Зміст
Введення
1. Основні положення про договір найму житла
1.1 Поняття і зміст договору найму житлового приміщення
1.2 Форма і строк договору найму. Плата за житлове приміщення
2. Укладення договору соціального найму. Користування житловими приміщеннями соціального призначення
2.1 Порядок укладення договору соціального найму
2.2 Права та обов'язки членів сім'ї наймача
3. Зміна і припинення договору соціального найму житлового приміщення.
3.1 Зміна договору соціального найму житлового приміщення
3.2 Розірвання договору соціального найму. Виселення з житлових приміщень
Висновок
Список літератури
Введення
Інтерес до дослідження теми «Договір найму житла» закономірний. Житло є одним з найважливіших матеріальних умов життя людей. Потреба людини в житлі виникає з моменту народження і зберігається протягом всього його життя.
У нашій країні житлове питання стоїть особливо гостро. З переходом до ринкових відносин житлова проблема вирішена тільки для богатевшая прошарку суспільства; у основної частини населення «житлове питання» залишається невирішеним. Доводиться констатувати, що це питання безсмертний, він буде актуальним завжди.
Колишня багато років у Росії розподільна система задоволення житлової потреби громадян не дала очікуваних результатів, мільйони сімей потребували і продовжують мати потребу в поліпшенні житлових умов.
Перший Житловий Кодекс Росії 1983 безнадійно застарів. З часу його прийняття минуло не мало часу, змінилася соціально економічна обстановка і політична ситуація в країні - був узятий курс на формування ринкових відносин. Житлова реформа, поява ринку житла стала найважливішим чинником переходу до нових соціально-економічних умов життя, від їх здійснення і функціонування багато в чому залежать успіхи Російської держави, його розвиток, підвищення життєвого рівня населення.
Тепер житлове законодавство грунтується на визнанні права приватної власності на житло в структурі житлового фонду і землю на рівних умовах з публічними формами власності, приватизації державного і муніципального житла, переходу до ринку житла і землі, демонополізації житлового господарства, затвердження ініціативного задоволення житлових потреб на ринку житла .
Відбувається поступове розширення сфери дії договору комерційного найму житлового приміщення і звуження сфери дії договору соціального найму житлового приміщення, а також поступовий перехід на повну оплату проживають витрат на утримання і ремонт житла і відповідно прийняття заходів, які гарантують забезпечення житлових прав соціально незахищеним громадянам.
Але, не дивлячись ні на що, договір соціального найму житлового приміщення не втратив своєї актуальності і продовжує залишатися самим поширеним договором, який регулює житлові правовідносини, оскільки метою житлової реформи на першому етапі є забезпечення доступності поліпшення житлових умов для родин зі скромним і середнім достатком, збереження безкоштовного надання житла малозабезпеченим громадянам. Рівень добробуту більшості населення такий, що для багатьох з них отримання житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів на умовах договору найму соціального є єдиною можливістю поліпшити свої житлові умови.
Метою цієї роботи є розкриття поняття та особливостей договору соціального найму житлового приміщення в сьогоднішніх умовах шляхом аналізу чинного законодавства та наукової літератури присвяченої цьому питанню. Ставиться завдання розглянути і відобразити істотні умови договору, а також підстави і порядок його укладення.
1. Основні положення про договір найму житла
1.1 Поняття і зміст договору найму житлового приміщення
Аналіз положень Конституції Російської Федерації (ст. 40) [1], Цивільного кодексу Російської Федерації [2] (ст. ст. 671 - 672), Житлового кодексу Російської Федерації (ст. ст. 49 - 91) 3 [3] та інших нормативних правових актів, у тому числі суб'єктів Російської Федерації, дозволяє виділити наступні основні форми реалізації громадянами України права на житло в сучасних умовах:
а) надання житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду соціального використання на умовах договору соціального найму в межах норми житлової площі;
б) надання житлових приміщень на умовах договору комерційного найму в будинках державного, муніципального та приватного житлового фонду без обмеження розміру площі;
в) придбання або будівництво житла за власні кошти без обмеження розміру площі;
г) придбання у власність житлового приміщення з використанням безоплатних субсидій, банківського іпотечного кредиту, позичок на поворотній основі і з інших законних підстав (успадкування, дарування);
д) в інших формах (наприклад, надання службового жилого приміщення або жилого приміщення в спеціалізованих будинках (гуртожитки, будинки маневреного фонду, будинки - інтернати для інвалідів, ветеранів та інших, надання житлового приміщення за договором безоплатного користування).
Однією з найпоширеніших на практиці форм реалізації громадянами права на житло є договір найму житла в будинках державного і муніципального житлового фонду соціального використання.
Поняття договору найму житлового приміщення міститься в ст. 671 Цивільного кодексу РФ і носить загальний характер.
Проте, даючи загальне визначення договору найму житлового приміщення, Цивільний кодекс виходить з підрозділу такого найму на наймання житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді соціального використання (договір соціального найму) та наймання житлового приміщення в будинках (квартирах) громадян і організацій, здійснюваний, як правило, на комерційних засадах (договір комерційного найму). І такий різновид договору найму, як договір найму житла, Цивільний кодекс виділяє в ст. 672.
Договір соціального найму в будинках державного і муніципального житлового фонду соціального використання не новий і давно відомий житлового права як договір найму житлового приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду.
Цивільний кодекс не містить норм, детально регулюють правовідносини у сфері соціального найму житла, віддаючи пріоритет нормам чинного житлового законодавства, що базується в даний час на Житловому кодексі РФ.
Стаття 672 Цивільного кодексу визначає, що договір найму житла укладається за підстав, за умов і в порядку, передбаченому житловим законодавством. Загальні положення Цивільного кодексу застосовуються до даного договору лише остільки, оскільки інше не передбачено житловим законодавством.
Поняття договору соціального найму житлового приміщення в повній мірі розкриває Житловий кодекс РФ. Договір найму житла визначений як угода, за яким власник житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду або уповноваженою ним особа (наймодавець) надає у володіння і користування громадянину (наймачу) благоустроєне жиле приміщення, а наймач зобов'язується використовувати його для проживання та своєчасно вносити плату за житлове приміщення.
Житлові приміщення за договором соціального найму надаються громадянам, які потребують поліпшення житлових умов і які належать до кола осіб, які мають право відповідно до законодавства Російської Федерації отримати житло у державному або муніципальному фонді соціального використання. У нього входять житлові приміщення в будинках державного, муніципального та колишнього громадського фонду, заселені вже на умовах договору житлового найму, які визначені Житловим кодексом РФ, житлові приміщення, що надаються громадянам у межах норми житлової площі, житлові приміщення у комунальних квартирах, спеціалізовані будинки і жилі приміщення в них.
Підстави, умови і порядок укладення договору соціального найму житлового приміщення, а також права та обов'язки, які проживають у ньому, регулюються Житловим кодексом РФ і іншими нормативними актами. Норми Цивільного кодексу застосовуються до договору соціального найму обмежено. По-перше, у вказаних у самому Цивільному кодексі випадках. Маються на увазі форма договору, збереження договору найму при зміні власника жилого приміщення, обов'язки наймача жилого приміщення, положення про тимчасові мешканцях, ремонті житлового приміщення, договір піднайму. По-друге, норми глави 35 Цивільного кодексу регулюють відносини за договором соціального найму також і у випадках, якщо інше не передбачено житловим законодавством.
Договір найму житлового приміщення - договір консенсуальний (права та обов'язки сторін договору виникають з моменту його укладення), відшкодувальний, двосторонній (двобічність припускає наявність прав і обов'язків у кожної сторони у договорі найму житлового приміщення).
Житлове приміщення соціального використання, що надається громадянам для проживання, має відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
Відповідність житлового приміщення певним санітарним і технічним вимогам - необхідна умова, що забезпечує нормальне проживання, нормальну життєдіяльність людини. Житло має забезпечувати підтримку належної температури навколишнього середовища, мати чисте повітря, повинно мати певну звуконепроникності, мати належне природне освітлення, бути безпечним у протипожежному відношенні. Таким чином предметом договору найму може бути тільки ізольоване жиле приміщення - будинок, квартира, частина будинку або квартири.
Будинку (приміщення) після їх будівництва або переобладнання реєструються саме як житлові будинки (приміщення) уповноваженими на те органами. В даний час такими органами є бюро технічної інвентаризації. Житлове приміщення, що надається за договором соціального найму, має бути ізольованим, що складається з квартири або однієї чи кількох кімнат. Не можуть бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати), підсобні приміщення.
Також не може бути об'єктом договору житлового найму приміщення, не визнана житловим.
Житлове приміщення, що надається в порядку поліпшення житлових умов (за чинним законодавством - за договором соціального найму житлової площі), повинно відповідати санітарним і технічним вимогам та бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту. У той же час при виселенні громадян на підставах ст. 90 Житлового кодексу РФ з наданням іншого приміщення, це приміщення має відповідати тільки санітарним і технічним вимогам, тобто бути придатним для проживання.
Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. Згідно з нормами Цивільного кодексу наймодавець - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа. Житловий кодекс, в якості наймодавця при соціальному наймання житлового приміщення називає житлово-експлуатаційну організацію.
З питання про те, хто є наймодавцем за договором соціального найму житлового приміщення, в юридичній літературі немає єдиної думки. П.В. Крашенинников, вважає, що даний договір укладається державної або муніципальної організацією або органом місцевого самоврядування [4]. Ю.К. Толстой пропонує ще більш загальний варіант: він вважає, що договір найму соціального полягає «відповідною організацією», яку в подальшому іменує «житлово-експлуатаційної або іншою організацією», і вказує, що саме з нею полягає договору соціального найму »[5].
Стаття 60 Житлового кодексу РФ визначає наймача жилого приміщення, як громадянина, з яким укладається договір соціального найму. Пункт 1 ст. 677 Цивільного кодексу встановлює, що наймачем може бути виключно громадянин. Юридичній особі житлове приміщення може бути передано тільки за договором оренди з обов'язковою умовою використання цього житлового приміщення для проживання громадян.
Одним з істотних умов договору соціального найму з житлового законодавства є положення, відповідно до якого проживають разом з наймачем члени його сім'ї користуються всіма правами і несуть всі обов'язки за договором найму житлового приміщення нарівні з наймачем.
Таким чином, договір найму житла характеризується множинністю суб'єктів на стороні наймача. При цьому Житловий кодекс уточнює, що до членів сім'ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки, інші родичі, непрацездатні утриманці. Права та обов'язки даної категорії громадян засновані не на формальному участь у договорі найму соціального, а на спорідненості з наймачем або на юридичному складі, що включає в себе факти: вселення за згодою наймача та інших повнолітніх членів сім'ї, спільне проживання та ведення спільного господарства.
Аналіз ст. ст. 69, 70 Житлового кодексу РФ показує, що суб'єктний склад у договорі соціального найму може бути змінений наймачем в односторонньому порядку, без згоди наймодавця. Мова йде про право наймача на вселення інших громадян як членів сім'ї. Громадяни, всесвіти наймачем, набувають рівного з наймачем і іншими членами його сім'ї право користування житловим приміщенням, якщо ці громадяни є або визнаються членами його сім'ї.
У договорі найму житлового приміщення описуються всі права та обов'язки сторін. А також відповідальність за невиконання своїх зобов'язань.
Житловий кодекс дає досить великий перелік прав і обов'язків наймодавця і наймача, проте він не є вичерпним. Сторони можуть мати інші права, передбачені Житловим кодексом, іншими федеральними законами та договором соціального найму.
1.2 Форма і строк договору найму. Плата за житлове приміщення
Договір найму житла в будинках державного і муніципального житлового фонду укладається на підставі рішення (постанови) про надання жилого приміщення.
Договір найму житла укладається у письмовій формі. Форма даної угоди відноситься до простій письмовій формі, тому що в Законі прямо не сказано, що недотримання письмової форми договору соціального найму тягне його недійсність.
Як зазначив Верховний Суд РФ у рішенні від 07.09.2001 р. у справі за скаргою Грязнова А.П. про визнання недійсним підпункту «д» пункту 9 «Правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території в РРФСР», затверджених Постановою Ради Міністрів РРФСР від 25.09.85 № 415 договір соціального найму житлового приміщення є договором публічним. Наймодавець зобов'язаний укласти договір найму житла з громадянином.
У силу п. 4 ст. 426 ГК РФ у випадках, передбачених законом, Уряд Російської Федерації може видавати правила, обов'язкові для сторін при укладенні та виконанні публічних договорів.
Згідно зі ст. 683 ГК РФ договір найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. Якщо в договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на п'ять років.
Якщо в договорі найму термін не визначено або встановлений великим п'яти років, договір вважається укладеним на п'ять років.
Правило про граничний п'ятирічному терміні договору найму не застосовується щодо договору соціального найму.
Житловим кодексом РФ встановлено, що договір найму житла укладається без встановлення терміну дії. Це означає, що в договорі відсутня період, на який він укладається, тобто договір найму житла є безстроковим і діє з моменту його укладання до моменту його розірвання на підставах, передбачених законом або договором.
На строк до одного року може бути укладений договір короткострокового найму.
У договорі визначаються права і обов'язки сторін за користування житловим приміщенням.
Цивільний і Житловий кодекси містять основні положення, що визначають права і обов'язки наймодавця і наймача за договором соціального найму житлового приміщення. Крім їх, до документів, що регулює взаємовідносини сторін за договором соціального найму, слід віднести Правила користування житловими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території в РРФСР, затверджені Постановою Ради Міністрів РРФСР від 25.09.85 N415 [6] Правила надання комунальних послуг, затверджені Постановою Уряду РФ від 26 вересня 1994 N1099 [7].
У будинках державного і муніципального житлового фонду соціального використання, де в основі виникнення житлових правовідносин лежить індивідуальний адміністративний акт - рішення (постанова), яким сторони на практиці надають значення акту, що заміняє письмову форму договору, як правило, і відбувається порушення простої письмової форми. Незважаючи на те, що законодавець запропонував типову форму договору соціального найму житлового приміщення (Додаток № 1). Введення
1. Основні положення про договір найму житла
1.1 Поняття і зміст договору найму житлового приміщення
1.2 Форма і строк договору найму. Плата за житлове приміщення
2. Укладення договору соціального найму. Користування житловими приміщеннями соціального призначення
2.1 Порядок укладення договору соціального найму
2.2 Права та обов'язки членів сім'ї наймача
3. Зміна і припинення договору соціального найму житлового приміщення.
3.1 Зміна договору соціального найму житлового приміщення
3.2 Розірвання договору соціального найму. Виселення з житлових приміщень
Висновок
Список літератури
Введення
Інтерес до дослідження теми «Договір найму житла» закономірний. Житло є одним з найважливіших матеріальних умов життя людей. Потреба людини в житлі виникає з моменту народження і зберігається протягом всього його життя.
У нашій країні житлове питання стоїть особливо гостро. З переходом до ринкових відносин житлова проблема вирішена тільки для богатевшая прошарку суспільства; у основної частини населення «житлове питання» залишається невирішеним. Доводиться констатувати, що це питання безсмертний, він буде актуальним завжди.
Колишня багато років у Росії розподільна система задоволення житлової потреби громадян не дала очікуваних результатів, мільйони сімей потребували і продовжують мати потребу в поліпшенні житлових умов.
Перший Житловий Кодекс Росії 1983 безнадійно застарів. З часу його прийняття минуло не мало часу, змінилася соціально економічна обстановка і політична ситуація в країні - був узятий курс на формування ринкових відносин. Житлова реформа, поява ринку житла стала найважливішим чинником переходу до нових соціально-економічних умов життя, від їх здійснення і функціонування багато в чому залежать успіхи Російської держави, його розвиток, підвищення життєвого рівня населення.
Тепер житлове законодавство грунтується на визнанні права приватної власності на житло в структурі житлового фонду і землю на рівних умовах з публічними формами власності, приватизації державного і муніципального житла, переходу до ринку житла і землі, демонополізації житлового господарства, затвердження ініціативного задоволення житлових потреб на ринку житла .
Відбувається поступове розширення сфери дії договору комерційного найму житлового приміщення і звуження сфери дії договору соціального найму житлового приміщення, а також поступовий перехід на повну оплату проживають витрат на утримання і ремонт житла і відповідно прийняття заходів, які гарантують забезпечення житлових прав соціально незахищеним громадянам.
Але, не дивлячись ні на що, договір соціального найму житлового приміщення не втратив своєї актуальності і продовжує залишатися самим поширеним договором, який регулює житлові правовідносини, оскільки метою житлової реформи на першому етапі є забезпечення доступності поліпшення житлових умов для родин зі скромним і середнім достатком, збереження безкоштовного надання житла малозабезпеченим громадянам. Рівень добробуту більшості населення такий, що для багатьох з них отримання житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів на умовах договору найму соціального є єдиною можливістю поліпшити свої житлові умови.
Метою цієї роботи є розкриття поняття та особливостей договору соціального найму житлового приміщення в сьогоднішніх умовах шляхом аналізу чинного законодавства та наукової літератури присвяченої цьому питанню. Ставиться завдання розглянути і відобразити істотні умови договору, а також підстави і порядок його укладення.
1. Основні положення про договір найму житла
1.1 Поняття і зміст договору найму житлового приміщення
Аналіз положень Конституції Російської Федерації (ст. 40) [1], Цивільного кодексу Російської Федерації [2] (ст. ст. 671 - 672), Житлового кодексу Російської Федерації (ст. ст. 49 - 91) 3 [3] та інших нормативних правових актів, у тому числі суб'єктів Російської Федерації, дозволяє виділити наступні основні форми реалізації громадянами України права на житло в сучасних умовах:
а) надання житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду соціального використання на умовах договору соціального найму в межах норми житлової площі;
б) надання житлових приміщень на умовах договору комерційного найму в будинках державного, муніципального та приватного житлового фонду без обмеження розміру площі;
в) придбання або будівництво житла за власні кошти без обмеження розміру площі;
г) придбання у власність житлового приміщення з використанням безоплатних субсидій, банківського іпотечного кредиту, позичок на поворотній основі і з інших законних підстав (успадкування, дарування);
д) в інших формах (наприклад, надання службового жилого приміщення або жилого приміщення в спеціалізованих будинках (гуртожитки, будинки маневреного фонду, будинки - інтернати для інвалідів, ветеранів та інших, надання житлового приміщення за договором безоплатного користування).
Однією з найпоширеніших на практиці форм реалізації громадянами права на житло є договір найму житла в будинках державного і муніципального житлового фонду соціального використання.
Поняття договору найму житлового приміщення міститься в ст. 671 Цивільного кодексу РФ і носить загальний характер.
Проте, даючи загальне визначення договору найму житлового приміщення, Цивільний кодекс виходить з підрозділу такого найму на наймання житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді соціального використання (договір соціального найму) та наймання житлового приміщення в будинках (квартирах) громадян і організацій, здійснюваний, як правило, на комерційних засадах (договір комерційного найму). І такий різновид договору найму, як договір найму житла, Цивільний кодекс виділяє в ст. 672.
Договір соціального найму в будинках державного і муніципального житлового фонду соціального використання не новий і давно відомий житлового права як договір найму житлового приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду.
Цивільний кодекс не містить норм, детально регулюють правовідносини у сфері соціального найму житла, віддаючи пріоритет нормам чинного житлового законодавства, що базується в даний час на Житловому кодексі РФ.
Стаття 672 Цивільного кодексу визначає, що договір найму житла укладається за підстав, за умов і в порядку, передбаченому житловим законодавством. Загальні положення Цивільного кодексу застосовуються до даного договору лише остільки, оскільки інше не передбачено житловим законодавством.
Поняття договору соціального найму житлового приміщення в повній мірі розкриває Житловий кодекс РФ. Договір найму житла визначений як угода, за яким власник житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду або уповноваженою ним особа (наймодавець) надає у володіння і користування громадянину (наймачу) благоустроєне жиле приміщення, а наймач зобов'язується використовувати його для проживання та своєчасно вносити плату за житлове приміщення.
Житлові приміщення за договором соціального найму надаються громадянам, які потребують поліпшення житлових умов і які належать до кола осіб, які мають право відповідно до законодавства Російської Федерації отримати житло у державному або муніципальному фонді соціального використання. У нього входять житлові приміщення в будинках державного, муніципального та колишнього громадського фонду, заселені вже на умовах договору житлового найму, які визначені Житловим кодексом РФ, житлові приміщення, що надаються громадянам у межах норми житлової площі, житлові приміщення у комунальних квартирах, спеціалізовані будинки і жилі приміщення в них.
Підстави, умови і порядок укладення договору соціального найму житлового приміщення, а також права та обов'язки, які проживають у ньому, регулюються Житловим кодексом РФ і іншими нормативними актами. Норми Цивільного кодексу застосовуються до договору соціального найму обмежено. По-перше, у вказаних у самому Цивільному кодексі випадках. Маються на увазі форма договору, збереження договору найму при зміні власника жилого приміщення, обов'язки наймача жилого приміщення, положення про тимчасові мешканцях, ремонті житлового приміщення, договір піднайму. По-друге, норми глави 35 Цивільного кодексу регулюють відносини за договором соціального найму також і у випадках, якщо інше не передбачено житловим законодавством.
Договір найму житлового приміщення - договір консенсуальний (права та обов'язки сторін договору виникають з моменту його укладення), відшкодувальний, двосторонній (двобічність припускає наявність прав і обов'язків у кожної сторони у договорі найму житлового приміщення).
Житлове приміщення соціального використання, що надається громадянам для проживання, має відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
Відповідність житлового приміщення певним санітарним і технічним вимогам - необхідна умова, що забезпечує нормальне проживання, нормальну життєдіяльність людини. Житло має забезпечувати підтримку належної температури навколишнього середовища, мати чисте повітря, повинно мати певну звуконепроникності, мати належне природне освітлення, бути безпечним у протипожежному відношенні. Таким чином предметом договору найму може бути тільки ізольоване жиле приміщення - будинок, квартира, частина будинку або квартири.
Будинку (приміщення) після їх будівництва або переобладнання реєструються саме як житлові будинки (приміщення) уповноваженими на те органами. В даний час такими органами є бюро технічної інвентаризації. Житлове приміщення, що надається за договором соціального найму, має бути ізольованим, що складається з квартири або однієї чи кількох кімнат. Не можуть бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати), підсобні приміщення.
Також не може бути об'єктом договору житлового найму приміщення, не визнана житловим.
Житлове приміщення, що надається в порядку поліпшення житлових умов (за чинним законодавством - за договором соціального найму житлової площі), повинно відповідати санітарним і технічним вимогам та бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту. У той же час при виселенні громадян на підставах ст. 90 Житлового кодексу РФ з наданням іншого приміщення, це приміщення має відповідати тільки санітарним і технічним вимогам, тобто бути придатним для проживання.
Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. Згідно з нормами Цивільного кодексу наймодавець - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа. Житловий кодекс, в якості наймодавця при соціальному наймання житлового приміщення називає житлово-експлуатаційну організацію.
З питання про те, хто є наймодавцем за договором соціального найму житлового приміщення, в юридичній літературі немає єдиної думки. П.В. Крашенинников, вважає, що даний договір укладається державної або муніципальної організацією або органом місцевого самоврядування [4]. Ю.К. Толстой пропонує ще більш загальний варіант: він вважає, що договір найму соціального полягає «відповідною організацією», яку в подальшому іменує «житлово-експлуатаційної або іншою організацією», і вказує, що саме з нею полягає договору соціального найму »[5].
Стаття 60 Житлового кодексу РФ визначає наймача жилого приміщення, як громадянина, з яким укладається договір соціального найму. Пункт 1 ст. 677 Цивільного кодексу встановлює, що наймачем може бути виключно громадянин. Юридичній особі житлове приміщення може бути передано тільки за договором оренди з обов'язковою умовою використання цього житлового приміщення для проживання громадян.
Одним з істотних умов договору соціального найму з житлового законодавства є положення, відповідно до якого проживають разом з наймачем члени його сім'ї користуються всіма правами і несуть всі обов'язки за договором найму житлового приміщення нарівні з наймачем.
Таким чином, договір найму житла характеризується множинністю суб'єктів на стороні наймача. При цьому Житловий кодекс уточнює, що до членів сім'ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки, інші родичі, непрацездатні утриманці. Права та обов'язки даної категорії громадян засновані не на формальному участь у договорі найму соціального, а на спорідненості з наймачем або на юридичному складі, що включає в себе факти: вселення за згодою наймача та інших повнолітніх членів сім'ї, спільне проживання та ведення спільного господарства.
Аналіз ст. ст. 69, 70 Житлового кодексу РФ показує, що суб'єктний склад у договорі соціального найму може бути змінений наймачем в односторонньому порядку, без згоди наймодавця. Мова йде про право наймача на вселення інших громадян як членів сім'ї. Громадяни, всесвіти наймачем, набувають рівного з наймачем і іншими членами його сім'ї право користування житловим приміщенням, якщо ці громадяни є або визнаються членами його сім'ї.
У договорі найму житлового приміщення описуються всі права та обов'язки сторін. А також відповідальність за невиконання своїх зобов'язань.
Житловий кодекс дає досить великий перелік прав і обов'язків наймодавця і наймача, проте він не є вичерпним. Сторони можуть мати інші права, передбачені Житловим кодексом, іншими федеральними законами та договором соціального найму.
1.2 Форма і строк договору найму. Плата за житлове приміщення
Договір найму житла в будинках державного і муніципального житлового фонду укладається на підставі рішення (постанови) про надання жилого приміщення.
Договір найму житла укладається у письмовій формі. Форма даної угоди відноситься до простій письмовій формі, тому що в Законі прямо не сказано, що недотримання письмової форми договору соціального найму тягне його недійсність.
Як зазначив Верховний Суд РФ у рішенні від 07.09.2001 р. у справі за скаргою Грязнова А.П. про визнання недійсним підпункту «д» пункту 9 «Правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території в РРФСР», затверджених Постановою Ради Міністрів РРФСР від 25.09.85 № 415 договір соціального найму житлового приміщення є договором публічним. Наймодавець зобов'язаний укласти договір найму житла з громадянином.
У силу п. 4 ст. 426 ГК РФ у випадках, передбачених законом, Уряд Російської Федерації може видавати правила, обов'язкові для сторін при укладенні та виконанні публічних договорів.
Згідно зі ст. 683 ГК РФ договір найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. Якщо в договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на п'ять років.
Якщо в договорі найму термін не визначено або встановлений великим п'яти років, договір вважається укладеним на п'ять років.
Правило про граничний п'ятирічному терміні договору найму не застосовується щодо договору соціального найму.
Житловим кодексом РФ встановлено, що договір найму житла укладається без встановлення терміну дії. Це означає, що в договорі відсутня період, на який він укладається, тобто договір найму житла є безстроковим і діє з моменту його укладання до моменту його розірвання на підставах, передбачених законом або договором.
На строк до одного року може бути укладений договір короткострокового найму.
У договорі визначаються права і обов'язки сторін за користування житловим приміщенням.
Цивільний і Житловий кодекси містять основні положення, що визначають права і обов'язки наймодавця і наймача за договором соціального найму житлового приміщення. Крім їх, до документів, що регулює взаємовідносини сторін за договором соціального найму, слід віднести Правила користування житловими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території в РРФСР, затверджені Постановою Ради Міністрів РРФСР від 25.09.85 N415 [6] Правила надання комунальних послуг, затверджені Постановою Уряду РФ від 26 вересня 1994 N1099 [7].
Порушення простої письмової форми не тягне в даному випадку недійсність договору (ст. 167 ЦК), але позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, не позбавляючи їх права приводити і інші докази (ст. 162 ЦК) .
У відповідності з договором соціального найму житлового приміщення житлові приміщення знаходяться у громадян у безстроковому користуванні (а не на певний строк). Тому однією з особливостей відносин користування житлом за договором соціального найму є те, що вони носять, за загальним правилом, що триває, стабільний характер, навіть не дивлячись на те, що рано чи пізно наступають обставини, з якими закон пов'язує їх припинення.
Договір найму соціального відшкодувальний. Відплатність договору передбачає обов'язок внесення плати за користування жилим приміщенням і комунальними послугами. Наймач зобов'язаний вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги щомісяця до 10 числа місяця, що настає після закінчення місяцем.
Однак наймодавець, крім надання наймачеві житлового приміщення, зобов'язаний забезпечити безперебійну подачу проживають у житловому приміщенні комунальних послуг. Надання комунальних послуг є невід'ємною частиною договору соціального найму житлового приміщення. Плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, електрична, теплова енергія та інші послуги) береться крім плати за житлове приміщення за затвердженими в установленому порядку тарифами.
В даний час з питання оплати за житло та комунальні послуги слід керуватися ст. ст. 153-160 Житлового кодексу РФ.
Нова система оплати житла передбачає поетапний перехід до повного відшкодування витрат наймодавця (житлово-експлуатаційної організації та інші) на утримання і ремонт житла, а також на комунальні послуги.
Оплата житла у державному і муніципальному житловому фондах і комунальних послуг, що надаються громадянам, які проживають у житлових приміщеннях у житловому фонді незалежно від форм власності, здійснюється в порядку і на умовах, які встановлюються Урядом Російської Федерації, органами державної влади суб'єктів Російської Федерації, органами місцевого самоврядування .
Оплата житла включає в себе внесення плати за утримання житла, плати за ремонт житла та наймання житлового приміщення.
Плата за утримання і ремонт житла - плата, що стягується з наймача житлового приміщення за договором соціального найму, за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку (в тому числі, підвалу, горища, під'їзди, дахи) й технічному обслуговуванню загальних комунікацій, технічних пристроїв та інженерних споруд житлового будинку. капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку проводиться за рахунок власника житлового фонду.
Плата за наймання житлового приміщення - плата, що стягується власником житла з наймача житлового приміщення і є доходом власника житла від надання житлового приміщення у найм.
Плата за комунальні послуги включає в себе плату за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, опалення.
Наймачі жилих приміщень за договором соціального найму житлового приміщення здійснюють оплату житла та комунальних послуг у межах соціальної норми площі житла та нормативів споживання комунальних послуг за встановленими відповідно до стандартів оплати житла і комунальних послуг цінами і тарифами в розмірах, що не перевищують встановленої федеральним стандартом максимально допустимої частки витрат на оплату житла та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї. Сума перевищення максимально допустимих розмірів таких витрат повинна компенсуватися наданням громадянину субсидії.
За порушення наймачем обов'язку вносити оплату, передбачена відповідальність. Так, у разі якщо оплата за договором соціального найму житлового приміщення не здійснюється протягом більше шести місяців без поважних причин, наймач і проживаючі з ним члени сім'ї підлягають виселенню в судовому порядку з наданням їм житлового приміщення за договором соціального найму, розмір якого відповідає розміру житлового приміщення, встановленому для вселення громадян у гуртожиток.
Також за порушення обов'язку вносити оплату з наймача може бути стягнута неустойка (пені), передбачена договором соціального найму або чинним законодавством.
2. Укладення договору соціального найму. Користування житловими приміщеннями соціального призначення
2.1 Порядок укладення договору соціального найму
За договором соціального найму одна сторона - наймодавець (орган державної влади, орган місцевого самоврядування, державне унітарне підприємство, державна установа) зобов'язується передати іншій стороні - наймачу (громадянину) жиле приміщення за договором соціального найму за плату у володіння і користування для проживання в ньому.
Право користування житловим приміщенням у будинках державного і муніципального житлових фондів соціального використання виникає з кількох юридичних фактів, одні з яких є адміністративними актами (рішення органів місцевого самоврядування про прийняття громадянина на облік, про надання жилого приміщення тощо), інші ж юридичні факти носять цивільно-правовий характер (договір найму житлового приміщення).
Договір найму житла укладається без встановлення терміну дії. І може бути, розірваний з підстав, передбачених законом або договором.
Зміна підстав і умов, що дають право на отримання житлового приміщення за договором соціального найму, не є підставою розірвання договору соціального найму житлового приміщення. Дані обставини тягнуть зміна умов оплати житлового приміщення (ст. 60 ЖК РФ).
Рішення про надання жилого приміщення надає собою адміністративний акт (документ), який видається органом місцевої адміністрації. Для житлово-експлуатаційної організації, яка виступає Наймодавцем, укладення договору соціального найму є обов'язком, що випливає з факту видачі рішення про надання жилого приміщення.
У законі не встановлено термін, протягом якого має бути укладений договір найму житла між наймодавцем і наймачем.
Громадянину органами місцевого самоврядування видається рішення (постанова) про надання житлової площі. У цьому рішенні (постанові) зазначається розмір надаваного жилого приміщення та точна адреса його місцезнаходження. Крім цього в рішенні (постанові) повинні бути вказані члени сім'ї, які будуть проживати разом з наймачем на даній житловій площі.
Для укладення договору соціального найму житлового приміщення громадянин повинен звернутися в організацію виступаючу наймодавцем з рішенням (постановою) про надання йому житлової площі.
На підставі цього рішення полягає письмовий договір соціального найму, до якого вносяться докладні дані наданого житлового приміщення, паспортні та інші дані наймача, а також члени сім'ї наймача, які будуть проживати разом з ним у даному житловому приміщенні.
У договорі передбачаються права і обов'язки сторін, порядок розрахунків і оплати за договором, відповідальність за невиконання сторонами своїх обов'язків.
Договір найму житла укладається у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких залишається у наймодавця, а другий - у наймача.
Всі зміни та доповнення до договору оформляються в письмовій формі і є невід'ємною частиною договору найму.
2.2 Права та обов'язки членів сім'ї наймача
У договорі найму житла визначаються права та обов'язки сторін за користування житловим приміщенням. Договір найму житла, як уже зазначалося, укладається з наймачем - громадянином, на ім'я якого видано рішення про надання жилого приміщення. Нарівні з наймачем члени його сім'ї, які проживають разом з ним, також мають право на житлове приміщення. У ст. 69 ЖК РФ визначено, що члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору соціального найму житлового приміщення. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму.
У Житловому кодексі РФ не міститься визначення понять «сім'я» і «член сім'ї» ст. 69 лише називає категорії громадян та умови, за яких вони можуть бути визнані членами сім'ї наймача.
У сімейному праві сім'єю вважається заснований на спорідненості і шлюб осередок суспільства, побудована на взаємній любові, на рівноправності чоловіка і жінки, на єдності інтересів особистості і суспільства і виконує функції продовження роду, виховання і взаємодопомоги.
Характеризуючи поняття «сім'я» з точки зору житлового права, можна назвати її певною групою осіб, спільністю людей, побудованої (заснованої) на шлюбі, кревність чи властивості, спільне проживання, як правило, в одному житлі та ведучою з власником (наймачем) цього приміщення спільне господарство (загальний бюджет, загальні витрати з оплати житла і ін.)
У житлових відносинах сім'я в ряді випадків виступає як особливий колективний суб'єкт права (наприклад, право сімей загиблих або зниклих без вести воїнів на першочергове отримання житлового приміщення; право на вселення у займане жиле приміщення інших осіб за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї; солідарна майнова відповідальність повнолітніх членів сім'ї за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму). Сім'я виступає як особливий колектив, особлива соціальна спільність, носій колективних прав та обов'язків її членів.
Права членів сім'ї визнаються рівними з правами наймача, а проте в деяких випадках вони є похідними від прав наймача. Наприклад, на службові житлові приміщення видається рішення органів місцевого самоврядування наймачеві, що є робочим чи службовцям даного підприємства (установи, організації); припинення ним трудових відносин з організацією може спричинити за собою виселення не тільки його, а й членів його сім'ї з житлового приміщення з наданням або без надання іншого жилого приміщення. Права членів сім'ї, які проживають у гуртожитках, також похідні від прав наймача житлового приміщення. Тільки наймач має право вимагати надання йому жилого приміщення меншого розміру в замін займаного. У житлових правовідносинах наймач виступає в якості активного суб'єкта права, тоді як члени сім'ї проявляють себе в якості суб'єктів права звичайно шляхом дачі усного або письмового згоди на вчинення наймачем від імені родини (або від свого імені) тих чи інших дій, участі у несенні витрат по зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму, і т.д.
До членів сім'ї наймача належать дружина наймача, його діти і батьки. Інші родичі, непрацездатні утриманці, а у виняткових випадках і інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача, якщо вони проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Якщо названі громадяни перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному житловому приміщенні, вони мають такі ж права і обов'язки, як наймач та члени його сім'ї (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).
Право наймача на вселення інших громадян.
Згідно зі ст. 70 Житлового кодексу РФ вселення інших громадян наймачем в займане жиле приміщення проводиться у встановленому законом порядку.
Наймач за згодою у письмовій формі членів своєї сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, вправі вселити в займане ним жиле приміщення за договором соціального найму свого чоловіка, своїх дітей та батьків або, за згодою у письмовій формі членів своєї сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, і наймодавця, інших громадян як постійно проживають разом з ним членів своєї сім'ї. Наймодавець може заборонити вселення громадян в якості постійно проживають разом з наймачем членів його сім'ї у разі, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї становить менше облікової норми.
На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей не потрібно згоди інших членів сім'ї наймача і наймодавця.
Вселення в житлове приміщення громадян як членів сім'ї наймача тягне за собою зміну відповідного договору соціального найму житлового приміщення в частині необхідності зазначення в даному договорі нового члена сім'ї наймача.
На сьогоднішній день питання про відповідність наведеного вище положення ст. 70 ЖК РФ Конституції РФ не ставилося. Проте відповідність положень ст. 54 раніше діючого ЖК УРСР Конституції РФ було предметом розгляду Конституційного Суду РФ за скаргою гр. Сіталовой Л.М. в 1995 році.
У справі було встановлено, що Л. Н Сіталова протягом п'яти років перебувала у фактичних шлюбних відносинах з громадянином В.М. Кадеркіним і проживала в його квартирі, залишаючись прописаної в іншому житловому приміщенні разом з дочкою і зятем. Після смерті батьків В.М. Кадеркіна поставила питання про прописку в його квартирі, на що згоди не отримала. У скарзі Л.М. Сіталовой було поставлено питання про порушення її конституційного права на житло законом, застосованим в її справі (ст. 54 ЖК РРФСР), (70 ЖК РФ).
У Постанові Конституційного Суду РФ у даній справі йдеться, що предметом розгляду по даній скарзі не є нормативні акти про прописку. Висновком Комітету конституційного нагляду СРСР від 26 жовтня 1990 року було визнано, що положення про прописку обмежують право громадян на свободу пересування і свободу вибору місця проживання і повинні бути усунені з законодавства шляхом його перегляду з метою заміни дозвільного порядку прописки реєстраційним. У Висновках «Про дозвільний порядок прописки громадян» від 11 жовтня 1991 року Комітет конституційного нагляду СРСР визнав нормативні правові акти про прописку, в частині, що обмежує права громадян, неконституційними [8].
Далі в Постанові зазначається: «Законодавець, здійснюючи регулювання цього конституційного права (права на житло), зобов'язаний дотримуватися вимогу ст. 55 (ч. 2) Конституції Російської Федерації про неприпустимість применшення законами прав і свобод людини і громадянина ». Згідно з ч. 3 ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина можуть бути обмежені федеральним законом тільки в тій мірі, в якій це необхідно з метою захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав і законних інтересів інших осіб, забезпечення оборони країни і безпеки держави. «Суперечлива, - йдеться далі в Постанові Конституційного Суду РФ, - судова практика застосування ч. 1 ст. 54 ЖК РРФСР (ст. 70 ЖК РФ). При юридично подібних обставинах справи цієї категорії вирішуються судами по-різному, що тягне для громадян неоднакові правові наслідки ».
Можливість довільного застосування закону є порушенням проголошеного Конституцією РФ рівності всіх перед законом і судом (ч. 1 ст. 19).
«... З Конституції Російської Федерації і Закону Російської Федерації« Про право громадян України на свободу пересування, вибору місця перебування і проживання в межах Російської Федерації », слід, що реєстрація, що замінила інститут прописки, або відсутність такої не можуть служити підставою обмеження або умовою реалізації прав і свобод громадян (ст. 3 Закону), у тому числі права на житло.
Таким чином, положення ч. 1 ст. 54 ЖК РРФСР (ст. 70 ЖК РФ) як в його буквальному тлумаченні, так і в тому сенсі, який йому надається склалася правозастосовча практика, призводить до порушення ст. 18, 19 (ч. 1), також основних прав і свобод громадян, передбачених ст. 27 (ч. 1), 40 (ч. 1), і не узгоджується з підставами і умовами їх обмеження, закріпленими у ст. 55 Конституції РФ. Разом з тим частина друга ст. 54 ЖК РРФСР (ст. 70 ЖК РФ) користування житловим приміщенням, не суперечить зазначеним конституційним нормам! »[9].
Тим самим, закон пов'язує житлові права і обов'язки тільки з фактом спільного проживання членів сім'ї, ведення ними спільного господарства, але аж ніяк не з пропискою (або реєстрацією), яка в житловому законодавстві як категорія взагалі не фігурує.
Збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами.
Житлові будинки та інші житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, тому наймач та члени його сім'ї повинні використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення.
У разі вибуття наймача та членів його сім'ї із займаного житлового приміщення на інше постійне місце проживання вони втрачають право на житлове приміщення. У разі тимчасової відсутності наймача або члена його сім'ї (або всіх членів сім'ї) право на житлове приміщення зберігається і на час їх відсутності.
Питання збереження житлової площі за тимчасово відсутніми регламентуються ст. 71 Житлового кодексу РФ. Передбачається, що Тимчасова відсутність наймача жилого приміщення, кого-небудь з проживаючих разом з ним членів його сім'ї або всіх цих громадян не тягне зміни їх прав та обов'язків за договором соціального найму.
Конституційний Суд РФ визнав, що тимчасова відсутність наймача або членів його сім'ї саме по собі не може служити підставою позбавлення їх права користування житловим приміщенням. Обмеження права користування житловим приміщенням можуть спричинити за собою такі дії наймача або членів його сім'ї, які зі зловживанням ними своїми правами або невиконанням покладених на них обов'язків і при цьому безпосередньо порушують права і законні інтереси інших осіб.
Наймач або член його сім'ї, не проживає в житловому приміщенні понад шість місяців, тепер не може бути тільки у цій підставі визнаний таким, що втратив право на житлове приміщення. У разі спору справа підлягає вирішенню в суді за позовом про втрату ним права на жиле приміщення або на іншій підставі. У випадках тимчасової відсутності наймача (одного з членів сім'ї) чи всіх членів сім'ї тимчасово відсутні зберігають права і несуть обов'язки за договором соціального найму (ст. 71 ЖК РФ).
Житлові приміщення зберігаються за тимчасово відсутніми громадянами й у випадках: призову на військову службу - протягом усього часу проходження військової служби за призовом; вступу на військову службу за контрактом - протягом перших п'яти років проходження військової служби за контрактом (не рахуючи часу навчання у військових освітніх установах професійної освіти); тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи (екіпажі суден, працівники геологічних, розвідувальних експедицій тощо), у зв'язку з відрядженням за кордон або з навчанням (студенти, аспіранти і т.п. ) - протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання; приміщення дітей на виховання в державний дитячий заклад, до родичів або опікунам (піклувальникам) - протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів або опікунів (піклувальників), якщо у житловому приміщенні, з якого вибули діти, залишились проживати інші члени сім'ї. Якщо у житловому приміщенні, з якого вибули діти, не залишилися проживати члени їх сім'ї і приміщення надано іншим громадянам або вселення в це приміщення неможливо з інших причин, то після закінчення терміну перебування дітей у державному дитячому закладі, а також після досягнення повноліття дітей, які повернулися від родичів або опікунів (піклувальників), вони забезпечуються житловою площею органами місцевої адміністрації; виїзду у зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника) - протягом усього часу виконання цих обов'язків; виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі - протягом часу перебування в ньому ; приміщення в лікувально-трудовий профілакторій - протягом всього часу перебування в ньому; взяття під варту - протягом усього часу перебування під слідством і судом; засудження до позбавлення волі на строк понад шість місяців, заслання або вислання - до приведення вироку у виконання. Законодавством встановлюються також інші умови і випадки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами на більш тривалий термін.
У разі тимчасової відсутності право на користування житловим приміщенням має зберігатися за наймачем і членами його сім'ї за умови, що наймач та члени його сім'ї сумлінно виконують свої обов'язки за договором найму, не зловживають своїми і не порушують житлові права інших громадян. Слід погодитися з думкою тих авторів, які вважають, що обмеження (позбавлення) права користування житловим приміщенням може спричинити тільки «такі дії наймача або членів його сім'ї, які пов'язані зі зловживанням ними своїми правами або не виконанням покладених на них обов'язків і безпосередньо порушують при цьому права і законні інтереси інших осіб »[10].
Житловим кодексом України передбачено збереження житлових приміщень за громадянами, тимчасово відсутніми за умовами і характером роботи, у зв'язку з відрядженням чи навчанням. Наймач або члени його сім'ї можуть тимчасово виїхати в іншу місцевість у зв'язку з укладенням трудового договору (контракту), який за законом (ст. 58 ТК РФ) може бути укладений на невизначений строк або на певний термін не більше п'яти років.
За наймачем і членами його сім'ї житлове приміщення зберігається у разі виїзду у відрядження, на час виконання державних і громадських обов'язків, пов'язане з тимчасовою відсутністю в житловому приміщенні (наприклад, виїзду до суду, органів дізнання, слідства та прокуратури іншого міста для участі в якості свідка , народного засідателя і присяжного засідателя, експерта і т.д.), а також у зв'язку з навчанням і ін
Право на обмін жилими приміщеннями.
Наймач житлового приміщення за договором соціального найму за згодою в письмовій формі наймодавця і які проживають разом з ним членів його сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, має право здійснити обмін займаного ними житлового приміщення на інше жиле приміщення, надане за договором соціального найму іншому наймачеві (ст. 72 ЖК РФ).
Які проживають разом з наймачем члени його сім'ї мають право вимагати від наймача обміну займаного ними житлового приміщення.
Якщо угода не досягнуто будь-який з них має право вимагати здійснення примусового обміну жилого приміщення в судовому порядку.
Обмін жилими приміщеннями, в яких проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні громадяни, допускається за попередньою згодою органів опіки та піклування.
Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути здійснено між громадянами, які проживають у житлових приміщення, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах ан території РФ.
Право наймача здавати жиле приміщення в піднайом.
Наймач житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, за згодою в письмовій формі наймодавця і які проживають разом з ним членів його сім'ї мають право передати частину займаного ним житлового приміщення, а в разі тимчасового виїзду все жиле приміщення в піднайом (ст. 76 ЖК РФ).
Договору піднайму може бути укладений за умови - якщо після його укладення загальна площа відповідного житлового приміщення на одного проживаючого складе не менше облікової норми, а в комунальній квартирі - не менше норми надання.
Право наймача на надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного.
Наймач житлового приміщення за договором соціального найму, загальна площа якого на одного члена сім'ї перевищує норму надання, за згодою спільно з ним проживають членів сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, має право звернутися до наймодавцю з проханням про надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного ( ст. 81 ЖК РФ).
Наймодавець на підставі заяви наймача жилого приміщення про заміну житлового приміщення зобов'язаний надати наймачеві за погодженням з ним інше житлове приміщення протягом трьох місяців з дня подання відповідної заяви.
Треба зауважити, що в умовах сьогоднішньої ринкової економіки і гострої проблеми забезпечення громадян житлом, на практиці такі випадки практично не зустрічаються. Хіба що тільки через неможливість внесення наймачем плати за житло і комунальні послуги у зв'язку з його матеріальним становищем.
3. Зміна і припинення договору соціального найму житлового приміщення
3.1 Зміна договору соціального найму житлового приміщення
Житлові відносини, є стійкими стабільними, піддаються змінам головним чином внаслідок змін, які відбуваються в сім'ї. Сім'я, як відомо, протягом свого життєвого циклу змінюється як у кількісному, так і в структурному, половозрастном відношенні. Відносини найму житлового приміщення можуть змінюватися у зв'язку з вибуттям наймача і заміною його новим наймачем, виділом та розділом житлової площі, об'єднанням громадян в одну сім'ю і в інших випадках.
Житловий кодекс РФ встановлює, що договір найму житлового приміщення може бути змінений тільки згоди наймача, членів його сім'ї та наймодавця. З цього правила можливі винятки, передбачені законодавчими актами Російської Федерації.
У Житловому кодексі РФ регламентується наступні випадки зміни договору найму.
Стаття 82 Житлового кодексу РФ «Зміна договору соціального найму житлового приміщення", громадяни, що мешкають в одній квартирі, що користуються в ній жилими приміщеннями на підставі окремих договорів соціального найму і об'єдналися в одну сім'ю, вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору соціального найму всіх займаних ними жилих приміщень.
Дієздатний член сім'ї наймача за згодою інших членів своєї сім'ї та наймача вправі вимагати визнання себе наймачем за раніше укладеним договором соціального найму замість початкового наймача. Таке ж право належить в випадки смерті наймача будь-якому дієздатній члену сім'ї померлого.
Предмет договору найму житлового приміщення має дві головні взаємопов'язані особливості. По-перше, жиле приміщення має бути ізольованим і, по-друге, відповідати пропонованим до нього санітарним і технічним вимогам.
Статтею 82 ЖК РФ передбачено умови, при яких можливе укладення окремого договору найму на житлове приміщення в квартирі.
Зміна договору найму житлового приміщення може мати місце внаслідок визнання наймачем іншого члена сім'ї. Цій підставі зміни договору найму житлового приміщення присвячена стаття 686 Цивільного кодексу РФ. Така заміна одного наймача іншим можлива за умов: пред'явлення повнолітнім членом сім'ї наймача відповідного вимогам до наймодавцю про визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму замість початкового наймача; згоди наймача та інших членів сім'ї на визнання члена сім'ї наймачем. Потрібно виняткова взаємна узгодженість сторін на зміну наймача: початкового наймача, повнолітніх осіб, які спільно з ним проживають, з одного боку, та наймодавця з іншого.
Зміна договору найму у разі смерті наймача або його вибуття здійснюється незалежно від заперечень наймодавця з приводу заміни наймача. У даному випадку вирішальне значення має одностайну згоду всіх постійних користувачів, які проживали з померлим або вибулим наймачем.
Якщо згода між членами сім'ї не досягнуто, то наймачем, як правило, стає найстарший член сім'ї, який був зазначений в рішенні (постанові) про надання житлової площі.
Згідно із законом в цих випадках договір продовжує діяти на тих же умовах з урахуванням внесених змін.
Виникаючі суперечки у зв'язку з визнанням члена сім'ї наймачем вирішуються у судовому порядку.
Зміна договору найму житлового приміщення можливо також при об'єднанні громадян, що проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами соціального найму, в одну родину. Згідно зі ст. 82 Житлового кодексу РФ зазначені громадяни у разі об'єднання в одну сім'ю вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму на все займане ними приміщення. Найчастіше такого роду вимоги висувають об'єдналися в одну сім'ю подружжя, батьки і діти і т.д. Така вимога може бути заявлено як у тому випадку, коли сім'я вже склалася, так і тоді, коли громадяни, які проживають в одній квартирі, у спільній заяві тільки висловили намір об'єднатися в одну сім'ю. Важливо, щоб волевиявлення громадян про об'єднання в одну сім'ю було не фіктивним (наприклад, з метою незаконність переуступки житлової площі), а дійсним, відповідало їх наміру укласти єдиний договір соціального найму житлового приміщення.
Відмова наймодавця в укладенні єдиного договору соціального найму може бути оскаржений у судовому порядку. У цьому разі в суді розглядаються докази, що підтверджують родинні стосунки, наявність однієї сім'ї чи намір спільно проживають і провідних спільне господарство осіб про утворення єдиної сім'ї (копії свідоцтва про шлюб, народження, листи, акти комісій, та ін.)
3.2 Розірвання договору соціального найму. Виселення з житлових приміщень
Договору соціального найму розривається за підстави, передбаченим законом або договором.
Відповідно до ст. 83 Житлового кодексу РФ наймач житлового приміщення вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму житлового приміщення.
Це право випливає із сутності житлової потреби громадянина: при відпадати потреби в даному житловому приміщенні (наприклад, у зв'язку з переїздом на постійне місце проживання в іншу місцевість) розривається і договір найму житлового приміщення. Тим самим закон надає наймачу і членам його сім'ї можливість односторонніми діями відмовитися від свого права на користування житловим приміщенням, причому без попереднього попередження про це наймодавця.
На відміну від порядку, встановленого статтею 83 Житлового кодексу України, ст. 687 ГК РФ передбачено обов'язок наймача за договором найму комерційного письмово (за три місяці) попереджати про це наймодавця.
Розірвання договору соціального найму житлового приміщення з ініціативи наймача не тягне жодних несприятливих для нього правових наслідків. Іноді наймачі, переїжджаючи на нове місце проживання, залишають раніше займане жиле приміщення у стані, не придатному для проживання без його попереднього ремонту.
Розірвання договору найму з ініціативи наймодавця. Відповідно до ст. 3 ЖК РФ закріплено принцип, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення інакше як на підставах і в порядку, передбаченому законом.
Розірвання договору найму житлового приміщення не завжди пов'язане з виселенням з житлового приміщення, це не тотожні поняття. Наприклад, при виїзді або смерті самотньо проживає наймача жилого приміщення, дія договору найму припиняється без необхідності виселення. Разом з тим виселення особи з житлового приміщення, в яке він самовільно вселився, не пов'язане з розірванням договору найму житлового приміщення, так як в даному випадку цей договір не укладався.
Розірвання договору найму житлового приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду на вимогу наймодавця допускаетсяв судовому порядку у випадках: невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги протягом більше шести місяців; руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає; систематичного порушення прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні; використання житлового приміщення не за призначенням.
Згідно зі ст. 84 Житлового кодексу РФ виселення провадиться в судовому порядку. Допускається виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора лише осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.
Судовий контроль являє собою додаткову гарантію перевірки законності та обгрунтованості винесеного постанови про виселення в адміністративному порядку. Виключення ж можливості судової перевірки адміністративних рішень являє собою істотне обмеження прав громадян, що не припустимо в демократичному суспільстві, і суперечить Конституції Російської Федерації.
Конституційний суд зазначив, що «договір найму житлового приміщення за відсутності згоди наймача може бути розірваний тільки судом. Отже, виключена можливість адміністративного порядку розірвання договору найму житлового приміщення і виселення осіб, які проживають у будинках, що загрожують обвалом, з санкції прокурора ».
Житловий кодекс передбачає два види виселення:
- З наданням іншого жилого приміщення ст. 90 ЖК РФ.
- Без надання іншого жило приміщення ст. 91 ЖК РФ.
Розглянемо детально всі випадок виселення.
Виселення з наданням громадянам іншого благоустроєного жилого приміщення.
Житловий кодекс РФ передбачає в якості основного виду виселення виселення з наданням іншого жилого приміщення. Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше благоустроєне жиле приміщення, за винятком випадків зазначених у Житловому Кодексі. Таким чином, виселення без надання іншого благоустроєного житлового приміщення є винятком із загального правила.
У ЖК РФ закріплено не тільки загальне правило, але і найбільш важливі підстави виселення громадян з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення.
Громадяни виселяються з жилих будинків державного, муніципального та громадського житлових фондів з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення, якщо:
- Будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;
- Житлове приміщення підлягає перекладу в нежитлове приміщення;
- Житлове приміщення визнано непридатним для проживання;
- У результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшитися, у результаті чого, що проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть визнані нужденними в житлових приміщеннях, або збільшитися, в результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання (ст. 85 ЖК РФ).
Знесення житлових будинків або переобладнання їх у нежитлові, звичайно, пов'язане зі здійсненням планової забудови міст та інших населених пунктів або з необхідністю передачі їх для державних, муніципальних або громадських потреб. Як відомо, промислове і житлове будівництво нерідко пов'язано зі знесенням невеликих житлових будинків або будинків застарілих типів.
Якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних потреб, яких виселяють з нього громадянам інше благоустроєне жиле приміщення надається підприємством (установою, організацією), якому відводиться земельна ділянка. В інших випадках зносу будинку (наприклад, у зв'язку з його непридатністю) громадянам, яких виселяють з цього будинку, інше благоустроєне приміщення надається підприємством (установою, організацією), якому належить будинок, або органом місцевого самоврядування.
Необхідність переобладнання житлового приміщення в нежитлове виникає, наприклад, у зв'язку з розміщенням в деяких приміщеннях службових, побутових, торговельних організацій, житлово-експлуатаційних та спеціалізованих служб і т.д. Житловий кодекс РФ встановлює, що в разі виселення у зв'язку з переобладнанням житлового будинку в нежитловий, наймачу та членам його сім'ї надається інше благоустроєне житлове приміщення тієї державної (муніципальної), кооперативної, громадською організацією, якій передається переобладнане житлове приміщення (будинок).
Надання іншого житлового приміщення нерідко пов'язане із загрозою обвалу житлового будинку. Як відомо, житлові приміщення під впливом часу, природних умов і в результаті їх використання поступово зношуються і можуть прийти в стан, не придатне для проживання.
У цьому випадку слід керуватися Положенням за оцінкою непридатності житлових будинків і житлових приміщень державного і громадського житлового фонду для постійного проживання, затв. Наказом Міністерства житлово-комунального господарства РРФСР від 05.11.85 № 529.
Непридатні до постійного проживання житлові будинки за цим Положенням діляться на дві категорії: придатні для постійного проживання в результаті проведення капітального ремонту, модернізації або реконструкції; дефекти яких не можуть бути усунені технічно чи їх усунення економічно недоцільно. Непридатне приміщення - не те ж саме, що аварійне приміщення або будинок. Аварійний стан загрожує обвалом.
Назване Положення за ступенем зносу основних конструкцій будинку не встановлює критерії аварійності його технічного стану, вказуючи лише на випадок аварійної ситуації або виявлення чинників, особливо небезпечних для здоров'я людей, коли розселення проживають в будинку «необхідно оформляти в день отримання акта комісії або протоколу обстеження будівельних конструкцій ». Комісія, про яку йде мова в Положенні, призначається виконавчою владою і складається з заступника керівника органу місцевої виконавчої влади (голова комісії), представників житлово-експлуатаційних організацій, районної чи міської архітектора, БТІ, санітарного нагляду, управління пожежного нагляду. При необхідності до складу комісії можуть бути введені технічні експерти. Рішення комісії підлягає затвердженню органом місцевої виконавчої влади.
Якщо житлове приміщення (будинок) визнано непридатним і загрожує обвалом, то договір найму розривається і наймачеві разом з членами його сім'ї за рішенням органу місцевого самоврядування надається інше благоустроєне житлове приміщення за рахунок муніципального житлового фонду або відповідної державної організації, яким належить будинок, що загрожує обвалом.
У Житловому кодексі РФ передбачаються випадки виселення з наданням іншого (не обов'язково благоустроєного) житлового приміщення (ст. 90).
Якщо наймач і спільно з ним проживають члени його сім'ї протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житло і комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму, розмір якого відповідає розміру житлового приміщення , встановленому для вселення громадян у гуртожиток.
Виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення. Чинне законодавство передбачає виселення без надання іншого житлового приміщення або як санкції (відповідальність) за неналежне виконання житлових обов'язків і інше винна поведінка наймача (членів його сім'ї), або з метою надання наймодавцю можливості використовувати приміщення за спеціальним призначенням.
Таке виселення допускається тільки за винному поведінці наймача (членів його сім'ї або інших спільно проживають з ним осіб). Причому всі випадки виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення точно перераховані безпосередньо в Житловому кодексі.
Виселення без надання житлового приміщення провадиться, якщо наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають з ними, систематично руйнують чи псують жиле приміщення. Це витікає з обов'язку громадян використовувати надане їм жиле приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування ним, дбайливо ставитися до санітарно-технічного та ному устаткування (ст. 91 ЖК РФ). Переважна більшість наймачів сумлінно ставитися до виконання своїх житлових обов'язків, тому в судовій практиці виселення за вказаною вище основи зустрічається рідко.
З позовом про виселення за вказаною підставі мають право звернутися наймодавець, власник житлового приміщення та зацікавлені особи. До них відносяться, наприклад, мешканці, які проживають разом з наймачем в одному будинку.
Умови застосування такої санкції як виселення до особи, що руйнує чи псує приміщення загальні для застосування будь-якої відповідальності: наявність протиправного діяння; наявність шкоди; причинного зв'язку між ними; провини.
Але існують ще й специфічні умови застосування такої відповідальності, зазначені безпосередньо в ст. 91 ЖК РФ: систематичність протиправних дій; застосування до раніше досконалим протиправним діянням заходів попередження і громадського впливу.
Під систематичністю слід розуміти вчинення особою протиправних дій два і більше разів. Яким би серйозним не було порушення, але якщо воно було єдиним, воно не тягне виселення за ст. 91 ЖК РФ.
Крім того, повинні бути застосовані до порушників заходи попередження або громадського впливу (наприклад, його поведінка була предметом розгляду органів міліції, прокуратури, суду або адміністративної комісії). Якщо такі заходи не були прийняті (причому вони повинні виявитися безрезультатними, тобто особа новим протиправним діянням має показати, що воно не збирається виправлятися), то виселення у цій підставі неможливо.
Винна поведінка особи може висловитися не тільки в активних діях, але й у формі бездіяльності, невиконання яких-небудь обов'язків. Зрозуміло, необхідною умовою для застосування ст. 91 ЖК РФ є наявність причинного зв'язку між поведінкою особи і шкідливими наслідками.
Псування або пошкодження жилого приміщення може виразитися в різних формах: у пошкодженні стін, підлог, обладнання будинку, житлових кімнат та місць загального користування і т.д. Мають місце випадки здачі займаних житлових приміщень в оренду виробничим і торговельним фірмам, самоуправного перебудови квартир, вміст у них тварин і т.п.
Виселення без надання іншого житлового приміщення провадиться також у разі, якщо наймач, та члени його сім'ї або інші особи, які проживають разом з ним особи використовують житлове не за призначенням. Житлові приміщення призначені для постійного проживання в них (ст. 17 ЖК РФ). Закон вимагає, щоб громадяни використовували житлове приміщення відповідно до його призначення.
Використання житлового приміщення не за призначенням - самостійна підстава для виселення і не може зводитися до систематичного порушення правил співжиття або руйнування приміщення. Отже, хоча б від цього не страждали сусіди або проживають з відповідачем особи або приміщення не піддавалося руйнування або псування, особа, яка використовує жиле приміщення не за призначенням, підлягає виселенню.
Використання житлового приміщення не за призначенням може виразитися в різних формах. Перш за все, це організація в ній провадження, небезпечного для життя і здоров'я інших громадян, які проживають разом з ним чи по сусідству. Крім цього, може виразитися в перетворення житлового приміщення в підсобне, в місце для утримання тварин, використання житлового приміщення як овочесховища, і т.п., тобто фактично, перетворення житлового приміщення в нежитлове, що можливо тільки в спеціальному порядку (Розділ 3 ЖК РФ).
Виселення без надання іншого житлового приміщення можливо також у разі, якщо наймач, члени його сім'ї або інші проживають з ним особи систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними. Виселення по даній підставі, в принципі, не так часто застосовується, оскільки громадяни зазвичай сумлінно ставляться до своїх обов'язків щодо дотримання правил співжиття.
Порушення правил співжиття може виражатися в: образі інших мешканців квартири або будинку, приниження їх людської гідності, хуліганських витівках, бійках, пошкодженні меблів та ін
Виселенню підлягає повнолітня особа, яка своєю поведінкою створює неможливість спільного проживання з ним. Крім того, така неможливість повинна бути не суб'єктивної, а об'єктивною, тобто повинно бути встановлено, що інші мешканці не можуть проживати з відповідачем не в силу своїх суб'єктивних якостей, властивостей характеру або підвищених вимог до сусідів, а саме в силу нестерпних дій особи, що порушує правила співжиття.
Посилання на нелагідність характеру без наявності серйозних порушень правил гуртожитки не є підставою для виселення.
Сімейний кодек РФ (ст. 71), передбачаючи наслідки позбавлення батьківських прав, встановлює, що питання про подальше спільне проживання дитини і батьків (одного з них), позбавлених батьківських права, вирішується судом у порядку, встановленому житловим законодавством.
Згідно зі ст. 91 Житлового кодексу РФ особи, позбавлені батьківських прав, якщо спільне проживання з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим, можуть бути виселені без надання іншого житлового приміщення. Наведене правило вперше включено в закон, і дуже важливо для захисту прав неповнолітніх. Основне його завдання полягає в тому, щоб уберегти дітей від згубного впливу особи, позбавленої батьківських прав (або обмеженого в батьківських правах), створити їм належні умови для проживання.
Для задоволення вимоги про виселення таких осіб необхідні дві умови: 1) суд повинен прийняти рішення про позбавлення батьківських прав по відношенню до спільно проживають з ним; 2) повинен бути визнано неможливим спільне проживання батьків з дітьми в житловому приміщенні. Докази на підтвердження неможливості спільного проживання можуть бути представлені органами опіки та піклування, житловими органами, опікуном (піклувальником), родичами і т.д. або отримані судом при розгляді справи про виселення шляхом допиту свідків, дослідження інших доказів.
З огляду на досить широко розповсюдженої практики примусового обміну житловими приміщеннями, з метою ліквідації житлових конфліктів закон (ст. 72 ЖК РФ), виходячи з гуманних міркувань, передбачає, що замість виселення без надання іншого жилого приміщення суд може зобов'язати відповідні особи провести обмін займаного житлового приміщення на інше приміщення, вказане заінтересованою стороною. Ця норма має дуже важливе значення для вирішення житлових конфліктів, тому що дозволяє судам у певних випадках не вдаватися до такого крайнього заходу впливі, як виселення.
Примусовий обмін можливий з додержанням загального порядку обміну, встановленого законом.
При відмові особи, винної у створенні обстановки неможливості спільного проживання, від обміну воно може бути виселено без надання іншого житлового приміщення.
Висновок
Конституція Російської Федерації (ст. 40) проголосила в числі основних прав і свобод людини і громадянина право на житло. Однією з найпоширеніших на практиці форм реалізації громадянами права на житло це - отримання житла за договором соціального найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду соціального використання. Практично кожен громадянин Росії протягом свого життя стикається з житловою проблемою, і одержання жилого приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів на умовах договору найму соціального для багатьох є єдиною можливістю поліпшити свої житлові умови.
Найважливіші положення про договір найму житла врегульовані в даний час нормами Цивільного та Житлового кодексів.
В даний час у держави відсутні реальні фінансові можливості по безкоштовному забезпеченню житлом усіх, хто формально не має визначеної законом норми площі житла. Складається ситуація, при якій громадянин може мати у власності житлові будинки, квартири, проте, будучи «прописаним» в комунальній квартирі - складається на черги громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і має право отримати від держави безкоштовно квартиру.
Раніше житлові приміщення з фонду соціального використання надавалися виключно тим, хто реально потребував житло і не мав інших можливостей, крім отримання квартири безкоштовно, для поліпшення своїх житлових умов. В даний час у законодавстві підстав, умов забезпечення громадян Російської Федерації житлом за договором соціального найму. Чітко визначені категорії населення, які мають право на отримання житла за договором соціального найму. Основною умовою надання житлових приміщень з фонду соціального використання за договором соціального найму стало матеріальне становище громадянина, а не забезпеченість житловою площею за місцем реєстрації.
Договір найму житла - договір відшкодувальний. Наймач зобов'язаний оплачувати житло та комунальні послуги. Однак чинне законодавство недостатньо детально регулює питання оплати житла. На практиці, у більшості громадян, які займають житлові приміщення за договором соціального найму, постійно виникає питання: «За що ми платимо?».
Органами, що встановлюють ставки і тарифи оплати житла і комунальних послуг у житлових приміщеннях, займаних за договором соціального найму, є органи місцевого самоврядування. До сьогоднішнього часу не існує єдиної затвердженої методики визначення розмірів ставок і тарифів по оплаті житла і комунальних послуг. У сусідніх муніципальних утвореннях, при абсолютно однакових економічних умовах можуть існувати ставки і тарифи з оплати житла і комунальних послуг, значно відрізняються один від одного.
Житловий кодекс РФ і Цивільний кодекс РФ передбачають, що договір найму житлового приміщення укладається у письмовій формі. Тим не менш протягом всього часу дії даного положення письмова форма договору соціального найму так і не набула поширення на практиці. Письмову форму договору, як і раніше замінює собою рішення (постанова), яке де-факто надає громадянину право на вселення в житлове приміщення за договором соціального найму.
Відповідно до вимог цивільного законодавства недотримання простої письмової форми угоди не тягне її недійсність, якщо законом не встановлено інше. Вважаю, що для договору соціального найму житлового приміщення повинні бути законом встановлені правила, за яких недотримання простої письмової форми договору соціального найму житлового приміщення, тягне його недійсність. Такий підхід дозволив би, в першу чергу, захистити права та законні інтереси наймачів та членів їх сімей, які отримали б можливість докладно ознайомитися зі своїми правами та обов'язками за договором. Наявність письмового договору допомогло б житлово-експлуатаційним організаціям та органам місцевого самоврядування посилити управлінський контроль у житловій сфері, підвищило взаємну відповідальність сторін при використанні житлового фонду соціального використання.
Договір найму соціального зазвичай характеризується множинністю суб'єктів на стороні наймача, маються на увазі які проживають разом з наймачем члени його сім'ї. Стаття 69 Житлового кодексу надає наймачеві право в установленому порядку вселити в займане ним жиле приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, інших родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, отримавши на це письмову згоду всіх повнолітніх членів своєї сім'ї. Найчастіше на практиці виникає питання про те, що передбачає цей «установлений порядок». І, як правило, він отримує однобоке тлумачення, що зв'язує його з дотриманням режиму прописки (реєстрації) в житловому приміщенні.
На практиці виникає ще безліч проблем і питань щодо застосування положень про договір найму житла.
Це лише частина проблем сучасного житлового законодавства, які вимагають якнайшвидшого вирішення для підвищення ефективності житлової політики держави та реалізації конституційних прав громадян на житло.
Попереду величезна робота, щодо приведення житлового законодавства у відповідність із сучасною дійсністю і можливостями держави та органів місцевого самоврядування.
Список літератури
1. Гаджієв Г.А., попіл С.Г. Підприємець. Платник податків. Держава. Правові позиції Конституційного Суду РФ. М., 1998.
2. Житлове законодавство. Збірник нормативних актів і документів / / Укл. П.В. Крашенинников, Г.А. Славінська, Є.Г. Федосова. М., 1996.
3. Конституція Російської Федерації. Коментар. / / За ред. Б.М. Сокирників, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орєхова. М. Юрид. літ. 1994. С. 223.
4. Корнєєв С.М. Основні тенденції розвитку житлового права в умовах становлення ринкової економіки / / Цивільне право Росії при переході до ринку. М., 1995.
5. Крашенинников П.В. Російське житлове законодавство. М., Норма. 1996.
6. Крашенніков П.В. Житловий кодекс РФ. Постатейний коментар. / / Видавництво «Бібліотечка« Російської газети »/ / 2005 р.
7. Літовкін В.М. Житлове законодавство. М. Профиздат, 1998.
8. Літовкін В.М. Право на житло / / Право і економіка, 1994. № 11/12. С. 159-161.
9. Потеркін Д. «Договір найму житлового приміщення» / / «Російська юстиція», 1998, N1, № 2.
10. Седугін П.І. практика Конституційного Суду Російської Федерації з житлових справах / / Житлове питання. 1999. № 3.
11. Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. - 2-е вид., Переаб. і доп. М. Видавництво НОРМА. 2002.
12. Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Підручник з цивільного права. Частина 2. М., 1998
13. Толстой Ю.К. Житлове право: Навчальний посібник. М., 1996
14. Толстой Ю.К. Радянське житлове право. Л., 1967
15. Ерделевскій А.М. Цивільний кодекс РФ. Постатейний коментар. / / Видавець «Бібліотечка« Російської газети »/ / 2005 р.
Житловий кодекс передбачає два види виселення:
- З наданням іншого жилого приміщення ст. 90 ЖК РФ.
- Без надання іншого жило приміщення ст. 91 ЖК РФ.
Розглянемо детально всі випадок виселення.
Виселення з наданням громадянам іншого благоустроєного жилого приміщення.
Житловий кодекс РФ передбачає в якості основного виду виселення виселення з наданням іншого жилого приміщення. Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше благоустроєне жиле приміщення, за винятком випадків зазначених у Житловому Кодексі. Таким чином, виселення без надання іншого благоустроєного житлового приміщення є винятком із загального правила.
У ЖК РФ закріплено не тільки загальне правило, але і найбільш важливі підстави виселення громадян з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення.
Громадяни виселяються з жилих будинків державного, муніципального та громадського житлових фондів з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення, якщо:
- Будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;
- Житлове приміщення підлягає перекладу в нежитлове приміщення;
- Житлове приміщення визнано непридатним для проживання;
- У результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшитися, у результаті чого, що проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть визнані нужденними в житлових приміщеннях, або збільшитися, в результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання (ст. 85 ЖК РФ).
Знесення житлових будинків або переобладнання їх у нежитлові, звичайно, пов'язане зі здійсненням планової забудови міст та інших населених пунктів або з необхідністю передачі їх для державних, муніципальних або громадських потреб. Як відомо, промислове і житлове будівництво нерідко пов'язано зі знесенням невеликих житлових будинків або будинків застарілих типів.
Якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних потреб, яких виселяють з нього громадянам інше благоустроєне жиле приміщення надається підприємством (установою, організацією), якому відводиться земельна ділянка. В інших випадках зносу будинку (наприклад, у зв'язку з його непридатністю) громадянам, яких виселяють з цього будинку, інше благоустроєне приміщення надається підприємством (установою, організацією), якому належить будинок, або органом місцевого самоврядування.
Необхідність переобладнання житлового приміщення в нежитлове виникає, наприклад, у зв'язку з розміщенням в деяких приміщеннях службових, побутових, торговельних організацій, житлово-експлуатаційних та спеціалізованих служб і т.д. Житловий кодекс РФ встановлює, що в разі виселення у зв'язку з переобладнанням житлового будинку в нежитловий, наймачу та членам його сім'ї надається інше благоустроєне житлове приміщення тієї державної (муніципальної), кооперативної, громадською організацією, якій передається переобладнане житлове приміщення (будинок).
Надання іншого житлового приміщення нерідко пов'язане із загрозою обвалу житлового будинку. Як відомо, житлові приміщення під впливом часу, природних умов і в результаті їх використання поступово зношуються і можуть прийти в стан, не придатне для проживання.
У цьому випадку слід керуватися Положенням за оцінкою непридатності житлових будинків і житлових приміщень державного і громадського житлового фонду для постійного проживання, затв. Наказом Міністерства житлово-комунального господарства РРФСР від 05.11.85 № 529.
Непридатні до постійного проживання житлові будинки за цим Положенням діляться на дві категорії: придатні для постійного проживання в результаті проведення капітального ремонту, модернізації або реконструкції; дефекти яких не можуть бути усунені технічно чи їх усунення економічно недоцільно. Непридатне приміщення - не те ж саме, що аварійне приміщення або будинок. Аварійний стан загрожує обвалом.
Назване Положення за ступенем зносу основних конструкцій будинку не встановлює критерії аварійності його технічного стану, вказуючи лише на випадок аварійної ситуації або виявлення чинників, особливо небезпечних для здоров'я людей, коли розселення проживають в будинку «необхідно оформляти в день отримання акта комісії або протоколу обстеження будівельних конструкцій ». Комісія, про яку йде мова в Положенні, призначається виконавчою владою і складається з заступника керівника органу місцевої виконавчої влади (голова комісії), представників житлово-експлуатаційних організацій, районної чи міської архітектора, БТІ, санітарного нагляду, управління пожежного нагляду. При необхідності до складу комісії можуть бути введені технічні експерти. Рішення комісії підлягає затвердженню органом місцевої виконавчої влади.
Якщо житлове приміщення (будинок) визнано непридатним і загрожує обвалом, то договір найму розривається і наймачеві разом з членами його сім'ї за рішенням органу місцевого самоврядування надається інше благоустроєне житлове приміщення за рахунок муніципального житлового фонду або відповідної державної організації, яким належить будинок, що загрожує обвалом.
У Житловому кодексі РФ передбачаються випадки виселення з наданням іншого (не обов'язково благоустроєного) житлового приміщення (ст. 90).
Якщо наймач і спільно з ним проживають члени його сім'ї протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житло і комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму, розмір якого відповідає розміру житлового приміщення , встановленому для вселення громадян у гуртожиток.
Виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення. Чинне законодавство передбачає виселення без надання іншого житлового приміщення або як санкції (відповідальність) за неналежне виконання житлових обов'язків і інше винна поведінка наймача (членів його сім'ї), або з метою надання наймодавцю можливості використовувати приміщення за спеціальним призначенням.
Таке виселення допускається тільки за винному поведінці наймача (членів його сім'ї або інших спільно проживають з ним осіб). Причому всі випадки виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення точно перераховані безпосередньо в Житловому кодексі.
Виселення без надання житлового приміщення провадиться, якщо наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають з ними, систематично руйнують чи псують жиле приміщення. Це витікає з обов'язку громадян використовувати надане їм жиле приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування ним, дбайливо ставитися до санітарно-технічного та ному устаткування (ст. 91 ЖК РФ). Переважна більшість наймачів сумлінно ставитися до виконання своїх житлових обов'язків, тому в судовій практиці виселення за вказаною вище основи зустрічається рідко.
З позовом про виселення за вказаною підставі мають право звернутися наймодавець, власник житлового приміщення та зацікавлені особи. До них відносяться, наприклад, мешканці, які проживають разом з наймачем в одному будинку.
Умови застосування такої санкції як виселення до особи, що руйнує чи псує приміщення загальні для застосування будь-якої відповідальності: наявність протиправного діяння; наявність шкоди; причинного зв'язку між ними; провини.
Але існують ще й специфічні умови застосування такої відповідальності, зазначені безпосередньо в ст. 91 ЖК РФ: систематичність протиправних дій; застосування до раніше досконалим протиправним діянням заходів попередження і громадського впливу.
Під систематичністю слід розуміти вчинення особою протиправних дій два і більше разів. Яким би серйозним не було порушення, але якщо воно було єдиним, воно не тягне виселення за ст. 91 ЖК РФ.
Крім того, повинні бути застосовані до порушників заходи попередження або громадського впливу (наприклад, його поведінка була предметом розгляду органів міліції, прокуратури, суду або адміністративної комісії). Якщо такі заходи не були прийняті (причому вони повинні виявитися безрезультатними, тобто особа новим протиправним діянням має показати, що воно не збирається виправлятися), то виселення у цій підставі неможливо.
Винна поведінка особи може висловитися не тільки в активних діях, але й у формі бездіяльності, невиконання яких-небудь обов'язків. Зрозуміло, необхідною умовою для застосування ст. 91 ЖК РФ є наявність причинного зв'язку між поведінкою особи і шкідливими наслідками.
Псування або пошкодження жилого приміщення може виразитися в різних формах: у пошкодженні стін, підлог, обладнання будинку, житлових кімнат та місць загального користування і т.д. Мають місце випадки здачі займаних житлових приміщень в оренду виробничим і торговельним фірмам, самоуправного перебудови квартир, вміст у них тварин і т.п.
Виселення без надання іншого житлового приміщення провадиться також у разі, якщо наймач, та члени його сім'ї або інші особи, які проживають разом з ним особи використовують житлове не за призначенням. Житлові приміщення призначені для постійного проживання в них (ст. 17 ЖК РФ). Закон вимагає, щоб громадяни використовували житлове приміщення відповідно до його призначення.
Використання житлового приміщення не за призначенням - самостійна підстава для виселення і не може зводитися до систематичного порушення правил співжиття або руйнування приміщення. Отже, хоча б від цього не страждали сусіди або проживають з відповідачем особи або приміщення не піддавалося руйнування або псування, особа, яка використовує жиле приміщення не за призначенням, підлягає виселенню.
Використання житлового приміщення не за призначенням може виразитися в різних формах. Перш за все, це організація в ній провадження, небезпечного для життя і здоров'я інших громадян, які проживають разом з ним чи по сусідству. Крім цього, може виразитися в перетворення житлового приміщення в підсобне, в місце для утримання тварин, використання житлового приміщення як овочесховища, і т.п., тобто фактично, перетворення житлового приміщення в нежитлове, що можливо тільки в спеціальному порядку (Розділ 3 ЖК РФ).
Виселення без надання іншого житлового приміщення можливо також у разі, якщо наймач, члени його сім'ї або інші проживають з ним особи систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними. Виселення по даній підставі, в принципі, не так часто застосовується, оскільки громадяни зазвичай сумлінно ставляться до своїх обов'язків щодо дотримання правил співжиття.
Порушення правил співжиття може виражатися в: образі інших мешканців квартири або будинку, приниження їх людської гідності, хуліганських витівках, бійках, пошкодженні меблів та ін
Виселенню підлягає повнолітня особа, яка своєю поведінкою створює неможливість спільного проживання з ним. Крім того, така неможливість повинна бути не суб'єктивної, а об'єктивною, тобто повинно бути встановлено, що інші мешканці не можуть проживати з відповідачем не в силу своїх суб'єктивних якостей, властивостей характеру або підвищених вимог до сусідів, а саме в силу нестерпних дій особи, що порушує правила співжиття.
Посилання на нелагідність характеру без наявності серйозних порушень правил гуртожитки не є підставою для виселення.
Сімейний кодек РФ (ст. 71), передбачаючи наслідки позбавлення батьківських прав, встановлює, що питання про подальше спільне проживання дитини і батьків (одного з них), позбавлених батьківських права, вирішується судом у порядку, встановленому житловим законодавством.
Згідно зі ст. 91 Житлового кодексу РФ особи, позбавлені батьківських прав, якщо спільне проживання з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим, можуть бути виселені без надання іншого житлового приміщення. Наведене правило вперше включено в закон, і дуже важливо для захисту прав неповнолітніх. Основне його завдання полягає в тому, щоб уберегти дітей від згубного впливу особи, позбавленої батьківських прав (або обмеженого в батьківських правах), створити їм належні умови для проживання.
Для задоволення вимоги про виселення таких осіб необхідні дві умови: 1) суд повинен прийняти рішення про позбавлення батьківських прав по відношенню до спільно проживають з ним; 2) повинен бути визнано неможливим спільне проживання батьків з дітьми в житловому приміщенні. Докази на підтвердження неможливості спільного проживання можуть бути представлені органами опіки та піклування, житловими органами, опікуном (піклувальником), родичами і т.д. або отримані судом при розгляді справи про виселення шляхом допиту свідків, дослідження інших доказів.
З огляду на досить широко розповсюдженої практики примусового обміну житловими приміщеннями, з метою ліквідації житлових конфліктів закон (ст. 72 ЖК РФ), виходячи з гуманних міркувань, передбачає, що замість виселення без надання іншого жилого приміщення суд може зобов'язати відповідні особи провести обмін займаного житлового приміщення на інше приміщення, вказане заінтересованою стороною. Ця норма має дуже важливе значення для вирішення житлових конфліктів, тому що дозволяє судам у певних випадках не вдаватися до такого крайнього заходу впливі, як виселення.
Примусовий обмін можливий з додержанням загального порядку обміну, встановленого законом.
При відмові особи, винної у створенні обстановки неможливості спільного проживання, від обміну воно може бути виселено без надання іншого житлового приміщення.
Висновок
Конституція Російської Федерації (ст. 40) проголосила в числі основних прав і свобод людини і громадянина право на житло. Однією з найпоширеніших на практиці форм реалізації громадянами права на житло це - отримання житла за договором соціального найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду соціального використання. Практично кожен громадянин Росії протягом свого життя стикається з житловою проблемою, і одержання жилого приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів на умовах договору найму соціального для багатьох є єдиною можливістю поліпшити свої житлові умови.
Найважливіші положення про договір найму житла врегульовані в даний час нормами Цивільного та Житлового кодексів.
В даний час у держави відсутні реальні фінансові можливості по безкоштовному забезпеченню житлом усіх, хто формально не має визначеної законом норми площі житла. Складається ситуація, при якій громадянин може мати у власності житлові будинки, квартири, проте, будучи «прописаним» в комунальній квартирі - складається на черги громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і має право отримати від держави безкоштовно квартиру.
Раніше житлові приміщення з фонду соціального використання надавалися виключно тим, хто реально потребував житло і не мав інших можливостей, крім отримання квартири безкоштовно, для поліпшення своїх житлових умов. В даний час у законодавстві підстав, умов забезпечення громадян Російської Федерації житлом за договором соціального найму. Чітко визначені категорії населення, які мають право на отримання житла за договором соціального найму. Основною умовою надання житлових приміщень з фонду соціального використання за договором соціального найму стало матеріальне становище громадянина, а не забезпеченість житловою площею за місцем реєстрації.
Договір найму житла - договір відшкодувальний. Наймач зобов'язаний оплачувати житло та комунальні послуги. Однак чинне законодавство недостатньо детально регулює питання оплати житла. На практиці, у більшості громадян, які займають житлові приміщення за договором соціального найму, постійно виникає питання: «За що ми платимо?».
Органами, що встановлюють ставки і тарифи оплати житла і комунальних послуг у житлових приміщеннях, займаних за договором соціального найму, є органи місцевого самоврядування. До сьогоднішнього часу не існує єдиної затвердженої методики визначення розмірів ставок і тарифів по оплаті житла і комунальних послуг. У сусідніх муніципальних утвореннях, при абсолютно однакових економічних умовах можуть існувати ставки і тарифи з оплати житла і комунальних послуг, значно відрізняються один від одного.
Житловий кодекс РФ і Цивільний кодекс РФ передбачають, що договір найму житлового приміщення укладається у письмовій формі. Тим не менш протягом всього часу дії даного положення письмова форма договору соціального найму так і не набула поширення на практиці. Письмову форму договору, як і раніше замінює собою рішення (постанова), яке де-факто надає громадянину право на вселення в житлове приміщення за договором соціального найму.
Відповідно до вимог цивільного законодавства недотримання простої письмової форми угоди не тягне її недійсність, якщо законом не встановлено інше. Вважаю, що для договору соціального найму житлового приміщення повинні бути законом встановлені правила, за яких недотримання простої письмової форми договору соціального найму житлового приміщення, тягне його недійсність. Такий підхід дозволив би, в першу чергу, захистити права та законні інтереси наймачів та членів їх сімей, які отримали б можливість докладно ознайомитися зі своїми правами та обов'язками за договором. Наявність письмового договору допомогло б житлово-експлуатаційним організаціям та органам місцевого самоврядування посилити управлінський контроль у житловій сфері, підвищило взаємну відповідальність сторін при використанні житлового фонду соціального використання.
Договір найму соціального зазвичай характеризується множинністю суб'єктів на стороні наймача, маються на увазі які проживають разом з наймачем члени його сім'ї. Стаття 69 Житлового кодексу надає наймачеві право в установленому порядку вселити в займане ним жиле приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, інших родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, отримавши на це письмову згоду всіх повнолітніх членів своєї сім'ї. Найчастіше на практиці виникає питання про те, що передбачає цей «установлений порядок». І, як правило, він отримує однобоке тлумачення, що зв'язує його з дотриманням режиму прописки (реєстрації) в житловому приміщенні.
На практиці виникає ще безліч проблем і питань щодо застосування положень про договір найму житла.
Це лише частина проблем сучасного житлового законодавства, які вимагають якнайшвидшого вирішення для підвищення ефективності житлової політики держави та реалізації конституційних прав громадян на житло.
Попереду величезна робота, щодо приведення житлового законодавства у відповідність із сучасною дійсністю і можливостями держави та органів місцевого самоврядування.
Список літератури
1. Гаджієв Г.А., попіл С.Г. Підприємець. Платник податків. Держава. Правові позиції Конституційного Суду РФ. М., 1998.
2. Житлове законодавство. Збірник нормативних актів і документів / / Укл. П.В. Крашенинников, Г.А. Славінська, Є.Г. Федосова. М., 1996.
3. Конституція Російської Федерації. Коментар. / / За ред. Б.М. Сокирників, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орєхова. М. Юрид. літ. 1994. С. 223.
4. Корнєєв С.М. Основні тенденції розвитку житлового права в умовах становлення ринкової економіки / / Цивільне право Росії при переході до ринку. М., 1995.
5. Крашенинников П.В. Російське житлове законодавство. М., Норма. 1996.
6. Крашенніков П.В. Житловий кодекс РФ. Постатейний коментар. / / Видавництво «Бібліотечка« Російської газети »/ / 2005 р.
7. Літовкін В.М. Житлове законодавство. М. Профиздат, 1998.
8. Літовкін В.М. Право на житло / / Право і економіка, 1994. № 11/12. С. 159-161.
9. Потеркін Д. «Договір найму житлового приміщення» / / «Російська юстиція», 1998, N1, № 2.
10. Седугін П.І. практика Конституційного Суду Російської Федерації з житлових справах / / Житлове питання. 1999. № 3.
11. Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. - 2-е вид., Переаб. і доп. М. Видавництво НОРМА. 2002.
12. Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Підручник з цивільного права. Частина 2. М., 1998
13. Толстой Ю.К. Житлове право: Навчальний посібник. М., 1996
14. Толстой Ю.К. Радянське житлове право. Л., 1967
15. Ерделевскій А.М. Цивільний кодекс РФ. Постатейний коментар. / / Видавець «Бібліотечка« Російської газети »/ / 2005 р.
[1] Конституція РФ. М.: Видавництво «Ось-89», 2001.
[2] Цивільний кодекс РФ з ізм. і доп. на 01.02.2005р. Постатейний коментар д.ю.н., професора А.М. Ерделевского.
[3] Житловий кодекс РФ. - М.: Приватне право, 2005
[4] Крашенинников В.П. Російське житлове законодавство. М., 1996, З 41.
[5] Толстой Ю.К. Житлове право. М., 1996, С. 28-30.
[6] Зібрання постанов Уряду РРФСР. 1986. № 2, Ст.10.
[7] Відомості Верховної Ради України. 1994. № 26. Ст. 2795
[8] Російська газета. 1991. 15. жовт.
[9] ВКС РФ. 1995. № 2 / 3. С. 32; Російська газета. 1995. 5 травня.
[10] Гаджієв Г.А., попіл С.Г. Підприємець. Платник податків. Держава. Правові позиції Конституційного Суду РФ. М. 1998.С. 153