Договір оренди підприємства 2

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст

Введення

Глава 1. Поняття оренди підприємства. Договір оренди підприємства як

підстава виникнення цивільно-правових відносин

1.1.Характерістіка підприємства як об'єкта договору оренди

1.2.Заключеніе договору оренди підприємства при оформленні відносин

по оренді підприємства

1.3. Права кредиторів при оренді підприємства

Глава 2. Елементи договору оренди підприємства

2.1. Предмет договору

2.2. Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства. Передача орендованого підприємства

2.3. Зміст договору (права та обов'язки сторін)

2.4. Характеристика суб'єктів (орендар і орендодавець)

2.5. Ціна договору оренди підприємства та її співвідношення з орендною платою

Висновок

Бібліографічний список


Введення

Актуальність даної теми полягає в тому, що під час ринкових відносин все в нашій державі будується на відносинах купівлі-продажу, а також оренди.
Орендна діяльність зачіпає як приватний спектр діяльності, так і відносини між особою і цілим підприємством. Що переконує нас у необхідності знання договірних відносин у сфері оренди підприємства.
Правильність складання договору оренди підприємства дозволяє в подальшому не стикатися з труднощами, що виникають через брак у тексті договору основних принципів і правил складання договору даного типу.
Оренда підприємства являє собою певного роду угоду, яка здійснюється лише після укладення сторонами договору, в якому будуть заздалегідь обговорені: терміни оренди, зобов'язання, погашення зовнішніх і внутрішніх боргів підприємства, а також ціна оренди і розміри орендної плати та інші необхідні в даному випадку зобов'язання сторін .
Предмет дослідження - орендоване підприємство.
Мета дослідження - показати процес оренди підприємства, його складові через масив необхідних для цього завдань.
Завдання:
1. Розглянути оренду підприємства як комплексний процес.
2. Розглянути договірні відносини в даній області.
3. Визначити вид, зміст, склад і форму договорів, порядок їх укладення.
4. Розглянути складові договору оренди підприємства.
Методологічна база даної роботи заснована на нормативних документах і навчальній літературі з даної теми.
Дипломна робота складається з 2 розділів і пунктів, вступу, висновків, списку використаної літератури, змісту.
У першому розділі розкриті поняття оренди підприємства, визначені види договорів і загальне поняття договору, як підстава виникнення цивільно-правових відносин.
У другому розділі розглянуті складові елементи договору оренди підприємства: предмет, зміст, форма і державна реєстрація і т.д.
У кінці кожного розділу є висновки.
У даній роботі використана наступна література: Таріщев Т.Д. Твій капітал. - М., 2005; Устинов Т.Д. Методика оренди. - М., 2000; Утлов Ж.З. Ростити потомство злиднів. - М.: Альтернатива, 2005; Харіної Т.А. Забобони. - М., 2000; Харитонов С.Ф. Державне регулювання орендних відносин. - М.: ЮНИТИ-Дана, 2005 і ін

Глава 1. Поняття оренди підприємства. Договір оренди підприємства як підстава виникнення цивільно-правових відносин

1.1. Характеристика підприємства як об'єкта договору оренди

 

Договір - це угода двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (п.1. Ст. 420 ЦК). Він виникає завжди в результаті вираження волі двома або кількома особами. Волевиявлення зазначених осіб має бути взаємно погоджено. Однак договором є не будь-яка угода осіб, а тільки таке, яке спеціально спрямоване на те, щоб викликати юридичні наслідки, тобто на виникнення, регулювання, зміна або преаращеніе цивільних прав та обов'язків. У зв'язку з цим угода двох або більше осіб, наприклад про відвідування театру, не може розглядатися в якості цивільно-правового договору, оскільки воно не спрямоване на досягнення певного правового результату, виникнення юридичних прав і обов'язків. Угода ж двох осіб про купівлю-продаж, ремонті, будівництві, оренду є договором, оскільки встановлюються права та обов'язки, що регулюються нормами цивільного законодавства.
Договір - Різновид угоди, але тільки двостороння або багатостороння угода, в якій відбувається взаємне узгодження волевиявлення двох або більше осіб, є договором. Так, заповіт, видача довіреності, відмова від спадщини - угоди, але не договори, оскільки в обох випадках виражена воля однієї особи.
Договір - це юридичний факт, який породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов'язки. Але на відміну від інших юридичних фактів (наприклад, подій, заподіяння шкоди і т.д.), які спричиняють тільки встановлення, зміну або припинення цивільних правовідносин, договір, крім того безпосередньо і регулює відповідно до закону і угодою сторін поведінку сторін, визначає їх права, обов'язки і відповідальність.
Як і будь-яка угода, договір є вольовий акт. Специфіка тут полягає в єдиному волевиявленні та вільний укладенні договору.
Ст. 421 ЦК закріплює правила, що забезпечують свободу договору:
а) суб'єкти цивільного права вільні у вирішенні питань
укладення договору (не рахуючи випадків, коли обов'язок укласти договір передбачена законом чи добровільно прийнятим зобов'язанням);
б) суб'єкти цивільного права вільні у виборі партнера при укладенні договору;
в) суб'єкти цивільного права вільні у виборі виду договору; сторони вправі укласти договір, що містить елементи різних договорів (змішаний договір);
г) сторони можуть укласти договір, як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами;
д) суб'єкти цивільного права вільні у визначенні умов договору, крім випадків, коли зміст відповідної умови наказано законом чи іншим правовим актом;
е) якщо умова договору передбачено диспозитивної нормою,
сторони можуть своєю угодою виключити її застосування
або встановити умову, відмінну від передбаченого в ній;
ж) якщо умова договору не визначено сторонами або диспозитивної нормою, відповідні умови визначаються звичаями ділового обороту.
Закони, які встановлюють обов'язкові для сторін правила, зворотної сили не мають. Договори продовжують діяти на спочатку обумовлених умовах.
Якщо в законі прямо вказано, що його положення поширюються на раніше укладені договори, застосовуються норми закону (п. 2 ст.422ГК).
Договір є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків. Це основний спосіб оформлення зв'язків учасників цивільного обороту.
Договір визначає обсяг прав і обов'язків учасників цивільних правовідносин, порядок і умови виконання зобов'язання, відповідальність за їх невиконання або неналежне виконання.
Договір дозволяє правильно визначити попит і пропозицію, а значить і суспільно-необхідні витрати на товари, послуги тощо
Договір стабілізує відносини цивільного обороту, робить їх передбачуваними, забезпечує формування впевненості в тому, що підприємницька діяльність буде забезпечена всім необхідним.
Договір стимулює ініціативу суб'єктів цивільних правовідносин, а значить, і сприяє розвитку виробництва.
Договір має велике значення в цивільному обороті, розвитку ринкових відносин, оскільки використовується в якості одного з основних засобів їх регулювання.
В умовах ринкової економіки, використання товарно-грошових відносин вироблена продукція, роботи, послуги є товаром, призначеним для реалізації. [8; 67]
Вона здійснюється шляхом обміну продукції, робіт, послуг на гроші або інші товари. Договір ж представляє об'єктивно-необхідну і основну правову форму такого обміну. Він допомагає суб'єктам підприємництва встановлювати ділові зв'язки з обміну результатами їх діяльності, врахувати економічні інтереси підприємців, більш об'єктивно визначати громадські потреби у продукції, роботах, послугах, забезпечувати їх задоволення з урахуванням змін купівельного попиту.
Договір використовується всіма учасниками регулюються цивільним законодавством відносин. Особливо важливу роль він відіграє у регулюванні підприємницької діяльності громадян і юридичних осіб у зв'язку з розширенням змісту правоздатності громадян і комерційних юридичних осіб, яким надано право займатися підприємницькою і будь-який інший не забороненої законом діяльністю, здійснювати будь-які не суперечать закону угоди (ст. 18,49 ЦК).
Договір є найбільш поширеним підставою виникнення більшості цивільно-правових зобов'язань.
Це основний документ, що визначає предмет, ціну, термін виконання зобов'язань, права та обов'язки, відповідальність сторін.

Види договорів

Види договорів за моментом виникнення зобов'язання
Основний договір - безпосередньо породжує права і обов'язки сторін, пов'язані з переміщенням майна, виконанням зобов'язань, наданням послуг і т, п.
Попередній договір - угоду сторін про укладення основного договору в майбутньому (ст. 429 ЦК). Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо (така форма не встановлена, то в письмовому вигляді. Недотримання правил про форму попереднього договору тягне його нікчемність.
Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють встановити предмет, а також інші істотні умови основного договору.
У попередньому договорі вказується термін, в який сторони зобов'язуються укласти основний договір. Якщо цей строк не визначений, то основний договір повинен бути укладений протягом року з моменту укладення попереднього договору. Якщо в зазначені терміни основний договір не буде укладений і жодна зі сторін не зробить інший стороні таку пропозицію, попередній договір припиняє свою дію.
Якщо одна зі сторін ухиляється від укладення договору, то застосовуються правила, передбачені для укладення обов'язкових договорів.
Види договорів за суб'єктами, на користь якої зроблений договір
Договір на користь їх учасників - право вимагати виконання такого договору належить тільки їх учасникам.
Договір на користь третьої особи (ст. 430 ЦК) - договір, у якому встановлено, що боржник зобов'язаний зробити виконання не кредитору, а зазначеному або не вказаною в договорі третій особі (договір грошового вкладу на ім'я іншої особи з банком, договір особистого страхування життя із зазначенням особи, яка має право вимагати виплати визначеної у договорі суми).
Види договорів за співвідношенням прав і обов'язків сторін
Односторонній договір - породжує у однієї сторони лише права, а в іншої - тільки обов'язки (наприклад договори позики, поручительства).
Двостороннім називається договір, в якому кожна із сторін має права і обов'язки. Тут обидві сторони виступають в якості боржника і кредитора.
Взаємний договір - кожна із сторін набуває права і обов'язки по відношенню до іншої сторони (договори купівлі-продажу, перевезення, оренди, зберігання, підряду та ін.)
Види договорів залежно від возмездности:
Відшкодувальний договір - договір, за яким майнове пред'явлення однієї Сторони зумовлює зустрічне майнове пред'явлення від іншої сторони.
Безоплатний договір - майнове надання проводиться тільки однією стороною без отримання зустрічного майнового надання від іншої сторони (договір дарування, безоплатного користування майном).
Деякі договори можуть бути як оплатним, так і безоплатними (договір доручення, зберігання).
Види договорів залежно від ступеня обов'язковості укладання договору:
Вільний договір - договір, укладення якого цілком залежить від розсуду сторін.
Обов'язковий договір - договір, укладення якого є обов'язковим для однієї або обох сторін в силу чинного законодавства.
Якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором, з моменту вираження третьою особою боржника наміру скористатися своїм правом за договором сторони не можуть розривати чи змінювати укладений ними договір без згоди третьої особи. Боржник в договорі має право висувати проти вимоги третьої особи заперечення, які він міг би висунути проти кредитора (ст. 430 ЦК).
Від зустрічного майнового надання слід відрізняти відшкодування витрат, понесених стороною у безоплатному договорі. Так, договір доручення не стає оплатним від того, що повіреному відшкодовуються, наприклад, транспортні витрати у зв'язку з виконанням даного йому завдання. У той же час якщо, крім зазначених витрат, йому виплачується обумовлену договором винагороду, то це робить договір оплатним, так як тут передбачається зустрічну надання, якого у повіреного не було.
Так, у разі створення юридичної особи укладення договору банківського рахунку стає обов'язковим як для банківської установи, так і для створеної юридичної особи (п. 2 ст. 846 ЦК). Видача ордера на житлове приміщення зобов'язує житлово-експлуатаційну організацію укласти договір соціального житлового найму з тим громадянином, якому виданий ордер.
Серед обов'язкових договорів особливе значення мають публічні
договори (ст. 426 ЦК).
Ознаки публічного договору:
1) обов'язковим учасником є ​​комерційна організація;
2) комерційна організація повинна здійснювати діяльність з продажу товарів, виконання робіт, надання послуг;
3) діяльність комерційної організації повинна здійснюватися стосовно кожного, хто до неї звернувся. [23; 190]
До публічних договорів застосовуються такі спеціальні правила.
1. Комерційна організація не має права відмовитися від укладення публічного договору за наявності можливості надати споживачеві певні товари, послуги, виконати для нього відповідні роботи.
2. При необгрунтованому ухиленні від укладення публічного договору інша сторона має право по суду вимагати укладення з нею цього договору.
3. Комерційна організація не має права надавати перевагу одній особі перед іншим щодо укладення публічного договору, крім випадків, коли законодавством допускається надання пільг для окремих категорій споживачів.
4. Ціни товарів, послуг, робіт встановлюються однаковими для всіх споживачів, за винятком випадків, коли законодавством встановлюються пільги для окремих категорій споживачів.
Види договорів за часом виникнення правовідносини:
Консенсуал'ний договір - договір, для укладання якого досить угоди сторін, права та обов'язки по ньому виникають з моменту досягнення такої угоди (купівля-продаж, майновий найм, підряд та ін.)
Реальний договір - договір, права і обов'язки по якому встановлюються тільки з моменту передачі речі або для виникнення якого, крім угоди сторін, необхідна і передача речі (Договір позики, зберігання з участю громадян).
Види договорів залежно від участі сторін в узгодженні умов договору
Взаємоузгоджені договори - умови встановлюються усіма сторонами, які беруть участь у договорі,
Договори приєднання - умови встановлюються тільки однією стороною. Наприклад договори перевезення, прокату, страхування, побутового підряду і т. д.
Розрізняють також змішаний і установчий договори.
Змішаний договір - договір, в якому містяться елементи різних договорів. Відповідно, до них застосовуються правила про договори, елементи яких є у змішаному договорі. (Наприклад договір про передачу майна на зберігання з наданням зберігачу права безоплатного користування майном; про купівлю-продаж речі з умовою оплати її вартості грошима та виконанням певної роботи). [47; 213]
Установчий договір - договір про створення та порядок діяльності господарських товариств, товариств, асоціацій та інших об'єднань - юридичних осіб (п. 2 ст. 52 ЦК).
Договір оренди підприємства - договір, за яким орендодавець зобов'язується надати орендарю підприємство як єдине ціле за плату в тимчасове володіння і користування, а орендар зобов'язується сплачувати обумовлену орендну плату.
Відмінні риси договору.
Предметом договору виступає підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. За договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби. Договором оренди визначаються порядок, умови та межі, в яких орендодавець зобов'язаний передати орендареві запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством , права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права.
Крім того, за договором оренди підприємства орендодавець, зобов'язаний звільнити орендарю права вимоги і перевести на нього борги, хто носить до підприємства.
Правила, що стосуються оренди будівлі або споруди, застосовуються і до оренди підприємства; за винятком спеціальних правил; передбачених ЦК для оренди підприємства.
Відповідно до ГК, передачу орендарю не підлягають права арендателя, отримані ним на підставі ліцензії на заняття відповідною діяльністю, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами.
Включення до складу переданого за договором підприємства зобов'язань, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього ліцензії, не звільняє лізингодавця від відповідних зобов'язань перед кредиторами.
Розмір орендної плати є істотною умовою і повинен бути визначений договором оренди підприємства. Договір оформляється у письмовій формі шляхом складання одного документа і підлягає державній реєстрації. З моменту реєстрації договір вважається укладеним. [19; 50]
Передача орендованого підприємства здійснюється за передавальним актом.
На арендодателе лежить обов'язок до передачі підприємства в оренду письмово повідомити всіх кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, і про передачу підприємства в оренду. Кредитор, який письмово не повідомив орендодавцю про своє згод на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування завданих цим збитків.
Кредитор, який не був взагалі повідомлений про передачу підприємства в оренду, може пред'явити позов про задоволення його вимог протягом року з дня; коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду;
Після передачі підприємства в оренду орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу підприємства боргами, які був і переведені на орендаря без згоди кредитора. Обов'язком орендаря є підтримання підприємства в належному технічному стані, у тому числі здійснення його поточного і капітального ремонту. На орендаря покладаються витрати, пов'язані з експлуатацією підприємства, а також зі сплатою платежів зі страхування орендованого майна.
Порядок користування майном орендованого підприємства та внесення орендарем поліпшень в орендоване підприємство визначається договором оренди. Якщо цей порядок не визначено, застосовуються правила ст. 660 і 662 ЦК.
Суть їх зводиться до наступного: орендар без згоди орендодавця має право:
а) продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальне цінності, що входять до складу орендованого підприємства;
б) здавати матеріальні цінності в суборенду;
в) передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо матеріальних цінностей іншим особам (перелічені права здійснюються за умови, що це не тягне зменшення вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди);
г) вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість.
Орендар має право отримати відшкодування вартості невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення. Останній може бути звільнений від зазначеного обов'язку, якщо доведе, що витрати орендаря перевищують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості та / або експлуатаційних властивостей, або при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи сумлінності і розумності. [37; 528]

1.2. Укладання договору оренди підприємства при оформленні відносин з оренди підприємства

 

Відповідно до закону договір вступає в силу і набуває обов'язковість для сторін з моменту його укладення. Разом з тим сторонам надано право встановити, що умови укладеного ними договору поширюються на їх відносини, які виникли до укладення договору.
У законі або договорі може бути встановлено, що закінчення строку договору припиняє зобов'язання його сторін. При відсутності в договорі такої умови він вважається чинним до передбаченого в ньому моменту закінчення виконання сторонами зобов'язання. Однак закінчення терміну дії договору не тягне звільнення сторін від відповідальності за його порушення (ст.425 ЦК).
Договір визнається укладеним, якщо сторони в необхідний у підлягають умовах формі, досягли згоди з усіх істотних умов договору (п.1. Ст. 432 ЦК). Укладення договору регламентується ст. 432 - 449 ЦК. У них закріплено дві стадії при укладанні договору:
- Оферта (пропозиція укласти договір);
Сторона, яка приєдналася має право вимагати розірвання або зміни договору, якщо він позбавляє цю сторону прав, що зазвичай надаються за договорами такого виду, виключає або обмежує відповідальність другої сторони за порушення зобов'язань або містить інші явно обтяжливі для сторони, яка приєдналася умови, які вона не прийняла б, якщо б брала участь у визначенні умов договору. Викладене стосується громадян. Комерційні організації таких прав не мають, якщо вони приєдналися до договору у зв'язку зі своєю підприємницькою. Діяльністю і знали або повинні були знати, на яких умовах укладають договір (СТ.428ГК).
2) акцепт (згоду укласти договір). Відповідно, сторони називаються оферент і акцептант. Договір вважається укладеним, коли оферент отримує акцепт від акцептанта. Офертою визнається така пропозиція, яка в силу ст. 435 ГК:
а) має бути достатньо виразною і має висловлювати явне намір особи укласти договір;
б) має містити всі істотні умови договору;
в) повинна бути звернена до одного чи декількох конкретних осіб.
Оферта може бути відкликана. Вона вважається не отриманої, якщо, повідомлення про відкликання надійшло раніше або одночасно з офертою
Від виклику на оферту необхідно відрізняти публічну оферту, під якою розуміється містить всі істотні умови договору, пропозиція, яка виражає волю особи, яка робить пропозицію, укласти договір на зазначених у пропозиції умовах з кожним, хто відгукнеться (П. 2 ст. 437 ЦК).
Акцептом визнається згода особи, якій адресована оферта, прийняти цю пропозицію, причому не будь-яке порозуміння, а лише таке, яке є повним і беззастережним (п. 1 ст. 438 ГК).
Мовчання не є акцептом, якщо інше не випливає із закону, звичаю ділового обороту або попередніх ділових відносин сторін. Акцептом вважається також вчинення особою, яка одержала оферту в строк, встановлений для акцепту, дій по виконанню зазначених у ній умов договору, якщо інше не передбачено законом або не зазначено в оферті (п. 3 ст. 438 ГК).
Акцепт може бути відкликаний. Якщо повідомлення про відкликання акцепту надійшло оференту раніше акцепту або одночасно з ним, акцепт вважається неотриманою (ст. 439 ЦК).
Будучи отриманими, оферта та акцепт породжують певні юридичні наслідки для їх скоїли осіб.
З моменту отримання оферти її адресатом вона юридично пов'язує оферента. Так, оферта не. Може бути відкликана протягом строку, встановленого для її акцепту, якщо інше не обумовлено в самій оферті або не випливає із суті пропозиції чи обстановки (ст. 436 ЦК). Оферент не може протягом цього терміну в односторонньому порядку зняти оферту або укласти договір, зазначений у оферті, з іншою особою.
В іншому випадку він буде зобов'язаний відшкодувати своєму контрагенту всі понесені збитки.
Акцепт пов'язує акцептанта з того моменту, коли він отриманий оферентом. З цього моменту він не має права в односторонньому порядку відмовитися від акцепту, крім випадків, зазначених у законі.
Момент укладання договору
- Для консенсуальних договорів угода вважається таким, що відбувся в той момент, коли оферент отримав згоду акцептанта. При цьому необхідно мати на увазі наступне:
- Коли в оферті визначений термін для відповіді, договір вважається укладеним, якщо акцепт отриманий особою, яка направила оферту, у межах зазначеного в ній терміну (ст. 440 ЦК);
-Коли в письмовій оферті не визначено термін для відповіді, договір вважається укладеним, якщо акцепт отриманий особою, яка направила оферту, до закінчення терміну, встановленого законом або іншими правовими актами, а якщо такий строк не встановлено - протягом нормально необхідного для цього часу (ст . 441ГК);
-Якщо оферта зроблена усно без зазначення строку акцепту, договір вважається укладеним, якщо інша сторона негайно заявила про її акцепт (ст. 441 ЦК).
2.Реальние договори вважаються укладеними з моменту передачі відповідного майна (тобто з моменту вручення його набувачеві, здачі перевізнику для відправки останньому, здачі в організацію зв'язку для пересилання покупцеві).
3.Договор, підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом (ст. 433 ЦК).
Місце укладення договору
1.Место укладення договору є те місце, яке зазначено в самому договорі.
2.Якщо в договорі не зазначено місце його укладення, то він визнається укладеним за місцем проживання громадянина або у місці на ходіння юридичної особи, який направив оферту (ст. 444 ГК).
Початок-закінчення дії договору
1.Договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення.
2. Сторони вправі встановити, що умови укладеного договору застосовуються до відносинам, що виникли до укладення договору.
- Закінчення строку договору тільки тоді припиняє його дію, коли сторони належним чином виконали всі лежать на них обов'язки. ...
- Якщо не виконана хоча б один обов'язок, що випливає з договору, то він не припиняє своєї дії і після закінчення терміну, на який був укладений.
- Законом або договором може бути передбачено, що закінчення терміну дії договору тягне припинення зобов'язань сторін.
- Закінчення строку дії договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення.
Укладення договору в обов'язковому порядку
Зазначений порядок застосовується в тих випадках, коли укладення договору є обов'язковим для однієї з сторін в силу закону.
При укладанні договору в обов'язковому порядку застосовуються правила ст: 445 ГК. Зацікавлена ​​в договорі сторона, для якої його: Висновок не є обов'язковим, направляє іншій стороні для якої укладення договору є обов'язковим, проект договору (оферти). Сторона, для якої укладення договору є обов'язковим, повинна протягом 30 днів з дня отримання оферти розглянути її і направити іншій стороні:
або повідомлення про акцепт;
або вибачення про акцепт оферти на інших умовах (протокол розбіжностей до проекту договору);
або повідомлення про відмову від акцепту.
У першому випадку договір вважається укладеним у момент отримання оферентом повідомлення про акцепт. [16; 76]
У другому випадку сторона, що отримала повідомлення про акцепт оферти на інших умовах, має право або сповістити іншу сторону про прийняття договору в її редакції, або, передати розбіжності, що виникли при укладенні договору, на розгляд суду протягом 30 днів з дня отримання такого повідомлення або закінчення строку для акцепту. Якщо ж сторона, не згодна з протоколом розбіжностей, у зазначені терміни не передає, що виник спір на розгляд суду, договір вважається неукладеним.
У третьому випадку, а також у разі неотримання відповіді на оферту у встановлений. Термін оферент має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір.
Проект Договору може направити і сторона, для якої укладення договору обов'язково. У такому випадку інша сторона, для якої укладення договору не є обов'язковим, має право протягом 30 днів направити іншій стороні:
-Небудь повідомлення про акцепт;
-Небудь повідомлення про відмову від акцепту;
-Небудь повідомлення про акцепт оферти на інших умовах (протокол розбіжностей до проекту договору).
У першому випадку договір вважається укладеним на умовах, що містяться в оферті.
У другому случаємо також у разі неотримання відповіді на оферту у встановлений термін, договір не буде укладено.
У третьому випадку сторона, для якої укладення договору є обов'язковим, повинна протягом 30 днів з дня отримання протоколу розбіжностей сповістити іншу сторону про прийняття договору в її редакції або про відхилення протоколу розбіжностей. При відхиленні протоколу розбіжностей або неотримання повідомлення про результати його розгляду в зазначений термін сторона, що направила цей протокол, має право передати розбіжності, що виникли при укладенні договору, на розгляд суду, який і визначить умови, за яких у сторін були розбіжності. Якщо сторона, що подає протокол розбіжностей, не перенесе виник спір на розгляд суду, договір вважається неукладеним. [20; 48]
Викладені правила про терміни застосовуються, якщо інші терміни не встановлені законом, іншими правовими актами або не погоджені сторонами.
Укладення договору на торгах
Укладення договору на торгах регламентується ст. 447-449 ПС. Сутність зазначеного способу полягає в тому, що договір укладається організатором торгів з особою, що виграв торги.
В якості організатора торгів може виступати власник речі або власник майнового права, або спеціалізовані організації.
Торги можуть проводитися у формі аукціону або конкурсу. Виграв торги на аукціоні визнається особа, що запропонувала найвищу ціну, а за конкурсом - особа, яка за висновком конкурсної комісії, заздалегідь призначеної організатором торгів, запропонувало, найкращі умови; Форма торгів визначається власником речі, що продається або власником реалізованого майнового права, якщо інше не передбачено законом. [43; 208]
Аукціони і конкурси можуть бути як відкритими, так і закритими. У відкритому аукціоні і відкритому конкурсі може брати участь будь-яка особа. У закритому аукціоні та закритому конкурсі беруть участь тільки особи, спеціально запрошені для цієї мети.
Якщо інше не передбачено законом, повідомлення про проведення торгів має бути зроблено організатором не менше ніж за 30 днів до їх проведення. Повідомлення має містити відомості про час, місце і форму торгів, їх предмет і порядок проведення, в тому числі про оформлення участі у торгах, визначення особи, який виграв торги, а також відомості про початкову ціну. У разі, якщо предметом торгів є тільки право на укладення договору (наприклад право на укладення договору підряду), у повідомленні повинен бути зазначений надається дли цього термін.
Організатор відкритих торгів має право відмовитися від проведення аукціону в будь-який час, але не пізніше ніж за 3 дні до настання дати його проведення, а конкурсу - не пізніше ніж за 30 днів до проведення, якщо інше не передбачено в законі або в повідомленні про проведення торгів. У разі, якщо організатор відкритих торгів відмовився від їх проведення з порушенням зазначених строків, він зобов'язаний відшкодувати учасникам понесений ними реальний збиток. Якщо ж від торгів відмовиться організатор закритого аукціону чи закритого конкурсу, то він зобов'язаний відшкодувати запрошеним учасникам реальних збитків незалежно від того, в який час надійшла відмова.
Певні обов'язки покладаються і на учасників торгів. Учасники торгів повинні внести завдаток у розмірі, в строк і в порядку, які зазначені в повідомленні про проведення торгів. Якщо торги не відбулися, завдаток підлягає поверненню. Завдаток також повертається особам, які брали участь у торгах, але не виграли їх. [21, 115]
При укладенні договору з особою, що виграв торги, сума внесеного ним завдатку зараховується в рахунок виконання зобов'язання за укладеним договором.
Особа, що виграла торги, і організатор торгів підписують у день проведення аукціону чи конкурсу протокол про результати торгів, який має силу договору. Особа, що виграла торги, при ухиленні від підписання протоколу втрачає внесений ним завдаток. Якщо ж від підписання протоколу ухиляється організатор торгів, він зобов'язаний повернути особі, котра виграла торги, завдаток у подвійному розмірі, а також відшкодувати йому збитки, завдані участю у торгах, зокрема перевищують суму завдатку.
Якщо предметом торгів було тільки право на укладення договору - такий договір повинен бути підписаний сторонами не пізніше 20 днів або іншого вказаного у повідомленні строку після завершення торгів і оформлення протоколу.
У разі ухилення однієї із сторін від укладення договору інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір, а також про відшкодування збитків, заподіяних ухиленням від його укладення.
Дійсність укладеного на торгах договору залежить від дійсності проведених торгів. Якщо торги будуть визнані судом недійсними за позовом зацікавленої особи, недійсним визнається і договір, укладений з особою, що виграв торги (ст.449ГК).
Зміна і розірвання договору
Підстави зміни і розірвання договору
За загальним правилом договір повинен виконуватися на тих умовах, на яких він був укладений.
Зміна або розірвання договору можливе лише за взаємною згодою сторін. Рішення суду в цьому випадку не потрібно. Винятки з цього правила можуть бути встановлені законом або договором.
У разі односторонньої відмови від виконання договору повністю або частково, коли така відмова допускається законом або угодою сторін, договір вважається розірваним або зміненим.
У тих випадках, коли можливість зміни або розірвання договору не передбачена законом або договором і сторонами не досягнуто про це угода, договір може бути змінений або розірваний однією зі сторін лише за рішенням суду і тільки в наступних випадках:
1) при істотному порушенні договору другою стороною;
2) у зв'язку з істотною зміною обставин, з яких
сторони виходили при укладенні договору;
- В інших випадках, передбачених законом або договором (ст.450, 451ГК).
Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Зміна обставин визнається істотним, хоча вони змінилися настільки, що якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на зовсім інших умовах.
У цьому разі зацікавлена ​​сторона вправі вимагати по суду розірвання договору за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що
такої зміни обставин не відбудеться;
2) зміна обставин викликано причинами, які заінтересована сторона не могла подолати після їх виникнення при тому ступені турботливості та обачності, яка від неї була потрібна за характером договору та умовами цивільного обороту;
3) виконання договору без зміни його умов настільки порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і
спричинило для зацікавленої сторони така шкода, що вона в
значною мірою втратила б того, на що вона мала право
розраховувати при укладенні договору;
4) із звичаїв ділового обороту або суті зобов'язання не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
При розірванні договору через істотно змінилися обставин суд на вимогу будь-якої зі сторін має визначити наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з його виконанням.
Так, із суті договору страхування випливає, що він укладений на випадок настання ймовірних, і непередбачених подій, що становлять страховий випадок. Тому, навіть якщо такі події стали виникати в масовому порядку, це не є підставою для розірвання або зміни договору страхування на вимогу страхувальника. [15; 49]

1.3. Права кредиторів при оренді підприємства

Виконанням зобов'язання визнається вчинення боржником на користь кредитора певної дії, що становить зміст зобов'язання, або припинення скоєння обумовленого зобов'язанням дії, якого вправі вимагати кредитор. Найбільш часто виконання зобов'язання проявляється саме у вчиненні боржником активних дій, але іноді і в утриманні від їх вчинення.
Відповідно до п.1. ст. 307 Гк виконання зобов'язання може виражатися у вчиненні боржником таких дій, як: передача майна кредиторові у власність, господарське відання або оперативне управліннядоговорах купівлі-продажу, поставки, контрактації, на постачання енергоносіїв тощо), у тимчасове користування (в договорах оренди, найму житлового приміщення та ін), виконання роботи (за договорами підряду, будівельного підряду, на проектні та пошукові роботи тощо); надання різних послуг; сплата грошей.
Під позадоговірних зобов'язаннях виконання боржником своїх обов'язків проявляється у відшкодуванні шкоди, заподіяної потерпілому, у поверненні безпідставного збагачення особі, за рахунок якого воно сталося, і ін
У деяких випадках для виконання певних видів зобов'язань фактичного вчинення дій, що становлять зміст зобов'язання недостатньо. Якщо інше не передбачено законом або договором, потрібно ще їх спеціальне оформлення, підтвердження відповідним передавальним актом або іншим документом, підписаним сторонами, без чого зобов'язання не визнається виконаним.
Ухилення однієї зі сторін таких зобов'язань від підписання документів про передачу нерухомості, що продається іілі що здаються в оренду будівель і споруд вважається відмовою продавця або орендодавця від виконання їхніх обов'язків з передачі майна, а покупця або орендаря - від його прийняття (абз.3.п.1. ст.556, абз.3. п.1. ст.655 ЦК).
Боржникові надано право при виконанні зобов'язання вимагати підтвердження, доказів того, що виконання доручає сам кредитор або уповноважена ним на це особа і несе ризик наслідків непред'явлення такої вимоги, якщо інше не передбачено договором, не випливає із звичаїв ділового обороту, або змісту зобов'язання.
Принцип реального виконання зобов'язань виражається в тому, що боржник зобов'язаний виконати зобов'язання в натурі, фактично, тобто зробити ті дії, які становлять зміст зобов'язання не замінюючи це грошовою компенсацією.
Кредитор також наділений правами вимагати від особи, яка отримала в оренду підприємство погашення боргів попередніх господарів, тому що в договорі це було обговорено.
Особа, Орендоване підприємство підпорядковується кредиторові на тих же умовах, що й існували раніше до здійснення операції оренди підприємства і т.д.
У відповідності до ст. 397 ЦК при невиконанні боржником зобов'язання кредитор має право передати справу в судові органи або ж податкові органи. [33; 19]
ВИСНОВКИ:
Дана глава містить поняття оренди підприємства. Поняття договору оренди підприємства, як підстава виникнення цивільно-правових відносин.
Договір оренди підприємства є основних регламентуючим документом і підставою укладання угоди.
Операцію неможливо вважати досконалою, поки не буде підписаний договір оренди, а також проведена державна реєстрація договору оренди підприємства.
Укладення договору оренди підприємства при оформленні відносин з оренди підприємства між орендодавцем та орендарем, також враховує права кредиторів при оренді підприємства.

Глава 2. Елементи договору оренди підприємства
2.1. Предмет договору
За договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язаний передати орендареві за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівля, споруда, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби. Запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти передаються орендарю в порядку, на умовах і в межах, визначених договором. Також за договором передаються права користування землею, водою та іншими
Договір оренди природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнаному, інші майнові права орендодавця, пов'язані з «підприємством. Передача прав володіння та користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами. Орендареві передаються також права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства (товарний знак, фірмове найменування, знак обслуговування тощо), та інші виключні права. Орендодавець може поступитися орендарю право вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства.
Однак не підлягають передачі орендарю права орендодавця, отримані їм на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, якщо інше не передбачено законом або іншими правовими актами. Якщо ж орендодавець включить до складу підприємства зобов'язання, виконати які орендар не зможе через відсутність у нього такого дозволу (ліцензії), то орендодавець не звільняється від відповідних зобов'язань перед кредиторами.
Вперше можливість передачі підприємства в оренду була передбачена в Основах законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 р. Положення зазначених Основ були спрямовані в основному на роздержавлення підприємств і створення на їх базі орендних підприємств, які в той час розглядалися як самостійна організаційно -правова форма юридичних осіб.
Згідно зі ст. 658 ЦК договір оренди підприємства полягає тільки в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору тягне його недійсність: він вважається недійсним і його виконання не допускається. Звідси випливає, що положення про форму договору оренди підприємства є імперативною нормою і сторони на свій розсуд не можуть передбачити іншу форму. Крім того, підприємство як майновий комплекс є нерухомістю, тому договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. [47; 14]
До передачі підприємства в оренду орендодавець повинен письмово повідомити про це кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства. Підприємство підлягає передачі орендарю за передавальним актом (ст. 650 ЦК). Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання до підписання передавального акту, є обов'язком орендодавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором. Для складання передавального акта необхідно провести інвентаризацію та скласти баланс.
Порядок проведення інвентаризації регулюється Методичними вказівками по інвентаризації майна і фінансових зобов'язань (затверджені наказом Міністерства фінансів РФ від 12 червня 1995 р. № 40). За підсумками інвентаризації складається передавальний акт, в якому зазначаються об'єкти, передані в оренду і що входять до складу підприємства, записується їх балансова вартість, відсоток зносу, залишкова вартість і т.д.
При припиненні договору підприємство повинно бути повернуто орендодавцю також за передавальним актом. У цьому випадку підготовка підприємства до передачі здійснюється орендарем і за його рахунок. Необхідно також провести інвентаризацію матеріальних цінностей підприємства і скласти баланс.
За договором оренди підприємства орендар наділяється широкими правами щодо розпорядження майном. Так, згідно зі ст. 660 ГК він має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором стосовно таких цінностей іншій особі. Однак це не повинно спричинити зменшення вартості підприємства і не повинно порушувати інших положень договору оренди. Такий порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, а також в інших випадках, передбачених законом.
До прав орендаря відноситься також право вносити зміни до складу орендованого підприємства, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість, якщо інше не передбачено договором. Також відповідно до ст. 662 ГК орендар має право на відшкодування йому вартості невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення.
Проте орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодування вартості поліпшень. Для цього він повинен довести, що витрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості і (або) експлуатаційних властивостей або що при цьому були порушені принципи сумлінності або розумності. Це правило спрямоване насамперед на те, щоб перш, ніж здійснювати реконструкцію або поліпшувати майно, орендар оцінив доцільність цих поліпшень. Так, якщо, наприклад, на вироблені орендарем поліпшення були витрачені великі кошти, а якість майна покращився незначно, суд може звільнити орендодавця від обов'язку відшкодовувати орендарю вартість цих поліпшень.
Усі витрати, пов'язані з експлуатацією підприємства, а також сплата платежів по страхуванню орендованого майна покладається на орендаря, проте договором може бути встановлено інше (тобто Орендодавець може взяти на себе ці витрати). Підтримувати підприємство в належному технічному стані протягом всього терміну дії договору, включаючи поточний і капітальний ремонт, також зобов'язаний орендар (ст. 661 ЦК). Ця норма носить імперативний характер, тобто не може бути змінена за згодою сторін.
При передачі підприємства в оренду права і обов'язки орендодавця по відношенню до працівників підприємства переходять до орендаря в тому ж порядку, що і при реорганізації підприємства. Дані відносини регулюються не ЦК, а законодавством про працю.
Встановлені ЦК правила про наслідки недійсності угод, про зміну і про розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються і до договору оренди підприємства (ст. 662 ЦК). За загальним правилом, записаному в ст. 167 ЦК, при визнанні угоди недійсною кожна зі сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути отримане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах. Проте дані положення застосовуються до договору оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права та інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам.
У договорі оренди підприємства необхідно визначити розмір орендної плати і періодичність внесення орендних платежів. Одностороння зміна умов договору не допускається. Підстави дострокового розірвання договору перераховані в ГК і поширюються на всі види орендних угод. У той же час в договорі сторони можуть передбачити додаткові підстави дострокового розірвання договору оренди підприємства. У тексті договору сторони можуть також передбачити майнову відповідальність та штрафні санкції відносно винної сторони за невиконання або неналежне виконання договору.
Предметом договору оренди підприємства є підприємство, разом з господарськими будівлями, технологією виробництва, обладнанням і т.д.
Договір оренди підприємства неможливо укласти не визначивши його змісту, предмета і форми. [5; 320]
2.2. Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства. Передача орендованого підприємства
Форма договору підпорядковується загальним правилам про форму угод. Якщо законом для договорів даного виду не встановлена ​​певна форма, договір може укладатися в будь-якій формі, яка передбачена для здійснення операцій. Коли сторони досягли угоди укласти договір у певній формі, він визнається укладеним після надання йому обумовленої форми, навіть якщо законом для договорів даного виду така форма і не була потрібна (п.1. Ст.434 ЦК).
Форма угод буває усній та письмовій. Окремі угоди можуть відбуватися шляхом здійснення конклюдентних дій і мовчання.
Конклюдентні дії - це поведінка, за допомогою якого виявляється намір особи вступити в угоду. Так, опускаючи в автомат гроші, особа виявляє волю на купівлю товару, що міститься в автоматі.
Мовчання може мати правообразующіе силу, якщо законом або угодою сторін йому надається таке властивість. Тільки в цих випадках мовчання свідчить про висловлення води суб'єкта породити або допустити юридичні наслідки. Договір довірчого управління майном укладається на термін, що не перевищує п'яти років, і за відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору після закінчення терміну його дії вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Усно можуть вчинятися будь-які угоди, якщо:
а) законом або угодою сторін для них не встановлена ​​письмова форма;
б) вони виконуються при самому їх скоєнні (виняток становлять угоди, потребують нотаріальної форми, а також угоди, для яких недотримання простої письмової форми тягне їх недійсність);
в) угода відбувається на виконання письмового договору і є угода сторін про усній формі виконання (ст. 159 ЦК).
Всі інші операції здійснюються в письмовій формі.
Письмова форма угоди буває простою і нотаріальною. Проста письмова форма являє собою вираження волі учасників угоди шляхом складання документа, що відображає зміст угоди та підписаного сторонами угоди. [7; 25]
Необхідність дотримання простої письмової форми угоди законом ставиться в залежність від її суб'єктного складу. Так, зазначену форму повинні мати:
а) всі угоди юридичних осіб між собою і з громадянами (ст. 161 ЦК). Виняток становлять угоди, потребують нотаріальної форми, а також угоди, які можуть вчинятися усно;
б) угоди громадян між собою на суму, що перевищує кілька сотень тис. рублів.
В) угоди між громадянами, письмова форма вчинення яких передбачена законом незалежно від їх суми (угода про неустойку, заставу, поручительство, поступка вимог і переведення боргу, засновані на операції, укладеної в письмовій формі (ст. 331,339,380,389,391,429 ЦК).
Договір в письмовій формі може бути укладений шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, а також шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного зв'язку.
При цьому не береться до уваги сума, на яку здійснюється операція, Прикладом такої угоди є придбання товару в магазині, коли передача товару та його оплата відбуваються одночасно.
Наприклад, відповідно до письмового договору поставки, протягом року буде проводитися відпуск товарів за усними заявками покупця. [40; 73]
Наприклад усно укладаються угоди з перевезення громадян громадським транспортом, хоча з одного боку діє фізична особа, а з іншого - юридичну.
  Письмова форма договору вважається дотриманою, якщо письмова пропозиція укласти договір прийнято шляхом виконання зазначених у ньому умов договору (відвантаження товарів, надання послуг, виконання робіт, сплата відповідної суми тощо (ст. 434,438 ЦК).
Нотаріальна форма, відрізняється від простої письмової форми тим, що на документі відбувається посвідчувальний напис нотаріусом.
Нотаріальна форма потрібний для здійснення угод у випадках, прямо передбачених законом, а також угодою сторін, хоча б за законом для угод цього виду ця форма і не була потрібна (ст. 163ГК).
Нотаріальне посвідчення угод здійснюється відповідно до закону РФ «Про основи законодавства про нотаріат» державними і приватними нотаріусами. За відсутності в населеному пункті нотаріуса необхідні дії здійснюють уповноважені на це посадові особи виконавчої влади. На території інших держав функції нотаріусів виконують посадові особи консульських установ Російської Федерації. У випадках, встановлених законом, до нотаріального оформлення угоди прирівнюється її посвідчення опредленних посадовою особою: капітаном морського судна, головним лікарем лікарні, начальником виправно-трудової установи, командиром військової частини та ін (див. п. 3 ст. 185 ДК).
Поряд з простій письмовій і нотаріальної формами здійснення угод, законом введена додаткова стадія здійснення деяких операцій - державна реєстрація.
Державна реєстрація передбачає внесення інформації про здійснені угоди в єдиний державний реєстр, відкритий для зацікавлених осіб. Державну реєстрацію угод здійснюють органи юстиції.
Якщо правочин підлягає державній реєстрації, то до моменту такої реєстрації угода не вважається убраної в необхідну форму.
Вимога державної реєстрації не може бути встановлено угодою сторін, тобто сторони не вправі вимагати реєстрації угоди, якщо це не передбачено законом.
Недотримання нотаріальної форми угоди або вимоги про державну реєстрацію завжди тягне недійсність угоди. Недотримання простої письмової форми тягне недійсність угоди лише у випадках, спеціально передбачених законом. [53; 17]
2.3. Зміст договору
(Права та обов'язки сторін)
Зміст договору - це сукупність умов, на яких його укладено. За загальним правилом, закріпленому в законі, умови договору визначаються на розсуд сторін, крім випадків, коли зміст відповідної умови наказано законом чи іншими нормативними актами (п.4 ст.421 ЦК).
Відповідно до закону договір має відповідати обов'язковим для сторін правилам, які встановлені законом і іншими правовими актами, що діють при його укладанні. У разі прийняття після укладення договору закону, що встановлює обов'язкові для сторін правила, інші, ніж діяли на момент його укладення, умови укладеного договору зберігають силу. Це правило не застосовується у випадках, коли в самому законі його дію поширено на відносини, які виникли з раніше укладених договорів (ст. 422 ЦК РФ).
Умови, на яких укладається договір, мають різне значення і роблять неоднаковий вплив на його укладення. Внаслідок цієї умови ділять на істотні, звичайні та випадкові. Цей поділ має практичне значення для встановлення факту укладення договору і розробки його умов.
До істотних належать обов'язкові умови, досягнення вчинення за яким необхідно для виникнення договору. Якщо не буде угоди хоча б по якомусь одному з істотних умов договору або воно зовсім не буде в нього включено, договір не може визнаватися ув'язненим. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (п.1. Ст.432 ЦК).
Віднесення умов договору до істотних залежить від вказівок закону, виду договору, а також угоди сторін.
Істотними визнаються умови:
1) про предмет договору;
2) ті, які названі в законі або інших нормативних актах як істотні;
3) необхідні для конкретного договору;
4) всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (п.1. Ст.432 ЦК).
Умови, на яких досягнуто згоди сторін, становлять зміст договору. За своїм юридичним значенням всі умови діляться на істотні, звичайні та випадкові.
Істотними визнаються умови, які необхідні і достатні для укладення договору. Для того щоб договір вважався укладеним, необхідно узгодити всі його істотні умови.
Істотні умови (п. 1 ст. 432 ЦК):
- Предмет договору (наприклад умова про предмет у договорі купівлі-продажу);
- Умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду (наприклад умова про ціну в договорі купівлі-продажу нерухомості, договір страхування неможливий без визначення страхового випадку);
- Умови, які необхідно узгодити на вимогу однієї із сторін.
Звичайні умови не потребують погодження сторін. Вони передбачені у відповідних нормативних актах і вступають в дію в момент укладання договору. Передбачається, що якщо сторони уклали договір, то тим самим вони погодилися і з тими умовами, які містяться в законодавстві про цей договір. Наприклад при укладенні договору оренди автоматично вступає в дію умова, передбачена ст. 211 ЦК, відповідно з яким ризик випадкової загибелі майна несе його власник. Якщо сторони не бажають укладати договір на звичайних умовах, вони можуть включити у зміст договору пункти, що скасовують або змінюють звичайні умови, якщо останні визначено диспозитивної нормою.
Випадковими називаються такі умови, які змінюють або
доповнюють звичайні умови. Вони включаються на розсуд сторін
(Так, стосовно до останнього прикладу сторони можуть домовитися, що ризик випадкової загибелі майна буде нести орендар,
а не орендодавець).
Зміст договору може визначатися типовими договорами. Типові договори затверджуються в порядку, передбаченому законом, компетентними державними органами. Так, у п. 4 ст. 426 йдеться про право Уряду РФ видавати закони, обов'язкові для сторін при укладенні та виконанні публічних договорів (типові договори, положення і т. п.). Уряд РФ може делегувати це своє право міністерствам, відомствам або доручати їм розробку таких договорів. Типові договори носять обов'язковий характер для учасників. У зв'язку з цим умови конкретних договорів, укладених на підставі типових, не повинні суперечити останнім. [18; 29]
Типові договори затверджуються в порядку, передбаченому законом, компетентними державними органами, носять обов'язковий характер для учасників регульованих ними відносин. У зв'язку з цим умови конкретних договорів, укладених на підставі типових, не повинні суперечити останнім, погіршувати, наприклад, положення споживачів, інакше будуть недійсними. Разом з тим самі умови типових договорів повинні відповідати закону.
Можливість розробки типових договорів закріплена ГК РФ. Як показано в п.4. ст. 426, у випадках, передбачених законом, Уряд РФ має право видавати правила, обов'язкові для сторін при укладенні та виконанні публічних договорів (типові договори, положення тощо). Уряд РФ може делегувати це своє право міністерства, відомствам або доручати їм розробку таких договорів.
Зміст договору може визначатися і зразковим договором. На відміну від типового він не є обов'язковим для сторін, а носить рекомендаційний характер, допомагає і полегшує їм виробляти умови укладається ними конкретного договору. Використання примірних договорів також передбачено ЦК. Як зазначається у ст. 427 ЦК, сторонами в договорі може бути передбачено, що деякі його умови визначаються зразковими умовами, які розроблені для договорів відповідного виду та опубліковані у пресі. При відсутності в договорі відсилання до примірних умовам останні застосовуються до відносин сторін як звичаїв ділового обороту, якщо останні застосовні до відносин сторін.
Зразкові умови можуть бути викладені у формі зразкового договору чи іншого документа, в якому вони утримуються (ст.427ГК).
Обов'язки орендодавця:
- Проводити капітальний ремонт переданої речі (якщо інше не передбачено в договорі);
-Попередити орендаря про права третіх осіб. Права орендодавця:
- Вимагати сплати оренди;
- Вимагати від орендаря у разі істотного порушення ним строків внесення орендної плати її дострокового внесення у встановлений орендодавцем термін (не більш ніж за два терміни поспіль), якщо інше не передбачено договором;
- Вимагати розірвання договору, якщо орендар користується майном не відповідно до його призначення або умовами договору, погіршує стан майна, більше двох разів підряд не вносить орендну плату.
Обов'язки орендаря:
- Використовувати майно відповідно до договору та призначенням;
- Своєчасно вносити орендну плату;
- Проводити поточний ремонт, а також нести інші витрати з утримання майна;
- Повернути майно у стані, визначеному умовами
договору, або в стані нормального зносу.
Права орендаря:
- Витребувати здане в найм майно та відшкодування збитків,
заподіяних несвоєчасністю надання майна;
- Вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, заподіяних невиконанням договору;
- При виявленні недоліків в орендованому майні:
а) вимагати їх усунення або зменшення ціни, або відшкодування витрат на їх усунення, або розірвання договору;
б) утримати із орендної плати суму витрат на усунення недоліків, повідомивши про це орендодавця;
в) вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору при появі не обумовлених прав третіх осіб на орендоване майно;
- Якщо орендодавець не зробив капітальний ремонт:
а) провести його за рахунок орендодавця;
б) вимагати зменшення орендної плати або розірвання
договору та відшкодування збитків.
Чимало випадків, коли внаслідок не зовсім чіткого викладення умов укладених договорів буває важко встановити їх справжній зміст, мета, справжній зміст або навіть визначити вид самого договору. Це викликає суперечки між сторонами при виконанні таких договорів, зокрема, встановлення прав і обов'язків, а також покладення відповідальності за їх порушення. У подібних випадках закон наділяє судові органи правом тлумачення договору, яке є новим для ГК (ст.431 ЦК).
При цьому суд повинен перш за все прийняти до уваги буквальне зміст містяться в договорі слів і виразів, що встановлюється шляхом співставлення з іншими умовами та змістом договору. Якщо ж це правило не допомогло визначити зміст договору, суд зобов'язаний з'ясувати дійсну спільну волю сторін з урахуванням цілей договору. У цих умовах повинні братися до уваги всі відповідні обставини, включаючи листування і переговори, які передували договором, а також практику, усталену у взаємовідносинах сторін, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін. [5; 47]
При встановленні дійсної загальної волі сторін договору вона повинна визначатися на момент саме його укладення, а не тлумачення судом. Крім того суд може тлумачити письмові договори, укладені не тільки шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, а й шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телефонного або іншого зв'язку (п.2. Ст.434 ЦК).
Правила ст. 431 ЦК можуть використовуватися судом для з'ясування самого факту укладення договору, його виду, мети, змісту конкретних умов, правильного розуміння вжитих у ньому слів, висловів, понять, термінів, встановлення відповідності волевиявлення сторін їх справжньої загальній волі та інших питань, які узгоджувалися при укладанні договору.

2.4. Характеристика суб'єктів (орендар і орендодавець)

За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове користування і володіння або повинна у тимчасове користування.
За договором оренди, відбувається передача майна у володіння і користування або користування без переходу права власності.
Оренда - консенсусний, відшкодувальний, строковий договір.
Об'єктом оренди можуть бути тільки індивідуально-визначені неспоживна речі.
Орендодавцем може бути будь-яка фізична або юридична особа, яка має статус власника, а також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду. Разом з тим виділяють такі види договору оренди, в яких, особи однієї зі сторін, або обома сторонами можуть бути тільки су6'екти.
Істотною умовою договору оренди є умова про його предмет, тобто Том майно, що підлягає передачі орендарю. Законом можуть бути встановлені види майна, здача в оренду яких не допускається або обмежується. Крім того, законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів.
Об'єкт оренди повинен бути чітко визначений у договорі (найменування майна; характеристика його якості та інші ознаки, що дозволяють точно встановити відповідний об'єкт і його стан). Якщо майно не можна точно встановити, умова про предмет вважається неузгодженим, а договір оренди - неукладеним. [38; 217]
Якщо хоча б однієї із сторін договору є юридична особа, договір оренди укладається у письмовій формі. Письмова форма необхідна, якщо оренда укладається на термін більше одного року, незалежно від того, хто є сторонами договору. Усно може укладатися договір оренди лише між громадянами на строк менше одного року.
Якщо об'єктом оренди є нерухоме майно, договір підлягає державній реєстрації. У ряді випадків такої реєстрації не потрібно, наприклад для оренди транспортних засобів - повітряних і морських суден, а також суден внутрішнього плавання (ст. 663, 643ГК).
Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна, є його власністю.
Передача майна в оренду не тягне за собою припинення прав третіх осіб на нього (орендодавець зобов'язаний повідомити орендаря про права третіх осіб на орендоване майно).
Перехід права власності (права господарського відання, право оперативного управління) на орендоване майно також не тягне за собою припинення договору оренди.
Права і обов'язки орендаря за договором оренди можуть переходити в спадщину. Орендодавець має право відмовити спадкоємцю померлого орендаря у вступі в договір на термін, що залишився, тільки якщо надання майна в оренду було обумовлене особистими якостями орендаря.
Договором законом може бути передбачено викуп орендованого майна, тобто перехід його у власність орендаря при внесенні їм обумовленої викупної ціни. До відносин сторін щодо викупу орендованого майна застосовуються норми про, купівлі-продажу.
Умова про строк оренди не є суттєвим. Якщо він у договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк; в цьому випадку кожна зі сторін має право відмовитися від договору, попередивши іншу сторону (по рухомому майну - за один місяць, а з нерухомості - за три місяці). Інший строк для попередження про припинення може бути встановлено законом (наприклад для прокату) або договором.
Для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна максимальні строки можуть встановлюватися законом.
Якщо орендодавець відмовив в укладенні договору оренди на новий строк, але протягом року уклав договір з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір, або тільки відшкодування зазначених збитків. [20; 36]
Якщо договір закінчився, а орендодавець, не заперечує проти продовження користування майном, договір вважається поновленим на тих самих умовах, але вже на невизначений термін.
Дострокове розірвання договору
Підставами дострокового припинення договору на вимогу орендодавця є:
а) використання орендарем майна не за призначенням з істотним порушенням умов договору;
б) значне погіршення орендарем орендованого майна;
в) невнесення орендарем орендних платежів у встановлений термін два рази поспіль;
г) невиконання орендарем взятих на себе або покладених на нього обов'язків з капітального ремонту майна у встановлений термін;
д) в інших випадках, передбачених договором.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання, договоpa тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін
На вимогу орендаря договір може бути розірваний за таких обставин:
а) ненадання орендодавцем майна, передбаченого договором, або створення перешкод для користування ним відповідно до його призначення;
б) виявлення у майні недоліків, що перешкоджають його використання за призначенням за яке відповідає орендодавець;
в) порушення орендодавцем лежить на ньому обов'язки з проведення капітального ремонту;
г) непридатність майна для використання в силу обставин, за які орендар не відповідає.
Передання будівлі або споруди орендодавцем і прийняття його орендарем здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, який підписується сторонами. Ухилення від підписання Такого документа розглядається як відмова від виконання обов'язків, передбачених договором, і тягне відповідні наслідки. Повернення орендованого майна також здійснюється шляхом складання передавального акту.
Орендар не вправі робити ніякі капітальні трансформацію, яка охоплює несучі конструкції, перепланування орендованої будівлі або споруди, без згоди орендодавця.
Правила про наслідки недійсності угод, про зміну і розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі всього отриманого за договором майна; з одного боку або з обох сторін; застосовуються до договору оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам. [47; 60]
2.5. Ціна договору оренди підприємства та її співвідношення з орендною платою
Умова про орендну плату не є суттєвим (крім
орендної плати для договорів оренди будівель і споруд). Якщо
плата не визначена, то застосовуються умови, що зазвичай використовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах.
Орендна плата може встановлюватися у вигляді:
а) твердої суми платежу;
б) частки продукції, плодів, доходів, отриманих у результаті використання майна орендарем;
в) передачі обумовленої договором речі у власність орендодавцю;
г) надання орендарем певних послуг;
д) покладання на орендаря витрат на поліпшення орендованого майна.
Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін, але не частіше одного разу на рік. Законом можуть передбачатися й інші мінімальні терміни перегляду її розміру. [50; 3]
Орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо за обставинами, за які він не несе відповідальності, істотний але погіршуються умови користування майном або його якість. Орендодавець може вимагати дострокового внесення відповідних платежів, але не більше ніж за два терміни поспіль.
Умови, при яких орендар має переважне право на продовження договору оренди на новий строк:
- Належне виконання зобов'язань за раніше укладеним договором: використання майна за призначенням, забезпечення його збереження своєчасне внесення орендної плати і т. д.;
- Готовність орендаря укласти договір на умовах, пропонованих іншими потенційними орендарями;
- Письмове повідомлення орендодавця про бажання орендаря продовжити орендні відносини в термін, передбачений договором, а якщо такий строк не передбачений, то в розумний строк.
Орендна плата стягується відповідно, що представляє даний об'єкт і наступні параметри:
- Призначення приміщення (біржова, банківська, правоохоронна, наукова діяльність, гральний бізнес, соціальний захист незаможних громадян і т. д.);
- Належності будівлі до пам'яток історії, культури, архітектури;
- Ступеня облаштування (ліфт і т. п.);
- Придатності будівлі до комерційної експлуатації;
- Виду приміщення (основне чи допоміжне приміщення, підвал);
- Фактичної площі будівлі.
Даний перелік не є вичерпним. Орендна плата може покривати комунальні послуги, послуги з охорони будівлі або споруди, проте може полягати й окрема угода, за яким вони будуть оплачуватися понад орендної плати.
Цивільний кодекс (ст. 655) закріплює особливий порядок передачі орендарю та повернення їм будівлі (споруди). Передача будівлі здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, який підписують обидві сторони. Зобов'язання орендодавця передати будівлю (споруду) орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у користування або володіння і підписання сторонами відповідного документа про передачу, якщо інше не передбачено законом або договором. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі (споруди) на умовах, передбачених договором, розглядається як відхід від виконання взаємних обов'язків: орендаря - від прийняття майна, орендодавця - від передачі майна. У випадку, якщо обидві сторони відмовляються від підписання передавального акту, це слід розглядати як розірвання договору за угодою сторін. [38; 218]
ВИСНОВКИ:
Дана глава дипломної роботи розглядає елементи договору оренди підприємства, такі як предмет договору, форму і державну реєстрацію договору оренди підприємства, передачу орендованого підприємства, зміст договору і т.д.
Перш ніж скласти договір оренди підприємства необхідно визначити предмет договору, а потім перейти до змісту договору, тобто до визначення прав і обов'язків сторін, потім характеристика суб'єктів, дозволяє розмежувати такі поняття як орендар і орендодавець. Визначення ціни договору оренди підприємства та її співвідношення з орендною платою також необхідні для правильності укладання договору.
Якщо в договорі відсутня хоча б один з пунктів - договір не може бути підписаний, або ж якщо сторони не можуть визначити загальні зобов'язання.
Термін оренди підприємства обумовлюється у тексті договору, де також обумовлюється ціна оренди і зовнішній / внутрішній борг організації, терміни сплати орендної вартості і т.д.

Висновок
Оренда підприємства - отримання в оренду необхідного виробничого комплексу, для здійснення потім виробничого процесу, що приносить прибуток, для створення свого капіталу.
Але оренда підприємства не так вже й проста справа, тому що по-перше разом з переходом до рук нового власника найбільшого підприємства в тимчасове користування, терміни якого обумовлені заздалегідь у договорі, так само переходять і борги підприємства, довгострокові і короткострокові кредити, які необхідно погашати на правах попереднього власника.
Цивільний кодекс Російської Федерації враховує не тільки права і обов'язки, зобов'язання і можливі наслідки від ухилення виконання зобов'язань обумовлених у договорі оренди, але також і форму, зміст та основні положення укладання договорів та інших договірних відносин.
Укладення договору неможливо на усних зобов'язання сторін, необхідно їх законне підтвердження в письмове формі, а якщо це необхідно то і методом державної реєстрації.
Припинення договору не завжди означає припинення договірних зобов'язань, особливо в тих випадках, якщо мова заходить про несплату або відшкодування певного відсотка майна підприємства.
Договірні відносини дозволяють регламентувати як економічну, так і підприємницьку діяльність, дозволяють ставитися до здійснення угоди законодавчо, серйозно, знаючи, що за вашими правами стоять зобов'язання, невиконання яких може розглядатися в судовому порядку.

Бібліографічний список
1. Алейников Б.В. Орендні відносини промислових підприємств. - М.: Инфра-М, 2004
2. Антонова О.Л. Орендний процес. - СПб., 2003
3. Оренда офісних приміщень. - М., 2005
4. Орендні відносини / За ред. В.І. Сомова. - М., 2002
5. Орендні відносини, як альтернатива. - М., 2005
6. Варламов Д.І. Економічні тенденції сучасної Росії. - СПб., 2005
7. Введення в орендну діяльність / За ред. Ісаєвій С.В. - М.: Просвещение, 2004
8. Воскові А.І. Оренда підприємства: курс лекцій. - СПб.: ПИТЕР, 2004
9. Гончарова С.І. Оренда підприємства юридичними особами. Свої цілі. - М., 2005
10. Цивільні правовідносини. - СПб., 2003
11. Цивільне право Росії. Частина друга: Підручник / За ред. З.І. Цибуленко. - М.: МАУП, 2000
12. Цивільне право Росії. Частина перша: Підручник / За ред. З.І. Цибуленко. - М.: МАУП, 2000.
13. Гуціев Д.У. Як побороти страх перед кредиторами. - М., 2005
14. Договір оренди / Под ред. Афанасьєва Т.А. - М.: Економіка. - 2005
15. Договірні відносини в новому тисячолітті / Под ред. О.Ю. Рісторова. - СПб., 2005
16. Драгунов К.С. Оренда підприємств, що підлягають капітальному ремонту. - М., 2000
17. Зайцев Н.Я. економіка організацій. - М.: іспит, 2003.
18. Укладання договорів з оренди підприємств. - СПб., 2003
19. Заступніцкій Д.І. Збережи підприємство. - СПб., 2002
20. Ігнатьєва І.С. Договірні відносини. - Київ, 2000
21. Як орендувати приміщення / Под ред. Зінов'євої І.Л. - М.: ПИТЕР, 2005
22. Як почати жити по-новому. - М., 2000
23. Карлів Т.М. Оренда підприємства - новий погляд. - СПб., 2004
24. Карпов Ю.О. Відгримілих дні суєти: про те, як зберегти свій капітал при орендних відносинах. - М., 2000
25. Копотєв Є.А. Як відкрити свою справу. - М., 2000
26. Методика укладання договорів. - М., 2000
27. На договірній основі: про складання тексту договорів. - М., 2000
28. Нестеренко Ю.О. Історичні тенденції орендних відносин. - М., 2003
29. Ніконов А.О. Сьогодні офіс - завтра ціле підприємство. (Про те як розвиваються вітчизняні підприємці). - М., 2004
30. Нотаріат Росії. - М., 2005
31. Основи держави і права. - СПб., 2003
32. Вітрил І.А. Займися орендою. - М., 2005
33. Погнатися за мрією / Под ред. Ошерова Т.А. - М.: Проспект, 2005
34. Потапенко А.С. Економіка Росії. - М., 2005
35. Потапов Б.В. Передача орендованого підприємства. - М., 2004
36. Правознавство / За ред. Ушакова Т.В. - М.: Просвещение, 1999
37. Правові відносини Росії. - М.: АСТ-ПРЕСС, 2004
38. Підприємства харчової промисловості / За ред. А.В. Вронський. - М., 2004
39. Разім Г.Л. Основи договірних відносин. - М., 2001
40. Раицкий К.А. Економіка організацій та підприємств: підручник. - М.: Дашков і К, 2004
41. Ростовський Д.І. Оренда. - М., 2004
42. Саїтов Б.В. Кредитори в призмі часів. - М., 2005
43. Сацький Д.М. Капітальний ремонт - у скільки виллється? - М., 2000
44. Сергєєв Д.І. Поділися успіхом. - М., 2001
45. Таріщев Т.Д. Твій капітал. - М., 2005
46. Устинов Т.Д. Методика оренди. - М., 2000
47. Утлов Ж.З. Ростити потомство злиднів. - М.: Альтернатива, 2005
48. Харіної Т.А. Забобони. - М., 2000
49. Харитонов С.Ф. Державне регулювання орендних відносин. - М.: ЮНИТИ-Дана, 2005
50. Хворостів М.Т. Підприємство як об'єкт договору. - М., 2005
51. Економіка підприємства / За ред. В.Я. Горфінкеля, В.А. Швандера. - М.: ЮНИТИ-Дана, 2002
52. Економіка підприємства / За ред. О.І. Волкова. - М.: Инфра-М, 2003
53. Яковлєва І.А. Не гнатися за модою: як роблять гроші в Росії. - М., 2003
54. Ястребов І.В. Оренда та реклама підприємств торгівлі. - М., 2004
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
154.1кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір оренди підприємства
Договір прокату договір фінансової оренди лізинг
Договір оренди 5
Договір оренди
Договір оренди 3
Договір оренди 6
Договір оренди 7
Договір оренди 8
Договір оренди 11
© Усі права захищені
написати до нас