1. Сутність нерухомого майна. Класифікація. Ринок нерухомості
1.1. Поняття нерухомого майна (НІ)
1.2. Класифікація НІ
1.3. Ринок нерухомості (РН)
1.4. Сегменти ринку нерухомості
1.5. Професійні учасники ринку нерухомості
1.6. Державна реєстрація НІ
2. Теоретичні основи оцінки нерухомості
2.1. Основні поняття та оціночні категорії
2.2. Фактори, що впливають на рівень вартості
2.3. Основні принципи оцінки об'єктів нерухомості
3. Методи оцінки нерухомості
3.1. Витратний підхід.
3.2. Прибутковий підхід.
3.3. Ринковий підхід (порівняльний аналіз продажів (САП))
4. Іпотека і іпотечне кредитування.
4.1. Історія іпотеки.
4.2. Основні поняття.
4.3. Оцінка ефективності залучення позикового капіталу
4.4. Правила отримання іпотечного кредиту.
4.5. Особливості іпотеки підприємства.
4.6. Світовий досвід іпотечного кредитування.
4.7. Стан і розвиток іпотеки в РФ
4.8. Економічне забезпечення та ефективність системи
5. Система управління нерухомістю
5.1. Поняття управління нерухомістю
5.2. Механізм управління нерухомістю
5.3. Основні підходи до управління нерухомістю
5.4. Принципи управління нерухомістю
6. Методи визначення ефективності нерухомості на різних стадіях її створення та функціонування
6.1. Техніко-ЕКОНОМІЧНІ показники, що характеризують інвестиційний проект
6.2. Основні показники оцінки ефективності інвестиційного проекту
6.3. Оцінка економічної ефективності інвестиційного проекту на передпроектної стадії
6.4. Оцінка економічної ефективності інвестиційного проекту на стадії робочого проектування.
6.5. Оцінка ефективності інвестиційних програм по територіях житлових забудов
6.6. Шляхи підвищення техніко-економічної ефективності об'єктів житлово-цивільного призначення
7. Розробка бізнес-плану в містобудуванні
7.1. Маркетингові дослідження
7.2. Організаційно-фінансовий механізм реалізації бізнес-плану в містобудуванні
7.3. Прогнозування витрат
7.4. Прогнозування доходів
7.5. Оцінка економічної, соціальної та комерційної ефективності інвестицій
8. Оподаткування нерухомості і операцій з нею
8.1. Оподаткування майна юридичних осіб
8.2. Оподаткування фізичних осіб
Під юридичним поняттям нерухомості розуміється право на цю нерухомість. За економічними поняттями - сам матеріальний об'єкт нерухомості.
П'ять владних повноважень держави на обмеження права власності на НІ.
Право на примусове вилучення або присвоєння права на приватну власність з виплатою справедливої компенсації власнику.
Право вводити оподаткування і стягувати податки з власників нерухомості для підтримки державної програм і надання суспільних послуг.
Право передавати нерухомість у тимчасове користування (довічне володіння, господарське відання, оренду, оперативне управління).
Державою передбачено наступні види власності:
- Державна;
- Приватна;
- Право довічного володіння
- Сервітути - право спільного володіння оренди.
- Кондомінімуму - право пайової володіння.
Право вилучати нерухоме майно якщо власник не залишив спадкоємців і заповіту.
Право регулювати майнові відносини з метою підвищення обороноздатності країни.
2. Фасетноє метод передбачає поділ множини об'єктів на незалежні групи або підвиди.
3. Житлове, нежитлове.
4. Промислове, непромислове
На ринку нерухомості існує механізм невидимої руки - це коли стихійно встановлюється справедлива ціна на НІ. Цей механізм забезпечує:
1. зв'язок між власником і власником НІ на основі економічних інтересів.
2. розподіл між конкуруючими варіантами використання земельних ділянок та ін НІ.
Особливості РН:
1. РН є децентралізованим ринком.
2. Угоди по нерухомості, доходи по них і витрати на них суворо конфіденційні.
3. Угоди з нерухомістю виробничого призначення полягають на нерегулярній основі
4. НІ невіддільне від свого місця розташування.
5. РН носить регіональний характер.
6. Будівництво нових об'єктів нерухомості вимагає великих капіталовкладень.
Функції ринку нерухомості:
1. Регулююча.
2. Комерційна. Полягає в реалізації вартості та споживчої вартості нерухомості та отримання прибутку на вкладений капітал.
3. Функція санірування. Коли відбувається коли відбувається банкрутство неефективних проектів.
4. Інформаційна. Це унікальний ринковий спосіб збору і поширення узагальненої, об'єктивної інформації, що дозволяє продавцям і покупцям зі знанням справи здійснювати операції і приймати рішення в своїх інтересах.
5. Посередницька. РН є місцем зустрічі для продавців і покупців.
6. Інвестиційна. РН як спосіб збереження та примноження свого капіталу.
7. Соціальна. Зростання трудової активності громадян з метою придбання НІ.
РН підрозділяється на ринок житла, ринок комерційної та промислової нерухомості.
1.1. ринок міського житла
1.2. ринок заміського житла
2. Ринок комерційної нерухомості
2.1. офіси (престижні, добре обладнані, офіси в муніципальному, відомчому або житловому державному фонді)
2.2. торгові приміщення
2.3. складські приміщення (з правом оренда, з правом відповідального зберігання)
3. Ринок промислової нерухомості.
3.1. підприємство
3.2. земельні ділянки
2. Покупці (юридичні та фізичні особи РФ, інвестори, іноземні держави і особи)
3. Професійні учасники РН (рієлтерської агенства, юридичні фірми, страхові компанії, дилери, брокери, уповноважені особи і російська гільдія ріелторів)
4. Фінансові інститути:
- Внешторгбанк;
- Банк РФ;
- Банк, що має право на іпотечне кредитування
- Держ. муніципальна влада;
- Кредитні спілки
5. Державні органи:
- Бюро технічної інвентаризації (БТІ);
- Комітети з майну;
- Арбітражний суд;
- Нотаріальні контори;
- Управління Держкомзему;
- Влади суб'єктів РФ
Державна реєстрація угод з нерухомістю:
- Є доказом існування прав на цю нерухомість;
- Проводиться по всій території РФ по системі записів про права на кожен об'єкт в єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП).
- Датою державної реєстрації є день внесення запису до ЕГРП;
- Здійснюється за місцем знаходження нерухомості;
- Зареєстроване право може бути оскаржене лише у судовому порядку;
- Відмова або відхилення від державної реєстрації може бути оскаржено в арбітражному суді.
У державній реєстрації угод з нерухомістю беруть участь такі суб'єкти:
власники майна (громадяни України, іноземні фізичні особи, Російські та іноземні юр. особи, РФ і іноземні держави)
У державній реєстрації угод з нерухомістю беруть участь наступні державні органи:
1. Бюро технічної інвентаризації
2. Міністерство юстиції РФ
3. Нотаріальні контори
4. Комітет з управління майном
5. Реєстраційна палата
Таблиця SEQ Таблиця \ * ARABIC 1 - Порядок проведення державної реєстрації.
Вартість обміну носить об'єктивний характер і призначена для операцій з нерухомістю на ринку для купівлі, продажу, передачі в заставу та інших функцій.
До вартості обміну відносять:
- Ринкова вартість
- Ліквідаційна вартість
- Страхова вартість
- Заставна вартість
- Орендна вартість
Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна, яку можуть отримати від продажу майна на конкурентному і відкритому ринку.
Ліквідаційна вартість - це чиста грошова сума, яку власник може отримати при примусовому продажу об'єкта.
Страхова вартість - розраховується на основі або повної відновної або вартості заміщення.
Заставна вартість - це оцінка об'єкта нерухомості в середовищі іпотечного кредитування (в основному за ринковою вартістю).
Вартість використання заснована на ефективному використанні нерухомості у формі доходу корисності або зручностей. Відображає вартість конкретного власника.
До вартості використання відносять:
- Інвестиційна вартість;
- Балансова вартість
- Вартість для цілей оподаткування.
Інвестиційна вартість - це вартість, розрахунок якої здійснюється виходячи з очікуваних інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації.
Балансова вартість - вартість нерухомості индексируемая на дату переоцінки основних фондів за вирахуванням бухгалтерської амортизації, затвердженої постановою уряду РФ. Вартість для цілей оподаткування визначається БТІ.
Відновлювальна вартість виражається витратами на відновлення точної копії об'єкта.
Вартість заміщення визначається витратами поточних цін на будівництво об'єктів має з оцінюваним подібні характеристики, але збудоване з інших матеріалів.
- Фізичні фактори: характеристики місця положення, клімат, ресурси, топографія, грунти; почво, рельєф, рельєфність до місць праці, по відношенню до ділового центру, до житлових територій, до автодоріг, до ж / д;
- Економічні фактори: загальний стан світової економіки, економічна ситуація в країні, регіоні; фінансовий стан підприємства, фактори попиту (рівень зайнятості, величина з / пл і доходів, платоспроможність, наявність джерела фінансування, ставка% по кредиту і орендна ставка); фактори пропозиції (розмір продаваної землі, число пропонованих об'єктів, витрати на будівельно-монтажні роботи, способи фінансування, рівень оподаткування).
- Соціальні чинники: базові потреби придбання землі, об'єктів нерухомості, підприємств (великі, малі, дорогі, дешеві); базові потреби у спілкуванні з оточуючими; ставлення до сусідніх об'єктів нерухомості та їх власникам; тенденції зміни чисельності населення; середнього віку населення; розміри сім'ї ; тенденції зміни освітнього рівня та рівня злочинності; стиль і рівень життя.
- Адміністративні: податкова, фінансова політика, надання різного виду пільг; контроль землекористування; ставок орендної плати; спосіб зонування; будівельні норми і правила (заборонена, обмежена, ліберальна), послуги муніципальних служб (дороги, благоустрою і т.д.).
Другий рівень: 1.1. Поняття нерухомого майна (НІ)
1.2. Класифікація НІ
1.3. Ринок нерухомості (РН)
1.4. Сегменти ринку нерухомості
1.5. Професійні учасники ринку нерухомості
1.6. Державна реєстрація НІ
2. Теоретичні основи оцінки нерухомості
2.1. Основні поняття та оціночні категорії
2.2. Фактори, що впливають на рівень вартості
2.3. Основні принципи оцінки об'єктів нерухомості
3. Методи оцінки нерухомості
3.1. Витратний підхід.
3.2. Прибутковий підхід.
3.3. Ринковий підхід (порівняльний аналіз продажів (САП))
4. Іпотека і іпотечне кредитування.
4.1. Історія іпотеки.
4.2. Основні поняття.
4.3. Оцінка ефективності залучення позикового капіталу
4.4. Правила отримання іпотечного кредиту.
4.5. Особливості іпотеки підприємства.
4.6. Світовий досвід іпотечного кредитування.
4.7. Стан і розвиток іпотеки в РФ
4.8. Економічне забезпечення та ефективність системи
5. Система управління нерухомістю
5.1. Поняття управління нерухомістю
5.2. Механізм управління нерухомістю
5.3. Основні підходи до управління нерухомістю
5.4. Принципи управління нерухомістю
6. Методи визначення ефективності нерухомості на різних стадіях її створення та функціонування
6.1. Техніко-ЕКОНОМІЧНІ показники, що характеризують інвестиційний проект
6.2. Основні показники оцінки ефективності інвестиційного проекту
6.3. Оцінка економічної ефективності інвестиційного проекту на передпроектної стадії
6.4. Оцінка економічної ефективності інвестиційного проекту на стадії робочого проектування.
6.5. Оцінка ефективності інвестиційних програм по територіях житлових забудов
6.6. Шляхи підвищення техніко-економічної ефективності об'єктів житлово-цивільного призначення
7. Розробка бізнес-плану в містобудуванні
7.1. Маркетингові дослідження
7.2. Організаційно-фінансовий механізм реалізації бізнес-плану в містобудуванні
7.3. Прогнозування витрат
7.4. Прогнозування доходів
7.5. Оцінка економічної, соціальної та комерційної ефективності інвестицій
8. Оподаткування нерухомості і операцій з нею
8.1. Оподаткування майна юридичних осіб
8.2. Оподаткування фізичних осіб
1 Сутність нерухомого майна. Класифікація. Ринок нерухомості
1.1 Поняття нерухомого майна (НІ)
До НІ належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти переміщення яких без безрозмірного збитку їх призначенню неможливе, в т.ч. багаторічні ліси, насадження, будівлі, споруди, повітряні і морські судна, які підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (ГК РФ 22.12.95 гол. 6 ст. 130).Під юридичним поняттям нерухомості розуміється право на цю нерухомість. За економічними поняттями - сам матеріальний об'єкт нерухомості.
П'ять владних повноважень держави на обмеження права власності на НІ.
Право на примусове вилучення або присвоєння права на приватну власність з виплатою справедливої компенсації власнику.
Право вводити оподаткування і стягувати податки з власників нерухомості для підтримки державної програм і надання суспільних послуг.
Право передавати нерухомість у тимчасове користування (довічне володіння, господарське відання, оренду, оперативне управління).
Державою передбачено наступні види власності:
- Державна;
- Приватна;
- Право довічного володіння
- Сервітути - право спільного володіння оренди.
- Кондомінімуму - право пайової володіння.
Право вилучати нерухоме майно якщо власник не залишив спадкоємців і заповіту.
Право регулювати майнові відносини з метою підвищення обороноздатності країни.
1.2 Класифікація НІ
1. Ієрархічною метод класифікації.2. Фасетноє метод передбачає поділ множини об'єктів на незалежні групи або підвиди.
3. Житлове, нежитлове.
4. Промислове, непромислове
1.3 Ринок нерухомості (РН)
РН - це засіб перерозподілу земельних ділянок, будівель, споруд та іншого майна між власниками економічними методами на основі конкурентного попиту та пропозиції.На ринку нерухомості існує механізм невидимої руки - це коли стихійно встановлюється справедлива ціна на НІ. Цей механізм забезпечує:
1. зв'язок між власником і власником НІ на основі економічних інтересів.
2. розподіл між конкуруючими варіантами використання земельних ділянок та ін НІ.
Особливості РН:
1. РН є децентралізованим ринком.
2. Угоди по нерухомості, доходи по них і витрати на них суворо конфіденційні.
3. Угоди з нерухомістю виробничого призначення полягають на нерегулярній основі
4. НІ невіддільне від свого місця розташування.
5. РН носить регіональний характер.
6. Будівництво нових об'єктів нерухомості вимагає великих капіталовкладень.
Функції ринку нерухомості:
1. Регулююча.
2. Комерційна. Полягає в реалізації вартості та споживчої вартості нерухомості та отримання прибутку на вкладений капітал.
3. Функція санірування. Коли відбувається коли відбувається банкрутство неефективних проектів.
4. Інформаційна. Це унікальний ринковий спосіб збору і поширення узагальненої, об'єктивної інформації, що дозволяє продавцям і покупцям зі знанням справи здійснювати операції і приймати рішення в своїх інтересах.
5. Посередницька. РН є місцем зустрічі для продавців і покупців.
6. Інвестиційна. РН як спосіб збереження та примноження свого капіталу.
7. Соціальна. Зростання трудової активності громадян з метою придбання НІ.
РН підрозділяється на ринок житла, ринок комерційної та промислової нерухомості.
1.4 Сегменти ринку нерухомості
1. Ринок житла1.1. ринок міського житла
1.2. ринок заміського житла
2. Ринок комерційної нерухомості
2.1. офіси (престижні, добре обладнані, офіси в муніципальному, відомчому або житловому державному фонді)
2.2. торгові приміщення
2.3. складські приміщення (з правом оренда, з правом відповідального зберігання)
3. Ринок промислової нерухомості.
3.1. підприємство
3.2. земельні ділянки
1.5 Професійні учасники ринку нерухомості
1. Продавці (власники майна, в т.ч. іноземного; органи уповноваженою місцевою владою; фонди майна; конкурсний керуючий)2. Покупці (юридичні та фізичні особи РФ, інвестори, іноземні держави і особи)
3. Професійні учасники РН (рієлтерської агенства, юридичні фірми, страхові компанії, дилери, брокери, уповноважені особи і російська гільдія ріелторів)
4. Фінансові інститути:
- Внешторгбанк;
- Банк РФ;
- Банк, що має право на іпотечне кредитування
- Держ. муніципальна влада;
- Кредитні спілки
5. Державні органи:
- Бюро технічної інвентаризації (БТІ);
- Комітети з майну;
- Арбітражний суд;
- Нотаріальні контори;
- Управління Держкомзему;
- Влади суб'єктів РФ
1.6 Державна реєстрація НІ
Державна реєстрація прав на нерухомість - це юридичний акт визнання та підтвердження виникнення, обмеження та переходу прав власності на нерухомість.Державна реєстрація угод з нерухомістю:
- Є доказом існування прав на цю нерухомість;
- Проводиться по всій території РФ по системі записів про права на кожен об'єкт в єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП).
- Датою державної реєстрації є день внесення запису до ЕГРП;
- Здійснюється за місцем знаходження нерухомості;
- Зареєстроване право може бути оскаржене лише у судовому порядку;
- Відмова або відхилення від державної реєстрації може бути оскаржено в арбітражному суді.
У державній реєстрації угод з нерухомістю беруть участь такі суб'єкти:
власники майна (громадяни України, іноземні фізичні особи, Російські та іноземні юр. особи, РФ і іноземні держави)
У державній реєстрації угод з нерухомістю беруть участь наступні державні органи:
1. Бюро технічної інвентаризації
2. Міністерство юстиції РФ
3. Нотаріальні контори
4. Комітет з управління майном
5. Реєстраційна палата
Таблиця SEQ Таблиця \ * ARABIC 1 - Порядок проведення державної реєстрації.
| Послідовність держ. реєстрації прав на нерухомість | Процедура держ. реєстрації | Особливості держ. реєстрації сервітутів інших речових прав. |
| 1) Прийом документів та квитанцій про оплату реєстрації | Проводить не пізніше місяця з дня подачі заяви та необхідних документів. | Проводиться за ініціативою правовласника; купують права осіб. |
| 2) Правова експертиза документів і перевірка законності операцій | Засвідчується свідоцтво держ. реєстрації | Держ. реєстрація публічних сервітутів здійснюється з ініціативи органів влади з повідомленнями власника нерухомості. |
| 3) За відсутності протиріч м / д заявленими правами на об'єкт і вже зареєстрованими правами ін підстав для відмови немає. | Держ. реєстрація договору та інших угод з нерухомістю засвідчується підписом на документі | Реєстрація застосування права іпотеки, оренди або ін угоди здійснюється при наявності держ. реєстрації раніше виникли прав. |
| 4) Внесення записів в ЕГРП | Форми свідоцтва суб'єктів РФ і міст дійсні до встановлення єдиної форми | |
| 5) Робиться напис на правовстановлюючих документах про держ. реєстрації даного нерухомого майна | ||
| 6) Видача посвідчення про держ. реєстрації. |
2 Теоретичні основи оцінки нерухомості
2.1 Основні поняття та оціночні категорії
Розрізняють 2 види вартості: вартість обміну та вартість використання.Вартість обміну носить об'єктивний характер і призначена для операцій з нерухомістю на ринку для купівлі, продажу, передачі в заставу та інших функцій.
До вартості обміну відносять:
- Ринкова вартість
- Ліквідаційна вартість
- Страхова вартість
- Заставна вартість
- Орендна вартість
Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна, яку можуть отримати від продажу майна на конкурентному і відкритому ринку.
Ліквідаційна вартість - це чиста грошова сума, яку власник може отримати при примусовому продажу об'єкта.
Страхова вартість - розраховується на основі або повної відновної або вартості заміщення.
Заставна вартість - це оцінка об'єкта нерухомості в середовищі іпотечного кредитування (в основному за ринковою вартістю).
Вартість використання заснована на ефективному використанні нерухомості у формі доходу корисності або зручностей. Відображає вартість конкретного власника.
До вартості використання відносять:
- Інвестиційна вартість;
- Балансова вартість
- Вартість для цілей оподаткування.
Інвестиційна вартість - це вартість, розрахунок якої здійснюється виходячи з очікуваних інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації.
Балансова вартість - вартість нерухомості индексируемая на дату переоцінки основних фондів за вирахуванням бухгалтерської амортизації, затвердженої постановою уряду РФ. Вартість для цілей оподаткування визначається БТІ.
Відновлювальна вартість виражається витратами на відновлення точної копії об'єкта.
Вартість заміщення визначається витратами поточних цін на будівництво об'єктів має з оцінюваним подібні характеристики, але збудоване з інших матеріалів.
2.2 Фактори, що впливають на рівень вартості
Перший рівень впливу чинників включає:- Фізичні фактори: характеристики місця положення, клімат, ресурси, топографія, грунти; почво, рельєф, рельєфність до місць праці, по відношенню до ділового центру, до житлових територій, до автодоріг, до ж / д;
- Економічні фактори: загальний стан світової економіки, економічна ситуація в країні, регіоні; фінансовий стан підприємства, фактори попиту (рівень зайнятості, величина з / пл і доходів, платоспроможність, наявність джерела фінансування, ставка% по кредиту і орендна ставка); фактори пропозиції (розмір продаваної землі, число пропонованих об'єктів, витрати на будівельно-монтажні роботи, способи фінансування, рівень оподаткування).
- Соціальні чинники: базові потреби придбання землі, об'єктів нерухомості, підприємств (великі, малі, дорогі, дешеві); базові потреби у спілкуванні з оточуючими; ставлення до сусідніх об'єктів нерухомості та їх власникам; тенденції зміни чисельності населення; середнього віку населення; розміри сім'ї ; тенденції зміни освітнього рівня та рівня злочинності; стиль і рівень життя.
- Адміністративні: податкова, фінансова політика, надання різного виду пільг; контроль землекористування; ставок орендної плати; спосіб зонування; будівельні норми і правила (заборонена, обмежена, ліберальна), послуги муніципальних служб (дороги, благоустрою і т.д.).
- Вартість об'єкта нерухомості визначається виходячи з особливості регіональної, обласної інфраструктури, тобто в цей рівень входять ті ж фактори, що і в перший тільки на мікрорівні.
Третій рівень факторів визначається необхідною характеристикою основного об'єкта нерухомості.
2.3 Основні принципи оцінки об'єктів нерухомості
1. Принципи користувача:- Принцип корисності (вартість об'єкта нерухомості визначається кожним користувачем виходячи з вимог, які він висуває до функціональним призначенням і окремим характеристикам обороту)
- Принцип заміщення (покупець не купить об'єкт нерухомості за ціною, вищою ніж він може заплатити за інший аналогічний об'єкт)
- Принцип очікування (вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт понесе, говорить про те в якому цей об'єкт принесе потенційну дисконтовану прибуток). Якщо в майбутньому прибутку від об'єкта не очікується, то купівля не ефективна.
2. Принципи, пов'язані з вимогою до земельної ділянки, будівлі, спорудження:
- Принцип достатньої продуктивності землі (даний принцип передбачає, що існує 4 складових виробництва)
- Принцип граничної продуктивності (вкладу) (в результаті інвестицій повинен бути отриманий дохід).
Сума інвестицій «+» сама витрат на капітал, що об'єкт має бути меншою від продажної ціни.
- Принцип зростаючою (зменшує) прибутковості. (Збільшення капіталовкладення в об'єкт буде приносити пропорційне збільшення, лише до певного моменту).
SHAPE \ * MERGEFORMAT
А - крива прибутку |
В - крива капіталовкладень |
t - час |
Рівень прибутку |
Малюнок SEQ Малюнок \ * ARABIC 1 - Принцип зростаючою (зменшує) прибутковості.
Збільшення капіталовкладень в основному складові виробництва, зумовлюють пропорційне збільшення темпів зростання прибутку, лише до певної межі, після яких прибуток починає знижуватися.
- Принцип збалансованості (складові виробництва повинні поєднуватися між собою в певних пропорціях)
- Принцип оптимальних величин (при склалася на ринку нерухомості тенденції великим попитом користуються оптимальна величина даного обороту нерухомості)
- Принцип оптимального поділу майнових прав:
а) фізичне розділення прав (наприклад 2 господаря)
б) поділ прав за часом володіння
Майнові права на об'єкт нерухомості слід розділяти і з'єднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта нерухомості.
3. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем:
- Принципи залежності (попит на ринку нерухомості залежить від ряду чинників на макро-та мікро рівні).
- Принципи попиту і пропозиції
- Принцип зміни.
Стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості:
1) Зростання (зародження) - будівництво об'єкта, зростання інфраструктур навколо об'єкта;
2) Розвиток - період зростання доходів від функціонування нерухомості;
3) Стабільність (період рівноваги);
4) Занепад (період зменшення попиту на нерухомість)
4. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки або об'єкта нерухомості.
Виконання обраного серед розумних, можливих і законних альтернативних варіантів, які є фізично обгрунтованими, фінансово здійсненними і які призводять до найбільшої вартості земельної ділянки (або об'єкта нерухомості) має сенс якщо користувач шукає об'єкт вкладення коштів або об'єкт нерухомість з особливими характеристиками. Цей принцип передбачає:
- Аналіз потенціалу місця розташування - від цього залежить його ціна.
- Аналіз можливості ринку (що ринок готовий зараз прийняти, звідки буде більше прибутку).
- Правова обгрунтованість забудови (отримати дозвіл - потім будувати).
- Технологічна відокремленість (чи можливе будівництво даного об'єкта нерухомості в даному місці в необхідні терміни; при відповідному графіку фінансування та проекту організації будівельно-монтажних робіт).
- Фінансова обгрунтованість (чи виправдовує дохід від об'єкта нерухомості його норму рентабельності після його будівництва та продажу)
3 Методи оцінки нерухомості
3.1 Витратний підхід
Витратний підхід заснований на припущенні що витрати на будівництво об'єкта з урахуванням зносу в сукупності з ринковою вартістю з ринковою вартістю земельної ділянки на якій цей об'єкт знаходитися, є прийнятним орієнтиром для визначення вартість нерухомості.Сфера застосування - оподаткування фізичних і юридичних осіб, арешт об'єктів нерухомості, визначення верхньої вартості оцінюваного об'єкта. Застосовується при техніко-економічних обгрунтуваннях нового будівництва, при виборі найбільш кращого і ефективного використання земельної ділянки, при узгодженні вартостей об'єкту, отриманих різними сбособамі, при оцінці будівель спеціального призначення, при оцінці об'єктів нерухомості в пасивних секторах економіки, в страхуванні.
Недоліки:
- Цей підхід відображає вартість прогнозованих доходів; це важливо для нерухомості яка приносить дохід.
- Важко визначити знос будівлі, якщо воно старше 10 років.
- Підхід не враховує можливість застосування варіанту найкращого ти найбільш ефективного використання земельної ділянки.
Послідовність здійснення підходу:
1. Розраховується вартість земельної ділянки, робіт по його благоустрою. Якщо ділянка орендований, то враховується вартість оренди.
2. Визначається повна вартість відтворення або заміщення.
3. Розраховуються всі види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній.
4. підсумовуються всі вартості, отримані з урахуванням зносу.
При розрахунку вартість нерухомого майна в цьому підході використовуються наступні три види зносу:
- Фізичний;
- Функціональний;
- Зовнішній.
Фізичний знос відображає зміну фізичних властивостей об'єкта з плином часу. На рівень фізичного зносу діє експлуатаційний природно-кліматичні чинники.
Існує 4 способи розрахунку фізичного зносу;
1) експертний метод. Визначається на підставі правил зносу житлових будинків № ВСН-53-86.
Σ (питома вага конструктивного елемента,%) * Σ (знос конструктивного елемента) + ... ..
При виконанні експертного методу знос розрізняють як усувний і непереборний. Якщо вартість ремонту не збільшує вартість будівлі знос вважається не завдає.
2) Вартісний спосіб. Полягає у визначенні витрат на відтворення конструктивних елементів будівлі. При цьому методі знос визначається шляхом зовнішнього огляду об'єкта нерухомості. Фізичний знос визначається як середньо зважена величина.
3) Нормативний (бухгалтерський). Розрахунок фізичного зносу виробництва на основі єдиних норм амортизації на повне відновлення основних фондів, затверджене постановою рад міністрів СРСР № 1072 від 29.10.90 р.
4) Метод розрахунку терміну життя. Термін життя - це час протягом якого використовується об'єкт буде приносити прибуток. У цей період (зростання і стабільність) вкладення в даний об'єкт будуть приносити пропорційне збільшення прибутку. На стадії занепаду вкладення не принесуть збільшення прибутку. Фізичний термін будівлі закінчується тоді коли будинок зносять.
До групи методів витратного підходу входять 4 основних методів оцінки:
1) Метод порівняльної одиниці (питомої вартості). Скоригована вартість обрана для розрахунку нерухомості помножена на кількість одиниць оцінюваного об'єкта. Якщо немає можливості знайти зіставного об'єкта нерухомості, то використовуються розробки ЦНІІЕ і УС, який випускає питомі показники вартості на споживчу одиницю за характерними видами будинків та споруд у базисному, поточному та прогнозованому році, на підставі щоквартальних цін на ресурси.
2) Поелементний спосіб. Питома вартість одиниці вимірювання складається із суми витрат на кожен конструктивний елемент будівлі.
3) Кошторисний спосіб. Визначається на підставі складання нових кошторисів даного об'єкту нерухомості, тому що якщо б він будувався знову.
4) Індексний метод. Полягає у визначенні відновної вартості об'єкта шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс відповідно до положення «Про порядок переоцінки основних фондів», прийнятим радою міністрів СРСР 25.11.90 № 1223.
3.2 Прибутковий підхід
Прибутковий підхід включає:- Метод капіталізації;
- Метод дисконтування грошового потоку;
- Метод валовий ренти.
Метод капіталізації прямій. Полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від випробування об'єктів нерухомості.
С = Д / К,
де С-вартість об'єкта,
Д - чистий грошовий потік;
К - коефіцієнт капіталізації.
Для використання цього методу необхідно:
- Визначити чистий грошовий дохід від використання об'єкта нерухомості;
- Визначити чистий дохід від продажу об'єкта;
- Розрахувати коефіцієнт капіталізації стосовно до даного методу.
Коефіцієнт капіталізації - це параметр, що перетворює чистий дохід у вартість об'єкта. При цьому враховується як чистий прибуток від експлуатації об'єкта, так і відшкодування основного капіталу, витраченого на придбання об'єкта нерухомості.
NOI - чистий операційний дохід - розраховується стійка величина очікуваного чистого річного доходу, отриманого від оціненого майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування боргу за іпотечним кредитом та амортизаційних відрахувань.
. Сам метод прямої капіталізації полягає в розрахунку поточних доходів отриманих від об'єкта нерухомості.
Вартість об'єкта нерухомості розраховується наступним чином:
Со.н. = NOI / Кк
Метод прямої капіталізації використовується коли величина майбутніх потоків грошових коштів стабільна.
Визначення коефіцієнта капіталізації грунтується на аналізі ринкової вартості об'єкта нерухомості та чистих доходів, отриманий в результаті їх експлуатації.
Метод прямої капіталізації грунтується на твердженні, що у схожих об'єктів нерухомості однакові ставки.
Метод дисконтування грошового потоку (майбутнього потоку).
Передбачає прогнозування чіткого операційного доходу в певному періоді в майбутньому і вірогідної ціни продажу цього об'єкта наприкінці цього періоду, а потім у розрахунок цього підсумовування всіх майбутніх доходів від об'єкта нерухомості.
Послідовність застосування методу дисконтування:
1. Встановлюється тривалість отримання майбутніх грошових доходів.
2. Прогноз потоків грошових коштів по кожному року володіння, вихідні дані в дисконтируемой грошових потоках.
- Розмір доходу;
- Характер їх зміни (постійний, із змінним трендом, без видимого тренда)
- Частота отримання доходів;
- Тривалість періоду протягом якого передбачається отримання грошових коштів.
3. Дисконтування грошових потоків здійснюється шляхом приведення їх поточної вартості за кожен з майбутніх періодів на основі функції складного відсотка і підсумовування всіх поточних вартостей.
4. У залежності від стоїть перед оцінювачем завданням дисконтуються потоки грошових коштів.
- Дохід інвестора до оподаткування;
- Дохід інвестора після оподаткування;
- Дохід банку за виданим кредитом;
- Орендодавця за орендним договором.
5. Ставка дисконтування вибирається як середня норма прибутку, які інвестори очікують отримати на капіталовкладення у зведені об'єкти в умовах даного ринку за умови, що об'єкт придбано за власні кошти, або як середньозважена вартість капіталу, за умови, що об'єкт придбано на власні або позикові кошти.
6. Метод дисконтування передбачає розрахунок реверсії (виручка від продажу) в кінці періоду володіння та приведення її поточної вартості через ставку дисконтування.
7. Складання поточних вартостей доходів і реверс.
8. Розрахунок чистої поточної вартості об'єкта як різниці між поточною вартістю доходів, отриманих за ряд років і сумою залучених позикових коштів.
Метод валовий ренти.
Валова рента - це результат ділення продажної ціни об'єкта нерухомості на потенційний або дійсний валовий дохід.
При визначенні мультиплікатора не потрібно вносити поправок на відмінність порівнянних об'єктів, якщо об'єкт сильно відрізняється, то він просто не.
Приклад: Чистий операційний дохід від оцінюваного об'єкта 57 УРАХУВАННЯМ необхідно визначити вартість об'єкта на основі такої інформації:
| Об'єкт | Продажна ціна | Чистий операційний дохід | Загальна ставка доходу. |
| Об'єкт 1 | 600000 | 72000 | 0,12 |
| Об'єкт 2 | 750000 | 85500 | 0,11 |
| Об'єкт 3 | 450000 | 47250 | 0,105 |
| Оцінюваний об'єкт | 57000 |
Після порівняння якості порівнянних об'єктів оцінювач вирішує, що бажана значення загальної ставки доходів - 11,5%. У цьому випадку вартість об'єкту буде рівна:
57000 / 0,115 = 495650 рубля.
3.3 Ринковий підхід (порівняльний аналіз продажів (САП)).
САП заснований на принципі заміщення. Метод САП грунтується на порівнянні порівнянних об'єктів нерухомості. Покупець схильний при покупці вибирати з декількох варіантів за такими параметрами:- Ціна;
- Джерело фінансування;
- Умови укладання угоди.
Послідовність здійснення методу порівняльного аналізу продажу:
1) Виявляються джерела інформації з недавнім продажу порівнянних об'єктів на ринку нерухомості. Джерелами інформації можуть бути ріелтерські агентства, іпотечні банки, страхові компанії, територіальне управління по неспроможності і банкрутства, територіальне управління по держ. кім. майну.
2) Перевірка інформації про угоди включає в себе:
- Підтвердження угоди одним з основних учасників;
- Виявлення умов продажу, тобто враховувати угоду можна, якщо одна із сторін не перебувала в скрутній ситуації, обидві сторони володіли типовою ринковою інформацією; обидві сторони надходять економічно раціонально; фінансування відповідало нормальним ринковим умовам.
3) Коригування вартості порівнянних об'єктів.
4 Іпотека і іпотечне кредитування
4.1 Історія іпотеки
Вперше слово «іпотека» з'явилося в 6 чеку до н.е. в стародавній Греції. Іпотекою називалися стовпи з табличками, які ставилися на землю, віддану в заставу. На табличках відстежувалася вся (кредитна) історія цієї ділянки.Іпотечне кредитування успішно розвивався до періоду феодальної роздробленості в Європейських країнах і країнах ближнього Сходу і до 12 століття в Росії. Подальше пожвавлення іпотеки в Європейських країнах пов'язують з появою мануфактур, поділом праці і появою багатої буржуазії. У Росії невелике пожвавлення іпотечного кредитування серед великих землевласників відноситься до 18 століття. Подальший розвиток іпотеки в Росії пов'язують зі скасуванням кріпосного права і датується 1866.
У перші в заставу стали віддавати невеликі земельні ділянки. Розквіт іпотеки в Росії 1800-1910 р. Після 1917 р. Необхідність в іпотечному кредитуванні відпала, у зв'язку з відміною приватної власності на землю. Далі поява іпотеки в Росії в 1991р. Великий приплив іноземного капіталу в 1998р. Викликав значний ріст іпотеки, але в порівнянні з країнами Америки, ранок іпотечного кредиту розвинений слабко.
4.2 Основні поняття
1. Постійний іпотечний кредит (самоорганізується). Це різновид кредиту широко поширена в країнах з розвиненою ринковою економікою, де річна інфляція становить 3-4%. Кредит передбачає рівні виплати в погашення боргу через рівні проміжки часу.2. Кредити зі змінними виплатами. Основна особливість - разова періодичність виплат основного боргу і відсотків по ньому. Можуть існувати додаткові умови.
2.1 Кредит з жаровими виплатами - одноразовий підсумковий платіж відсотків або основного боргу. Цей вид кредиту поділяється на:
- Кредити з заморожуванням процентних виплат - то є єдиний платіж відсотків або основного боргу наприкінці терміну використання. Виповнюється вкрай рідко.
- Кредити з виплатою лише відсотків - відсотки виплачують за договором. Виплата основного боргу наприкінці періоду.
- Кредити з частковою амортизацією і підсумковим кульовим платежем - часткова амортизація до кінця терміну виконання.
2.2 Пружинні кредити - регулярні рівні виплати в рахунок погашення основного боргу.
Наприклад: Кредит взято на 7 років, протягом перших 3-х років тільки основний борг, протягом залишилися 4 років - тільки відсотки.
2.3 Кредити за участю - при фінансуванні дохідної нерухомості. Цей кредит близький до самоамортізірующемуся, але припускає, що кредитор регулярно отримував виплати по основному боргу і відсотки бере участь в доходах від об'єкта.
- Кредит за участю доходів - кредитор отримує частину операційного доходу.
- Кредит з участю в прирості вартості - кредитор отримує частину виручки або приросту капітал, отриманий від продажу нерухомості.
2.4 Кредит з наростаючим платежем - такий розрахунок, що платіж на початку терміну менше, ніж наприкінці.
2.5 Кредит зі зворотним ануїтетом - зменшення в кінці терміну кредитування платежів.
2.6. Кредит зі змінною ставкою - прив'язаний до основного з індексів грошового ринку (інфляція, курс валют, ставка рефінансування). Чим вище ставка тим нижче термін кредитування.
2.7 Канадський roll over - характеризується тим, що змінна ставка змінюється через строго певні проміжки часу. (Різновид - з обумовленою ставкою).
2.8 завершальна іпотека - уже під акредитивну нерухомість надається 2й кредит для погашення першого, ставки по якому вище, ніж у першій.
2.9 Кредити з доданою процентною ставкою - передбачає віднесення об'єктів на основний борг, а результат ділиться на кількість періодів погашення для виявлення величини чергового платежу.
4.3 Оцінка ефективності залучення позикового капіталу
Оцінка ефективності залучення позикового капіталу характеризуються показником фінансового левериджу. Можна починати вибирати позикові кошти, якщо точність фінансового важеля <0,5.4.4 Правила отримання іпотечного кредиту
|
Заставодержатель |
Заставодавець |
2 |
1 - передати свою претензію про забезпечення кредиту.
2 - надає документи на укладення договору іпотеки.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Заставодержатель |
боржник |
договір |
заставодавець |
2 |
1 |
3 |
2 - боржник укладає договір з заставоутримувачем про гарантування його боргу перед заставодержателем.
При іпотечному кредитуванні банк цікавиться характеристиками майна, що закладається і потім вже позичальником.
Основні положення договору про іпотеку:
1. Предмет іпотеки: може бути право на майно заставодавця. У предметі іпотеки повинно бути найменування об'єкта нерухомості, його місцезнаходження, найменування органу, що зареєстрував право заставодержателя. У РФ - це єдиний державний реєстр прав на нерухомість. Обов'язково має бути вказаний термін оренди і термін іпотеки.
2. Істота забезпечуваного іпотекою застави: має бути обов'язково вказано в договорі про іпотеку з зазначенням сум зобов'язань (безвідсоткового). У тому випадку, якщо спочатку не вказана сума зобов'язань, то має бути вказана верхня його межа або порядок та умови її визначення у майбутньому. У договорі має бути вказана підстава виникнення зобов'язань. У договорі вказується періодичність виплат або порядок розрахунку цієї періодичності. У разі існування заставної - це вказується в договорі іпотеки з зазначенням місця реєстрації заставної. Нотаріус робить відмітку на заставній про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, номер і скріплює печаткою листи.
3. Істотні умови договору іпотеки:
- Повинна бути вказана дієздатність всіх учасників договору.
- Повинні бути дотримані правила нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
- Кредитний договір, що міститься в договорі про іпотеки підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
- Право застави заставодержателя виникає з моменту вступу договору в силу. У тому випадку, якщо правила не дотримані договір іпотеки вважається нікчемним і полежить знищенню.
4. Порядок оцінки об'єкта іпотеки:
1) За угодою сторін оцінка може бути проведена незалежних оцінювачем.
2) Державним комітетом або гос. майновим комітетом і відповідно його регіональним представниками.
Земельні ділянки оцінюються за ціною не нижче нормативної.
5. Порядок реєстрації договору іпотеки.
Документи, які потрібні для реєстрації:
- Нотаріально посвідчений договір іпотеки та його копії;
- Документи, зазначені в договорі;
- Документ, що засвідчує сплату держ. мита;
- Заставна та її копії, якщо вона передбачена;
- Додатки до заставної;
- Письмову згоду державного комітету з управління майном при заставі державної нерухомості;
- Матеріали по вартості та оцінки об'єкта нерухомості;
- Довідка про геокод об'єкта іпотеки;
- Дані про заставодержателя;
- Опис документів у трьох примірниках.
6. Умови та процедура державної реєстрації іпотеки:
3) Датою державної реєстрації є дата реєстрації в ЕГРПН.
4) Копії договору про іпотеку і заставної з додатками здаються в архів ЕГРПН.
Відмова від державної реєстрації можливий у випадках:
- Неправильне оформлення документів.
- У випадку якщо іпотека даного об'єкта нерухомості заборонена законом.
- В інших випадках, передбачених ГКРФ.
Державна реєстрація здійснюється:
- За місцезнаходженням об'єкта нерухомості;
- На підставі заяви заставодержателя та договору про іпотеки;
- Шляхом здійснення реєстраційного запису в ЕГРПН із зазначенням таких відомостей: про початковий заставоутримувачі, предмет застави, суми забезпечуваного зобов'язання, заставної.
Державна реєстрація здійснюється протягом 1 місяця.
Засвідчується договір державної реєстрації шляхом напису на договорі і заставної із зазначенням органу державної реєстрації, номера, дати. Завіряється підписом посадової особи та печаткою.
4.5 Особливості іпотеки підприємства
1. Ринок підприємства в РФ розвинений слабко.2. Існує маса адміністративних обмежень, передбачених його розвиток.
3. Немає законодавчого регулювання іпотеки некомерційних кредитних установ.
Особливості іпотеки підприємств, будівель, споруд:
1. Законодавче регулювання:
- Право застави поширюється на все майно підприємства, якщо інше не передбачено договором;
- Іпотекою підприємства може бути забезпечено наступне зобов'язання: в розмірі не менше половини вартості майна підприємства, що підлягає виконанню не менше ніж через рік з моменту укладення договору, якщо в договорі передбачено менший термін, то вимога про стягнення можна пред'являти не раніше ніж через рік;
- Іпотека будівель, споруд запускається з одночасною іпотекою земельної ділянки на якій знаходиться будинок, або частину ділянки, функціонально забезпечує об'єкт застави або права оренди відповідної частини ділянки.
2. Особливі правила надання іпотеки:
- Передача в іпотеку допускається за згодою власника майна, уповноваженої ним особи чи органу, інакше договір вважається недійсним;
- Обов'язкові документи до договору про іпотеку:
1) Акт інвентаризації всього майна;
2) Бухгалтерський баланс;
3) Висновок і звіт незалежного оцінювача (у разі якщо щодо підприємства порушено справу про банкрутство, рішення про заставу майна має право приймати адміністративний керуючий спільно з радою кредиторів).
- Власник майна залишає за собою право володіти ним і отримувати від його використання економічні вигоди.
- У разі продажу підприємства новий власник отримує ті ж права, що і старий і в разі виплати боргів право розпорядження.
Права сторін про іпотеки підприємства:
Заставодавець має право:
- Розпоряджатися майном підприємства переданому в іпотеку, вносити до його складу зміни, якщо це не зменшує вказану в договорі загальної вартості заставленого майна і не порушує інші умови договору про іпотеку;
- Передавати в заставу і відчужувати майно підприємства за згодою заставодержателя, якщо інше не передбачено договором про іпотеку.
Права заставодержателя:
- Звернутися до суду про дострокове виконання зобов'язань або введення іпотечного контролю за діяльністю заставодавця, якщо він не вживає заходів щодо збереження заставленого майна та ефективного його використання, що зменшує вартість заставленого майна.
- Заставодержатель рішенням суду в порядку іпотечного контролю може бути уповноважений: вимагати бухгалтерські або інші звіти, документи за погодженням угод з майном і т.д.
РЕЗЮМЕ: Вимога про стягнення на закладене майно може бути здійснене тільки через суд. Покупцеві підприємства на торгах переходять всі права власника.
4.6 Світовий досвід іпотечного кредитування
Вторинний ринок іпотечного кредитування виник в Пруссії в 1769 році. Головною її особливістю була існуюча в той час кругова порука, тобто союз землевласників при недостатній вартості майна, зазначеного в заставної несли солідарну відповідальність за залишилася його частини.Оскільки все частіше заставна стала використовуватися як засіб платежу в Пруссії з'явилося державне регулювання ринку іпотечного кредитування, так встановилася гранична сума сукупно випущених банком заставних, яка не могла перевищувати більше в 10 разів власних коштів кредитних установ.
З розвитком ринку ці пропорції встановлювалися спочатку як 15:1, в даний час як 20:1. за прикладом Пруссії стали розвиватися ринки в інших країнах Західної Європи. У США ринок іпотечного кредитування став розвиватися під впливом державного регулювання конгресу США, федерально-житлової адміністрації, міністерства економічного розвитку та асоціації у справах ветеранів. У 1938р. Рішенням конгресу США була заснована корпорація «Фені-мей», спочатку вона була державною і займалася розвитком іпотечного кредитування серед широких верств населення.
У 1958р. Корпорація «Фені-мей» була розділена на "Фені-мей» і «Джині-мей». Після цього «Фені-мей» стала наполовину приватною, змінилися цілі функціонування корпорації. Пріоритетною стала робота на ринку високоприбуткових заставних. У 1974р. «Фені-мей» ставати повністю приватною корпорацією і стала займатися купівлею і використанням заставних гарантованих федерально-житлової адміністрацією та асоціацією у справах ветеранів.
«Джині-мей» - державна корпорація - надання допомоги малозабезпеченим населенню, для яких недостатні звичайні методи кредитування на придбання житла. У 1970р. З'являється корпорація по величині «Фреді Мак», яка почала працювати з ризиковими заставними (незастрахованими).
4.7 Стан і розвиток іпотеки в РФ
До 1991ш. в РФ існувала планово-адміністративна система розподілу житла на безоплатній основі. Після розвалу планової економіки житлове фінансування з федерального бюджету значно знизилося. Перед керівниками регіонів постало питання про необхідність забезпечення житлом черговиків.Існувало два різні сценарії:
1. Комерційна продаж житла на вторинному ринку та будівництва на ці гроші безкоштовного житла.
2. Комерційна продаж житла на первинному ринку.
Існує третій варіант забезпечення житлом потребують поліпшення житлових умов - це іоптечное кредитування.
КОМБІІНВЕСТ - корпорація поєднала наступні функції: лад інвестицій, сімейні рахунки, комерційне кредитування.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Банк - гарант |
Поточні платежі локальні інвесторів |
Витрати генеральних менеджерів |
Спеціальний розрахунковий рахунок локального менеджера |
Об'єктна база. |
% Від капіталізації тимчасово вільних грошових коштів |
% За користування пільговою позикою |
% За користування пільговою позикою |
Кредитні ресурси |
2% |
7-9% |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Піонерські будинку під переселення |
Об'єкти в рамках префектурний програм |
Реконструйовані будинку |
Малюнок SEQ Малюнок \ * ARABIC 2 - Організаційно - фінансова структура джерел фінансування, запропонована КОМБІІНВЕСТом.
1 - проектно-вишукувальні роботи;
2 - передпроектні роботи;
3 - дозвільна документація;
4 - робочий проект;
5 - будівельно-монтажні роботи;
6 - плата за користування кредитом;
7 - повернення інвестиційних коштів і доходів по них.
Генеральний менеджер - це підприємство, юридична особа, що організує процес будівництва (реконструкції).
Локальний менеджер - організація, яка займається безпосередньо на місці.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
1 |
2 |
3 |
4 |
50% |
20% |
30% |
Малюнок SEQ Малюнок \ * ARABIC 3 - Джерела фінансування.
1 - етап накопичення;
2 - локальний інвестор вносить кошти;
3 - накопичення коштів на рахунку у компанії інвестора;
4 - надання бюджетних субсидій.
Можливі джерела фінансування нового будівництва:
5) Обов'язковою джерелом інвестування нового житла для конкретного громадянина є його особистий цільовий внесок.
6) Можливим джерелом є адресні субсидії місцевих органів влади як юридичних так і фізичним особам.
7) Засоби від ф'ючерсної продажу нерухомості інвестора. Передбачає продаж об'єкта нерухомості в майбутньому, але не пізніше ніж за три місяці до здачі інвестиційного об'єкта за ціною, встановленою генеральним менеджером в даний час. У разі якщо генеральний менеджер згоден на цей продаж, він включає цей об'єкт нерухомості в свій лист відряджень.
8) Короткостроковий позику.
Структурна схема взаємодії учасників інвестиційного проекту, представлена на малюнку.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Розпорядник ден. ср-в |
Резервний фонд |
Генеральний менеджер |
Спец. р / рах генерального менеджера |
Осн. р / рах ген.мен-ра |
Проектувальники |
Підрядники |
Субпідрядники |
Страхова компанія |
Локальний інвестор |
Малюнок SEQ Малюнок \ * ARABIC 4 - Структурна схема взаємодії учасників інвестиційного проекту.
1. Банк-гарант отримує 2% від вартості інвестиційного проекту. Ці 2% сплачують локальні інвестори.
2. 2% від вартості об'єкта отримує страхова компанія, їх сплачує локальні інвестори.
Генеральний менеджер, банк-гарант, страхова компанія зобов'язуються не перевищувати протягом 14 днів термін задоволення прав на повернення вимог, з яких протягом перших 7 днів відповідальність закріплюється за генеральним менеджером, протягом наступних 7 днів за страховою компанією.
4.8 Економічне забезпечення і ефективність системи.
Основний зміст загальної економічної підтримки даної системи з боку держави полягає у створенні режиму найбільшого сприяння громадянам, які потребують житло, генеральним менеджерам, іншим комерційним структурам, які беруть участь в інвестиційному проекті, для концентрації та використання позабюджетних коштів на цілі житлового будівництва.Ця підтримка має бути виражена в наступних формах.
- Перекази системі статусу муніципальної;
- Виділення майданчиків під забудову;
- Значне зменшення величини фінансового навантаження на учасників системи за рахунок зниження витрат на інфраструктуру та інших пільг;
- Виділення з федерального, міського та місцевого бюджету безоплатних субсидій на будівництво або придбання житла в порядку, передбаченому постановою уряду РФ № 1278 від 10.12.93г.
5 Система управління нерухомістю
5.1 Поняття управління нерухомістю
Управління нерухомістю - це комплексна система задоволення потреби клієнта в конкретному вигляді нерухомості.Основна мета - убезпечити суб'єктів ринку нерухомості (огородження порядних суб'єктів від злочинних осіб, правильне формування цін).
Управління виробництвом може існувати тільки в рамках економіко-правового регулювання. Управління виробництвом - це розробка і реалізація системи управління нерухомістю, що дозволяють включити її в групу ефективно працюючих активів.
5.2 Механізм управління нерухомістю
Існує 2 підходи при реалізації механізму управління нерухомістю:9) Економічно-господарський механізм реалізації цілей, тобто формує метою системи є прибуток.
10) Соціально-економічний - повноправним суб'єктом системи є людина, тобто система його цілей, потреб є визначальною при створенні того чи іншого бізнесу.
Механізм управління - це практичні важелі, стимули, за допомогою яких органи управління впливають на суспільство, виробництво і будь-яку соціальну систему з метою досягнення поставлених перед нею мети, завдань.
5.3 Основні підходи до управління нерухомістю.
Основні підходи при реалізації системи управління нерухомістю:- Маркетинговий - випливає з визначення маркетингу., Як підприємницької діяльності з просування товарів або послуг.
- Системний - це принцип дослідження об'єкта нерухомості як систему взаємопов'язаних елементів підсистеми (вхід - процес - вихід - зворотній зв'язок, навколишнє середовище).
Функції системи управління в рамках системного підходу:
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Регулювання |
Аналіз |
Облік |
Бізнес-комунікації |
Захист інформації |
Бізнес-комунікація - це взаємодія суб'єктів системи інформатизації.
Інформатизація - забезпечення структурованої інформації має практичне значення при обгрунтуванні та вирішенні завдань пов'язаних з певною діяльністю.
Інформація - це відомості, які знижують невизначеність наших знань чи інших об'єктах.
Результати роботи бізнес-комунікації можна представити в наступному вигляді:
R = F (x; y; z; t)
R - результати роботи бізнес-комунікації.
x - зовнішні фактори;
y - внутрішні фактори;
z - структура бізнес-комунікацій;
t - чинник часу.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Структура бізнес-комунікації |
Бізнес-комунікації |
Час |
Внутрішні чинники підприємницької системи (економічний і енергетичний потенціал фірми, технологія перетворення ресурсів) |
Зовнішні фактори (постачальники, конкуренти, держ. Органи, політична обстановка в країні) |
Малюнок SEQ Малюнок \ * ARABIC 5 - Фактори, що впливають на ефективність бізнес-комунікацій.
Існує 7 різновидів структур бізнес-комунікацій:
- Бінарна (продавець - покупець);
- N - арная (продавець - покупець-продавець - покупець-продавець - покупець);
- Вертикальна (фірма - філії);
- Горизонтальна (конкуренти-конкуренти);
- Радіальні (джерела рекламної інформації - покупці);
-
|
|
|
|
SHAPE \ * MERGEFORMAT
покупці |
покупці |
- Екстравентірованние
SHAPE \ * MERGEFORMAT
покупці |
покупці |
покупці |
покупці |
Діяч, контролюючий доступ до ресурсів |
Діяч, контролюючий доступ до ресурсів |
покупці |
покупці |
У рамках розвитку організації і будь-якого бізнесу важливу роль відіграє функція планування.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Основні стадії процесу |
Прогнозування: час, напрямок, масштаб |
Постановка мети - володіння об'єктом нерухомості |
Розробка плану дій по досягненню мети |
Контроль та оцінка результатів управління об'єктом |
Зворотний зв'язок та коригування плану дій керуючого нерухомістю |
Повторення циклу |
Зміст |
|
1. Оцінка ступеня досягнення цілей та відхилення 2. виявлення причин відхилення і визначення заходів щодо їх усунення 3. оцінка поточної вартості 4. аналіз чистої поточної вартості грошових потоків. 5. визначення точки беззбитковості |
1. Зміна та коригування цілей і напрямів використання об'єкта 2. уточнення плану заходів та визначення пріоритетів 3. Навчання (підбір) нових менеджерів 4. коректування методів управління. |
Малюнок SEQ Малюнок \ * ARABIC 6 - Планування як функція системи управління нерухомістю.
- Відтворювальний підхід, передбачає створення об'єкта нерухомості, що відповідає вимогам споживачів на момент його здачі а не проектування.
У рамках цього підходу необхідно акцентувати увагу на наступному:
1. Використання інноваційних та ресурсозберігаючих технологій.
2. Дотримання генерального плану та норм щільності забудови.
3. Суворе дотримання екологічних вимог
- Функціональний підхід - передбачає представлення об'єктів нерухомості як носіїв сукупності головних і другорядних функцій, керуючих конкретну потребу та їх оптимізацію.
- Комплексний підхід - передбачає обов'язковий облік будівельних, економічних, екологічних, соціальних, організаційних, інноваційних, інформаційних та інших аспектів управління нерухомістю.
- Динамічний підхід припускає розвиток об'єкта на основі ретроспективного аналізу за 5-15 минулих років і прогнозування параметрів об'єкта на 5-15 і більше років.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Зовнішнє середовище |
Керуюча підсистема |
Підсистема формування цілей |
Забезпечує підсистема |
Функціонуюча підсистема |
Об'єкт управління |
вхід |
вихід |
Зовнішнє середовище |
зворотні зв'язки |
Малюнок SEQ Малюнок \ * ARABIC 7 - Структура управління нерухомістю.
На всю цю систему діють макроекономічні, мікроекономічний чинники і фактори середовища.
Фактори макросередовища: надаю пряме регулюючий вплив на цільові орієнтири та управлінські дії фірми забудовника і не відчувають на собі відчуття впливу зворотних зв'язків.
Мікроекономічні фактори6 відображає умова ринкової кон'юнктури, характеризують рівень споживчого попиту, що склалися відносини з постачальниками. Такі фактори не тільки визначають формування системи управління, впливають на розвиток фірми, але і схильні до зворотного впливу, яка повинна бути врахована при побудові ефективної системи управління.
Підсистема формування мети займається
1. Забезпеченням якості та конкурентоспроможності об'єкта нерухомості;
2. ресурсозбереженням;
3. розширенням ринку нерухомості;
4. організація технічного розвитку;
5. формування ефективних бізнес-комунікацій;
6. соціальний розвиток і забезпечення екологічної стабільності;
7. розвитком управління.
Функціональна підсистема займається:
1. Управлінням девелоперською діяльністю.
2. Управлінням страховою діяльністю.
3. Управлінням брокерською діяльністю.
4. Управлінням оцінною діяльністю.
5. Управлінням інформаційною діяльністю.
Функції забезпечує підсистеми:
1. Науково-методичне забезпечення;
2. Ресурсне забезпечення;
3. Маркетингове забезпечення;
4. Правове забезпечення;
5. Організаційно-технічне забезпечення;
5.3 Принципи управління нерухомістю.
Принципи управління нерухомістю можуть бути об'єднані в 3 групи.1 гр. Принципи, що характеризують вимоги до формування системи управління.
1. Принцип обумовленості функцій управління нерухомістю цілями системи управління нерухомістю:
Функція управління нерухомістю формуються і змінюються не довільно, а відповідно до потреб і цілей системи управління:
- Глобальна мета - отримання прибутку;
- Управління якістю;
- Розширення ринку;
- Організаційно-технічний розвиток системи управління;
- Соц.развітіе;
- Охорона навколишнього середовища;
- Безпека діяльності.
2. Принцип первинності функцій управління нерухомістю:
Склад підсистем структури управління нерухомістю:
- Організаційна структура, вимоги до працівників, їх чисельність залежать від змісту кількості і трудомісткості функцій управління нерухомістю.
3. Принцип оптимальності співвідношень інтра і інфра функцій системи управління нерухомістю. Визначає пропорції м / у функціями спрямованими на організацію системи управління нерухомістю (інтрафункцій) і функціями управління нерухомістю (інфрафункцій).
4. Принципи оптимальності співвідношення управлінських пріоритетів. Вимагає випередження функцій управління на розвиток нерухомості, в порівнянні з функціями, спрямованими на забезпечення функціонування нерухомості.
5. Принцип резервування. Кожен працівник повинен виконувати функції вищестоящого, нижчестоящого співробітника і декількох працівників свого рівня.
6. Принцип економічності. Передбачає найбільш економічну та ефективну організацію системи управління нерухомістю.
7. Принцип прогресивності. Передбачає відповідність системи управління нерухомістю передовим закордонним і вітчизняним аналогам.
8. Принцип перспективності. Слід враховувати перспективу розвитку організації.
9. Принцип комплексності. Передбачає врахування всіх факторів, що впливають на систему управління нерухомістю (СУН).
10. Принцип оперативності. Своєчасне прийняття рішень.
11. Принцип простоти. Говорить, що чим простіше СУН, тим краще вона працює.
12. Принцип науковості. Розробка заходів щодо формування СУН не повинні грунтуватися на досягненнях наук і враховувати в області управління зміни законодавства, розвитку економіки в ринкових умовах.
13. Принцип ієрархічності. У вертикальних розрізах СУН повинна забезпечувати ієрархічне взаємодія між ланками управління.
14. Принцип автономності. У вертикальних і горизонтальних розрізах СУН повинна бути раціональною.
15. Принцип узгодженості. Взаємодія між ланками системи має здійснюватися у відповідності з цілями організації.
16. Принцип стійкості. Необхідно враховувати регулятора при відключенні системи від мети.
17. Принцип прозорості. СУН повинна володіти концептуальним єдністю, містити єдину термінологію; діяльність усіх керівників повинна будуватися на єдиних елементах для різних за своїм змістом процесів.
18. Принцип комфортності. СУН повинна містити так зручностей для творчих процесів обгрунтування, вироблення, прийняття та реалізації рішення.
2 гр. Принципи інформатизації СУН. Ці принципи можна розділити на:
- Управлінські:
1. Принципи системності припускає, що процес створення комплексних систем фірми д / б заснований на попередньому системному аналізі об'єкта і системи управління.
2. Принцип комплексності. Вимагає взаємозв'язку робіт по комплексності всіх робіт, що проводяться у фірмі.
3. Принцип ефективності. Пов'язаний з правильним визначенням кола ефективних функцій, технологій і завдань в якості критерію економічної ефективності.
4. Принцип, що створюються. Говорить, що комплектація повинна проводитися з урахуванням нових завдань і перспектив.
- Системно-технічні. Повинна дотримуватися при створенні високотехнічних систем.
- Організаційні. Орієнтовані на організаційне забезпечення систем.
5. Принцип першого керівника. Керівнику д / б забезпечено доступ до інформації організації.
6. Принцип підготовки персоналу.
7. Принцип попередньої підготовки об'єкта. Може включати зміну організаційної структури, функціональних обов'язків персоналу, системи документообігу.
3 гр. Принципи, що визначають напрями розвитку СУН.
1. Принцип концентрації в 2-х напрямках.
I. Концентрація зусиль усіх працівників на вирішення основних завдань.
II. Концентрація однорідних функцій в одному підрозділі.
2. Принцип спеціалізації (поділ праці).
3. Принцип паралельності. Одночасне виконання різних управлінських рішень.
4. Принцип адаптивності. Адаптація СУН до мінливих цілям об'єкта управління і його функціонування.
5. Принцип наступності. Загальна методична основа з проведення робіт вдосконалення СУН.
6. Принцип безперервності. Відсутність перерв у роботі або функціонуванні СУН.
7. Принцип безпеки. СУН повинна бути максимально безпечна для учасників.
8. Принцип оптимальності співвідношення видів власності. Визначає пропорції м / у видами власності (держ., муницип., Товариств., Приватизують. Та ін.)
9. Маркетинговий підхід повинен бути базовим при розробці заходів у галузі планування, організації, обліку і контролю. Результати маркетинг. обгрунтувань дозволяють визначати найважливіші пріоритети при розробці стратегічних цілей на основі прогнозу ринкових тенденцій.
Сучасна концепція маркетингу це концепція орієнтації діяльності на споживача. Концепція маркетингу передбачає здійснення таких основних функцій:
1) комплексне вивчення ринку;
2) вивчення зміни потреб особистих і суспільних;
3) застосування отриманих знань про ринок для створення ефективної системи управління нерухомістю.
4) правильна організація будівництва та продаж об'єкта.
При цьому підході учасники ринку нерухомості вирішують такі проблеми:
1) покупець шукає для себе об'єкт нерухомості з максимально корисними якостями з мінімальною ціною.
2) продавець аналогічний об'єкт хоче продати за максимальною ціною.
3) завдання працівників муніципалітету - перевірка чистоти угоди.
У маркетинговий цикл включені наступні функції:
1. Планування.
2. Регулювання.
3. Організація процесу маркетингу.
4. Облік, контроль.
5. Мотивація.
Управління маркетингом нерухомості це комплексна система по забезпеченню конкурентоспроможних якостей об'єкта, що проектується, або комплексна система по реалізації концепції маркетингу створюваного об'єкта нерухомості.
Процес управління маркетингом нерухомості має наступну послідовність:
1. Дослідження ринку.
2. Відбір цільових ринків.
3. Розробка концепції маркетингу.
4. Реалізація маркетингових заходів.
6,7. Девелопмент - це управління інвестиційним проектом, у сфері нерухомості. Включені наступні аспекти:
1. Вибір економічного ефективного проекту.
2. Отримання всіх необхідних дозволів.
3. Визначення умов залучення інвесторів.
4. Розробка механізмів та форм повернення кредиту.
5. Пошук та залучення інвесторів.
6. Відбір підрядників, їх фінансування та контроль за роботою.
7. Реалізація створюваного об'єкта нерухомості «Комбіінвест» - вітч. досвід.
8. Критерій ефективності управління нерухомістю.
Ефективність - це відношення корисного ефекту (рез-т) до витрат на його отримання.
Найбільш простим способом аналізу ефективності управління нерухомістю є ставлення узагальнюючого показника до ресурсів.
Найбільш поширений показник - це відношення прибутку до ресурсів, що використовуються в процесі будівництва, використовуються наступні коефіцієнти:
1. Ділової активності.
2. Ліквідності.
3. Оборотності і т.д.
6 Методи визначення ефективності нерухомості на різних стадіях її створення та функціонування
6.1 Техніко-економічні показники, що характеризують інвестиційний проект
Оцінка інвестицій проводиться за результатами якісного та кількісного аналізу. Дані для аналізу беруться на кожній стадії розробки проекту і грунтуються на:1. Вартості будівництва, визначеної за аналогами, базовим коефіцієнтами. Крім того на кожній території свої поправочні коефіцієнти пов'язані з географічними, природно-кліматичними, економічними умовами функціонування нерухомості.
2. Уточнення джерел і умов фінансування визначених на передпроектних стадіях.
3. Визначення собівартості основних виробничих видів діяльності підприємства в розрахунковому періоді, аналізу зміни тенденцій рентабельності та заходи щодо забезпечення мінімізації втрат.
4. Оцінка ризику інвестицій.
5. Обгрунтування розрахункового періоду в якому беруться розрахункові дані.
6. Обліку даних щодо зміни цін у всіх розрахункових періодах дозволяє скласти елементи доходу і витрат.
7. Результати розрахунку для виявлення періоду такого ефективного функціонування об'єктів нерухомості.
Ефективність проекту характеризується системою техніко-економічних показників в кінцевому рахунку відбиває співвідношення витрат і результату, стосовно інтересам кожного учасника проекту.
Інтереси можуть бути комерційними і не комерційними.
При верховенстві не комерційних інтересів використовуються наступні показники:
1. Кількість квартир
2. Загальна площа
3. Житлова площа
4. C / c загальної площі
5. С / з житлової площі
6. Соціальний ефект і ін
У разі верховенства комерційних інтересів основні показники - показники прибутку.
Для визначення ефективності кожен варіант капіталовкладень повинен бути описаний системою техніко-економічних показників.
1. Цілі проекту (соціальні, економічні, комерційні)
2. Результати функціональної діяльності, яка м / б заснована на вже існуючому проекті, або у відповідність з попередньому капіталовкладенням.
3. Ресурси, які в існуючих умовах можуть бути спрямовані на досягнення поставлених цілей.
Техніко-економічні показники повинні бути порівнянні:
- Ув'язані з показниками прийнятими в існуючій практиці проектування для визначення величини кожного показника на основі існуючих цін, тарифів та ін нормативів.
- Віднесені до одиниці капіталовкладень, а також на 1 м 2 загальної S або комплексу.
1. Соц. ефективності, з огляду на соціальні наслідки інвестиційного проекту.
2. Комерційної ефективності, враховуючи фінансові наслідки реалізації інвестиційного проекту для кожного учасника.
3. Бюджетної ефективності, враховуючи фінансові наслідки реалізації інвестиційного проекту для бюджетів регіонів і країни.
4. Економічної ефективності, враховуючи результати та витрати пов'язані з реалізацією проекту виходить за межі прямих фінансових інтересів учасників інвестиційного проекту і допускає вартісне вимірювання. Слід оцінювати для великомасштабних проектів.
Оцінка майбутніх витрат і результатів ефективності проектів здійснюється в рамках розрахункового періоду, тривалість якого приймається з урахуванням:
1. Тривалості створення, експлуатації та ліквідації об'єкта.
2. Середньозваженого нормативного терміну служби основного технологічного обладнання.
3 Досягнення заданих характеристик прибутку (маси або норми прибутку).
4. Вимог інвестора.
Для розрахунку вартості об'єктів нерухомості використовуються базисні, прогнозні і розрахункові ціни. У випадках реалізації інвестиційних проектів на макро економічному рівні розраховуються світові ціни.
Для того, щоб визначити ефективність у 1-у чергу необхідно використовувати методи оцінки бізнес-плану.
При розрахунку економічного ефекту на цій стадії як правило використовується формула складного% П = I (1 + Е) t.
Оскільки для того, щоб розрахувати 1 показник з цієї формули необхідно знати значення інших показників, а значення цих показників у майбутньому часі визначати зовсім точно не можна, тони цій стадії використовується кілька значень кожного показника.
Т.ч. при розробці проекту використовується варіаційне моделювання в результаті кожному інвестору надається тільки 2-3 варіанти.
Крім того використовується показники NPV і грошового потоку (СF).
На предпроектном етапі формується тип будівлі, споруди, принципове облаштування території забудови, наявність інфраструктури.
На цьому етапі може бути встановлений максимальний діапазон прояву соц.результатов. Крім того конкретизуються вартість і кількість ресурсів необхідних для реалізації проекту.
Ресурси поділяють на:
- Фінансово-економічні (капіталовкладення, експлуатаційні витрати та ін грошові кошти, спрямовані на створення і розширення функціонування інвестованого об'єкта);
- Комунальні ресурси - системи життєзабезпечення інвестиційного проекту;
- Ресурси транспортної інфраструктури;
- Ресурси матеріально-технічної бази будівництва;
- Резерви потужностей і комунікацій;
- Трудові ресурси;
При оцінці ефективності на стадії робочого проектування з проекту балансового звіту використовуються наступні показники:
- Основний і оборотний капітал;
- К / СР і д / порівн зобов'язання;
- Акціонерний капітал.
З проекту звіту про прибутки та збитки використовуються наступні показники:
- Маржинальний прибуток;
- Прибуток операційна;
- Нерозподілений прибуток;
- Балансовий прибуток.
На заключній стадії раб. проектування ефективність оцінюється на підставі обліку та контролю фактичних даних - надходження і витрачання грошових коштів; складання бухгалтерської звітності; аналізуються значення відхилення планових показників від фактичних.
Оцінка ефективності інвестиційних програм по територіях житлових забудов передбачає визначення системи взаємопов'язаних соціально-економічних і техніко-економічних показників, порядок і процедуру розрахунку цих показників на основі розроблених агрегатів для:
1) виявлення економічного потенціалу території;
2) оцінки ефективності інвестиційних програм;
3) вибірка оптимальних варіантів програми;
4) вибору найбільш пріоритетних варіантів розвитку території;
5) визначення співвідношень витрат і результатів за періодами реалізації інвестиційного проекту
6) виявлення умов залучення позабюджетних джерел фінансування проекту.
Залежно від умов за якими розраховуються ці показники в інвестиційних програмах виділяються наступні об'єкти:
1) розраховані для отримання доходу в місцеві та міські бюджети;
2) муніципальні, що утримуються за рахунок бюджетних коштів;
3) ефективність функціонування.
Об'єкти міського господарства, передбачені в інвестиційному проекті в залежності від джерел фінансування слід ділити на:
1. Повністю забезпечені за рахунок бюджетних коштів.
2. Які будуються за рахунок бюджетних коштів, але експлуатовані комерційними структурами.
3. Споруджувані комерційними структурами або ж експлуатовані.
У рамках розрахунку ефективності інвестиційних програм враховується вплив наступних показників:
- Показники тенденції та прогнозування ринкових цін як у сфері муніципального так і комерційного будівництва.
- Прогнози цін на конструктивні елементи будівлі.
- Кон'юнктури цін і собівартість будівництва різного виду будує. продукції залежно від її призначення.
- Умов соц. ек. і градостройного розвитку територій з урахуванням заходів з охорони навколишнього середовища в процесі її забудови.
- Прогнозованого співвідношення витрат місцевих бюджетів та комерційних структур.
- Можливості скорочення термінів введення об'єкта в експлуатацію, що забезпечує прискорену окупність інвестицій за рахунок отримання додаткових доходів при достроковому введенні в експлуатацію.
При маркетинговому підході для оцінки інвестицій використовуються наступні показники:
- Найбільш вірогідні умови та джерела фінансування проекту
- Показники песимістичного і оптимістичного прогнозу використання територій та об'єктів протягом розрахункового періоду з варіюванням залучених коштів населення у формі організації житлових позик, випуску житлових сертифікатів, залучення кредитів і видачі субсидій черговикам
- Умови повернення або самоокупності бюджетних та позабюджетних коштів і механізм їх реінвестування в процесі вирішення соц .- ек. та містобудівних завдань по територіях житлових забудов.
При оцінці ефективності інвестиційної програми по територіях житлових забудов у складі нормативної бази використовуються федеральні і місцеві нормативи.
Таблиця SEQ Таблиця \ * ARABIC 2
Основними показниками економічної ефективності по територіях житлових забудов стало:
1. Загальний економічний ефект.
2. Порівняльна економічна ефективність.
3. Ефективність від прискорення введення об'єкта.
Основні показники комерційної та бюджетної ефективності від введення об'єкта:
1. Чиста поточна вартість.
2. Термін окупності інвестицій.
3. Індекс прибутковості.
4. Внутрішня норма рентабельності.
5. Ступінь участі міста в реалізації інвестиційного проекту.
6 Бюджетна ефективність.
Е о = С о - З i, З i à
С о - собівартість будівництва планова
З i - собівартість будівництва після зміни
Економія від зниження питомих витрат по експлуатації розр-ся:
Е е = (М о - М i) Ÿ Т, М i à
М о - питомі витрати до зміни
М i - питомі витрати після змін
Т - тривалість життєвого циклу проекту
Удосконалення обсягу планованих рішень.
Економність проекту будівель залежить від його геометричної побудови повинна бути обумовлена насамперед функціональною доцільністю об'ємно-планувального рішення об'єкта обраного з декількох.
Техніко-економічні показники впливають на собівартість наступних матеріалів:
- Витрата будівельних матеріалів для зовнішніх стін
- Тепло втрати через зовнішні огороджувальні зовнішності
- Витрати, пов'язані з освоєнням територій
- Експлуатаційні витрати.
Коефіцієнт компактності розраховується за такою формою:
S огр - площа будівлі дотична з повітрям
V зд - об'єм будівлі
Техніко-економічний показник в потенціалі характеризує потенціал ресурсу теплозбереження:
S з - площа землі.
Економічна оцінка кооперованих будинків
Соціально-економічний ефект кооперованих будівель досягається шляхом збільшення пропускної здатності установ входять в комплекс раціонального використання часу населення при відповідному режимі роботи установи. Зниженням кількості обслуговуваного персоналу, головним чином управлінського персоналу.
- Обсяг реалізації
- Валовий прибуток
- Ціни на ринку (середньоринкові ціни)
- Мета створення проекту.
Головним завданням при реалізації концепції маркетингу є правильне визначення цілей інвестицій. 2 основні різновиди мети:
- Комерційні
- Некомерційні.
1. Передпроектна стадія на якій розробляються основні параметри об'єкта, створюється вся дозвільна документація.
2. Проектна стадія на цій стадії визначається склад подрядніческіх організацій, черговість і вартість робіт. Об'єкт отримує свої основні техніко-економічні показники.
3. Стадія будівництва - розробляється укрупнений (мереж графік введення основних об'єктів. Створюється погоджувальна документація з різними комунальними та ін обслуговуючими підприємствами).
На цій стадії ще можлива зміна структури управління інвестуванням.
Важливим моментом є джерела фінансування. Фінансування будівництва має визначатися з таких джерел:
- Бюджету міста;
- Позабюджетного фонду міста;
- Акціонерний капіталу;
- АТ;
- Д / СР і до / порівн кредитів банку;
- Продажу цінних паперів;
- Коштів пенсійних і страхових фондів.
- За напрямами
- Черги будівництва
- Формі власності
- Одноразові
- Поточні.
Методи визначення вартості будівництва.
1. Визначається поточна ціна:
Т ц = Б ц Ÿ До ц
Б ц - базисна ціна
До ц - коефіцієнт поправочний
Б ц = S всього житлового будинку Ÿ Б ц кожного конструктивного елемента
2. Договірна ціна
Д ц = Т ц + Δ До ач
Δ До ач - надбавка за якість (місце розташування і т.д.).
3. Загальна поточна вартість:
для розрахунку такої вартості використовуються наступні показники:
- Базові питомі показники вартості одного га;
- Площа окремих ділянок територій;
- Базові питомі показники вартості 1м 2 площі;
- Коефіцієнт інфляції в строітельстве4
4. Прогнозна ціна:
Визначається за даними держкомітету
П у = Б ц Ÿ До інфля.
5. Розрахункові ціни (інтегральний метод) використовуються для зіставлення цін отриманих з використанням різних індексів інфляції та ін коригувальних коефіцієнтів).
Методи оцінки експлуатаційних витрат:
3 основні методи розрахунку цих витрат:
1. Розрахунок прогнозування експлуатаційних витрат.
БУП е (т) - базисний питомий показник на 1 га площі
е. - експлуатаційні
т - поточні
F тер - площа окремих ділянок територій
ПК - твір коригувальних коефіцієнтів на окремих ділянках територій
БУП (о) - базисний питомий показник на 1 м 2 загальної площі
Fоп - загальна площа окремих об'єктів, що знаходяться на території забудов
Кіе - коефіцієнт інфляції експлуатаційних витрат
Са (т) - амортизаційні відрахування на земельні ділянки
Са (зд) - амортизаційні відрахування на будівлі
ΔН та ін - експлуатаційні витрати.
- Продаж існуючих об'єктів
- Продаж прав д / порівн оренди
- Від тендерів (закритих торгів)
Основні джерела поточних доходів:
- Надходження від землекористування
- Надходження від орендаря
- Від випуску і обігу У.Б.
Для розрахунку потоків чистих грошових коштів використовується формула дисконтування 1
ЧДП = (Rt-Зt) Ч (1 + Е) t
Кt - результат досягається на t-тому кроці
Зt - витрати на t-тому кроці
Е - норма прибутковості.
- Прибутковість
- Дохідність
Як правило, економічну ефективність розраховують за інтегральними показниками при їх розрахунку за конкретних територій слід враховувати:
- Реалізацію самоокупності капітальних вкладень
- Кінцеві результати, пов'язані із забудовою територій
- Очікуваний соц. та економічні результати
- Прямі фін. результати
- Кредити і позики іноземних держав, банків і фірм.
Оцінка бюджетної системи:
Бюджетний ефект (Вi) розраховується як різниця доходами i-го року та витратами-го року.
Вi = Дi - Рi
Крім того при розрахунку бюджетного ефекту може використовуватися дисконтування.
На основі показника бюджетної ефективності визначається доповнить показниками, що відображають рівень бюджетної ефективності. Вони такі як:
- Внутрішня норма бюджетної ефективності;
- Термін окупності бюджетних коштів;
- Ступінь фін. участі бюджету в фін. проекті, за формулою:
РЕ 2 - інтегральні бюджетні витрати, що направляються на розвиток територій
РЕуч - витрати всіх учасників цього проекту
Оцінка комерційної ефективності:
Для забезпечення порівнянності показників прибутковості і витратності рекомендується:
- Розрахувати інтегральні показники в розрахункових цінах
- Розрахувати різні варіанти з урахуванням можливих змінить деяких показників у них
- Слід враховувати ринкові ціни на момент реалізації
- І інші показники характеризують величину грошового потоку
Оцінка соціальної ефективності:
На відміну від інших видів ефекту соц.еффект у вартісному еквіваленті розраховувати досить складно, тому як правило використовуються якісні показники:
- Збільшення числа робочих місць;
- Поліпшення житлових умов;
- Спрощення умов праці працівників;
- Поліпшення транспортного обслуговування;
- Економія вільного часу населення;
Основні шляхи до розрахунку цих ефектів:
1. Метод дисконтування грошових потоків
2. Розрахунки засновані не на дисконтуванні
Методи:
1) техніка чистого наявного доходу, він може розподілятися або діленням після податкових надходжень на величину власного інвестованого капіталу, або на поточну ціну власного капіталу
2) метод середнього щорічного доходу (як потрібні дані за 3 роки, визначається шляхом підсумовування щорічних після податкових надходжень).
Податком на нерухомість не обкладається наступні види майна:
- Майно колегії адвокатів
- Майно некомерційних соц. організацій
- Майно організацій в до задіяно 100% праці інвалідів I і II груп
- Майно військових міністерств і МВС
- Бюджетних організацій, які не ведуть комерційну діяльність.
Податком на майно не обкладається наступне майно:
- Ветеранів ВВВ, Афганістану
- Ветеранів праці
- Інвалідів I і II груп
- Заслужених і почесних працівників РСР і РФ.
Ефективність проекту характеризується системою техніко-економічних показників в кінцевому рахунку відбиває співвідношення витрат і результату, стосовно інтересам кожного учасника проекту.
Інтереси можуть бути комерційними і не комерційними.
При верховенстві не комерційних інтересів використовуються наступні показники:
1. Кількість квартир
2. Загальна площа
3. Житлова площа
4. C / c загальної площі
5. С / з житлової площі
6. Соціальний ефект і ін
У разі верховенства комерційних інтересів основні показники - показники прибутку.
Для визначення ефективності кожен варіант капіталовкладень повинен бути описаний системою техніко-економічних показників.
1. Цілі проекту (соціальні, економічні, комерційні)
2. Результати функціональної діяльності, яка м / б заснована на вже існуючому проекті, або у відповідність з попередньому капіталовкладенням.
3. Ресурси, які в існуючих умовах можуть бути спрямовані на досягнення поставлених цілей.
Техніко-економічні показники повинні бути порівнянні:
- Ув'язані з показниками прийнятими в існуючій практиці проектування для визначення величини кожного показника на основі існуючих цін, тарифів та ін нормативів.
- Віднесені до одиниці капіталовкладень, а також на 1 м 2 загальної S або комплексу.
6.2 Основні показники оцінки ефективності інвестиційного проекту
Ефективність інвестиційного проекту оцінюється наступними показниками.1. Соц. ефективності, з огляду на соціальні наслідки інвестиційного проекту.
2. Комерційної ефективності, враховуючи фінансові наслідки реалізації інвестиційного проекту для кожного учасника.
3. Бюджетної ефективності, враховуючи фінансові наслідки реалізації інвестиційного проекту для бюджетів регіонів і країни.
4. Економічної ефективності, враховуючи результати та витрати пов'язані з реалізацією проекту виходить за межі прямих фінансових інтересів учасників інвестиційного проекту і допускає вартісне вимірювання. Слід оцінювати для великомасштабних проектів.
Оцінка майбутніх витрат і результатів ефективності проектів здійснюється в рамках розрахункового періоду, тривалість якого приймається з урахуванням:
1. Тривалості створення, експлуатації та ліквідації об'єкта.
2. Середньозваженого нормативного терміну служби основного технологічного обладнання.
3 Досягнення заданих характеристик прибутку (маси або норми прибутку).
4. Вимог інвестора.
Для розрахунку вартості об'єктів нерухомості використовуються базисні, прогнозні і розрахункові ціни. У випадках реалізації інвестиційних проектів на макро економічному рівні розраховуються світові ціни.
6.3 Оцінка економічної ефективності інвестиційного проекту на передпроектної стадії
На передпроектній стадії оцінка економічної ефективності здійснюється при формуванні задуму і бізнес-плану.Для того, щоб визначити ефективність у 1-у чергу необхідно використовувати методи оцінки бізнес-плану.
При розрахунку економічного ефекту на цій стадії як правило використовується формула складного% П = I (1 + Е) t.
Оскільки для того, щоб розрахувати 1 показник з цієї формули необхідно знати значення інших показників, а значення цих показників у майбутньому часі визначати зовсім точно не можна, тони цій стадії використовується кілька значень кожного показника.
Т.ч. при розробці проекту використовується варіаційне моделювання в результаті кожному інвестору надається тільки 2-3 варіанти.
Крім того використовується показники NPV і грошового потоку (СF).
На предпроектном етапі формується тип будівлі, споруди, принципове облаштування території забудови, наявність інфраструктури.
6.4 Оцінка економічної ефективності інвестиційного проекту на стадії робочого проектування
При проектуванні на цій стадії уточнюється, деталізуються додатковими розрахунками результати, отримані на попередній стадії. Підкріплюються договірної та дозвільною документацією, уточнюються цілі капіталовкладень. Конкретизуються методи їх досягнення і при необхідності проводиться пошук альтернативних варіантів.На цьому етапі може бути встановлений максимальний діапазон прояву соц.результатов. Крім того конкретизуються вартість і кількість ресурсів необхідних для реалізації проекту.
Ресурси поділяють на:
- Фінансово-економічні (капіталовкладення, експлуатаційні витрати та ін грошові кошти, спрямовані на створення і розширення функціонування інвестованого об'єкта);
- Комунальні ресурси - системи життєзабезпечення інвестиційного проекту;
- Ресурси транспортної інфраструктури;
- Ресурси матеріально-технічної бази будівництва;
- Резерви потужностей і комунікацій;
- Трудові ресурси;
При оцінці ефективності на стадії робочого проектування з проекту балансового звіту використовуються наступні показники:
- Основний і оборотний капітал;
- К / СР і д / порівн зобов'язання;
- Акціонерний капітал.
З проекту звіту про прибутки та збитки використовуються наступні показники:
- Маржинальний прибуток;
- Прибуток операційна;
- Нерозподілений прибуток;
- Балансовий прибуток.
На заключній стадії раб. проектування ефективність оцінюється на підставі обліку та контролю фактичних даних - надходження і витрачання грошових коштів; складання бухгалтерської звітності; аналізуються значення відхилення планових показників від фактичних.
6.5 Оцінка ефективності інвестиційних програм по територіях житлових забудов
У сучасних умовах підвищилися вимоги до розроблюваних соціально-економічним і містобудівним концепціям забудов житлових територій. Це потребує всебічної оцінки інвестиційних програм. При цьому головним механізмом підвищення ефективності інвестиційного проекту є механізм реінвестування прибутку в оборотний капітал.Оцінка ефективності інвестиційних програм по територіях житлових забудов передбачає визначення системи взаємопов'язаних соціально-економічних і техніко-економічних показників, порядок і процедуру розрахунку цих показників на основі розроблених агрегатів для:
1) виявлення економічного потенціалу території;
2) оцінки ефективності інвестиційних програм;
3) вибірка оптимальних варіантів програми;
4) вибору найбільш пріоритетних варіантів розвитку території;
5) визначення співвідношень витрат і результатів за періодами реалізації інвестиційного проекту
6) виявлення умов залучення позабюджетних джерел фінансування проекту.
Залежно від умов за якими розраховуються ці показники в інвестиційних програмах виділяються наступні об'єкти:
1) розраховані для отримання доходу в місцеві та міські бюджети;
2) муніципальні, що утримуються за рахунок бюджетних коштів;
3) ефективність функціонування.
Об'єкти міського господарства, передбачені в інвестиційному проекті в залежності від джерел фінансування слід ділити на:
1. Повністю забезпечені за рахунок бюджетних коштів.
2. Які будуються за рахунок бюджетних коштів, але експлуатовані комерційними структурами.
3. Споруджувані комерційними структурами або ж експлуатовані.
У рамках розрахунку ефективності інвестиційних програм враховується вплив наступних показників:
- Показники тенденції та прогнозування ринкових цін як у сфері муніципального так і комерційного будівництва.
- Прогнози цін на конструктивні елементи будівлі.
- Кон'юнктури цін і собівартість будівництва різного виду будує. продукції залежно від її призначення.
- Умов соц. ек. і градостройного розвитку територій з урахуванням заходів з охорони навколишнього середовища в процесі її забудови.
- Прогнозованого співвідношення витрат місцевих бюджетів та комерційних структур.
- Можливості скорочення термінів введення об'єкта в експлуатацію, що забезпечує прискорену окупність інвестицій за рахунок отримання додаткових доходів при достроковому введенні в експлуатацію.
При маркетинговому підході для оцінки інвестицій використовуються наступні показники:
- Найбільш вірогідні умови та джерела фінансування проекту
- Показники песимістичного і оптимістичного прогнозу використання територій та об'єктів протягом розрахункового періоду з варіюванням залучених коштів населення у формі організації житлових позик, випуску житлових сертифікатів, залучення кредитів і видачі субсидій черговикам
- Умови повернення або самоокупності бюджетних та позабюджетних коштів і механізм їх реінвестування в процесі вирішення соц .- ек. та містобудівних завдань по територіях житлових забудов.
При оцінці ефективності інвестиційної програми по територіях житлових забудов у складі нормативної бази використовуються федеральні і місцеві нормативи.
Таблиця SEQ Таблиця \ * ARABIC 2
| Показники (найменування нормативу) | Од. | |
| 1 | ПДВ | % |
| 2 | Податок на прибуток | % |
| 3 | Податок на нерухомість | % |
| 4 | Індекс наднормативної рентабельності | % |
| 5 | Прибутковий податок | % |
| 6 | Податок на утримання житлового фонду та об'єктів соц. інфраструктури | % / Рік |
| 7 | Податок на прибуток від реалізації основних фондів (нерухомості) | |
| 8 | Вартість права викупу оренди на нерухомість | руб / м 2 / рік |
| 9 | Вартість права викупу оренди на земельних ділянках | руб / га / рік |
| 10 | Плата за оренду нерухомості | руб / м 2 / рік |
| 11 | Плата за оренду земельних ділянок | руб / га / рік |
| 12 | Податок на землю | руб / га |
| 13 | Надходження від оренди нерухомості | руб / м 2 (га) на рік |
| 14 | Частка е / п в доходах | % / Рік |
| 15 | Коефіцієнт стартової ціни нерухомості | 1 |
| 16 | Коефіцієнт інфляції до початку інвестицій | абс18. |
| 17 | Параметр інфляційної кривої | абс. |
| 18 | Умовно-постійні витрати | % |
| 19 | Коефіцієнт дисконтування | % |
| 20 | Питома вага вторинного ринку нерухомості | % / Рік |
| 21 | Питома вага в муніципал. податків | % |
1. Загальний економічний ефект.
2. Порівняльна економічна ефективність.
3. Ефективність від прискорення введення об'єкта.
Основні показники комерційної та бюджетної ефективності від введення об'єкта:
1. Чиста поточна вартість.
2. Термін окупності інвестицій.
3. Індекс прибутковості.
4. Внутрішня норма рентабельності.
5. Ступінь участі міста в реалізації інвестиційного проекту.
6 Бюджетна ефективність.
6.6 Шляхи підвищення техніко-економічної ефективності об'єктів житлово-цивільного призначення
Порівняльний економічний ефект від зміни кошторисної собівартості будівництва визначається як різниця показників:Е о = С о - З i, З i à
С о - собівартість будівництва планова
З i - собівартість будівництва після зміни
Економія від зниження питомих витрат по експлуатації розр-ся:
Е е = (М о - М i) Ÿ Т, М i à
М о - питомі витрати до зміни
М i - питомі витрати після змін
Т - тривалість життєвого циклу проекту
Удосконалення обсягу планованих рішень.
Економність проекту будівель залежить від його геометричної побудови повинна бути обумовлена насамперед функціональною доцільністю об'ємно-планувального рішення об'єкта обраного з декількох.
Техніко-економічні показники впливають на собівартість наступних матеріалів:
- Витрата будівельних матеріалів для зовнішніх стін
- Тепло втрати через зовнішні огороджувальні зовнішності
- Витрати, пов'язані з освоєнням територій
- Експлуатаційні витрати.
Коефіцієнт компактності розраховується за такою формою:
S огр - площа будівлі дотична з повітрям
V зд - об'єм будівлі
Техніко-економічний показник в потенціалі характеризує потенціал ресурсу теплозбереження:
S з - площа землі.
Економічна оцінка кооперованих будинків
Соціально-економічний ефект кооперованих будівель досягається шляхом збільшення пропускної здатності установ входять в комплекс раціонального використання часу населення при відповідному режимі роботи установи. Зниженням кількості обслуговуваного персоналу, головним чином управлінського персоналу.
7 Розробка бізнес-плану в містобудуванні
7.1 Маркетингові дослідження
При маркетинговому підході необхідно відслідковувати такі показники:- Обсяг реалізації
- Валовий прибуток
- Ціни на ринку (середньоринкові ціни)
- Мета створення проекту.
Головним завданням при реалізації концепції маркетингу є правильне визначення цілей інвестицій. 2 основні різновиди мети:
- Комерційні
- Некомерційні.
7.2 Організаційно-фінансовий механізм реалізації бізнес-плану в містобудуванні
Існують наступні стадії реалізації організаційно-фінансового механізму бізнес-плану:1. Передпроектна стадія на якій розробляються основні параметри об'єкта, створюється вся дозвільна документація.
2. Проектна стадія на цій стадії визначається склад подрядніческіх організацій, черговість і вартість робіт. Об'єкт отримує свої основні техніко-економічні показники.
3. Стадія будівництва - розробляється укрупнений (мереж графік введення основних об'єктів. Створюється погоджувальна документація з різними комунальними та ін обслуговуючими підприємствами).
На цій стадії ще можлива зміна структури управління інвестуванням.
Важливим моментом є джерела фінансування. Фінансування будівництва має визначатися з таких джерел:
- Бюджету міста;
- Позабюджетного фонду міста;
- Акціонерний капіталу;
- АТ;
- Д / СР і до / порівн кредитів банку;
- Продажу цінних паперів;
- Коштів пенсійних і страхових фондів.
7.3 Прогнозування витрат
Витрати на проектовані об'єкти поділяються:- За напрямами
- Черги будівництва
- Формі власності
- Одноразові
- Поточні.
Методи визначення вартості будівництва.
1. Визначається поточна ціна:
Т ц = Б ц Ÿ До ц
Б ц - базисна ціна
До ц - коефіцієнт поправочний
Б ц = S всього житлового будинку Ÿ Б ц кожного конструктивного елемента
2. Договірна ціна
Д ц = Т ц + Δ До ач
Δ До ач - надбавка за якість (місце розташування і т.д.).
3. Загальна поточна вартість:
для розрахунку такої вартості використовуються наступні показники:
- Базові питомі показники вартості одного га;
- Площа окремих ділянок територій;
- Базові питомі показники вартості 1м 2 площі;
- Коефіцієнт інфляції в строітельстве4
4. Прогнозна ціна:
Визначається за даними держкомітету
П у = Б ц Ÿ До інфля.
5. Розрахункові ціни (інтегральний метод) використовуються для зіставлення цін отриманих з використанням різних індексів інфляції та ін коригувальних коефіцієнтів).
Методи оцінки експлуатаційних витрат:
3 основні методи розрахунку цих витрат:
1. Розрахунок прогнозування експлуатаційних витрат.
БУП е (т) - базисний питомий показник на 1 га площі
е. - експлуатаційні
т - поточні
F тер - площа окремих ділянок територій
ПК - твір коригувальних коефіцієнтів на окремих ділянках територій
БУП (о) - базисний питомий показник на 1 м 2 загальної площі
Fоп - загальна площа окремих об'єктів, що знаходяться на території забудов
Кіе - коефіцієнт інфляції експлуатаційних витрат
Са (т) - амортизаційні відрахування на земельні ділянки
Са (зд) - амортизаційні відрахування на будівлі
ΔН та ін - експлуатаційні витрати.
7.4 Прогнозування доходів
Основними джерелами одноразової доходу можуть бути:- Продаж існуючих об'єктів
- Продаж прав д / порівн оренди
- Від тендерів (закритих торгів)
Основні джерела поточних доходів:
- Надходження від землекористування
- Надходження від орендаря
- Від випуску і обігу У.Б.
Для розрахунку потоків чистих грошових коштів використовується формула дисконтування 1
ЧДП = (Rt-Зt) Ч (1 + Е) t
Кt - результат досягається на t-тому кроці
Зt - витрати на t-тому кроці
Е - норма прибутковості.
7.5 Оцінка економічної, соціальної та комерційної ефективності інвестицій
Економічна оцінка інвестицій проводиться за наступними показниками:- Прибутковість
- Дохідність
Як правило, економічну ефективність розраховують за інтегральними показниками при їх розрахунку за конкретних територій слід враховувати:
- Реалізацію самоокупності капітальних вкладень
- Кінцеві результати, пов'язані із забудовою територій
- Очікуваний соц. та економічні результати
- Прямі фін. результати
- Кредити і позики іноземних держав, банків і фірм.
Оцінка бюджетної системи:
Бюджетний ефект (Вi) розраховується як різниця доходами i-го року та витратами-го року.
Вi = Дi - Рi
Крім того при розрахунку бюджетного ефекту може використовуватися дисконтування.
На основі показника бюджетної ефективності визначається доповнить показниками, що відображають рівень бюджетної ефективності. Вони такі як:
- Внутрішня норма бюджетної ефективності;
- Термін окупності бюджетних коштів;
- Ступінь фін. участі бюджету в фін. проекті, за формулою:
РЕ 2 - інтегральні бюджетні витрати, що направляються на розвиток територій
РЕуч - витрати всіх учасників цього проекту
Оцінка комерційної ефективності:
Для забезпечення порівнянності показників прибутковості і витратності рекомендується:
- Розрахувати інтегральні показники в розрахункових цінах
- Розрахувати різні варіанти з урахуванням можливих змінить деяких показників у них
- Слід враховувати ринкові ціни на момент реалізації
- І інші показники характеризують величину грошового потоку
Оцінка соціальної ефективності:
На відміну від інших видів ефекту соц.еффект у вартісному еквіваленті розраховувати досить складно, тому як правило використовуються якісні показники:
- Збільшення числа робочих місць;
- Поліпшення житлових умов;
- Спрощення умов праці працівників;
- Поліпшення транспортного обслуговування;
- Економія вільного часу населення;
Основні шляхи до розрахунку цих ефектів:
1. Метод дисконтування грошових потоків
2. Розрахунки засновані не на дисконтуванні
Методи:
1) техніка чистого наявного доходу, він може розподілятися або діленням після податкових надходжень на величину власного інвестованого капіталу, або на поточну ціну власного капіталу
2) метод середнього щорічного доходу (як потрібні дані за 3 роки, визначається шляхом підсумовування щорічних після податкових надходжень).
8 Оподаткування нерухомості і операцій з нею
8.1 Оподаткування майна юридичних осіб
1. Базовою з якого розраховується податок на нерухомість юридичних осіб є балансова вартість підприємства.Податком на нерухомість не обкладається наступні види майна:
- Майно колегії адвокатів
- Майно некомерційних соц. організацій
- Майно організацій в до задіяно 100% праці інвалідів I і II груп
- Майно військових міністерств і МВС
- Бюджетних організацій, які не ведуть комерційну діяльність.
8.2 Оподаткування фізичних осіб
Базою для розрахунку податку на майно фізичних осіб є поточна інвентарна вартість за даними БТІ. На житловий фонд перебуває на балансі адміністрації амортизації не нараховується. Знос нараховується на приватний сектор.Податком на майно не обкладається наступне майно:
- Ветеранів ВВВ, Афганістану
- Ветеранів праці
- Інвалідів I і II груп
- Заслужених і почесних працівників РСР і РФ.