Земельний ринок 2

Зміст

1. Теоретичні основи

1.1 Земельний ринок, його роль у розвитку економіки

1.2 Особливості формування Ринку землі (1990-2004)

1.3 Російське законодавство, формування ринку нерухомості

2. Аналіз ринку землі Російської Федерації

2.1 Земельний фонд Російської Федерації (1990 - 2004 рр..)

2.2 Аналіз угод із земельними ділянками

ВИСНОВОК

Список літератури

1. Теоретичні основи

1.1 Земельний ринок, його роль у розвитку економіки

Ринок землі є невід'ємною частиною економіки будь-якої розвиненої держави. Земля - ​​найважливіший ресурс, що посідає виняткове місце в житті і діяльності будь-якого суспільства. Ринок землі має цілу низку специфічних особливостей. По-перше, земля є безкоштовним подарунком природи, що дозволяє говорити про ірраціональний характер її вартості. Тим не менш земля є об'єктом купівлі-продажу; з нею пов'язані земельні орендні відносини.

По-друге, залежно від тих чи інших природно-кліматичних умов, а також місцезнаходження ділянок землі, останні поділяються на кращі, середні та гірші. В основі такого розподілу лежить природна родючість грунту, від якого залежить репродуктивність землі. Але вона може бути поліпшений в результаті додаткових вкладень у нього праці та капіталу. Ця поліпшена родючість грунту називається економічною. Підвищення економічної родючості грунту можливо на будь-яких ділянках. Проте воно має певні межі, пов'язані з відомим законом спадної родючості грунту, коли при сформованій технології обробки землі кожна наступна одиниця витрат забезпечує все меншу і меншу віддачу.

По-третє, в наслідок фіксованості площі земельних угідь природою, пропозиція землі характеризується в суспільному масштабі досконалою нееластичністю, хоча для конкретного користувача землею справа йде інакше: пропозиція землі володіє певною еластичністю, оскільки користувач має можливість збільшити наявну у нього земельну площу за рахунок конкурентів. Обмеженість пропозиції земельних ресурсів посилюється закріпленістю землі в приватну власність. В умовах ринку землевласники вельми неохоче йдуть на продаж своїх земельних ділянок, віддаючи перевагу здачі землі в вигляді оренди вони отримують право отримання стабільного доходу, саме тому кожен певний момент продається лише незначна частина земельного фонду, в цьому полягає принципова особливість ринку землі.

1.2 Особливості формування Ринку землі (1990-2004)

У перетворення аграрних відносин перехідного періоду центральне місце займає земельна реформа. Її здійснення в Росії до останнього часу проходило без чіткої наукової концепції, супроводжувалося невиправданими економічними витратами, соціальною напруженістю, формальними змінами у володінні, користуванні та розпорядженні землею. До кінця не сформувалася правова база реформування земельних відносин, адекватна ринковим принципам, про що свідчить тривала робота по земельному кодексу РФ.

Напрями і механізми перетворення земельних відносин у процесі переходу до ринкової економіки і в умовах ринку, що сформувався визначаються поняттям, змістом і внутрішніми рушійними силами розвитку цих відносин. У наявній науковій літературі в трактуванні цих вихідних вузлових питань зберігаються різні і суперечливі підходи.

Ефективне функціонування земельних відносин пов'язано з особливою роллю землі як головного і основного виробничого ресурсу в сільському господарстві, найважливішого чинника виробництва. Від оптимізації розмірів земельних угідь в господарстві, їх якості, місця розташування, екологічного стану залежить динамічний розвиток в кінцевому рахунку всього АПК. З цієї причини практично всі аграрні реформи, у першу чергу включають в себе певні способи трансформації земельних відносин.

Земельні відносини - це відносини між громадянами, юридичними особами, місцевими органами самоврядування і органами державної влади з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ресурсами (ділянками землі).

Аграрні відносини виступають як соціально-економічні відносини, що виникають у загальному процесі відтворення в аграрному секторі, включаючи формування та розвиток сільських соціумів. З цього випливає, що земельні відносини в аграрному секторі і в сільській місцевості, зберігаючи свою специфіку, є тим не менше складовою частиною аграрних відносин, а зміна основ земельної власності і форм використання земельних ресурсів стає найважливішим елементом всієї аграрної реформи.

З початком аграрної реформи розробка концепцій земельних перетворень проходила в гострих дискусіях. Розбіжності зводилися до питань про земельну, перш за все, приватної власності, ринковому обороті землі, структурі землеволодіння і відповідно загальної аграрної структурі, роль і місце в ній фермерського та інших форм приватного володіння землею. При цьому залишався на задньому плані питання про перехідний період, необхідному для послідовного формування нової системи земельних відносин з урахуванням регіональної специфіки.

Цілеспрямоване реформування земельних відносин утруднялося теоретичної плутаниною у питаннях власності на землю, і ця обставина досі вносить елементи невизначеності в стратегічний курс всієї аграрної реформи. Колишня концепція державної монополії на землю замінена аморфної концепцією різноманіття форм земельної власності без чіткого позначення пріоритетів, що створює "зручність" для збереження або реанімації колгоспно-радгоспної системи землеробства та землекористування.

Тим часом світовий досвід свідчить про наявність двох форм земельної власності: державної та приватної, причому в ході перехідних процесів пріоритетною і переважної за масштабами стає остання. Інша справа, що приватне землекористування може бути реалізовано в індивідуальній та колективній формах, акціонерному та інших типах підприємств. Для вироблення справжньої наукової концепції подальшого розвитку земельних та аграрних відносин неприпустима підміна різноманіття форм господарства так званим різноманіттям форм земельної власності в сільському господарстві.

У 1990 р. перевагу було віддано формуванню приватновласницької концепції перетворення земельних відносин, яка і стала стрижнем аграрної політики Росії протягом наступних років. Був фактично проігнорований характерний для перехідного періоду еволюційний принцип реалізації стратегії реформи, такий необхідний для успішного її проведення. На самому старті реформи був зроблений "революційний натиск" на ситуацію, що колгоспно-радгоспну систему земельних відносин. Чинячи опір такому натиску, система почала "мімікрувати", змінюючи зовнішню оболонку, але зберігаючи внутрішній устрій. Особливо це було характерно для періоду 1992-1994 рр.. У наступні роки аграрна, і її складова земельна реформа, опинилися в лещатах загальноекономічної кризи, а можливості її успішного розвитку були ускладнені.

Можна виділити п'ять цільових пріоритетів перехідного періоду в реформуванні системи земельних відносин в аграрному секторі Росії:

Перехід від монополії державної власності на сільськогосподарські угіддя до поєднання її з приватною і муніципальної власністю, що відкриває можливості для розвитку різних форм сільськогосподарського виробництва

Соціально-орієнтоване первинне розподіл землі в ході приватизації державних земель шляхом встановлення норм безоплатної передачі землі працівникам господарств, пенсіонерам і працівникам сільської соціальної сфери

Введення платності землекористування, що пов'язано з економічною реалізацією функції землі як складової частини національного багатства країни

Розвиток ринкового і позаринкового земельного обігу, який має сприяти розумної концентрації в руках ефективних власників сільськогосподарських угідь та підвищення результативності їх використання в сільському господарстві

Посилення екологічних вимог при використанні сільськогосподарських угідь та державного контролю за дотриманням земельного законодавства

Для реалізації цих завдань потрібно було створити правовий, організаційний та економічний механізми і визначити перехідний період проведення реформи в Росії в цілому і в її регіонах. Однак було зроблено кардинальне, невиправдано форсоване за термінами вирішення питання про власність на землю в країні, яка протягом 70 років жила в умовах панування однієї - державної форми. Перехідний стан об'єктивно передбачало, що земельна реформа повинна виходити з поступової та послідовної трансформації сформованої системи земельної власності, виключати соціальну напруженість або загрозу екологічної біди.

Незважаючи на непослідовність і витрати земельних перетворень в процесі їх здійснення досягнуті певні позитивні результати. Основний з них - формування нової досить стійкою, орієнтованої на ринок структури земельної власності і структури землекористування в аграрному секторі економіки і в сільській місцевості країни.

Індикатором того, що сформована до початку 1999 р. структура власності та землекористування стала дійсно стійкої, свідчить поступове згасання інтенсивності структурних зрушень, характерних для першого періоду реформи 1991-1994 рр.. Другий етап реформи (1995-1997 рр..) Відзначений стабілізацією структури землекористування за трьома основними секторами, пов'язаних з використанням сільськогосподарських угідь.

Частка державного сектора в сільському господарстві становила на початок 1991 р. 56% угідь, на початок 1993 р. вона знизилася до 24%, в 1995 р. - до 14%, після чого стабілізувалася на цьому рівні. Питома вага сектору недержавних сільськогосподарських підприємств зростав за перший період відповідно з 40% до 63% і стабілізувався з 1995 р. на рівні 73%. Сектор приватних господарств населення збільшив свою частку з 2% в 1991 р. до 9% до початку 1993 р. і стабілізувався на рівні 11-12% у 1995-1998 рр. [51, 100].

Поява в ході реформи значну кількість приватних власників - громадян РФ має бути визнано дуже важливим результатом земельної реформи в перехідних умовах. У цілому близько 40 млн сімей мають зараз земельні ділянки на різних правових підставах. Частка державних підприємств у загальній площі сільськогосподарських угідь скоротилася в 4 рази, в той час, як питома вага колективних недержавних організацій зріс в 1,7 рази, індивідуальних приватних господарств усіх типів - в 3,8 рази, несільськогосподарських організацій - в 1,5 рази .

Ефективне і екологічно безпечне перетворення земельних відносин у перехідний період багато в чому визначається тим, наскільки цьому сприяє економічний механізм реалізації земельної власності. Складовими елементами цього механізму є рентні відносини, економічна оцінка землі, плата за землю з застосуванням диференційованого земельного податку. Загальною передумовою цілеспрямованого вирішення всього комплексу проблем формування дієвого механізму земельних відносин є поглиблення теорії земельної ренти, вдосконалення науково-методичних і прикладних аспектів рентних відносин.

Принципове значення у виробленні наукової концепції рентних відносин має визначення сутності, самого поняття земельної ренти і виявлення реально існуючих її форм. Земельну ренту ми розглядаємо як ціну, що сплачується землевласнику (або дохід, отриманий ним) за надання в користування товаровиробнику кількісно обмежених і якісно різних земельних ресурсів.

Земельна рента в її розвиненою, грошовій формі є ринкова категорія існуюча там і тоді, де і коли в складних пропорціях товарно-грошового обміну утворюється надприбуток або надмірний (який перевищує середній норматив рентабельності) чистий дохід, обумовлений дією природних факторів рентообразующих, пов'язаних з використанням незамінних обмежених ресурсів.

Дослідження дійсно складаються економічних відносин, пов'язаних з володінням, користуванням та розпорядженням землею в умовах ринкового господарства дозволяє виявити наявність двох форм земельної ренти: диференціальної і монопольної. Основне значення має диференціальна рента, утворення якої пов'язано з відмінностями господарств за якістю землі та їх розташування, віддаленості від ринку збуту (діфрента I). В умовах інтенсифікації та широкого впровадження в практику досягнень науково-технічного прогресу виникає і диференціальна рента II, як додатковий прибуток від застосування додаткових вкладень на одиницю земельної площі.

У ринковій економіці незалежно від рівня її розвитку виникає також і монопольна рента, умовою утворення якої є винятково сприятливі умови виробництва конкретних продуктів. Щоб пом'якшити вплив цієї форми ренти на доходи споживача, необхідно проводити ефективну антимонопольну політику, який скорочує розміри, але не усуває утворення даної форми ренти взагалі, оскільки це може підірвати стимули виробництва відповідних продуктів.

Об'єктивною умовою освіти і розподілу земельної ренти повинен відповідати економічний механізм рентних відносин, як умова створення для товаровиробників рівних можливостей відтворення, дієвих стимулів ефективного господарювання та раціонального використання землі. З інструментів цього механізму визначальну роль відіграють ціноутворення і податкова система.

У системі земельних відносин ціновий механізм необхідно використовувати і як безпосередній чинник, що визначає норму і масу ренти, і як інструмент розподілу її між товаровиробниками, земельним власником і державою. Як представник загальнонаціонального гаранта збереження і поліпшення землі в сільському господарстві, держава є суб'єктом, активно бере участь у регулюванні земельних, отже, рентних відносин, відповідно і цінового механізму.

Основним економічним відображенням "зафіксованої" земельної ренти, що входить до доходів суб'єктів земельних відносин, перш за все безпосередніх товаровиробників, слід вважати земельний податок. З метою оптимізації відтворювальних пропорцій при встановленні диференційованих податкових ставок необхідно виходити з того, що діфрента I в своїй основі належить земельному власнику, а діфрента II в своїй основі повинна акумулюватися в доходах товаровиробника, зокрема орендаря. Якщо власником та орендарем землі є держава, то переважна частина всієї диференціальної ренти через систему земельного податку надходить державі.

Найважливішим інструментом, що дає об'єктивні критерії для формування дієвого механізму рентних відносин, є земельний кадастр, який включає порівняльну економічну цінність, відповідно ціну землі, з її основою - земельною рентою. У Росії проблеми якісного обліку та економічної оцінки земель на основі методів, орієнтованих на ринковий механізм рентних відносин, вирішуються повільно і поки безсистемно, особливо на регіональному рівні.

У системі земельних відносин важливе місце займає оренда землі, як особлива форма реалізації земельної власності і господарського використання головного засобу виробництва в сільському господарстві. У перехідний період, коли йде процес перетворення земельної власності, обмежений і не відрегульований ринок землі, оренда сприяє залученню в господарський обіг земельних ділянок, формальні чи реальні власники яких з тих чи інших причин не можуть або не хочуть використовувати сільськогосподарські землі за їх прямим призначенням.

У перехідний період аграрних перетворень, у тому числі земельних відносин, оренда землі в основному обмежена земельними частками.

Орендні договори передбачають орендну плату як у грошовому так і натуральному вигляді, а також у фіксованому розмірі, наприклад, у частці врожаю. В рахунок орендної плати нерідко включаються оранка городу, підвезення дров та інші послуги. Площа земель, що орендуються для сільгоспвиробництва, законодавчо не обмежується.

Оскільки значна частина земельних часток зосередилася у сільських пенсіонерів та працівників соціальної сфери села, очевидно, належить вторинний перерозподіл землі за допомогою земельного ринку. Саме через нього повинна бути забезпечена концентрація земельних ділянок у енергійних та ефективно працюючих землевласників (індивідуальних і колективних). Однак цей процес стримується відсутністю стійкої і детально розробленої законодавчої бази, а також загальними складними економічними та матеріально-технічними умовами розвитку сільського господарства.

В кінці 1993 р. в Росії був підготовлений проект закону "Про оренду сільськогосподарських земель", але до цього часу, на жаль, не розглянуто законодавчим органом країни. Тому й зараз відсутній закон федерального рівня, спеціально регулює орендні відносини. Проект передбачав встановити мінімальний термін оренди не менше 3-5 років, завчасне попередження про можливе припинення оренди або про небажання його продовжувати. Передбачалося також введення такої форми оренди як довічне утримання старого або непрацездатного орендодавця з подальшим переходом орендованого ділянки у власність орендаря. Намічалося дозволити орендарю передавати земельну ділянку або частину його в тимчасове користування або суборенду, передавати орендні права на землю у спадщину в порядку заповіту, а також передавати право оренди в заставу, зберігаючи при цьому право користування земельною ділянкою на термін дії договору застави і т.д .

Розгляд законопроекту про оренду відкладено до прийняття нового Земельного Кодексу. Прийняття ж останнього затримується на увазі принципових розбіжностей щодо його змісту між законодавчими органами (і всередині них) і Президентом.

У зв'язку з цим оренда землі в даний час здійснюється на основі загальних статей Цивільного кодексу РФ, що передбачають оренду нерухомості.

Орендна плата повинна враховувати якість і місцезнаходження землі і може встановлюватися у розрахунку на бал-гектар. Її доцільно переглядати кожні два роки. В умовах інфляції орендна плата може індексуватися.

Особливий механізм необхідний для оренди з правом викупу. Укладення такого орендного договору означає, що після закінчення терміну договору орендар стає власником землі. Договір на оренду з правом викупу може передбачати орендну плату в звичайному розмірі протягом перших п'яти років, підвищеної на певний відсоток розмір плати в наступні 20 років і перехід землі у власність орендаря в кінці терміну оренди. Припустимо викуп землі в більш ранні терміни, якщо вся сума орендної плати за весь строк виплачена раніше. В оренду з правом викупу доцільно передавати землі, що знаходяться в державній власності.

Величезна кількість власників землі, яке з'явилося в Росії, природним чином породило ринок землі. З часом він буде розширюватися незалежно від того, допускає це закон чи ні. Заборони лише спотворюють цивілізовані форми торгівлі землею, сприяють процвітанню підпільних операцій та корупції. Позбутися від цих явищ було неможливо навіть в умовах виключно державної форми власності на землю.

Формування ринку землі потребує прийняття спеціального закону, що визначає порядок та умови купівлі-продажу землі, обмеження, які повинні при цьому дотримуватися, податки, які необхідно виплатити продавцю земельної ділянки.

У законі має бути визначено особливий режим продажу земель, що перебувають у державній власності. Хоча такий продаж і в даний час дозволена, але ринок цих земель не склався, тому що не визначений порядок реалізації ділянок, способи визначення цін, а також правила використання виручених коштів.

Між тим розширення земельного ринку, включаючи заставу землі, стає все більш наполегливими. Все зростаюча частина власників невеликих земельних ділянок в особистих підсобних господарствах, в садівничих і дачних кооперативах при певних обставинах прагнути продати свої ділянки або навпаки придбати додаткові. З досвіду країн з розвиненою ринковою економікою встановлено, що щорічно 2-3% приватних власників прагнуть продати свої ділянки. Формування цивілізованого земельного ринку, безсумнівно, є відмінною і вельми істотною рисою перехідного періоду.

До ринкового обороту відносять операції купівлі-продажу земельних ділянок, здачі в оренду, надання в заставу при іпотечному кредитуванні. Офіційна статистика Росії відображає, хоча і не в повній мірі, тільки два види угод - зареєстровані договори про купівлю-продаж земельних ділянок та про їх оренду. В останні два роки фіксується також інформація про операції із земельними частками.

У 1993 р. було зареєстровано 10 тис. угод купівлі-продажу земельних ділянок, у 1994 р. - 100 тис., у 1995 р. - 231 тис., у 1998 р. - більше 300 тис. угод. Приблизно дві третини всіх угод припадає на землі, розташовані у сільській місцевості.

Перспективи і масштаби перерозподілу землі через ринок надалі будуть залежати від вирішення купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, які перебувають зараз у спільній частковій або спільній формах приватної власності.

У Росії в 1990 р. були прийняті закони РРФСР "Про земельну реформу", "Про власність в РРФСР", "Про селянське (фермерське) господарство", а в 1991 р. був введений в дію "Земельний кодекс РРФСР". Ці законодавчі акти підтвердили встановлене Конституцією РРФСР право приватної власності на земельні ділянки і визначили найважливіші правовідносини у галузі формування земельних відносин, прав та обов'язків власників земельних ділянок і землекористувачів в аграрній сфері.

Істотну роль зіграв прийнятий через рік федеральний "Закон про плату за землю", який запровадив для всіх категорій земель земельний податок, а для земель, наданих в оренду з державних фондів - орендну плату. Однак протягом наступних трьох років видавалися лише Укази Президента РФ і постанови Уряду, які вносили тільки зміни і доповнення в правову базу регулювання земельних відносин в аграрному секторі. Зокрема, Указ Президента від 27 жовтня 1993 р. "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії" суттєво розширив права земельних власників, власників земельних часток, орендарів. За вісім років проведення аграрної реформи в країні було видано більше 60 нормативних документів різного рівня: від федеральних законів, указів Президента до постанов Уряду. Всі вони регулювали окремі сторони земельних відносин. Це означає, що єдина цілісна правова база регулювання земельних відносин у перехідний період відсутня, що негативно позначається на всьому процесі проведення аграрної реформи. Саме тактичні, в тому числі правові, прорахунки у здійсненні земельної реформи, зумовили негативні виробничі результати і соціальні наслідки перехідного періоду, і є причиною триваючого аграрної кризи.

За різними оцінками завершити земельну і в цілому аграрну реформу передбачалося приблизно в 15 років. Однак з урахуванням усунення виникли нових деформацій у соціально-економічному розвитку АПК, для цього буде потрібно більш тривалий термін (за умови проходження зазначеного стратегічному курсу реформ). Якщо ж політична ситуація викличе зміни і самого курсу переходу на цивілізовані, коректовані державою ринкові відносини, то це потребуватиме розробки нової концепції перехідного періоду та визначення можливих термінів його тривалості та завершення.

У рамках проведеного стратегічного курсу аграрної реформи з урахуванням виправлення явних тактичних прорахунків, перехідний період з її початку, очевидно, буде вимірюватися не менше, ніж 20 роками.

За основними напрямками цього орієнтовного загального терміну перехідного періоду будуть потрібні різні часові періоди, при прогнозуванні яких потрібно всебічно враховувати ступінь економічного і соціального ризику, ніж до цих пір, особливо на макрорівні економіки, з початком реформ практично нехтували. Лише останнім часом стало проявлятися розуміння наслідків такої зневаги, хоча робота з системної коригування тактики реформування в аграрному секторі серйозно не ведеться.

Якщо стратегічний курс реформ, тобто курс на перехід до ринкових відносин збережеться (а це мабуть так, оскільки за популістськими закликами змінити цей курс конструктивних міркувань поки не проглядається ні в наукових обгрунтуваннях, ні конкретних рекомендаціях), то за основними напрямками перехідних процесів в АПК можна очікувати певних змін по остаточних термінів і за тривалістю.

Земельні відносини до початку реформи (тобто до 1990-х років) характеризувалися державною монополією на землю, безкоштовністю землекористування. Землі перерозподілялися тільки за рішенням державних органів.

При такому стані речей могло здатися, що земельного ринку не було. Однак у завуальованій формі він існував, оскільки дозволялося продавати частину землі, на якій знаходилися будівлі або багаторічні насадження. Договір купівлі-продажу ділянки формально замінювався договором купівлі-продажу майна, нерозривно пов'язаного із землею. Разом з майном до покупця переходило право користування державним ділянкою. Приватні споруди, а фактично і ділянки могли переходити до нового власника також за договором дарування, у спадок. При цьому, однак, не гарантувалося збереження розмірів ділянок, які за рішенням влади в будь-який момент могли бути обмежені. Якщо на ділянці не було будівель або вони були побудовані радгоспом або колгоспом, то він не міг бути проданий, подарований, переданий у спадок. Наділення громадян державними ділянками, вибір місця розташування ділянки, її розмір повністю регулювалися владою. Вони визначали не тільки розміри ділянок, а й будинків, господарських будівель, тип будов. Все це істотно вплинуло на розміщення земельних ділянок, їх розміри і на ринкові ціни, які встановилися в даний час, через 12 років після початку земельної реформи.

Та частина земель, яка перебувала в користуванні сільськогосподарських організацій, могла бути перерозподілена між користувачами за рішенням органів влади. Як правило, такий перерозподіл відбувалося під час масових акцій «укрупнення господарств», створення міжгосподарських організацій.

Як фізичні, так і юридичні особи, які є землекористувачами, могли бути поставлені перед фактом вилучення земель для інших потреб і користувачів без будь-яких компенсацій чи з компенсацією вартості майна на цих землях. Ясно, що в цих умовах землекористувачі не були зацікавлені у відповідальному ставленні до землі, у підвищенні її родючості, і це виражалося в низькій ефективності господарювання.

На відміну від країн Балтії та Східної Європи, в Росії не було реституції - повернення земель колишнім власникам.

З 1990 року земля могла бути передана у власність фактичних і нових користувачів ділянок для особистого підсобного господарства (ЛПГ), селянського (фермерського) господарства (СФГ), колективного садівництва та тваринництва, житлового та дачного будівництва. Ділянки для вирощування овочевих культур (городи) могли бути передані у власність об'єднань громадян. Окремі ділянки під індивідуальні городи передавалися у власність тільки в особливих випадках. Ділянки для індивідуального тваринництва, північного оленярство і промислів, козачих товариств, общинних господарств у власність не передавалися.

З 27 грудня 1991 року розпочалася приватизація земель, що перебувають у користуванні сільськогосподарських організацій. Держава зберігала за собою право власності на землі, що знаходяться в користуванні сільськогосподарських підприємств і організацій, зайнятих селекцією, насінництвом, племінною справою, інший науковою роботою і навчанням. Серед земель інших сільськогосподарських організацій розрізнялися землі, передані у власність колективу працівників і пенсіонерів сільськогосподарських організацій, працівників соціальної сфери, розташованої на території господарства, й інші землі. До першої групи належали тільки сільськогосподарські угіддя, до другої - частина сільськогосподарських угідь і всі інші землі, раніше закріплені за сільськогосподарськими організаціями. Ці землі залишалися державними. Частина таких земель передавалася сільським адміністраціям для потреб поселень, інша частина - у так званий районний фонд перерозподілу земель. Земля під будівлями залишалася у користуванні власників будівель і могла бути приватизована. Надалі з фонду перерозподілу отримували землю у власність і користування фермери, інші землекористувачі.

Землі, які передавалися колективам працівників і пенсіонерів сільськогосподарських організацій, працівників соціальної сфери, розташованої на території господарства, надходили у спільну власність. Кожен член трудового колективу отримував земельну частку в праві спільної власності на земельну масив. Частки були рівними для всіх. Приватизація земель не супроводжувалася їх дробленням, виділення окремих ділянок в рахунок часток відбувалося порівняно рідко. Сотні громадян стали власниками величезних масивів в тисячі гектарів (середній розмір колгоспу і радгоспу, в якому була проведена приватизація землі, перевищував шість тисяч гектарів, а середня кількість працівників в одному господарстві складало близько 300 осіб).

Приватизація сільськогосподарської землі була соціально орієнтованою, вона надавала рівні права великої частини сільського населення. Однак було ясно, що обробляти ділянку самостійно зможуть далеко не всі, - до моменту передачі землі у спільну власність близько 50 відсотків власників земельних часток становили пенсіонери. Але завдяки вирішенню угод відкривалася можливість перерозподілу земельних часток, які переходили від власників до нових власників і користувачів. Як наслідок, один власник або користувач міг зосередити в своїх руках як завгодно багато земельних часток, виділивши їх в єдиний земельний масив. Цей шлях (наділення частками, а не ділянками) істотно скорочував витрати з проведення землеустрою, сприяв формуванню великих земельних масивів, врахованих як окремі ділянки нерухомості без дроблення.

Таким чином, особливий підхід до приватизації земель, що перебувають у користуванні колишніх колгоспів і радгоспів, обумовив виникнення ринку не тільки ділянок землі, але і земельних часток - часткою у праві спільної власності на один земельний масив. У ході приватизації 11,9 мільйона громадян в рахунок земельних часток отримали 117,6 мільйона гектарів із 209,8 мільйона гектарів сільськогосподарських угідь, які перебували в користуванні сільгоспорганізацій напередодні реформи [59, 13].

Значна частина землі в перші роки реформи передавалася громадянам у довічне успадковане володіння і, так само як сільськогосподарським організаціям, в постійне (безстрокове) користування. Після введення в дію нового Земельного кодексу РФ громадяни можуть отримати такі землі у власність безкоштовно, а організації можуть викупити або орендувати їх.

Обмеження розмірів ділянок, переданих у власність безкоштовно Земельні ділянки передавалися у власність безкоштовно і за плату. Безкоштовно передавалися ділянки:

у спільну власність колективу - виходячи з норми безкоштовної передачі землі на ці цілі і кількості членів колективу. Норма встановлювалася рішенням влади кожного району. У середньому по країні розмір частки склав 7-10 гектарів. Якщо в користуванні організації до приватизації землі було більше землі, ніж доводилося за розрахунком, то надлишки передавалися в районний фонд перерозподілу земель; якщо менше - то частка встановлювалася виходячи з наявності земель;

селянським (фермерським) господарствам - в межах норм передачі землі у власність для СФГ. В одних областях норма встановлювалася з розрахунку на господарство, в інших - у розрахунку на члена селянського господарства. У середній смузі Росії ця норма складала зазвичай 30-50 гектарів. Норма встановлювалася рішенням обласної влади і була єдиною на території всієї області. Крім того, СФГ могли отримати землю в довічне успадковане володіння. При цьому площа не обмежувалася. Фактично ці два способи - надання у власність і володіння - мало чим відрізнялися: власник не міг розпоряджатися своєю землею через мораторій на продаж, а власник міг лише користуватися землею, але не мав права нею розпоряджатися;

особистим підсобним господарствам - в межах норм, встановлених муніципальними адміністраціями в розрахунку на одну ЛПГ. Зазвичай - до половини гектара в межах населеного пункту та одного гектара - за межами села, в полі. Пізніше Указом Президента РФ (1996) було дозволено збільшити розмір ЛПХ до розміру земельної частки, якщо хто-небудь з членів ЛПХ її мав;

для індивідуального житлового будівництва, садівництва-в межах норми, встановленої рішенням обласної влади. Зазвичай вона становила 0,1 гектара для житлового будівництва і 0,06-0,08 гектара для садових ділянок.

Як бачимо, граничні розміри ділянок, які передавалися громадянам для ЛПГ, садівництва, городництва, житлового будівництва, зазвичай не відрізнялися від нормативів, відповідно до яких відбувалося наділення в дореформений період. Ділянки понад ці розмірів могли бути передані в оренду або викуплені користувачем. Однак ця логіка безкоштовного наділення землею була порушена введенням нового Земельного кодексу РФ. Відповідно до нього всі громадяни, яким раніше земля була передана в постійне (безстрокове) користування або довічне успадковане володіння, можуть отримати землю у власність безкоштовно. Це означає, що на початку земельної реформи одні фермери отримували у власність безкоштовно, як правило, не більше 50 гектарів, інші ж, які отримали не одну тисячу гектарів у довічне успадковане володіння, тепер можуть стати їх власниками. На стадії обговорення проекту Земельного кодексу розглядалися пропозиції про передачу землі безкоштовно в межах норм, а понад те - за плату або в оренду. Однак у прийнятому Земельному кодексі таких обмежень немає [60, 55].

Безкоштовна приватизація земель сільськогосподарського призначення забезпечила наділення сільськогосподарськими угіддями лише громадян. Організації, створені на базі колишніх колгоспів і радгоспів, виявилися без землі. Вони повинні були сформувати земельні ресурси заново, залучаючи ділянки та земельні частки, що знаходяться у власності громадян і держави.

У ході приватизації землі істотно скоротилася частка державної власності. Введення нового Земельного кодексу РФ прискорило цей процес: за і раніше, зменшується площа землі, що знаходиться у власності держави (федеральної власності, власності суб'єктів РФ, власності муніципалітетів) і юридичних осіб, збільшується площа землі, що знаходиться у власності громадян.

Частка державних земель сільськогосподарського призначення залишається великою. Це і зрозуміло: основним об'єктом приватизації були сільськогосподарські угіддя, саме їх приватизація була детально регламентована. Між тим вони складають лише 47% земель сільськогосподарського призначення. Всі інші землі сільськогосподарського призначення також могли бути приватизовані (безкоштовно або за плату), однак на практиці потенційні власники не змогли скористатися цією можливістю, не був створений працюючий механізм приватизації. Крім того, 12% земель сільськогосподарського призначення знаходяться у восьми автономних республіках, де приватизація землі не була дозволена республіканським законодавством [61, 117].

Ставлення адміністрації до приватної власності на землю, купівлі-продажу землі було і залишається надзвичайно важливим фактором, що впливає на перехід власності не тільки від держави до громадян і організаціям, а й від громадян до юридичних осіб, а також на характер відносин між громадянами (основними власниками сільськогосподарських угідь) та сільськогосподарськими організаціями. Там, де адміністрація активно займалася аграрною реформою, ці відносини будуються на основі договорів. Наприклад, в Орловській, Нижегородської, Ростовській областях практично вся земля, яка перебуває у власності громадян, використовується сільськогосподарськими організаціями на основі договорів оренди. У той же час в Московській, Ленінградській областях відносини між власниками і сільськогосподарськими організаціями практично не врегульовані, земля використовується останніми без всякого оформлення.

Число операцій з землею всіх категорій постійно збільшується і в 2002 році склало 5,7 мільйона (тобто зросла з 1999 року на 22 відсотки). У щорічний оборот земель сільськогосподарського призначення, за оцінкою автора, поки залучено не більше п'яти відсотків земель. Проте зараз ситуація починає мінятися: земля від сільськогосподарських організацій все-таки поступово переходить до інших користувачів - в селянські (фермерські) і особисті підсобні господарства. В останній рік, коли закінчилися всі дискусії про можливість продажу землі, збільшився виведення земель з сільськогосподарського виробництва [63, 102].

1.3 Російське законодавство, формування ринку нерухомості

Нормативну базу розвитку земельного обігу в Російській Федерації та в суб'єктах Російської Федерації складають наступні законодавчі та інші правові акти.

Конституційної основою земельного обігу є ст.9 Конституції Російської Федерації від 12 грудня 1993 р., яка проголошує право приватної власності на землю і ст.36 відповідно до якої володіння, користування і розпорядження землею здійснюються їх власниками вільно, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб [57, 225].

Цивільний кодекс РФ також передбачає оборот земель, міра допущення якого допускається законом про землю. В даний час на федеральному рівні відсутні закони, які чітко визначають порядок функціонування громадянського земельного обігу (земельного ринку). Проте в діючих в даний час підзаконних актах міститься ряд норм, як встановлюють види угод із земельними ділянками і з земельними частками, а також правила в згідно з якими такі угоди відбуваються.

Відповідно до Указу Президента Російської Федерації від 27 жовтня 1993 р. "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії" (п.2) громадяни та юридичні особи - власники земельних ділянок мають право продавати, передавати у спадок, дарувати, здавати в заставу, оренду, обмінювати, а також передавати земельну ділянку або її частину в якості внеску до статутних фондів (капітали) акціонерних товариств, товариств, кооперативів, в тому числі з іноземними інвестиціями. На основі Указу Президента Російської Федерації від 7 березня 1996 р. "Про реалізацію конституційних прав громадян на землю" власники земельної частки без згоди інших учасників часткової власності має право: передати земельну частку у спадщину, продати земельну частку, подарувати земельну частку, обміняти земельну частку на майновий пай або земельну частку, передати земельну частку на умовах договору ренти та довічного змісту з утриманням, передати земельну частку в оренду, внести земельну частку або право користування цією часткою в статутний капітал або пайовий фонд сільськогосподарської комерційної організації.

Істотне значення для формування ринку землі мають також Указ Президента Російської Федерації від 25 березня 1992 р. "Про продаж земельних ділянок громадянам і юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств", Указу Президента Російської Федерації від 26 листопада 1997 р. "Про продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди "а також постанова Уряду Російської Федерації від 5 січня 1998 р." Про затвердження Порядку організації проведення торгів (аукціонів, конкурсів) з продажу громадянам та юридичним особам земельних ділянок , розташованих на території міських і сільських поселень, або права їх оренди ".

Чинне федеральне законодавство встановлює ряд особливих правил земельного обігу. Так, Указ Президента РФ від 27 жовтня 1993 р. (п.8) передбачає, що продаж земельних ділянок, які використовуються в сільськогосподарському виробництві, зі зміною цільового призначення проводяться за рішенням органу виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації. Відповідно до Порядку купівлі-продажу громадянами Російської Федерації земельних ділянок, затвердженим постановою Ради Міністрів-Уряду Російської Федерації від 30 травня 1993 р., при здійсненні угоди купівлі-продажу земельних ділянок або їх частин для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва продавець і покупець не можуть змінити його цільове призначення і режим використання. Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (ст.63), регулюючий в тому числі і іпотеку земельних ділянок, вводить певні обмеження на заставу земельних ділянок, не допускаючи іпотеки земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарських угідь з складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств. Не допускається також іпотека частини земельної ділянки, площа якої менше мінімальних розмірів, встановлених нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.

Нормою закону, що свідчить про формування в Росії ринку землі є ст.25 Закону "Про плату за землю" 11 жовтня 1991 про встановлення нормативної ціни землі, яка, зокрема, вводиться при визначенні вартості земельної ділянки при отриманні банківського кредиту.

Важливу роль у формуванні земельного обігу відіграють також ст.334 Цивільного кодексу РФ, що передбачає заставу земельних ділянок і прийнятий відповідно до неї Федеральний закон "Про іпотеку (заставі) нерухомості", а також правові акти, що передбачають державну реєстрацію угод із земельними ділянками. До останніх відносяться Указ Президента Російської Федерації від 11 грудня 1993 р. "Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість" і Федеральний закон від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".

Важливу роль у формуванні земельного ринку належить Федеральному закону від 29 липня 1998 р. "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", який є правовою основою, зокрема, і для оцінки земельних ділянок, оскільки відповідно до ст. 5 ФЗ об'єктом оцінки є і нерухоме майно, а значить - земельні ділянки. Стосовно до земельної обороту слід зазначити, що оцінка обов'язкова при викупі земельних ділянок для державних і муніципальних потреб [51, 247].

Розглянутий перелік законодавчих та інших правових актів, прийнятих на рівні Російської Федерації, дозволяє зробити висновок про наявність правової бази для становлення та розвитку громадянського земельного обігу, яка може бути використана для залучення земельних ділянок в Новосибірській області в цивільний оборот.

2. Аналіз ринку землі Російської Федерації

2.1 Земельний фонд Російської Федерації (1990 - 2004 рр..)

Земля завжди посідала чільне місце серед національних багатств будь-якої держави.

У ході сучасної земельної реформи в Російській Федерації змінилася структура земельного фонду країни. У цій роботі простежуються зміни за чотирнадцятирічний період - з 1990 по 2004 рр..

Загальна площа РРФСР в 1990 році становила 1707577 тисяч га, або 1 млрд., 707 млн. га. Стільки ж (1 млрд., 709 млн. га) - і в 2004 році, що природно.

Таблиця 1.1 - Загальноросійські зміни в структурі земельного фонду з 1990 по 2004 рр.. (Млн. га) [63]

Землі сільськогосподарського призначення у 1990 році становили 37,7% від загальної площі. Велику площу нараховували лише землі лісового фонду - більше половини (52,4%). 7,6% - показник земель запасу. Решта земель (населених пунктів, промисловості, особливо охоронюваних природних територій, водного фонду) не набирали й одного відсотка.

На 31% зменшилися за чотирнадцять років землі сільськогосподарського призначення (табл.1.1) і склали на 1 січня 2004 440,1 млн. га. Сталося, правда, збільшення площі сільськогосподарських угідь в числі земель сільськогосподарського призначення майже на 5% і зменшення в числі сільськогосподарських угідь площі ріллі теж на 5%. Глобальні відносні зміни зазнали також землі водного фонду (зросли майже в 6 разів). В абсолютних показниках найбільше додалося земель лісового фонду - у 2004 році площа земель цієї категорії перевалила за 1 млрд. га. У два з половиною рази збільшилася площа земель населених пунктів, а також на 80% збільшилася площа особливо охоронюваних природних територій. Незначно збільшилася площа земель промисловості та іншого несільськогосподарського призначення. Відбулося скорочення площі земель запасу. Отже, чим же були викликані такі зміни?

За чверть століття, що передувала проведенню земельної реформи, у використанні земельного фонду Російської Федерації відбулися значні зміни. Неухильно зменшувалася площа земель сільськогосподарських підприємств: з 1965 року по 1990 рік вона скоротилася на 47,3 млн. га. Площа, закріплена за лісогосподарськими підприємствами, за цей період зменшилася на 12,0 млн. га. Відбулося зростання земель під населеними пунктами на 2,5 млн. га. Землі промисловості збільшилися за вказаний період на 13,4 млн. га, землі водного фонду - відповідно на 4,0 млн. га [62].

Проведення земельної реформи в Росії безпосередньо пов'язано зі зміною всієї системи сформованих земельних відносин на основі введення різноманіття і рівності форм власності та форм господарювання на землі, що відбилося на структурі земельного фонду.

Розглянемо зміну площі земель сільськогосподарського призначення.

Землі сільськогосподарського призначення - це землі, призначені та надані для потреб сільського господарства, за межею населених пунктів. Землі даної категорії, які виступають як основний засіб виробництва продуктів харчування, кормів для худоби, сировини, мають особливий правовий режим і підлягають особливій охороні, спрямованої на збереження їх кількості, запобігання негативних впливів на них і на підвищення родючості грунтів.

Землі сільськогосподарського призначення надаються сільськогосподарським підприємствам, організаціям для сільськогосподарського виробництва, науково-дослідних і навчальних цілей, а також громадянам для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, тваринництва, сінокосіння та випасання худоби.

Землі сільськогосподарського призначення виділяються родовим громадам, сім'ям корінних нечисленних народів, козачим товариствам. У число земель даної категорії входять сільськогосподарські угіддя - земельні угіддя, систематично використовуються для одержання сільськогосподарської продукції. Сільськогосподарські угіддя підлягають особливій охороні, переведення їх в інші категорії для несільськогосподарських потреб допускається у виняткових випадках.

Як було сказано вище, з усіх категорій саме площі земель цієї категорії скоротилися більше за все і в абсолютних, і у відносних показниках. За перші два роки реформ зменшення їх склало 18,8 млн. га (з 639,1 до 620,3 млн. га), що пов'язано в основному з передачею земель у відання сільських (селищних) Рад народних депутатів, розширенням міст, передачею невикористовуваних земель у запас.

За два роки земельної реформи відбулися значні структурні зміни в даній категорії земель. Площа, яку займають колгоспи, скоротилася з 139,5 млн. га в 1990 році до 83,2 млн. га в 1993 році, радгоспів - з 467,3 млн. га до 312,1 млн. га. За рахунок цього зросли площі земель займаних акціонерними товариствами, кооперативами, асоціаціями, іншими підприємствами (включаючи спільні) на 128,6 млн. га. Площа земель під селянськими і общинно-родовими господарствами (включаючи селянські господарства, створені на базі реорганізованих колгоспів і радгоспів) зросла більш ніж у 500 разів і склала 54,8 млн. га.

Зросли площі земель, які займає особистими підсобними господарствами, службовими наділами, індивідуальним житлом і дачно-будівельними кооперативами. Станом на перше січня 1993 року вони склали 6,8 млн. га. Під колективне садівництво та городництво за вказаний період додатково виділено 0,7 млн. га земель.

Через рік (у 1994 році) було зафіксовано збільшення загальних площ сільськогосподарських земель, пов'язаних в основному з передачею їм у тимчасове користування оленячих пасовищ зі складу земель лісового фонду в деяких регіонах країни.

Територіальне переважання земель сільськогосподарського призначення спостерігається в середній смузі і південних регіонах Росії. 66,1% в 1994 році припало на частку ріллі у всій структурі сільськогосподарських угідь. Продовжували передаватися невикористовувані землі запасу в оренду сільськогосподарським підприємствам, за рахунок чого площа сільськогосподарських угідь зросла на 66,4 тис. га.

У 1995 році відбулося збільшення на 1,7% земель сільськогосподарського призначення (склало 667,7 млн. га). Всього ж з 1990 року площа цих земель збільшилася на 28,7 млн. га.

Незважаючи на те, що землекористувачі цієї категорії безпосередньо займаються сільськогосподарським виробництвом, частка сільськогосподарських угідь у їх загальної площі становить 27,9% (186,6 млн. га (відбулося зменшення площі у порівнянні з 1994 роком на 15%)), а ріллі 18 , 4% (122,9 млн. га (в 1994 - 131,6), тобто дві третини сільськогосподарських угідь.

Спостерігається постійне скорочення сільськогосподарських угідь з різних причин. За останні три роки різке їх зменшення викликано проведенням земельної реформи і, зокрема, передачею земель у відання сільських органів влади та створенням фонду перерозподілу земель. Найбільш суттєві зміни в структурі земель сільськогосподарського призначення в цей період пов'язані з трансформацією оленячих пасовищ, на частку яких припадає 37,9%.

Загальна площа земель сільськогосподарських підприємств, організацій і громадян на 1 січня 1996 року склала 656,7 млн. га, тобто на 12 млн. га менше, ніж на ту ж дату попереднього року. Це означає повернення до рівня дворічної давнини - в 1994 році площа цієї категорії земель також обчислювалася 656,7 млн. га.

За останні п'ять років їхня площа в цілому збільшилася на 17,6 млн. га. Це відбулося за рахунок перерозподілу земель між категоріями і, в першу чергу, за рахунок передачі земель в оренду для сільськогосподарського використання зі складу лісового фонду та держзапасу (оленячі пасовища).

У той же час була проведена робота по передачі земель у відання сільських та селищних органів влади, в результаті чого площа сільськогосподарських угідь зменшилася майже на 27,0 млн. га, а ріллі - на 9,5 млн. га. Скорочення сільськогосподарських угідь продовжується за рахунок відведення їх для несільськогосподарських потреб. За період 1990-1995 рр.. для цих цілей було відведено 435,0 тисяч га сільськогосподарських угідь, у тому числі 202 000 га ріллі.

У наступному році відбувалися такі ж процеси, площа сільськогосподарських угідь зменшилася зовсім незначно.

У наступні два роки (1998-1999 рр..) У зв'язку зі змінами в законодавстві Держкомстатом Росії затверджена нова форма обліку земель, що призвело до значних змін в структурі земельного фонду країни. Найбільшою мірою це торкнулося площі земель сільськогосподарського призначення та лісового фонду.

Відповідно до цього, наприклад, більше 180 млн. га земель під лісовою рослинністю, раніше врахованих в категорії земель сільськогосподарського призначення, враховані в категорії земель лісового фонду. Аналогічним чином у цій категорії враховано близько 17 млн. га, раніше включаються в категорію земель населених пунктів із землями, переданими у відання органів місцевого самоврядування. Отже, в 1999 році площа земель сільськогосподарського призначення склала 454,9 млн. га.

Нарешті, останні дані були отримані рік тому. Аналіз даних державної земельної звітності показує, що в останні роки тривало перерозподіл площ всіх категорій земель. Територіальні органи Держкомзему Росії проводили роботу з приведення категорій земель у відповідність з лісовим, водним та земельним законодавством. Крім того, уточнюються площі категорій земель за результатами їх інвентаризації.

У порівнянні з 1998 роком площа земель сільськогосподарського призначення скоротилася на 14,9 млн. га. Це скорочення пояснюється насамперед тим, що на виконання лісового законодавства здійснювався переведення ділянок лісу, що раніше перебували в безстроковому користуванні сільськогосподарських підприємств, в землі лісового фонду.

Слід зазначити, що роботи з переведення таких земель будуть переводитися і надалі, і на сьогоднішній день у складі земель сільськогосподарського призначення присутні значні площі, що підлягають передачі в лісовий фонд. На скорочення площ даної категорії земель також вплинув процес їх переведення в категорію земель запасу.

В останні роки площі сільськогосподарських угідь в Російській Федерації неухильно знижувалися. У порівнянні з 1998 роком у 2004 році вони зменшилися на 10,5 тисяч га. Основна причина - невикористання продуктивних земель і, як наслідок, їх заростання чагарником, дрібноліссям і лісом. Причиною виведення угідь з розряду продуктивних є також їх повна деградація в результаті нераціонального застосування і впливу негативних процесів, що отримали широкий розвиток у зв'язку з різким скороченням заходів щодо захисту цінних земель від водної та вітрової ерозії, підтоплення, заболочування та інших процесів.

Наступною категорією земель, що займає в Російській Федерації першому площею місце, є землі лісового фонду. Відповідно з Лісовим кодексом Російської Федерації лісу, за винятком розташованих на землях оборони та землях населених пунктів, а також землі лісового фонду, не вкриті лісовою рослинністю (лісові і нелісові землі), утворюють лісовий фонд.

У 1990 році ці землі становили у загальній структурі земельного фонду 52,4%. А в 2004 році частка земель лісового фонду збільшилася до 61,9%, склавши 1 млрд., 60 млн. га проти 895 млн. га в 1990 році. Однак не весь час протягом десяти років зростало це число. Що ж відбувалося в цей період?

Аж до 1997 року площа лісового фонду майже завжди неухильно скорочувалася (виняток - 1996 рік) в середньому приблизно на 20 млн. га. Це пов'язано насамперед з виділенням площ даної категорії земель для сільськогосподарського використання.

Слід сказати, що, коли називається цифра в 843,3 млн. га земель (або близько того) або 49,3%, мається на увазі не весь лісовий фонд, а землі, що знаходяться у веденні лісогосподарських підприємств. У весь ж лісовий фонд входить більше 1 млрд. га. Але для зручності (так як близько 300 млн. га використовується нелісогосподарських підприємствами, організаціями та установами), будемо називати лісовим фондом першу категорію.

У порівнянні з 1992 роком площа цієї категорії земель скоротилася на 35 млн. га. Основну частку цих земель становлять лісові площі - 74,1% в 1994 році (625,9 млн. га). З них вкриті лісом і несомкнувшіміся лісовими культурами 576,3 млн. га, або 68,3% лісогосподарських земель.

У наступному році (1995) знову спостерігалося невелике скорочення площі. Потрібно враховувати, що щорічно при підрахунках площі земель лісового фонду не включаються в цей показник землі цього виду, що знаходяться в тимчасовому користуванні (оренді) і що стосуються таким чином тимчасово до іншої категорії земель. А це приблизно півтори стоні мільйонів га.

Багато лісові площі (близько 50 млн. га) за час земельної реформи були передані в категорію земель особливо охоронюваних територій (заповідники, національні парки, лісопарки).

У 1998 році у зв'язку з раніше згадуваними змінами в законодавстві землі лісового фонду отримали більше 180 млн. га і перевищили 1 млрд. га.

У 1999 році продовжилися роботи з передачі земель, що підлягають включенню до лісового фонду, з інших категорій земель. На виконання лісового та земельного законодавства віддавалися в категорію лісові ділянки, що перебувають у користуванні сільськогосподарських підприємств. Зарослі лісом сільськогосподарські угіддя виключалися зі складу земель сільськогосподарського призначення, поповнюючи лісовий фонд. Здійснювався повернення земель лісового фонду, наданих для потреб промисловості. На підставі перегляду кордонів населених пунктів відбувалося включення до землі лісового фонду ділянок лісу, які перебували раніше в межах поселень. У результаті цих заходів площа земель лісового фонду зросла до 2004 року на 13,5 млн. га.

Роботи з обстеження ділянок лісових площ для подальшого включення їх у лісовий фонд або, навпаки, виключення з його складу будуть продовжені. Так, за даними державного земельного обліку, за станом на 1 січня 2004 року в категорію земель сільськогосподарського призначення входить більше 50 млн. га площ, на яких для подальшої передачі в лісовий фонд потрібно провести лісовпорядкування. У межах міст, селищ міського типу підлягають виключенню з лісового фонду близько 600 тисяч га. До складу земель лісового фонду входять великі території, які мають природоохоронне і наукове значення, які можуть передаватися в категорію земель особливо охоронюваних природних територій.

Площа земель населених пунктів до 1990 року протягом 25 років поступово зростала і склала 7,5 млн. га, що дорівнювало 0,4% земельного фонду Російської Федерації.

У цю категорію включені землі, розташовані в межах міської та селищної риси, а також риси сільських поселень.

Земельна реформа, проведена в Росії, значною мірою позначилася і на землях населених пунктів. За 1991-1992 рр.. було передано у відання сільських (селищних) Рад народних депутатів і під розширення міст 28,8 млн. га. Сільські (селищні) Ради народних депутатів отримали у своє відання додатково 11,2 млн. га сільськогосподарських угідь.

У підсумку в 1993 році площа цих земель склала 36,2 млн. га. За два роки було включено земель у 12 разів більше, ніж за весь 25-річний період. З тих пір аж до 1998 року ця цифра змінювалася лише в межах 1-2 млн. га.

За 1993 рік землі населених пунктів зросли за рахунок передачі в цю категорію земель сільськогосподарських підприємств і сільськогосподарських угідь лісового фонду.

На виконання Указу Президента РФ "Про додаткові заходи щодо наділення громадян земельними ділянками" від 23.04.93 № 480 органами Роскомзема проводиться робота з інвентаризації земель, у тому числі і переданих у ведення сільських адміністрацій, з метою визначення можливостей їх надання громадянам для індивідуального житлового будівництва , садівництва, особистого підсобного господарства та інших цілей.

У 1998 році у зв'язку з встановленням нової форми обліку земель 17 млн. га земель населених пунктів перейшло в категорію земель лісового фонду. Залишилося 20,1 млн. га. Землі ж безпосередньо міст і селищ так і були протягом усіх років реформи на рівні 7,4-7,6 млн. га.

У 2004 році площа земель цієї категорії склала 18,6 млн. га, або 1,1% земельного фонду РФ. Виходить, що за розглянутий нами період (14 років) площа цих земель зросла у два з половиною рази. У порівнянні з минулим роком відбулося скорочення площі все з тих же причин. Проводилась також інвентаризація земель.

До 1990 року відбувалося збільшення також і площ земель запасу. У цю категорію входять землі, не враховані в інших категоріях. Вони збільшилися на 39,4 млн. га і до кінця 1990 року склали 130,2 млн. га. Це пов'язано в основному з передачею деградованих земель лісогосподарських і сільськогосподарських підприємств у дану категорію земель. За два роки реформи площа цих земель скоротилася приблизно на 10%, що було викликано в основному переведенням в категорію земель водного фонду великих річок і озер.

До 1994 року скорочення площі земель запасу було викликано наданням їх сільськогосподарським підприємствам і громадянам для тимчасового користування.

Скорочення площі земель запасу відбувалося до 1995 року, коли вона склала лише 77,3% від рівня 1990 року. Потім відбувалося зростання до 2004 року. У 2004 році ця цифра була приблизно 87% від рівня 1990 року.

У 1995 році в дану категорію був включений фонд перерозподілу земель, з чим і пов'язане зростання. У 2004 році спостерігалося знову падіння площі, що пов'язане через виключення з її складу в землі водного фонду 7,8 млн. га. Але з 1994 року землі запасу безупинно поповнювалися сільськогосподарськими угіддями, тобто землями сільськогосподарського використання.

Землі промисловості, транспорту, зв'язку та іншого несільськогосподарського призначення. Найменшим змін за 14 років зазнали землі промисловості, транспорту, зв'язку та іншого несільськогосподарського призначення. Ці землі надаються підприємствам промисловості, енергетики, під транспортні артерії, для забезпечення обороноздатності країни, під об'єкти зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, і космічного забезпечення. Землі даної категорії розташовані за межею населених пунктів.

У 1990 році вони становили 0,9% від всієї площі. З 1965 по 1985 рр.. відбувалося збільшення земель промисловості та іншого призначення (на 7,0 млн. га) в основному за рахунок зростання площ під заповідниками і заказниками. У 1990 році відповідно до новим земельним кодексом 11,3 млн. га, займані в основному заповідниками, були переведені в нову категорію земель - підприємства, організації та установи природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, або землі особливо охоронюваних природних територій .

До 2004 року ці землі майже не зазнавали жодних змін.

На 80% за 14 років збільшилися площі земель особливо охоронюваних природних територій (ООПТ), які в 1990 році були приблизно на рівні попереднього описуваної категорії (приблизно 0,9% від загальної площі).

Категорія земель ООПТ включає ділянки землі, де розташовуються природні комплекси та об'єкти, що мають особливе природоохоронне, наукове, культурне, естетичне та оздоровче значення. До них належать державні природні заповідники, національні та природні парки, державні природні заказники, пам'ятки природи, дендрологічні парки, ботанічні сади, лікувально-оздоровчі місцевості та курорти. Для цієї категорії земель встановлено режим особливої ​​охорони.

Ця категорія земель була вперше введена в 1990 році після прийняття Земельного Кодексу. Раніше ці землі враховувалися в категорії земель промисловості. У цій категорії земель протягом усіх десяти років спостерігався неухильне зростання. З метою їх збереження вони вилучаються повністю або частково з господарського використання і цивільного обороту.

Подальше зростання до 2004 року був викликаний створенням нових заповідників і національних парків, а також відведенням земель інших категорій в заповідники, національні парки та інші об'єкти особливо охоронюваних територій.

Значні зміни зроблено землі водного фонду, причому тільки за перші два роки реформ вони зросли на 350%, а потім, протягом неухильного зростання до 2004 року, вони склали цього року 700% від рівня 1990 року.

До земель водного фонду належать землі, зайняті водними об'єктами, а також землі, виділені під смуги відведення гідротехнічних та інших споруд, необхідних для використання водних об'єктів.

Землі даної категорії використовуються для водохозяйственнних, сільськогосподарських, рибогосподарських, транспортних та інших державних і громадських потреб.

У перші роки зростання земель водного фонду відбувався переважно за рахунок вилучення земель зі складу лісогосподарських та сільськогосподарських підприємств і земель запасу, до них були віднесені великі водойми, гідротехнічні та інші водогосподарські споруди, льодовики, болота.

Потім аж до 2004 року площа цих земель суттєво не змінювалася. За даними державного земельного кадастру площа під водними об'єктами в цілому по Російській Федерації становить 211,1 млн. га, з них на частку земель під болотами припадає 66%. Однак відсутність земельного законодавства, що регулює питання переведення земель з однієї категорії в іншу, не дозволяє, в даний час, включити їх до складу земель водного фонду.

У 2004 році після проведення робіт з визначення площ земель під водними об'єктами на території Ямало-Ненецького автономного округу проведена передача з категорії земель запасу у водний фонд площі 7,8 млн. га.

На малюнку 1.1 наведені значення земельних ресурсів по окремих округах у 2004 році.

Малюнок 1.1 - Забезпеченість земельними ресурсами по округах у 2004 році

Таким чином, за аналізований період часу земельний фонд Російської Федерації та його структура зазнали значних змін. Причому причиною даних змін послужили як зміни природного характеру, так і нормативно-правового.

Основи законодавства СРСР про союзних республіках і землі, прийнятий 28 лютого 1990 року, закон "Про земельну реформу" від 23 листопада 1990 року та Земельний кодекс РРФСР від 25 квітня 1991 року, по суті, відкрили новий етап корінного перетворення земельних відносин, поклали початок введенню різноманіття форм земельної власності і господарювання. Надалі указом Президента РФ від 27 грудня 1991 року "Про невідкладні заходи щодо здійснення земельної реформи в УРСР", указом від 27 жовтня 1993 року "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії", Конституцією Російської Федерації 1993 року та іншими нормативними актами закріплено поняття приватної форми земельної власності, дозволені обіг земельних ділянок, платність землекористування і введення земельного ринку.

Корінні організаційно-економічні перетворення спрямовані на охорону і наукове обгрунтування та раціональне використання землі, її надр, водних і лісових ресурсів, рослинного і тваринного світу, поліпшення природних ресурсів і навколишнього середовища. Серед природних багатств особливе значення має земля як загальний засіб виробництва і просторовий базис для всіх сфер людської діяльності і головний засіб виробництва в сільському господарстві. Російська Федерація має величезними земельними ресурсами, площа яких, за даними Державного земельного кадастру, становить 1709,8 млн. гектарів [50, 77].

Весь земельний фонд Російської Федерації розподілений за категоріями земель:

• землі сільськогосподарського призначення, загальна площа 455 млн. га, або 26,6%;

• землі населених пунктів, загальна площа 20,9 млн. га, або 1,2%;

• землі промисловості, транспорту і іншого несільськогосподарського призначення, загальна площа 17,6 млн. га, або 1%;

• землі природоохоронного та природозаповідного призначення, загальна площа 31,6 млн. га, або 1,9%;

• землі лісового фонду, загальна площа 1046,3 млн. га, або 61,2%;

• землі водного фонду, загальна площа 19,9 млн. га, або 1,2%;

• землі запасу, загальна площа 118,5 млн. га, або 6,9%.

У власності громадян і юридичних осіб перебуває близько 130 млн. га земель, що становить 60% всіх сільськогосподарських угідь і майже 85% площі ріллі.

Земельна реформа проводиться не тільки на землях сільськогосподарського призначення, але і на землях міст і інших поселень; промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони, природоохоронного, природо-заповідного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, лісового та водного фонду, запасу та іншого призначення, тобто на всій території Росії.

Земельні відносини, що регулюються Конституцією Російської Федерації, земельного та іншого законодавства, є складовою частиною суспільних відносин між органами державної влади, місцевого самоврядування, юридичними особами та громадянами з приводу володіння, користування і розпорядження землею. У процесі земельних відносин земля розглядається як загальнонаціональне надбання. Вона використовується і охороняється як основа життя, діяльності та добробуту народів Росії.

Земельна реформа - найважливіший елемент структурної перебудови економіки Росії, один з основних напрямів державної політики, змістом якої в частині розвитку ринку нерухомості є: упорядкування відносин державної і муніципальної власності на землю; зміцнення законодавчих гарантій приватної власності на землю, створення механізмів реєстрації прав на землю в системі державної реєстрації прав на нерухоме майно; вдосконалення земельного кадастру; формування системи іпотечного кредитування та державного контролю над ринком земельних заставних; реформування планування використання земель поселень за допомогою розвитку практики містобудівного зонування; поетапне скорочення обмежень на обіг земель міст та інших поселень; державний контроль за обігом земель сільськогосподарського призначення.

У частині правового забезпечення земельної реформи її законодавча база потребує суттєвого оновлення. Чинне законодавство не відображає соціальну та економічну спрямованість перетворення земельних відносин. Правове забезпечення розвитку земельної реформи в Росії буде здійснюватися за напрямками, які забезпечують необхідність і достатність їх правового регулювання.

Головна мета земельних перетворень в Російській Федерації полягає в забезпеченні раціонального використання та охорони земель як найважливішого природного ресурсу, створення правових, економічних, організаційно-технологічних та інших умов для відтворення та підвищення родючості грунту, збереження сільських, лісових та інших земель, поліпшення природного середовища, розвитку сільських та міських поселень.

Використання землі в Російській Федерації є платним за винятком випадків, передбачених федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації. Формами плати за землю є земельний податок, орендна плата, плата за тимчасове користування землею, плата за придбання земельних ділянок у власність, плата за придбання права оренди земельних ділянок, компенсаційні платежі за втрати сільськогосподарського виробництва, плата за користування земельною ділянкою при встановленні сервітуту.

Охорона включає систему правових, організаційних, економічних, технологічних та інших заходів, спрямованих на раціональне використання земель, збереження грунтів, запобігання їх від деградації і недопущення необгрунтованого вилучення цінних сільськогосподарських і лісових земель, а також відновлення та підвищення родючості грунтів. Особливій охороні підлягають сільськогосподарські угіддя.

Приватизація землі колгоспів, радгоспів, інших сільськогосподарських підприємств, з якими її передано у безстрокове (постійне) користування, і землі, яка знаходиться у державній або муніципальній власності, здійснюється на добровільній основі за рішенням загальних зборів працівників підприємства.

З метою регулювання земельних відносин та управління земельними ресурсами в Російській Федерації проводиться землеустрій, моніторинг земель, ведеться державний земельний кадастр і реєстрація прав на землю, здійснюється державний контроль за дотриманням земельного законодавства, використанням і охороною земель, ведуться наукові дослідження за цими напрямками.

У результаті здійснення першого етапу земельної реформи виняткова державна власність на землю частково, в основному, на сільськогосподарських землях, замінена приватної земельної власністю.

Головну роль у вирішенні складної проблеми становлення нових земельних відносин має відіграти держава. За допомогою державного регулювання визначаються умови і механізми економічного впливу на дбайливе господарювання на землі. Все це ставить завдання вдосконалення законодавчих актів, що розробляються як на федеральному, так і на регіональному рівнях, в них повинні в рівній мірі поєднуватися інтереси власника і держави. Для цього необхідно:

• розробити та прийняти нормативно-правові документи з планування землекористування, прав на землю та регламенту обороту землі;

• відпрацювати практику цільового використання землі, маючи на увазі розподіл земель за характером використання (сільськогосподарські, природоохоронні, міські, житлового будівництва тощо), встановити чіткий статус земель кожної категорії, створити механізм державного контролю за цільовим використанням земельних ділянок, ввести обмеження і обтяження на права власності на землю;

• розробити чіткий механізм економічної оцінки всієї землі (сільськогосподарської, міської та ін);

• розробити механізм оренди землі;

• створити ефективний механізм застави землі;

• створити інформаційну базу по землі, ядром якої має стати державний земельний кадастр.

У Росії поки що немає чіткої нормативної бази, яка є фундаментальною для земельних ринків розвинених держав з упорядкованою економікою. Оборот землі неможливий без механізму, який його запускає, контролює і регулює. Це, у свою чергу, потребує вирішення таких проблемних вузлових положень, як: земельна рента, її нарахування, вилучення, використання, засновані на ній практично всі землеуправляющіе вартісні важелі - ціна землі, орендна плата, земельний податок, грошові ставки земельних операцій.

У підсумку на сьогоднішній день в країні близько 10% території знаходиться у приватній власності фізичних та юридичних осіб. У ході реформи були проведені зміни в користуванні землею, що викликало зміни в територіальній структурі земельного фонду країни. У зв'язку з цим помінялися функції земельних ресурсів.

Розвиток земельної реформи в Росії формується з різних показників, але в кінцевому підсумку знаходить своє оформлення в законодавчих та інших нормативних актах. За останній час прийнято безліч нормативних правових актів, основою яких, звичайно ж, є Конституція Російської Федерації.

Основний закон Російської Федерації визначив головні принципи розвитку земельного законодавства: рівності всіх форм власності на землю, захист у рівній мірі прав власників та інших титульних користувачів землі, прерогатива федерального законодавства над законодавством суб'єктів Російської Федерації, оплатне користування земельними ділянками, на нанесення шкоди навколишньому природному середовищу в зв'язку з використанням земельних ділянок. Конституцією земельні питання та земельне законодавство віднесені до спільного ведення Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації. Використовуючи свої повноваження, органами державної влади та місцевого самоврядування приймається у розвиток федерального законодавства цілий комплекс нормативних актів [61, 150].

Реформування земельних відносин в Росії почалося в 1990 році з прийняттям закону РРФСР "Про земельну реформу". У 1991 році був прийнятий Земельний кодекс РРФСР, що встановив різноманітність форм власності на землю, в тому числі і приватну власність. Всього ж з 1990 по 2001 рік був прийнятий 41 Федеральний закон, 33 указу Президента РФ і близько сотні постанов уряду Росії. Крім того, свої закони ухвалювали і регіони. Таким чином, до 2001 року земельне законодавство являло собою конгломерат несистематизованих правових актів різного рівня, часто суперечать один одному.

Основним правовим регулятором земельних відносин, безумовно, є Земельний кодекс Російської Федерації від 25.10.2001г. № 136-ФЗ, який встановив наступні основні принципи земельного законодавства:

1) облік значення землі як основи життя і діяльності людини, відповідно до якого регулювання відносин щодо використання та охорони землі здійснюється виходячи з уявлень про землю як про природний об'єкт, що охороняється в якості найважливішої складової частини природи, природному ресурсі, який використовується як засобу виробництва в сільському господарстві і лісовому господарстві та засади здійснення господарської та іншої діяльності на території Російської Федерації, і одночасно як про нерухоме майно, про об'єкт права власності та інших прав на землю;

2) пріоритет охорони землі як найважливішого компонента навколишнього середовища і засобу виробництва в сільському та лісовому господарстві перед використанням землі як нерухомого майна, згідно з яким володіння, користування і розпорядження землею здійснюються власниками земельних ділянок вільно, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу;

3) пріоритет охорони життя і здоров'я людини, згідно з яким при здійсненні діяльності з використання та охорони земель повинні бути прийняті такі рішення і здійснені такі види діяльності, які дозволили б забезпечити збереження життя людини або запобігти негативному (шкідливий) вплив на здоров'я людини, навіть якщо це потребує великих витрат;

4) участь громадян, громадських організацій (об'єднань) і релігійних організацій у вирішенні питань, що стосуються їхніх прав на землю, згідно з яким громадяни Російської Федерації, громадські організації (об'єднання) і релігійні організації мають право брати участь у підготовці рішень, реалізація яких може вплинути на стан земель за їх використання та охорону, а органи державної влади, органи місцевого самоврядування, суб'єкти господарської та іншої діяльності зобов'язані забезпечити можливість такої участі в порядку і у формах, які встановлені законодавством;

5) єдність долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами;

6) пріоритет збереження особливо цінних земель та земель особливо охоронюваних територій, згідно з яким зміна цільового призначення цінних земель сільськогосподарського призначення, земель лісового фонду, зайнятих лісами першої групи, земель особливо охоронюваних природних територій та об'єктів, земель, зайнятих об'єктами культурної спадщини, інших особливо цінних земель і земель особливо охоронюваних територій для інших цілей обмежується або забороняється в порядку, встановленому федеральними законами. Встановлення даного принципу не повинно тлумачитися як заперечення чи применшення значення земель інших категорій;

7) платність використання землі, згідно з яким будь-яке використання землі здійснюється за плату, за винятком випадків, встановлених федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації;

8) поділ земель за цільовим призначенням на категорії, згідно з яким правовий режим земель визначається виходячи з їх приналежності до тієї або іншої категорії і дозволеного використання відповідно до зонування територій та вимогами законодавства;

9) розмежування державної власності на землю на власність Російської Федерації, власність суб'єктів Російської Федерації і власність муніципальних утворень, згідно з яким правові засади та порядок такого розмежування встановлюються федеральними законами;

10) диференційований підхід до встановлення правового режиму земель, відповідно до якого при визначенні їх правового режиму повинні враховуватися природні, соціальні, економічні та інші фактори;

11) поєднання інтересів суспільства і законних інтересів громадян, відповідно до якого регулювання використання та охорони земель здійснюється в інтересах всього суспільства при забезпеченні гарантій кожного громадянина на вільне володіння, користування і розпорядження належною йому земельною ділянкою.

Нове земельне законодавство Росії регулює відносини щодо використання та охорони земель в Російській Федерації як основи життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території. Майнові ж відносини щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, а також по здійсненню операцій з ними регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачено земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством про надра, про охорону навколишнього середовища, спеціальними федеральними законами. Сімнадцятого глава Цивільного кодексу РФ «Право власності та інші речові права на землю» повністю присвячена земельним ставленням [40, 14].

Особливо важливу роль у російському земельно-правовому просторі мають такі законодавчі акти, як федеральні закони «Про землеустрій» від 18.06.2001г. № 78-ФЗ, «Про державний земельний кадастр» від 02.01.2000г. № 28-ФЗ і «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997г. № 122-ФЗ, які регулюють основні процеси:

1) створення об'єкта права за допомогою землеустрою;

2) облік об'єкта землеустрою з веденням державного земельного кадастру;

3) реєстрація прав на створений земельну ділянку та їх державний захист.

Російської особливістю є та обставина, що до початку проведення реформ вся земля перебувала у державній власності і крім рішення задачі її приватизації, тобто передачі землі у власність приватним особам, повинна також вирішуватися завдання проведення розмежування державної землі по вертикалі. Вирішенню цієї правової проблеми присвячений федеральний закон від 17.07.2001г. № 101-ФЗ «Про розмежування державної власності на землю». Даний законодавчий акт створює правові основи розмежування державної власності на землю на власність Російської Федерації (федеральну власність), власність суб'єктів Російської Федерації і власність муніципальних утворень (муніципальну власність). При цьому порядок розпорядження земельними ділянками, що перебувають у державній власності до розмежування державної власності на землю, регламентується Постановою Уряду РФ від 07.08.2002 р. № 576.

Правовому регулюванню відносин, що виникають у зв'язку з переведенням земель або земельних ділянок у складі таких земель з однієї категорії в іншу, присвячений федеральний закон від 21.12.2004 р. № 172-ФЗ «Про переведення земель або земельних ділянок з однієї категорії в іншу».

Революційним за своєю значимістю можна вважати федеральний закон від 24.07.2002 р. № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», який регулює відносини, пов'язані з володінням, користуванням, розпорядженням земельними ділянками із земель сільськогосподарського призначення, встановлює правила і обмеження, які застосовуються до обороту земельних ділянок і часткою у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення - операціях, результатом здійснення яких є виникнення або припинення прав на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення та частки у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, визначає умови надання земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також вилучення їх у державну чи муніципальну власність.

Зазначені вище правові акти є основними в правовій сфері, при цьому аніскільки не зменшується значення безлічі інших федеральних законів, постанов і відомчих актів, які також формують собою російське земельне право.

2.2 Аналіз угод із земельними ділянками

Ринок землі - засіб перерозподілу земель між власниками економічними методами на основі конкурентного попиту та пропозиції, що забезпечує [48]:

• передачу прав на земельні ділянки від однієї особи до іншої;

• встановлення рівноважних цін на землю в різних регіонах;

• зв'язок між власниками нерухомості та покупцями за допомогою економічної мотивації;

• розподіл простору між конкуруючими варіантами використання земель та суб'єктами ринку.

Ринок землі як саморегулююча система включає 7 основних елементів: попит, пропозиція, ціна, менеджмент, маркетинг, інфраструктура та ділові процедури.

Попит-кількість земельних ділянок (площа), які покупці готові придбати при різних цінах.

Пропозиція - кількість грошей, сплачених за одиницю земельної площі у здійснених угодах.

Вартість - найбільш ймовірний грошовий еквівалент власності. Це найвища ціна, яку принесе продаж ділянки на конкурентному і відкритому ринку, коли покупець і продавець діють розумно, зі знанням справи, і на операцію не впливають сторонні подразники (ринкова вартість).

На ринку землі діє чотири основні групи осіб: продавці, покупці, професійні учасники і різні державні органи.

Ринок землі, як і інші види ринків, в автоматичному режимі виконує різні функції, такі як:

• регулювання розподілу земельних ресурсів між сферами діяльності;

• санації підприємців - розорення неефективних організацій;

• ціноутворення - встановлення рівноважних цін на земельні ділянки;

• забезпечення свободи підприємництва і вибору сфери діяльності;

• посередництво - встановлення зв'язку між споживачами, попитом і пропозицією земель;

• стимулювання науково-технічного прогресу, підвищення ефективності бізнесу, особистої вигоди;

• інформація про ціни, попит, пропозицію та інших даних про землю.

Земельним ділянкам, як і ринку нерухомості в цілому, властиві деякі специфічні властивості, зокрема: сезонні коливання цін, велика диференціація цін у залежності від місця розташування, розвитку інженерної інфраструктури та екологічних умов; сегментація ринку за економічним можливостям покупців і ін Основні ж особливості визначаються специфікою самого товару - землі.

Оскільки земельна власність включає різні поєднання юридичних прав та інтересів, то в одних випадках на ринок може виходити оренда, в інших - заставні зобов'язання, а в третіх - об'єкт повній власності, вільний від будь-яких вимог.

Відносини власності та речові права суб'єктів земельного ринку реалізуються за допомогою різного роду угод, учасники яких мають володіти правоздатністю і дієздатністю.

Операцією називаються усвідомлені дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення їхніх прав і обов'язків. Сутність операції складають вольове дію з певною метою, а не подія або вчинок, і волевиявлення - зовнішнє вираження волі. Воля - здатність до вибору і внутрішнім зусиллям - дає відповідь на запитання «Чого я хочу?», А волевиявлення - «Що я для цього роблю?». Волевиявлення повинне відповідати волі при здійсненні угоди. Юридичні наслідки пов'язані саме з волевиявленням, яке можна піддати правовій оцінці. Для укладення угоди необхідно, щоб воля всіх її стогін співпадала і була виражена (закріплена) у певній формі.

Операції з земельними ділянками можуть бути односторонніми, двосторонніми та багатосторонніми [60, 133].

Для вчинення односторонньої угоди досить дії однієї сторони (заповіт, прийняття спадщини, відмова від спадщини, оголошення). Така угода породжує наслідки, що зачіпають одне, два і більше осіб.

Для здійснення двосторонніх угод необхідно дію двох сторін, два співпадаючих волевиявлення (купівля-продаж, обмін та ін.) Кожна зі сторін може бути представлена ​​не одним, а кількома особами. Така угода називається договором.

У скоєнні багатосторонніх угод беруть участь не менше трьох сторін, дії яких не суперечать один одному, а спрямовані на досягнення одних і тих же цілей: договір про спільну діяльність, про створення фермерського господарства та ін

Відповідно до цивільного законодавства, всі операції з земельними ділянками вчиняються у письмовій формі шляхом складання документа, що виражає зміст угоди та підписаного безпосередньо особою, від імені якого укладена угода, або тим, хто діє за його уповноваженням, зокрема на основі довіреності (ст. 160 , 550, 434, 339 та ін ГК РФ).

Договір, предметом якого є земельна ділянка, як правило, містить:

- Вказівка ​​про вид угоди (купівля-продаж, дарування, міна, іпотека тощо);

- Найменування сторін (прізвище, ім'я, по батькові, паспортні дані; або установчі документи, юридична адреса і т.д.);

- Опис земельної ділянки, її правовий режим, обтяження та обмеження, місцезнаходження, загальна площа, відомості про нерухоме майно, розміщеному на земельній ділянці, і т.п.);

- Вказівка ​​на відсутність заборони на вчинення правочинів щодо даної земельної ділянки;

- Порядок передачі права на земельну ділянку (якщо договором передбачається передача земельної ділянки у власність - купівля-продаж, міна, дарування);

- Ціну угоди (якщо договір відшкодувальний);

- Термін дії договору (якщо за договором надається право користування земельною ділянкою - оренда, безоплатне користування, тимчасове користування).

Угоди з земельною ділянкою відбуваються в простій письмовій формі, тобто без нотаріального посвідчення. Однак це не позбавляє сторони права за взаємною згодою засвідчити договір у нотаріуса.

Відповідно до ст. 164 і п. 3 ст. 433 ГК РФ операція із земельною ділянкою вважається укладеною з моменту державної реєстрації в установі юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в порядку, передбаченому федеральним законом від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ".

Державна реєстрація - особливий юридичний акт, на підставі і з моменту скоєння якого за фізичними та юридичними особами держава визнає і закріплює виникнення, обмеження (обтяження), перехід або припинення прав на землю.

Реєстрації підлягають речові права на землю - право власності, право постійного (безстрокового) користування, право довічного наслідуваного володіння, а також обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення. Угода вважається зареєстрованою і відповідно має юридичну силу з моменту внесення запису про операцію в Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним.

У той же час виділяють наступні види угод із земельними ділянками:

• купівля-продаж;

• господарське відання та оперативне управління;

• дарування, успадкування, обмін і обмін;

• страхування, траст;

• оренда, застава (іпотека);

• довічне успадковане володіння;

• постійне користування;

• внесок до статутного капіталу акціонерного товариства та інших організацій;

• рента, концесія;

• приватизація державних земель;

• інші.

У той же час часто виникають угоди, які не можна визнати дійсними. Відповідно до цього перерахуємо умови дійсності угод із земельними ділянками:

• зміст не суперечить закону, підзаконних актів або положенням;

• вчинення правоздатними юридичними особами та дієздатними громадянами;

• ліцензування професійних посередників;

• відповідність волевиявлення і волі;

• дотримання єдино можливої ​​форми угоди та державної реєстрації.

У випадку, якщо якісь частини угоди суперечать перерахованим умовам, то угода визнається недійсною.

При цьому, недійсність частини угоди не тягне недійсності інших її частин.

Основні способи угод із земельними ділянками представлені на малюнку 2.1.

Рисунок 2.1 - Основні способи угод із земельними ділянками

Таким чином, існує величезне різноманіття угод із земельними ділянками, які можна класифікувати за різними ознаками.

Офіційна статистика Росії відображає, хоча і не в повній мірі, тільки два види угод - зареєстровані договори про купівлю-продаж земельних ділянок та про їх оренду. В останні два роки фіксується також інформація про операції із земельними частками.

У 1993 р. було зареєстровано 10 тис. угод купівлі-продажу земельних ділянок, у 1994 р. - 100 тис., у 1995 р. - 231 тис., у 1998 р. - більше 300 тис. угод. Приблизно дві третини всіх угод припадає на землі, розташовані у сільській місцевості.

У 1999 р. в Росії було здійснено 5226,6 тис. угод із земельними ділянками на площі 72 150,7 тис. га

Слід врахувати, що порівнювати обсяги укладених угод із землею в 1999 р. по відношенню до попередніх років можна умовно в зв'язку з відсутністю частини інформації з цього показника для деяких територій через неможливість отримання її від реєстраційних органів.

Із загального обсягу угод з земельними ділянками в 1999 р. 90,7% припадає на оренду державних і муніципальних земель, що становить 4 733,3 тис. угод на площі 72 028,5 тис. га. Для порівняння - в 1998 р. було укладено 3995,5 тис. орендних угод на площі 24 523,3 тис. га.

Розглянемо структуру операцій з земельними ділянками в Російській Федерації в 1996 - 1999 роках (табл. 2.1).

Таблиця 2.1 - Структура угод із земельними ділянками в Росії в 1996 - 1999 рр..

Використання державних і муніципальних земель на правах оренди було основною формою земельних відносин при угодах у всіх суб'єктах Російської Федерації, за винятком Інгуської Республіки, де в 1999 році було здійснено продаж прав оренди землі на 7 ділянок (1,38 га).

Малюнок 2.2 - Операції на ринку землі в Росії 1996-2001 рр..

Угоди з купівлі-продажу землі громадянами та організаціями також займали значну частину в структурі всіх угод, або 5,6% (291,8 тис. на площі 45,4 тис. га). У порівнянні з 1998 р. кількість таких продажів у цілому по Російській Федерації збільшилася на 24%, особливо виріс обсяг продажів земельних ділянок, наданих для індивідуального житлового будівництва та особистого підсобного господарства. У 1999 р. не продавалися земельні ділянки між громадянами та юридичними особами в Москві, в республіках Північна Осетія, Тува, Дагестан, Інгушської; а також в Ненецькому, Ямало-Ненецькому, Таймирському автономних округах.

У 1999 році продаж державних і муніципальних земель була відсутня в 16 суб'єктах Російської Федерації. Кількість земельних ділянок, переданих державними органами влади та органами місцевого самоврядування у власність громадянам та юридичним особам за плату, склало лише 22,2 тис. на площі 15,8 тис. га.

Малюнок 2.3 - Продаж державних і муніципальних земель в Росії в 1996 - 1999 рр..

Відповідно до Указу Президента Російської Федерації від 26 листопада 1997 р. № 1263 "Про продаж громадянам і юридичним особам призначених під забудову земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень або права їх оренди" та Постановою Уряду Російської Федерації від 5 січня 1998 р . № 2 "Про порядок організації проведення таких торгів в суб'єктах Росії" приймалися відповідні законодавчо-нормативні акти. У результаті чого за 1999 р. в 41 території Російської Федерації була проведена продаж прав оренди на 8104 земельних ділянок громадянам та організаціям. Така форма земельно-правових відносин найбільш розвинена в Москві. У той же час в 26 суб'єктах Росії земля була продана у власність на аукціонах (417 ділянок на площі 1730,3 га) і конкурсній основі (108 ділянок на площі 21,65 га). У цих випадках ділянки виставлялися на продаж в основному для житлового будівництва та сільськогосподарського виробництва.

Кількість інших угод із землею: успадкування, дарування та заставу, обмежена, особливо по заставі землі (0,02%). У 1999 р. обсяг угод щодо дарування земельних ділянок скоротився в порівнянні з минулим роком на 15% і по заставі на 56%. Площі земельних ділянок, залучених до угоди між громадянами, становлять близько 1% від усіх використовуваних ними земель.

В останні роки операції з земельними ділянками також активно укладаються і реалізуються. Особливо це пов'язано з тим, що поступово нормалізується нормативна база з даного питання.

Таким чином, можна сказати, що ринок землі в Росії знаходиться у стадії активного розвитку. При цьому держава в цьому питанні відіграє досить активну роль.

ВИСНОВОК

Отже, в даній роботі були розглянуті такі питання як особливості становлення земельного ринку в Росії, земельний фонд, що знаходиться в розпорядженні нашої країни та її окремих регіонів, тенденція його зміни за 14 років, а також особливості і статистика угод із земельними ділянками в Російській Федерації.

В результаті виконання роботи можна зробити ряд висновків.

По-перше, земля це особливе багатство для будь-якої країни, так було і буде завжди. Саме вона годує населення, дає йому можливість працювати. Це один з основних факторів виробництва, який до того ж є невідновних.

Відповідно з цими особливостями набуває свої особливості і ринок землі, на якому також як і на будь-якому іншому діють закони попиту та пропозиції.

Наша країна має величезні земельними ресурсами, структура яких представлена ​​і сільськогосподарськими, і водними, і лісовими, і т.д. Всі ці ресурси вимагають дбайливого ставлення та грамотного використання. Причому в рішенні цієї задачі дуже велика роль держави.

Разом з переходом до ринкової економіки в Росії почалося перетворення різних її галузей, не виняток і земельний ринок. За роки реформ довго обговорювали питання правильної організації земельних відносин у нашій країні. І основною проблемою довгі роки була відсутність однозначної законодавства з даного питання, незважаючи на те, що регулярно розроблялися і впроваджувалися нові нормативно-правові документи. Багато хто з них не вирішували суті питання.

Зараз ситуація поступово стабілізується. Введено в дію багато законів, Земельний Кодекс і т.п. Активно реалізуються операції з земельними ділянками протягом багатьох років.

Разом з тим ще існують невирішені питання, але розвиток даної галузі вже досить стабільно.

У ході земельної реформи важливо стратегічно грамотно і раціонально розпорядитися цим багатством. Зараз, напевно, головний обов'язок органів влади, і всіх, кому не байдужі долі вітчизни, створити необхідні умови для того, щоб сільськогосподарські землі залишилися в руках тих селян, які не забули родові традиції ставлення до землі, як до матері-годувальниці. Тобто були доступні їм в умовах ринку. Результат реформування дійсно буде доленосний, і тому потрібно йти "в народ", роз'яснюючи суть реформи. Тому активно повинні працювати з цього питання та ЗМІ.

Список літератури

I. Нормативно-правові акти

1. Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 р. / / Російська Газета. - 25 грудня 1993р.

2. Земельний кодекс Російської Федерації від 25 жовтня 2001 № 136 ФЗ / / Відомості Верховної Ради України від 29 жовтня 2001. № 44. - Ст. 4147.

3. Частина перша Цивільного кодексу Російської Федерації від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 5 грудня 1994 р. - № 32. - Ст. 3301; Частина друга Цивільного кодексу Російської Федерації від 26 січня 1996 р. № 14-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 29 січня 1996 р. - № 5. - Ст. 410; Частина третя Цивільного кодексу Російської Федерації від 26 листопада 2001 р. № 146-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 3 грудня 2001 р. - № 49. - Ст. 4552.

4. Цивільно-процесуальний кодекс РФ від 14 листопада 2002 року / / Російська газета. - 2002. - № 220;

5. Водний кодекс Російської Федерації від 16 листопада 1995 р. № 167-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 20 листопада 1995 р. - № 47. - Ст. 4471

6. Закон Російської Федерації від 29 травня 1992 р. "Про заставу" / / Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. - 11 червня 1992 р. - № 23. - Ст. 1239.

7. Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / / Відомості Верховної Ради України. - 20 липня 1998 р. - № 29. - Ст. 3400.

8. Федеральний закон від 2 січня 2000 р. № 28-ФЗ «Про державний земельний кадастр» / / Збори Законодавства Російської Федерації. - 10 січня 2000 р. - № 2. - Ст. 149.

9. Федеральний закон від 31 грудня 1995 р. № 226-ФЗ "Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації" Про державне мито "/ / Відомості Верховної Ради України. - 1 січня 1996 р. - № 1. - Ст. 19.

10. Федеральний закон від 10 січня 2002 р. № 7-ФЗ "Про охорону навколишнього середовища" / / Російська газета. - 12 січня 2002 р. - № 6.

11. Федеральний закон від 19 травня 1995 р. № 82-ФЗ "Про громадських об'єднаннях" / / Відомості Верховної Ради України. - 22 травня 1995 р. - № 21. - Ст. 1930.

12. Федеральний закон від 14 березня 1995 р. № 33-ФЗ "Про особливо охоронюваних природних територіях" / / Відомості Верховної Ради України. - 1995 р. - № 12. - Ст. 1024.

13. Федеральний закон від 17 липня 2001 р. № 101-ФЗ "Про розмежування державної власності на землю" / / Відомості Верховної Ради України. - 23 липня 2001 р. - № 30. - Ст. 3060.

14. Закон РРФСР від 23 листопада 1990 р. "Про земельну реформу" / / Відомості З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР. - 29 листопада 1990 р. - № 26. - Ст. 327.

15. Закон Російської Федерації від 23 грудня 1992 року № 4196-I "Про право громадян Російської Федерації на отримання у приватну власність і на продаж земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва" / / Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. - 1993. - № 1. - Ст.26.

16. Федеральний закон від 25 жовтня 2001 р. "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації" / / Відомості Верховної Ради України. - 29 жовтня 2001

17. Федеральний закон від 17 липня 2001 р. № 101-ФЗ "Про розмежування державної власності на землю" / / Відомості Верховної Ради України. - 23 липня 2001 р. - № 30. - Ст. 3060.

18. Федеральний закон від 15 квітня 1998 р. № 66-ФЗ "Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян" / / Відомості Верховної Ради України. - 20 квітня 1998 р. - № 16. - Ст. 1801.

19. Федеральний закон від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" / / Відомості Верховної Ради України. - 3 серпня 1998 р. - № 31. - Ст. 3813.

20. Закон РРФСР від 11 жовтня 1991 р. № 1738-1 "Про плату за землю" / / Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради РФ. - 5 листопада 1991 р. - № 44. - Ст. 1424.

21. Основи законодавства СРСР і союзних республік про землю від 28 лютого 1990 р. № 1251-1 / / Відомості Верховної Ради СРСР. - 1990 р. - № 10. - Ст. 129-130.

22. Указ Президента Російської Федерації від 2 березня 1992 р. № 213 "Про порядок встановлення норми безоплатної передачі земельних ділянок у власність громадян" / / Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. - 1992. - № 11. - Ст.561.

23. Указ Президента Російської Федерації від 22 квітня 1992 р. № 397 "Про невідкладні заходи щодо захисту місць проживання та господарської діяльності малочисельних народів Півночі" / / Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. -1992. - № 18. - Ст.1009.

24. Указ Президента Російської Федерації від 15 червня 1992 р. № 632 "Про заходи щодо реалізації Закону Російської Федерації" Про реабілітацію репресованих народів "щодо козацтва" / / Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. - 1992. - № 25. - Ст.1429.

25. Указ Президента Російської Федерації від 1 жовтня 1992 р. № 1151 "Про проведення на території Московської області в 1992 році експерименту по аукціонний продаж земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва" / / Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. - 1992. - № 14. - Ст.1121.

26. Указ Президента Російської Федерації від 14 жовтня 1992 р. № 1228 "Про продаж за приватизаційні чеки житлового фонду, земельних ділянок і муніципальної власності" / / Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. - 1992. - № 16. - Ст.1235.

27. Указ Президента Російської Федерації від 16 грудня 1993 р. № 2144 "Про федеральних природні ресурси" / / Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. - 1993. - № 51. -Ст.4932.

28. Указ Президента Російської Федерації від 6 лютого 1995 р. № 96 "Про другий етап приватизації в м. Москві" / / Відомості Верховної Ради України. - 1995. - № 7. - Ст.510.

29. Указ Президента Російської Федерації від 2 лютого 1996 р. № 135 "Про безкоштовне надання земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва громадянам, які виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей" / / Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 6. - Ст.537.

30. Указ Президента Російської Федерації від 14 лютого 1996 р. № 198 "Про право власності громадян і юридичних осіб на земельні ділянки під об'єктами нерухомості у сільській місцевості" / / Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 8. - Ст.740.

31. Указ Президента Російської Федерації від 7 березня 1996 р. № 337 "Про реалізацію конституційних прав громадян на землю" / / Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 11. - Ст.1026.

32. Указу Президента Російської Федерації від 16 квітня 1996 р. № 564 "Про економічні та інших пільги, що надаються козачим товариствам та їх членам, що взяли на себе зобов'язання щодо несення державної та іншої служби" / / Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 17. - Ст.1955.

33. Указ Президента Російської Федерації від 26 листопада 1997 р. № 1263 "Про продаж громадянам і юридичним особам призначених під забудову земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди" / / Відомості Верховної Ради України. - 1997. - № 48. - Ст.5546.

34. Указ Президента РФ від 14 лютого 1996 р. № 198 "Про право власності громадян і юридичних осіб на земельні ділянки під об'єктами нерухомості у сільській місцевості" / / Відомості Верховної Ради України. - 19 лютого 1996 р. - № 8. - Ст. 740.

35. Указ Президента РФ від 24 грудня 1993 р. № 2287 "Про приведення земельного законодавства Російської Федерації у відповідність з Конституцією Російської Федерації" / / Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. - 1993. - № 52. - Ст. 5085.

36. Указ Президента РФ від 16 грудня 1993 р. № 2144 "Про федеральних природні ресурси" / / Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. - 1993 р. - № 51. - Ст. 4932.

37. Указ Президента РФ від 27 жовтня 1993 р. № 1767 "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії" / / Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. - 1 листопада 1993 р. - № 44. - Ст. 4191.

38. Указ Президента РФ від 23 квітня 1993 р. № 480 "Про додаткові заходи щодо наділення громадян земельними ділянками" / / Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. - 1993 р. - № 17. - Ст. 1452.

39. Указ Президента РФ від 12 лютого 1993 р. № 222 "Про Міжнародний фінансовому фонді земельної та агропромислової реформи" / / Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. - № 8. - 1993 р. - Ст. 660.

40. Указ Президента РФ від 27 грудня 1991 р. № 323 "Про невідкладні заходи щодо здійснення земельної реформи в УРСР" / / Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. - 2 січня 1992 р. - № 1. - Ст. 53.

41. Постанова Уряду РФ від 1 лютого 1995 р. № 96 "Про порядок здійснення прав власників земельних часток і майнових паїв" / / Відомості Верховної Ради України. - 1995 р. - № 7. - Ст. 534.

42. Постанова Уряду РФ від 29 грудня 1991 р. № 86 "Про порядок реорганізації колгоспів і радгоспів" / / Зібрання постанов Уряду РРФСР. - 1992 р. - № 1-2. - Ст. 9.

43. Розпорядження Мінмайна РФ від 6 березня 2002 р. № 568-р "Про затвердження методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок" / / Експрес-закон. - Червень 2002 р. - № 21.

44. Наказ Держкомзему РФ від 28 жовтня 1999 р. № 70 "Про внесення змін та доповнень до форми оперативної звітності про хід земельної реформи"

45. Наказ Держбуду РФ від 12 серпня 1999 р. № 27 "Про затвердження плану заходів щодо участі Держбуду Росії в реалізації федеральної цільової програми" Розвиток земельної реформи в Російській Федерації на 1999 - 2002 рр.. "

II. Спеціальна література

46. Буздалов І. Земельні відносини в перехідний період / / Питання економіки, 2005, № 8.

47. Габбасов Р.Г., Голубєва Н.В. Про Земельному кодексі Російської Федерації / / Податковий вісник. - № 3, 4, 5. - Березень, квітень, травень 2002р.

48. Галієва Р. Суб'єкти та об'єкти земельних прав. / / Відомості Верховної Ради. - № 10. - Жовтень 2002р.

49. Горемикін В.А. Сучасний земельний ринок в Росії. - М.: Дашков і Ко, 2004. - 624 с.

50. Дерюгіна Т.В. Об'єкти сервітутного правовідносини / / Журнал російського права. - № 5. - Травень 2001р.

51. Єрофєєв Б.В. Земельне право Росії. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 656 с.

52. Зайве А.В. Правові аспекти земельних відносин в сучасній Росії / / http://www.tiei.ru/ppage/pages/75/HTML/Zaivaia_tezis.htm.

53. Інтерв'ю з П.В. Крашенинникова, доктором юридичних наук, головою Комітету Державної Думи по законодавству / / Законодавство. - № 3. - Березень 2002р.

54. Калінін М.І. Право власності та інші права на землю / / Законодавство. - 1997. - № 1.

55. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (постатейний). Вид. 3-є, випр. і доп. / За ред О. Н. Садикова - М.: Юридична фірма Контракт; Инфра - М. - 1998.

56. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації / Під ред. Крассова О.І.. - М.: Фонд Правова Культура. - 2002р.

57. Коментар до Земельного кодексу. З книги "Коментар до земельного законодавства Російської Федерації" / Рук. авт. колективу Бархатов М.В. - М.: Юрайт-Издат. - 2002р.

58. Коментар до Федерального закону "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації". З книги "Коментар до земельного законодавства Російської Федерації" / Рук. авт. колективу Бархатов М.В. - М.: Юрайт-Издат. - 2002р.

59. Коментар до Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" сільськогосподарського призначення ". З книги" Коментар до земельного законодавства Російської Федерації "/ Рук. Авт. Колективу Бархатов М.В. - К.: Юрайт-Издат. - 2002р.

60. Постатейний коментар до Конституції Російської Федерації / Під ред. Окунькова Л.А. - Фонд «Правова культура». - М. 1999.

61. Постатейний науково-практичний коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації (зі змінами та доповненнями на 1 квітня 2001 р.) (в ред. Федерального закону від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ із змінами, внесеними Федеральними законами від 20 лютого 1996 р . № 18-ФЗ, від 12 серпня 1996 р. № 111-ФЗ, від 8 липня 1999 р. № 138-ФЗ) / Под ред. Ерделевского А.М. - М.: БЕК. - 2000;

62. Проваторов В.В. Трансформація земельного фонду Росії за останні 10 років / / http://geopub.narod.ru/student/pravotorov/author.htm.

63. Розподіл і структура земельного фонду Росії / / http://ecolife.org.ua/data/sdata/sd3-15.php.

64. Сиваков Д.О. Про правове регулювання водно-земельних відносин / / Журнал російського права. - № 1. - Січень 2002р.

65. Скрябіна О.Л. Землекористування та земельні платежі / / Фінансова газета. Регіональний випуск. - № 19. - Травень 1999р.

66. Станкевич Н.Г. Речові права на землю юридичних осіб у законодавстві Росії та Білорусі / / Журнал російського права. - № 4. - Квітень 2002р.

67. Суворий А.Ф. Правові аспекти використання земель органами прикордонної служби / / Журнал російського права. - № 11 .- листопад 2002р.

68. Шагайда М. Формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Росії / / Вітчизняні запіскі.2006, № 1.

69. Екологія: Земля / / http://studref.susya.ru/st1/index.php?un=16735.