утворень (областей, районів, міст, селищ і т.п.) по оцінним зонам на початок наступного року.

    Метою ринкової оцінки є визначення ринкової вартості одиничного земельної ділянки на дату оцінки незалежними оцінювачами відповідно до прийнятих стандартів і методами оцінки.

    Кадастрова і ринкова оцінка землі проводяться на основі комплексного застосування трьох підходів: дохідного, порівняльного та витратного (техніка залишку для землі).

    2. Процедура оцінки земельних ділянок

    Процедура оцінки ринкової вартості земельної ділянки включає п'ять етапів:

    1. визначення основних питань оцінки;

    2. збір, перевірка та аналіз інформації;

    3. аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки;

    4. розрахунок ринкової вартості на основі трьох підходів до оцінки - витратного, порівняльного, дохідного - та узгодження отриманих результатів;

    5. підготовка звіту про оцінку.

    Етап 1. Визначення основних питань оцінки. На цьому етапі оцінювач встановлює такі параметри оцінки:

    • мета оцінки;

    • стандарти оцінки, відповідно до яких визначається вартість;

    • правовий режим та обсяг оцінюваних прав на земельну ділянку.

    При оцінці земельної ділянки необхідно чітко визначити наступні ознаки, що характеризують правовий режим його використання:

    • категорія земель, в межах яких розташована земельна ділянка. Для міських земель також вид територіально-економічної зони: житлова, суспільно-ділова, виробнича, інженерної та транспортної інфраструктури, рекреаційна, сільськогосподарського використання, військових об'єктів тощо;

    • дозволене використання земельної ділянки;

    • форма власності;

    • кадастровий номер;

    • сервітуту та обмеження речових прав на земельну ділянку;

    • наявність забудови;

    • визначення дати проведення оцінки. Дата визначення вартості земельної ділянки, як правило, не повинна бути пізніше дати його останнього огляду оцінювачем.

    Етап 2. Збір, перевірка та аналіз інформації. Дані, що використовуються для оцінки, можна підрозділити на загальні та спеціальні. Збір загальних даних передбачає аналіз інформації, що характеризує природні, економічні, соціальні та інші чинники, що впливають на ринкову вартість земельної ділянки в масштабах району його розташування.

    Збір спеціальних даних передбачає аналіз детальної інформації, що відноситься до оцінюваного об'єкту. Зазначені дані використовуються у звіті про оцінку для характеристики об'єкта оцінки, потенціалу його місця розташування, аналізу ситуації в регіоні з характеристикою стану ринку землі та нерухомості, для вибору методів оцінки і т.п. При зборі та аналізі інформації особлива увага звертається на шість розділів, наведених нижче.

    1. Юридичне опис та реєстраційні дані:

    а) договір на передачу титулу власності;

    б) документи, що описують межі ділянки і що засвідчують його площа;

    в) інформація про власника або орендаря;

    г) характеристика сервітутів;

    д) правила зонування та функціонального використання;

    е) містобудівні вимоги до землекористуванню (містобудівні регламенти, вимоги державних містобудівних нормативів і правил та ін);

    ж) різного роду обмеження: законодавчі, адміністративні, санітарно-екологічні та рекреаційні; комунальні, обмеження з теплопостачання, водопостачання, газопостачання та електропостачання, засобів зв'язку, каналізації та інші, пов'язані з потужністю існуючих інженерних мереж та інфраструктури при підключенні до них.

    3. Методи оцінки земельних ділянок

    Прибутковий підхід до оцінки земельних ділянок

    Прибутковий підхід до оцінки земельних ділянок - це методи, що дозволяють отримати оцінку вартості землі виходячи з очікуваних потенційним покупцем доходів. Даний підхід застосовується лише до земельних ділянок, що приносить дохід. В основі дохідного підходу лежать три принципи: принцип очікування, принцип попиту та пропозиції і принцип заміщення. Типовий інвестор або підприємець купує земельну ділянку в очікуванні отримання майбутніх грошових доходів або інших вигод.

    Таким чином, ринкова вартість земельної ділянки становить собою суму приведених до дати оцінки очікуваних майбутніх рентних доходів або інших вигод. Потоки доходів за період володіння землею, а також виручка від подальшого перепродажу земельної ділянки капіталізуються в поточну вартість.

    Капіталізація представляє собою розподіл поточного доходу на відповідну ставку капіталізації, в результаті чого величина доходів перетворюється на вартість земельної ділянки.

    При використанні прибуткового методу необхідно визначити дохід і ставку капіталізації. У залежності від цільового призначення земельної ділянки як доходу можуть виступати:

    • рента для оцінки сільськогосподарських і лісових земель;

    • частина доходу від майнового комплексу, яка припадає

    • на забудована земельна ділянка;

    • орендна плата для оцінки земель поселень;

    • дохід від приросту вартості земельної ділянки, що отримується при його продажу в майбутньому або при його заставі під іпотечний кредит.

    Складною проблемою дохідного підходу є визначення ставки капіталізації. На практиці склалося три підходи до розрахунку ставки капіталізації, спочатку розроблених для капіталізації земельної ренти, тобто оцінки сільськогосподарських земель.

    Перший підхід - це підхід до земельної ділянки як різновиду грошового капіталу і відповідно розрахунок ставки капіталізації виходячи з характеристик грошового ринку на дату оцінки.

    • Другий підхід - розрахунок ставки капіталізації методом кумулятивного побудови.

    Третій підхід - метод ринкової вичавки (аналіз порівняльних продажів). Даний метод простий, але вимагає достовірної інформації про об'єкти порівнянних продажів.

    При аналізі доходів і витрат можна використовувати як ретроспективні (за минулі періоди), так і прогнозні дані. При цьому дані можна брати як до, так і після оподаткування. Головна умова, що слід дотримуватися при розрахунках, - потоки грошових коштів від використання оцінюваного і порівняного земельних ділянок повинні визначатися на однаковій основі.

    Для оцінки земельних ділянок, забудованих комерційними об'єктами, може використовуватися техніка залишку доходу, що припадає на земельну ділянку. Згідно з принципом залишкової продуктивності землі, будівель і споруд, побудованим на землі, за рахунок залучення капіталу, робочої сили і управління, віддається пріоритет при розподілі доходу. Залишковий дохід після покриття всіх витрат на залучення інших факторів приписується земельній ділянці.

    Застосування дохідного підходу утруднене при високому рівні інфляції й нестабільному фінансовому ринку.

    Порівняльний підхід до оцінки земельних ділянок

    Метод порівняння продажів широко використовується в країнах з розвиненим земельним ринком. Метод грунтується на систематизації і зіставленні інформації про ціни продажу аналогічних земельних ділянок, тобто на принципі заміщення.

    Принцип заміщення виходить з того, що ринок є відкритим та конкурентним, що на ньому взаємодіє достатня кількість продавців і покупців, які діють відповідно до типової мотивацією, економічно раціонально й у власних інтересах, не перебуваючи під стороннім тиском.

    Метод порівняння продажів включає наступні етапи: Етап 1. Виявлення недавніх продажів порівнянних об'єктів на відповідному сегменті земельного ринку.

    Оцінювач вивчає земельний ринок, проводить його сегментування і визначає, до якого сегменту ринку належить об'єкт оцінки. Сегментування ринку - це процес розбивання ринку на сектори, розташовані на одній і тій же географічній території, які мають аналогічні або конкуруючі варіанти землекористування, схожі характеристики об'єктів і суб'єктів.

    У результаті сегментування земельні ділянки діляться на наступні групи:

    • ділянки, які використовуються для цілей садівництва та городництва;

    • ділянки, які використовуються для ведення особистого підсобного господарства;

    • ділянки, які використовуються для індивідуального житлового

    • будівництва;

    • ділянки, які використовуються для масового житлового будівництва;

    • ділянки під об'єктами комерційної нерухомості;

    • ділянки під громадськими об'єктами і т.п.

    Для порівняння використовується кілька проданих земельних ділянок. Зазвичай достатньо від трьох до п'яти аналогів, але більше число підвищує достовірність оцінки.

    Етап 2. Перевірка інформації про угоди із земельними ділянками. Відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження того, що зроблені угоди відбулися в типових ринкових умовах. Дані, зібрані про продажі порівнянних земельних ділянок, повинні бути підтверджені одним з учасників угоди (покупцем або продавцем) чи посередником.

    Етап 3. Порівняння оцінюваного земельної ділянки з ділянками, проданими на ринку, та внесення поправок з урахуванням відмінностей між оцінюваним і кожним з порівнюваних ділянок.

    Етап 4. Аналіз наведених цін аналогів і виведення підсумкової величини ринкової вартості оцінюваного земельної ділянки. Після внесення коригувань у ціни відібраних аналогів отримані результати повинні бути узгоджені для підсумкової оцінки вартості земельної ділянки. Простий розрахунок середньої арифметичної величини цін відібраних аналогів застосовується рідко.

    Для визначення ринкової вартості земельної ділянки використовується наступна інформація:

    • титул власності та реєстраційні дані по земельній ділянці, сервітути;

    • категорія земель, в межах яких розташована земельна ділянка;

    • фізичні характеристики ділянки;

    • дані про взаємозв'язок ділянки з оточенням;

    - Економічні фактори, що характеризують ділянку.

    Етап 4. Аналіз наведених цін аналогів і виведення підсумкової величини ринкової вартості оцінюваного земельної ділянки. Після внесення коригувань у ціни відібраних аналогів отримані результати повинні бути узгоджені для підсумкової оцінки вартості земельної ділянки. Простий розрахунок середньої арифметичної величини цін відібраних аналогів застосовується рідко. Для отримання більш точного результату використовується формула середньозваженої величини.

    Для визначення ринкової вартості земельної ділянки використовується наступна інформація:

    • титул власності та реєстраційні дані по земель

    • ному ділянці, сервітути;

    • категорія земель, в межах яких розташована земельна ділянка;

    • фізичні характеристики ділянки;

    • дані про взаємозв'язок ділянки з оточенням;

    - Економічні фактори, що характеризують ділянку.

    Оцінка методом порівняння продажів є найбільш об'єктивною в тих випадках, коли є достатньо порівнянної інформації з минулим на ринку операцій.

    Як показує практика, метод порівняння продажів дає незадовільні результати в умовах високих темпів інфляції, при нестачі даних про ринкові продажах зіставних об'єктів або їх низької достовірності, а також при різких змінах економічних умов.

    Витратний підхід до оцінки земельних ділянок

    Витратний підхід до оцінки ринкової вартості земельної ділянки виходить з того, що інвестор, проявляючи належне розсудливість, не заплатить за ділянку більшу суму, ніж та, в яку обійдеться придбання відповідної ділянки і спорудження на ньому аналогічного за призначенням і корисності будівлі в прийнятний для будівництва період . Витратний підхід включає декілька методів.

    Метод вилучення (витяги) визначає ринкову вартість власне земельної ділянки як різницю між ринковою вартістю всього об'єкта нерухомості, тобто земельної ділянки з поліпшеннями і відновної вартістю поліпшень за вирахуванням їх зносу. Даний метод розрахунку вартості земельної ділянки грунтується на техніці залишку для землі.

    Перевагою витратного методу є його ясність і доказовість закладених у ньому принципів. Він широко використовується при визначенні кращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки як вільного. Крім того, це єдиний метод визначення ринкової вартості власне земельної ділянки у випадках, коли на ринку відсутні достовірні дані про зроблені угоди з аналогічними незабудованими земельними ділянками.

    Витратний метод призводить до об'єктивних результатів, якщо можна точно оцінити величину відновної вартості поліпшень (будівель і споруд) та їх сукупного зносу за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на відповідному сегменті ринку нерухомості.

    Обмеженість витратного методу полягає в тому, що він може дати необ'єктивну оцінку вартості будівель і споруд, вік яких перевищує 10-15 років, оскільки з плином часу ймовірність відтворення застарілого об'єкта нерухомості зменшується, а складність розрахунку накопиченого зносу зростає. Крім того, в умовах високої інфляції дуже складно точно розрахувати вартість витрат на відтворення будівель і споруд, не кажучи вже про вартість відтворення всіх поліпшень міських земель з виділенням частки, що припадає на оцінюваний земельну ділянку.

    До витратного підходу належить метод визначення витрат на освоєння, який застосовується, головним чином, до незабудованої землі. Даний метод визначає загальну вартість землі при припущенні, що вона буде розділена на окремі земельні ділянки, які будуть продані. З грошової виручки від продажу ділянок віднімають усі витрати на їх освоєння і, таким чином, визначається вартість неосвоєною землі.

    Метод визначення витрат на освоєння застосовується, коли кращим і найбільш ефективним використанням є поділ земельного масиву на окремі ділянки. Розбивка великого земельного масиву на окремі ділянки - широко поширена практика, оскільки сприяє більш ефективному використанню землі. Проблема визначення вартості землі, призначеної для поділу, є актуальною для будь-якого зростаючого міста чи селища і застосовується при масової житлової або дачної забудови.

    Висновок

    У сучасних умовах Росії земля є одним з найбільш складних об'єктів економічної оцінки в складі нерухомості, що обумовлено наступними причинами:

    1) специфікою цього об'єкта;

    2) нерозробленістю нормативно-правової бази;

    3) нерозвиненістю земельного ринку в країні.

    Земля, як об'єкт ринкових відносин, займає унікальне положення у всій системі підприємницької діяльності людей і суспільства в цілому, що обумовлено її не відтворюваним характером і багатофункціональним призначенням.

    Земельні відносини виражають відносини між органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними особами, громадянами з приводу володіння, користування і розпорядження землями, а також з приводу державного управління земельними ресурсами.

    Земельні відносини мають особливий юридичний статус і регулюються конституційними нормами і цивільним законодавством, а також земельним, лісовим, екологічним та іншими кодексами. Крім цього, правові норми, що регулюють відносини власності на землю, поділяються на загальні, властиві всім земельним відносинам, і спеціальні, характерні для певних категорій земель та умов їх використання.

    При оцінці землі керуються наступними трьома підходами: прибутковим (капіталізація чистого доходу від використання земельної ділянки), порівняльним (зіставлення і порівняння вартості подібних земельних ділянок) і витратний підхід (підрахунок витрат на земельні поліпшення). Кожен з представлених підходів має свої власні особливості і специфіку.

    Список використаної літератури

    1. Петров В.І. «Оцінка вартості земельних ділянок». - М.: КноРус, 2008

    2. Румянцев Ф.П., Хавін Д.В., Бобилєв В.В., Ноздрін В.В «Оцінка землі»: Навчальний посібник. - Нижній Новгород, 2003

    3. Боголюбов С.О. «Земельне право». - М.: Вища освіта, 2006

    4. Варламов О.О., Севостянов А.В «Оцінка землі та іншої нерухомості». - М.: Колос, 2006

    5. Земельний кодекс Російської Федерації

    Додати в блог або на сайт

    Цей текст може містити помилки.

    Держава і право | Контрольна робота
    125.1кб. | скачати


    Схожі роботи:
    Земельний ринок
    Земельний ринок 2
    Регіональний земельний ринок стан і перспективи
    Ринок капіталу та його особливості
    Ринок інвестицій в РФ і його особливості
    Поняття промисловий ринок і його особливості
    Ринок цінних паперів в Росії його особливості
    Ринок послуг особливості його комерційного забезпечення
    Ринок інвестицій та його особливості в сучасній економіці Росії
    © Усі права захищені
    написати до нас