Жілішно-комуннальное господарство

Основні переваги і недоліки приватних компаній, керуючих експлуатацією житлового будинку ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... .. 10

Передумови Реформування ЖКГ у Росії. Основні цілі ... ... ... ... ... 12

Реформа ЖКГ: проблема та перспективи ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 13

Урядові плани реформування житлово-комунального господарства ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... ... 14

Висновок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .23

Список використаної літератури ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 25

Специфічні властивості ринку ЖКГ

Ринків багато, і у кожного свої особливості, які зумовлюють можливий рівень його ефективності. По-перше, житло-це нерухомість, а значить товар, який не можна імпортувати. Можна, звичайно, уявити собі масовий перехід в країну іноземних компаній, які захопили житловий ринок, але вірогідність цього дуже мала. По-друге, житло-це дорогий товар тривалого користування, придбання якого найчастіше неможливо за рахунок поточних доходів сімей. По-третє, у сучасних містах це часто товар колективного користування: у багатоквартирному будинку квартира може бути приватною, але багато необхідних елементи благоустрою (ліфти, вивезення сміття, охорона) знаходяться в загальному користуванні і повинні оплачуватися усіма мешканцями. Звідси необхідність угод та співробітництва або примусу до виконання зобов'язань. По-четверте, найважливіші комунальні послуги (газ, електрика, водопостачання, каналізація, почасти теплопостачання) мають низьку еластичність за ціною і є продуктами природної монополії, локальних або глобальних. Конкуренція за їх поставку конкурентним домогосподарствам або житловим комплексам виявляється неможливою. Виникає потреба в регулюванні цін або створення муніципальних підприємств. Контрольні та регулюючі вимагають участі державних і муніципальних органів. Службовці останніх також мають потребу в контролі, щоб виключити конкуренцію і забезпечити необхідну якість публічних послуг. По-п'яте функціонування подібних інститутів контролю взагалі може опинитися за межами можливостей ринку як економічного механізму. Звідси потреба у самоврядуванні, в громадянській активності того чи іншого співтовариства, перш за все на низовому рівні, де знаходиться ЖКГ.

Житлово-комунальне господарство-це складна соціально-економічна система, що забезпечує життя і роботу населення, а також підприємств різних галузей народного господарства необхідними ресурсами води, газу, тепла.

Специфіка ЖКГ полягає в його багатопрофільністю, багатогалузевий структурі, що вимагає відповідних організаційно-правової та економічної основ. Сучасна Фінансово-економічна ситуація така, що без зміни системи фінансування та управління житлово-комунальною сферою її ефективне функціонування неможливо. Протягом тривалого часу держава компенсувала значну частину витрат цієї сфери, контролювало будівництво і розміщення житла та об'єктів комунального господарства, обмежувало параметри проектування, експлуатації, обсяги і рівень послуг, комунальних послуг. Проведена політика виключала ринковий попит на послуги та житло, знижувала активність населення і господарюючих суб'єктів у формуванні вимог до якості експлуатаційних послуг.

Перехід до реальних ринкових відносин в ЖКГ повільніше, ніж в інших сферах, що призвело до нинішньої кризової ситуації.

Технічний стан основних фондів ЖКГ країни незадовільний. Через брак коштів на реновацію в деяких містах знос основних фондів досяг межі, а інженерних мереж-критичної середовища.

Підприємства, які до останнього часу тримали на своєму балансі житлові будинки та житлово-експлуатаційною ділянки, не можуть у повному обсязі фінансувати цю збиткову сферу і намагаються позбавитися від неї.

Активний процес передачі відомчого житла в муніципальну власність не завжди економічно підготовлений. Потужність муніципальних підприємств, призначених для обслуговування житлово-комунальної сфери, розрахована лише на 40% основних фондів цього господарства і без відповідного фінансування не готова вжити додаткових робіт і надавати якісні послуги.

Враховуючи зростаючий рівень вимог до якості, з одного боку, а фінансова криза і скачки цін, з другого, муніципальним підприємствам і ЖКГ в цілому потрібні значні дотації, на покриття яких коштів ні у федеральному, ні в місцевих бюджетах немає.

Сучасна фінансова криза різко ускладнив економічні аспекти функціонування ЖКГ.

На відміну від багатьох країн, в Росії ЖКГ є збитковим сектором економіки, який непосильним вантажем «висить» на бюджеті, але все одно знаходиться в запущеному стані. Така ситуація вимагає особливої ​​уваги, ретельного аналізу та відповідних організаційно-економічних заходів, здатних корінним чином змінити стан справ у житлово-комунальній сфері.

Реформування житлово-комунальної сфери є найважливішою державною програмою, якісна реалізація якої залежить від цілого ряду чинників, у тому числі від компетентності фахівців, на яких буде покладено вирішення конкретних організаційно-економічних завдань.

Проведена в країні реформа житлово-комунального господарства (ЖКГ) наочно показує, що основна мета, яку перед собою ставить держава, реалізуючи її, - перекласти тягар утримання свого житла на власника. Власники квартир доручили управління своєю власністю сторонній особі-Дирекції єдиного замовника (ДЕЗ), який самостійно вибирає тих підрядників, які надають ті чи інші роботи або послуги, необхідні для нормального обслуговування будинку. При цьому власник самостійно сплачує приблизно третину, а то й менше реальних витрат, необхідних для утримання домоволодіння. Частину, що залишилася коштів доплачують з бюджету відповідних рівнів. Однак, лише мала частина коштів йде на утримання домоволодіння.

Відповідно до нового Житлового кодексу до 1 березня 2005 року власники житла повинні були вибрати схему управління. Громадяни можуть відмовитися від послуг дирекції єдиного замовника радянського зразка і найняти приватну управляючу компанію. Власники квартир вправі напряму укласти з комерційною організацією контракт на управління. Для цього необхідно провести загальні збори мешканців або проголосувати за ту чи іншу фірму заочно, тоді як раніше найняти керуючу компанію можна було тільки за умови створення товариства власників житла (ТСЖ).

Ринок житла

Ринок житла, включаючи будівництво нового житла і оборот вторинного, дійсно конкурентний. На ньому можуть конкурувати будівельні компанії, девелопери і ріелтори, зазвичай теж приватні компанії, приватні особи - покупці будинків, квартир, а так само банки та інші фінансові організації, що надають фінансові ресурси. На цьому ринку виступають місцеві та державні органи, що тягне за собою небезпеку нерівної конкуренції, якщо вони прямо виконують ролі перерахованих агентів або є бенефіціарами компаній грають ці ролі, - муніципальні будівельні і девелоперські компанії, державні банки. У той же час ці органи є так само регуляторами ринку, залучаючись при цьому в конфлікти інтересів. Вони зазвичай грають вирішальну роль у наданні деяких ресурсів: виділення земельних ділянок, контролі за природними монополіями - підприємствами електроенергетики, тепло-і водопостачання, каналізації, коли мова йде про підключення вводяться будинків до відповідних інженерних мереж.

Проте в цілому проблеми, що загрожують конкуренції на цьому ринку, порівняно легко вирішимо, по-перше, законодавство, за допомогою антимонопольної політики, по-друге - завдяки громадському контролю. Пояснюється це тим, що первинні агенти (крім владних структур) цього ринку більшою частиною консолідовані й приблизно рівні за силою, відносини між ними відносно прості. Цьому затвердженню не суперечить той факт, що сьогодні даний ринок є у нас одним із самих корупційних. В. Яковлєв міністр регіонального розвитку, нещодавно визнав, що тіньові фактори становлять 15 - 25% вартості житла. Але пов'язано це якраз з неякісним законодавчим регулюванням і відсутністю демографічного контролю. Всі учасники гри задоволені сформованим порядком - зрозуміло, крім майбутніх мешканців.

Однак вони-то в грі і не беруть участь, або ж їм відведена роль «задньолавочників», які змушені прийняти цей порядок як заданий, хоча їм належить бути покупцями або орендарями житла. Нопроісходіт це зазвичай потім, крім випадків, коли вони виступають як пайовики (вкладники) і їх кошти залучаються вже на стадії будівництва. Вони більшою мірою, ніж звичайні платники податків, оплачують тіньові фактори.

Цікаво що спроба законодавців захистити інтереси пайовиків (закон «Про пайову участь у будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості» набув чинності 1 квітня 2005 року.) Викликала спочатку гнів останніх, майстерно направляється будівельниками, девелоперами та банками. Коли затія не вдалася, ці учасники ринку понесли втрати, але з ними і майбутні мешканці, тому що не всі й гроші вдалося повернути, а пропозиція житла скоротилося, а ціни на нього виросли. З 1 квітня 2005 року в перебігу 3-ох місяців не було укладено жодного договору про пайову участь. Але в результаті ринок став здоровішим, а права простих людей - більш захищені. Цей досвід показує: проблема вирішувана, на цьому ринку конкуренція є і буде.

Ринок ЖКП. Розподіл прав власності.

Більш складний інший ринок, ринок житлово-комунальних послуг (ЖКП). Тут головні гравці - мешканці (домогосподарства) та їх колективи (кондомініуми чи товариства власників житла - ТСЖ) або ж власники нерухомості, ріелтори і ті ж девелопери, які купують будинки з метою здачі їх в оренду. Вони покупці послуг. Продавці ЖКП - приватні, державні або муніципальні компанії з яких основні - природні монополії. Вартість газу та електроенергії складають левову частку вартості ЖКП, а вони поставляються монополістами, значить, регулювання цін і детальна регламентація цих ринків стають неминучими.

Чималі труднощі виникають з прав власності. Найпростіша схема - будинки належать індивідуальним власникам (домогосподарствам). Але тоді, оскільки їх багато на ринку виникає асиметрія інформації, нерівність сил між постачальниками послуг нечисленними і легкоорганізуемимі і безліччю покупців послуг. Організації останніх в якісь структури, здатні відстоювати інтереси мешканців, необхідна, але ускладнена. Кооперативи, ТСЖ-форма організації домогосподарств, особливо характерні для колективного житлового фонду - багатоквартирних будинків. Але з ними пов'язані проблеми внутрішньої організації - управління, контролю, мотивації участі мешканців у колективних діях, сюди ж віднесемо і проблему "безбілетника": хто-то завжди хоче "проїхати за рахунок більш активних і дисциплінованих членів колективу. Простіше, якщо є власник будинку, а мешканці-орендарі, тоді перший бере на себе функції покупця ЖКП, а відносини з мешканцями регулюються орендними контрактами.

Ще один варіант-власником є муніципалітет. У порівнянні з приватним власником його мотивації до ефективних дій ослаблені, та для мешканців він менш доступний. Людям доводиться стикатися з тим, що муніципальне підприємство, яке, здавалося б нічим не відрізняється від приватної компанії, виявляється лише однією з ланок ієрархії, по щаблях якої розподіляються не тільки повноваження, але і відповідальність. У цьому випадку мешканцям важче відстоювати свої права.

Основи діяльності ТСЖ (керуючої компанії)

На зміну муніципальним дезам, Сезам, ЖЕКам і МЖРЕПам приходять нові форми управління ТСЖ і керуючі компанії (КК).

Відповідно до Житлового кодексу питання про створення ТСЖ вирішується на загальних зборах домовласників, які організуються відповідно до його вимог. При цьому понад 50% домовласників на цих зборах повинні прийняти рішення про створення ТСЖ .. Після загальних зборів здійснюється державна реєстрація товариства власників житла відповідно до Федеральним законом від 08.08.01 № 129-ФЗ «Про державну реєстрацію юридичних осіб», і товариство набуває всі права юридичної особи, виготовляє друк, відкриває розрахунковий рахунок у банку.

Ключовими подіями в житті ТСЖ (КК) є загальні збори його членів. Саме на них приймаються всі найважливіші для життя ТСЖ (КК) рішення: встановлюються ставки технічного обслуговування, обираються склади правління та ревізійної комісії, приймаються рішення про внесення змін до статуту товариства, про його реорганізацію. Члени товариства вирішують, куди пустити доходи від господарської діяльності товариства. Найчастіше загальні збори членів товариства проводить його правління.

Управління багатоквартирним будинком полягає у визначенні підрядників, які будуть проводити необхідні для дому роботи на умовах, що максимально задовольняють більшість домовласників. Управління будинком, в якому створене товариство власників житла, здійснюється декількома способами. У тому випадку, якщо домовласники не можуть на перших етапах існування ТСЖ (КК) самостійно приймати необхідні рішення, вони можуть укласти договір або з фахівцем-керуючим, або з організацією, яка має досвід робіт на цьому ринку послуг. Їх фінансова діяльність буде контролюватися обраної ревізійною комісією, якої вони повністю підзвітні. Завдання керуючого полягає в оптимальному підборі підрядних організацій, проведення серед них свого роду тендерів на постачання робіт і послуг, вибираючи найбільш вигідні співвідношення «ціна-якість», намагаючись максимально знизити тягар домовласників з утримання будинку.

Система розрахунків і платежів теж потребує оптимізації і досконало. Найчастіше міські тарифи (на тепло, воду і підігрів) необгрунтовано завищені, а тариф на вивезення твердих побутових відходів невиправдано в кілька разів нижче від реальних витрат. Різницю доводиться перекладати на вартість технічного обслуговування. Якщо ДЄЗи в цій частині дотуються, то ТСЖ і приватні управляючі компанії-ні. Ось і виходить апріорі, що вартість технічного обслуговування в ДЕЗах завжди дешевше.

На жаль, відсутність стабільної норматівноправной бази, що визначає діяльність керуючих компаній і ТСЖ, породжує більше запитань, ніж відповідей.

Основні переваги і недоліки приватних компаній, керуючих експлуатацією житлового будинку.

Переваги:

Приватні компанії зацікавлені в якості послуг, що надаються, оскільки від обсягу обслуговуваних площ і кількості клієнтів безпосередньо залежить рентабельність їхнього бізнесу. Якщо Якість послуг не влаштує мешканців, вони вправі найняти іншу фірму.

Вартість послуг приватних керуючих компаній обмовляється в кожному окремому випадку і може бути виділена окремим рядком у контракті на управління (в середньому це близько 3% від суми квартплати).

Приватні компанії зацікавлені у впровадженні енергозберігаючих технологій, так як відсоток від економії також може бути їх агентськими винагородою.

Приватні управляючі компанії підходять до експлуатації кожного будинку індивідуально: залежно від технічного стану будівлі та соціального складу мешканців.

Приватна компанія виступає професійним посередником між мешканцями будинку та монополістами: постачальниками води, тепла, електрики. Вона зацікавлена ​​у відстоюванні інтересів своїх клієнтів.

Недоліки:

У більшості приватних керуючих компаній недостатньо досвіду роботи на ринку житлово-комунальних послуг. Між тим управляти великими обсягами житла дуже складно: потрібні добре налагоджена логістика і професійні кадри.

Не існує критеріїв вибору керуючих компаній: жителям, які не є фахівцями в галузі ЖКГ, важко оцінити професіоналізм тієї або іншої фірми.

Поки на ринку дуже мало компаній, що управляють, відсутня повноцінна конкуренція.

Утруднений доступ приватних компаній до бюджетних дотацій і субсидій, що покриває різницю в тарифах для незаможних верств населення.

Передумови Реформування ЖКГ у Росії.

Основні цілі

Головна мета реформи житлово-комунального комплексу (ЖКК): забезпечення якісного, надійного та доступного надання громадянам житлово-комунальних послуг. У зв'язку зі зміною формації в країні різко скоротилося участь держави в економіці. Звідси друга мета реформи - оптимізація бюджетних витрат в ЖКК.

По суті, житлово-комунальне обслуговування перестає бути суспільним благом, а стає продуктом особистого споживання, при цьому роль держави перетворюється на забезпечення доступності деякого соціального стандарту житлово-комунального обслуговування. Держава також забезпечити своїм громадянам комфортне і безпечне місце існування. У переліку інструментів реалізації цього обов'язку забезпечення водопостачання, водовідведення, опалення має далеко не останнє значення, тому держава повинна забезпечувати через механізми державного регулювання безпеку і надійність надання комунальних послуг.

Вихідні мети житлової реформи визначили три її головні завдання:

1. Розвиток ринкових відносин в ЖКГ з метою підвищення якості та доступності житлово-комунальних послуг;

2. Підвищення ефективності бюджетних витрат; адресну підтримку реально нужденних громадян у наданні деякого стандарту житлово-комунального обслуговування;

3. Регулювання комунального комплексу для забезпечення його працездатності і розвитку, надійності і безпеки послуг, що надаються.

Реформа ЖКГ: проблема і перспективи

Фізичний знос основних фондів ЖКГ складає близько 60%, в тому числі котелень - 55%, комунальних мереж водопостачання - 65%, каналізації та теплових мереж - 63%, електричних мереж - 58%, водопровідних насосних станцій - 65%, каналізаційних насосних станцій - 57%, очисних споруд водопроводу та каналізації-54% і 56% відповідно. В окремих випадках знос доходить до 80%, що, природно, підвищує ступінь аварійності систем життєзабезпечення населення. Зі збоями комунальних систем постійно стикаються жителі всіх регіонів Росії, навіть тих, які прийнято вважати благополучними, і це не дивно. Введення нових потужностей у галузях інженерної інфраструктури різко впав. Зокрема, з водопроводу й каналізації-в 5 разів, по теплових мережах-у 7 разів у порівнянні з 1990 роком ^[1].

З середини 1990-х років скорочення на третину державного фінансування підприємств ЖКГ та невиконання перед ними своїх зобов'язань бюджетами всіх рівнів, в результаті чого вже на початок 2004 року більше 60% підприємств галузі стали збитковими, а 35 тисяч-банкрутами ^[2].

Зростання заборгованостей з оплати комунальних послуг населенням і бюджетними організаціями, що пов'язано з істотним зростанням питомої ваги платежів населення в оплаті житлово-комунальних послуг при зменшенні адресної захисту малозабезпечених сімей.

Висока затратність підприємств ЖКГ та відсутність економічних стимулів зниження їх витрат і зростання прибутку в умовах нерозвиненості конкурентного середовища.

Кризовий стан житлового фонду, понад 70% якого перебуває у власності громадян. В даний час житловий фонд Російської Федерації становить 2,85 мільярдів квадратних метрів загальної площі. Житло це сильно різниться за якістю. За офіційними даними, як правило, дуже лукавим ^[3], при нормативної потреби в ремонті в 4-5 відсотків в середньому щорічно ремонтується лише 0,3% житла, 11% потребують нагального капітального ремонту, а 9% житла потребують реконструкції.

Урядові плани реформування житлово-комунального господарства

1. Мінімізувати виконавчо-розпорядчі та контрольні функції з регулювання ЖКГ як на рівні федерації, так і її суб'єктів, залишивши за державою регулятивні функції: розробку законодавчих і нормативних актів у сфері ЖКГ, ведення обов'язкових державних стандартів надання житлово-комунальних послуг та їх оплати, встановлення граничних тарифів. Крім того, передбачається надати допомогу місцевим органам влади, в першу чергу, в депресивних регіонах, у виплаті пільг та адресних субсидій малозабезпеченим категоріям громадян (переважно на першому етапі проведення реформи ЖКГ).

2. Припинити бюджетне дотування ЖКГ. При цьому всі витрати на модернізацію цього комплексу, які оцінюються в три трильйони рублів (без обліку житлового фонду), передбачається перекласти на споживачів послуг ЖКГ у вигляді встановлення додаткових надбавок до тарифів, регульованих державою.

В умовах відсутності ефективного антимонопольного регулювання в ЖКГ процвітає монополізм. Незалежна експертиза витрат ЖКГ, необхідність проведення якої визнається Урядом Російської Федерації, відсутня. Також відсутня відкритість (прозорість) тарифної політики-необхідної умови встановлення довіри споживачів комунальних послуг та забезпечення балансу інтересів їх споживачів і виробників.

3. Комерціалізувати ЖКГ на принципах самоокупності, використовуючи важелі жорсткого адміністративного впливу, і тим самим усунути «один з небагатьох неринкових архаїзмів у нашій ринковій економіці». ^[4] Як приклад реалізації планів уряду можна привести створення на базі житлово-експлуатаційних служб (ЖЕС) відкритих акціонерних товариств зі 100-відсотковою участю муніципалітету в статутному капіталі, головною метою яких є не задоволення потреб клієнтів і навіть не досягнення самоокупності, а отримання прибутку, що, у свою чергу, сприяє, особливо в умовах відсутності конкуренції, постійного зростання тарифів на послуги ЖКГ . Наприклад, відповідно до рішення Федеральною службою по тарифах Воронезької області до 2011 року обласні оптові ціни на газ повинні зрівняються з експортними, які, як відомо, також мають тенденцію до зростання, що, у свою чергу, не може негативно не позначитися на динаміці тарифів на газ для населення, які зростуть у місті Воронежі на 24,7 відсотка ^[5].

4. Перейти з 1січня 2006 року на 100-процентну оплату житлово-комунальних послуг, що розходиться з позицією В.В. Путіна. Ще в 2001 році в своєму виступі він висловив з ​​думкою, що цей перехід повинен торкатися лише громадян з високим рівнем доходів.

1. Надати адресні пільги (субсидії) на оплату житла та комунальних послуг малозабезпеченим громадянам, у яких частка витрат на послуги ЖКГ перевищують 22 відсотки від сукупного доходу сім'ї ^[6].

2. Знизити витрати виробників житлово-комунальних послуг (ЖКП). Уряд Російської Федерації ухвалив низку постанов, згідно з якими здійснювати зміну цін і тарифів на оплату житла та комунальних послуг можливе лише за умови обов'язкової реалізації заходів, спрямованих на зниження витрат при наданні житлово-комунальних послуг.

3. Передати ЖКГ у приватний сектор економіки. У 2002 році була створена перша приватна компанія: відкрите акціонерне товариство (ВАТ) «Російські комунальні системи". До 2005 року передбачалося завершити приватизацію підприємств ЖКГ. За офіційними даними, на початок 2004 року від 16 до 25 відсотків комунальних підприємств у сфері водо-, тепло-і електропостачання змінили форму власності на приватну або змішану.

Світовий досвід дає неоднозначну відповідь на питання про необхідність приватизації підприємств ЖКГ.

У Малайзії на початку 90-х років, навпаки, приватизовані компанії в сфері ЖКГ одна за одною повернули собі державний статус. Наприклад, підприємства комунального обслуговування країни, які в 1993 році отримали концесію на управління всіма підприємствами водовідведення, вже в березні 2000 року продали свій бізнес державі після того, як зазнали збитків у розмірі десятків мільйонів доларів США.

В Естонії обрали адміністративний шлях примусової повної приватизації підприємств ЖКГ. Управління житловими будинками та їх обслуговування за рідкісним винятком уже здійснюються приватними компаніями. Держава ще володіє деякими об'єктами ЖКГ, але керують ними вже приватні особи ^[7].

У Канаді відсоток підприємств комунального обслуговування, що перебувають у державній власності, - один з найвищих в індустріальному світі. Близько 90 відсотків електроенергетики країни, в тому числі обслуговуючої ЖКГ, належать державі.

У Нідерландах переважає думка, що як державний, так і приватний сектор у сфері комунального обслуговування мають свої сильні і слабкі сторони.

У Швеції рішення про приватизацію об'єктів ЖКГ приймаються тільки тоді, коли вважається, що це відповідає інтересам платників податків та відповідної державної компанії.

8. Залучити приватні інвестиції в ЖКГ наступним чином:

- За допомогою банківського кредиту та облігаційних позик;

- За допомогою укладання договорів підряду на виконання послуг приватними компаніями на конкурсній основі, що не тільки зробить можливим скорочення витрат при наданні комунальних послуг, але і спростить управління об'єктами ЖКГ;

- За допомогою передачі в довірче управління майна муніципальних підприємств і організацій ЖКГ так званим керуючим компаніям, які працюють за фіксовану винагороду.

- За допомогою довгострокової оренди майна об'єктів ЖКГ, при якій велика частина відповідальності за надання комунальних послуг покладається на компанію-оператора, а не на муніципальні органи.

- За допомогою концесії з інвестиційними умовами, такими як «реабілітація» об'єктів ЖКГ, їх експлуатація з поверненням майна власнику після закінчення термінів концесійної угоди, будівництво нових об'єктів ЖКГ.

- За допомогою приватизації-повній або часткової передачі майна підприємства ЖКГ на оплатній основі у власність приватним компаніям або фізичним особам.

9. Сформувати конкурентний ринок послуг ЖКГ, в тому числі шляхом залучення організацій різних форм власності для надання житлово-комунальних послуг. Це передбачає проведення структурних перетворень у ЖКГ, покликаних сприяти приходу в житлово-комунальну сферу малого та середнього бізнесу.

10. Приватизувати і, меншою мірою, муніціпалізіровать житло. В даний час вже 71,5 відсоток житлового фонду перебуває у власності громадян і 21,5 відсотка - у власності муніціпалететних утворень. Частка державного житлового фонду скоротилася до 7 відсотків.

11. Перейти на пооб'єктне управління житловим фондом. Кожен будинок повинен мати персонального керуючого, а мешканці такого будинку зможуть вибрати обслуговуючі організації. Особлива роль у цьому відводиться товариствам власників житла (ТСЖ).

12. Передбачити публічність процедури затвердження тарифів ЖКГ за результатами незалежної експертизи ^[8].

13. Розвивати житлове будівництво доступного і комфортного житла. Зокрема, до 2010 року передбачається збільшити обсяг будівництва такого житла з 40 мільйонів квадратних метрів до 80 мільйонів квадратних метрів. Головним фінансовим джерелом має стати система іпотечного кредитування.

14. З метою стимулювання реформування ЖКГ створений спеціальний Фонд сприяння його реформування. Держава передбачає до 2011 ода інвестувати 240 млрд рублів, або близько 8 відсотків від коштів, необхідних на проведення модернізації житлово-комунального господарства регіонів країни. Зокрема, доведення частки комерційних підприємств, що працюють у сфері ЖКГ, до 1січня 2009 року до 25 відсотків, а до 2011 року-до 80 відсотків, частки багатоквартирних будинків, керованих ТСЖ, - до 5 і 20 відсотків відповідно.

Альтернативні варіанти реформи житлово-комунального господарства

Традиційний набір альтернативних пропозицій:

1. підвищити ціну робочої сили з одночасним звільненням від прибуткового податку громадян з низьким рівнем доходу.

2. встановити квартирну надбавку до заробленої плати або пенсії пропорційно зростанню тарифів ЖКГ.

3. надавати безкоштовні послуги ЖКГ в рамках соціально-гарантованого мінімуму, а понад цього мінімуму-платні.

4. направити частину коштів так званого Стабілізаційного фонду на оздоровлення ЖКГ.

5. провести дореформену санацію об'єктів ЖКГ за рахунок коштів державного бюджету або в процесі реформи ЖКГ-за рахунок державних кредитів, які повинні бути погашені з коштів «оздоровлених» підприємств ЖКП, з наступним продажем їх на аукціонах.

6. не допустити приватизацію ЖКГ до його демонополізації та розвитку конкуренції в управлінні і обслуговуванні житлово-комунальної сфери, що дасть можливість, а не тільки формальне право власникам житла і підприємства житлово-комунального призначення вибирати організацію, яка зможе забезпечити необхідну якість робіт і послуг за нижчими цінами.

7. встановити громадський контроль за функціонуванням ЖКГ в якості одного з найважливіших умов забезпечення прозорості реформи та діяльності ЖКГ.

8. провести громадські незалежні експертизи обгрунтованості тарифів ЖКГ.

9. встановити дієвий державний контроль за тарифами виробників послуг ЖКГ, зростання яких перевищує інфляцію як поточну, так і прогнозовану. У першу чергу мова йде про контроль за тарифами підприємств-монополістів, шляхом прямого регулювання або фіксації тарифів для підприємств, що працюють цій сфері, а також тарифів на житлово-комунальні послуги для населення.

10. ввести економічні санкції відносно підприємств ЖКГ у разі порушення або договірних зобов'язань перед споживачами їхніх послуг.

11. підвищити роль інститутів громадянського суспільства і органів місцевого самоврядування при проведенні реформи ЖКГ.

Влада виділяють чотири напрями реалізації реформи:

1. переклад комунальної галузі на ринкові відносини.

2. залучення приватного бізнесу (і приватних інвестицій), стимулювання конкуренції, підвищення якості комунальних послуг.

3. модернізація всього комплексу житлово-комунального господарства.

4. збереження системи соціального захисту та підтримка пільгових верств населення.

Головною передумовою успіху комунальної реформи є отримання споживачами очевидних і відчутних переваг від її результатів. Щоб підтримувати пропоновані механізми реформування, споживачі повинні бути задоволені якістю наданих послуг. Наростання їх незадоволеності в умовах зростання тарифів на ЖКП та цін на житло призводить до створення соціального тиску, яке в умовах діючої системи організації комунального господарства не знаходить виходу там, де власне повинні вирішуватися проблеми.

Професіоналізація комунальної галузі.

Для того щоб перевести якість послуг у кубометри води, кілометри труб і кілокалорії тепла, а їх в свою чергу - у майстер-плани розвитку комунальної інфраструктури, необхідна спеціалізація і професіоналізація учасників ринку.

Спеціалізація означає, що потрібно чітко розділити функції:

- Муніципалітетів в якості замовників соціальної ефективності комунальних послуг;

- Комунальних компаній в якості операторів комунальної інфраструктури;

- Держави в якості регулятора цієї діяльності та організатора процесу створення професійної галузі комунального господарства.

Професіоналізація означає, що учасники ринку повинні відповідати (капіталом, бюджетом, субсидіями) за виконання своїх обов'язків і бути компетентними у своїх питаннях.

Муніципалітет - замовник соціальної ефективності комунальних послуг

Кожен з нас здатний зробити якісну покупку в магазині, але те, що ми купуємо, роблять професійні виробники. В управлінні комунальним господарством давно пора відмовитися від відомої, але застарілої концепції про те, що управляти державою може кожна куховарка.

Муніципалітети не можуть однаково професійно виконувати принципово різні ролі: і регулятора, і власника, і постачальника комунальних послуг. Комунальна галузь є складним технічним комплексом, що вимагає особливої ​​дисципліни в технічному управлінні. Тому роль муніципалітету та відповідних йому публічних процедур повинна полягати в тому, щоб бути професійним замовником якості та ефективності комунальних послуг.

Відповідальність муніципалітетів за організацію комунального господарства визначається федеральним законом «Про загальні засади організації місцевого самоврядування». На жаль, законодавець не визначив, що це означає, тому вода, сміття, тепло, електрику і газ розвиваються на місцевому рівні з різних економічних моделей. Ролі муніципалітетів зменшуються в них від власника і оператора (вода) до жебракові лімітів (газ).

Враховуючи тенденції на ринку приватних операторів, можна припустити, що тепло, електрику і газ є галузями комунального господарства, в яких інтенсивно розвивається процес вертикальної інтеграції. У цих умовах тим більше необхідно визначити, яким саме чином муніципалітет замовляє послуги цих компаній з розвитку міської інфраструктури.

Позиція муніципалітету як замовника роботи комунальних компаній повинна виходити з інтересів споживачів, тому предмет замовлення визначається як замовлення соціальної ефективності комунальних послуг.

Іншими словами, замовлення муніципалітетом соціальної ефективності означає, що влада регулює кінцеву якість послуг: надійність, якість умов проживання та якість комунального обслуговування громадян.

Висновок

Ринок ЖКГ володіє важливими особливостями, які ведуть до обмеження конкуренції. Тому перехід в цій сфері від планового до ринкового господарства наштовхується на багато труднощі і проблеми. Тим не менш, формування конкурентного або квазіконкурентной середовища, що забезпечують високу якість послуг з помірними цінами можливо.

Повинні бути створені передумови для лібералізації цін (тарифів) у можливо більш широкому масштабі. Там, де регулювання цін неминуче (природні монополії), його завдання полягає в тому, щоб наближати ціни до області рівноваги, в якому досягає баланс інтересів споживачів і виробників. Якщо можливо, регулювання має вводитися тимчасово і бажано на короткі терміни.

Конкуренція на ринку ЖКП сприяє консолідації власності. Бажано, щоб покупці і продавці були приблизно рівні за силою.

У перехідній економіці врешті-решт необхідно привести в рівновагу ціни на ринку ЖКГ та доходи землевласників та орендарів. В умовах Росії це означає підвищення в першу чергу заробітної плати і пенсій до рівня, що компенсує з надлишком зростання доходів на оплату ЖКГ. Необхідно значно збільшити масштаби житлового будівництва з розвитком іпотечного кредитування на прийнятних для більшості сімей умовах. Зусилля уряду в цьому напрямі слід вітати, в тому числі підтримати програму дешевого малоповерхового будівництва: за 20-30 років 2 / 3 російських сімей повинні мати сімейні будинки в якості першого або другого житла. Щоб стимулювати цей процес, держава повинна піти на великі інвестиції в розвиток житлового ринку. Вкладення окупляться не тільки економічно, а й соціально.

Принципово важливо сприяти конкуренції на ринку житла, полегшуючи вхід на ринок знімаючи бар'єри, які зводяться угодами місцевої влади і обмеженої кількості підгодованих компаній.

Ринки житла і ЖКП повинні бути поповнені демократичним громадським контролем місцевим самоврядуванням. Низова демократія стане основою підйому російської демократії в цілому. Зрозуміло, верховенство закону, незалежність суду і свобода друку є органічними складовими цього процесу з самого початку.

Щоб подолати пасивність населення, що веде до всесилля бюрократії і злився з нею бізнесу необхідно зберегти самостійність місцевого самоврядування і дати йому можливість самостійно формувати свої доходи включаючи встановлення власних податків і зборів. Їх прийняття місцевими представницькими органами має супроводжуватися роз'яснювальною роботою серед населення.

Необхідно ввести діффенціірованние умови місцевого самоврядування-від високої самостійності, включаючи встановлення податків і зборів, до тимчасового, регіонального або федерального зовнішнього управління з жорсткими нормами, якщо активність населення і відповідальність місцевої влади не забезпечують нормальної життєдіяльності населення і районів.

Список використаної літератури

1. Багаєв О.М. Реформа житлово-комунального господарства: все що про неї чули і хочемо знати / О.М. Багаєв. - Ростов Н / Д: Фенікс 2006 - 224с

2. Бородкін Ф.М, Гримак В.І, Друганов С.П., Лилова О.В Місцеве самоврядування в умовах житло-комунальні реформи

3. Жуков Д.М. Економіка та організація житлово-комунального господарства міста: навчальний посібник для вищих навчальних закладів - М.: Видавництво www. Vlados. Ru ВЛАДОС-ПРЕС 2003 - 96с

4. Каменєва Е.А, Барулина С.В Фінанси житлово-комунального господарства. - М. - Вісь - 89, 2003.-192с

5. Ясін Є.Г. Політична економія реформи ЖКГ Москва 2006 51с.

6. www.strana.ru, www.wciom.ru, www.kus.com.ru, www. echo. msk. ru.