Загальні положення договору оренди
ЗМІСТ
1. Поняття договору оренди, його види, сторони договору. Умови договору
2. Права та обов'язки сторін договору
3. Висновок і зміна договору
4. Припинення договору. Відповідальність сторін
Список використаних джерел
1. Поняття договору оренди, його види, сторони договору. Умови договору
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 577 ЦК).
Договір оренди є консенсуальним, взаємним і оплатним.
Виділяють такі види оренди:
1. прокат;
2. оренда транспортних засобів:
2.1. з екіпажем;
2.2. без екіпажу;
3. оренда будівель і споруд
4. оренду житлових приміщень (найм);
5. фінансова оренда (лізинг).
По кожному з видів договорв є спеціальні акти законодавства, тому сначалва застосовуються правила спеціальних актів законодавства, а потім правила відповідного параграфа глави 34 ЦК «Оренда» і лише потім - правила параграфу 1 глави 34 ЦК «Загальні положення про оренду».
Сторони договору - орендодавець і орендар. За загальним правилом, і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи.
Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст. 579 ЦК).
Орендар - це особа, зацікавлена в отриманні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон не висуває.
Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування.
Орендареві належить право користування орендованим майном, тобто вилучення з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, в т.ч. придбання плодів і доходів. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (п. 2 ст. 577 ЦК).
Предмет договору - будь-яка неспоживна річ, оскільки вона не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання.
Склад, вартість переданого в оренду майна, порядок його передачі є істотними умовами для договору оренди (п. 1 ст. 8 Закону Республіки Білорусь "Про оренду"). Однозначну відповідь на питання про те, які саме дані про об'єкт оренди повинні бути вказані при укладенні договору оренди майнових комплексів, будівель, споруд чинне законодавство, зокрема п. 3 ст. 578 ЦК, не дає.
Предмет договору є істотною умовою договору і повинен задовольняти вимогу достатності. Достатність відомостей про об'єкт є оціночною категорією і визначається судом у кожному конкретному випадку, виходячи з обставин справи. Якщо суд прийде до висновку про відсутність (недостатності) таких даних у договорі, умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається неузгодженим. Оскільки ця умова законом визначено як істотне, договір за таких обставин вважається не укладеним.
В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі.
Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. Законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів.
Для різних видів договорів оренди додаються інші істотні умови.
Форма договору оренди визначається за правилами ст. 580 ЦК.
Договір оренди на термін більше року, а також якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі (п.1 ст. 580 ЦК).
Згідно із загальним правилом, встановленим у ст. 580 ЦК, будь-який договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації. Недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Тому дуже важливо визначити, який договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, а який ні.
Відповідно до п. 2 ст. 622 ЦК договір оренди будівлі, споруди, укладений на строк не менше одного року підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації, а договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації незалежно від терміну оренди і вважається укладеним тільки з моменту такої реєстрації (ст. 629 ГК ). Якщо договір укладений на термін менше одного року, такий договір не потребує державної реєстрації. Порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна регулюється спеціальними нормативними правовими актами.
Договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (ст. 595 ЦК), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна (ст. 580 ЦК).
Договір оренди укладається на термін, визначений договором. Якщо строк оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк. Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (ст. 581 ЦК).
2. Права та обов'язки сторін договору
Обов'язки орендодавця (ст. 582, 587 ЦК):
1. Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна.
Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи передані не були, проте без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків. Якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм майно в зазначений у договорі оренди термін, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, у розумний термін, орендар має право витребувати від нього це майно відповідно до статті 369 ГК і зажадати відшкодування збитків, заподіяних затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням.
2. Орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці недоліки. При виявленні таких недоліків орендар має право за своїм вибором:
- Зажадати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
- Безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;
- Зажадати дострокового розірвання договору.
Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, може без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна.
Якщо задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків із орендної плати не покриває завданих орендарю збитків, він має право зажадати відшкодування непокритої частини збитків.
Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.
Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно.
3. При укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно (сервітут, право застави тощо). Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.
4. Орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди. Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю, в розумний термін.
Порушення орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
- Провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
- Зажадати відповідного зменшення орендної плати;
- Вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Обов'язки орендаря (ст. 585, 586, 587 ЦК):
1. Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату).
Орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:
- Визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;
- Встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
- Надання орендарем певних послуг;
- Передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду;
- Покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди.
Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна.
Якщо законом не передбачено інше, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися.
Відповідно до норм гл. 34 ЦК умова про розмір орендної плати є істотним для договору оренди будівель і споруд. Згідно зі ст. 625 ЦК за відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним.
Правила параграфа 4 "Оренда будинків та споруд" гол. 34 ЦК застосовуються до оренди нежитлових приміщень. Виходячи з цього, умова про розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди нежитлового приміщення.
Розмір орендної плати повинна бути обгрунтована економічними розрахунками. Положенням, затвердженим Указом Президента Республіки Білорусь від 30.09.2002 N 495 (ред. від 29.01.2007) встановлені базові ставки орендної плати за приміщення в будівлях і спорудах, які, по-перше, знаходяться у державній власності, і, по-друге, є громадськими, адміністративними або переобладнаними виробничими.
2. Орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, у відповідності з призначенням майна.
Орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капітал господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено ЦК, іншим законом або іншими правовими актами. У зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар.
Договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди.
До договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами.
Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Відповідно до ст. 589 ЦК, якщо інше не передбачено договором оренди, дострокове припинення договору оренди тягне припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. Суборендар в цьому випадку має право на укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що залишився суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди. Якщо договір оренди з підстав, передбачених ЦК та іншими актами законодавства, є нікчемним, незначним є і укладений у відповідності з ним договір суборенди.
3. Орендар зобов'язаний підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди.
3. Висновок і зміна договору
Основним документом, що регулює відносини орендодавця з орендарем, є договір оренди. Відповідно до ст. 402 ЦК договір оренди вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.
Згідно з п. 2 ст. 392 ЦК, якщо після укладення договору прийнятий акт законодавства, що встановлює обов'язкові для сторін правила, інші, ніж діяли при укладенні договору, умови договору повинні бути приведені у відповідність до законодавства.
Угода сторін про зміну договору оренди, що підлягає державній реєстрації, будучи його невід'ємною частиною, також підлягає реєстрації.
Згідно зі ст. 592 ГК якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін.
Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків.
Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений строк (ст. 592 ЦК).
4. Припинення договору. Відповідальність сторін
Припинення договору оренди (у т.ч. його дострокове розірвання) провадиться за загальними підставами, передбаченими ЦК, з урахуванням правил ст.ст. 589 - 593 ЦК.
Ст. 590 ЦК містить перелік випадків, коли договір оренди може бути достроково розірваний судом на вимогу орендодавця (самостійно).
Договором оренди можуть бути передбачені й інші підстави його дострокового розірвання на вимогу орендодавця (ч. 2 ст. 590 ЦК). Проте слід мати на увазі, що вказаний у ст. 590 ГК перелік підстав не може бути скорочений за згодою сторін.
Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди та права орендаря не зачіпає.
У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря.
На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
2) істотно погіршує майно;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату. При розгляді спору суд може достроково розірвати договір оренди на підставі п.п. 3 ч. 1 ст. 590 ЦК як при невнесенні орендної плати в повному розмірі, так і в частині;
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до п. 2 ст. 420 ЦК.
Згідно з ч. 3 ст. 590 ГК вимогу орендодавця про розірвання договору має передувати обов'язкове письмове попередження орендаря про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Тим самим закон надав орендарю можливість в розумний термін усунути допущені порушення договору.
При виконанні орендарем зобов'язання не в розумний термін, а також у момент розгляду спору господарським судом є всі підстави для розірвання договору на підставі ст. 590 ЦК.
Згідно з п.п. 3 ч. 1 ст. 590 ЦК договір оренди може бути достроково розірваний судом на вимогу орендодавця у разі, коли орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.
Якщо вимога про дострокове розірвання договору оренди заявлено на підставі ст. 590 ЦК, застосовується спеціальна норма про порядок розірвання договору, що міститься у ч. 3 цієї статті, яка не суперечить загальній нормі п. 2 ст. 422 ЦК. Це означає, що вимога про дострокове розірвання договору оренди може бути пред'явлено орендодавцем до суду після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання зобов'язання в розумний термін. Якщо така спроба врегулювати відносини з орендарем не зроблена, має місце недотримання досудового порядку врегулювання спору.
Ст. 591 ЦК, на відміну від ст. 590 ЦК, не зобов'язує орендаря направляти орендодавцю письмове попередження з пропозицією виконати зобов'язання або усунути порушення в розумний термін, і в даному випадку застосовується загальна норма п. 2 ст. 422 ЦК, відповідно до якої до звернення до суду орендар повинен направити орендодавцю пропозицію розірвати договір і може пред'явити відповідний позов лише у випадку відмови від цієї пропозиції або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законодавством або договором, а при його відсутності - у тридцятиденний термін.
У тому випадку, якщо термін договору закінчується, і орендодавець має намір не відновлювати договірні відносини з орендарем, він зобов'язаний письмово повідомити орендаря про припинення договору. За відсутності доказів такого повідомлення договір вважається поновленим на невизначений термін.
Згідно з п. 5 ст. 423 ГК, якщо підставою для розірвання договору стало істотне порушення договору однією зі сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору.
Порушення орендодавцем умов договору, що спричинило його розірвання, дає орендарю право вимагати відшкодування завданих збитків, але не звільняє його від обов'язку щодо внесення орендних платежів.
Відповідно до п. 1 ст. 365 ЦК, якщо законодавством або договором не встановлено інше, діє загальне правило про те, що збитки відшкодовуються в частині, не покритій неустойкою. Стягнення збитків у повній сумі понад неустойки допускається лише в тому випадку, якщо це передбачено законодавством або договором.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
На вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендаря відповідно до п. 2 ст. 420 ЦК.
Ч. 3 ст. 590 ЦК визначено, що орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Якщо така спроба врегулювати відносини з орендарем не зроблена, має місце недотримання досудового порядку врегулювання спору.
Ст. 591 ЦК, на відміну від ст. 590 ЦК, не зобов'язує орендаря направляти орендодавцю попередження про необхідність виконання зобов'язання. Тому в даному випадку застосовується загальна норма п. 2 ст. 422 ЦК, відповідно до якої до звернення до суду орендар повинен направити орендодавцю пропозицію розірвати договір.
Одночасно сторони у договорі оренди можуть прямо виключити будь-яке з підстав дострокового розірвання з ініціативи орендодавця або орендаря.
Зобов'язання сторін після розірвання договору
1. При припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.
Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування.
У випадку, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойку, якщо інше не передбачено договором (ст. 593 ЦК).
2. Вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди.
У випадку, коли орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, не віддільні без шкоди для майна, орендар має право після припинення договору на відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди.
Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом.
Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця (ст. 594 ЦК).
Список використаних джерел
1. Цивільний кодекс Республіки Білорусь прийнятий Палатою представників 28 жовтня 1998 р., схвалений Радою Республіки 19 листопада 1998 з ізм. і доп. / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь.
2. Закон Республіки Білорусь від 12.12.1990 N 460-XII (ред. від 30.07.2004) «Про оренду» / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь.
2. Указ Президента Республіки Білорусь від 04.08.2006 N 498 «Про деякі питання оренди державного майна» (разом з усіма Положеннями) / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь.
3. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь: Загальна частина / Колбасін Д.А - Мн.: Молодь., 2003.
4. Чигир В.Ф. Цивільне право: підручник / За заг. ред. проф. В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 2000.