Житлове будівництво - фактор, що визначає синергетичний ефект економічного зростання
Житлове будівництво як діяльність по задоволенню однією з найважливіших потреб людини - забезпечення нормальними житловими умовами - є пріоритетною галуззю народного господарства. Так, наприклад, у США щорічно більше 100 млрд. дол направляються в житлове будівництво. У структурі «речового багатства» США сумарна вартість житлового фонду становить 27,4%, перевищує вартість землі -24,4% і поступається тільки сумарної вартості заводів і обладнання - 30,3%.
У Росії в останнє десятиріччя відбулося різке скорочення житлового будівництва і старіння наявного житлового фонду, що стало результатом зламу існуючої раніше державної планової системи житлового будівництва і повного усунення федерального держави від вирішення проблеми створення ефективного ринкового механізму забезпечення населення житлом. Практично так і не почало працювати створене ще у 1996 році Федеральне агентство іпотечного кредитування: закладені в бюджеті на 2006 рік федеральні гарантії на суму 2 млрд. руб. так і не були затребувані.
Станом на 01.01.2006 р., житловий фонд РФ становить 2779 млн. кв. м.: 2013 млн. кв. м. - міський житловий фонд, 766 млн. кв. м. - сільський. На одного мешканця припадає в середньому - 19,3 кв. м., однак лише 11% населення має житло такої або більшої площі, а близько третини населення забезпечено загальною житловою площею менше 9 кв. м. на одну людину (Цей показник у країнах Західної Європи становить 30 - 45 кв. Метри, у США - 64 кв. М.).
У черзі на поліпшення житлових умов в даний час стоять близько 11% населення - 5419 тис. сімей. В останнє десятиліття відбувалося неухильне щорічне скорочення кількості сімей, які отримали житло, з 1 296 тис. сімей в 1990 р. до 253 тис. родин у 2006 році. У результаті, якщо в 1990 р. квартиру отримала кожна сьома сім'я, що перебуває в черзі, то в 2006 р. - тільки кожна двадцять п'ята (4%). І це при тому, що в результаті посилення умов постановки в чергу на поліпшення житлових умов кількість сімей-черговиків скоротилося за вказаний період у два рази. Змінилася структура житлового фонду: частка приватного сектора зросла з 32,6% у 1990 р. до 65,3% у 2006 році.
Відбулися кардинальні зміни в структурі джерел фінансування житлового будівництва: в 1990 р. із загальної кількості 61,7 млн. кв. м. збудованого житла за рахунок коштів населення і ЖБК побудовано 8,9 млн. кв. м., що складає 14,4%, а в 2006 р. з 30,3 млн. кв. м. всього побудованого в країні житла 13,3 млн. кв. м. профінансовано населенням, тобто 44%. Таким чином, протягом аналізованого періоду щорічний обсяг житла, що будується на кошти населення, виріс на 49,4%.
У цілому ж структура житла, побудованого організаціями та підприємствами різної форми власності у 2000 р., виглядає наступним чином:
- Організаціями федеральної власності і власності суб'єктів РФ побудовано 3,5 млн. кв. м. (11,6%);
- Організаціями муніципальної власності - 2,8 млн. кв. м. (9,2%);
- Організаціями змішаної форми власності - 4,2 млн. кв. м. (13,9%);
- Приватними організаціями - 19,3 млн. кв. м. (63,9%).
Інвестиції з федерального бюджету (на ці кошти побудовано 2,4 млн. кв. М) направлялися, в основному, на реалізацію цільових федеральних програм щодо забезпечення житлом військовослужбовців, осіб, звільнених з військової служби, змушених переселенців, громадян, що виїжджають з районів Крайньої Півночі , постраждалих від аварій і стихійних лих та інших груп населення.
Питома вага витрат на житлове будівництво у загальному річному обсязі валового накопичення основного капіталу в 1999 р. склав 14,4%. У порівнянні з іншими країнами даний показник нижче тільки у республік Середньої Азії, Казахстану та Грузії. У високорозвинених країнах він значно вищий: США - 24%, Канада - 27%, Фінляндія - 21%. Ці статистичні показники говорять про те, що поряд із загальним різким падінням обсягу інвестицій в народне господарство в цілому (в 1999 р. індекс обсягу валового нагромадження основного капіталу склав 23% від рівня 1990 р.), починаючи з 1994 р., в Росії відбувалося перерозподіл обсягу інвестицій з житлового будівництва в інші галузі економіки.
Розглядаючи що склалися протягом останніх 10-12 років процеси в житловому будівництві в РФ, можна говорити про наступні явних тенденції:
1) різке скорочення обсягів житлового будівництва (більш ніж у 2 рази);
2) різке скорочення державного фінансування житлового будівництва (більш ніж у 5 разів);
3) істотне збільшення обсягів житлового будівництва, здійснюваного населенням за рахунок особистих заощаджень (у 1,5 рази).
Слід також констатувати, що спонтанно виник механізм житлового будівництва не забезпечує потреби широких мас економічно активного населення в отриманні житла.
Однак актуальність теми створення ефективного механізму житлового будівництва на даному етапі економічного розвитку Росії визначається не тільки великою соціальною значущістю, але і можливістю прискорити темпи економічного зростання. На початку 30-х років ХХ століття саме цільове державне фінансування житлового будівництва стало однією з основних напрямків виходу з кризи розвинених країн (у США - за рахунок гарантій, податкових пільг, безпосереднього фінансування, у Великобританії - у результаті проведення протекціоністської політики потоки інвестицій були переорієнтовані всередину країни на житлове і дорожнє будівництво; в скандинавських країнах були розгорнуті програми державного фінансування житлового будівництва).
Однією з умов подолання кризи в житловому будівництві є створення системи іпотечного кредитування. Іпотечне кредитування може і має відігравати суттєву роль у залученні інвестицій та розвитку міжгалузевих зв'язків.
Важливість проблеми створення системи іпотечного кредитування обумовлюється ще й можливістю використання даного механізму в якості потужного інструменту безінфляційного розширення споживчого попиту на товар самого тривалого користування - житло і розкручування спіралі інвестиційного процесу в російській економіці.
Іпотечне кредитування слід розглядати у двох аспектах: у вузькому сенсі як різновид споживчого кредиту, виданого для конкретного цільового використання - на будівництво, купівлю або ремонт-модернізацію житла і забезпеченого заставою нерухомого майна; в широкому сенсі іпотечне кредитування - це складна, багатогранна економічна система, яка включає в себе кредиторів, позичальників, інвесторів, фінансових посередників, ріелторів, забудовників, підрядників, страхові компанії, іпотечні банки, будощадкаси і, нарешті, державні спеціалізовані органи.
З позиції фінансових процесів систему іпотечного кредитування можна розглядати як багатофакторну модель, що включає: процес видачі іпотечного кредиту; процес залучення фінансових ресурсів з ринку капіталів; операції на ринку нерухомості.
Основна роль іпотечного кредитування полягає у вирішенні суперечності між поточними доходами і наявними заощадженнями населення і високою вартістю житла, яке є найдорожчою покупкою в структурі витрат середньої сім'ї. Тобто, система іпотечного кредитування, будучи найціннішим досягненням господарського досвіду людства, стала сполучною містком між обмеженими фінансовими можливостями звичайної сім'ї і її потребою в комфортних умовах проживання. Вирішення даного економічного суперечності досягається шляхом залучення ресурсів на ринок нерухомості з фінансового ринку.
В умовах функціонування системи іпотечного кредитування кардинально змінюється мотивація господарської діяльності найбільш економічно активної частини населення (сім'ї людей молодого та середнього віку): найсильнішим мотивуючим фактором ведення ефективної виробничої діяльності є як можливість придбання власного, що відповідає сучасним цивілізованим стандартам життя комфортабельного житла, так і потенційна загроза його втрати у випадку неможливості погашення іпотечного кредиту.
Потужний мотивуючий громадський імпульс, що задається працюючою системою іпотечного кредитування, сам по собі є дуже важливим чинником економічного зростання.
Велика роль розвиненої системи іпотечного кредитування в організації, регулювання та активізації інвестиційного процесу.
В економічній літературі зустрічаються різні трактування того, що вважати інвестиціями на ринку нерухомості: деякі економісти визначають інвестування в нерухомість як безпосереднє придбання приносить дохід нерухомості. Інші додають сюди також вкладення в різні житлові інвестиційні інструменти. Треті розглядають придбання житла в особисту власність як приносить дохід інвестиційне вкладення (тому що, по-перше, з плином часу зростає вартість нерухомості, і, по-друге, власник житла в будь-який момент може стати одержувачем доходу від нерухомості, здавши її в оренду) .
Існує також точка зору, яка розглядає сам процес іпотечного кредитування (у вузькому сенсі) як функцію двох інвестиційних процесів: іпотечний кредит виступає як інвестиційний інструмент для позичальника, який набуває зростаючу в ціні нерухомість, а також як застава, що є об'єктом інвестування для кредитора. Тобто, і позичальник, і кредитор розглядаються в якості інвесторів.
У контексті нашого розгляду даного питання видається доцільним прийняти розширену трактування інвестицій в нерухомість, які в такому випадку можна класифікувати по виду активів:
- Реальні інвестиції (безпосереднє придбання нерухомості);
- Фінансові інвестиції, які, у свою чергу, діляться на:
- Прямі (вкладення в акції, облігації, інші цінні папери);
- Непрямі (трастове управління коштами на ринку нерухомості).
Крім того, слід зазначити, що серед усіх інструментів інвестування в нерухомість головна роль належить інституту іпотеки (застави нерухомості), а сам іпотечний інструмент входить як складова частина у всі житлові інвестиційні інструменти.
За кордоном привабливим об'єктом інвестування виступають забезпечені нерухомістю цінні папери. Так, наприклад, у США обсяг ринку заставних досяг астрономічної суми - понад 4 трлн. дол і зовсім трохи відстає від сумарного обсягу ринку всіх державних цінних паперів (4,8 трлн. дол), значно випереджаючи обсяги емісій корпоративних і муніципальних облігацій. (За вартістю в США закладено понад 2 / 3 наявної нерухомості). Тобто, сек'юритизація ринку нерухомості за допомогою механізму іпотечного кредитування призвела до утворення величезного сегмента фондового ринку, через який кошти інституціональних інвесторів (пенсійних фондів, страхових компаній, комерційних банків та інших фінансових інститутів) у кінцевому рахунку приходять на ринок житлового будівництва. У результаті ефективної роботи даного механізму в США щороку розпочинається будівництво близько 300 млн. кв. м. нового житла!
У Росії даний механізм взаємозв'язку фінансового ринку та ринку нерухомості відсутня, як відсутня і сама система іпотечного кредитування. Тому державі на даному конкретному етапі економічного розвитку необхідно заповнити цей пробіл в інвестиційній ланцюга і здійснити програму державного фінансування житлового будівництва шляхом поетапного створення системи іпотечного кредитування населення. Дана житлово-інвестиційна програма приведе в дію інвестиційний процес, так як ринок житлового будівництва має великий коефіцієнт взаємозв'язку з іншими галузями народного господарства. У результаті навіть незначне збільшення попиту та пожвавлення ринку нерухомості відразу призведе до розкручування спіралі інвестиційної в суміжних галузях, що негайно викличе зростання виробництва цементу, залізобетонних виробів, металоконструкцій, будівельної і транспортної техніки, виробництва скла, продукції деревообробки і ін За наявними оцінками, вкладення однієї грошової одиниці в іпотечне житлове кредитування дає від 2 до 3 одиниць приросту ВВП.
Актуальними сьогодні слова автора німецького «економічного дива» Л. Ерхарда, який вважав, що «... якщо ми прагнемо до радикальних зрушень у справі розвитку, немає нічого безглузді і помилкові часто висловлюваного погляду, ніби вищим пріоритетом політики допомоги країнам, що розвиваються має бути сприяння експорту розвиваються держав ». Політика «картельних змов і роздування цін на сировину та енергоносії цілком може на короткий час дозволити деяким країнам поліпшити їхній торговельний баланс. Але що це означає? Навіть для багатих сировиною країн небажані великі надходження капіталу в короткі терміни ... Вирішальне значення для успіху політики розвитку має не величина коштів сама по собі, а той спосіб, яким вони витрачаються. Розвиток, що спирається на здорове підгрунтя і призводить до багатообіцяючих структурним зрушенням, припускає використання вітчизняної інфраструктури ... ». І далі Л. Ерхард виділяє пріоритети: «Внутрішній попит і виробництво для вітчизняного споживача треба поставити в центр всієї політики розвитку». Bookmark22
Резюмуючи твердження Л. Ерхарда і переносячи їх на російський грунт, можна стверджувати, що розвиток системи іпотечного кредитування в Росії має дати мультиплікативний ефект зростання ВВП. Крім ланцюгової реакції підвищення попиту в пов'язаних з житловим будівництвом галузях, великий економічний ефект досягається також за рахунок роботи:
■ грошового мультиплікатора (проходження коштів по ланцюжку фінансових інститутів: інвестор - фінансовий посередник - банк - позичальник);
■ мультиплікатора доходів (у всіх учасників процесу);
■ мультиплікатора податків (у всіх учасників процесу).
Крім того, слід зазначити, що при розгортанні системи іпотечного кредитування перетворюються в інвестиції заощадження громадян (не менше 30% від вартості житла), які в нинішніх умовах недовіри до кредитних організацій в значній мірі виведені з народногосподарського обороту. У даній ситуації цільове спрямування державних коштів через механізм іпотечного кредитування в житлове будівництво (на поворотній основі) для запуску іпотечного інвестиційно-кредитного механізму може стати потужним імпульсом розгортання широкого інвестиційного процесу і різкого підйому економіки. Адже, як стверджує Дж.М. Кейнс, не обсяг заощаджень населення (як вважають багато російських сучасні економісти), а «значні коливання обсягу інвестицій є основною рушійною силою економіки».
Критики даного підходу вказують, що державне стимулювання сукупного попиту за рахунок рефінансування системи іпотечного кредитування може привести до зростання інфляційних процесів. В якості аксіоми приймається теза про пропозицію грошей (яке в даному випадку збільшується) як про основний чинник, що визначає рівень цін. Звідси робиться узагальнююче висновок: політика збільшення державних витрат неминуче веде до зростання інфляції. Як безумовного пріоритету економічної політики виступає жорсткий контроль грошової маси.
З цим твердженням можна погодитися, якби виділяється фінансування - в даному випадку споживчий кредит був спрямований на придбання тільки товарів повсякденного попиту. Тоді це було б «небезпечно» з точки зору можливого зростання інфляції. Але у випадку з іпотечним кредитуванням проводиться політика фінансування споживача для цільового придбання товарів тривалого користування і в результаті досягається потрібний позитивний ефект «зсуву» попиту: з товарів повсякденного попиту на товари самого тривалого користування - житло.
Досвід виходу з глибокої кризи в часи Великої депресії в США і післявоєнне відновлення і розвиток ФРН (реформи Ф. Д. Рузвельта і Л. Ерхарда) свідчать, що державне стимулювання сукупного попиту не завжди неминуче тягне за собою зростання інфляції. В умовах недозагруженности основних фондів розширення сукупного попиту веде до істотного і швидкого збільшення обсягу виробництва і зайнятості без істотного підвищення цін за рахунок цільового використання фінансових коштів.
Таким чином, створення системи іпотечного кредитування, найважливішою підсистемою якої є механізм гарантування ризиків, має стати одним з пріоритетних напрямків загального підвищення інвестицій та економічного зростання, а житлове будівництво - локомотивом розвитку народного господарства.
Житлове будівництво як діяльність по задоволенню однією з найважливіших потреб людини - забезпечення нормальними житловими умовами - є пріоритетною галуззю народного господарства. Так, наприклад, у США щорічно більше 100 млрд. дол направляються в житлове будівництво. У структурі «речового багатства» США сумарна вартість житлового фонду становить 27,4%, перевищує вартість землі -24,4% і поступається тільки сумарної вартості заводів і обладнання - 30,3%.
У Росії в останнє десятиріччя відбулося різке скорочення житлового будівництва і старіння наявного житлового фонду, що стало результатом зламу існуючої раніше державної планової системи житлового будівництва і повного усунення федерального держави від вирішення проблеми створення ефективного ринкового механізму забезпечення населення житлом. Практично так і не почало працювати створене ще у 1996 році Федеральне агентство іпотечного кредитування: закладені в бюджеті на 2006 рік федеральні гарантії на суму 2 млрд. руб. так і не були затребувані.
Станом на 01.01.2006 р., житловий фонд РФ становить 2779 млн. кв. м.: 2013 млн. кв. м. - міський житловий фонд, 766 млн. кв. м. - сільський. На одного мешканця припадає в середньому - 19,3 кв. м., однак лише 11% населення має житло такої або більшої площі, а близько третини населення забезпечено загальною житловою площею менше 9 кв. м. на одну людину (Цей показник у країнах Західної Європи становить 30 - 45 кв. Метри, у США - 64 кв. М.).
У черзі на поліпшення житлових умов в даний час стоять близько 11% населення - 5419 тис. сімей. В останнє десятиліття відбувалося неухильне щорічне скорочення кількості сімей, які отримали житло, з 1 296 тис. сімей в 1990 р. до 253 тис. родин у 2006 році. У результаті, якщо в 1990 р. квартиру отримала кожна сьома сім'я, що перебуває в черзі, то в 2006 р. - тільки кожна двадцять п'ята (4%). І це при тому, що в результаті посилення умов постановки в чергу на поліпшення житлових умов кількість сімей-черговиків скоротилося за вказаний період у два рази. Змінилася структура житлового фонду: частка приватного сектора зросла з 32,6% у 1990 р. до 65,3% у 2006 році.
Відбулися кардинальні зміни в структурі джерел фінансування житлового будівництва: в 1990 р. із загальної кількості 61,7 млн. кв. м. збудованого житла за рахунок коштів населення і ЖБК побудовано 8,9 млн. кв. м., що складає 14,4%, а в 2006 р. з 30,3 млн. кв. м. всього побудованого в країні житла 13,3 млн. кв. м. профінансовано населенням, тобто 44%. Таким чином, протягом аналізованого періоду щорічний обсяг житла, що будується на кошти населення, виріс на 49,4%.
У цілому ж структура житла, побудованого організаціями та підприємствами різної форми власності у 2000 р., виглядає наступним чином:
- Організаціями федеральної власності і власності суб'єктів РФ побудовано 3,5 млн. кв. м. (11,6%);
- Організаціями муніципальної власності - 2,8 млн. кв. м. (9,2%);
- Організаціями змішаної форми власності - 4,2 млн. кв. м. (13,9%);
- Приватними організаціями - 19,3 млн. кв. м. (63,9%).
Інвестиції з федерального бюджету (на ці кошти побудовано 2,4 млн. кв. М) направлялися, в основному, на реалізацію цільових федеральних програм щодо забезпечення житлом військовослужбовців, осіб, звільнених з військової служби, змушених переселенців, громадян, що виїжджають з районів Крайньої Півночі , постраждалих від аварій і стихійних лих та інших груп населення.
Питома вага витрат на житлове будівництво у загальному річному обсязі валового накопичення основного капіталу в 1999 р. склав 14,4%. У порівнянні з іншими країнами даний показник нижче тільки у республік Середньої Азії, Казахстану та Грузії. У високорозвинених країнах він значно вищий: США - 24%, Канада - 27%, Фінляндія - 21%. Ці статистичні показники говорять про те, що поряд із загальним різким падінням обсягу інвестицій в народне господарство в цілому (в 1999 р. індекс обсягу валового нагромадження основного капіталу склав 23% від рівня 1990 р.), починаючи з 1994 р., в Росії відбувалося перерозподіл обсягу інвестицій з житлового будівництва в інші галузі економіки.
Розглядаючи що склалися протягом останніх 10-12 років процеси в житловому будівництві в РФ, можна говорити про наступні явних тенденції:
1) різке скорочення обсягів житлового будівництва (більш ніж у 2 рази);
2) різке скорочення державного фінансування житлового будівництва (більш ніж у 5 разів);
3) істотне збільшення обсягів житлового будівництва, здійснюваного населенням за рахунок особистих заощаджень (у 1,5 рази).
Слід також констатувати, що спонтанно виник механізм житлового будівництва не забезпечує потреби широких мас економічно активного населення в отриманні житла.
Однак актуальність теми створення ефективного механізму житлового будівництва на даному етапі економічного розвитку Росії визначається не тільки великою соціальною значущістю, але і можливістю прискорити темпи економічного зростання. На початку 30-х років ХХ століття саме цільове державне фінансування житлового будівництва стало однією з основних напрямків виходу з кризи розвинених країн (у США - за рахунок гарантій, податкових пільг, безпосереднього фінансування, у Великобританії - у результаті проведення протекціоністської політики потоки інвестицій були переорієнтовані всередину країни на житлове і дорожнє будівництво; в скандинавських країнах були розгорнуті програми державного фінансування житлового будівництва).
Однією з умов подолання кризи в житловому будівництві є створення системи іпотечного кредитування. Іпотечне кредитування може і має відігравати суттєву роль у залученні інвестицій та розвитку міжгалузевих зв'язків.
Важливість проблеми створення системи іпотечного кредитування обумовлюється ще й можливістю використання даного механізму в якості потужного інструменту безінфляційного розширення споживчого попиту на товар самого тривалого користування - житло і розкручування спіралі інвестиційного процесу в російській економіці.
Іпотечне кредитування слід розглядати у двох аспектах: у вузькому сенсі як різновид споживчого кредиту, виданого для конкретного цільового використання - на будівництво, купівлю або ремонт-модернізацію житла і забезпеченого заставою нерухомого майна; в широкому сенсі іпотечне кредитування - це складна, багатогранна економічна система, яка включає в себе кредиторів, позичальників, інвесторів, фінансових посередників, ріелторів, забудовників, підрядників, страхові компанії, іпотечні банки, будощадкаси і, нарешті, державні спеціалізовані органи.
З позиції фінансових процесів систему іпотечного кредитування можна розглядати як багатофакторну модель, що включає: процес видачі іпотечного кредиту; процес залучення фінансових ресурсів з ринку капіталів; операції на ринку нерухомості.
Основна роль іпотечного кредитування полягає у вирішенні суперечності між поточними доходами і наявними заощадженнями населення і високою вартістю житла, яке є найдорожчою покупкою в структурі витрат середньої сім'ї. Тобто, система іпотечного кредитування, будучи найціннішим досягненням господарського досвіду людства, стала сполучною містком між обмеженими фінансовими можливостями звичайної сім'ї і її потребою в комфортних умовах проживання. Вирішення даного економічного суперечності досягається шляхом залучення ресурсів на ринок нерухомості з фінансового ринку.
В умовах функціонування системи іпотечного кредитування кардинально змінюється мотивація господарської діяльності найбільш економічно активної частини населення (сім'ї людей молодого та середнього віку): найсильнішим мотивуючим фактором ведення ефективної виробничої діяльності є як можливість придбання власного, що відповідає сучасним цивілізованим стандартам життя комфортабельного житла, так і потенційна загроза його втрати у випадку неможливості погашення іпотечного кредиту.
Потужний мотивуючий громадський імпульс, що задається працюючою системою іпотечного кредитування, сам по собі є дуже важливим чинником економічного зростання.
Велика роль розвиненої системи іпотечного кредитування в організації, регулювання та активізації інвестиційного процесу.
В економічній літературі зустрічаються різні трактування того, що вважати інвестиціями на ринку нерухомості: деякі економісти визначають інвестування в нерухомість як безпосереднє придбання приносить дохід нерухомості. Інші додають сюди також вкладення в різні житлові інвестиційні інструменти. Треті розглядають придбання житла в особисту власність як приносить дохід інвестиційне вкладення (тому що, по-перше, з плином часу зростає вартість нерухомості, і, по-друге, власник житла в будь-який момент може стати одержувачем доходу від нерухомості, здавши її в оренду) .
Існує також точка зору, яка розглядає сам процес іпотечного кредитування (у вузькому сенсі) як функцію двох інвестиційних процесів: іпотечний кредит виступає як інвестиційний інструмент для позичальника, який набуває зростаючу в ціні нерухомість, а також як застава, що є об'єктом інвестування для кредитора. Тобто, і позичальник, і кредитор розглядаються в якості інвесторів.
У контексті нашого розгляду даного питання видається доцільним прийняти розширену трактування інвестицій в нерухомість, які в такому випадку можна класифікувати по виду активів:
- Реальні інвестиції (безпосереднє придбання нерухомості);
- Фінансові інвестиції, які, у свою чергу, діляться на:
- Прямі (вкладення в акції, облігації, інші цінні папери);
- Непрямі (трастове управління коштами на ринку нерухомості).
Крім того, слід зазначити, що серед усіх інструментів інвестування в нерухомість головна роль належить інституту іпотеки (застави нерухомості), а сам іпотечний інструмент входить як складова частина у всі житлові інвестиційні інструменти.
За кордоном привабливим об'єктом інвестування виступають забезпечені нерухомістю цінні папери. Так, наприклад, у США обсяг ринку заставних досяг астрономічної суми - понад 4 трлн. дол і зовсім трохи відстає від сумарного обсягу ринку всіх державних цінних паперів (4,8 трлн. дол), значно випереджаючи обсяги емісій корпоративних і муніципальних облігацій. (За вартістю в США закладено понад 2 / 3 наявної нерухомості). Тобто, сек'юритизація ринку нерухомості за допомогою механізму іпотечного кредитування призвела до утворення величезного сегмента фондового ринку, через який кошти інституціональних інвесторів (пенсійних фондів, страхових компаній, комерційних банків та інших фінансових інститутів) у кінцевому рахунку приходять на ринок житлового будівництва. У результаті ефективної роботи даного механізму в США щороку розпочинається будівництво близько 300 млн. кв. м. нового житла!
У Росії даний механізм взаємозв'язку фінансового ринку та ринку нерухомості відсутня, як відсутня і сама система іпотечного кредитування. Тому державі на даному конкретному етапі економічного розвитку необхідно заповнити цей пробіл в інвестиційній ланцюга і здійснити програму державного фінансування житлового будівництва шляхом поетапного створення системи іпотечного кредитування населення. Дана житлово-інвестиційна програма приведе в дію інвестиційний процес, так як ринок житлового будівництва має великий коефіцієнт взаємозв'язку з іншими галузями народного господарства. У результаті навіть незначне збільшення попиту та пожвавлення ринку нерухомості відразу призведе до розкручування спіралі інвестиційної в суміжних галузях, що негайно викличе зростання виробництва цементу, залізобетонних виробів, металоконструкцій, будівельної і транспортної техніки, виробництва скла, продукції деревообробки і ін За наявними оцінками, вкладення однієї грошової одиниці в іпотечне житлове кредитування дає від 2 до 3 одиниць приросту ВВП.
Актуальними сьогодні слова автора німецького «економічного дива» Л. Ерхарда, який вважав, що «... якщо ми прагнемо до радикальних зрушень у справі розвитку, немає нічого безглузді і помилкові часто висловлюваного погляду, ніби вищим пріоритетом політики допомоги країнам, що розвиваються має бути сприяння експорту розвиваються держав ». Політика «картельних змов і роздування цін на сировину та енергоносії цілком може на короткий час дозволити деяким країнам поліпшити їхній торговельний баланс. Але що це означає? Навіть для багатих сировиною країн небажані великі надходження капіталу в короткі терміни ... Вирішальне значення для успіху політики розвитку має не величина коштів сама по собі, а той спосіб, яким вони витрачаються. Розвиток, що спирається на здорове підгрунтя і призводить до багатообіцяючих структурним зрушенням, припускає використання вітчизняної інфраструктури ... ». І далі Л. Ерхард виділяє пріоритети: «Внутрішній попит і виробництво для вітчизняного споживача треба поставити в центр всієї політики розвитку». Bookmark22
Резюмуючи твердження Л. Ерхарда і переносячи їх на російський грунт, можна стверджувати, що розвиток системи іпотечного кредитування в Росії має дати мультиплікативний ефект зростання ВВП. Крім ланцюгової реакції підвищення попиту в пов'язаних з житловим будівництвом галузях, великий економічний ефект досягається також за рахунок роботи:
■ грошового мультиплікатора (проходження коштів по ланцюжку фінансових інститутів: інвестор - фінансовий посередник - банк - позичальник);
■ мультиплікатора доходів (у всіх учасників процесу);
■ мультиплікатора податків (у всіх учасників процесу).
Крім того, слід зазначити, що при розгортанні системи іпотечного кредитування перетворюються в інвестиції заощадження громадян (не менше 30% від вартості житла), які в нинішніх умовах недовіри до кредитних організацій в значній мірі виведені з народногосподарського обороту. У даній ситуації цільове спрямування державних коштів через механізм іпотечного кредитування в житлове будівництво (на поворотній основі) для запуску іпотечного інвестиційно-кредитного механізму може стати потужним імпульсом розгортання широкого інвестиційного процесу і різкого підйому економіки. Адже, як стверджує Дж.М. Кейнс, не обсяг заощаджень населення (як вважають багато російських сучасні економісти), а «значні коливання обсягу інвестицій є основною рушійною силою економіки».
Критики даного підходу вказують, що державне стимулювання сукупного попиту за рахунок рефінансування системи іпотечного кредитування може привести до зростання інфляційних процесів. В якості аксіоми приймається теза про пропозицію грошей (яке в даному випадку збільшується) як про основний чинник, що визначає рівень цін. Звідси робиться узагальнююче висновок: політика збільшення державних витрат неминуче веде до зростання інфляції. Як безумовного пріоритету економічної політики виступає жорсткий контроль грошової маси.
З цим твердженням можна погодитися, якби виділяється фінансування - в даному випадку споживчий кредит був спрямований на придбання тільки товарів повсякденного попиту. Тоді це було б «небезпечно» з точки зору можливого зростання інфляції. Але у випадку з іпотечним кредитуванням проводиться політика фінансування споживача для цільового придбання товарів тривалого користування і в результаті досягається потрібний позитивний ефект «зсуву» попиту: з товарів повсякденного попиту на товари самого тривалого користування - житло.
Досвід виходу з глибокої кризи в часи Великої депресії в США і післявоєнне відновлення і розвиток ФРН (реформи Ф. Д. Рузвельта і Л. Ерхарда) свідчать, що державне стимулювання сукупного попиту не завжди неминуче тягне за собою зростання інфляції. В умовах недозагруженности основних фондів розширення сукупного попиту веде до істотного і швидкого збільшення обсягу виробництва і зайнятості без істотного підвищення цін за рахунок цільового використання фінансових коштів.
Таким чином, створення системи іпотечного кредитування, найважливішою підсистемою якої є механізм гарантування ризиків, має стати одним з пріоритетних напрямків загального підвищення інвестицій та економічного зростання, а житлове будівництво - локомотивом розвитку народного господарства.