ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1. Договір оренди будівель і споруд у системі цивільно-правових договорів
1.1 Історія розвитку вітчизняного законодавства про оренду будівель і споруд
1.2 Поняття договору оренди будівель і споруд
РОЗДІЛ 2. Зміст договору оренди будівель і споруд
2.1 Елементи договору оренди будівель і споруд
2.2 Права та обов'язки сторін за договором оренди будівель і споруд
РОЗДІЛ 3. Расссмотреніе окремих питань пов'язаних з орендою будинків і споруд
3.1 Відповідальність за порушення умов, зміна і розірвання договору оренди будівель і споруд
3.2 Аналіз проблеми оренди будівель і споруд пов'язаних з предметом і державною реєстрацією договору
ВИСНОВОК
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ ТА ЛІТЕРАТУРИ
ВСТУП
Актуальність теми дослідження зумовлена тим, що з розвитком ринкових відносин у Росії значно зріс оборот нерухомого майна. Нежитлові приміщення використовуються юридичними особами та громадянами в різноманітних цілях як адміністративних, складських, торгових, виробничих приміщень і т.д. Вони користуються стабільно високим попитом, і операції з ними займають важливе місце в сучасному цивільному обороті.
Розширення сфери ринкових відносин призвело до широкого використання суб'єктами майнового обороту договору оренди як інструменту регулювання господарських зв'язків. Оренда як тимчасове оплатне користування чужим майном володіє рядом позитивних якостей, що дозволяє активно застосовувати її в різних сферах економіки. Орендар, що не володіє достатніми коштами для придбання майна у власність, має можливість користуватися чужим майном, при цьому не несе ризику випадкової загибелі або псування цього майна, а, будучи титульним власником, має абсолютної захистом своїх прав, у тому числі від власника цього майна .
Одним з найважливіших факторів є залучення в цивільний оборот нерухомого майна, і, зокрема, таких об'єктів як будівлі та інші споруди. Будинки та інші споруди мають значної специфікою, що не могло не відбитися на правовому регулюванні відносин, предметом яких вони є. Законодавець намагається уніфікувати правове регулювання відносин, предметом яких є нерухоме майно. Одним з таких уніфікованих вимог є вимога державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Проте відносно будівель та інших споруд реалізація даної вимоги носить непослідовний характер. Встановивши обов'язкову державну реєстрацію договору оренди будівель та інших споруд, укладеного на термін не менше одного року, законодавець, тим не менш, залишив без уваги договори оренди будівель та інших споруд, укладені на невизначений строк і пролонгацію договору. На практиці це призвело до непослідовного застосування норм про державну реєстрацію договорів оренди будівель та інших споруд.
Не вирішеним залишається питання про сутність нежитлових приміщень. Будучи частиною будівлі, вони, тим не менш, не підпадають під дію спеціальних норм про оренду будівель та інших споруд. Існуюча практика ототожнення нежитлового приміщення з будівлею може бути визнана помилковою, а, отже, потрібна зміна чинного законодавства.
Ще одна проблема тісно пов'язана з орендою будинків та інших споруд полягає у відсутності легального визначення майнового комплексу, який у більшості випадків являє собою сукупність нерухомих об'єктів, розташованих на певній земельній ділянці. Орендні відносини, предметом яких є такий об'єкт, удостоїлися уваги законодавця лише стосовно до окремого виду майнового комплексу - підприємству. Родове поняття майнового комплексу в законодавстві відсутня.
Певні труднощі при застосуванні норм про оренду будівель та інших споруд виникають у зв'язку з реалізацією норм Земельного кодексу РФ (далі - ЗК РФ). Поряд з концептуальним розбіжністю з ГК РФ, Земельний кодекс містить норми, що носять цивільно-правовий характер і суперечать цивільному законодавству.
Все вищесказане свідчить про важливість дослідження проблем, пов'язаних з орендою будинків та інших споруд, про необхідність внесення змін і доповнень до чинного законодавства.
У науковій літературі існує велика кількість публікацій, присвячених договором оренди будівель і споруд. Серед дослідників, що вивчають даний договір, слід відзначити: А. В. Бєлобородова, М.І. Брагінського, В.В. Витрянского, В.В. Даниліна, А.Г. Дорошковой, А.В. Йоржа, К.А. Кондаковій, О.А. Краснопьорова, Є.В. Покідовой, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, А.С. Чижової і т.д.
Об'єкт випускний кваліфікаційної роботи - цивільно-правові відносини, пов'язані з володінням і користуванням будівель і споруд, як об'єктів договору оренди.
Предмет випускний кваліфікаційної роботи - норми цивільного законодавства, що регулюють відносини з надання та використання будівель і споруд як об'єктів договору оренди.
Мета випускної кваліфікаційної роботи полягає в дослідженні проблем цивільно-правового регулювання оренди будівель і споруд та розробці пропозицій щодо вдосконалення чинного цивільного законодавства, що регулює даний вид оренди.
Відповідно до мети визначено такі завдання випускної кваліфікаційної роботи:
розглянути сутність договору оренди будівель і споруд у системі цивільно-правових договорів у вітчизняній історії і на сучасному етапі;
виявити елементи договору оренди будівель і споруд;
вивчити права та обов'язки сторін за договором оренди будівель і споруд;
провести аналіз питань пов'язаних зі зміною і розірванням договору оренди будівель і споруд;
вивчити відповідальність за порушення умов даного договору;
виявити проблеми правового регулювання оренди будівель і споруд;
розробити напрями вдосконалення правового регулювання договору оренди будівель і споруд.
У випускний кваліфікаційної роботи використані наступні методи: формально-логічний, аналізу і синтезу, історико-правовий, порівняльно-правовий.
РОЗДІЛ 1. Договір оренди будівель і споруд у системі цивільно-правових договорів
1.1 Історія розвитку вітчизняного законодавства про оренду будівель і споруд
У цивільному праві Росії до 1917 р. інститут майнового найму був досить досліджений і затребуваний в юридичній практиці. Як зазначав С. В. Пахман договір найму майна вельми уживаний в селянському побуті. На його думку, «... порівняно з купівлею, застосовність майнового найму менш значна: принаймні, випадки, в яких виникають з нього суперечки, мабуть, не настільки часті, як випадки суперечок, що виникають з купівлі-продажу, наскільки можна судити за кількістю судових рішень. Але з іншого боку, якщо звернути увагу на самий предмет угод, то щодо нерухомості випадки найму, безсумнівно, частіше випадків купівлі »[34, c. 378].
Правове регулювання орендних відносин і відносин найму в російському законодавстві XIX - початок XX століття було досить фрагментарним і непослідовним. У зв'язку з цим К. П. Побєдоносцев справедливо зазначав, що російський закон вкрай мізерний загальними визначеннями про наймання, і ті, які є в ньому, мають вигляд випадковий і уривчастий. Він пояснював це станом сільського господарства і промисловості, до кінця XIX століття в багатьох місцях первісним, а в інших - вельми нерозвиненим. «Найдавніші постанови російського законодавства про найом відносяться до найму земель селянами, здебільшого для задоволення насущних, а не промислових потреб побуту, і полягають у зв'язку з господарством, ще не піднеслася до ступеня грошового, при крайньому різноманітності ринкової цінності сільських творів, а іноді при повній відсутності ринку ».
Суттєвою характеристикою відносин найму в дореволюційному російському праві є те, що в ньому не робиться відмінності між власне наймом і орендою.
Легального визначення договору майнового права в російському законодавстві не було. Незважаючи на те, що встановлювалися види майна, які не могли бути предметом найму, строк договору, визначення договору законодавцем сконструйовано не було.
Предмет договору найму по-різному бачили російськими вченими XIX століття. Поруч з них, зокрема Г.Ф. Шершеневичем, А. Боровиковським і Н. Александровим, пропонувалося вважати предметом договору найму речі тілесні, рухомі або нерухомі, індивідуально визначені і неспоживна. Вони не визнавали права предметом договору майнового найму, тому що «у таких стосунках немає істотної ознаки найму - користування річчю».
У цей період з'являються і прихильники значного обмеження обороту нерухомого майна, ними робляться спроби виключити його та з предмета договору майнового найму. В. Удінцев в зв'язку з цим писав, що в обороті та в законі нерухомість мислитися як об'єкт, мало здібної до мобілізації в якості товару, як абстрактної цінності. До того ж господарське та політичне значення нерухомості вимагає твердих, суворо визначених і для всіх очевидних форм переходу нерухомості з одних рук в інші. З цих міркувань нерухомість виключається їм з категорії товарів.
На думку деяких дореволюційних юристів, предметом договору найму можуть бути не тільки індивідуально-визначені речі, а й речі, визначені родовими ознаками. Відстоюється і ідея про можливість включення в предмет договору найму прав на речі. Право на річ вважалося здатним бути предметом договору найму, «якщо воно, по властивості своєму, здатне до окремого вживання або користування». Такої думки дотримувалися Д. І. Мейер, В. О. Умов, К. Анненков і К. П. Побєдоносцев. Причому, на думку К. Анненкова, предметом договору найму могли бути і виключні права, розпорядження якими можна вважати допустимим не тільки у вигляді розпорядження повного, тобто відчуження їх, але і часткового, у вигляді надання користування їх за відоме винагороду, що є ні що інше, як договір їх найму.
Значні дискусії викликав і питання про істотні умови договору найму. К. П. Побєдоносцев вважав, що законодавчо встановленими істотними умовами були строк і наймана плата. Інші умови (приналежності), на його думку, залежать від особливих умов між сторонами. Такий погляд на істотні умови договору був досить поширений, проте, існували й інші думки. Так до істотних зараховували і умова про предмет договору найму.
Викликають інтерес імперативні норми про термін договору найму нерухомого майна. Спочатку встановлювалося, що крайній термін найму визначався для земель, що віддаються від казни і від казенних людей у Оброчне вміст у 12 років. Такий порівняно незначний термін договору найму утруднював його застосування в промисловості та підприємницької діяльності, що викликало появу ряду винятків із обмеження. У 1855 році було дозволено віддавати благопріобретенниє пустопорожні землі в оренду на строк долее 12 років, навіть до 30 років, під влаштування фабрик і заводів. Така ж пільга існує для пустопорожніх земель, «віддаються під влаштування дач на 25-верстном відстані від обох столиць». З 1861 р. було дозволено колишнім поміщикам віддавати вільні землі і угіддя в оренду до 36 років. На той же 36-річний термін могли бути сдаваеми удільні землі. Пізніше обмеження продовжують зніматися.
У доктрині того періоду характерно протистояння двох точок зору щодо правової природи майнового найму. Прихильники першої точки зору відстоювали позицію, що майновий найм відноситься до речових правовідносин. Навпаки прихильники другої точки зору відносять найми до числа обов'язкових правовідносин.
Більшість дотримувалося другої точки зору і пов'язувалося це з тим, що основою майнового найму є договір - зобов'язальне правовідношення. На противагу наводилася точка зору, заснована на тому, що право власності складається з правомочностей володіння, користування і розпорядження та виділення з нього, права користування і володіння свідчить лише про те, що право власності стає неповним.
Наступним етапом у розвитку цивільного законодавства і майнового найму зокрема є розробка проекту Цивільного уложення певною мірою приміряє протилежні точки зору про речове-правової та зобов'язально-правовій природі найму, встановлюючи обов'язковість договору (в межах строку найму) для придбання майна лише у разі внесення договору в вотчинну книгу, а також, якщо майно до моменту його відчуження вже перебувало в користуванні наймача.
Великий інтерес представляє теорія і практика регулювання форми договору майнового найму. Форма договору диференціювалася залежно від предмета договору найму або категорії найманих речей. Наймання рухомих речей за загальним правилом відбувався в усній формі. Однак з цього загального правила були й виключення, зокрема наймання річкових і морських суден повинен був укладатися в письмовій формі. За діючим законодавством морські і річкові судна були віднесені до рухомого майна.
Найм нерухомого майна за загальним правилом здійснюється письмово. Як виняток допускається словесна форма для найму міських будівель та земельних ділянок поза містом.
Вимоги, що пред'являються до форми договору найму майна, спонукали комісію, що займається підготовкою проекту Цивільного Уложення, спростити і зробити їх більш одноманітними, що й було реалізовано у ст. 1819 проекту: «Договір найму, за яким наймана плата за рік або за весь термін, якщо він менше року, перевищує триста рублів або який укладено на термін понад три років або довічно, повинен бути посвідчений на листі».
Договір майнового найму в радянському праві. Еволюція інституту договору найму в процесі виникнення і розвитку російського цивільного законодавства. Для договору оренди в радянському праві були характерні, перш за все, загальні тенденції радянської цивілістичної доктрини.
У результаті формування нового радянського цивільного законодавства дещо змінюються і теоретичні положення про договір найму. Як зазначав В.В. Витрянский, розвиток радянського законодавства йшло по шляху деякого обмеження кола об'єктів майнового найму, скорочення і диференціації термінів найму, збільшення числа спеціальних правил, призначених для регулювання відносин найму з участю, так званих соціалістичних організацій або пов'язаних з передачею в оренду державного майна [18, с . 38].
До кінця 1922 р. зміну економічної політики країни і, як наслідок, перевлаштування суспільних взаємин, призвело до необхідності кодифікувати цивільне право в УРСР. Ця нагальна необхідність загострювалася ще й тим, що ніякого навіть мало-мальськи упорядкованого цивільного законодавства на той період не існувало. Оформлення нового права відбувалося шляхом видання окремих нормативних актів.
22 травня 1922 ВЦВК прийняв постанову "Про основні приватних майнових правах, визнаних в РРФСР, що охороняються її законами і захищаються судами РРФСР", який регулював значне коло цивільних правовідносин, і через кілька місяців після цього, в тому ж році, Цивільний кодекс РРФСР , який розвиває основні думки цієї постанови.
За ЦК РРФСР 1922 р. суб'єкт частноімущественних прав користується ними лише в тому обсязі, який позитивно і виразно зазначено в законі. У зв'язку з цим перебуває і той принцип, що ЦК не визнає абсолютного приватного права, яке охоплює всі можливі правомочності особи над річчю, крім тих правочинів, які виключені спеціальною постановою закону, як це ми бачимо в буржуазному праві. Надані ДК 1922 р. приватні права містять в собі навпаки, лише ті правомочності, які вказані в самому Кодексі, всі інші правомочності належать державі.
І в ДК 1922 р. і в ЦК 1964 р. за договором найму розумівся такий договір, за яким «одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) майно за певну винагороду для тимчасового користування».
Однак від норм ЦК 1922 р. до нормам ЦК 1964 р. ми спостерігаємо обмеження і предмета і суб'єктів договору найму. ГК 1922р. розглядав як предмет договору не тільки речі, а й права. Деякі вчені називали в числі предметів договору майнового найму виняткові права. Висловлювалися і думки про можливість включення в предмет договору речей, визначених родовими ознаками.
Широке коло майна, яке могло бути предметом договору майнового найму за ДК 1922 р. стає, видно виходячи з аналізу норм підрозділу III (майновий найм) розділу «зобов'язальне право». Це, зокрема, державні чи комунальні підприємства (ст. 153 ЦК), інші підприємства, приміщення під торгово-промислові підприємства і під житло (ст. 155 ЦК).
Відносини найму між громадянами за ЦК РРФСР 1964 р. були обмежені споживчим призначенням особистої власності. Обмеження суб'єктів договору найму в ЦК 1964 р. відбувалося в тому сенсі, що, не дивлячись на те, що як і раніше суб'єктами договору залишалися громадяни, підприємства і організації, вони могли виступати в ролі наймодавців, тільки якщо така діяльність не суперечила їх статуту. Більш того, предметом найму за договорами між підприємствами та організаціями могли бути тільки тимчасово не використовуються основні кошти.
Певна тенденція правового регулювання відносин оренди будівель і споруд у радянському праві зводиться до того, що в ньому активно використовувалися норми і методи адміністративного права. Регламентація відносин з майнового найму в більшості своїй передбачалася типовими договорами, положеннями і правилами найму окремих видів майна, а не Цивільним кодексом. Відзначаючи наявність такої тенденції О.С. Іоффе писав, що нерідко адміністративний акт лежав в основі договору майнового найму, мав передувати укладенню договору, був передумовою його реалізації [26, с. 310].
Істотні умови договору майнового найму не піддавалися значним змінам. Як у ЦК 1922р., Так і ГК 1964р. до істотних умов ставилися предмет договору та розмір найомної плати. Викликав певні дискусії питання про те, чи є термін істотною умовою договору найму. Так висловлювалася точка зору, згідно якої відповідь на питання чи є термін істотною умовою договору найму, залежить від характеру самого договору. О.А. Красавчиков стверджував, що якщо договір укладено на термін невизначений, то, звичайно, на це питання потрібно відповісти негативно, якщо ж договір за своїм характером є терміновим, то умова про час, протягом якого наймач буде користуватися майном, слід визнати істотним [29, с. 7]. Проте договір найму завжди носить терміновий характер, навіть якщо термін найму прямо не зазначено в договорі. Якщо прийняти дану позицію, то, як співвіднести її з положенням про те, що за відсутності угоди між сторонами з усіх істотних умов, договір вважається неукладеним.
У відповідності зі ст.155 ГК РРФСР, якщо договір найму укладено без зазначення строку, то він вважається укладеним на невизначений строк і кожна із сторін має право припинити дію договору повсякчас, випередивши про те іншу сторону при наймі підприємств і приміщень під торгово-промислові підприємства і під житло - за 3 місяці, а при наймі іншого майна - за 1 місяць. Аналогічна норма відтворюється і в ч.1 ст.278 ЦК РРФСР 1964 р. Відповідно, виходячи з норм цивільного законодавства, термін договору найму не можна визнати суттєвою умовою договору.
Перейдемо до аналізу форми договору майнового найму. Спочатку в цивільному законодавстві передбачалася письмова форма за всіма договорами, що укладаються на термін більше одного року незалежно від переданого в найм майна. Відповідно до ДК 1922 р. договори про наймання державних чи комунальних підприємств повинні, під страхом недійсності, відбуватися в нотаріальному порядку. Договори про найм усякого майна на строк більше одного року повинні здійснюватися у письмовій формі, під страхом наслідків, зазначених у примітці до ст. 136. До договору про здачу державного або комунального підприємства повинна бути, під страхом недійсності договору, приєднана докладний опис переданого майна (ст. 153 ЦК).
ДК 1964. спростив вимоги до форми договору майнового найму, встановивши загальна вимога письмової форми до договорів між громадянами. Що ж до підприємств та організацій, то діяло загальне правило про те, що угоди між даними суб'єктами повинні бути укладені в письмовій формі незалежно від терміну договору та виду майна.
Певною тенденцією правового регулювання орендних відносин є ускладнення правових норм про термін договору майнового найму в ЦК РРФСР 1964 р. в порівнянні з ДК 1922 р. Відповідно до ст.154 ДК 1922 р. термін найму не повинен був перевищувати 12 років. Цивільним кодексом РРФСР 1964 р. загальний граничний термін майнового найму був скорочений до дев'яти років (ст. 277).
Відповідно до норм ЦК РРФСР 1922 року наймач, залишаючись відповідальним перед наймодавцем за договором найму, мав право віддати все майно або його частину в піднаймання. Цивільний кодекс РРФСР 1964 року взагалі забороняв наймачеві здавати в піднайом найняте майно без згоди наймодавця, а здача в піднайм майна, наданого наймачеві за договором побутового прокату, не допускалася (ст. 287).
Законодавство про оренду кінця 80-х рр.. Новий етап розвитку законодавства про найм і оренду пов'язаний з прийняттям основ законодавства про оренду 1989 р. На початку 90-х рр.. оренда стає особливим правовим інститутом, що дозволяє наділити державні підприємства більшою самостійністю. Введений Основами законодавства про оренду договір не можна було віднести до класичного варіанту договору майнового найму, так як він був способом організації господарської діяльності, специфічною економічною моделлю підприємства. Такий договір був спрямований на роздержавлення підприємства, опосередковане відношення трудових колективів і державних органів у процесі приватизації, а також був формою організації та оплати праці.
Як висновок відзначимо, що до моменту прийняття частини першої ДК Росії в 1994 р. правове регулювання орендних відносин було досить непослідовним. Існували серйозні колізії прийнятого орендного і загальногромадянського законодавства. До відносин з договору оренди застосовувалися положення ЦК РРФСР 1964 р., Основ цивільного законодавства 1991 р. як акти загального цивільного законодавства. Крім того, застосовувалися положення Основ законодавства про оренду, а також Указ Президента РФ від 14 жовтня 1992 року № 1230 «Про регулювання орендних відносин та приватизації майна, державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду», який основною метою мав врегулювання відносин по здачі в оренду майна, що належить державі.
Спроба повернути договором оренди його нормальне цивілістичної зміст була зроблена при розробці частини 1 і 2 ДК Росії. Їх прийняття в значній мірі дозволило що були колізії. Договір оренди зайняв своє місце в особливій частині зобов'язального права. При введенні в дію частини 2 ДК були скасовані нормативні акти спеціального орендного законодавства. У відповідності зі ст.3 федерального закону від 26 січня 1996 р. "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" з 1 березня 1996 року на території Російської Федерації не застосовуються Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду.
1.2 Поняття договору оренди будівель і споруд
Оренда будинків та споруд вперше була виділена в ГК РФ в самостійну різновид договору оренди (параграф 4 гл. 34).
Легальне визначення договору оренди будівель, споруд міститься в п.1 ст. 650 ГК РФ: «за договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду».
Кваліфікуючою ознакою даного договору є його предмет. Специфіка будівель (споруд) виявляється в тому, що, по-перше, будівлі і споруди, як і інші види нерухомості, характеризуються особливою цінністю і неповторністю, що вимагає їх індивідуалізації та обліку, і, по-друге, вони нерозривно пов'язані із землею. Під будівлею (спорудою) слід розуміти будь-який штучно зведений на земельній ділянці або під ним об'єкт, який нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою і переміщення якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо.
Як вказує О.М. Садиков, «орендний договір будівель (споруд) - відшкодувальний, консенсуальний, двосторонній. Мета договору - передати на час ці об'єкти у володіння та користування іншій особі на відплатних умовах для задоволення його потреб »[21, с. 297].
Договір оренди є консенсуальним, оскільки вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди з його істотних умов (п. 1 ст. 432 ЦК РФ), а момент вступу договору в силу не пов'язується з передачею орендованого майна орендарю (п. 2 ст. 433 ГК РФ ). Власне передача зданого в оренду майна орендарю являє собою виконання укладеного і вступив у силу договору оренди з боку орендодавця. Тому в тих випадках, коли момент вступу договору в силу збігається з фактичною передачею орендованого майна, можна говорити про особливий порядок укладення договору оренди і про те, що він виконується в момент укладання, але не про реальний характер договору. До того ж, в силу п. 2 ст. 433 ЦК РФ, випадки, коли договір буде вважатися укладеним тільки після передачі майна, повинні бути перераховані в законі, а в пунктах 1 і 4 глави 34 ЦК України не стримається норм про обов'язкову передачу майна для укладення договору.
Договір оренди є оплатним, оскільки орендодавець за використання своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати. Так в силу ст. 606 ГК РФ майно передається у володіння та користування за плату, а в статті 614 ЦК РФ конкретизується, що плата може бути виражена як у грошовій сумі, доходи та плодах від використання майна, наданні послуг і т.д. Виходячи з цього і в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договір оренди будівлі (споруди) є оплатним.
Взаємним договір визнається, тому що кожна зі сторін має кореспондуючі права та обов'язки.
Проте в юридичній літературі тривають спроби критики Цивільного кодексу у зв'язку з відсутністю в ньому положень про обов'язкову кваліфікованої формі будь-якої операції з нерухомістю, в тому числі і договору оренди будівлі (споруди). Автори таких робіт стверджують, що новий ЦК РФ скасував обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю. Так, Н.А. Сиродоев пише: «Заміна нотаріального посвідчення на реєстрацію угод не може бути беззастережно виправдана. Крім того, що реєстрація угоди складніше нотаріального посвідчення, вона не пов'язана з консультаційними функціями, які здійснює нотаріус. А це тягне за собою необхідність залучення адвокатів для підготовки договорів »[39, с. 91].
У зв'язку з цим, перш за все, необхідно вказати на фактичну неточність, що допускаються прихильниками загального і обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю. ГК РФ ніяк не міг скасувати обов'язкове нотаріальне посвідчення операцій із нерухомістю або замінити його державною реєстрацією таких угод в силу відсутності в раніше діяв законодавстві будь-яких норм, що передбачають обов'язкову нотаріальну форму для всіх угод з нерухомістю.
У юридичній літературі була висловлена думка, що будівлею (спорудою) визнається лише такий об'єкт нерухомості, який є самостійним (окремо стоїть), і за цією ознакою будівлі та споруди відрізняються від таких об'єктів нерухомості, як житлові та нежитлові приміщення, вбудовано-прибудовані приміщення, при оренді яких не можуть застосовуватися спеціальні правила, що регулюють правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд [16, с. 523 - 524]. Однак нежитлове приміщення, розташоване всередині будівлі, характеризується тими ж ознаками, що і будівля, як різновид нерухомості, цінність і індивідуальна значущість яких нерозривно пов'язана з землею. Тому до оренди нежитлових приміщень повинні застосовуватися норми про оренду будівель (споруд), які не суперечать специфіці нежитлових приміщень [9].
У юридичній літературі неодноразово робилися спроби дати юридичне визначення будівлі, спорудження та їх відмінностей. Це навряд чи необхідно, оскільки дані поняття не належать до числа правових. Більше того, у тлумачному словнику російської мови поняття «споруда» є родовим по відношенню до поняття «будинок». Спорудження визначається як будь-яка значна споруда (різного виду і призначення). Під будівлею ж розуміється архітектурна споруда, будівля, будинок [33, с. 227, 747].
Відмінності між будівлями та іншими спорудами, що існують у повсякденному розумінні, не мають правового значення ще і в силу того, що цивільне законодавство не передбачає диференційованого регулювання правовідносин, що виникають у зв'язку з цими об'єктами. Юридично значущим є відділення будівель від інших будівель, що не відносяться до нерухомості, а також від інших об'єктів нерухомості, на які не поширюються спеціальні правила, передбачені параграфом 4 глави 34 ЦК РФ.
У юридичній літературі приводяться наступні ознаки будівель:
штучність зведення;
«Прив'язка» до певного земельній ділянці;
неможливість переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням;
самостійність;
закінченість з точки зору можливості використання за цільовим призначенням.
Щодо будівель загальновизнані класифікації за функціональним призначенням, значущості використання, ознакою подільності, розгляд яких необхідно з позицій особливостей правового регулювання.
За функціональним призначенням будівлі діляться на дві групи: житлові та нежитлові (з різним правовим режимом використання). Житлові будинки функціонально призначені для постійного проживання громадян. Вимоги до таких будівель встановлені житловим законодавством. До нежитловим відносяться будівлі, що використовуються для виробничих, навчальних, адміністративних, торгових та інших цілей. Нежитлові будівлі можуть мати вбудовані житлові приміщення, і навпаки, у складі житлового будинку можуть знаходитися нежитлові приміщення, однак подібна ситуація не змінює статусу названих будинків.
Дана класифікація має велике значення, так як переклад будівлі з однієї категорії в іншу може здійснюватися тільки в суворо встановленому законом порядку і з дотриманням норм, встановлених житловим законодавством. Більш того, цивільне законодавство забороняє розміщення в житлових будинках промислових виробництв. Подібне використання приміщення допускається тільки після зміни його статусу (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Крім того, згідно зі спільним Постанови пленумів Верховного Суду Російської Федерації і Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 01.07.96 № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» [8] угоди юридичних осіб, пов'язані з орендою , безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян використанням житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, є нікчемними з підстав статті 168 ГК РФ, як не відповідають закону й іншим правовим актам.
Договір оренди будівлі або іншої споруди обов'язково відображає функціональне призначення об'єкта оренди, яке має суворо дотримуватися орендарем.
За значущістю використання виділяють основні і службові будівлі. Подібна класифікація відповідає традиційному для цивільного права поділу на головну річ і приналежність (ст. 135 ЦК РФ). Стосовно до будівель основним вважається будівля, «чільне по капітальності будівлі, за архітектурними ознаками і за своїм призначенням. Службовим вважається будівля, що по відношенню до основного має другорядне, обслуговуюче значення »[22, с. 223].
Подібна класифікація значима для виділення індивідуально - визначеного предмета договору оренди будівлі або споруди, який повинен співпадати з об'єктом державної реєстрації.
Відповідно до Федерального закону від 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. від 30.12.2008) «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [6] об'єктом державної реєстрації може бути або основне і службове будову як єдиний об'єкт обліку, або тільки основне будинок без службових будівель.
За ознакою подільності будівлі можуть бути технічно ділимими і неподільними. Можливість поділу будівлі на окремі приміщення, частини є юридично значущою при виділ частки із спільної власності, при оренді приміщення тощо
Розглядаючи будівлі та інші споруди як об'єкти оренди, не можна забувати про те, що разом з будівлею в оренду передається і відповідна частина земельної ділянки, на якій це саме будівля розташована.
М. Булеков вважає, що «договір оренди будівель і споруд можна назвати правовстановлюючим документом для виникнення одночасно двох видів відносин:
орендних відносин з приводу використання будівлі (споруди);
відносин з приводу використання частини земельної ділянки »[17, с. 15].
Підтвердженням цього положення служить стаття 652 ЦК РФ. Причому в даному випадку мова йде про конкретну частини земельної ділянки, на якій розташоване орендоване приміщення.
Відносини з приводу використання цієї частини земельної ділянки також можуть носити орендний характер. У випадку, коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій розташована будівля, орендарю передається право оренди чи інше право на відповідну частину ділянки (п. 2 ст. 652 ЦК РФ). При цьому якщо в договорі не встановлено права лізингоодержувача стосовно земельної ділянки, то до нього автоматично на весь термін оренди переходить право користування частиною земельної ділянки.
РОЗДІЛ 2. Зміст договору оренди будівель і споруд
2.1 Елементи договору оренди будівель і споруд
Для будь-якого договору першорядне значення мають питання, пов'язані з визначенням його істотних умов, оскільки договір може вважатися укладеним лише в тому випадку, коли між сторонами в необхідній законом формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.
Основоположні значення при цьому мають істотні умови договору. Істотними визнаються умови, які необхідні і достатні для укладення договору [20, с. 435].
Поняття «істотні умови» носить збірний характер. Визначенню смислового значення істотних умов договору присвячено чимало досліджень сучасних теоретиків цивільного права. В.В. Витрянский застерігає від спотворень у цій площині [19, с. 5]. У теоретичному плані важливо підкреслити, що смислове значення «суттєвих умов» схильне діалектичним змін, що відбивається і в самій доктрині цивільно-правового договору.
Як слушно зауважує М. Н. Марченко, «якщо сучасне, кілька приземлене і більш прагматичне уявлення про поняття« істотних умов »змісту договору пов'язує їх, перш за все, з предметом договору [31, с. 278 - 279], то раніше, більш фундаментальне і більш грунтовне в теоретичному сенсі бачення «суттєвих умов» асоціюється в першу чергу з вольовою стороною договору [23, с. 92].
Згідно із загальним правилом, істотними є умови про предмет договору, умови, які визначені в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (ст. 432 ГК РФ).
Стосовно до договору оренди будівель (споруд) такими умовами є:
об'єкт оренди;
розмір оплати [30, с. 14].
Розглянемо їх більш докладно.
Перше і основне істотна умова договору - предмет угоди. Дані, що дозволяють точно визначити майно, передане в оренду, повинні бути обов'язково визначені в договорі. У зв'язку з цим договір повинен містити наступну інформацію:
точну адресу будинку (споруди);
опис місця розташування будинку (якщо це, наприклад, комплекс будівель, частина корпусу, прибудовах);
площа квартир, що здаються в оренду будівель (споруд) згідно з технічним паспортом БТІ;
призначення здаваного будівлі (споруди (наприклад, склад).
Крім того, до договору оренди, як правило, додається технічний паспорт будівлі (споруди). Цей документ містить всі характеристики переданого об'єкт (площа, кількість кімнат, розташування сходів, дверей, вікон і т. д.), а також його схематичну планування. Особливу увагу слід звернути на такий факт: відповідно до статті 607 ЦК РФ відсутність опису об'єкта оренди тягне недійсність договору.
Наведемо приклад із судової арбітражної практики.
ЗАТ «Будкомплект» уклало договір оренди з ТОВ «Глорія» та надало останньому приміщення площею 56 кв. метрів. У договорі, укладеному між сторонами, було вказано адресу будівлі, в якому надавалося приміщення. Інша інформація, що дозволяє з точністю визначити передане приміщення, була відсутня. Надалі замість обумовлених 56 кв. метрів ТОВ «Глорія» було надано приміщення площею 30 кв. метрів. Орендар звернувся до арбітражного суду за захистом своїх прав. Але суд відмовив орендарю в захисті його інтересів, визнавши укладений між сторонами договір недійсним. Приводом для такого рішення суду послужило те, що у договорі не було характеристик переданого в оренду приміщення, а також його технічної документації. А значить, з укладеного договору неможливо визначити, яке саме приміщення передбачалося передати орендарю. Тому відповідно до частини 3 статті 607 ЦК РФ даний договір вважається неукладеним [15, с. 11].
Істотною умовою договору оренди будівлі або споруди є розмір орендної плати (ст. 654 ЦК РФ). За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним. Встановлена в договорі оренди будівлі або споруди плата за користування будинком чи спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором. Стаття 614 ЦК України містить не вичерпний перелік форм орендної плати, які можуть бути встановлені в договорі оренди нежитлових приміщень.
Зокрема, перелік включає:
тверду суму орендної плати;
частку продукції, плодів і доходів, отриманих у результаті використання орендованого майна;
певні послуги орендаря;
передачу орендодавцю у власність або в оренду певної речі;
покладання на орендаря певних витрат на поліпшення орендованого майна.
Як відзначають дослідники, незалежно від того, який вид орендної плати буде обраний сторонами, він обов'язково повинен бути виражений у грошовому еквіваленті. Іншими словами, якщо вони визначать, що орендною платою стане надання орендарем орендодавцю будь-яких послуг, то крім виду послуг і періодичності їх надання обов'язково вказується їх вартість. Вартість орендної плати повинна бути визначена також і тому, що від її розміру залежить величина податку на додану вартість [41]. При цьому вартість орендної плати може бути виражена як в рублях, так і в іноземній валюті.
Протягом усього терміну дії договору розмір орендної плати може бути неодноразово змінений у разі, якщо це відбувається за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна (п. 3 ст. 614 ЦК РФ).
Практика свідчить, що сторони договору оренди нежитлових приміщень часто по-різному тлумачать норми закону щодо визначення та обчислення орендної плати. У зв'язку з цим наведемо наступний приклад із судової практики:
При визначенні розміру заборгованості по орендній платі застосовуються ставки, узгоджені сторонами при підписанні договору та зареєстровані в установленому порядку.
Згідно з умовами договору оренди нежитлових приміщень, укладеного між орендодавцем та орендарем в грудні 1999 р., орендатор був зобов'язаний вносити орендну плату щоквартально з оплатою до 5-го числа першого місяця поточного кварталу відповідно до розрахунку орендної плати, що є невід'ємною частиною договору. Угодою сторін розрахунок орендної плати був змінений з I кварталу 2001 р.
Оскільки орендар допустив прострочення у сплаті орендних платежів за договором, орендодавець звернувся з позовом до арбітражного суду про стягнення заборгованості по орендній платі і пені за прострочення платежів. Рішенням суду позов було задоволено частково. Касаційна інстанція не знайшла законних підстав для скасування рішення суду за скаргою орендодавця, вказавши таке.
Відповідно до Федеральним законом від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і ст.609, 651 ЦК РФ договір оренди нежитлового приміщення, укладений на термін більше одного року, підлягає обов'язковій державній реєстрації та відповідно до п. 3 ст. 433 ГК РФ вважається укладеним з моменту його реєстрації. Угода ж про зміну розміру орендної плати, зазначеної сторонами в договорі оренди, змінює зміст і умови обтяження, що випливає з договору оренди. У зв'язку з цим на це угода має поширюватися вимога про обов'язкову державну реєстрацію.
Так як угоду про внесення до раніше зареєстрованого договір оренди будівлі змін щодо розміру орендної плати не було зареєстровано, воно відповідно до п. 3 ст. 433 ГК РФ вважається неукладеним. За таких умов суд першої інстанції правомірно застосував ставки орендної плати, встановлені при укладенні договору оренди та зареєстровані в Москомрегістраціі [10].
Відсутність у договорі оренди будівель і споруд умови про орендну плату тягне недійсність такого договору.
Можна розглянути ще один приклад.
Агентство по майну Калінінградській області звернулося в Арбітражний суд Калінінградській області з позовом до ТОВ «Бригантина Плюс» та державній установі культури «Обласний центр культури молоді» (далі - Установа) про визнання недійсними додаткових угод від 25.03.2005 та від 01.08.2005 до договору оренди з умовою про поліпшення орендованого майна від 22.03.2004, укладених між відповідачами, а також про застосування наслідків недійсності зазначених нікчемних угод у вигляді обов'язків ТОВ «Бригантина Плюс» повернути Установі орендовані приміщення [11].
У касаційній скарзі Агентство, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права, а також на невідповідність його висновків фактичним обставинам справи, просить скасувати рішення від 30.06.2008 і ухвалити новий судовий акт про задоволення позовних вимог.
Як випливає з матеріалів справи, згідно зі свідоцтвом про державну реєстрацію права від 27.02.2004 Установі на праві оперативного управління належить двоповерхова нежитлова будівля площею 4 982,5 кв.м, розташоване за адресою: Калінінград, Ленінський проспект, будинок 83, що перебуває у державній власності Калінінградській області.
Установа і ТОВ «Бригантина Плюс» уклали договір оренди з умовою про поліпшення орендованого майна від 22.03.2004, згідно з яким останньому в оренду строком на 49 років надано нежитлові приміщення площею 2 384,6 кв.м, розташовані за адресою: Калінінград, Ленінський проспект , будинок 83, для модернізації матеріально-технічної бази будівлі - пам'ятника «Фондова біржа, XIX століття», призначеного для культурної діяльності, шляхом його капітального ремонту, реконструкції та реставрації фасаду, а також для використання орендованих приміщень для проведення культурно-масових видовищних заходів.
Пунктом 2.3.3 названого договору встановлено, що орендар зобов'язаний проводити витрати на поліпшення орендованого майна: на капітальний ремонт орендованих приміщень, реконструкцію і реставрацію фасаду будівлі - пам'ятника «Фондова біржа, XIX століття», а також робити витрати на поліпшення приміщень, займаних орендодавцем.
Згідно з пунктом 3.1 договору від 22.03.2004 орендна плата являє собою витрати, які орендар зобов'язаний провести відповідно до пункту 2.3.3 даного договору.
Надалі Установа і ТОВ «Бригантина Плюс» уклали додаткову угоду від 25.03.2005 до договору оренди від 22.03.2004, згідно з яким останньому в оренду передано нежилі приміщення 10, 10а, 11, 11а, 12, 13, 33, 43, 44, знаходяться за адресою: Калінінград, Ленінський проспект, будинок 83.
Після передачі ТОВ «Бригантина Плюс» в оренду нежитлових приміщень за додатковою угодою від 01.08.2005 площа орендованого зазначеною особою майна склала 4 052,3 кв.м.
Вважаючи додаткові угоди від 25.03.2005 і від 01.08.2005 недійсними, Агентство звернулося до арбітражного суду з цим позовом.
Відмовляючи в позові, суд першої інстанції виходив з того, що вступили в законну силу судовими актами у справі № А21-5908/2006 Агентству відмовлено у визнанні недійсним договору оренди від 22.03.2004. При розгляді названого справи, що має в силу частини 2 статті 69 АПК РФ преюдиціальне значення для цієї справи, досліджувалося питання про стягування орендної плати за договором від 22.03.2004 з урахуванням оспорюваних додаткових угод. Угоди від 25.03.2005 та від 01.08.2005 укладені на додаток до договору від 22.03.2004 з метою зміни певних умов зазначеного договору, у зв'язку з чим вони не носять самостійного характеру і не є новими договорами оренди.
Відповідно до статті 606 ЦК РФ за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.
Додатковими угодами від 25.03.2005 та від 01.08.2005 ТОВ «Бригантина Плюс» додатково передані в оренду нежитлові приміщення, розташовані за спірним адресою, внаслідок чого площа орендованого майна збільшилася з 2 384,6 кв. м до 4 052,3 кв.м, тобто кожним із названих додаткових угод визначено новий предмет договору, у зв'язку з чим дані додаткові угоди є новими договорами оренди.
З урахуванням викладеного суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку про те, що оспорювані додаткові угоди не є новими договорами, оскільки спрямовані на зміну певних умов договору оренди від 22.03.2004.
Зі статті 606 ГК РФ також випливає, що користування майном, що надаються в оренду, здійснюється за плату, тобто договір оренди є оплатним. Орендна плата представляє собою дохід орендодавця, певне збільшення його майна.
Згідно з частиною 2 пункту 6 статті 12 Федерального закону від 21.07.1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» приміщення являє собою об'єкт, що входить до складу будинків і споруд.
З урахуванням викладеного, а також тієї обставини, що приміщення є частиною будівлі, до договорів оренди нежитлових приміщень підлягають застосуванню правила параграфа 4 глави 34 ЦК РФ.
У силу пункту 1 статті 654 ЦК РФ договір оренди будівлі або споруди повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним. З наведеної норми випливає, що розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди будівлі або споруди. Без узгодження в письмовій формі розміру орендної плати договір вважається неукладеним.
Таким чином, не підлягають задоволенню вимоги Агентства по майну про визнання недійсними укладених установою культури і ТОВ додаткових угод до договору оренди державної власності, оскільки названі угоди були узгоджені Управлінням культури і КУГІ та зареєстровані в установленому порядку, однак з огляду на те, що в угодах відсутня умова про орендну плату, вони є неукладеними, а, отже, ТОВ зобов'язане повернути майно установі.
Крім предмета та оплати за договором, деякі дослідники до числа істотних умов договору відносять термін надання будівлі (споруди), хоча закон і не висуває термін у якості такої умови.
Так, наприклад, як зазначає Садиков О.Н. у Цивільному кодексі України не визначено ні максимальний, ні мінімальний термін оренди, але він передбачається як обов'язковий, само собою зрозумілий [36, с. 127].
Зазначення строку в договорі хоча б тому є обов'язковим, що державна реєстрація договору оренди будівель (споруд) проводиться в тому випадку якщо угода укладена на термін більше року. Таким чином, визначення терміну договору - є юридичним фактом для обов'язкової державної реєстрації.
Втім, якщо сторони не передбачили в рамках договору строк його дії, договір вважається укладеним на невизначений строк (п. 2 ст. 610 ЦК РФ) і не підлягає державній реєстрації відповідно до п. 11 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »договір оренди будівлі, відновлений на невизначений термін, не потребує державної реєстрації, так як згідно з пунктом 2 статті 651 ЦК РФ державного реєстрації підлягає договір оренди будівлі, укладений тільки на строк не менше одного року.
Необхідно акцентувати увагу, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна (п. 3 ст. 610 ЦК РФ). Такі обмеження, наприклад, можуть міститися в актах про оренду будівель (споруд), які є об'єктами культурної спадщини РФ.
Так, у відповідність до ст. 55 Федерального закону від 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. від 17.12.2009) «Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів РФ» [5] в договорі оренди об'єкта культурної спадщини обов'язково вказуються включені до реєстру відомості про особливості , що складають предмет охорони даного об'єкта культурної спадщини, і вимоги до збереження об'єкта культурної спадщини відповідно до цього Закону незалежно від форми власності даного об'єкта.
Договір оренди об'єкта культурної спадщини, що знаходиться у федеральній власності, укладається між федеральним органом виконавчої влади, спеціально уповноваженим на те Урядом Російської Федерації, і фізичним або юридичною особою.
Обов'язковою умовою укладення договору оренди об'єкта культурної спадщини є охоронне зобов'язання користувача об'єктом культурної спадщини.
Охоронне зобов'язання користувача об'єктом культурної спадщини оформляється:
органом виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації, уповноваженим у сфері охорони об'єктів культурної спадщини, - щодо об'єктів культурної спадщини федерального значення (за погодженням з центральним органом виконавчої влади, що здійснює функції по контролю і нагляду у сфері масових комунікацій та з охорони культурної спадщини) та об'єктів культурної спадщини регіонального значення;
місцевою адміністрацією муніципального освіти - щодо об'єктів культурної спадщини місцевого (муніципального) значення.
Охоронне зобов'язання користувача об'єктом культурної спадщини має включати в себе вимоги до змісту об'єкта культурної спадщини, умов доступу до нього громадян, порядку та строків проведення реставраційних, ремонтних та інших робіт щодо його збереження, а також інші забезпечують збереження об'єкта вимоги.
Поряд з істотними умовами, договір оренди будівель (споруд) може містити й будь-які інші умови, що не змінюють імперативних правил чинного цивільного законодавства.
Так, наприклад, договір може носити змішаний характер, врегулювати по іншому долю земельної ділянки, містити умови про майно (наприклад, обстановці) всередині будівлі (споруди).
Сторони можуть передбачити можливість викупу орендарем будівлі (споруди) по закінченню терміну дії оренди і т.д.
На наш погляд, щоб уникнути можливих суперечок, необхідно передбачити в договорі оренди будівель (споруд) умова про те, хто несе ризик випадкової загибелі майна.
Укладенню договору повинно передувати чітке розмежування прав на що здається в найм майно, особливо при спільному володінні об'єктом, що виникає в результаті приватизації, продажу будівель (житлових і нежитлових приміщень) і споруд, спільного будівництва. При цьому обов'язкова інформація про права на це майно третіх осіб.
Важливий при оренді нежитлових приміщень і питання про використання їх орендарями. Як вже було сказано, орендар зобов'язаний використовувати нежитлові приміщення відповідно до умов договору оренди, а якщо вони в договорі не визначено, то відповідно до призначення цих приміщень (ст. 615 ГК РФ). Орендар має право здавати орендовані приміщення в суборенду або іншим чином передавати свої права та обов'язки за договором іншій особі тільки за згодою орендодавця і в установленому законодавством порядку.
При цьому, договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін самого договору оренди. Використання орендованих приміщень з порушенням умов договору або не за призначенням є підставою для дострокового розірвання договору оренди та відшкодування завданих цим збитків на вимогу орендодавця.
У зміст договору поряд з істотними умовами, про які ми вже говорили вище, має увійти пункт про порядок передачі будинку (споруди).
Суб'єктами (сторонами) за договором оренди будівель і споруд є орендодавець і орендар. Орендодавцем може бути власник майна або інша особа, правомочна законом або власником здавати майно в оренду - фізичні та юридичні особи, держава, муніципальні освіти та їх уповноважені особи. Орендодавцем може бути і особа, професійно здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності. У використанні учасниками орендних відносин цього інституту законом встановлені певні обмеження (ст. 671 ГК РФ).
Орендарем може бути будь-який суб'єкт цивільного права, що володіє дієздатністю, в тому числі фізична особа, юридична особа, держава і муніципальні освіти.
Юридична особа, що орендували житловий будинок або житлові приміщення, які можуть бути йому надані у володіння та (або) користування на підставі договору оренди або іншого договору (п. 2 ст. 671 ГК РФ) не має права використовувати їх, припустимо, під канцелярські потреби, в якості офісних приміщень, а й зобов'язана надати за призначенням виключно громадянам під житло, уклавши з ними договір комерційного найму [14, с. 25]. Орендний договір, об'єкт якого житловий будинок, не реконструйований у встановленому порядку в нежитловий для використання в нежитлових цілях, після введення в дію ГК РФ є нікчемним з підстав, передбачених ст. 168 ГК РФ (постанова Пленумів ЗС РФ і ВАС РФ від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації»).
Управління державної і муніципальної власністю пов'язано з визначенням того, хто є орендодавцем і з урахуванням цього має свої особливості. Орендодавцем що перебувають у федеральній власності адміністративних будівель, споруд і нежилих приміщень, не закріплених за іншими юридичними особами на речовому праві виступає Федеральне агентство з управління державним майном, що знаходиться у веденні Міністерства економічного розвитку Російської Федерації.
Порядок використання що перебувають у федеральній власності адміністративних будівель і службових приміщень, призначених для розміщення федеральних органів державної влади, державних установ, унітарних підприємств, встановлено федеральними законами, указами Президента РФ і актами Уряду РФ. Це, перш за все ГК РФ (ст. 295, 297, 298) і Федеральний закон від 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. від 01.12.2007) «Про державні та унітарних підприємствах» [4].
Унітарні підприємства не мають права здавати в оренду закріплені за ними будівлі та споруди без згоди власника (його уповноваженого) державного або муніципального підприємства, в якості якого щодо федерального майна виступає Федеральне агентство з управління державним майном.
Якщо будівлі і споруди належать до державної власності суб'єкта РФ або муніципальної власності, то діє порядок передачі цих об'єктів нерухомості в оренду, встановлений ЦК РФ: суб'єкти РФ і муніципальні освіти уповноважують відповідні структури з управління власністю давати згоду на передачу в оренду або виступати в якості орендодавця .
Федеральне агентство з управління державним майном здійснює безпосередньо або через свої територіальні органи контроль за управлінням, використанням за призначенням і збереженням цих об'єктів федерального майна, переданих в оренду, і при виявленні порушень приймає законні заходи для їх усунення.
Бюджетна установа не має права передавати в оренду нерухомість, закріплену за ним на праві оперативного управління. Якщо відповідно до установчих документів установі надано право здійснювати приносить доходи діяльність, то доходи, отримані від такої діяльності, і придбане за рахунок цих доходів майно вступають у самостійне розпорядження установи і враховуються на окремому балансі (п. 2 ст. 298 ДК РФ).
Автономне установа без згоди засновника не вправі розпоряджатися нерухомим майном і особливо цінним рухомим майном, закріпленими за ним засновником або набутими автономним установою за рахунок коштів, виділених йому засновником на придбання цього майна. Іншим майном, у тому числі нерухомим, автономне установа має право розпоряджатися самостійно, за винятком випадків, встановлених законом. Це означає, що якщо автономне установа сама, на зароблені кошти придбає будинок, то воно може вільно нею користуватися і розпоряджатися (продавати, здавати в оренду, у заставу). Варто підкреслити, що у разі здачі в оренду за згодою засновника нерухомого майна, закріплених за автономним установою засновником або придбаних за рахунок коштів виділених йому на це засновником, фінансове забезпечення утримання такого майна засновником не здійснюється.
Згідно з постановою Уряду РФ від 5 січня 1998 р. № 3 «Про порядок закріплення та використання, що перебувають у федеральній власності адміністративних будівель, будівель і нежилих приміщень» Федеральне агентство з управління державним майном завжди передає в оренду перебувають у федеральній власності адміністративні будівлі, нежитлові приміщення та споруди, якщо на цей рахунок є доручення Президента РФ або Уряду РФ.
У недержавних юридичних осіб таких проблем з управлінням будівлями (спорудами), як правило, немає. Однак у акціонерних товариств питання управління власним майном пов'язані з так званими великими угодами (гл. X Федерального закону від 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. від 03.06.2009) «Про акціонерні товариства» [7]), їх схваленням Радою директорів (наглядовою радою) товариства та загальними зборами акціонерів. Оренда будівлі та споруди в основному не пов'язана з придбанням або відчуженням або з можливістю відчуження суспільством безпосередньо чи опосередковано майна, вартість, якого складає 25 і більше відсотків балансової вартості активів акціонерного товариства. Але в договорі може бути передбачена оренда з викупом орендованого майна у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Крім того, статутом товариства можуть бути встановлені також інші випадки, при яких на чинені товариством правочину поширюється порядок схвалення великих угод (ст. 78 Федерального закону від 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. 03.06.2009) «Про акціонерні товариства») . У їх числі можна назвати операцію з оренди нерухомості (без права її викупу) як найбільш велику угоду.
Укладенню орендодавцем договору повинно передувати чітке визначення його майнових прав на що здається в найм майно. У Єдиному державному реєстрі прав фіксуються право власності та інші речові права (право господарського відання, право оперативного управління) на кожен об'єкт нерухомості орендодавця, ім'я (найменування) правовласника, дані посвідчення особи громадянина та реквізити юридичної особи, адресу правовласника, вид права, розмір частки у праві, найменування та реквізити правовстановлюючих документів, дата внесення запису, ім'я реєстратора та його підпис.
Згідно зі ст. 651 ЦК РФ письмова форма для договору оренди будівель і споруд є обов'язковою. В іншому випадку недотримання форми договору тягне його недійсність. Однак простої письмової форми, для укладення договору оренди будівель (споруд) в більшості випадків недостатньо. Відповідно до п. 2. ст. 651 ЦК РФ договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Державна реєстрація права оренди нерухомого майна регулюється Федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (далі Закону про державну реєстрацію). Як наголошується в абзаці першому статті 2 Закону про державну реєстрацію, державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - це юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до ДК РФ.
З моменту прийняття Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» на практиці виникало безліч суперечок про порядок і особливості реєстрації тих чи інших об'єктів. Так, наприклад, про те чи потрібно реєструвати договори оренди нежитлових приміщень (саме нежитлових приміщень) термін дії яких складав менше року.
Питання було вирішене в Інформаційному листі Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53, відповідно до якого, державній реєстрації підлягають договори оренди нежитлових приміщень, укладені на строк більше одного року, і до таких договорів застосовуються правила пункту 2 статті 651 ЦК РФ .
В даний час при роз'ясни спорів на практиці застосовується «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним », спрямований інформаційним листом Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. № 59 .
На практиці, в переважній більшості випадків відразу ж після підписання довгострокового договору орендар в'їжджає в приміщення і починає вносити орендну плату. Дата, з якої починається відлік терміну договору оренди, як правило, завжди передує даті реєстрації самого договору. Що насправді є істотною помилкою, оскільки значення державної реєстрації грає роль і при визначенні терміну ув'язнення і закінчення договору оренди будівель (споруд).
Термін дії договору оренди нежитлових приміщень починає текти не з моменту передачі майна у користування, а з дати реєстрації договору.
На практиці може виявитися взагалі так, що орендар вносить плату і користується будинком (спорудою) вже, скажімо, два-три місяці, а у реєстрації договору відмовляють. Причиною такої відмови може бути, наприклад, відсутність прав власника в орендодавця на будівлю (споруду).
Окреслені правила в повній мірі поширяться і на договір суборенди будівель (споруд), який за чинним законодавством також підлягає державній реєстрації.
У судовій практиці виникають випадки, коли законність укладення договору оренди будівель і споруд оскаржується через особливу правової охорони об'єкта договору оренди.
Розглянемо приклад із судової практики.
Міжрегіональне об'єднання «Федерація професійних спілок Санкт-Петербурга і Ленінградської області» (далі - Об'єднання) звернулося в Арбітражний суд міста Санкт-Петербурга і Ленінградської області з позовом до ЗАТ «П'ятий елемент» про визнання договору оренди від 30.06.05 № 513 та додаткової угоди до нього від 01.02.06 недійсними [11].
До участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, залучено товариство з обмеженою відповідальністю «Господарське управління комплексу« Палац Праці »(далі - Управління).
На думку подавця скарги, при укладанні договору сторонами не дотримано вимоги, передбачене статтею 55 Федерального закону від 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. від 17.12.2009) «Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації» [ 5], зважаючи на відсутність відомостей про об'єкт культурної спадщини, включених до Єдиного державного реєстру об'єктів культурної спадщини, і відсутності самого реєстру.
Як встановлено судом і вбачається з матеріалів справи, 30.06.05 Управління (орендодавець) та Товариство (суборендар) уклали договір № 513 оренди об'єкта нежитлового фонду, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець зобов'язується надати суборендарю, за плату, у тимчасове володіння і користування ( суборенду) частину нежитлової будівлі, розташованої за адресою: Санкт-Петербург, пл. Праці, д. 4, літ. Пунктом 2.1.9 договору передбачено, що орендодавець зобов'язується надати суборендарю охоронне зобов'язання на об'єкт для можливості виконання суборендарем своїх зобов'язань за договором.
Об'єднання, Управління та Товариство 01.02.06 уклали додаткову угоду до договору від 30.06.05 № 513, відповідно до якого зобов'язання орендодавця за названою договором переходять від Управління до Об'єднанню, змінено ставку орендної плати, термін дії договору оренди встановлений 9 років з моменту укладення угоди, узгоджена кошторис ремонтних робіт, уточнено порядок проведення ремонтних робіт, внесені інші умови.
Об'єднання, посилаючись на невідповідність договору оренди та додаткової угоди до нього вимогам, передбаченим статтею 55 Федерального закону від 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. від 17.12.2009) «Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації» , а також вимогам охоронного зобов'язання, звернулося до арбітражного суду з цим позовом.
Арбітражний суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову, послався на відсутність в матеріалах справи документів, що містять відомості про спірний об'єкт культурної спадщини і підлягають внесенню до реєстру. Арбітражний суд вказав на те, що вимоги, передбачені статтею 55 названого Закону, не порушені сторонами при укладенні договору.
Апеляційний суд, скасовуючи рішення і визнаючи договір оренди та додаткова угода до нього недійсними, вказав на те, що оспорювані угоди суперечать законодавству про охорону і використання пам'яток історії та культури.
Відповідно до статті 422 ЦК РФ договір має відповідати обов'язковим для сторін правилам, встановленим законом та іншими правовими актами (імперативним нормам), які у час його ув'язнення.
В силу статті 168 ЦК РФ угода, яка відповідає вимогам закону або інших правових актів, незначна.
Згідно з пунктом 1 статті 55 Федерального закону від 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. від 17.12.2009) «Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації» договір оренди об'єкта культурної спадщини полягає у відповідності з правилами, передбаченими ГК РФ для укладення договорів оренди будівель і споруд, і з урахуванням вимог цього Закону.
Пунктом 2 статті 55 Федерального закону від 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. від 17.12.2009) «Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації» встановлено обов'язкове включення в договір оренди об'єкта культурної спадщини включених до реєстру відомостей про особливості, що складають предмет охорони даного об'єкта культурної спадщини, і вимоги до збереження об'єкта культурної спадщини відповідно до названим Законом, незалежно від форми власності даного об'єкта.
З матеріалів справи випливає, що будівлю, розташовану за адресою: пл. Праці, 4, («Миколаївський палац») віднесено до пам'ятників державного значення Постановою Ради Міністрів РРФСР від 30.08.60. Постановою Уряду Російської Федерації від 10.07.01 N 527 та ж будівля за адресою: пл. Праці, 4, як «Палац Великого князя Миколи Миколайовича (« Ксенінскій інститут »)» включено до Переліку об'єктів історичної та культурної спадщини федерального (загальноросійського) значення, що знаходяться у м. Санкт-Петербурзі.
Ні договір оренди від 30.06.05 N 513, ні додаткову угоду до нього не містять вимог до збереження об'єкта культурної спадщини відповідно до названим Федеральним законом від 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. від 17.12.2009) «Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації ».
Згідно з пунктом 1 статті 63 Федерального закону від 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. від 17.12.2009) «Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації» надалі до набрання чинності затверджених Урядом Російської Федерації нормативних актів, видання яких віднесено цим Законом до повноважень Уряду Російської Федерації, але не пізніше 31 грудня 2010 року зберігаються правила охорони, реставрації та використання пам'яток історії та культури Російської Федерації, встановлені Положенням про охорону і використання пам'яток історії та культури, затвердженим Постановою Ради Міністрів СРСР від 16.09.82 № 865 та застосовуваним остільки, оскільки вказані правила не суперечать цьому Закону.
Таким чином, суд визнав недійсними договір оренди та додаткова угода до нього, укладені щодо будівлі, віднесеного до пам'ятників державного значення і включеного в перелік об'єктів історичної та культурної спадщини федерального значення, оскільки ні договір, ні угода не містять вимог до збереження названого об'єкта, використання якого орендарем без охоронного зобов'язання суперечить законодавству про охорону і використання пам'яток історії та культури.
Оскільки такі об'єкти нерухомості, як будівлі і споруди, що орендуються на визначених сторонами умовах, розташовані, як правило, на землі, в договорі оренди рекомендується визначити право орендаря на земельну ділянку, на якій розташований такий об'єкт оренди. Якщо договором оренди не визначено передане орендарю права на відповідну земельну ділянку, до нього переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування тією частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання у відповідності з його призначенням.
2.2 Права та обов'язки сторін за договором оренди будівель і споруд
Сукупність прав і обов'язків за договором оренди будівель і споруд становить зміст даного договору.
Зі змісту договору оренди випливає, що обов'язок орендодавця - передати, а орендаря - прийняти орендований за договором об'єкт в передбачений договором строк.
Передача здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, що підписуються сторонами (п. 1 ст. 655 ЦК РФ). Реального виконання договору закон надає особливого значення. Зобов'язання вважає виконаним тільки після цих дій сторін, хоча сторони можуть домовитися й про інше юридичному факті, з настанням якої договір може вважатися виконаним. Але іншого узгодженого обставини договір не містить, закон пов'язує юридична виконання орендного договір тільки з фактичною передачею, тобто передачею будівлі чи споруди орендарю у володіння і користування, підтвердженої названим документом [40, с. 34].
Коли договір оренди припиняється, її об'єкт підлягає поверненню орендодавцю також за передавальним актом (іншого документа про передачу), що підписуються сторонами (п. 2 ст. 655 ЦК РФ), в тому стані, в якому орендар його отримав, або у стані, обумовленому в договорі. Якщо орендар не виконує цього обов'язку, то ці обставини служать підставою для виселення його з орендованої будівлі і повернення орендодавцю раніше орендованого у нього споруди (ст. 622 ГК РФ).
Одночасно з, передавальним документом орендарю передаються супроводжують майно документи, що забезпечують експлуатацію будівлі (споруди), - технічний паспорт, паспорт об'єкта культурної спадщини, інструкції, кадастрова карта (план) земельної ділянки і т.п.
Виконання договору захищається в судовому порядку, і тому сторони мають право звернутися до суду з позовними вимогами про виконання умов договору чи закону.
Відповідно до ЦК РФ при оренді будинків і споруд орендарю одночасно з передачею прав на даний об'єкт нерухомості передаються права на частину земельної ділянки, зайняту цим об'єктом (ст. 652 ЦК РФ), крім земель, вилучених з обороту (п. 4 ст. 27 ЗК РФ ) або обмежених в обороті (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Цей договір фактично є правовстановлюючим документом стосовно виникаючих одночасно двох видів орендних відносин: використання будівлі (споруди) та використання частини земельної ділянки, зайнятої орендованих будівлею (спорудою), які також можуть носити орендний характер, але можуть бути й іншого, характеру, оскільки землеволодіння, землекористування представлені також іншими видами прав, ніж оренда будівель і споруд, - залежно від юридичної особи особи.
Виділяється право орендаря саме на зайняту орендованих будівлею або спорудою площа, а не на всю ділянку, що належить орендодавцю. Доля користування решті площею земельної ділянки може вирішуватися у встановленому порядку сторонами додатково в договорі оренди будинку чи споруди.
Єдиний правовий режим проходження встановлений для таких двох об'єктів, як земельну ділянку та будівлі (споруди), у випадках, коли і той, і інший об'єкти належать одній і тій же особі (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Право бути орендарем земельної ділянки визначається тим, яким конкретним суб'єктивним правом на нього має орендодавець будівлі (споруди), якщо він не власник ділянки: правами оренди, постійного (безстрокового) користування чи довічного успадкованого володіння або безоплатного термінового користування (ст. 15-24 ЗК РФ). Права на землю, не передбачені названими статтями ЗК РФ, підлягають, переоформленню після введення його в дію, так само як і деякі з названих у Кодексі.
Право постійного (безстрокового) користування підлягає переоформленню на право оренди земельної ділянки або придбання земельної ділянки у власність за бажанням суб'єкта права відповідно до земельного законодавства.
Розпорядження земельною ділянкою, що перебуває на довічного успадкованого володіння, не допускається, за винятком переходу прав на земельну ділянку у спадщину (ст. 21 ЗК РФ). Оборот такої ділянки можливий тільки після придбання його власником у власність.
Комерційні та некомерційні організації можуть не оформляти своє право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками на інше право, в тому числі право оренди земельних ділянок.
Відповідно до ст. 20 ЗК РФ в постійне (безстрокове) користування земельні ділянки надаються державним і муніципальним установам, казенним підприємствам, центрам історичної спадщини президентів Російської Федерації, що припинили виконання своїх повноважень, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування.
Поки йде перебудова земельних правочинів, орендар, наділений правом на земельну ділянку, що обслуговує об'єкт оренди, має право звернутися до суду з позовними вимогами про спонукання (ст. 445 ГК РФ) орендодавця - власника землі укласти договір про форму землекористування в рамках договору оренди будівлі або споруди (ст. 651 ЦК ФК). Тому, якщо орендодавець ухиляється від включення в договір умов землекористування, суд повинен розглянути спір про спонукання орендодавця за позовом орендаря включити у зміст договору оренди умову про це (ст.. 421 ГК РФ). Але такого роду відносини складаються лише з орендодавцем - власником земельної ділянки.
Передача прав на земельну ділянку, що обслуговує орендований будинок (споруда), є обов'язком орендодавця відповідно до ст. 36 ЗК РФ і залежить також від подільності або неподільності земельної ділянки, а також найчастіше пов'язана з укладенням окремого договору оренди землі поряд з договором про оренду будівлі (споруди). Так, склалася практика укладання в Москві окремого договору оренди землі крім договору оренди будівлі (споруди), де від імені міста в якості орендодавця виступає вже відповідний територіальний земельний комітет, у веденні якого знаходиться земельна власність міста.
Цивільне законодавство, враховуючи розбіжність цивільних прав на майно з правами на землю за земельним законодавством, допускає можливість у договорі оренди будівлі (споруди) невизначеності з передачею прав на земельну ділянку орендарю будинку (споруди). Тому встановлює гарантію переходу права користування орендарю тією частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею (спорудою) і необхідна для його використання у відповідності з його призначенням. У цьому випадку може бути встановлений приватний сервітут (обмежене користування чужою земельною ділянкою), що підлягає державній реєстрації відповідно до Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Коли сторони не домовилися про умови користування землею, орендар користується земельною ділянкою автоматично протягом терміну оренди будівлі або споруди.
Орендар зобов'язаний здійснювати догляд за прибудинкових земельною ділянкою. З цією метою він повинен укласти з орендодавцем договір з прибирання побутових або спеціальних відходів на території, що безпосередньо прилягає до будівлі.
В орендному договорі сторони крім особливих прав і обов'язків, пов'язаних із специфікою об'єкта оренди, володіють і загальними правами та обов'язками орендодавця і орендаря, названими в § 1 гл. 34 ЦК РФ, якщо останні не суперечать особливостям оренди будівель і споруд. У їх числі: обов'язки орендаря використовувати об'єкт оренди відповідно до його функціональним призначенням, своєчасно вносити орендні платежі і оплачувати комунальні послуги, здійснювати поточний ремонт об'єкта і т.д.
РОЗДІЛ 3. Розгляд окремих питань пов'язаних з орендою будинків і споруд
3.1 Відповідальність за порушення умов, зміна і розірвання договору оренди будівель і споруд
Розірвання договору оренди будівель і споруд, відповідальність за його невиконання або неналежне виконання будуються на підставі загальних положень про оренду.
При ухиленні орендодавця від надання майна після закінчення узгодженого або реально здійсненного терміну орендар має право витребувати його в примусовому порядку (див. ст. 398 ЦК РФ). У цьому випадку пред'являється позов до суду або арбітражного суду (в залежності від підвідомчості спору), рішення якого виповнюється через судового пристава-виконавця. Крім примусового вилучення у орендодавця, не переданого в строк майна, орендар має право стягнути з нього збитки, викликані затримкою виконання зобов'язання. Передбачається і альтернативне право - вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, заподіяних невиконанням зобов'язання. Це можуть бути додаткові витрати, які змушений нести орендар у зв'язку з наймом аналогічного майна в іншої особи (реальні збитки), а також втрати (упущена вигода) через простій у зв'язку з неотриманням предмета оренди в узгоджений термін і ін [40, с. 36].
На орендодавця покладається відповідальність за недоліки зданого в оренду майна, що перешкоджають або ускладнюють користування ним відповідно до умов договору. Відповідальність настає і тоді, коли орендодавець не знав про них під час укладання договору, тобто при приховані недоліки. Орендар в цьому випадку може вимагати від орендодавця: а) безоплатного усунення недоліків, або б) відповідного зменшення орендної плати, або в) відшкодування витрат на усунення недоліків, якщо зробить це своїми силами. Зазначені витрати можуть бути відшкодовані шляхом безпосереднього утримання відповідної суми з орендної плати, але з попереднім повідомленням орендодавця; г) дострокового розірвання договору.
Закон (п. 1 ст. 612 ЦК РФ) надає альтернативний вибір не тільки наймачеві майна, але й орендодавцеві. Сповіщений про вимоги або намір орендаря усунути недоліки майна за рахунок орендодавця останній може без зволікання замінити це майно іншим, - аналогічним, які знаходяться в належним стані, або безоплатно усунути недоліки. Такий спосіб у багатьох випадках більш прийнятний для орендодавця, якщо він фахівець і може зробити це більш економічним способом. На орендодавця покладається також обов'язок повністю компенсувати наймачеві всі втрати (збитки), спричинені наданням йому майна з недоліками.
Пункт 2 ст. 612 ЦК РФ містить виключення із загальних положень про відповідальність орендодавця, за недоліки зданої в оренду речі. Він не несе відповідальності за ті недоліки, які були обумовлені при укладенні договору або заздалегідь були відомі орендарю. Крім того, орендодавець не відповідає за недоліки, які повинні були бути виявлені орендарем під час огляду або перевірки справності майна при його отриманні. В цій нормі йдеться про явні (не прихованих) недоліки, для виявлення яких достатньо звичайної уважною перевірки (огляду), що отримуються в оренду речей, і спрямована вона на те, щоб спонукати орендарів проводити належну їх приймання та убезпечити орендодавців від домагань недобросовісних осіб. Наприклад, орендар, який укладає договори оренди будівлі (споруди), не має права пред'являти до орендодавця претензії з приводу таких недоліків, як відірвані шпалери, неякісно поставлений лінолеум, несправні двері тощо, оскільки вони повинні бути виявлені при огляді переданого будівлі (приміщення ). Більш того, за подібні недоліки, якщо вони не були відзначені при отриманні та перевірці об'єкта найму, орендодавець може пред'явити відповідні претензії наймачеві при поверненні їм майна [40, с. 37].
Законом передбачена можливість впливу та орендодавця на контрагента, неналежно виконує свою основну обов'язок. У разі істотного порушення строків внесення орендної плати він має право вимагати дострокового внесення відповідних платежів, але не більше ніж за два терміни поспіль. Під істотним порушенням слід розуміти кількаразову або тривалу затримку оплати. При місячних терміни внесення платежів дострокова оплата може вимагатися не більше ніж за два місяці наперед, при квартальних - відповідно за два квартали. Норма, що встановлює це правило, диспозитивності та застосовується, якщо інші умови не узгоджені сторонами в договорі. При неефективності спроб отримання орендної плати з використанням зазначених заходів орендодавець може вдатися до крайнього заходу - зажадати дострокового розірвання договору.
У арбітражної практиці чимало зустрічається спорів, пов'язаних із застосуванням заходів цивільно-правової відповідальності за договорами оренди будівель і споруд на увазі несвоєчасної сплати орендної плати.
Наведемо такий приклад.
ТОВ «Ханко» звернулося в Арбітражний суд Челябінської області з позовом до ТОВ «Торговий дім« Взуття »про стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 12 561 руб., Відсотків за користування чужими грошовими коштами за період з 11.08.2007 по 13.08.2007 в сумі 569 руб., збитків у вигляді упущеної вигоди за період з 13.08.2007 по 13.10.2007 в сумі 259 600 руб., а також про визнання інформації, поширеної відповідачем, не відповідає дійсності, про обов'язок відповідача дати спростування у відповідні органи і стягнення з відповідача 100 000 руб. збитків, заподіяних розповсюдженням інформації, яка ганьбить імідж та ділову репутацію позивача [12].
Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій і підтверджується матеріалами справи, між ТОВ «Ханко» (орендодавець) та ТОВ «Торговий дім« Взуття »(орендар) 01.02.2007 підписано договір оренди № 4, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення загальною площею 150,7 кв. м, розташоване за адресою: м. Нижньовартовськ, вул. Маршала Жукова, 38, для використання під магазин.
Згідно з п. 1.3 названого договору приміщення передається орендарю на термін з 01.02.2007 до 01.02.2008.
Як випливає з п. 2.3.13 договору, орендар при намірі відмовитися від договору зобов'язаний повідомити про це орендодавцеві не пізніше ніж за місяць до розірвання договору.
ТОВ «Ханко», посилаючись на те, що ТОВ «Торговий дім« Взуття »в порушення умов договору оренди розірвало даний договір з 10.08.2007, звернулося в Арбітражний суд Челябінської області з названим позовом. В обгрунтування позовних вимог про стягнення заборгованості по орендній платі позивач вказав, що оплата за користування приміщеннями була проведена відповідачем по 10.08.2007, у той час як спірне приміщення фактично було прийнято орендодавцем тільки 16.08.2007. Позивач також послався на те, що в результаті дострокового розірвання названого договору він зазнав збитків у вигляді упущеної вигоди, які виявилися в тому, що він з вини відповідача не мав можливості своєчасно здати майно іншому орендарю і отримувати орендну плату. Що стосується вимог про захист ділової репутації, то позивач вказав на те, що ТОВ «Торговий дім« Взуття »в некоректній для ТОВ« Ханко »формі повідомило ряд організацій і служб міста про те, що позивач не приймає орендоване приміщення.
Відмовляючи у задоволенні вимог про стягнення упущеної вигоди, про визнання поширеної відповідачем інформації не відповідає дійсності і обязании відповідача спростувати дану інформацію і стягнення з нього 100 000 руб. збитків, суд першої інстанції прийшов до висновку про те, що позивач не довів факт заподіяння збитків та їх розмір, а також факт поширення відомостей, що ганьблять його ділову репутацію. Суд також прийняв до уваги, що позивач не зазначив, які саме відомості були поширені відповідачем і в яких органах.
Бо у цій частині рішення суду заявником не оскаржується, законність висновків суду в цій частині судом касаційної інстанції не перевіряється (ч. 1 ст. 286 АПК РФ).
Частково задовольняючи позовні вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій зробили правильний висновок про те, що договір оренди від 01.02.2007 № 4 є неукладеним через відсутність державної реєстрації (п. 2 ст. 651 ЦК РФ). Тим часом суди дійшли обгрунтованого висновку про те, що між сторонами фактично існували відносини з оренди спірного майна, встановлені договором оренди від 01.08.2004 № 3.
З урахуванням того, що орендар продовжував користуватися орендованим майном після закінчення строку дії договору оренди від 01.08.2004 № 3, суди дійшли висновку про те, що названий договір укладений на невизначений строк (п. 2 ст. 621 ГК РФ) і припинив своє дію в момент фактичної передачі орендарем спірного приміщення орендодавцю по акту прийому-передачі.
У матеріалах справи є акт прийому-передачі приміщень, датований 10.08.2007, з якого випливає, що ТОВ «Ханко» як орендодавець прийняв приміщення 16.08.2007.
Судами встановлено, що при підписанні договору оренди від 01.02.2007 № 4 відповідач фактично не повертав орендоване за договором від 10.08.2007 № 4 майно орендодавцю.
За таких обставин суди на підставі наявних у матеріалах справи доказів прийшли до обгрунтованого висновку про те, що спірне приміщення було прийнято орендодавцем тільки 16.08.2007.
Згідно з п. 1 ст. 614 ЦК РФ орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату).
Оскільки в матеріалах справи були відсутні докази належного виконання відповідачем обов'язку по внесенню орендної плати в заявлений позивачем період, суди на підставі положень ст. 309, 614, 395 ЦК РФ) правомірно стягнули з відповідача на користь позивача заборгованість по орендній платі в сумі 12 561 руб. і відсотки за користування чужими коштами.
Довід заявника скарги про те, що орендоване приміщення було їм передано 10.08.2007, судом касаційної інстанції відхиляється як що суперечить наявному в матеріалах справи актом приймання-передачі. Заяв про фальсифікації зазначеного докази при розгляді справи по суті представником відповідача не заявлялося.
Посилання ТОВ «Торговий дім« Взуття »на те, що суди вийшли за межі позовних вимог, також підлягає відхиленню. З матеріалів справи випливає, що предметом вимог було стягнення заборгованості на підставі орендних відносин між позивачем і відповідачем.
Підстав для скасування оскаржуваних судових актів, передбачених ст. 288 АПК РФ, судом касаційної інстанції не встановлено.
Отже, оскільки в матеріалах справи були відсутні докази належного виконання відповідачем обов'язку по внесенню орендної плати в заявлений позивачем період, суди правомірно задовольнили вимоги про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення та відсотків за користування чужими коштами.
Таким чином, умова договору оренди про ціну не є істотним, за винятком випадків укладання договорів оренди будівель і споруд. Умови і форми надання орендної плати обирається сторонами на свій розсуд.
ГК РФ визначає підстави, за якими орендодавець має право в односторонньому порядку вимагати дострокового розірвання договору у випадках, коли орендар (ст. 619 ГК РФ):
а) використовує майно з істотним порушенням умови договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
б) істотно погіршує майно;
в) не вносить орендну плату більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу;
г) ухиляється від здійснення капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а при їх відсутності в договорі - розумні терміни, в тих випадках, коли законодавством, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Даний перелік не є вичерпним, у договорі оренди можуть бути передбачені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця. Разом з тим, цей перелік не може бути скорочений за згодою сторін.
Для того щоб реалізувати право розірвання договору оренди в односторонньому порядку, орендодавець повинен звернутися з відповідним позовом до суду, який розгляне підстави для розірвання договору. Разом з тим, з метою захисту інтересів орендаря, передбачений досудовий порядок врегулювання розбіжностей між сторонами.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після письмового попередження орендаря про необхідність виконати свої зобов'язання в розумний термін. Якщо такого вчинку з боку орендодавця не буде, то суд відмовить йому в прийнятті до розгляду позову про розірвання договору.
У свою чергу, орендар має право на дострокове розірвання договору на його вимогу, коли (ст. 620 ГК РФ):
а) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
б) передане орендарю майно має перешкоджає користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
в) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а при їх відсутності в договорі - розумні терміни;
г) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання. Маються на увазі випадкові обставини і обставини непереборної сили.
Даний перелік також не є вичерпним, його можна доповнити, але не можна скорочувати за угодою сторін у договорі оренди.
Договір оренди на вимогу орендаря розривається у судовому порядку.
При цьому необхідно звернути увагу на наступне. На орендаря покладається обов'язок попередньо направити орендодавцю письмове попередження з вимогою усунути допущені порушення. Однак до звернення до суду він повинен направити орендодавцю пропозицію розірвати договір. У разі відмови від пропозиції розірвати договір в добровільному порядку, або неотриманні відповіді на нього в зазначений у пропозиції термін (а якщо він не вказаний, то протягом тридцяти днів), орендар має право подати відповідний позов до суду.
Таким чином, у висновку глави можна зробити наступні висновки.
За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.
Договір укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. За загальним правилом, закріпленому в статті 434 ГК РФ договір може бути укладений в будь-якій формі, передбаченої для здійснення угод, якщо законом для договорів даного виду не встановлена конкретна форма. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, то він вважається укладеним після надання йому обумовленої форми, хоча б законом для договорів даного виду така форма не була потрібна.
Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність. Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
За договором оренди будівлі або споруди орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування такою нерухомістю передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.
У випадках, коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду, орендарю надається право оренди чи передбачене договором оренди будівлі або споруди інше право на відповідну частину земельної ділянки.
Якщо договором не визначено передане орендарю права на відповідну земельну ділянку, до нього переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування тією частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання у відповідності з його призначенням.
Договір оренди будівлі або споруди повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним. Встановлена в договорі оренди будівлі або споруди плата за користування будинком чи спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором.
Передання будівлі або споруди орендодавцем і прийняття його орендарем здійснюються за передавальним актом або іншого документа про передачу, що підписує.
3.2 Аналіз проблеми оренди будівель і споруд пов'язаних з предметом і державною реєстрацією договору
Договір оренди будівель і споруд традиційно займає одне з провідних місць у загальному обсязі угод з нерухомістю. Однак, незважаючи на поширеність даного виду угод, можна відзначити, що в російському цивільному законодавстві їм приділяється недостатньо уваги, є прогалини у регулюванні даних видів угод. Неточність нормативного регулювання правового становища будівель і споруд як об'єктів нерухомого майна в системі об'єктів цивільного обороту призводить до труднощів у практиці обороту.
Судово-арбітражна практика в сфері цивільного обороту будівель і споруд не завжди однорідне. Нерідко арбітражні суди різних регіонів та рівнів по-різному підходять до вирішення однакових проблем, що випливають з угод з будівлями і спорудами. ЦК України містить спеціальні положення, що регулюють питання оренди окремих видів нерухомості: будівель і споруд (§ 4 гл.34), підприємств (§ 5 гл.34), житлового приміщення (гл. 35). Спеціальні положення, що регулюють оренду нежитлових приміщень як частини житлових і нежитлових будівель і споруд, у Цивільному кодексі України відсутні. Але якщо спеціальна норма відсутня, то діє загальна норма. Тому при вирішенні питань, пов'язаних з орендою нежилих приміщень, слід керуватися загальними положеннями про оренду (§ 1гл. 34).
Оренда нерухомості є одним з найбільш поширених цивільно-правових інститутів, при цьому, в самому ГК РФ говориться в першу чергу не про оренду нерухомості, а про оренду будівель і споруд, що навряд чи можна визнати правильним, оскільки на практиці це призводить до дуже серйозних проблем і незручностей. Виходить, що правила про оренду нерухомості, розташовані в загальних положеннях про оренду (параграф 1 Гол. 34 ЦК РФ), а ось правовідносини з оренди будівель і споруд (які і є основними об'єктами нерухомості) регулюються в першу чергу спеціальними правилами (пункт 4 Гол . 34 ЦК РФ) і лише за відсутності таких загальними положеннями про оренду. Навряд чи це можна визнати правильним з точки зору юридичної техніки, тим більше, що ніяких підстав для подібного «розподілу» немає.
У сучасному законодавстві Російської Федерації немає легального визначення поняття нежитлового приміщення. Ні в ст. 130 ЦК РФ, де дається визначення нерухомості, ні в розділах, присвячених конкретним договорами, нежитлове приміщення як об'єкт нерухомості не згадується. Тим не менш, у багатьох нормативних актах містяться відповідні терміни, що вживаються в різних контекстах. ЦК України містить положення про право власності на житлове приміщення, а також дозволяє переклад житлового приміщення в нежитлове (абз.2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Згадується нежитлове приміщення і у Федеральному законі від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Відповідно до ст. 1 цього Закону житлові та нежитлові приміщення включаються до складу нерухомого майна. Більш того, згідно п. 6 ст. 12 Федерального закону про державну реєстрацію прав приміщення являє собою об'єкт, що входить до складу будинків і споруд. У зв'язку з цим залишається незрозумілим, яким чином у правовому полі можуть існувати одночасно два об'єкти - будинок (споруда) і приміщення, технічно є його частиною, і чи є приміщення самостійним об'єктом цивільних прав.
Наукові погляди сучасних правознавців на дану проблему часом займають полярні позиції: від заперечення нежитлових (житлових) приміщень в якості нерухомих об'єктів цивільних прав до визнання безперечного права власника нерухомої речі (багатоквартирного будинку, іншої будівлі і т.д.) «розчленовувати» річ і вільно розпоряджатися її «частинами». Слід зауважити, що і раніше робилися спроби дослідження даної ситуації. Ще К.П. Побєдоносцев підкреслював, що «якщо допустити розподіл будинку між кількома власниками по кімнатах, то право власності кожного буде неповне ...» [35, с. 135].
Грунтуючись на положеннях чинного російського законодавства, ряд сучасних авторів відносять нежитлові приміщення до числа об'єктів цивільних прав в силу закону. Так, О.Ю. Скворцов, виділяючи їх як самостійних об'єктів цивільних прав, підкреслює їх похідний, рукотворний характер. При цьому серед похідних об'єктів автор також виділяє будівлі та споруди [37, с. 18]. І. Ісрафілов, погоджуючись із зазначеною позицією, звертає увагу на те, що нежиле приміщення може означати як будівля в цілому, так і його частину [27, с. 114].
Однак існують прихильники і протилежної думки. Так, на думку Є.А. Суханова, визнання приміщень, як житлових, так і нежитлових, в якості самостійних об'єктів цивільних прав веде до юридичного зникнення будівлі (споруди, будинки), в якому розглядається приміщення розташоване. При цьому будинок як об'єкт права власності перестає існувати з моменту виникнення як об'єкти цивільних прав окремих приміщень і загального майна будинку [38, с. 20 - 21].
Крім того, в даний час російське законодавство не вирішує таке важливе питання, як правомочності орендаря нежитлового приміщення в будівлі по відношенню до так званих допоміжних приміщень та обладнання. Відсутність же даного регулювання призводить до суперечок, оскільки користуватися нежилим приміщенням ізольовано практично неможливо. На практиці це ускладнюється тим, що арбітражні суди відмовляються застосовувати норми про спільну власність власників квартир (ст. 290 ГК РФ) щодо нежитлових приміщень. Так, Президія Вищого Арбітражного Суду у своїй Постанові від 10 вересня 2002 р. № 3673/02 вказав, що, оскільки в даний час відсутній закон, який передбачає виникнення спільної власності на об'єкт нерухомості у разі придбання нежитлового приміщення в об'єкті нерухомості, що не є житловим будинком , не можна застосовувати за аналогією закон, не регулює спірні правовідносини [13].
З ситуації, що склалася представляється можливим виходом введення спеціального речового права на приміщення, яке б передбачало можливість його продажу, а рівним чином використання всіх допоміжних приміщень і обладнання. Іншим варіантом може бути введення фікції спільної власності на будинок без переважного права купівлі. Таких же поглядів дотримується і К.І. Скловський, який вважає, що застосування даної конструкції в чистому вигляді (із збереженням права переважної купівлі частки іншими учасниками спільної власності) суперечило б економічним потребам та практиці ділового обороту [32].
Стосовно оренди нежитлових приміщень прогалини в законодавстві, пов'язані з визначенням самого нежитлового приміщення як об'єкта цивільних прав, також є причиною різного роду тлумачення діючих норм, що регулюють орендні відносини.
Так, на думку В.В. Витрянского, «щодо оренди нежитлових приміщень будь-які спеціальні правила в Кодексі відсутні, тому на зазначені правовідносини загальні правила про договір оренди поширені в повному обсязі» [28, с. 74]. Такої ж думки дотримується і Є.Є. Дорогавцева, яка вважає, що, якщо визнати нежитлове приміщення самостійним об'єктом нерухомості, слід застосовувати для регулювання відносин за його оренду не норми параграфа четвертого глави 34 ЦК України, а загальні правила про оренду [24, с. 106].
Деякі вчені вважають, що нежитлові приміщення взагалі не можуть розглядатися в якості самостійних об'єктів орендних відносин, так як вони об'єднані під загальним значенням «будівля», і до них слід застосовувати норми, що регулюють оренду будівель і споруд [27, с. 119].
Згідно інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» [9] нежитлове приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язано , і, враховуючи, що у Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК РФ. Даним листом ВАС закріпив у практиці застосування при розгляді арбітражними судами спорів, пов'язаних з орендою нежилих приміщень, норм, встановлених щодо будівель і споруд. Однак слід відзначити, що позиція ВАС не підкріплена змістом норм цивільного законодавства [25, с. 16].
Все вищевикладене вказує на гостру необхідність вдосконалення чинного російського законодавства, що регулює оборот нерухомого майна, зокрема, оренду будинків і споруд.
Що стосується самого нежитлового приміщення, то в його визначенні повинна бути відображена конструктивна (технічна) зв'язок приміщення з будовою і його відособленість, можливість самостійного використання. Наприклад, нежиле приміщення - це ізольоване неподільне приміщення, яке є нерухомим майном і призначено для використання в цілях, не пов'язаних з проживанням у цьому приміщенні.
Грунтуючись на аналізі чинного законодавства, а також до практиці, пропонується замість § 4 «Оренда будинків та споруд» гл. 34 ЦК РФ включити до Кодексу параграф «Оренда об'єктів нежитлового фонду», виділивши в його складі особливості регулювання оренди будівель і споруд та оренди нежитлових приміщень, вказавши, що до оренди нежитлових приміщень застосовуються правила про оренду будівель, за винятком правил про права на земельну ділянку .
Втілення висловлених пропозицій у конкретні норми цивільного законодавства дозволило б зняти протиріччя, що існують у правовому режимі нежитлових приміщень в даний час.
З визначення договору оренди, даного в абз.1 ст. 606 ГК РФ, випливає, що за договором оренди нежитлового приміщення орендодавець зобов'язується надати орендарю нежитлове приміщення за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Можна помітити, що аналогічну формулювання містить ст. 650 ГК РФ, що визначає договір оренди будівлі або споруди. У той же час законодавець визначає договір оренди підприємства і договір найму житлового приміщення дещо іншим чином.
Традиційно правомочність володіння визначається в юридичній літературі як можливість реально мати річ, здійснювати господарське панування над нею. Стосовно оренди нерухомості правомочність орендаря щодо володіння означає, що він має право в будь-який час перебувати в приміщенні, що орендується, встановлювати режим проходу в нього, допускати чи не дозволяти окремим особам перебувати в приміщенні, що орендується, змінювати інтер'єр на свій розсуд і т.п. Одночасно орендар, володіючи правомочием користування, має право використовувати приміщення в цілях, передбачених договором оренди (для комерційних цілей, для іншої, некомерційною, діяльності). Таким чином, можна зробити висновок, що право користування найтіснішим чином пов'язане з правом володіння.
Як правило, ці два правомочності належать їх власникові разом. Проте можлива й оренда, при якій майно надається орендареві тільки в користування (наприклад, оренда складних ЕОМ, коли орендар отримує право користування обчислювальною технікою протягом певного часу, не володіючи нею).
Що стосується оренди будівель і споруд, то тут питання більш складне. На наш погляд, законодавець, вказавши, що за договором оренди можлива передача орендарю у тимчасове користування будівлі або споруди без наділення його правомочність володіння, допустив редакційну недбалість. Мабуть, було б доцільно виключити з п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «або в тимчасове користування». Якщо ж об'єктом оренди є нежитлове приміщення, розташоване в будівлі або споруді, то ситуація, при якій орендар має право тільки користуватися ним, але не володіти, допустима. Наприклад, власник будівлі (споруди) може надати орендарю у користування для складських потреб ізольоване приміщення в будинку (споруді) без права суборенди, встановивши при цьому певний порядок проходу орендаря в будівлю і орендоване приміщення. Нежиле приміщення може також передаватися тільки у тимчасове користування (без права володіння) організаціям, що здійснюють освітню діяльність, для проведення занять у певні години.
Таким чином, на відміну від оренди інших видів нерухомості - житлових приміщень, підприємств і будинків (споруд) - оренда будівлі (споруди) можлива у вигляді передачі нежитлового приміщення лише у тимчасове користування, без наділення орендаря правом тимчасового володіння ним.
У силу особливостей, властивих нежитловим приміщенням як об'єктах цивільно-правових угод, російський законодавець пред'являє спеціальні вимоги до форми договору їх оренди як різновиду нерухомого майна. Договір оренди будівлі або споруди укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 1 ст. 651 ЦК РФ). Вимоги до форми договору оренди нежитлового приміщення визначаються положеннями ст. 609 ЦК РФ. Згідно з п. 1 цієї статті письмова форма договору оренди нежитлового приміщення потрібно, тільки якщо договір укладається на термін більше одного року або якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа (незалежно від терміну). Однак практика йде по шляху укладання всіх договорів оренди нежилих приміщень у письмовій формі. Цього вимагає і «Інструкція про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна» Мін'юсту РФ, пп. 1 п. 13 якої поширює обов'язковість письмової форми договору оренди на всі види нерухомого майна.
З формально-юридичної точки зору ця вимога на перший погляд не цілком обгрунтовано, тому що не відповідає положенням ГК РФ, а саме - п. 1 ст. 609 ЦК РФ. Проте договір оренди нерухомості, в тому числі і будівель і споруд, підлягає державній реєстрації (п. 2 ст. 609 ЦК РФ), що неможливо, якщо він укладений в усній формі. Таким чином, п. 2 ст. 609 ЦК РФ у спосіб зобов'язує суб'єктів цивільного обороту укладати договір оренди нежитлового приміщення в письмовій формі. Крім того, з точки зору забезпечення прав та інтересів сторін договору оренди та з огляду на велику роль договорів оренди нежитлових приміщень в господарському житті країни, слід визнати доцільність обов'язковості письмової форми для договорів оренди нежитлового приміщення.
Договір оренди нерухомості, зокрема будівель і споруд, підлягає державній реєстрації, причому відповідно до абз.2 п. 1 ст. 26 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися будь-яка сторона договору оренди нерухомого майна. Якщо одна зі сторін ухиляється або перешкоджає реєстрації договору (наприклад, не надає необхідних документів), то інша сторона має право звернутися до суду з позовом про державну реєстрацію договору оренди.
Треба зауважити, що рішення ряду спірних питань реєстрації договору оренди будівель і споруд далеко не очевидно, а практика відрізняється різноманітністю. Як пише А.Г. Дорошкова, єдина практика тут не склалося, і «більш того, арбітражні суди, м'яко кажучи, намагалися при правовій оцінці договорів оренди нежитлових приміщень обходити це питання [25, с. 21]. У випадках, коли позиція учасників процесу грунтувалася на суперечці про дійсність договору оренди, не зареєстрованого в чинному порядку, то судова практика відрізняється різноманітністю точок зору ». Неоднозначність рішення проблем, пов'язаних з реєстрацією оренди будівель і споруд, на практиці обумовлена, на наш погляд, деякими прогалинами у законодавчому регулюванні. Так, ст. 609 ЦК РФ не містить винятків із правила обов'язкової реєстрації договору оренди нерухомості в залежності від терміну, на який він укладений. У той же час згідно з п. 2 ст. 651 ЦК РФ реєстрації підлягають тільки ті договори оренди будівлі або споруди, які укладені на строк не менше року. У зв'язку з цим на практиці виникло питання, чи підлягає державній реєстрації договір оренди нежитлового приміщення, укладеного на термін менше одного року. Оскільки щодо договору оренди будівель і споруди діють загальні норми про оренду, то, виходячи зі змісту п. 2 ст. 609 ЦК РФ, цей договір повинен реєструватися незалежно від терміну, на який він був укладений.
Стосовно оренди нежитлового приміщення норми ЦК РФ, що регулюють оренду будівель і споруд, застосовні, бути не можуть. Посилання ж ВАС РФ на п. 6 ст. 12 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» не цілком виправдана, тому що, по-перше, у цій нормі мова йде лише про структуру Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, а по- друге, той факт, що нежиле приміщення входить до складу будівлі і нероздільно з ним пов'язано, зовсім не скасовує того, що воно (нежитлове приміщення) юридично виступає в якості самостійного об'єкта нерухомості зі специфічним правовим режимом, відмінним від правового режиму інших об'єктів нерухомості.
Аналізуючи становище, що склалося в області державної реєстрації договору оренди нерухомості, А.В. Йорж приходить до висновку, що, по-перше, необхідно або уніфікувати правила про реєстрацію нерухомості, або поширити дію ст. 651 ЦК РФ на відносини, пов'язані з нежитловими приміщеннями, і, по-друге, в якості одного із способів усунення суперечності виключити ст. 651 ЦК РФ і встановити правило, згідно з яким договори оренди будівель і споруд повинні реєструватися незалежно від терміну.
На наш погляд, навряд чи доцільно відмовлятися від обмеження обов'язковості реєстрації договору оренди будівлі або споруди лише договорами, укладеними на строк не менше одного року. Необхідність реєстрації всіх без винятку договорів оренди будівель, приміщень негативно позначиться на звороті нерухомості. У той же час слід підтримати думку автора про необхідність уніфікувати норми закону, що регулюють питання державної реєстрації нерухомості.
Таким чином, з метою усунення можливостей різночитань закону за доцільне прямо вказати в ГК РФ на обов'язковість письмової форми договору оренди будь-якого виду нерухомості і одночасно встановити мінімальний термін для реєстрації оренди будівель і споруд, починаючи з якого відповідний договір підлягає державній реєстрації.
ВИСНОВОК
Проведене дослідження дозволило сформулювати та обгрунтувати наступні основні положення і висновки.
Договір оренди будівлі або іншої споруди є правовстановлюючим юридичним фактом, що тягне одночасно виникнення двох видів відносин: відносин з тимчасового володіння і користування будівлею або іншою спорудою і відносин щодо використання частини земельної ділянки, зайнятої об'єктом нерухомості та необхідної для його використання.
Кваліфікуючою ознакою договору оренди будівель і споруд є його предмет. Специфіка будівель (споруд) виявляється в тому, що, по-перше, будівлі і споруди, як і інші види нерухомості, характеризуються особливою цінністю і неповторністю, що вимагає їх індивідуалізації та обліку, і, по-друге, вони нерозривно пов'язані із землею. Під будівлею (спорудою) слід розуміти будь-який штучно зведений на земельній ділянці або під ним об'єкт, який нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою і переміщення якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо.
Нежитлові приміщення є самостійним об'єктом цивільних прав, відмінним від будівель. Ознаками нежитлового приміщення є:
а) опосередкований зв'язок із земельною ділянкою;
б) відсутність автономності розташування щодо інших аналогічних об'єктів (відносна відокремленість);
в) можливість зміни нежитлового приміщення шляхом переміщення елементів будівлі, що обмежують це приміщення.
Договір оренди будівлі (споруди) повинен укладатися в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
До числа істотних умов аналізованого договору закон відніс предмет і умова про розмір орендної плати.
З метою вдосконалення чинного законодавства, що регулює оренду будівель і споруд пропонується внести відповідні зміни в чинне цивільне законодавство.
По-перше, слід визнати, що нежитлові приміщення є об'єктами, що входять до складу будівель і споруд, тому оренда нежитлових приміщень повинна регулюватися тими ж нормами, що і оренда будівель і споруд, оскільки нежитлові приміщення мають ті ж характеризують ознаками, що і будівлі: штучність зведення, індивідуальність, самостійність з точки зору можливості використання за призначенням, висока вартість. У зв'язку з цим норми 4 гл. 34 ЦК РФ «Оренда будинків та споруд» слід поширити на відносини, пов'язані з орендою нежилих приміщень.
По-друге, об'єктом договору оренди будівель або споруд можуть бути тільки об'єкти нерухомості, міцно пов'язані із землею і введені в установленому порядку в експлуатацію. Об'єкти, незавершені будівництвом, що не є предметом діючого договору будівельного підряду, хоча і являють собою нерухомість, але предметом договору оренди будівель або споруд бути не можуть.
По-третє, угода сторін договору оренди будівлі та споруди про зміну такого договору, який підлягає державній реєстрації, має пройти державну реєстрацію лише в тому випадку, якщо подібним угодою змінюються зміст і умови обтяження, породжуваного договором оренди.
Для розірвання договору оренди будівель (споруд) у зв'язку з істотним порушенням його умов достатньо, якщо таке порушення тягне можливість настання збитків у майбутньому. Оскільки обов'язок щодо державної реєстрації договору оренди будівлі (споруди), укладеного на термін більше року, рівним чином поширюється як на орендодавця, так і на орендаря, необхідно встановити термін, протягом якого сторони зобов'язані звернутися із заявою про державну реєстрацію договору.
Для реалізації зазначених положень можна рекомендувати:
1) змінити назву § 4 гл.34 ДК РФ «Оренда будинків та споруд» на назву «Оренда об'єктів нежитлового фонду (будівель, споруд, нежитлових приміщень)».
Вказана зміна на законодавчому рівні поширить норми цього пункту на відносини, пов'язані з орендою нежилих приміщень;
2) викласти п. 1 ст. 650 ГК РФ в такій редакції:
«За договором оренди об'єктів нежитлового фонду орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю об'єкти нежитлового фонду (нежитлові приміщення, будівлі та інші споруди).
Об'єктом договору оренди нежитлового приміщення може бути тільки ізольоване приміщення, не призначене для загального користування ».
Тим самим, на законодавчому рівні буде врегульовано питання про об'єкт оренди будівлі (споруди), яким може бути виключно нежитлове приміщення, ізольоване від інших приміщень;
3) доповнити п. 1 ст. 452 ДК РФ абзацом такого змісту:
«Угоди про зміну істотних умов або розірвання договору, який підлягає державній реєстрації, підлягають державній реєстрації»;
4) викласти абз.2 п.1 ст.26 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» у наступній редакції:
«Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна протягом місяця з дня укладення договору».
Таким чином, зазначені пропозиції дозволять вирішити наявні в судовій практиці за договорами оренди будівель і споруд проблеми, пов'язані з існуючими прогалинами в цивільному законодавстві, неточністю формулювань і визначень, суперечностями між нормами права, що регулюють порядок укладення та виконання зазначеного договору.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ ТА ЛІТЕРАТУРИ
Нормативні правові акти
Конституція Російської Федерації: з гімном Росії: прийнята всенародним голосуванням 12 грудня 1993 року: з урахуванням Законів про зміну терміну повноважень Президента РФ і Державної Думи і про контрольні повноваження Державної думи відносно уряду РФ. - М.: Проспект, 2010. - 30, [4] с.
Цивільний кодекс Російської Федерації: [частини перша, друга, третя і четверта: офіційний текст: текст Кодексу наводиться за станом на 15 лютого 2010 р.]. - М.: Омега-Л, 2010. - 474 с.
Земельний кодекс Російської Федерації: [офіційний текст: текст Кодексу наводиться за станом на 1 березня 2010 р.]. - М.: Омега-Л, 2010. - 74 с.
Федеральний закон від 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. від 01.12.2007) «Про державні та унітарних підприємствах» / / СЗ РФ. - 2002. - № 48. - Ст. 4746.
Федеральний закон від 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. від 17.12.2009) «Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації» / / СЗ РФ. - 2002. - № 26. - Ст. 2519.
Федеральний закон від 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. від 30.12.2008) «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Федеральний закон від 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. від 03.06.2009) «Про акціонерні товариства» / / СЗ РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 1.
Матеріали судової практики
Постанова Пленумів ЗС РФ і ВАС РФ від 01.07.96 № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9.
Інформаційний лист ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7.
Постанова Федерального Арбітражного суду Московського округу від 04.03.2002 у справі № КГ-А40/915-02 / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3.
Постанова ФАС Північно-Західного округу від 23.10.2008 по справі № А56-701/2008 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 10.
Постанова ФАС Уральського округу від 10.11.2008 № Ф09-8198/08-С6 у справі № А76-129/2008 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 11.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду Російської Федерації від 10.09.02 № 3673/02 / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 12.
Наукова та навчальна література
Оренда будинків і споруд / Под ред. В. Мєшалкіна / / Економіко-правовий бюлетень. - 2005. - № 10. - С. 25 - 26.
Бєлобородова А.В. Огляд судової практики «Істотні умови договору оренди: практичне значення» / / Арбітражне правосуддя в Росії. - 2007. - № 6. - С. 10 - 17.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М.: Статут, 2004. - 804 с.
Булеков М. Договір оренди будівель і споруд / / Фін. Росія. - 1997. - № 18. - С. 15.
Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. - М.: Статут, 1999. - 348 с.
Витрянский В.В. Істотні умови договору / / Господарство право. - 1998. - № 7. - С. 3 - 12.
Цивільний кодекс. Частина 2. Текст, коментар / За ред. Козир О.М. Маковського А.Я., Хохлова С.А. - М.: Проспект, 2006. - 735 с.
Цивільне право Росії. Зобов'язальне право: Курс лекцій. / Под ред. О. Н. Садикова. - М.: МАУП, 2004. - 845 с.
Цивільне право Росії. Частина друга: Курс лекцій / За ред. М.І. Брагінського, Н.І. Клейна. - М.: БЕК, 2007. - 570 с.
Груздєв В. Склад і істота договірних зобов'язань сторін / / Господарство право. - 1999. - № 7. - С. 89 - 94.
Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як об'єкти оренди нерухомості (проблематика співвідношення та розмежування понять) / / Держава і право. - 2002. - № 7. - С. 105 - 107.
Дорошкова А.Г. Договір оренди будівлі, споруди та нежитлового приміщення: Автореф. дис. на здобуття наукового ступеня к.ю.н.: 12.00.03. - Рязань, 2002. - 35 с.
Іоффе О. С. Зобов'язальне право / О. С. Іоффе. - М.: Юридична література, 1975. - 880 с.
Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113 - 119.
Коментар до частині другій Цивільного кодексу Російської Федерації для підприємців / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: Світоч, 2006. - 427 с.
Красавчиков О. А., Петрищева Г. І., Шешенін Є. Д. Договір майнового найму в радянському цивільному праві: Навчальний посібник / О. А. Красавчиков, Г. І. Петрищева, Є. Д. Шешенін; Свердловський юридичний інститут. Каф. цивільного права. - Свердловськ, УрГУ, 1963. - 71 с.
Краснопьорова О.А. Особливості окремих видів оренди: Цикл матеріалів з чотирьох статей / / Громадянин і право. - 2006. - № 7. - С. 13 - 21.
Марченко М.М. Джерела права. - М.: Закон і право, 2005. - 362 с.
Деякі проблеми права на нежитлове приміщення / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 8. - С. 17 - 25.
Ожегов С.І., Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. - М.: Азбуковнику, 1997. - 1092 с.
Пахман С. В. Звичайне цивільне право в Росії: Юридичні нариси. Том 1: Власність, зобов'язання та кошти судового охорони. - СПб., 1877. - 447 с.
Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Перша частина: Вотчинні права. - М., 2002. - 374 с.
Садиков О.Н. Коментар до частини другої ЦК РФ. - М.: Фонд «Правова культура», 2008. - 642 с.
Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті: Навчально-практичний посібник. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 56 с.
Суханов Є.А. Деякі проблеми цивільного права / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 2007. - № 7. - С. 20 - 21.
Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 90 - 94.
Харитонова Ю. Особливості оренди нежитлового приміщення / / Арбітражний і цивільний процес. - 2006. - № 11. - С. 33 - 40.
Чижова А.С. Договір оренди нежитлового приміщення: що мають знати орендар і орендодавець / / Главбух. - 2001. - № 3. - С. 11 - 18.