ЗМІСТ
ВСТУП ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ............ 3
1. ПОНЯТТЯ І ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ... ... ... ... ... ... ...... 5
1.1. Поняття договору оренди ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 5
1.2. Елементи договору оренди ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
2. ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... .. 11
2.1. Обов'язки орендодавця ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... 11
2.2. Обов'язки орендаря ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... 16
3. ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
ВИСНОВОК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... .. 25
ГЛОСАРІЙ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... 26
СПИСОК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... 28
ДОДАТОК
ВСТУП
Договір оренди є класичним, традиційним для всіх правових систем. Він був закріплений у всіх загальносоюзних та російських кодифікованих джерелах цивільного права. Згідно зі ст. 2, 3 Вступного закону з 1 березня 1996 р. втратили силу положення, що регулюють орендні відносини відповідно до ЦК РРФСР, перестали застосовуватися відповідні положення Основ цивільного законодавства, а також Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23.11.89 № 810-1.
Договір оренди входить до групи договорів, що регулюють відносини з передачі майна у тимчасове користування. На відміну від договорів про передачу майна у власність договір оренди не тягне зміни титулу власника, а, отже, в економічному сенсі він оформляє такі відносини товарообміну, при яких товаром є не річ, а право користування нею. Майно за даним договором може передаватися орендарю тільки у користування або у користування та у володіння одночасно. У першому випадку орендар не набуває титулу власника орендованого майна, а в другому він стає його титульним (законним) власником з усіма правовими наслідками. Ці наслідки зумовлюються речове-правовими якостями категорії володіння, що дозволяють поширити на зобов'язальні за своєю юридичною природою орендні відносини власницької захист в силу положень ст. 305 ЦК.
Передача майна тільки в користування можлива в тому випадку, якщо користування здійснюється у таких умовах, які дозволяють орендодавцю зберігати постійний контроль за орендованим майном; наприклад, користування рухомим майном здійснюється в його помешканні.
Законодавче визначення договору дозволяє використовувати будь-який з двох запропонованих законодавцем термінів - «оренда» або «майновий найм», виходячи з традиційної для російського законодавства їх синонімічності. У той же час необхідно мати на увазі, що термін «наймання» використовується для позначення іншого виду договорів з передачі майна у користування, наприклад договору найму житлового приміщення, які не входять до групи орендних договорів. Таким чином, термін «наймання» має вузьке значення, коли застосовується як синонім договору оренди, і широке - коли позначає інші види договорів з передачі майна у користування. У чинність цього загальні положення про оренду не поширюються на такі інші види договорів.
У той же час загальні норми про оренду, що містяться в § 1 гл. 34, застосовуються до регулювання всіх видів оренди, оскільки інше не передбачено спеціальними нормами, що містяться в § 2-6 гол. 34 ЦК.
Оренда майна передбачає його використання (експлуатацію) з урахуванням його споживчих якостей, як в підприємницьких, так і в не пов'язаних з підприємницькою діяльністю цілях. При цьому найбільш цінною якістю майна є його спроможність до збільшення - природного (у формі плодів), штучного (продукція), фінансовому (гроші).
1. ПОНЯТТЯ І ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
1.1. Поняття договору оренди
За договором оренди одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендарю) майно за тату у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ЦК).
Договір оренди є консенсуальним, взаємним і оплатним. Це один з класичних видів договорів, чия історія нараховує багато тисячоліть, протягом яких вони в основних своїх рисах не змінилися [[1]].
Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або не має можливості придбати його у власність. Орендодавець ж має на меті отримання прибутку з передачі майна у тимчасове користування іншій особі. Остання ознака дозволяє відрізняти договір оренди від інших зобов'язань з передачі майна у користування, зокрема, від договору безоплатного користування майном (договору позики).
Цілі забезпечити передачу майна у тимчасове користування служать багато права, закріплені цивільним законодавством, причому як речові, так і зобов'язальні.
Орендареві належить право користування орендованим майном. Це основне право орендаря, що випливає з договору оренди. Відповідно договір оренди - один з різновидів договорів з передачі майна у користування.
Під користуванням розуміється вилучення з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, в тому числі придбання плодів і доходів. За загальним правилом, плоди, продукція та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору, надходять у власність орендаря (ч. 2 ст. 606 ЦК). Втім, законом, іншим правовим актом або договором може бути встановлено і інше правило (ст. 136 ЦК), а саме, що плоди, продукція та доходи переходять у власність орендодавця або третьої особи.
Право користування орендованим майном може включати в якості свого компонента і право викупу цього майна (ст. 624 ЦК). У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Такий договір оренди включає деякі елементи купівлі-продажу, однак не відноситься до змішаних. На відміну від купівлі-продажу при оренді з викупом право власності на орендоване майно не може перейти до орендаря у момент укладання договору.
Право користування орендаря користується речове-правовим захистом і в цій площині прирівняне до права власності та іншим речовим прав (ст. 305 ЦК). Однак такий захист вона отримує лише тоді, коли орендар поряд із правом користування наділений і правом володіння річчю (ч. 1 ст. 606 ЦК). Такий орендар захищається і від домагань орендодавця як власника орендованого майна. Якщо ж мова йде про «голого» право користування (без володіння), то речове-правовим захистом воно не користується.
Праву користування орендаря властива проходження за річчю. Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (п. 1 ст. 617 ЦК), тобто договір оренди при зміні орендодавця зберігає силу. Правда, право користування орендованим майном при зміні орендаря зберігається далеко не завжди (див. п. 2 ст. 617 ЦК), але це не позбавляє дане право властивості проходження.
Надання орендарям речове-правового захисту та визнання за правом користування орендованим майном властивості проходження дає відомі підстави віднести це право чи його окремі різновиду до числа речових. Але в будь-якому випадку до числа речових не може бути віднесено право користування орендованим майном, не супроводжується володінням ним, оскільки таке право не користується речове-правовий (абсолютної) захистом, необхідної з точки зору п. 4 ст. 216 ЦК.
1.2. Елементи договору оренди
До елементів договору оренди відносяться сторони, предмет, форма і зміст.
Сторони договору - орендодавець і орендар. За загальним правилом, і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи, а серед останніх - комерційні та некомерційні організації, а також держава, національно-державні, адміністративно-територіальні та муніципальні освіти. Тільки в деяких видах договору оренди в ролі орендодавця або орендаря повинні виступати спеціальні суб'єкти.
Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК).
Здача майна в оренду - один із способів здійснення належить орендодавцеві правд власності, а саме, що входить до його складу правомочності розпорядження майном. Що ж стосується власників інших речових прав, то будь-яка особа, яка не є власником відповідного майна, повинно мати повноваження на здачу цього майна в оренду. Причому такі розпорядчі повноваження повинні бути засновані на законі або спеціальному волевиявленні власника. Зокрема, в ролі орендодавців від імені РФ зазвичай виступають комітети з управління державним майном. Їх повноваження грунтуються на законі. Якщо ж повноваження з закону не випливає, орендодавець повинен мати спеціальне уповноваження власника здавати чуже майно в оренду від свого імені. Зокрема, таке повноваження може випливати з договору комісії [[2]].
Орендар - це особа, зацікавлена в отриманні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон, за загальним правилом, не пред'являє.
Предмет договору - будь-яка тілесна неспоживна річ, оскільки вона не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання. Зокрема, в якості предмета договору оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти (наприклад, ділянки лісу чи водні об'єкти), будівлі, споруди та інші види нерухомого майна, підприємства та інші майнові комплекси, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме майно .
Законом можуть бути встановлені види майна, здача в оренду якого не допускається або обмежується. Оскільки здача в оренду - також елемент обороту, вилучені з обігу речі здаватися в оренду не можуть, а обмежені в обороті - здаються за умови дотримання встановлених обмежень. Наприклад, здача і отримання в оренду зброї можливі тільки для тих орендодавців і орендарів, які мають відповідні дозволи. Але обмеження можуть встановлюватися і у відношенні речей, вільних в обороті, в залежності, наприклад, від їх приналежності певним власникам. Істотні обмеження встановлені щодо майна, що перебуває у державній власності. Всі ж інші речі можуть здаватися в оренду вільно.
У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (п. 3 ст. 607 ЦК). Отже, предметом договору оренди може бути тільки індивідуально-визначена річ. Цей висновок випливає також з п. 3 ст. 611 ЦК. Річ, передана в оренду, має бути юридично незамінною, бо по закінченні договору поверненню підлягає та ж річ. Речі, які визначаються родовими ознаками, не можуть бути предметом договору оренди, оскільки належать до юридично замінимим.
Форма договору оренди врегульована у ст. 609 ЦК. Крім загальних вимог до форми будь-якого договору, законом для договору оренди встановлені і спеціальні вимоги. Договір оренди на термін більше року, а також, якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну повинен бути укладений в простій письмовій формі (п. 1 ст. 609 ЦК). Договір на термін більше року незалежно від його суми здатний досить серйозно ущемити майнові інтереси сторін, тому його зміст має бути формалізована. Що ж стосується письмової форми договорів оренди, укладених з участю юридичних осіб, то правило п. 1 ст. 609 ЦК є лише конкретизація загального правила, закріпленого п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК, яке в подібному повторенні зовсім не потребувало.
Зміст договору оренди утворюють права і обов'язки, які викладені настільки докладно, що вимагають окремого розгляду (див. § 2 цієї глави).
Істотною умовою договору оренди можна вважати, мабуть, тільки його предмет. Відносно нього прямо сказано, що за відсутності в договорі даних, що дозволяють визначити майно, яке підлягає передачі в оренду, умова про предмет вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір - неукладеним (п 3 ст. 607 ЦК).
Ціна договору (орендна плата), як і термін, не відноситься до істотних умов. Якщо орендна плата договором не встановлено, застосовується звичайна орендна плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ЦК). Що ж стосується терміну, то договір оренди може бути укладений як на визначений (п. 1 ст. 610 ЦК), так і на невизначений термін (п. 2 тієї ж статті). Певний термін повинен бути встановлений у договорі способами, передбаченими ст. 190 ЦК. Якщо строк оренди в договорі не зазначено, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Законом або договором може бути встановлений і інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін (абз. 2 п. 2 ст. 610 ЦК) [[3]].
Відмова від договору оренди, укладеного на невизначений строк, є правом, а не обов'язком сторін. Якщо жодна із сторін не заявить про відмову від договору, останній може тривати як завгодно довго, навіть «вічно». Тому точніше вести мову про договір оренди, укладеному не на невизначений термін, а без зазначення строку, тобто під отменітельним умовою розірвання договору за ініціативою однієї зі сторін.
2. ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
2.1. Обов'язки орендодавця
Орендодавець на виконання укладеного договору зобов'язаний:
1) надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК). Стан майна, що підлягає передачі в оренду, має бути визначено договором оренди. Якщо цього не зроблено, стан майна визначається його призначенням, яке, у свою чергу, також може бути встановлено договором або випливати з цілей, заради яких це майно звичайно використовується. Незвичайні вимоги до стану майна, переданого в оренду, повинні бути особливо обумовлені. Але в будь-якому випадку майно має бути передано без недоліків, в тій чи іншій мірі перешкоджають його використання за призначенням.
Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості і т. п.), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи не передані, а без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення, або значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких речей або документів, або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК).
Обов'язок забезпечити належний стан майна діє протягом усього строку оренди, хоча річ і передається орендарю, як правило, незабаром після укладення договору.
Надання майна в належному стані означає, що воно передається вільним від недоліків, тобто від таких його властивостей, які погіршують його якість або, що одне і те ж, представляють собою будь-які відступи від того стану майна, яке потрібно у відповідності з договором оренди [[4]].
Орендодавець відповідає за будь-які недоліки зданого в оренду майна, незалежно від того, перешкоджають вони використанню майна повністю або тільки частково. У принципі, відповідальність може настати за самий незначний недолік. Відповідальність не настає лише за ті недоліки, які:
а) обумовлені орендодавцем вже при укладенні договору оренди (природно, в тій формі, в яку повинен бути наділений договір);
б) заздалегідь відомі орендарю (який, наприклад, раніше орендував те саме майно або знав про недоліки із засобів масової інформації);
в) повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (явні недоліки).
Орендодавець відповідає тільки за ті недоліки, які були в орендованому майні до укладення договору оренди, а не виникли пізніше.
Поширення початку ризику на відповідальність за недоліки переданого в оренду майна можна пояснити тим, що орендодавець, як правило, є власником відповідного майна і несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження (ст. 211 ЦК), у тому числі і ризик наявності в ньому тих чи інших недоліків. ВСТУП ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ............ 3
1. ПОНЯТТЯ І ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ... ... ... ... ... ... ...... 5
1.1. Поняття договору оренди ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 5
1.2. Елементи договору оренди ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
2. ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... .. 11
2.1. Обов'язки орендодавця ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... 11
2.2. Обов'язки орендаря ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... 16
3. ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
ВИСНОВОК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... .. 25
ГЛОСАРІЙ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... 26
СПИСОК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... 28
ДОДАТОК
ВСТУП
Договір оренди є класичним, традиційним для всіх правових систем. Він був закріплений у всіх загальносоюзних та російських кодифікованих джерелах цивільного права. Згідно зі ст. 2, 3 Вступного закону з 1 березня 1996 р. втратили силу положення, що регулюють орендні відносини відповідно до ЦК РРФСР, перестали застосовуватися відповідні положення Основ цивільного законодавства, а також Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23.11.89 № 810-1.
Договір оренди входить до групи договорів, що регулюють відносини з передачі майна у тимчасове користування. На відміну від договорів про передачу майна у власність договір оренди не тягне зміни титулу власника, а, отже, в економічному сенсі він оформляє такі відносини товарообміну, при яких товаром є не річ, а право користування нею. Майно за даним договором може передаватися орендарю тільки у користування або у користування та у володіння одночасно. У першому випадку орендар не набуває титулу власника орендованого майна, а в другому він стає його титульним (законним) власником з усіма правовими наслідками. Ці наслідки зумовлюються речове-правовими якостями категорії володіння, що дозволяють поширити на зобов'язальні за своєю юридичною природою орендні відносини власницької захист в силу положень ст. 305 ЦК.
Передача майна тільки в користування можлива в тому випадку, якщо користування здійснюється у таких умовах, які дозволяють орендодавцю зберігати постійний контроль за орендованим майном; наприклад, користування рухомим майном здійснюється в його помешканні.
Законодавче визначення договору дозволяє використовувати будь-який з двох запропонованих законодавцем термінів - «оренда» або «майновий найм», виходячи з традиційної для російського законодавства їх синонімічності. У той же час необхідно мати на увазі, що термін «наймання» використовується для позначення іншого виду договорів з передачі майна у користування, наприклад договору найму житлового приміщення, які не входять до групи орендних договорів. Таким чином, термін «наймання» має вузьке значення, коли застосовується як синонім договору оренди, і широке - коли позначає інші види договорів з передачі майна у користування. У чинність цього загальні положення про оренду не поширюються на такі інші види договорів.
У той же час загальні норми про оренду, що містяться в § 1 гл. 34, застосовуються до регулювання всіх видів оренди, оскільки інше не передбачено спеціальними нормами, що містяться в § 2-6 гол. 34 ЦК.
Оренда майна передбачає його використання (експлуатацію) з урахуванням його споживчих якостей, як в підприємницьких, так і в не пов'язаних з підприємницькою діяльністю цілях. При цьому найбільш цінною якістю майна є його спроможність до збільшення - природного (у формі плодів), штучного (продукція), фінансовому (гроші).
1. ПОНЯТТЯ І ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
1.1. Поняття договору оренди
За договором оренди одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендарю) майно за тату у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ЦК).
Договір оренди є консенсуальним, взаємним і оплатним. Це один з класичних видів договорів, чия історія нараховує багато тисячоліть, протягом яких вони в основних своїх рисах не змінилися [[1]].
Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або не має можливості придбати його у власність. Орендодавець ж має на меті отримання прибутку з передачі майна у тимчасове користування іншій особі. Остання ознака дозволяє відрізняти договір оренди від інших зобов'язань з передачі майна у користування, зокрема, від договору безоплатного користування майном (договору позики).
Цілі забезпечити передачу майна у тимчасове користування служать багато права, закріплені цивільним законодавством, причому як речові, так і зобов'язальні.
Орендареві належить право користування орендованим майном. Це основне право орендаря, що випливає з договору оренди. Відповідно договір оренди - один з різновидів договорів з передачі майна у користування.
Під користуванням розуміється вилучення з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, в тому числі придбання плодів і доходів. За загальним правилом, плоди, продукція та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору, надходять у власність орендаря (ч. 2 ст. 606 ЦК). Втім, законом, іншим правовим актом або договором може бути встановлено і інше правило (ст. 136 ЦК), а саме, що плоди, продукція та доходи переходять у власність орендодавця або третьої особи.
Право користування орендованим майном може включати в якості свого компонента і право викупу цього майна (ст. 624 ЦК). У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Такий договір оренди включає деякі елементи купівлі-продажу, однак не відноситься до змішаних. На відміну від купівлі-продажу при оренді з викупом право власності на орендоване майно не може перейти до орендаря у момент укладання договору.
Право користування орендаря користується речове-правовим захистом і в цій площині прирівняне до права власності та іншим речовим прав (ст. 305 ЦК). Однак такий захист вона отримує лише тоді, коли орендар поряд із правом користування наділений і правом володіння річчю (ч. 1 ст. 606 ЦК). Такий орендар захищається і від домагань орендодавця як власника орендованого майна. Якщо ж мова йде про «голого» право користування (без володіння), то речове-правовим захистом воно не користується.
Праву користування орендаря властива проходження за річчю. Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (п. 1 ст. 617 ЦК), тобто договір оренди при зміні орендодавця зберігає силу. Правда, право користування орендованим майном при зміні орендаря зберігається далеко не завжди (див. п. 2 ст. 617 ЦК), але це не позбавляє дане право властивості проходження.
Надання орендарям речове-правового захисту та визнання за правом користування орендованим майном властивості проходження дає відомі підстави віднести це право чи його окремі різновиду до числа речових. Але в будь-якому випадку до числа речових не може бути віднесено право користування орендованим майном, не супроводжується володінням ним, оскільки таке право не користується речове-правовий (абсолютної) захистом, необхідної з точки зору п. 4 ст. 216 ЦК.
1.2. Елементи договору оренди
До елементів договору оренди відносяться сторони, предмет, форма і зміст.
Сторони договору - орендодавець і орендар. За загальним правилом, і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи, а серед останніх - комерційні та некомерційні організації, а також держава, національно-державні, адміністративно-територіальні та муніципальні освіти. Тільки в деяких видах договору оренди в ролі орендодавця або орендаря повинні виступати спеціальні суб'єкти.
Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК).
Здача майна в оренду - один із способів здійснення належить орендодавцеві правд власності, а саме, що входить до його складу правомочності розпорядження майном. Що ж стосується власників інших речових прав, то будь-яка особа, яка не є власником відповідного майна, повинно мати повноваження на здачу цього майна в оренду. Причому такі розпорядчі повноваження повинні бути засновані на законі або спеціальному волевиявленні власника. Зокрема, в ролі орендодавців від імені РФ зазвичай виступають комітети з управління державним майном. Їх повноваження грунтуються на законі. Якщо ж повноваження з закону не випливає, орендодавець повинен мати спеціальне уповноваження власника здавати чуже майно в оренду від свого імені. Зокрема, таке повноваження може випливати з договору комісії [[2]].
Орендар - це особа, зацікавлена в отриманні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон, за загальним правилом, не пред'являє.
Предмет договору - будь-яка тілесна неспоживна річ, оскільки вона не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання. Зокрема, в якості предмета договору оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти (наприклад, ділянки лісу чи водні об'єкти), будівлі, споруди та інші види нерухомого майна, підприємства та інші майнові комплекси, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме майно .
Законом можуть бути встановлені види майна, здача в оренду якого не допускається або обмежується. Оскільки здача в оренду - також елемент обороту, вилучені з обігу речі здаватися в оренду не можуть, а обмежені в обороті - здаються за умови дотримання встановлених обмежень. Наприклад, здача і отримання в оренду зброї можливі тільки для тих орендодавців і орендарів, які мають відповідні дозволи. Але обмеження можуть встановлюватися і у відношенні речей, вільних в обороті, в залежності, наприклад, від їх приналежності певним власникам. Істотні обмеження встановлені щодо майна, що перебуває у державній власності. Всі ж інші речі можуть здаватися в оренду вільно.
У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (п. 3 ст. 607 ЦК). Отже, предметом договору оренди може бути тільки індивідуально-визначена річ. Цей висновок випливає також з п. 3 ст. 611 ЦК. Річ, передана в оренду, має бути юридично незамінною, бо по закінченні договору поверненню підлягає та ж річ. Речі, які визначаються родовими ознаками, не можуть бути предметом договору оренди, оскільки належать до юридично замінимим.
Форма договору оренди врегульована у ст. 609 ЦК. Крім загальних вимог до форми будь-якого договору, законом для договору оренди встановлені і спеціальні вимоги. Договір оренди на термін більше року, а також, якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну повинен бути укладений в простій письмовій формі (п. 1 ст. 609 ЦК). Договір на термін більше року незалежно від його суми здатний досить серйозно ущемити майнові інтереси сторін, тому його зміст має бути формалізована. Що ж стосується письмової форми договорів оренди, укладених з участю юридичних осіб, то правило п. 1 ст. 609 ЦК є лише конкретизація загального правила, закріпленого п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК, яке в подібному повторенні зовсім не потребувало.
Зміст договору оренди утворюють права і обов'язки, які викладені настільки докладно, що вимагають окремого розгляду (див. § 2 цієї глави).
Істотною умовою договору оренди можна вважати, мабуть, тільки його предмет. Відносно нього прямо сказано, що за відсутності в договорі даних, що дозволяють визначити майно, яке підлягає передачі в оренду, умова про предмет вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір - неукладеним (п 3 ст. 607 ЦК).
Ціна договору (орендна плата), як і термін, не відноситься до істотних умов. Якщо орендна плата договором не встановлено, застосовується звичайна орендна плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ЦК). Що ж стосується терміну, то договір оренди може бути укладений як на визначений (п. 1 ст. 610 ЦК), так і на невизначений термін (п. 2 тієї ж статті). Певний термін повинен бути встановлений у договорі способами, передбаченими ст. 190 ЦК. Якщо строк оренди в договорі не зазначено, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Законом або договором може бути встановлений і інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін (абз. 2 п. 2 ст. 610 ЦК) [[3]].
Відмова від договору оренди, укладеного на невизначений строк, є правом, а не обов'язком сторін. Якщо жодна із сторін не заявить про відмову від договору, останній може тривати як завгодно довго, навіть «вічно». Тому точніше вести мову про договір оренди, укладеному не на невизначений термін, а без зазначення строку, тобто під отменітельним умовою розірвання договору за ініціативою однієї зі сторін.
2. ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
2.1. Обов'язки орендодавця
Орендодавець на виконання укладеного договору зобов'язаний:
1) надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК). Стан майна, що підлягає передачі в оренду, має бути визначено договором оренди. Якщо цього не зроблено, стан майна визначається його призначенням, яке, у свою чергу, також може бути встановлено договором або випливати з цілей, заради яких це майно звичайно використовується. Незвичайні вимоги до стану майна, переданого в оренду, повинні бути особливо обумовлені. Але в будь-якому випадку майно має бути передано без недоліків, в тій чи іншій мірі перешкоджають його використання за призначенням.
Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості і т. п.), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи не передані, а без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення, або значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких речей або документів, або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК).
Обов'язок забезпечити належний стан майна діє протягом усього строку оренди, хоча річ і передається орендарю, як правило, незабаром після укладення договору.
Надання майна в належному стані означає, що воно передається вільним від недоліків, тобто від таких його властивостей, які погіршують його якість або, що одне і те ж, представляють собою будь-які відступи від того стану майна, яке потрібно у відповідності з договором оренди [[4]].
Орендодавець відповідає за будь-які недоліки зданого в оренду майна, незалежно від того, перешкоджають вони використанню майна повністю або тільки частково. У принципі, відповідальність може настати за самий незначний недолік. Відповідальність не настає лише за ті недоліки, які:
а) обумовлені орендодавцем вже при укладенні договору оренди (природно, в тій формі, в яку повинен бути наділений договір);
б) заздалегідь відомі орендарю (який, наприклад, раніше орендував те саме майно або знав про недоліки із засобів масової інформації);
в) повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (явні недоліки).
Орендодавець відповідає тільки за ті недоліки, які були в орендованому майні до укладення договору оренди, а не виникли пізніше.
При виявленні у майні недоліків, за які відповідає орендодавець, орендар має право за своїм вибором:
а) вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
б) безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця. У даному випадку повідомлення необхідно, щоб орендодавець дізнався про причини, за якими орендна плата сплачується йому не в повному розмірі;
в) вимагати дострокового розірвання договору.
Вибір орендарем однієї з наданих йому можливостей здійснюється абсолютно вільно і не пов'язаний з отриманням на те згоди орендодавця. Терміни відповідних вимог і повідомлень визначаються за правилами ст. 314 ЦК.
Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, може без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна. Якщо орендар вимагає дострокового розірвання договору, йому не можна запропонувати провести заміну орендованого майна. Реакція орендодавця на одне з вимог орендаря, передбачених п. 1 ст. 612 ЦК, повинна відповідати змісту цієї вимоги [[5]].
Якщо задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків із орендної плати не покриває завданих орендарю збитків, він має право зажадати відшкодування непокритої частини збитків. Таке відшкодування буде необхідним у переважній більшості випадків, коли проводиться заміна орендованого майна або усунення його недоліків, оскільки річ хоча б на короткий проміжок часу вибуває з користування орендаря. Вимога про відшкодування збитків також неминуче і при достроковому розірванні договору. Що ж до відшкодування вартості усунення недоліків за рахунок орендної плати або відповідного зменшення останньої, то відшкодування збитків можна вимагати лише тоді, коли величина орендної плати недостатня для покриття збитків;
2) попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно (сервітут, право застави тощо - ч. 2 ст. 613 ЦК). Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно (ч. 1 ст. 613 ЦК). Такі права зберігаються і після укладення договору оренди у вигляді обтяження. Причому часом вони можуть бути досить широкими за обсягом, наприклад, право господарського відання або право оперативного управління. Природно, у ряді випадків орендар, знай він про права третіх осіб, ніколи не уклав би договору оренди. Тому дотримання орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб необхідно для того, щоб забезпечити спокійне користування орендованим майном.
При невиконанні орендодавцем обов'язку повідомити оренда тора про права третіх осіб на орендоване майно орендар має право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків. Зменшення орендної плати повинно бути пропорційно тому, наскільки існування прав третіх осіб (їх обсяг) ущемляє право користування орендаря. Відшкодування ж збитків при розірванні договору оренди не залежить від виду та обсягу прав третьої особи на річ;
3) проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди (п. 1 ст. 616 ЦК).
Під капітальним ремонтом розуміється таке відновлення основних частин (конструктивних елементів) орендованого майна, без якого останнє не можна використовувати за призначенням.
Термін проведення капітального ремонту повинен бути встановлений договором. Якщо цей строк не встановлений або виникла нагальна необхідність в капітальному ремонті (наприклад, раптово обрушилися перекриття будівлі), він повинен бути проведений у розумний термін [[6]].
Ремонт повинен проводитися за рахунок орендодавця і його силами або силами залучених ним осіб. Відносини сторін на час капітального ремонту повинні бути врегульовані договором оренди. Останній, зокрема, може встановити обов'язок орендаря призупинити або обмежити користування орендованим майном під час капітального ремонту або його право вимагати від орендодавця надання на час ремонту аналогічного майна.
Порушення орендодавцем обов'язки з проведення капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
а) провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
б) вимагати відповідного зменшення орендної плати;
в) вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків.
Договором оренди будь-яке з цих прав може бути виключено або обмежено;
4) відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень, вироблених за згодою орендодавця і за рахунок орендаря, якщо інше
Обов'язки орендодавця надати майно в належному стані і попередити орендаря про права третіх осіб імперативні. Обов'язки ж з виробництва капітального ремонту і відшкодування орендарю вартості невіддільних поліпшень відносяться до числа диспозитивних.
2.2. Обов'язки орендаря
Відповідно до умов укладеного договору орендар зобов'язаний:
1) користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ГК). Орендар повинен використовувати майно сам. Якщо він допускає до користування третіх осіб без згоди орендодавця, він порушує іншу свою обов'язок, передбачений п. 2 ст. 615 ГК. Призначення майна повинно бути визначено договором. В іншому випадку майно має використовуватися за своїм прямим призначенням, за, що випливає з її суті;
2) своєчасно вносити плату за користування майном (п. 1 ст. 614 ЦК). Розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором. Встановлення цих характеристик орендної плати в законі, а тим більше в підзаконному акті, ЦК не передбачає. Тому якщо розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати встановлено будь-яким нормативним актом, договір оренди обов'язково повинен містити посилання на нього. В іншому випадку ці характеристики орендної плати вважаються не встановленими договором. І тоді застосовується правило, відповідно до якої розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати встановлюються такими ж, які зазвичай застосовувалися б при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. Іншими словами, мова йде про застосування середніх ринкових характеристик орендної плати. До тих пір поки судова практика не виведе «звичайні» порядок, умови та терміни сплати орендної плати, можна керуватися тими правилами, які встановлені для здачі в оренду державного майна (як найбільш поширеною на практиці).
Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди, допустимо, у вигляді частини прибутку орендаря від експлуатації отриманого в оренду майнового комплексу [[7]].
Якщо конкретна форма орендної плати договором не передбачена, орендна плата повинна бути визначена в твердій сумі, що сплачується одноразово або періодично - в залежності від терміну договору оренди.
Якщо інше не передбачено договором оренди, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (п. 3 ст. 614 ЦК). Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна.
Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися (п. 4 ст. 614 ЦК). Надання орендареві такого права пов'язано з тим, що орендодавець як власник майна, переданого в оренду, несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження. Погіршення випадковим причин стану майна, переданого в оренду, - ризик власника. Що ж стосується погіршення умов користування, які виступають як зовнішні по відношенню до предмета договору оренди обставини, то стосовно них слід вести мову вже про ризик випадкової неможливості виконання договору (погіршення умов такого виконання). Покладання на орендодавця ще й цього ризику цілком логічно, якщо пам'ятати про його головний обов'язок - надати майно в користування і забезпечити спокійне користування ним протягом усього терміну договору [[8]].
Зменшення розміру орендної плати можна вимагати не при всякому погіршенні умов користування або стану майна, а лише при істотній. Істотним має бути визнано таке погіршення, при якому орендар значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору оренди (п. 2 ст. 450 ГК);
3) при припиненні договору оренди повернути орендодавцю майно в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (ч. 1 ст. 622 ЦК).
Вимоги до стану майна, що повертається орендарем, такі ж, як і до передачі майна, орендодавцем відповідно до укладеного договору оренди (див. ст. 611 ЦК, яка в даному випадку може бути застосована по аналогії). Отже, призначення повертається орендованого майна має відповідати умовам договору оренди і призначенню такого майна.
Разом з майном орендодавцю повинні бути передані всі його приналежності та пов'язані документи, які раніше були отримані орендарем. Якщо без таких приладдя і документів використання майна неможливо або орендодавець значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при поверненні майна, обов'язок орендаря щодо повернення майна повинна вважатися невиконаною з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками (прострочення орендаря).
Стан повертається майна може встановлюватися договором. У договорі можуть бути передбачені спеціальні вимоги до такого повернення, наприклад, умова про те, що приміщення має бути повернуто тільки після проведення в ньому капітального ремонту. Якщо цього не зроблено, майно має бути повернуто в тому стані, в якому було отримано, з урахуванням нормального зносу. Під нормальним розуміється знос, який орендоване майно зазнало б при звичайному його використанні за призначенням, яке визначено договором, протягом терміну дії останнього [[9]].
Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Зручність даного правила полягає в тому, що орендодавцю при несвоєчасному поверненні орендованого майна не потрібно в переважній більшості випадків доводити розмір понесених ним збитків, що іноді дуже непросто. Достатньо лише вимагати внесення орендної плати за час прострочення. У випадку, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті понад неустойки (штрафна неустойка), якщо інше не передбачено договором;
4) підтримувати орендоване майно у справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (п. 2 ст. 616 ЦК).
Під поточним ремонтом розуміється усунення недоліків майна, не пов'язане із заміною основних (головних) складових частин (деталей, вузлів, конструкцій). Поточний ремонт на відміну від капітального, як правило, не збільшує вартість орендованого майна і не усуває його знос. У той же час непроведення поточного ремонту (як і капітального) робить неможливим або суттєво ускладнює використання майна за призначенням.
Від поточного ремонту слід відрізняти підтримка майна у справному стані, тобто таке його обслуговування, яке дозволяє використовувати майно будь-якої миті. Мова в даному випадку повинна йти про фізичний справності орендованого майна, яку можна підтримувати без припинення його використання за призначенням. Підтримання речі в справному стані обумовлено внутрішніми, властивими самої речі (технічними) причинами. Так, орендований автомобіль необхідно регулярно заправляти паливом;
5) без згоди орендодавця не здавати орендоване майно в суборенду, не передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), не передавати майно у безоплатне користування, а також не віддавати орендні права в заставу і не вносити їх як внесок до статутний капітал господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено ЦК, іншим законом або іншими правовими актами (п. 2 ст. 615 ГК).
Всі дії, які перераховані вище, по суті, направлені на передачу іншій особі не тільки прав, а й обов'язків орендаря. Передача ж обов'язків (або якийсь їх частини) вимагає обов'язкової згоди кредитора (п. 1 ст. 391 ЦК), в ролі якого виступає орендодавець. До того ж орендодавцю далеко небайдуже, кому майно або права на нього можуть бути передані.
Згода орендодавця може бути виражене різними способами - прямо в договорі оренди, в додатковій угоді до нього і навіть у формі односторонньої дії (наприклад, письмового дозволу). Орендодавець при дачі такої згоди може визначити обсяг підлягають передачі орендних прав і обов'язків.
У випадках, зазначених у п. 2 ст. 615 ГК, орендарю заборонено передавати іншій особі свої права повністю або частково. Повна передача прав має місце при перенайме. У подібній ситуації у відносини з орендодавцем вступає новий орендар, старий же повністю з них вибуває і тому перестає нести перед орендодавцем будь-яку відповідальність.
Часткова передача орендарем своїх прав має місце у всіх інших випадках, причому обсяг переданих прав різний. Найменший обсяг прав переходить до заставодержателя, який, по суті, набуває лише можливість розпорядитися орендними правами в разі невиконання забезпеченого заставою зобов'язання. Найбільший обсяг прав отримують господарські товариства (товариства) і виробничі кооперативи, яким орендні права передаються у вигляді внесків (пайових внесків), оскільки всі обов'язки, що випливають з договору оренди, зберігаються за вкладниками - орендарями. Суборенда ж (як і безоплатне користування) займає проміжне положення, оскільки до суборендарю переходять права орендаря, але в певній частині, при цьому суборендар несе перед орендарем ще й обов'язки. Однак у будь-якому випадку, крім перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар [[10]].
3. ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
Припинення договору оренди (у тому числі його дострокове розірвання) проводиться на підставах, передбаченими главами 26 і 29 ЦК, з урахуванням правил ст. 617, 619 і 620 ЦК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів).
Зміна власника орендованого майна не тягне за собою припинення договору оренди, навіть якщо його висновок був обумовлене особистими якостями орендаря (п. 1 ст. 617 ЦК). У разі смерті орендодавця - фізичної особи договір оренди не припиняється. Права і обов'язки орендодавця переходять до його спадкоємців.
У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше (п. 2 ст. 617 ЦК). Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. Здавалося б, наведена норма являє собою конкретизацію загального правила ст. 418 ЦК. Однак це не так. У ст. 418 ЦК не міститься жодних застережень про можливість її зміни законом або договором. Тим часом така можливість стосовно договору оренди громадянином нерухомого майна прямо закріплена. Це дозволяє орендодавцеві зовсім виключити випадки збереження такого договору оренди після смерті орендаря.
У випадку смерті орендаря рухомого майна зберігають силу загальні правила, встановлені ст. 418 ЦК, тобто договір оренди, зберігається, якщо тільки він не був нерозривно пов'язаний з особистістю орендаря.
Що ж стосується ліквідації юридичної особи - будь то орендодавець або орендар, договір оренди в цьому випадку беззастережно припиняється (ст. 419 ГК).
На вимогу орендодавця договір оренди може бути, достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями умов договору;
2) істотно погіршує орендоване майно. Під істотним погіршенням орендованого майна слід розуміти таку зміну його якості, яке тягне за собою істотне порушення умов договору в сенсі п. 2 ст. 450 ГК;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря. Невиконання орендарем його обов'язки проводити поточний ремонт або нести витрати по утриманню орендованого майна може бути підставою до дострокового розірвання договору тільки у разі, якщо в результаті подібного бездіяльності орендаря відбувається суттєве погіршення цього майна [[11]].
На вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна. Створення перешкод користуванню майном може трактуватися досить широко. До них можна віднести будь-які випадки незабезпечення спокійного користування орендованим майном, зокрема, непроведення орендодавцем поточного ремонту або невиконання їм обов'язку з утримання майна, якщо такі обов'язки покладені на нього договором;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору. Оскільки закон не вимагає, щоб ці недоліки були істотними, договір оренди, може бути, розірваний за наявності у орендованого майна будь-яких перешкоджають користуванню недоліків;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється в стані, непридатному для використання. Дострокове розірвання договору за цією підставою проводиться незалежно від того, винен у тому орендодавець чи ні.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу, як орендодавця, так і орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ГК. Одночасно сторони у договорі оренди можуть прямо виключити будь-яке з підстав його дострокового розірвання за ініціативою орендодавця або орендаря. Така можливість випливає з автономії їх волі при визначенні умов договору, а також з того, що дострокове розірвання договору є їх правом, а не обов'язком.
ВИСНОВОК
Припинення договору оренди у встановлений ним термін надає орендареві переважне право на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621 ГК). Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін. Якщо нові умови договору не влаштовують орендаря, він втрачає переважне право укласти договір на новий термін. Такий висновок випливає з застереження «за інших рівних умовах», яка використовується в абз. 1 ст. 621 ГК. Спонукати ж орендодавця укласти договір на колишніх або на будь-яких інших умовах орендар не має права.
Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення строку договору уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування збитків.
Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір оренди вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений строк (ст. 610 ЦК). Термін повідомлення орендаря про наявність у орендодавця заперечень до продовження договору повинен бути передбачений у договорі. В іншому випадку він встановлюється відповідно до ст. 314 ЦК.
ГЛОСАРІЙ
СПИСОК
Нормативні акти
1. Конституція Російської Федерації від 12.12.1993 / / Російська газета. № 237. 1993. 25 грудня.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (Частина друга) Від 26.01.1996. № 14-ФЗ / / Збори Законодавства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Наукова література
3. Абрамов В.А. Угоди. Договори. Зобов'язання. М., 2004.
4. Витрянский В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди, безоплатного користування, перевезення, транспортної експедиції М., 1996.
5. Голованов Н.М. Цивільно-правові договори: курс лекцій. СПб. 2002.
6. Цивільне право. Підручник. Частина II / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М., 1999.
7. Цивільне право. Том II. Напівтім I / Под ред. Е.А. Суханова. М. 2004.
8. Іоффе О.Г. Вибрані праці з цивільного права. М., 1995.
9. Кам'янецька М.С. Істотні порушення договору контрагентом як підставу його розірвання / / Законодавство. 2004. № 10.
10. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації. Частини другий / Под ред. Т.Є. Абова, О.Ю. Кабалкіна. М., 2004.
11. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації. Частині другій (постатейний) / Під ред. О.Н. Садикова. М., 1998.
12. Садиков О.Н. Цивільне право України - обов'язкове право. М., 1997.
13. Український С.А. Оренда, підприємництво, податки / / Законодавство. 2004. № 10.
У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше (п. 2 ст. 617 ЦК). Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. Здавалося б, наведена норма являє собою конкретизацію загального правила ст. 418 ЦК. Однак це не так. У ст. 418 ЦК не міститься жодних застережень про можливість її зміни законом або договором. Тим часом така можливість стосовно договору оренди громадянином нерухомого майна прямо закріплена. Це дозволяє орендодавцеві зовсім виключити випадки збереження такого договору оренди після смерті орендаря.
У випадку смерті орендаря рухомого майна зберігають силу загальні правила, встановлені ст. 418 ЦК, тобто договір оренди, зберігається, якщо тільки він не був нерозривно пов'язаний з особистістю орендаря.
Що ж стосується ліквідації юридичної особи - будь то орендодавець або орендар, договір оренди в цьому випадку беззастережно припиняється (ст. 419 ГК).
На вимогу орендодавця договір оренди може бути, достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями умов договору;
2) істотно погіршує орендоване майно. Під істотним погіршенням орендованого майна слід розуміти таку зміну його якості, яке тягне за собою істотне порушення умов договору в сенсі п. 2 ст. 450 ГК;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря. Невиконання орендарем його обов'язки проводити поточний ремонт або нести витрати по утриманню орендованого майна може бути підставою до дострокового розірвання договору тільки у разі, якщо в результаті подібного бездіяльності орендаря відбувається суттєве погіршення цього майна [[11]].
На вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна. Створення перешкод користуванню майном може трактуватися досить широко. До них можна віднести будь-які випадки незабезпечення спокійного користування орендованим майном, зокрема, непроведення орендодавцем поточного ремонту або невиконання їм обов'язку з утримання майна, якщо такі обов'язки покладені на нього договором;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору. Оскільки закон не вимагає, щоб ці недоліки були істотними, договір оренди, може бути, розірваний за наявності у орендованого майна будь-яких перешкоджають користуванню недоліків;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється в стані, непридатному для використання. Дострокове розірвання договору за цією підставою проводиться незалежно від того, винен у тому орендодавець чи ні.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу, як орендодавця, так і орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ГК. Одночасно сторони у договорі оренди можуть прямо виключити будь-яке з підстав його дострокового розірвання за ініціативою орендодавця або орендаря. Така можливість випливає з автономії їх волі при визначенні умов договору, а також з того, що дострокове розірвання договору є їх правом, а не обов'язком.
ВИСНОВОК
Припинення договору оренди у встановлений ним термін надає орендареві переважне право на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621 ГК). Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін. Якщо нові умови договору не влаштовують орендаря, він втрачає переважне право укласти договір на новий термін. Такий висновок випливає з застереження «за інших рівних умовах», яка використовується в абз. 1 ст. 621 ГК. Спонукати ж орендодавця укласти договір на колишніх або на будь-яких інших умовах орендар не має права.
Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення строку договору уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування збитків.
Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір оренди вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений строк (ст. 610 ЦК). Термін повідомлення орендаря про наявність у орендодавця заперечень до продовження договору повинен бути передбачений у договорі. В іншому випадку він встановлюється відповідно до ст. 314 ЦК.
ГЛОСАРІЙ
| Річ | цілісна і відносно стійка частина об'єктивної дійсності, що володіє визначеністю, вираженої в структурних, функціональних, якісних і кількісних характеристиках. | ||
| Цивільний оборот | цивільно-правове вираження економічного обороту; перехід майна від однієї особи до іншої особи на підставі укладених учасниками цивільного обороту угод або в силу інших юридичних фактів. | ||
| Договір | угоду між двома або більшою кількістю осіб, спрямована на встановлення, зміну або припинення прав і обов'язків у відносинах між сторонами. | ||
Договір оренди | договір між орендодавцем та орендарем. Договір оренди містить опис і вартість орендованого майна, розмір орендної плати, розподіл обов'язків договірних сторін з ремонту й відновлення орендованого майна, обов'язки орендаря щодо збереження та повернення майна та умови його можливого викупу орендарем. | ||
| Договірні санкції | передбачені законодавством або торговим договором заходи економічного впливу у разі невиконання або неналежного виконання умов укладеного договору. | ||
Лізинг | підприємницька діяльність, що приносить дохід за рахунок тимчасової поступки власником права виключного користування об'єктом власності третім особам (лізингоодержувачем) за обумовлену плату. | ||
| Порушення умов договору | право позову на стороні порушила умови договору, якщо це порушення прямо або побічно завдає шкоди іншій стороні. | ||
| Оборотоздатність | властивість об'єктів цивільних прав, що полягає в можливості: відчуження об'єкта за договором купівлі-продажу, міни чи дарування або переходу об'єкта від однієї особи до іншої особи в порядку універсального правонаступництва: у формі наслідування чи реорганізації юридичної особи. | ||
| Об'єкти цивільних прав | матеріальні та нематеріальні блага, з приводу яких виникають цивільні правовідносини. | ||
| Обмеження оборотоздатності | вимога закону, згідно з яким окремі види об'єктів цивільних прав можуть: або належати тільки державним організаціям або тільки російським громадянам і юридичним особам; або знаходитися в обороті тільки за спеціальними дозволами. | ||
| Угода | цивільне правовідношення, що виникло з договору. | ||
Нормативні акти
1. Конституція Російської Федерації від 12.12.1993 / / Російська газета. № 237. 1993. 25 грудня.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (Частина друга) Від 26.01.1996. № 14-ФЗ / / Збори Законодавства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Наукова література
3. Абрамов В.А. Угоди. Договори. Зобов'язання. М., 2004.
4. Витрянский В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди, безоплатного користування, перевезення, транспортної експедиції М., 1996.
5. Голованов Н.М. Цивільно-правові договори: курс лекцій. СПб. 2002.
6. Цивільне право. Підручник. Частина II / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М., 1999.
7. Цивільне право. Том II. Напівтім I / Под ред. Е.А. Суханова. М. 2004.
8. Іоффе О.Г. Вибрані праці з цивільного права. М., 1995.
9. Кам'янецька М.С. Істотні порушення договору контрагентом як підставу його розірвання / / Законодавство. 2004. № 10.
10. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації. Частини другий / Под ред. Т.Є. Абова, О.Ю. Кабалкіна. М., 2004.
11. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації. Частині другій (постатейний) / Під ред. О.Н. Садикова. М., 1998.
12. Садиков О.Н. Цивільне право України - обов'язкове право. М., 1997.
13. Український С.А. Оренда, підприємництво, податки / / Законодавство. 2004. № 10.
ДОДАТОК
Договір оренди речей, предметів, іншого майна
м. __________ "__"__________ 200_ р.
Орендодавець: ________________________________________________
в особі ______________________________________________________,
діє на підставі ___________________________________,
з одного боку, і
Орендар: ___________________________________________________
в особі ______________________________________________________,
діє на підставі ___________________________________,
з іншого боку,
уклали Даний Договір про наступне:
1. Предмет Договору
Орендодавець передає, а Орендар приймає у тимчасове володіння та користування наступне майно: ________________________________
_____________________________________________________________
2. Мета і порядок оренди
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
3. Порядок передачі майна в оренду
3.1. Зазначене в п. 1 даного Договору майно повинно бути
передано Орендодавцем та прийнято Орендарем протягом ________ з
моменту підписання Даного Договору.
3.2. Передача майна в оренду здійснюється за актом передачі.
3.3. Сторони при передачі майна зобов'язані перевірити справність майна, що орендується, про що в акті передачі має бути зазначено.
4. Термін оренди
4.1. Майно вважається переданим ОРЕНДАРЕВІ з моменту підписання акту приймання.
4.2. Термін оренди складає ____ років з моменту прийняття орендованого майна за актом приймання.
4.3. Термін оренди може бути скорочений лише за згодою сторін.
5. Порядок розрахунків
5.1. Орендна плата зазначена в п. 1 з урахуванням ПДВ.
5.2. Орендна плата сплачується в безготівковому порядку на розрахунковий рахунок Орендодавця не пізніше ___________ числа кожного місяця.
5.3. Орендар зобов'язаний протягом ____________ з моменту __________ перерахувати орендну плату за ____________________ авансом.
5.4. Орендна плата за узгодженням сторін може вноситися в натуральній або змішаній формі, продуктами харчування, товарами, послугами.
6. Права і обов'язки Орендодавця
6.1. Орендодавець має право здійснювати перевірку порядку використання Орендарем орендованого майна відповідно до умов Даного Договору.
6.2. Капітальний ремонт майна проводиться Орендодавцем.
7. Права і обов'язки Орендаря
7.1. Орендар зобов'язується:
- Використовувати орендоване майно за його цільовим призначенням відповідно до п. 2 Даного Договору;
- Своєчасно вносити орендні платежі;
- Утримувати орендоване майно у повній справності;
- Проводити за свій рахунок і поточний ремонт орендованого майна;
- За свій рахунок усувати несправності та поломки майна.
7.2. Орендар має право здавати орендоване майно в суборенду за згодою Орендодавця.
8. Порядок повернення майна Орендодавцю
8.1. Після закінчення терміну оренди за Даним Договором Орендар зобов'язаний у теченіе_________________________ повернути орендоване майно Орендодавцю за актом.
8.2. Орендоване майно має бути передано Орендодавцю у справному стані з урахуванням нормального зносу.
8.3. У випадку, коли Орендар здійснив за власний рахунок і за згодою Орендодавця поліпшення, невіддільні без шкоди для орендованого майна, він _________________________ (має, не має) право після припинення Договору на відшкодування вартості цих поліпшень.
9. Відповідальність сторін
9.1. Орендар несе наступну відповідальність за Даним Договором:
- У випадку прострочення у прийнятті орендованого майна пеня у розмірі від вартості майна за кожен день прострочення;
- У випадку прострочення по сплаті орендних платежів пеня в розмірі від суми боргу за кожен день прострочення;
- У разі нецільового використання орендованого майна штраф у розмірі ______________________ від суми Договору.
9.2. Орендодавець несе наступну відповідальність за Даним Договором:
- У випадку прострочення по здачі орендованого майна Орендареві пеня в розмірі _______________ від його договірної вартості за кожен день прострочення.
10. Підстави дострокового розірвання даного Договору
10.1. Цей Договір розірванню в односторонньому порядку не підлягає, за винятком випадків, коли одна із сторін систематично порушує умови договору та свої зобов'язання.
10.2. Інші підстави: _____________________________________
11. Особливі умови Даного Договору
_____________________________________________________________
12. Інші умови
12.1. Цей Договір складений у 2-х примірниках, по одному для кожної із сторін.
12.2. У випадках, не передбачених Даним Договором, сторони керуються чинним цивільним законодавством.
12.3. Всі виправлення за текстом Даного Договору мають юридичну силу лише при взаємному їх посвідченні представниками сторін у кожному окремому випадку.
13. Адреси та реквізити сторін
13.1. Орендодавець
Поштова адреса та індекс: ______________________________________
Телефон __________, телетайп ______________________, факс ______
Розрахунковий рахунок N __________ в банку ____________________________
Кореспондентський рахунок: _____________________, БИК ____________
ІНН______________________
13.2. Орендар
Поштова адреса та індекс: _____________________________________
Телефон __________, телетайп ____________________, факс ________
Розрахунковий рахунок N __________ в банку ____________________________
Кореспондентський рахунок: _________________________, БИК ________
ІНН____________
Орендодавець Орендар
_____________ _____________
М.П. М.П.
Договір оренди речей, предметів, іншого майна
м. __________ "__"__________ 200_ р.
Орендодавець: ________________________________________________
в особі ______________________________________________________,
діє на підставі ___________________________________,
з одного боку, і
Орендар: ___________________________________________________
в особі ______________________________________________________,
діє на підставі ___________________________________,
з іншого боку,
уклали Даний Договір про наступне:
1. Предмет Договору
Орендодавець передає, а Орендар приймає у тимчасове володіння та користування наступне майно: ________________________________
_____________________________________________________________
2. Мета і порядок оренди
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
3. Порядок передачі майна в оренду
3.1. Зазначене в п. 1 даного Договору майно повинно бути
передано Орендодавцем та прийнято Орендарем протягом ________ з
моменту підписання Даного Договору.
3.2. Передача майна в оренду здійснюється за актом передачі.
3.3. Сторони при передачі майна зобов'язані перевірити справність майна, що орендується, про що в акті передачі має бути зазначено.
4. Термін оренди
4.1. Майно вважається переданим ОРЕНДАРЕВІ з моменту підписання акту приймання.
4.2. Термін оренди складає ____ років з моменту прийняття орендованого майна за актом приймання.
4.3. Термін оренди може бути скорочений лише за згодою сторін.
5. Порядок розрахунків
5.1. Орендна плата зазначена в п. 1 з урахуванням ПДВ.
5.2. Орендна плата сплачується в безготівковому порядку на розрахунковий рахунок Орендодавця не пізніше ___________ числа кожного місяця.
5.3. Орендар зобов'язаний протягом ____________ з моменту __________ перерахувати орендну плату за ____________________ авансом.
5.4. Орендна плата за узгодженням сторін може вноситися в натуральній або змішаній формі, продуктами харчування, товарами, послугами.
6. Права і обов'язки Орендодавця
6.1. Орендодавець має право здійснювати перевірку порядку використання Орендарем орендованого майна відповідно до умов Даного Договору.
6.2. Капітальний ремонт майна проводиться Орендодавцем.
7. Права і обов'язки Орендаря
7.1. Орендар зобов'язується:
- Використовувати орендоване майно за його цільовим призначенням відповідно до п. 2 Даного Договору;
- Своєчасно вносити орендні платежі;
- Утримувати орендоване майно у повній справності;
- Проводити за свій рахунок і поточний ремонт орендованого майна;
- За свій рахунок усувати несправності та поломки майна.
7.2. Орендар має право здавати орендоване майно в суборенду за згодою Орендодавця.
8. Порядок повернення майна Орендодавцю
8.1. Після закінчення терміну оренди за Даним Договором Орендар зобов'язаний у теченіе_________________________ повернути орендоване майно Орендодавцю за актом.
8.2. Орендоване майно має бути передано Орендодавцю у справному стані з урахуванням нормального зносу.
8.3. У випадку, коли Орендар здійснив за власний рахунок і за згодою Орендодавця поліпшення, невіддільні без шкоди для орендованого майна, він _________________________ (має, не має) право після припинення Договору на відшкодування вартості цих поліпшень.
9. Відповідальність сторін
9.1. Орендар несе наступну відповідальність за Даним Договором:
- У випадку прострочення у прийнятті орендованого майна пеня у розмірі від вартості майна за кожен день прострочення;
- У випадку прострочення по сплаті орендних платежів пеня в розмірі від суми боргу за кожен день прострочення;
- У разі нецільового використання орендованого майна штраф у розмірі ______________________ від суми Договору.
9.2. Орендодавець несе наступну відповідальність за Даним Договором:
- У випадку прострочення по здачі орендованого майна Орендареві пеня в розмірі _______________ від його договірної вартості за кожен день прострочення.
10. Підстави дострокового розірвання даного Договору
10.1. Цей Договір розірванню в односторонньому порядку не підлягає, за винятком випадків, коли одна із сторін систематично порушує умови договору та свої зобов'язання.
10.2. Інші підстави: _____________________________________
11. Особливі умови Даного Договору
_____________________________________________________________
12. Інші умови
12.1. Цей Договір складений у 2-х примірниках, по одному для кожної із сторін.
12.2. У випадках, не передбачених Даним Договором, сторони керуються чинним цивільним законодавством.
12.3. Всі виправлення за текстом Даного Договору мають юридичну силу лише при взаємному їх посвідченні представниками сторін у кожному окремому випадку.
13. Адреси та реквізити сторін
13.1. Орендодавець
Поштова адреса та індекс: ______________________________________
Телефон __________, телетайп ______________________, факс ______
Розрахунковий рахунок N __________ в банку ____________________________
Кореспондентський рахунок: _____________________, БИК ____________
ІНН______________________
13.2. Орендар
Поштова адреса та індекс: _____________________________________
Телефон __________, телетайп ____________________, факс ________
Розрахунковий рахунок N __________ в банку ____________________________
Кореспондентський рахунок: _________________________, БИК ________
ІНН____________
Орендодавець Орендар
_____________ _____________
М.П. М.П.
[1] Український С.А. Оренда, підприємництво, податки / / Законодавство. 2004. № 10. С. 47.
[2] Садиков О.Н. Цивільне право України - обов'язкове право. М., 1997. С. 214.
[3] Витрянский В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди, безоплатного користування, перевезення, транспортної експедиції М., 1996. С. 56.
[4] Цивільне право. Том II. Напівтім I / Под ред. Е.А. Суханова. М. 2004. С. 173.
[5] Кам'янецька М.С. Істотні порушення договору контрагентом як підставу його розірвання / / Законодавство. 2004. № 10. С. 89.
[6] Голованов Н.М. Цивільно-правові договори: курс лекцій. СПб. 2002. С. 56.
[7] Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації. Частині другій (постатейний) / Під ред. О.Н. Садикова. М., 1998. С. 341.
[8] Абрамов В.А. Угоди. Договори. Зобов'язання. М., 2004. С. 59.
[9] Іоффе О.Г. Вибрані праці з цивільного права. М., 1995. С. 59.
[10] Цивільне право. Підручник. Частина II / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М., 1999. С. 235.
[11] Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації. Частини другий / Под ред. Т.Є. Абова, О.Ю. Кабалкіна. М., 2004. С. 215.