Договір ренти
Зміст
1. Поняття ренти, правове регулювання і характеристика договору ренти
2. Умови договору
3. Види ренти
3.1 Постійна рента
3.2 Довічна рента
3.3 Довічне утримання з утриманням
Список використаних джерел
1. Поняття ренти, правове регулювання і характеристика договору ренти
За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі (п. 1 ст. 554 ЦК).
У главі 33 ЦК містяться як загальні норми про ренту, так і спеціальні. Загальні норми застосовуються у випадках, коли відносини не врегульовані нормами спеціальними.
Рента є реальним договором, оскільки для його укладення потрібно реальна передача майна платнику ренти. Обов'язки з виплати ренти виникають у платника тільки після отримання ним обумовленого майна (у визначенні договору спожито в зв'язку з цим формулювання "за отримане майно").
При цьому ст. 556 ДК розмежовує два випадки відчуження майна під виплату ренти:
1) одержувач ренти відчужує майно платнику ренти з умовою надання йому в якості зустрічного задоволення не тільки рентних виплат, а й відшкодування вартості переданого майна. У цьому випадку до відносин сторін щодо передачі майна та його оплати застосовуються правила договору купівлі-продажу.
2) передача майна у власність платника ренти безоплатно, коли зустрічне задоволення натомість переданого майна зводиться тільки до рентних платежів. До подібного роду відносин згідно зі ст. 556 ДК застосовуються правила про договір дарування.
Після передачі майна одержувач ренти не несе ніяких обов'язків; за змістом договору він має лише правами на отримання ренти у вигляді певної грошової суми або на отримання коштів на своє утримання в іншій формі. І, навпаки, отримавши майно у власність, платник ренти зобов'язаний в обмін на це майно виплачувати іншій стороні ренту у строки та на умовах, передбачених договором. Таким чином, договір ренти слід віднести до односторонніх договорами.
Рента є оплатним договором, оскільки надання змісту одержувачу ренти обумовлено передачею платнику ренти майна у власність.
Ренті притаманні такі ознаки, які не властиві ніяким іншим договорами про відчуження майна:
1) Особливий характер носить зустрічне задоволення, тобто у надання одержувачем майна довічного або постійного утримання іншій стороні. Це зміст є для останньої часто єдиним джерелом коштів на існування.
2) Відносини, що виникають з договору ренти, носять довгостроковий і стабільний характер (допускається виплата ренти безстроково або на термін життя одержувача ренти).
3) На відміну від договорів купівлі-продажу та міни, за договором ренти еквівалентність може тільки передбачатися, оскільки на практиці це завжди пов'язане з ризиком того, що розмір рентних платежів може виявитися більше вартості переданого майна. Загальний розмір рентних платежів за договором ренти не підраховується і він не може бути обмежений вартістю майна. З цієї точки зору договори ренти є алеаторних. По рентних договорами кожна із сторін бере на себе певну частку ризику фактично отримати менше того, що сама надала.
Яких-небудь обмежень, що стосуються переданого під виплату ренти майна, ЦК не містить. Це може бути як нерухомість, так і рухомі речі.
Зазначені особливості рентних відносин певною мірою зумовили і форму договору ренти, яка максимальним чином повинна гарантувати інтереси одержувача ренти як правовласника.
Згідно зі ст. 555 ЦК договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, - також і державної реєстрації.
Якщо договір ренти здійснений в належній формі, але одна із сторін ухиляється від його реєстрації (у випадках, коли під виплату ренти передбачалося відчуження нерухомості), суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію договору. У цьому випадку договір реєструється відповідно до рішення суду.
Сторона, необгрунтовано ухиляється від нотаріального посвідчення або державної реєстрації договору, повинна відшкодувати також іншій стороні збитки, викликані затримкою у вчиненні або реєстрації договору.
Законом обумовлені спеціальні гарантії одержувача ренти у разі відчуження переданого їм майна платником ренти, оскільки майно, передане платнику ренти, не виключається з цивільного обороту:
1) З метою захисту прав одержувача ренти відповідно до п. 1 ст. 557 ГК рента обтяжує земельну ділянку, підприємство, будівля, споруда або інше нерухоме майно, передане під її виплату. Це означає, що у разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна.
Особа, яка передала обтяжені рентою нерухоме майно у власність іншої особи, несе субсидіарну з ним відповідальність за вимогами одержувача ренти, що виникли у зв'язку з порушенням договору ренти. Законодавством або договором може бути передбачено не субсидіарна, а солідарна відповідальність колишнього платника ренти.
2) При передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави на це майно. Зазначене право тут виникає не в силу угоди сторін про заставу, а породжується автоматично самим фактом укладення договору ренти нерухомого майна.
2. Умови договору
Істотними умовами договору ренти є:
Предмет. Рента, виражена в грошовій формі, потребує оцінки її вартості (п.1 ст. 554, п.1 ст. 561, п.1 ст. 568 ЦК). Рента, виражена в натуральній формі, не потребує оцінки вартості, у цьому випадку саме майно є істотною умовою.
Забезпечення виконання зобов'язання з виплати ренти. Істотною умовою договору ренти, що передбачає передачу під виплату ренти грошової суми або іншого рухомого майна, є також умова, згідно з яким платник ренти зобов'язаний надати одержувачеві ренти забезпечення виконання його зобов'язання відповідно до ст. 310 ЦК (неустойку, поручительство, банківську гарантію, завдаток та ін.) В якості альтернативи ст. 558 ЦК допускає страхування платником ренти ризику відповідальності за невиконання або неналежне виконання своїх зобов'язань за договором ренти на користь одержувача ренти.
При невиконанні платником ренти обов'язків з надання одержувачу ренти забезпечення виконання своїх зобов'язань або страхування ризику відповідальності, а також у разі втрати забезпечення або погіршення його умов за обставинами, за які одержувач ренти не відповідає, одержувач ренти має право розірвати договір ренти і зажадати відшкодування збитків, спричинених розірванням договору (п. 3 ст. 558 ЦК).
У разі прострочення виплати ренти платник ренти сплачує її одержувачу відсотки, розмір яких передбачений ст. 366 ЦК, якщо тільки інший розмір процентів не встановлений договором ренти.
3. Види ренти
Виділяють такі види договору ренти: постійна, довічна, довічне утримання з утриманням.
3.1 Постійна рента
Статтями 560 - 566 ГК обумовлені особливості постійної ренти.
Згідно з п. 1 ст. 560 ЦК одержувачами постійної ренти можуть бути як громадяни, так і некомерційні юридичні особи, якщо це не суперечить законодавству і відповідає цілям їх діяльності.
У відношенні платників постійної ренти закон жодних обмежень не встановлює. Ними можуть бути як громадяни, так і будь-які юридичні особи, якщо тільки установчі документи дозволяють їм займатися такого роду діяльністю.
У договорі постійної ренти допускається зміна суб'єктного складу. Так, право на отримання ренти може передаватися шляхом поступки вимоги або переходити у спадок і т.п. (П. 2 ст. 560 ЦК). Проте, нові одержувачі ренти повинні відповідати вимогам, викладеним вище.
За змістом ст. 561 ДК пріоритетною формою рентних платежів є гроші у встановлених договором розмірах.
Договором ренти допускається також виплата ренти шляхом надання речей, виконання робіт або послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти. Грошова сума, встановлена угодою сторін, є базовою і має визначальне значення при різних формах виплати ренти. Стосовно до майна закон не встановлює будь-яких обмежень. На практиці рентні платежі можуть носити змішаний характер, коли частина ренти виражається у грошовій сумі, а частина - у вигляді речей, робіт, послуг, еквівалентних за вартістю узгодженої сторонами грошовій сумі.
Істотною умовою постійної ренти є її розмір. Конкретний розмір ренти встановлюється виключно угодою сторін. Розмір виплачуваної ренти, якщо інше не передбачено договором, не є величиною постійною, оскільки він згідно з п. 2 ст. 561 ДК збільшується пропорційно збільшенню встановленого законодавством розміру базової величини.
Термін договору постійної ренти визначається самою її суттю, тобто виплата ренти не може бути обмежена будь-то періодом, хоча періодичність виплати рентних платежів може бути визначена стосовно до якогось календарному терміну. Якщо сторони не погодили терміни виплати ренти в договорі, то в силу ст. 562 ДК стала рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу.
Зобов'язальні відносини сторін за договором ренти можуть існувати нескінченно довго. Але це аж ніяк не означає, що вони не можуть бути припинені за жодних обставин. Зобов'язання з її виплати може бути припинено як на підставах, загальним для більшості цивільно-правових зобов'язань, так і за спеціальними підставами. Так, зобов'язання ренти припиняється, коли права одержувача ренти переходять до суб'єкта, який в силу закону не може виступати в якості такого (наприклад, до комерційної організації, або до некомерційної, але не має такого права в силу установчих документів). Також рентне зобов'язання може бути припинено шляхом викупу постійної ренти її платником. Зазначене право платника ренти в силу ст. 563 ЦК є безумовним і може бути реалізовано незалежно від наявності будь-яких обставин і мотивів, які обгрунтовують такий викуп. Більш того, платник ренти в силу закону не може відмовитися від свого права на викуп ренти, так само як і від подальшої виплати ренти без її викупу. Умова договору про відмову платника безстрокової ренти від права на її викуп мізерно (частина перша п. 3 ст. 563 ЦК). Договором, однак, може бути передбачено, що право на викуп ренти не може бути здійснено за життя одержувача ренти або протягом іншого терміну, який не перевищує 30 років з моменту укладення договору (частина друга п. 3 ст. 563 ЦК).
Для дійсності відмови платника безстрокової ренти від її виплати шляхом викупу необхідне дотримання ряду умов:
1) відмова має бути заявлений платником ренти у письмовій формі.
2) відмова має бути заявлений не пізніше ніж за 3 місяці до припинення виплати ренти, а так як договором постійної ренти може бути передбачений більш тривалий термін для такої заяви платником ренти, то тримісячний строк є, таким чином, мінімальним терміном, який має бути дотриманий , якщо сторони при укладенні договору не домовилися про інше.
3) платник ренти не звільняється від рентного зобов'язання, незважаючи на подачу у встановлений термін письмової заяви про відмову, до тих пір, поки одержувач ренти не отримає всю суму викупу, якщо тільки інший порядок викупу не передбачений договором.
Відповідно до ст. 565 ГК викупна ціна постійної ренти визначається договором постійної ренти. Нормативно розмір викупної ціни зумовлений тільки на випадок відсутності умови про неї в договорі. У такому випадку законом передбачено 2 підходи:
1) За відсутності умови про викупну ціну в договорі, за яким майно було передано під виплату ренти з оплатою, викуп здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти.
2) При відсутності умови про викупну ціну в договорі, за яким майно було передано під виплату ренти безкоштовно, у викупну ціну включається як річна сума підлягає виплаті ренти, так і ціна переданого майна, яка визначається за правилами, передбаченими п. 3 ст. 394 ЦК.
З огляду на ст. 564 ГК викуп постійної ренти може здійснюватися і за ініціативою одержувача ренти. Зокрема у разі прострочення платником ренти її виплати більш ніж на 1 рік. Зазначене правило носить диспозитивний характер, оскільки договором можуть бути визначені й інші строки. Одержувач також має право вимагати від платника ренти її викупу у разі порушення останнім своїх зобов'язань щодо забезпечення виплати ренти (ст. 558 ЦК).
В якості самостійного підстави названо в ст. 564 ЦК визнання платника ренти економічно неспроможним (банкрутом) або виникнення інших обставин, очевидно які свідчать про те, що рента не виплачуватиметься платником ренти у розмірі і строки, встановлені договором. Для застосування даної підстави повинно мати місце визнання платника ренти неспроможним (банкрутом), здійснене за встановленою процедурою судом.
Одержувач ренти має право вимагати її викупу платником також у разі, коли нерухоме майно, передане під виплату ренти, надійшло у спільну власність або розділене кількома особами (п. 4 ст. 564 ЦК).
Перелік підстав, перерахованих у ст. 564 ЦК, коли одержувач ренти має право вимагати викупу ренти її платником, що не є вичерпним. Договором можуть бути передбачені й інші підстави для пред'явлення одержувачем ренти такої вимоги та його задоволення.
Викупна ціна постійної ренти у випадках, коли ініціатива викупу ренти виходить від її отримувача, визначається за тими ж правилами., Що і при відмові від подальшої виплати ренти її платником (ст. 565 ЦК).
Зобов'язання з виплати постійної ренти припиняється у разі загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату цієї ренти за плату (п. 2 ст. 566 ЦК), якщо платник не вимагає зміни умов її виплати. Якщо ж майно під виплату безстрокової ренти було передано безкоштовно, то платник ренти несе ризик випадкової загибелі або випадкового псування, пошкодження такого майна, як його власник, тобто він зобов'язаний виплачувати ренту на колишніх умовах і припинення рентних зобов'язань може мати місце тільки з інших обставин, наприклад, за допомогою викупу ренти.
3.2 Довічна рента
Правила, що стосуються постійної ренти, багато в чому можна й до довічної ренти, однак є ряд специфічних особливостей, що виділяють зазначену ренту в особливу різновид.
Довічна рента може встановлюватися тільки на період життя громадянина. Юридична особа, таким чином, виступати в якості одержувача такої ренти не може. Термін виплати платежів по довічної ренти може обумовлюватися як періодом життя громадянина, що передає майно під виплату ренти, так і періодом життя іншої вказаної ним громадянина. У силу цього договір, що встановлює довічну ренту на користь громадянина, який помер до моменту укладення договору, є нікчемною (п. 3 ст. 567 ДК).
Допускається встановлення довічної ренти на користь декількох громадян, частки яких у праві отримання ренти вважаються рівними. Сополучателямі ренти на практиці можуть виступати подружжя, батьки, діти, інші члени сім'ї та т.п. Правило про рівність часток, передбачене ЦК, не є імперативною. У разі смерті одного з одержувачів ренти його частка у праві на отримання ренти переходить до пережили його одержувачам ренти, якщо інше не передбачено договором. У разі смерті останнього одержувача зобов'язання виплати ренти припиняється.
У силу прив'язки договору довічної ренти до особистості отримувача не може також мати місця і перехід прав одержувача ренти до інших осіб шляхом уступки вимоги.
Ст. 568 ЦК допускає форму рентних платежів у вигляді грошової суми, яка визначається в договорі і яка повинна виплачуватися одержувачу ренти періодично протягом його життя. У тих випадках, коли сторонами укладено договір про довічне утримання з утриманням, у договорі має бути визначена грошова оцінка такого змісту.
Кодексом встановлений і мінімальний розмір довічної ренти, який є обов'язковим для сторін рентного договору. У розрахунку на місяць цей розмір повинен бути не менше розміру базової величини. При цьому зі збільшенням встановленого розміру базової величини суми, що виплачуються у вигляді рентних платежів, пропорційно збільшуються (ст. 299 ЦК).
Кодексом також встановлена виплата довічної ренти після закінчення кожного календарного місяця (ст. 569 ЦК). Договором може бути передбачена й інша періодичність виплат.
Закон не містить будь-яких обмежень та особливостей у частині припинення договору довічної ренти угодою сторін.
Допускається також одностороннє розірвання договору на вимогу одержувача ренти.
Відповідно до п. 1 ст. 570 ЦК одержувач ренти має право вимагати від платника ренти викупу ренти або розірвання договору та відшкодування збитків. Така вимога може бути заявлено одержувачем ренти у випадках істотного порушення договору довічної ренти її платником. Перелік таких випадків закон не приводить, тому в даному випадку необхідно застосувати аналогію закону, скориставшись положеннями ст. 564 ЦК. Істотним порушенням договору можна визнати тривалу прострочення рентних платежів або їх систематичну затримку, ненадання необхідного забезпечення ренти, порушення платником ренти інших обов'язків, що позбавляє одержувача ренти можливості отримати те, на що він розраховував, укладаючи договір.
Якщо одержувач довічної ренти у разі істотного порушення договору ренти її платником заявляє вимогу про викуп ренти платником, такий викуп здійснюється на умовах, передбачених ст. 565 ЦК, визначальною викупну ціну постійної ренти. При цьому, однак, необхідно мати на увазі, що якщо під виплату довічної ренти майно (житловий будинок, квартира та ін) відчужувалося безкоштовно, то одержувач ренти має право вимагати повернення цього майна із заліком його вартості в рахунок викупної ціни ренти (п. 2 ст. 570 ЦК).
При істотному порушенні договору довічної ренти платником ренти її одержувач має право також вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Таким чином, на відміну від договору ренти договір довічної ренти може бути розірваний без викупу ренти. Для визначення розміру збитків у такому разі повинні застосовуватися правила статей 14 і 364 ЦК. Виходячи з вимог зазначених статей одержувач ренти має право претендувати на відшкодування всіх понесених ним втрат, включаючи вартість переданого їм під виплату ренти майна, оскільки згідно зі ст. 570 ЦК він не має права претендувати на повернення зазначеного майна, навіть якщо воно відчужувалося безкоштовно.
На відміну від постійної ренти, платник довічної ренти не звільняється від зобов'язання виплачувати її на умовах, передбачених договором довічної ренти, при випадковій загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти, навіть якщо це майно було передано за плату. Таким чином, ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти, несе платник ренти незалежно від умов передачі майна. Більш того, за змістом ст. 571 ЦК платник ренти не вправі в такому випадку претендувати і на зміну умов виплати ренти.
3.3 Довічне утримання з утриманням
Довічне утримання з утриманням є різновидом довічної ренти, що має однак ряд відмінних особливостей. Правила, що стосуються договору довічної ренти застосовуються до договору довічного змісту з утриманням у випадках, якщо інше не передбачено ст.ст. 572 - 576 ГК, що регулюють окремі питання довічного змісту з утриманням.
Згідно зі ст. 572 ЦК за договором довічного змісту з утриманням одержувач ренти - громадянин передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) вказаної ним третьої особи (осіб).
Договір довічного змісту з утриманням підлягає обов'язковій державній реєстрації, в силу чого визнається укладеним з моменту реєстрації, якщо інше не передбачено законом (ст. 166 і п. 3 ст. 403 ЦК).
Обов'язки платника ренти за поданням змісту з утриманням випливають із самої суті рентних відносин: це може бути забезпечення потреб громадянина-отримувача ренти в житло, харчування, одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина - і у догляді за ним. Договором довічного змісту з утриманням може бути також передбачена оплата платником ренти ритуальних послуг (п. 1 ст. 573 ЦК).
Термін дії договору довічного змісту з утриманням визначається періодом життя одержувача змісту. Періодичність надання утримання законом особливо не обмовляється, оскільки рішення питання залежить в кінцевому підсумку від характеру послуг, що надаються. Якщо мова йде про забезпечення потреб утриманця в житло, харчування, догляду, то слід виходити з необхідності забезпечення нормальних природних потреб людини, якщо тільки сторони не обумовили спеціально ці питання в самому договорі.
Незалежно від виду надаваних одержувачу послуг та їх кількості в договорі довічного змісту з утриманням повинна бути визначена вартість усього обсягу змісту з утриманням. Максимальний розмір вартісного вираження змісту законом не обмежується, тоді як мінімальний не може бути менше двократного розміру базової величини. Вартість довічного змісту з утриманням пропорційно збільшується з збільшенням в установленому порядку розміру базової величини (ст. 299 ЦК).
Кодексом не виключається можливість заміни надання утримання в натурі періодичними грошовими платежами протягом життя громадянина. Така заміна за змістом ст. 574 ГК допускається, якщо вона передбачена договором довічного змісту з утриманням.
Стосовно до довічного змісту з утриманням ст. 575 ГК передбачено спеціальні заходи захисту прав і законних інтересів одержувача ренти на додаток до вже встановлених загальними нормами. Вони полягають у пред'явленні до платника ренти додаткових вимог в частині відчуження та використання переданого йому в забезпечення ренти нерухомого майна:
1) Відчуження платником майна, переданого для забезпечення довічного утримання, здача його в заставу, обтяження іншим способом допускається тільки при наявності попередньої згоди одержувача ренти.
2) У період надання довічного змісту з утриманням платник ренти зобов'язаний вживати необхідних заходів для того, щоб використання зазначеного майна не призводило до зниження його вартості (ст. 575 ГК).
У ст. 576 ЦК передбачені підстави та наслідки припинення довічного змісту з утриманням. Як і у випадках з довічною рентою зобов'язання за змістом з утриманням також припиняється смертю одержувача ренти (п. 1 ст. 576 ЦК).
Істотне порушення платником ренти своїх зобов'язань дає право одержувачу ренти на дострокове розірвання договору. При цьому одержувач ренти має право вимагати або повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, причому, незалежно від того, чи було воно передано за плату або безкоштовно, або виплати йому викупної ціни ренти на умовах, встановлених ст. 565 ЦК.
Припинення зобов'язання довічного змісту з утриманням за вищенаведеними підстав має особливості в порівнянні з аналогічним припиненням зобов'язання довічної ренти:
1) Законодавство не містить спеціального переліку порушень, визнаних суттєвими, стосовно до довічної ренти. Що ж стосується довічного змісту з утриманням, то встановлення таких обставин, крім общедопустімих для довічної ренти, може бути прямо пов'язане також з порушенням положень ст. 575 ГК, коли, наприклад, платник ренти продав, обміняв, здав в заставу отримане їм нерухоме майно, не отримавши на те згоди одержувача ренти, або коли платник ренти не прийняв необхідних заходів щодо забезпечення збереження майна, що призвело до зниження його вартості або втрати , пошкодження.
2) Припинення зобов'язання довічного змісту з утриманням при істотному порушенні платником своїх обов'язків не дає йому права на компенсацію витрат, понесених у зв'язку зі змістом одержувача ренти (п. 2 ст. 576 ЦК).
Як і у зобов'язанні довічного утримання, випадкова загибель або випадкове пошкодження нерухомості, переданої під забезпечення змісту з утриманням, не звільняють платника ренти від зобов'язань за змістом одержувача на умовах, передбачених договором.
Список використаних джерел
1. Цивільний кодекс Республіки Білорусь прийнятий Палатою представників 28 жовтня 1998 р., схвалений Радою Республіки 19 листопада 1998 з ізм. і доп. / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь.
2. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь: Загальна частина / Колбасін Д.А - Мн.: Молодь., 2003.
3. Чигир В.Ф. Цивільне право: підручник / За заг. ред. проф. В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 2000.