Договір управління багатоквартирним будинком

У сучасному законодавстві з'явилося нове поняття - «керуюча організація». Під управлінням житловим фондом розуміється діяльність по забезпеченню утримання, експлуатації і ремонту багатоквартирних будинків, а також надання комунальних послуг.
Договір управління є двостороннім і оплатним договором. Керуюча організація повинна отримувати винагороду за здійснення своєї діяльності. У коментованій статті передбачено, що в договорі вказується порядок визначення ціни договору. У даному випадку мова йде про винагороду керуючої організації. Здається, що можна безпосередньо вказати і ціну договору, а не тільки порядок її визначення.
Предметом даного договору є здійснення робіт і надання послуг з утримання та ремонту багатоквартирного будинку, а також надання комунальних послуг власникам приміщень у цьому будинку.
Договір управління багатоквартирним будинком є ​​самостійним договором, передбаченим законом. У законі встановлені суттєві умови договору управління.
З приводу правової природи даного договору висловлюються різні точки зору. Поширеною є позиція, що договір управління багатоквартирним будинком носить змішаний характер і містить в собі ознаки договорів возмездного надання послуг і підряду [4]
Однак більш обгрунтованою видається позиція В.М. Симонова про те, що даний договір є самостійним договором. На користь самостійності даного договору свідчить те, що він врегульовано спеціальними нормами житлового законодавства.
Віднесення аналізованого договору до змішаних неможливо, так як змішаний договір - це договір, не передбачений законами чи іншими правовими актами, але містить елементи різних договорів, передбачених законодавством.
Оскільки регулювання відносин з управління багатоквартирними будинками віднесено до відання житлового законодавства, договір управління багатоквартирними будинками повинен регламентуватися, перш за все, житловим законодавством. При застосуванні положень цивільного законодавства у розглянутому випадку варто враховувати положення ст. 8 ЖК РФ, відповідно до якої до житлових відносин, пов'язаних з ремонтом, використанням інженерного обладнання, наданням комунальних послуг, внесенням плати за комунальні послуги, застосовується відповідне законодавство з урахуванням вимог, встановлених Житловим кодексом.
Договір управління багатоквартирним будинком повинен бути оформлений в простій письмовій формі. Необхідності нотаріального посвідчення або іншої спеціальної реєстрації законодавець для даного договору не передбачив.
Договір управління багатоквартирним будинком не можна визнати публічним, тому що умови управління багатоквартирним будинком встановлюються загальними зборами власників з урахуванням специфіки об'єкта управління та інших обставин. Отже, в даному випадку не може бути дотримана вимога про рівність умов для кожного, хто звернувся, передбачене для публічного договору (ст. 426 ЦК РФ). Тому обов'язок укласти договір повинна передбачатися особливо. Підставою для відмови в укладанні договору має бути відсутність у керуючої організації можливості укласти відповідний договір, зокрема, якщо у неї відсутня технічна можливість виконати умови, передбачені рішенням загальних зборів власників.
До розгляду порядку укладення договору і його умов слід звернути увагу на найменування даного договору - договір управління багатоквартирним будинком. Враховуючи, що поняття «багатоквартирний будинок» включає в себе як спільне майно, так і окремі житлові та нежитлові приміщення [5], більш точно слід було б назвати даний договір договором управління спільним майном багатоквартирного будинку, тому що на керуючу організацію покладається лише підтримку в належному стані об'єктів спільної часткової власності. Що стосується окремих приміщень, то керуюча організація лише забезпечує їх власникам і іншим користувачам надання комунальних та інших послуг, передбачених договором, але не надає послуги і не здійснює роботи з утримання та ремонту цих приміщень.
Укладення договору управління багатоквартирним будинком передбачається як у випадку вибору керуючої організації безпосередньо власниками приміщень багатоквартирного будинку, так і при визначенні керуючої організації за результатами конкурсу з відбору керуючої організації, проведеного органом місцевого самоврядування.
Процедура укладення договору управління багатоквартирним будинком має відмінності в залежності від того, ким була обрана керуюча організація, а також від того, підписується даний договір безпосередньо власниками чи на укладення договору здійснюється створеним власниками приміщень товариством власників житла або спеціалізованим кооперативом.
Вибір керуючої організації може бути здійснено власниками приміщень багатоквартирного будинку на загальних зборах (подп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, приймаються більшістю голосів від загального числа голосів приймають участь у цьому зібранні власників приміщень у багатоквартирному будинку (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким чином, для вибору способу управління і обрання конкретної керуючої організації досить простої більшості голосів. Не виключається при цьому можливості проведення зборів в заочній формі.
Рішення загальних зборів про вибір керуючої організації, а також умови, на яких власники бажають укласти договір управління, вказуються в протоколі загальних зборів.
Протокол складається в письмовій формі, підписується головою та секретарем, а також членами лічильної комісії. У протоколі в обов'язковому порядку зазначаються дата і місце проведення загальних зборів власників, порядок денний, кворум.
У рішенні загальних зборів при виборі в якості способу управління керуючої організації необхідно вказати, з якою саме керуючої організацією власники збираються укласти договір управління багатоквартирним будинком. Крім того, повинні визначатися умови, на яких власники збираються укласти договір з керуючою організацією. В обов'язковому порядку визначаються умови, зазначені у п. 3 ст. 162 ЖК в якості істотних. За рішенням загальних зборів у договір можуть бути включені й інші умови.
Законодавством не встановлюється обов'язки керуючих організацій укласти договір управління багатоквартирним будинком з будь-якими, що звернулися до неї власниками. Однак для того щоб механізм обрання керуючої організації міг бути реалізований, закріплення зазначеного обов'язку необхідно. В іншому випадку виходить, що до ухвалення рішення про вибір певної керуючої організації власникам попередньо слід з'ясувати, чи згодна керуюча організація на укладення договору управління відповідним будинком.
Договір управління багатоквартирним будинком не можна визнати публічним, тому що умови управління багатоквартирним будинком встановлюються загальними зборами власників з урахуванням специфіки об'єкта управління та інших обставин. Отже, в даному випадку не може бути дотримана вимога про рівність умов для кожного, хто звернувся, передбачене для публічного договору [6]. Тому обов'язок укласти договір повинна передбачатися особливо. Підставою для відмови в укладанні договору має бути відсутність у керуючої організації можливості укласти відповідний договір, зокрема, якщо у неї відсутня технічна можливість виконати умови, передбачені рішенням загальних зборів власників.
При встановленні загальними зборами умов договору управління багатоквартирним будинком доцільно їх попереднє узгодження з керуючою організацією, у тому числі в частині оцінки тих витрат, які необхідні для підтримки багатоквартирного будинку в належному стані. Ймовірно, на практиці умови будуть пропонуватися керуючої організацією і уточнюватися стосовно конкретного об'єкта управління.
При відсутності практики укладання договорів управління багатоквартирним будинком важливе значення набувають зразкові договори, розроблені органами управління окремих суб'єктів РФ.
Законодавство також прямо не встановлює можливості власників приміщень будинку пред'являти вимоги про спонукання кого-небудь з співвласників, які відмовляються укласти договір управління, укласти відповідний договір. Разом з тим, оскільки рішення загальних зборів є обов'язковими для всіх власників, а ухилення власника від укладення договору управління зачіпає інтереси інших власників, є підстави визнати за ними право вимагати виконання рішення загальних зборів у примусовому порядку. [7] Право вимагати укладення договору слід було б надати і організації, залученої для управління багатоквартирним будинком, тому що вона повинна приступити до виконання своїх обов'язків не пізніше ніж через тридцять днів з дня підписання договору управління багатоквартирним будинком з першим власником приміщення, якщо інше не встановлено договором.
Якщо договір укладається за результатами конкурсу з відбору керуючої організації, переможець конкурсу протягом 10 робочих днів з дати затвердження протоколу конкурсу представляє організатору конкурсу підписаний ним проект договору управління багатоквартирним будинком, а також забезпечення виконання зобов'язань. Неподання проекту договору організатору конкурсу розглядається як ухилення від укладення договору.
Надання проекту договору управління багатоквартирним будинком організатору конкурсу дозволяє проконтролювати дотримання переможцем конкурсу його умов. Це важливо, тому що всі істотні умови договору управління при визначенні керуючої організації за конкурсом встановлюються в конкурсній документації.
Переможець конкурсу також протягом 20 днів з дати затвердження протоколу конкурсу направляє підписані ним проекти договорів управління багатоквартирним будинком власникам приміщень у багатоквартирному будинку для підписання вказаних договорів у порядку, встановленому статтею 445 ГК РФ.
Слід зазначити, що Житловий кодекс передбачає застосування ст. 445 ГК РФ у цілому. Тобто передбачається можливість направлення адресатом пропозиції укласти договір протоколу розбіжностей. Враховуючи передбачений законодавством порядок визначення умов договір управління багатоквартирним будинком, ці умови не можуть бути предметом спору між власниками приміщень багатоквартирного будинку і керуючої організацією.
Щоб уникнути спірних ситуацій орган місцевого самоврядування протягом десяти днів з дня проведення відкритого конкурсу повідомляє всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку про результати зазначеного конкурсу та про умови договору управління цим будинком. Представляється, що претензії власників з приводу умов договору повинні пред'являтися до особи, що організував конкурс і визначив відповідні умови в конкурсній документації.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані укласти договір управління цим будинком з керуючою організацією, обраною за результатами відкритого конкурсу в порядку, встановленому ст. 445 ГК РФ. Таким чином, укладення договору є обов'язковим як для керуючої організації, так і для власників приміщень. При ухиленні від укладення договору з боку власників, керуюча організація може вимагати в судовому порядку спонукання укласти договір. Слід звернути увагу, що ст. 445 ГК РФ передбачає лише можливість спонукання до укладення договору контрагента. Можливість пред'явлення в даному випадку вимог іншими власниками приміщень багатоквартирного будинку сумнівна, тому що в розглянутому випадку обов'язок укласти договір виникає не на підставі рішення загальних зборів, а випливає з законодавства, що передбачає примушування до укладення договору в цих випадках тільки з боку контрагента.
За загальним правилом договір управління багатоквартирним будинком укладається з кожним із власників на однакових умовах. При цьому договір оформляється у письмовій формі у вигляді єдиного документа.
Укладення договору з кожним з співвласників видається не зовсім виправданим. Оскільки договір укладається з однієї керуючої організацією, на однакових умовах для всіх власників, представляється допустимим закріплення в законодавстві можливості укладення одного договору власників з керуючою організацією. Для цього було б достатньо за рішенням загальних зборів надати обраному власниками представнику право на укладення відповідного договору на затверджених зборами умовах. Що стосується розмірів плати, що вноситься кожним з співвласників, то вона може бути визначена і в єдиному договорі, тому що вона буде обчислюватися за єдиними тарифами з урахуванням частки кожного з співвласників у спільному майні.
Якщо власниками створено товариство власників житла або спеціалізований житловий кооператив, договір управління багатоквартирним будинком полягає уповноваженою органом товариства власників житла або спеціалізованого житлового кооперативу. Так, згідно зі ст. 148 ЖК РФ укладення договору управління багатоквартирним будинком віднесено до компетенції правління товариства. При цьому слід зазначити, що правління лише укладає такий договір. Що стосується ухвалення рішення про притягнення керуючої організації, то воно повинно здійснюватися загальними зборами.
Хоча Житловий кодекс не встановлює будь-яких вимог до керуючої організації, враховуючи характер діяльності такої організації, слід зробити висновок, що вона повинна бути створена в одній з форм, передбачених для комерційних організацій.
Правила проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком допускають можливість залучення в якості керуючої організації індивідуального підприємця. Правомірність розширювального тлумачення поняття «керуюча організація» іноді обгрунтовують посиланням на п. 3 ст. 23 ЦК РФ. Згідно з цією нормою, до підприємницької діяльності громадян, здійснюваної без утворення юридичної особи, відповідно застосовуються правила ЦК РФ, які регулюють діяльність юридичних осіб, які є комерційними організаціями, якщо інше не випливає із закону, інших правових актів чи істоти правовідносин.
Однак це положення не дає достатніх підстав для розширення поняття «керуюча організація», тому що в ньому йде мова про застосування норм Цивільного кодексу РФ про порядок здійснення такої діяльності, але не про те, що індивідуальний підприємець може здійснювати всі ті види діяльності, які вправі здійснювати комерційні організації. У тому випадку, якщо законодавець передбачає здійснення будь-якої діяльності як юридичною особою, так і громадянином-підприємцем, використовується поняття «особа, яка здійснює підприємницьку діяльність».
Відсутність чіткої правової регламентації статусу керуючої організації не означає можливості розширювального тлумачення положень та норм житлового законодавства.
При відсутності ліцензування діяльності керуючих організацій доцільно було б встановити вимоги до наявності в організації кваліфікованих фахівців, а також вимоги до мінімального розміру статутного капіталу такої організації. Крім того, для забезпечення інтересів власників приміщень можливе введення обов'язкового страхування цивільної відповідальності керівників організацій за договорами управління багатоквартирним будинком. При цьому страхування сума повинна співвідноситися з вартістю спільного майна багатоквартирного будинку, а також розміром коштів власників, внесених на утримання і ремонт зазначеного майна.
Договір управління багатоквартирним будинком є ​​консенсуальним і вважається укладеним з моменту досягнення угоди у встановленій формі з усіх істотних умов. З моменту укладення договору починає обчислюватися строк початку виконання керуючої організацією своїх обов'язків. Відповідно Житловим кодексом керуюча організація повинна приступити до їх виконання не пізніше ніж через 30 днів з моменту підписання договору. Слід зазначити, що дане правило є диспозитивним. У договорі може передбачатися і інший термін для початку виконання керуючої організацією своїх обов'язків.
Договір управління багатоквартирним будинком полягає в цілях управління, тобто для здійснення керуючої організацією комплексу юридично значущих і фактичних дій, спрямованих на забезпечення належного утримання та ремонту спільного майна багатоквартирного будинку, а також надання комунальних послуг власникам і іншим користувачам приміщень. При цьому договір управління багатоквартирним будинком, на відміну від договору довірчого управління майном, не передбачає передачі правомочностей власників керуючої організації, а також передачі керуючої організації самого майна. Відчуження даного майна в цілому в будь-якій формі без передачі прав на житлові та нежитлові приміщення в будинку неможливо.
Відповідно, не потрібно передачі будинку на баланс керуючої організації, складання актів прийому-передачі і т.д. До договору повинен додаватися лише перелік об'єктів, що становлять спільне майно, належну експлуатацію яких зобов'язана забезпечити керуюча організація. Даний перелік має бути невід'ємною частиною договору управління.
Як вказується в листі Минрегиона РФ від 20 грудня 2006 р. № 14316-РМ/07 «Про передачу багатоквартирних будинків при виборі способу управління», законодавство Російської Федерації не передбачає передачу багатоквартирного будинку як об'єкта нерухомого майна власникам приміщень, знову обраної керуючої організації або створеному товариству власників житла. Житловим кодексом РФ передбачена тільки передача технічної документації на багатоквартирний будинок і інших пов'язаних з управлінням таким будинком документів.
Багатоквартирний будинок, в якому приміщення належать двом і більше різних власникам, незалежно від відомостей бухгалтерського обліку не може вважатися належним одній особі. Спільне майно в таких багатоквартирних будинках знаходиться у спільній частковій власності всіх власників приміщень.
Облік багатоквартирного будинку, приміщення в якому належать двом і більше різних власникам, в реєстрі муніципального (державного) майна та / або бухгалтерський облік багатоквартирного будинку на балансі керуючої чи іншої організації слід вважати неправомірним.
Житлові і нежитлові приміщення, права державної чи муніципальної власності на які припинені в результаті приватизації та інших цивільно-правових угод, відповідно до законодавства Російської Федерації про бухгалтерський облік списуються з балансу унітарних підприємств або державних і муніципальних установ, за якими вони були закріплені на праві господарського відання або оперативного управління.
У переліку загального майна багатоквартирного будинку слід відобразити відомості про стан об'єктів загального майна багатоквартирного будинку на момент передачі в управління. Відомості про стан спільного майна можуть бути використані згодом для оцінки результативності роботи організації, яка керувала багатоквартирним будинком, а також для планування робіт з управління, обслуговування та ремонту спільного майна власників приміщень багатоквартирного будинку.
Передачі керуючої організації підлягає технічна документація на багатоквартирний будинок і інші документи, пов'язані з управлінням багатоквартирним будинком. Перелік документації, яка передається повинен також додаватися до договору управління.
Згідно зі ст. 162 ЖК РФ передача технічної документації повинна здійснюватися за тридцять днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком. Аналогічна обов'язок виникає у будь-яких осіб, які надають власникам приміщень послуги з утримання та (або) виконують роботи з ремонту загального майна в багатоквартирному будинку на підставах, що виникли до введення в дію Житлового кодексу.
Оскільки Житловий кодекс не встановлює інше, що є в наявності технічна документація повинна передаватися безоплатно.
Слід зазначити, що вступ договору управління багатоквартирним будинком в силу і виникнення обов'язків з управління не залежить від передачі відповідної документації. Разом з тим, тому що експлуатація багатоквартирного будинку без зазначеної документації скрутна, керуюча організація має право вимагати від осіб, у яких знаходиться технічна документація, її передачі керуючої організації.
Технічна документація на багатоквартирний будинок включає в себе:
а) документи технічного обліку житлового фонду, що містять відомості про стан загального майна;
б) документи (акти) про приймання результатів робіт;
в) акти огляду, перевірки стану (випробування) інженерних комунікацій, приладів обліку, механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання, що обслуговує більше одного приміщення в багатоквартирному будинку, конструктивних частин багатоквартирного будинку (даху, огороджувальних несучих та ненесучих конструкцій багатоквартирного будинку, об'єктів, розташованих на земельній ділянці, та інших частин загального майна) на відповідність їх експлуатаційних якостей встановленим вимогам;
г) інструкцію по експлуатації багатоквартирного будинку за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення державної політики та нормативного правового регулювання у сфері будівництва, архітектури, містобудування та житлово-комунального господарства, для будинків, дозвіл на введення в експлуатацію яких отримано після 1 липня 2007 Зазначена інструкція включає в себе рекомендації забудовника (підрядника) за змістом і ремонту загального майна, рекомендовані строки служби окремих частин загального майна, а також може включати в себе рекомендації проектувальників, постачальників будівельних матеріалів і устаткування, субпідрядників.
До складу інших документів, пов'язаних з управлінням багатоквартирним будинком, включаються:
а) копія кадастрового плану (карти) земельної ділянки, засвідчена органом, що здійснює діяльність з ведення державного земельного кадастру;
б) виписка з Реєстру, містить відомості про зареєстровані права на об'єкти нерухомості, що є спільним майном;
в) засвідчена уповноваженим органом місцевого самоврядування копія містобудівного плану земельної ділянки за встановленою формою (для багатоквартирних будинків, будівництво, реконструкція або капітальний ремонт яких здійснювалися на підставі дозволу на будівництво, отриманого після встановлення Урядом РФ форми містобудівного плану земельної ділянки);
г) документи, в яких зазначаються зміст і сфера дії сервітуту чи інших обтяжень, з додатком завіреного відповідною організацією (органом) з державного обліку об'єктів нерухомого майна плану, на якому відмічені сфера дії і кордон сервітуту чи інших обтяжень, що відноситься до частини земельної ділянки ( за наявності сервітуту);
д) проектна документація (копія проектної документації) на багатоквартирний будинок, відповідно до якої здійснено будівництво (реконструкція) багатоквартирного будинку (за наявності).
Істотні умови договору
Договір управління багатоквартирним будинком є ​​самостійним договором, передбаченим законом. У статті 162 ЖК РФ встановлені суттєві умови договору управління. Пункт 3 ст. 162 ЖК РФ визначив істотні умови, які повинні бути обов'язково вказані у договорі управління багатоквартирним будинком. До них відносяться:
а) склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку;
б) перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;
в) порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;
г) порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.
Договором управління встановлюються права та обов'язки сторін. Керуюча організація зобов'язана здійснювати утримання та ремонт багатоквартирного будинку, забезпечити належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території, а також надання власникам комунальних послуг. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані своєчасно здійснювати оплату утримання та ремонту приміщень у багатоквартирному будинку, спільного майна багатоквартирного будинку, надання комунальних послуг.
Договір управління багатоквартирним будинком може містити й інші умови, необхідні для повного врегулювання відносин сторін щодо здійснення управління.
Умови договору управління багатоквартирним будинком повинні бути єдиними для всіх власників приміщень у такому будинку. Не допускається встановлення різних умов для різних власників.
У пункті 5 цієї статті законодавець встановив обмеження щодо термінів дії договорів управління багатоквартирним будинком.
Статтею встановлені мінімальний і максимальний терміни, на які може бути укладений договір управління. Договір укладається на термін не менше одного року, але не більше ніж на п'ять років. Після укладення договору управління керуюча організація у термін не пізніше 30 днів повинна приступити до виконання своїх обов'язків за даним договором, якщо інший строк не встановлений договором управління. Відповідно, якщо для керуючої організації встановлено законом такий термін, то слід було б встановити в цьому ж законі і особа, що надає документацію керуючої організації, і термін її надання. Так, наприклад, в коментованій статті йдеться, що керуюча організація за 30 днів до припинення договору управління зобов'язана передати технічну документацію на багатоквартирний будинок і всі інші документи, а ким і в які терміни їй нададуть цю документацію, в цьому Кодексі не передбачено.
Якщо після закінчення терміну дії договору управління багатоквартирним будинком жодна зі сторін не заявила про припинення його дії, то даний договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.
Законодавець зобов'язав керуючу організацію приступити до виконання своїх функцій не пізніше ніж через тридцять днів після підписання договору управління багатоквартирним будинком.
Більший або менший строк може бути передбачений у самому договорі управління багатоквартирним будинком.
Перелік необхідних робіт і послуг є істотною умовою договору управління. Також у договір повинен бути включено перелік комунальних послуг, що надаються керуючої організацією власникам приміщень у багатоквартирному будинку. Перелік комунальних послуг міститься в цьому Кодексі: холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення).
Керуюча організація надає комунальні послуги на підставі договору з організаціями, і саме вона несе відповідальність перед власниками приміщень за надання комунальних послуг, перелік яких повинен включатися в договір.
У договорі також має бути вказано склад спільного майна багатоквартирного будинку. Однак зробити опис загального майна багатоквартирного будинку в договорі практично неможливо, та власник житлового приміщення може і не знати розміру і складу всього спільного майна. Здається, що в даному випадку до договору повинен бути доданий поверховий план багатоквартирного будинку із зазначенням розміру та складу приміщень та загального майна в багатоквартирному будинку або якийсь інший технічний документ. У статті є вказівка ​​на те, кому повертається керуючої організацією вся технічна документація, але при цьому не говориться про те, хто ж представить всі ці документи і всю технічну документацію керуючої організації. При наявності товариства власників житла або житлового кооперативу технічна документація на багатоквартирний будинок знаходиться в цих організаціях. Якщо таких організацій немає, то документації у власників приміщень може і не бути. Власники приміщень у багатоквартирному будинку, особливо громадяни, навряд чи її мають. Здається, що вирішення цієї проблеми можуть взяти на себе, наприклад, органи державної влади або органи місцевого самоврядування.
Склад загального майна багатоквартирного будинку повинен бути зазначений в договорі з кожним власником приміщення. Можна уявити собі обсяг кожного договору, що укладається керуючої організацією з власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Виникає законне питання: навіщо керуючої організації таку кількість описів складу спільного майна або таку кількість однакових документів, які додаються до договору?
У договорі вказується порядок визначення розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати.
Якщо договір укладається з товариством власників житла або житловим кооперативом, то вказуються ціна договору з управління всім багатоквартирним будинком та порядок її визначення. У цьому випадку загальні збори власників приміщень встановлює обов'язкові платежі кожного власника. У разі укладення договору управління з кожним власником приміщення в багатоквартирному будинку в договорі вказується розмір оплати робіт та послуг пропорційно частці кожного власника у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку з утримання та ремонту цього будинку та плати за комунальні послуги, а також порядок їх справляння.
Крім цього, у договорі управління багатоквартирним будинком повинен бути вказаний порядок контролю за виконанням зобов'язань керуючої організації. Форма і спосіб звіту встановлюється угодою сторін договору управління. Один з видів контролю за виконанням зобов'язань вказаний в ч. 11 статті. Там встановлено, що керуюча організація повинна надавати власникам приміщень звіт про виконання умов договору в строк, зазначений у договорі. Якщо такий строк не зазначений у договорі управління, то керуюча організація надає звіт щорічно протягом першого кварталу. При цьому кожному власнику приміщення в багатоквартирному будинку повинен бути посланий такий звіт.
Якщо договір управління укладається з товариством власників житла або житловим кооперативом, то порядок контролю встановити неважко. Інша справа, коли такий договір укладається з кожним власником. У цьому випадку контроль за виконанням зобов'язань керуючої організацією буде справою не простою. А якщо кожен власник приміщення в багатоквартирному будинку встановить свою форму і спосіб контролю, то керуюча організація повинна буде тільки тим і займатися, що звітувати перед власниками.
У договорі управління також повинні бути відображені і умови договору, встановлені загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Виконання умов договору управління, перелічених у коментованому статті, не викликає труднощів у випадках, коли договір укладається між товариством і керуючою організацією, і важко для випадків укладення такого договору з кожним власником приміщення в багатоквартирному будинку.
Договір управління повинен містити норми про відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання своїх обов'язків.
Зміна і розірвання договору
Зміна і розірвання договору управління можливі за згодою сторін або на підставах, передбачених нормами Цивільного кодексу РФ.
Якщо сторони прийшли до угоди про зміну або розірвання договору управління, то ця угода оформляється в письмовому вигляді. При укладанні угоди про зміну умов договору права та обов'язки сторін зберігаються в зміненому вигляді.
У разі укладення угоди про розірвання договору управління права і обов'язки сторін договору повинні припинятися з моменту, встановленого в угоді, оскільки відразу неможливо припинити управлінням багатоквартирним будинком.
Договір управління може бути змінений або розірваний у судовому порядку на вимогу однієї із сторін при істотному порушенні договору другою стороною, а також в інших випадках, передбачених ГК РФ.
Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору [8].
Проте ЖК РФ передбачений ще один випадок розірвання договору управління. У ч. 3 ст. 161 цього Кодексу встановлено, що спосіб управління багатоквартирним будинком вибирається на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку і може бути змінений у будь-який час на підставі його рішення. Таким чином, якщо загальні збори вибере інший спосіб управління (наприклад, створить товариство власників житла), то укладений договір управління підлягає розірванню, оскільки право власників на зміну в будь-який час способу управління багатоквартирним будинком встановлено ЖК РФ.
Після закінчення терміну дії договору управління сторони вправі припинити договір або укласти його на інших умовах. Але при цьому сторона, яка бажає змінити умови договору, повинна у визначений термін до закінчення дії договору управління попередити іншу сторону про укладення нового договору на інших умовах. Відмова іншої сторони від укладення договору управління на інших умовах означає припинення дії договору управління після закінчення терміну його дії. Якщо після закінчення терміну дії договору управління жодна зі сторін не заявить про його припинення, то договір управління вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.
У коментованій статті не встановлено строк попередження про припинення договору або про відмову сторони укласти новий договір або продовжити дію вже укладеного договору. Судячи по терміну, зазначеного в ч. 10 статті, де встановлено, що керуюча організація за 30 днів до припинення договору управління зобов'язана передати технічну документацію на багатоквартирний будинок і всі інші документи, пов'язані з управлінням будинком, можна зробити висновок, що термін попередження про припинення договору повинен бути більш ніж 30 днів. В іншому випадку керуюча організація не буде знати про те, продовжений чи договір чи ні, і відповідно вона повинна буде повертати технічну документацію на багатоквартирний будинок власникам приміщень. Передача провадиться обраної загальними зборами керуючої організації, товариству власників житла або житловому кооперативу, при відсутності названих організацій - власнику приміщення, вказаною загальними зборами, а якщо він не названий, то будь-якому власнику приміщення в даному багатоквартирному будинку.
А повернення документації може означати, що керуюча організація не бажає продовжувати договір управління. Таким чином, без зазначення строку попередження про закінчення договору керуюча організація за 30 днів до закінчення строку не буде знати про бажання власників приміщень продовжити договір. Вважається, що цей строк у договорі необхідно прописати.
Після передачі документації та припинення терміну дії договору управління права і обов'язки керуючої організації з управління даними багатоквартирним будинком припиняються.
Глава 2. Висновок зміна і розірвання договору управління багатоквартирним будинком
У ст. 161 Житлового кодексу Російської Федерації встановлено обов'язок власників приміщень у багатоквартирному будинку по вибору способу управління своїм будинком. Договір управління вважається, як я раніше вже вказував, змішаним, з елементами договорів возмездного надання послуг, підряду та агентського договору
Між тим, незважаючи на те що такий висновок почасти знаходить підтвердження в окремих нормах Житлового кодексу РФ, в цілому я не можу погодитися з ним, оскільки це не тільки не відповідає сутності управління, але і фактично спотворює співвідношення названих категорій. Для виправлення ситуації необхідно виявити недоліки законодавства, що лежать в основі утворення подібної думки.
Як вже було сказано, у ст. 161 ЖК управління керуючої організацією поряд з безпосереднім управлінням і управлінням ТСЖ виведено в ранг самостійного способу управління. Це свідчить про особливі стосунки власників приміщень багатоквартирного будинку з обраної керуючої організацією. Тобто якщо вибір власників упав на управління через керуючу організацію, то крім належного утримання, ремонту спільного майна та надання комунальних послуг, за аналогією з ТСЖ (ст. 137 ЖК), в рамках здійснення управління на управляючу організацію покладаються більш широкі функції. Управління має охоплювати діяльність по реалізації правомочностей власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також щодо захисту їх прав і законних інтересів від третіх осіб. В іншому випадку має місце безпосереднє управління, при якому власники уклали різні договори на обслуговування багатоквартирного будинку, а управління керуючої організацією як спосіб управління не може виступати альтернативою ТСЖ і безпосереднього управління. Тоді стає неможливим висунення крім належного утримання та надання комунальних послуг будь-яких вимог до керуючої організації, а саме щодо оптимізації витрат, ефективності використання загальних доходів, примноженню вартості майна. А між тим, як видається, ці завдання є не менш важливими, ніж утримання спільного майна та надання комунальних послуг при здійсненні управління багатоквартирним будинком.
Даний аспект знаходить підтвердження і в Постанові Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. № 491 «Про затвердження Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку та Правил зміни розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання і ремонту загального майна в багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість », що виділяє форми здійснення власниками приміщень у багатоквартирному будинку належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку при різних способах управління. Постанова чітко розділяє договір управління багатоквартирним будинком і договір про утримання та ремонті спільного майна.
Насправді управління багатоквартирним будинком є ​​не конкретні угоди і фактичні дії, а в цілому діяльність з управління майном. При цьому конкретні види операцій та фактичні дії керуючої організації, послідовність і порядок їх здійснення особливого правового значення не мають. Для власників приміщень разом із забезпеченням збереження їх майна важливо також, щоб діяльність керуючої організації забезпечувала ефективне управління ім. Тільки в цьому випадку можна говорити про належне виконання зобов'язань, що випливають з договору управління багатоквартирним будинком.
Всі вищенаведені обставини дозволяють побачити в договорі управління багатоквартирним будинком, що укладається між власником і професійною організацією, схожі риси з договором довірчого управління чужим майном.
Щоб перевірити цю тезу, необхідно детально дослідити договір управління багатоквартирним будинком як юридичний факт у цілому і окремі його елементи, виділивши його особливості, з яких виникають відносини з професійного управління, завдяки чому можна буде виявити його загальні та специфічні ознаки. Це дасть можливість розмежувати його із суміжними договорами, а також знайти шляхи подолання протиріч, що є в Житловому кодексі, спотворюють його місце в загальній системі цивільно-правових договорів.
Так, при здійсненні управління багатоквартирним будинком, як і в довірчому управлінні, однією стороною в угодах завжди повинна виступати керуюча організація (комерційна організація). Вона діє від свого імені, в інтересах і за рахунок власників приміщень. Треба сказати, що подібна модель відносин, окрім договору довірчого управління майном, складається також в агентських договорах (що будуються за типом договору комісії) між агентом і комітентом, у відповідності з конкретними вказівками останнього. Однак на відміну від агентської (де необхідні конкретні вказівки комітента), а також від договору підряду і надання послуг у договорі управління багатоквартирним будинком, як вже було сказано, коло повноважень керуючої організації істотно ширше і не обмежується здійсненням юридичних дій або однієї або декількох угод. Договір управління багатоквартирним будинком дозволяє керуючої організації здійснювати також будь-які дії фактичного характеру відповідно до умов договору. Інакше кажучи, власники приміщень на підставі укладеного договору з керуючою організацією передають йому сукупність правових можливостей щодо реалізації цілого ряду своїх правомочностей.
Таким чином, керуюча організація, не володіючи правом власності на передане в управління майно, має право й одночасно зобов'язана вчиняти щодо його дії, що відповідають умовам управління (тобто договору та затвердженого власниками фінансового плану). При цьому все майно, придбане за рахунок цих коштів, належить на праві спільної часткової власності власникам приміщень у багатоквартирному будинку.
Ця теза почасти знаходить своє підтвердження у ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, згідно з якою багатоквартирний будинок може управлятися лише однієї керуючої організацією. Існуючий законодавчу заборону на управління одного багатоквартирного будинку двома і більше керуючими організаціями пояснюється тим, що співвласники вже розпорядилися всім майновим комплексом в цілому, передавши його за договором управління багатоквартирним будинком професійної організації, яка фактично і здійснює без малого всі правомочності власника щодо зазначеного майна згідно договором управління. Якщо ж власники вирішать розпорядитися цим майном іншим способом, наприклад шляхом передачі його іншій організації, що управляє в управління, вони повинні спочатку розірвати раніше укладеної ними відповідну угоду.
При наданні керуючої організації широких повноважень на передане в управління майно стає очевидним необхідність його відокремлення від іншого майна власників і майна організації, що управляє. Це дозволяє уникнути змішання доходів від використання майна, що знаходиться в управлінні, і самого майна з майном керуючого, а також можливих непорозумінь і зловживань з боку керуючої організації. У зв'язку з цим майно, передане на підставі договору управління багатоквартирним будинком, підлягає обліку на окремому балансі керуючої організації, а вступники грошові кошти (платежі, внески та інші доходи) обліковуються на окремих банківських рахунках.
Як відзначають М.І. Брагінський і В.В. Витрянский, завдяки такому відокремлення майно, передане в управління, набуває специфічного правовий режим, оскільки на його основі не створюється юридична особа, а воно бере участь у майновому обороті безпосередньо, що забезпечується за допомогою довірчого керуючого, що здійснює управління цим майном [9]. По суті, тільки такий режим дає можливість керуючої організації заміщати ТСЖ і спеціалізовані споживчі кооперативи, створюються власниками приміщень у багатоквартирному будинку.
Важливо зазначити, що наявність відокремленого майна, що виділяється для участі в цивільному обороті, є характерною особливістю і об'єднуючим початком для всіх різновидів договорів довірчого управління майном.
Відомо, що договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (п. 1 ст. 432 ГК РФ). У ЖК РФ передбачено, що договір управління багатоквартирним будинком повинен бути укладений в простій письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (ч. 1 ст. 162). Цікаво, що така ж форма встановлена ​​і для договору довірчого управління майном (ст. 1017 ЦК РФ).
Ще однією вимогою, дотримання якого є необхідним для визнання договору укладеним, є досягнення сторонами угоди з усіх істотних умов договору. Основні (істотні) умови, які повинні бути обговорені і узгоджені між власниками і керуючою організацією, зазначені у п. 3 ст. 162 ЖК РФ:
- Склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку;
- Перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;
- Порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;
- Порядок проведення контролю над виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.
Звертає на себе увагу те, що перераховані істотні умови договору управління багатоквартирним будинком відносяться до двох елементів договору: до його предмету та ціною.
Предмет договору управління багатоквартирним будинком, як і довірчого управління майном, є складним, він складається з двох об'єктів. Першим об'єктом згідно з визначенням законодавця є майно, передане в управління. Обов'язкове зазначення в договорі управління багатоквартирним будинком адреси будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і складу спільного майна в ньому (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), що дозволяє індивідуалізувати об'єкт управління, не викликає ніяких сумнівів. До того ж склад майна, переданого в управління, визнається істотною умовою і в договорі довірчого управління майном (ст. 1016 ЦК РФ).
Другим об'єктом у предметі договору управління багатоквартирним будинком є ​​перелік послуг і робіт з утримання та ремонту спільного майна, з чим ми вже висловлювали свою незгоду. Як видається, це все ж дії з управління багатоквартирним будинком. На користь такої думки крім вже розглянутих аргументів, пов'язаних з необхідністю надання керуючої організації більш широких повноважень, говорить і те, що перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна докладно визначається у підзаконних актах, дотримання яких продиктовано імперативними нормами законодавства, а також вимогами сприятливості і безпеки умов проживання. Отже, такий перелік не може виступати в якості суттєвої умови договору управління.
Виходячи зі сказаного і істоти відносин, обов'язковою умовою договору управління багатоквартирним будинком є ​​саме дії з управління багатоквартирним будинком, тим більше що згідно ст. 161 ЖК управління багатоквартирним будинком включає серед інших і діяльність щодо належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. З урахуванням же особливої ​​специфіки об'єкта управління виникає необхідність узгодження окремих параметрів такого управління, а саме умов до законодавства тих керуючої організації щодо розпорядження спільним майном. Як видається, власникам приміщень та керуючої організації неодмінно слід зробити це в рамках договору, що укладається управління.
Треба сказати, що подібний підхід застосовується в договорах довірчого управління нерухомим майном. Так, згідно норм, які регулюють права довірчого керуючого (ст. 1020 ЦК РФ), здійснювати розпорядження нерухомістю керуючий має право тільки у випадках, передбачених договором довірчого управління. Отже, будь-які дії довірчого керуючого, пов'язані з розпорядженням довіреної йому нерухомістю, можливі, тільки якщо про це прямо сказано в договорі. З цього можна зробити висновок, що у зазначених договорах правомочності керуючого щодо розпорядження майном є істотною умовою
Таким чином, в якості суттєвої умови договору управління багатоквартирним будинком замість «переліку послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна ...» (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) слід зазначити наступне: «... дії по управління багатоквартирним будинком, з визначенням правомочностей керуючої організації щодо розпорядження спільним майном ».
Як вже зазначалося, наступна група обов'язкових умов договору управління багатоквартирним будинком відноситься до ціни договору, а саме порядок визначення ціни договору, розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розмір плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати. Неважко помітити, що в представленому переліку відсутня умова про розмір винагороди управляючої організації, - очевидно, це можна вважати недоглядом законодавця, оскільки обов'язковість зазначення подібної умови випливає безпосередньо з легального визначення договору управління багатоквартирним будинком, згідно з яким він завжди є оплатним. У зв'язку з цим у договорі управління будинком сторони повинні узгодити порядок визначення (форму) і розмір винагороди управляючої організації під страхом визнання договору неукладеним, подібно до того, як закріплено в договорі довірчого управління майном.
Отже, правильніше було б доповнити п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, виклавши його в наступній редакції:
«3. У договорі управління багатоквартирним будинком повинні бути зазначені:
3) ціна договору, включаючи розмір винагороди управляючої організації, розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення, розмір плати за комунальні послуги, а також порядок визначення ціни договору та порядок оплати ».
Іншою відмінною від договорів возмездного надання послуг і підряду, але в той же час наближає до договорів довірчого управління майном (п. 2 ст. 1016 ГК РФ) особливістю договору управління багатоквартирним будинком є ​​тривалість його терміну дії: укладається на термін не менше ніж один рік і не більше ніж п'ять років (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). Це обумовлено тим, що зазначений тип зобов'язань, як вже зазначалося вище, не розрахований на здійснення керуючої організацією разових угод, а являє собою триває правовідносини.
Крім того, і в договорі управління багатоквартирним будинком, і в договорі довірчого управління майном однаково вирішуються питання їх пролонгації, а також звітності керуючої організації (довірчого керуючого).
У кінцевому рахунку не можна не сказати про таких ключових ознаках договору управління багатоквартирним будинком, як особлива конструкція правовідносин сторін, обумовлена ​​множинністю осіб на стороні власників приміщень, і наявність специфічного об'єкта, майнового комплексу, що знаходиться в їхній спільній частковій власності. Це, у свою чергу, викликає додаткову вимогу, що пред'являється до порядку укладання договору управління: умови договору управління багатоквартирним будинком встановлюються однаковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).
Відповідно, зарахування договору управління багатоквартирним будинком до розряду договорів підряду, надання послуг, а також агентських договорів представляється неприпустимим. Твердження ж, що у разі комбінування способів управління згідно з ч. 2 ст. 162 ЖК РФ (тобто ТСЖ укладає договір управління багатоквартирним будинком з керуючою організацією) керуюча організація виступає як звичайний підрядник, вважаємо помилковим.
Отже, для усунення невизначеностей та прогалин у правовому регулюванні відносин з управління багатоквартирним будинком необхідно в ЖК РФ визнати його різновидом договору довірчого управління майном, передбачивши в ЖК РФ можливість застосування до правовідносин з договору управління багатоквартирним будинком норми гл. 53 ГК РФ за умови, якщо інше не передбачено в Житловому кодексі і не випливає із суті таких відносин.
Узагальнюючи вищевикладене, можна стверджувати, що передача керуючої організації на підставі договору управління багатоквартирним будинком управління будинком, де вже є організація, яка здійснює управління (ТСЖ або споживчий кооператив), неможлива. Насправді це є не чим іншим, як здійсненням управління одним багатоквартирним будинком двома організаціями одночасно, що неприпустимо, оскільки суперечить самій суті управління і положенням ч. 9 ст. 161 ЖК РФ. Адже за управління через керуючу організацію, так само як і товариством власників житла, повинні проголосувати власники приміщень у багатоквартирному будинку на своїх загальних зборах. При цьому для реалізації вибору у всіх випадках потрібно однакову кількість голосів.
У той же час не зовсім зрозуміло тоді, чому не можна укладати договір управління багатоквартирним будинком з керуючою організацією при безпосередньому управлінні. Мабуть, цей випадок законодавцем розцінений як зміна способу управління.
Що ж стосується відсутності у ТСЖ або споживчого кооперативу можливості або бажання самостійно здійснювати окремі роботи та послуги з експлуатації, ремонту, обслуговування та утримання спільного майна багатоквартирного будинку, то для цього вони повинні будуть укласти відповідний договір підряду та / або надання послуг (а не договір управління багатоквартирним будинком) з особами, які здійснюють дану діяльність. Можливо навіть, що за виконавця буде виступати керуюча організація.
Виходячи з цього, як видається, слід виключити можливість органів керування ТСЖ і споживчого кооперативу укладення договору управління багатоквартирним будинком з керуючою організацією, внісши відповідні зміни до ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.
Глава 3. Значення договору управління багатоквартирним будинком
Пропонуємо розглянути, чим принципово відрізняються передбачені Житловим кодексом РФ форми управління багатоквартирним будинком і якими можуть бути наслідки в тому випадку, якщо власниками приміщень була обрана компанія, що управляє.
Товариство власників житла, той чи інший вид кооперативів, керуюча компанія є, як вже говорилося раніше, юридичними особами. Тобто вони мають право укладати договори з надання комунальних послуг, відкривати розрахункові рахунки, робити наймання тих чи інших співробітників. У разі ж, якщо власниками приміщень обраний безпосередній спосіб управлінні, виникають пов'язані з цим питання, а саме, яким чином наймати необхідних спеціалістів (наприклад, бухгалтера, керівника). За великим рахунком, ці функції стають добровільно-примусової обов'язком тих осіб, які володіють необхідними навичками. Але покласти на них відповідальність за допущені ними порушення дуже складно. Також незрозуміло, чи буде офіційно провадитися оплата їх праці, нараховуватися податки і обчислюватися стаж.
30 грудня 2004 був прийнятий Закон «Про основи регулювання тарифів організацій комунального комплексу», який вступив в силу 1 січня 2006 р. Згідно з цим Законом у житловому секторі споживачами товарів і послуг зазначених організацій у сфері електро-, тепло-, водопостачання, водовідведення , утилізації (захоронення) твердих побутових відходів є, зокрема, в багатоквартирних будинках - товариства власників житла, житлові кооперативи, житлово-будівельні кооперативи та інші спеціалізовані споживчі кооперативи, а також керуючі організації. Саме вони набувають зазначені вище товари і послуги для надання комунальних послуг особам, що проживають в кожному конкретному багатоквартирному будинку, або безпосередньо власники приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто якщо ви є власником житлового приміщення в багатоквартирному будинку, де за рішенням більшості власників, до якого ви не належите, управління здійснює товариство, кооператив або керуюча компанія, ви не можете укласти договори прямо, минаючи їх. Договори на комунальне обслуговування будуть полягати в цьому разі безпосередньо з зазначеними юридичними особами, а вже вони можуть їх укладати з власниками квартир.
Таким чином, управляюча компанія разом з товариством чи кооперативом має ряд переваг перед безпосереднім управлінням. Керуюча компанія як юридична особа здійснює свою діяльність відповідно до договору, будує свої взаємини з постачальниками послуг і робіт, не звертаючись щоразу до думки більшості власників приміщень.
Основною перевагою керуючої компанії перед іншими способами управління є наступне. За визначенням керуюча компанія повинна спеціалізуватися на наданні конкретних видів послуг. Тобто виконання нею своїх обов'язків має здійснюватися на відповідному професійному рівні.
Але і цей спосіб управління має ряд мінусів. Основний з них полягає в тому, що на даний момент немає в достатній кількості надійних компаній, що управляють, відсутня практика їх діяльності, не сформувалося коло професіоналів даної галузі. А тому є можливість шахрайства на теперішньому етапі. Крім того, після того як був укладений договір управління, можливості впливу на прийняття рішень у власників приміщень просто немає.
Глава 4. Практичний аналіз договору управління багатоквартирним будинком
По Росії в цілому завершилася кампанія з укладення договорів управління багатоквартирним будинком між домоуправляющімі компаніями та мешканцями. У зв'язку з цим з'явилася можливість проаналізувати деякі договірні положення з правової точки зору, в першу чергу, на предмет врахування інтересів жителів і обговорити, що, власне, отримали чи не отримали останні, уклавши з керуючою компанією такий договір.
У квітні 2008 року в місті Чайковський Пермського краю теж було проведено конкурс з відбору керуючої організації для управління багатоквартирними будинками. Була проведена величезна кампанія з організації цього конкурсу. Було витрачено чимало коштів тільки на паперову роботу. І сьогодні через рік після визнання конкурсу таким, що відбувся я вирішив розглянути договір управління багатоквартирним будинком, переданий мені на підпис від імені керуючої компанії, що виграла і взяла на себе тягар «турботи» про мій будинок.
Аналіз запропонованого для підписання мені (і, ймовірно, не тільки мені) договору управління багатоквартирним будинком дозволяє прийти до висновку, що в них враховані в більшій мірі інтереси домоуправляющіх компаній, ніж жителів.
Так, в моєму договорі детально прописані обов'язки і відповідальність лише однієї зі сторін - власника житла, перш за все термін внесення платежів (до 15-го числа місяця, наступного за розрахунковим - п. 4.5 Договору) і відповідальність за несвоєчасне їх внесення (пеня в розмірі подвійної ставки рефінансування ЦБ РФ від не виплачених у строк сум за кожний день прострочення - п. 5.3 Договору).
Щоб дана угода (договір) не була по суті «кабальної», в договорі слід передбачити аналогічні обов'язки і відповідальність іншої сторони - керуючої організації, зокрема:
а) терміни (періодичність) виконання робіт (послуг), які не повинні перевищувати граничні терміни, встановлені Правилами і нормами технічної експлуатації житлового фонду, затвердженими Постановою Держбуду України від 27 вересня 2003 р. № 170 і іншими нормативними документами;
б) вартість кожної з запропонованих компанією, що управляє робіт (послуг) окремо;
в) майнова відповідальність - пеня за кожен день прострочення у випадку порушення встановлених договором термінів (періодичності) виконання робіт (послуг). Встановлена ​​п. 5.2 Договору відповідальність Керуючої організації тільки лише у вигляді попередження неадекватна відповідальності Власника.
Така відповідальність передбачена ч. 5 ст. 28 Закону РФ «Про захист прав споживачів», де, зокрема, сказано, що "у разі порушення встановлених термінів виконання роботи (надання послуги) виконавець сплачує споживачеві кожний день прострочення неустойку (пеню) в розмірі трьох відсотків ціни виконання роботи (надання послуги), а якщо ціна виконання роботи (надання послуги) договором про виконання робіт (надання послуг) не визначено, - загальної ціни замовлення. Договором про виконання робіт (надання послуг) між споживачем і виконавцем може бути встановлений лише більш високий розмір неустойки (пені ) ".
Іншими словами, якщо керуючої організацією не здійснюються, скажемо, миття підлоги і зміна перегорілих лампочок у під'їзді і не визначено вартість даної конкретної послуги (а в даному договорі вона не визначена), то жителі мають право вимагати неустойку (пеню) в розмірі трьох відсотків від всієї суми, яку вони платять керуючій компанії за утримання і ремонт житла.
Аналіз пропонованого для підписання, зокрема, жителям м. Чайковський, договори управління багатоквартирним будинком призводить до невтішного висновку, що дана редакція договору в малому ступені відповідає інтересам жителів. Проте договір на те і договір - ніщо не заважає мешканцям при підписанні договору вимагати врахування їх інтересів. Втім, не варто засмучуватися жителям, які встигли підписати такий договір з керуючою компанією. Договір до закінчення терміну його дії можна змінити за погодженням із самою компанією або за рішенням суду. Є більш простий і реалістичний варіант - при взаєминах з керуючою компанією керуватися в необхідних випадках не положеннями договору, а безпосередньо законами та іншими нормативними актами Російської Федерації, суб'єкта Федерації, адміністрації міста або району, в якому проживає людина. Умови договору, що ущемляють права споживача в порівнянні з правилами, встановленими законами або іншими правовими актами Російської Федерації у сфері захисту прав споживачів, відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону РФ «Про захист прав споживачів» визнаються недійсними.
Безумовно, велика частина жителів (власників житла) не володіє достатнім об'ємом юридичних знань, щоб самостійно протистояти юридичним службам домоуправляющіх компаній. Жителям у зв'язку з цим хочеться порадити не битися марно в нерівній сутичці з більш досвідченим і грамотним супротивником, а частіше звертатися за кваліфікованою юридичною допомогою до адвокатів, юристів, тим більше що витрачені на оплату юридичних послуг грошові кошти будуть відшкодовані відповідачем (домоуправляющей компанією), якщо ваші вимоги будуть визнані судом обгрунтованими.
На закінчення заради об'єктивності хотілося б відзначити, що не все однозначно погано в нашому комунальному господарстві, далеко не всі працівники комунальних служб відрізняються черствістю і некомпетентністю, серед них чимало сумлінних людей, з якими можливо вирішувати питання мирним шляхом і просто приємно мати справу.
Жителі, безумовно, не повинні терпіти беззаконня, неувага до своїх проблем, але не повинні ставати і недобросовісними споживачами, які зловживають своїм правом або зовсім вимагають, частіше в силу своєї некомпетентності, від працівників комунальних служб того, що зовсім не в їх повноваженнях. Неправильно також, лише відкривши двері в ЖЕК, з ходу накидатися на працівників комунальних служб чи не з кулаками і нецензурною лайкою. Навряд чи у них після цього з'явиться гаряче бажання допомогти нам.

Висновок
Ми розглянули договір управління багатоквартирним будинком. Підводячи підсумки, можу сказати наступне: за результатами вивченого мною матеріалу, я зробив висновок, що фахівці, юристи, неоднозначно сприймають і коментують даний договір. Виходячи з проведеного мною дослідження можу з упевненістю сказати, що відносини, які випливають з укладення даного договору викликали негативний резонанс у суспільстві фахівців житлового права. Більшість фахівців вважає, що формальне застосування вимог статті 162 Житлового кодексу РФ руйнує створені на місцях системи договірних відносин. Вводиться абсолютно новий, неапробованими механізм правовідносин, і не помітити цього не можна.
Створення систем договірних відносин у муніципальних утвореннях відбувалося протягом десятиліть з урахуванням законодавства та економічних можливостей регіонів. Попереднє законодавство надавало можливість кожному муніципальному утворенню створювати свою модель управління багатоквартирними будинками, насичувати її фінансовими потоками, а також дозволяло впливати на саму систему. У період затяжної реформування та незадоволення населення самої реформою формування на місцях договірних відносин вимагало значного часу та коштів як бюджетів муніципальних утворень, так і самого населення. Система договірних відносин - це складний цивільно-правовий інструмент, жорстко ув'язаний з класифікуючими ознаками договорів, передбачених Цивільним кодексом РФ, податковим законодавством, правилами ведення бухгалтерського обліку, суміжними федеральними законами та підзаконними актами, що регулюють надання комунальних послуг. Більше 10 років у країні відбувалося розмежування функцій управління та безпосереднього надання житлово-комунальних послуг. Створювався інститут управління багатоквартирними будинками, заснований на представленні інтересів усіх власників житла та захисті їх прав як споживачів житлово-комунальних послуг. Тепер пропонується кардинально протилежний підхід.
Згідно з ч. 2 статті 162 ЖК РФ керуюча організація зобов'язується протягом узгодженого терміну за плату надавати послуги та виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень у такому будинку.
Якщо розглядати договір управління як новий вид договірних відносин у сфері надання житлових та комунальних послуг, то з його впровадженням керуюча організація стає в одній особі і ресурсопостачальних і обслуговуючою організацією. Говорити про захист населення як споживачів житлово-комунальних послуг уже не доводиться. Не може одна й та сама організація надавати послуги і одночасно захищати права споживачів.