МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ РФ
МОСКОВСЬКИЙ ФІЛІЯ «Нью-Йоркської ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ імені Патріса Лумумби»
Кафедра Цивільно-правових дисциплін
ДИПЛОМНА РОБОТА
Тема: «Договір оренди: проблеми правового регулювання»
Студента: Іванова Івана Івановича,
заочна форма, 6 курс, гр. 123456
Нью-Йорк - 2009 р
Зміст
Введення
Глава 1. Введення
1.1 Правова природа договору оренди
1.2 Відмінні ознаки договору оренди нерухомості, підприємства, майна
1.3 Характеристика сторін договору оренди
1.4 Специфіка та види договору оренди
Глава 2. Основна частина
2.1 Відносини, що виникають з договору оренди
2.2 Форма договору оренди
2.3 Порядок укладання договору оренди, його припинення та зміна
2.4 Відшкодування збитків
Відшкодування збитків при різних ситуаціях
Висновок
Список використаних джерел
Додаток
Введення
В даний час в умовах розвитку ринкових відносин у Росії відчувається значна потреба суспільства у забезпеченні стійких гарантій захисту своїх майнових інтересів, пов'язаних із здійсненням різних видів господарської діяльності, що, в кінцевому рахунку, повинно сприятливо відбитися на підвищенні рівня життя населення.
У зв'язку з цим великого значення набуває вивчення договірних форм ведення господарської діяльності, серед яких помітне місце займає оренда.
Інститут оренди опосередковує як найбільш типові відносини з переходу майна у тимчасове користування (і володіння) на відплатних засадах, так і специфічні відносини щодо володіння і користування майном (наприклад, лізинг).
Статистичні дані про розгляд арбітражними судами цивільних справ свідчать про стабільне зростання кількості спорів, пов'язаних з договорами оренди: якщо в 2003 році було розглянуто 7.316 справ, то у 2004 р. - 9.987, у 2005 р. -11.433, у 2006 р. - 17.334 1.
Все вищезазначене вказує на безсумнівну актуальність обраної теми дослідження даної дипломної роботи.
Предметом дослідження є нормативно-правові акти, що регламентують договір майнового найму, праці російських вчених у цій галузі, а також існуюча договірна і правозастосовна практика.
В якості об'єкта дослідження виступають суспільні відносини, що виникають у зв'язку з укладенням, зміною, припиненням договору оренди.
Треба сказати, що окремі питання даної проблеми в цивільно-правової та економічної літературі піддавалися аналізу в дисертаціях, монографіях, наукових публікаціях і навчальній літературі. Серед вчених, приділили особливу увагу різним аспектам оренди можна назвати Л. В. Абрамова, Г.Д. Алексєєва, M. B. Васильєву, В. В. Витрянского, В.Д. Газмана, А.М. Туляева, Р.М. Долуханяна, Б.В. Єрофєєва, О.С. Іоффе, О.А. Красавчикова, С. Б. путінського, Є. А. Суханова, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича 2. Їх наукові праці були взяті в основу при написанні даної курсової роботи.
У той же час, слід зазначити, що більшість досліджень перерахованих авторів засноване на раніше діяв законодавстві і, відповідно, здійснювалися в інших соціально-економічних умовах.
Цілі і завдання дослідження. Цілями дипломної роботи є: по-перше, аналіз існуючої законодавчої бази, що регулює орендні відносини: по-друге, дослідження найбільш часто порушуваних проблем у правозастосовчій практиці, по-третє, розробка рекомендацій, спрямованих на вдосконалення теорії, законодавства та правозастосовчої діяльності в даній області .
Основні завдання дослідження:
Визначити правову природу договору оренди.
Провести дослідження характерних ознак договору оренди нерухомості, підприємств, майна.
Дослідити характеристику сторін договору оренди
Дослідити специфіку та види договору оренди.
Вивчити відносини що виникають із договору оренди
Провести аналіз форми договору оренди
Дослідити порядок укладення, розірвання та зміни договору оренди
Дослідити інститут відшкодування збитків виникають з договору оренди
Внести пропозиції щодо зміцнення цивільно-правового законодавства та законодавства, пов'язаного зі зміцненням законності та правопорядку в сфері інтелектуальних прав в Російській Федерації.
Методологія та методика дослідження. У ході даного дослідження автор використовував знання фундаментальних філософських категорій і методів, зокрема, сходження від абстрактного до конкретного; загальнонаукові та приватно-наукові методи пізнання: вивчення історії проблеми; формальнологіческіх закони, що дозволяють уникнути різних смислових і стилістичних протиріч в роботі: закони тотожності, несуперечності, виключеного третього, достатньої підстави; порівняльно-правовий (порівнювалися різні норми цивільного і кримінального законодавства) і інтроспективний метод; методи дедукції і індукції, вивчення кримінальних справ, матеріалів перевірок за фактами вчинення кримінально-процесуальних правопорушень.
Говорячи про новизну, також слід зазначити, що основна маса робіт присвячених, як цивільно-правовим дослідженням правової характеристики договору оренди, так і дослідження правового регулювання договорів оренди. Це не знижує теоретичної та практичної цінності згаданих наукових праць, але вимагає врахування чинного законодавства та практики його реалізації діючими суб'єктами цивільно-правових правовідносин.
Практичне значення роботи полягає в систем норм теоретичному та емпіричному дослідженні основних проблем, обумовлених темою, перевірці висунутих гіпотез і вирішенні поставлених завдань.
Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу, двох розділів, що включають в себе вісім параграфів, висновків та списку використаної в ході написання даної роботи літератури.
Глава 1. Введення
1.1 Правова природа договору оренди
Оренда (від лат. Arrendare - віддавати найм) - це надання майна його господарем у тимчасове користування іншим особам на договірних умовах за плату.
Відносини сторін у рамках договору оренди регулюються главою 34 Цивільного кодексу РФ. Стаття 606 Цивільного кодексу РФ визначає оренду (майновий найм) як договір, за яким орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування за встановлений договором оренди грошову винагороду - орендну плату.
У міру розвитку нинішня цивілізація пройшла кілька етапів свого економічного освоєння дійсності. Якщо перший характеризувався простим привласненням плодів природи, то на другому настала епоха їх обробки; далі - світової торгівлі, де треба було вчинення актів міжособистісного соціального значення 3. Вже на перших етапах зародилася наука (і мистецтво) економії, тобто розумного ведення власних справ, яка в центрі уваги ставить питання про комплексний ефект володіння матеріальними благами, які належать людині (сім'ї, групі осіб), в ім'я певних цілей (задоволення поточних життєвих потреб, придбання предметів розкоші, передача майна потомству і пр.) природно, такого роду зусилля були можливі лише тому, що відбувався сам процес накопичення (придбання у власність). Але з часом стало очевидним, що як таке стан присвоєння (володіння) істотно відрізняється o т іншого вміння - «мистецтва наживати стан» 4. Нарешті, з розвитком продуктивних сил і форм господарювання, стало зрозумілим і деякий переважне значення цього другого вміння (мистецтва), що дозволяє в результаті безперервного і безмежного прагнення до прибутку створити стан без спадку, придбати капітал без фінансової основи і т.п. Хрематистика (спрага отримання прибутку як такого) гідна осуду, але це об'єктивне явище, що пояснюється соціальними, психофізичними, духовними та іншими причинами, яке саме по собі є факт дійсності, a не об'єкт обурення.
Господарська діяльність може спиратися на різні соціально-економічні способи залучення знарядь і засобів праці у виробничий процес. Безумовно, володіння ними на праві власності переважно і часто вигідно з точки зору економічного ефекту (немає витрат на платежі власнику), але не завжди зручно або можливо. Саме тому існував і існує орендний тип господарювання, при цьому він не повинен протиставлятися господарюванню власника ні з точки зору прибутковості, ні з позицій комфортності управління виробничим процесом, ні в плані соціального значення виникаючих відносин. Це саме другий тип, тобто інший модус організації виробництва, початково він не гірший і не кращий.
Ще стародавні мислителі (Солон, Платон, Арістотель та ін) помітили, що багатство зумовлюється не фактом володіння значним майном або грошима на праві власності, а ефективністю господарюванні в цілому, умінням застосувати різні форми і методи його облаштування і ведення 5. Те ж стосується і землі (земельних ділянок). Володіння землею на праві власності не завжди і не у всіх відносинах благо. Так, на думку сучасних економістів, «власність надовго фіксує ситуацію, не дозволяючи приймати оперативні рішення», тому оптимальною є схема, коли частина землі у виробника сільгосппродукції знаходиться у власності, а частина - в оренді 6. Сучасні економічні теорії найменше спираються на правомочності власності у вибудовуванні ефективних моделей господарювання. Зокрема, наголошується, що «при інших рівних умовах високі трансакційні витрати з прав будуть зрушувати схему прав власності на ресурси бік великих ділянок спільного користування». Відзначається також, що і для власника будь-якого економічно значуще ресурсу (в Серед цих власників і держава) значною його (ресурсу) відкритість та доступність; більшість сучасних економічних теорій наполягає на тому, що вирішальне значення в комерційному успіху має моделювання варіантів поведінки і фактичне впровадження інновацій, їх темпи 7.
Сучасні юристи, що досліджують процеси розвитку бізнесу, відзначають, що власність як така нівелюється, в основному, в результаті того, що для підприємця має значення лише результат експлуатації майна 8.
Економічним відносинам такого типу господарювання відповідає правовий інститут оренди, норми якого (сьогодні це гол. 34 Цивільного кодексу РФ - далі ГК РФ) регламентують майнові еквівалентно-оплатне (вартісні) відносини з приводу надання речей у користування; «за договором оренди орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування »(частина перша ст. 606 ГК РФ). Які у гол. 34 ЦК РФ параграфи розташовані по неодноразово використовуваної законодавцем схемою: у першому параграфі розміщені загальні положення про оренду, а по 2-5 параграфах - спеціальні норми (про прокат, оренду транспортних засобів, оренді будинків і споруд, оренду підприємств і лізингу); відповідно до ст. 625 ЦК РФ загальні правила підлягають застосуванню лише у разі відсутності спеціального регулювання.
Отже, законодавець оцінює оренду як єдине явище незалежно від суб'єктного складу сторін, об'єктів оренди, а також інших обставин, здатних впливати лише на деякий своєрідність правового регулювання і рамках загальної моделі договору оренди.
Сьогоднішня структура гол. 34 ЦК РФ навряд чи безперечна. Зокрема, можна обговорювати доцільність виділення в самостійний параграф правил, присвячених прокату, а також причини, за якими законодавець не створив єдиний параграф для всієї нерухомості і не виділив параграф, присвячений оренді землі, і т.д.Заслужівает обговорення та доцільність виділення параграфа третій з його жорсткою прив'язкою до регулювання оренди тільки транспортних засобів, тому що залишаються за його межами випадки оренди інших складних у технічному відношенні об'єктів, що вимагають спеціального управління в процесі їх експлуатації. У зв'язку з орендою у сторін договору (перш за все - в орендаря) виникають різні правовідносини, в тому числі з органами влади та управління - з приводу дозволів на експлуатацію деяких об'єктів або в зв'язку з необхідністю ліцензувати таку діяльність; з органами місцевого самоврядування - у зв'язку з розміщенням виробництва на території муніципального освіти; з особами, що мають певні права на цей же об'єкт (наприклад, з володарями сервітутів); з організаціями, які забезпечують контроль і нагляд та т . п. Отже, правове регулювання відносин, що виникають при оренді, не вичерпується нормами власне цивільно-правового інституту оренди. Проте, в завдання цього дослідження входить тільки Цивілістичний аналіз проблем, хоча, звичайно ж, заслуговує на увагу, наприклад, питання про оренду (договорі оренди) у зв'язку із здійсненням підприємницької діяльності, про співвідношення оренди та актів адміністративного характеру і т.д.
Звичайне визначення договору оренди практично не розходиться з формулюванням частини першої ст. 606 ГК РФ впродовж багатьох десятиліть, що свідчить про адекватність даного визначення змісту економічних процесів. Цей договір консенсуальний, відшкодувальний і взаємний 9. Зазвичай його відносять до тієї групи договорів, які прийнято іменувати договорами про передачу майна 10. З цього приводу слід уточнити, що передача в угодах про оренду займає місце лише першої дії, можливо, більш відомого, але менш значущого в економічному сенсі. Як для орендаря, так і для орендодавця основною метою є зовсім не передача, а ті процеси та їх результати, які слідують за передачею (орендар має намір експлуатувати річ і отримати очікуваний від цього ефект, а орендодавець планує отримати грошові кошти). Зауважимо, що законодавець цілком справедливо відмовився використовувати слово «передача» стосовно оренди, він ясно говорить про «надання». Таким чином, даний договір по суті являє собою особливу форму соціально-економічної взаємодії щодо певних благ і повинен бути кваліфікований як такого; договір оренди є угода про надання та користування, і ця унікальна його характеристика не дозволяє змішувати з договорами про передачу майна. Набагато краще і повніше ця особливість договору оренди була прописана в ст. 284 проекту Цивільного Уложення: «наймодавець зобов'язаний забезпечити наймачеві спокійне користування найнятим майном в продовження найму. Наймодавець не має права проводити у майні змін, обмежувальних користування наймача, і взагалі зобов'язаний не тільки не робити нічого такого, що перешкоджало б наймачеві користуватися майном, а й усувати її те, що обмежує спокійне користування наймача »11. Навряд чи варто пояснювати, що в такому баченні (і, безумовно, правильному) передача не вичерпує обов'язків орендодавця, з неї вони лише починаються.
Стабільність загальної формули договору оренди не означає, що під впливом політичних, економіко-фінансових та інших умов конкретно-історичне розуміння договору оренди не змінювалося, однак ці зміни не зачіпали істоти концепції («тимчасове користування річчю в рахунок відомого платежу») і переважно полягали в формуванні окремих різновидів договору оренди. Прикладом тут може бути виділення у чинному ЦК України оренди транспортних засобів та лізингу, раніше відсутніх з відомих причин.
Основні положення про оренду, а також правова регламентація оренди окремих об'єктів досліджено у цивілістичній літературі досить повно, що звільняє від необхідності викладати, відповідні правила в їх розгорнутому вигляді. Тому в рамках цієї роботи до аналізу, за загальним правилом, залучаються лише спірні або найбільш складні ситуації.
Поняття "оренда" та "майновий найм" використовуються зазвичай як тотожні, оскільки при будь-якій оренді має місце найм майна. Вживання в чинному російському законодавстві в одних випадках терміну "оренда", а в інших - "майновий найм" (прокат і т.д.) пов'язано не стільки з відмінностями окремих видів таких договорів, скільки зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах.
Правове розмежування між орендою і найманням проводиться лише щодо житлових приміщень. При наданні житлового приміщення громадянину для проживання в ньому між сторонами укладається договір найму житлового приміщення, який виділений в самостійний вид договорів і регулюється нормами глави 35 ЦК РФ.
Ті ж приміщення можуть здаватися юридичним особам (з умовою використання їх для проживання громадян, як правило, працівників відповідної організації). Але в цьому випадку відносини між сторонами - орендодавцем та юридичною особою - будуть будуватися за правилами договору оренди.
Форма орендного договору використовується і в міждержавних відносинах 12, але, цілком зрозуміло, схожість в регулюванні не призводить до єдності правової природи відношенні; норми національного права, в тому числі гол. 34 ЦК РФ, у відносинах суверенів не застосовуються.
Договір оренди укладається на засадах добровільності і повної рівноправності сторін. Істотними умовами договору оренди є склад і вартість переданого в оренду майна, розмір орендної плати, строки оренди, розподіл обов'язків сторін щодо повного відновлення і ремонту орендованого майна, обов'язок орендодавця надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору, обов'язок орендаря користуватися майном відповідно до умовами договору, вносити орендну плату і повернути майно після припинення договору орендодавцеві у стані, обумовленому договором.
У договір оренди можуть включатися обов'язки орендодавця щодо матеріально - технічного забезпечення та інші умови. За загальним правилом обов'язок проводити капітальний ремонт покладено на орендодавця, поточний - на орендаря, якщо в договорі не буде встановлено інше.
1.2 Відмінні ознаки договору оренди нерухомості, підприємства, майна
За договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності (п. 1 ст. 656 ЦК РФ).
Договір оренди підприємств виділений в самостійний вид також виходячи з його предмета. Предметом даного договору є підприємство як єдиний майновий комплекс, що відноситься до нерухомого майна і включає в себе основні та оборотні кошти, права користування природними ресурсами, виняткові права, а також права вимоги і борги. Як вірно зазначав В.А. Дозорців, 2По своєю суттю підприємство - це не юридична, а виробнича (або виробничо-технологічна) категорія. Традиційно підприємство представляє собою об'єкт, а не суб'єкт права ... »13. Підприємство передається в оренду не як застиглий об'єкт, а в працюючому стані. У зв'язку з цим В.В. Витрянский зазначає, що договір оренди підприємства через специфіку предмета договору включає в себе два роду об'єктів: підприємство як єдиний майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності, і дії орендодавця з передачі майна у володіння та користування орендаря, а також дії останнього за його прийняття, належному користування орендованим майном, внесення орендної плати та повернення орендованого майнового комплексу орендодавцю після закінчення терміну оренди 14.
Орендар має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість.
У той же час підприємство як об'єкт оренди специфічного особливого об'єкта цивільних прав не підпадає цілком під загальне поняття підприємства, що міститься в ст. 132 ЦК РФ 15. Характерних ознак підприємства як об'єкта оренди як мінімум три - і всі вони пов'язані з тим, що при оренді підприємство переходить з рук в руки 16, в той час як при формуванні загального поняття підприємства цей аспект не враховується 17.
Законом встановлено спеціальний порядок передачі в оренду у складі підприємства боргів перед кредиторами (ст. 657 ЦК РФ), хоча ст. 132 ЦК РФ про це замовчує.
Норми ст. 657 ЦК РФ, присвячені правам кредиторів при оренді підприємства, в принципі є тільки конкретизацію правил п. 1 ст. 391 ЦК РФ про те, що переведення боргу можливе тільки за згодою кредитора.
Кредитори за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, повинні бути письмово і завчасно повідомлені орендодавцем про передачу підприємства в оренду до передачі його орендарю. Термін такого повідомлення в п. 1 ст. 657 ЦК РФ не встановлений, і тому для його визначення повинні застосовуватися правила ст. 314 ГК РФ.
Кредитор, який письмово не повідомив орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування завданих цим збитків (п. 2 ст. 657 ЦК РФ). Зазначений тримісячний термін є пресекательним. По суті, пропуск строку означає мовчазну згоду на переведення боргу орендарю.
Кредитор, який не був повідомлений про передачу підприємства в оренду, може пред'явити позов про припинення або дострокове виконання зобов'язання та про відшкодування завданих цим збитків протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду (п. 3 ст . 657). Цей термін є скороченим терміном позовної давності (п. 1 ст. 197 ЦК РФ).
Після передачі підприємства в оренду орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданого підприємства боргами, які були переведені на орендаря без згоди кредитора (п. 4 ст. 657 ЦК РФ). При цьому права орендодавця, отримані їм, наприклад, на підставі ліцензії, не можуть бути передані орендарю, що відзначається в п. 2 ст. 656 ЦК РФ. Однак це відбувається не завжди. Деякі види ліцензії (дозволів) можуть бути передані, наприклад, у сфері зовнішньоторговельної діяльності.
Форма договору оренди підприємств - письмова, шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність.
Договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. У якому порядку проводиться реєстрація, у Цивільному кодексі України не сказано. Оскільки в даному випадку підприємство виступає як об'єкт, а не суб'єкт права, реєстрація договору його оренди не може здійснюватися в порядку, встановленому для реєстрації юридичних осіб. Виходячи з того що підприємство визнається нерухомістю (п. 2 ст. 132 ГК РФ), договір оренди підприємства повинен бути зареєстрований в порядку, встановленому для реєстрації угод з нерухомим майном. Правда, в даний час підприємства як об'єкти нерухомості ніде не реєструються. Відповідно практично неможлива та реєстрація угод з ними, у тому числі договорів оренди 18.
До істотних умов договору оренди підприємств крім його предмета належить і ціна (орендна плата). Підставою для такого висновку слугує правило п. 2 ст. 650 ГК РФ. Договір повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеним (п. 1 ст. 654 ЦК РФ). При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ, не застосовуються.
Враховуючи специфіку договору оренди підприємства як майнового комплексу (його складно і довго передавати, приймати і повертати, його компоненти можуть назавжди (або стійко) втрачатися, вартість його може таким чином зменшуватися), законодавець сконструював спеціальну норму (ст. 663 ГК РФ), в з якої правила ЦК про наслідки недійсності угод, про зміну і розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі з одного боку (або обох сторін), застосовуються до договору оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам. Тому критерій суспільного (публічного) інтересу домінує над пріоритетом приватного інтересу, що є винятком із зазначеного загального правила, допустимого в силу ч. 2 п. 2 ст. 1 ЦК РФ.
Що стосується нерухомості, то тут питання більш складне. На наш погляд, законодавець невипадково вказав у ст. ст. 656 та 671 ГК РФ, що за договорами оренди відповідно підприємства та нежитлового приміщення нерухомість передається у володіння і користування, не вказавши на можливість її передачі тільки у користування. У відносно підприємства дане формулювання викликана специфікою самого об'єкта оренди. Підприємством неможливо користуватися (тобто експлуатувати його, здійснювати виробничу діяльність) без правомочності володіння ним. Встановлення ж такого правила щодо оренди нежитлового приміщення викликано, як видається, прагненням законодавця більш повно захистити права орендаря, найманцями в приміщенні. У той же час законодавець допускає можливість передачі в оренду будівлі (споруди) тільки у тимчасове користування без правомочності володіння. Однак, як і стосовно оренди підприємства, важко уявити ситуацію, при якій орендар мав би можливість користуватися будинком (спорудою), не володіючи правомочием щодо володіння їм, тобто не маючи в нього постійного доступу і не маючи можливості визначати режим експлуатації орендованої будівлі (споруди). На наш погляд, законодавець, вказавши, що за договором оренди можлива передача орендарю у тимчасове користування будівлі або споруди без наділення його правомочність володіння, допустив редакційну недбалість. Мабуть, було б доцільно виключити з п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «або в тимчасове користування».
Якщо ж об'єктом оренди є нежитлове приміщення, розташоване в будівлі або споруді, то ситуація, при якій орендар має право тільки користуватися ним, але не володіти, допустима. Наприклад, власник будівлі (споруди) може надати орендарю у користування для складських потреб ізольоване приміщення в будинку (споруді) без права суборенди, встановивши при цьому певний порядок проходу орендаря в будівлю і орендоване приміщення. Нежиле приміщення може також передаватися тільки у тимчасове користування (без права володіння) організаціям, що здійснюють освітню діяльність, для проведення занять у певні години. Прикладом такої оренди може служити оренда на нежитлове приміщення, що знаходилося за адресою: Москва, вул. Партизанська, д. 9, корп. 3, що здійснювалася за договором оренди від 11 жовтня 1993 р. N 8-710/93 19, укладеним між територіальним агентством Москомімущества Західного адміністративного округу Москви і ТОО «Школа Космос» 20.
Таким чином, на відміну від оренди інших видів нерухомості - житлових приміщень, підприємств і будинків (споруд) - оренда нежитлових приміщень можлива у вигляді передачі нежитлового приміщення лише у тимчасове користування, без наділення орендаря правом тимчасового володіння ним.
У силу особливостей, властивих нежитловим приміщенням як об'єктах цивільно-правових угод, російський законодавець пред'являє спеціальні вимоги до форми договору їх оренди як різновиду нерухомого майна.
Договір оренди будівлі або споруди та договір оренди підприємства майна укладаються в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 1 ст. 651 та п. 1 ст. 658 ГК РФ).
Вимоги до форми договору оренди нежитлового приміщення визначаються положеннями ст. 609 ЦК РФ. Згідно з п. 1 цієї статті письмова форма договору оренди нежитлового приміщення потрібно, тільки якщо договір укладається на термін більше одного року або якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа (незалежно від терміну). Однак практика йде по шляху укладання всіх договорів оренди нежилих приміщень у письмовій формі. Цього вимагає і «Інструкція про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна» 21 Мін'юсту РФ, пп. 1 п. 13 якої поширює обов'язковість письмової форми договору оренди на всі види нерухомого майна. З формально-юридичної точки зору ця вимога на перший погляд не цілком обгрунтовано, тому що не відповідає положенням ГК РФ, а саме - п. 1 ст. 609. Проте договір оренди нерухомості, в тому числі і нежитлового приміщення, підлягає державній реєстрації (п. 2 ст. 609 ЦК РФ), що неможливо, якщо він укладений в усній формі. Таким чином, п. 2 ст. 609 ЦК РФ у спосіб зобов'язує суб'єктів цивільного обороту укладати договір оренди нежитлового приміщення в письмовій формі. Крім того, з точки зору забезпечення прав та інтересів сторін договору оренди та з огляду на велику роль договорів оренди нежитлових приміщень в господарському житті країни, слід визнати доцільність обов'язковості письмової форми для договорів оренди нежитлового приміщення.
1.3 Характеристика сторін договору оренди
Цивільний кодекс у ст. 608 формулює поняття орендодавця наступним чином. Право здачі майна в оренду належить його власнику або особі, уповноваженій законом або власником здавати майно в оренду. Орендодавець - будь-який суб'єкт цивільного права: як фізична, так і юридична особа. У ролі орендодавця як юридичної особи може виступати держава, національно-державне, адміністративно-територіальний і (або) муніципальне утворення, а також комерційні та некомерційні організації.
Ускладнена система правовідносин вибудовується при здачі в оренду державного та муніципального майна, бо управління держвласністю - це функції виконавчої влади. З огляду на ст. 114 Конституції РФ Уряд РФ має повноваження здійснювати управління федеральної власністю. Від імені Уряду РФ договори оренди федерального майна укладає Міністерство майнових відносин РФ 22 і його територіальні органи на місцях. Доречно підкреслити, що передача федерального нерухомого майна в оренду приватним особам проводиться, як правило, на конкурсній основі 23.
Правом здачі в оренду федерального майна можуть бути наділені і інші державні організації, які є прямими власниками майна, а наділені правом господарського відання. Це державні унітарні підприємства, правомочні здавати в оренду федеральне рухоме майно без обмеження (крім тих випадків, які встановлені законом або іншим правовим актом) 24, а нерухоме - тільки за згодою власника (ст. 295 ГК РФ).
Якщо фігура орендодавця представлена у Цивільному кодексі України окремою статтею - 608, то Кодекс не дає окремої правової норми про орендаря і не визначає цього поняття. Тому закон не пред'являє до орендарів особливих вимог. За загальним правилом ними можуть бути фізичні і (або) юридичні особи, зацікавлені в отриманні майна в користування. Проте Кодекс все-таки робить виняток із зазначеного правила. Так, орендарем житлових приміщень має право виступати тільки юридична особа (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при оренді підприємства і фінансової оренді - особа, що займається підприємницькою діяльністю (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ) , за договором прокату - особа, яка використовує майно для споживчих цілей (п. 1 ст. 626 ЦК РФ).
Однак при оренді окремих видів майна, наприклад природних ресурсів або речей, обмежених в обігу, орендар повинен мати ліцензію на зайняття відповідною діяльністю ...
Говорячи про орендні правовідносинах, варто відзначити, що законодавець дотримується ідеї про надання їм стійкого характеру: договір оренди зберігає силу при зміні сторін (ст. 617 ЦК РФ). Крім того, зміна власника в особі орендодавця, викликана переходом права власності чи іншого речового права на здане в оренду майно до іншої особи, не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.
Здача майна в оренду є актом розпорядження ним. Таким правомочием своєму розпорядженні, перш за все, власник, він і названий на законі в якості можливого орендодавця (ст. 608 ЦК РФ). Це відноситься до суб'єктів різних форм власності, а тому орендодавцем може бути приватна особа (громадянин), якому належить майно, господарське товариство або суспільство, в тому числі акціонерне, громадська або інша організація і т.д., тобто будь-яка фізична або юридична особа , що має титул власника.
Орендодавцем об'єктів залізничного транспорту федерального значення є єдиний господарюючий суб'єкт, створений при приватизації майна організацій, що належать до цієї галузі.
За законодавством орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду. В основному це стосується здачі в оренду об'єктів державної і муніципальної власності, хоча не виключена така можливість і в інших випадках.
Повноваження по здачі в оренду об'єктів державної і муніципальної власності визначаються виходячи з того, перебувають вони в господарському віданні (у державних або муніципальних підприємств) або оперативному управлінні (у казенних підприємств, установ) або відносяться до скарбниці - належать безпосередньо Російської Федерації, суб'єкту Федерації, муніципального утворення.
Умови здійснення правочинів щодо розпорядження об'єктами державної або муніципальної власності, переданими унітарним підприємствам, у тому числі зі здавання їх в оренду, визначені ст. 295 ГК РФ. Відповідно до зазначеної статті підприємства, за якими закріплено майно на праві господарського ведення, можуть здавати його в оренду і, отже, бути орендодавцями: по об'єктах нерухомості - тільки за згодою власника; по об'єктах, які належать до рухомого майна, - самостійно, за винятком випадків, встановлених законом або іншими нормативними актами. На відміну від п. 1 ст. 607 ЦК РФ, що передбачає можливість введення обмежень на об'єкти оренди тільки законом, тут вони можуть встановлюватися й іншими правовими актами.
Відповідно до Федерального закону "Про освіту" освітні установи можуть здавати в оренду закріплені за ними об'єкти власності, включаючи земельні ділянки, за згодою ради даної установи, з використанням отриманих від оренди коштів на розвиток освітнього процесу.
Слід звернути увагу на п. 2 ст. 298 ДК РФ, встановлює, що у випадках, коли установі його установчими документами надане право здійснювати приносить доходи діяльність, отримані від цієї діяльності доходи і придбане на них майно вступають у самостійне розпорядження установи. Ця норма закону дає установам право самостійно вирішувати питання про здачу в оренду зазначеного майна, оскільки воно є його власністю.
За Конституцією РФ управління федеральної власністю здійснює Уряд Російської Федерації (п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституції РФ). Рішеннями Уряду РФ повноваження з управління цією власністю покладені на Міністерство майнових відносин РФ. Міністерство виступає в якості орендодавця при здачі в оренду об'єктів федеральної власності, не переданих у господарське відання або оперативне управління державним унітарним підприємствам або установам. Воно ж є уповноваженим органом, з яким відповідні підприємства повинні погоджувати здачу в оренду закріплених за ними об'єктів нерухомості. Права і повноваження зазначеного Міністерства визначені Положенням про неї, затвердженого Постановою Уряду РФ від 3 червня 2002 року N 377.
Розмежування об'єктів державної власності на федеральну, власність суб'єктів Федерації і муніципальну, а в зв'язку з цим і визначення органів, які могли виступати орендодавцями при здачі їх в оренду, здійснювалося на підставі Постанови Верховної Ради РФ від 27 грудня 1991 року N 3020-1 "Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність ", а також виданого відповідно до нього розпорядження Президента РФ від 18 березня 1992 N 114-рп, яким було затверджено Положення про визначення пооб'єктного складу федеральної, державної і муніципальної власності та порядок оформлення прав власності. Надалі ці питання повинні регулюватися федеральним законом.
Спеціальними нормами визначається коло органів та осіб, які можуть бути орендодавцями за договорами оренди земельних ділянок та інших природних об'єктів.
Орендодавцями земельних ділянок можуть бути:
а) власники ділянок (ст. 260 ГК РФ);
б) особи, яким земельні ділянки надані в постійне користування, - тільки за згодою власника (ст. 270 ГК РФ);
в) уповноважені державою органи - при здачі в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній власності і не передані у постійне користування. Щодо земельних ділянок, що перебувають у федеральній власності, відповідним правом наділено Міністерство майнових відносин РФ (див. підп. 14 п. 6 Положення про Міністерство).
Орендарем майна може бути будь-яка юридична або фізична (дієздатна) обличчя. Лише у випадках, коли для користування певним майном (природними об'єктами і деякими іншими) потрібна ліцензія (дозвіл), орендарем його може стати особа, яка має відповідний дозвіл. Укладення договору оренди за відсутності такого документа (коли ліцензія необхідна) є підставою для визнання його недійсним (див. ст. 173 ГК РФ).
1.4 Специфіка та види договору оренди
Договір оренди майна є родовим поняттям по відношенню до деяких інших договорами (окремі види оренди і оренда окремих видів майна), суть яких полягає в тому, що одна особа (орендодавець) зобов'язується надати іншій особі (орендарю) майно за плату в тимчасове володіння та користування або в тимчасове користування. До числа таких договорів, визнаних окремими видами оренди або орендою окремих видів майна, відносяться договори: прокату, оренди транспортних засобів, оренди будівель і споруд, оренди підприємств, фінансової оренди (лізингу).
Виділення названих видів договору оренди служить, перш за все, цілям найбільш простого і оптимального правового регулювання подібних правовідносин. Подібність відповідних правовідносин дозволило законодавцю встановити правило, згідно з яким до вказаними договорами підлягають субсидиарному застосуванню загальні положення ЦК, що регулюють договір оренди (ст. 625). Такий підхід визволив законодавця від необхідності кожного разу відтворювати в ГК одні й ті ж норми, що регулюють велику частину умов цих договорів, що було б неминуче у випадку надання їм поряд з договором оренди самостійного характеру. Розглядаючи названі договори в якості окремих видів договору оренди, Кодекс міг обмежитися лише вказівкою на їх кваліфікуючі ознаки і встановленням стосовно до цих договорів деяких підлягають пріоритетному застосуванню спеціальних правил, що враховують специфіку регульованих правовідносин.
Якої-небудь єдиний критерій для розмежування окремих видів договору оренди відсутній. Глава 34 ЦК, що регламентує договір оренди і його окремі види, будується за іншим принципом: стосовно окремих видів договору оренди визначається набір характерних особливостей (кваліфікуючих ознак), що виділяють відповідний договір в окремий вид оренди або в оренду окремого виду майна при збереженні з договором оренди відносин роду і виду. Причому стосовно до різних видів договору оренди кваліфікуючі ознаки виявляються в самих різних елементах договору: його суб'єктах, предметі, істотних умовах і т.п. Законодавець не піклується про проведення чітких меж між окремими видами договору оренди. З точки зору ефективності правового регулювання головне - чітко виділити особливості відповідних договорів і забезпечити їх адекватне регулювання за допомогою спеціальних правил, що виключають застосування кореспондуючих їм загальних положень про договір оренди.
Так, договір прокату виділяється в окремий вид договору оренди за наступними кваліфікуючою ознаками. По-перше, в якості орендодавця за договором прокату виступають комерційна організація або індивідуальний підприємець, які здійснюють здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності (особливості в суб'єктному складі). По-друге, об'єктом договору прокату може бути лише рухоме майно (особливо в об'єкті). По-третє, прокат визначений у ЦК як публічний договір, що означає обов'язок орендодавців надавати майно в оренду будь-кому, хто до них звернеться, не роблячи між орендарями відмінностей у ставках орендної плати і в інших умовах оренди. З іншого боку, в порядку прокату орендарю надається майно для споживчих цілей, тобто воно призначене тільки для особистого, сімейного, домашнього чи іншого використання, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю (особливості в предметі договору). По-четверте, за загальним правилом, враховуючи цілі використання орендованого майна, як орендаря часто виступають громадяни, які користуються правами не тільки сторони (орендаря), але і правами, наданими споживачам Законом РФ "Про захист прав споживачів" 25 і виданими відповідно до нього іншими правовими актами, що передбачено Федеральним законом "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" (ст. 9) (особливості в правовому регулюванні).
Договір оренди транспортних засобів має свій набір кваліфікуючих ознак по відношенню до договору оренди (загальним положенням). По-перше, орендодавцем за таким договором може виступати лише власник (власник) транспортного засобу (особливість у суб'єктному складі). По-друге, в оренду передається транспортний засіб з екіпажем або без екіпажу (особливість в об'єкті). По-третє, транспортний засіб передається орендареві на умовах надання останньому послуг з управління і технічної експлуатації транспортного засобу чи без таких (особливості в предметі договору).
Кваліфікуючими ознаками договору оренди будівлі або споруди є предмет і форма договору. Такий договір укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Крім того, договір оренди будівлі або споруди на термін не менше року підлягає державній реєстрації.
Як і у випадку з орендою будівель або споруд, в якості кваліфікуючих ознак договору оренди підприємства можуть бути названі предмет і форма договору. Об'єктом за таким договором визнається підприємство як єдиний майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності, що включає в себе не тільки земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію та інші види майна, призначені для його діяльності, але і борги, і права вимоги за зобов'язаннями, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги, і інші виняткові права (ст. 132 ЦК). Договір оренди підприємства укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, з обов'язковим додатком до нього акту інвентаризації, бухгалтерського балансу, висновку незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, переліку всіх боргів, що включаються до складу підприємства.
Відносини, що виникають з договору фінансової оренди (лізингу), регулюються положеннями Цивільного кодексу РФ і Федеральним законом від 29 жовтня 1998 року N 164-ФЗ.
Відповідно до статті 2 зазначеного Закону лізинг - це сукупність економічних і правових відносин, що виникають у зв'язку з реалізацією договору лізингу, в тому числі придбанням предмету лізингу.
Договором лізингу визнається договір, відповідно до якого орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати лізингоодержувачу це майно за плату в тимчасове володіння і користування. Договором лізингу може бути передбачено, що вибір продавця і придбаного майна здійснюється лізингодавцем.
Федеральний закон N 164-ФЗ відсилає до норм Цивільного кодексу РФ. Так, стаття 10 Закону говорить, що права і обов'язки сторін договору лізингу регулюються цивільним законодавством Російської Федерації.
Відповідно до статті 665 Цивільного кодексу за договором фінансової оренди (договору лізингу) орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей. Зверніть увагу, що орендодавець у цьому випадку не несе відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. Однак стаття 665 Цивільного кодексу РФ дає сторонам можливість встановити в договорі умову, згідно з яким вибір продавця і придбаного майна здійснюється орендодавцем. У цьому випадку орендодавець, набуваючи майно для орендаря, повинен повідомити продавця про те, що майно призначене для передачі його в оренду певній особі.
Предметом договору фінансової оренди можуть бути будь-які неспоживна речі, використовувані для підприємницької діяльності, крім земельних ділянок і інших природних об'єктів.
По об'єкту лізингу розрізняють лізинг нерухомого та рухомого майна. Нагадаємо, що до нерухомих речей стаття 130 Цивільного кодексу відносить земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Відповідно до даного виду лізингу відноситься лізинг будівель, споруд. Земля та інші природні об'єкти не можуть бути предметом лізингу (ст. 666 ДК РФ) 26.
До лізингу рухомого майна належить договір оренди обладнання, техніки, автотранспорту, тобто тих речей, які не віднесені до нерухомості. Зверніть увагу, що до рухомого майна закон відносить гроші. Однак вони не можуть виступати договором фінансової оренди, оскільки гроші - це споживана річ, а в лізинг передаються лише неспоживна речі (ст. 3 Закону N 164-ФЗ).
Предмет лізингу, переданий у тимчасове володіння і користування лізингоодержувачу, є власністю лізингодавця. Право володіння та користування предметом лізингу переходить до лізингоодержувача в повному обсязі, якщо договором лізингу не встановлено інше. Майно, що виступає предметом договору, передається продавцем безпосередньо орендареві в місці знаходження останнього. У разі, коли майно не було передано орендареві в зазначений у договорі термін (а якщо в договорі такий термін не зазначений, то в розумний строк), орендар має право, якщо прострочення допущене за обставинами, за які відповідає орендодавець, зажадати розірвання договору та відшкодування збитків .
Лізингодавець зобов'язаний надати лізингоодержувачу майно, що є предметом лізингу, в стані, що відповідає умовам договору і призначенню даного майна. Майно передається в лізинг разом з усіма його приладдям і з усіма документами (технічним паспортом та іншими), якщо інше не передбачено договором.
Лізингоодержувач за свій рахунок здійснює технічне обслуговування предмета лізингу та забезпечує його збереження, а також здійснює капітальний та поточний ремонт.
При припиненні договору лізингу лізингоодержувач зобов'язаний повернути лізингодавцю предмет лізингу у стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу або зносу, обумовленого договором лізингу.
Зроблені лізингоодержувачем віддільні поліпшення предмета лізингу є його власністю. У випадку якщо лізингоотримувач за згодою в письмовій формі лізингодавця виробив за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, не віддільні без шкоди для предмета лізингу, то лізингоодержувач має право після припинення договору лізингу на відшкодування вартості таких поліпшень. Якщо ж згоди не було отримано, а невіддільні поліпшення все ж таки були проведені, то лізингоодержувач позбавляється права вимагати відшкодування вартості цих поліпшень.
Орендар має право пред'являти безпосередньо продавцеві майна, що є предметом договору фінансової оренди, вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу, укладеного між продавцем і орендодавцем, зокрема відносно якості і комплектності майна, термінів його постачання і в інших випадках неналежного виконання договору продавцем.
При цьому орендар має права і несе обов'язки, передбачені цим Кодексом для покупця, крім обов'язку сплатити придбане майно, як якщо б він був стороною договору купівлі-продажу вказаного майна. Проте орендар не може розірвати договір купівлі-продажу з продавцем без згоди орендодавця.
У відносинах із продавцем орендар і орендодавець виступають як солідарні кредитори. У відповідності зі статтею 326 Цивільного кодексу РФ при солідарності вимоги кожний з солідарних кредиторів має право пред'явити до боржника вимогу в повному обсязі. До цього боржник має право виконувати зобов'язання будь-якого з них на свій розсуд. Боржник позбавлений права висувати проти вимоги одного із солідарних кредиторів заперечення, засновані на таких відносинах боржника з іншим солідарним кредитором, у яких цей кредитор не бере участь.
Істота спеціальних правил стосовно договорів, що представляють собою окремі види договору оренди, диктується особливостями зазначених договорів.
Глава 2. Основна частина
2.1 Відносини, що виникають з договору оренди
Сучасні тенденції свідчать про значне ускладнення змісту орендних правовідносин. Цьому значною мірою сприяв бум комерційного будівництва, який призвів до появи великої кількості гіпермаркетів і гігантських торгово-розважальних комплексів (будучи часто підкріпленим зарубіжними інвестиціями і досвідом). Зацікавленість власників такої нерухомості в додаткових інвестиціях, у створенні універсальних і детальних правил для великої кількості орендарів, у стабільності орендних відносин, а також у мінімізації суперечок привела до широкого поширення змішаних договорів.
Регулюючи перш за все відносини, пов'язані з орендою, такі змішані договори можуть включати в себе елементи договорів підряду, агентування, комісії, возмездного надання послуг, зберігання та інших, у тому числі не передбачених ГК РФ. Так, орендар може бути зобов'язаний за договором зробити певні ремонтні роботи в переданій йому приміщенні відповідно до затверджується орендодавцем проектом (елемент договору підряду), або сплачувати орендодавцю додаткову винагороду за представництво, наприклад, в організаціях, що надають комунальні послуги (елемент агентського договору), або здавати приміщення після закінчення робочого дня під охорону орендодавця (елемент договору зберігання) 27.
Кожен договір в складі змішаного повинен містити в собі всі істотні умови. Наприклад, у договорі оренди нерухомого майна з правом викупу необхідно чітко визначити не тільки розмір орендної плати, але і викупну ціну об'єкта нерухомості. В іншому випадку така угода в частині умови про викуп буде вважатися неукладеним (п. 1 ст. 555 ГК РФ) 28.
Кожен з подібних додаткових договорів передбачає особливі умови, в тому числі з оплати. Ціни по них, на відміну від ставки орендної плати, можуть підвищуватися орендодавцем не один раз на рік, а так часто, як передбачено угодою сторін. У зв'язку з цим потрібно чітко визначати умови кожного додаткового договору.
Останнім часом до складу договорів оренди нерідко включаються програми, що представляють собою різні правила та інструкції для орендарів. Будучи, по суті, правилами внутрішнього розпорядку, вони детально регламентують усі аспекти перебування орендаря в будівлі орендодавця. Найбільшого поширення такі документи отримали у практиці роботи великих торгових і офісних центрів, де в сукупності зі змішаним договором оренди вони утворюють своєрідні "кодекси орендарів".
Такі "кодекси" нерідко складаються більш ніж зі ста сторінок, володіють власним понятійним апаратом і містять величезний обсяг інформації, а тому, безумовно, вимагають професійної юридичної експертизи. Це особливо важливо в світлі того, що в договорі оренди подібні програми, як правило, кваліфікуються як невід'ємною його частини. Більше того, вони можуть включати найважливіші для сторін орендних відносин правила (наприклад, підстави для одностороннього розірвання договору, порядок індексації орендної плати, різні застереження, виключення і т.д.), а також встановлювати умови різних угод, будучи в такому випадку окремими договорами .
Договір оренди нерухомого майна повинен передбачати розмір орендної плати (п. 1 ст. 654 ЦК РФ), тобто відповідне умова є суттєвим для такого договору. Якщо з тексту угоди буде неможливо з'ясувати розмір орендної плати, то воно буде вважатися неукладеним.
У рамках даного питання слід звернути увагу на невизначеність формулювання п. 3 ст. 614 ЦК РФ. Згідно з цією нормою, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Те, що договором не можна передбачити можливість зміни орендної плати більш ніж один раз на рік, сумнівів не викликає: згідно з тим же п. 3 ст. 614 ЦК РФ, тільки законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди. Проте дана норма не відповідає на питання, чи потрібно укладати окрему угоду для оформлення зміни орендної плати або договором може бути передбачено право орендодавця змінити орендну плату в односторонньому порядку. Судова практика свідчить на користь другої точки зору. Така позиція базується на тому, що п. 3 ст. 614 ЦК РФ не скасовує загальні норми гл. 29 ГК РФ про підстави і порядок зміни або розірвання договорів 29. А у зв'язку з тим, що зміна орендної плати є зміною договору в цілому, то відповідно до п. 1 ст. 450 ГК РФ можливе встановлення у договорі умови про зміну (але не частіше одного разу на рік) орендної плати орендодавцем в односторонньому порядку.
Ця думка підтверджується і судовою практикою щодо договорів оренди державного та муніципального майна. Зокрема, судами визнаються відповідними законодавству умови таких договорів про щорічне переоформлення орендної плати (в односторонньому порядку) у разі зміни ставок орендної плати та надбавочних коефіцієнтів до них, що затверджуються органами державної влади та місцевого самоврядування 30.
Навіть при наявності договору, укладеного у відповідності з усіма вимогами законодавства, зобов'язання орендодавця вважається виконаним тільки після фактичного надання орендарю у володіння або користування майна та підписання сторонами документа про передачу (якщо в договорі не встановлено інше). Вимога ГК РФ про оформлення передачі майна спеціальним актом дуже часто не дотримується сторонами. У результаті орендодавцю буває вкрай складно (якщо взагалі можливо) довести факт виконання зобов'язання з передачі майна та отримання грошових коштів за відповідним підстави, а отже, і стягнути з орендаря збитки.
Прийнято вважати, що після закінчення терміну договір оренди автоматично припиняє діяти. Але це не так: ГК РФ в таких випадках захищає сторони від виникнення фактичних орендних відносин. Якщо термін договору закінчився, а орендар продовжує користуватися майном, договір вважається поновленим (п. 2 ст. 621 ГК РФ). ВАС РФ роз'яснив, що при цьому термін, на який поновлюється договір оренди, є невизначеним. Державна реєстрація договору оренди, укладеного на невизначений строк, не потрібно 31. Це досить зручний механізм для сталих і тривалих відносин між орендарем та орендодавцем, коли сторони можуть не переукладати кожен рік договір оренди і в той же час не реєструвати початковий (за умови, що термін дії початкового договору менше року). Нормами не тільки Цивільного, але і Земельного кодексу. Земельне законодавство містить цілий ряд норм, відмінних від загальних правил ДК РФ про договорі оренди, зокрема, у ньому значно розширені повноваження орендаря.
Найбільш суттєві особливості стосуються розпорядження орендарем орендними правами (серед яких передача права оренди третій особі, внесення орендних прав у заставу та в статутні капітали юридичних осіб, а також передача земельної ділянки в суборенду). Так, якщо при оренді будинків і приміщень орендарю, щоб розпоряджатися правом оренди, необхідна попередня згода орендодавця (ГК РФ), то при оренді земельної ділянки отримувати таку згоду, за загальним правилом, не потрібно (виняток - договори короткостроковій (до 5 років) оренди земель, що перебувають у державній або муніципальній власності).
Договором може бути встановлено інше, але далеко не у всіх випадках. ЗК РФ істотно обмежує можливості договірного регулювання в питанні розпорядження орендарем земельної ділянки своїми правами.
Об'єктом оренди може бути не будь-яке майно, включаючи відособлені природні об'єкти, а лише ті предмети і речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі споживання, так звані неспоживна речі, тобто речі, що не втрачають свої натуральні властивості (п. 1 ст. 607 ЦК РФ). Предметом договору оренди також може бути будь-яке рухоме і нерухоме майно, не вилучене з цивільного обороту.
Вживаючи в п. 1 ст. 607 ЦК РФ слово "інші", законодавець тим самим дає розширене тлумачення об'єкта оренди, вважаючи, що перелік об'єктів оренди не є вичерпним.
Майнові права, хоча і є самостійним об'єктом купівлі-продажу (п. 4 ст. 454 ЦК РФ), не можуть передаватися в оренду.
Правова норма про використання орендарем плодів, продукції та доходів від своєї діяльності відтворена в частині 2 ст. 85 Основ цивільного законодавства. Тим не менше право власності на таке майно виникає у орендаря лише тоді, коли воно використовувалося суворо цілеспрямовано, тобто відповідно до договору, а не іншим чином.
Однак у ч. 2 п. 1 ст. 607 ЦК робиться все-таки застереження про те, що законом можуть бути встановлені види майна, здача яких в оренду не допускається або обмежується.
Що стосується здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів, то це додатково регулюється відповідними законодавчими актами: Земельним кодексом РФ 2001 р., Законом РФ «Про надра», Водним кодексом, Лісовим кодексом РФ, а також виданим 30 липня 1997 Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ.
Згідно з п. 3 ст. 607 ЦК РФ в договорі оренди повинні бути чітко вказані дані, що дозволяють конкретно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним. Предмет договору - істотна умова договору.
Дуже важливою обставиною в договорі оренди є вказівка на необхідність чіткого визначення об'єкта оренди. У зв'язку з цим закон зобов'язує вказувати в тексті договору найменування майна, його кількість і якість (п. 3 ст. 607 ЦК РФ), а для нерухомого майна - місце його знаходження та інші відмітні ознаки, що дозволяють індивідуалізувати відповідний об'єкт оренди, причому описати його стан з урахуванням фізичного і "морального" зносу, з тим щоб предмету договору оренди нерухомості міг бути присвоєний унікальний кадастровий номер як результат кадастрового і технічного обліку (інвентаризації). Остання обставина грає чільну роль при визначенні розміру орендної плати. Наприклад, для договору оренди будівлі (споруди) умова про розмір орендної плати є обов'язковим (істотним) і повинно бути зафіксовано тільки у письмовій формі. При відсутності цих умов такий договір оренди нерухомості вважається неукладеним (п. 1 ст. 654 ЦК РФ). У разі оренди окремих, специфічних видів майна, наприклад природних ресурсів, перелік істотних умов такого договору оренди значно розширюється.
У силу норм зобов'язального права правомочием щодо володіння, користування і розпорядження майном володіє його власник (ст. 209 ЦК РФ). Сам же факт здачі майна як власності в оренду є не чим іншим, як актом розпорядження власним майном. І така конструкція орендного зобов'язання справді не представляє собою особливих труднощів у правозастосуванні.
Ще раз нагадаємо про складність здачі майна в оренду не «прямими» власниками, а особами, уповноваженими здавати його в оренду в силу закону, договору або за розпорядженням самого власника. Особлива складність цього питання полягає не тільки в особливому правовому режимі власності, але і в кількості законодавчих актів, що регламентують дані правовідносини 32.
Важлива особливість оренди полягає в тому, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі (п. 1 ст. 609 ЦК РФ), якщо мова йде про термін більше року або коли однією зі сторін є юридична особа. В останньому випадку ця умова дотримується навіть поза залежності від терміну.
Хоча в тексті даної правової норми і не фігурує слово «громадянин», але з неї випливає можливість фізичним особам укладати між собою договори оренди як у письмовій, так і в усній формі. Усна форма договору обмежена пресекательним терміном в один рік. Але існують і інші види таких орендних договорів, для яких письмова форма є обов'язковою у всіх випадках, у тому числі і поза залежності від терміну укладання і дії: договір прокату (п. 2 ст. 626 ЦК); договір оренди транспортних засобів (ст. ст. 633 і 634 ЦК), договір оренди будівель і споруд (ст. 651 ЦК) та підприємств (ст. 658 ЦК).
Якщо в орендному правовідносинах однією стороною виступає юридична особа, а інший - фізична, то така угода повинна укладатися в письмовій формі.
Правова форма договору оренди нерухомого майна має більш обов'язковий нормативно-дозвільний порядок, ніж оренда рухомого майна: оренда нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 609 ЦК РФ) 33.
Згідно з п. 2 ст. 614 ЦК орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді: 1) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово, 2) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів і доходів ; 3) надання орендарем певних послуг; 4) передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду; 5) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Наведений перелік можливих форм орендної плати не є ні вичерпним, ні імперативною. Сторони вправі встановити в договорі орендну плату як у вигляді поєднання різних з перерахованих форм, так і в іншій, не названої в ст. 614 ЦК формі. Винятком з цього загального правила є положення ст. 630 ЦК, згідно з яким орендна плата за договором прокату встановлюється тільки у вигляді визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово.
Найбільш поширена грошова форма орендної плати. У передбачених законом випадках застосовуються ставки орендної плати, встановлювані чи регульовані уповноваженими на те державними органами. Так, при здачі в оренду майна науковими організаціями Російської академії наук і галузевих академій розмір орендної плати визначається договором, але він не може бути нижче середнього розміру орендної плати, звичайно справляється за оренду майна в місцях розташування таких організацій 34.
Важливу особливість правового регулювання оренди становить регламентація в ГК питання про можливість зміни розміру орендної плати. У вилучення із загального правила про право сторін змінювати умови договору без обмеження по термінах і по кратності змін (ст. 450 ГК), у п. 3 ст. 614 ЦК передбачена можливість перегляду розміру орендної плати за угодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Правило це є диспозитивним, і договором або законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати.
Орендна плата, як і термін в договорі оренди, не є істотною умовою договору.
Оскільки в силу ст. 606 ГК РФ орендоване майно передається орендарю, як правило, у тимчасове користування, виникає питання про терміни (часу) користування ним. Термін договору оренди регулюється ст. 610 ЦК РФ, в якій, як уже й підкреслено нами, немає ніякого точного або певного терміну оренди. Інакше кажучи, Кодекс не вказує конкретного терміну оренди.
Так, договір оренди укладається на термін, визначений договором (п. 1 ст. 610 ЦК РФ). Якщо строк оренди в договорі не визначений, договір вважається укладеним на невизначений строк.
У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк (п. 2 ст. 610 ЦК РФ).
Правова конструкція статті 610 ЦК РФ про терміни оренди за договором складена таким чином, що будь-які конкретні терміни опущені. Це зроблено законодавцем для того, щоб сторони орендного правовідносини були вільні у виборі строку оренди. Кодекс вказує, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення терміну припиняється.
Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п. 3 ст. 610 ЦК РФ).
Отже, із ст. 610 ЦК РФ випливає, що законодавець «йде» від конкретизації терміну в загальних положеннях про оренду, з іншого боку, в Кодексі є посилання на визначення термінів чинності закону і в силу договору, причому примат віддається договірними строками оренди. Нарешті, Кодекс визначає і максимальні терміни для окремих видів орендних договорів, називаючи їх граничними. Так, згідно з п. 1 ст. 627 ГК РФ, договір прокату може бути укладений на строк до одного року.
Застереження в ст. 610 ЦК РФ про граничні терміни оренди свідчить про відсильний характер цієї правової норми. Наприклад, згідно з Лісовим кодексом РФ граничний термін оренди ділянок лісового фонду - 49 років, граничні строки користування водним об'єктом - 25 років (довгострокове) і 3 роки (короткострокове). Для геологічного вивчення ділянки надр надаються на термін до 5 років, а для видобутку корисних копалин і в цілях, не пов'язаних з видобуванням, - до 20 років; при поєднанні різних видів користування - до 25 років.
Характерно, що раніше діюче законодавство (ст. 85 Основ цивільного законодавства) розглядало термін договору оренди як його істотна умова. Положення ГК РФ про терміни орендного договору представляються більш демократичними і відповідними принципам свободи договору (ст. 421 ГК РФ).
2.2 Форма договору оренди
У чинному ЦК України на відміну від законодавства західних країн, де прийнято набагато більше довіряти один одному при веденні бізнесу (у багатьох ситуаціях наявність підписів у письмовому договорі вважається цілком достатнім), містяться жорсткі вимоги до форми договору. Але навіть незважаючи на це практика породжує ситуації, що вимагають додаткової теоретичної опрацювання.
Згідно зі ст. 432 ГК РФ договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Оскільки договір є одним з видів угоди, до нього застосовуються правила про форму угоди.
Договір може бути укладений в будь-якій формі, передбаченої для здійснення угод, якщо законом для договорів даного виду не встановлена певна форма (п. 1 ст. 434 ГК РФ).
Згідно з п. 1 ст. 158 ГК РФ форма угод може бути усній і письмовій. Остання, у свою чергу, може бути простою і нотаріальною. Однак така класифікація не враховує спеціальних вимог до форми договору, встановлених у частині другій ДК РФ.
Так, наприклад, форма договору продажу нерухомості (ст. 550 ДК РФ), оренди будівлі та споруди (ст. 651 ЦК РФ) визнається належною, якщо договір укладено лише шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Письмова форма договору складського зберігання вважається дотриманою, якщо його укладення та прийняття товару на склад посвідчені складським документом (п. 2 ст. 907 ГК РФ).
Таким чином, класифікуючи договори з їх формі, можна виділити ув'язнені усно, в простій письмовій формі і в нотаріальній формі. Сторони можуть домовитися укласти договір у певній формі, хоча закон для даного виду договору цього не вимагає. У таких випадках договір вважається укладеним після надання йому встановленої форми (п. 1 ст. 434 ГК РФ). Так, іноді сторони домовляються про посвідчення договору, укладеного в письмовій формі, у нотаріуса для додання договором більшої ваги. У такому випадку договір буде вважатися укладеним з моменту нотаріального посвідчення 35.
Оренда майна розрахована, як правило, на тривалий період, тому для більшості договорів оренди закон передбачає як обов'язкову письмову форму. Договір оренди на термін більше одного року, а якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну повинен бути укладений у письмовій формі (п. 1 ст. 609 ЦК РФ). В усній формі можуть укладатися договори оренди лише між громадянами строком не більше року. Разом з тим є договори, для яких письмова форма є обов'язковою незалежно від терміну їх дії: наприклад, договір прокату (п. 2 ст. 626 ЦК РФ), договори оренди транспортних засобів (ст. ст. 633 і 643 ГК РФ), оренди будівель і споруд (ст. 651 ЦК РФ), підприємств (ст. 658 ГК РФ).
При короткостроковій оренді за участю лише громадян необхідно досить чітко визначати (фіксувати) предмет оренди, його якість і т.д., а це, як правило, можливо лише при укладанні письмового договору.
Слід мати на увазі, що, якщо обов'язкова письмова форма договору оренди не передбачена законом, вона завжди може бути встановлена угодою сторін.
Таким чином, усна форма договору оренди прийнятна тільки тоді, коли договір укладений між фізичними особами і відповідає таким вимогам:
- Укладено на термін менше одного року;
- Не є за своєю суттю договором прокату;
- Предметом оренди не є транспортні засоби, будівлі, споруди, підприємства;
- Письмова форма договору не встановлена угодою сторін.
Наприклад, між фізичними особами на півроку укладено договір оренди комп'ютера. Так як спеціальних вимог до його форми законом не встановлено, то застосовується загальне правило, згідно з яким такий договір може бути укладений в усній формі.
А ось якщо фізичні особи укладають хоча б на один місяць договір оренди транспортного засобу без екіпажу, то відповідно до статті 643 ГК РФ сторони зобов'язані укласти такий договір у письмовій формі.
Відповідно до п. 1 ст. 160 ЦК РФ укладення договору оренди в письмовій формі означає, що повинен бути складений певний документ, що відображає зміст даної угоди і підписаний особами, які здійснюють угоду, або належним чином уповноваженими ними особами.
Письмова форма договору вважається дотриманою, якщо його боку дотримуються наступні умови:
- Складають документ, підписаний сторонами, або здійснюють обмін документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором. При цьому інша сторона повинна прийняти пропозицію укласти договір (п. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ);
- Особа, що отримала оферту (пропозиція про укладення договору), в строк, встановлений для її акцепту (відповіді про прийняття пропозиції), вчиняє дії по виконанню зазначених у ній умов договору (п. 1 ст. 435, п. 3 ст. 438 ГК РФ).
Наприклад, організація А направила організації Б пропозицію укласти договір оренди транспортного засобу. Організація Б вирішила прийняти вказану пропозицію і в термін, передбачений в оферті для відповіді, перерахувала організації А грошову суму в рахунок орендної плати. Такий договір, відповідно до п. 3 ст. 434 і п. 3 ст. 438 ГК РФ, буде вважатися укладеним у письмовій формі.
У тих випадках, коли в оренду передається будівля, споруда чи підприємство, договір оренди повинен укладатися тільки шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, і ніяк інакше (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Не можна укласти договір оренди будівлі, споруди чи підприємства шляхом обміну документами за допомогою спеціального зв'язку або інших вищеназваних дій.
За загальним правилом недотримання простої письмової форми договору оренди не тягне його недійсність, а тільки ускладнює вирішення спорів.
Сторони не зможуть при виникненні спору посилатися на показання свідків, проте має право будуть надати письмові та інші докази (п. 1 ст. 162 ГК РФ) 36.
Недотримання простої письмової форми договору оренди тягне його недійсність лише у тому випадку, якщо це прямо передбачено в законі або в угоді сторін (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Така підстава недійсності угоди, як недотримання її форми, встановлено щодо договорів оренди будівель і споруд (п. 1 ст. 651 ЦК РФ) і оренди підприємств (п. 3 ст. 658 ГК РФ).
2.3 Порядок укладання договору оренди, його припинення та зміна
Порядок укладення договорів оренди регулюється загальними положеннями укладення договорів.
Одна з особливостей укладення договорів оренди полягає в широкому поширенні у підприємницькій діяльності практики проведення торгів з продажу права оренди майна. Договір оренди при цьому укладається з особою, що виграв торги.
Важливу особливість порядку укладення договору оренди складає переважне право орендаря на укладення договору на новий термін.
Розглянемо також питання встановлення строків договору оренди. Відповідно до статті 610 ЦК РФ договір оренди укладається на термін, визначений договором. Якщо строк оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк.
У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк.
Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється.
Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному.
Статтею 190 ЦК України передбачено, що встановлений угодою термін визначається календарною датою або закінченням періоду часу, який обчислюється роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін може визначатися також вказівкою на подію, яка повинна неминуче настати.
Отже, сторони при укладенні договору оренди має право визначити його строк. При цьому вони можуть взагалі не встановлювати термін договору, і в цьому випадку він буде вважатися укладеним на невизначений строк.
Після відмови сторони від договору оренди він припиняється, і орендар повинен припинити користування орендованим майном.
Буквальна трактування п. 2 ст. 651 ЦК РФ дозволяє зробити певний висновок: незареєстрований довгостроковий договір вважається неукладеним. У свою чергу, це означає, що він не набув чинності, не є обов'язковим для сторін (п. 1 ст. 425 ДК РФ) і до того ж недійсний (ст. 168 ЦК РФ). Тобто такий договір за своєю суттю не є договором, оскільки він навіть не укладено і сторони вправі не виконувати свої обов'язки по ньому 37.
У законодавстві не передбачено будь-яку відповідальність за відсутність державної реєстрації довгострокового договору оренди. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, передбачив для юридичних осіб штрафи у розмірі від 30 до 40 тис. руб. за недотримання ними встановленого порядку держреєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, практично не застосовується в даному випадку. Справа в тому, що сам порядок держреєстрації таких договорів в даний час ніде детально не прописаний і не встановлений. Відсутній він і у Федеральному законі від 21.07.97 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон N 122-ФЗ). Крім того, згідно зі ст. 16 Закону N 122-ФЗ держреєстрація прав на нерухоме майно проводиться на підставі заяви правовласника, сторони (сторін) договору або уповноваженого ним (ними) на те особи за наявності у нього належно оформленого доручення.
Здається, цей факт не означає відсутності обов'язки реєструвати договір. Так, згідно з п. 2 ст. 609 ЦК РФ договір оренди нерухомого майна підлягає держреєстрації, якщо інше не передбачено законом. Щоправда, в п. 2 ст. 651 ЦК РФ уточнено термін реєстрованого договору оренди будівлі або споруди, а в п. 2 ст. 26 ЗК РФ - термін дії реєстрованого договору оренди земельної ділянки, суборенди земельної ділянки, безоплатного термінового користування земельною ділянкою, що не підлягають державній реєстрації, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Отже, про заявному характері реєстрації прав на нерухоме майно складно говорити, коли її необхідність встановлена у Цивільному кодексі України.
Тому відсутність законодавчо встановлених термінів, протягом яких суб'єкту правовідносин необхідно здійснити держреєстрацію довгострокового договору оренди, фактично означає, що суб'єкт правовідносин може подати документи на реєстрацію в межах терміну дії даного договору. Видається тим не менш, що після закінчення терміну дії договору сторони орендних правовідносин теоретично можна було б притягнути до відповідальності за вказаною вище статті КоАП РФ, оскільки за час дії договору вони не провели обов'язкову держреєстрацію договору оренди і не подали відповідні документи до реєструючого органу.
Угода про зміну або про розірвання договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше (ст. 452 ДК РФ). Звертатися до суду з вимогою змінити або розірвати договір слід тільки після того, як отримано відмову однієї зі сторін на пропозицію змінити чи розірвати договір, або якщо відповідь так і не був отриманий у термін, вказаний у пропозиції (якщо термін не визначений, то протягом 30 днів). Зверніть увагу, що цей обов'язок знімається з орендодавця, якщо в договорі оренди передбачено право орендодавця розірвати договір в односторонньому порядку без звернення до суду.
Розірвати укладений договір оренди можна кількома способами. Стаття 450 Цивільного кодексу РФ надає три варіанти:
- За угодою сторін;
- За рішенням суду, якщо того вимагає одна з сторін, у випадках, якщо контрагенти істотно порушили умови договору;
- В інших випадках, передбачених Цивільним кодексом РФ, іншими законами або самим договором.
Договір оренди може бути розірвано достроково. Вимагати дострокового розірвання договору може як орендодавець, так і орендар.
У статті 619 Цивільного кодексу РФ перераховані випадки дострокового розірвання судом договору на вимогу орендодавця, коли орендар:
- Користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями. Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Як показує судова практика, визнання того чи іншого умови істотним оцінюється судом стосовно кожного конкретного випадку. Систематична несплата орендних платежів, порушення строків та розмірів оплати, здача майна в суборенду без згоди орендаря - ось основні суттєві порушення, які змушують орендодавців звертатися до суду;
- Істотно погіршує майно. Орендар повинен використовувати майно таким чином, щоб повернути його орендодавцю в тому стані, в якому він його одержав (з урахуванням нормального зносу), або у стані, обумовленому договором. У силу цього орендар зобов'язаний вживати необхідних заходів для збереження майна і не вчиняти дій, що тягнуть за собою його погіршення. Якщо дії (або бездіяльність) орендаря істотно погіршують майно, це може бути підставою дострокового розірвання договору оренди;
- Більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату. Невнесення орендарем орендної плати більше двох разів поспіль (фактично - три рази і більше) після закінчення встановленого строку платежу є безумовною підставою дострокового розірвання договору оренди. При цьому закон дає право встановити сторонам на власний розсуд інший термін для дострокового розірвання при невнесенні орендної плати у визначений договором строк, у тому числі і одноразовому;
- Не проводить капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором проведення капітального ремонту обов'язково 38.
Відповідно до статті 451 Цивільного кодексу РФ істотна зміна обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору, є підставою для його зміни або розірвання, якщо інше не передбачено договором або не випливає із її суті. Якщо сторонам не вдалося досягти угоди про приведення договору у відповідність з істотно змінились, або про його розірвання, то договір може бути розірваний на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
- У момент укладення договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться;
- Зміна обставин викликано причинами, які заінтересована сторона не змогла подолати при тому ступені турботливості та обачності, яка від неї була потрібна за характером договору та умовами обороту;
- Виконання договору без зміни його умов настільки порушило б відповідне договору співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони така шкода, що вона в значній мірі втратила б того, на що мала право розраховувати при укладенні договору;
- Із звичаїв ділового обороту або суті договору не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Цей обов'язок знімається з орендодавця, якщо в договорі оренди передбачено право орендодавця розірвати договір в односторонньому порядку без звернення до суду.
Орендар також має право вимагати дострокового розірвання договору в судовому порядку у випадках, передбачених у статті 620 Цивільного кодексу РФ, а саме коли:
- Орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
- Передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
- Орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
- Майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.
Зверніть увагу, що дострокове розірвання договору оренди тягне за собою і припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди (ст. 618 ГК РФ).
Кодекс дає сторонам можливість розширити перелік підстав дострокового розірвання договору, включивши відповідне умова в текст угоди.
2.4 Відшкодування збитків
Відшкодування збитків на практиці часто змішується з компенсацією потерпілій особі при достроковому розірванні договору оренди. Ці поняття використовуються як синоніми. Таке їх вживання має своє підгрунтя, так як на латині значення слова "компенсація" - це відшкодування. Проте наявність двох названих близьких термінів вимагає диференціації їх значення. Так, відшкодування збитків відповідно до ст. 15 ГК РФ передбачає повне покриття заподіяної шкоди, тоді як компенсація може бути неповною, частковою. Відшкодування збитків передбачається невідкладним і більш категоричним, ніж компенсація, бо остання нерідко може бути відстроченою. Термін "компенсація" зазвичай додається до державного органу, зобов'язаному до виплати, тоді як відшкодування збитків частіше використовується при характеристиці відносин у приватному секторі або ж стосовно господарській сфері діяльності публічних організацій. Відшкодування збитків передбачає наявність певної не тільки суб'єктивною, але й об'єктивно виникла втрати (збиток майну, неотриманий дохід, шкоду природі). Компенсація ж необов'язково слід за об'єктивно нанесеними збитками. Наприклад, у випадку реквізиції приватного майна для державних потреб це майно не пропадає, а лише змінює свого власника; в цьому випадку збиток терпить не суспільство в цілому, а тільки приватна особа, якій це майно належало і якому належить за нього компенсація. Компенсація у такому розумінні потрібно не у зв'язку зі знищенням речі, а тільки внаслідок зміни її призначення. Більш того, при новому призначенні, яке надається речі, остання може стати для суспільства навіть більш корисною, ніж при колишньому способі її використання. З цим останнім пов'язується уявлення про компенсацію як про такий собі поблажливість держави, його вимушеної поступку по відношенню до потерпілій особі.
Відшкодування збитків при різних ситуаціях. Закон не розрізняє неоднакові випадки вилучення нерухомості в публічних (державних або муніципальних) інтересах. Серед них слід було б виділити деякі основні ситуації:
1) вилучення приватної землі і приватного ж будови на ній (збитки відшкодовуються і за будову, і за землю);
2) вилучення приватної будівлі, але розташованого на землі, що належить місту, селищу, інший муніципальної одиниці (збитки відшкодовуються лише за будову);
3) вилучення на публічній землі житлової будови, яке приватна особа або організація займають не на правах власника, а на правах орендаря, постійного користувача або на іншому власницьких прав (збитки відшкодовуються власнику будівлі, але не орендарю чи іншому користувачеві землі);
4) вилучення землі (без будови), якою володіє орендар, постійний користувач або інший власник, що не володіє правом власності на неї, оскільки власником є публічний орган (збитки відшкодовуються лише за невикористані витрати орендаря та іншого користувача землі);
5) вилучення для публічних потреб приватної землі (разом із будівлею або без нього), якою володіє третя особа за орендним або іншим договором з приватним власником (в цьому випадку постає питання про відшкодування збитків двом особам, тобто власнику за землю, а орендарю за невикористані витрати, якщо вони були) 39.
На підставі ст. 622 ГК РФ при припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві одержане за договором майно в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу цього майна. Закон також визначає наслідки несвоєчасного повернення майна орендарем у вигляді сплати відповідного орендної плати та відшкодування збитків. Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. Якщо зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Згідно зі ст. 622 ГК РФ, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойку, якщо інше не передбачено договором. Якщо орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, невіддільне без шкоди для майна, орендар має право після припинення договору на відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди. Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено чинним цивільним законодавством. Згідно зі ст. 623 ЦК РФ поліпшення орендованого майна (як віддільні, так і невіддільні), вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця.
Як вказав ВАС РФ в інформаційному листі від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою", після припинення договору орендна плата виплачується в розмірі, узгодженому в договорі (п. 38). Якщо зазначена орендна плата перевищує ставку оренди, яку міг би отримати орендодавець, якщо б орендар своєчасно повернув його майно і воно знову було б передано в оренду, орендар несе несприятливі наслідки і не має права вимагати зниження орендної плати. Тим самим він економічно стимулюється до своєчасного повернення орендованого майна. Але й уявити, що в орендодавця утворюються будь-які додаткові збитки, досить складно. У той же час, якщо буде доведено, що ставки орендної плати на аналогічне майно зросли після припинення договору оренди, орендодавець має право вимагати відшкодування його збитків. У вигляді збитків в більшості випадків повинна виступати упущена вигода, тобто сума різниці між виплачуваної орендною платою і передбачуваної платою від здачі майна в оренду іншій особі. Здається, законодавець мав на увазі під збитками, як це передбачено в ч. 2 ст. 622 ГК РФ, саме упущену вигоду.
Проте в судовій практиці представлений строгий підхід до доведенню причинно-наслідкового зв'язку в даному випадку, що призводить до неможливості отримати компенсацію упущеної вигоди. Зокрема, у Постанові Федерального арбітражного суду Московського округу розглядається схожу справу: орендар своєчасно не повернув орендовані приміщення, орендодавець пред'явив до нього позов про відшкодування понад 10 млн. крб. упущеної вигоди у вигляді неотриманого доходу від здачі вищеназваних приміщень в оренду за ринковою вартістю 40. В обгрунтування позовних вимог вказувалося на те, що у зв'язку з покупкою позивачем у відповідача приміщень останні були надані відповідачу в оренду за заниженою вартістю для цілей їх звільнення. Після закінчення терміну оренди приміщення не були повернені орендодавцеві, що спричинило виникнення у нього збитків у вигляді різниці між встановленим договором розміром орендної плати і ринковим розміром орендної плати, підтвердженим висновком незалежного оцінювача.
Рішенням суду в позові відмовлено. У частині вимоги про стягнення упущеної вигоди рішення мотивоване відсутністю доказів намірів позивача здати приміщення в оренду за ціною, встановленою незалежним оцінювачем, і доказів отримання відповідачем доходів внаслідок користування майном позивача.
У касаційній скарзі заявник (позивач) вказував на неправильне застосування судом ст. 15 ГК РФ, посилаючись на те, що в результаті неправомірного використання приміщення відповідачем отримано дохід у вигляді зекономлених коштів, які він заплатив би за оренду аналогічного приміщення.
Суд касаційної інстанції підтримав висновки суду першої інстанції, по-перше, за недоведеністю намірів позивача представити майно кому-небудь в оренду і, по-друге, через відсутність правових підстав для стягнення зекономлених відповідачем грошових коштів, які останній заплатив би за оренду аналогічного приміщення.
Позиція, з якої випливає, що в подібному випадку позивач обов'язково повинен був зробити спроби, спрямовані на пошук нового орендаря, підписати з ним договір оренди, поки ще не маючи можливості передати майно в оренду (як ми бачили на інших прикладах, це неминуче викликало б сумніви в розумності поведінки позивача), представляється беззаперечна. Можна ж припустити, що власник приміщень взагалі не збирався його здавати в оренду (у нашому випадку це більш ніж обгрунтоване припущення, оскільки метою укладення договору оренди було надання продавцю приміщення деякого часу для зборів і спокійного переїзду; цим обумовлювалася і низька орендна плата). За використаної судом логіці в цьому випадку орендодавець взагалі не може претендувати на відшкодування упущеної вигоди.
Висновок
Підсумовуючи, хотілося б відзначити досить сильні позиції оренди як способу організації економічної діяльності, що, ймовірно, зміцнює і стабільність правового інституту оренди. У всякому разі, можна твердо говорити про затребуваність даного договору в господарській практиці і навіть про деяку експансії його за межі традиційного застосування.
При цьому оренда виступає зовсім не як якоїсь вторинної та другорядної - по відношенню до власності - формою володіння господарськими об'єктами, а в якості рівноцінної та природно доповнює.
Договором оренди визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (ст. 606 ЦК).
Останнє положення кореспондує нормі, встановлює загальне правило про належність надходжень, отриманих в результаті використання майна будь-якою особою (невласника), особі, яка використовує майно на законній підставі (ст. 136 ЦК).
У Цивільному кодексі Російської Федерації договором оренди присвячена окрема глава (гл. 34), що включає в себе понад шістдесят статей. Структура даної глави побудована за тим же принципом, що і структура інших глав ГК, що регулюють складні договори, які мають свої окремі види договірних зобов'язань (купівля - продаж, підряд і деякі інші): спочатку викладаються положення, що є загальними для всіх видів договору оренди, а потім - спеціальні правила, що відносяться тільки до відповідного виду договору оренди (прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств, фінансова оренда).
Зазначені види договору оренди та договори оренди окремих видів майна регулюються таким чином: загальні положення про оренду застосовуються до них субсидиарно, тобто тільки в тому випадку, якщо спеціальними правилами (також передбаченими ЦК) про ці договори не встановлено інше (ст. 625 ЦК).
Договір оренди є оплатним, оскільки орендодавець за виконання своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.
Договір оренди є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору (орендодавець і орендар) несе обов'язку на користь іншої сторони і вважається боржником іншого боку в тому, що зобов'язана зробити на її користь, і одночасно її кредитором у тому, що має право від неї вимагати . Більш того, в договорі оренди мають місце дві зустрічні обов'язки, однаково суттєві і важливі: обов'язок орендодавця передати орендарю майно у володіння та користування і обов'язок орендаря вносити орендну плату, які взаємно обумовлюють один одного і є в принципі економічно еквівалентними. Тому договір оренди є договором сіналлагматіческій.
Сіналлагматіческій характер договору оренди виражається в тому, що на боці орендаря у всіх випадках лежить зустрічне виконання його зобов'язань, тобто виконання зобов'язань орендарем по сплаті орендної плати обумовлено виконанням орендодавцем своїх зобов'язань по передачі майна у володіння і користування орендарю (п. 1 ст. 328 ЦК). Іншими словами, орендар не повинен виконувати свої обов'язки щодо внесення орендної плати до виконання орендодавцем своїх обов'язків по передачі йому орендованого майна.
У російському праві поряд з реальними і консенсуальних договорів можна виділити третю різновид цивільно-правових договорів - підлягають державній реєстрації.
Договір оренди пов'язаний з наданням наймачеві не тільки правомочностей але володіння і користування річчю, а й часткової передачею правомочностей розпорядження.
Таким чином, метою договору оренди є забезпечення можливості громадянам та юридичним особам на певних умовах тимчасово користуватися чужим майном, коли воно не потрібне їм постійно або не представляється можливим придбати його у власність.
Нині чинне законодавство, і перш за все Цивільний кодекс РФ з доповненнями та змінами до нього, значно знижує жорсткість вимог щодо істотних умов договору, розширює правову базу договірних відносин. У той же час для окремих видів договорів передбачені додаткові умови, віднесені до істотних. Така правова основа договору оренди дає можливість його учасникам всебічно обговорити умови оренди, тим самим забезпечити захист своїх прав.
Список використаних джерел
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації. М.: Юридична література, 1993. - 98 с.
Цивільний кодекс Російської Федерації частина перша від 30 листопада 1994 р. N 51-ФЗ / / «Російська газета» від 8 грудня 1994 р. № 238-239; частина друга від 26 січня 1996 р. N 14-ФЗ / / «Російська газета »від 6, 7, 8 лютого 1996 р. № 23, 24, 25; частина третя від 26 листопада 2001 р. N 146-ФЗ / /« Російська газета »від 28 листопада 2001 р. № 233.
Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Від 26 січня 1996 р. N 14-ФЗ / / СЗ РФ. 1996. N 5. Стаття 410.
Федеральний закон N 122-ФЗ від 21 липня 1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / СЗ РФ. 1997. N 30. Стаття 3594.
Федерального закону від 23 серпня 1996 р. «Про науку і державну науково-технічну політику», в ред. від 29 грудня 2000 р. N 168-ФЗ, з ізм. від 24 грудня 2004 р. N 176-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137; 1998. N 30. Ст. 3607).
Закон РФ від 07.02.1992 N 2300-1 "Про захист прав споживачів" (ред. від 23.07.2008) / / «Збори законодавства РФ», 15.01.1996, N 3, ст. 140.
Постанови Уряду РФ від 10 лютого 1994 р. N 96 «Про делегування повноважень Уряду РФ з управління та розпорядження об'єктами федеральної власності» (Відомості Верховної. 1994. N 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000. N 6. Ст. 777; N 13. Ст. 1373).
Розпорядження Уряду РФ від 7 червня 1995 р. N 782-Р «Про впорядкування використання адміністративних будинків і службових приміщень, що перебувають у федеральній власності» / / СЗ РФ. 1995. N 27. Стаття 3200.
Указ Президента РФ від 14 жовтня 1992 р. N 1230 «Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду» термін оренди рухомого майна не повинен перевищувати одного року, а в інших випадках потрібно отримати згоду власника.
Наказ Мін'юсту РФ від 6 серпня 2004 р. N 135 "Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна" / / Російська газета. 2004. 31 серпня.
Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »/ /" Вісник ВАС РФ ", N 4, 2001.
Положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, затв. розпорядженням Мінмайна РФ від 28 липня 1998 р. N 774-Р (БНА. 1998. N 20).
Спеціальна література
Абрамов. Договірне право / М.: 1984, 541с.
Антіпов В.О. Власність і ціна / / Право і Економіка 2004, № 2, 99с.
Аристотель Політика / / Політика. Афінська політія. М.: Думка, 2002, 330с.
Богачова Т.В. Загальні положення про оренду / / Цивільне право (ч. 2) / За заг. ред. А.Г. Калпин. М.: МАУП, 2004. 523с.
Бороздін С.В. Земельні відносини та аграрні реформи. М.: ЮНИТИ, Видавництво політичної літератури «Єдність», 2004, 450С.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. 682с;
Витрянский В. В. Договір оренди і його види / - М.: Статут, 1999, 680с;
Цивільне право Росії. Частина перша: Підручник / За ред. З.І. Цибуленко. М., 2008, 487с.
Цивільне право: Підручник / За заг. ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. 3-є видання. М.: Проспект, 2001. 476с.
Цивільне право: Підручник, частина 2 / За ред. О.М. Сергєєва, Ю.К. Толстого М.: Проспект 2003, 489с.
Цивільне право: Підручник. У 2 т. / Відп. ред. Е.А. Суханов. М., 2000, 563с.
Цивільне право: Підручник. Ч. 1 / За ред. А.Г. Калпин, А.І. Масляєва. М., 2007, 491с.
Цивільне право: Підручник. Ч. 2 / За заг. ред. А.Г. Калпин. М., 2007, 335с.
Гуляєв A. M. Російське громадянське право. Огляд чинного законодавства та проекту цивільного уложення. Посібник до лекцій. - СПб, 1913. - 433с.
Дозорців В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / / Юридичний світ. 1997. N 9. 321с.
Дорошкова А.Г. Договір оренди будівлі, споруди та нежитлового приміщення. Дис. ... канд. юрид. наук. Рязань, 2002. 333с.
Завидів Б.Д. Договір оренди нежитлових приміщень: правове регулювання. М.: ІТК "Дашков і Ко", 2007, 409с.
Завидів Б.Д. Договір оренди. Загальні положення та окремі особливості / / Договірне право Росії. М.: ІПК «Ліга Розум», 2006. 522с.
Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика. М., 1998. 436с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний, видання п'яте, виправлене і доповнене з використанням судово-арбітражної практики під ред. С. А. Степанова, Юридична фірма "КОНТРАКТ", Видавничий Дім "ИНФРА-М", 2006, 843с .
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (під ред. О. Н. Садикова) ИНФРА-М, 2005 (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене), 757с.
Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю. Купівля-продаж, оренда, іпотека, успадкування, дарування. Зразки документів. М.: Юстіцінформ, 2007., 956с.
Міхєєв В.М. Економіко-правові основи господарювання. СПб. Видавництво Спб-го університету, 2005, 334с.
Міхєєв В.М. Економіко-правові основи господарювання. СПб. Видавництво Спб-го університету, 2005, 638с.
О.С. Іоффе Вибрані праці з цивільного права: З історії цивілістичної думки. Цивільне правове. Критики теорії «господарського права» / М. Статут, 2000, 394с.;
Оглобліна О.М. Оренда і купівля-продаж нерухомості: Практичний посібник. М.: Видання пана Тихомирова М.Ю., 2004, 578с.
Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії М.: Юрист 2004, 643с.
Судово-арбітражна статистика / / Вісник Вищого арбітражного суду Російської Федерації. - 2006. - № 3. - 124 c.
Черепахін Б.Б. До питання про приватне і публічне право. За вид. 1925 Д-Юрі, 2006. 442с.
Емерсон Трауінн Економічна поведінка та інститути. М.: Справа 2003, 443с.
Правозастосовна практика
Постанова Федерального арбітражного суду Східно-Сибірського округу від 30 серпня 2005 р. N А10-6381/04-Ф02-3520/05-С2 / / Електронна довідково-правова система.
Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 20 вересня 2004 р. N КГ-А40/8080-04.
Постанова Президії ВАС РФ від 21 січня 1997 р. N 4569/95 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. 1997. N 5.
Постанова Президії ВАС РФ від 01.03.2005 N 12102/04 у справі N А56-36561/03 Позов про визнання неукладеним договору про оренду земельної ділянки з правом його викупу в частині викупу земельної ділянки задоволений правомірно, оскільки в договорі відсутня узгоджена сторонами у письмовій формі умова про ціну нерухомості. / / "Вісник ВАС РФ", 2005, N 6
Постанова ФАС Північно-Західного округу від 15.09.2005 у справі N А56-29510/04; Постанова ФАС Московського округу від 05.11.2002 у справі N КГ-А41/7340-02; Постанова ФАС Далекосхідного округу від 24.01.2006 у справі N Ф03 -А73/05-1/4837; Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 12.09.2002 у справі N А43-3282/02-21-99 та ін
Постанова ФАС Московського округу від 19.10.2005 у справі N КГ-А40/10067-05.
Додаток 1
Договір оренди нежитлового приміщення
м. Казань «____» ________________ 200_р.
__________________________________, Іменоване надалі «Орендодавець», в особі директора ________________________, що діє на підставі Статуту, з одного боку, ТОВ ______________________________, в особі директора ________________________________, що діє на підставі Статуту, з іншого боку, уклали цей договір про наступне:
Предмет договору
Орендодавець зобов'язується передати в оренду за плату у тимчасове володіння користування Орендарю зазначене у п. 1.2. нежитлове приміщення, що знаходиться в будівлі за адресою: Республіка Татарстан, м. Казань, ____________________________________________________.
За цим договором передається приміщення, загальною площею ____________кв.м., Розташоване на ______________ поверсі будівлі.
Приміщення передаються Орендарю для розміщення ___________________________________.
Порядок передачі об'єктів оренди
Передача приміщень здійснюється по передавальному акту, підписується обома сторонами, який висловлює думку сторін про їхній стан.
Обов'язок Орендодавця передати відповідне приміщення Орендарю вважається виконаним у момент підписання сторонами передавального акту. З цього ж моменту виникають передбачені цим договором права та обов'язки Орендаря на зазначене в акті приміщення.
Ухилення однієї із сторін від підписання передавального акту на відповідне приміщення на умовах, передбачених цим договором, розглядається як відмова від виконання обов'язків за договором.
Обов'язки сторін
Орендодавець зобов'язується:
Передати Орендарю приміщення відповідно до порядку, встановленого п. 2 цього договору.
Підтримувати енерго-, теплопостачання та інженерні мережі у технічно справному стані, усувати за свій рахунок всі виниклі неполадки, що впливають на стан орендованого приміщення, за винятком тих, які виникли з вини Орендаря.
Робити заміну і здачу відпрацьованих ламп (ЛБ, люмінесцентних) для освітлення приміщення, що орендується, вивіз макулатури, ТПВ, відходів від торгової діяльності (в т.ч. пакувальні матеріали).
Орендар зобов'язується:
Використовувати орендоване приміщення відповідно до їх заздалегідь обумовленим призначенням.
Підтримувати орендоване приміщення у справному стані, не допускаючи їх псування, проводити за свій рахунок поточний ремонт в розумний термін.
Зроблені Орендарем віддільні поліпшення орендованих площ є його власністю. За угодою сторін вони можуть бути передані у власність Орендодавця в рахунок належних до сплати орендних платежів і платежів з непередбачених витрат. У випадках, коли Орендар здійснив за рахунок власних коштів та за згодою Орендодавця поліпшення орендованих приміщень або конструктивних елементів будівлі, не віддільні без шкоди для цих об'єктів, Орендар має право на відшкодування вартості цих поліпшень у відповідності з кошторисною документацією після направлення на адресу Орендодавця повідомлення про припинення дії договору оренди. Залік кошторисної вартості невіддільних поліпшень проводиться в рахунок орендних платежів і платежів з непередбачених витрат.
Утримувати орендовані приміщення в належному санітарному стані.
У встановлені договором терміни вносити орендну плату, з урахуванням умов, зазначених у п. 3.2. цього договору.
Передати орендовані приміщення при їх звільненні за передавальним актом у справному стані з урахуванням природного зносу, у повній цілості, з усіма перебудовами і невіддільними поліпшеннями.
Забезпечувати представникам Орендодавця безперешкодний доступ в орендовані приміщення для їх огляду і перевірки дотримання умов цього договору.
Не користуватися в орендованому приміщенні електронагрівальними приладами, що не відповідають нормам електричної та пожежної безпеки, а установку електроприладів і електрообладнання, сумарною потужністю більше 1,5 кВт, виробляти за згодою Орендодавця.
Направляти Орендодавцю повідомлення негайно по телефону або письмово протягом 3-х днів після завдання будь-якої шкоди орендованому приміщенню або будь-якої його частини із зазначенням, якщо це можливо, причини збитку.
Сповіщати Орендодавця про всі претензії до орендованого приміщення з боку адміністративних органів або інших осіб, а також повідомляти Орендодавця про всі заходи, які Орендар прийняв або має намір прийняти.
Дотримуватися внутрішній розпорядок знаходження в будівлі у робочі та вихідні дні.
Орендар самостійно звітує про свою діяльність в органи екологічного контролю і нагляду.
Орендар має право за свій рахунок встановити охоронну сигналізацію, а також забезпечити збереження свого майна іншими способами, не забороненими законом або цим договором
Орендар має право без згоди Орендодавця здавати об'єкти оренди або їх частину в суборенду (піднайом) іншим особам і передавати свої права та обов'язки іншій особі (перенала), надавати їх у безоплатне користування.
Платежі та розрахунки за договором
Орендар вносить орендну плату за користування приміщенням не пізніше 3 числа поточного місяця. Орендна плата ПДВ не обкладається. Відсотки по комерційному кредиту на суму передоплати не нараховуються.
Загальний розмір орендної плати за орендованого приміщення становить _____________________________ руб. на місяць, ПДВ не обкладається.
Орендна плата включає в себе витрати, пов'язані з володінням і експлуатацією будівлі, в якій знаходяться орендовані приміщення: енерго-, тепло-, водопостачання; обслуговування внутрішньобудинкових територій; плановий капітальний ремонт будівлі, облаштування фасаду і сходових прольотів загального користування; забезпечення протипожежної безпеки; прибирання прибудинкової території; земельна плата; податки і збори, що покладаються на власників будівель державними та муніципальними органами; санітарну очистку і санітрано-профілактичні заходи; платежі з вивезення сміття і по поверхневих зливовим і талим стоків
Оплата витрат по абонентській і погодинної оплати, а також за вартістю міжміських і міжнародних переговорів проводиться Орендарем додатково на підставі відомостей та рахунків, виставлених підприємствами зв'язку.
Якщо Орендар фактично не користується переданим йому за передавальним актом приміщенням, в тому числі, через проведення поточного ремонту або усунення пошкоджень, це не звільняє його від обов'язку щодо своєчасного і повного перерахування Орендодавцю орендної плати та сум розподілених витрат.
Орендодавець має право переглянути розмір орендної плати в односторонньому порядку у зв'язку з: зміною ринкової кон'юнктури у сфері надання послуг з оренди нежитлових приміщень; зміною податкових ставок (у т.ч. з появою нових податків);
зміною тарифів на комунальні послуги;
Про зміну розміру орендної плати Орендар повинен бути повідомлений Орендодавцем письмово не менше ніж за 15 днів.
Термін дії договору, порядок його зміни та розірвання.
5.1. Договір набуває чинності з «______»____________________ 200 р. і діє до «______»_____________________ 200 р.
5.2. На вимогу Орендодавця договір оренди може бути розірвано достроково у випадках, коли Орендар: користується орендованими приміщеннями з істотними порушеннями умов договору; суттєво погіршує стан орендованих приміщень; не стежить за належним станом орендованих приміщень; порушив умову про своєчасну сплату орендної плати (несплата понад 60 днів ); перешкоджає контролю з боку Орендодавця за належним використанням орендованих приміщень.
5.3. Перераховані вище порушення відносяться до істотних порушень цього договору. При настанні хоча б одного із зазначених порушень Орендодавець має право розірвати договір в позасудовому порядку.
5.4. На вимогу Орендаря договір може бути розірваний достроково у випадках, коли Орендодавець: не надає відповідне приміщення у користування Орендарю в розумний строк; перешкоджає Орендарю користуватися орендованим приміщенням за призначенням; надає приміщення з недоліками, про які не було вказано в передавальному акті і які не могли бути виявлені Орендарем віл час огляду або ознайомлення з переданим Орендодавцю приміщенням.
5.5 У будь-якому з перерахованих випадків дострокового розірвання договору оренди Орендар сплачує всі передбачені договором платежі за фактичний термін використання приміщення.
5.6. Про дострокове розірвання договору оренди у випадках, передбачених п. 5.2. договору, Орендодавець письмово повідомляє Орендаря. Через 15 робочих днів після отримання повідомлення Орендар зобов'язаний звільнити орендовані приміщення. Якщо в розумний строк приміщення не будуть звільнені, Орендодавець має право вжити заходів зі звільнення приміщення своїми силами, але за рахунок Орендаря.
5.7. У разі дострокового розірвання цього договору з ініціативи Орендаря необхідно повідомити Орендодавця не менш, ніж за 20 днів.
Відповідальність сторін.
Заходи відповідальності сторін застосовуються відповідно до норм цивільного законодавства РФ.
При заподіянні ушкоджень орендованому приміщенню, а також приміщень загального користування та конструктивних елементів будівлі, Орендар відшкодовує Орендодавцю збитки в розмірі, необхідному для усунення пошкоджень. Такий же обов'язок покладається на Орендаря у випадках заподіяння збитків без вини Орендаря, але пов'язаних з його діяльністю.
Орендодавець не несе відповідальності за збереження майна Орендаря.
За прострочення внесення орендної плати або внесення неповної суми розподілених і непередбачених витрат Орендар сплачує Орендодавцю відсотки на прострочену суму в розмірі 0,05% від несплаченої суми за кожен день прострочення.
За прострочення звільнення приміщень у разі дострокового розірвання договору з ініціативи Орендодавця, Орендар відшкодовує Орендодавцю виникли у зв'язку з цим збитки.
Застосування заходів відповідальності не звільняє сторони від виконання обов'язків за договором.
Прикінцеві положення
Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регламентуються чинним законодавством РФ.
Сторони не несуть відповідальності за невиконання зобов'язань, якщо це стало наслідком непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних за даних умов обставин: стихійних лих, землетрусів, повеней, ураганів, пожеж, техногенних катастроф, епідемій, військових дій, страйків і інших можливих обставин непереборної сили, що не залежать від сторін.
Цей договір складено у двох примірниках (по одному для кожної сторони), що мають однакову юридичну силу.
При зміні поштових їм банківських документів, а також у разі реорганізації, сторони зобов'язуються в десятиденний термін повідомляти один одного про зміни, що відбулися.
Реквізити сторін
Орендодавець: Орендар:
Додаток 2
АКТ
прийому - передачі
до договору оренди нежитлових приміщень
№ 1 від 15 жовтня 2007
м. Казань 2007
Товариство з обмеженою відповідальністю «А», іменоване надалі «Орендодавець», в особі Генерального директора Іванова І.І., що діє на підставі Статуту, і
Банк С (відкрите акціонерне товариство), іменоване надалі «Орендар», в особі члена Правління-начальника Департаменту банківської мережі Петрова П.П., що діє на підставі довіреності від 29.06.2007 р. № 273/2007, з іншого боку, іменовані надалі також «Сторони», уклали цей договір (далі за текстом - «Договір») про таке:
склали цей акт про те, що відповідно до договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 15 жовтня 2007 року (далі - «Договір») нежитлові приміщення (далі за текстом - «Приміщення»), розташовані за адресою: Республіка Татарстан, місто Казань, , що знаходяться на першому поверсі будівлі (інвентарний номер № 650, літ. А, об'єкт № 1, частина № 10), А, загальною площею 216,0 м 2, передані Орендодавцем та прийняті Орендарем у справному стані, відповідають умовам Договору та даними технічного паспорти. Всі умови надання вищевказаних Приміщень, передбачені Договором, Орендодавцем виконані.
Цей акт складено у 3 (трьох) примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному для кожної із Сторін і один - для подання в Управління Федеральної реєстраційної служби по Республіці Татарстан за місцем вчинення реєстраційних дій.
1 Судово-арбітражна статистика / / Вісник Вищого арбітражного суду Російської Федерації. - 2006. - № 3. - С.8.
2 Див: В. В. Витрянский Договір оренди і його види / - М.: Статут, 1999; О.С. Іоффе Вибрані праці з цивільного права: З історії цивілістичної думки. Цивільне правове. Критики теорії «господарського права» / М. Статут, 2000; Абрамов. Договірне право / М.: 1984.
3 На перших двох етапах це були відносини «людина-природа»
4 Див: Міхєєв В.М. Економіко-правові основи господарювання. СПб. Видавництво Спб-го університету, 2005, С.15.
5 Див: Антіпов В.О. Власність і ціна / / Право і Економіка 2004, № 2, С. 23
6 Аристотель учив, що справжнє багатство, полягає в мистецтві використання різних засобів при веденні господарства. Див: Аристотель Політика / / Політика. Афінська політія. М.: Думка, 2002, С.46-47
7 Див: Бороздін С.В. Земельні відносини та аграрні реформи. М.: ЮНИТИ, Видавництво політичної літератури «Єдність», 2004, С. 186
8 Емерсон Трауінн Економічна поведінка та інститути М.: Справа 2003, С. 287
9 Див: докладніше, наприклад: Цивільне право: Підручник, частина 2 / За ред. О.М. Сергєєва, Ю.К. Толстого М.: Проспект 2003, С. 150 і далі
10 Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. С. 438; Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії М.: Юрист 2004, С. 108 і далі.
11 Цивільне Покладання. Книга п'ята. Зобов'язання. Проект Височайше заснованої Редакційної комісії з складання Цивільного Уложення. Том 2. Ст. 277-504. З поясненнями. СПб.: Державна друкарня. 1829, С. 28
12 Наприклад, між РФ і Фінляндією діє договір про передачу в оренду Фінляндській Республіці радянської частини Сайменського каналу і острова Малий Висоцький. Див: Розпорядження Уряду РФ від 19 грудня 2002р. № 1795-р. Текст Розпорядження офіційно опублікований не був.
13 Див: дозорців В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / / Юридичний світ. 1997. N 9. С. 33.
14 Див: Витрянский В.В. Оренда / / Договірне право Росії. Указ. соч. С. 540 - 541.
15 Див: Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика. М., 1998. С. 280 - 281.
16 Див докладніше: Окремі види договорів оренди / / Цивільне право: Підручник. Частина 2 / За заг. ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. 3-є видання. М.: Проспект, 2001. С. 188 - 189.
17 Див: Окремі види договорів оренди / / Цивільне право: Підручник. Частина 2 / За заг. ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. 3-є видання. М.: Проспект, 2001. С. 188.
18 Див: Цивільне право: Підручник / За заг. ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. 3-є видання. М.: Проспект, 2001. С. 190.
19 Постанова Федерального арбітражного суду Східно-Сибірського округу від 30 серпня 2005 р. N А10-6381/04-Ф02-3520/05-С2 / / Електронна довідково-правова система.
20 Постанова Президії ВАС РФ від 21 січня 1997 р. N 4569/95 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. 1997. N 5.
21 Наказ Мін'юсту РФ від 6 серпня 2004 р. N 135 "Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна" / / Російська газета. 2004. 31 серпня.
22 Див п. 5 Постанови Уряду РФ від 10 лютого 1994 р. N 96 «Про делегування повноважень Уряду РФ з управління та розпорядження об'єктами федеральної власності» (Відомості Верховної. 1994. N 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000. N 6. Ст. 777; N 13. Ст. 1373).
23 Див Положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, затв. розпорядженням Мінмайна РФ від 28 липня 1998 р. N 774-Р (БНА. 1998. N 20).
24 Примітка: у силу п. 4 Указу Президента РФ від 14 жовтня 1992 р. N 1230 «Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду» термін оренди рухомого майна не повинен перевищувати одного року, а в інших випадках потрібно отримати згоду власника.
25 Закону РФ від 07.02.1992 N 2300-1 "Про захист прав споживачів" (ред. від 23.07.2008) / / «Збори законодавства РФ», 15.01.1996, N 3, ст. 140.
26 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний, видання п'яте, виправлене і доповнене з використанням судово-арбітражної практики під ред. С. А. Степанова, Юридична фірма "КОНТРАКТ", Видавничий Дім "ИНФРА-М", 2006, 843с.
27 Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії М.: Юрист 2004, С.45.
28 Постанова Президії ВАС РФ від 01.03.2005 N 12102/04 у справі N А56-36561/03 Позов про визнання неукладеним договору про оренду земельної ділянки з правом його викупу в частині викупу земельної ділянки задоволений правомірно, оскільки в договорі відсутня узгоджена сторонами у письмовій формі умова про ціну нерухомості. / / "Вісник ВАС РФ", 2005, N 6
29 Див, наприклад: Постанова ФАС Північно-Західного округу від 15.09.2005 у справі N А56-29510/04; Постанова ФАС Московського округу від 05.11.2002 у справі N КГ-А41/7340-02; Постанова ФАС Далекосхідного округу від 24.01 .2006 у справі N Ф03-А73/05-1/4837; Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 12.09.2002 у справі N А43-3282/02-21-99 та ін
30 Постанова ФАС Московського округу від 19.10.2005 у справі N КГ-А40/10067-05.
31 Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »/ /" Вісник ВАС РФ ", N 4, 2001.
32 Див: Витрянский В.В., Суханов Є.А. та ін Договір оренди / / Договори купівлі-продажу, міни, оренди. М.: ЦДІ тижневика "Економіка і життя", 1996. С. 44.
33 Див також зазначений вище Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ (РГ. 1997. 30 липня). Далі - Закон про державну реєстрацію прав.
34 Див п. 5 ст. 6 Федерального закону від 23 серпня 1996 р. «Про науку і державну науково-технічну політику», в ред. від 29 грудня 2000 р. N 168-ФЗ, з ізм. від 24 грудня 2004 р. N 176-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137; 1998. N 30. Ст. 3607).
35 Завидів Б.Д. Договір оренди. Загальні положення та окремі особливості / / Договірне право Росії. М.: ІПК «Ліга Розум», 2006. С.154.
36 Богачова Т.В. Загальні положення про оренду / / Цивільне право (ч. 2) / За заг. ред. А.Г. Калпин. М.: МАУП, 2004. С.110.
37 Черепахін Б.Б. До питання про приватне і публічне право. За вид. 1925 Д-Юрі, 2006. С.222.
38 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний, видання п'яте, виправлене і доповнене з використанням судово-арбітражної практики під ред. С. А. Степанова, Юридична фірма "КОНТРАКТ", Видавничий Дім "ИНФРА-М", 2006, С.257.
39 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний, видання п'яте, виправлене і доповнене з використанням судово-арбітражної практики під ред. С. А. Степанова, Юридична фірма "КОНТРАКТ", Видавничий Дім "ИНФРА-М", 2006, С.495.
40 Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 20 вересня 2004 р. N КГ-А40/8080-04.