1. Поняття та особливості договору роздрібної купівлі-продажу
На перше місце серед окремих видів договору купівлі-продажу у ЦК поставлена роздрібна купівля-продаж (§ 2 гл.30, ст.462) [1стр260]. Передбачені тут правила носять в основному обов'язковий характер і спрямовані в першу чергу на забезпечення інтересів споживачів. І це природно, оскільки кожен з нас щодня робить звичайні покупки, не згадуючи про правові тонкощах відносин професійного продавця і рядового покупця. Роздрібна купівля-продаж визначена в ЦК як публічний договір, що означає обов'язок роздрібних підприємств продавати товари будь-кому, хто до них звернеться, не роблячи між покупцями відмінностей в ціні на товари й в інших умовах продажу.
Багато що в ГК узагальнено відображає те, що вже закріплено білоруським законодавством про захист прав споживачів. Є в ГК норми, що заповнюють прогалини в регулюванні таких важливих правовідносин.
Договір роздрібної купівлі-продажу являє собою договір купівлі-продажу товару, за яким продавець, який здійснює підприємницьку діяльність з продажу товарів у роздріб, зобов'язується передати покупцеві товар, призначений для особистого, сімейного, домашнього чи іншого використання, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю (п. 1 ст.462 ЦК).
Деякі вчені вважають, що зміст цієї статті аж ніяк не ідеально і викликає подив. [2] Так, на думку Васіна В.М. і Казанцева В.І., це легальне визначення даного різновиду договору (договір роздрібної купівлі-продажу) містить декілька алогізмів. Продавцем може бути тільки той, хто здійснює підприємницьку діяльність саме з продажу товарів у роздріб, а не яку-небудь іншу. Але роздріб - це продаж по дрібницях, так би мовити поштучно. [3] І існує багато осіб хто продає на законних підставах окремі, штучні товари, не будучи при цьому підприємцем. Так, наприклад, громадянин має право продавати вирощений ним на дачній ділянці урожай або зібрані в лісі ягоди, гриби, спійману в річці рибу. Художник має право торгувати створеними ним полотнами, малюнками, офортами.
Нерідко жінки, що займаються в'язанням, вишивкою, іншим рукоділлям, продають свої вироби поштучно. Якщо подібного роду заняття не спрямовані на систематичне отримання прибутку від них, неможливо назвати це підприємницькою діяльністю. Нарешті, громадяни, які відчувають потребу в грошах або бажають позбутися від непотрібних їм речей, розпродають їх поштучно; навряд чи це підпадає під ознаки підприємницької діяльності. Але і поширювати на подібну купівлю-продаж загальні правила першого параграфа глави 30 ЦК РБ не дуже вірно. Чим, наприклад, відрізняється продаж квітів, полуниці, яблук і т.п., вироблена пенсіонеркою-дачниця у себе на ділянці, від продажу аналогічного товару, що здійснюється фермером або товариством з обмеженою відповідальністю? У всіх випадках це роздрібна торгівля.
Особливості договору визначаються характеристикою правового статусу сторін у договорі, предмета договору і характеру договору.
За правовим статусом продавцем у договорі роздрібної купівлі-продажу може бути виключно підприємець: юридична особа та (або) громадянин, який виступає в якості індивідуального підприємця. На громадянина, що продає овочі та фрукти, вирощені на садово-городній земельній ділянці, норми закону про договір роздрібної купівлі-продажу не поширюються.
Участь юридичних осіб на стороні продавця в договорі роздрібної купівлі-продажу зумовлюється обсягом їх правоздатності. Воно значно ширше у комерційних організацій, перш за все у тих, які мають загальну правоздатність, і обмежена в некомерційних організацій. Останні можуть виступати в подібній ролі, якщо можуть здійснювати підприємницьку діяльність як підсобної до основної діяльності для досягнення цілей, заради яких вони створені (п. 3 ст. 44 ЦК).
Крім того, для всіх категорій підприємців (юридичних осіб і громадян) торгівля окремими видами товарів (зброєю, алкоголем, тютюновими виробами, транспортними засобами тощо) можлива лише за наявності у них спеціальних дозволів (ліцензій), що видаються уповноваженими на те державними та муніципальними органами влади.
Як покупець в договорі роздрібної купівлі-продажу можуть виступати як громадянин, так і юридична особа. При цьому вони можуть купувати товари, призначені для особистого, сімейного, домашнього чи іншого використання, як не пов'язаного, так і опосередковано пов'язаного з підприємницькою діяльністю, наприклад гарнітур меблів для службового кабінету президента акціонерного товариства. Важливо, щоб при купівлі подібного роду товарів не порушувалися правила роздрібної торгівлі, пов'язані з кількістю товару, що продається одному покупцеві.
Предметом договору роздрібної купівлі-продажу можуть бути рухомі речі, не вилучені з торгового обороту, за умови, що вони призначені для особистого, сімейного, домашнього чи іншого використання, не пов'язаного безпосередньо з використанням у сфері виробництва з метою отримання підприємницького прибутку. У зв'язку з цим такі види речей, як, наприклад, заводське обладнання, навіть якщо воно в цілому або його окремі елементи купуються в єдиному варіанті, не відносяться до предметів договору роздрібної купівлі-продажу. Купується таке обладнання на підставі договору поставки.
Разом з тим є значне число речей, що можуть бути використаними в сфері як особистого (сімейного, побутового), так і виробничого споживання, наприклад комп'ютери, інструменти. У цьому випадку першорядне значення при придбанні подібного роду речей і відповідно при виборі виду договору купівлі-продажу повинні мати дві обставини: у сфері роздрібної або оптової торгівлі купуються зазначені речі і в якій кількості. При придбанні їх у роздрібній торгівлі в обмеженому Правилами торгівлі кількості слід укладати договір роздрібної купівлі-продажу; при придбанні в оптовій торгівлі і у виробника - договір поставки.
За характером договір купівлі-продажу є публічним договором (п. 2 ст. 462 ЦК), умови якої, як правило, визначаються продавцем у формулюваннях або інших стандартних формах і приймаються покупцем шляхом приєднання до запропонованого договору в цілому. Ціна товару, що встановлюється продавцем, та інші умови договору повинні бути однаковими для всіх покупців, за винятком випадків, коли окремим категоріям покупців, наприклад учасникам Великої Вітчизняної війни, законом та іншими правовими актами надаються пільги. Публічний характер договору роздрібної купівлі-продажу зобов'язує комерційну організацію (при наявності товару) не надавати переваги в укладенні договору одним покупцям перед іншими.
З метою посилення захисту прав покупців-громадян у розглянутому договорі п. 3 ст. 462 ЦК передбачає прийняття спеціальних законів та заснованих на них інших правових актів. Це передусім Закон Республіки Білорусь від 9 січня 2002 р. № 90-З "Про захист прав споживачів" [4]. Цей Закон регулює в числі інших відносини за договором роздрібної купівлі-продажу, не врегульовані ЦК РБ, конкретизує відповідні норми, які у ДК РБ. У випадках коли ГК РБ та інші законодавчі акти допускають це, Закон "Про захист прав споживачів" передбачає інші правила в порівнянні з правилами ЦК РБ, наприклад правило про відшкодування збитків у повній сумі понад неустойки (пені), встановленої законом або договором (п. 2 ст. 14 Закону).
Укладення договору роздрібної купівлі-продажу в порівнянні з загальними положеннями укладення договору купівлі-продажу має особливості.
Перш за все це стосується переддоговірних відносин, що накладають на продавця обов'язок надання покупцеві зазначеної в законі інформації про товар. Згідно з п. 1 ст. 465 ГК продавець зобов'язаний надати покупцеві необхідну і достовірну інформацію про товар, що пропонується до продажу, відповідну встановленим законом, іншими правовими актами та звичайно ставляться у роздрібній торгівлі вимогам до змісту і способів надання такої інформації.
Особливості укладення договору роздрібної купівлі-продажу пов'язані з його публічним характером. Найбільш об'єктивно вони проявляються у формі оферти і стандартизованих умовах договору.
За формою оферта при укладенні договору роздрібної купівлі-продажу, як правило, є публічною. Пояснюється це тим, що продавець у силу закону зобов'язаний укладати договір з будь-яким покупцем товару, не віддаючи нікому переваги в умовах договору, включаючи ціну товару, що продається. Виняток можуть становити інваліди війни та праці, для яких повинні відкриватися спеціальні магазини.
На стадії виконання договору купівлі-продажу непродовольчого товару покупець має одне важливе право - право на обмін товару належної якості на аналогічний товар, куплений у продавця, у якого товар був придбаний, якщо він не підійшов йому за формою, розміром, габариту, фасону, малюнку або комплектації
Обмін можливий протягом 14 днів з моменту передачі товару покупцеві, якщо більш тривалий термін не визначено продавцем. При відсутності у продавця аналогічного обмінюваного товару споживач має право за своїм вибором розірвати договір купівлі-продажу з поверненням продавцеві придбаного товару та отриманням сплаченої за нього грошової суми або обміняти товар на аналогічний при першому його надходження в продаж.
Перелік товарів, що не підлягають обміну або поверненню, визначається у порядку, встановленому законом або іншими правовими актами.
Відповідальність за договором роздрібної купівлі-продажу займає важливе місце в структурі договору роздрібної купівлі-продажу. За підставами, видами і порядку усунення недоліків товару і відшкодування завданих покупцеві збитків розрізняють чотири категорії санкцій, застосовуваних до продавця (виробника) товару при порушенні умов договору роздрібної купівлі-продажу. До них відносяться санкції, що застосовуються при продажу товару неналежної якості, прострочення виконання вимог покупця, недоліки товару, та компенсація моральної шкоди.
При продажу товару неналежної якості, якщо його недоліки не були застережені продавцем, покупець на підставі ст. 474 ГК має право вимагати застосування однієї із чотирьох санкцій. У їх число входять: заміна товару товаром належної якості; розмірне зменшення купівельної ціни; негайне безоплатне усунення недоліків товару і відшкодування витрат покупця на усунення ним або за його дорученням третьою особою недоліків товару.
2. Купівля-продаж нерухомості
Під договором купівлі-продажу нерухомості розуміється договір, за яким продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст. 130 ЦК), а покупець - прийняти цю нерухомість і сплатити за неї певну у договорі грошову суму.
Виділення договору купівлі-продажу нерухомості в окремий вид договору купівлі-продажу обумовлюється специфікою його предмета. По-перше, нерухомі речі утворюють єдину систему речей, в центрі якої знаходяться земельні ділянки. Тому функціонування нерухомих речей, які не є земельними ділянками, їх купівля-продаж завжди в тій чи іншій мірі пов'язані з певними діями, що стосуються землі. Це відноситься не тільки до нерухомості та, міцно пов'язаних із землею (будівель, споруд тощо), але й до так званих нерухомості та за законом. Цілеспрямований рух повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, створених людиною, здійснюється під контролем із Землі. Їх базування, за винятком космічних об'єктів, не повертаються на Землю, має земний характер. Права на нерухомі речі, а в ряді випадків і угоди, пов'язані з відчуженням окремих видів нерухомих речей, підлягають державній реєстрації. Це створює особливий правовий режим нерухомих речей щодо переходу права власності від однієї особи до іншої, здійснення правомочностей щодо володіння, користування і розпорядження такими речами [5].
Договір купівлі-продажу нерухомості є консенсуальним, оплатним і двостороннім.
Договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами.
Предметом договору купівлі-продажу нерухомості є нерухомі речі, перелік яких дається в ст. 130 ЦК. Розрізняються дві групи нерухомих речей.
У першу входять земельні ділянки і все, що міцно пов'язане із землею, в тому числі речі, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Це ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
До другої групи віднесено підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, тобто об'єкти, умовно звані нерухомими речами за законом.
Наведений перелік нерухомих речей не вважається вичерпним.
Істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості є зазначення в ньому всіх даних продаваного майна, які надають майну індивідуальну визначеність. Предметом продажу є майно, право на яке підлягає державній реєстрації. Тому в договорі повинні фіксуватися відомості про майно, що продається майно, що містяться у формах державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (адреса, вид об'єкта, його площа, призначення та інша необхідна інформація). Відповідно до ст. 520 в договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності цих даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Істотною умовою договору продажу нерухомості, недотримання якого веде до визнання договору неукладеним, є ціна продаваного майна. Обов'язкове включення ціни майна в договір обумовлено, як правило, значною вартістю майна, що продається, а також необхідністю сплати податку з продажу даного майна, розміри якого визначаються виходячи з продажної ціни майна.
Ціна конкретного нерухомого майна строго індивідуальна і не може бути порівнянна з аналогічними видами нерухомого майна, у зв'язку з чим при укладенні договору купівлі-продажу такого майна не може застосовуватися п. 3 ст. 526, що передбачає можливість за відсутності ціни в безкоштовне договорі застосовувати ціни, які при порівнянних обставинах звичайно стягуються за аналогічні товари. Так, продаваний земельну ділянку для садівництва суворо індивідуальний і має свої особливості навіть у порівнянні з сусідніми земельними ділянками. Ця індивідуальність може полягати в його більшій продуктивності, освоєності, наявності певної кількості багаторічних насаджень і т.д.
Якщо інше не передбачено законом або договором продажу нерухомості, встановлена в ньому ціна будівлі, споруди або іншого нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини земельної ділянки або права на неї. У випадках, коли ціна нерухомості у договорі продажу нерухомості встановлена на одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого нерухомого майна, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна
Оскільки відмінною рисою нерухомого майна є, як правило, його нерозривний зв'язок із землею, то при продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості до її покупцеві переходить і частину земельної ділянки (або вся земельна ділянка), на якому розташована продається нерухомість. Причому цей перехід не залежить від волевиявлення продавця. Обов'язковість передачі покупцеві нерухомості відповідної земельної ділянки або його частини випливає із закону.
У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки.
Якщо договором не визначено передане покупцеві нерухомості право на відповідну земельну ділянку, до покупця переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.
Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором.
При продажу такої нерухомості покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості.
У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться належне продавцю будівля, споруда чи інша нерухомість, продається без передачі у власність покупця цієї нерухомості, за продавцем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання, на умовах, визначених договором продажу.
3. Задача 1
Художник Лебедєв продав оригінал своєї картини місцевому музею. Через деякий час він дізнався, що покупець зняв копію з картини і продав її іншому музею. Лебедєв у відповідності зі ст. 971 ГК пред'явив до покупця позов про стягнення суми, отриманої музеєм за договором купівлі-продажу копії.
Відповідач позову не визнав, пославшись на те, що він як власник оригіналу картини вправі використовувати її на свій розсуд. Позивач наполягав на задоволенні позову, вказавши, що продавши оригінал картини, він зберіг на неї авторське право, а значить і право на відтворення і розповсюдження свого твору.
Чи є підстави для застосування судом ст. 971, 973 ГК?
Підстав для застосування даних статей є в зв'язку з тим, що між музеєм і Лебедєвим був укладений договір роздрібної купівлі-продажу. Згідно з п.1 ст. 462 покупець купує товар для особистого, сімейного, домашнього, іншого використання, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю.
4. Задача 2
Повнолітній Садовський разом з 13-річним Симоновим і 17-річним Мокін викрали з магазину товарів на суму 1 млн 200 тис. руб. Суд, вирішуючи спір про відшкодування шкоди, постановив стягнути цю суму з Садовського, Мокіна, Симонова і батьків Мокіна і Симонова.
Хто і яку відповідальність несе у даній справі?
Садовський і Мокін несуть кримінальну відповідальність згідно з чинним законодавством. Симонов у зв'язку з не досягненням повноліття від кримінальної відповідальності звільняється, відповідальність і виплату збитку беруть на себе батьки.
Список використаної літератури
1. Цивільний кодекс Республіки Білорусь-М. Алфея.2001
2. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - Брагінський М.І., Витрянский В.В. М.: Статут, 2005
3. Договір купівлі-продажу-Васін В.М., Казанцев В.І. «Російський суддя», 2005, № 4
4. Закон Республіки Білорусь від 9 січня 2002 р. № 90-З "Про захист прав споживачів"
5. Цивільне Право Частина Друга-канд. юрид. наук, доцент Мозолін В.П.