Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним

Міністерство освіти РФ

Удмуртська державний університет

Інститут права, соціального управління та безпеки

Кафедра цивільного права та процесу

Дипломна робота

Державна реєстрація прав
на нерухоме майно та угод з ним

Виконала

студентка 5 курсу денного відділення

Абугова Катерина Ігорівна

Науковий керівник

Татаринов А.Б.

Допущена до захисту:

"__" ________ 2001р.

Завкафедрою, к.ю.н., доцент Черняєв В.М.

Іжевськ 2001р.

План.

Введення.

Глава I. Державна реєстрація прав на нерухомість: історичний аналіз законодавства Росії, міжнародна практика. 6

Глава II. Поняття, значення і правові проблеми державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Глава III. Органи, що здійснюють державну реєстрацію, їх компетенція.

Глава iii. Порядок здійснення державної реєстрації.

§ 1. Прийом документів та реєстрація документів, необхідних для державної реєстрації.

§ 2.Правова експертиза документів і перевірка законності операцій. Встановлення підстав для відмови або призупинення державної реєстрації.

§ 3. Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно. Внесення записів до Єдиного державного реєстру прав.

§ 4. Вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації.

Висновок.

Список використаної літератури.

Введення.

З розвитком ринкових відносин у нашій країні цілком природно пов'язано і виникнення різного роду проблем, в тому числі і правового характеру, дозволом яких, у міру можливості і необхідності, займалися і займаються законодавці.

Так, в процесі формування ринку нерухомості, виникла потреба у введенні норм права, які визначають державну реєстрацію речових прав на неї. Можна виділити кілька причин її виникнення.

По-перше, в силу сформованої психології учасники цивільно-правових відносин вважали, що правовстановлюючі документи на нерухоме майно може видати тільки державний орган.

По-друге, юридичні особи, які купували в процесі приватизації нерухомість у приватну власність, хотіли отримати доказ цього факту від її колишнього власника - держави.

По-третє, брак обігових коштів у приватизованих підприємств або їх власників викликала потребу в банківському кредитуванні. У свою чергу, банківським або інші кредитним установам в забезпечення наданих кредитів були потрібні серйозні гарантії. Як правило, вони вимагали в заставу нерухоме майно і, як наслідок, правовстановлюючі документи на нього.

Звичайно, різними державними органами робилися спроби видавати правовстановлюючі документи на нерухомість. Зокрема, комітети з управління майном і фонди майна різних рівнів видавали Свідоцтва на право власності на майнові комплекси, а бюро технічної інвентаризації міст (районів) - реєстраційні посвідчення на окремі об'єкти. Комітети з управління майном і фонди майна грунтувалися на положеннях Закону РРФСР від 03 липня 1991р. "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" та Указі Президента РФ "Про прискорення приватизації державних і муніципальних підприємств" від 29 січня 1992р. Відповідно до положень названих актів комітети повинні були передавати свідоцтва про власність на підприємство для продажу відповідних фондів майна.

Але в той же час такі документи не могли вважатися правовстановлюючими, оскільки на момент здійснення таких дій законодавство РРФСР в якості підстави (титулу) власності визнавало договори купівлі-продажу та інші угоди, встановлені законом. У цій же якості розглядалися плани приватизації підприємств з додатками - актами оцінки майна при дотриманні обов'язковій державній реєстрації даного підприємства.

Крім того, в той період, внаслідок суперечливості окремих нормативних актів судами по-різному визначався момент виникнення права власності. Так, у постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ № 32 від 02 грудня 1993р. ¹ записано, що "право власності виникає з моменту внесення платежу за договором купівлі-продажу". У той же час у постанові Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 28 грудня 1995р. № 5325/95 ² було відзначено, що "право власності виникає з моменту передачі речі, якщо інше не встановлено законом та договором".

Подібна неясність Цивільного кодексу РРФСР 1964р. та Закону РРФСР "Про власність в РРФСР", пов'язана з визначенням моменту виникнення права власності на нерухомість, часто гальмувала цивільний оборот нерухомості. ³

З прийняттям Цивільного кодексу Російської Федерації питання реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним придбали особливу значимість, а сама реєстрація - часто правообразующее значення. Відповідно до положень Кодексу в залежність від дотримання вимог про реєстрацію ставиться виникнення права власності на нерухомість та інших прав, що підлягають державній реєстрації (п.2 ст. 8 ЦК), а в ряді випадків - дійсність укладеної з нерухомим майном угоди.

Враховуючи велике значення об'єктів нерухомості в житті та діяльності громадян і юридичних осіб, а також у цивільному обороті, закон закріпив її спеціальний правовий режим. Він полягає в тому, що право власності, інші речові права на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехід і припинення підлягають в обов'язковому порядку державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі установами юстиції.

21 липня 1997 був прийнятий Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", який детально регламентує порядок проведення реєстрації нерухомого майна, прав на нього та угод з ним, а також повноваження органів здійснюють державну реєстрацію. Цей закон вступив в дію в кінці січня 1998р., У зв'язку з чим представляється цікавим розглянути в даній роботі той порядок, який передбачає вищезгаданий закон, а також практику його застосування.

Глава I.
Державна реєстрація прав на нерухомість: історичний аналіз законодавства Росії, міжнародна практика.

Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно дано в ст.2 ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", прийнятого Державною Думою 17 червня 1997 року, в якій державна реєстрація визначається як "юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення , обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації ".

Цей правовий інститут є, у своєму сучасному правовому сенсі, новим для законодавства Російської Федерації. Однак те, що права на нерухоме майно мають потребу в якій-небудь публічному підтвердження з боку держави в силу важливості і специфічності даного об'єкта цивільного обороту, визнавалося російськими вченими-цивілістами ще в минулому столітті і на початку нинішнього ^1. Крім того, різні системи державної реєстрації прав на нерухомість існують і діють вже досить довгий час і в інших країнах. Таким чином, можна зробити висновок, що створення правового інституту державної реєстрації не будувалося на "порожньому місці", а грунтувалося на теорії та практиці міжнародного та вітчизняного цивільного права.

Для прикладу діючих систем реєстрації прав на нерухомість зарубіжних країн можна взяти системи Німеччини та Іспанії ^2.

Так, питання, пов'язані з реєстрацією прав на нерухомість, в Німеччині регламентуються Положенням про поземельних книгах, прийнятим 24.03.1897г. Відповідно до нього поземельні книги ведуться спеціальними поземельним установами, що діють при загальних судах першої інстанції за місцем знаходження об'єкта нерухомості. У цих установах реєстрацією прав в поземельній книзі займаються реєстратори, які пройшли курс спеціального навчання, у функції яких входить перевірка повноважень осіб, які вважають себе зацікавленими сторонами, та які не залежать при прийнятті рішень.

Реєстраційна система, використовувана в поземельних книгах, згідно Німецькому Цивільному Укладенню, побудована на наступних принципах:

1. внесення речових прав, тобто всяка зміна правового положення об'єкта нерухомості підлягає реєстрації в поземельній книзі;

2. спеціальності, тобто на запис даних про кожній земельній ділянці відводиться в поземельній книзі окремий аркуш;

3. гласності, тобто будь-яка зацікавлена ​​особа вправі отримати інформацію з поземельної книги щодо конкретної земельної ділянки;

4. старшинства речових прав, тобто при наявності двох речових прав на один і той самий об'єкт нерухомості перевага надається тому праву, запис в поземельну книгу про який була здійснена раніше.

Дія поземельних книг поширюється на округи, на території яких знаходяться земельні ділянки, внесені до книги. Сама книга являє собою державний реєстр з обліку прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно.

Будь-який запис у поземельній книзі вважається дійсною до внесення в неї виправлень. Даний принцип спричиняє певні складнощі при вирішенні питання про те, хто відповідає перед істинним правовласником за наявності помилкових записів. Ця проблема попереджається нескладним способом: перед внесенням реєстраційного запису в реєстр реєстратор повинен отримати письмову згоду на це всіх зацікавлених сторін в нотаріальній формі. Таким чином, якщо внесена до реєстру запис і помилкова, все ж вона зроблена за згодою осіб, які можуть понести від цього запису збиток і вимагати відшкодування збитків.

Крім того, в поземельну книгу можуть вноситися попередні записи про укладені договори, які дозволяють покупцеві нерухомості вимагати виконання договору, а також застерігає інших осіб від заяви права вимоги на дану нерухомість, оскільки розпорядження, здійснене після реєстрації в поземельній книзі попереднього запису про відчуження земельної ділянки або права, є недійсним.

Таким чином, можна зробити висновок, що ситуація, яка виникла в Німеччині система державної реєстрації прав на нерухомість (система поземельної запису) забезпечує високий ступінь прозорості та гласності операцій із землею та нерухомістю.

В Іспанії діюча реєстраційна система введена Законом про ипотеках 1861р. Відповідно до вимоги цього закону був створений Реєстр власності прав на нерухомість, в якому реєструються права власності на нерухоме майно, інші речові права та їх обмеження та обтяження. Він ведеться за реєстраційними округах, які не стикаються між собою і збігаються з межами адміністративних територій Іспанії.

Реєстр ведеться в спеціальних книгах, які нумеруються і візуються суддею. Форма та порядок ведення цих книг визначаються міністерством юстиції Іспанії. Реєстр ведуть особливі державні службовці - реєстратори, які в процесі своєї професійної діяльності підкоряються тільки закону і повністю незалежні від держави, у тому числі і в питанні свого фінансування.

Усі записи про права на нерухомість і операції з нею реєструються в Реєстрі власності на нерухомість. Права на окремий об'єкт нерухомості реєструються на окремому аркуші записи в хронологічному порядку - таким чином фіксується процес переходу прав на нерухомість. Законним є тільки останній правовласник, кожне право на нерухомість належить тільки одному законному власнику. Всі незареєстровані права на нерухомість недійсні. На реєстратора покладено відповідальність за законність записи, в ​​тому числі і за можливий збиток, заподіяний невірної записом. Таким чином, тут також діє принцип: все, що записано в реєстрі, є вірним і законним. Інформація Реєстру прав на нерухомість щодо прав, а також зареєстрованих обмежень та обтяжень на нерухоме майно відкрита для зацікавлених осіб.

Таким чином, в Іспанській реєстраційній системі можна виділити наступні основні принципи (згідно із Законом про ипотеках):

1. гласності, тобто реєстрація права на нерухомість публічна й відкрита для ознайомлення;

2. визначення, тобто кожен об'єкт нерухомості має свій окремий реєстраційний лист;

3. послідовності, тобто новий запис про реєстрацію в Реєстрі прав на нерухомість погашає всі старі записи в Реєстрі на цю нерухомість;

4. закриття, тобто заборонено реєструвати операції з нерухомістю, що мають більш ранню дату, ніж остання запис у реєстрі;

5. першочерговості, тобто право на нерухомість виникає з дати реєстрації в реєстрі - хто перший зареєстрував, то і набуває право;

6. непротіводействія, тобто незареєстровані права на нерухомість не можуть вважатися законним правом на неї.

Система реєстрації прав в Іспанії грунтується на юридичному аналізі подаються на реєстрацію угод. Правова експертиза угоди передбачає перевірку правильності форми представлених документів; дієздатності та правоздатності осіб, що беруть участь в угоді; законності угоди. Після проведення правової експертизи реєстратором приймається рішення про визнання угоди відповідає закону і здійснюється реєстрація права, або про незаконність угоди, що несе за собою відмову в реєстрації, який може бути оскаржений.

Слід зауважити, що іспанська система реєстрації прав на нерухомість не є обов'язковою, але з іншого боку вона досить ефективна, оскільки власник, не зареєстрував своє право, стикається з уже згадуваним принципом непротіводействія.

У Європі потреба в захисті цивільного обороту землі шляхом залучення публічної влади з'явилася раніше, ніж у Росії. Таке становище було обумовлено особливостями політичного та суспільного розвитку Росії, зокрема, значною неефективністю ринку нерухомості в нашій країні: були відсутні гарантії публічної влади у сфері її відчуження, не було достовірної інформації про наявність юридично значущих прав на нерухомість, що існувала ж інформація була малодоступна.

Існуюче в кінці XIX століття в Росії публічне підтвердження речових прав на нерухомість досягалося за допомогою так званого кріпосного порядку, який полягав у тому, що всі акти на нерухомість у вигляді купчих, закладних та інших фортець відбуваються молодшим нотаріусом, а потім затверджуються старшим нотаріусом з внесенням останнім записів у свої реєстри (ці реєстри, очевидно, можна вважати слабкою подобою поземельних книг, прийнятих в Європі).

Фортечний порядок в Росії регулювався відповідно до Положення про нотаріальну частину від 14.04.1866г. Нотаріальні частини організовувалися в губернських містах, іноді в повітах, при окружних судах. Нотаріуси були державними службовцями, але утримувалися за рахунок винагороди, одержуваного за надані послуги. Як правило, при окружному суді складався один старший і кілька молодших нотаріусів. Усі факти, що стосувалися нерухомості, старший нотаріус відображав у двох книгах - кріпосну книгу і реєстрі кріпаків справ. Ведення цього реєстру здійснювалося у встановленому Міністерством юстиції порядку по об'єкту нерухомості. Лист реєстру, відповідний окремому об'єкту нерухомості, складався з декількох розділів, що стосуються відомостей про сам об'єкт, його власників, а також різні обмеження і обтяження прав на нього.

Фортечні книги і реєстри купчих справ заводилися на певну територіальну одиницю в межах відповідного округу. Угоди з нерухомістю могли бути вчинені в будь-якому місці, але затверджувалися старшим нотаріусом лише за місцем знаходження майна. Для цього старшому нотаріусу протягом року повинні були представити виписку з актів, до якої молодший нотаріус вніс запис про скоєння в нотаріальній формі операції з нерухомим майном. Після оплати мита, і за відсутності підстав для відмови старший нотаріус стверджував представлену йому виписку, робив запис у кріпосну книгу і відмітку в реєстрі кріпаків справ. Про вироблених дії повідомлялося органам влади, а сторонам на руки видавалася виписка з кріпосної книги про внесеної до неї запису про операцію відчуження землі, яка і слугувала посвідченням права покупця на землю.

Однак дана кріпосна система мала і ряд суттєвих недоліків. До них можна віднести наступні:

1. відсутність єдиної законодавчої системи;

2. значна кількість суперечать один одному норм;

3. недостатня гласність у сфері встановлення земельних прав (інформацію про об'єкт нерухомості з кріпаків книг та реєстру купчих справ можна було отримати тільки за згодою власника);

4. невизначеність, неоднозначність і недостатня надійність прав на нерухомість (наприклад, при вчиненні кількох угод відчуження землі в різних місцях отримував не той, хто першим зробив операцію, а той, хто раніше пред'явив запис для затвердження старшому нотаріусу);

1. зайва складність і дорожнеча процедури. ¹

Для усунення цих недоліків кріпосного порядку до 1881р. був розроблений проект Вотчинного статуту (використання в назві слова "вотчинний" пов'язане з тим, що історично всі права на нерухоме майно іменувалися вотчинними правами).

Розробники проекту визначили мету введення вотчинної системи як "встановлення належної гласності, визначеності, і, головне, твердості земельних прав і можливо повної свободи в розпорядженні ними, спрощення виробництва з придбання їх, наближення місця вчинення актів про нерухомих маєтках до населення, усунення неформальній власності" . ²

Основними принципами запропонованого порядку називалися:

1. "Почало внесення" - вчинення запису прав власності, обмежених прав, обмежень і забезпечень в кріпосну книгу;

2. публічність (гласність) - визнання вотчинних книг голосними і достовірними;

3. безповоротність - визнання прав, придбаних на підставі запису в вотчинних книгах, безповоротно;

4. спеціальність - точне зазначення в вотчинних книгах всього обсягу вносяться до неї прав та обтяжень;

5. принцип старшинства - припускав, що першочерговість обмежень і обтяжень прав власності на нерухомість визначається часом внесення запису до вотчинну книгу.

Проектом Статуту передбачалося введення інституту вотчинних книг, куди вносилися записи про права на нерухомість і угод з нею, і які були єдиним джерелом відомостей про правове становище кожного об'єкта нерухомості. Проект передбачав обов'язкову первинну реєстрацію прав за допомогою запису в кріпосну книгу в наступних випадках: при відчуженні нерухомості, її заставі; при здійсненні операцій з нерухомим майном, що вимагають, відповідно до закону, вчинення кріпосного акту; при виробництві межування землі в порядку, встановленому межовими законами. Запис вносилася на підставі заяви власника при посвідченні його прав на це майно, надання відомостей про обмеження і обтяження на нього.

Творці проекту передбачили створення спеціальних установи - "вотчинних встановлень", у віданні яких зосереджувалося все виробництво з ведення вотчинних книг, внесення до них записів про права на нерухомість і угод з нею, а також вчинення вотчинних актів.

Такий проект, поза сумнівом, мав революційне значення для обороту нерухомості в Росії. І природно, що він викликав серед фахівців серйозні дискусії (наприклад, обговорювалося співвідношення реєстрації прав на нерухомість, і станом землеустрою в Росії на той період). Суперечки тривали до початку першої світової війни, а послідувала за цим революція зробила проблему неактуальною. Таким чином, дореволюційна Росія так і не отримала дієвого інструменту для забезпечення надійності цивільного обороту нерухомого майна.

У ході цієї роботи ми побачимо, що ні праці російських вчених, ні світовий досвід в області державної реєстрації прав на нерухомість не пропали даром: вони знайшли своє відображення у ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".

Глава II.
Поняття, значення і правові проблеми державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно дано в ст.2 ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", прийнятого Державною Думою 17 червня 1997 року, в якій державна реєстрація визначається як "юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення , обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації ".

Перед тим, як розглядати саме поняття державної реєстрації, слід прояснити деякі аспекти. І перший з них: що ж мається на увазі законодавцем у даному випадку під нерухомим майном? П.1 ст. 130 ЦК РФ дає таке загальне визначення нерухомості: все, що міцно пов'язане землею, об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Але крім цього, до нерухомості віднесені й об'єкти, що не відповідають даним критерієм - повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також (ст. 132 ГК РФ) підприємство як майновий комплекс. Нерухомість - юридичне поняття, і майно може бути віднесено до нерухомості законом, що має велике значення для визначення, чи підлягають державній реєстрації права на нього і операції з ним.

Таким чином, аналізуючи сучасне законодавство, можна скласти такий перелік об'єктів нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації відповідно до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним":

1. земельні ділянки (ст.130 ЦК України, ст.1 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним");

2. ділянки надр (там же);

3. відокремлені водні об'єкти (там же);

4. лісу, багаторічні насадження (там же);

5. будівлі (ст. 130 ЦК РФ), частини будинків (ст.5 ФЗ "Про товариства власників житла");

6. споруди (ст. 130 ЦК РФ); споруди над і під землями, об'єкти інженерної, транспортної інфраструктури і благоустрою (п.4 ст.1 Закону РФ "Про основи містобудування в Російській Федерації" ^1; споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери (ст .1 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики");

7. нежитлові приміщення (ст.1 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики", ст.1 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", ст.1 ФЗ "Про товариства власників житла"); частини приміщень (ст . ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним");

8. підприємства як майновий комплекс (ст.132 ЦК України, ст.1 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним";

9. житлові будинки та їх частини (ст.558 ЦК України), житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями (ст.1 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики", ст.1 ФЗ "Про товариства власників житла"); житлові будинки на дачних ділянках з правом реєстрації проживання в ньому (ст. 1 ФЗ "Про садівничих, городницьких об'єднання громадян");

10. квартири, її частини (ст.289, 558 ЦК РФ), службові приміщення, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання (ст. 1 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики");

11. кімнати (ст.9 ФЗ "Про товариства власників житла", ст.5 ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)");

12. дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення (ст.56 Основ законодавства про нотаріат, ст.5 ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)");

13. житлові будови без права реєстрації проживання в них і господарські будівлі та споруди на садових ділянках; некапітальні житлові будівлі та господарські будівлі та споруди на садових ділянках (ст.1 ФЗ "Про садівничих, городницьких об'єднання громадян");

14. кондомініуми як комплекси нерухомого майна (ФЗ "Про товариства власників житла", ст.1 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним");

15. об'єкти незавершеного будівництва, що не є предметом чинного договору будівельного підряду (ст.25 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" ^1.

В останньому випадку існує певна проблема правозастосування: коли об'єкт незавершеного будівництва перестає бути сукупністю будівельних матеріалів і стає об'єктом нерухомості? Трапляються, наприклад, такі ситуації, коли особа, що почало спорудження об'єкта, з яких-небудь причин не може його завершити, але при цьому зацікавлена ​​у відчуженні такого об'єкта.

При цьому виникає ще одне питання: яка доля чекає земельну ділянку, на якій розташовується об'єкт незавершеного будівництва. Ст. 37 Земельного Кодексу України передбачає, що при переході права власності на будівлі та споруди переходить і право користування відповідними земельними ділянками. П.1 ст.552 ГК РФ уточнює це положення, кажучи, що при продажі "будівлі, споруди або іншої нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання ". Але якщо об'єкт незавершеного будівництва не визнається нерухомістю, на його продажу не поширюється дія цієї норми, у зв'язку з чим потрібна попередня згода власника земельної ділянки. Це призводить до ускладнення процедури купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва як у порівнянні з купівлею-продажем рухомого, так і нерухомого майна.

Слід зазначити, що ст.752 ЦК України передбачає консервацію об'єкта будівництва, після якої у власника виникає право зареєструвати його як нерухомість, а потім - здійснювати операції.

На практиці зустрічаються випадки відмови реєстраційних органів у реєстрації угод з незавершеними будівництвом об'єктами. Так, прокурор пред'явив позов в інтересах відділення Ощадбанку про визнання недійсним договору купівлі - продажу не завершеного будівництвом об'єкта, укладеного між акціонерним товариством та товариством з обмеженою відповідальністю.

В обгрунтування позову прокурор зазначив, що відділення Ощадбанку придбало у акціонерного товариства не завершений будівництвом об'єкт за договором купівлі - продажу. Об'єкт переданий за приймально - здавальним актом, оплачений покупцем. Проте перехід права власності не зареєстрований, оскільки комітет по земельних ресурсах відмовився провести таку реєстрацію. Незважаючи на наявність зазначеного договору, акціонерне товариство продало цей же об'єкт товариству з обмеженою відповідальністю.

При розгляді даного спору виникло питання про те, чи може бути предметом договору купівлі - продажу не завершений будівництвом об'єкт нерухомості і чи підлягає реєстрації перехід права власності.

Арбітражний суд прийшов до висновку, що в силу ст. 130 ЦК РФ до нерухомих речей належать об'єкти, міцно пов'язані із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. З матеріалів справи випливало, що на ділянці зведений фундамент і стіни будинку. Переміщення цього об'єкта без невідповідного збитку неможливо. Отже, даний об'єкт є об'єктом нерухомості.

У зв'язку з цим комітет по земельних ресурсах, який здійснює в цьому регіоні реєстрацію та оформлення документів про права на земельні ділянки і міцно пов'язану з ними нерухомість, на підставі Указу Президента Російської Федерації від 11.12.93 N 2130 "Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість "зобов'язаний був зробити реєстрацію переходу прав на не завершений будівництвом об'єкт і земельну ділянку.

Відмова комітету від державної реєстрації зацікавлена ​​сторона може оскаржити до арбітражного суду.

Оскільки спірне майно обтяжене правами відділення Ощадбанку на підставі договору купівлі - продажу, продавець (акціонерне товариство) втратив право розпоряджатися ним будь-яким способом.

З урахуванням викладеного суд обгрунтовано задовольнив позов прокурора (п.7 Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості ^1).

Далі слід з'ясувати, які саме права на нерухомість підлягають державній реєстрації. Відповідь на це питання дає Цивільний кодекс РФ (ст.131): право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічно наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути. Деякі статті Цивільного кодексу і ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" вказують також на інші види прав, що підлягають реєстрації (наприклад, оренда, довірливо управління та ін)

Тепер повернемося до самого поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод ним. Виходячи з формулювання ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і статей ЦК можна зробити висновок, що державна реєстрація, визнаючи виникнення прав на нерухомість, вводить тим самим її в цивільно-правовий обіг і легалізує наступні угоди з нею, які також підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених ЦК. Виробляючи первинну державну реєстрацію новоствореної нерухомості, держава визнає права на неї за юридичною або фізичною особою. При подальшій реєстрації переходу прав держава підтверджує зміну або припинення зареєстрованих раніше прав на нерухомість. У будь-якому з перерахованих випадків визнання та підтвердження прав державою це виражається в юридичному акті у вигляді внесення записів до Єдиного реєстру прав на нерухоме майно правовстановлюючих документів, видачу свідоцтва про право власності або ж у вигляді відмітки на правовстановлюючих документах. З усього цього можна зробити висновок, що державна реєстрація носить правовстановлюючий характер. Проте аналіз статей ЦК показує, що не завжди момент виникнення прав може за часом співпадати з їх державною реєстрацією, що передбачено як виняток у п.2 ст.8 Цивільного кодексу. Більше того, зазначена норма права не пов'язує момент виникнення обмежень, наприклад, у вигляді накладення арешту, з часом їх державної реєстрації.

Таким чином, ми бачимо, що законодавець, встановивши обов'язковість державної реєстрації прав та інших подій, разом з тим не надав даному процесу виключно правовстановлюючий характер, що в свою чергу дозволяє розглядати таку реєстрацію як відображення в реєстрі для необмеженого кола осіб достовірною і вичерпної інформації про правовий статус нерухомості, його зміну або припинення. Даний висновок підтверджується також і тим фактом, що визнання прав на нерухомість може проводитися і в судовому порядку, можливість якого передбачена ст. 12 ГК РФ і норм процесуального права. У цьому випадку саме судовим рішенням відводити роль акта визнання державою прав, а реєстрація, після винесення рішення, буде обов'язком відповідного державного органу.

Даючи поняття державної реєстрації, законодавець розмежував в принципі рівнозначні формулювання "акт державного органу, який породжує права" і "юридичний акт визнання державою прав", і зробив це, виходячи, по всій видимості, з наступних причин:

• не можна змішувати державну реєстрацію прав та акт державного органу, який породжує права, виходячи з зіставлення пп.1, 2 ст.8 ЦК РФ, в яких ці ​​поняття розглядаються як самостійні;

• головне завдання видання державного акту - створити підставу для виникнення прав та обов'язків, в той час як державна реєстрація має інші завдання, в тому числі визначає в конкретних випадках час виникнення прав;

• з точки зору юридичної логіки розглядання реєстрації прав як акту держави, що породжує цивільні права, також неможливо, оскільки алогічний сам оборот "реєстрація прав, що породжує ці права";

• визнання за реєстрацією статусу відповідного державного акта спричинило б за собою і накладання на державу відповідальності за юридичну чистоту і законність засвідчуваних прав, що, безумовно, мало б негативні наслідки для його бюджету, оскільки фактично мова йшла б про відповідальність платників податків за незаконність дій сторін при укладанні угоди.

На додаток до цього можна додати, що законодавець, швидше за все, мав на увазі під юридичним актом не видання якого-небудь нормативно-правового акта, а вчинення дій, спрямованих на внесення відомостей до Єдиного реєстру прав на нерухоме майно, з метою впорядкування обігу нерухомості.

Узагальнюючи викладене, можна зробити висновок, що реєстрація - це легалізація для цивільного обороту угод і породжуваних ними прав і обов'язків, а також інших підстав виникнення прав та обов'язків, передбачених в п.1 ст.8 ЦК РФ.

По суті, державну реєстрацію прав не варто плутати з реєстрацією, що носить спеціальний чи обліковий характер, оскільки така реєстрація скоріше є реєстрацією самого нерухомого майна, а не прав на нього, що робиться для досягнення ряду публічно-правових цілей (наприклад, реєстрацію об'єктів нерухомості в органах технічної інвентаризації) ^1. Державна реєстрація прав покликана служити забезпеченням стабільності обороту нерухомості, оскільки остання має не тільки майнову, а й соціальну значущість. Подібна стабільність досягається шляхом винесення операцій та інших дій з нерухомістю за рамки приватних інтересів сторін, а також створення особливої, єдиної інформаційної системи, що дозволяє всім суб'єктам права отримувати виключно і єдино достовірні дані про правовий статус того чи іншого об'єкта.

Очевидно, що однією з головних завдань державної реєстрації є гарантія законності при здійсненні операцій з нерухомістю, хоча це питання в даний час законодавством не врегульовано до кінця. Крім того, наявність Єдиного реєстру прав на нерухоме майно істотно полегшує діяльність різних державних органів, пов'язану з необхідністю ведення обліку власників нерухомості. Наприклад, діяльність податкових органів при здійсненні контролю над витратами громадян, діяльність служби судових приставів, для якої необхідні відомості про наявність чи відсутність майна у конкретної особи. Антимонопольні органи зможуть вести контроль за дотриманням порядку надання клопотань відповідно до ст.17 та 18 Закону РФ від 22 березня 1991р. "Про конкуренцію і обмеження монополістичної діяльності на товарних ринках" ^1, коли на вчинення правочину щодо придбання майна необхідно попереднє погодження з антимонопольними органами.

Законодавством передбачено дві форми державної реєстрації: прав на нерухоме майно та угод з ним. Оскільки ст.131 ЦК України визначає, що крім реєстрації права власності та інших прав на землю, підлягають реєстрації також обмеження, виникнення, перехід і припинення названих прав, буквально тлумачачи положення цієї норми, можна було б зробити висновок, що всі угоди з нерухомістю підлягають державної реєстрації, оскільки будь-яка угода так чи інакше пов'язана з виникненням, припиненням, переходом або обмеженням прав на нерухоме майно, тобто з тими обставинами, на які вказує ст.164 ГК РФ як на випадки, при яких необхідна реєстрація операції. Але при недотриманні цієї умови можливі два види наслідків.

Аналізуючи статті ЦК РФ (з урахуванням ст.165, яка містить положення, що, у випадках, встановлених законом, недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність), можна зробити висновок, що недійсність угоди при недотриманні вимоги про реєстрацію має місце не завжди , а лише в тих випадках, коли закон містить пряму вказівку на цей рахунок (ст.588 ЦК України), або безпосередньо вимагає державної реєстрації, не визначаючи при цьому наслідків недотримання цієї вимоги (ст.574 ЦК України). У цих випадках угоду в силу ст.ст.165, 168 ЦК РФ слід вважати нікчемним. З іншого боку, ст.550 ЦК України встановлює необхідність додання договором купівлі-продажу нерухомості (за винятком підприємства або житлового приміщення) лише простої письмової форми без державної його реєстрації, хоча право власності у набувача може виникнути тільки після реєстрації цього права (ст.223 ГК РФ).

Як правило, законодавець вважає достатнім використання якої-небудь однієї з форм державної реєстрації: права чи угоди. І лише в особливо складних випадках, коли потрібно здійснити державний контроль як над самою угодою, так і над переходом прав за неї, закон передбачається реєстрація та угоди, і прав по цій угоді. До таких випадків належить реєстрація договору і переходу права власності, по-перше, за договором купівлі-продажу житлового приміщення або підприємства, по-друге, за договором міни цих видів об'єктів нерухомості, і, по-третє, за договором дарування нерухомого майна. Це є додатковою гарантією юридичної чистоти реєстрованих договорів.

При цьому світова практика виходить з необхідності використання в обов'язковому порядку можливостей недержавних правових інститутів для забезпечення юридичної чистоти реєстрованих угод і законності виникають на їх основі прав, що цілком відповідає завданням створення стабільного обороту нерухомості. Для країн англосаксонської системи права це обов'язкова участь в операції страхового маклера. Для країн системи континентального права, до якої належить і наша держава, таким, недержавним, способом забезпечення законності операцій з нерухомістю завжди було їх обов'язкове нотаріальне посвідчення.

Реєстрація операцій з нерухомістю існувала завжди, і займалися цим органи технічної інвентаризації (БТІ) і земельні комітети шляхом проставлення штампу про реєстрацію на нотаріально засвідченому документі. Всі дані по об'єкту вносилися в реєстраційні журнали. Раніше система органів реєстрації і сам порядок визначалися самостійно суб'єктом Російської Федерації, реєстрація була другим етапом у переході права власності на об'єкт нерухомості, наступним за обов'язковим нотаріальним посвідченням угоди. ¹

У зв'язку з розвитком ринкових відносин і зміною економічного життя нашої країни пожвавився і став активно розвиватися ринок нерухомості, у зв'язку з чим виникла необхідність єдиного по всій Росії порядку реєстрації нерухомості, щоб існувала можливість простежити весь процес виникнення, припинення і переходу прав на окремий об'єкт нерухомості . Тому закон ввів обов'язкову державну реєстрацію будь-яких прав на нерухоме майно, здійснювану шляхом внесення певних законодавцем даних до Єдиного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, який є спільним для всієї Росії, і правила його ведення теж єдині на всій її території ^2.

Міжнародно-правовий досвід вже давно передбачає проведення обов'язкової державної реєстрації прав на нерухоме майно, але тільки на підставі нотаріально засвідченої угоди. Закон же дозволяє громадянам звертатися безпосередньо до реєструючого органу з договором, складеним у простій письмовій формі, тобто, по суті, перекладає на державного службовця обов'язки незалежного та неупередженого нотаріуса. Дана обставина навряд чи сприятиме створенню в механізму гарантованої юридичної безпеки та законності угоди, а радше породить тяганину, бюрократизм, амбітність і зловживання чиновників, зростання криміналізації ринку нерухомості і збільшення кількості позовів в і без того перевантажені суди. Дана точка зору розділяється керівниками ряду вищих органів влади і управління, а також рядом депутатів Державної Думи. В даний час за законодавчою ініціативою деяких суб'єктів Російської Федерації на розгляді в Державній Думі знаходяться проекти законів про внесення змін до Цивільного кодексу і ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в частині встановлення обов'язковості нотаріального посвідчення угод з нерухомістю.

Певну складність в діяльності правозахисних інститутів буде викликати і те обставина, що, хоча державна реєстрація в переважній більшості випадків має правообразующее значення по відношенню до реєстрованим праву, існують і випадки, коли виникнення речового або іншого реєстрованого права на нерухомість може бути пов'язано не з моментом державної реєстрації, а з моментом, прямо зазначених у законі, тобто державна реєстрація в даному випадку має не правовстановлююче, а правоподтверждающее значення. Зазначена складність пов'язана насамперед з тим обставиною, що момент виникнення відповідних прав не буде відображений в системі державного реєстру, що в свою чергу може спричинити неможливість отримання через систему реєстрації вичерпних даних про статус об'єкта нерухомості.

Одним з таких винятків є положення ЦК РФ, що передбачають придбання права власності членом житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інших осіб, які мають право на паєнагромадження в кооперативі, на квартиру, дачу, гараж, іншу нерухомість, надану цим особам кооперативом, з моменту повної виплати їм паю (п.4 ст.218 ГК РФ). Підтвердженням виникнення права в даному випадку може служити довідка про проведену виплату, видавана кооперативом.

Іншим винятком є положення ч.1 ст.341 ЦК України, в якій встановлюється правило про виникнення права застави стосовно майна, що підлягає передачі, з моменту такої передачі, якщо інше не передбачено угодою про заставу.

Крім того, відповідно до ч.5 ст.488 і ч.3 ст.489 ГК РФ, при продажу нерухомого майна в кредит або в розстрочку, якщо інше не передбачено законом, це майно з моменту його передачі покупцеві і до моменту повної оплати визнається які в заставі у продавця. У даному випадку виникає право застави в силу закону і в той момент, який вказаний у законі. Аналогічно виникає заставу в разі укладення договору ренти. Питання про порядок реєстрації застави в силу закону деякий час було проблемним, оскільки ні в ЦК РФ, ні до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", ні до ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" не мали прямих вказівок про цей порядок, і наслідки відсутності реєстрації. Висловлювалися різні точки зору з цього приводу. Так, Н.Р. Іванова, вважаючи, що застава в силу закону повинен бути зареєстрований у загальному порядку, пропонувала покласти відповідальність за відсутність його реєстрації на зацікавлені сторони за договором, тобто нереєстрація застави в даному випадку означала нікчемність цієї умови договору, і, відповідно, позбавляла сторони можливості посилання на нього в разі виникнення спору. ¹

Але 16 червня 2000 була прийнята Інструкція про порядок реєстрації іпотеки житлового приміщення, що виникла в силу закону або договору, а також про порядок реєстрації зміни заставодержателя у зв'язку з переходом прав вимог за іпотечними кредитами, затверджена Наказом Мін'юсту РФ, Держбуду РФ і Федеральної комісії по ринку цінних паперів № 289/235/290 ^2, в якій спірні питання були, в міру можливості, дозволені законодавцем. У даній інструкції зазначено, що реєстрація застави, що виникає в силу закону, повинна проводитися одночасно з реєстрацією права заставодавця (покупця, платника ренти і т.д.) (п.29 Інструкції), про що сторони за угодою повинні бути попереджені. Очевидно, що законодавець вважає реєстрацію застави в силу закону не правом зацікавлених осіб, а обов'язком реєструючого органу та його посадових осіб, у разі, якщо дані про виникнення такої застави потрапляють в поле їхнього зору (що неминуче відбувається при подачі документів для реєстрації переходу права власності або іншого речового права, а також для реєстрації угоди), оскільки обмеження (обтяження) права тут відбувається не за бажанням сторін, але в силу вимоги закону. Моментом ж виникнення даного обмеження (обтяження) права, на відміну від виникнення застави в силу іпотечного договору, слід вважати не момент реєстрації, а початок строку оплати за договором (або виконання інших обов'язків правонабувача), оскільки на цей термін накладається застава в силу закону ( абз.2 п.31 Інструкції). Хоча Інструкція присвячена операціях з житловими приміщеннями, видається, мабуть, можливим використання її положень за аналогією до угод з іншими об'єктами нерухомості.

Також залишається відкритим питання про момент виникнення права власності на нерухоме майно у спадкоємців. Існуючі розбіжності в цьому питанні пов'язані з редакцією ст.546 ГК РРФСР, за якої прийняте спадщину визнається належною спадкоємцеві з часу відкриття спадщини, а сам факт прийняття здійснюється шляхом фактичного вступу у володіння або подачею заяви нотаріусу. Виникнення саме права власності при вступі до спадку побічно підтверджується положеннями абз.2 п.2 ст.218 ГК РФ і ст.548 ГК РСФСР. У першому випадку законодавець пов'язує поняття приналежності майна при спадкуванні з правом власності, а в другому - передбачає, що, у разі смерті громадянина, прийняла, але ще не оформив спадщину, його спадкоємці успадковують це майно на загальних підставах, в той час як в іншій ситуації спадкування здійснюється в порядку спадкової трансмісії прав.

З іншого боку, ст.549 ГК РРФСР говорить про неможливість виникнення права власності з моменту прийняття спадщини, так як фактичний вступ у володіння спадкоємною майном одним із спадкоємців або подача ним заяви про прийняття спадщини не виключають можливості визнання за іншими спадкоємцями права власності на те ж майна або його частину. Виходячи зі змісту даної статті прийняття спадщини слід розглядати як волевиявлення спадкоємця вступити у спадкові права і як виникнення у нього права керувати (володіти) в рамках закону спадкоємною нерухомим майном до моменту реєстрації права власності. Це право керування (володіння) не підлягає реєстрації, оскільки воно не міститься в переліку речових прав, викладеному в ст.131 ГК РФ, і його реєстрація не передбачена іншим законодавством.

Повертаючись до можливих негативних наслідків існування винятків із правила, передбаченого в п.2 ст.8 Цивільного кодексу РФ, можна відзначити, що такі наслідки могли б знизитися внаслідок неухильного виконання вимог ст.131 ГК РФ і ст.4 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ", які зобов'язують усіх правовласників, включаючи тих, які придбали цей статус без державної реєстрації, внести відповідні дані до реєстру. З іншого боку, не варто забувати, що, згідно з ч.1 ст.16 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" реєстрація прав має заявний характер, тобто є наслідком ініціативи не установи юстиції, а правовласників. Таким чином, єдиним стимулом для державної реєстрації прав власником нерухомого майна або іншим правовласником є неможливість здійснення ним у повному обсязі владних повноважень щодо цього майна. ¹

В даний час багато проблем виникає у зв'язку з реєстрацією договорів оренди нерухомого майна. Так, після вступу в силу ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", в деяких суб'єктах Російської федерації були прийняті нормативні акти, що передбачають обов'язкову реєстрацію договорів оренди незалежно від строків її укладення (наприклад, розпорядження мера м. Москви від 7 вересня 1998р. № 911-РМ "Про обов'язкову державну реєстрацію договорів оренди нерухомого майна (незалежно від строків)"). На думку В. І. Сергєєва, причиною видання подібних нормативних актів послужило введення нового, порівняно з ЦК РФ, поняття - "реєстрація права", яка, на думку державних органів вищезазначених суб'єктів РФ, повинна мати місце в будь-якому випадку. ² Але таке умовивід безумовно помилково, воно суперечить і засадам цивільного законодавства, і загальним принципам свободи підприємництва. За таким же шляхом пішла і судова практика. У пп.1 та 6 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" ³ Президія Вищого Арбітражного Суду РФ роз'яснює, що, виходячи зі змісту положень ст.ст. 609, 651 ЦК РФ, ст.26 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", реєстрація прав орендаря, що виникають з договору оренди, відбувається тільки в тому випадку, якщо реєструється сам договір оренди, а в разі укладання договору оренди будівлі або споруди на термін менше 1 року реєстрація договору не передбачена. Видання ж нормативних актів суб'єктів РФ або їх органів, що суперечать нормам ЦК РФ, суперечить п. "о" ст.71 Конституції РФ, згідно з яким цивільне законодавство знаходиться у веденні РФ, і, відповідно, подібні нормативні акти не повинні застосовуватися судами РФ.

Також в даний час є проблемним питання про те, чи підлягає державній реєстрації договір оренди нежитлового приміщення, укладений на термін менше 1 року. Справа в тому, що ДК РФ, визначаючи правовий статус будівель і споруд, замовчує про те, що в їх складі можуть бути самостійно використовувані нежилі приміщення, в той же час ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", відніс нежитлові приміщення до самостійних об'єктів нерухомості. Подібна суперечливість ГК РФ і Федерального закону призвела до виникнення спору про застосування ст.651 ЦК України до нежитлових приміщень. Вирішення питання про те, чи підлягає реєстрації договір оренди нежитлового приміщення, укладений на термін менше 1 року, залежить від того, визнається чи нежитлове приміщення самостійним об'єктом нерухомості. Якщо так, то на нього поширюються тільки загальні норми ЦК України про реєстрацію договорів оренди нерухомості. Якщо ж вважати нежитлове приміщення частиною будівлі, то, по всій видимості, відносно нього діють вилучення, встановлені ст.651 ГК РФ.

Начальник Управління реєстрації прав на нерухомість Московської обласної Реєстраційної палати Є.А. Кіндеева, виходячи з формального аналізу ст.609 ЦК України і ст.26 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", висловлює точку зору, що договір оренди підлягає реєстрації незалежно від строку, на який він був укладений. У той же час Е.А. Кіндеева справедливо зазначає, що вимога реєстрації договору оренди приміщення, незалежно від терміну його ув'язнення, в той час, як договір оренди будівлі підлягає державній реєстрації тільки у випадку його укладення на строк не менше року, алогічно, оскільки для частини будівлі правовий режим не повинен бути суворішим, ніж для всієї будівлі в цілому. ¹ Слід зауважити, що правозастосовча та судова практика у даний момент іде по другому шляху, тобто договори оренди приміщення, укладені на термін менше одного року, реєстрації не піддаються (Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 01.06.2000г. № 53 ^2).

Глава III.
Органи, що здійснюють державну
реєстрацію, їх компетенція.

До прийняття ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в законодавстві чітко не регламентувався порядок реєстрації нерухомості. Цю прогалину намагалися заповнити шляхом видання підзаконних актів. Наприклад, Постанова Уряду РФ від 15 квітня 1996р. № 475 "Про затвердження Положення про структуру та порядок обліку кадастрових номерів об'єктів нерухомості та Порядку заповнення форм державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним", видане на виконання Указу Президента від 28 лютого 1996р. № 293 "Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування", який передбачає, з метою розвитку іпотечного кредитування, у тому числі для залучення фінансових коштів на житлове будівництво, та забезпечення прав на нерухоме майно та угод з ним надалі до прийняття відповідного федерального закону про реєстрацію цих угод і прав, освіта Федеральної комісії з нерухомого майна та оцінювання нерухомості, а також встановлює підпорядкованість і компетенцію Федеральної комісії з нерухомого майна та оцінювання нерухомості, яка є федеральним органом виконавчої влади, підпорядкованим безпосередньо Президенту РФ і забезпечує ведення Єдиного реєстру прав на нерухоме майно і операцій з ним, в якому підлягають обліку всі дані державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Цим же указом Уряду РФ пропонувалося розробити та затвердити у двомісячний строк федеральну програму створення державної системи реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, передбачивши в ній поетапний порядок формування Єдиного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. На виконання даного указу Урядом РФ були розроблені та затверджені Положення про структуру та порядок обліку кадастрових номерів об'єктів нерухомості, а також Порядок заповнення форм державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

У відповідності з цими документами присвоєння та облік кадастрових номерів, а також заповнення форм вироблялося органами, які здійснювали за станом на 28 лютого 1996р. реєстрацію та оформлення документів про права на нерухоме майно. До цих органів можна віднести земельні комітети, органи технічної інвентаризації та інші органи, що здійснюють облік нерухомості.

З прийняттям ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" прогалину в законодавстві був усунутий, так як законом передбачалося створення спеціального органу, який здійснює облік прав на нерухомість, чітко регламентувалися його повноваження, підпорядкованість і структура.

Даним спеціальним органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, відповідно до ст.9 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" є установа юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним . У свою чергу порядок створення та структура установи юстиції визначається суб'єктами РФ. Вони ж визначають принципи розміщення установ юстиції. Та ж стаття ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" обмежує зазначені повноваження суб'єктів зі створення установи юстиції, зобов'язуючи погоджувати всі дії щодо створення та організації діяльності установи юстиції з уповноваженим федеральним органом виконавчої влади, яким є, відповідно до Постановою Уряду РФ від 01 листопада 1997р. № 1378 "Про заходи щодо реалізації Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "Міністерство юстиції РФ.

Відповідно до ст.10 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" Міністерство юстиції РФ провадить таку діяльність у системі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним:

• координацію робіт зі створення установ юстиції з реєстрації прав;

• правовий контроль за діяльністю установ юстиції з реєстрації прав;

• розробку методичних матеріалів з ​​питань практики ведення державної реєстрації прав;

• призначення та звільнення з посади реєстратора прав на нерухоме майно та угод з ним за погодженням з органами виконавчої влади суб'єкта РФ;

• забезпечення дотримання правил ведення Єдиного державного реєстру прав;

• навчання та підвищення кваліфікації працівників у системі державної реєстрації прав;

• контроль за реалізації федеральної програми створення системи державної реєстрації прав в суб'єктах РФ.

Аналізуючи повноваження Міністерства юстиції, можна прийти до висновку, що воно грає направляючу роль, координує діяльність установ юстиції в суб'єктах РФ, стежачи за дотриманням останніми всіх правил і норм щодо ведення реєстру нерухомості. Одним словом, Міністерство юстиції розробляє і контролює розвиток системи реєстрації нерухомості в Росії.

До компетенції установи юстиції входить наступне:

• перевірка дійсності поданих заявником документів та наявності відповідних прав у підготував документ особи або органу влади;

• перевірка наявності раніше зареєстрованих і раніше заявлених прав;

• державна реєстрація прав;

• видача документів, що підтверджують державну реєстрацію прав;

• видача інформації про зареєстровані права.

З вищесказаного випливає, що установи юстиції мають дуже широкими правами. Це випливає з того, наприклад, що перевірка відповідних прав у підготував документ особи або органу влади передбачає надання докладної інформації про операцію і сторони цієї угоди, а також докладний аналіз законодавства з питань повноважень органу підготував документ. Все це говорить про наявність у установи юстиції в якійсь мірі контролюючої функції, так як у разі недійсності представлених документів може бути дана відмова в реєстрації тих або інших прав на нерухомість.

У цілому можна давати, що повноваження установи юстиції, зазначені в ст.9 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", практично відображають ті дії, які здійснюються ними після прийому заяви на реєстрацію.

Установа юстиції, відповідно до закону, - це державний орган, який є юридичною особою, має печатку із зображенням Державного герба РФ і найменуванням своєї установи. Діяльність цієї юридичної особи спрямована на реєстрацію прав на нерухомість і ведення Єдиного реєстру прав на нерухоме майно, регулюється вона тільки ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та

угод з ним ". Даний закон передбачає наявність положення, яке затверджується Урядом РФ. Зазначене положення затверджено Постановою Уряду РФ від 06 березня 1998р. № 288 ^1, відповідно до якого установа юстиції має право відкривати в установленому порядку розрахункові та інші рахунки в банках і інших кредитних організаціях, відкривати філії, має самостійний баланс, може від свого імені набувати і здійснювати майнові та особисті немайнові права і нести обов'язки, бути позивачем і відповідачем у суді, тобто воно має правоздатністю, як будь-яка юридична особа.

Як державний орган, то вона має певну підпорядкованість. Наприклад, створення філій можливо тільки за погодженням з органом державної влади суб'єкта РФ.

Як видно з вищесказаного, установа юстиції з реєстрації прав на нерухомість є органом у величезній системі реєстрації, створення якої вимагає великого часу та коштів. Передбачаючи це, законодавець закріпив у п.2 ст.33 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", що створення системи закладів юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним здійснюється суб'єктами РФ поетапно з урахуванням їх умов і завершується до 01 січня 2000р.

У Удмуртської Республіці після опублікування ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" також було видано Постанова Уряду УР від 26 січня 1998р. № 54 "Про заходи щодо реалізації Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "на території Удмуртської Республіки" ^1, відповідно до яких на перехідний період до створення на території Удмуртської Республіки установ юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним тимчасово наділити повноваженнями щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним органи, що здійснюють реєстрацію прав на нерухомість.

На виконання вищевказаної постанови та відповідно до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" Урядом УР було видано Постанова від 02 листопада 1998р. № 1017 "Про Реєстраційній палаті Удмуртської Республіки щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним" ^1, в якому йдеться про створення єдиного реєстраційного округу на території УР, а також філій у всіх містах і районах УР. Діяльність Реєстраційної палати на території Удмуртської Республіки здійснюється з 08 лютого 1999р. З метою реалізації покладених на неї завдань вона здійснює:

• прийом документів, необхідних для державної реєстрації прав;

• перевірку дійсності поданих заявником документів та наявності відповідних прав у підготував документ особи або органу влади;

• перевірку наявності раніше зареєстрованих і заявлених прав на нерухоме майно та угод з ним;

• правову експертизу документів, поданих на державну реєстрацію прав, з метою встановлення їх відповідності законодавству Російської Федерації, Удмуртської Республіки, а також перевірку законності угоди;

• встановлення відсутності протиріч між заявленим правом та вже зареєстрованим правом на даний об'єкт нерухомого майна;

• напрям юридичним особам, громадянам, державним органам та організаціям запитів з метою отримання відомостей і документів, необхідних для державної реєстрації прав;

• внесення записів до Єдиного державного реєстру прав;

• видачу свідоцтв про державну реєстрацію прав;

• вчинення спеціальної реєстраційної написи на документах, що виражають зміст угоди;

• видачу в установленому порядку інформації про зареєстровані права;

• прийняття на облік безхазяйне нерухомих речей в порядку, передбаченому п.3 ст.225 ГК РФ;

• ведення діловодства при здійсненні державної реєстрації прав;

• забезпечення безстрокового зберігання Єдиного державного реєстру прав, у тому числі справ правовстановлюючих документів на нерухоме майно, а також книг обліку документів.

Глава III.
Порядок здійснення державної реєстрації.

§ 1. Прийом документів та реєстрація документів, необхідних для державної реєстрації.

Державна реєстрація проводиться на підставі заяви правовласника, сторони (сторін) договору або уповноваженого ним на те особи за наявності у нього належним чином оформленого доручення. Належним чином оформлена довіреність має відповідати всім вимогам Цивільного кодексу.

Якщо правовласник або сторона в договорі - неповнолітній у віці до 14 років (малолітній), або громадянин, визнаний недієздатним, від його імені виступають законні представники, причому подання довіреності для цього не потрібно. Законні представники малолітніх - це батьки, усиновителі або опікуни, а недієздатних - опікуни.

Неповнолітні у віці від 14 до 18 років можуть звертатися із заявою про реєстрацію самостійно, але за згодою на це їх законних представників. Ця згода має бути висловлена ​​у письмовій формі.

Як правило, звернутися із заявою про реєстрацію прав на підставі договору можуть все що у ньому сторони. Але з тексту ст.16 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" випливає, що, якщо мова йде про договір, що не вимагає нотаріального посвідчення і не засвідченому нотаріусом, то державна реєстрація може бути проведена тільки за заявами всіх сторін . Якщо ж одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації, то друга може звернутися до суду, який має право винести рішення про державну реєстрацію, обов'язкове для установи юстиції з реєстрації прав, при цьому з уклоняющейся сторони можуть бути стягнуті збитки, викликані затримкою реєстрації, якщо це ухилення було необгрунтованим (ст.165 ЦК України).

Якщо ж права виникли на підставі договору, що не вимагає нотаріального посвідчення, але посвідченого за бажанням сторін, для проведення державної реєстрації досить заяви однієї з них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "). У ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" не відображена ситуація, при якій обов'язкове нотаріальне посвідчення договору передбачено законом. Оскільки закон пов'язує визначення кола осіб, які мають право на подання заяви про державну реєстрацію, з єдиною умовою - нотаріальним посвідченням договору, слід дійти висновку, що державна реєстрація може бути проведена за заявою однієї із сторін і тоді, коли нотаріальне посвідчення договору обов'язково в силу закону. ¹

У випадку якщо права виникають на підставі акту державного органу або акта органу місцевого самоврядування, заяву про державну реєстрацію права подається особою, щодо якої прийнято зазначені акти (у даному випадку маються на увазі індивідуальні (ненормативні) акти). Такі акти можуть бути видані тільки у випадках і в порядку, зазначених у законі, і повинні бути підписані особою, наділеним правом здійснювати відповідні владні дії від імені органу.

До заяви, відповідно до ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", повинні бути додані необхідні для реєстрації документи, перш за все ті, які є підставами для державної реєстрації наявності, виникнення , припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно та угод з ним, а саме:

• акти, видані органами державної влади чи органами місцевого самоврядування в межах їх компетенції в порядку, який встановлений законодавством, що діяло в місці видачі таких актів на момент їх видання;

• договори та інші угоди щодо нерухомого майна, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці розташування об'єктів нерухомого майна на момент укладення угоди;

• акти (свідоцтва) про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці здійснення приватизації на момент її здійснення;

• свідоцтва про право на спадщину;

• вступили в законну силу судові рішення;

• акти (свідоцтва) про права на нерухоме майно, видані уповноваженими органами державної влади в порядку, встановленому законодавством, яке діяло в місці видання таких актів на момент їх видачі;

• інші акти передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника відповідно до законодавства, яке діяло в місці передачі на момент її здійснення.

Під актами, виданими органами державної влади чи органами місцевого самоврядування в межах їх компетенції, законодавець має на увазі нормативні акти, прийняття яких віднесено чинним російським законодавством (насамперед Конституцією РФ) до компетенції різних органів державної влади та місцевого самоврядування. Так, наприклад, ст.22 Містобудівного кодексу РФ передбачено, що розробка і прийняття законів та інших нормативних правових актів у галузі містобудування здійснюється, відповідно до Конституції РФ, цим кодексом, іншими федеральними законами, а також конституціями або статутами суб'єктів Російської Федерації; а в ст.23 цього ж документа міститься вказівка ​​на те, що у віданні муніципальних утворень знаходяться прийняття та зміна правил забудови, інших нормативних актів у галузі містобудування, організація та проведення інвентаризації земель, інших об'єктів нерухомості міських і сільських поселень, інших муніципальних утворень, а також організація ведення державного містобудівного кадастру і моніторингу об'єктів містобудівної діяльності в разі наділення органів місцевого самоврядування відповідними повноваженнями.

Договори та інші угоди можуть бути предметом державної реєстрації самі по собі, а так само в якості підстави породжуваних, змінюється або припиняється ними прав.

Для того щоб договір було визнано укладеним, сторін повинні в передбаченій законом формі досягти згоди щодо його предмета і всіх інших істотних умов (ст.432 ЦК України). За загальним правилом договір визнається укладеним, коли особою, яка направила оферту, отриманий акцепт, але якщо договір підлягає обов'язковій реєстрації, то моментом його укладення вважається, якщо інше не встановлено законом, момент державної реєстрації (ст.433 ЦК України).

Якщо мова йде про договори, пов'язаних з правами на нерухомість, то ці договори служать підставою для реєстрації виникнення, припинення і переходу відповідних прав. У випадках, коли Цивільний кодекс РФ передбачає обов'язкову реєстрацію різних угод, які пов'язані з нерухомістю, реєстрація прав, що випливають з відповідних договорів, одночасно розглядається як реєстрація операції. І тільки тоді, коли мова йде про угоди, спрямованих на обтяження прав на нерухомість, державній реєстрації підлягають самі відповідні договори (наприклад, ст.352 ЦК України).

Приватизація житлових приміщень здійснюється відповідно до Закону "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" від 04 липня 1991р. з наступними змінами та доповненнями. Закон про приватизацію передбачає передачу громадянам у власність за їх бажанням займаних ними жилих приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду.

Передача здійснюється на безоплатній основі, причому громадянин має право на безкоштовне придбання житла тільки один раз. Але існує й виключення: неповнолітні особи, які є власниками житлового приміщення, отриманого в порядку приватизації, зберігають право на приватизацію іншого, отриманого ними згодом житлового приміщення в будинках державного або муніципального житлового фонду, після досягнення повноліття.

Приватизація оформляється договором передачі житла, який має свої особливості, чому і виділений законодавцем в окреме підстава виникнення, припинення і переходу прав на житло. Головна особливість полягає в тому, що проголошений Цивільним кодексом принцип свободи договору в даному випадку стосується тільки однієї сторони - громадянина, що бажає приватизувати займане ним житло. У постанові Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993р. № 8 у ред. від 21 грудня 1993р. і від 25 жовтня 1996р. "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "зазначено, що виходячи зі змісту преамбули і ст.1, 2 Закону про приватизацію, громадянам не може бути відмовлено у приватизації займаних ними жилих приміщень, якщо вони звернулися з такою вимогою (п.8).

Однією стороною в договорі передачі житла виступають фізичні особи, що займають житлові приміщення на підставі договору найму чи оренди, інший - місцева адміністрація або державні або муніципальні підприємства та установи, за якими житловий фонд закріплений на праві господарського відання або оперативного управління. Даний вид договору полягає в простій письмовій формі.

Ще одна підстава для державної реєстрації прав - свідоцтво про право на спадщину. Воно видається спадкоємцям, які прийняли спадщину, на підтвердження їхніх прав на отримане майно. Спадкоємці набувають право на майно з дня відкриття спадщини, тому можна сказати, що державна реєстрація прав на нерухомість в даному випадку носить не правовстановлюючий, а правоподтверждающій характер. Склад спадкоємців визначається заповітом або законом.

Відповідно до ст.36 Основ законодавства про нотаріат видають свідоцтво про право на спадщину та вживають заходів до охорони спадкового майна тільки державні нотаріуси. І лише за відсутності в нотаріальному окрузі державної нотаріальної контори спільним рішенням органу юстиції і нотаріальної палати виконання відповідних функцій може бути доручено одному з нотаріусів, що займаються приватною практикою.

Свідоцтво про право на спадщину видається всім спадкоємцям разом чи кожного окремо - за їх бажанням (в останньому випадку у свідченнях вказується все спадкове майно і частка спадкоємця, що одержує свідоцтво). Якщо виявиться, що будь-яке майно не включено у свідоцтво про спадщину, то на нього може бути видано додаткове свідчення.

Права на нерухоме майно, встановлені рішенням суду, підлягають державній реєстрації на загальних підставах. Під терміном "рішення суду" носить в даному випадку узагальнюючий характер і позначає так само рішення третейського та арбітражного суду.

Рішення суду в контексті ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" можуть визнавати за громадянами і організаціями певні права на нерухоме майно (право власності, право господарського відання, право оперативного управління, сервітутні й інші речові права), визнавати недійсними оспорімие угоди і вказувати порядок застосування наслідків визнання недійсними нікчемних угод.

Чинне процесуальне законодавство наділяє осіб, які беруть участь у справі, а також судового пристава-виконавця правом постанови перед судом питання про роз'яснення рішення (ст.17 Федерального закону "Про виконавче провадження"). Також передбачена можливість зміни судом, який постановив рішення, способу і порядку його виконання за ініціативою осіб, що беруть участь у справі, а також судового пристава-виконавця (ст.207 ЦПК РРФСР, ст.205 АПК РФ, ст.18 Федерального закону "Про виконавче провадження "). До відносин, що складаються при державній реєстрації прав на нерухоме майно, можуть бути застосовані правила щодо роз'яснення судового рішення, а також щодо зміни способу і порядку його виконання (ст.28 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"). При цьому ініціатором може виступати державний реєстратор прав на нерухоме майно або права, який має письмовий висновок реєстратора прав. Тим самим ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" було розширене суб'єктний склад осіб, які мають право на звернення до суду із зазначених питань.

Слід зауважити, що право на нерухоме майно може бути встановлено не тільки судовим рішенням, а й визначенням суду про затвердження мирової угоди сторін, визначенням або постановою касаційної, апеляційної, наглядової інстанції, які винесли нове рішення у справі або змінили рішення суду.

Однією з підстав для обмеження прав на нерухоме майно є накладення арешту на це майно, тобто його опис, оголошення заборони розпоряджатися ним, а при необхідності - обмеження права користування, застосовуваний для забезпечення позову або в інших цілях. Арешт майна тягне наступні обмеження в правах: неможливість його продажу, дарування, міни, здачі в найм (оренду), застави. У зв'язку з цим ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (ст.28) запропонована необхідність повідомлення реєстратора про вироблений арешт у триденний термін.

Ще однією підставою для державної реєстрації є різні акти (свідоцтва) державних органів. Ці акти відносяться до категорії індивідуальних. Слід зауважити, що до даного виду підстав відносяться і різні акти органів місцевого самоврядування, наділених необхідними повноваженнями. Компетенція і цих, і органів державної влади визначається законодавством, яке діяло в місці видачі і на момент видачі акту (документа).

В якості прикладів таких актів можна привести підлягають реєстрації ліцензії на водокористування, які видаються спеціально уповноваженим державним органом управління використання і охорони водного об'єкта; акти подання земельної ділянки органами місцевого самоврядування для будівництва об'єктів нерухомості в міських та сільських населених пунктах; та інші акти (свідоцтва).

До особливих випадків, які вкладаються в рамки даної підстави, можна віднести:

• прийняття безхазяйне нерухомих речей на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно (підставою для такого прийняття на облік є заява органу місцевого самоврядування, на території якого знаходиться безхазяйне річ, - ст.225 ГК РФ);

• рішення про вилучення майна у власника у вигляді реквізиції, тобто за обставин, які мають надзвичайний характер, в інтересах суспільства за рішенням державних органів у порядку і на умовах, встановлених законом, зокрема, з неодмінною виплатою вартості майна (ст.242 ЦК України) або у вигляді конфіскації (ст.243 ЦК України) .

До числа інших актів передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника, передбачених ст.18 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", відносяться самі різні акти, відповідні діяв в місці передачі і на момент здійснення передачі законодавству.

До цих актів в даний час можна віднести такі підстави для державної реєстрації прав, як внесення фізичними та юридичними особами вкладу у вигляді нерухомості в яка ними господарське товариство (товариство), наділення власниками правом оперативного управління створюваних ними установ, передача юридичною особою іншій юридичній особі прав на нерухомість при окремих видах реорганізації юридичної особи, наділення від імені власника державним органом або муніципальним утворенням правом господарського ведення на певний нерухоме майно новостворюваного державного або муніципального унітарного підприємства та ін ¹

Слід окремо зауважити, що ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" не вказується ще одна підстава для державної реєстрації на нерухоме майно - довідка правління споживчого кооперативу про повну виплату паю. У відповідності зі ст.218 ГК РФ член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інші особи, які мають право на паєнагромадження, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом , набувають право власності на зазначене майно. Оскільки все вищеперелічене майно відноситься до нерухомості, що виникло право підлягає реєстрації відповідно до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", хоча в цьому випадку ця юридична процедура носить не правовстановлюючий, а правоподтверждающій характер, так як право на ці приміщення виникає з моменту повного внесення паю.

Обов'язковим додатком до документів, необхідних для державної реєстрації, є план земельної ділянки, ділянки надр і (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадастрового номеру.

Деякими статтями глави 4 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" можуть бути передбачені додаткові документи, надання яких необхідно для державної реєстрації. Так, наприклад, у разі державної реєстрації права на частку у спільній частковій власності на нерухоме майно, до заяви про державну реєстрацію з боку інших співвласників повинні додаватися в письмовій формі згоди, які повинні бути оформлені кожним співвласником в органі, що здійснює державну реєстрацію прав, або бути нотаріально завірені. Відсутність такої згоди може служити підставою для призупинення державної реєстрації (ст.24 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним").

При подачі заяви про державну реєстрацію будь-яка фізична особа-правовласник, сторона в договорі або представник зобов'язані пред'явити документ, що засвідчує особистість. Тут розумно навести перелік таких документів, але до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" його, зрозуміло, немає, тому можна використовувати норми, що містяться в інших правових актах. Найбільш докладний перелік документів, що засвідчують особу, наведений у Правилах реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації, затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 17 липня 1995р. з подальшими змінами і доповненнями:

1. паспорт;

2. свідоцтво про народження - для осіб, які не досягли 16 років (слід зауважити, що в даний момент паспорт видається особам, які досягли 14 років);

3. закордонний паспорт - для постійно проживають за кордоном громадян, які тимчасово перебувають на території РФ;

4. посвідчення особи - для військовослужбовців (офіцерів, прапорщиків, мічманів);

5. військовий квиток - для солдатів, матросів, сержантів і старшин, які проходять військову службу за призовом або за контрактом;

6. довідка про звільнення з місць позбавлення волі - для осіб, звільнених з місць позбавлення волі.

Особистість іноземних громадян та осіб без громадянства встановлюється на підставі виду на проживання чи національного паспорта з відміткою про реєстрацію в органах внутрішніх справ або інших уповноважених органах.

Представник юридичної особи зобов'язаний пред'явити установчі документи юридичної особи, а також документ, що засвідчує його особу, та документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи.

Також для державної реєстрації необхідно пред'явити документ про оплату реєстрації. Таким документом є квитанція про приймання грошей кредитною установою, що здійснює грошові розрахунки з населенням, або платіжне доручення організації з відміткою банку про прийняття платежу. Обов'язковим є додаток оригіналу платіжного документа.

Постановою уряду РФ від 26.02.98 р. № 248 "Про встановлення максимального розміру плати за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і за надання інформації про зареєстровані права" встановлено, що

максимальні розміри плати за державну реєстрацію складають:

• для фізичних осіб - 3-кратний встановлений законом мінімальний розмір оплати праці;

• для юридичних осіб - 50-кратний встановлений законом мінімальний розмір оплати праці;

• за державну реєстрацію прав на підприємство як майновий комплекс та угод з ним - 200-кратний встановлений законом мінімальний розмір оплати праці;

максимальні розміри плати за надання інформації про зареєстровані права на нерухоме майно (далі - інформація про зареєстровані права) становлять:

• для фізичних осіб - 25 відсотків встановленого законом мінімального розміру оплати праці;

• для юридичних осіб - встановлений законом мінімальний розмір оплати праці;

• за надання інформації про зареєстровані права на підприємство як майновий комплекс - 3-кратний встановлений законом мінімальний розмір оплати праці.

При отриманні правовстановлюючих документів на державну реєстрацію посадова особа органу юстиції з реєстрації прав вносить відповідний запис до книги обліку документів, правила ведення яких встановлені Наказом Мін'юсту РФ, Мингосимущества РФ, Мінбуду РФ від 22 липня 1998р. № 83/172/23 "Про затвердження Правил ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним" ^1.

Книга обліку вхідних документів призначена для внесення записів про документи, що подаються до органу юстиції з реєстрації прав (або його філія) для здійснення ним державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним відповідно до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ".

У книзі обліку вхідних документів провадяться записи за такими заявами і документах:

• заявами про державну реєстрацію прав з документами;

• заяв про реєстрацію обмежень (обтяжень) права з документами;

• заявами про виправлення технічних помилок у записах, допущених при державній реєстрації прав;

• заявами про призупинення державної реєстрації прав;

• документів, необхідних для проведення державної реєстрації, наприклад: відповіддю відповідних органів та організацій на звернення установ юстиції з реєстрації прав (їх філій) або правовласників про надання відомостей, необхідних для державної реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна (п.3 ст.8 ФЗ " Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ");