Договір оренди та його основні різновиди

Міністерство освіті і науки

республіки Казахстан

Ю жно-казахстанський державний

університет імені М. О. Ауезова

Кафедра: Цивільне право і митна справа

Курсова робота

з дисципліни: цивільне право (особлива частина)

Т ема роботи: Договір оренди та його основні різновиди

спеціальність: 050301 Юриспруденція

Шимкент 2010

Зміст

Введення

1. Загальна характеристика договору оренди

1.1 Поняття договору оренди і його форма

1.2 Суб'єктний склад договору оренди

1.3 Предмет договору оренди

1.4 Зміст і термін договору оренди

1.5 Орендна плата

1.6 Припинення договору оренди

2. Окремі види договору оренди

2.1 Договір прокату

2.2 Оренда транспортного засобу

2.3 Оренда будівель і споруд

2.4 Оренда підприємств

2.5 Фінансова оренда (лізинг)

Висновок

Список використаної літератури

Програми

Анотація

Структура роботи складається з вступу, невеликого ракурсу в історію договору оренди, розглядаються дві глави перша глава загальна характеристика договору оренди, і друга готельні види договору оренди, висновків та списку використаної літератури.

Договір оренди є одним з найбільш поширених договорів у цивільному обороті. За сферою свого використання він поступається, мабуть, лише договором купівлі-продажу. Більшість господарюючих суб'єктів або передають своє обладнання і нерухомість в тимчасове користування третім особам, або, навпаки, орендують необхідне майно. Таким чином, оренда займає важливе значення серед договірних форм, що використовуються суб'єктами цивільного права, причому і організаціями, і громадянами, і державою.

Договір оренди один з класичних договорів, чия історія нараховує багато тисячоліть. Перші, хоч і фрагментарні, згадки про оренду містилися в актах Стародавнього Вавилона і Єгипту. Але вже римське право додало договором найму речей сучасну форму. Особливість римського підходу полягала в тому, що зміна власника речі вабила припинення договору її оренди. Відповідно право користування орендаря не слід було за річчю і не користувалося речове-правовим захистом. Надалі в Європі змінювалися лише деякі деталі правового регулювання оренди, зокрема, за рахунок запозичення конструкцій з речового права, але основи залишалися без зміни.

Мета даної курсової роботи - розкрити основні риси договору оренди, дати коротку характеристику окремих його видів.

Визначення

Цивільне право - галузь права, що регулює майнові та пов'язані з ними немайнові відносини учасників цивільного обороту (громадян і організацій).

Дивіденд - частина чистого прибутку акціонерного товариства, розподілена серед акціонерів прямо пропорційно числу і виду належних їм акцій, що припадає на одну просту або привілейовану акцію за підсумками дивідендного періоду (звичайно року).

Довіреність - у цивільному праві письмове уповноваження, яке видається однією особою іншій для представництва перед третіми особами.

Договір - угода двох або більшого числа осіб про здійснення певних дій та встановлення регулюють такі дії взаємних прав та обов'язків, виконання яких забезпечується можливістю державно організованого примусу. Договір - найважливіше поряд з виданням законів та інших правових актів засіб правового регулювання діяльності людей. Укладання Договору веде до встановлення юридичного зв'язку між його учасниками.

Скарга - звернення громадянина в державні чи інші публічні органи, їх посадовим особам, до судових органів з приводу порушення його прав і законних інтересів. Одна з форм реалізації конституційних прав громадян.

Винаходи - нова сукупність прийомів і способів дій у будь-якій області людської діяльності, спрямована на досягнення поставленої мети. Винахід позначає набуття автором певного життєвого блага в результаті творчої, в першу чергу розумової, діяльності, самовираження автора. Як результат духовної творчості Винахід завжди нематеріальне, проте з його допомогою можуть створюватися матеріальні предмети: твори мистецтва, науки, техніки та ін

Ліцензія - (лат. licentia - свобода, правомочність, влада) - дозвіл на певні дії, що видається уповноваженою особою (ліцензіаром) юридичним та фізичним особам (ліцензіатам), за відсутності якого вчинення таких дій визнається неправомірним.

Патент - (лат. partens - відкритий, ясний) - документ, що видається компетентним державним органом і надає його власнику виключне право на винахід.

Юридичні факти - тобто такі факти, з наявністю яких законодавець пов'язує Виникнення, зміни, припинення правових відносин.

Наймодавець - Право здачі майна в оренду належить його власнику. Наймодавцем можуть бути також особи, уповноважені законодавчими актами або власником здавати майно в оренду.

Договір лізингу - За договором лізингу лізингодавець зобов'язується придбати у власність вказане лізингоодержувачем майно у продавця і надати лізингоодержувачу це майно в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей за плату.

Предмет лізингу - Предметом лізингу можуть бути будівлі, споруди, машини, обладнання, інвентар, транспортні засоби, земельні ділянки і будь-які інші неспоживна речі. Предметом лізингу не можуть бути цінні папери та природні ресурси

Страхувальник - особа, що уклала договір страхування зі страховиком. Страхувальниками можуть бути юридичні особи та громадяни.

Страховик - особа, яка здійснює страхування, тобто зобов'язане при настанні страхового випадку здійснити страхову виплату страхувальнику або іншій особі, на користь якої укладено договір (вигодонабувачу), в межах визначеної договором суми (страхової суми).

Застрахований - особа, щодо якої здійснюється страхування. Якщо інше не передбачено договором, страхувальник одночасно є застрахованим.

Вигодонабувач - особа, яка відповідно до договору страхування або законодавчими актами про обов'язкове страхування є одержувачем страхової виплати. Вигодонабувачем може бути як юридична особа, так і громадянин. Вигодонабувач може призначатися як по особистому, так і майновому страхуванню.

Страхова виплата - сума грошей, виплачувана страховиком страхувальникові (вигодонабувачу) в межах страхової суми при настанні страхового випадку або при настанні строку, визначеного в договорі накопичувального страхування. Страхова виплата здійснюється одноразовим платежем, за винятком страхових виплат за договорами страхування ануїтетного

Франшиза - передбачена умовами страхування звільнення страховика від відшкодування збитків, що не перевищує певного розміру. Франшиза буває умовна (невичітаемая) і безумовна (що віднімається). При умовній франшизі страховик звільняється від відшкодування збитків, що не перевищує встановленого розміру франшизи, але повинен відшкодувати збиток повністю, якщо його розмір більше цієї суми. При безумовній франшизі збиток у всіх випадках відшкодовується за вирахуванням встановленої суми. Франшиза встановлюється або у відсотках до страхової суми, або в абсолютному розмірі.

Суб'єкт а дміністратівних правовідносин - це конкретні учасники, сторони правовідносин, наділені обов'язками у сфері виконавчої влади і здатні здійснювати їх.

Юридичні факти - тобто такі факти, з наявністю яких законодавець пов'язує Виникнення, зміни, припинення правових відносин.

Іноземні громадяни - це особи, які не є громадянами РК і мають докази свою належність до громадянства іноземної держави.

Позначення та скорочення

РК - Республіка Казахстан

ЦК - Цивільний кодекс

Ст. - Стаття

П. - пункт

МРП - місячний розрахунковий показник

ЗРК - Закон Республіки Казахстан

Введення

У радянський період роль оренди то зменшувалася (30-40-ті роки), то знову зростала (у період непу і після 1985р.). Однак основний обсяг правових норм про найм залишалася незмінним у ГК

Нині чинне цивільне законодавство істотно розширило кількість норм, присвячених оренді. З розвитком підприємницької діяльності в Казахстані для багатьох комерційних і некомерційних організацій стало зручніше не набувати майно у власність, а орендувати його.

Договір оренди належить до числа класичних договірних інститутів відомих цивілістиці з часів римського права. Вибір даної теми курсової роботи не випадковий в обгрунтуванні цього наведу, на мій погляд, ключові і насущні приклади.

По-перше, це обгрунтовується наступним, що договір оренди (майнового найму) широко застосовується як у підприємницькому, так і в інших сферах, включаючи побутову.

По-друге, за актуальність обраної мною теми говорить наступне, що в сучасному Казахстані зріс попит на застосування договору оренди, зокрема, оренди будівель і споруд, житлових і нежитлових приміщень.

В умовах переходу до ринкових відносин у регулюванні відносин з передачі майна у тимчасове користування відбулися великі зміни. Вони пов'язані, перш за все, з розширенням кола об'єктів, переданих за такими договорами у найм. Такі об'єкти як земля, нерухомість у вигляді будівель, споруд, виробничих комплексів, які перебували раніше (у тому числі виключної) власності держави, не допускалися в господарський оборот. З усуненням виключної власності держави щодо надр, землі, лісів з введенням в обіг підприємств (виробничо-господарських комплексів) стали об'єктами договорів оренди, корінним чином змінили правове регулювання орендних відносин. Тому в представленій роботі слід дати повну характеристику основним видам договору оренди.

Науковість розробленості проблеми. Поняття договору оренди широко використовується в юридичній науці і правозастосовчій практиці, що зумовлено поширеністю даного договору в цивільному обороті. Окремі сторони проблеми застосування норм цивільного законодавства про договір оренди, неодноразово розглядалися у правовій науці. Загальнотеоретичні аспекти договору оренди розробляли такі вчені, як Басин Ю. Г., Іоффе С.О., Діденко А.Г., Каудиров Т.Є., Мукашева К.В та ін

А ктуальность сформульованої курсової роботи, дозволяє не тільки визначити нові підходи до дослідження договорів оренди, а й систематизувати накопичені юридичною наукою знання і правозастосовчу практику.

1. Загальна характеристика договору оренди

1.1 Поняття договору оренди і його форма

За договором оренди (майнового найму) одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендарю) майно за плату в тимчасове володіння або користування (п.1 ст.540 ГК РК). У сучасному цивільному законодавстві поняття «оренда» і «майновий найм» визнаються тотожними [²]. Відповідно суб'єкти орендних правовідносин можна назвати наймодавцем, з одного боку, і наймачем - з іншого. У договорі оренди це не є принциповим.

Порядок укладення договору оренди має кілька особливостей. По-перше, допускається можливість проведення суб'єктами аукціонів або конкурсів на право оренди будівлі або споруди. При цьому нежитлове приміщення повинне належати державі або приватної освіти.

Відповідно до норм ЦК Р До договір оренди може бути укладений як в письмовій, так і в усній формі. Цю норму можна вважати умовною, оскільки ст.544 ЦК РК встановлює, що договір оренди на термін не менше року повинен бути укладений у письмовій формі в обов'язковому порядку.

Для договору оренди будівель і споруд обов'язкова письмова форма незалежно від терміну дії договору. Навіть коли фізичні особи укладають договір оренди між собою, необхідно пам'ятати норму п.1 ст.152 ДК РК, що зобов'язує укладати в звичайній письмовій формі угоди громадян між собою на суму, що перевищує 100 МРП. Крім того, договір оренди, в якому передбачена можливість викупу орендованого майна орендарем, повинен бути укладений у формі, встановленій для договору купівлі-продажу такого майна. (П.4 ст.544)

Це так звані загальні правила для всіх видів договору оренди. Вони повинні виконуватися завжди, якщо спеціальними нормами, регулюючими окремі види договору оренди, не передбачені інші вимоги до форми договору. У випадку, коли письмова форма договору не передбачена договором, вона завжди може бути встановлена ​​угодою сторін.

Існують певні умови, при дотриманні яких договір оренди може укладатися в усній формі. Це незначні угоди. Договір оренди може бути лише між громадянами (фізичними особами), а термін договору не повинен перевищувати одного року. Договір не повинен бути, по суті, договором прокату. Предметом договору не є транспортні засоби, будівлі, підприємства. Крім того, письмова форм договору не встановлена ​​угодою сторін. Орендна плата не повинна перевищувати 100 МРП.

Таким чином, договір оренди переважно полягає у письмовій формі. Він також буде вважатися укладеним у письмовій формі, якщо суб'єкти правовідносин здійснять обмін документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку. Якщо сторона, якій було направлено письмову пропозицію укласти договір (оферта), здійснить у визначений термін відповідні дії (акцепт) щодо виконання зазначених в оферті умов договору, договір оренди буде вважатися укладеним у письмовій формі. Так, організації-орендодавці транспортних засобів часто направляють пропозиції укласти з ними договір оренди транспортного засобу, якщо у строк, вказаний у пропозиції організація-орендодавець отримає від орендаря відповідь у вигляді перерахування їй певної пропозицією грошової суми в рахунок орендної плати, договір вважається укладеним.

Недотримання простої письмової форми договору оренди тягне за собою його недійсність лише у тому випадку, якщо це прямо передбачено в законі або угодою сторін. Однак це недотримання ускладнить становище сторін у разі виникнення між ними спору.

1.2 Суб'єктний склад договору оренди

Цивільне законодавство класифікує сторони договору оренди як суб'єкти правовідносин. В орендному правовідносинах дві сторони - орендодавець і орендар.

Орендодавець - це власник майна, який має право здачі майна в оренду [³]. Орендодавцем також визнається особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду (наприклад, оренда об'єктів державної та приватної власності). У цьому випадку в якості орендодавця можуть виступати підприємства і установи, за якими майно закріплено на праві господарського відання або оперативного управління.

Ще одним суб'єктом орендних правовідносин виступає орендар. Ним може бути фізична особа, що володіє повною дієздатністю. Орендарем може виступати і юридична особа, для якої, як відомо, правоздатність виникає в момент його реєстрації. Точного визначення орендаря ГК РК не дає. Але в силу самого договору орендаря можна охарактеризувати як особа, яка отримує у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування майна та здійснює визначену договором орендну плату.

Таким чином, суб'єктами договору оренди можуть бути і фізичні (як підприємці, так і громадяни) та юридичні особи, Республіки Казахстан.

1.3 Предмет договору оренди

Об'єктами оренди можуть бути не всі речі. Цивільне законодавство чітко характеризує об'єкти як неспоживна речі, тобто ті речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання. Такими можуть бути як рухома, так і нерухома індивідуально певна річ. Згідно ст.541 ГК РК основні об'єкти договори оренди - це земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби, інвентар, інструмент і інші неспоживна речі. Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. Так, зброя може здаватися в оренду тільки за наявності спеціального дозволу у сторін. Оренда природних об'єктів повинна здійснюватися з урахуванням положень спеціальних законів. Наприклад, орендар повинен дотримуватися цільове призначення отриманого ним земельної ділянки (Земельного кодексу РК) [¹]. Природні об'єкти орендуються за наявності спеціальних ліцензій у орендарів.

У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. Якщо дані про об'єкт відсутні, то умова про об'єкт вважається неузгодженим, і такий договір не вважається укладеним. Грошові кошти, так само як і майнові права, не можуть виступати об'єктом орендних правовідносин.

З визначення договору оренди слід, що основним завданням орендодавця є передача майна. Норма п.1 ст.547 ДК РК конкретизує це положення, встановлюючи, що майно має бути надане орендареві «у стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна». Це означає, що якщо будь-які речі та документи передані не були, а без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що б вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору. Все це можна вимагати у примусовому порядку, тобто через суд.

Захищаючи свої права, через суд можна буде вимагати відшкодування орендодавцем збитків, завданих затримкою виконання зобов'язань. Так, при оренді транспортного засобу (легкового автомобіля) у договорі повинні бути відображені не тільки назва і марка транспортного засобу, реєстраційні номери кузова, шасі, номер свідоцтва про реєстрацію автомобіля, його індивідуальні ознаки у вигляді кольору кузова і т.д. і необхідні технічні характеристики пробігу, об'єму двигуна. Обов'язковою видачею орендарю підлягає свідоцтво про реєстрацію автомобіля та його паспорт.

1.4 Термін і зміст договору оренди

Одним з істотних умов договору оренди є строк. Як правило, договір оренди укладається на термін, визначений сторонами договору (ст.545 ЦК РК). Якщо термін договору оренди в договорі не зазначено, то договір вважається укладеним на невизначений строк. Кожна сторона має право відмовитися від виконання умов договору і тим самим розірвати його, попередивши про відмову іншу сторону у встановлені цивільним законодавством терміни. Подібний термін для рухомих речей становить мінімум один місяць, для нерухомих речей - три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк.

Законодавчими актами можуть бути встановлені максимальні строки договору для окремих видів майна (п.3 ст.545 ГК РК). Так максимальний термін для договору прокату складає 1 рік (п.1ст.596 ДК РК). Якщо при укладанні договору прокату в самому договорі не зазначено термін, на який він укладається (тобто термін є невизначеним), і сторони не відмовилися від договору до закінчення одного року (гранично можливого терміну), договір після закінчення граничного терміну припиняється. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному.

Відносно терміну договору оренди законодавець встановлює важливі положення для орендаря. Після закінчення договору оренди переважне право на укладення договору оренди (тобто на новий термін) має той орендар, який належним чином виконував свої зобов'язання. У випадку, коли орендар має намір продовжити договірні відносини, він повинен повідомити орендодавця про своє бажання укласти такий договір. Повідомлення має бути в письмовій формі направлено орендодавцю у строк, встановлений договором оренди, або в термін не менше одного місяця до закінчення дії попереднього договору. За орендарем визнається право звернення до суду, коли орендодавцем порушено переважне право добросовісного орендаря.

Термін позовної давності (тобто термін, протягом якого орендар може звернутися до суду) становить один рік. У судовому порядку він може зажадати від орендодавця переведення на себе прав та обов'язків за договором оренди та відшкодування збитків або тільки відшкодування збитків, викликаних відмовою повторного укладання договору оренди. Якщо після закінчення терміну договору оренди орендар продовжує користуватися орендованим майном без письмового повідомлення про свій намір продовжити термін договору і подібні дії не тягнуть за собою заперечення орендодавця, то договір оренди вважається знову укладених на колишніх умовах на невизначений термін.

Орендодавець зобов'язаний передати майно разом з усіма його приладдям і відносяться до нього, дати докладний опис цього майна, відобразити технічний стан (наявність недоліків, несправностей) (п.1 ст.547 ГК РК). Якщо орендодавець є добросовісним, тобто при передачі майна орендарю він не знає про несправності об'єкта, то орендар може вимагати у орендодавця безоплатного усунення недоліків з підстав п.1 ст.548 ГК РК. Недоліки орендованого об'єкта створюють перешкоди користування ним. У подібних випадках ДК РК наділяє орендаря правом вибору між відповідним зменшенням орендної плати, відшкодуванням своїх витрат на усунення недоліків майна, достроковим розірванням договору.

Закон дозволяє орендареві самостійно ліквідувати недоліки орендного об'єкта, а потім утримати суму понесених для цього витрат з орендної плати. Для цього необхідно в письмовій формі повідомити орендодавця, негайна обов'язок якого полягає в наданні орендарю аналогічного майна або в безоплатне усунення несправностей. Якщо ж задоволення вимог орендаря або утримання орендної плати не покриває завданих орендарю збитків, він має право вимагати у орендодавця відшкодування непокритою частини збитків.

Однак орендодавець несе відповідальність не за всі недоліки переданого в оренду майна. Так, він не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю, або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (п .4 ст.548 ГК РК). Ризик виявлення таких недоліків у процесі використання майна лягає на орендаря.

Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на майно. Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно (ст.549 ЦК РК). Відомі такі права третіх осіб на майно, як сервітут, право застави і т.д. Таким чином, якщо власник будівлі уклав, наприклад, з банківською організацією договір застави певного майна цього будинку (наприклад, обладнання) для забезпечення виконання зобов'язань, то при передачі будинку в оренду в банківської організації внаслідок невиконання перед нею обов'язки власника будівлі виникне право задоволення з вартості закладеного майна. Це право за банківською організацією буде зберігатися.

Після того як передача об'єктів відбулася, орендар зобов'язаний користуватися майном строго відповідно до умов укладеного договору (ст.550 ЦК РК). У разі якщо такі умови не обумовлені, то майно використовується відповідно до його призначення, тобто на основі загальних умов можливої ​​експлуатації орендованого майна. Так, якщо при оренді нерухомого майна для офісних цілей орендар використовує його в якості житлового або виробничого цеху, цей факт може служити підставою для дострокового розірвання договору та відшкодування збитків на вимогу орендодавця (п.3 ст.556 ГК Р К). У деяких випадках договором відразу визначається цільове призначення майна, наприклад за договором прокату майно передається орендарю і повинно використовуватися тільки в споживчих цілях.

Можливості використання орендарем орендованого майна достатньо об'ємні. Орендар може, як безпосередньо використовувати майно, так і за згодою орендодавця має право на такі дії щодо майна, що орендується:

• Здавати в суборенду (піднайом);

• Передавати свої права та обов'язки за договором третім особам (іншій особі) (перенала);

• Надавати орендоване майно у безоплатне користування;

• Віддавати орендні права в заставу;

• Вносити орендні права в якості внеску до статутного капіталу господарського товариства і товариства або пайового внеску у виробничий кооператив.

У всіх цих випадках можливого користування орендарем майна відповідальним за договором оренди перед орендодавцем залишається орендар.

Спочатку орендар повинен дати згоду на надання орендарю певних прав використання майна. Ця згода може бути відразу передбачено в договорі або ж у додатковій угоді до нього. Так, широке розповсюдження отримав договір суборенди. Він зізнається похідним від договору оренди, відповідно договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує строк договору оренди (п.2 ст.551 ГК РК). Дострокове припинення договору оренди, який у цьому випадку в якості основного договору (ст.556 ЦК РК), або визнання його нікчемності у відповідності зі ст.556 ДК РК тягнуть за собою припинення договору суборенди або визнання його нікчемності.

Суборендар має право на укладення договору оренди на майно, що перебуває в його користуванні за договором суборенди. Він може бути укладений в межах залишився термін суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди. Законодавець захищає добросовісного орендаря при достроковому припиненні договору оренди, дозволяючи йому укласти самостійний договір оренди. За договором суборенди орендар зобов'язується надати суборендарю майно, отримане раніше їм за договором оренди, за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. За цим договором орендар не може передати більше прав щодо володіння і користування, ніж має сам у відповідності до положень договору оренди. Орендодавцем у договорі суборенди виступає орендар за основним договором. Суборендар виступає в якості орендаря.

Наявність договору суборенди не змінює обов'язки орендаря виконувати умови, передбачені основним договором оренди з орендодавцем.

Орендодавець проводить капітальний ремонт переданого в оренду майна за свій рахунок (ст.552 ЦК РК). Законом, правовими актами або договором може бути встановлено інше. Під капітальним ремонтом мається на увазі комплексне виправлення пошкоджень об'єкта, аж до повної заміни всіх зношених частин. Проведення капітального ремонту не повинно вести до зміни технологічного або службового призначення об'єкта. Так, капітальний ремонт будівель і споруд на увазі зміну зношених конструкцій (опор мостів, несучих стін і т.д.). При капітальному ремонті транспортних засобів проводиться їх повне розбирання, заміна всіх зношених деталей, тобто грунтовне оновлення.

Роботи ж по поточному, систематичного запобіганню орендованих об'єктів від їх передчасного зносу, відповідно підтримання в робочому стані являє собою поточний ремонт. Він лежить на орендарі, якщо інше не випливає з положень договору. Орендар також зобов'язаний нести витрати на утримання майна в належному вигляді. (Ст. 553 ЦК РК)

Таким чином, капітальний ремонт майна лежить на орендодавцеві, а поточний - на орендаря.

Порядок розподілу обов'язків між орендарем та орендодавцем з утримання об'єктів оренди визначено ДК РК і самим договором. Загальні правила про обов'язки сторін встановлені ГК РК. Вони діють у тому разі, коли договір оренди не передбачає інші умови, які можуть бути встановлені. Це означає, що норми, що регулюють обов'язки сторін договору оренди, носять диспозитивний характер (тобто немає владного, одностороннього приписи правил розподілу обов'язків).

Термін проведення капітального ремонту повинен бути визначений договором оренди. Якщо ця умова не обумовлено, то термін повинен бути розумним. Якщо капітальний ремонт вимагає невідкладного усунення, орендодавець повинен провести його без зволікання. При визначенні поняття «розумний строк» ​​слід спиратися на звичай ділового обороту, тобто на своєрідне правило звичайного застосування строків здійснення капітального ремонту, не закріплена в законі.

Поліпшення орендованого майна може лежати як на орендодавцеві, так і орендарі. За характером перетворень необхідно розрізняти віддільні і невіддільні поліпшення орендованого майна. Невіддільними є поліпшення, які не віддільні від об'єкти без заподіяння йому шкоди. Віддільними визнаються поліпшення, які можна відокремити від об'єкта без заподіяння ушкоджень об'єкту оренди.

Вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю (п.1 ст.555 ГК РК). За угодою сторін віддільні поліпшення можуть бути передані орендодавцю з відшкодуванням з вартості або без такого.

Невіддільні поліпшення завжди залишаються в орендодавця, вони пов'язані з об'єктом назавжди. У випадку, коли невіддільні поліпшення були зроблені за згодою орендодавця, орендар може вимагати від нього відшкодування їх вартості. Згода орендодавця має бути обов'язково у письмовій формі. Якщо орендар поліпшив якісні характеристики об'єкта, не повідомивши про це орендодавця, вимагати відшкодування понесених витрат він не має права, якщо інше не встановлено договором оренди. Норма ст.562 ГК Р До передбачає можливість викупу орендованого майна. У законі або в договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї викупної ціни. Таким чином, термін договору оренди може бути припинений. До речі, саме викуп зданого в оренду майна державних або приватних підприємств є одним із способів приватизації: ці правовідносини регулюються Законом про приватизацію державного та приватного майна. Умова про викуп орендованого майна може бути також передбачено додатковою угодою сторін. При цьому раніше виплачена орендна плата може бути зарахована у викупну ціну.

1.5 Орендна плата

Порядок, умови, строки внесення орендної плати визначаються договором (п.1 ст.546 ГК РК). У разі, коли договором ці умови не обумовлені, вважається, що встановлені терміни та умови, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. У ДК РК передбачено кілька різновидів орендної плати. Це можуть бути і певні платежі, наприклад надання будь-яких робіт, послуг, майна. Різні види орендної плати можуть поєднуватися між собою, наприклад гроші і послуги.

Орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:

• Твердих грошових платежів, що вносяться періодично або одноразово

• Встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів

• Надання орендарем певних послуг

• Передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду

• Покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна (ст.555 ЦК РК).

Самим же поширеним видом орендної плати є плата в певних сумах.

Можливі ситуації, коли розмір орендної плати в договорі не передбачено. Але доцільніше відображати цю умову в договорі, так як його відсутність може стати причиною суперечки не тільки між учасниками правовідносин, але і з податковими органами або бухгалтерією.

Строки внесення орендної плати визначаються сторонами самостійно. На практиці зазвичай орендна плата вноситься орендарем щомісячно, щоквартально або один раз на рік. У договорі можуть бути обумовлені відстрочка платежу або попередні платежі. Орендна плата здійснюється також перерахуванням грошових коштів на розрахунковий рахунок орендодавця. Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не більше одного разу на рік.

1.6 Припинення договору оренди

Стаття 556 ЦК РК визначає такі підстави, згідно з якими орендодавець має право в односторонньому порядку вимагати дострокового розірвання договору, а саме:

• Використання майна з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями незважаючи на письмове попередження наймодавця про припинення таких дій;

• Істотне погіршення майна умисно або з необережності;

• Несплата більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну орендного платежу;

• Ухилення від здійснення капітального ремонту майна у встановлені терміни, а при їх відсутності в договорі - розумні терміни в тих випадках, коли законодавством, іншими нормативними правовими актами виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.

Цей перелік не є закритим, оскільки в договорі оренди можуть бути зазначені інші підстави дострокового припинення (розірвання) договору оренди.

Для реалізації свого права орендодавець повинен звернутися з позовом до суду. Однак з метою захисту інтересів орендаря передбачений досудовий порядок врегулювання розбіжностей. Законодавець знаходиться на захисті інтересів орендаря. Він зобов'язує орендодавця спочатку письмово попередити орендаря про необхідність виконати свої зобов'язання в розумний термін. І якщо орендодавцем не були вжиті подібні дії, то і суд не правомочний розглядати подану позовну заяву з боку орендодавця.

Орендар, у свою чергу, має право на дострокове розірвання договору оренди, коли:

• Орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;

• Передане орендареві майно має перешкоджають користуванню недоліки, які не були обумовлені договором, не були відомі орендарю і не повинні були бути виявлені ним під час огляду майна або перевірці його справності при укладенні договору;

• Орендодавець не проводить капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а при їх відсутності в договорі - розумні терміни;

• Майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання (маються на увазі випадкові обставини і обставини непереборної сили).

Цей перелік також не є вичерпним. Його завжди можна доповнити, але, як у випадку з орендодавцем, не можна обмежувати в договорі. На орендаря також лежить обов'язок попередньо направити орендодавцю письмове попередження з вимогою усунути допущені порушення. Після цього в силу бездіяльності (неотримання відповіді у зазначений у пропозиції термін) орендодавця договір оренди на вимогу орендаря розриваються в судовому порядку.

Договір оренди припиняє свою дію після закінчення терміну оренди. У разі якщо в договорі строк оренди не був зазначений, то кожна сторона має право відмовитися від виконання договору. Для цього необхідно попередити про це іншу сторону за один місяць. При оренді нерухомого майна цей термін продовжується до трьох місяців. За учасниками орендних правовідносин зберігається право встановлення іншого строку повідомлення про припинення договору.

Відповідно до ДК РК розірвання договору оренди можливо в будь-який час за наявності згоди обох сторін. Розірвання договору оренди за відсутності взаємної згоди можливо тільки при неотриманні відповіді в строк, вказаний у пропозиції, а при його відсутності - в 30-денний термін. З припиненням терміну дії договору орендар зобов'язується повернути орендодавцеві майно (ст.561 ЦК РК). Це обов'язковий пункт угоди, і його припис має бути виконано незалежно від підстав припинення договору. Майно повинно бути повернуто в тому стані, в якому орендар його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Відповідно за договором оренди передається майно без передачі права власності на нього.

Якщо орендар несвоєчасно поверне орендоване майно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. Це не означає продовження термін договору оренди, якщо до закінчення його перебігу орендодавець повідомив орендаря про намір не відновлювати договір. У випадку, коли отримана орендна плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може зажадати також їх відшкодування.

2. Окремі види договорів оренди

2.1 Договір прокату

Договір прокату регулюється нормами ЦК РК, за договором прокату орендодавець, здійснює складання рухомого майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується доставити орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування.

Основна ознака договору прокату - орендодавець завжди повинен бути підприємцем. Це означає, він здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності. Орендодавцем може бути як комерційна організація, так і індивідуальний підприємець. У той же час об'єктом орендних відносин договору прокату завжди повинні бути рухомі речі. Як правило, вони передаються орендареві для споживчих цілей, але в договорі може бути передбачено інше.

Договір прокату є різновидом договору оренди, і тому до відносин з прокату застосовуються загальні положення договору оренди. Однак спеціальними нормами може бути встановлено інше. Так, п.2 ст.595 ГК РК передбачає, що договір прокату повинен бути укладений у письмовій формі, тобто необхідна наявність письмового документа, що виражає зміст умов договору.

Договір є публічним: він звернений до невизначеного кола осіб. Це означає, що кожний дієздатний громадянин, що досяг віку 18 років, має право вступати у відносини, регульовані договором прокату. Комерційна організація або індивідуальний підприємець, що укладають з громадянами договір прокату, не має права надавати перевагу одній особі перед іншими щодо укладення публічного договору. Винятки становлять випадки, прямо закріплені законом. Умови договору (наприклад, про ціну) повинні бути рівними для всіх споживачів. Проте законом і іншими правовими актами можуть встановлюватися певного виду пільги для окремих категорій громадян. Необгрунтована відмова від укладання договору прокату не допускається. Він укладається на термін не більше одного року.

Орендар має право відмовитися від договору прокату в будь-який час, письмово попередивши про це орендодавця не менше ніж за 10 днів.

Орендодавець при передачі майна зобов'язаний у присутності орендаря перевірити справність переданого в оренду майна, а також ознайомити орендаря з правилами експлуатації майна або видати йому письмові інструкції про користування цим майном. Роз'яснення орендодавця про правила користування рухомою річчю повинні бути достовірними, повними та доступними. Ознака достовірності означає, що дані повинні відповідати дійсності, повнота передбачає сукупність інформації, необхідної для використання, а доступність відомостей полягає в наданні орендарю даних у зрозумілій для розуміння формі.

У відповідності зі ст.598 ГК РК при виявленні орендарем недоліків зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, орендодавець зобов'язаний безоплатно усунути ці недоліки на місці або зробити заміну цього майна іншим аналогічним, які знаходяться у належному стані. За загальним правилом договору прокату орендодавець має замінити несправний майно в 10-денний термін. Інший термін може бути обумовлений у договорі прокату. У разі, коли недоліки майна з'явилися наслідком порушення орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендар сплачує орендодавцю вартість ремонту і транспортування майна. Причому не має значення, якого роду несправності були заподіяні майну, і відповідно вони повинні бути усунені, тому що користування увазі тимчасове задоволення різних потреб корисними властивостями майна.

Орендна плата за договором прокату представляє собою завжди визначені в твердій сумі платежі. Вони можуть бути сплачені (внесені) як одноразово, так і періодично. У разі дострокового повернення майна орендарем орендодавець зобов'язується повернути відповідну частину отриманої орендної плати, обчислюючи її з дня, наступного за днем фактичного повернення речі (майна).

Орендодавець зобов'язаний проводити капітальний та поточний ремонт майна.

Здача в піднайом (суборенду) майна, передача орендарем своїх прав і обов'язків за договором прокату іншій особі, надання цього майна в безоплатне користування, заставу орендних прав та внесення їх як майнового внеску до господарські товариства акціонерні товариства або пайового внеску у виробничі кооперативи цивільним законодавством не допускається.

2.2 Договір оренди транспортних засобів

Оренда транспортних засобів можлива як з наданням послуг з управління і технічної експлуатації, так і без надання цих послуг. Предметом договору оренди можуть бути тільки транспортні засоби: автомобілі, автобуси, вертольоти, літаки, теплоходи і т.д. Цей вид договору оренди називається ще договором фрахтування на час. Договір оренди транспортного засобу підрозділяється на два види з екіпажем та без екіпажу.

За договором оренди транспортного засобу з екіпажем орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним за його технічної експлуатації. Правила про відновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін до цього виду договору не застосовуються. Для договору оренди транспортного засобу з екіпажем передбачена обов'язкова письмова форма (ст.585, 586 ЦК Р К).

Орендар має право без згоди орендодавця здавати орендоване майно (транспортний засіб) в суборенду (Ст.591 ГК РК), а також укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі оренди, а якщо такі цілі не встановлені - призначенням транспортного засобу.

Орендодавець протягом всього терміну договори оренди транспортного засобу з екіпажем зобов'язаний підтримувати належний стан зданого майна в оренду, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту транспортного засобу (ст.587 ЦК РК). Це положення передбачає і надання необхідного приладдя, тобто оренда транспортного засобу з екіпажем передбачає надання орендодавцем орендарю за плату в тимчасове володіння і користування транспортного засобу, і надання послуг з управління цим транспортним засобом і його технічної експлуатації. Орендодавець зобов'язується забезпечувати нормальну і безпечну експлуатацію відповідно до цілей оренди, зазначеними в договорі. Самим договором може бути передбачено більш широке коло послуг.

Склад і кваліфікація екіпажу транспортного засобу повинні відповідати обов'язковим для сторін правилами. Якщо подібні правила договором не встановлені, вони повинні відповідати вимогам звичайної практики експлуатації транспортного засобу даного виду. Члени екіпажу повинні бути працівниками орендодавця, що підкоряються його розпорядженням з управління і технічної експлуатації.

За загальним правилом витрати з оплати послуг членів екіпажу, а також на їх зміст несе орендодавець, хоча договором може бути встановлено інше. Так, досить важливим моментом цього виду договору оренди є страхування транспортного засобу. Як відомо, страхування є відношення по захисту майнових інтересів фізичних і юридичних осіб при настанні певних подій (страхових випадків) за рахунок грошових коштів, що формуються шляхом сплати ними страхових внесків (страхових премій). Страхові організації повинні мати дозвіл на заняття подібного виду діяльністю - ліцензію. Обов'язок страхувати транспортний засіб і відповідальність за шкоду, яка може бути заподіяна ним або у зв'язку з експлуатацією, покладаються на орендодавця. Але знову ж договором оренди може бути передбачено інше.

Відповідальність за шкоду, заподіяну транспортним засобом, несе орендодавець, причому не має значення, який і чим саме шкода була заподіяна. Орендодавець має право регресної вимоги до орендаря про відшкодування сум, виплачених третім особам. Для цього йому необхідно довести, що шкода виникла внаслідок провини орендаря. Обов'язками орендаря є несення витрат, що виникають у зв'язку з комерційної експлуатації транспортного засобу (наприклад, витрати на паливо), і відшкодування орендодавцю збитків у разі загибелі або пошкодження орендованого транспортного засобу, якщо орендодавець доведе, що загибель або пошкодження транспортного засобу відбулися за обставинами, за які орендар відповідає згідно з законом або умовами договору.

За договором оренди транспортного засобу без екіпажу або без надання послуг з управління та технічної експлуатації орендодавець надає в тимчасове користування орендарю лише транспортний засіб. Надання послуг за цим договором виключається.

Орендар протягом усього терміну договору оренди зобов'язаний підтримувати належний стан орендованого транспортного засобу, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту (ст.587 ЦК РК). Орендар самостійно здійснює управління транспортним засобом і його експлуатацію, як комерційну, так і технічну. На відміну від оренди транспортного засобу з екіпажем несе витрати на утримання транспортного засобу.

Якщо інше не передбачено договором, орендар має право без згоди орендодавця здавати орендоване майно в суборенду на умовах договору оренди транспортного засобу з екіпажем і без такого. Орендар має право без згоди орендодавця укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу або його призначенням. Орендар несе відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам транспортним засобом, його механізмом, пристроями, устаткуванням.

Особливості оренди окремих видів транспортних засобів встановлюються транспортними статутами і кодексами (ст.594 ЦК РК), так як окремі види транспортних засобів мають свою специфіку.

2.3 Договір оренди будівель і споруд

Незважаючи на те, що договором оренди будівель і споруд присвячені всього лише 4 статті (ст.581-584 ГК РК), саме цей вид договору має ряд спеціальних правил, обумовлених притаманними тільки подібного роду об'єктів певними властивостями. Будинки і споруди є об'єктами нерухомості. Вони представляють собою технічно дуже складні, масивні і відповідно дорогі предмети матеріального світу.

За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування орендарю будівлю або споруду (п.1 ст.581 ГК РК).

Договір оренди будівлі або споруди укладається в письмовій формі шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами.

Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність.

Договір оренди, що підлягає державній реєстрації, вважається укладеним тільки з моменту такої реєстрації.

Нерухомість нероздільно пов'язана із землею. Відповідно в момент передачі в оренду нерухомого майна має передаватися право на частину земельної ділянки, яка зайнята об'єктом нерухомості і необхідна для її використання у відповідності з його призначенням, тобто для повноцінного експлуатування.

Поняття «будинок» замінило поняття «нежитлове приміщення» До будівель (а в минулому до нежилих приміщень) належать об'єкти нерухомості, що використовуються для виробничих, торгових, адміністративних, навчальних, науково-дослідних та інших цілей. Нежиле приміщення може знаходитися в житловому будинку. Найчастіше вони займають одні з перших поверхів (магазини, перукарні, клініки, і т.п.). Житлове приміщення не може бути об'єктом цього виду договору оренди, оскільки приміщення повинні бути перш за все непридатні для проживання в них людей (процес визнання житлового приміщення нежитловим являє собою досить складну процедуру).

У відповідності зі ст.583 ДК РК розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди будівлі. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди даного виду майна вважається неукладеним. До договору оренди будівлі не застосовується загальне правило, згідно якому у разі, коли в безкоштовне договорі ціна не передбачена і не може бути визначена виходячи з умов договору, виконання його має бути оплачено за ціною, встановленою за таких же обставин і зазвичай стягується за аналогічні товари, роботи та послуги. Можливо оформлення договору оренди за допомогою поштового, телеграфного чи іншого зв'язку.

Термін дії договору для договору оренди будівлі або споруди не є істотною умовою і встановлюється, як правило, за угодою сторін. Якщо термін не визначено, то договір вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку, кожна сторона має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. У договорі може бути передбачено інший строк для попередження.

Договір оренди будівлі може бути розірваний достроково:

1. За угодою сторін, у тому числі при наданні орендарю іншого будинку;

2. При ліквідації організації-орендаря;

3. У судовому порядку при істотному порушенні умов договору.

Законодавство під істотним порушенням умов договору на увазі таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.

2.4 Оренда підприємств

Договір оренди підприємств - різновид договору оренди нерухомості. З самої назви договору випливає, що його предметом є підприємство в цілому як майновий комплекс, який повинен бути використаний у підприємницькій діяльності. Крім цього, до складу підприємства можуть входити основні та оборотні кошти, а також виключні права, право вимоги і навіть боргові зобов'язання.

В якості основних засобів підприємства прийнято класифікувати як раз будівлі, споруди, земельні ділянки, обладнання. До оборотних засобів законом віднесено сировину, матеріали, продукція. Виключні права у кожного підприємства можуть бути різні, але до основних виключних прав відносяться право на фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування.

За договором оренди підприємства як майнового комплексу одна сторона (орендодавець) зобов'язується передати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди та інші, що входять до складу підприємства основні і оборотні кошти, а також виключні права та боргові зобов'язання. Не можуть передаватися лише ті права, які були отримані на підставі дозволу (ліцензії) на заняття певним видом діяльності.

Договір оренди підприємства має складатися у письмовій формі у вигляді одного документа, підписаного сторонами (ст.575 ЦК РК). Договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Недотримання ж форми договору оренди підприємства тягне його недійсність.

Передача підприємства орендарю здійснюється за передавальним актом. Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, є обов'язком орендодавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства.

Орендар має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо таких цінностей іншій особі за умов, що це не тягне зменшення вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства. Договором можуть бути передбачені інші умови. Цей порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, а також у випадках, передбачених законом.

Орендар має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість. І в цьому випадку сторонам може бути передбачено інше. Стаття 577 ДК РК закріплює обов'язки орендаря за змістом підприємства та оплату витрат на його експлуатацію. Орендар підприємства зобов'язаний протягом усього терміну дії договору оренди підприємства підтримувати підприємство у належному технічному стані, у тому числі здійснювати його поточний і капітальний ремонт. На орендаря покладаються витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства, якщо інше не передбачено договором, а також зі сплатою платежів зі страхування орендованого майна.

Орендар підприємства має право на відшкодування йому вартості неподільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення, якщо інше не передбачено договором. Орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодувати орендарю вартість таких поліпшень, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна пропорційно поліпшення його якості і (або) експлуатаційних властивостей або при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи сумлінності і розумності.

При припиненні договору оренди підприємства орендований майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю з дотриманням правил, передбачених ст.573, 574 і 576 ГК РК. Підготовка підприємства до передачі орендодавцю, включаючи складання та подання на підпис передавального акту, є в цьому випадку обов'язком орендаря і здійснюється за його рахунок. Знову ж договором може бути передбачено інше.

Договір оренди підприємства багато в чому схожий з договором оренди будівель і споруд. Тут також багато диспозитивних норм, які дозволяють сторонам встановлювати придатні для них умови. Однак деякі з них є обов'язковими, недотримання яких може спричинити за собою визнання договору недійсним.

2.5 Договір фінансової оренди (лізинг)

Для деяких підприємств вступ в орендні правовідносини є основним джерелом прибутку. Внаслідок розвитку підприємницької діяльності договір оренди зазнає правові нововведення. Одним з них є договір фінансової оренди, званий також договором лізингу.

Відносини між сторонам за договором фінансової оренди регулюються двома основними документами - ДК РК і ЗРК «Про фінансову оренду (лізингу)».

За лізингом визнається сукупність економічних правовідносин, які виникають внаслідок реалізації договору фінансової оренди, в тому числі придбання предмета договору. Безпосередньо ж сама лізингова діяльність являє собою різновид інвестиційної діяльності по придбанню майна і передачі його на підставі договору фінансової оренди фізичним та юридичним особам за певну плату.

За договором фінансової оренди одна сторона (орендар) зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування. Вигідним для обох сторін договір буде в тому випадку, коли сума орендної плати буде близькою до вартості переданого в оренду майна. Договором може бути передбачено, що вибір продавця і придбаного майна здійснюється орендодавцем (лізингодавцем).

Предмет договору фінансової оренди - будь-які неспоживна речі, використовувані для підприємницької діяльності. Предметом договору фінансової оренди можуть бути підприємства та інші майнові комплекси, будівлі, споруди, машини, земельні ділянки, інвентар, обладнання, транспортні засобів та ін рухоме і нерухоме майно, яке буде використовуватися у підприємницькій діяльності. Передаватися це майно може і фізичним, і юридичним особам. Предметом лізингу не можуть бути цінні папери і природні ресурси. (Ст.556 ГК РК).

Договір фінансової оренди має специфічний склад суб'єктів-учасників. Їх троє: продавець, орендодавець і орендар. Всі три суб'єкти пов'язані правовідносинами, причому орендодавець має ділові відносини перш за все з продавцем, а потім з орендарем (лізингоотримувачем). Продавець і орендар у договірних відносинах не перебувають, проте за орендарем зберігається право пред'явити безпосередньо продавцеві майна вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу укладеного між продавцем і орендодавцем. Вимоги можуть носити різний характер, наприклад, щодо якості та комплектності майна, термінів його постачання, а також в інших випадках неналежного виконання продавцем зобов'язання договору.

Що ж стосується ризику випадкової загибелі майна або його випадкового псування, то він переходить до лізингоодержувача в момент передачі йому майна. Однак договором фінансової оренди може бути передбачено інше.

Договір фінансової оренди може бути довгостроковим (термін - більше 3 років), середньостроковим (від 1,5 до 3 років) і короткостроковим (до 1,5 років).

Законодавством передбачені наступні види і форми лізингу:

Форми лізингу:

1) внутрішній лізинг. При здійсненні внутрішнього лізингу лізингодавець і лізингоодержувач є резидентами Республіки Казахстан;

2) міжнародний лізинг. При здійсненні міжнародного лізингу лізингодавець чи лізингоодержувач є нерезидентом Республіки Казахстан.

Види лізингу:

1) зворотний лізинг різновид лізингу, при якому продавець продає предмет лізингу лізингодавцю з умовою отримання даного предмета лізингу в лізинг в якості лізингоодержувача;

2) банківський лізинг різновид лізингу, в якому в ролі лізингодавця виступає банк;

3) повний лізинг різновид лізингу, при якому технічне обслуговування предмета лізингу та його поточний ремонт здійснюються лізингодавцем;

4) чистий лізинг - різновид лізингу, при якому технічне обслуговування предмета лізингу та його поточний ремонт здійснюються лізингоодержувачем.

Висновок

Таким чином, всі правові відносини, що виникають у процесі реалізації договору оренди, відносяться головним чином до відносин користування (добування корисних властивостей) майном. За рідкісним винятком договір містить норми, що закріплюють право орендаря на перехід орендованого раніше майна у власність.

Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або не має можливості або бажання придбати його у власність (наприклад, високої продажної ціни). Орендодавцю ж передане майно не потрібно або він має на меті отримання прибутку з його передачі в тимчасове користування іншій особі. Відмовляючись від права користування річчю, орендодавець передає його орендарю на оплатній основі. Остання ознака дозволяє відрізняти оренду від безоплатного користування майном (позики). Орендодавець, залишаючись власником найнятого майна, зберігає право розпорядження нею. Він може зробити його відчуження або вилучити його з володіння та користування орендаря у випадках і порядку, передбачених законом або договором.

Охарактеризувати договір оренди можна наступним чином: консенсуальної, взаємний, відшкодувальний. Консенсуальної цей договір тому, що вважається укладеним з моменту досягнення згоди між сторонами. Згодою вважається підписання договору. Цим договір оренди відрізняється від реальних договорів (наприклад, договору дарування), які під моментом свого ув'язнення увазі реальну передачу речі. Взаємним цей договір класифікується тому, що сторони мають взаємними правами та обов'язками. Договір оренди також визнається оплатним, так як однієї з основних обов'язків орендаря визнається своєчасне внесення орендної плати за користування майном.

Основним джерелом норм, що регулюють договір оренди в Республіки Казахстан, є ГК РК. Глава 29 Кодексу закріплює загальні положення про оренду (ст.540-564) і спеціальні норми окремих видів договорів оренди (ст.565-594). У разі окремих правовідносин, пов'язаних з орендою транспортних засобів, автомобілів, а також будівель і споруд, норми можуть бути врегульовані іншими нормативними правовими актами, наприклад, указами Президента РК, постановами Уряду РК, законами РК, іншими кодексами, положень транспортних статутів. Земельним кодексом РК врегульовані норми оренди земельних ділянок, відповідно Лісовим кодексом РК - оренда лісових ділянок. Таким чином, норми, що регулюють орендне правовідносини, являють собою в достатній мірі несистематизований комплекс правил, центральним джерелом якого є ДК РК.

У ДК РК передбачено тільки п'ять видів договорів оренди: прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств і фінансова оренда (лізинг). Фактично ж їх можна виділити набагато більше, і часто на практиці суб'єкти оформляють орендні правовідносини різними договорами.

Договір оренди віднесений до числа цивільно-правових договорів, що носять диспозитивний характер. Однак це не означає, що сторони повинні халатно ставитися до складання і процесу реалізації договору оренди. Судова практика показує, що будь-яка нечітке формулювання умови договору тягне за собою його можливе двояке тлумачення. Саме для цього деякі загальні положення про договір оренди носять імперативний характер (термін договору прокату, обов'язкова письмова форма договору для юридичних осіб).

Список використаної літератури

1) Конституція Республіки Казахстан від 30.08.1995.

2) Цивільний кодекс Республіки Казахстан частини 1, 2 із змінами і доповненнями станом на 01.01.2009р

3) Цивільний процесуальний кодекс РК (із змінами і доповненнями станом на 01.01.2009 р

4) Закон "Про фінансову оренду (лізингу)" Республіки Казахстан від 5 липня 2000 року N 78

5) Закон Республіки Казахстан від 1 липня 1999р. № 410-1. Про введення в дію Цивільного кодексу Республіки Казахстан (особлива частина).

6) Бесєдін Д.Р., Горєлова Т.В., Нарежний В.В. Збірник типових договорів з коментарями. - "Видавничий Дім" Головбух ", 2003 р.

7) Коментар до Цивільного кодексу Республіки Казахстан (постатейний) під ред. Сергєєва О.П. -: Юридична фірма Контракт; Инфра - М, 1998р.

Краснопьорова О.А. Орендні відносини: цивільно-правовий аспект / / "Громадянин і право", N 4, 5, липень - жовтень 2003

8) Титова Г. Договори оренди / / "Фінансова газета. Обласна випуск", N 26, червень 2002 р.

9) Український Р.В. Реалізація товарів, робіт, послуг і ... надання майна в користування / / "Законодавство", N 5, травень 2004

10) Цивільне право Ч.2. Під редакцією Сергєєва О.П. проспект, 2002

11) Цивільне право Ч.3. Під редакцією Сергєєва О.П. проспект, 2002

12) Цивільне право Республіки Казахстан в 2х томах / отв. Ред. Суханов Є.А. - М., Бек 1998

13) Коментар до Цивільного кодексу Республіки Казахстан (особлива частина) коментар. / Відп. Ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басін. - Алмати 2002.

14) Цивільне законодавство; Статті, коментарі, практика / за ред. Діденко О.Г. 1996-2005.

15) Цивільне право Том 2. Підручник для вузів (академічний курс). / Отв.ред.: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басін Алмати, 2002

16) Жайлін Г.А. Цивільне право Республіки Казахстан. Частина особлива. Том 1,2 .- Алмати: Данкер, 2001.

17) Указ президента від 17 вересня 1994р. № 1929. / / Про розвиток фінансового лізингу в інвестиційній діяльності.

18) Голощапов В.М. «Розвиток лізингу в Казахстані: реальність і перспективи».

19) Калачова Орендні сделкі.-м: ПРІОР, 1997

20) Газман В. «лізинг теорія практика коментар» А.: ІНФАРА - М 1998.

Додаток А

1. Форма договору оренди

____________________________, Іменоване надалі «Орендодавець», в особі ___________________________, що діє на підставі _______ з однієї сторони і _________________________________, іменоване надалі «Орендар» в особі __________________________________, що діє на підставі ________, з іншої сторони, спільно іменовані Сторони, уклали цей договір про таке:

Предмет договору

1.1.Орендодавець надає Орендарю в оренду приміщення загальною площею __________квадратних метрів (що складається з ___ кімнат), розташовані на _____ поверсі в будівлі за адресою: г.____, ________________________________________________, для використання в якості _____________________.

2.Права та обов'язки сторін

2.1 Орендодавець зобов'язується:

2.1.1. Передати приміщення, зазначене у пункті 1. цього договору не пізніше ____ днів з моменту підписання цього договору. Зазначене зобов'язання буде вважатися виконаним після надання Орендарю приміщення в оренду і підписання Сторонами Акту прийому-передачі.

2.1.2. Надати документи, що підтверджують право власності чи інші права на передані в оренду приміщення.

2.1.3. Забезпечувати передані в оренду приміщення постійним постачанням в необхідній кількості гарячою і холодною водою, електроенергією, опаленням, каналізацією та іншими необхідними комунальними послугами, проводити за свій рахунок ремонт зазначених комунікацій.

2.1.4. Надавати допомогу Орендарю у вирішенні виникаючих питань при оренді приміщень.

2.1.5. У разі аварій, що сталися не з вини Орендаря, вживати всіх необхідних заходів до їх усунення за свій рахунок і в строки, що не перевищують технологічний процес Орендаря.

2.1.6. Забезпечувати охорону приміщень у нічний час своїми силами і за свій рахунок.

2.1.7. Письмово повідомити Орендарю не пізніше ніж за ____ днів про майбутнє звільнення приміщення як у зв'язку із закінченням строку цього договору, так і при його достроковому розірванні.

2.1.8. Проводити капітальний ремонт своїми силами і за свій рахунок.

2.2 Орендар зобов'язується:

2.2.1. Використовувати приміщення відповідно до умов цього договору за його призначенням.

У терміни, встановлені цим договором, вносити орендну плату.

Повернути Орендодавцю після закінчення дії договору орендоване приміщення з урахуванням нормального технічного зносу.

Проводити поточний ремонт своїми силами і за свій рахунок.

Орендар має право:

2.3.1.Сдавать орендовані приміщення в суборенду, за згодою орендодавця.

За погодженням з Орендодавцем зробити перепланування орендованих приміщень.

2.3.3. Розміщувати на фасаді будівлі рекламні постери, вивіски, логотипи компанії.

3. Сума договору та порядок розрахунку

3.1Арендатор щомісяця не пізніше ___ числа, наступного за розрахунковим місяцем, оплачує Орендодавцю орендну плату за орендоване майно;

3.2.Стоімость щомісячної орендної плати становить __ (_________) тенге.

3.3.Арендная плата за цим договором нараховується з моменту підписання Сторонами акта прийому-передачі приміщень.

3.4.Експлутаціонние витрати (електроенергія, гаряча, холодна вода, опалення та інші комунальні послуги) включаються в орендну плату, обумовлену в пункті 3.2. цього договору.

4.Відповідальність сторін

4.1.За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством Республіки Казахстан.

4.2.В разі прострочення внесення орендної плати у строки, встановлені цим договором, Орендар сплачує Орендодавцю пеню в розмірі _____% від суми невнесеного платежу за кожний день прострочення.

5.Форс-Мажор

5.1. Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання своїх зобов'язань при настанні форс-мажорних обставин, а саме: стихійного лиха, війни, військових операцій будь-якого характеру, при цьому термін виконання зобов'язань відсувається відповідно до часу, протягом якого будуть діяти такі зобов'язання.

5.2. Якщо обставини будуть тривати більше __ (___) місяців, то кожна зі Сторін має право відмовитися від подальшого виконання зобов'язань за цим Контрактом, і в цьому випадку жодна із Сторін не матиме права на відшкодування іншою Стороною можливих збитків.

5.3. Сторона, для якої створилася неможливість виконання зобов'язань за цим Контрактом, зобов'язана негайно, але не пізніше ___ (____) днів з дня настання форс-мажорних обставин, сповістити іншу Сторону.

5.4. Доказом наявності вищевказаних обставин та їх тривалості можуть служити офіційні документи, прийнятні для кожного конкретного випадку.

6.Термін дії договору

6.1. Цей договір набирає чинності після підписання Договору Сторонами діє до «__»__________ 200_ року.

6.2. Договір вважається продовженим на наступний рік, якщо не пізніше, ніж за

_____ Днів до закінчення терміну дії цього Договору жодна зі Сторін у письмовій формі не заявить про його розірвання.

6.3. Цей договір може бути розірвано до закінчення терміну дії за взаємною згодою Сторін. У такому випадку Сторона, яка бажає достроково розірвати договір, зобов'язана письмово повідомити іншу Сторону не менш ніж за ____ днів до бажаної дати його розірвання.

7. Суперечки і розбіжності

7.1 Усі суперечки та розбіжності, які можуть виникнути у зв'язку з виконанням цього Договору, вирішуються шляхом переговорів.

7.2. При не досягненні згоди між Сторонами спори вирішуються у судовому порядку відповідно до законодавства Республіки Казахстан.

8. Інші умови

8.1. Всі зміни та доповнення до цього договору повинні бути складені у письмовій формі і підписані Сторонами.

8.2. Текст цього договору складений в 4 (чотирьох) примірниках, які мають однакову юридичну силу. У кожної зі сторін знаходиться за 2 (два) примірники тексту договору

9. Юридичні адреси сторін

Орендар Орендодавець

Додаток Б

Схема 1 - Строк договору майнового найму

1. Договір майнового найму укладається на строк, визначений договором.

Додаток В

Схема 2 - Обов'язки наймодавця по утриманню зданого в найм майна

2. Наймодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок ремонт, викликаний невідкладною необхідністю, що виникла в силу обставин, за які наймач не відповідає, в розумні строки, якщо інше не встановлено законодавчими актами або договором.

Невиконання наймодавцем обов'язків з капітального ремонту дає наймачеві право за своїм вибором: провести ремонт самостійно і стягнути з наймодавця вартість ремонту; зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за договором; вимагати відповідного зменшення плати за договором; 4) відмовитися від договору.

Додаток Г

Схема 3 - Об'єкти майнового найму

Додаток Д

Схема 4 - Майновий найм (оренда)

Додаток Е

Динаміка зростання капіталовкладень банків другого рівня в лізингові операції:

Сума в млн. тенге сума в млн. тенге 27 717,60 40 954,80 57 21620