Зміст
Введення
1. Основні поняття, пов'язані з нерухомістю
1.1. Визначення, істотні ознаки
1.2. Характеристика об'єктів нерухомості
2. Цивільний кодекс як правова основа відносин власності на об'єкти нерухомості
3. Класифікація об'єктів нерухомості
Висновок
Практичний питання
Використана література
Додаток
Введення
В основі економічної діяльності лежить власність: державна, регіональна, муніципальна, приватна, іноземна, змішана та ін Власність ділиться на нерухому та рухоме. На частку нерухомої припадає більше половини всієї власності. Але з нерухомості в Росії є ще істотна незбалансованість між порівняно коротким, швидко мінливих досвідом та правовими, економічними, соціально-психологічними, екологічними стереотипами, нормами та нормативними документами.
У період з 1923 по 1994 р. з Цивільного кодексу Росії у зв'язку з відміною приватної власності на землю, націоналізацією підприємств, залізниць, морських і річкових суден, будівель тощо було вилучено поняття власності на нерухомість. Вона не могла відчужуватися і закладатися, задовольняти вимоги кредиторів органами, у ведення яких надходила. Лише в деяких випадках нерухомість могла здаватися в оренду. Розподіл майна на рухоме і нерухоме трансформувалося в поняття оборотних і основних фондів. Зник, природно, і ринок нерухомості. У світовій практиці нерухома власність як об'єкт цивільного права бере свій початок з часів Римського права, а у Росії термін «нерухоме майно» був введений Петром I в 1714 р. в указі «Про порядок спадкування в рухомим і нерухомим майном».
Відновлення в Україні ринкових відносин у 90-х роках XX ст. актуалізувало практичні, методичні, наукові питання оцінки та управління нерухомістю, функціонування ринку нерухомості.
Об'єкти нерухомості займають особливе місце в будь-якій системі суспільних відносин і при будь-якому суспільному устрої, оскільки з ними прямо або побічно пов'язані господарська діяльність та пріоритетні інтереси людей у всіх сферах
1. Основні поняття, пов'язані з нерухомістю
Поняття «нерухомість» (синонім - «нерухоме майно») у міжнародній практиці зазвичай є сумою п'яти складових. Чотири з них висловлюють фізичні властивості об'єкта, а п'ята - юридичні:
Нерухомість = земельну ділянку (1) + об'єкти над ділянкою (2) + природні ресурси під ділянкою (3) + + повітряний простір над ділянкою (4) + комплекс прав на об'єкти нерухомості (5) [1]
Нерухомість - відповідно до ст. 130 Цивільного кодексу РФ до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Нерухомість в містобудуванні - землі міст, інших поселень і інших функціональних територій з установленими межами і правами власності; споруди над і під цими землями, використовувані для цілей містобудування; стаціонарні будівлі, в т.ч. незавершеного будівництва; об'єкти інженерної, транспортної інфраструктури та благоустрою; зелені насадження з численним циклом розвитку на цих землях.
Нерухомість у житловій сфері - нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах майна, що включають земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, присадибні господарські споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку, житлові будинки, квартири , інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання, споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери. Н.В ж.с, включаючи житловий фонд, або її частина може перебувати у приватній (громадян, юридичних осіб), державної, муніципальної власності, у власності громадських об'єднань, а також у колективній власності і переходити з однієї форми власності в ін в порядку, встановленому законодавством. Власник Н.В Ж.С. або її частини має право в порядку, передбаченому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, у т.ч. здавати в найм, віддавати в заставу, у цілому і по частинах, продавати, видозмінювати, перебудовувати чи зносити, вчиняти інші дії, якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові, інші права і свободи інших громадян, а також громадські інтереси. Приватна власність на нерухомість або її частину в житловій сфері не обмежується за кількістю, розмірами і вартості, забезпечується правом недоторканності і підлягає реєстрації.
Нерухомість житлова - нерухомість, пов'язана з житловим будинком, 80% доходів від якої становить орендна плата, що отримується від довгострокових орендарів. В основному - це квартири, офіси, готелі, мотелі і т.д. До особливостей житлової нерухомості як товару можна віднести: неоднорідність (житла розрізняються за розміром, розташуванням, часу споруди, внутрішнього планування, оздоблення та комунальним зручностей); нерухомість (переміщати житла з одного місця в інше практично неможливо); довговічність (якщо утримувати його в порядку , воно може служити декілька десятиліть); дорожнеча (купуючи його у власність, як правило, потрібні великі позики); витрати переїзду також високі (крім суттєвої грошової вартості власне переїзду існують також «психологічні» витрати, пов'язані з розлученням зі звичним оточенням - школою, магазинами і друзями).
Нерухомість інвестиційна - нерухомість, яка використовується для отримання прибутку у вигляді орендної плати, доходу від перепродажу і т.д.
Нерухомість комерційна - нерухомість, що приносить дохід, яка використовується під офіси, магазини або надання послуг (не включає житло, об'єкти виробничого або громадського призначення).
Нерухомість операційна - нерухомість, що використовується для господарської або іншої діяльності власника (в т.ч., для його проживання), на відміну від інвестиційної нерухомості, використовуваної для отримання прибутку.
Нерухомість, що приносить дохід - нерухомість, що приносить її власникові періодичний дохід (напр., офісна будівля або житловий комплекс). Офісних будинків (приміщень) можуть бути присвоєні такі класи. Офіси класу «А» - нові будівлі, повністю готові до в'їзду орендарів, з високою якістю обробки суспільних місць, наявністю повного спектру технічних послуг (кондиціонування, вентилювання тощо) та можливостей для паркування. Розташування - обов'язково центр міста. Клас «В» - нові чи відремонтовані будівлі з відсутністю окремих технічних послуг (напр., кондиціонерів), недостатньою кількістю місць для паркування або поза центром міста, але на головних магістралях. Клас «С» - відремонтовані приміщення без відповідних технічних і сервісних послуг. Решті офісах клас зазвичай не присвоюється. До них належать офіси, розташовані в старих радянських, а пізніше - російських, установах чи інститутах і пропонованих в оренду або на продаж без серйозного ремонту. Ці офіси іноді поділяються на класи «D» і «Е». Клас «D» - типове інститутське будівлю радянських часів у стані «без ремонту». Клас «Е» - занедбана споруда; вимагає повної реставрації. [2]
1. 1. Визначення, істотні ознаки
Терміни «актив» і «нерухомість» мають наступний сенс. Актив (від лат.) - Діяльний, що приносить дохід. Нерухомість (нерухоме майно) - земельні та інші природні угіддя, а також міцно пов'язане із землею майно (будівлі, споруди, об'єкти), речові права на землю. [3]
Нерухомість є основною складовою національного надбання будь-якої країни, і на її частку в сукупності всіх країн припадає більше половини світового багатства. Вона служить головним економічним ресурсом, а також виконує функцію просторового середовища, в якій здійснюється діяльність людини. Росія має величезні запаси енергетичних ресурсів (вугілля, нафта, газ), володіє великими земельними і водними ресурсами, ефективне управління якими і має стати джерелом процвітання країни.
Будь-яке поняття припускає поєднаність терміна і вкладається в нього смислового змісту, а також перерахування безлічі предметів, що відносяться до поняття. Наприклад, досліджуване поняття характеризується терміном «нерухомість», зміст визначається родовими (корінними) властивостями - неподвіжімость, матеріальність, довговічність та ін; до складу нерухомості входять (перерахування відносяться до поняття об'єктів) земля, будівлі, дороги, газопроводи, устаткування і т. п.
Таким чином, приватний власник земельної ділянки в принципі володіє не тільки їм, але і всім, що над ним і під ним, включаючи запаси мінеральних копалин. Але з цього правила нерідко роблять винятки: уряд має в своєму розпорядженні повний суверенітет над навігаційним повітряним простором країни, та й права на підземні мінеральні ресурси часто теж належать не власникові земельної ділянки, а державі.
Аналогічне положення має місце і в Росії: власнику земельної ділянки належать права лише на загальнопоширені корисні копалини (пісок, глина і т.п.), а поклади вугілля, руди, нафти та ін повністю належать державі. Не включається до складу нерухомого майна і повітряний простір над земельною ділянкою, що належить приватній особі.
Кожен об'єкт нерухомості має родові (сутнісні, кореневі) ознаки, що відрізняють його від рухомих речей, і видові (приватні, специфічні) ознаки, що відрізняють однорідні за цією ознакою групи об'єктів нерухомості від інших груп нерухомості.
Основні родові ознаки:
1. стаціонарність:
● зв'язок із земною поверхнею;
● неможливість переміщення в просторі.
2. матеріальність:
● натурально-речова форма;
● вартісна форма
3. довговічність
Функціональні ознаки:
1. виробничі об'єкти - беруть участь у створенні продукції, наданні послуг;
2. невиробничі об'єкти - забезпечують умови для проживання та обслуговування людей.
Приватні ознаки:
1. різнорідність,
2. унікальність,
3. неповторність.
Маючи в якості складової частини земельну ділянку, всі штучні споруди (об'єкти нерухомості) володіють родовими ознаками, які дозволяють відрізнити їх від не пов'язаних із землею об'єктів:
1.Стаціонарность, нерухомість - ознака характеризує міцну фізичний зв'язок об'єкта нерухомості із земною поверхнею і неможливістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування і нанесення шкоди, що робить його непридатним для подальшого використання.
2. Матеріальність - об'єкт нерухомості завжди функціонує у натурально-речовій і вартісній формах. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають дані про його розміри і форму, незручності та небезпеку, навколишньому середовищу, під'їзних шляхах, комунальні послуги, поверхні і підгрунтовому шарі, ландшафті і т.д. Сукупність цих характеристик визначає корисність фізичного об'єкта, яка і становить основу вартості об'єкта нерухомості. Однак сама по собі корисність не визначає вартість. Будь-який фізичний об'єкт має вартість, володіючи в тій чи іншій мірі такими характеристиками, як придатність і обмежений характер пропозиції. Обмеженість пропозиції сприяє підвищенню вартості. Соціальні ідеали та стандарти, економічна діяльність, закони, урядові рішення і дії, природні сили чинять вплив на поведінку людей, обумовлюючи зміна вартості об'єкта нерухомості.
3. Довговічність об'єктів нерухомості практично вище довговічності всіх інших товарів, крім окремих видів дорогоцінного каміння та виробів з рідкісних металів. Наприклад, згідно з діючими в Росії будівельним нормам і правилам (БНіП), житлові будівлі, в залежності від матеріалу основних конструкцій (фундаменту, стін, перекриттів), поділяються на 6 груп з нормативними термінами служби від 15 до 150 років.
Тривалість кругообігу землі при правильному її використанні нескінченна, а порушення експлуатації призведе до непоправних втрат.
До родовим ознаками нерухомості ставляться нерухомість, матеріальність, довговічність. Зауважимо, що в ст. 130 ЦК РФ до нерухомості відносяться деякі явно рухомі речі (об'єкти) та, крім того, до неї можна віднести і невизначене «інше майно». Подібне визначення стирає в деяких випадках відмінність між рухомим і нерухомим майном і створює значні труднощі для юристів та оцінювачів вартості при аналізі угод з нерухомістю. Родові ознаки характеризують нерухомість об'єкта, його неперемещаемость в просторі без шкоди призначенням, міцний зв'язок із землею, довговічність, поступове перенесення вартості об'єкта на продукцію (послуги) і накопичення амортизації та ін
Крім основних родових ознак об'єктів нерухомості можна виділити і приватні ознаки, які визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єктів нерухомості. Приватні ознаки визначаються конкретними показниками залежно від об'єктів нерухомості. Практично неможливо говорити про двох однакових квартирах, двох однакових ділянках або будовах, тому що в них обов'язково будуть відмінності в розташуванні по відношенню до інших об'єктів нерухомості, до інфраструктури і навіть до сторін світу, що показує різнорідність, унікальність та неповторність кожного об'єкта нерухомості.
Видові ознаки характеризують функціональне призначення, походження нерухомості, технічні та технологічні характеристики, форму власності і т.п.
1. 2. Характеристика об'єктів нерухомості
Об'єкти нерухомості можуть бути забезпечує ресурсом, що характерно для організацій, чий бізнес не базується на операціях з нерухомістю. Для них важливо встановлені відповідності структури, складу та якості об'єктів нерухомості цілям та завданням основного бізнесу організації з виробництва продукції, виконання робіт та надання послуг. Структурна реорганізація таких компаній, як правило, супроводжується реорганізацією майнового комплексу, істотним перерозподілом власності, реалізацією інвестиційних проектів, у тому числі для розвитку нових виробництв та окремих бізнес-ліній. Крім того, операції з нерухомістю в таких організаціях можуть мати місце і як допоміжний бізнес, такий як, наприклад, продаж непрофільних активів або здача в оренду незадіяних об'єктів нерухомості (виробничих площ, адміністративних приміщень, частини земельних ділянок).
До того ж об'єкти нерухомості можуть виступати як предмет спеціалізації організації, об `єкт її ділової активності, основне джерело доходів. Це, наприклад, великомасштабні портфелі об'єктів житлової та нежитлової нерухомості в інвестиційних, страхових і пенсійних фондах.
Іншим типом організацій, для яких об'єкт нерухомості складає основу їх активів та професійної діяльності, є фірми-забудовники. Їхній бізнес за своєю суттю пов'язаний з придбанням земельних ділянок, реалізацією проектів розвитку, наприклад, шляхом забудови придбаних ділянок об'єктами житлової та комерційної нерухомості з їх подальшим продажем. [4]
Об'єкт оцінки у відповідності з Федеральним законом про оціночну діяльність в Російській Федерації може включати: нерухоме майно; рухоме майно; машини та обладнання; цінні папери; майнові права, не упредметнені в цінних паперах і які можуть у відповідності з чинним цивільним законодавством виступати предметом угод до їх відчуження; інтелектуальна власність і нематеріальні активи; різні послуги; підприємства в цілому, як чинні, так і що знаходяться в процесі ліквідації.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, а також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (ст. 130 ЦК РФ).
Кожен з об'єктів нерухомості характеризується особливими споживчими властивостями. Так, наприклад, об'єкт нерухомості «земля» як товар характеризується наступними властивостями, наведеними в табл. 1.
Введення
1. Основні поняття, пов'язані з нерухомістю
1.1. Визначення, істотні ознаки
1.2. Характеристика об'єктів нерухомості
2. Цивільний кодекс як правова основа відносин власності на об'єкти нерухомості
3. Класифікація об'єктів нерухомості
Висновок
Практичний питання
Використана література
Додаток
Введення
В основі економічної діяльності лежить власність: державна, регіональна, муніципальна, приватна, іноземна, змішана та ін Власність ділиться на нерухому та рухоме. На частку нерухомої припадає більше половини всієї власності. Але з нерухомості в Росії є ще істотна незбалансованість між порівняно коротким, швидко мінливих досвідом та правовими, економічними, соціально-психологічними, екологічними стереотипами, нормами та нормативними документами.
У період з 1923 по 1994 р. з Цивільного кодексу Росії у зв'язку з відміною приватної власності на землю, націоналізацією підприємств, залізниць, морських і річкових суден, будівель тощо було вилучено поняття власності на нерухомість. Вона не могла відчужуватися і закладатися, задовольняти вимоги кредиторів органами, у ведення яких надходила. Лише в деяких випадках нерухомість могла здаватися в оренду. Розподіл майна на рухоме і нерухоме трансформувалося в поняття оборотних і основних фондів. Зник, природно, і ринок нерухомості. У світовій практиці нерухома власність як об'єкт цивільного права бере свій початок з часів Римського права, а у Росії термін «нерухоме майно» був введений Петром I в 1714 р. в указі «Про порядок спадкування в рухомим і нерухомим майном».
Відновлення в Україні ринкових відносин у 90-х роках XX ст. актуалізувало практичні, методичні, наукові питання оцінки та управління нерухомістю, функціонування ринку нерухомості.
Об'єкти нерухомості займають особливе місце в будь-якій системі суспільних відносин і при будь-якому суспільному устрої, оскільки з ними прямо або побічно пов'язані господарська діяльність та пріоритетні інтереси людей у всіх сферах
1. Основні поняття, пов'язані з нерухомістю
Поняття «нерухомість» (синонім - «нерухоме майно») у міжнародній практиці зазвичай є сумою п'яти складових. Чотири з них висловлюють фізичні властивості об'єкта, а п'ята - юридичні:
Нерухомість = земельну ділянку (1) + об'єкти над ділянкою (2) + природні ресурси під ділянкою (3) + + повітряний простір над ділянкою (4) + комплекс прав на об'єкти нерухомості (5) [1]
Нерухомість - відповідно до ст. 130 Цивільного кодексу РФ до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Нерухомість в містобудуванні - землі міст, інших поселень і інших функціональних територій з установленими межами і правами власності; споруди над і під цими землями, використовувані для цілей містобудування; стаціонарні будівлі, в т.ч. незавершеного будівництва; об'єкти інженерної, транспортної інфраструктури та благоустрою; зелені насадження з численним циклом розвитку на цих землях.
Нерухомість у житловій сфері - нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах майна, що включають земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, присадибні господарські споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку, житлові будинки, квартири , інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання, споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери. Н.В ж.с, включаючи житловий фонд, або її частина може перебувати у приватній (громадян, юридичних осіб), державної, муніципальної власності, у власності громадських об'єднань, а також у колективній власності і переходити з однієї форми власності в ін в порядку, встановленому законодавством. Власник Н.В Ж.С. або її частини має право в порядку, передбаченому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, у т.ч. здавати в найм, віддавати в заставу, у цілому і по частинах, продавати, видозмінювати, перебудовувати чи зносити, вчиняти інші дії, якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові, інші права і свободи інших громадян, а також громадські інтереси. Приватна власність на нерухомість або її частину в житловій сфері не обмежується за кількістю, розмірами і вартості, забезпечується правом недоторканності і підлягає реєстрації.
Нерухомість житлова - нерухомість, пов'язана з житловим будинком, 80% доходів від якої становить орендна плата, що отримується від довгострокових орендарів. В основному - це квартири, офіси, готелі, мотелі і т.д. До особливостей житлової нерухомості як товару можна віднести: неоднорідність (житла розрізняються за розміром, розташуванням, часу споруди, внутрішнього планування, оздоблення та комунальним зручностей); нерухомість (переміщати житла з одного місця в інше практично неможливо); довговічність (якщо утримувати його в порядку , воно може служити декілька десятиліть); дорожнеча (купуючи його у власність, як правило, потрібні великі позики); витрати переїзду також високі (крім суттєвої грошової вартості власне переїзду існують також «психологічні» витрати, пов'язані з розлученням зі звичним оточенням - школою, магазинами і друзями).
Нерухомість інвестиційна - нерухомість, яка використовується для отримання прибутку у вигляді орендної плати, доходу від перепродажу і т.д.
Нерухомість комерційна - нерухомість, що приносить дохід, яка використовується під офіси, магазини або надання послуг (не включає житло, об'єкти виробничого або громадського призначення).
Нерухомість операційна - нерухомість, що використовується для господарської або іншої діяльності власника (в т.ч., для його проживання), на відміну від інвестиційної нерухомості, використовуваної для отримання прибутку.
Нерухомість, що приносить дохід - нерухомість, що приносить її власникові періодичний дохід (напр., офісна будівля або житловий комплекс). Офісних будинків (приміщень) можуть бути присвоєні такі класи. Офіси класу «А» - нові будівлі, повністю готові до в'їзду орендарів, з високою якістю обробки суспільних місць, наявністю повного спектру технічних послуг (кондиціонування, вентилювання тощо) та можливостей для паркування. Розташування - обов'язково центр міста. Клас «В» - нові чи відремонтовані будівлі з відсутністю окремих технічних послуг (напр., кондиціонерів), недостатньою кількістю місць для паркування або поза центром міста, але на головних магістралях. Клас «С» - відремонтовані приміщення без відповідних технічних і сервісних послуг. Решті офісах клас зазвичай не присвоюється. До них належать офіси, розташовані в старих радянських, а пізніше - російських, установах чи інститутах і пропонованих в оренду або на продаж без серйозного ремонту. Ці офіси іноді поділяються на класи «D» і «Е». Клас «D» - типове інститутське будівлю радянських часів у стані «без ремонту». Клас «Е» - занедбана споруда; вимагає повної реставрації. [2]
1. 1. Визначення, істотні ознаки
Терміни «актив» і «нерухомість» мають наступний сенс. Актив (від лат.) - Діяльний, що приносить дохід. Нерухомість (нерухоме майно) - земельні та інші природні угіддя, а також міцно пов'язане із землею майно (будівлі, споруди, об'єкти), речові права на землю. [3]
Нерухомість є основною складовою національного надбання будь-якої країни, і на її частку в сукупності всіх країн припадає більше половини світового багатства. Вона служить головним економічним ресурсом, а також виконує функцію просторового середовища, в якій здійснюється діяльність людини. Росія має величезні запаси енергетичних ресурсів (вугілля, нафта, газ), володіє великими земельними і водними ресурсами, ефективне управління якими і має стати джерелом процвітання країни.
Будь-яке поняття припускає поєднаність терміна і вкладається в нього смислового змісту, а також перерахування безлічі предметів, що відносяться до поняття. Наприклад, досліджуване поняття характеризується терміном «нерухомість», зміст визначається родовими (корінними) властивостями - неподвіжімость, матеріальність, довговічність та ін; до складу нерухомості входять (перерахування відносяться до поняття об'єктів) земля, будівлі, дороги, газопроводи, устаткування і т. п.
Таким чином, приватний власник земельної ділянки в принципі володіє не тільки їм, але і всім, що над ним і під ним, включаючи запаси мінеральних копалин. Але з цього правила нерідко роблять винятки: уряд має в своєму розпорядженні повний суверенітет над навігаційним повітряним простором країни, та й права на підземні мінеральні ресурси часто теж належать не власникові земельної ділянки, а державі.
Аналогічне положення має місце і в Росії: власнику земельної ділянки належать права лише на загальнопоширені корисні копалини (пісок, глина і т.п.), а поклади вугілля, руди, нафти та ін повністю належать державі. Не включається до складу нерухомого майна і повітряний простір над земельною ділянкою, що належить приватній особі.
Кожен об'єкт нерухомості має родові (сутнісні, кореневі) ознаки, що відрізняють його від рухомих речей, і видові (приватні, специфічні) ознаки, що відрізняють однорідні за цією ознакою групи об'єктів нерухомості від інших груп нерухомості.
Основні родові ознаки:
1. стаціонарність:
● зв'язок із земною поверхнею;
● неможливість переміщення в просторі.
2. матеріальність:
● натурально-речова форма;
● вартісна форма
3. довговічність
Функціональні ознаки:
1. виробничі об'єкти - беруть участь у створенні продукції, наданні послуг;
2. невиробничі об'єкти - забезпечують умови для проживання та обслуговування людей.
Приватні ознаки:
1. різнорідність,
2. унікальність,
3. неповторність.
Маючи в якості складової частини земельну ділянку, всі штучні споруди (об'єкти нерухомості) володіють родовими ознаками, які дозволяють відрізнити їх від не пов'язаних із землею об'єктів:
1.Стаціонарность, нерухомість - ознака характеризує міцну фізичний зв'язок об'єкта нерухомості із земною поверхнею і неможливістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування і нанесення шкоди, що робить його непридатним для подальшого використання.
2. Матеріальність - об'єкт нерухомості завжди функціонує у натурально-речовій і вартісній формах. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають дані про його розміри і форму, незручності та небезпеку, навколишньому середовищу, під'їзних шляхах, комунальні послуги, поверхні і підгрунтовому шарі, ландшафті і т.д. Сукупність цих характеристик визначає корисність фізичного об'єкта, яка і становить основу вартості об'єкта нерухомості. Однак сама по собі корисність не визначає вартість. Будь-який фізичний об'єкт має вартість, володіючи в тій чи іншій мірі такими характеристиками, як придатність і обмежений характер пропозиції. Обмеженість пропозиції сприяє підвищенню вартості. Соціальні ідеали та стандарти, економічна діяльність, закони, урядові рішення і дії, природні сили чинять вплив на поведінку людей, обумовлюючи зміна вартості об'єкта нерухомості.
3. Довговічність об'єктів нерухомості практично вище довговічності всіх інших товарів, крім окремих видів дорогоцінного каміння та виробів з рідкісних металів. Наприклад, згідно з діючими в Росії будівельним нормам і правилам (БНіП), житлові будівлі, в залежності від матеріалу основних конструкцій (фундаменту, стін, перекриттів), поділяються на 6 груп з нормативними термінами служби від 15 до 150 років.
Тривалість кругообігу землі при правильному її використанні нескінченна, а порушення експлуатації призведе до непоправних втрат.
До родовим ознаками нерухомості ставляться нерухомість, матеріальність, довговічність. Зауважимо, що в ст. 130 ЦК РФ до нерухомості відносяться деякі явно рухомі речі (об'єкти) та, крім того, до неї можна віднести і невизначене «інше майно». Подібне визначення стирає в деяких випадках відмінність між рухомим і нерухомим майном і створює значні труднощі для юристів та оцінювачів вартості при аналізі угод з нерухомістю. Родові ознаки характеризують нерухомість об'єкта, його неперемещаемость в просторі без шкоди призначенням, міцний зв'язок із землею, довговічність, поступове перенесення вартості об'єкта на продукцію (послуги) і накопичення амортизації та ін
Крім основних родових ознак об'єктів нерухомості можна виділити і приватні ознаки, які визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єктів нерухомості. Приватні ознаки визначаються конкретними показниками залежно від об'єктів нерухомості. Практично неможливо говорити про двох однакових квартирах, двох однакових ділянках або будовах, тому що в них обов'язково будуть відмінності в розташуванні по відношенню до інших об'єктів нерухомості, до інфраструктури і навіть до сторін світу, що показує різнорідність, унікальність та неповторність кожного об'єкта нерухомості.
Видові ознаки характеризують функціональне призначення, походження нерухомості, технічні та технологічні характеристики, форму власності і т.п.
1. 2. Характеристика об'єктів нерухомості
Об'єкти нерухомості можуть бути забезпечує ресурсом, що характерно для організацій, чий бізнес не базується на операціях з нерухомістю. Для них важливо встановлені відповідності структури, складу та якості об'єктів нерухомості цілям та завданням основного бізнесу організації з виробництва продукції, виконання робіт та надання послуг. Структурна реорганізація таких компаній, як правило, супроводжується реорганізацією майнового комплексу, істотним перерозподілом власності, реалізацією інвестиційних проектів, у тому числі для розвитку нових виробництв та окремих бізнес-ліній. Крім того, операції з нерухомістю в таких організаціях можуть мати місце і як допоміжний бізнес, такий як, наприклад, продаж непрофільних активів або здача в оренду незадіяних об'єктів нерухомості (виробничих площ, адміністративних приміщень, частини земельних ділянок).
До того ж об'єкти нерухомості можуть виступати як предмет спеціалізації організації, об `єкт її ділової активності, основне джерело доходів. Це, наприклад, великомасштабні портфелі об'єктів житлової та нежитлової нерухомості в інвестиційних, страхових і пенсійних фондах.
Іншим типом організацій, для яких об'єкт нерухомості складає основу їх активів та професійної діяльності, є фірми-забудовники. Їхній бізнес за своєю суттю пов'язаний з придбанням земельних ділянок, реалізацією проектів розвитку, наприклад, шляхом забудови придбаних ділянок об'єктами житлової та комерційної нерухомості з їх подальшим продажем. [4]
Об'єкт оцінки у відповідності з Федеральним законом про оціночну діяльність в Російській Федерації може включати: нерухоме майно; рухоме майно; машини та обладнання; цінні папери; майнові права, не упредметнені в цінних паперах і які можуть у відповідності з чинним цивільним законодавством виступати предметом угод до їх відчуження; інтелектуальна власність і нематеріальні активи; різні послуги; підприємства в цілому, як чинні, так і що знаходяться в процесі ліквідації.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, а також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (ст. 130 ЦК РФ).
Кожен з об'єктів нерухомості характеризується особливими споживчими властивостями. Так, наприклад, об'єкт нерухомості «земля» як товар характеризується наступними властивостями, наведеними в табл. 1.
Речі, які не відносяться до нерухомості, визнаються рухомим майном. До них відносяться: грошові кошти, цінні папери, майнові права та вимоги, не упредметнені в цінних паперах, результати інтелектуальної власності та інше рухоме майно.
У міжнародних стандартах оцінки нерухомість визначається як фізичний ділянку землі та пов'язані виконані людиною поліпшення, у тому числі і будівлі. Це матеріальна відчутна річ, яку можна побачити і помацати, в сукупності з усіма спорудами на землі, а також під або над нею.
Розташовані на земельних ділянках об'єкти нерухомості ділять на групи: будівлі (будівлі та споруди), інженерні комунікації, насадження. Будівлі умовно поділяють на дві групи:
• будови, призначені в основному для життя і діяльності людини, а також для функцій, що забезпечуються в основному людиною з використанням машин та обладнання;
• споруди, призначені для функцій, що забезпечуються в основному конструкціями, машинами і устаткуванням при епізодичному і маломасштабному участю людини: гідротехнічні, енергетичні, транспортні та інші споруди.
Таблиця 1 «Властивості і характеристики об'єктів нерухомості
2. Цивільний кодекс як правова основа відносин власності на об'єкти нерухомості
Згідно зі ст. 131 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі ГК РФ) угоди з нерухомістю підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі (реєструються спеціальними органами юстиції). Ця реєстрація діє з 1998 року. Виступає як єдиний доказ прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація прав здійснюється за місцем знаходження об'єкта нерухомості.
Факт реєстрації нерухомості засвідчується спеціальної записом у реєстрі, а на документах відміткою (штамп, на якому стоїть дата).
Економічні відносини учасників ринку нерухомості здійснюються у формі письмових договорів.
Договір - це угода 2-х або більше сторін (фізичних або юридичних осіб, громадян РФ або іноземних осіб, державних органів, установ) про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Існують договірні відносини:
· Прості - коли укладається 1 договір між сторонами, але в декількох екземплярах, щоб був у всіх сторін;
· Складні - коли необхідно укласти декілька договорів за участю 3-х або більше сторін (кредитування, іпотека і т. п.). Структура договору може змінюватись в залежності від умов та цілей здійснюваної операції. [5]
ЦК України встановлює систему понять, норм, інститутів і принципів, які гармонізують всю законодавчу базу в інтересах розвитку ринкових відносин, і стосовно нерухомості забезпечує: визначення підстав виникнення, норм здійснення і захисту цивільних прав; опис змісту та елементів правоздатності та дієздатності громадян, у тому числі у сфері майнових правовідносин; нормативне регулювання процедур створення та функціонування юридичної особи, а також майнових прав підприємств різних форм власності та організаційної структури
На правовому рівні нерухомість є сукупністю суспільних і приватних прав на неї, встановлюються державою з урахуванням власних інтересів та міжнародних норм. Нерухомість можна купувати, продавати, здавати в оренду, передавати права на володіння і користування іншим особам або підприємствам. Але якщо приватна власність на нерухомість починає суперечити суспільним інтересам, закон (ст. 239 ЦК РФ) передбачає вилучення у приватних осіб для державних і муніципальних потреб земельної ділянки разом з розташованими на ній будівлями або спорудами за допомогою викупу або продажу з публічних торгів.
Існують і інші способи впливу держави на володіння і користування нерухомістю: будівельні обмеження, вимоги з охорони навколишнього середовища, зонування територій, передача в господарське відання або оперативне управління і т.д.
Злиття в одному понятті різноякісних властивостей не дозволяє знайти єдине і вичерпне визначення нерухомості, до того ж придатне для практичного застосування. Тому у всіх країнах, і в Російській Федерації теж, спочатку визначають перелік предметів (речей), що відносяться до нерухомості.
Так, ст. 130 ЦК РФ говорить, що «до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно ».
У ст. 132 ЦК РФ нерухомістю визнається підприємство в цілому як майновий комплекс. У складі майна підприємства поряд з очевидно нерухомим майном (будівлі, споруди, обладнання тощо) є кошти, дебіторська заборгованість, готова продукція, сировина та інші явно рухомі речі. Коли частина підприємства є об'єктом продажу, застави, оренди та інших угод, невизначеність віднесення деяких складових майнового комплексу до рухомим і нерухомим об'єктам може служити і служить джерелом розбіжностей між сторонами угод з нерухомістю.
З нерухомістю пов'язане поняття власності (рис. 1.2). Термін «власність» означає правове (на відміну від фізичного) панування над матеріальним об'єктом фізичної або юридичної особи. Власник може отримувати від матеріального об'єкта економічну вигоду у формі ренти, прибутку, орендної плати або просто задовольняти особисті потреби. У юридичному плані власність позначає комплекс прав, які можуть бути розподілені між різними особами.
Право власності визначає ставлення фізичних та юридичних осіб до нерухомості як до своєї або як до чужого.
Право власності на нерухомість включає в себе три основних повноваження:
• право володіння як надана законом можливість фізичного контролю над об'єктом, володіння ним. Можна володіти об'єктом, але не користуватися ним. Це рідко буває розумним і суперечить принципу раціональної економічної поведінки суб'єкта господарювання;
• право користування служить підставою для законної експлуатації об'єкта на розсуд або бажанням власника або іншого користувача (наприклад, об'єкт зданий в оренду) з метою отримання прибутку чи інших результатів яких корисних властивостей;
• право розпорядження дає власникові можливість вчиняти дії, юридично визначають долю майна, тобто продавати, здавати в оренду, заставляти, заповідати і навіть знищувати.
Фізичні, економічні, соціальні і правові властивості тісно пов'язані між собою. Розташування об'єктів нерухомості істотно впливає на їх вартість, дохідність, ліквідність, і, таким чином, фізичні її властивості визначають економічні. Соціальні властивості також знаходяться в залежності від місця розташування, яке визначає престижність нерухомості, придатність для проживання та ін
Розташування нерухомості впливає на правовий режим використання. Наприклад, для землі, що знаходиться в зонах відпочинку, прикордонних зонах, зонах, що підлягають забудові державними дорогами та об'єктами, і т.п., встановлюється особливий правовий режим використання та обороту нерухомості.
3. Класифікація об'єктів нерухомості
Об'єкти нерухомості, як правило, входять до складу майнового комплексу підприємств і організацій та істотно впливають на їх вартість. Об'єкт нерухомості - це будь-який товар, жорстко пов'язаний з ділянкою землі, так що його перенесення в інше місце неможливий без його руйнування - без втрати його вартості.
Пропонована нижче групування об'єктів нерухомості має на меті сприяти диференційованого підходу до їх оцінки з урахуванням найбільш суттєвих ознак, притаманних кожній групі об'єктів, особливостей їх товарообігу, структури і масштабів ринків, у рамках яких відбуваються процеси купівлі-продажу.
На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови і їх поєднання, тому для проведення угруповання використаний метод «дерева ознак» квартири і кімнати:
· Приміщення і будівлі під офіси чи магазини;
· Приміські житлові будинки з земельними ділянками - котеджі і дачі;
· Вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей у близькій перспективі;
· Складські та виробничі об'єкти.
Можливі й інші підходи до класифікації. Для наших цілей найбільш значима класифікація нерухомості для проведення операцій з нерухомістю та оцінки її вартості. З цієї точки зору особливої уваги заслуговує її варіант, у новому стандарті Російського Товариства Оцінювачів для оцінки нерухомості.
Для оцінки вартості земля, будівлі і споруди поділяються на два класи:
· Спеціалізована нерухомість;
· Неспеціалізована нерухомість.
Спеціалізована нерухомість - це нерухомість, яка в силу свого спеціального характеру рідко, якщо взагалі коли-небудь, продається на відкритому ринку для продовження існуючого використання одним власником, крім випадків, коли вона реалізується як частина використовує її бізнесу.
Спеціальний характер нерухомості зазвичай зумовлений її конструктивними особливостями, спеціалізацією, розміром, місцем розташування або поєднанням цих факторів.
Неспеціалізована нерухомість - це нерухомість, на яку існує загальний попит, і яка зазвичай купується, продається або орендується на відкритому ринку з метою використання її для існуючих або аналогічних цілей, або як інвестиції, або для розвитку та освоєння.
Коротка класифікація об'єктів нерухомості:
Земельні ділянки поза поселеннями - межселенние території:
- Під дачне і садово-городнє використання;
- Під житлову забудову;
- Промислового та іншого спеціального призначення промисловості, транспорту, енергетики, оборони та ін;
- Сільськогосподарського призначення;
- Природоохоронного, природно-заповідного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення;
- Лісового фонду, водного фонду;
- Ділянки надр;
- Землі резерву, призначення яких не визначено.
Житло - житлові будівлі та приміщення:
- Багатоквартирні житлові будинки, квартири в них і інші приміщення для постійного проживання в будинках відпочинку, готелях, лікарнях, школах і т.п.;
- Індивідуальні, двох-і четирехсемейние малоповерхові житлові будинки стара забудова, а також будинки традиційного типу - домоволодіння і будинку нового типу - котеджі, таунхауси.
Комерційна нерухомість:
- Nофісние будівлі та приміщення адміністративно-офісного призначення;
- Готелі, мотелі, будинки відпочинку;
- Магазини, торгові центри;
- Ресторани, кафе та інші пункти громадського харчування;
- Пункти побутового обслуговування, сервісу.
Промислова нерухомість:
- Заводські та фабричні приміщення, будівлі та споруди виробничого призначення;
- Мости, трубопроводи, дороги, дамби та інші інженерні споруди;
- Паркінги, гаражі;
- Склади, складські приміщення.
Нерухомість соціально-культурного призначення:
- Будівлі урядових і адміністративних установ;
- Культурно-оздоровчі, освітні, спортивні об'єкти;
- Релігійні об'єкти. [6]
За походженням:
- Природні (природні) об'єкти;
- Штучні об'єкти (будівлі);
За призначенням:
- Вільні земельні ділянки (під забудову);
- Природні комплекси (родовища) для їх експлуатації;
побудови:
- Для житла;
- Для офісів;
За масштабом:
- Земельні масиви;
- Окремі земельні ділянки;
- Комплекси будівель і споруд (дачний селище, мікрорайон, готельний комплекс);
- Багатоквартирний житловий будинок;
- Одноквартирний житловий будинок (котедж);
- Секція (під'їзд);
- Квартира;
- Кімната і т.д.
По готовності до використання:
- Готові;
- Які вимагають реконструкції або капітального ремонту;
- Які вимагають завершення будівництва (незавершене будівництво). [7]
Таблиця 2 «Коротка класифікація об'єктів нерухомості»
Висновок
У ринкових умовах особливого значення набувають питання оцінки речового багатства, включаючи заводи і устаткування, житлові та виробничі будівлі, споживчі товари тривалого користування, земельні ділянки. Зміна цього багатства впливає не тільки на рівень його відтворення, а й на якість життя людей.
Економіка відтворення - це економіка нерухомості. З розвитком ринкових відносин збільшується кількість елементів і видів підприємницької діяльності, що враховуються при оцінці речового багатства, тому знання з економіки нерухомості стають все більш затребуваними. Чим більше елементів враховується при оцінці речового багатства, тим складніше проводити оцінку стану та ефективності його використання. Сучасний фахівець повинен знати чинне законодавство, нормативні, правові та методичні документи, що регламентують діяльність учасників на ринку нерухомості, методи експертизи та оцінки об'єктів нерухомості та умови їх застосування, економічні основи оцінки нерухомості, вміти застосовувати ці знання на практиці з урахуванням поставленої мети оцінки та зміни факторів, що впливають на об'єкт нерухомості.
Сьогодні саме об'єкти нерухомості представляються центральним ланкою всієї системи ринкової економіки країни. І це зрозуміло - об'єкт нерухомості не тільки особливий товар, але одночасно і капітал, що приносить дохід, і є підстави для надання послуг з метою проведення ефективної підприємницької діяльності. Однак володіння нерухомістю - це не тільки і не стільки право на володіння благом, як обов'язок його ефективного використання та збереження, сполучена часом з чималими витратами. У зв'язку з цим зростає потреба в системі професійних знань, які охоплюють всі етапи життєвого циклу об'єктів нерухомості.
Практичний питання (№ 5)
Ваше підприємство побудувало окремо розташована будівля на власні кошти (50%) і банківські кредити (50%) загальною вартістю 10,0 млн. руб. Банківський кредит був виданий на 2 роки, тобто з терміном погашення через рік після закінчення будівництва під 20% річних. Для того щоб ввести в експлуатацію виробництво необхідно ще 5 млн. руб., Яких у підприємства немає.
Дайте кращий варіант вирішення цієї проблеми з урахуванням сучасного стану ринку нерухомості в м. Москві з необхідним обгрунтуванням.
Рішення
Загальний обсяг якісних офісних об'єктів, введених в експлуатацію в першому півріччі 2008 р., склав близько 300 000 кв. м, що приблизно на 5% менше в порівнянні з аналогічним періодом 2006 р. Частка об'єктів класу «А» в загальному обсязі введених площ становив 63%, класу «В» - 37%. Таким чином, сукупний об'єм якісних офісних об'єктів класу «А» і «В» за підсумками першого півріччя 2008 р. досяг рівня 5,5 млн. кв. м.
Обсяг інвестицій
Загальний обсяг інвестицій в Московську нерухомість за 1 півріччя склав близько 1,19 млрд. дол США. З них 745 млн. довелося на торговельну нерухомість, 273 млн. - на офісні, інше на інші види комерційної нерухомості.
Динаміка цін
За оцінками Jones Lang LaSsale (JLL) максимальна базова ставка орендної плати (ставка для найбільш якісних площ порядку 1,000 кв. М у Кремлівської зоні, або на верхніх поверхах проектів Москва-Сіті без урахування ПДВ і операційних витрат) склала 1,200-1,500 дол США / кв.м / рік.
Ставки для Класу А в центральному діловому районі (зона всередині Садового кільця за винятком Кремлівської зони з включенням району метро «Маяковська») склали 750-950 дол США / кв.м / рік. (Квартальне зростання 12%) на кінець 1 півріччя 2008.
За Класу В + ставки в 2м півріччі 2008 становили 570-700 дол США / кв.м / рік, що на 7,5% вище показника попереднього кварталу. Для Класу В-ставки залишилися на рівні 450-550 дол США / кв.м / рік.
Всі ставки дано без урахування ПДВ і операційних витрат.
Середня ціна продажу в Класі А становить 6000-8000 дол США / кв. м.
У районі Кремля, Остоженки і в Замоскворечье, ціна перевищує 9000долл. США / кв. м.
Для об'єктів Класів В + і В-ціна становить 4000-5500 дол США / кв. м залежно від якості і розташування об'єкта.
У зв'язку з триваючим останні півроку знеціненням долара США по відношенню до російського рубля, девелопери стали активніше використовувати євро і умовні одиниці для розрахунків з орендарями та покупцями. Крім того, в порівнянні з початком року використання індексації ставок оренди отримало більш широке поширення.
На ринку оренди офісних приміщень з'явилася тенденція збільшення мінімальних термінів оренди у новозбудованих бізнес-центрах. Так, для офісів класу А мінімальний термін оренди збільшується до 7 років (раніше - 5 років), для офісів класу B - до 5 років (раніше - 3 роки).
Пропозиція
6,370,000 кв. м - загальна пропозиція на кінець 2-го кв. 2008 р з якого
830,000 - Клас А
3,380,000 - Клас В +
2,160,000 - Клас В-
Обсяг реалізованих площ за 1 півріччя (орендованих і куплених) склав 935,000 кв. м, що вище показника 1-го півріччя попереднього року більш ніж на 70%. Попит перевищує пропозицію, що виражається в низькій частці вільних площ (4% - для всіх якісних площ на кінець 2 кв 2008). При цьому, сегмент Класу А можна вважати найменш насиченим (1,6% - частка вільних площ на кінець 2 кв. 2008 р).
Аналіз пропозиції за підсумками першого півріччя 2008 р. показує, що з усього обсягу вільної офісної площі класу А, що пропонується в Москві, всього лише 0,8% - готових до експлуатації, а інші 99,2% - будуються. Серед них вже 25% орендовано на стадії будівництва.
Стабільно зростаючий попит на якісні офісні об'єкти як і раніше залишається незадоволеним: обсяг нової пропозиції, що виходить на ринок, все ще не дозволяє покрити зростаючі потреби потенційних орендарів і покупців. У той же час на тлі істотного дефіциту якісних площ ростуть терміни договорів оренди, складаючи в середньому 5-7 років. Частка попередніх договорів оренди та продажу площ у споруджуваних об'єктах дуже велика: практично кожен виходить на ринок об'єкт уже заповнений орендарями на 60-80%. У ЦАО цей показник може досягати і 100%.
Що стосується структури попиту за метражем, то тут варто відзначити зростаючу частку заявок на самі великі приміщення: за 1 півріччя на них припало 39% всіх заявок, що на 11% більше показника за аналогічний період 2006 р. Частка же запитів на купівлю приміщень до 200 кв. м виявилася мінімальною (13%). Пов'язано це зростанням і переорієнтацією попиту, в тому числі й інвестиційного, на більш якісні об'єкти великих площ.
У першому півріччі 2008 р. спостерігалося різке збільшення угод за попередньою оренді приміщень. Порядку 70% від усього обсягу угод з орендою і покупкою якісних офісних площ були укладені до моменту введення об'єктів в експлуатацію.
У кінці першого півріччя 2008 р. середній рівень вакантних приміщень у будинках класу А становив 1,3%, в будинках класу В - 4%. Низька частка вакантних приміщень в офісних будівлях класу А обумовлена недостатньою пропозицією в існуючих будівлях відповідного класу. Частка вакантних приміщень в офісних будівлях класу B підтримується на стабільному рівні в результаті введення в експлуатацію нових якісних об'єктів даного класу в першому півріччі 2008 р.
Продовжився ріст орендних ставок через дисбаланс попиту і пропозиції. На кінець 1-го півріччя максимальні орендні ставки виросли на 25% у порівнянні до кінця 2006 року.
Попит як і раніше перевищує пропозицію, у зв'язку з чим на ринку поширені так звані угоди div-let. Наприклад в класі А протягом останніх 12 місяців (станом на кінець 2 кв.) 44% обсягу куплених і орендованих площ були реалізовані в будівлях, що знаходяться на стадії будівництва.
Відбувається зростання інтересу до великих площах в класі А (від 3000 м) і збільшення строків оренди приміщень.
Набирає темпи процес децентралізації. У 1 півріччі був заявлений ряд якісних проектів, розташованих за межами МКАД, наприклад Рига-Ленд бізнес парк в 7 км від МКАД. Крім того, низка проектів, будівництво яких ведеться (або закінчується) за МКАД, довели свою успішність високим попитом на них ще до моменту закінчення будівництва. Наприклад, в офісному центрі Резиденція на Рубльовці багато договорів оренди були підписані ще за 4 і більше місяців до закінчення будівництва. Таким чином, тенденція децентралізації має місце не тільки з боку пропозиції, але і з боку попиту.
Внаслідок дефіциту якісної пропозиції все частіше в нових бізнес-центрах високого класу ціноутворення проводиться у кілька етапів, в залежності від стадії будівництва і реалізації офісних площ. Різниця в ставках оренди на початковому і завершальному етапах будівництва складає 30-40%.
Тенденція затримки строків введення об'єктів в експлуатацію, як і раніше домінує на ринку. Зокрема, такі великі проекти, як бізнес-центр «Срібне місто» (клас «А»), 1-а черга бізнес-парку «Грінвуд» (клас «А»), багатофункціональний комплекс Lotte Plaza (клас «А»), бізнес-центр
«Соколина гора» (клас «А») будуть введені несвоєчасно. Із затримкою введення в експлуатацію тільки цих об'єктів ринок офісної нерухомості недорахувався близько 190 000 кв. м високоякісних офісних площ.
Частка вакантних площ все також залишається на вкрай низькому рівні: 2,1% в класі «А» і 3,9% в класі «В».
Таким чином, побудована будівля вигідніше здати в оренду на певний термін. У наслідок можна буде, заробивши гроші, організувати там виробництво.
Використана література:
1. Асаул А. М. «Економіка нерухомості» / 2-е вид. - Спб.: Пітер, 2008 р.
2. Васильєва Л. С. «Економіка нерухомості»: підручник - М.: Ексмо, 2008.
3. Нагаєв Р.Т. «Нерухомість: енциклопедичний словник» - 5-е вид., Доп. і перераб. - М.: ЗАТ «Видавництво 'Економіка'», 2008р.
4. Смагін В. М., Кисельова В. А. «Економіка нерухомості»: навчальний посібник - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Ексмо, 2008.
5. Чіжанькова І. В. Лекції.
6. www.retline.ru/ «Структура і класифікація ринку нерухомості Росії» Панюшкін
7. www.polbu.ru/ «Бібліотека букініста» / "Класифікація об'єктів нерухомості" Афанасова М.А.
У міжнародних стандартах оцінки нерухомість визначається як фізичний ділянку землі та пов'язані виконані людиною поліпшення, у тому числі і будівлі. Це матеріальна відчутна річ, яку можна побачити і помацати, в сукупності з усіма спорудами на землі, а також під або над нею.
Розташовані на земельних ділянках об'єкти нерухомості ділять на групи: будівлі (будівлі та споруди), інженерні комунікації, насадження. Будівлі умовно поділяють на дві групи:
• будови, призначені в основному для життя і діяльності людини, а також для функцій, що забезпечуються в основному людиною з використанням машин та обладнання;
• споруди, призначені для функцій, що забезпечуються в основному конструкціями, машинами і устаткуванням при епізодичному і маломасштабному участю людини: гідротехнічні, енергетичні, транспортні та інші споруди.
Таблиця 1 «Властивості і характеристики об'єктів нерухомості
| Властивість | Характеристика |
| Призначення | Екологічне, соціальне, економічне. Засіб виробництва, предмет праці, просторовий базис будь-якого бізнесу |
| Форма функціонування у сфері підприємництва | Натурально-речова і вартісна форма |
| Походження | Невідтворювальною, природна частина природи, базовий ресурс всіх благ, існує незалежно від волі людей |
| Ступінь рухливості | Не можна фізично перенести в більш зручне місце. Велика залежність ціни від місця розташування |
| Тривалість господарського кругообігу | Нескінченне використання як у загальному, так і в приватному випадках |
| Стан споживчої форми в процесі використання | Зберігається натуральна форма протягом усього періоду використання і невикористання |
| Знос в процесі використання | Зношується, руйнується, втрачає свої корисні властивості |
| Зміна вартості в часі | Потенційно вартість не знижується, а підвищується через зростаюче її дефіциту, зростання інфляції та зміни інших факторів, що впливають |
| Кількість | Постійне |
| Якість | Визначається унікальним місцем розташування і родючістю, відновлюваним природним шляхом, а також рельєфом і т.д. |
| Взаємозамінність | Не може бути замінена ніяким іншим ресурсом |
| Оборотоздатність на ринку | Окремі види землі обмежені або виключені з господарського обороту |
| Можливість сервітуту | Іноді є |
| Формування споживчої вартості | Споживча вартість відображає вартість землі для конкретного користувача, формується природними силами протягом тисячоліть, додатком праці і капіталу |
| Особливий спосіб розпорядження землею | Регламентується законодавством РФ |
2. Цивільний кодекс як правова основа відносин власності на об'єкти нерухомості
Згідно зі ст. 131 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі ГК РФ) угоди з нерухомістю підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі (реєструються спеціальними органами юстиції). Ця реєстрація діє з 1998 року. Виступає як єдиний доказ прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація прав здійснюється за місцем знаходження об'єкта нерухомості.
Факт реєстрації нерухомості засвідчується спеціальної записом у реєстрі, а на документах відміткою (штамп, на якому стоїть дата).
Економічні відносини учасників ринку нерухомості здійснюються у формі письмових договорів.
Договір - це угода 2-х або більше сторін (фізичних або юридичних осіб, громадян РФ або іноземних осіб, державних органів, установ) про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Існують договірні відносини:
· Прості - коли укладається 1 договір між сторонами, але в декількох екземплярах, щоб був у всіх сторін;
· Складні - коли необхідно укласти декілька договорів за участю 3-х або більше сторін (кредитування, іпотека і т. п.). Структура договору може змінюватись в залежності від умов та цілей здійснюваної операції. [5]
ЦК України встановлює систему понять, норм, інститутів і принципів, які гармонізують всю законодавчу базу в інтересах розвитку ринкових відносин, і стосовно нерухомості забезпечує: визначення підстав виникнення, норм здійснення і захисту цивільних прав; опис змісту та елементів правоздатності та дієздатності громадян, у тому числі у сфері майнових правовідносин; нормативне регулювання процедур створення та функціонування юридичної особи, а також майнових прав підприємств різних форм власності та організаційної структури
На правовому рівні нерухомість є сукупністю суспільних і приватних прав на неї, встановлюються державою з урахуванням власних інтересів та міжнародних норм. Нерухомість можна купувати, продавати, здавати в оренду, передавати права на володіння і користування іншим особам або підприємствам. Але якщо приватна власність на нерухомість починає суперечити суспільним інтересам, закон (ст. 239 ЦК РФ) передбачає вилучення у приватних осіб для державних і муніципальних потреб земельної ділянки разом з розташованими на ній будівлями або спорудами за допомогою викупу або продажу з публічних торгів.
Існують і інші способи впливу держави на володіння і користування нерухомістю: будівельні обмеження, вимоги з охорони навколишнього середовища, зонування територій, передача в господарське відання або оперативне управління і т.д.
Злиття в одному понятті різноякісних властивостей не дозволяє знайти єдине і вичерпне визначення нерухомості, до того ж придатне для практичного застосування. Тому у всіх країнах, і в Російській Федерації теж, спочатку визначають перелік предметів (речей), що відносяться до нерухомості.
Так, ст. 130 ЦК РФ говорить, що «до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно ».
У ст. 132 ЦК РФ нерухомістю визнається підприємство в цілому як майновий комплекс. У складі майна підприємства поряд з очевидно нерухомим майном (будівлі, споруди, обладнання тощо) є кошти, дебіторська заборгованість, готова продукція, сировина та інші явно рухомі речі. Коли частина підприємства є об'єктом продажу, застави, оренди та інших угод, невизначеність віднесення деяких складових майнового комплексу до рухомим і нерухомим об'єктам може служити і служить джерелом розбіжностей між сторонами угод з нерухомістю.
З нерухомістю пов'язане поняття власності (рис. 1.2). Термін «власність» означає правове (на відміну від фізичного) панування над матеріальним об'єктом фізичної або юридичної особи. Власник може отримувати від матеріального об'єкта економічну вигоду у формі ренти, прибутку, орендної плати або просто задовольняти особисті потреби. У юридичному плані власність позначає комплекс прав, які можуть бути розподілені між різними особами.
Право власності визначає ставлення фізичних та юридичних осіб до нерухомості як до своєї або як до чужого.
Право власності на нерухомість включає в себе три основних повноваження:
• право володіння як надана законом можливість фізичного контролю над об'єктом, володіння ним. Можна володіти об'єктом, але не користуватися ним. Це рідко буває розумним і суперечить принципу раціональної економічної поведінки суб'єкта господарювання;
• право користування служить підставою для законної експлуатації об'єкта на розсуд або бажанням власника або іншого користувача (наприклад, об'єкт зданий в оренду) з метою отримання прибутку чи інших результатів яких корисних властивостей;
• право розпорядження дає власникові можливість вчиняти дії, юридично визначають долю майна, тобто продавати, здавати в оренду, заставляти, заповідати і навіть знищувати.
Фізичні, економічні, соціальні і правові властивості тісно пов'язані між собою. Розташування об'єктів нерухомості істотно впливає на їх вартість, дохідність, ліквідність, і, таким чином, фізичні її властивості визначають економічні. Соціальні властивості також знаходяться в залежності від місця розташування, яке визначає престижність нерухомості, придатність для проживання та ін
Розташування нерухомості впливає на правовий режим використання. Наприклад, для землі, що знаходиться в зонах відпочинку, прикордонних зонах, зонах, що підлягають забудові державними дорогами та об'єктами, і т.п., встановлюється особливий правовий режим використання та обороту нерухомості.
3. Класифікація об'єктів нерухомості
Об'єкти нерухомості, як правило, входять до складу майнового комплексу підприємств і організацій та істотно впливають на їх вартість. Об'єкт нерухомості - це будь-який товар, жорстко пов'язаний з ділянкою землі, так що його перенесення в інше місце неможливий без його руйнування - без втрати його вартості.
Пропонована нижче групування об'єктів нерухомості має на меті сприяти диференційованого підходу до їх оцінки з урахуванням найбільш суттєвих ознак, притаманних кожній групі об'єктів, особливостей їх товарообігу, структури і масштабів ринків, у рамках яких відбуваються процеси купівлі-продажу.
На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови і їх поєднання, тому для проведення угруповання використаний метод «дерева ознак» квартири і кімнати:
· Приміщення і будівлі під офіси чи магазини;
· Приміські житлові будинки з земельними ділянками - котеджі і дачі;
· Вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей у близькій перспективі;
· Складські та виробничі об'єкти.
Можливі й інші підходи до класифікації. Для наших цілей найбільш значима класифікація нерухомості для проведення операцій з нерухомістю та оцінки її вартості. З цієї точки зору особливої уваги заслуговує її варіант, у новому стандарті Російського Товариства Оцінювачів для оцінки нерухомості.
Для оцінки вартості земля, будівлі і споруди поділяються на два класи:
· Спеціалізована нерухомість;
· Неспеціалізована нерухомість.
Спеціалізована нерухомість - це нерухомість, яка в силу свого спеціального характеру рідко, якщо взагалі коли-небудь, продається на відкритому ринку для продовження існуючого використання одним власником, крім випадків, коли вона реалізується як частина використовує її бізнесу.
Спеціальний характер нерухомості зазвичай зумовлений її конструктивними особливостями, спеціалізацією, розміром, місцем розташування або поєднанням цих факторів.
Неспеціалізована нерухомість - це нерухомість, на яку існує загальний попит, і яка зазвичай купується, продається або орендується на відкритому ринку з метою використання її для існуючих або аналогічних цілей, або як інвестиції, або для розвитку та освоєння.
Коротка класифікація об'єктів нерухомості:
Земельні ділянки поза поселеннями - межселенние території:
- Під дачне і садово-городнє використання;
- Під житлову забудову;
- Промислового та іншого спеціального призначення промисловості, транспорту, енергетики, оборони та ін;
- Сільськогосподарського призначення;
- Природоохоронного, природно-заповідного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення;
- Лісового фонду, водного фонду;
- Ділянки надр;
- Землі резерву, призначення яких не визначено.
Житло - житлові будівлі та приміщення:
- Багатоквартирні житлові будинки, квартири в них і інші приміщення для постійного проживання в будинках відпочинку, готелях, лікарнях, школах і т.п.;
- Індивідуальні, двох-і четирехсемейние малоповерхові житлові будинки стара забудова, а також будинки традиційного типу - домоволодіння і будинку нового типу - котеджі, таунхауси.
Комерційна нерухомість:
- Nофісние будівлі та приміщення адміністративно-офісного призначення;
- Готелі, мотелі, будинки відпочинку;
- Магазини, торгові центри;
- Ресторани, кафе та інші пункти громадського харчування;
- Пункти побутового обслуговування, сервісу.
Промислова нерухомість:
- Заводські та фабричні приміщення, будівлі та споруди виробничого призначення;
- Мости, трубопроводи, дороги, дамби та інші інженерні споруди;
- Паркінги, гаражі;
- Склади, складські приміщення.
Нерухомість соціально-культурного призначення:
- Будівлі урядових і адміністративних установ;
- Культурно-оздоровчі, освітні, спортивні об'єкти;
- Релігійні об'єкти. [6]
За походженням:
- Природні (природні) об'єкти;
- Штучні об'єкти (будівлі);
За призначенням:
- Вільні земельні ділянки (під забудову);
- Природні комплекси (родовища) для їх експлуатації;
побудови:
- Для житла;
- Для офісів;
За масштабом:
- Земельні масиви;
- Окремі земельні ділянки;
- Комплекси будівель і споруд (дачний селище, мікрорайон, готельний комплекс);
- Багатоквартирний житловий будинок;
- Одноквартирний житловий будинок (котедж);
- Секція (під'їзд);
- Квартира;
- Кімната і т.д.
По готовності до використання:
- Готові;
- Які вимагають реконструкції або капітального ремонту;
- Які вимагають завершення будівництва (незавершене будівництво). [7]
Таблиця 2 «Коротка класифікація об'єктів нерухомості»
| Ознака об'єкта нерухомості | Вид нерухомості |
| Походження | Невідтворювані (природні): земельні ділянки, надра, природні водні басейни і комплекси. Відтворення (штучні): будівлі, споруди, багаторічні насадження |
| Функціональне призначення | Виробничі: підприємства, магазини, склади, ресторани, офіси і т.п. Невиробничі: житло, школи, лікарня, театри, церкви, спортивні споруди |
| Форма власності | Приватні Державні Змішані Громадських організацій |
| Галузева приналежність | Промислові Будівельні Транспортні Сільськогосподарські Житлово-комунальні і т.д. |
| Можливість приватизації | Заборонена За дозволом уряду Вільно приватизовані |
Висновок
У ринкових умовах особливого значення набувають питання оцінки речового багатства, включаючи заводи і устаткування, житлові та виробничі будівлі, споживчі товари тривалого користування, земельні ділянки. Зміна цього багатства впливає не тільки на рівень його відтворення, а й на якість життя людей.
Економіка відтворення - це економіка нерухомості. З розвитком ринкових відносин збільшується кількість елементів і видів підприємницької діяльності, що враховуються при оцінці речового багатства, тому знання з економіки нерухомості стають все більш затребуваними. Чим більше елементів враховується при оцінці речового багатства, тим складніше проводити оцінку стану та ефективності його використання. Сучасний фахівець повинен знати чинне законодавство, нормативні, правові та методичні документи, що регламентують діяльність учасників на ринку нерухомості, методи експертизи та оцінки об'єктів нерухомості та умови їх застосування, економічні основи оцінки нерухомості, вміти застосовувати ці знання на практиці з урахуванням поставленої мети оцінки та зміни факторів, що впливають на об'єкт нерухомості.
Сьогодні саме об'єкти нерухомості представляються центральним ланкою всієї системи ринкової економіки країни. І це зрозуміло - об'єкт нерухомості не тільки особливий товар, але одночасно і капітал, що приносить дохід, і є підстави для надання послуг з метою проведення ефективної підприємницької діяльності. Однак володіння нерухомістю - це не тільки і не стільки право на володіння благом, як обов'язок його ефективного використання та збереження, сполучена часом з чималими витратами. У зв'язку з цим зростає потреба в системі професійних знань, які охоплюють всі етапи життєвого циклу об'єктів нерухомості.
Практичний питання (№ 5)
Ваше підприємство побудувало окремо розташована будівля на власні кошти (50%) і банківські кредити (50%) загальною вартістю 10,0 млн. руб. Банківський кредит був виданий на 2 роки, тобто з терміном погашення через рік після закінчення будівництва під 20% річних. Для того щоб ввести в експлуатацію виробництво необхідно ще 5 млн. руб., Яких у підприємства немає.
Дайте кращий варіант вирішення цієї проблеми з урахуванням сучасного стану ринку нерухомості в м. Москві з необхідним обгрунтуванням.
Рішення
Загальний обсяг якісних офісних об'єктів, введених в експлуатацію в першому півріччі 2008 р., склав близько 300 000 кв. м, що приблизно на 5% менше в порівнянні з аналогічним періодом 2006 р. Частка об'єктів класу «А» в загальному обсязі введених площ становив 63%, класу «В» - 37%. Таким чином, сукупний об'єм якісних офісних об'єктів класу «А» і «В» за підсумками першого півріччя 2008 р. досяг рівня 5,5 млн. кв. м.
Обсяг інвестицій
Загальний обсяг інвестицій в Московську нерухомість за 1 півріччя склав близько 1,19 млрд. дол США. З них 745 млн. довелося на торговельну нерухомість, 273 млн. - на офісні, інше на інші види комерційної нерухомості.
Динаміка цін
За оцінками Jones Lang LaSsale (JLL) максимальна базова ставка орендної плати (ставка для найбільш якісних площ порядку 1,000 кв. М у Кремлівської зоні, або на верхніх поверхах проектів Москва-Сіті без урахування ПДВ і операційних витрат) склала 1,200-1,500 дол США / кв.м / рік.
Ставки для Класу А в центральному діловому районі (зона всередині Садового кільця за винятком Кремлівської зони з включенням району метро «Маяковська») склали 750-950 дол США / кв.м / рік. (Квартальне зростання 12%) на кінець 1 півріччя 2008.
За Класу В + ставки в 2м півріччі 2008 становили 570-700 дол США / кв.м / рік, що на 7,5% вище показника попереднього кварталу. Для Класу В-ставки залишилися на рівні 450-550 дол США / кв.м / рік.
Всі ставки дано без урахування ПДВ і операційних витрат.
Середня ціна продажу в Класі А становить 6000-8000 дол США / кв. м.
У районі Кремля, Остоженки і в Замоскворечье, ціна перевищує 9000долл. США / кв. м.
Для об'єктів Класів В + і В-ціна становить 4000-5500 дол США / кв. м залежно від якості і розташування об'єкта.
У зв'язку з триваючим останні півроку знеціненням долара США по відношенню до російського рубля, девелопери стали активніше використовувати євро і умовні одиниці для розрахунків з орендарями та покупцями. Крім того, в порівнянні з початком року використання індексації ставок оренди отримало більш широке поширення.
На ринку оренди офісних приміщень з'явилася тенденція збільшення мінімальних термінів оренди у новозбудованих бізнес-центрах. Так, для офісів класу А мінімальний термін оренди збільшується до 7 років (раніше - 5 років), для офісів класу B - до 5 років (раніше - 3 роки).
Пропозиція
6,370,000 кв. м - загальна пропозиція на кінець 2-го кв. 2008 р з якого
830,000 - Клас А
3,380,000 - Клас В +
2,160,000 - Клас В-
Обсяг реалізованих площ за 1 півріччя (орендованих і куплених) склав 935,000 кв. м, що вище показника 1-го півріччя попереднього року більш ніж на 70%. Попит перевищує пропозицію, що виражається в низькій частці вільних площ (4% - для всіх якісних площ на кінець 2 кв 2008). При цьому, сегмент Класу А можна вважати найменш насиченим (1,6% - частка вільних площ на кінець 2 кв. 2008 р).
Аналіз пропозиції за підсумками першого півріччя 2008 р. показує, що з усього обсягу вільної офісної площі класу А, що пропонується в Москві, всього лише 0,8% - готових до експлуатації, а інші 99,2% - будуються. Серед них вже 25% орендовано на стадії будівництва.
Стабільно зростаючий попит на якісні офісні об'єкти як і раніше залишається незадоволеним: обсяг нової пропозиції, що виходить на ринок, все ще не дозволяє покрити зростаючі потреби потенційних орендарів і покупців. У той же час на тлі істотного дефіциту якісних площ ростуть терміни договорів оренди, складаючи в середньому 5-7 років. Частка попередніх договорів оренди та продажу площ у споруджуваних об'єктах дуже велика: практично кожен виходить на ринок об'єкт уже заповнений орендарями на 60-80%. У ЦАО цей показник може досягати і 100%.
Що стосується структури попиту за метражем, то тут варто відзначити зростаючу частку заявок на самі великі приміщення: за 1 півріччя на них припало 39% всіх заявок, що на 11% більше показника за аналогічний період 2006 р. Частка же запитів на купівлю приміщень до 200 кв. м виявилася мінімальною (13%). Пов'язано це зростанням і переорієнтацією попиту, в тому числі й інвестиційного, на більш якісні об'єкти великих площ.
У першому півріччі 2008 р. спостерігалося різке збільшення угод за попередньою оренді приміщень. Порядку 70% від усього обсягу угод з орендою і покупкою якісних офісних площ були укладені до моменту введення об'єктів в експлуатацію.
У кінці першого півріччя 2008 р. середній рівень вакантних приміщень у будинках класу А становив 1,3%, в будинках класу В - 4%. Низька частка вакантних приміщень в офісних будівлях класу А обумовлена недостатньою пропозицією в існуючих будівлях відповідного класу. Частка вакантних приміщень в офісних будівлях класу B підтримується на стабільному рівні в результаті введення в експлуатацію нових якісних об'єктів даного класу в першому півріччі 2008 р.
Продовжився ріст орендних ставок через дисбаланс попиту і пропозиції. На кінець 1-го півріччя максимальні орендні ставки виросли на 25% у порівнянні до кінця 2006 року.
Попит як і раніше перевищує пропозицію, у зв'язку з чим на ринку поширені так звані угоди div-let. Наприклад в класі А протягом останніх 12 місяців (станом на кінець 2 кв.) 44% обсягу куплених і орендованих площ були реалізовані в будівлях, що знаходяться на стадії будівництва.
Відбувається зростання інтересу до великих площах в класі А (від 3000 м) і збільшення строків оренди приміщень.
Набирає темпи процес децентралізації. У 1 півріччі був заявлений ряд якісних проектів, розташованих за межами МКАД, наприклад Рига-Ленд бізнес парк в 7 км від МКАД. Крім того, низка проектів, будівництво яких ведеться (або закінчується) за МКАД, довели свою успішність високим попитом на них ще до моменту закінчення будівництва. Наприклад, в офісному центрі Резиденція на Рубльовці багато договорів оренди були підписані ще за 4 і більше місяців до закінчення будівництва. Таким чином, тенденція децентралізації має місце не тільки з боку пропозиції, але і з боку попиту.
Внаслідок дефіциту якісної пропозиції все частіше в нових бізнес-центрах високого класу ціноутворення проводиться у кілька етапів, в залежності від стадії будівництва і реалізації офісних площ. Різниця в ставках оренди на початковому і завершальному етапах будівництва складає 30-40%.
Тенденція затримки строків введення об'єктів в експлуатацію, як і раніше домінує на ринку. Зокрема, такі великі проекти, як бізнес-центр «Срібне місто» (клас «А»), 1-а черга бізнес-парку «Грінвуд» (клас «А»), багатофункціональний комплекс Lotte Plaza (клас «А»), бізнес-центр
«Соколина гора» (клас «А») будуть введені несвоєчасно. Із затримкою введення в експлуатацію тільки цих об'єктів ринок офісної нерухомості недорахувався близько 190 000 кв. м високоякісних офісних площ.
Частка вакантних площ все також залишається на вкрай низькому рівні: 2,1% в класі «А» і 3,9% в класі «В».
Таким чином, побудована будівля вигідніше здати в оренду на певний термін. У наслідок можна буде, заробивши гроші, організувати там виробництво.
Використана література:
1. Асаул А. М. «Економіка нерухомості» / 2-е вид. - Спб.: Пітер, 2008 р.
2. Васильєва Л. С. «Економіка нерухомості»: підручник - М.: Ексмо, 2008.
3. Нагаєв Р.Т. «Нерухомість: енциклопедичний словник» - 5-е вид., Доп. і перераб. - М.: ЗАТ «Видавництво 'Економіка'», 2008р.
4. Смагін В. М., Кисельова В. А. «Економіка нерухомості»: навчальний посібник - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Ексмо, 2008.
5. Чіжанькова І. В. Лекції.
6. www.retline.ru/ «Структура і класифікація ринку нерухомості Росії» Панюшкін
7. www.polbu.ru/ «Бібліотека букініста» / "Класифікація об'єктів нерухомості" Афанасова М.А.
[1] Смагін В. М., Кисельова В. А. «Економіка нерухомості, 2008р. Стор. 13.
[2] Нагаєв Р.Т. «Нерухомість: енциклопедичний словник», 2008р. Стор. 835-836.
[3] Смагін В. М., Кисельова В. А. «Економіка нерухомості», 2008р. Стор. 11.
[4] Асаул А. М. «Економіка нерухомості», 2008 р. Стор. 25.
[5] Чіжанькова І. В. Лекції
[6] www.retline.ru/ «Структура і класифікація ринку нерухомості Росії» Панюшкін
[7] www.polbu.ru/ «Бібліотека букініста» / Класифікація об'єктів нерухомості. Афанасова М.А.