Економіка нерухомості 6

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

1. Поняття нерухомості, його зміст
У сучасному значенні термін остаточно закріплений у ст. 130 і 132 ГК РФ: «До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю ». Це визначення розкриває юридичну сторону терміну «нерухоме майно». Проте термін «недвіжмость» має і економічну складову.
Економічна сутність нерухомості проявляється в наступному: 1) нерухомість в якості основних виробничих фондів забезпечує випуск продукції, 2) нерухомість як об'єкт громадської інфраструктури (лікарні, школи і т.д.) забезпечує соціальні потреби-суспільства; 3) житлові приміщення забезпечують потребу населення в житлової площі.
Нерухомість може бути джерелом доходу у вигляді ренти або доходу, отримуваного за допомогою нерухомості. Рента - регулярно одержуваний дохід (грошовий потік) від об'єкта нерухомості. Як правило, це чистий операційний дохід від здачі нерухомості в оренду. Дохід, що отримується за допомогою нерухомості, - це результат використання нерухомості у виробництві або торгівлі.

2. Функції ринку нерухомості
Ринок нерухомості виконує ряд функцій, таких як ценообразуюшая, регулююча, комерційна і т.д.
Ціноутворююча функція полягає у встановленні цін рівноваги, при яких обсяг платоспроможного попиту відповідає обсягу пропозиції. Це одна з найбільш важливих функцій ринку нерухомості.
Регулююча функція полягає в перерозподілі ресурсів за сферами підприємництва і спрямовує учасників ринку до формування ефективної структури ринку та забезпеченню потреб.
Комерційна функція полягає в реалізації вартості та споживчої вартості І отриманні прибутку на вкладений капітал.
Функція санування (оздоровлення) полягає в очищенні ринку від неконкурентоспроможних і слабких учасників.
Інформаційна функція дозволяє продавцям і покупцям нерухомості отримувати інформацію про ринок нерухомості, ціни і т.д.
Посередницька функція виражається в тому, що ринок виступає як сукупний посередник і місце зустрічі для безлічі покупців і продавців, встановлюючи зв'язок між ними.
Стимулююча функція полягає в економічному заохоченні (у вигляді більшого прибутку) найбільш конкурентоспроможних учасників ринку.
Інвестиційна функція ринку полягає в залученні інвесторів на ринок, що дозволяє, з одного боку, розвиватися ринку нерухомості, а з іншого - сприяє переходу заощаджень і накопичень з пасивної форми запасів у продуктивний капітал.
Соціальна функція ринку нерухомості полягає в тому, що його наявність дозволяє вирішувати багато соціальних проблем.

3. Об'єкти, що відносяться до нерухомого майна та їх класифікація
Класифікація об'єктів нерухомості за різними критеріями сприяє всебічному вивченню об'єктів, допомагає при сегментації ринку.
Походження: 1) природна (невідтворювальною), 2) штучна (відтворювана).
Ступінь готовності до експлуатації: 1) готова до експлуатації, 2) не готова до експлуатації.
Форма власності: 1) приватна, 2) державна.
Галузева приналежності: нерухомість для с / г. транспорту, поліграфічної промисловості і т.д. Можливість приватизації: 1) нерухомість, приватизація якої дозволена, 2) нерухомість, приватизація якої заборонена. Для цілей оподаткування: комерційна, особиста житлова, призначена для продажу, об'єкт інвестування.
Цільове призначення: категорія А - нерухомість, що використовується для ведення бізнесу. в т.ч. спеціалізована (галузева) і неспеціалізована (будівлі - магазини, офіси, склади, здають в оренду). категорія Б - нерухомість для інвестицій, яка використовується для отримання доходу від оренди або інших доходів від вкладеного капіталу. категорія В - надлишкова нерухомість, наприклад земля з будівлями або вільні ділянки, які є потенційними об'єктами ринку нерухомості.
4. Особливості ринку земельних ділянок
Ринок земельних ділянок є одним з найбільш значущих сегментів ринку нерухомості, оскільки створює базу для розвитку інших сегментів. У цілому можна виділити наступні особливості земельного ринку в РФ: 1) Відносна нерозвинутість земельного ринку в порівнянні з іншими сегментами ринку нерухомості. 2) Досить жорстка регламентованість цільового призначення земельних ділянок. 3) Можливість багатоцільового використання земельної ділянки, в тому числі і як основи для формування середовища проживання населення. 4) Велика кількість неправильно оформлених або незареєстрованих земельних ділянок, особливо дачних. Відносна нерозвинутість земельного ринку в порівнянні з іншими сегментами ринку нерухомості пов'язана: з законодавчими обмеженнями на угоди з деякими ділянками; з досить високою вартістю земельних ділянок; зі складністю оформлення.
З цих трьох сегментів найбільш розвинений ринок земель під індивідуальне заміське будівництво. Основними суб'єктами ринку є фізичні особи і девелопери; основною формою угод - купівля-продаж. На вартість земельної ділянки в основному впливає його віддаленість від великих центрів. Цей ринок прийнято підрозділяти на сегменти залежно від вартості земельних ділянок та їх віддаленості від великих центрів.
Ринок земель під промислову забудову довгий час не розвивався, проте в даний час переживає стадію зростання. Основна форма угод у цьому сегменті ринку - довгострокова оренда в держави. Суб'єктами ринку є перш за все юридичні особи. Найбільш затребувані ділянки, придатні для будівництва складів, виробничих об'єктів, автосервісів і торгово-розважальних центрів. На вартість земель цього сегменту ринку впливають такі фактори, як: місце розташування ділянки (напрям, віддаленість від МКАД); транспортна доступність, наявність інженерних комунікацій; наявність будівель, що підлягають знесенню. Ринок земель під житловими приміщеннями недостатньо розвинений, тому що є правові та економічні проблеми, що заважають його розвитку. З одного боку, саме в цьому сегменті ринку відзначається найбільша брак площ під забудову, з іншого боку - не вироблений механізм більш ефективного їх використання, зносу і заміни старого житла і житла низької якості. Серед факторів, що впливають на вартість земельних ділянок, можна виділити: віддаленість від центру міста; віддаленість від метро; наявність у районі інфраструктури - доріг, магазинів, шкіл тощо; екологія району, в якому розташована ділянка; престижність району. 3. Особливості нерухомості та його основні особливості
Нерухомість стає товаром, коли потрапляє в ринковий оборот, виходить на ринок нерухомості.
Нерухомість як товар має ряд особливостей, які виділяють її серед інших товарів. До основних з них відносяться: 1) матеріальність, стаціонарність, надійність, 2) зростання вартості об'єкта з плином часу; 3) низька ліквідність; 4) унікальність кожного об'єкта; 5) тривалий життєвий цикл.
Матеріал'ност', стаціонарність і надійність визначають роль нерухомого майна в економіці, дозволяють нерухомості виступати в якості забезпечення різних угод.
Зростання вартості об'єктів нерухомості з плином часу робить об'єкти нерухомості особливо привабливими для інвестування. Зрозуміло, за певних умов вартість нерухомості може знизитися, проте в цілому, протягом життєвого циклу, вартість об'єктів нерухомості зростає.
Низька ліквідність об'єктів нерухомості пов'язана як із сутністю нерухомості, так і з особливостями регулювання ринку нерухомості.
Унікальність кожного об'єкта нерухомості пов'язана з самою сутністю нерухомості і найбільш актуальна для таких об'єктів, як земельні ділянки, ділянки надр, підприємства і т.д. Навіть квартири в багатоповерховому житловому будинку можуть відрізнятися за станом, плануванні, обробці.
Тривалість життєвого циклу пов'язана в першу чергу з тривалістю існування об'єктів нерухомості в цілому. Життєвий цикл будь-якого об'єкта нерухомості складається з наступних етапів: 1) етап - передінвестиційної. Він включає розробку ідей, обгрунтування ефективності проекту, вирішення питань фінансування, проектування, визначення виконавця. 2) етап - організація спорудження об'єкта, його підготовки і здачі в експлуатацію. 3) етап - експлуатація об'єкта. Як правило, це самий тривалий етап життєвого циклу об'єкта нерухомості. 4) етап - реконструкція об'єкта, капітальний ремонт та подальша експлуатація. Може бути досить тривалим в залежності від стану об'єкта. 5) етап - ліквідація об'єкта або його перепрофілювання.
На будь-якій із стадій життєвого циклу об'єкт нерухомості може виступати в якості товару і бути джерелом доходу. За своїм цільовим призначенням він використовується на етапах III і IV.
5. Основні сегменти ринку нерухомості та їх сучасний розвиток
Ринок нерухомості має розгалужену структуру і ділиться за видами фінансових активів, регіонам, функціональним призначенням об'єктів та іншими ознаками. Сегментація ринку нерухомості дуже важлива, тому що дозволяє більш точно відслідковувати та прогнозувати стан ринку в розрізі окремих сегментів. Крім того, багато сегментів ринку нерухомості розвиваються самостійно. Основні критерії сегментації ринку нерухомості: географічний (міжнародний, регіональний, локальний і місцевий ринки), по сектору товарів (ринок об'єктів нерухомості, ринок робіт і послуг), за ступенем готовності до експлуатації (ринок готових об'єктів нерухомості, ринок незавершеного будівництва), за новизною об'єкта (первинний, вторинний ринок), по йду угод (ринок купівлі-продажу, ринок оренди, іпотеки, речових прав), по виду об'єктів (ринок земельних ділянок, житлових приміщень, нежитлових приміщень, ринок підприємств). Найбільш значущою є сегментація ринку нерухомості з вигляду об'єктів, так як об'єкти нерухомості не є взаємозамінними і відповідно ринки зазначених об'єктів розвиваються практично самостійно. Далі ми докладно розглянемо кожен із сегментів ринку нерухомості на прикладі московського ринку, так як він є найбільш розвиненим в Росії і саме на ньому першими виявляються тенденції, які потім поширюються і на регіональні ринки.
6. Ринок нерухомості та його особливості
Ринок нерухомості як засіб перерозподілу об'єктів нерухомості між власниками і користувачами за допомогою традиційних ринкових методів на основі конкурентного попиту та пропозиції. Ринок нерухомості вбудований в загальну систему ринків країни і є невід'ємною частиною інвестиційного та товарного ринків. Більш бізнесу, ринок нерухомості є одним з найбільш значущих для економіки країни в цілому.
Існування ринку нерухомості забезпечує: стійкі потоки доходів від інвестицій у нерухомість, зростання вартості активів у довгостроковому і короткостроковому періодах; можливість перерозподілу об'єктів нерухомості між власниками і користувачами; захист капіталу від інфляції.
Розвиток ринку нерухомості залежить від великої кількості факторів, в тому числі таких, як попит та пропозиція, законодавча система країни, демографічні фактори і т.д.
Ринок нерухомості має ряд технічних і соціально-економічних особливостей, які виділяють його серед інших ринків і впливають на його розвиток, функціонування, формування цін на об'єкти нерухомості. Можна виділити наступні найбільш важливі особливості ринку:
1. Величина попиту на об'єкти нерухомості визначається численними факторами - економічними, соціальними, адміністративними, географічними, історичними, навколишнім середовищем і т.д. 2. Попит на об'єкти нерухомості не взаємозамінний і індивідуалізований внаслідок особливостей індивідуальних переваг покупців, що ускладнює досягнення ринкової збалансованості. 3. Пропозиція на ринку нерухомості характеризується низькою еластичністю, що багато в чому пов'язано з тривалим життєвим циклом об'єктів нерухомості. 4.Достаточно тривалий період експозиції нерухомості обумовлений низькою ліквідністю об'єктів. 5. Високий рівень трансакційних витрат (або витрат обміну) викликаний складністю угод з нерухомістю. 6. Більшість угод на ринку нерухомості має проходити державну реєстрацію, що також збільшує період експозиції, трансакцій інші витрати і знижує ліквідність об'єктів. 7. Інформація про ринок і про об'єкти не настільки відкрита, як на інших ринках. Багато угоди з нерухомістю носять конфіденційний характер. 8. Вкладення капіталу в нерухомість супроводжується подальшими витратами на підтримку об'єкта нерухомості в нормальному функціональному стані (експлуатаційні та ремонтні витрати), на сплату податків за володіння нерухомістю і зборів при укладанні ринкових угод.
Такі особливості ринку нерухомості, як унікальність кожного об'єкта, специфічні умови фінансування, складні юридичні правила функціонування, низька ліквідність об'єктів, дають підставу стверджувати, що ринок нерухомості - це ринок недосконалої конкуренції.
7. Особливості сучасного розвитку ринку торгових приміщень
Одним з найбільш привабливих сегментів ринку комерційної нерухомості залишається ринок торговельних приміщень. До основних сегментах ринку торгових приміщень можна віднести: магазини в «торгових коридорах»; торгові комплекси в центрі міста; торгово-розважальні центри на околиці міста. Основні особливості розвитку ринку торгових приміщень: 1. Низький рівень вакантних площ. 2. Вкрай висока вартість приміщень. 3. Будівництво торгових центрів на околицях міста і за межами МКАД. 4. Великі інвестиції іноземного капіталу у споруджуються знову торгові площі. 5. Прихід на ринок відомих міжнародних торгових операторів, таких як IКЕА, Ашан, Меtго, а також поступальний розвиненіша російських торговельних мереж - «Сьомий Континент», «Перехрестя», «Пятерочка».
8. Основні суб'єкти ринку нерухомості
Суб'єкти ринку нерухомості-учасники ринку, які здійснюють різні функції, що дозволяють ринку функціонувати і розвиватися.
Суб'єкти ринку нерухомості можуть бути розділені на кілька основних груп: продавці, покупці, професійні учасники ринку, інституційні учасники ринку (тобто які представляють державу і діють від його імені).
В якості продавця (орендодавця) може виступати будь-яка юридична або фізична особа, яка має право власності на об'єкт, в тому числі держава. Покупцем (орендарем) може бути будь-яка юридична або фізична особа, яка має право на дану операцію згідно із законом.
Склад професійних учасників ринку нерухомості визначається процесами, що відбуваються на ринку. Ними можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Залежно від виду діяльності вони повинні мати реєстрацію, а в деяких випадках і ліцензію. Основні професійні учасники ринку: ріелтер, девелопер, ревелопер, оцінювач, банки, керуючі нерухомістю, проектувальники і будівельники, аналітики, юристи, страховики, учасники фондового ринку, маркетологи, фахівці в галузі навчання та підвищення кваліфікації персоналу .. Інституційні учасники ринку виконують, перш за все, регулюючі функції: облік і реєстрація прав на нерухоме майно і самих об'єктів нерухомості, контроль за використанням нерухомості, інвестування в соціально важливі сфери і т.д. До інституціональним учасникам ринку відносяться: 1) Організації, що регулюють містобудування, землевпорядкування та землекористування. 2) Органи технічної, пожежної та іншої інспекції. 3) Проектувальники, будівельники і т.д., що фінансуються з бюджету. 4) Органи-регістра тори прав на нерухомість і угод з нею. 5) Державні нотаріуси.
9. Структура специфіка ринку офісних приміщень
Найбільш розвиненим сегментом є ринок офісних приміщень. Зважаючи на дефіцит приміщень він продовжує досить активно розвиватися. Зазвичай прийнято підрозділяти офісні приміщення на класи - A, B, C, D. До класу А відносять офіси в спеціалізованих бізнес-центрах, розташованих у центрі міста і поблизу великих транспортних магістралей і обладнаних у відповідності з західними стандартами. Як правило, це приміщення, побудовані за індивідуальним (авторському) проекту, зі зручним місцем розташування. У внутрішню інфраструктуру таких приміщень входять централізоване забезпечення орендарів оргтехнікою, засобами зв'язку та телекомунікації, конференц-зали, засоби побутового обслуговування і відпочинку, стоянки, що охороняються (з кількістю місць не менше одного на 60 кв. м офісних приміщень). У будівлі повинні бути власні служби безпеки та управління Офісні приміщення класу В відрізняються від приміщень класу А меншим переліком додаткових послуг або кілька найгіршим місцем розташування. Це можуть бути бізнес-центрів після 5-7 років експлуатації, нові офісні будівлі або реконструйовані особняки. Приміщення класу С представлені офісами в готелях, пристосованих приміщеннях (науково-дослідних інститутів, навчальних закладів тощо), розташованих поза центром міста, але поблизу станцій метро та на перетині транспортних магістралей. Непристосовані приміщення поза транспортних розв'язок відносять до класу D. Їх основна перевага - можливість отримання площі необхідних розмірів за прийнятну плату. Переважна форма угод на ринку офісних приміщень - оренда, хоча досить поширена і купівля-продаж офісних приміщень класу А і В. Можна виділити наступні основні тенденції розвитку ринку офісних приміщень: 1) Маленький відсоток вакантних площ 2) Інтенсивне будівництво об'єктів. 3) Збільш. частки офісних приміщень класів А і В. 4) Збільш. обсягів будівництва високоякісних офісних приміщень. 5) Збільш. обсягів будівництва офісних приміщень поза Садового кільця. 6) Відхід з ринку або реконструкція приміщень класу В.
10. Ринок житла, його сучасний розвиток
Існування та розвиток ринку житла обумовлено потребою населення в поліпшенні житлових умов і гострим дефіцитом житла. На сьогоднішній день це найбільш розвинутий сектор нерухомості. Основну частину ринку становлять квартири в багатоквартирних будинках, а ринок житлових будинків щодо розвинений тільки в частині котеджів і дач у пригородах найбільших міст. Переважною формою угод на ринку житла є купівля-продаж, проте досить поширена і оренда. Виділяють первинний і вторинний ринок житла. Первинний ринок являє собою ринок будується або знову вводиться в експлуатацію житла. Пропозиція на ньому формують будівельні організації, комерційні або державні, які самі ведуть будівництво житлових будинків і продають квартири в новобудовах, а попит - рядові громадяни, ріелтерські фірми. Покупець стає першим власником даного житла. Вторинний ринок є ринком житлової нерухомості, що була в обігу. Термін «вторинний ринок» означає, що у квартири вже є власник в особі конкретного громадянина. На вторинному ринку житла в ролі продавця виступає власник житла. Ринок первинного житла ще недостатньо розвинений, однак збільшені останнім часом обсяги будівництва роблять його з кожним роком все більш "помітним" сегментом ринку. За географічним критерієм на ринку житлових приміщень виділяються два основних сегменти: ринок міського житла і ринок заміського житла. Ринок міського житла підрозділяється на сегменти, залежні від вартості об'єкта. Прийнято виділяти: елітне житло; житло середньої якості; житло низької якості. В даний час розвивається і ринок оренди міського житла. Переважає оренда елітного житла та житла низької якості; оренда житла середньої якості поширена Проте, оскільки в цьому випадку більш доцільною стає покупка квартири в іпотеку. На ринку заміського житла звичайно виділяють три сегменти (за аналогією з ринком міського житла), однак на вартість житла в більшій мірі впливає розташування об'єкта. Пропозиція на ринку елітного заміського житла сьогодні істотно перевищує попит, і чим далі знаходиться об'єкт від Москви, тим значніше розрив.
Ринок заміського житла середньої якості розвивається повільно, оскільки середній клас внаслідок погано розвинутої інфраструктури, в тому числі і доріг, все ще вважає за краще квартири котеджам. У цьому сегменті ринку також спостерігається дисбаланс попиту і пропозиції.
11. Основні суб'єкти та цілі оцінки нерухомого майна
Оціночна діяльність - діяльність суб'єктів, спрямована на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості.
У 1993 р . було створено Російське товариство оцінювачів, яке розробило стандарти щодо оцінки вартості нерухомості і кодекс професійної етики оцінювача. Воно також проводить ревізію звітів про оцінку вартості, сприяючи захисту інтересів споживачів.
Суб'єктами оціночної діяльності визнаються, з одного боку, юридичні та фізичні (індивідуальні підприємці) особи, а з іншого - споживачі їх послуг (замовники). Замовниками можуть бути: підприємства; власники об'єктів нерухомості; кредитні установи; страхові підприємства; фондові біржі; інвестори, державні органи.
Оцінка може проводитись тільки професійними оцінювачами, які мають ліцензію. Як оцінювачів виступають як юридичні, так і фізичні особи. У законі «Про оціночну діяльність в РФ» закріплені основні вимозі до оцінювача, його права та обов'язки, а також обов'язкова вимога незалежності оцінювача.
12. Ринок нежитлових приміщень, його основні сегменти і особливості
Розвиток ринку нежитлових приміщень відбувалося в тісному взаємозв'язку з процесом приватизації підприємств, що розпочався в 1992 р . і сприяв появі власників цього виду нерухомості. Ринок нежитлових приміщень (комерційної нерухомості) поділяється на кілька сегментів, які розрізняються за функціональним призначенням об'єктів: офісні, торгові, складські та виробничі. На ринку нежитлових приміщень також чітко виділяються дві складові - ринок первинних і вторинних об'єктів. Переважним є ринок вторинних об'єктів, хоча в деяких сегментах пропозицію первинних об'єктів нерухомості останнім часом істотно збільшилося. У цілому на ринку нежитлових приміщень найбільш поширена така форма угод, як оренда. Найбільш розвиненим сегментом є ринок офісних приміщень. Зважаючи на дефіцит приміщень він продовжує досить активно розвиватися. Ринок складських приміщень - один з наймолодших сегментів ринку комерційної нерухомості. Однак у зв'язку з розвитком бізнесу складська нерухомість з кожним роком стає все актуальнішою. Цей сегмент ринку нежитлових приміщень динамічно розвивається, характеризується стабільністю, стійким рівнем попиту, пропозиції і цін. Вартість складських приміщень в основному пов'язана з їхнім місцем розташування, зручністю під'їзду, наявністю необхідних комунікацій і додаткових послуг. Одним з найбільш привабливих сегментів ринку комерційної нерухомості залишається ринок торговельних приміщень. Основні особливості розвитку ринку торгових приміщень: 1. Низький рівень вакантних площ. 2. Вкрай висока вартість приміщень. 3. Будівництво торгових центрів на околицях міста і за межами МКАД. 4. Великі інвестиції іноземного капіталу у споруджуються знову торгові площі. 5. Прихід на ринок відомих міжнародних торгових операторів, таких як IКЕА, Ашан, Меtго, а також поступальний розвиненіша російських торговельних мереж - «Сьомий Континент», «Перехрестя», «Пятерочка». Виробничі приміщення і виробнича нерухомість - досить специфічний сегмент ринку нерухомості. Довгий час з-за стагнації виробництва в нашій країні він залишався незатребуваним. Однак з недавнього часу виробничі площі відновлюють свою значимість. Найбільш актуальними напрямами розвитку даного сегменту ринку стають створення технопарків, реконструкція існуючих підприємств і промислових зон.
13. Особливості і структура ринку складських приміщень
Ринок складських приміщень - один з наймолодших сегментів ринку комерційної нерухомості. Однак у зв'язку з розвитком бізнесу складська нерухомість з кожним роком стає все актуальнішою. Оренда складу або будівництво складського комплексу стає наразі важливим завданням для багатьох компаній, організацій та підприємців. Цей сегмент ринку нежитлових приміщень динамічно розвивається, характеризується стабільністю, стійким рівнем попиту, пропозиції і цін. Вартість складських приміщень в основному пов'язана з їхнім місцем розташування, зручністю під'їзду, наявністю необхідних комунікацій і додаткових послуг. Ринок складських приміщень традиційно поділяють на класи в залежності від місця розташування і якості послуг, орендарям послуг. Складські приміщення класу А відповідають міжнародним стандартам. Сучасний складський комплекс повинен відповідати таким вимогам: зручні під'їзні шляхи, безпосередня близькість до транспортних магістралей, наявність всіх комунікацій, а також обладнання, що відповідає стандартам, цілодобова охорона, стелі висотою не менш 8 м , Вирівняний підлогу, регульований температурний режим, можливість установки багаторівневої стелажної системи та наявність офісних приміщень для орендарів. Складські приміщення класу В по функціональності максимально наближаються до складів класу А, але при цьому поступаються їм за якістю використовуваного устаткування або будівельних матеріалів, зручності місця розташування. Приміщення такого рівня не дозволяють надавати повний спектр послуг або не повністю відповідають вимогам, що пред'являються до приміщень класу А. До складських приміщень класу С відносять переобладнані цеху, ангари. Це можуть бути і реконструйовані виробничі приміщення, з висотою стель від 5 до 8 м , З необхідними комунікаціями та обладнанням. Правда, останнім часом складські приміщення, переобладнані з виробничих, все частіше повертаються в ринковий обіг як виробничі. Складські приміщення класу D - погано обладнані цехи, ангари, не відремонтовані колишні виробничі приміщення. В даний час кількість об'єктів цього класу поступово скорочується. Основні особливості розвитку ринку складських приміщень: 1) Рівень вакантних площ залежить від класу складу. Найбільший дефіцит площ - в сегментах складських приміщень класу А і В. 2) Скорочується кількість складів класу С і В як за рахунок перебудови неліквідних приміщень, так і за рахунок повернення в колишні виробничі приміщення власне самих виробництв. 3) Основні приміщення знаходяться в Московській області або близько МКАД. 4) Спостерігається бурхливий ріст даного сегменту ринку. 5) Зростаючий ринок залучає нові міжнародні логістичні та девелоперські компанії, що призводить до виникнення великих логістичних центрів.
14. Основні види вартості нерухомості
Як і будь-який товар на ринку, об'єкти нерухомості мають ціну і вартість. Ціна об'єкта нерухомості завжди пов'язана з конкретною совершившейся угодою купівлі-продажу. Вартість, на відміну від ціни, носить більш об'єктивний характер. Ціна угоди може значно відрізнятися від вартості. Ця різниця називається «поправкою на угоду» і залежить від ряду причин, таких як наявність об'єктів-аналогів, стабільність ринку, обмеження в часі на вчинення правочину у продавця або покупця, особливий інтерес покупця до об'єкта, неінформованість продавця або покупця про ринок, умови продажу , доступність іпотечного кредитування, психологія продавця і покупця. В оцінній практиці виділяють різні види вартості об'єкту. Вибраний в кожному конкретному випадку вид вартості залежить в першу чергу від суб'єкта оцінки і мети оцінки. Звичайно застосовується ринкова вартість, оскільки вона універсальна і близька до ціни об'єкта. Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна, яку можна отримати від продажу даного майна на конкурентному і відкритому ринку, коли продавець і покупець вільні у своїх діях, мають повну інформацію про об'єкт нерухомості, умови угоди і функціонуванні даного ринку і т.д. Інвестиційна вартість - це вартість інвестиційного потенціалу об'єкта нерухомості. Вона, як правило, вище ринкової вартості, так як включає плату за лідерство в даному сегменті або ніші ринку нерухомості. Вартість відтворення і вартість заміщення досить близькі. І той і інший вид вартості звичайно нижче ринкової. Вартість відтворення - це витрати на відтворення точної копії підприємства або активу, навіть якщо є більш економічні податки. Вартість заміщення - витрати на створення об'єкта, який має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого з використанням сучасних матеріалів, конструкцій, обладнання. Ці види вартості широко застосовуються при визначенні страхової вартості. Страхова вартість використовується для цілей страхування, визначення суми страхових виплат та встановлення розміру страхового внеску. Ліквідаційна вартість - вартість об'єкта нерухомості при вимушеної продажу. Вона являє собою грошову суму. яка може бути виручена від продажу власності в терміни, занадто короткі для проведення адекватного маркетингу. Ліквідаційна вартість об'єкта тому значно нижче ринкової вартості. Утилізаційна вартість - вартість об'єкта оцінки, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він у себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки.
Оподатковуваний вартість - вартість об'єкта оцінки, яку визначають для обчислення податкової бази і розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (в тому числі інвентаризаційна вартість). Заставна вартість використовується при оцінці об'єкта для цілей іпотечного кредитування. Як правило, розраховується на базі точної чи ліквідаційної вартості.
Споживча вартість (її також називають вартістю об'єкта оцінки при існуючому використанні) - це вартість об'єкта оцінки, визначена виходячи з умов і мети його використання. Вона відображає цінність об'єкта нерухомості для конкретного власника. Споживча вартість є суб'єктивною, залежить від потреб конкретного учасника ринку нерухомості. Вона може бути як нижче, так і вище ринкової вартості.
15. Принципи оцінки нерухомості, засновані на уявленнях користувача. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання
Принципи, засновані на уявленнях користувача, важливі тим, що вони пов'язані в першу чергу з поглядом користувача, покупця на об'єкт нерухомості. У цій групі виділяються три принципи: корисності, заміщення та очікування. Принцип корисності означає, що об'єкт нерухомості має вартістю тільки в тому випадку, якщо він володіє корисністю. При цьому корисність може бути пов'язана як з реалізацією певної економічної функції (наприклад, у сферах промисловості, сільського господарства та інших), так і з задоволенням психологічної потреби власника володіти певними об'єктами. Корисністю житла, наприклад, є комфортне проживання, а корисністю підприємства - його здатність приносити дохід. Згідно з принципом заміщення, вартість об'єкта нерухомості не може бути більше найменшою ринкової ціни альтернативного об'єкта. Таким чином, принцип заміщення передбачає наявність варіантів вибору для покупця, якщо він не купить цей об'єкт. Вартість об'єкта нерухомості, отже, буде залежати від наявності на ринку об'єктів, еквівалентних оцінюваному, і від їх ціни, а також від того, чи можливо будівництво аналогічних об'єктів (у тому випадку, якщо їх пропозиція на ринку відсутня). На принципі заміщення заснований порівняльний метод оцінки нерухомості.
Принцип очікування передбачає, що вартість нерухомості випливає з очікування покупцем майбутніх переваг від володіння нею і визначається сьогоднішньої вартістю передбачуваних переваг або вигод. Прямий реалізацією даного принципу є дохідний підхід до оцінки нерухомості. Найбільш застосуємо цей принцип до комерційної (тобто приносить дохід) нерухомості. Він також застосовується для нерухомості, що не використовується в комерційних цілях, оскільки чим більше переваг (комфортність використання, зручне місце розташування, менші витрати на експлуатацію об'єкта і т.д.) очікує отримати споживач від даного об'єкта, тим більше він готовий заплатити і, отже, тим вищою буде вартість об'єкта. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання полягає в тому, що при оцінці об'єкта нерухомості з усіх альтернативних варіантів слід вибирати найбільш вигідний і економічно ефективний. Найкращим для оцінки вважається той варіант, при якому на об'єкт нерухомості може бути встановлена ​​максимальна ціна. Цей принцип так важливий, що виділяється в окрему групу. При визначенні ринкової вартості об'єкта нерухомості використання даного принципу обов'язково.

16. Звіт про оцінку та його основні особливості
Звіт про оцінку повинен включати: 1) дату складання та порядковий номер звіту; 2) підстава для проведення оцінки об'єкта; 3) місце знаходження оцінювача і відомості про видану йому ліцензії на здійснення оціночної діяльності по даному виду майна; 4) точний опис об'єкта оцінки, а щодо об'єкта оцінки, який належить юридичній особі, - реквізити юридичної особи та балансову вартість даного об'єкта оцінки; 5) стандарти оцінки для визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх застосування, перелік використаних даних із зазначенням джерел їх отримання, а так само прийняті при проведенні оцінки допущення; 6) послідовність визначення вартості об'єкта оцінки та її підсумкову величину, а також обмеження і межі застосування отриманого результату; 7) дату визначення вартості об'єкта оцінки; 8) перелік документів, що використовуються оцінювачем і які визначають кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки. Звіт може також містити інші відомості, що є, на думку оцінювача, істотно важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.
17. Принципи оцінки нерухомості, пов'язані з об'єктом нерухомості
Принципи, пов'язані з об'єктом нерухомості, дозволяють враховувати при оцінці особливості об'єкту. У цю групу входять наступні принципи: залишкової продуктивності; вкладу (граничної продуктивності); зростаючій і зменшення прибутковості; збалансованості (пропорційності); оптимального розміру; економічного поділу і з'єднання майнових прав. Принцип залишкової продуктивності застосуємо головним чином до земельних ділянок. Він припускає, що земля набуває цінність тільки тоді, коли є залишок доходу після покриття витрат на працю, капітал і управління землею. Вартість землі, таким чином, визначається величиною цього доходу. Принцип внеску (граничної продуктивності) означає, що поліпшення об'єкта нерухомості володіє цінністю лише тоді, коли воно супроводжується збільшенням ринкової вартості. Приріст вартості не завжди збігається з витратами на поліпшення. Наприклад, такі поліпшення, як косметичний ремонт житла, спорудження стоянки для автомобілів поруч з будинком, при відносно невеликих витратах можуть викликати значне зростання вартості нерухомості. Отже, внесок - це сума, на яку може збільшуватися (або зменшуватися) вартість об'єкта або чистий дохід від нього внаслідок наявності або відсутності певного додаткового чинника або елемента. З принципом вкладу тісно пов'язаний принцип зростаючій і зменшення віддачі. Він означає, що якщо до власності додається один або кілька компонентів, вартість об'єкта нерухомості буде збільшуватися до точки максимальної прибутковості. Після цієї точки вартість нерухомості не буде збільшуватися, скільки б ми в неї не вкладали, так як ці «надмірні» поліпшення вже не будуть важливими для потенційного споживача. Принцип збалансованості (пропорційності) означає, що вартість об'єкта буде максимальною при оптимальному поєднанні всіх частин власності. Фундаментальною для принципу збалансованості є концепція функціональної корисності. Згідно з принципом оптимального розміру вартість об'єкта буде максимальною при оптимальному розмірі об'єкта. Оптимальний розмір об'єкта залежить від ринкової кон'юнктури і пов'язаний з видом об'єкта (а для земельних ділянок і з його цільовим використанням), З цим принципом тісно пов'язаний і принцип економічного поділу і з'єднання майнових прав, який діє, якщо при поділі одного об'єкта на дві частини або більш загальна вартість об'єкта може зрости (або навпаки).
18. Основні групи методів оцінки нерухомості: особливості та область їх застосування
Міжнародна практика виробила три основні підходи до оцінки об'єктів нерухомості: витратний, порівняльний і прибутковий.
Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням його зносу.
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Вибір підходу залежить від суб'єкта оцінки, основних цілей і завдань оцінки об'єкта, що визначається виду вартості, особливостей об'єкта, наявності інформації для оцінки. Ідеальним випадком є ​​застосування до оцінки об'єкта всіх трьох підходів. Більш того, на досконалому ринку вартість об'єкта, отримана методами всіх підходів, повинна бути однаковою. Проте в реальності це не так. Іноді буває неможливо застосувати один з підходів до оцінки, так і отримана за допомогою різних підходів оцінна вартість може суттєво різнитися.

19. Принципи оцінки нерухомості, пов'язані з ринковим середовищем
Принципи, пов'язані з ринковому середовищем, відображають вплив факторів зовнішнього (ринкової) середовища на вартість об'єкта. До них належать такі принципи: попиту і пропозиції; відповідності (прогресії і регресії); залежності; зміни. Принцип попиту та пропозиції означає, що вартість об'єкта формується відповідно до ринкових законів попиту та пропозиції. При зростанні попиту або зниження пропозиції ціна зростає, при зниженні попиту або зростанні пропозиції ціна знижується. Принцип відповідності передбачає, що оцінюваний об'єкт має найвищу вартість за умови його деякої схожості з навколишніми об'єктами у використанні, за розміром і стилю. Даний принцип застосуємо в основному до житлової нерухомості. З принципом відповідності тісно пов'язані принципи прогресії і регресії. Згідно з принципом регресії, якщо дорогі і дешеві об'єкти нерухомості розташовані в одному районі, то дорожча нерухомість зменшиться в ціні через сусідство з більш дешевою. Дотримання принципу відповідності сприяє збереженню рівня вартості, а відсутність відповідності зменшує вартість об'єкта нерухомості в даному районі. Принцип прогресії означає, що вартість об'єкта, що випадково потрапив в оточення більш дорогих, підвищиться.
Основи залежності та зміни тісно взаємопов'язані. Принцип залежності свідчить, що вартість об'єкта нерухомості залежить від факторів зовнішнього середовища. Принцип зміни означає, що при зміні факторів зовнішнього середовища відповідно змінюється і вартість об'єкта. При цьому фактори зовнішнього середовища можуть вплинути на вартість об'єкта як у бік збільшення, так і у бік зменшення. Так, будівництво станції метро поруч із житловим масивом істотно збільшить вартість квартир, а доходи торговельного об'єкта (і, отже, його вартість) можуть знизитися при появі в найближчому оточенні сильного конкурента.
20. Обов'язкові випадки оцінки нерухомості
Проведення оцінки є обов'язковим у разі залучення угоду об'єктів, що належать повністю або частково РФ, суб'єктів РФ або муніципальних утворень, у тому числі: при визначенні вартості об'єктів оцінки з метою їх приватизації, передачі в довірче управління або в оренду; при використанні об'єктів в якості предмета застави; при продажу чи іншому відчуженні об'єктів; при передачу боргових зобов'язань, пов'язаних з об'єктами оцінки; при передачі об'єктів в якості внеску в статутні капітали, фонди юридичних осіб.
Крім того, проведення оцінки обов'язково при виникненні спору про вартість об'єкта, у тому числі: при націоналізації майна; при іпотечному кредитуванні фізичних та юридичних л: у випадках виникнення спорів про величину вартості предмета іпотеки; при складанні шлюбних контрактів та розділі майна розлучається подружжя на вимогу однієї або обох сторін у разі виникнення спору про вартість цього майна; при викупі чи іншому передбаченому законодавством РФ вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб; при проведенні оцінки об'єктів з метою контролю за правильністю сплати податків у разі виникнення спору про обчислення оподатковуваної бази.
В інших випадках оцінка проводиться на добровільній основі. У залежності від складності об'єкта, використовуваних методів оцінки вартості, наявної інформації можливе різне кількість етапів оцінки. Для типових повторюваних об'єктів, таких, наприклад, як квартири в типових будинках, процес оцінки досить простий, оскільки в оцінщиків накопичений великий статистичний матеріал і досвід по аналогічних об'єктів. У цих умовах при наявності необхідної інформації оцінювач може з досить високою точністю швидко назвати ціну об'єкта. Найбільш складними об'єктами для оцінки є підприємства.
21. Іпотека підприємств та її особливості
При іпотеці підприємства як майнового комплексу (далі підприємство) право застави поширюється на всі входить до його складу майно. Якщо предметом іпотеки є підприємство і інше не передбачено договором, до складу закладеного майна входять відносяться до Вашого підприємству матеріальні та нематеріальні активи, в тому числі будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина, готова продукція, права вимоги, виняткові права.
Склад переданого в іпотеку відноситься до підприємства майна та оцінка його вартості визначаються на основі повної інвентаризації цього майна. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора про склад і вартість майна є обов'язковими додатками до договору про іпотеку.
Передача підприємства в іпотеку допускається при наявності згоди власника майна або уповноваженого ним органу.
Іпотекою підприємства може бути забезпечено зобов'язання, сума якого становить не менше половини вартості майна.
Заставодавець може продавати, обмінювати, здавати в оренду, надавати в позику майно, що належить до підприємства, переданому в іпотеку, та іншим чином розпоряджатися зазначеним майном, а також вносити зміни до складу даного майна, якщо це не тягне зменшення зазначеної в договорі про іпотеку загальної вартості майна, а також не порушує інших умов договору про іпотеку. Однак без дозволу заставодержателя заставодавець не має права передавати майно, що належить до підприємства, в заставу, здійснювати угоди, спрямовані на відчуження нерухомого майна, якщо інше не встановлено договором про іпотеку. У тому випадку, якщо заставодавець підприємства не вживає заходів щодо забезпечення збереження закладеного майна, неефективно використовує його, що може призвести до зменшення вартості підприємства, заставодержатель має право звернутися до суду з вимогою про дострокове виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання або введенні іпотечного контролю за діяльністю заставодавця.
Іпотека підприємств набагато менше поширена, ніж іпотека житла. Це пов'язано з наступними факторами:
1) Набагато більш високий рівень ризиків при видачі кредиту.
2) Труднощі в оцінці підприємства як майнового комплексу.
3) Недостатня розвиненість російського фондового ринку.
4) Проблеми при контролі за дотриманням підприємством умов договору.
22. Особливості розвитку іпотеки в Росії
Основними умовами реалізації класичних моделей іпотечного кредитування є: стабільність економіки, надійність і ефективність фінансово-кредитної системи, наявність розвиненого ринку цінних паперів, висока платоспроможність населення, і найголовніше - активна участь держави як гаранта стабільності всієї системи відносин при іпотечних операціях.
У Росії до теперішнього часу вже сформувалася основа для розвитку системи іпотеки. Закладена нормативно-правова база, з'явилася достатня кількість споживачів іпотечних послуг, а також структур, які готові надавати подібні послуги. Важливо відзначити, що розвиток іпотечного кредитування в нас у країні одержало активну і всебічну підтримку на вищому державному рівні, в адміністраціях суб'єктів Російської Федерації створюються комісії, а при федеральному уряді розширює свій вплив Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК).
Тим не менше, є ряд чинників, які дещо стримують розвиток іпотеки:
1) Обмежений платоспроможний попит населення,
2) Видача заробітної плати «чорним налом».
3) Щодо низькі обсяги і невисока якість нового житлового будівництва в суб'єктах Російської Федерації, які обумовлюють недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла.
4) Низькі темпи розробки та вдосконалення законодавства про нерухомість.
5) Нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва.
6) Психологічні чинники.
7) Нестабільність економіки країни, яка збільшує ризики і робить довгострокові кредити банків невигідними.
8) Досить високі відсотки за кредит, які часто роблять невигідним покупку квартири за іпотечною схемою.
Іпотека діє у всіх сегментах ринку житлової нерухомості, але перевагу банки віддають вторинному ринку, де вони працюють з будь-якими об'єктами, крім комунальних квартир і будинків, що підлягають знесенню. Найбільш часто об'єктом іпотечного житлового кредитування є житло в багатоквартирних будинках. Це підтверджується тим, що на московському ринку житла частка іпотечних угод становить, за оцінками експертів, 10-20%, а частка іпотечних угод на купівлю будинків у котеджних селищах не перевищує 5-7%.
Основними кредиторами на іпотечному ринку Росії є універсальні банки
23. Основні структурні елементи іпотечного кредиту
До основних структурних елементів відносяться: сума (розмір) кредиту, відсоткова ставка, термін кредитування. Всі ці елементи взаємопов'язані і залежать від різних факторів, таких як;
ступінь ризику;
вид, вартість і стан нерухомості;
величина первинного внеску;
доходи позичальника;
використовуваний вид страхування;
застосовувані кредитні інструменти.
Сума кредиту - це обсяг грошових коштів, наданих заставодавцем заставодержателю. Її розмір залежить в першу чергу від вартості об'єкта нерухомості, засобів, що вже є у заставодавця, і його доходів. Як правило, сума кредиту становить 70-95% від вартості об'єкта нерухомості. Початковий внесок покликаний довести платоспроможність позичальника. Крім того, це знижує ризики банку, пов'язані з неправильною оцінкою об'єкту нерухомості або зниженням вартості об'єкта.
Процентні ставки за кредитом залежать від виду і особливостей нерухомості, терміну та умов кредитування. Чим більш нестабільним і ризикованим вважається сегмент ринку нерухомості, тим вищою буде ставка за кредитом. Так, на новобудови відсоток зазвичай вище. Кредитна ставка по іпотеці заміської нерухомості також вище, так як залогодержатели в цьому випадку несуть підвищені ризики, пов'язані з унікальністю об'єкта нерухомості і більш низькою ліквідністю на даному ринку Процентні ставки можуть бути гнучкими (плаваючими) і фіксованими. Гнучкої називається процентна ставка, яка змінюється протягом терміну кредитування. Як правило, умови зміни процентної ставки обумовлені заздалегідь і пов'язані з ринковими індексами чи показниками, такими як рівень інфляції, ставка рефінансування і т.д. Традиційно широко на світовому ринку і у вітчизняній практиці використовується ставка Libor - усереднена процентна ставка, за якою кредитні організації займають грошові ресурси у інших фінансових інститутів на Лондонському міжбанківському ринку. Термін кредитування пов'язаний з сумою кредиту, віком позичальника і тривалістю функціонування об'єкта нерухомості. Вік позичальника дуже важливий, тому що до моменту виходу клієнта на пенсію кредит повинен бути погашений. Наприклад, якщо банк вказує максимальний вік клієнта 60 років, то позичальник може взяти кредит на 20 років тільки за умови, що на момент його видачі йому виповниться не більше 40 років. Втім, для російських позичальників характерно скоріше бажання достроково позбутися боргового тягаря.
За даними аналітиків, середній термін іпотечних платежів за кредитами складає близько 6 ~ 7 років. Багато банків, яким невигідно дострокове погашення кредитів, з метою виправдання власних витрат з видачі іпотечних кредитів встановлюють мораторій, а в окремих випадках визначають штрафні відсотки за суми дострокового погашення. Це необхідно для того, щоб компенсувати за рахунок клієнта упущену вигоду, яку банк повинен був отримувати у вигляді процентних платежів протягом усього терміну іпотечного кредиту.
В даний час розроблені різні моделі іпотечного кредитування, які розрізняються схемою виплат. Можна виділити чотири основні схеми:
типова;
із зростанням платежів;
з періодичним збільшенням суми внесків;
зі змінною сумою виплат.

24. Правові основи іпотеки (застави) нерухомості
Правовий зміст терміна «іпотека» представлено у Федеральному законі № 102-ФЗ від 16 липня 1998 р . «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Згідно з цим законом, за договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом. Іпотека, таким чином, є способом забезпечення виконання зобов'язань і може бути встановлена ​​в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлю - продаж, оренду, підряді, Другом договорі, заподіянні шкоди.
Особливістю застави нерухомого майна (в порівнянні з рухомим) є те, що воно залишається у заставодавця в його володінні та користуванні. Саме ця особливість іпотеки дозволяє їй успішно конкурувати з лізингом і орендою нерухомості.
Система іпотечного кредитування являє собою ряд взаємозалежних елементів, таких як суб'єкти іпотечного кредитування, об'єкти іпотечного кредитування, забезпечення іпотечного кредитування. До суб'єктів іпотечного кредитування відносяться: позичальники (заставники), кредитори (залогодержатели), ріелтери, страхові компанії, нотаріальні контори та реєстраційні палати.
Заставодавцем (за цивільним законодавством РФ) є боржник за забезпеченим заставою зобов'язанням або третя особа, яким закладене майно належить на праві власності або господарського відання (або закладене право). У силу того що найбільш розвинена іпотека житла, в якості заставодавця зазвичай виступають фізичні особи. Однак заставодавцями можуть бути і юридичні особи, наприклад, у випадку іпотеки підприємств.
Заставодержатель - це кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанням. У якості кредиторів можуть виступати банки, спеціалізовані іпотечні компанії та ін
Страхові компанії - дуже важливий суб'єкт системи іпотечного кредитування, оскільки завдяки використанню страхування можна істотно зменшити ризики заставодавця, заставодержателя та інших суб'єктів ринку іпотечного кредитування, У деяких країнах, наприклад в Канаді, страхування угоди є обов'язковим і здійснюється державою. Однак використання страхування збільшує накладні витрати.
25. Порядок державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею
Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку прийом документів, необхідних для державної реєстрації прав, реєстрація таких документів з обов'язковим додатком документа про оплату реєстрації; правова експертиза документів і перевірка законності угоди;
встановлення відсутності протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;
внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;
вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав.
На першому етапі державної реєстрації прав відбувається прийом документів. Документи, що встановлюють наявність, виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно і подаються на державну реєстрацію прав, повинні відповідати вимогам, встановленим законодавством Російської Федерації, і відображати інформацію, необхідну для державної реєстрації прав на нерухоме майно в Єдиному державному реєстрі прав. Зазначені документи повинні містити опис нерухомого майна і вид реєстрованого права та в установлених законодавством випадках повинні бути нотаріально засвідчені, скріплені печатками, мати належні підписи сторін або визначених законодавством посадових осіб. До документів, необхідним для державної реєстрації права, відносяться: правовстановлюючі документи;
документи, що підтверджують особу заявника;
документи, що містять необхідні відомості про реєстроване об'єкті нерухомості;
документ про оплату державної реєстрації.
До числа правовстановлюючих документів можуть відноситися договори, акти та свідоцтва про приватизацію, свідоцтва про право на спадщину. Документи, що підтверджують особу заявника, необхідні для того, щоб знизити ймовірність шахрайства. Для фізичної особи обов'язкове пред'явлення паспорта. У разі реєстрації угоди з юридичною особою, крім того, потрібно довіреність, видана представнику юридичної особи. Другий етап передбачає проведення органами державної реєстрації правової експертизи документів та перевірки законності угоди.
На третьому етапі орган державної реєстрації повинен встановити відсутність протиріч між заявляються і вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомого майна.
На четвертому етапі здійснюється внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно. Саме в цей момент відбувається виникнення, обмеження (обтяження), перехід або припинення прав. Після внесення записів до реєстру оспорювання зареєстрованого права власності та інших речових прав на об'єкт нерухомості можливо тільки в судовому порядку.
І, нарешті, п'ятий етап державної реєстрації - це вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав.
26. Об'єкти державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним
право власності та інші речові права;
обмеження (обтяження) прав;
операції з нерухомим майном;
фізичні об'єкти, що підлягають реєстрації та обліку.
Обов'язковій державній реєстрації підлягають усі права власності та інші речові права: право господарського відання, оперативного управління, інші права.
Право господарського відання виникає, коли за законодавством України власник закріплює належне йому майно за створеним ним підприємством. Здійснюючи право повного господарського ведення, підприємство володіє, користується і розпоряджається закріпленим за нею майном, здійснює щодо нього будь-які дії, що не суперечать закону.
Право оперативного управління - особливий різновид речових прав у цивільному законодавстві РФ. За обсягом правомочностей право оперативного управління значно поступається праву власності і праві господарського відання. Відповідно до ГК РФ суб'єктами права оперативного управління можуть бути лише казенне підприємство і установа. Ці юридичні особи щодо закріпленого за ними майна здійснюють відповідно до цілей своєї діяльності, завданнями власника і призначенням майна права володіння, користування та розпорядження нею. При цьому власник має право вилучити зайве, невикористовуване або використовується не за призначенням майно та розпорядитися ним на свій розсуд. Обмеження (обтяженням) прав називається наявність встановлених законом чи уповноваженими органами (у передбаченому законом порядку) умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна. До основних обмежень (про ремі мірів) відносяться: сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна. Сервітут - право обмеженого користування чужим об'єктом нерухомого майна, наприклад, для проходу, прокладки і експлуатації комунікацій та інших потреб, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту.
Іпотека. - Це застава нерухомого майна. Довірче управління - здійснення довірчим керуючим від свого імені та за винагороду протягом визначеного договором терміну будь-яких правомірних юридичних я фактичних дій з майном, переданим у довірче управління.
Оренда - угода, за якою власник передає наймачу право користування і виняткового володіння, але не право власності на об'єкт, на певний час за умови сплати ренти.
Дії (операції), що тягнуть за собою виникнення, зміну, припинення або передачу прав, також підлягають державній реєстрації. Проте не для всіх вона є обов'язковою. Як правило, при реєстрації угод діє принцип достатності однократної перевірки і підтвердження прав осіб на нерухомість. Іншими словами, реєстрації підлягає або перехід права на об'єкт нерухомого майна, або сама угода, за якою переходить це право. Крім того, не всі угоди з нерухомим майном підлягають державній реєстрації, хоча перехід прав за ними реєструється.
27. Єдиний держ. реєстру прав на нерухоме майно
Вся інформація про об'єкти нерухомості, про існуючі та припинені права на них, відомості про правовласників, укладених угодах, обмеження (обтяження) у процесі державної реєстрації записується до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
Єдиний державний реєстр прав, а також справи, що містять правовстановлюючі документи та книги обліку документів, є вічними, тобто їх знищення, а рівно вилучення з них будь-яких документів або їх частин не допускаються.
Єдиний державний реєстр прав складається з окремих розділів, що містять записи про кожен об'єкт нерухомого майна. Розділи розташовуються відповідно до принципу єдиного об'єкта нерухомого майна. Це означає, що розділи, що містять інформацію про будівлі, споруди і про інші об'єкти нерухомого майна, міцно пов'язаних із земельною ділянкою, розташовуються безпосередньо за розділом, що містить інформацію про даній земельній ділянці. Розділи, що містять інформацію про квартири, приміщеннях та про інші об'єкти, що входять до складу будівель і споруд, розташовуються безпосередньо за відповідним розділом, що належать до будівлі, споруді.
28. Основні системи реєстрації прав на нерухомість і угод з нею. Правові основи реєстрації нерухомого майна в Росії
У світовій практиці прийнято розрізняти два основних підходи до реєстрації нерухомого майна: європейський та англо-американський. Вони принципово відрізняються системою фіксації даних про операції з нерухомістю і моментом переходу прав.
Показники
Європейська
Англо-американська
Момент переходу прав на нерухоме майно
При реєстрації об'єкта в органах державної реєстрації
При укладанні угод у нотаріуса
Система зберігання інформації про угоди
В єдиному державному реєстрі
У нотаріальних конторах
Наявність державних гарантій
Держава несе відповідальність при виявленні помилок реєстрації
Усі наслідки неправильно оформленої угоди лягають на нового власника або на страхову компанію (у випадках, коли ризики застраховані)
Інформація про укладені угоди
Видається всім бажаючим за запитом в єдиному державному реєстрі
«Історія * об'єкта нерухомості складається з описів в нотаріальних конторах спеціалізованими юридичними фірмами
Плата за реєстрацію
Проводиться сплата мита в реєстраційній палаті
Оплачуються тільки послуги нотаріуса, юридичних і страхових компаній

Англо-американська система реєстрації передбачає, що виникнення, перехід, обмеження або припинення прав на об'єкт нерухомого майна здійснюється безпосередньо після укладання угоди в нотаріальній конторі. Вся інформація про операції з об'єктами нерухомості також зберігається в нотаріальних конторах. Для того щоб гарантувати угоду від помилок і убезпечити себе від шахраїв нового власник змушений користуватися послугами страхових та юридичних компаній. У разі виникнення помилок в договорі, неправильно оформлених документів і т.д. відповідальність несе або новий власник об'єкта, або страхова компанія {якщо ризики застраховані). До основних достоїнств англо-американської системи реєстрації прав можна віднести:
зменшення періоду експозиції об'єктів нерухомості;
«Збільшення ліквідності об'єктів нерухомості.
До недоліків англо-американської системи реєстрації можна віднести наступні:
підвищується ймовірність шахрайства на ринку нерухомості;
необхідна розвинена система страхування ризиків як продавців, так і покупців на ринку нерухомості;
підвищується рівень трансакцій інших витрат (витрат обміну), оскільки для того щоб бути впевненим в юридичній чистоті операції, клієнт повинен оплачувати дорогі послуги юридичних і страхових компаній;
важко знайти інформацію про вже укладені угоди з об'єктом нерухомості
Більш поширеною є європейська система реєстрації. Вона заснована на державні гарантії права власності на нерухомість. При застосуванні європейської системи реєстрації виникнення, перехід, обмеження або припинення прав на об'єкт нерухомого майна здійснюється в момент проведення реєстрації нерухомості спеціальними державними органами. Вся історія нерухомості перебуває в Єдиному державному реєстрі прав на нерухомість і угод з нею. При виявленні помилок у реєстрації відповідальність несе уповноважений урядовий орган.
29. Особливості застосування методів дохідної групи до оцінки підприємств
Визначення вартості підприємства за допомогою дохідного підходу грунтується на припущенні про те, що потенційний інвестор не заплатить за дане підприємство суму, більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів від його використання. Власник не продасть підприємство за ціною нижче поточної вартості прогнозованих майбутніх доходів. У результаті взаємодії сторони прийдуть до угоди про ринкову ціну, що дорівнює поточної вартості майбутніх доходів.
Даний підхід до оцінки вважається найбільш прийнятним з точки зору інвестора, оскільки він, вкладаючи гроші в діюче підприємство, купує не набір активів, що складається з будівель, споруд, машин, устаткування, нематеріальних цінностей і т.д., а потік майбутніх доходів, що дозволяє йому окупити вкладені кошти і отримати прибуток.
Для оцінки підприємства можуть використовуватися і метод прямої капіталізації прибутку, і метод дисконтування грошових потоків.
Метод діскоптірованнія грошових потоків можна використовувати для оцінки будь-якого діючого підприємства. Застосування його найбільш обгрунтовано для оцінки підприємств, що мають певну історію господарської діяльності (бажано прибутковою) і знаходяться на стадії росту або стабільного економічного розвитку, У меншій мірі придатний для оцінки підприємств, що зазнають систематичні збитки. Слід дотримуватися розумну обережність при застосуванні цього методу для оцінки нових підприємств, нехай навіть і багатообіцяючих, оскільки відсутність ретроспективної інформації про прибутки ускладнює об'єктивне прогнозування майбутніх грошових потоків.
Метод прямої капіталізації застосовується, як правило, для невеликих підприємств зі стабільними доходами і витратами. Існує безліч різновидів методу. Наприклад, можна виділити: капіталізацію чистого доходу до оподаткування, виплати відсотків і капіталізації витрат; капіталізацію чистого прибутку після оподатковування, виплати відсотків і капітальних витрат;
капіталізацію фактичних дивідендів;
капіталізацію потенційних дивідендів
30. Оцінка підприємства методом угод. Цінові мультиплікатори і основна область їх застосування
Метод угод, або метод продажів, орієнтований на ціни придбання підприємства в цілому або його контрольного пакета акцій. Це визначає найбільш оптимальну сферу застосування даного методу - оцінка 100% капіталу або контрольного пакета акцій.
Ціновий мультиплікатор відображає співвідношення між ринковою ціною підприємства та будь-яким його показником, що характеризує результати виробничої та фінансової діяльності. І в якості таких показників можна використовувати прибуток підприємства, його грошовий потік, дивідендні виплати, виручку від реалізації і деякі інші. Доцільно розрахувати ціновий мультиплікатор по декількох підприємствах аналогам - в • тому випадку оцінка буде більш точною. Цінові мультиплікатори поділяються на інтервальні і моментні.
До інтервальним мультиплікаторам відносяться: Ціна / прибуток.
Ціна / грошовий потік.
Ціна / дивідендні виплати.
Ціна / виручка від реалізації.
Інтервальні мультиплікатори зазвичай характеризують результат діяльності підприємства за будь-який проміжок часу (рік, півріччя, квартал, місяць).
До моментних мультиплікаторам відносяться:
Ціна / балансова вартість.
Ціна / чиста вартість активів.
Моментні мультиплікатори дозволяють оцінювати за допомогою порівняльного підходу підприємства, що не приносять доходу. Вони характеризують стан підприємства на якийсь момент часу.
Розподіл цінових мультиплікаторів на інтервальні і моментні важливо з точки зору використовується в розрахунках кількості акцій в обігу
31.Метод галузевих коефіцієнтів і метод компанії-аналога
Метод підприємства-аналога, або метод ринку капіталу, заснований на використанні цін, сформованих відкритим фондовим ринком. Базою для порівняння служить ціна однієї акції акціонерних відкритого типу.
Метод угод та метод галузевих коефіцієнтів практично збігаються, тому що різниця тільки у вихідній цінової інформації. I Основним інструментом визначення ринкової вартості власного капіталу підприємства за допомогою порівняльного підходу є цінові мультиплікатори.
Метод галузевих коефіцієнтів, або метод галузевих співвідношень, заснований на використанні рекомендованих співвідношень між ціною і певними фінансовими параметрами. Галузеві коефіцієнти зазвичай розраховуються спеціальними аналітичними організаціями на основі тривалих статистичних спостережень за співвідношенням між ціною власного капіталу підприємства і його найважливішими виробничо-фінансовими показниками. На основі аналізу накопиченої інформації та узагальнення результатів були розроблені досить прості формули визначення вартості оцінюваного підприємства.
32.Сравнітельние методи оцінки підприємств
При порівняльному підході використовують три основні методи, вибір яких залежить від цілей, об'єкта і конкретних умов оцінки:
• метод галузевих коефіцієнтів;
• метод угод;
• метод підприємства-аналога.
Розглянемо зміст, оптимальну сферу та необхідні умови застосування кожного методу.
Метод галузевих коефіцієнтів, або метод галузевих співвідношень, заснований на використанні рекомендованих співвідношень між ціною і певними фінансовими параметрами. Галузеві коефіцієнти зазвичай розраховуються спеціальними аналітичними організаціями на основі тривалих статистичних спостережень за співвідношенням між ціною власного капіталу підприємства і його найважливішими виробничо-фінансовими показниками. На основі аналізу накопиченої інформації та узагальнення результатів були розроблені досить прості формули визначення вартості оцінюваного підприємства.
Метод угод, або метод продажів, орієнтований на ціни придбання підприємства в цілому або його контрольного пакета акцій. Це визначає найбільш оптимальну сферу застосування даного методу - оцінка 100% капіталу або контрольного пакета акцій.
Метод підприємства-аналога, або метод ринку капіталу, заснований на використанні цін, сформованих відкритим фондовим ринком. Базою для порівняння служить ціна однієї акції акціонерних
відкритого типу.
33. Область застосування методу розрахунку ліквідаційної вартості до оцінки підприємств
Метод розрахунку ліквідаційної вартості застосовується, зазвичай, при ліквідації підприємства. Розрахунок ліквідаційної вартості здійснюється в такій послідовності:
Проведення комплексного фінансового аналізу підприємства, на підставі якого робиться експертний висновок про достатність коштів на покриття заборгованості.
Формування оцінюваної маси майна.
Визначення суми заборгованості підприємства.
Розробка календарного графіка ліквідації.
Визначення розміру витрат на ліквідацію підприємства.
Оцінка майна, що реалізується.
Визначення ставки дисконтування з урахуванням планованого терміну реалізації.
Побудова графіка реалізації майна та визначення сукупної виручки від реалізації активів.
Погашення накопиченої суми поточної заборгованості за період ліквідації (електроенергія, опалення тощо) та здійснення виплати за зобов'язаннями.
Кінцевим дією є оцінка ліквідаційної вартості, що припадає на частку власників (акціонерів).
При проведенні комплексного фінансового аналізу використовуються статистичні та бухгалтерські документи, до яких відносяться: бухгалтерські звіти на кінець кожного кварталу, статистичні звіти, проміжний ліквідаційний баланс, інвентарні картки. Після цього формується оцінювана маса майна.
Оцінка майна, підлий ежащего реалізації, здійснюється з допомогою всіх підходів. У практиці найбільш часто використовуються підходом для оцінки об'єктів нерухомості є порівняльний.
Ставка дисконтування визначається з урахуванням планованого терміну реалізації. Вона необхідна, тому що доходи від продажу реалізованих активів будуть надходити в різний час і, отже, для зіставлення потоків доходів і витрат їх необхідно про дисконтувати. Ставка дисконтування може встановлюватися для кожного виду оцінюваного активу індивідуально з урахуванням ліквідності (значні знижки на низьку ліквідність) і ризику можливої ​​непродажу ».
34.Основие етапи розрахунку вартості підприємства методом чистих активів
Метод вартості чистих активів заснований на аналізі активів підприємства. Використання даного методу дає кращі результати при оцінці діючого підприємства, що володіє значними матеріальними і фінансовими активами.
При цьому в рамках методу вартості чистих активів, що використовується при оцінці підприємства, окремі об'єкти (нематеріальні активи, довгострокові фінансові вкладення, будівлі, машини, обладнання) можуть оцінюватися з використанням дохідного та порівняльного підходів.
Процедура оцінки передбачає наступні етапи:
Визначення ринкової вартості всіх активів підприємства.
Визначення величини зобов'язань підприємства.
Розрахунок різниці між ринковою вартістю активів і зобов'язань.
До числа активів підприємства належать: нематеріальні активи; довгострокові фінансові вкладення; будівлі, споруди; машини, обладнання; запаси; дебіторська заборгованість; інше. Активи оцінюються окремо, потім отримані значення сумуються. Для визначення ринкової вартості всіх активів підприємства можливе застосування не тільки витратного, але і прибуткового і порівняльного підходів.
35. Область застосування витратного підходу до оцінки підприємств
Витратний підхід розглядає вартість підприємства з точки зору понесених витрат. Перевагою такого погляду є те, що інформація для оцінки може бути знайдена навіть у тих випадках, коли підприємство не приносить доходу. Недолік полягає в тому, що такий підхід до вартості підприємства дещо однобокий. Вартість підприємства, визначена з точки зору витрат, нерідко в достатній мірі не відображає ринкову вартість. Тим не менш, застосування витратного підходу найбільш доцільно у випадках:
оцінки не котируються підприємств, які мають непрозорі фінансові потоки;
прийняття ефективних інвестиційних рішень за умови поєднання з іншими підходами до оцінки;
оцінки ліквідаційної вартості підприємства;
оцінки підприємств спеціального призначення, по яких не існує ринкових аналогів;
оцінки матер малий про ємних виробництв;
оцінки фондомістких виробництв;
страхування
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Шпаргалка
154.1кб. | скачати


Схожі роботи:
Економіка нерухомості 5
Економіка нерухомості 3
Економіка нерухомості 4
Економіка нерухомості
Економіка нерухомості і її значення
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Ринок нерухомості 3
Договір нерухомості
© Усі права захищені
написати до нас