Договір ренти 2

Відповідно до п.2 ст. 582 ГК РФ у разі, коли договором ренти передбачається передача майна за плату, до відносин сторін щодо передачі та оплати застосовуються правила про купівлю-продаж, а у разі, коли таке майно передається безплатно, - правила про договір дарування остільки, оскільки інше не встановлено правилами гл.33 і не суперечить суті договору ренти. І тут виникає не проста ситуація.
З одного боку відносини сторін з передачі майна безпосередньо не врегульовані в гл.33 ДК РФ, і ст.585 ЦК РФ відсилає регламентацію даних відносин до глав, які регулюють купівлю-продаж та дарування. У цьому випадку до відносин сторін за договором ренти будуть застосовуватися, зокрема, ст.456 ГК РФ «Обов'язки продавця по передачі товару», ст.460 «Обов'язок продавця передати товар вільним від прав третіх осіб». Ст. 463 "Наслідки не виконання обов'язку передати товар» і т.д. Таким чином, на одержувача ренти покладаються обов'язки передати майно платнику ренти в обумовлений термін і обумовленому кількості та якості, вільним від прав третіх осіб, а також передати приналежності та документи, які стосуються майна. За невиконання цих обов'язків одержувач ренти несе відповідальність, передбачену відповідно правилами про купівлю-продаж та дарування.
Однак покладання цих обов'язків і відповідальності на одержувача ренти робить договір ренти, по-перше, двосторонньо-зобов'язуючим, або взаємним, а по-друге, консенсуальних, бо тут мова йде вже не про передачу майна як момент укладення договору, а про обов'язок передати майно . У цій ситуації договір ренти буде укладеним з моменту нотаріального посвідчення або з моменту державної реєстрації. На одержувача ренти буде покладено обов'язок передати майно контрагенту, сама передача майна відбудеться вже на виконання чинного договору, а за невиконання або неналежне виконання обов'язку з передачі майна одержувач ренти буде нести відповідальність. По-іншому статися не могло, бо ст.585 ГК РФ відсилає регулювання відносин по передачі майна до правил про купівлю-продаж та дарування, а зазначені договори є консесуальними і взаємними. Однак у гл.33 ЦК РФ договір ренти сконструйований саме як реальний і односторонній. Він не покладає на одержувача ренти ніяких обов'язків, у тому числі обов'язків по передачі майна, оскільки вважається укладеним лише з моменту цієї передачі. Виходячи з цього. Відповідальність за даним договором одержувач ренти теж не несе. Виникає питання, яким же є договір ренти за юридичною природою - консенсуальних і взаємним або ж реальним і одностороннім? [5]
Даний договір належить до договорів, які укладаються в письмовій формі з нотаріальним посвідченням (незалежно від виду договору ренти), а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає ще й державній реєстрації (ст. 584 ЦК).
Договір ренти належить до групи договорів, які передбачають відчуження майна, і за цією ознакою подібний з договорами купівлі-продажу, міни, дарування [6]. Однак він є самостійним видом договору. Від договору дарування договір ренти відрізняється тим, що особа, яка провела відчуження майна у власність іншої, має право вимагати надання зустрічного задоволення - рентного доходу. Від договорів купівлі-продажу та міни договір ренти відрізняється характером зустрічного задоволення, що надається одержувачу ренти за відчужуване їм майно. За договором купівлі-продажу покупець виплачує за товар (у тому числі проданий з розстроченням платежу) певну ціну. Аналогічно за договором міни взаємне відчуження товару сторонами здійснюється за певну, заздалегідь оцінене відшкодування. За договором же ренти обсяг належних отримувачу рентних платежів є невизначеним, бо зобов'язання з виплати ренти діє або безстроково (постійна рента), або на термін життя одержувача (довічна рента). Тому договір ренти відноситься до групи алеаторних (ризикових) договорів. Елемент ризику, прийнятого на себе кожної зі сторін, полягає у ймовірності того, що "або один, або інший контрагент фактично отримає зустрічне задоволення меншого обсягу, ніж їм самим представлене" [7]. Звідси і випливає одна з особливостей договору ренти - певний ризик. Розмір рентних платежів в сумі може бути як більше, так і менше вартості майна, яке передано під виплату ренти.
Договір ренти один з дуже делікатних договорів. Саме тому він обов'язково підписується і завіряється у нотаріуса. Розривається він так само нотаріально. Договір ренти укладається між рентополучателем і рентоплательщіком. Рентополучатель (звичайно) літня людина, яка за життя хоче продати свою квартиру рентоплательщіку найчастіше з-за свого важкого фінансового становища. При цьому він зберігає право довічного проживання у своїй квартирі. Продати квартиру без згоди рентополучателя на операцію не можливо. Рентополучатель продає свою квартиру за суму значно нижче ринкової вартості, вона так само залежить від того, в якому районі розташована квартира. Крім цієї суми платник ренти, найчастіше, виплачує одержувачу невелику щомісячну плату в розмірі, обумовленому заздалегідь з одержувачем у договорі ренти.
§ 2. Правовий механізм регламентації договору ренти
ГК РФ є єдиним джерелом правового регулювання договору ренти. Ніякі федеральні закони або підзаконні нормативні правові акти його не доповнюють і до компетенції суб'єктів РФ його регулювання не входить. З урахуванням внутрішньої класифікації різновидів договору ренти до кожної з них повинні застосовуватися норми про його відповідному вигляді (підвид), а за їх недостатності - «Загальні положення про ренту і довічне утримання з коштом» (§ 1 гл. 33 ЦК РФ).
У ст. 585 ГК РФ сказано, що у разі, коли договором ренти передбачається передача майна за плату, до відносин сторін щодо передачі та оплати застосовуються правила про купівлю-продаж (гл. 30 ЦК РФ), а у разі, коли таке майно передається безплатно, - правила про договір дарування (гл. 32 ЦК РФ) остільки, оскільки інше не встановлено спеціальними правилами про ренту і не суперечить суті договору ренти.
Однак подібна законодавча конструкція викликає деякі питання, що стосуються обгрунтованості вказівки на застосування до договору ренти норм про договір дарування.
Зобов'язання, спрямовані на передачу майна у власність, можуть бути оплатним або безоплатними. Ознака возмездности (безоплатності) істотно впливає на норми, зумовлені спрямованістю зобов'язання. Тому правила про дарування відображають не просто спрямованість на передачу майна у власність, а безоплатний характер цих відносин. Отже, інститут дарування може застосовуватися тільки до безоплатним зобов'язаннями. Тому, аналізуючи, норми якого договірного інституту можуть застосовуватися до ренті з спільності ознаки спрямованості, необхідно також враховувати, оплатне або безоплатні рентні зобов'язання. [8]
Будь-який рентний договір передбачає зустрічне надання у тій чи іншій формі. Договір ренти, за яким майно передається без оплати, в такій же мірі є оплатним, як і договір, в якому передбачається передача майна за плату. У зв'язку з цим дарування та рента, хоча і характеризуються однаковою спрямованістю, все ж таки знаходяться в різних нормативних площинах: договір дарування - у правовому полі, що відбиває специфіку безоплатних зобов'язань, а договір ренти - у правовому полі відплатних договорів. З цієї причини до договорів ренти та довічного змісту з утриманням норми про дарування незастосовні.
У ст. 585 ГК РФ передбачена також можливість застосування правил про купівлю-продаж лише до тих рентних відносин, у яких майно передається за плату, і тільки в частині передачі й оплати майна. ГК РФ не допускає застосування норм про купівлю-продаж до рентних зобов'язаннями, які не передбачають грошової оплати.
Буквальне тлумачення умови ст. 585 ГК РФ про те, що правила купівлі-продажу, можуть застосовуватися лише до договору ренти, який передбачає передачу майна за плату, штучно виключає з правової бази, регулюючої рентні відносини, норми, що відображають єдину спрямованість відносин купівлі-продажу і ренти, і не стосуються відмінностей між ними.
Субсидіарне застосування зазначених правил викликає складності, оскільки воно не повинно суперечити суті рентних відносин та особливостей правового регулювання договору ренти. Вищевикладене свідчить, що спочатку - пріоритет норм, що регулюють рентні відносини, а потім додаткове правозастосування норм гл. 30 ЦК РФ.
Регулювання рентних відносин у Цивільному кодексі України здійснюється, в основному, на засадах диспозитивності. Більшість норм гл. 33 ЦК РФ сформульовано таким чином, щоб забезпечити необхідну врегульованість відносин сторін навіть у тих випадках, коли ті чи інші питання в самому договорі сторонами не враховано. Такі, зокрема, правила про строки виплати ренти, індексації її розміру, визначенні викупної ціни ренти, відповідальності за прострочення її виплати та ін
У той же час ряд конкретних відносин врегульовано імперативним чином. В основному, це стосується питань, пов'язаних з гарантіями їх законності та стабільності, а також забезпеченістю прав отримувачів ренти, так як надання рентним відносинам зазначених властивостей є однією з головних цілей правового регулювання.

Глава 2 Особливості договору ренти в цивільному праві Росії
§ 1 Порядок укладення договору ренти
Договір ренти належить до небагатьох цивільно-правових договорів, які підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Перевіряючи особу учасників угоди, нотаріус фактично виключає можливість спору в майбутньому про те, що особа неправильно вказано як учасника угоди, не мало права укладати угоду; фіксуючи час укладання угоди, виключає можливість здійснення угоди заднім числом і пов'язаних з цим спорів. Оспорювання нотаріально засвідченої угоди складніше, ніж оспорювання угоди у простій письмовій формі.
Договори ренти, які передбачають відчуження нерухомого майна, повинні засвідчуватися за місцем його знаходження, причому незалежно від того, є воно житловим чи ні. Посвідчення договорів про відчуження цього майна обов'язково повинно проводитися нотаріусом, на території діяльності якого знаходиться нерухоме майно.
Недотримання нотаріальної форми тягне недійсність договору ренти, така угода вважається відповідно до ст. 165 ЦК РФ нікчемною.
Однак у деяких випадках, якщо зміст угоди не протизаконно, сторони чітко висловили волю і одна зі сторін частково або повністю виконала угоду, що вимагає нотаріального посвідчення, а інша сторона ухиляється від такого посвідчення, суд вправі визнати угоду дійсною. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення угоди не вимагається.
Укладають договір особи часто мають слабке уявлення про свої права та наслідки укладання договору тощо У цих умовах допомога нотаріуса, зокрема встановлення їм справжньої волі сторін, що укладають договір.
Особи, які бажають укласти договір ренти, повинні бути гранично обережні при його оформленні. Вони повинні точно знати, який договір укладають і які права та обов'язки кожного. Необхідно уважно ознайомитися з усіма умовами в договорі, щоб уникнути непорозумінь надалі.
Так, в 2005 р . А. продала К. належить їй на праві власності будинок. У 2009 р . вона звернулася до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу цього будинку недійсним, посилаючись на наступне. При оформленні угоди в нотаріуса вона була впевнена, що укладає договір купівлі-продажу з умовою довічного утримання, К. зобов'язалася утримувати її, і виконувала це протягом трьох років, але потім у них зіпсувалися відносини, їй стало відомо, що відповідачка її обдурила, уклавши договір купівлі-продажу без умови довічного утримання.
Задовольняючи позов А., суд на підставі показань свідків визнав встановленим, що позивачка була введена в оману про предмет договору, оскільки вважала, що укладений договір купівлі-продажу будинку з умовою її довічного утримання.
Однак ці висновки суду були визнані неправильними, вказане рішення, а також визначення суду касаційної інстанції, яким рішення залишено без зміни, скасовані Судової колегією у цивільних справах Верховного Суду РФ з наступних підстав.
На підставі ст. 432 ГК РФ договір вважається укладеним, якщо між сторонами, в необхідної відповідної нагоди формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.
Як встановлено судом, між сторонами укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки з розташованими на ньому об'єктами нерухомості. У ньому немає вказівки про продаж будинку з умовою довічного утримання. Договір підписаний продавцем і покупцем, посвідчений нотаріусом і зареєстрований. Згідно зі свідченнями посвідчений договір купівлі-продажу нотаріуса, даними в судовому засіданні, укладеним між сторонами договором не передбачалося умова про довічне утримання продавця, договір зачитаний позивачці, вона підтвердила факт отримання грошей за будинок.
Висновки про те, що К. ввела в оману А. щодо предмета договору (фактично між сторонами діяли відносини, що випливають із договору купівлі-продажу з умовою довічного утримання), письмовими доказами у справі не підтверджені.
Тим часом відповідно до ст. 60 Цивільного процесуального кодексу РФ (далі ЦПК РФ) [9] обставини справи, які відповідно до закону повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися ніякими іншими доказами. Договір купівлі-продажу будинку, а також договір купівлі-продажу з умовою довічного утримання ставляться до угод, що здійснюються в письмовій формі (ст. 161 ГК РФ), а у випадках, передбачених угодою сторін, - у нотаріально засвідченої формі, хоча за законом для угод цього виду ця форма не була потрібна (п. 2 ст. 163 ДК РФ).
Згідно зі ст. 162 ЦК РФ недотримання простої письмової форми угоди позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази. Суд же зробив свій висновок, грунтуючись тільки на свідченнях свідків.
Позивачка А. в силу ст. 56 ЦПК РФ повинна довести, що договір купівлі-продажу будинку укладено з умовою довічного утримання, при цьому їй необхідно подати письмові докази. [10]
Крім нотаріального посвідчення договір ренти, що передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає також державній реєстрації (ст. 584 ЦК РФ).
Державна реєстрація є інститутом цивільно-правового примусу. Примус полягає в необхідності публічного визнання і підтвердження прав і угод відповідають законодавству. За допомогою такого визнання права угоди набувають юридичну силу. [11]
Чинне законодавство виділяє реєстрацію прав на нерухоме майно та реєстрацію угод з нерухомістю. Відмінності між реєстрацією прав і реєстрацією угод зводяться до наступного.
У першому випадку реєстраційний запис покликана мати правовстановлююче значення і результатом здійснення даної реєстрації має бути те, що правовласник не зобов'язаний де б то не було в подальшому доводити своє право, в тому числі його обсяг і зміст, ніякими іншими доказами, крім самої реєстраційного запису в реєстрі, що можливо лише щодо прав, обсяг і зміст яких визначені законом.
При здійсненні державної реєстрації договору ренти, на основі якого відбувається перехід прав на нерухомість, до такого акту підлягають і сам факт переходу майна у власність відповідної сторони, і що лежить на цьому майні обтяження, пов'язане з необхідністю виплачувати ренту Стаття 12 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »[12] дозволяє зробити висновок, що при укладенні договору ренти проводиться запис про перехід права власності на певну нерухомість до нового правовласника.
Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», визначивши процедуру такої реєстрації, поставив вчинення будь-якої угоди з нерухомістю, що вимагає державної реєстрації в установі юстиції, в залежність від наявності в Єдиному державному реєстрі прав запису про державну реєстрацію раніше виникли прав на відповідний об'єкт. Права на нерухоме майно, що виникли до введення в дію зазначеного Закону (тобто до 31 січня 1998 р .), Визнаються їм юридично дійсними і за відсутності їх державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав. Однак при намірі здійснити операцію з нерухомістю раніше виниклі права повинні бути зареєстровані в Єдиному державному реєстрі в установі юстиції, незалежно від їх реєстрації у БТІ, земельному комітеті чи місцевої адміністрації. [13]
Державна реєстрація правочинів відповідно до Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» представляє собою юридична підстава фіксації переходу прав на нерухомість або виник обтяження відповідного права. Записи про обтяження рентою і запорукою повинні бути внесені реєстратором без додаткової заяви і додаткової плати, оскільки ці обмеження та обтяження встановлені законом, а не угодою сторін. Якщо платник ренти не подасть заяви про реєстрацію таких обмежень і реєстратор не внесе відповідного запису, то платник ренти отримає свідоцтво про державну реєстрацію права власності без вказівки на наявність обмежень права. У разі подальшого відчуження майна, переданого під виплату ренти, одержувачу ренти або набувача нерухомості буде завдано матеріальних збитків, тоді відповідальність може бути покладена на установа юстиції за несвоєчасне і неточне внесення записів до Єдиного державного реєстру.
Таким чином, при укладенні договору ренти, що передбачає передачу під виплату ренти нерухомого майна, до Єдиного державного реєстру вносяться записи про реєстрацію: по-перше, договору, по-друге, права власності платника ренти, по-третє, обтяження рентою, по-четверте , застави на користь одержувача ренти.
На підставі сказаного можна зробити висновок про те, що договір ренти визнається укладеним і тим самим породили відповідні права та обов'язки для сторін тільки після нотаріального посвідчення, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, - з моменту його державної реєстрації.
Наслідком відсутності державної реєстрації в тих випадках, коли така є обов'язковою, можуть бути названі: для права - відсутність самого права; для договору - його неукладання. Якщо договір, який підлягає державній реєстрації, не зареєстрований у встановленому законом порядку, то він не вважається укладеним (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а отже, його виконання не може бути забезпечено примусовою силою держави.
Існує і загальна норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), згідно з якою порушення вимог про обов'язкову державну реєстрацію угоди тягне за собою її нікчемність. Це означає, що така угода недійсна з моменту її укладення незалежно від того, чи буде вона оскаржена однієї із сторін або третьою особою в суді. У подібних випадках у вигляді наслідки передбачено відновлення сторін у попередньому стані: одержувач ренти отримує назад передану річ, але зобов'язаний повернути платнику ренти отримані рентні платежі.
Вищевикладене дозволяє зробити висновок, що, якщо сторони порушать вимоги про нотаріальне посвідчення договору ренти, такий договір буде вважатися недійсною угодою на підставі п. 1 ст. 165 ЦК РФ. Якщо ж договір про передачу під ренту нерухомого майна буде нотаріально посвідчений, але не підданий державної реєстрації, він буде вважатися, відповідно до п. 3 ст. 433 ЦК РФ, незаключенной угодою, оскільки ст. 584 ЦК РФ не містить вказівок на його недійсність.
Сказане свідчить про наявність суттєвого протиріччя у формулюванні ст. 584 ЦК РФ. Адже виходить, що якщо сторони нотаріально посвідчує договір на відчуження під виплату ренти нерухомого майна, але не поставлять під його державної реєстрації, то вони як учасники неукладеного договору не можуть вимагати застосування норм про недійсність угоди, хоча могли б вимагати цього при ігноруванні правил про нотаріальне посвідчення договору ренти. [14]
Даний висновок підтверджують і матеріали судової практики. Після укладення договору ренти були здані документи для державної реєстрації договору та права власності на квартиру, проте державна реєстрація була припинена на один місяць для отримання дозволу на оформлення угоди від громадської житлової комісії. Рентополучатель не зміг бути присутнім при укладанні угоди особисто, оскільки перебував у лікарні, але при цьому прохання про реєстрацію документів направив письмово з дотриманням всіх необхідних формальностей. Однак рентополучатель помер, і в реєстрації договору було відмовлено у зв'язку зі смертю однієї зі сторін угоди.
Протилежне рішення було винесено Чертановський міжмуніципальний судом м. Москви Позивачка звернулася до суду з позовом про визнання за нею права власності на квартиру. Вона мотивувала свій позов тим, що в жовтні 2008 р . вона уклала з власницею квартири В. договір довічного змісту з утриманням, проте вони не встигли зареєструвати його в Департаменті муніципального житла м. Москви, оскільки В. погано себе почувала і позивачка не зважилася везти її в ДМЖ для реєстрації договору, а в листопаді 2008 р . В. померла. ДМЖ м. Москви відмовився зареєструвати даний договір.
Відповідно до п. 3 ст. 165 ЦК РФ, якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. У цьому випадку угода реєструється відповідно до рішення суду.
Як встановлено в судовому засіданні, угода укладена в належній - нотаріальної - формі, позивачкою у справі повністю виконані умови угоди: вона містила В., а згодом поховала її і оплатила послуги з поховання.
Крім того, як випливає з тексту доручення, у позивачки було право зареєструвати даний договір в ДМЖ, проте вона не мала можливості вчасно скористатися даним правом, оскільки доглядала хвору В. і не могла від'їхати від неї для реєстрації договору.
Всебічно оцінивши наведені вище докази, суд приходить до переконання про те, що в даному випадку необхідно застосувати аналогію права і вважати смерть В. ухиленням від реєстрації угоди, зобов'язавши ДМЖ м. Москви зареєструвати даний договір, визнавши за позивачкою право власності на спірну квартиру.
Президія Верховного Суду РФ у відповідь на питання: чи можна вважати договір ренти укладеним з моменту його нотаріального посвідчення у разі, якщо рентополучатель помер, не встигнувши його зареєструвати, зазначив: «Так як договір ренти підлягає державній реєстрації, права і обов'язки по ньому виникають у сторін саме з цього моменту. У випадку, коли передбачене законодавством обов'язкова вимога про державну реєстрацію договору не дотримано, такий договір не має юридичної сили і не може мати жодних юридичних наслідків. Отже, його не можна вважати укладеним з моменту його нотаріального посвідчення »[15] Таким чином, дане питання законодавством врегульовано, але тим не менш він нерідко стає предметом обговорення і суперечок.
На думку У. Новопашин уклавши договір ренти, власник розпорядився своїм майном на власний розсуд; подавши документи на державну реєстрацію та направивши заяву з проханням зареєструвати угоду, власник виконав усі вимоги для забезпечення дійсності угоди. Положення ж Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» обмежує права громадян за розпорядженням своїм майном, оскільки обумовлює виникнення прав та обов'язків за угодою діями державного органу, а не волевиявленням сторін. Вирішення цієї проблеми автору шляхом внесення змін до законодавства або шляхом звернення до Конституційного Суду з вимогою про визнання цієї норми Закону неконституційною. Крім того, автор вважає розумним згадати судову практику, що виникла в період приватизації, коли суди визнавали право на включення до спадкове майно квартири на підставі заяви про приватизацію, що була подана за життя спадкодавця, але рішення про приватизацію було винесено після його смерті. [16 ]
З точки зору справедливості думка правильно, але існує й зворотний бік медалі. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним представляє собою юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним є достатнім документом для здійснення операції, в тому числі і для укладення договору ренти. Якщо вимога закону про обов'язкову державну реєстрацію не буде неухильно дотримуватися, з'явиться ризик підписання та нотаріального посвідчення декількох договорів на один і той самий об'єкт нерухомості.
§ 2. Зміст договору ренти і відповідальність сторін
Сторонами договору ренти виступають: одержувач ренти (рентний кредитор) - особа, яка передає своє майно у власність іншій особі з метою отримання від останнього протягом тривалого періоду часу доходу (ренти), і платник ренти (рентний боржник) - особа, яка зобов'язана в обмін на отримане у власність майно виплачувати передавшему його особі протягом тривалого періоду часу дохід (ренту). На питання про те, хто може бути одержувачем і хто - платником ренти, в законі немає прямої відповіді.
Системний аналіз норм загальної частини цивільного законодавства і безпосередньо норм гл. 33 ЦК РФ дозволяє говорити, що одержувачами постійної ренти можуть виступати будь-які громадяни, як ті, які передали майно під виплату ренти, так і ті, які були вказані в якості одержувачів ренти громадянами, що передали своє майно під виплату ренти.
Поряд з громадянами одержувачами постійної ренти можуть бути некомерційні організації, якщо це не суперечить закону та цілям їхньої діяльності. При цьому основне значення мають цілі діяльності некомерційних організацій як таких згідно зі ст. 2 Федерального закону «Про некомерційні організації» [17], а так само спеціальні цілі, визначені тим же законом для кожного з виділених у ньому видів організацій.
В якості одержувачів довічної ренти та її різновиди - довічного змісту з утриманням - можуть виступати виключно громадяни.
Що стосується платників ренти, то закон не містить будь-яких обмежень їх суб'єктного складу. Платниками ренти можуть бути будь-які громадяни, юридичні особи, зацікавлені у придбанні майна, пропонованого одержувачем ренти, і здатні виконати імперативні вимоги, що пред'являються законом до змісту договору ренти та забезпечення її виплати.
В обов'язки платника ренти входить виплата у зазначеному в договорі порядку та розмірі рентних платежів. Це загальна норма конкретизується стосовно особливостей кожного з видів договору ренти.
Загальні положення про договір ренти не включають на цей рахунок спеціальних вказівок. Передбачене в § 1 гл. 33 ЦК РФ регулювання відноситься головним чином до способів забезпечення прав одержувача ренти. Перший з таких способів пов'язаний з тим, що рента обтяжує виникло у платника право власності на отримане ним під виплату ренти майно. При цьому встановлена ​​додаткова гарантія для одержувача ренти у випадках, коли платник ренти відчужує передане йому у власність одержувачем нерухоме майно: перед одержувачем ренти з'являються два боржники. Це, по-перше, той, хто придбав обтяжену рентою нерухомість у платника, і, по-друге, сам платник - особа, що уклала договір з одержувачем (п. 2 ст. 586 ГК РФ).
У вигляді загального правила передбачається, що відповідальність початкового платника перед одержувачем ренти по відношенню до набувача обтяженого рентою майна є субсидіарної. Первісний боржник може нести і солідарну відповідальність з особою, якій передана річ, якщо це прямо передбачено договором ренти.
У всіх випадках, коли під виплату ренти передані грошова сума або інше рухоме майно, в договір ренти має бути внесено умова, яка передбачає або використання певного способу забезпечення виконання зобов'язання, або страхування на користь одержувача ренти ризику відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язання виплатити ренту .
Нарешті, в якості особливої ​​гарантії прав одержувача ренти законом передбачається виплата на його користь відсотків у зв'язку з допущеною платником ренти простроченням (ст. 588 ГК РФ). Розмір цих відсотків визначається самими сторонами, а якщо він у договорі не встановлений, - то обліковою ставкою банківського відсотка на день виконання зобов'язання або його відповідної частини, що діє в місці проживання (місці знаходження) одержувача ренти. У цей зв'язку вважаємо доречним, навести один із прикладів. «Безквартирні громадяни все частіше укладають з літніми власниками житла договір ренти - довічного змісту з утриманням. Але судова практика свідчить: умови договору, як правило, виконуються тільки в перші роки. А якщо літня власник нерухомості - довгожитель, то молодих опікунів його довголіття, м'яко кажучи, починає дратувати.
... З тіткою Дусею мені довелося спілкуватися через двері. Сусідка, яка доглядає за старенькою, з жахом виявила, що її паралізована підопічна примудрилася закрити двері зсередини і тепер не може відкрити.
- Тітка Ду-у-ся, навіщо ви закрилися? - Кричала вона бабусі в замкову щілину. - Я ж до вас не потраплю!
- Я цю боюся, - озвався голос з-за дверей.
"Ця" - молода жінка Фірдаус А., офіційна опікунка Євдокії Олексіївни, власниці однокімнатної квартири в центрі Казані, сім років тому викликала доглядати за самотньою бабусею. Не безкорисливо, а за квартиру. Операцію, як водиться, сторони оформили в нотаріуса. Але чи то рідкістю були тоді договори ренти, чи то навмисно друга сторона не розписала своїх зобов'язань, тільки найголовніший пункт договору виглядає досить розпливчасто. Опікун, говориться в ньому, зобов'язується довічно повністю утримувати літню жінку, забезпечуючи її харчуванням, одягом, доглядом, необхідною допомогою, але як конкретно - ні слова. Це пізніше, на суді, з пояснень юристів з'ясувалося, що за законом у договорі ренти повинна бути чітко визначена вартість всього обсягу послуг та змісту з утриманням. І останнє не може бути менше двох "мінімалок" на місяць.
Неконкретність і привела сторони до конфлікту. Адже якщо в перші роки опікун свої зобов'язання погано-бідно виконувала, то потім лише платила за квартиру, що не завадило їй, однак, перевести особовий рахунок на себе і прописати в квартирі двох своїх дорослих дочок. Дізнавшись про це, баба Дуся побігла до суду і попросила договір ренти розірвати.
У позовній заяві Євдокія Олексіївна написала, що опікунка приходила до неї раз на місяць, не допомагала і грошей не давала. Крихітній пенсії на харчування та ліки не вистачало, тому вона або підробляла (няньчила дітей у сусідів, мила посуд у їдальні), або продавала речі з квартири. Що, мовляв, підтвердять її свідки. Суд жінці відмовив: нічого, мовляв, бабуся, вередувати! Всі умови договору вашої опікункою виконуються: вона і телефон, і газову колонку вам поставила, ремонт у квартирі зробила, а ви незадоволені!
... А незабаром занепокоїлися сусіди: вже чотири дні як старенька не виходить у двір і не відповідає на телефонні дзвінки. Коли за допомогою дільничного вони потрапили в квартиру, то побачили бабу Дусю нерухомо лежить на підлозі. Інсульт! Більше місяця старі подруги по черзі чергували у неї в лікарні. Опікунка ж, за їхніми словами, з'явилася біля ліжка хворої тільки в день виписки. Повернувшись додому, тітка Дуся попросила поміняти в квартирі замок і не пускати її на поріг.
Пікантність ситуації в тому, що юридично, за документами, відповідальність за паралізовану тітку Дусю несе її опікун, але фактично доглядають за хворою людиною її літні приятельки. А Фірдаус регулярно навідується до тітки Дусі і намагається виконувати умови свого договору, можна сказати, насильно, що викликає бурхливий протест у хворої людини. Війна сторін триває. Адвокат бабусі звернулася до суду з повторним позовом. Опікунка - в міліцію зі скаргою на тих, хто перешкоджає їй доглядати за старенькою.
Фіра не приховує, що робить це тільки з-за квартири. Її чоловік - колишній військовослужбовець. Черга на квартиру в райвиконкомі - чотирьохсот. Сім'я поневіряється по гуртожитках.
- Але якби я знала, чим цей договір обернеться, ніколи б не погодилася доглядати за літньою людиною! - Зізналася вона мені і назвала свою ситуацію тупиковою.
За її словами, її просто підставили. Про хворобу бабусі не повідомили. Коли вона запитувала, де тітка Дуся, відповідали, що поїхала в село. А тепер цим моментом скористалися ті, хто теж поклав око на квартиру старенької.
У районному відділі соцзахисту сторони намагаються помирити і знайти компромісне рішення. На жаль, все безуспішно ...»[ 18]. Таким чином зміст договори ренти повинне повною мірою містити всі істотні умови - предмет, сторони, права та обов'язки, відповідальність сторін, щоб уникнути не однозначно тлумачення змісту договору.

§ 3 Підстави та правові наслідки розірвання договору ренти
Як і будь-яке зобов'язання, договір ренти може бути припинений за згодою сторін про розірвання договору та з підстав, передбачених гл. 26 ЦК РФ, за винятком припинення зобов'язання виконанням. Крім того, припинення зобов'язань з виплати ренти має свої особливості, притаманні лише даному договору. Цивільний кодекс РФ також передбачає можливість розірвання договору на вимогу однієї із сторін у судовому порядку (п. 2 ст. 450).
Розірвання договору є вольовий акт, спрямований на припинення невиконаного належним чином договору і тим самим - виникли з нього зобов'язань на майбутній час. Інститут розірвання договору, передбачений сучасним цивільним законодавством РФ, є новим правовим інструментом, призначеним для ефективного регулювання цивільного обороту. [19] Договір, може бути, розірваний за згодою сторін або з ініціативи однієї зі сторін.
У разі розірвання договору ренти за угодою сторін проблем, як правило, не виникає. Якщо ж ініціатором розірвання договору виступає лише одна сторона, то вирішувати дану справу найчастіше доводиться суду. Ініціатором, як правило, є одержувач ренти, оскільки, будучи більш слабкою стороною, він більш захищений законодавцем [20].
Порядок розірвання і припинення договорів постійної і довічної ренти істотно відрізняється. Незважаючи на те, що договір ренти носить безстроковий характер, він може бути припинений. Перш за все, зобов'язання з виплати постійної ренти може бути припинено угодою сторін про розірвання договору. При цьому сторони самі визначають, на яких засадах це відбувається, зокрема, проводиться чи повернення майна і вже виплачених рентних платежів, виплачується чи одержувачу ренти будь-яка компенсація чи ні і т. п. Одержувач ренти може в будь-який момент відмовитися від подальшого отримання рентних виплат, тим самим припинивши зобов'язання прощенням боргу (ст. 415 ГК РФ). Однак, якщо постійна рента була встановлена ​​на його користь іншою особою, то в разі відмови одержувача ренти від своїх прав ними може скористатися особа, що встановила ренту. Допустимі також і інші способи припинення зобов'язання з виплати постійної ренти, передбачені гол. 26 ЦК РФ, за винятком припинення зобов'язання виконанням (ст. 408 ГК РФ).
Зобов'язання з виплати постійної ренти може припинитися також у результаті випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти даного виду, якщо майно було передано під виплату ренти за плату і платник зажадає припинення зобов'язання з виплати ренти або зміни умов її виплати (п. 2 ст. 595 ГК РФ) [21]
Особливим випадком припинення договору постійної ренти є викуп постійної ренти. Викуп ренти полягає в тому, що платник ренти сплачує її одержувачу одночасно або іншим способом грошову суму, рівну ціні постійної ренти. Викуп може бути здійснений з ініціативи будь-якої зі сторін. Ціна постійної ренти може бути встановлена ​​в договорі. Якщо умова про викупну ціну ренти в договорі відсутня, то її викуп здійснюється за ціною, визначеною відповідно до закону. Якщо майно було передано під виплату безстрокової ренти за плату, то ціна викупу постійної ренти відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти (п. 2 ст. 594 ГК РФ). Якщо ж майно було передано під виплату безстрокової ренти безкоштовно, то ціна викупу постійної ренти складається з річної суми підлягає виплаті ренти і ціни переданого майна. Ціна майна визначається за правилами, передбаченими п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 3 ст. 594 ГК РФ) [22]
Договір припиняється з надходженням всієї суми викупу до одержувача безстрокової ренти, якщо сторони не передбачили іншого порядку викупу.
Сторони можуть передбачити в договорі заборону на викуп ренти за життя її одержувача або протягом іншого терміну, який не перевищує 30 років з моменту укладення договору. Але сторони не можуть встановити в договорі умову про відмову від права викупу ренти її платником, тому що відповідно до п. 3 ст. 592 ГК РФ така умова буде незначним [23].
Платник безстрокової ренти цілком вільний у прийнятті рішення про її викуп. Закон не встановлює будь-яких підстав, щоб платник мотивував свою відмову від подальшої виплати ренти. На відміну від нього одержувач ренти обмежений у вимозі викупу постійної ренти тими підставами, які перераховує закон, а також передбаченими договором.
Щоб здійснити своє право на викуп, платник повинен дотримати ряд формальностей. При укладанні договору бажано обумовити термін, протягом якого одержувач ренти буде сповіщений про викуп. Мінімальний термін для інформації встановлений законом: не менше 3-х місяців до моменту майбутнього припинення виплати ренти. Це правило застосовується, якщо в договорі не зазначено більш тривалий термін. Платник безстрокової ренти, що зважився на викуп, зобов'язаний заявити про це в письмовій формі.
З метою захисту інтересів одержувача ренти законом встановлено, що обов'язок по виплаті ренти з платника не знімається до тих пір, поки одержувачу ренти не буде виплачена вся сума викупу. Втім, це правило закону є диспозитивним і діє лише тоді, коли договором не передбачений інший порядок викупу ренти.
У певних випадках одержувач ренти може зажадати викупу її платником, що спричинить розірвання договору. Перелік підстав, з яких одержувач ренти має право вимагати її викупу платником, названий на ст. 593 ГК РФ. Цей перелік не є вичерпним, інші випадки можуть бути названі в договорі. Ці підстави пов'язані, в першу чергу, з порушенням платником прийнятих на себе за договором зобов'язань.
Перш за все, це затримка виплати рентних платежів більш ніж на один рік. Дане підставу носить хоча і разовий, але грубий характер невиконання взятого на себе зобов'язання. Від цього підстави відрізняється інше, що свідчить про неплатоспроможність платника постійної ренти, - це постійно діючий фактор. До нього прирівнюється й серйозна небезпека можливих майбутніх неплатежів проти узгоджених договором розмірів та термінів рентних платежів, так важливих для одержувача постійної ренти. Прогноз ймовірну небезпеку неплатежів повинен базуватися на обставинах, очевидно які свідчать, що рента не буде надходити до одержувача в найближчій перспективі [24]. Ще одна підстава, за яким одержувач має право вимагати її викупу, - порушення платником свого зобов'язання, що забезпечує виплату ренти (ст.587 ЦК).
Остання підстава, назване в ст. 593 ГК РФ, пов'язане з таким розпорядженням платника нерухомим майном, переданим йому під виплату ренти, в силу якого воно надійшло у спільну власність або поділене між кількома особами, які тим самим стали платниками ренти. При цьому не має значення, чи є загальна власність спільної чи часткової. Тим самим у одержувача ренти з'являється кілька платників, що порушує інтереси одержувача ренти, довірливо передав нерухомість персонально одному платнику ренти. Вимога отримувача до платника ренти - міра захисту його істотного інтересу.
Договір довічної ренти припиняється смертю одержувача ренти, а також угодою сторін. У практиці іноді зустрічаються випадки застосування до договорів довічної ренти та довічного змісту з утриманням загальних норм про припинення зобов'язання новацією (ст. 414 ГК РФ). Зобов'язання припиняється угодою сторін про заміну первісного зобов'язання, що існувало між ними, іншим зобов'язанням між тими ж особами, передбачає інший предмет чи спосіб виконання (новація). Таким чином, місце припинив зобов'язання займає нове. Неодмінна вимога до новації - збереження суб'єктного складу зобов'язання (у початковому і знову виникла зобов'язанні виступають той же кредитор і той же боржник). Стосовно до договору довічної ренти або до договору довічного змісту з утриманням, за якими передаються за договором було нерухоме майно, це виглядає як договір між покупцем квартири, що належить платнику ренти, платником ренти, які купують іншу квартиру, продавцем цієї квартири і одержувачем ренти. Платник ренти продає свою квартиру, одночасно набуваючи іншу. Обтяження у вигляді застави знімається з квартири, що продається і покладається на придбану квартиру. Зобов'язання платника ренти в частині надання спочатку придбаної квартири для проживання одержувача ренти припиняється, замінюючись на такі ж зобов'язання, але у відношенні квартири, що купується.
Цікава точка зору про можливість припинення зобов'язання платника ренти шляхом прощення боргу одержувачем ренти (ст. 415 ГК РФ). Прощення боргу не передбачає зустрічного задоволення. Прощення боргу виражається у формі звільнення кредитором боржника від майнової обов'язки. У результаті прощення боргу стає одним з видів дарування. У зв'язку з цим воно повинне бути засноване на угоді сторін і підкорятися обмеженням і заборонам, встановленим для договору дарування. У практиці це підстава припинення зобов'язання за договорами ренти застосування ще не знайшло. [25]
Згідно з п. 1 ст. 599 ГК РФ: "У разі істотного порушення договору довічної ренти платником ренти рентополучатель вправі вимагати від платника ренти викупу ренти на умовах, передбачених статтею 594 цього Кодексу, або розірвання договору та відшкодування збитків". Тобто одержувач ренти наділений в цілях захисту свого становища правом вимагати від платника викупу ренти і тим самим ініціативно припинити договір, залишившись при своєму інтересі. У платника довічної ренти такого права немає [26].
Таким чином, підставою ініціативного вимоги розірвання договору одержувачем ренти в договорі довічної ренти є істотне порушення договору з боку платника. Переліку таких підстав, навіть зразкового, закон не називає. У силу п. 2 ст. 450 ГК РФ істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона в значній частині позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору. Це загальне поняття істотного порушення договору може бути розкрито через підстави, наведені в договорі постійної ренти. Однак сторони вправі передбачити в договорі, що саме вони розуміють під істотним порушенням договору.
У той же час істотне порушення договору слід трактувати у відповідності зі змістом приписів закону, який полягає в тому, що істотним слід визнавати таке порушення, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору. У зв'язку з цим термін "шкода" не повинен тлумачитися обмежувально. Крім можливих високих додаткових витрат, неотримання доходів, він включає й інші наслідки, істотно позначається на інтересах сторони [27].
При істотному порушенні договору одержувач ренти має право на свій розсуд або вимагати від платника ренти її викупу, або розірвати договір і вимагати відшкодування збитків (п. 1 ст. 599 ГК РФ). Однак, якщо під виплату довічної ренти були передані безкоштовно квартира, житловий будинок або інше майно, одержувач довічної ренти вправі при істотному порушенні договору недобросовісним платником ренти зажадати повернення цього майна із заліком його вартості в рахунок викупної ціни ренти (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Викуп майна здійснюється на тих же умовах, які встановлені щодо викупу постійної ренти, тобто за ціною, заздалегідь обумовленою сторонами в договорі або визначеної відповідно до закону (ст. 594 ГК РФ).
Право вимагати припинення договору за даними підставах платнику ренти не належить.
Сторона, що посилається на істотне порушення договору, повинна представити суду відповідні докази його наявності. Сам факт наявності такого порушення не є підставою для розірвання договору, якщо в розумний строк порушення усунуто.
Наведемо приклад з правозастосовної практики: так, за договором довічного змісту з утриманням А. передав К. свою 1-кімнатну квартиру, а К. зобов'язалася довічно утримувати А., забезпечуючи його харчуванням, одягом, доглядом, необхідною допомогою, зберігши в його безкоштовному довічне користуванні квартиру. Вартість всього обсягу змісту з утриманням склала два мінімальних розміри оплати праці, встановлених законом, щомісяця.
Громадянин А. пред'явив позов про розірвання даного договору, обгрунтовуючи його тим, що відповідачка не виконує взятих на себе за договором зобов'язань: не оплачує квартиру, не забезпечує його харчуванням, одягом, необхідною допомогою, не виплачує встановлену договором суму. Жодної домовленості про те, що він сам повинен оплачувати квартиру, у нього з відповідачем не було.
Відповідачка позов не визнала, пояснивши в судовому засіданні, що позивач не був офіційно одружений на її тітки, що ще до смерті тітки вони з А. уклали даний договір, і відповідачка постійно йому допомагала: купувала продукти, прала, прибирала квартиру, відвідувала його по два рази на тиждень. У 2006 р . А. познайомився з жінкою і потрапив під її вплив, після чого почав вимагати від відповідачки повернути йому ключі від його квартири, не захотів з нею більше спілкуватися. Що стосується плати за квартиру, у А. хороша пенсія, він ніколи не потребував, тому за усною домовленістю між ними А. самостійно платив за квартиру. Однак з осені 2006 р ., Бачачи, що він все більше потрапляє під вплив нової знайомої, яка хоче отримати його квартиру, К. сама платила за квартиру, про що свідчать копії квитанцій. Суд вважає позов обгрунтованим і підлягає задоволенню з наступних підстав. Згідно з п. 2 ст. 450 ГК РФ договір може бути змінений або розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду тільки при істотному порушенні його умов іншою стороною. Таким визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору. Відповідно до п. 2 ст. 605 ЦК РФ при істотному порушенні платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або виплати йому викупної ціни. При цьому платник ренти не вправі вимагати компенсації витрат, понесених у зв'язку зі змістом одержувача ренти. Свідки Г., Б., Ф. в суді показали, що знайомі з О. більше 10 років, є сусідами, постійно ходять один до одного в гості. Свідки допомагають йому принести з магазину продукти на його гроші, свідок Г. допомагає у прибиранні квартири. Про існування відповідачки знають зі слів А., що він "підписав" їй квартиру, а вона йому ніяк не допомагає. Свідки ж К., 3. і В. в судовому засіданні показали, що К. допомагала А. ще до укладення договору, а з 2005 р . постійно приїжджала, забиралася в нього, привозила продукти. Свідки К. і В. знають це зі слів самої відповідачки, а 3., Що є сусідкою А. по сходовому майданчику, показала, що багато разів бачила, як відповідачка приходила до А., а 2 або 3 рази залишала у неї продукти для позивача . Оцінюючи показання свідків, суд приходить до висновку про те, що свідчення К. і В. не можна покласти в основу рішення. Свідок 3. показала, що бачила, як відповідачка приходить в квартиру, але не бачила, як вона там забирається або що приносить і чи приносить позивачеві. Та обставина, що К. залишала у неї кілька разів продукти для А., не є підтвердженням регулярного і в належному розмірі виконання К. своїх обов'язків за договором. Крім того, свідчення даних свідків про регулярне виконання відповідачем своїх обов'язків по утриманню А. не знайшли підтвердження в матеріалах справи і спростовуються іншими доказами у справі. Показання свідків Г., Б., Ф. конкретні, послідовні, несуперечливі і активно підтверджуються наявними в матеріалах справи доказами.
Відповідачка стверджує, що виконувала взяті на себе за договором зобов'язання, проте не надала суду достатньо достовірних доказів свого твердження. Навпаки, позивач стверджує, що ніяких домовленостей з відповідачем з приводу оплати квартири не було досягнуто і він оплачував квартиру, так як змушений був це робити, представив знаходяться у нього квитанції про оплату. Відповідачка почала платити за квартиру, як зобов'язана за договором, тільки з осені 1998 р ., Що суд визнає істотним порушенням умов договору, адже позивач розраховував безкоштовно користуватися квартирою і згідно з угодою мав право на це розраховувати. Не представлено відповідачем і доказів того, що вона регулярно виконувала обов'язок з утримання позивача у розмірі обумовленої суми. З матеріалів справи вбачається, що вона рідко відвідувала позивача, і не встановлено, чи допомагала йому матеріально. Всебічно дослідивши докази, суд визнає правомірним вимога позивача про розірвання даного договору і повернення йому відповідно до п. 2 ст. 605 ЦК РФ у власність його квартири [28].
Підставою для розірвання договору ренти може бути також зміна обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору, так як ЦК РФ передбачає можливість зміни і розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин, з яких сторони виходили при його укладанні (ст. 451). Для законодавства Росії зазначені норми є абсолютно нові положення.
Визнання законодавством правового значення зміни обставин, перш за все, ставить питання про критерії їх оцінки, а також про характер і способи приведення договору у відповідність до змін, що за наявності можливостей для виконання зобов'язань.
Згідно зі ст. 451 зміна обставин визнається істотною, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах. Дане визначення, яке не містить перерахування конкретних явищ, подій, фактів у якості підстави для визнання зміни обставин істотним, носить абстрактний характер. Це передбачає конкретизацію таких положень ст. 451 ПК РФ, як "істотний характер", "значущість" порушення майнових інтересів у договорі, "справедливий розподіл витрат" [29].
Оскільки обсяг офіційно опублікованих судових рішень, пов'язаних із застосуванням ст. 451 ГК РФ невеликий, видається важливою розробка певних рекомендацій для орієнтації судів та учасників цивільного обороту, як для загальних, так і для спеціальних випадків зміни обставин.
Аналіз міжнародної судової практики та рішень іноземних судів по застосуванню розглянутих положень дозволяє зробити деякі висновки, які можуть бути корисні при вирішенні аналогічних справ російськими судами.
При істотній зміні обставин підставу договору в колишньому вигляді перестає існувати. Договір стає неприйнятним для боржника. Зв'язок між відпаданням підстави договору і істотною зміною обставин, так само як і те, що іншій стороні були відомі причини, що спонукали боржника укласти договір, повинні бути їм доведені. Закон покладає на зацікавлену сторону тягар спростування презумпції того, що зміна обставин не є суттєвим, і доказ того, що для неї з-за такої зміни обставин виникає ситуація неприйнятність виконання договору в незмінному вигляді внаслідок надзвичайної обтяжливості. [30]
Для того щоб суд змінив або розірвав договір при істотній зміні обставин, необхідно одночасне наявність певних умов.
По-перше, сторони на момент укладення ними договору не могли передбачити істотної зміни обставин. Повинно бути з'ясовано, чи могла сторона на момент укладання договору при сформованій ситуації розумно передбачити можливість настання обставин, що змінилися. Вирішальним чинником в оцінці зміни обставин буде відповідь на питання про те, чи могли боку розумно передбачити таку зміну.
Положення ст. 451 ГК РФ не застосовуються, якщо сторона знала про несприятливий розвиток подій або могла б розумно прийняти їх до уваги до укладення договору і уникнути негативних наслідків. Зміна обставин може відбуватися поступово і до укладення договору, про що сторони знають, але протягом таких подій може непередбачено прискоритися і привести до істотної зміни обставин.
По-друге, причини, що спричинили радикальні зміни обставин, повинні бути після їх виникнення неприступними для боржника при тому ступені турботливості та обачності, яка від нього вимагається за характером справи і умовам обороту. За змістом закону, до подібних причин можна віднести не тільки непереборну силу, але й інші обставини, що знаходяться поза контролем сторін.
По-третє, істотна зміна обставин призводить до ситуації економічної неможливості виконання, тобто обставини змінилися настільки, що суворе виконання договору сторонами порушило б баланс їх майнових інтересів і спричинило б для однієї з них досить відчутний збиток (вона в значній мірі втратила б того, на що мала право розраховувати при укладенні договору).
Підставою до розірвання договору ренти у відповідності зі ст. 451 ГК РФ може послужити також невиконання зобов'язань платником ренти внаслідок, наприклад, втрати ним роботи, народження дитини, що робить важким чи неможливим надання матеріальної та іншої допомоги згідно з договором.
Згідно з п. 2 ст. 450 ГК РФ на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду лише за його істотного порушення другою стороною. Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Відповідно до п. 2 ст. 605 ЦК РФ при істотному порушенні платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або виплати йому викупної ціни. При цьому платник ренти не вправі вимагати компенсації витрат, понесених у зв'язку змістом одержувача ренти.
Громадяни часто помиляються щодо правових наслідків розірвання угоди в судовому порядку, необгрунтовано вважаючи, що після вступу рішення суду в силу і його реєстрації втрачене право на нерухоме майно автоматично відновлюється. Якщо до суду був поданий позов про розірвання договору і суд у підсумку винесе рішення тільки про розірвання договору, це ще не означатиме повернення продавцеві квартири.
Існує лише два винятки. По-перше, угодою сторін може бути передбачено, що після розірвання договору відбувається повернення всього, що було виконане сторонами за угодою до моменту розірвання. У цьому випадку квартира після реєстрації угоди про розірвання договору в органі реєстрації прав на нерухоме майно та угод з них повертається продавцю. Правовстановлюючим документом на квартиру будуть не документи, на підставі яких раніше квартира належала одержувачам довічного утримання, а сама угода про розірвання.
По-друге, згідно зі ст. 605 ЦК РФ при істотному порушенні платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання.
Підставою припинення зобов'язання з виплати ренти може послужити збіг боржника і кредитора в одній особі, оскільки в юридичній практиці нерідкі випадки, коли сторонами з рентної договором є близькі родичі. Згодом ця обставина може зумовити виникнення проблем при правовому регулюванні ситуації, викликаної смертю платника ренти, зокрема, виникнення спірних моментів при видачі свідоцтва про право на спадщину. За договором довічного змісту з утриманням громадянин, який має дочку, є платником, а батько громадянина - одержувачем ренти. Після смерті громадянина - платника ренти за договором довічного утримання відкривається спадщина, до складу якого входить квартира, обтяжена рентою. Спадкують за законом двоє: донька та батько громадянина.
Відповідно до ст. 1175 ЦК України кожний з прийняли спадщину в межах вартості перейшов до нього спадкового майна солідарно відповідає за борги спадкодавця.
З огляду на цю норму, спадкоємці платника ренти (його дочка і батько) при отриманні у спадщину частки у праві на обтяжену рентою квартиру одночасно стають боржниками за договором ренти - платниками ренти.
Однак згідно зі ст. 413 ЦК РФ зобов'язання припиняється збігом боржника і кредитора в одній особі. У даному випадку відносно батька спадкодавця відбувається збіг в одній особі боржника і кредитора за зобов'язанням, яке з'явилося з договору довічного змісту з утриманням, оскільки він є також і одержувачем ренти за даним договором (кредитором). Таким чином, зобов'язання здійснювати у межах вартості перейшов до неї спадщини довічне утримання з утриманням залишається тільки у дочки спадкодавця. [31]
У зв'язку з вищевикладеним у практиці виникають наступні питання:
- Чи зберігає свою дію або підлягає припиненню договір довічного змісту з утриманням;
- Чи може існувати зобов'язання, що випливає з цього договору, якщо вартість обсягу змісту з утриманням, здійснюваного одним спадкоємцем в межах його частки спадкового майна, буде менш встановленого законом мінімального розміру цієї вартості;
- Чи входить позначена квартира до складу спадщини;
- Чи повинно видаватися свідоцтво про право на спадщину дочки спадкодавця із зазначенням обтяження або без такого.

Глава 3 Види договору ренти
§ 1. Договір ренти
Головною ознакою постійної ренти є безстроковий характер зобов'язання по виплаті ренти, покладеного договором на платника ренти. Безстроковість зобов'язання з виплати постійної ренти означає, що його існування не обмежується будь-яким періодом часу, в тому числі терміном життя або існування одержувача.
Одержувачами постійної ренти можуть бути громадяни, а також некомерційні організації (громадські та релігійні організації, різні благодійні, культурні, освітні та інші фонди і т. п.), якщо це не суперечить закону і відповідає цілям їх діяльності (п.1 ст. 589 ГК РФ).
Одержувачами постійної ренти можуть виступати лише власники майна, переданого під виплату ренти, але не особи, яким майно належить на праві господарського відання або оперативного управління.
Некомерційні організації, створені на певний строк або існуючі до моменту досягнення певних цілей, закріплених в установчих документах, не можуть бути отримувачами постійної ренти, так як вони не можуть вступати у безстрокові відносини, а безстроковість, як було нами показано, є одним з головних ознак постійної ренти.
Такі некомерційні організації як установи, за загальним правилом, не можуть бути отримувачами постійної ренти, тому що закон (п.1 cт.289 ДК РФ) забороняє їм відчужувати або іншим способом розпоряджатися закріпленим за ними майном і майном, придбаним за рахунок коштів, виділених їм за кошторисом.
Але ті ж установи можуть бути одержувачами постійної ренти у випадках, коли вони будуть відчужувати під виплату ренти те майно, яке вони придбали за рахунок дозволеною їм приносить дохід діяльності, і яким вони мають право самостійно розпоряджатися (п.2 ст.298 ГК РФ).
Одержувачами постійної ренти не можуть бути комерційні юридичні особи. Ця заборона пояснюється тим, що їхня діяльність - підприємницька, нерозривно пов'язана з обігом майна - несумісна з положенням рантьє, "що живе на дохід, у створення якого він не залучений" [32]. Дане обмеження пояснюється і економічною сутністю ренти: рента як економічне явище завжди являє собою доход, не пов'язаний з підприємницькою діяльністю.
Іншою ознакою договору постійної ренти є можливість передачі прав одержувача ренти в результаті уступки вимоги та можливість їх переходу в спадщину або в порядку правонаступництва при реорганізації юридичних осіб. Права одержувача ренти можуть бути передані громадянам, а також некомерційним організаціям, що мають право бути одержувачами постійної ренти.
Можливість передачі прав одержувача ренти в результаті уступки вимоги та можливість їх переходу в спадщину або в порядку правонаступництва при реорганізації юридичних осіб може бути заборонена законом або договором (п.2 ст.589 ГК РФ).
Тут слід мати на увазі, що при будь-яких обставин заборони на передачу прав або на їх перехід, введені в договір угодою сторін або передбачені в законі, не повинні позбавляти договір постійної ренти безстрокового характеру.
Тому неможливо одночасно включити в договір про постійну ренті умови про заборону громадянину передавати права одержувача безстрокової ренти і про те, що ці права не можуть перейти до інших осіб у порядку спадкування. Якщо подібне допустити, стала рента трансформується в довічну, а платник ренти виявиться пов'язаним лише на період життя громадянина - одержувача постійної ренти.
Форма і розмір ренти визначається правилами ст.590 ЦК України. Розмір рентних платежів є істотною умовою договору постійної ренти, що пояснюється ризиковим характером такої угоди, і повинен бути визначений сторонами в договорі.
З метою захисту інтересів одержувача безстрокової ренти законом встановлено, що, якщо інше не передбачено договором постійної ренти, розмір виплачуваної ренти збільшується пропорційно збільшенню встановленого законом мінімального розміру оплати праці (п.2 ст.590 ГК РФ).
Основною формою рентних платежів при постійній ренті є грошова.
Разом з тим, договором постійної ренти може бути передбачена виплата ренти шляхом надання речей (нерухомі та рухомі речі, неподільні речі, складні речі, головна річ і приналежність, плоди, продукція та доходи, тварини, валютні цінності, цінні папери), виконання робіт ( виготовлення або переробку (обробку) речі або на виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові) або надання послуг (послуг зв'язку, медичних, ветеринарних, аудиторських, консультаційних, інформаційних послуг, послуг з навчання, туристичного обслуговування), відповідних за вартістю грошовій сумі ренти (п.1 ст.590 ГК РФ). [33]
При цьому виплата і отримання ренти в іноземній валюті допустимі тільки з дотриманням правил і обмежень, які містяться в законодавстві про валютне регулювання і валютний контроль.
У всіх випадках, навіть якщо сторони домовилися про виплату ренти шляхом виконання робіт або надання послуг, розмір ренти повинен бути виражений в договорі в певній грошовій сумі. В іншому випадку буде важко, зокрема, визначити розмір відповідальності платника за прострочення виплати ренти.
За угодою сторін у договорі може бути передбачена змішана форма виплати постійної ренти - частково грошима, а частково речами, роботами і послугами.
За загальним правилом розмір виплачуваної ренти збільшується пропорційно збільшенню встановленого законом МРОТ. Однак у договорі постійної ренти сторони можуть передбачити іншу пропорцію зміни розміру ренти або зовсім виключити можливість такої зміни.
Договір постійної ренти має відповідати обов'язковим для сторін правилам, встановленим законом та іншими правовими актами (імперативним нормам), які у час його ув'язнення (ст.422 ЦК).
Відповідно до ст. 421 ГК РФ до елементів договору належать його умови, права та обов'язки сторін.
Імперативна норма наказує певну форму договору ренти (підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню).
Зміст договору як угоди (юридичного факту) утворюють його умови. Згідно ст.432 ЦК істотними є умови, необхідні і достатні для того, щоб договір вважався укладеним.
Предмет є істотною умовою всіх договорів. Відсутність угоди з істотних умов означає, що договір є неукладеним.
У договорі постійної ренти має бути відображено
- Зобов'язання одержувача ренти передати своє майно за плату або безоплатно у власність іншій стороні;
- Зобов'язання платника ренти систематично виплачувати платежі одержувачу протягом часу дії договору;
- Розмір ренти та забезпечення виплат;
- Строки виплати рентних платежів;
- Умови розірвання договору;
- Інші умови. [34]
Рентні платежі являють безперервний розстрочений дохід їх одержувача. У договорі ренти має місце ризик передчасного його припинення для обох сторін. Договір ренти, що нагадує договір міни, відрізняється від неї тим, що договір міни завершується передачею у власність майна кожної зі сторін, чого не відбувається за договором ренти.
Обов'язковою і істотною умовою договору є таке, яке встановлює обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання зобов'язання або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання зобов'язання або неналежне його виконання.
Таким чином, сторони самі визначають спосіб забезпечення рентних платежів і фіксують його в договорі.
Ця умова договору ренти спеціально обумовлено законодавцем, є істотним і обов'язковим. У разі невиконання платником ренти обов'язків щодо забезпечення рентних виплат, у випадку втрати забезпечення або погіршення його умов з незалежних від одержувача ренти обставинами, він має право розірвати договір ренти і зажадати відшкодування збитків, завданих розірванням договору. Крім того, за прострочення рентних платежів закон передбачає сплату відсотків.
У відповідності зі ст.584 ГК РФ незалежно від виду та вартості переданого платнику майна договір ренти (єдиний договір, для якого встановлено це обов'язкове правило) підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає також державній реєстрації.
З наведеної норми випливає, що якщо сторони порушать вимоги про нотаріальне посвідчення договору ренти, то такий договір буде вважатися недійсною угодою чинності п.1 ст.165 ГК РФ з поверненням сторін у попереднє положення. У даному випадку це означає передачу платником ренти її користувачеві відповідного майна назад.
Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, укладену з порушенням вимоги про нотаріальне посвідчення, суд може на вимогу сторони, яка виконала угоду, визнати її дійсною і тоді в нотаріальному посвідченні потреби вже немає.
Стосовно до даного договору найбільш вірогідна ситуація, при якій посилається на порушення форми угоди та вимагає визнання її недійсною одержувач. У цих випадках вирішальне значення буде мати співвідношення вартості переданого майна та виплаченої за весь час ренти.
Якщо ж договір про передачу під ренту нерухомого майна буде нотаріально посвідчений, але не підданий державної реєстрації, він буде вважатися чинності п.3 ст.433 ГК РФ неукладеним угодою, оскільки ст.584 ЦК України не містять вказівки на його недійсність. Підвищені вимоги законодавця до оформлення договору ренти покликані максимально гарантувати інтереси одержувача ренти [35].
Особливість ренти полягає в тому, що майно, передане під виплату, відразу переходить у власність платника, за винятком спеціально обговорених у законі або договорі випадків. Одержувач ж натомість отримує довготривале зобов'язання про виплату ренти.
Передача майна у власність платника під виплату ренти може бути зроблена одержувачем за плату (тобто коли крім власне рентних виплат відшкодовують ще й вартість переданого під виплату ренти майна) або безкоштовно (тобто коли обсяг виплат зведений до власне рентних платежів). Якщо договір передбачає передачу майна за плату, до відносин сторін щодо передачі та оплати застосовують правила про купівлю-продаж. В іншому випадку до відносин сторін застосовують правила про договір дарування. Але на відміну від останнього навіть при відчуженні майна під виплату ренти безкоштовно договір ренти носить БЕЗОПЛАТНО характер.
Сторона, яка не виконала чи неналежним чином виконала зобов'язання за договором ренти, зобов'язана відшкодувати другій стороні завдані таким невиконанням збитки.
Шкода, заподіяна життю, здоров'ю або майну Платника ренти або осіб, що правомірно користувалися надаються приміщенням, внаслідок недоліків останнього, про які Платнику не було відомо, підлягає відшкодуванню Одержувачем ренти відповідно до чинного законодавства, в тому числі після припинення зобов'язань сторін за договором, якщо Платником буде доведено, що ці недоліки виникли до передачі приміщення Платнику ренти, не належать до числа явних і Одержувач ренти, хоча і знав про них, не попередив про них Платника.
Строки виплати постійної ренти вказані в ст.591 ГК РФ, згідно з якою, якщо інше не передбачено договором постійної ренти, стала рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, але сторони у договорі і постійної ренти має право встановити інші строки.
На випадок прострочення виплати сторони можуть передбачити відсотки. Якщо їх розмір не обумовлений, він встановлюється відповідно до ст. 395 ГК і визначається існує у місці проживання одержувача ренти обліковою ставкою банківського відсотка на день виконання зобов'язання зі сплати рентних платежів.
У тривають зобов'язання, що виникають на основі договору постійної ренти, особливого значення набуває питання про розподіл між сторонами ризику випадкової загибелі майна, переданого під виплату безстрокової ренти.
У законі (cт.595 ДК РФ) воно вирішено наступним чином. Якщо випадково гине або випадково пошкоджується майно, передане безкоштовно під виплату безстрокової ренти, то ризик несе платник ренти як особа, що отримала це майно у власність безоплатно. Тому він зобов'язаний незалежно від загибелі або псування майна продовжувати виконувати зобов'язання по виплаті ренти.
Якщо випадково гине або випадково пошкоджується майно, передане за плату під виплату безстрокової ренти, то платник як особа, яка зазнала витрати з придбання цього майна у власність, має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати. [36]
Право платника ренти вимагати припинення зобов'язання з виплати ренти або зміни умов її виплати при випадковій загибелі або пошкодженні майна не вимагає спеціального закріплення в договорі ренти. Стаття 595 ЦК не передбачає, що умова договору ренти, згідно з яким платник ренти відмовляється від прав, наданих йому п. 2 цієї статті, є нікчемним. У той же час п. 1 ст. 422 ЦК встановлює, що договір повинен відповідати обов'язковим для сторін правилам, встановленим законом.
Одержувач ренти, який бажає при укладенні договору ренти убезпечити себе від втрат у зв'язку з випадковою загибеллю або випадковим пошкодженням майна, може наполягати на включенні в договір ренти умови, згідно з яким платник ренти має право вимагати припинення зобов'язань з виплати ренти не раніше ніж через певну кількість років після випадкової загибелі возмездно переданого майна.
При вирішенні спорів, пов'язаних з дійсністю рентного договору, необхідно враховувати ризиковий характер даного договору, а також те, що договір ренти, як ніякий інший договір, схильні використовувати кримінальні або просто несумлінні особистості.
Одне з перерахованих у Цивільному кодексі України умов полягає в тому, що при переході до третьої особи прав на передане платнику ренти нерухоме майно право одержувача ренти не тільки зберігається і переходить до набувача, але і гарантується певним чином. Мається на увазі субсидіарну відповідальність початкового платника.
При цьому треба зауважити, що ст. 399, до якої відсилає ст. 586, в інтересах кредиторів істотно змінила саме поняття субсидіарної відповідальності.
Тепер для того, щоб суд в разі ухилення набувача майна від обов'язку виплачувати ренту задовольнив вимогу первісного платника, останньому достатньо довести, що набувач майна сам не відповів на адресоване йому одержувачем вимога платити ренту або заявив про відмову її оплачувати. [37]
Інші спеціальні гарантії прав одержувача ренти зазначені у ст. 587 ЦК. Сенс цих гарантій полягає в тому, що, по-перше, при передачі нерухомості одержувач ренти виступає в ролі заставодержателя, що, зокрема, означає наділення його переважним перед багатьма іншими кредиторами правом на задоволення своїх вимог з вартості переданої платнику нерухомості, в тому числі при визнанні останнього банкрутом (див. ст. 64 ГК).
По-друге, умовою, притому істотним, договору ренти служить використання крім застави та інших способів забезпечення або страхування на користь одержувача ренти ризику порушення платником свого зобов'язання по виплаті ренти.
Зобов'язання, породжені договором постійної ренти, можуть бути припинені як з загальних підставах, передбачених у гл.26 ЦК РФ, так і за спеціальними підстав, зазначених у нормах, що стосуються договору ренти.
Проте слід мати на увазі, що припинення рентного зобов'язання, що виникло на базі передачі в ренту нерухомого майна, з таких підстав, як смерть громадянина (ст.418 ЦК України) та ліквідація юридичної особи, неможливо, тому що рента в порядку проходження обтяжує не тільки нерухоме майно, передане в ренту.
Розірвання договору постійної ренти на вимогу одержувача можливо у випадках, передбачених відповідно до ст. 593 і 599 ЦК. Оскільки по тому і іншим договором зобов'язаною особою є платник ренти, одержувач має право вимагати розірвання цих договорів при істотному порушенні платником своїх обов'язків.
Стаття 593 ЦК містить незамкнений перелік підстав для розірвання договору ренти її одержувачем, який може бути доповнений договором. Розірвання договору постійної ренти можливе лише за умови сплати покупцем її викупної ціни, зазначеної в договорі.
Спеціальним підставою припинення зобов'язань, що випливають з договору постійної ренти, є її викуп. Викуп постійної ренти - це один із способів припинення договору. Відповідно до п.1 ст.592 ГК РФ платник безстрокової ренти має право відмовитися від подальшої виплати ренти шляхом її викупу.
Дане право безумовно, тому будь-яке положення договору постійної ренти, що закріплює відмова платника безстрокової ренти від права на її викуп, мізерно. У договорі сторони можуть передбачити лише одне обмеження на викуп ренти, а саме те, що право на викуп ренти не може бути здійснено за життя одержувача ренти або протягом іншого терміну, який не перевищує 30 років з моменту укладення договору (п.3 ст. 592 ГК РФ).
Викуп ренти означає виплату платником постійної ренти її одержувачу замість рентних платежів викупної ціни постійної ренти, визначеної сторонами в договорі постійної ренти.
При відсутності умови про викупну ціну в договорі постійної ренти, за яким майно передано за плату під виплату безстрокової ренти, викуп здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти (п.2 ст.594 ГК РФ).
У таких випадках невключення до складу викупної ціни, що підлягає виплаті одержувачу ренти, вартості майна, переданого під виплату ренти, пояснюється тим, що одержувач ренти справив його відчуження як продавець, отримавши при цьому за нього плату, еквівалентну продажною ціною.
При відсутності умови про викупну ціну в договорі постійної ренти, за яким майно передано під виплату ренти безкоштовно, у викупну ціну поряд з річною сумою рентних платежів включається ціна переданого майна, визначається за правилами, передбаченими п.3 ст.424 ГК РФ.
Порядок здійснення платником свого права на викуп постійної ренти визначений у п.2, 3 ст.592 ГК РФ. Даний порядок формалізований. Про викуп ренти її платник зобов'язаний повідомити у письмовій формі не пізніше ніж за три місяці до припинення виплати ренти або раніше - у термін, передбачений договором ренти.
При цьому зобов'язання з виплати ренти буде вважатися припиненим лише з моменту отримання всієї суми викупу одержувачем ренти, якщо інший порядок викупу не передбачений договором.
Одержувач безстрокової ренти має право вимагати викупу ренти платником у наступних випадках:
а) платник ренти прострочив її виплату більш ніж на один рік, якщо інше не передбачено договором постійної ренти;
б) платник ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти (ст.587 ЦК України);
в) платник ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, очевидно свідчать про те, що рента не виплачуватиметься ним у розмірі і в строки, які встановлені договором;
г) нерухоме майно, передане під виплату ренти, надійшло у спільну власність або поділене між кількома особами;
д) в інших випадках, передбачених договором (cт.593 ДК РФ). [38]
Наведений перелік (за винятком зазначеного в п. «а») передбачено у вигляді імперативних норм і відповідно не може бути обмежений договором. У той же час у переліку прямо вказані можливості його розширення договором незалежно від того, виходить чи вимога про викуп від платника ренти або від її одержувача.
Виплата ренти одержувачу повинна бути забезпечена. Механізм забезпечення залежить від характеру переданого майна. При передачі під виплату ренти нерухомого майна одержувач набуває право застави на нього (заставу, що виникає в силу закону).
Якщо під виплату ренти передають рухоме майно, то істотним є така умова. Платник зобов'язаний застрахувати передане йому майно на користь одержувача або гарантувати забезпечення виконання виплати ренти шляхом встановлення в договорі неустойки, застави і т. д.
При невиконанні платником обов'язків щодо забезпечення виплати ренти, а також у разі втрати забезпечення або погіршення його умов за обставинами, за які одержувач не відповідає, останній має право розірвати договір і вимагати відшкодування спричинених цим збитків.
Таким чином постійна рента - це власність, віддана в користування особі, зобов'язаний регулярно виплачувати обумовлену в договорі суму за придбану власність. У ренту можна віддати як гроші, так і товар (нерухомість, автомобіль тощо). Обчислюються рентні платежі від розміру вкладеного капіталу, а відсотки по ренті нараховуються з урахуванням різних факторів, таких як, наприклад, розмір вкладень, час користування капіталом (нерухомістю), вид вкладень (нерухомість, гроші тощо)
Рента, звана постійної, може виплачуватися у вигляді грошей, речей, а також шляхом виконання робіт або надання послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі, обумовленій в договорі. У договорі обов'язково вказана періодичність виплати ренти, якщо вона не встановлена, то постійна рента виплачується після закінчення кожного кварталу.
§ 2. Довічна рента
Правила закону про довічну ренту багато в чому перегукуються з правилами про постійну ренті, у зв'язку, з чим сказане в попередньому параграфі почасти застосовно і до відносин, що складаються при встановленні довічної ренти. Разом з тим договір довічної ренти має низку специфічних особливостей. Як випливає з самої назви цього виду ренти, вона встановлюється на період життя громадянина, що передає майно під виплату ренти, або на період життя іншої вказаної ним особи (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Таким чином, одержувачами даного виду ренти можуть бути тільки громадяни, але не юридичні особи. При цьому допускається встановлення довічної ренти на користь декількох громадян, наприклад подружжя, дітей, членів однієї родини і т. п. Якщо в договорі довічної ренти конкретні частки одержувачів ренти не визначені, вони вважаються рівними. У разі смерті одного з одержувачів ренти відбувається збільшення його частки до часток інших одержувачів ренти, якщо тільки договір цього прямо не виключає. Після смерті останнього одержувача ренти зобов'язання виплати ренти припиняється.
Суть даного договору виключає інші випадки переходу прав одержувача ренти до інших осіб як шляхом уступки вимоги, так і в порядку спадкового правонаступництва. Тому смерть одержувача довічної ренти або оголошення його в установленому законом порядку померлим призводить до припинення зобов'язання.
Що ж стосується платників довічної ренти, то до них ніяких особливих вимог не пред'являється.
Предметом довічної ренти може бути будь-яке рухоме і нерухоме майно, здатне до участі в цивільному обороті. Стосовно до форми ренти законом допускається лише одна, а саме виплата її у вигляді грошової суми. Розмір довічної ренти відноситься до числа істотних умов договору і тому повинен бути обов'язково обговорений у ньому. При визначенні розміру ренти боку, однак, не можуть порушити вимогу закону про те, що в розрахунку на місяць він не повинен бути менше мінімального розміру оплати праці, встановленого законом. При цьому розмір ренти автоматично збільшується одночасно зі збільшенням встановленого законом мінімального розміру оплати праці (ст. 318 ЦК). Остання вимога, на відміну від аналогічного правила, чинної щодо постійної ренти, є імперативною і не може бути скасовано угодою сторін.
Термін дії договору визначається тривалістю життя одержувача ренти. Протягом усього цього періоду платник ренти зобов'язаний виплачувати одержувачеві ренти періодичні платежі. Якщо інше не передбачено договором, довічна рента виплачується після закінчення кожного календарного місяця.
Природним підставою припинення зобов'язання з виплати постійної ренти є смерть її одержувача. У період життя одержувача ренти договір, може бути розірваний за згодою сторін, у тому числі шляхом надання відступного, за допомогою складання боргу, а іноді і по односторонній ініціативою одержувача ренти. Оскільки лише останній випадок має специфікою, саме він потребує короткому аналізі.
Підставою, по якому одержувач довічної ренти може домагатися дострокового припинення договору, є істотним порушенням договору платником ренти. У самому законі поняття істотного порушення стосовно даного договору не розкривається, у зв'язку з чим доводиться виходити з тих загальних положень, які закріплені ст. 450 ГК, а також аналізу змісту обов'язків платника. Порушеннями, які тягнуть за собою для одержувача ренти така шкода, що він значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, повинні вважатися, безумовно, тривала, тобто порівнянна з періодом рентних платежів, чи систематична затримка з виплатою рентних платежів; ненадання необхідного забезпечення ренти, що ставить під загрозу інтереси одержувача ренти; порушення платником ренти інших обов'язків, яким сторонами договору надано істотне значення.
При істотному порушенні договору одержувач ренти має право на свій розсуд або вимагати від платника ренти її викупу, або розірвати договір і вимагати відшкодування збитків (п. 1 ст. 599 ЦК). Викуп майна здійснюється на тих же умовах, які встановлені щодо викупу постійної ренти, тобто за ціною, заздалегідь обумовленою сторонами в договорі або визначеної відповідно до закону (ст. 594 ЦК). При цьому, однак, одержувач ренти користується однією відчутною пільгою. Якщо під виплату довічної ренти майно було відчужене безкоштовно, одержувач ренти має право вимагати повернення цього майна із заліком його вартості в рахунок викупної ціни ренти (п. 2 ст. 599 ЦК). При розірванні договору із стягненням збитків одержувач ренти має право претендувати на те, щоб йому були відшкодовані всі його майнові втрати, що включають вартість переданого майна, при одночасному заліку отриманих ним від платника ренти коштів у вигляді компенсації за майно і рентних платежів. Наполягати при цьому на повернення майна одержувач ренти, за загальним правилом, не має права. Слід підкреслити, що випадкова загибель або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти, не звільняє платника ренти від зобов'язання виплачувати її на умовах, передбачених договором. Не користується платник ренти і правом на її викуп.
§ 3. Договір довічного змісту з утриманням
До даного договору застосовують більшість норм про довічну ренту, проте він має ряд особливостей і характерних ознак, які регулюють окремі норми закону.
За умовами договору довічного змісту з утриманням одержувач ренти - громадянин передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) вказаної ним третьої особи (осіб).
Договір довічного змісту з утриманням вимагає нотаріального посвідчення. Його укладають з моменту державної реєстрації.
Відповідно до даного документа під виплату ренти передають тільки нерухоме майно.
Одержувачем ренти за договором довічного змісту з утриманням може бути будь-яка фізична особа (обмежень за віком або станом здоров'я немає). Юридичні особи, у тому числі некомерційні організації, одержувачами ренти згідно з цим договором та договором довічної ренти бути не можуть.
Крім власника нерухомого майна одержувачами ренти вважають названих ним третіх осіб, причому вони повинні бути не обов'язково непрацездатними за віком або станом здоров'я.
Обов'язок платника ренти за поданням змісту з утриманням включає довічне забезпечення потреб у житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я одержувача ренти, то і догляд за ним.
Договір передбачає і оплату платником ренти ритуальних послуг. Слід враховувати, що перелік послуг, що надаються за договором, не носить в законі вичерпного характеру, тому його можна як збільшити, так і зменшити.
Досить часто в даний документ включають умову про забезпечення одержувача ренти медикаментами, необхідною допомогою по господарству, про виконання будь-яких робіт в його інтересах і ін У договорі також конкретизують види, порядок і періодичність надання одержувачу ренти певних послуг.
Договір передбачає можливість заміни довічного змісту з утриманням в натурі виплатою протягом життя громадянина періодичних платежів у грошах. Для його укладання необхідно встановити ціну всього обсягу змісту з утриманням, інакше документ вважають недійсним. Вартість загального обсягу змісту з утриманням не може бути менше двох мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законом.
При визначенні загального обсягу змісту з утриманням не тільки враховують фактично вироблені витрати на придбання необхідних речей і продуктів харчування, але і оцінюють надаються одержувачу ренти послуги, виконання для нього певних робіт і т. п.
У довічне користування одержувача ренти надають як відчужуване ним жиле приміщення або його частина (наприклад, конкретна кімната в квартирі), так і інше житлове приміщення. Головне, щоб не погіршувалися житлові умови одержувача змісту з утриманням. Врахуйте, що передача квартири (будинку) у власність не означає, що одержувач змісту з утриманням втрачає право проживати в цій квартирі (будинку). Новий власник може виселити його, тільки надавши інше житло. Заміна житла повинна вирішуватися тільки за згодою сторін.
Платник ренти має право відчужувати, віддавати в заставу або іншим способом обтяжувати нерухоме майно, передане йому в забезпечення довічного змісту, тільки з попередньої згоди одержувача ренти. Дане положення закріплено в Цивільному кодексі РФ і на відміну від договору довічної ренти не може бути змінено угодою сторін.
На довічне утримання з утриманням поширюють також загальні правила про обтяження рентою нерухомого майна та про надання одержувачу ренти права застави на майно, що виникає в силу закону.
Слід ще раз підкреслити, що якщо одержувач ренти згоден на відчуження нерухомості, то це не позбавляє нового набувача нерухомого майна від зобов'язань по виплаті ренти, які зберігають при переході права власності, в тому числі і при спадкуванні. Тому в свідоцтві про реєстрацію права нового власника нерухомості вказують обмеження (обтяження).
Як вже зазначалося, договір довічного змісту з утриманням підлягає державній реєстрації. Враховуючи, що основною особливістю договорів ренти є обтяження нерухомого майна і виникнення застави для забезпечення рентного зобов'язання, то при укладанні договорів довічного змісту з утриманням реєструють не тільки сам договір і право власності платника ренти, але і обтяження рентою, а також заставу на користь одержувача ренти .
Вчинення та реєстрація подальших угод з нерухомістю можливі тільки при дотриманні певних умов:
-Наявність згоди одержувача ренти;
-Вказівка ​​в договорі обтяження нерухомості зобов'язаннями щодо надання довічного змісту з утриманням і запорукою в забезпечення цих зобов'язань.
Запис про обтяження нерухомого майна рентою та іпотекою погашають у разі:
-Розірвання договору ренти, довічного змісту з утриманням;
-Судового визнання цього договору недійсним;
-Смерті одержувача довічної ренти або довічного змісту з утриманням;
-Викупу ренти;
-В інших випадках припинення зобов'язання відповідно до Цивільного кодексу РФ.
Спільним для договору довічної ренти та договору довічного змісту з утриманням є термін дії (час життя одержувача ренти). Термін дії документа визначають не датою, а настанням в майбутньому смерті одержувача ренти. Якщо одержувачів ренти кілька, то після смерті кожного з них договір припиняє свою дію тільки відносно померлого. Надані одержувачу довічної ренти та довічного змісту з утриманням права не переходять у спадок і не підлягають відчуженню (не можуть бути передані іншій особі).
У випадку смерті платника ренти договір не припиняється, оскільки нерухоме майно, що стало власністю платника ренти, в разі його смерті включають в спадкову масу і передають у власність спадкоємцям померлого. Таким чином, вони стають платниками ренти і їм передають обов'язки за змістом одержувача ренти.
Договір довічного змісту з утриманням припиняється також при істотному порушенні платником ренти своїх зобов'язань. У цьому випадку одержувач ренти має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або виплати йому викупної ціни на умовах, встановлених законом щодо викупу ренти. При цьому платник ренти не вправі вимагати компенсації витрат, понесених у зв'язку зі змістом одержувача ренти.

Висновок
За Договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі.
В силу статті 584 ЦК РФ, Договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає державній реєстрації.
Ренту можна розмежувати на ренту постійну або довічну, тобто на термін життя одержувача ренти. У свою чергу довічна рента може бути встановлена ​​на умовах довічного утримання громадянина з коштом.
Оскільки є істотні відмінності даних рент і договору довічного змісту з утриманням, розрізняються і умови угоди, і порядок його розірвання. Судова практика в першу чергу виходить з доведеності виконання умов договору платником ренти, з принципів розумності та справедливості (так проголошено в законі). Тому платнику ренти треба розуміти, що при виконанні зобов'язань, необхідно зберігати всі письмові докази його виконання. Не такі рідкісні й випадки недобросовісної поведінки одержувача ренти.
Одержувачі ренти постійної - Це громадяни та некомерційні організації. Права одержувача ренти за договором постійної ренти можуть передаватися цим особам, шляхом уступки вимоги і переходити у спадщину або в порядку правонаступництва при реорганізації юридичних осіб, якщо інше не передбачено законом або договором.
Одержувачі ренти довічної - тільки громадяни, власники майна, або громадяни їм зазначені. Допускається встановлення довічної ренти на користь декількох громадян, частки яких у праві на отримання ренти вважаються рівними, якщо інше не передбачено договором довічної ренти. У разі смерті одного з одержувачів ренти його частка у праві на отримання ренти переходить до пережили його одержувачам ренти, якщо договором довічної ренти не передбачено інше, а в разі смерті останнього одержувача ренти зобов'язання виплати ренти припиняється.
Постійна рента виплачується в грошах у розмірі, що встановлюється договором.
Договором ренти може бути передбачена виплата ренти шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти.
Довічна рента визначається в договорі як грошова сума, періодично виплачувана одержувачеві ренти протягом його життя. Якщо інше не передбачено договором постійної ренти, постійна рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу. Якщо інше не передбачено договором довічної ренти, довічна рента виплачується після закінчення кожного календарного місяця.
В силу статті 593 ЦК РФ одержувач ренти має право вимагати викупу ренти платником у випадках, коли:
· Платник ренти прострочив її виплату більш ніж на один рік, якщо інше не передбачено договором постійної ренти;
· Платник ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти (стаття 587);
· Платник ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, очевидно свідчать, що рента не виплачуватиметься ним у розмірі і в строки, які встановлені договором;
· Нерухоме майно, передане під виплату ренти, надійшло у спільну власність або поділене між кількома особами;
· В інших випадках, передбачених договором.
У практиці не рідкісні разі укладення договорів довічного змісту з утриманням, де одержувач ренти отримує протягом життя періодичні платежі в грошах у певній сумі.
Суд при вирішенні спору між сторонами про обсяг змісту, яке надається, або має надаватися громадянину за законом повинен керується принципами добросовісності та розумності. А при встановленні істотного порушення платником ренти своїх зобов'язань суд задовольняє вимоги одержувача ренти про повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або задовольняє вимоги про виплату позивачу викупної ціни. При цьому платнику ренти не компенсуються витрати, понесені у зв'язку зі змістом одержувача ренти. Тому платнику ренти треба розуміти, що при сумлінному виконанні зобов'язань, необхідно зберігати всі письмові докази їх виконання.
Як і будь-яке зобов'язання, договір ренти може бути припинений за згодою сторін про розірвання договору та з підстав, передбачених гл. 26 ЦК РФ, за винятком припинення зобов'язання виконанням. Крім того, припинення зобов'язань з виплати ренти має свої особливості, притаманні лише даному договору. Цивільний кодекс РФ також передбачає можливість розірвання договору на вимогу однієї із сторін у судовому порядку (п. 2 ст. 450).