Житлова іпотека

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст
Ведення
Поняття і сутність іпотеки
Договір іпотеки
Іпотека житлових будинків і квартир
Соціальна та комерційна іпотека
Заставна
Звернення стягнення на заставлене майно
Висновок
Список літератури

Введення
Стан економіки будь-якої країни потребує розвитку виробництва, що впирається в джерела забезпечення надійного і довгострокового фінансування. Якщо порівняти вартість рухомого майна (яке можна закласти вільно) і нерухомого (з яким поки що складніше), можна зрозуміти, у скільки разів теоретично виростають масштаби такого виду кредитування, як іпотека. Розглядаючи іпотеку як елемент економіки, можна виділити наступні її характерні риси. По-перше, заставу нерухомості виступає в ролі інструменту залучення необхідних для розвитку виробництва фінансових ресурсів. По-друге, іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти, коли інші форми (наприклад, купівля-продаж) у даних конкретних умовах недоцільні. І, по-третє, створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу з урахуванням цінних паперів (застави).
Завдання забезпечення своїх громадян житлом, доступним за ціною і за способом придбання, є для будь-якої держави одним з визначальних факторів його соціальної політики.
На перший погляд у Росії, як ні в якій іншій країні, даного питання державою приділяється підвищена увага. Необхідність житлового іпотечного кредитування в Росії особливо відчутна в даний час, коли значно скоротилося державне бюджетне фінансування на житлове будівництво.
Однак на сьогодні в цій сфері залишається відкритим цілий комплекс питань. Безліч проблем, що виникають при житловому іпотечному кредитуванні, іпотеці житла, залишаються недослідженими. Є побоювання в повторенні сумного досвіду діяльності деяких комерційних організацій на ринку цінних паперів.
Економіка Росії може уникнути безлічі негативних явищ, супутніх розвитку системи іпотечного кредитування, якщо звернутися до вивчення досвіду зарубіжних країн, який грунтується на прагненні максимально гармонізувати відносини кредитора і позичальника, оптимально визначитися зі способом рефінансування іпотечних кредитів. Вибір моделі рефінансування іпотечних кредитів визначається фінансовим станом ринку, розвиненістю банківської системи, довірою населення до проведеним програмам.

Поняття і сутність іпотеки

Іпотека - один з підвидів застави без передачі закладеного майна заставодержателю. Іпотека (від грец. Hypotheka - застава, застава) являє собою заставу нерухомості для забезпечення грошової вимоги кредитора-заставоутримувача до боржника (заставодавцю).
У Росії порядок здійснення іпотеки регулюється Цивільним кодексом, Федеральним законом від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" та іншими прийнятими відповідно до них нормативними правовими актами.
Інститут застави нерухомості (іпотеки) є одним з найдавніших у цивільному праві європейських держав. Він був відомий ще в римському праві, але особливо велике значення в усьому світі він набув у XX ст. в країнах з розвиненою ринковою економікою. Застава нерухомості завжди був одним з найбільш надійних способів забезпечення належного виконання зобов'язань. Сутність іпотеки полягає в тому, що заставодержатель має право в разі невиконання або неналежного виконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання звернути стягнення на предмет іпотеки і отримати з вирученої від продажу суми належний йому борг. Нерухоме майно має високою вартістю і вважається одним з найбільш вдалих способів вкладення капіталу, оскільки ціна на неї не схильна до значних і непередбачуваних коливань (Пантюхине Є. В. Правове регулювання житлової іпотеки в законодавстві Російської Федерації. М.: Изд-во РГТЕУ, 2003) .
Римське право відносило заставу до розряду прав на чужі речі - jura in re aliena (Римське приватне право: Підручник / За ред. І. Б. Новицького і І. С. Перетерского. М.: МАУП, 2002). Застава спочатку служив способом забезпечення зобов'язань, надаючи заставодержателю право при невиконанні боржником їх отримати задоволення шляхом переведення у свою власність заставленого майна. В даний час в російському праві під заставою розуміється такий спосіб забезпечення зобов'язання, при якому кредитор-заставодержатель у разі невиконання боржником зобов'язання набуває право отримати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами, за винятками, встановленими законом.
Об'єктами іпотеки можуть бути будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси, повітряні і морські судна, а також земельні ділянки, не обмежені в обігу. Саме цей перелік і вказаний в пункті 4 статті 1 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)".
Підставою виникнення іпотеки може бути закон або договір. За договором заставодавець (у тому числі і не є боржником) добровільно віддає в заставу будь-яке належить йому нерухоме майно, гарантуючи тим самим задоволення вимог кредитора в разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою. Договір - основна форма виникнення іпотеки.
Іпотека може виникнути і на підставі норм закону. Наприклад, якщо житловий будинок або квартира придбаваються за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації у власність позичальника (п. 1 ст. 77 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)"), то придбана нерухомість вважається що знаходиться в заставі з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу. Дане положення закону надзвичайно важливо для побудови всієї системи іпотечного кредитування в Росії, яка заснована на тому, що саме майно, що купується служить основним забезпеченням повернення кредитних коштів.

Договір іпотеки
Порядок укладання договору іпотеки обумовлені в статті 9 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
У ньому повинні бути обумовлені:
1) Предмет іпотеки (він визначається в договорі зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета опису), в договорі також мають бути вказані право, з якого майно, є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, що зареєстрував це право;
2) Оцінка предмета іпотеки (вказується в грошовій формі);
3) Істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою, має бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення і строку виконання;
Договір іпотеки укладається у письмовій формі і підлягає державній реєстрації (ст. 10 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки.
Недотримання правил державної реєстрації договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним.
Державна реєстрація договору про іпотеки є підставою для внесення до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним записи про іпотеку (ст. 11 ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості).
Іпотека як обтяження майна, закладеного за договором про іпотеку, виникає з моменту укладення такого договору.
Права заставодержателя (право застави) на заставлене майно не підлягає державній реєстрації.
Таким чином, договір іпотеки повинен відповідати вимогам, встановленим законодавством, без виконання яких даний вид договору не є договором іпотеки:
- Підставою для укладання такого договору повинні бути певні зобов'язання (наприклад, за договором позики, кредитного договору тощо)
- Договір укладається в простій письмовій формі і підлягає державній реєстрації.
Іпотека житлових будинків і квартир
Іпотек житлових будинків має ряд особливостей, закріплених у гл.13 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» норми цього закону застосовуються до іпотеки призначених для проживання індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків і квартир, що належать на праві власності громадянам або юридичним особам.
Не допускається іпотека індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності.
Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" використовує термін "іпотека житлових будинків і квартир". За Закону предметом іпотеки, наприклад, можуть бути житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат; дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення; будівлі, у тому числі житлові будинки та інші будівлі , і споруди, безпосередньо пов'язані із землею. Іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Іпотека поширюється на всі невіддільні поліпшення предмета іпотеки, якщо інше не передбачено договором або цим Законом.
Правила встановлені для іпотеки житлових будинків і квартир, не поширюються на готелі, будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі та приміщення, не призначені для постійного проживання. Вони можуть бути предметом іпотеки на загальних підставах.
Іпотека житлового будинку чи квартири, що знаходяться у власності неповнолітніх громадян, обмежено дієздатних чи недієздатних осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, здійснюється в порядку, встановленому законодавством РФ для здійснення угод з майном підопічних. Даний порядок передбачений цивільним кодексом РФ. Згідно з п.4 ст. 292 ГК РФ відчуження житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника (Про що відомо органу опіки та піклування), якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб , допускається за згодою органу опіки та піклування.
В якості предмета іпотеки допускається використовувати частину житлового будинку або частину квартири, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат.
Житловий кодекс РФ в ст. 16 визнає кімнатою частина житлового будинку або квартири, призначену для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі. До іпотеки кімнат у призначених для постійного проживання індивідуальних та багатоквартирних житлових будинках і квартирах, що належать на праві власності громадянам або юридичним особам, застосовуються правила глави XIII Закону про іпотеку.
Частина майна, розділ якого в натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), не може бути самостійним предметом іпотеки.
Отже, поняття "житлове приміщення", "житло" є досить складними. Однією з характерних особливостей поняття "житлового приміщення" є включення даного приміщення в житловий фонд і придатність його для постійного проживання. Також поняття "житло", що міститься в примітці до статті 139 Кримінального кодексу РФ і є більш широким, ніж поняття "житлове приміщення". У даній нормі житлом визнається будь-яке приміщення, навіть не включене до житлового фонду, але придатне хоча б для тимчасового проживання у ньому. Предметом цього розгляду є відносини, пов'язані з іпотекою, іпотечним кредитуванням квартир (як об'єкта права власності за ст. 289 ЦК), що є в наявності, або будуються за договором участі в пайовому будівництві.
1 ст. 1 РК право на житло, так само як і інші житлові права, поряд з Конституцією РФ регулюються житловим законодавством. У випадках, якщо житлові відносини не врегульовані житловим законодавством або угодою учасників таких відносин, ІПРІ відсутності норм цивільного чи іншого законодавства, прямо регулюють такі відносини, до них, якщо це не суперечить їх суті, застосовується житлове законодавство, що регулює подібні відносини (аналогія закону) (п. 1 ст. 7 ЖК).
Особливий інтерес в літературі і на практиці являє собою іпотека незавершеного будівництвом нерухомого майна, що зводиться на земельній ділянці відповідно до вимог законодавства Російської Федерації, а також належать заставодавцю матеріалів і устаткування, заготовлених для будівництва (ст. 76 Закону про іпотеку)
Таким чином, мова йде не тільки про договір іпотеки, предметом якої є нерухоме майно у вигляді незавершеного будівництва, але і про звичайний договорі застави, предметом якого є рухоме майно - матеріали та обладнання, які заготовлені для будівництва. Іншими словами, полягає так званий змішаний договір, передбачений п. 3 ст. 421 ГК РФ. Оскільки такий змішаний договір містить елементи договору іпотеки (застави нерухомого майна) і встановлює єдину сукупність зобов'язань, то даний змішаний договір підлягає обов'язковій державній реєстрації, за відсутності якої договір повинен вважатися неукладеним.
Однак зазначеним майном повинно забезпечуватися тільки виконання зобов'язань, пов'язаних з наданням кредиту або цільової позики для спорудження житлового будинку. Слід звернути увагу на те, що раніше таким чином забезпечувалося тільки надання кредиту, який згідно з п. 1 ст. 819 ЦК РФ може видаватися лише банком або іншою кредитною організацією. Федеральним законом від 24 грудня 2002 р. в ст. 76 Закону про іпотеку були внесені зміни, що розповсюдили дії розглянутих правил і на договори цільової позики. Нецільове використання позикових коштів, а також ненадання позикодавцю можливості здійснювати контроль за використанням коштів за призначенням дають йому право вимагати дострокового повернення суми позики та сплати належних відсотків.
Тому як заставодержателів за договором про іпотеку незавершеного будівництва, матеріалів і устаткування, заготовлених для будівництва, в даний час можуть виступати не тільки банки й інші кредитні організації, але і громадяни, і юридичні особи, які надали цільову позику для спорудження житлового будинку. Щодо можливості забезпечення іпотекою зазначеного майна виконання зобов'язань з надання цільової позики громадянами ніяких обмежень у ст. 76 Закону про іпотеку не встановлено, як це, наприклад, зроблено у ст. 77, де прямо говориться тільки про юридичну особу, яка надає цільову позику для придбання житлового будинку або квартири і в силу цього виступає в якості заставодержателя.
Під об'єктом незавершеного будівництва розуміється новостворюваний об'єкт нерухомості, який ще не прийнятий на кадастровий і технічний облік і відповідно право на яке ще не зареєстровано в установленому порядку. Пункти 2, 3, 4 ст. 25 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 р. передбачають, що право власності на об'єкт незавершеного будівництва реєструється на підставі документів, зазначених у цій статті, а саме:
- Якщо земельна ділянка, відведена для створення об'єкта нерухомого майна, належить заявнику на праві власності, право власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва реєструється на підставі документів, що підтверджують право власності на дану земельну ділянку, дозволи на будівництво проектно-кошторисної документації та документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва;
- Якщо земельна ділянка, відведена для створення об'єкта нерухомого майна, належить заявнику на інше право, ніж право власності, право власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування даним земельною ділянкою, дозволу на будівництво, проектно-кошторисної документації та документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
По завершенні будівництва житлового будинку іпотека на нього не припиняється.
При іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частини якого відповідно до п.1 ст. 290 ГК РФ перебуває у спільній частковій власності заставника та інших осіб, закладеної вважається поряд з житловим приміщенням відповідна частка в праві спільної власності на житловий будинок (ст. 75 ФЗ «Про іпотеку»)
Відповідно до ст.77 ФЗ «Про іпотеку», якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, житловий будинок або квартира, придбані або побудовані повністю або частково з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого іншою юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, вважаються знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок або квартиру.
Заставодержателем за даним залогу є банк або кредитна організація або юридична особа, що надали кредит або цільову позику для придбання або будівництво житлового будинку або квартири.
До застави житлового будинку або квартири з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики відповідно застосовуються правила про заставу нерухомого майна, що виникає в силу договору.
Соціальна та комерційна іпотека
Іпотека житла підрозділяється на соціальну та комерційну. Необхідність такого розмежування була викликана відмінністю підходів до вирішення житлової проблеми для громадян, що мають відносно невеликі доходи і потребують поліпшення житлових умов, і громадян, які мають середні доходи, які можуть придбати житло, взявши банківський кредит на ринкових умовах.
Основні принципи соціальної іпотеки, реалізованої через фонди розвитку житлового будівництва, були викладені в Постанові Уряду РФ "Про Федеральної цільової програми" Свій дім "від 27.06.1996 N 753. У ньому визначені умови надання з федерального бюджету коштів на поворотній платній та строковій основі для громадян, які перебувають на обліку в поліпшенні житлових умов, мають кошти для оплати частини вартості житла, що перевищує розмір кредиту, що володіють можливістю здійснити повернення довгострокового кредиту в період, що не виходить за межі працездатного віку. Період користування коштами федерального бюджету - 10 - 25 років, процентна ставка за користування коштами для органів виконавчої влади суб'єктів РФ - не більше 1 / 8 ставки ЦБ. Величина кредиту не повинна перевищувати 70% від вартості загальної площі з урахуванням середньої вартості одного квадратного метра по соціальній нормі площі житла в даному регіоні.
Основні принципи комерційної іпотеки, реалізованої через банки, визначені в Указі Президента РФ від 10.06.1994 N 1180, який ввів Положення про житлові кредити. У цьому Положенні визначений порядок надання банками кредитів громадянам на будівництво або придбання житла за умови застави нерухомого майна (іпотеки) та дотриманні основних принципів кредитування: цільового використання, забезпеченості, терміновості, платності і зворотності; в якості гарантії погашення банками житлових кредитів для фізичних осіб можливе використання поруки одного або більше громадян, страхової компанії та інших юридичних осіб; сума кредиту, що видається не повинна перевищувати 70% від вартості будівництва або придбання житла, зафіксованої в заставі, за умови вкладення позичальником відсутніх коштів (власних або отриманих у вигляді субсидій з бюджетів або від підприємств) у розмірі не менше 30% вартості кредитованого об'єкта.
У країні зареєстровано понад 200 регіональних і муніципальних фондів, що активно розвивають соціальну іпотеку для громадян, які потребують поліпшення житлових умов і проживають у квартирах нижче соціальної норми площі житла на одного члена сім'ї.
У регіонах соціальну іпотеку активно підтримують регіональні та муніципальні керівники, які виділяють для неї кошти.
Слід мати на увазі, що наявність права у деяких громадян на додаткову житлову площу або додаткову кімнату не є підставою для визнання їх потребуючими поліпшення житлових умов.
Слід зазначити, що соціальне та комерційна іпотека - це системи взаємодоповнюючі один одного і спрямовані на вирішення житлової проблеми населенням, не мають можливості самостійно придбати житло і вимушеним переплачувати по іпотеці. Обидві ці системи в різному ступені потребують державної підтримки на федеральному, регіональному і муніципальному рівнях. Чим вагомішим буде ця підтримка в організаційному, юридичному та фінансовому відносинах, тим більш прискореними темпами буде вирішуватися житлова проблема в країні.
Заставна
Відповідно до ст. 13 ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» права заставодержателя за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і за договором про іпотеку можуть бути задоволені заставної.
Відповідно до п. 2 ст. 13 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)", заставна є іменним цінним папером, що засвідчує такі права її законного власника: право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без подання інших доказів існування цього зобов'язання ; право застави на вказане в договорі про іпотеку майно.
Таким чином, заставна є цінним папером, що засвідчує два зобов'язання: грошове зобов'язання, забезпечене іпотекою (основне зобов'язання); заставне зобов'язання. Отже, заставна як цінний папір засвідчує два види прав: зобов'язальне право (право вимоги грошової суми з зобов'язання, забезпеченого іпотекою), право застави на майно, вказане в договорі про іпотеку.
Жорсткі вимоги закон про іпотеку встановлює щодо змісту заставної. Так, відповідно до п. 1 ст. 14 Закону, заставна на момент її видачі початкового заставодержателю органом, що здійснює державну реєстрацію іпотеки, повинна містити: слово "заставна", включене в назву документа; ім'я заставника і вказівку місця його проживання або його найменування і зазначення місця знаходження, якщо заставодавцем є юридична особа ; ім'я початкового заставоутримувача і вказівку місця його проживання або його найменування і зазначення місця знаходження у випадках, коли заставоутримувачем є юридична особа, назва кредитного або іншого грошового зобов'язання, виконання якого забезпечується іпотекою, з зазначенням дати і місця проживання боржника або його найменування і вказівку місця перебування, якщо боржником є ​​юридична особа; зазначення суми зобов'язання, забезпеченого іпотекою, і розміру відсотків, якщо вони підлягають сплаті за цим зобов'язанням, або умов, що дозволяють в належний момент визначити цю суму і відсотки, термін сплати суми зобов'язання, а якщо сума підлягає сплаті по частинах - періодичність відповідних платежів та розмір кожного з них або умови, що дозволяють визначити ці строки і розміри платежів, назва та достатню для ідентифікації опис майна, на яке встановлена ​​іпотека, і вказівка ​​місця знаходження такого майна; грошову оцінку майна, на яке встановлена ​​іпотека , а у випадках, якщо встановлення іпотеки є обов'язковим в силу закону, грошова оцінка майна, підтверджену висновком оцінювача; найменування права, через якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і органу, що зареєстрував це право, із зазначенням номера, дати і місця державну реєстрацію, а якщо предметом іпотеки є залогодателю право оренди - точна назва майна, що є предметом оренди і термін дії цього права; інформацію, про інші обтяження на який закладається об `єкт нерухомості; підпис заставника, а якщо він є третім особою, також і боржника за забезпеченим іпотекою зобов'язанням; відомості про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, за винятком випадків видачі заставної при іпотеці в силу закону, а також відомості про державну реєстрацію іпотеки: зазначення дати видачі заставної початкового заставодержателю.
Відповідно до ст. 1948 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" допускається передача прав за заставною, яка відбувається шляхом укладання угоди в простій письмовій формі і тягне наслідки відступлення права вимоги (цесії). При передачі прав за заставною особа, яка передає, виробляє на заставній відмітку про нового власника, де в обов'язковому порядку повинні бути вказані точно і повно ім'я (найменування) особи, якій передаються права і підстава такої передачі прав. Федеральний закон "Про внесення змін і доповнень в Федеральний Закон" Про іпотеку (заставу нерухомості) "від 11.02.2002 р. № 18-ФЗ вніс таку особливість: відмітка про передачу прав повинна бути підписана зазначеним у заставній заставодержателем, а якщо цей напис не є першою - власником заставної, зазначеним у попередній позначці. Причому передача прав за заставною іншій особі означає передачу цього ж особі всіх засвідчуваних нею прав в сукупності.
Не можна сказати, що на сьогоднішній день кожен договір іпотеки посвідчується заставної - поширеною видача заставної є при іпотеці житлових приміщень, але можна сказати, що заставна міцно входить на ринок нерухомості.
Звернення стягнення на заставлене майно
Питання звернення стягнення на заставлене майно має велике практичне і наукове значення, саме тому йому присвячено значну кількість досліджень.
За загальним правилом за невиконання або неналежне виконання основного і забезпечує зобов'язання чинним законодавством передбачена відповідальність заставодавця (позичальника). Зокрема, заставне право передбачає звернення стягнення на майно та реалізацію закладеного майна.
Підставою для звернення, зокрема, є несплата або несвоєчасна сплата суми боргу повністю або в частині, якщо договором не передбачено інше. При розбіжності умов договору про іпотеку і умов забезпеченого іпотекою зобов'язання перевага віддається умовами договору про іпотеку. Головний момент в порядку звернення стягнення на заставлене майно у разі несвоєчасного погашення боргу - це можливість використання дозволених правових форм для задоволення інтересів кредитора (банку) без утиску прав позичальника у випадку неповернення забезпеченого заставою боргу.
Правове регулювання звернення стягнення на заставлене майно засноване, поряд з ГК РФ (ст. ст. 348 - 349 ГК РФ), на нормах ст. ст. 28, 31 Закону "Про заставу" (в ред. Від 16.07.1998), ст. ст. 55, 60, 78 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (в ред. Від 30 грудня 2004 р. N 216-ФЗ) та ін Так, Федеральний закон "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації "від 30.12.2004 N 214-ФЗ у статті 14 містить особливості обігу стягнення на предмет застави:
1. Стягнення на предмет застави може бути звернено не раніше ніж через шість місяців після:
1) настання передбаченого договором терміну передачі забудовником об'єкта пайового будівництва;
2) припинення або призупинення будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва.
2. Стягнення на предмет застави може бути звернено у строки, встановлені частиною 1 цієї статті, незалежно від термінів виконання забудовником зобов'язань перед заставодержателями, зазначеними в частинах 6 і 7 статті 13 цього Закону.
3. При зверненні стягнення на предмет застави забудовник і залогодержатели, зазначені у частинах 6 і 7 статті 13 цього Закону, в повному обсязі несуть солідарну відповідальність за зобов'язаннями забудовника, виконання яких забезпечено заставою відповідно до частини 4 статті 13 цього Закону.
Факт невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою нерухомого майна, встановлює суд. По ДК РФ (п. 1 ст. 349) вимоги заставодержателя (кредитора) задовольняються з вартості закладеного нерухомого майна за рішенням суду.
Звернення стягнення на закладене майно, свідчить стаття 28 Закону "Про заставу", здійснюється за рішенням суду, арбітражного суду або третейського суду, якщо інше не передбачено законом.
Майно, закладене за договором про іпотеку, на яке за рішенням суду звернено стягнення, реалізується шляхом продажу з публічних торгів (ст. 56 Закону).
Порядок проведення прилюдних торгів з продажу майна, закладеного за договором про іпотеку, визначається процесуальним законодавством РФ, оскільки ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» не встановлено інші правила.
Відповідно до ст. 60 ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» звернення стягнення на заставлене майно та його реалізація можуть бути припинені. Для цього боржник за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і заставодавець, які є третьою стороною, має право припинити звернення стягнення на закладене майно, задовольнивши всіх вимог заставодержателя в обсязі, який ці вимоги мають до моменту сплати відповідних сум. Це право може бути здійснено в будь-який час до моменту продажу заставленого майна на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом або придбання права на це майно у встановленому порядку заставодержателем.
Сума виручена від реалізації майна, закладеного за договором про іпотеку, після утримання з неї сум, необхідних для покриття витрат у зв'язку зі зверненням стягнення на це майно та його реалізацією, розподіляється між заявили свої вимоги до стягнення заставодержателями, іншими кредиторами заставодавця та самим заставодавцем. Розподіл проводиться органом, що здійснює виконання судових рішень, а коли стягнення на заставлене майно було звернуто у позасудовому порядку - нотаріусом, упевнившись угоду про такий порядок стягнення (смт.61 Закону «Про іпотеку»)
Звернення стягнення на заставлені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна на підставі ст. 78 ФЗ «Про іпотеку» є підставою припинення права користування ними заставодавця і будь-яких інших осіб, які проживають у таких житловому будинку або квартирі, при умові, що такі житловий будинок або квартира були закладені за договором про іпотеку в силу закону в забезпечення повернення кредиту або цільової позики.
Звільнення таких житлових приміщень здійснюється в порядку, встановленому федеральним законом.
Договір найму або договір оренди житлового приміщення, укладені до виникнення іпотеки або за згодою заставодержателя після виникнення іпотеки, при реалізації житлового приміщення зберігає силу. Умови його розірвання визначаються ГК РФ і житловим законодавством РФ.

Висновок
Іпотека житла, іпотечне кредитування розглядаються державою як механізмів, здатних вирішити завдання величезної соціальної важливості в масштабах країни - житлову проблему. Багато юристів і політики безпідставно вважають, що для подолання розриву між цінами на житло і доходами громадян достатньо створити ефективно працюючий ринок, в основі якого повинне лежати житлове кредитування.
Іпотечне кредитування - один з найнадійніших і перевірених у світовій практиці способів залучення приватних інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє найбільш вигідно поєднувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній і прибуткової роботи, будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва і, звичайно ж, держави, зацікавленої в економічному зростанні. Однак не слід забувати - життя не стоїть на місці, тому необхідно подальше вдосконалення правових механізмів житлової іпотеки і створення умов для ефективної роботи інститутів житлового ринку.

Список літератури:
1. Конституція РФ
2. Житловий кодекс РФ
3. Цивільний кодекс РФ
4. Афоніна О.В. «Житлове право»: Навчальний посібник - М.: Видавничо-торгова корпарации «Дашков і К», 2008р
5. Д.А. ШЕВЧУК «Іпотека: просто про складне»
6. Є.С. Філіппова Житлове право: Підручник для вузів
7. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"
8. ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» № 102-ФЗ від 16.07.2008 р
9. www.denisshevchuk.narod.ru
10. <a "http://zagorod.spb.ru/articles/realty/"> Заміська нерухомість - www.zagorod.spb.ru </ a>
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Реферат
65.5кб. | скачати


Схожі роботи:
Житлова іпотека перехідного періоду проблеми і перспективи розвитку
Аналіз конкурентоспроможності ТОВ Житлова сфера
Державна житлова інспекція Архангельської області
Житлова політика в Республіці Білорусь Право громадян на житло
Іпотека 3
Іпотека
Іпотека 2
Іпотека і капітальні вкладення
Іпотека в цивільному праві 2
© Усі права захищені
написати до нас