Цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами (MBS), є основою для REMIC. Першим етапом, що передує поява цінного паперу MBS, є видача фінансовою установою позичальникові іпотечного кредиту для фінансування (або рефінансування) придбання будинку або іншої нерухомості. Дані кредити надаються позичальнику на різних умовах (наприклад, на 15 і 30 років, з фіксованою або змінною процентною ставкою тощо). Протягом кредитного періоду залишок боргу поступово амортизується, тобто скорочується до його повної виплати. Позичальник зазвичай виплачує кредит, вносячи щомісячні платежі, які включають як погашення частини основної суми, так і виплату відсотків. Оскільки погашення іпотечних кредитів може розтягнутися на багато років, кредитори мають шукати шляхи для поповнення своїх фондів, щоб мати можливість надавати нові кредити. Для цього кредитори продають пакети іпотечних кредитів з однаковими характеристиками на вторинному іпотечному ринку емітентам, або гарантів, цінних іпотечних паперів - в першу чергу «Фенні Мей», «Фредді Мак» і «Джіні Мей». Ці асоціації, у свою чергу, групують «кваліфіковані» кредити в пули і конвертують ці пули у цінні папери, відомі як цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, за якими вони надають гарантії. У процесі того, як позичальники, кредити яких входять у пул, здійснюють за ними виплати, які надходять таким чином грошові кошти, розподіляються пропорційно між власниками цінних паперів (інвесторами). Цінні іпотечні папери можуть бути запропоновані інвестору безпосередньо або ж бути згрупованими з іншими цінними паперами MBS для реструктурування в інший вид цінних паперів, таких, як REMIC.
Цінні папери REMIC представляють собою цінні іпотечні папери різних класів і категорій, забезпечені житловими іпотечними кредитами, попередньо об'єднаними в пули фондами цінних паперів MBS. При формуванні цінних паперів REMIC виплати основної суми боргу і відсотків реструктуризуються в окремі потоки грошових коштів за самостійно звертаються цінних паперів. Перерозподіляючи потоки готівкових коштів, від стандартних MBS, що лежать в основі REMIC, емітент отримує можливість створення цінних паперів, що має різні класи, звані також траншами, які можуть мати різні ставки по купонах, різну середню фактичну тривалість життя, різну чутливість до дострокового погашення і різні остаточні терміни погашення.
Найбільшими емітентами цінних паперів REMIC є акціонерні компанії «Фенні Мей» та «Фредді Мак», засновані Конгресом США. Цінні папери MBS, що лежать в основі цінних паперів REMIC, що випускаються «Фенні Мей», гарантують своєчасність платежів, як по основній сумі боргу, так і за відсотками. Цінні папери MBS, що лежать в основі цінних паперів REMIC, що випускаються «Фредді Мак», також гарантують виплату основної суми боргу і відсотків. Дані гарантії важливі для інвесторів, оскільки вони суттєво зменшують кредитний ризик і підвищують ринкову привабливість цінних паперів, а проте такі гарантії не усувають ризик процентної ставки та ринковий ризик. «Джіні Мей» також надає гарантії по цінних паперах REMIC. Оскільки «Джіні Мей» є державною корпорацією при Міністерстві житла і міського розвитку, гарантії, надані їй з цінних паперів REMIC, підкріплюються, у свою чергу, гарантіями уряду США. Деякі приватні установи, включаючи інвестиційні банки, фінансові установи, компанії, що займаються житловим будівництвом, також випускають цінні іпотечні папери.
До групи цінних паперів REMIC може входити велика кількість класів зі стандартною виплатою відсотків, і при цьому обов'язково повинен бути включений один клас з виплатою відсотків за залишковим принципом. Класи, або транші, зі стандартною виплатою відсотків позначаються буквами А, В і т. д. Ці класи мають купони (з фіксованою, плаваючою або нульовою процентною ставкою), а також визначені терміни та умови здійснення виплат інвестору з ним. Часто в транші REMIC зі стандартною виплатою відсотків включають один або більше класів «Z», які є свого роду бескупонние облігаціями чи облігаціями з приростом відсотка. Клас «R» являє собою клас з виплатою відсотків за залишковим принципом.
У простій структурі REMIC основна сума боргу за звичайними (стандартним) класів розподіляється по них послідовно в алфавітному порядку. Інвестори, які вклали капітал в дані цінні папери, отримують відсотки, що нараховуються на залишок основної суми боргу того чи іншого класу, проте виплата основної суми інвесторові не починається до того моменту, поки не будуть, проведені виплати за попереднім класу або не буде дотримана інша процедура, встановлена в проспекті емісії. Останніми проводяться виплати за звичайним (стандартного) траншем класу «Z» (або траншу облігацій з приростом відсотка). Відсотки по даному класу не виплачуються до тих пір, поки не будуть здійснені виплати за іншими певних класів. У той же час, відсотки і балансовий залишок по траншу «Z» продовжують збільшуватися до тих пір, поки не будуть повністю проведені виплати по всіх інших пріоритетним класам.
Федеральний резервний банк з коштів, що надходять за лежачим в їх основі цінних паперів MBS. Платежі, як правило, проводяться «зареєстрованому держателю» цінних паперів REMIC, яким зазвичай є фінансова установа, таке, як банк, брокерська фірма або організація, що займається клірингом цінних паперів, яким дозволено мати рахунки в банках Федеральної резервної системи. Індивідуальний власник сертифіката цінних паперів REMIC є «бенефіціаром». Зареєстрований утримувач несе відповідальність за відкриття та ведення рахунків для своїх клієнтів, а також розподіл коштів за цими рахунками.
Американський досвід іпотеки (дворівнева система).
Одним з основоположних моментів розвитку іпотеки в Сполучених Штатах було право громадян на вільне володіння, передачу і використання нерухомого майна. В даний час двоє з трьох американців живуть у своїх власних будинках.
Аналіз, проведений у Сполучених Штатах, показав, що власники власних будинків більше, ніж хто-небудь, піклуються про своє майно. Американські громадяни вважають, що володіння власним житлом - це програма довгострокового вкладення капіталу. Цей ринок створив необхідні правові та нормативні умови і системи, які підтримують приватні володіння, а також дозволяють розвивати структуру вільного ринку, яка охоплює вже більше 95% житла Сполучених Штатів. У цьому відношенні житло краще за все використовується тими, хто його сам купує і будує.
Величезне значення розвиток ринку нерухомості мало для розвитку економіки всієї країни. Майже 18% загальнонаціонального продукту формується під впливом будівництва нерухомості, продажу комерційного житла, розвитку ринку нерухомості, продажу та розвитку різних застав, пов'язаних з нерухомістю, а також перепродажу засобів, які використовуються для будівництва. Все це перетворює ринок нерухомості Сполучених Штатів в одну з найбільш важливих галузей промисловості і фактично в основу розвитку економічної системи країни.
Крім того, розвиток ринку нерухомості забезпечує працевлаштування населення Сполучених Штатів завдяки участі населення в будівництві приватних будинків, участі фабричних робітників у виробництві різного роду товарів, послуг, матеріалів для будівництва житла. Тільки персонал, пов'язаний з обслуговуванням ринку нерухомості, становить приблизно 6,9 млн. чоловік, 5,3% всього трудящого населення в Сполучених Штатах.
Система фінансування житла в США.
Система фінансування житла в США побудована на принципах кредитування його будівництва та купівлі. Щорічний оборот фінансування житла становить 300-400 млрд. доларів, а загальна сума неоплаченого кредиту на ці мети досягла близько 3 трильйонів доларів. Ринок житла обслуговують в основному два види кредиту: будівельний позику і іпотечний кредит.
Звичайна схема фінансування житла така: підрядна фірма бере в комерційному банку будівельний позику. На ці гроші купується земельну ділянку під забудову, виконуються проектні та будівельні роботи. Покупець для придбання будинку (квартири) одержує в фінансовій установі іпотечну позику, забезпеченням якої служить нерухоме майно, включаючи купується будинок. Іпотечний кредит оформляється заставної або актом передачі в опіку, документами, за якими у разі несплати боргу за позикою право власності на нерухомість переходить до кредитора. Позичальник протягом 6-24 місяців зберігає право викупу майна за умови повної оплати боргу. Будівельна позика погашається іпотечної при закритті угоди по заставі.
Основні фінансові установи, що інвестують позики під заставу нерухомого майна в США:
позиково-ощадні асоціації (ССА) - до 50% всіх іпотечних кредитів. ССА формують свої ресурси з вкладів громадян. Таким чином, основне джерело кредитування житла-заощадження самих громадян;
іпотечні банки, що діють як відділення комерційних банків, - другий за значенням іпотечний кредитор. Вони формують свої активи з позикових коштів, відкривають іпотечні кредити і тут же продають їх на ринку цінних паперів;
комерційні банки також займаються іпотечним кредитуванням (до 20% загального обсягу випущених позик). В основному їх інтерес до іпотеки зростає в період зниження ставок кредиту на фінансовому ринку;
взаімосберегающіе (кооперативні) банки, подібно ССА, формують свої депозити з тимчасово вільних коштів населення (до 10% позик);
кредитні спілки (спеціалізовані ощадні установи) - до 20% позик.
Основні особливості іпотечного кредитування в США: іпотечну позику, як правило, довгостроковий (15-20 років); процентна ставка нижча за ринкову (в середньому на 3-4%); сума кредиту зазвичай не перевищує 80-90% вартості закладеної нерухомості, а 10 -20% становить перший внесок, який покупець повинен внести з власних коштів. Малозабезпеченим ветеранам держава гарантує видачу пільгових позик на повну вартість будинку без сплати першого внеску; фактичний середній термін погашення закладних складає в середньому 8 років, тобто кредит погашається раніше обумовленого терміну; заставні надходять на ринок цінних паперів, тому що вони забезпечують постійне отримання доходу.
Конкурентоспроможність іпотечного кредитування.
Ці особливості іпотечного кредиту визначають його досить низьку ліквідність при високому ступені ризику. Проте іпотечне кредитування на фінансовому ринку США має достатню конкурентноздатність, що досягається наступними заходами:
при відкритті позики під заставу нерухомого майна проводиться ретельна оцінка ступеня ризику кредитування - андеррайтинг. Досліджується кредитоспроможність позичальника, його надійність як платника, оцінюється сам будинок, район його знаходження і т.д. Основний критерій оцінки - можливість продажу будинку по достатнього для відшкодування витрат кредиторів ціні у разі невиконання позичальником своїх зобов'язань. Ретельно проведений андеррайтинг істотно сприяє зниженню ризику неплатежу за іпотечним кредитом;
обов'язкове страхування іпотечної заборгованості. Більше 50% іпотечних позик забезпечуються державною страховкою, решта позички, в основному, застраховані приватними страховими фірмами;
використання різних форм кредиту, що враховують інфляційні процеси та рух цін на кредитні ресурси на фінансовому ринку.
Державна підтримка іпотеки.
Найважливішим у регулюванні житлового ринку США є урядова підтримка системи іпотечного кредитування. Головна мета Федерального Уряду - забезпечення всіх громадян США житлом за сучасними мінімальним стандартам, що досягається не шляхом будівництва дешевого муніципального житла, а регулюванням приватного ринку житла. Основні методи регулювання - державне страхування позик, видаваних приватними кредитними установами, пільги в отриманні кредитів для малозабезпечених груп населення і ветеранів, упорядкування діяльності ощадних установ, податкові пільги для інвесторів житлового ринку, встановлення стандартів на житло, забезпечення вторинного ринку застав.
Для цього була створена система державних і недержавних установ з різними функціями. Це Федеральна житлова адміністрація і Адміністрація у справах ветеранів, Національний житловий банк, Федеральна національна асоціація по заставних, державна національна асоціація по заставних, Федеральна корпорація по заставних для житла.
Організація вторинного ринку застав дозволила істотно підвищити ліквідність іпотечних позичок, сприяла залученню нетрадиційних інвесторів, збільшення загального обсягу фінансових ресурсів для відкриття нових позик, стабілізації кредитного ринку по заставних. Частка державних інвесторів на вторинному ринку заставних залишається домінуючою - понад 90% обсягу.
Дворівнева система іпотечного кредитування.
У США діє дворівнева система іпотечного кредитування. Дворівнева модель організації ринку іпотечного кредитування виникла історично у зв'язку з бажанням уряду домогтися однаковості та стандартів угод щодо забезпечення іпотечних кредитів у всій країні в цілому для підвищення їх ліквідності та подальшого рефінансування.
Суть дворівневої моделі полягає в тому, що іпотечні кредити, зроблені на первинному іпотечному ринку, переуступаются агентствам, спеціально створеним за участі держави. Ці агенції можуть вчинити з отриманими іпотечними кредитами різними способами:
переуступити їх вторинним інвесторам;
сформувати з однакових іпотечних кредитів пули і продати вторинним інвесторам такі неподільні пули іпотек або ж права участі (частки) у таких пулах;
випустити та розмістити цінні іпотечні папери.
Узагальнюючи досвід функціонування дворівневої системи іпотечного кредитування, можна зробити наступні висновки.
1) Галузь іпотечних кредитів може з'явитися каталізатором розвитку галузі житлового будівництва, що в свою чергу стане важливим компонентом у структурі валового національного продукту країни. За шістдесят років після ухвалення Національного закону про житло від 1934 р. в США відсоток житла у приватній власності поступово виріс з показника менше 50% до нинішнього рівня, що становить майже дві третини. Практично весь цей зростання мало місце в роки після Другої світової війни. Протягом останніх двадцяти п'яти років придбання чотирьох з п'яти нових будинків фінансувалося за допомогою одержання іпотечної позички.
2) Суть дворівневої моделі полягає в тому, що іпотечні кредити, видані на первинному іпотечному ринку, переуступаются спеціально створеним Урядом агентствам. Причому мова йде про іпотечні кредити, відповідних суворим стандартам агентств. Ці агенції можуть вчинити з отриманими іпотечними кредитами різним способом: переуступити на вторинному ринку інвесторам, сформувати з однакових іпотечних кредитів пули і продати вторинним інвесторам ці пули або права участі в них, а також випустити цінні іпотечні папери. За рахунок формування пулів іпотек кредитні ризики, не покриті страховкою і гарантіями, розподіляються між усіма кредитами. При поступку іпотечного кредиту банк, який видав кредит, може залишити за собою право обслуговування цього кредиту, але це необов'язково. Державні організації видають гарантії за окремими видами іпотечних кредитів і сприяють отриманню певними категоріями громадян пільгових іпотечних кредитів. Механізм дворівневої моделі вторинного ринку іпотечного кредитування більш складний, ніж однорівневий, і вимагає додаткових витрат на своє утримання. Це, у свою чергу, тягне подорожчання кредитних коштів для позичальника.
3) Держава відіграє вирішальну роль у становленні і прискорення розвитку іпотечного ринку. Органи державної влади мають здійснювати відповідну політику, спрямовану на стимулювання, шляхом законодавчої та фінансової підтримки, наданням страховок і гарантій, як для населення, так і для інших основних учасників системи іпотечного кредитування. Разом з тим держава створює систему регулювання і контролю для забезпечення стабільності функціонування системи.
4) Вирішальне значення в системі іпотечного кредитування має забезпечення виходу на ринки цінних паперів. Ці I ринки забезпечують більш прозорі механізми ціноутворення, що дозволяє учасникам ринку точніше оцінювати ризики і вигоду інвестування в ті чи інші іпотечні інструменти. Отже, використання таких продуктів допомагає залучити на ринок, крім вітчизняних, міжнародних інвесторів. Ринки капіталу приходять на зміну банкам і страховим компаніям. У галузі нерухомості банки і страхові компанії все меншою мірою розглядаються як головне джерело іпотечного фінансування. У США сьогодні функції цих традиційних кредиторів у значній мірі виконують ринки капіталу. Активи, пов'язані з нерухомістю, все рідше зберігаються у портфелях банків і все частіше в сек'юритизованих і більш ліквідних формах (у вигляді акцій і облігацій, забезпечених заставними). На ринках капіталу створюються цінні папери, забезпечені заставними, які розподіляються серед всіх типів інвесторів, що вкладають кошти в облігації, як у США, так і в усьому світі. У США ринок комерційних цінних паперів, забезпечених заставами, стрімко зростає.
5) Розвиток системи іпотечного кредитування пов'язане з одночасним еволюційним розвитком основних сегментів економіки: кредитно-фінансової системи, ринку капіталу, промислово-будівельного комплексу та інфраструктури ринку житла. Послідовність дій державних органів, ступінь і форма їх впливу на систему залежало від здатності учасників ринку забезпечувати своє стійке саморозвиток.
Американський досвід демонструє, як система іпотечного кредитування, що почала своє вдосконалення в період Великої депресії, подолавши кілька глибоких криз і пройшовши кілька етапів розвитку, перетворилася з механізму з жорстким державним регулюванням в саморегулюючою економічну систему, вільно що спирається на ринок капіталів. Національна система іпотечного кредитування США не могла народитися в 30-і роки в тому вигляді, в якому вона існує в кінці століття. Будучи частиною фінансового ринку, вона, з одного боку, відповідала етапам його розвитку, з іншого боку, активно впливала на динаміку його прогресу.
Дворівнева модель іпотеки для Росії.
Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації розроблена також на базі дворівневої моделі. Основним розробником цієї концепції був авторський колектив Фонду "Інститут економіки міста" під керівництвом Н. Б. Косарєвої. Ця організація протягом останнього десятиліття була передовою в російській прикладній науці у галузі дослідження економічних процесів житлово-комунальної реформи. Н. Б. Косарєва спільно з відомим американським вченим Раймондом Дж. страйком опублікувала ряд статей, в яких викладено базові основи системи іпотечного кредитування в США, а також підготувала спеціальні розробки для умов сучасної економіки Росії. Раймонд Страйк і Морісол Равіц спільно розробили для умов Росії кредитний інструмент із регульованою відстрочкою платежів, який можна використовувати в умовах нестабільної економіки з часто мінливим індексом інфляції. Ці вчені вважають американську дворівневу модель універсальної, а тому найбільш прийнятною для впровадження в сучасній Росії.
Фінансовий механізм функціонування дворівневої системи іпотечного кредитування влаштований таким чином:
кредитор в особі однієї з кредитно-фінансових структур первинного ринку іпотечних кредитів (банк, ощадно-позичкових асоціацій або кредитна спілка) видає кредит Позичальнику для придбання житла у Продавця;
для забезпечення кредитного договору, укладається договір застави (іпотеки) житла, що купується і оформляється заставна;
кредитор, будучи фактично оператором первинного ринку іпотек, а не інвестором, формує пули заставних і перепродує їх спеціалізованим організаціям вторинного ринку іпотек;
організації вторинного ринку іпотек здійснюють випуск облігацій під ці заставні, які купуються великими інвесторами, що формують інвестиційні портфелі на вторинному ринку цінних паперів: страховими, пенсійними компаніями, приватними інвесторами.
Предметом нашого вивчення є діалектика розвитку національної системи іпотечного кредитування США з метою використання американського досвіду для відродження системи іпотечного кредитування в сучасній Росії. Цінність цього досвіду полягає в тому, що він має історичну близькість. На відміну від європейського досвіду становлення американської системи відбувалося в середовищі, що відповідає умовам сучасного етапу економічного розвитку.
Проблеми застосування американського досвіду в Росії.
Запропоновану американську дворівневу модель можна приймати за основу при моделюванні російської системи, однак спроби впровадження сучасної американської системи на грунт кризової перехідної економіки Росії будуть марними. Ключовою відмінністю зовнішніх умов формування систем іпотечного кредитування в 30-і роки в США і в сучасній Росії є рівень розвитку ринкових відносин. Саме ця проблема гальмує становлення системи іпотечного кредитування в Росії. На жаль, ця проблема не враховується організаторами й ідеологами цього процесу. Для становлення системи потрібні перехідні режими, які дозволять сформувати ринок первинної іпотеки, створити систему заощаджень для населення, зміцнити фінансовий ринок і сформувати вторинний ринок житлових облігацій. В умовах перехідної економіки потрібна перехідна модель іпотечного кредитування, що сприяє розвитку ринкових відносин і здатна трансформуватися в класичні форми, що розглядаються в цьому розділі.
Об'єктивні передумови для створення системи іпотечного кредитування не залишають сумнівів у необхідності відродження такої системи в Росії. Накопичений вітчизняний історичний досвід і сучасний закордонний досвід є хорошою основою для створення сучасної іпотечної моделі в Росії. Однак протягом останніх 10 років це не вдається здійснити. Причини невдач можна визначити, провівши аналіз подій у цій сфері за останні роки.
Ситуація, що склалася в сфері житлового фінансування в 1992-1993рр., Напередодні прийняття Урядом нової стратегії і початку етапу пошуку комерційними банками їх власного місця в цій сфері, відрізнялася наступними основними ознаками:
дуже обмеженими розмірами бюджетних ресурсів, які міг би бути використані на підтримку житлового сектора;
високими і нестабільними темпами інфляції, які передбачають високий ризик процентної ставки при довгостроковому кредитуванні, оскільки зобов'язання банківської системи, в основному, сконцентровані в короткострокових пасивах;
високим кредитним ризиком при зверненні стягнення на заставлене майно у разі виникнення неплатежу по кредиту, не дивлячись на існуючі правові норми;
низькою доступністю житла, що робило для населення з середніми доходами неможливим придбання житла за готівкові кошти, а також неможливим накопичити ці кошти.
Ці фактори і визначили напрями нової політики Уряду Росії в сфері житлового фінансування, розробку необхідної законодавчої бази для розвитку довгострокового житлового кредитування, а також особливості діяльності банків за апробуванню можливостей надання іпотечних кредитів населенню на будівництво і придбання житла.
2. Іпотечний кредит в Канаді.
У Канаді, іпотечний кредит надається всім бажаючим, що мають стабільний заробіток і можливість внести первинний внесок 5-25% від вартості. Іпотечні кредити надаються за пільговою кредитною ставкою з огляду на те, що, з одного боку, вони підтримуються Центральним банком, і, з іншого боку, вони забезпечені самої нерухомістю як застави. Термін схвалення та оформлення іпотечного кредиту - від 1 до 3-х тижнів. При цьому позичальник повинен надати документи, що підтверджують його доходи, сплату податків, всі кредитні заборгованості перед іншими організаціями.
У більшості випадків при оформленні іпотечного кредиту позичальникові необхідно оформити страхування іпотеки, нерухомості та життя. Страхування іпотеки (mortgage insurance) є обов'язковим і надає захист банку і його право на вилучення нерухомості у випадку неплатоспроможності позичальника. Страхування майна (property insurance) надає захист на випадок пожежі, псування майна, стихійних лих і т. д. Страхування життя (life insurance) є обов'язковим і надає захист банку і сім'ї в разі його смерті шляхом виплати залишку суми іпотеки або по місяцях, або одноразово.
При оформленні іпотечного кредиту оцінюються багато факторів, в особливості максимальна сума іпотеки, яку може собі дозволити позичальник. Також беруться до уваги кредитна історія позичальника, його чистота від правопорушень і т. д. Швидка перевірка можлива протягом одного дня, завдяки тому, що кожен дорослий житель Канади має свій номер, за яким можливо отримати відомості у спеціальних організаціях, що зберігають і щомісяця доповнюють справи на кожного. Після схвалення іпотечного кредиту відбувається саме оформлення, витрати по якому несе позичальник. Вони включають наступне:
оцінку вартості нерухомості за ринковою вартістю фахівцем кредитної установи;
юридичні та нотаріальні послуги;
інспекцію стану нерухомості;
податок на купівлю нерухомості / землі;
вартість реєстрації для страхування іпотеки;
перший внесок за всі види страхування;
податки на нерухомість до кінця календарного року;
початковий внесок.
Види іпотечного кредиту.
Можливі різні варіації видів іпотеки в залежності від кредитної установи, але, в основному, вони діляться на наступні:
відкриті і закриті;
з фіксованою або плаваючою ставкою;
розділений на кілька частин, кожна зі своєю ставкою, амортизаційним періодом і терміном;
короткостроковий з пільговою ставкою;
спеціальні - для студентів і пенсіонерів.
Всі ці види можуть ставитися як до конвенційному, так і до застрахованого іпотечним кредитом. Існує досить великий вибір комбінацій кредитів і виплат по них, які варіюються, щоб задовольнити потреби позичальника та забезпечити гарантії кредитній установі.
3. Іпотека в Німеччині.
Іпотечні банки є в Німеччині одним з наріжних каменів системи фінансування житлового будівництва. Їх комерційна діяльність полягає головним чином у видачі довгострокових кредитів на житлове будівництво, які фінансуються через емісію боргових зобов'язань і забезпечуються заставним правом відданих у заставу земельних ділянок.
Правові основи кредитного договору.
Правовою основою для укладання договору на отримання кредиту є § § 607-610 Цивільного кодексу Німеччини (ГКГ), які містять загальноприйняті, основні правові норми кредитного договору.
§ 607 ГКГ встановлює порядок повернення кредиту, § 608 - виплату відсотків по кредиту до кінця року або, при погашенні кредиту, протягом одного року до обумовленого моменту, якщо в договорі кредитування не був обумовлений інший порядок виплати відсотків. § 609 ГКГ передбачає право сторін розірвати кредит і терміни попереднього повідомлення про розірвання, якщо договір кредитування не містить ніяких інших регулювань щодо повернення кредиту.
Особливо важливим приписом для позичальника кредиту є § 609 ГКГ. Він гарантує право позичальника на розірвання договору в разі, якщо однією з умов кредиту була тверда відсоткова ставка на певний строк, наприклад, 6% річних протягом 5 років, і термін цієї домовленості закінчується до моменту погашення кредиту. Це надає позичальникові право розірвати кредит з терміном в один місяць до закінчення дня, коли закінчується термін дії по відсотках.
І це вигідно позичальникові, так як він може повернути банку кредит зі своїх коштів або скористатися кредитом іншого банку, який запропонував йому більш вигідні умови.
Якщо позичальник і кредитодавець погодили тверду процентну ставку на період більше 10 років, скажімо, наприклад, на 15 років, то позичальник відповідно до цього розпорядження може в будь-якому випадку після закінчення 10 років розірвати договір кредитування з попередженням за 6 місяців до закінчення терміну. Його права на розірвання договору жодним чином не можуть бути ущемлені або виключені в договорі кредитування. Ці правові приписи були спеціально видані в інтересах і для захисту кредитопозичальника, щоб захистити його від довгострокових зобов'язань за договором кредитування.
Остання припис, що міститься в § 610 ГКГ, дає кредитору право відкликати своє кредитне обіцянку, якщо відбулося погіршення фінансових можливостей позичальника і тим самим ставиться під загрозу погашення кредиту.
Закон про споживчі кредити. Положення § 4 свідчать, що кредитний договір повинен бути укладений у письмовій формі з фізичними особами (позичальник / споживач), якщо кредит не призначений для їх комерційної або професійної діяльності. Крім того, тут перераховуються всі необхідні складові частини кредитного договору.
Закон про іпотечні банках. Відповідно до § 14 (абзац 1) Закону про іпотечні банки Німеччини, іпотечний банк надає іпотечні кредити у вигляді грошей. Банк повинен визначити основні принципи умов для такого роду кредитів у письмовій формі і передати їх на узгодження своєму органу банківського нагляду і Федеральному відомству з нагляду за діяльністю кредитних інститутів. В умовах має бути особливо визначено, які наслідки для позичальника спричинять за собою несвоєчасні платежі, а також при наявності яких передумов банк має право зажадати дострокового погашення іпотеки, як забезпечення кредиту (§ 15). Іпотечний банк зобов'язаний включити в договір кредитування усі приписи щодо способу виплати кредиту, відрахуваннях на користь банку, банківських зборах, розмірі і часу сплати відсотків та інших обов'язкових платежах позичальника, початку амортизації, розірвання договору та повернення кредиту (§ 16). Нарешті банк може при кредитах, термін яких розрахований на поточне погашення - а це звичайний вид кредиту - розірвати договір лише з причин, пов'язаних з поведінкою позичальника (§ 19). З інших причин банк не має права, на відміну від позичальника, розірвати договір.
Види іпотечного кредиту.
У системі іпотечного кредитування відомо 3 види кредиту:
кредит на погашення (аннуїтет);
кредит з твердою процентною ставкою;
кредит у розстрочку.
Сторони вирішують, який вид кредиту їм вибрати.
Кредит на погашення (аннуїтет). Цей вид кредиту є звичайним для операцій по іпотечних кредитах. Позичальник щорічно виплачує постійну суму (аннуїтет), яка не змінюється впродовж обумовленого проміжку часу, наприклад, 5-ти років. Вона зазвичай ділиться на 12 місячних внесків, які складаються з частки процентної ставки і частки погашення. Перша складова поступово зменшується, а остання відповідне зростає на величину, рівну обсягу зекономленої процентної ставки, таким чином ці часткові внески залишаються постійними протягом всього часу погашення кредиту. Таке співвідношення викликане постійним зниженням вимог по виплаті відсотка в процесі погашення позики.
Кредит з твердою процентною ставкою. При кредитах з твердою процентною ставкою позичальник протягом терміну погашення кредиту виплачує тільки узгоджені відсотки. Це здійснюється, як правило, у вигляді щомісячних часткових сум. А сама сума кредиту (кредитний капітал) виплачується після закінчення терміну одним внеском у вигляді однієї загальної суми. Суми, які позичальник при кредиті на погашення (аннуїтете) виплачує в рахунок погашення кредиту, сплачуються в цьому випадку, як страхові внески згідно з договором страхування життя або, як внески згідно з умовами договору з будзаощадження, а права за цими договорами уступаються кредитному банку з тим, щоб сума для погашення кредиту була отримана з суми страхування життя або з суми за договором будзаощадження.
Кредит у розстрочку. Цей вид кредиту скоріше не притаманний системі іпотечного кредитування. Погашається частка, яка повинна проводитися частковими платежами, залишається, на відміну від кредиту на погашення, незмінною: вона не підвищується від платежу до платежу.
Умови кредиту.
На початку договору сторонами встановлюється сума кредиту.
Умови надання кредиту та пов'язані з цим витрати. Сюди відносяться:
процентна ставка, наприклад 6% річних;
час початку виплати відсотків, тобто з якого часу повинні виплачуватися відсотки за кредит, у більшості випадків це збігається з днем виплати кредитної суми банком;
норма погашення кредиту. При фінансуванні житлових приміщень, що використовуються для власних потреб, вона складає в Німеччині, як правило, 1%, для житла старої забудови дуже часто встановлюється 2%, а іноді і 3%. Низька ставка на погашення вигідна позичальнику, оскільки він буде не так сильно обтяжений поточними платежами на погашення;
розмір кредиту, що надається. Позичальник в більшості випадків зацікавлений в 100% розмірі отриманні кредиту. Але може бути обговорена також і більш низька величина виплати кредиту, наприклад 98%. Це призводить до того, що процентна ставка в цьому випадку в порівнянні з 100% виплачується сумою кредиту також трохи зменшується. Для позичальника це означає, що його обтяження кредитом буде не настільки значно, але він повинен суму кредиту виплатити назад сповна, в її 100% розмірі;
спосіб виплати платежів. Звичайною є домовленість, згідно з якою позичальник виплачує кредит - проценти і платежі в погашення - в останній день кожного місяця рівними частинами;
розмір внеску. Він вказується в договорі, щоб позичальник знав, яку суму він зобов'язаний виплатити в кінці кожного місяця.;
відсотки за готовність надання кредиту. Іпотечний банк обумовлює зі своїми клієнтами нарахування з певного дня відсотків за надання кредиту. Вони стягуються з дня надання і до моменту виплати банком, заявленої кредітозаемшіком суми кредиту і складають 0,25% на місяць. Ця угода необхідно, так як іпотечний банк, повинен сам також «знайти» ще гроші для надання кредиту і змушений також виплачувати, належні відсотки за наданий йому чужий капітал. Але цей день на практиці дуже рідко збігається з моментом надання іпотечним банком кредиту своєму позичальникові, який, зі свого боку, зобов'язаний виплачувати вже йому відсотки за кредит. Завдяки відсоткам за надання кредиту позичальник полегшує іпотечному банку виконання його зобов'язань перед його кредиторами до тих пір, поки він не отримує кредит і не починає платити по ньому відсотки.
Виплачується сума кредиту.
Виплачується сума включає суму кредиту за винятком обумовлених витрат. Договір кредитування часто містить ще вказівку на те, що з виплачуваної суми кредиту віднімаються (вилучаються) виникають подальші витрати, які ще не можуть бути визначені при укладенні договору, а також обумовлений відсоток за надання кредиту і підлягають сплаті відсотки за кредит. Тому позичальник знає, що йому буде виплачена сума кредиту за вирахуванням перерахованих вище позицій.
Розрахунок частки процентної ставки і частки погашення у сумі щомісячного внеску. У договорі кредитування наводиться роз'яснення, чому частка відсотків і частка внеску на погашення змінюється в що залишається без зміни щомісячной сумі внеску таким чином, що частка відсотка через погашення з місяця в місяць зменшується, а внесок на погашення збільшується. Це є основою того, що кредит з 1% ставкою погашення повертається не через 100 років, а, в залежності від величини процентної ставки, в більшості випадків вже через 27-32 роки. Для ясності позичальника тут додатково вказується, що суми поточного платежу в рахунок погашення кредиту, що виходять за рамки обумовлених сум, не допускаються. Цей момент важливий для іпотечного банку, оскільки він не володіє можливістю в будь-який час повернути взяту в іншого кредитодавця позику, використану в свою чергу для надання кредиту своєму позичальникові. Виплата. Тут перераховані всі формальності, виконання яких є передумовою для отримання позичальником кредиту, наприклад, оформлення та занесення іпотеки в поземельну книгу, докази достатнього рівня доходів позичальника або укладання страхового договору на випадок пожежі в будівлі на достатню для забезпечення кредиту суму.
Нівелювання умов. Оскільки умови кредиту, особливо розмір процентної ставки, діють тільки протягом певного періоду часу, наприклад, протягом 5 років, і кредит не може бути погашений раніше цього терміну, то сторони домовляються про порядок своїх дій після закінчення цього часу. Ця угода містить звичайно зобов'язання банку запропонувати позичальникові продовження кредиту до прийнятої на даний момент процентною ставкою і право позичальника прийняти або відхилити цю пропозицію протягом певного часу.
Застава за позикою.
§ 12 абзац 1 Закону про іпотечні банки Німеччини зобов'язує іпотечні банки визначити і розрахувати розмір застави за позикою для об'єктів, що є забезпеченням кредиту. Тут мова йде про одне з основних правил іпотечних кредитних операцій. Встановлення розміру застави за позикою служить банку критерієм для визначення верхньої межі величини кредиту, який він може надати позичальнику. Згідно з цим приписом розмір застави по позиці не може перевищувати продажну вартість об'єкта застави, так як земельна ділянка по своїх властивостях і при раціональному господарюванні вже приносив постійний дохід. Обставини, які збільшують вартість об'єкта застави, наприклад, особиста зацікавленість якого-небудь особи, спекулятивну пропозицію або розраховане тільки на вузьке коло осіб надмірне і дороге обладнання об'єкта до уваги не береться. Відповідно до § 13 Закону про іпотечні банки, кожний іпотечний банк зобов'язаний розробити порядок визначення заставної вартості об'єкта. Цей порядок повинен бути схвалений і дозволений до виконання органом банківського нагляду. Згідно з цим порядком іпотечний банк в оцінці вартості повинен використовувати письмовий висновок, так звану «експертну оцінку вартості об'єкта застави», представлену незалежним, офіційно призначеним експертом в галузі будівництва.
Банк має право відійти від цієї процедури, якщо величина позики не перевищують визначеної максимальної величини, а документи по об'єкту застави достатні для визначення розміру застави за позикою.
Вартісні компоненти визначення вартості застави за позикою. При визначенні вартості віддається в заставу майна як забезпечення кредиту оцінюються принципово три параметри:
вартість землі;
вартість зведених на земельній ділянці об'єктів (вартість будівництва);
капіталізованих вартість потенційних (майбутніх) накопичених доходів.
Вартість землі об'єкта застави. Вартість землі визначається на підставі порівняння вартості 1 кв. м землі об'єкта застави і схожих по положенню, особливостям і можливістю подальшої забудови інших земельних ділянок. Отримана при продажу земельних ділянок вартість фіксується різними службами, наприклад, експертними комісіями при органах місцевого самоврядування; ці дані можуть бути використані потім для порівняння. Якщо 1 кв. м землі коштує 150 євро, то для об'єкта застави площею в 140 кв. м вартості землі складе: 400 кв. м X 150 євро = 60000 євро.
Вартість збудованого об'єкта. Іпотечні банки при оцінці вартості збудованого об'єкта використовують в основному два методи, це метод індексації та метод зниження вартості. При методі індексації, який застосовується в основному для старої забудови, при будинках старше 10 років, будівельні витрати на 1 куб. м архітектурного простору, встановлені на підставі статистичних цін 1914 року, множаться на прийнятий органами банківського нагляду індексу будівельних витрат, який як мінімум раз на рік буде встановлюватися заново. Цей індекс містить надбавку до вартості, що враховує підвищення цін з 1914 р., так звана «надбавка на подорожчання».
Реальна вартість об'єкта застави. Сума розрахованих таким чином вартості землі та вартості зведеного будівлі і являє собою реальну вартість об'єкта застави.
Капіталізована вартість потенційних майбутніх доходів об'єкта застави. Накопичена прибуток розглядається на підставі постійно одержуваного чистого річного доходу, мова йде про так звану капіталізованої щорічного чистого прибутковості об'єкта. Чистий дохід складається з річного доходу, наприклад, з орендної плати, за вирахуванням, виходячи з прийнятих в регіоні, спільних господарських витрат, які становлять приблизно 25-35%. До господарських витрат відносяться в основному експлуатаційні, адміністративні та виробничі витрати, витрати на утримання будинку, ризик втрати орендної плати і амортизаційні відрахування. Отриманий таким чином чистий річний дохід капіталізується за певною відсотковою ставкою: нові будови 5% (коефіцієнт капіталізації - 20), для інших об'єктів з 6% (коефіцієнт капіталізації - 16,67), до 7% (коефіцієнт капіталізації - 14,29). Сума накопиченої прибутку визначається за формулою: чистий річний дохід X коефіцієнт капіталізації.
Розрахунок і визначення розміру застави за позикою. Для встановлення розміру застави за позикою іпотечний банк підсумовує спочатку отримані суми вартісних компонентів «реальна вартість» плюс «капіталізована вартість» і знаходить потім середньоарифметичне. Потім банк, виходячи з конкретної ситуації, вирішує, який компонент - реальна вартість або сума капіталізованого прибутку - значніше й вагоміше при визначенні вартості ділянки. Це залежить від характеру використання об'єкта застави. Якщо він повністю або переважно здається в найм або в оренду, то його вартість становить першу чергу постійно отримується дохід. У цьому випадку іпотечний банк бере за основу розміру застави за позикою суму капіталізованого прибутку, якщо вона нижча, ніж встановлена реальна вартість. Якщо ж сума капіталізованого прибутку більше реальної вартості, то банк діє за вищенаведеною схемою, отримуючи середнє статистичне. Якщо ділянка не приносить доходу, оскільки він знаходиться у користуванні власника, то сума капіталізованого прибутку не приймається до уваги. У разі використання в особистих цілях приватних будинків, квартир або, якщо в приватному будинку одна квартира використовується для власного проживання, а інша здається в найм іпотечний банк, при визначенні розміру застави по позиці більше орієнтується на встановлену реальну вартість.
Гранична величина позики. Гранична величина позички згідно § 11 Закону про іпотечні банках становить 3 / 5 розміру застави за позикою, обчисленого і встановленого іпотечним банком для кожного конкретного випадку, тобто йдеться про 60% межі. Відповідно до § 10 Закону про іпотечні банках для випуску закладних можуть бути використані у вигляді забезпечення тільки ті іпотеки, які відповідають вимогам § § 11 і 12 Закону про іпотечні банки. Через цей припис тримачі заставних захищені особливим чином.
Розмір застави по позиці та гранична величина застави у разі виділення кредиту. Приклад: Для придбання квартири потрібен кредит розміром в 200000 євро. Було встановлено, що квартира не старше 10 років і ціна в 300000 євро відповідає дійсності. Вище було сказано, що іпотечний банк має право обчислювати реальну вартість за методом зниження вартості і орієнтуватися на розмір застави за позикою. Розрахунок зроблений таким чином: а) ціна квартири - 300000 євро, б) знижка в 10% від реальної вартості - 30000 євро, в) розмір застави за позикою дорівнює реальної вартості - 270000 євро; г) Гранична величина застави за позикою (60%) - 60% від 270000 євро = 162000 євро. Іпотечний банк, виходячи із умови забезпечення заставних листів, згідно з § 10 Закону про іпотечні банках може використовувати тільки 162000 євро від величини кредиту. Але потребують в кредиті в 200000 євро, тому напрошується питання, чи може банк надати їм залишок суми в 38000 євро. Згідно § 5 абзац 2 пункту 2 Закону про іпотечні банках це дозволено в зазначених там межах. Всі іпотечні банки діють в рамках цього припису і виділяють кредит у розмірі до 80% від собівартості об'єкта застави. Якщо встановлена вартість, яка в даному випадку визначена як реальна вартість у 270000 євро, дорівнює собівартості об'єкта застави, то 80% складуть 212000 євро. А це вже означає, що іпотечний банк правомочний виділити кредит у розмірі 200000 євро. І банк надасть цю суму, якщо він не пересвідчиться при перевірці платоспроможності позичальників, що вони в змозі регулярно виплачувати щомісячну ставку на погашення кредиту. Але відсутню суму в 38000 євро банк не може покрити з коштів, отриманих від продажу іпотечних заставних, він повинен знайти їх іншим способом.
Забезпечення кредиту за допомогою іпотеки.
У договорі кредитування сторони узгоджують, що позичальник іпотечного банку оформляє іпотеку на об'єкт застави.
Сутність і зміст іпотеки, правові основи. Правовими основами іпотеки є § § 1113-1100 Цивільного кодексу.
Поняття «іпотеки". § 1113 Цивільного кодексу визначає іпотеку, як обтяження земельної ділянки з тим змістом, що особі, на чию користь відбувається обтяження, виплачується певна сума грошей для задоволення його вимог з вартості земельної ділянки. Звідси випливає, як суттєва ознака - зв'язок (акцессорітет) вимоги з занесеним в поземельну книгу, як обтяження, правом, наприклад, розмір вимоги банку, що випливає з договору кредитування, з іпотекою на користь банку. Тобто розмір, і стан іпотеки залежить від узгоджених в договорі грошових вимог.
Предмет іпотеки. Предметом іпотеки, відповідно до § 1113 ЦК, може бути земельна ділянка. Дані про його площі містяться в кадастрових документах і поземельній книзі. До земельної ділянки відносяться також його важливі складові, так як вони не можуть бути предметом особливого права, згідно (§ 93 ЦК). Це предмети, жорстко пов'язані з поверхнею земельної ділянки. До них відносяться в першу чергу будівлі, споруди, але можуть бути також і зелені насадження ділянки (§ 94 ЦК). Іпотека включає в себе також, згідно з § 1120 ЦК, що належать власникам продукти виробництва земельної ділянки та інвентар. Приладдя та інвентар - це рухоме майно, яке використовується при експлуатації земельної ділянки (§ 97 ГК має значення для земельних ділянок, зайнятих у сільськогосподарському та промисловому виробництві). Іпотека поширюється також на орендну плату та на вимоги щодо сплати відсотків від оренди земельної ділянки (§ 1123 ГКГ), одержуваних власником земельної ділянки, а також на страхові зобов'язання предметів, що підлягають іпотеці: в основному це вимоги з страховок будівлі, § § 1127, 1128 ГКГ, наприклад, страхування будівлі на випадок пожежі.
Види іпотек. § 1116 Цивільного кодексу допускає два види іпотеки, а саме: іпотека, підтверджена іпотечним актом, так звана зворотний іпотека, і «книжкова» іпотека, то є іпотека, внесена в поземельну книгу. Закон виходить від іпотеки, що підтверджена іпотечним актом. Це означає, що поряд із занесенням іпотеки в поземельну книгу кредитору видається на руки свідоцтво. Але власник земельної ділянки і власник іпотеки (банк) можуть прийти до угоди про те, що в цьому немає необхідності. Про це угоді робиться запис у поземельній книзі. Якщо записи про таку угоду не є, то потрібно виходити з того, що мова йде про іпотеку з видачею іпотечного акту.
Виникнення іпотеки. Основними передумовами до виникнення іпотеки є:
угоду між власником земельної ділянки і майбутнім власником іпотеки (кредитором). Їхні стосунки повинні бути скріплені договором;
занесення іпотеки в поземельну книгу;
при іпотеці з іпотечним актом кредитору передається акт (§ 1177 ГКГ).
Договір по іпотеці містить наступні дані:
точне позначення земельної ділянки (по поземельній книзі), який повинен бути обтяжений іпотекою;
вимога в грошовому вираженні, яке підлягає забезпеченню;
узгоджену процентну ставку і час, з якого повинні виплачуватися відсотки;
узгоджений термін виконання платежів;
розмір пені за прострочення;
регулювання щодо розірвання іпотеки (§ 1141 ГКГ);
найменування та адресу кредитора, наприклад, «іпотечний банк Н»;
ім'я та адресу власників земельної ділянки, наприклад, подружжя С;
домовленість про те, що іпотека повинна бути внесена в поземельну книгу (дозвіл на внесення змін в поземельну книгу) і відповідну заяву у відомство поземельних книг (дільничний суд, служба поземельних книг);
дату укладення договору.
Договір іпотеки може не мати суворої форми. Але на практиці це відбувається все-таки не так, оскільки міститься в договорі дозвіл на внесення змін в поземельну книгу вимагає нотаріального засвідчення підпису власника земельної ділянки у договорі. Без офіційного нотаріального засвідчення підпису запис про іпотеку не буде зроблена відомством поземельних книг (дільничним судом), оскільки тільки в разі нотаріального завірення існує гарантія того, що власник земельної ділянки власноруч підписав договір про встановлення іпотеки і дозвіл на її внесення в поземельну книгу. Договір в Німеччині підписується, як правило, у присутності нотаріуса та засвідчується ним.
Іпотечні банки через додаткове примітку в договорі кредитування часто узгоджують з власниками земельних ділянок те, що останні зобов'язуються підкоритися процедурі примусового виконання. Ця домовленість набуває чинності, у разі не виконання позичальником своїх зобов'язань по кредиту. Вона позбавляє сторони від судового виробництва, що передує подальшому, законом встановленому судового процесу примусового стягнення, заощаджуючи таким чином час і гроші. Якщо така угода полягає, то нотаріус повинен засвідчити весь договір з іпотечного кредитування. Завдання нотаріуса полягає в тому, щоб він, нейтрально по відношенню до сторін договору, надав консультації щодо питання гарантій, що надаються завіреним таким чином договірного угоди.
Отже, якщо договір про іпотечне кредитування укладено, то сторони договору повинні надати його відомству поземельних книг разом із заявою про внесення іпотеки на земельну ділянку в поземельну книгу. Якщо в усьому цьому був задіяний нотаріус, то як правило, він від імені уклали договір сторін і доставляє його у відомство поземельних книг і клопоче про внесення іпотеки в поземельну книгу.
Обов'язкові дані про іпотеку в поземельній книзі і іпотечному акті. Відомство поземельної книги зобов'язана згідно з § 1115 ГКГ вказати, щонайменше, наступні дані:
власника іпотеки
грошову суму вимоги
процентну ставку за кредитом
В іншому відомство поземельної книги (дільничний суд) при внесенні іпотеки в поземельну книгу може керуватися дозволом на внесення іпотеки. Істотним при внесенні в поземельну книгу є те, щоб чітко було вказано розмір обтяження земельної ділянки.
Згідно Положення про ведення поземельної книги іпотечний акт повинен включати в себе:
номер аркуша поземельної книги;
номер обтяжливого земельної ділянки, під яким він зареєстрований у поземельній книзі;
обов'язкові дані по іпотеці, що містяться в поземельній книзі.
Ранг іпотеки. У розділах I і II поземельної книги можуть міститися дані про різні права на земельну ділянку. Тому ранг іпотеки по відношенню до всіх інших прав на земельну ділянку визначається згідно з часу внесення іпотеки в поземельну книгу. В інтересах іпотечного банку стежити за тим, щоб його права по іпотеці були занесені в поземельну книгу як першорядних по відношенню до всіх інших прав, які в свою чергу не повинні ніяким чином обмежувати інтереси іпотечного банку.
Продаж об'єкта застави через самого власника. Якщо позичальник тривалий час не зможе виконувати свої зобов'язання за кредитом, то банк порадить йому протягом певного періоду, що відповідає дійсним умов, продати об'єкт застави. Як власник він має право це зробити і такий варіант є найбільш прийнятним для нього способом виконати частково або повністю свої кредитні зобов'язання. Як правило, вільний продаж об'єкта застави (будинки, квартири) набагато вигідніше сторонам, ніж приведення у виконання судового рішення та примусовий продаж об'єкта застави. Результат продажу залежить, природно, від ситуації на ринку нерухомості, а значить, від продажної вартості. З отриманої від продажу об'єкта застави суми грошей банк за анулювання іпотеки отримує частину виручки, необхідну для покриття заборгованості, що виникла і погашення кредиту. У тому випадку, якщо власнику не вдалося продати об'єкт застави, то після закінчення певного часу банк розриває договір кредитування та іпотеки і вдається до останнього засобу, до судового виконання умов договору, що тягне за собою примусовий продаж об'єкта з аукціону.
Іпотечні банки.
Іпотечні банки є кредитними інститутами, що відображено в § 1 Закону про кредитні операції, який є для всіх кредитних інститутів Німеччини «Основним законом» та в § 1 Закону про іпотечні банки, спеціально створеному законі для приватно-правових кредитних інститутів. Їх основні завдання, види угод викладені у § 1 Закону про іпотечні банки. Це:
заставу земельних ділянок (що знаходяться усередині країни) і його забезпечення через встановлення іпотеки над земельною ділянкою;
емісія іпотечних заставних на підставі отриманих іпотек;
надання кредитів вітчизняним корпораціям і закладам громадського права або надання кредитів третім особам за умови, що гарантами виступають ці корпорації
емісія комунальних боргових зобов'язань - заставних згідно § 41 Закону про іпотечні банки на підставі надання кредитних коштів вітчизняним корпораціям і організаціям та отримання певних прав по відношенню до них.
Відповідно до § 5 Закону про іпотечні банках вони мають право на вчинення деяких побічних і допоміжних операцій. Важливим видом допоміжних операцій є можливість надання позики, що перевищує 60% граничної вартості земельної ділянки.
Наступним видом побічних угод є розміщення капіталовкладень, отримання вкладів, зберігання та управління цінними паперами. Це може бути також і участь в інших операціях або певного розміру пайову участь у діяльності інших підприємств, якщо це служить вирішенню основних завдань іпотечного банку.
До допоміжних операціях віднесено розміщення вільних коштів в інших банках або скуповування випущених ним самим власних цінних паперів. Допоміжні операції допустимі тільки в тому випадку, якщо вони служать головним або побічним операціями.
Що стосується фінансової політики, що проводиться іпотечними банками, то в ній їм відведена посередницька і трансформаційна функція. Завданням банків є залучення вільного, шукає вкладення приватного капіталу та коштів інституційних вкладників (наприклад, страхових компаній) для довгострокового рефінансування. Залучений таким чином капітал використовується для кредитування приватних осіб та житлово-комунального господарства, підприємств промисловості та сільського господарства так, щоб вкладнику (власнику заставних) була гарантована можливість отримання своїх грошей в строк.
Особливості іпотечних банків.
Все сказане вище дає нам привід говорити про іпотечний банк, як особливої форми кредитного інституту, що володіє істотними відмінностями. Мова йде про особливі кредитних інститутах, чия сфера діяльності визначається спеціальними законодавчими актами, що регулюють завдання та види угод. Іпотечний банк не може здійснювати всю широку гаму фінансових операцій, як комерційні банки.
Отже, іпотечні банки в кредитній сфері працюють зі строго певними видами і формами кредиту, а тому мають справу з певним колом ділових партнерів.
Іншою відмітною особливістю іпотечних банків є їх привілей по випуску боргових заставних зобов'язань. Всі інші приватноправові кредитні інститути не мають право вживати для позначення своїх цінних паперів слово «закладений лист» (§ 5 Закон про іпотечні банках). Те, що рефінансування здійснюється через продаж іпотечних і комунальних боргових зобов'язань і заставних листів теж говорить про те, що іпотечні банки обмежені у виборі способів рефінансування, тобто створення грошового капіталу і одночасно цим обмежується коло ділових партнерів, для яких така форма вкладення капіталу прийнятна.
Форма організації іпотечних банків також визначена спеціальним регулюванням, це § 2 Закону про іпотечні банки. Вони можуть існувати лише у формі акціонерного товариства або командитного акціонерного товариства. Проте іпотечні банки у формі командитного акціонерного товариства в Німеччині не існують.
Заставні листи.
Емісія заставних листів. Іпотечний банк має право здійснити емісію заставних листів тільки у випадку, якщо він набув уже цінності, здатні служити в якості їх покриття. Мінімальна загальна вартість випущених закладних складає 10 млн. євро. Емісії заставних здійснюються або у вигляді реальної (готівкової) видрукуваної друкарським способом заставної облігації (заставної), або у вигляді сертифікату на емісію заставних у великих випусках, які розміщуються потім в банку-депозитарії, це так звані «глобальні свідчення».
Закладний лист - заставна («готівковий» екземпляр). Заставні листи друкуються спеціалізованими друкарнями цінних паперів з використанням особливого способу друку на захищеній від підробок папері. За виконання вимог до якості друку стежить біржова служба допуску та експерти німецького Федерального банку. Відповідно до § 8 Закону про іпотечні банки закладений лист повинен містити інформацію про правові відносин між іпотечним банком і власником заставного листа - так звані умови емісії:
номінальна вартість заставного листа; існують заставні листи номіналом 100, 200, 500, 1000, 5000 і 10000 євро;
процентна ставка, за якою банк зобов'язується виплачувати річні відсотки, час і місце їх виплати;
час і місце повернення номінальної вартості заставних;
назва іпотечного банку, як боржника по відношенню до власника заставної;
положення про можливість розірвання договору; згідно § 8 абзац 2 стор 2 Закону про іпотечні банки держателю заставної не може бути надано право на розірвання договору з іпотечним банком, оскільки в цьому випадку банк може зіткнутися з проблемами ліквідності, він не може отримувати від свого кредитора позику в будь-який момент, наприклад, на вимогу власників закладних, а тільки в строк, визначений договором кредитування. З іншого боку, іпотечний банк може відмовитися від права виплати номінальної вартості застави на строк до 10 років. На практиці, як правило, обмовляється «неподлежімость запитання заставної» як для банку, так і для власника заставної;
найменування органу, який дозволив випуск заставних листів і дата видачі дозволу;
дата видачі закладного листа;
ідентифікаційний номер цінного паперу, для полегшення встановлення емісії;
підтвердження, призначеного державою довіреної особи (піклувальника іпотечного банку), що для заставної є в наявності, передбачене законом покриття, про що іпотечним банком було зроблено запис в іпотечному регістрі (регістр покриття).
Заставні листи оформляються як пред'явницькі, так і іменні цінні папери, тобто можуть бути видані на конкретну особу. В кінці 1996 р. 75% всіх, хто знаходиться в обігу заставних були видані на пред'явника і 25% були іменними. Особі, що розмістив свій капітал у банку, видається закладений лист і додатково до нього купонний лист процентних ставок, який містить річні процентні купони на весь час дії заставної. Для отримання річної суми відсотків вкладник пред'являє один процентний купон банку, і банк здійснює його погашення.
«Глобальне» закладний свідоцтво. З метою спрощення та раціоналізації здійснення кредитних операцій в Німеччині здебільшого проводяться емісії, при яких не відбувається видача заставних листів. Це так звані «безштучние» емісії. У цьому випадку іпотечний банк видає на всю емісію сертифікат, одне «глобальне» свідоцтво, яке потім згідно § 9а Закону про депонування цінних паперів, розміщується на зберігання в банку-депозитарії, зберігачі цінних паперів. Особа, яка бажає придбати частину такої емісії, отримує від іпотечного банку або банку, який виступає посередником у цій угоді, письмову квитанцію на кредитованих суму (документальне підтвердження про депонування грошової суми). Ця квитанція на кредитованих суму містить позначення емісії, величину процентної ставки, номінальну вартість частини купується емісії, термін виплати відсотків і грошей. Установа банку, який видав квитанцію, стежить через депозитарний банк за депонуванням відсотків і погашенням суми з боку іпотечного банку, що здійснив цю емісію. Інвестор має право в будь-який час реалізувати на фондовій біржі свій закладений лист або частку емісії, якою він володіє по квитанції, і таким чином отримати свій капітал за актуальним курсом назад, не чекаючи закінчення терміну дії заставної і виплати номінальної вартості заставної банком.
Приписи з правового захисту власників заставних.
В основі Закону про іпотечні банках лежить вимога про захист прав утримувачів заставних іпотечного банку. Це міститься в наступних трьох основних принципах закону:
принцип спеціалізації;
принцип конгруентності;
принцип покриття.
Принцип спеціалізації. Цей принцип випливає з § 1 і § 5 Закону про іпотечні банки, згідно з якими іпотечним банкам дозволені тільки певні види угод. Кредити, як правило, довгострокові, і їх придатність для покриття заставних передбачає при проведенні кредитних операцій метод, який грунтується на досить абстрактних вимогах гарантії, розмір яких залежить від виду об'єкта застави. Це робить легко доступній для огляду структуру ризику будь-якого банку, знижує можливий ризик при здійсненні операцій. Але іпотечний банк зобов'язаний дотримуватися не тільки абстрактним вимогам гарантії по відношенню до об'єкта застави, але, згідно з § 18 Закону про кредитні операції, він, як і будь-який інший кредитний інститут, зобов'язаний перевірити особисту кредитоспроможність позичальника. Якщо ця умова не виконується, то кредит не може бути виділений, навіть якщо вартість об'єкта застави відповідає всім необхідним вимогам. Обмежена кількість видів кредитних операцій, що здійснюються іпотечним банком, а також підвищити ефективність їх роботи і дозволяє мати менший, ніж в інших банках персонал, тому витрати на утримання персоналу та матеріальні витрати в іпотечного банку не такі значні. З принципом спеціалізації, таким чином, пов'язаний принцип економічної ефективності. З цього випливає також і зниження ризику банкрутства. З часу видання Закону про іпотечні банки в 1900 році в Німеччині не відбулося ні єдиного випадку їх банкрутства.
Принцип конгруентності. Цей принцип характеризується тим, що вимоги іпотечних банків по відношенню до своїх позичальників і зобов'язання банків за заставними листами їх інвесторам, за своїми умовами повинні співвідноситися один з одним. § 6 абзац 1 Закону про іпотечні банки визначає, що загальна сумарна вартість випущених заставних листів іпотечним банком повинна бути, в розмірі їх номіналу, покрита іпотеками, щонайменше, такої ж вартості і, щонайменше, такими ж доходами від відсотків. Це так звана конгруентність покриття. Відповідно до § 9 Закону про іпотечні банки заставні листи дозволено випускати лише в тому випадку, якщо термін дії заставних листів не набагато перевищує термін дії договорів іпотечного кредитування (конгруенцію обігу). Саме тому держателю застав не може бути надано право розірвання інвестиційного договору (§ 8 абзац 2 стор 2 Закону про іпотечні банки). Право розірвання зробило б неможливим конгруенцію звернення. Крім того, існують обмеження щодо обсягів випуску заставних листів (§ 7 Закону про іпотечні банки). Згідно з цим приписом загальна вартість випущених іпотечним банком в обіг застав не може перевищувати 60-кратно розмір його (гарантійного), власного капіталу.
Принцип покриття (забезпечення) заставної. Його сенс полягає в тому, що іпотечний банк для забезпечення запитів (вимог) власників закладних повинен утворити резервний капітал для покриття вартості заставних. Таким чином, власники заставних у разі банкрутства іпотечного банку можуть розраховувати на переважне задоволення своїх вимог з цих коштів. Ця процедура визначена в § § 6 см. п. 3.2-10-12, 22, 30-32 і 35 Закону про іпотечні банки. Відповідно до § 10 в якості покриття для іпотечних закладних листів можна використовувати лише ті іпотеки, сума кредиту по яких не перевищує 60% встановленої вартості об'єкта застави (§ 12 Закону про іпотечні банки наказує банкам дуже обережно робити оцінку вартості об'єкта застави). Для того щоб можна було в будь-який момент швидко отримати інформацію про такі іпотеки, вони, згідно з § 22 Закону про іпотечні банки, заносяться банком в спеціальний регістр (іпотечний регістр). Внесення в регістр є передумова і доказ того, що на гарантію банку - іпотеку, поширюються особливі права власника заставних. Для ідентифікації об'єкта застави, іпотеки та кредиту до реєстру заносяться необхідні відомості. Незалежний, призначений Федеральним відомством з нагляду за діяльністю кредитних інститутів, тобто державним органом нагляду, піклувальник (довірена особа) повинен, згідно з § 30 Закону про іпотечні банки, перевіряти: чи йде мова про допустиму вартості покриття, і чи належним чином відбулося виникнення забезпечувального права, іпотеки чи ні. Без його документального підтвердження (свідоцтва) видача заставних неприпустима. Довірена особа спільно з банком стежить за збереженням внесених до Реєстру іпотеки цінностей (§ 31 Закону про іпотечні банки). Банк може тільки зі згодою довіреної особи вилучати їх із резервного капіталу забезпечення заставних. Переважне право власників закладних перед іншими кредиторами банку щодо задоволення їх вимог з внесених в іпотечний регістр іпотек у разі банкрутства іпотечного банку закріплено § 35 Закону про іпотечні банки. Всі представлені принципи та їх законодавча база пропонують держателю заставних тим самим з багатьох причин широкі можливості захисту. Вони перетворили іпотечний закладений лист у найнадійнішу цінний папір в Німеччині.
Закладений лист являє собою особливо надійну форму розміщення капіталу. І надійність вкладень спонукала німецького законодавця дозволити певним особам і установам вкладати гроші, якими вони управляють за дорученням третіх осіб, в заставні листи.
Відповідно до § 1806 ГКГ опікун повинен надійно і під відсотки розмістити гроші опікуваного, що є частиною його стану. Це означає, що опікун може вибрати тільки такий спосіб вкладення грошей, який повністю би виключав їх втрату. Відповідно до § 1807 абз. 1 п. 4 ГКГ і з урахуванням § 1 «Постанови про гарантії надійності вкладення капіталу підопічного» заставні листи і зріднені з ними боргові зобов'язання (облігації), заставні листи приватних іпотечних банків якраз і відносяться до такого виду гарантованих вкладень.
Особливі гарантії.
Для іпотечних позик в Німеччині існують особливі гарантії:
принцип покриття: сума знаходяться в обігу закладних листів повинна бути менше або дорівнює сумі іпотечних позик;
облік всього резервного капіталу покриттів закладних в іпотечному регістрі;
відповідальність інституту кредитування капіталом покриття і всім станом банку;
переважне право власника заставних перед усіма іншими кредиторами у разі банкрутства банку;
межі звертання заставних у приватних іпотечних банків;
визначена законом процедура визначення вартості об'єкта застави для приватних іпотечних банків
Німецькі приватні страхові компанії та установи соціального страхування також стикаються з проблемою надійного розміщення грошових коштів, одержуваних ними від своїх клієнтів і які покликані служити в якості покриття зобов'язань, що випливають з договорів страхування, так званий капітал страхової компанії для виплати страхового відшкодування.
У § 54а Закону про нагляд за соціальним страхуванням та § 83 абз. 1 Кодексу соціальних законів заставні листи визнаються надійним способом розміщення капіталу страхових компаній. Отже, страхові компанії мають право вкладати гроші своїх клієнтів у заставні листи.
Також і будощадкаси згідно § 4 абз. 3 пропозицію 2 Закону про будощадкасах мають право вкладати накопичення їх клієнтів або кошти інвестиційного фонду, згідно з § 8 Закону про порядок справляння та сплати комунальних зборів в заставні листи.
До того ж заставні листи можна перезаставити і отримати, таким чином, банківську позику. Це означає, що німецький Федеральний банк і його філії - земельні центральні банки - видають кредити під заставу заставних листів. Тобто німецьке законодавство передбачило для особливо потребують захисту своїх інтересів кола інвесторів закладений лист, як особливу форму вкладення капіталу. Це говорить про те, що також і воно визнає цей вид вкладення як найнадійніший.
Приватному вкладнику, який хоче вкласти накопичені грошові кошти в цінні папери, варто задуматися, який вид вкладення йому вибрати, чи то спекулятивний (акції), то чи надійний, у вигляді заставних. Перший спосіб пропонує йому більш високий процентний дохід: але, частіше за все, пов'язаний з ризиком повністю або частково втратити свої гроші. Якщо ж вкладник вибере надійну форму розміщення капіталу, то процентний дохід, як правило, менше в порівнянні зі спекулятивною формою, але виплата грошей гарантована.
У Німеччині приватний інвестор вибирає надійну форму вкладення свого капіталу. Цим пояснюється той факт, що ще кілька років тому заставні листи іпотечних банків були самою обращаемой цінним папером на фондовому ринку і утворили сегмент майже в 40%.
Система «будзаощадження».
Роками розквіту для німецьких стройсбербанков були роки після другої світової війни. У Німеччині мав місце гострий дефіцит житла. У цій ситуації громадяни у великій мірі використали переваги системи «будзаощадження», і роблять це до сьогоднішнього дня.
У загальній сумі німецькі стройсбербанкі в період з 1950 по 1998 рік виплатили своїм клієнтам за «будзаощадження» (далі «стройсберегателі») близько 900 млрд. ньому. марок. За цей період система «будзаощадження» брала участь у фінансуванні приблизно 12 млн. квартир. Тільки в 1999 році ця сума склала більш ніж 53 млрд. ньому. марок для 122278 квартир. З них один Стройсбербанк Швебіш Халл виплатив 13,3 млрд. ньому. марок для 30728 квартир.
Сьогодні, існуючі в Німеччині 34 стройсбербанка, обслуговують майже 30 млн. договорів по «будзаощадження», в яких беруть участь близько 19 млн. громадян Федеративної Республіки Німеччини. Таким чином, в середньому кожен четвертий німець уклав договір про «будзаощадження». Основна частка коштів за «будзаощадження» витрачається сьогодні для модернізації та реконструкції квартир і будинків.
Приклад: 10 бажаючих будувати, не маючи достатнього власного капіталу, начитають зберігати кошти. Припустимо, кожному для цього потрібен 1 млн. рублів, але кожен зберігає в рік лише 100 тис. Якщо кожен діє окремо, то охочий будувати повинен чекати приблизно 10 років, поки він зможе розпочати будівництво. У випадку якщо всі 10 об'єднуються в цільової колектив, перший з них може будувати вже через рік, якщо інші надають йому свої заощадження в якості кредиту. На другий рік може будувати другий, якщо перший тепер уже замість ощадного вкладу вносить частку з повернення кредиту і т. д.
Таким чином, всі бажаючі досягають мети в середньому в два рази швидше в порівнянні з тим підходом, при якому кожний діє одноосібно. Держава заохочує бажання зберігати і використовувати власний капітал шляхом надання дотацій; у Німеччині ці дотації називаються «премії за будзаощадження».
На відміну від майже усіх інших країн, особливо на відміну від англосаксонських країн, німецька система «будзаощадження» базується на замкненій системі фінансування. Шляхом об'єднання численних клієнтів в «Товариство самодопомоги» ця система гарантує незалежність від ринку капіталу та його процентних коливань. «Стройсберегателі» беруть на себе договірну обов'язок планомірно зберігати в загальну касу, з якої вони по певній черговості отримують заздалегідь встановлену «стройсберсумму». Ця сума складається з внесених вкладів - в залежності від тарифу це 40 або 50% від «стройсберсумми» - і з позики по «будзаощадження», яка є різницею між «стройсберсуммой» і сумою внесених вкладів.
Характерним для «будзаощадження» за цією формою є той факт, що позику отримують тільки «стройсберегателі». Діє принцип замкнутої системи заощадження і фінансування. У Стройсбербанк надходять заощадження, державні дотації у вигляді жілстройпремій і кошти від погашення будівельних позичок. З цих коштів - і тільки з цих коштів - видаються нові будівельні позики (кредити). Виходячи з принципу замкнутої системи фінансування, «будзаощадження» можна розділити на три фази:
фаза заощадження;
фаза оцінки виконання умов для кредитування;
фаза видачі позик.
На початку фази заощадження «стройсберегатель» домовляється з стройсбербанком про суми договору або сумі по «будзаощадження». У цьому договорі «стройсберегатель» регулярно бере на себе зобов'язання вносити регулярні внески, причому йому вирішаться внести більше грошей, ніж обумовлено. Відсоток для цих внесків є постійним, і він становить від 2,5 до 4% річних, залежно від тарифного варіанту.
Умовою для виплати «стройсберегателю» договірної суми є досягнення ним певної суми заощадження, яка протягом певного часу повинна знаходиться у розпорядженні колективу «стройсберегателей», тобто стройсбербанка. У залежності від тарифу - це близько 40-50% договірної суми.
Для визначення черговості виплати обчислюється, так званий, «оцінний фактор», який визначається за простою формулою «час помножити на гроші». Тут повинна бути досягнута певна величина, розмір якої пов'язаний із загальним обсягом надходження заощаджень. Факт виконання умов - тобто досягнення мінімального розміру заощаджень і необхідного «оціночного чинника» - називається «цутайлунг».
З «цутайлунг» починається фаза видачі позичок (кредитування). Зберігач отримує крім своїх власних заощаджень кредит, який до повного погашення має постійний низький відсоток, і на отримання якого «стройсберегатель» придбав законне право вже з моменту укладення договору з «будзаощадження».
Окремі фази процесу «будзаощадження» видно з відповідного малюнка в додатках. У фазі заощадження клієнт на початку накопичує певну суму грошових заощаджень. Як швидко сума заощаджень разом із кредитом може бути видана, залежить, після досягнення мети по «будзаощадження», від загальної суми заощаджень в банку. Зрозуміло, клієнт не зобов'язаний взяти стройсберкредіт. Можна отримати тільки заощадження і витрачати їх за власним бажанням.
У разі тривалості заощадження не менше 7 років клієнт може навіть залишити собі державні «стройсберпре-мії», так як він надавав свої заощадження колективу «стройсберегателей» протягом 7 років. Він вніс тим самим внесок для того, щоб інші «стройсберегателі» отримали необхідні їм гроші прискореними темпами.
Після виплати кредиту починається фаза повернення кредиту, для якого діє низький незмінний відсоток (від 4,5% до 6% річних).
Пряма лінія відображає ефективну процентну ставку для «стройсберкредітов» - 5,37% річних. Ці ставки не змінюються. Вони постійні не тільки на період погашення позик, але і протягом всього часу дії договору.
Тим самим «стройсберегатель» з одного боку має точний вихідний базис калькуляції для свого об'єкта (будівництво, покупка або модернізація квартири) з моменту укладення договору, з іншого боку - «стройсберегательний» кредит не піддається коливанням процентних ставок на ринку.
Після 1998 року, однак, слід фаза різкого підвищення процентних ставок. На вершині цього розвитку в 1999 році охочий будувати, який взяв кредит на ринку капіталу, платить приблизно 1.550 ньому. марок, тобто майже на 40% більше, ніж на кілька років раніше. Внаслідок цього, «стройсберегательние» кошти, які з заощадження та кредиту, покривають у Німеччині, як правило, тільки частина загального фінансування власного будинку або квартири.
У цілому, надання житла громадянам, в тій чи іншій формі, підтримується державою. Розрізняють дві форми цієї підтримки:
підтримка в придбанні житла у приватній власності;
прямі і безпосередні субсидії квартплат.
Проблеми на ринку житла Німеччини.
В даний час і у Федеративній Республіці Німеччини є проблеми на ринку житла. У старих землях ФРН спостерігаються тенденції зменшення кількості людей, що живуть в одній квартирі. Все більш і більш молоді люди хочуть все раніше і раніше мати власну квартиру. Крім того, сильний приплив людей з інших країн підвищує попит на житло. У нових федеральних землях (територія колишньої НДР) основна частина житлового фонду потребує грунтовної реконструкції і частково навіть у новобудові.
Потреба в грошах для збереження житлового фонду оцінюється в розмірі 224 млрд. ньому. марок, будівництво нового житла - 140 млрд. ньому. марок і вартість будівельних робіт для заміни прийшли в непридатність будинків - 230 млрд. ньому. марок. При ціні для нової квартири або будинку в розмірі 400 тис. ньому. марок вартість державної підтримки для придбання власності становить від 50 тис. до 120 тис. ньому. марок залежно від виду підтримки.
Будівельні заходи, пов'язані з субсидією квартплат, оцінюються для держави вже в розмірі від 190 тис. до 300 тис. марок.
Підтримка при придбанні власності, тим самим, значно вигідніше для держави, ніж надання населенню житла в оренду. На чому грунтується це перевага? Та людина, яка вирішила придбати власність, пов'язує з цим більш високу готовність власного внеску у створення і фінансування житла, ніж та людина, яка орендує квартиру. Це означає, що майбутній власник квартири або будинку готовий в значно більшій мірі брати участь у створенні для себе і своєї сім'ї аналогічних житлових умов.
Шляхи підтримки житлового будівництва.
За підтримки в придбанні приватної власності на житло розрізняють два шляхи підтримки:
підтримка після початку фінансування, при цьому мова йде про всі пільги, які сприяють покупцеві нерухомості при виплаті відсотків та погашення, пов'язаних з поверненням отриманого кредиту. Як правило, ці пільги надаються у вигляді більш вигідного оподаткування;
підтримка перед початком фінансування, при цьому мова йде про всі пільги, які сприяють майбутньому покупцеві нерухомості в накопиченні власного капіталу для будівництва або купівлі будинку або квартири.
«Будзаощадження» є єдиною ощадної формою у Німеччині, яка від держави отримує пряму підтримку для створення власного житла. При ощадному вкладі в розмірі до 1.600 ньому. марок на рік заміжні або одружені отримують стройсберпремію в розмірі 10%, якщо їхній річний дохід не перевищує 54 тис. ньому. марок. Для незаміжніх і неодружених ця премія становить половину вищеназваного розміру.
У нових федеральних землях діють інші цифри. Тут люди, що перебувають у шлюбі, отримують 15% премії при ощадному вкладі до 4 тис. ньому. марок. Тим самим у нових федеральних землях законодавство створює більш вагомий стимул для поліпшення житлової ситуації, що є там ще більш гострою, шляхом проведення приватних заходів щодо будівництва та реконструкції житла.
Структура ринку в Німеччині.
У 2000 році в Німеччині було прийнято рішення про видачу іпотечних кредитів для фінансування житла на загальну суму 79,1 млрд. євро. На цьому сегменті ринку лідирують ощадні каси, на частку яких припадає 35,3% від цієї суми. На другому місці - іпотечні банки, що мають частку в 27,1%. За ними йдуть будівельні ощадні каси з часткою в 22,1%. На ринку фінансування виробничих об'єктів нерухомості (загальний обсяг на кінець 2000 року - 217,6 млрд. євро) абсолютними лідерами були іпотечні банки, частка яких становила 50,4%. Друге і третє місця посідали відповідно ощадні каси (18,2%) і державні банки федеральних земель (16,3%). Саме показники в житловому секторі ілюструють той факт, що іпотечні банки відіграють важливу роль у фінансуванні об'єктів нерухомості. Для того, щоб вибудувати самодостатню систему житлового будівництва потрібно, однак, провести й інші інституціональні реформи, в тому числі, у фінансовому секторі. Так, наприклад, наявність системи будівельно-ощадних кас і відповідна структуру сектора комерційних банків дозволить брати участь у кредитуванні житлового будівництва не тільки спеціалізованим установам, а й також іншим банкам.
4. Європейський досвід іпотеки (однорівнева система).
Відзначимо основні риси європейської моделі:
всеосяжна державна підтримка учасників системи;
державне регулювання шляхом встановлення правил гри.
Система іпотечного кредитування не тільки знімає соціальні проблеми, а й виступає локомотивом економіки держави.
Послідовність формування системи іпотечного кредитування.
Вивчення історичного досвіду створення системи іпотечного кредитування дозволяє не тільки розуміти основні правові та економічні сторони питання, а й враховувати послідовність її формування, а також чинники впливу економічних умов зовнішнього середовища на систему.
Перший етап формування системи пов'язаний із створенням інституту первинної іпотеки. На цьому етапі відбуваються перші спроби стандартизації оформлення боргових зобов'язань позичальників з використанням застави нерухомості та наданням додаткових гарантій. Наприклад, гарантії третіх осіб, розподіл ризиків за зобов'язаннями з одного позичальника на групу, встановлення лімітів виділення кредитів залежно від оціночної вартості застави. Всі угоди між учасниками інфраструктури ринку первинної іпотеки реєструються і підлягають спеціалізованому обліку. Як правило, кредитування здійснюється на тривалий термін (не менше 10 років) під низькі відсотки (не більше 7-8% річних).
Другий етап розвитку системи пов'язаний з формуванням вторинного ринку іпотеки і механізму підвищення ліквідності емісійних цінних паперів. На цьому етапі з'являються спеціалізовані кредитно-фінансові установи, які виробляють емісію "заставних листів" стандартного зразка без зазначення конкретного майна, що відповідає за зобов'язаннями. Володар закладного листа став мати безпосереднє вимога до його емітенту. Цей захід дозволив істотно розширити число інвесторів, які розміщують свої капітали в іпотечних паперах. Роль державного впливу та регулювання зростає: вводиться спеціалізований нагляд і контроль за діяльністю іпотечних банків, накладаються обмеження на емітентів паперів, і регулюється обсяг емісії.
Третій етап розвитку системи пов'язаний з інтеграцією територіальних систем іпотечного кредитування в національні та подальшим вдосконаленням фінансових інструментів вторинного ринку.
Особливої уваги заслуговує той факт, що становлення системи іпотечного кредитування відбувається в умовах, не тільки не відрізняються економічною стабільністю, а, навпаки, деколи і кризових. Ця обставина дозволяє розглядати процес створення системи іпотечного кредитування як міру, сприяє стабілізації економіки країни, що відбувається за рахунок залучення інвестицій в реальний сектор економіки і зміцнення фінансового ринку. Зокрема, при відновленні післявоєнної Німеччини, як і за часів Великої американської депресії, механізм іпотечного кредитування використовувався, як один з основних заходів виведення економіки цих країн з глибокої кризи.
Перспективність «системи будзаощадження».
Розглядаючи сучасний європейський досвід, відзначимо, що особливої уваги заслуговує вивчення так званої "системи будзаощадження". Найбільш вражаючий успіх у практичному використанні даної моделі досягнуть в Німеччині. Вона вдало поєднує механізми нагромадження з механізмами кредитування громадян, а також із заходами державної підтримки та стимулювання. Ця система рекомендована, як найбільш перспективна, авторами книги "Основи організації іпотечного кредитування" Кудрявцевим В.А. і Кудрявцевою Є.В., які розглянули основи поширених у світі систем організації іпотечного кредитування. Вони вперше у вітчизняній літературі комплексно висвітлили організацію іпотеки в рамках теорій уявлення про функціонування фінансових систем.
Ссудосберегающая модель - це "збалансована автономна модель". Ключовим відмітною ознакою даної моделі є ощадно-позиковий принцип її функціонування. При такому принципі кредитні ресурси не запозичуються на відкритому ринку капіталів, а цілеспрямовано формуються за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. У рамках цієї моделі право на одержання позики виникає у позичальника тільки в тому випадку, якщо раніше він направляв у систему свої тимчасово вільні грошові кошти, причому сума заощаджень має бути приблизно рівною сумі кредиту, на який він має право розраховувати. Це є істотним мінусом для конкретного позичальника, так як відсуває в часі момент можливого придбання нерухомості. Однак у цієї моделі є і серйозні плюси, так як потенційно дана модель менш інших залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку в силу своєї автономності.
Для іпотечного банку вже не стоїть питання, де і за якою ціною знайти кредитні ресурси, а необхідно лише встановити розумну маржу за свої послуги. Самі ж ставки доходу за вкладами і ставки відсотка за користування кредитом теоретично можуть бути встановлені на довільному рівні. Це якість збалансованої автономної моделі має особливо важливе значення для розвитку іпотечного кредитування в країнах з нестійкою економікою, з тією лише застереженням, що взаєморозрахунки повинні реалізовуватися в "твердій" валюті.
Практично механізм діє таким чином. Громадяни, які бажають придбати житло, включаються у взаємодію зі спеціалізованою фінансово-кредитною системою за 2 роки - 10 років до цього. Виходячи зі своїх можливостей, вони вносять гроші у спеціалізовані чи ощадкаси до накопичення приблизно 45-50% від вартості майбутнього житла, після чого набувають право на отримання державної дотації (до 10% від вартості житла) і право на отримання пільгового кредиту для оплати бракуючої його частини. Погашення цього кредиту зазвичай триває 10-15 років.
Завдяки накопиченню на першому етапі фінансових ресурсів за рахунок цільових внесків у кредитних установ є можливість використовувати ці кошти для видачі позичок тим громадянам, які звернулися в цю систему раніше і вже вийшли на другий етап отримання кредитів. Німецька модель будзаощадження значно менше пов'язана і менш залежна від функціонування вторинного ринку цінних паперів під заставні на нерухомість. Поєднання в одній особі вкладника з ссудополучателем є типовою рисою цієї моделі іпотечного кредитування. До виплати загальної суми вкладник є кредитором, а після надання йому позички з боку будощадкаси він стає її боржником.
Вже при укладанні договору вкладник-учасник набуває право на надання позики, в якій йому не може бути відмовлено. Процентна ставка по цій позиці протягом усього терміну дії є стабільною і поза конкуренцією низькою - від 4,5% до 8,5%. У залежності від тарифу терміни дії позики коливаються від 6,5 до 18 років. У період накопичення на вклади нараховується процентна ставка, яка складає 2,5% -4,5% в залежності від соціального статусу позичальника та умов договору про надання позики. Базування німецької системи будзаощадження на цільових внесках громадян, як основному джерелі кредитних ресурсів визначає дві основні вигоди: власний капітал, накопичений вчасно, зменшує розмір щомісячних виплат ссудополучателя згодом і збільшує обсяг фінансування при будівництві; власний капітал служить буфером, коли внаслідок коливань процентних ставок межа платоспроможності ссудополучателя підвищується.
Якщо є висока частка власного капіталу, то тільки частина придбаної нерухомості є гарантією надійності для отриманої позики. Якщо внаслідок коливань процентних ставок межа платоспроможності ссудополучателя перевищується, то можна збільшити розмір отриманої позики на перехідний період, щоб врівноважити підвищення процентних ставок. Існує державна підтримка системи будзаощадження. Держава стимулює накопичення власного капіталу шляхом надання субсидій на житлове будівництво або податкових привілеїв. Вкладник має можливість самостійно вибрати вид стимулювання.
Відзначимо головні вигоди системи будзаощадження для держави:
держава може частково перенести відповідальність за вирішення житлової проблеми в країні на приватних інвесторів і тому підтримує приватну ініціативу;
державі створення власності на житлову площу більш вигідно, ніж будівництво квартир під оренду; звідси випливає висока ефективність при відносно низьких витратах; держава, таким чином, робить внесок у стабілізацію народного господарства;
в рамках закону про участь держави в освіті майна держава стимулює будзаощадження за допомогою додавання до засобів громадян певних доплат роботодавців, одне тимчасово враховуючи їх при оподаткуванні.
Труднощі адаптації «системи будзаощадження» в умовах російської економіки.
Обговорюючи проблему адаптації однорівневої системи іпотечного кредитування в сучасній Росії, відзначимо, і зробимо висновок про неможливість масового, соціально-значущого ринку іпотечного кредитування в умовах пред'явлення до іпотечних банкам універсальних нормативів як до будь-яким іншим комерційним банкам. Недосконалість сучасного російського законодавства робить роботу потенційних учасників цього ринку невигідною. Виходом з цієї проблеми є прийняття спеціального закону про іпотечні банки, що встановлює особливі нормативи діяльності; правового режиму емісійних цінних паперів; форм і методів державного контролю над операціями іпотечних банків з цими паперами. Ці заходи повинні знизити витрати учасників ринку іпотечного кредитування та забезпечити працездатність системи.
Однак, незважаючи на справедливість висновку, ці пропозиції не дають відповіді ще на ряд питань. Чи зможе середньостатистичний росіянин оплачувати кредити, відповідні нинішньому рівню ставки рефінансування Центробанку - 50-60% річних? Якщо ні, то яка частина населення може? Як забезпечити довгострокові активи при короткострокових пасивах? Умови кредитування встановлювати з постійними параметрами або зі змінними, в залежності від інфляції? Якщо зі змінними, то як забезпечити, щоб рівень інфляції відповідав рівню доходів населення? На жаль, відповіді на ці питання відомі.
В даний час на ринку капіталу немає довгих і «дешевих» грошей. Ті ресурси, які пропонуються, можуть обслужити лише багаті люди, давно вирішили свої житлові проблеми. У цьому випадку в систему іпотечного кредитування на перехідний період потрібно впроваджувати спеціальні механізми, що дозволяють втягнути в систему широкі верстви населення.
У ряді регіонів нашої країни робляться спроби використання представленої моделі. Кудрявцева у своїй книзі, порівнюючи системи іпотечного кредитування, перевагу віддають позикоощадних моделі у зв'язку з її автономністю, а значить, незалежністю від фінансового ринку. Однак, тут закладено протиріччя в курсовій різниці валюти позикових і поворотних коштів. Якщо заощадження виробляються, наприклад, в доларах США, а повернення здійснюється в рублях, виникає необхідність покривати не тільки% з обслуговування кредиту, а й курсову різницю валют. Друга складова, як правило, в умовах нестійкої економіки представляє собою значну величину. Незважаючи на гадану замкнутість і консервативність ссудосберегающей системи, вона може впасти при стрибку курсу долара, який. Наприклад, мав місце 17 серпня 1998
Другий значний недолік, який характерний для цієї системи в умовах російської економіки, - це відсутність надійних гарантій для заощаджень. За умовами позикоощадних системи її учасник від 3 до 5 років накопичує ресурси, а потім кредитується. У зв'язку з тим, що в Росії протягом останніх 10 років населення, як мінімум 3 рази, втрачало заощадження на рахунках банків, в даний час відсутня реальна можливість застосування цієї технології для накопичення коштів. Найбільш популярним способом накопичення є купівля готівкової валюти економічно розвинених країн.
Список літератури
Для підготовки даної роботи були використані матеріали з сайту http://www.park.ru/